THE INDONESIAN JOURNAL OF

BUSINESS ADMINISTRATION
Vol. 2, No. 1, 2013:6-16
 
 
 
THE EFFECT OF SOEKARNO‐HATTA INTERNATIONAL AIRPORT – JAKARTA 
RAILWAY TRAIN PROJECT TO PT KERETA API INDONESIA FINANCIAL 
PERFORMANCE 
 
Adhi Nugraha and Subiakto Soekarno 
School of Business and Management 
Institut Teknologi Bandung, Indonesia 
adhi.nugraha@sbm‐itb.ac.id 
 
Abstract— Soekarno‐Hatta is the largest and busiest airport in Indonesia. So far, the transportation route in and 
out of the airport is only via the highway road (toll or non‐toll) that will pass ring road Jakarta. Currently, the 
growth of vehicles in Jakarta is very surprising to cause severe traffic jam. The traffic jam that often occured is 
also  affected  either  directly  or  indirectly  to  the  traffic  conditions  and  from  the  Soekarno‐Hatta  Airport. 
Indonesia Government through Presidential Decree number 83 of 2011 assigned PT Indonesia Railway to build 
railway  transportation  infrastructure  through  a  circular  route  Jakarta  to  Soekarno  Hatta.  The  purpose  is  to 
develop  alternative  transportation  to  help  reduce  transport  problems  in  the  future.  For  PT  KAI  itself,  as  the 
government‐owned company that has a public service obligation (PSO), the project must be done, but there will 
be  a  question  of  whether  this  project  will  give  positive  or  negative  impact  for  the  company  in  the  future, 
especially  in  terms of  financial  performance. Therefore,  to analyze  the velua  added of  this project, the future 
financial statements between if PT KAI do the project and if they don’t do the project must be compared. As a 
first step analyzed the financial condition of PT KAI current through the analysis of time series, cross section, a 
ranking based on two methodologies (BUMN & Moody's), and the current capital structure. Furthermore, the 
feasibility and demand analysis of the project will be presented as information. To determine how much value 
the  project  given,  the  projected  consolidated  financial  statements  and  financial  statement  projections  of  the 
project  will  be  conducted.  Next  step  will  compare  and  analyze  the  results  of  these  projections,  which  are  the 
consolidated  financial  statements  without  a  project  with  projected  financial  statements  consolidation  plus 
project. From the results of the comparison will be observed whether the project also increased ratings of PT 
KAI. This research provides business solutions to PT KAI to improve financial performance and corporate value 
by increasing the financial indicators and investment rating. In the end, the project can be roled as a business 
solution in the future 
 
Keywords: Railway Train, Capital Structure, Project Investment, Financial Performance 
 
 
1. Introduction 

PT  Kereta  Api  Indonesia  (PT  KAI)  or  Indonesian  Railways  is  the  only  one  commercial  railway  train 
operator  in  Indonesia.  PT  KAI  is  one  of  Indonesia  State‐Owned  Enterprise  (Badan  Usaha  Milik 
Negara)  which  the  main  core  business  in  transportation  industry.  It  served  both  passenger  and 
freight  trasport.  PT  KAI  has  a  role  as  Public  Service  Obligation  company  (PSO)  that  has  liability  to 
serve the Indonesian people according to government order. 
 
Indonesian government as Peraturan Presiden no 83 tahun 2011 had give an obligation to PT KAI to 
build infrastructure and rolling stock that will serve the route from Jabodetabek to Seokarno‐ Hatta 
International Airport in Tangerang, Banten. This action came from the condition of traffic in Jakarta 
city  that  often  have  traffic  jam.  The  growth  of  personal  vehicle  number  that  not  align  with  road 
growth  leads  to  the  crowded  traffic.  This  condition  also  affects  the  traffic  condition  to  Soekarno‐
Hatta International Airport in Tangerang, which is the only transportation to go there is by road. By 
the obligation of the company, PT KAI must perform the project as order of the government. But the 

6 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

question  emerge  as  if  the  project  bring  positive  impact  or  not  to  the  company  in  the  future, 
especially for the financial performance 
 
2. Business Issue Exploration 
 
This part discusses the approach to explore the business issue. There are many factors that important 
to the financial performance assessment, that will be explained in following chapter 
A.  Conceptual Framework 
To  analyzed  the  business  issue,  a  proper  conceptual  framework  need  to  build.  This  conceptual 
framework will role as guidance from current financial performance, until the comparation with the 
future financial performance. The conceptual framework describe as follow diagram  
 

 
 
Figure 1. Conceptual Frameworks 
 
The first step is analyzing the current financial performance of PT KAI. The analysis will using financial 
ratio  analysis  like  time  series  and  cross  section,  and  rating  approach  like  BUMN  performance 
assessment  and  Moodys  rating  methodology.  The  next  step  is  to  analyze  whether  the  project  is 
feasible  to  perform,  and  demand  analysis  to  get  information  about  the  market.  The  last  step  is  to 
know whether the project give value added to the financial performance of the firm by compare two 
projected financial statements: the one without project, and the one with project performed 
B. Business Situation 
For business industry analysis, this research using Porter Five Forces as the tools. The analysis is: 
1. New entrance 
• High market demand 
• Monopoly by PT KAI 
• High capital and require huge investment 
• Regulation permit private company 
• High operating cost 
Conclusion: Moderate 
2. Threat of Substitute 
• Increasing market demand of low cost carrier 

7 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

• Highway construction 
• Moderate switching cost 
Conclusion: Moderate 
3. Industry Rivalry 
• Monopoly by PT KAI 
Conclusion: Low 
4. Power of Buyer 
• Not price sensitive 
• Few options of good and cheap transportation moda 
• Switching cost are relatively high for some economic class 
Conclusion: Low 
5. Power of Supplier 
• Many options for rolling stock manufacturer 
• Few options for infrastructure (rail) 
• Few options of oil supplier 
Conclusion: Moderate 
 
The  conclusion  of  this  analysis  is  the  current  business  situation  of  railway  train  is  still  low  in 
competition,  yet  monopoly  by  PT  KAI.  But,  eventhough  the  industry  are  attractive,  some 
consideration about huge investment and competition with local player (PT KAI) 
C. Current Financial Performance Assessment 
For analyze the current financial performance of PT KAI, there are several tools used. The first one is 
time series analysis. This tools presented the financial performance of company from year‐to‐year. For 
PT KAI, the analysis will conducted from 2007‐2011 
 
Table 1. PT KAI Time Series Analysis 
 

 
 
The second tool is cross section. This analysis involves the comparison between several different firms 
financial ratios at present time. For the comparation with PT KAI, this research using Indian Railways 
and  Korean  Railroad,  since  PT  KAI  didn’t  have  similar  competitor  in  Indonesia.  The  cross  section 
analysis  calculated  into  industry  average  financial  ratios,  that  compared  again  with  PT  KAI  financial 
ratios in the table below 
 
 
 
 
 
 

8 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

 
Table 2 – Financial Ratio Combined Analysis 
 

 
 
The third tool is to rate the current  financial performance  using Indonesian State‐Owned  Enterprise 
Framework. The calculation based on Keputusan Menteri BUMN no 100 tahun 2001. The calculation 
result is in the table below (only financial aspect analyzed) 
 
Table 3 . BUMN Standard Financial Aspect Assessment 
 

 
The  other  rating  methodology  is  Moodys.  The  international  rating  institution  had  release  a  global 
passenger railway rating methodology to explain the method they used to rate Railway Company in 
the world. Based on this methodology, PT KAI has rating Bb2 with scoring in table below. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

9 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

 
Table 4 .Moodys Rating Scoring Assessment 
 

 
 
The other approach to assess the current financial performance is analyzing the capital structure. The 
current capital structure of PT KAI calculated as assumptions and the results below 
 
Table 5 .Current WACC calculation 
 
Rp 
Debt 
880.623.076.766 
Rp 
Equity 
3.904.428.172.844
Total  Rp 
Capital  4.785.051.249.610
Cost of 
9% 
Debt 
Cost of 
19.52% 
Equity 
Tax Rate  25% 
WACC  16.51%% 
 
By the current capital structure, next assessment is to determine the optimal capital structure of the 
firm.  This  calculation  using  assumption  that  value  of  the  firm  is  maximizing  as  the  cost  of  capital  is 
minimizing. For the calculation of cost of debt and cost of capital, using an assumption that the cost of 
debt and equity will increase as the debt to equity ratio increase to compensate the higher risk. The 
cost of debt incement using a synthetic bond rating calculation, and the cost of equity increment using 
unlevered beta that incremenr as the debt‐to‐equity ratio increase. The curve of the optimal capital 
structure is in following figure, which the composition os 38% debt and 62% equity bring maximum 
value to the firm for 1,339,978,895,966 

10 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

 
Figure 2. Optimal Capital Structure Curve 
 
D. Soekarno ‐Hatta Airport – Jakarta Project 
The  Soekarno‐Hatta  –  Jakarta  Railway  route  will  be  build  as  the  need  of  alternative  transportation 
from/to Soekarno Hatta Airport. The traffic condition of Jakarta that often jammed affected directly to 
the  traffic  road  of  the  airport.  Furthermore,  the  soekarno‐hatta  airplane  passenger  estimated  will 
become 141 million people in 2030 
 
Table 6.  Seokarno‐Hatta Passenger Projection 
 

 
E. Business Issue Exploration Conclusion 
By the analysis above, there are several preliminary conclusion to the business issue: 
• Several financial indicator is below the optimum score: 
— Return on Equity 
— Return on Investment 
— Total Asset Turnover 
— Employee to passenger ratio 
— Revenue 
• Current capital structure of the PT KAI is not optimal, thus not given a maximum value to the 
firm 
• The project must be analyzed whether it will bring value added to the financial performance 
to the company in the future or not 
 
3. Business Solution 

The business solution will explain three main approach, the first is to determine improvement target 
for current financial performance, the second is analyze the feasibility of the project, and the third is 
to analyze the value added of project to future financial performance. 
F. Current Financial Performance Improvement Target 
For the current financial analysis based on ratio analysis or the rating methodologies, there are several 
indicator that have to be improve.  
 
 

11 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

Table 7. Current Financial Improvement Target 
 
Objective Indicator Target Source
Return on  Indonesian 
6.24%  > 15% 
Equity  Gov. 
Return on  Indonesian 
9.91%  > 18% 
Investment  Gov. 
Total Asset  Indonesian 
111.9  > 120 
Turnover  Gov. 
> US$ 
Size and  US$ 667 
3  Moodys 
Revenue  million 
billion 
(PT+PK)/Total 
0.00796  >0.5  Moodys 
Employees 
 
The  other  improvement  target  is  to  increase  the  debt  proportion  so  tht  the  value  of  the  firm  will 
increase 
Table 8 – Proposed Optimal Capital Structure 
 
Proportion  Current 2011  Proposed 
Debt  18.40%  38% 
Equity 81.60% 62%
 
G. Project Analysis 
Before execute the project, usually there is one analysis called feasibility study. From this study, the 
company  who  wants  to  make  an  investment  will  know  whether  the  investment  will  bring  value  or 
profit in the future or not. To calculate the project of Soekarno‐Hatta, used the discounted cash flow 
method with assumptions and results as follow 
 
Table 9 . Project Feasibility Result 
 
Variable Value
Cost of Debt  9% 
Cost of Equity  19.52% 
Debt to Equity  28.63% 
Discount Rate  16.51%
(WACC) 
Observation year 30 years
Net Present Value  1,077,787 
Internal Rate of  20,92% 
Return 
Pay Back Period  6.18 years 
 
From the analysis, we can conclude that the project is feasible. 
 
H. Future Financial Performance Analysis 
The next question is whether the project will give positive impact to the financial performance of the 
firm  in  the  future,  furthermore,  can  improve  the  financial  condition  or  rating.  To  analyze  this,  the 
current  financial  statements  of  PT  KAI  must  be  projected.  Also  the  financial  statements  of  the 
Soekarno‐Hatta  project.  The  current  financial  statements  projection  is  the  projected  financial 
statements  without  project  (non  project).  And  the  second  projected  financial  statements  is  the 
current  financial  statements  projection  plus  project  financial  statements  projection.  This  financial 
statements is the financial  statements with project  (project). The next step is  compare the financial 
ratios of this two projected financial statements. The results is as follows. 
12 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

Table 10 . Financial Ratio Comparation 
 

 
 
I. Project as Financial Performance Improvement 
From the future financal performance analysis, the ratio of the with‐project financial performance give 
better  score  in  several  indicators,  especially  for  profitability.  But  to  know  the  value  added  to  the 
rating,  BUMN  standard  would  be  used  again  to  rate  the  future  financial  performance.  The 
comparation is in following table. 
 
Table 11. BUMN Rating Comparation 
 

 
 
And from this analysis, the with‐project financial statement is excel much better from without‐project 
financial statements. This can be read in long‐term project execution, the project will raise the rating 

13 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

of  the  PT  KAI  based  on  financial  aspect.  So  in  conclusion,  the  project  in  the  long  term  can  be  the 
improvement agent for financial performance of PT KAI 
  
4. Conclusion and Implementation Plan  

From the analysis of the business issue exploration and solution, there are several conclusions: 
1. The  current  financial  performance  of  the  firm  is  record  increasing  performance  since 
2009, where PT KAI record loss in their profit and loss account 
2. Based on benchmarking analysis, the current financial performance is excel in several 
indicator,  since  there  are  several  differences  in  financial  strategy  and  condition 
between the benchmarked company 
3. For rating assessment, the rating in Indonesian State‐Owned Enterprise framework and 
Moodys framework both record good rating, although need several improvement 
4. For the capital structure, PT KAI still have a space to eager the debt ratio to increase 
the value of the firm 
5. The project feasibility study conclude that the project is feasible to be performed 
6. The  project  would  bring  value  added  to  the  firm,  thus  increase  the  rating  of  the 
company  so  it  is  very  recommended  to  the  management  to  optimize  the  project  the 
best 
 
The implementation plan of Soekarno‐Hattta Project is started from 2012 and estimated in 2014 the 
route ready to operate. To build the route, PT KAI will use existing track from Manggarai – Sudirman ‐ 
Tanah Abang – Duri – Batu Ceper (loop line Jabodetabek) and must constructed the new track from 
Batu Ceper to Soekarno‐Hatta Airport.  
 

 
 
For folling stock, PT KAI will use Electic Multiple Unit 10 train set with initial investment as follow 
 
Table 12 . Rolling Stock Investment Plan 
 

 
For the initial investment is as follows 
 
 
 
 
 
 

14 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

 
Table 13. Initial Investment for Soekarno‐Hatta Project 
 

 
For financing the project, PT KAI will use loan as funding source. The scenario of payment will describe 
in the following table 
 
Table 14. Loan Payment Scenario for Soekarno‐Hatta Project 
 

 
References 
 
Annual Report PT. Kereta Api Indonesia (Persero) 2011 
Damodaran, Aswath, 2006. Applied Corporate Finance: A User’s Manual,         Second Edition. New 
Jersey: John Wiley & Sons, Inc 
Damodaran, Aswath, 2006. Damodaran on Valuation: Security Analysis for Investment and Corporate 
Finance, Second Edition. New Jersey: John Wiley & Sons. Inc 
Financial Statements Indian Railways 2007 – 2011  
Financial Statements Korean Railroad 2007 – 2010 
Financial Statements PT. Kereta Api Indonesia (Persero) 2007 – 2011  
Gitman, L.J., Zutter, C.J., 2012. Principles of Managerial Finance, 13th Edition. Essex: Pearson 
Global Passenger Railway Company, 2008. Moody’s Rating Methodology  
Global Freight Railroad Industry, 2009. Moody’s Rating Methodology  
Government Owned Rail Network Operators, 2009. Moody’s Rating Methodolog 
Government Related Issuers: Methodology Update, 2010. Moodys 
Keputusan  Kementeian  Badan  Usaha  Milik  Negara  Republik  Indonesia  nomor  KEP‐100/MBU/2001 
Tentang Penilaian Tingkat Kesehatan Badan Usaha Milik Negara 
Lazuardi, Mandra, 2011. Dr. Hasan Sadikin General Hospital Financial       Performance Optimization 
To Fulfill Investment Financing Needs Internally. MBA ITB 

15 
 Nugraha and Soekarno /  The Indonesian Journal of Business Administration, Vol.2, No.1, 2013: 6‐16

Peraturan Presiden no 83 tahun 2011 Tentang Penugasan Kepada PT Kereta Api Indonesia (persero) 
Untuk Menyelenggarakan Prasarana dan Sarana Kereta Api Bandar Udara Soekarno‐Hatta dan 
Jalur Lingkar Jakarta‐Bogor‐Depok‐Tangerang‐Bekasi 
Rahardjo, Adi Prasetio, 2012. BPR KB Financial Performance Improvement Action Plan. MBA ITB 
Studi Kelayakan Finansial & Teknis Pembangunan Jalur Kereta Api Jakarta ‐ Bandara Soekarno‐Hatta 
via Tangerang – LAPI ITB 
Wiranata,  Angga,  2012.  Financial  Performance  Analysis  of  Garuda  Indonesia  Related  to  Its  Initial 
Public Offering (IPO) Stock Price and Future Prospect. MBA ITB 
World Bank, 2011. Railway Reform: Toolikt for Improving Rail Sector Performance 
 
 
 

16