NAJČEŠĆE POGREŠKE

U PROCJEMBENIM ELABORATIMA
(POREDBENA METODA)

Dubravko Sabljar, ing. građ.

Stalni sudski vještak za građevinarstvo i
procjene vrijednosti nekretnina
član Procjeniteljskog povjerenstva Osječko-baranjske županije
zamjenik voditeljice HDSViP, podružnica Slavonija

Osijek, 28.11.2023.
 ZAKON O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (NN 78/2015)

Članak 22. stavak 1.

(1) Procjena vrijednosti nekretnine mora biti izrađena pažnjom dobrog

stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat
bio održiv nakon provjere.
 KORIŠTENJE PODATAKA I PROVJERA

Podatke iz Informacijskog sustava tržišta nekretnina eNekretnine potrebno

je provjeriti, naročito ako je status podataka: preuzeto od PU i evaluacija u
tijeku, a čak i u slučaju kada su podaci evaluirani ili dobiveni na Izvatku iz
ZKC-a kako u daljnji izračun ne bi ušli s pogrešnim ulaznim vrijednostima.
primjer 1.
 Primjer 1.

Ulazni podatak Provjera

Vrsta nekretnine: Vrsta nekretnine:

POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
(PZ) (GZ)
4. KATEGORIJA 1. KATEGORIJA

*pogreška: korištenje predmetne nekretnine kod procjene vrijednosti poljoprivrednog zemljišta

primjer 2.
izvor: https://oss.uredjenazemlja.hr/
 Primjer 2.

Ulazni podatak Provjera

Prilog 1. Pravilnika
Površina u prometu: 350,05m2 KVP = stan 130m2 x 1,0 +
Stan: 129,40m2 spremište 5m2 x 0,5 + balkon
30,15m2 x 0,25 + terasa na krovu
69,80m2 x 0,20 + zelena terasa na
krovu 88,50m2 x 0,10 + 2
KVP = ??? m2 parkirališna mjesta 12,50m2 x 2 x
0,20 = 167,85 m2
*pogreška: korištenje podatka o površini u prometu ili površini stana bez izračuna koeficijenta KVP
primjer 3.
izvor: https://oss.uredjenazemlja.hr/
izvor: https://www.google.com/maps (2D/3D/teren)
izvor: https://geoportal.dgu.hr/
izvor: https://ispu.mgipu.hr/#/
 Primjer 3.

Ulazni podatak Provjera

Površina u prometu: 460m2 BGP = kuća prizemlje 105m2 x 1,0
+ kuća potkrovlje 105m2 x 0,75 +
Etaža (kat): - garaža 42m2 x 0,60 + pomoćna
Broj nadzemnih etaža: - zgrada 22m2 x 0,50 = 219,95m2
Etaža (kat): Pr+Pot
Godina izgradnje: 2008
Broj nadzemnih etaža: 2
BGP ili NKP = ??? m2 Godina izgradnje: 2008
*pogreška: korištenje podatka o površini u prometu (u naravi površina čestice) bez izračuna BGP ili NKP
zgrada na predmetnoj čestici
 INDEKS CIJENA STAMBENIH NEKRETNINA

Pogreške:
• korištenje indeksa iz prethodnog tromjesečja nakon objave novih
podataka
• računske
165,78 (2Q2023) / 132,32 (1Q2022) = 1,0153
= 1,2528
izvor: https://podaci.dzs.hr/hr/podaci/cijene/indeks-cijena-stambenih-nekretnina/
 PROSTORNI PLANOVI

Pogreške:

• korištenje pogrešnog plana „višeg” reda

• pogrešno tumačenje namjene (zelene površine) i izjednačavanje s
poljoprivrednim zemljištem
PPUO, izgrađeni dio građevinskog područja – gospodarska namjena i neizgrađeni dio
građevinskog područja – gospodarska namjena, RD – reciklažno dvorište
DPU, gospodarska namjena – pretežito industrijska (G1) i zaštitne zelene površine u sklopu
parcele (Z1)
GUP, mješovita namjena – pretežito stambena (M1), Kig = 0,4-0,6, broj etaža: P0/S + 4 nadzemne
etaže, Kis (propisan) = 2,4
DPU, mješovita namjena – pretežito stambena (M1), Kig = 0,42, broj etaža: P0 + 2 nadzemne
etaže, Kis (propisan) = 0,91
 Predmetno zemljište nalazi se unutar granica građevinskog područja, namjene zaštitne zelene površine
i pogrešno je kod procjene vrijednosti koristiti podatke o kupoprodajama poljoprivrednih zemljišta izvan
granica građevinskog područja
 Kig, Kis

(prilog 11. Pravilnika)

Pogreške:
• neprikazivanje Kig-a i Kis-a
poredbenih nekretnina kao nužnih
podataka potrebnih za provedbu
postupka interkvalitativnog
izjednačenja zbog različite mjere
građevinskog korištenja
KOEFICIJENT POVOLJNOSTI STAMBENOG PROSTORA U
VIŠESTAMBENOJ ZGRADI

(prilog 5. Pravilnika)

Pogreška:
Koeficijent povoljnosti stambenog
prostora u višestambenoj zgradi
izračunava se i koristi samo u
slučaju kada su poznata sva
obilježja poredbenih prostora i
pogrešno ga je izračunati i primijeniti
samo za predmetni prostor.
 STATISTIČKA OBRADA PODATAKA

Pogreška: statistička obrada podataka napravljena je samo djelomično,

odnosno izvršena je provjera samo pojedinačnog odstupanja od
prosjeka ≤±30%, te nije izračunata standardna devijacija,
dvostruka standardna devijacija i provjera kriterija Pravilo dva
sigma (±).
UPUTA VISOKOG PROCJENITELJSKOG POVJERENSTVA O NAČINU
ZAOKRUŽIVANJA PROCIJENJENIH VRIJEDNOSTI POVODOM
UVOĐENJA EURA KAO SLUŽBENE VALUTE U RH, KLASA: 364-
04/21-01/2, URBROJ: 531-04-1-2-1/1-23-30 OD 08.05.2023.

Pogreške:
• Pogrešno zaokružena
procijenjena vrijednost u EUR
• Zaokruživanje procijenjene
vrijednosti u KN
*iznos u EUR se samo preračuna
(konvertira) u kune i kao takav se
dodatno (dvojno) iskazuje u kunama
bez zaokruživanja
Hvala na pažnji !
 KONTAKT

PROCJENE OSIJEK j.d.o.o.

DIREKTOR
DUBRAVKO SABLJAR

M. +385 98 701 713

e-mail: dubravko.sabljar@gmail.com