analiza parcela k.o.

Sesvete
k.č.br. 6576/1, 6576/2, 6577, 6578, 6579
lokacija
 namjena

S stambena namjena
Rezervacija za gradsku ulicu
Z2 Sesvetske šume
 urbana pravila

urbana pravila 1.5.

Uređenje i dogradnja prostora individualne gradnje
 promet

Gradska ulica s biciklističkom stazom

u jugoistočnom uglu k.č.br. 6578 je rezervacija proširenja postojeće ulice
na dijelu parcela 6576/1 i 6576/2 se predviđa izgradnja gradske ulice s biciklističkom stazom
 analiza parcele

obuhvat parcele 3327 m²

stambena namjena - cca *2025 m²

zaštitne zelene površine - cca *34 m²

posto
jeća u
**zona moguće izgradnje

lic
a, pre
a***

postojeća izgradnja

dviđe
ka ulic

etažnost

n
Po + P + K + Pk/Uk

o proš
grads

(najveća visina je podzemna etaža i tri nadzemne etaže, pri čemu se treća etaža oblikuje kao
potkrovlje ili uvučeni kat)

irenje
iđena
predv

grads
5m
kig 0,4 poluugrađena (0,3 samostojeća)
kis 1,2 poluugrađena (1,0 samostojeća)
ke ulic
5m

e***
maksimalan BRP 400 m² po parceli
PGM 1 PGM/stan
3m

* mjere su okvirne, izračunate iz katastra, za detaljne mjere potrebno je naručiti geodetski elaborat

** sjeveroistočno od obuhvata je cca 320 m² površine oblika trokuta predviđenog za stambenu

namjenu. Navedena površina se nalazi na parcelama 850/1 i 2510 te nije u vlasništvu. Za potrebe
analize su predviđena dva scenarija, 1. koji uzima u obzir samo parcele u vlasništvu, 2. koji uzima u
obzir i navedenu površinu za stambenu namjenu do rezervacije za novu proširenja gradske ulice.

*** za ishođenje građevinske dozvole potrebno je zadovoljiti uvjet pristupa parcele prometnici.
Prema Odluci o građevinskom zemljištu (Službeni glasnik Grada Zagreba 22/13, 16/14, 26/14, 2/15,
5/15 - pročišćeni tekst, 25/15 i 5/18) utvrđeni su uvjeti uređenja građevinskog zemljišta za izgradnju
nerazvrstane ceste koje vlasniku zemljišta omogućava izgradnju ceste o svom trošku te mu se
mogu priznati troškovi do visine komunalnog doprinosa koji se odnosi na izgradnju objekata i
uređaja komunalne infrastrukture.
 analiza parcele - opcije

1 2

2 3 3 4

4 5 5 6

Opcija 1* Opcija 2*
2 x dvije poluugrađene građevine 3 x dvije poluugrađene građevine
1 samostojeća građevina
1 dvojna parcela 429 m² GBP 400 m²
1 samostojeća parcela 510 m² GBP 400 m² 2 dvojna parcela 375 m² GBP 400 m²
2 dvojna parcela 364 m² GBP 400 m² 3 dvojna parcela 364 m² GBP 400 m²
3 dvojna parcela 368 m² GBP 400 m² 4 dvojna parcela 368 m² GBP 400 m²
4 dvojna parcela 411 m² GBP 400 m² 5 dvojna parcela 411 m² GBP 400 m²
5 dvojna parcela 369 m² GBP 400 m² 6 dvojna parcela 369 m² GBP 400 m²

Ukupno GBP 2000 m² NKP cca 1500 m² Ukupno GBP 2400 m² NKP cca 1800 m²

*gradnja unutar obuhvata u vlasništvu bez širenja na predviđeni
prostor stambene namjene na sjeveroistočnom dijelu koji nije u
vlasništvu, moguća gradnja parcele 1 unutar gabarita
poluugrađene kuće te naknadna parcelacija za formiranje
dodatne poluugrađene čestice kao u opciji 2
* pretpostavka zamjene zapadne parcele ceste za predviđenu
stambenu namjenu sjeveroistočno od obuhvata na parcelama
850/1 i 2510
 analiza tržišne vrijednosti zemljišta i isplativosti projekta

stambena namjena pozitivne karakteristike zemljišta

transakcijske cijene stambenih parcela u okolici unazad 3 godine mirno okruženje
cijena €/m² zemljišta velika mogućnost gradnje
raspon €50 - €280/m² više razvojnih opcija (kuće, stanovi)
prosjek €130/m²
cijena €/m² maksimalne bruto razvijene površine negativne karakteristike zemljišta
raspon €50 - €430/m² cca 40% obuhvata otpada na rezervaciju za cestu
prosjek €170/m² visok trošak izgradnje infrastrukture
upitan vremenski tijek realizacije projekta
korespondirajući raspon vrijednosti stambene namjene prema konkurentni projekti (velik broj neprodanih stanova u
površini i BRP naselju Iver)
zemljište
površina cca 2,025 m² prijedlog ponude
raspon €100,000 - €570,000 cca 15% ispod okvirne vrijednosti zbog veličine i zahtjevnosti
prosjek €260,000 €250,000
maksimalan BRP
površina cca 2,000 m² analiza isplativosti*
raspon €100,000 - €860,000 ukupni prihodi od prodaje
prosjek €340,000 NKP 1,500 m² x 2,250 €/m²
€3,375,000
uprosječeno okvirna vrijednost zemljišta ukupni troškovi
€300,000 €2,950,000
zemljište €250,000
zaštitne zelene površine infrastruktura €100,000
minimalna vrijednost, anulirana u vrijednosti stambene namjene gradnja BRP 2,000 m² x 1,300 €/m² = €2,600,000
profit investitora
rezervacija za cestu €425,000
oslobođenje komunalnog doprinosa u visini uređenja infrastrukture cca 12.8% prihoda
čiji trošak investitor preuzima na sebe trajanje projekta minimalno 24 mjeseca
provjeriti mogućnost prodaje parcele za cestu Gradu
* za detaljniju analizu profitabilnosti potrebno je izraditi
idejnu studiju kojom će se definirati neto i bruto površine
izgradnje te kvaliteta oblikovanja kako bi se mogli preciznije
odrediti troškovi i prihodi
izvod iz prostorno planske dokumentacije