‫‪LIBAN KOOBY – ADVOCATES & NOTARY‬‬ ‫ליבן קובי – עורכי דין ונוטריון‬

‫‪Michal Liban-Kooby, Adv.‬‬ ‫מיכל ליבן‪-‬קובי‪ ,‬עו"ד ונוטריון‬

‫‪Moshe Avraham, Adv‬‬
‫משה אברהם‪ ,‬עו"ד ונוטריון‬
‫מתן טבול‪ ,‬עו"ד‬
‫‪Matan Teboul, Adv.‬‬

‫מוהליבר ‪ ,53‬יהוד ‪ 56208‬טל‪ 03-5365894 .‬פקס‪ 03-5368940 .‬מייל ‪office@liban-law.co.il‬אתר ‪Liban-Law.co.il‬‬

‫תאריך‪ 16:‬נובמבר‪2022 ,‬‬

‫לכבוד‬
‫בעלי הדירות בבנין המשותף‬
‫ברח' כט בנובמבר ‪ 21‬בת ים (גוש ‪ 7128‬חלקה ‪( )189‬להלן – "הבנין")‬
‫באמצעות הנציגות‬

‫שלום רב‪,‬‬

‫הנדון‪ :‬פרוייקט התחדשות עירונית – ייצוג ושכ"ט‬

‫‪ .1‬אנו מבקשים להודות לכם על פנייתכם למשרדנו בקשר עם ייצוגכם בפרויקט התחדשות‬
‫עירונית‪ ,‬אשר יכול וימומש בבנין שלכם ביחד עם בנינים סמוכים (המתחם כולל את הבתים‬
‫המשותפים שברח' כט בנובמבר ‪ 15-25‬בבת ים הידועים כגוש ‪ 7128‬חלקות ‪( 186-191‬להלן –‬
‫"המתחם"; "הפרוייקט")‪.‬‬
‫‪ .2‬ידוע למשרדנו כי חלק מבעלי הדירות במתחם חתמו על הסכם התקשרות עם חב' שוסטר‬
‫חושן בע"מ (להלן – "שוסטר"); אנו מבהירים כי אנו לא נייצג בעלי זכויות שמיוצגים על ידי‬
‫משרד עורך דין אחר באותו ענין‪.‬‬
‫‪ .3‬אנו מתחייבים לייצג את הבעלים‪ ,‬באמצעות נציגות הבעלים‪ ,‬בקשר עם הפרוייקט החל‬
‫מהמועד שבו יחתמו יפוי הכוח למשרדנו על ידי הרוב בכל בנין (‪ 50%‬מהדיירים לפחות) (אם‬
‫כי עורכי הדין יהיו רשאים להתחיל בעבודה עוד קודם לכן‪ ,‬לפי שיקול דעתם) ועד למועד שבו‬
‫ימסרו לבעלים הדירות החדשות ו‪/‬או יחוזקו על ידי משרדנו ערבויות בנאמנות ו‪/‬או ירשם‬
‫הבית המשותף החדש (צו תקנון ותשריט) – המאוחר מביניהם‪ ,‬וזאת בהתאם לשלבים‬
‫הבאים‪- :‬‬
‫‪ .3.1‬סיוע בהתארגנות הבעלים – אישרור בחירת הנציגות וקביעת סמכויותיה (ככל‬
‫שנדרש)‪ ,‬איסוף מידע לגבי הבעלים (הבעלים מתבקשים להעביר את המידע לעוה"ד);‬
‫‪ .3.2‬סיוע לנציגות הבעלים בעריכת מסמכי תהליך בחירת היזם – ככל ויוחלט בידי‬
‫הנציגות על הליך כזה ובשים לב למצב המשפטי הכולל‪ ,‬בחירת היזם וניהול המו"מ עם‬
‫היזמים המציעים עד לבחירת היזם (להלן – "היזם") ;‬
‫‪ .3.3‬השתתפות בכנסים של הבעלים וכן בפגישות נציגות;‬
‫‪ .3.4‬איסוף מידע ופרטים נדרשים לגבי הדיירים‪ ,‬לרבות מידע לגבי חבויות מיסוי אפשרית‬
‫בעסקת הפינוי בינוי‪ ,‬ועל פי הצורך מתן יעוץ מיסוי ראשוני או במקרים שידרשו הפניה‬
‫ליעוץ מיסוי;‬

‫‪1‬‬
‫‪LIBAN KOOBY – ADVOCATES & NOTARY‬‬ ‫ליבן קובי – עורכי דין ונוטריון‬

‫בדיקת מסמכי ההתקשרות הראשוניים עם היזם ("נו–שופ" ‪ /‬יפוי כוח תכנוני)‪ ,‬ככל‬ ‫‪.3.5‬‬
‫שידרש;‬
‫ניהול המו"מ המשפטי מול היזם – לרבות חב' שוסטר – לגבי הסכם התחדשות‬ ‫‪.3.6‬‬
‫עירונית (להלן – "הסכם") לרבות כל הנספחים הנדרשים (ייפוי כוח‪ ,‬נספחים);‬
‫החתמת הבעלים על הסכם ומסמכים נלווים‪ ,‬כולל יפוי כוח‪ ,‬בקשות לרישום הערות‬ ‫‪.3.7‬‬
‫אזהרה‪ ,‬דיווחים לרשויות המס וכדומה לרבות פניה לבעלים בכל הקשור לחתימות‪.‬‬
‫החזקת מסמכים בנאמנות עבור הבעלים כפי שיקבע במסגרת ההסכם כגון‪ :‬ייפוי כוח‬ ‫‪.3.8‬‬
‫בלתי חוזר למחיקת הערות מטעם היזם וערבויות שונות‪.‬‬
‫סיוע בבחירה ובניהול משא ומתן משפטי וניסוח הסכמי התקשרות עם נותני שירותים‬ ‫‪.3.9‬‬
‫נוספים לבעלים בקשר עם הפרויקט‪ ,‬כגון‪ :‬מפקח בנייה מטעם הבעלים‪ ,‬שמאי וכל‬
‫הסכם התקשרות הנובע מההסכם עם היזם‪.‬‬
‫ביצוע בדיקת תאימות של נתוני הבעלים אל מול מצב רישום הזכויות בפועל‪ ,‬והנחיית‬ ‫‪.3.10‬‬
‫הבעלים להסדרת רישום זכויותיהם באופן שיאפשר את מימוש ההסכם (ככל ונדרשת‬
‫הגשת מסמכים המשרד יגיש עבור הבעלים את המסמכים כפוף להמצאתם ותשלום‬
‫האגרות)‪ .‬הטיפול לא כולל את הרישום והסדרתו אלא אם יוסכם אישית ותוך‬
‫שהבעלים נושא בעלויות הנדרשות כולל בהוצאות ובאגרות‪.‬‬
‫ניהול ההסכם החתום וכל יתר ההסכמות עם היזם (אם יהיו כאלה) באופן שיאפשר‬ ‫‪.3.11‬‬
‫את עקרון השקיפות בין הבעלים‪ ,‬תוך שהבעלים מוותרים בחתימתם על ההסכם‬
‫סודיות עו"ד לקוח אחד כלפי האחר בכל הקשור לפרויקט‪ ,‬על מנת להבטיח את‬
‫השקיפות והשיוויון‪.‬‬
‫יעוץ והכוונה לבעלים שמשכירים את הדירות הקיימות לגבי הסכמי ההשכרה שלהם‬ ‫‪.3.12‬‬
‫והתאמתם להוראות ההסכם‪.‬‬
‫ניהול הליכי בחירת הדירות החדשות ונושאים נוספים שיקבע כי עוה"ד צריך לנהלם‬ ‫‪.3.13‬‬
‫על פי ההסכם‪.‬‬
‫טיפול משפטי בנושא הבטוחות (ערבויות) לבעלים כולל מול הבנק המלווה (הסכם‬ ‫‪.3.14‬‬
‫הלווי‪ /‬מסמכי השעבוד)‪ ,‬לרבות החתמת הבעלים על מסמכי המשכנתא ‪ /‬המשכון של‬
‫הבנק המלווה שייבחר לפרויקט‪.‬‬
‫פיקוח משפטי על קיום הוראות ההסכם בידי היזם‪.‬‬ ‫‪.3.15‬‬
‫בקרה ובדיקה של ניסוח תקנון הבית המשותף החדש והתאמתו להוראות ההסכם‪.‬‬ ‫‪.3.16‬‬
‫מובהר כי האחריות לביצוע רישומי הדירה החדשה והבית המשותף החדש תהיה על‬
‫ב"כ היזם‪.‬‬
‫מתן יעוץ משפטי שוטף לנציגות בעלי הדירות בקשר לפרויקט לכל אורך הליך קידומו‬ ‫‪.3.17‬‬
‫עד מימושו כאמור לעיל‪ ,‬לרבות על פי הצורך השתתפות בפגישות ובישיבות‪ ,‬כתיבת‬
‫מכתבים לרבות מכתבי התראה לגבי הפרת ההסכם בידי היזם וכדומה‪.‬‬

‫‪ .4‬מובהר כי הטיפול המשפטי לא כולל‪ )1( :‬ייצוג בהליכים משפטיים מכל סוג שהוא בפני כל‬
‫ערכאה שיפוטית או טריבונל שיפוטי אחר; (‪ )2‬הסדרת נושאים שונים הקשורים לדירה של‬
‫בעלים וזאת אלא אם יוסכם על כך במפורש עם הבעלים הנוגע ובתמורה שתוסכם; (‪ )3‬טיפול‬
‫בנושאי מיסוי ‪ -‬כול ל הגשת ההצהרות‪ ,‬שיטופלו בידי יועץ המיסוי שהיזם יעמיד לפרויקט‬
‫‪LIBAN KOOBY – ADVOCATES & NOTARY‬‬ ‫ליבן קובי – עורכי דין ונוטריון‬

‫(אם כי שאלות מיסוי ראשוניות ייבחנו בידי משרדנו) ‪ )4( -‬כל נושא או טיפול אחר שלא‬
‫הוסכם לגביו במפורש בכתב‪.‬‬
‫הייצוג יכול ויכלול על פי הצורך יצוג בהליכים כלפי "דייר הסרבן"‪/‬יצוג בהליכים משפטיים‬
‫אחרים ככל ויהיו אך בשכ"ט שיוסכם בנפרד עם היזם (שכ"ט כנגד דייר סרבן ישולם ע"י‬
‫היזם ויקבע במסגרת המו"מ עימו)‪.‬‬

‫‪ .5‬התמורה‬
‫‪ .5.1‬בתמורה לשירותים המפורטים בסעיף ‪ 3‬לעיל ישלם היזם לעוה"ד שכ"ט בשיעור של‬
‫‪ 1%‬משווי דירות הבעלים החדשות כפי שיקבעו בידי השמאי המוסכם לצורך הוצאת‬
‫ערבות חוק המכר במסגרת ההסכם (ובמקרה של שנמוך כולל תשלום בגין השימנוך)‬
‫לרבות רכיב המע"מ ובכל מקרה לא פחות מהסך הבא‪:‬‬
‫(‪ )1‬הסך של ‪( ₪ 25,000‬עשרים וחמש אלף ‪ )₪‬בהנחה שמשרדנו מייצג לפחות ‪80‬‬
‫דירות קיימות; (סכום הבסיס)‬

‫(‪ )2‬הסך של ‪( 28,000‬עשרים ושמונה אלף ‪ ) ₪‬בהנחה שמייצגים פחות מ – ‪ 80‬דירות‬

‫קיימות; (סכום הבסיס)‬

‫וזאת בצירוף מע"מ כדין (להלן – "סכום התמורה")‪.‬‬

‫אבני הדרך של התשלום יוסכמו בין עוה"ד‪ ,‬היזם והבעלים‪ ,‬ותוך שמובהר כי מרבית‬ ‫‪.5.2‬‬
‫התשלום (‪ )95%‬תשולם עד למועד קבלת הלווי הבנקאי‪ .‬סכום התמורה (לרבות‬
‫הבסיס) והתשלומים יהיו צמוד למדד המחירים לצרכן (מדד בסיס המדד בגין חודש‬
‫פברואר ‪( 2022‬מדד קובע‪ :‬מדד ידוע במועד כל תשלום) ובלבד שלא ירד מהסכום‬
‫הנומינאלי (אין מדד שלילי)‪ .‬עדכון המדד יעשה לגבי יתרת התשלומים שטרם שולמה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬היזם ישלם לעוה"ד החזר הוצאות סבירות בגין טיפולן כמקובל כגון כגון‪:‬‬ ‫‪.5.3‬‬
‫שליחויות‪ ,‬תשריטים‪ ,‬צילומים‪ ,‬אגרות והיטלים‪ ,‬נסחים וכדומה‪ .‬כמו כן ישא היזם‬
‫בעלויות הפקת יפויי כוח נוטריונים על פי התעריף הקבוע בתקנות בצירוף מע"מ (אם‬
‫יבקש כי ייחתמו יפוי כוח כאלה)‪.‬‬
‫אין באמור בהסכם זה כדי לחייב את בעלי הדירות בתשלום שכר הטרחה הנקוב‬ ‫‪.5.4‬‬
‫בהסכם זה‪ ,‬או בתשלום הוצאות כלשהן אלא במקרה שבו ביקשו והתחייבו לתשלום‬
‫בגין שירות אישי – והתשלומים של שכה"ט יבוצעו בידי היזם בלבד‪.‬‬
‫מובהר כי אם היזם לא ישלם את שכה"ט וההוצאות בניגוד להוראות הסכם זה לא‬
‫יהיו הבעלים אחראים על כך והם לא ידרשו לשלם את הסכומים במקומו של היזם‪.‬‬
‫מובהר כי ככל ולא ימומש כל פרוייקט שהוא מכל סיבה שהיא – בעלי הדירות לא‬
‫יהיו חייבים בתשלום כלשהו לעוה"ד (למעט בגין שירות אישי שמי מהבעלים ביקש‬
‫במפורש מעורכי הדין)‪.‬‬
‫אין בעובדה כי היזם משלם את שכ"ט וההוצאות‪ ,‬לפי הוראת הבעלים‪ ,‬כדי ליצור‬
‫יחסי עו"ד לקוח בינו לבין הבעלים‪.‬‬
‫‪LIBAN KOOBY – ADVOCATES & NOTARY‬‬ ‫ליבן קובי – עורכי דין ונוטריון‬

‫‪ .6‬התחייבויות עוה"ד והצהרותיו‬

‫אנו מצהירים ומתחייבים כלהלן‪:‬‬
‫‪ .6.1‬יש בידינו הידע‪ ,‬הניסיון המקצועי‪ ,‬המומחיות והיכולת הנדרשים לטפל בפרויקטים‬
‫מסוג התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪ .6.2‬היצוג יהיה לבעלי הזכויות בלבד ולא ליזם בשום צורה שהיא‪ ,‬וכן לא נייצג אחרים‬
‫שאינם חלק מהפרויקט‪ ,‬שעלול להיות להם ניגוד עניינים עם הפרויקט ובכלל זה‬
‫שכנים ו‪/‬או בניינים גובלים אשר אינם חלק מהפרויקט וייצוגם יגרום לניגוד עניינים‪.‬‬
‫‪ .6.3‬הייעוץ המשפטי וכן השירותים המשפטיים על פי הסכם זה יוענקו על ידי משרד עורכי‬
‫דין ליבן קובי בהובלת עוה"ד מיכל ליבן קובי ו‪/‬או מתן טבול‪.‬‬
‫‪ .6.4‬לא נעביר מיוזמתנו למשרד עורכי דין אחר את זכויותיו וחובותיו על פי הסכם זה‪,‬‬
‫לרבות כל זכות ו‪/‬או חובה הנובעים ממנו‪ ,‬אלא אם קיבל לכך אישור מטעם הנציגות‪,‬‬
‫ובהעדר נציגות – אישור של ‪ 33%‬מבעלי הזכויות שהתקשרו עימו‪ ,‬וזאת מראש‬
‫ובכתב‪ .‬אין באמור לעיל כדי למנוע את העסקת עורכי דין תחת אחריותה של עוה"ד‬
‫במתן השירותים‪.‬‬
‫‪ .6.5‬עורך הדין יודיע לנציגות‪ ,‬ללא דיחוי‪ ,‬על קרות מקרה‪ ,‬העשוי להשפיע על יכולתו לספק‬
‫את השירותים‪ ,‬לרבות פשיטת רגל‪ ,‬כינוס נכסים‪ ,‬שלילת רישיונו או השעייתו והרשעה‬
‫פלילית בעניין הקשור לעבודתו‪.‬‬
‫‪ .6.6‬עורך הדין יבטח על חשבונו את משרדו בביטוח אחריות מקצועית וזאת למשך כל‬
‫תקופת ההתקשרות; מצ"ב פוליסת הביטוח‪ .‬עורך הדין מתחייב לא לבטל את‬
‫הפוליסה ללא קבלת הסכמת הנציגות מראש ובכת ‪ .‬ביטוח עורך הדין חייב להיות‬
‫ביטוח מסוג פוליסה מורחבת הכוללת בתוכה ביטוח אחריות מקצועית לעוסקים‬
‫בתחום המקרקעין‪.‬‬

‫‪ .7‬סיום ההתקשרות למתן ייעוץ משפטי‬

‫‪ .7.1‬לעורך הדין תהא בלעדיות במתן השירותים המשפטיים לנציגות ולבעלי הזכויות‬
‫המיוצגים בידי עוה"ד‪ ,‬והם לא יהיו רשאים לסיים ההתקשרות עמו ולפנות לגורמים‬
‫שלישיים לקבלת השירותים המשפטיים אלא בכפוף להוראות הסכם זה ולכל דין‪.‬‬
‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותו של מי מיחידי חברי הנציגות ו‪/‬או מי מיחידי בעלי‬
‫הזכויות להתקשר עם צדדים שלישיים לצורך קבלת ייעוץ משפטי בקשר לזכויותיו‬
‫בפרויקט‪ ,‬באחריותו ועל חשבונו‪.‬‬
‫‪ .7.2‬לנציגות תהיה הזכות להודיע בכתב לעורך הדין על הפסקת ההתקשרות עימו בקרות‬
‫אחד מהמקרים הבאים‪ ,‬ולאחר שניתנה לעורך הדין התראה בכתב של ‪ 30‬יום‪- :‬‬
‫‪.7.2.1‬לפי החלטה בכתב‪ ,‬החתומה במקור על ידי בעלי הזכויות ב‪ 51%-‬מהדירות אשר‬
‫חתמו על הסכם זה או על יפוי כוח לעוה"ד המפרטת סיבה סבירה לכך‪.‬‬
‫‪ .7.2.2‬עורך הדין המוביל את הייצוג המשפטי לפי הסכם זה‪ ,‬הורשע בעבירה בקשר עם‬
‫עבודתו כעורך דין‪ ,‬ויש בהרשעה כדי להשפיע על היכולת של משרד עורך הדין‬
‫להעניק את השירותים המשפטיים לפי הסכם זה‪.‬‬
‫‪LIBAN KOOBY – ADVOCATES & NOTARY‬‬ ‫ליבן קובי – עורכי דין ונוטריון‬

‫‪.7.2.3‬עורך הדין הפר בהפרה יסודית הוראה מהוראות הסכם התקשרות זה‪ ,‬ולא תיקן‬
‫את ההפרה בתוך ‪ 14‬יום ממועד שנדרש לעשות כן או בתוך פרק זמן סביר אחר‬
‫שנקבע בדרישה שנשלחה אליו בדואר רשום ובדואר אלקטרוני‪.‬‬
‫‪ .7.2.4‬נשלל או הושעה רישיון עריכת הדין של עורך הדין המיועד למתן השירותים לפי‬
‫הסכם זה; הפסקת ההתקשרות ע"פ סעיף קטן זה תהיה עם מסירת ההודעה‬
‫וללא צורך בהתראה‪.‬‬
‫מובהר בזאת‪ ,‬כי בהתקיים אחת מהחלופות האמורות תינתן לעורך הדין הזדמנות‬
‫להביע את התנגדותו להפסקת הייצוג‪.‬‬
‫הודעה בדבר הפסקת ההתקשרות תיחתם ע"י הנציגות או בעלי הזכויות‪ ,‬לפי העניין‪,‬‬ ‫‪.7.3‬‬
‫ותישלח לעורך הדין בדואר רשום לכתובת משרדו וכן באמצעות הדואר האלקטרוני‬
‫ויפורטו בה הנימוקים להפסקת ההתקשרות כולל אסמכתאות‪.‬‬
‫לעורך הדין תהיה הזכות להודיע לנציגות הדיירים על סיום ההתקשרות בכל מקרה‬ ‫‪.7.4‬‬
‫שהוא מוצא לנכון שאינו יכול לפעול לטובת בעלי הזכויות ו‪/‬או במקרה שאין‬
‫התקדמות בפרויקט בשל סיבה שאינה תלויה בו‪ .‬עורך הדין ישלח הודעה לנציגות על‬
‫סיום ההתקשרות לפחות ‪ 90‬יום מראש ובכתב ויפרט את הנימוקים להודעתו‪.‬‬
‫במקרה של ביטול הסכם זה – בנסיבות שאינן כאמור בסעיף ‪ 7.2.4‬לעיל ‪ -‬יהיה עורך‬ ‫‪.7.5‬‬
‫הדין זכאי לשכר טרחה ראוי עבור עבודתו עד למועד סיום ההתקשרות בהתחשב‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ ,‬בהיקף העבודה‪ ,‬בשלב הפרויקט ובנסיבות סיום ההתקשרות; לענין זה שכ"ט‬
‫ראוי‪ ,‬ככל שלא יוסכם אחרת‪ ,‬יחושב לפי ‪ 750‬שח לשעת עבודה בצירוף מע"מ או‬
‫שיקבע שכ"ט בידי הועדה לענין זה בלשכת עורכי הדין‪.‬‬

‫בכבוד רב ובברכה‪,‬‬

‫מיכל ליבן קובי‪ ,‬עו"ד‬

‫הסכמת הבעלים‪ /‬נציגות הבעלים‬

‫‪ .1‬אנו‪ ,‬הח"מ מאשרים את ההתקשרות עם משרד ליבן קובי עורכי דין המפורטת לעיל ומאשרים‬
‫בזאת כי שכ"ט וההוצאות המפורטים בו ישולמו על ידי היזם לפי הוראה בלתי חוזרת שאנו‬
‫נותנים בחתימתנו על מסמך זה‪.‬‬
‫‪ .2‬חסיון עו"ד לקוח ‪ -‬בעלי הזכויות מוותרים בחתימתם מטה על חסיון עו"ד לקוח לגבי הסכמי‬
‫ההתקשרות והתמורות שהם מקבלים – כלפי יתר בעלי הזכויות במתחם לרבות כאלה שטרם‬
‫חתמו על מסמכי היצוג וזאת כדי להבטיח את מנגנון השקיפות והשיוויון בין בעלי הדירות‪.‬‬
‫‪ .3‬ידוע לנו כי עוה"ד אינם אחראים למצג שניתן לגבי הזכויות בדירה המקורית לרבות במסגרת‬
‫ההסכם ו‪/‬או על ביצוע הפרויקט לרבות המצב התכנוני‪ ,‬כדאיותו הכלכלית או להיבטי‬
‫המיסוי‪ ,‬וכי הבעלים בלבד אחראים על נכונות המצגים שהם נותנים לעוה"ד וכן ליזם‪.‬‬
‫‪LIBAN KOOBY – ADVOCATES & NOTARY‬‬ ‫ליבן קובי – עורכי דין ונוטריון‬

‫‪ .4‬הבעלים מודעים לכך שהייעוץ המשפטי אינו כולל יעוץ פרטני לתחום המס‪ ,‬והם מוותרים על‬
‫כל טענה בקשר עם השלכות המיסוי כתוצאה מההסכם‪ ,‬ככל שיהיו; ידוע להם‪ ,‬כי מימוש‬
‫ערבות חוק המכר שתינתן בידי היזם‪ ,‬עלולה להביא לחבות מס‪ ,‬על פי המצב המשפטי נכון‬
‫למועד חתימת הסכם‪ ,‬וזאת ככל שאינם פטורים ממס לפי פטור אחר שאינו תלוי בפרויקט‪.‬‬

‫חתימות נציגות ‪ /‬הבעלים‪ - :‬חלקה ‪( 189‬בנין ‪)21‬‬

‫חתימה‬ ‫תאריך‬ ‫ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫שם‬ ‫חלקת משנה‬