Hoorzitting evolutie woning- &

huurprijzen

CIB Studiedienst
9 maart 2023
1
CIB-Huurbarometer:
Over de dataset

2
• Zicht op actuele, marktconforme prijzen
• Gebaseerd op 286.000
woninghuurcontracten afgesloten in VL
via een vastgoedkantoor sinds 2017
(44.000 in BR & 72.000 in WAL)
• Contrast Woonsurvey – CIB-
Huurbarometer 2018: verschil in
onderzoeksopzet, methodologie, data &
analyse leidt tot andere maar
complementaire resultaten
• Vrije prijsbepaling vs.
indexatie/herziening
• Wat zou een huurder betalen indien
hij/zij nu een nieuwe huurwoning zoekt?
• Huurprijs appartement 2018: 627€
(Woonsurvey) vs. 690€ (CIB-
Huurbarometer)
• Samenwerking CIB - Korfine

3
• Studentenkamers, verhuur
via sociale instanties,
tweede verblijven, … zijn
uitgezuiverd
• Naar schatting min. 90%
van de verhuringen via
vastgoedkantoren

4
Bron: K. Heylen, Data van • Incl. studentenkamers & SVK-verhuur
huurcontracten in • In 2015-2018 werden 579.000 contracten
geregistreerd. Uit de Woonsurvey 2018 blijkt dat
Vlaanderen. Verkenning 53% van de private huurders verhuisd is in die
van de mogelijkheden periode = 286.000 huishoudens. Beduidend minder
voor onderzoek, 2020, p. 9 dus dan het aantal huurcontracten uit MyRent, wat
erop wijst dat een groot deel van de registraties
betrekking heeft op de verlenging van een contract.

5
• Kwaliteit van de data is
hoog:
– Verzameld bij registratie van
het huurcontract
– Bedrag huurwaarborg als
controlevariabele
– Conformiteit met ander
wetenschappelijk onderzoek

6
Bron: K. Heylen, Data van • Gegevens zijn gebaseerd op verouderde versie
huurcontracten in CIB-databank (31.793 contracten)
Vlaanderen. Verkenning
van de mogelijkheden • Actuele gegevens: 726€ in 2018 & 744€ in 2019
voor onderzoek, 2020, p. (meer dan 50.000 contracten)
14 • Verder verschil te verklaren door lichte
vertekening volgens segmenten

7
Bron: K. Heylen, Data van
huurcontracten in • Mediaan-cijfers CIB: 680€ in 2018 & 695€ in
Vlaanderen. Verkenning 2019
van de mogelijkheden • Illustratief dat gemiddelde prijzen gevoeliger
voor onderzoek, 2020, p. zijn voor uitschieters, die we in de contracten
14 bij vastgoedkantoren terugvinden (bvb.
‘uitzuiveren Knokke, Brasschaat, Latem, …’)

8
• Dataset geordend op
ingangsdatum
• Dataset jaarlijks hernieuwd
(huurcontracten
geregistreerd na startdatum
contract)
• Dus: telkens uitgaan van
geüpdate cijfers, ook voor
het verleden

9
CIB-Huurbarometer:
De data

10
Gemiddelde prijzen VL

1.200
1.115
1.127
1.100 1.053
1.014
978
1.000 941 935
997
978
901
875
885
900 860 841 889
842
809
793 782
800 770 791
768 723
773
700 742
707
677 690
600
521 578

463 4… 488 493 476

500 513

442
400 351 390 412 406
353
300
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Appartementen Vrijstaand Halfopen Rijhuizen Studio's Kamers

11
Prijsevolutie

12
Mediaanprijzen VL

1.100

1.000 950 1.000

900
880 925
900 850 850 900
800 875
850 850
825
800 795 800 790
750 750 750
725
700 710 745 760
695 700
680
600 650 660
520
548
490 476 513
500 475
450 460

400 435
395 400 400

350 350
300
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Appartementen Rijhuizen Halfopen Vrijstaand Studio's Kamers

13
Verdeling woningtypologie VL

2022
0,8%
2,5% 0,4%
12,6%

6,8%

5,1%

71,7%

Rijhuizen Halfopen Vrijstaand Appartementen Studio's Kamers Villa's

14
 Centrumsteden (volgens postcode)
1.000
950 931

900 880
859
844
850 834

794
800
750 753 759 758
748
750 730
704 710
700 677 687
676
661 663
639 646
650 630 636
615 609
600 583

550
500

2018 2022

15
 Leeftijd huurder: verdeling naar woningtype –
Binnenkort: correlatie met huurprijs
100,0%

90,0%

80,0%

70,0%

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65+ RP
Rijhuis Halfopen Vrijstaand Appartement Studio Kamer Villa

16
25.600 contracten met gekend aantal
slaapkamers
100,0%

11,8%
90,0%

80,0%

70,0%

60,0% 50,8%
62,0%
63,3%
50,0%
50,1%
40,0%

30,0%

20,0% 29,7%

10,0% 18,0% 19,1%

0,0%
Rijhuis Halfopen Vrijstaand Appartement

1 2 3 4 >4

17
Impact aantal slaapkamers op de huurprijs

Gemiddelde huurprijs appartementen naargelang het aantal slaapkamers (2018-2022)

1.800 €

1.608 €
1.600 €

1.400 €

1.200 €
1.040 €
1.000 €
859 €

800 € 744 €

625 €
600 €

400 €

200 €

0€
1 2 3 4 >4

18
Contextfactoren met impact
op de huurmarkt

19
• Verkoopmarkt valt stil:
– Vastgoedkantoren melden terugval
aantal transacties sinds april, met
versnelling sinds oktober/november (-
20/30%)
– Immotheker - rentevoet: +1.71% -
+203€/maand (lening 250.000 op 20j) –
Kortetermijnboost voorbij
– Impact asbestattest
– Intergenerationele solidariteit in vraag –
corona-effect voorbij
– Niet enkel terugval kopers, ook te weinig
aanbod
– Vlaamse Woonlening
– Kredietvoorwaarden bijgeschroefd:
toezichtsverwachtingen –
schattingsverslagen – EPC-waardes
– Impact renovatieverplichting?
– Stijging bouwkosten

20
• Communicerende vaten: aantal
kandidaturen stijgt (nog verder)
• Stijgende intrestvoeten: search for yield
leidt investeerders weg van de
huurmarkt (trendbreuk)
– Vastmans (2016): ‘Het totaal rendement
ligt rond de 3,2%, waarvan 2,5% netto
direct rendement, en 1,2% indirect
rendement (waardestijgingen) & ‐0,5%
door de registratierechten.’
– 2017: 3,6% mediaanrendement
(=6.500€/180.000€) t.o.v. 3,1% in 2022
(=7.450€/240.000€)
– 10 maanden eigenlijk ruim gerekend…
– Ter vergelijking: 3% rendement op
Belgische staatsbon
• Stijging bouwkosten
• Angsteffect: self-fulfilling prophecy –
Link met consumentenvertrouwen

21
• Beleidsimpact:
– Verkooprecht: van 10% naar 12%
– BVR Energienorm: proportionaliteit
normen vs. rechtsgevolgen
– Gekleurd debat ‘woonbonus tweede
woning’: enige fiscale steun verdwijnt
– Huurindexatie: evenwicht rechten
partijen + snelheid + geen flankerend
beleid
– Evaluatie VWHD
– Labelverplichtingen VME’s (EPC GD) vs.
geen flankerend beleid (WME, premies &
leningen, Energiehuizen, …)
– Verplicht CA
– Het zwaard van Damocles: globale fiscale
hervorming. Indien niet deze, dan
volgende legislatuur…

22
Globale fiscale hervorming

23
• Blauwdruk minister Van Peteghem
bevat overschakeling naar reële
huurinkomsten
• HRF rekende in 2020 een
gelijkaardig scenario door:
– Belastingverhoging van 464 miljoen
– 9,1% betaalt 794€ extra belastingen
– Dus: één extra maand huur
– Netto-rendement daalt ongeveer
met 1/10de
– Verschillen: geen voetvrijstelling van
6.000€. Kostenaftrek van 50% t.o.v.
30% in de blauwdruk. Tarief = 30% bij
HRF; 25% in de blauwdruk

24
• Vertrouwen investeerder krijgt nieuwe deuk.
Cfr. toekenning KI buitenlands vastgoed
• Onzekerheid over wie meest zal verliezen ->
Gedragseffecten zullen vertrekken van
slechtste scenario
• Uitval van aanbod + doorrekening in
huurprijzen + meer kortetermijncontracten:
huurder betaalt (mee) het gelag
• Wooncrisis: niet enkel betaalbaarheid maar
ook tekort aan bepaalde types woningen
• Gewestelijk woonbeleid wordt doorkruist
• Ondergrens vermoed rendement = taks op
lagere huurprijzen
• ‘Renovatieboost’ gaat in tegen logica
verhuurproces
• Niet enigste ‘addertje’: BTW- verhoging op
renovatiewerken

25
Laatste jaar legislatuur: beleid

26
• Evaluatie VWHD:
– Contracten pre-2019
– Regeling gedogen werken door de
huurder
– Medehuur & huurderswissels
– Correctiefactoren indexatie
– Persoonlijke borgstelling
• Huursubsidies/non-takeup:
– Voorafgaande goedkeuring
– Schorsing i.p.v. schrapping bij niet-
herinschrijving SHM
– Huurwaarborglening (evaluatie)
• Vlaamse Woonlening
• Steunmaatregelen VME’s

27