De Vlaamse woningmarkt:

trends en recent verloop

Geert Langenus & Peter Reusens | Departement Studiën

9 maart 2023, Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
 1 Economische situatie

2 Woningmarkt: prijzen en activiteit

3 Woningaanbod

4 Betaalbaarheid van woningen

5 Energietransitie van woningen

6 Conclusie

2
1. Economische situatie
NBB najaarsprognoses: groeivertraging, niet de alom aangekondigde crisis –
economie presteert zelfs nog iets beter dan verwacht

Reëel bbp in België

(veranderingspercentages op kwartaalbasis) (veranderingspercentages op jaarbasis)

1,0 8

NBB najaarsprognoses 6,1 NBB najaarsprognoses

0,8 6

0,6 4 3,1
BCM: 0,4
0,4 1,7 1,8
2
0,6
0,2 0,1 0

0,0 -2
EC: 0,8%
-0,2 -0,1 -4 FPB: 1%

-0,4 -6 -5,4
K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 2020 2021 2022 2023r 2024r 2025r
2022r 2023r 2024r 2025r

Recentste observaties
4
Bronnen: INR, NBB.
Inflatie neemt snel af, zoals verwacht, maar enkel door dalende gasprijs – de
onderliggende inflatie en de voedingsinflatie blijven heel hoog

Totale inflatie in België Onderliggende inflatie

14 7
6
12
5
10 4
3
8 2
1
6
0
4 2022 2023 2024 2025

Voedingsinflatie
2 20

0 15
2020 2021 2022 2023 2024 2025
-2
10
2020 2021 2022 2023r 2024r 2025r
5
Najaarsprognoses Observaties
0
2022 2023 2024 2025
Bronnen: INR, NBB. 5
Noot: het betreft de jaar-op-jaar groei volgens de HICP-maatstaf, in %.
Na de sterke jobcreatie in 2022 verwachten we slechts een tijdelijke vertraging

Binnenlandse jobcreatie Werkloosheid in het Vlaams Gewest

(veranderingen op kwartaalbasis in binnenlandse werkgelegenheid, in
duizenden personen)
35 6 300

30 NBB najaarsprognoses
5 250
25

20 ≈100 000 4 200

nieuwe
15 arbeidsplaatsen
3 150
10
in 2022

5 2 100

0
1 50
-5
K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4
0 0
2022r 2023r 2024r 2025r 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Werkloosheidsgraad¹
Gele blokjes: nieuwe statistieken Niet-werkende werkzoekenden² (in duizenden, rechterschaal)

Bronnen: RVA, Statbel, INR, NBB.

1 In % van de beroepsbevolking. Kwartaalgegevens. Laatste observatie is 2022K3. 6
2 Maandgegevens. Laatste observatie is februari 2023.
2. Woningmarkt: prijzen en
activiteit
Woningprijzen bleven toenemen in de eerste drie kwartalen van 2022
maar namen wel duidelijk af in reële termen (rekening houdend met inflatie)

Woningprijzen in Vlaanderen en eurogebied Jaarlijkse groei van de woningprijzen in Vlaanderen

(index, 2019K1 = 100) (in %)
130
126 Nominaal Reëel1
125
2019 3,4 2,0
120
2020 5,3 4,4
115 2021 8,5 5,9
110
111
2022 K1-K3 7,9 -0,3
105

100
2019 K1

2019 K2

2019 K3

2019 K4

2020 K1

2020 K2

2020 K3

2020 K4

2021 K1

2021 K2

2021 K3

2021 K4

2022 K1

2022 K2

2022 K3
Nominaal Reëel¹
Vlaams Gewest
Eurogebied

Bron: NBB 8
¹ Gedefleerd aan de hand van de deflator van particuliere consumptie.
De forse nominale prijsgroei is een wereldwijd fenomeen maar wordt nu
afgeremd door de rente-opstoot (incl. prijsdalingen in bepaalde landen)

Nominale woningprijzen: gemiddelde kwartaalgroei in 2020K2-2022K2 vs. kwartaalgroei in 2022K2-2022K3

(in %)
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4

Zwitserland

Portugal
Denemarken

Zweden

Frankrijk
Waals Gewest
Finland

Luxemburg

UK
Eurogebeid
Canada

USA
Noorwegen

Brussels Gewest
Duitsland

Oostenrijk
Nederland

Vlaams Gewest
Italië
Nieuw-Zeeland

Polen
Spanje

Ierland
2020K2-2022K2 2022K2-2022K3
9
Bronnen: NBB, OECD.
Recentere data op basis van de compromissen van het ERA-makelaarsnetwerk
tonen een afkoeling (geen instorting) vanaf de tweede helft van 2022

ERA-prijsindex Vlaanderen¹ Ratio verkoopprijs/vraagprijs Aantal dagen op de markt

(index, 2019K4 = 100) (in %) (aantal dagen)

130 98% 140

125 96% 120

120 94% 100

115 92% 80

110 90% 60

105 88% 40

100 86% 20

95 84% 0
K1 K3 K1 K3 K1 K3 K1 K3 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022

2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2019 2020 2021 2022
Huizen Appartementen

Bron: ERA (update Damen januari 2023) 10

¹ De ERA prijsindex is berekend op basis van de gegevens van de compromissen, die gemiddeld 3 maanden eerder dan de officiële notarisaktedatum plaatsvindt.
Belgische gezinnen verwachten een tragere, maar geen negatieve groei van de
woningprijzen

Door gezinnen verwachte stijging van de woningprijzen in het komende jaar

(gemiddelde, in %)
6

4 +3%
3

-1
dec 20

dec 21

dec 22
mrt 21

mrt 22
nov 20

nov 21

nov 22
apr 20

apr 21

apr 22
aug 20

feb 21

aug 21

feb 22

aug 22
jul 20

jul 21

jul 22
jan 21

jan 22

jan 23
sep 20

sep 21

sep 22
mei 20
jun 20

mei 21
jun 21

mei 22
jun 22
okt 20

okt 21

okt 22
BE DE FR NL
11
Bron: ECB Consumer Expectations Survey.
Het aantal transacties daalde slechts licht in 2022T3 maar recentere cijfers over
de nieuwe hypothecaire leningen tonen een terugval

Aantal transacties Nieuwe leningen per dag¹ (maandgemiddelde)

(geregistreerd bedrag per werkdag in CKP voor België, in € miljoenen)
40 000 350

35 000 300
30 000
250
25 000
200
20 000
150
15 000
100
10 000

5 000 50

0 0

2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2019 T1
2019 T2
2019 T3
2019 T4
2020 T1
2020 T2
2020 T3
2020 T4
2021 T1
2021 T2
2021 T3
2021 T4
2022 T1
2022 T2
2022 T3
Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Gewest

Bron: NBB.
¹ De nieuwe leningen omvatten ook de herfinancieringen. 12
3. Woningaanbod
Relatieve aanbodstoename heeft het prijsverloop afgeremd, maar investeringen in
woningbouw daalden recent …

Aantal woningen per 1000 gezinnen Kwartaalgroei van de residentiële investeringen

(België, in %)
1200 3

1150 2

1100 1

1050 0

1000 -1

950 -2

900 -3
1997

2017
2007
1991

2011
1993
1995

1999
2001

2013
2015

2019
2021
2003
2005

2009

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Gewest 2021 2022 2023e 2024e 2025e

p.m. gemiddelde 2010-2019

14
Bronnen: Statbel, NBB najaarsprognoses.
… en vooruitlopende indicatoren lijken te wijzen op een verdere vertraging van
het woningaanbod

Aantal toegekende bouwvergunningen Ruwbouw conjunctuurcurve (België)

(Vlaanderen) (Seizoengezuiverde saldi)
8 000 15

7 000 10

6 000 5

0
5 000
-5
4 000
-10
3 000
-15
2 000
-20
1 000 -25

0 -30
05/2017
01/2012

01/2016

01/2018
09/2012
05/2013

05/2015

09/2016

09/2018
05/2019
01/2020

05/2021
01/2022
09/2020

09/2022
01/2014
09/2014

2013M7

2017M9
2018M7
2007M9
2008M7

2011M1

2016M1

2021M1
2006M1

2010M3

2012M9

2015M3

2019M5
2009M5

2020M3

2022M9
2011M11

2016M11

2021M11
2006M11

2014M5
Beoordeling totale orderpositie Vooruitzichten vraag

15
Bron: NBB.
4. Betaalbaarheid van wonen
Na een decennialange daling is de hypothecaire rente in 2022 fors gestegen,
wat een negatieve impact heeft op de ontleningscapaciteit

Hypothecaire rente
(in %)
16

14

12 Impact van -16 % op

ontleningscapaciteit¹
10 + daling investeringsvraag
naar vastgoed
8

4 3,1

2
1,5
0
1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022
Bron: NBB. 17
¹ Bedrag lening is 16% kleiner aan een rentevoet van 3,1% t.o.v. een rente van 1,5% (voor eenzelfde maandelijkse afbetaling voor een lening op 25 jaar).
De afbetalingslast van een woonlening is in 2022 verder verslechterd en ook de
gemiddelde eigen inbreng is toegenomen

Afbetalingslast lening in België¹ Geschatte gemiddelde eigen inbreng in België²

(in % van het netto beschikbaar inkomen, gegevens tot en met 2022 T3) (in €)
30 70 000
27,1
25 60 000

23,5 50 000
20
40 000
15
30 000
10
20 000

5 10 000

0 0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022r
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
Alle kredietnemers samen Startende kopers

Bron: NBB.
¹ De afbetalingslast is berekend voor een gezin met een gemiddeld Belgisch netto beschikbaar inkomen dat een woning koopt aan de gemiddelde Belgische
woningprijs en 80 % van het aankoopbedrag financiert met een hypotheek met een vaste annuïteit en een looptijd van 20 jaar. Hierbij wordt er geen rekening
gehouden met de fiscale aftrekbaarheid van de lening, noch met transactiekosten, noch met toekomstige veranderingen van de nominale inkomens. Het
meest recente cijfer betreft 2022 T3 en deze capteert nog niet de toename van de rente en inkomens die nadien plaatsvond. 18
² Geschat op basis van de gemiddelde huizenprijs in België en de gemiddelde LTV-ratio.
Nuance: (pas) in 2023 nemen de gemiddelde reële inkomens sterk toe en de
afbetalingslast kan ook worden gemilderd door langere looptijden

Koopkracht van gezinnen Initiële looptijd van nieuwe hypotheekleningen

(veranderingspercentages) voor startende kopers¹
(in % van het totale bedrag)
4 100%
90%
3
80%
70%
2
60%
1 50%
40%
0
30%
20%
-1
10%
-2 0%
2019 2020 2021 2022r 2023r 2024r 2025r 2016 2017 2018 2019 2020 2021 H1 2022
<10 jaar ]10 jaar ; 15 jaar] ]15 jaar ; 20 jaar]
België Eurogebied
]20 jaar ; 25 jaar] > 25 jaar

Bronnen: Eurosysteem, INR, NBB. 19

1 De nieuwe leningen omvatten ook de herfinancieringen.
Aanwezigheid van jongeren in de hypothecaire kredieten en hun intentie om een
woning te kopen/bouwen vallen niet terug

Uitsplitsing van het aantal nieuwe leningen Intentie om woning te kopen of te bouwen
naar de leeftijd van de kredietnemer (België, balans van positief en negatieve antwoorden, in %)
(in %)
100% 0
90% -10
80% -20
70% -30
60% -40
50% -50
40% -60
30% -70
20% -80
10% -90
0% -100

2015-K1
2015-K3
2016-K1
2016-K3
2017-K1
2017-K3
2018-K1
2018-K3
2019-K1
2019-K3
2020-K1
2020-K3
2021-K1
2021-K3
2022-K1
2022-K3
2023-K1
2017
2007

2011
2010

2012
2013

2015
2016

2018
2019

2021
2006

2008
2009

2020

2022
2014

18-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar

45-54 jaar 55-64 jaar 65 jaar en meer <30 jaar 30-49 jaar 50-64 jaar 65+ jaar

Bron: CKP, NBB. 20

1 Cijfers zijn voor België en het jaar 2022 heeft betrekking op gegevens tot en met september 2022.
Aanbodbeperkingen / sterkere regulering kunnen betaalbaarheid verder
verslechteren door hogere woningprijzen, cf. literatuur

1. Stijging marktaanbod verhoogt betaalbaarheid, ook voor lagere inkomens

 Bratu et al (2023, Helsinki):
“The supply of new market rate units triggers moving chains that quickly reach middle- and low-income neighborhoods and individuals. Thus, new
market-rate construction loosens the housing market in middle- and low-income areas even in the short run. Market-rate supply is likely to improve
affordability outside the sub-markets where new construction occurs and to benefit low-income people.”

 Mast (2021, VS):

“These results suggest that the migration ripple effects of new housing will affect a wide spectrum of neighborhoods and loosen the low-income
housing market.”

2. Beperkingen op voor woningbouw beschikbare terreinen drijven de prijzen op

 Öztürk et al (2018, Nederland):
“Our results suggest that positive income shocks are associated with significantly larger house prices increases in municipalities that face stronger
supply constraints.”

 Aastveit et al (2023, VS):

“Our findings suggest that the decline in supply elasticities has been largest in areas where regulatory constraints have tightened the most. … In
particular, we estimate a substantially greater response of house prices to a monetary policy shock in supply inelastic markets than in areas with an
elastic supply.”

→ Bouwshift noopt tot flankerende maatregelen (bv. verdichting)

21
5. Energietransitie van
de woningen
 De energieprestatie van de verkochte huizen is het voorbije decennium verbeterd,
maar zal aanzienlijk verder moeten verbeteren om de 2050-doelstelling te halen

EPC-score van de verkochte huizen, per verkoopjaar¹

(in % van de verkochte huizen (linkerschaal); gemiddelde EPC-score in kWh/m²jaar (rechterschaal))
100 600
90 540
80 480
70 420
60 360
50 300
40 240
30 180
20 120
10 60
0 0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Hoofdstedelijk Gewest
EPC 50 EPC 150 EPC 250 EPC 350 EPC 450 EPC 550 EPC 650 EPC 750 EPC 850 EPC 950 EPC ≥1050

Energielabel A B C D E F

2050 doelstelling = EPC 100 kWh/m²

23
Bronnen: Reusens, Vastmans & Damen (2022).
 Hoewel appartementen dankzij hun bouwstructuur een lager EPC hebben, is deze
minder verbeterd en voldoen weinig appartementen al aan de 2050-doelstelling

EPC-score van de verkochte appartementen, per verkoopjaar

(in % van de verkochte appartementen (linkerschaal); gemiddelde EPC-score in kWh/m²jaar (rechterschaal))
100 600
90 540
80 480
70 420
60 360
50 300
40 240
30 180
20 120
10 60
0 0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Hoofdstedelijk Gewest
EPC 50 EPC 150 EPC 250 EPC 350 EPC 450 EPC 550 EPC ≥650

Energielabel A B C D E F

2050 doelstelling = EPC 100 kWh/m²

24
Bronnen: Reusens, Vastmans & Damen (2022).
Een duidelijke communicatie van de minimale energieprestatienormen kan (naast
een koolstofprijs) een belangrijke hefboom zijn voor de klimaatdoelstellingen

• Vele gezinnen zijn zich nog niet bewust van de toekomstige Tijdslijn van minimale energieprestatienormen
renovatieverplichtingen en mogelijke koolstofprijs voor bestaande woongebouwen in Vlaanderen

• Duidelijke communicatie kan belangrijke hefboom zijn

• Bouwsector kan beter anticiperen op de grote renovatievraag
• Vermijdt suboptimale renovatiekeuzes met lock-in effecten
• Verhoogt de minderwaarde van energieverslindende woningen,
waardoor meer budget beschikbaar komt voor energierenovatie
• Motiveert en stimuleert huishoudens tot energierenovatie

• De EU-richtlijn betreffende de energieprestaties van

gebouwen wordt momenteel herzien
• Statement van BE, FR, DE, IE, LU en NL roept op tot meer ambitie
wat betreft minimale energieprestatienormen
• EU-voorzitterschap België in 2024H1

25
Bron: Vlaanderen.be; EU Council proposal to revise the EPBD.
6. Conclusie
Conclusies

• Geen tekenen van een zware economische crisis, economie blijft veerkrachtig
• Woningprijzen zullen wellicht wat trager groeien maar niet dalen
• Betaalbaarheid van koopwoningen is verder verslechterd
 hogere hypotheekrente verhoogt de afbetalingslast
 maar reële gezinsinkomens zullen dit jaar fors toenemen en looptijden leningen worden langer
• Op wat langere termijn kan een afnemend aanbod de prijsdruk verhogen
 literatuur: aanbodbeperkingen/regulering verhogen de prijzen
 beleid: strakkere regulering kan betaalbaarheid verslechteren / mogelijk flankerende maatregelen nodig
• Energierenovatie van woningpark blijft een grote en onderbelichte uitdaging
 NBB voorstander van correcte koolstofprijs maar: “Bovendien hebben klimaatmaatregelen doorgaans
herverdelende effecten tussen gezinnen. Flankerende maatregelen zullen dan ook nodig zijn om een
ongewenste herverdeling te compenseren.” (Verslag 2022, p. 27)

Vragen? geert.langenus@nbb.be en
peter.reusens@nbb.be
27
Referenties

• NBB Jaarverslag 2022

• Reusens, Vastmans and Damen (2022), NBB Economisch Tijdschrift,

De impact van veranderingen in woningkenmerken en -voorkeuren
op de Belgische woningprijzen

• Reusens (2022), Bank & Financiewezen, De energie-efficiëntie

van de Belgische woningen en haar impact op de woningprijzen

• Warisse (2022), NBB Economic Review,

Is home ownership still affordable in Belgium?

• OECD housing policy toolkit

28