Professional Documents
Culture Documents
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI –
NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE
–1–
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci Zabilježba
STEČAJNA UPRAVITELJICA
Naručitelj procjene
Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine ZAGREB, Savska 41
Tip nekretnine poslovni prostor i GPM 3 kom
z.k.ul. –
Poduložak broj –
z.k.č. br. –
k.o. Grad Zagreb
površina zemljišta (m2) –
površina građevina (m2) 143,23 m2
Tržišna vrijednost nekretnine (€) 160.000 €
Nova građevinska vrijednost (€) 100.261 €
Legalitet DA, izvedeno po građevinskoj dozvoli
Građevinska dozvola DA
Neposredan pristup javnom putu DA
Usklađenost katastra i gruntovnice DA
Godina izgradnje 1974.
Godina obnove –
BILD PROMET d.o.o.,
Ime procjenitelja
MARIO ČUTURA, dipl. inž.
–2–
1. U v o d
–3–
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-
kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-
taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-
poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-
vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-
mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
–4–
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)
–5–
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-
na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-
tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-
kretnine.
–6–
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-
ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
–7–
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
Naručitelj nije dostavio nikakve dokaze o vlasništvu predmetnih nekretnina samo su pre-
zentirane kao vlasništvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.
–8–
4. T e h n i č k i o p i s
Nekretnine koje su predmet ove procjene (prezentirane od strane naručitelja kao vlasniš-
tvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba) u naravi predstavljaju poslovni
prostor površine 121,97 m2 (dva hodnika, čajna kuhinja, sanitarni čvor i pet ureda) na VII.
katu (smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije) i 3 GPM povr-
šine 21,26 m2 "Zagrepčanka" katnosti podrum –2, prizemlje i 24 kata. Vertikalna komu-
nikacija omogućena je dizalomu podzemnoj etaži poslovnog tornja, na lokaciji Zagreb,
Savska cesta 41.
Konstrukcija zgrade
Pregradni zidovi izvedeni su u vidu lakih ploča (gips, iverica, heraklit) a kod sanitarnih
čvorova su od opeke te ožbukani i opločeni keramičkim pločicama na čitavoj visini
zida.
Korisna visina prostorije je b = 295 cm. Svi dijelovi (vidljivi) konstrukcije te navedene
obloce su u stanju sukladno starosti.
–9–
U zgradi pa tako i u dijelu poslovnog prostora na VII. katu o kojem je riječ postoje slje-
deće instalacije:
– elektroinstalacije
Objekt a time i poslovni prostor je priključen na gradsku električnu mrežu, trofaznim
priključkom. U objektu je izvedena trofazna električna instalacija te rezervna rasvjetna
instalacija s vlastitim agregatom u skladu s propisima. Svaka prostorija ima dovoljno
rasvjetnih i priključnih mjesta. Instalacija je dobro održavana i primjerenoj je funkciji.
– TT instalacije
Zgrada ima priključak i instalacije telefona s većim brojem linija. Sve instalacije i pri-
ključci su dobro održavani i u solidnoj funkciji.
– instalacije KVG
Instalacije klima, ventilacija, grijanje instalirana je i dobro funkcionira.
U jednom dijelu zgrade postavljeni su ugrađeni ormari, kao dio pregradnih stijena.
Ostale posebne opreme koja utječe na procjenu nekretnine iz ovoga mišljena nema.
PRILOZI
– 11 –
ZAKLJUČAK
PROCIJENJENA PONDERIRANA
PONDER
VRIJEDNOST VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA 155.000 € 25% 38.750 €
ZAOKRUŽENO 160.000 €
160.000 €
(cca 1.117,08 €/m2)
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
– 12 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija
– 13 –
Rekapitulacija geometrijskih karakteristika
Poslovni prostor na VII. katu (smješten na južnom dijelu objekta – središnji pravokutni
dio).
NKP (m2)
Ured 1 28,89 m2
Ured 2 19,14 m2
Ured 3 13,92 m2
Ured 4 13,92 m2
Ured 5 13,34 m2
Sanitarni čvor 9,27 m2
Čajna kuhinja 2,24 m2
Hodnik 1 5,76 m2
Hodnik 2 17,64 m2
UKUPNO POSLOVNI PROSTOR
121,97 m2
124,12 – (5 × 0,30 × 0,50 + 5 × 0,40 × 0,70) =
GARAŽNO PARKIRALIŠNA MJESTA U PODZEMNOJ ETAŽI
21,26 m2
3 × 2,25 × 5,25 × 0,60 =
UKUPNO 3 PGM 21,26 m2
SVEUKUPNO 143,23 m2
BRP (m2)
BV (m3)
– 14 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka Jagmarević
Zagreb,Savska 41/7
poslovni prostor
TEČAJ
EUR HKN
1,00 € 7,56 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta Pz = 174,75 m2
Jedinična cijena zemljišta Jcz = 400,00 €/m2 3.024,00 kn/m2 NKP
KOMUNALNI DOPRINOS
Bruto volumen Bv = 611,62 m3
Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 18,25 €/m3 138,00 kn/m3
VODNI DOPRINOS
Bruto volumen Bv = 611,62 m3
Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 3,47 €/m3 26,25 kn/m3
TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu 2,0% 14,00 €/m2 105,84 kn/m2
Vrijednost priključaka 2.005,22 € 15.159,46 kn
TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 13,30 €/m2 NKP 100,55 kn/m2 NKP
vrijednost taksa 1.904,96 € 14.401,49 kn
UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA n= 39 godina
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N= 100 godina
NETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 143,23 m2
– 15 –
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka Jagmarević
Zagreb,41
poslovni prostor
FIZIČKI ASPEKTI
– 16 –
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
– 17 –
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem
Rajka Jagmarević
Zagreb, Savska 41
poslovni prostor
– 18 –
ZAOKRUŽENO € 160.000,00
– 19 –
– 20 –