STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

MGIPU 2017.

PRIMJENA POREDBENE
METODE

Maja Širić, mag. ing. geod.i geoinf.

stručna savjetnica za vrednovanje nekretnina
Gradski ured za imovinsko – pravne poslove i imovinu Grada Zagreba
SADRŽAJ
• Uvod
• Područje primjene poredbene metode
• Uvjeti za primjenu poredbene metode
• Postupak procjene poredbenom
metodom
• Zaključak

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Uvod
• Osnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 21. ZPVN)

1. POREDBENA METODA
2. PRIHODOVNA METODA
3. TROŠKOVNA METODA

• Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine,

uzimajući u obzir običaje u uobičajenom poslovnom
prometu, te druge moguće okolnosti, osobito raspoložive
podatke (čl. 21. ZPVN)

• Odabir metode detaljno se obrazlaže u procjembenom

elaboratu 3

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Područje primjene poredbene metode
• Najčešće primjenjivana metoda – više od 80% svih
procjena
• Za vrste nekretnina (čl. 21. ZPVN) :
• Zemljišta poljoprivredne i šumske namjene
• Zemljišta u građevinskim područjima (uređena i neuređena,
neizgrađena i izgrađena – ako se zemljište procjenjuje odvojeno od
kuće)
• Stanove
• Garaže
• Garažna parkirana mjesta, parkirna mjesta
• Poslovne prostore
• Obiteljske kuće (ako postoji dovoljan broj usporedivih podataka)
4

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Uvjeti za primjenu poredbene metode
1. Odgovarajuća vrsta nekretnine
• Statistički gledano 100 % zemljišta i stanova

2. Dovoljan broj nedavnih i pouzdanih transakcija

 Najmanje tri transakcije (čl. 24. st. 1. ZPVN)
 Starost najviše 4 godine
 Optimalno 7 – 8 transakcija (statistička pouzdanost)

3. Dovoljana podudarnost u obilježjima

 Odstupanja u kakvoći najviše 40% izlazne vrijednosti
(čl. 57. st. 7. ZPVN)
 Pouzdanost poredbene metode smanjuje se
5
povećanjem prilagodbe
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
Postupak procjene poredbenom
metodom
• Faze u procjeni vrijednosti nekretnina:

1. određivanje svrhe
2. zadavanje zadatka procjenitelju
3. odabir osnovice
4. odabir metode procjene
5. prikupljanje podataka
6. analiza
7. prikaz rezultata i dokumentiranje
6

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

1. Određivanje svrhe
• Od velike je važnosti točno poznavanje svrhe procjene
(investiranje, zalog za kredit, kupoprodaja, izvlaštenje,
sudski postupak i dr.) jer je iz toga razvidno što sve treba
uzeti u obzir prilikom vrednovanja i na koji način treba
prikazati rezultate

2. Zadavanje zadatka procjenitelju

• Zadatak mora biti jasan, sa svim uputama za identifikaciju
nekretnine, posebnim obilježjima ukoliko su bitna (npr.
analizu s obzirom na različit dan kakvoće i dan
vrednovanja). Često je nužno da i procjenitelj sudjeluje u
formuliranju zadatka da bi isti bio u skladu s odredbama
ZPVN-a, budući da i konačni rezultat može biti dobiven
isključivo prema odredbama ZPVN-a
7

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

3. Odabir osnovice
• Iz zadatka i svrhe slijedi osnovica za procjenu vrijednosti
nekretnina (tržišna vrijednost, fer vrijednost, investicijska,
hipotekrana, vrijednost za osiguranje)
• ZPVN-a propisani su postupci vrednovanja kada je
osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina tržišna
vrijednost

4. Odabir metode procjene

• Ukoliko su iz svrhe procjene i zadatka zadanog
procjenitelju ispunjeni ranije navedeni uvjeti za primjenu
poredbene metode, kreće se u pribavljanje podataka
potrebnih za procjenu nekretnine

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

5. Prikupljanje podataka (1)
• Kvalitetni podatci glavni preduvjet za kvalitetnu procjenu

TRŽIŠNA
TRŽIŠNI
VRIJEDNOST
PODATCI
NEKRETNINE

• Bitno je točno definirati sva obilježja koja utječu na

vrijednost nekretnine koja je predmet procjene –
kvalitetno ispuniti pisani zahtjev za izdavanje podataka
• Oznaka nekretnine u zemljišnoj knjizi i katastru
(georeferenciranje), adresa 9

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

5. Prikupljanje podataka (2)
Glavni preduvjet za prikupljanje potrebnih podataka je definiranje
svih obilježja koja utječu na vrijednost procjenjivane nekretnine!

• OBILJEŽJA NEKRETNINE
kategorija zemljišta, namjena i mogućnosti gradnje prema
prostorno – planskoj dokumetaciji (na dan kakvoće), prava i
tereti koji utječu na vrijednost, doprinosi i priključci, akti o gradnji,
položajna obilježja,..
• DALJNJA OBILJEŽJA NEKRETNINE
Stvarno korištenje, prihode, površinu katatsratske čestice, oblik
katastarske čestice i svojstva tla, stanje građevine, njezina
namjena, godina građenja, način gradnje, oblikovanje, veličina,
opremljenost,... 10

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

5. Prikupljanje podataka (3)
• Prema zadatku danom procjenitelju bitno je točno odrediti
DAN VREDNOVANJA i DAN KAKVOĆE (ukoliko isti nije
identičan danu vrednovanja)

• Sve što procjenitelj utvrdi kao obilježja koja utječu na

vrijednost procjenjivane nekretnine mora jasno biti
naznačeno u zahtjevu za izdavanje podataka

• Nepotpuni zahtjevi za izdavanje podataka direktno utječu

na kvalitetu rezultata poredbene metode

11

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

5. Prikupljanje podataka (4)
• Ukoliko za pojedine vrste nekretnina na nekom području
uopće nema podataka, procjenitelj u zahtjevu mora
naznačiti područje za koje smatra da pokazuje dovoljno
podudarna obilježja

PREDMET
PROCJENE

12

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

5. Prikupljanje podataka (5)
Evidencija
prometa
nekretnina

eNekretnine

Zbrika
Plan približnih
kupoprodjanih
vrijednosti
cijena
13

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

5. Prikupljanje podataka (6)
• Pregled realiziranog prometa nekretnina preko zbirke
kupoprodjanih cijena i plana približnih vrijednosti

• Vidljivost podataka na dvije razine:

• Za procjenitelje i posrednike
• Za službenike upravnih tijela

14

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

 15

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

16
5. Prikupljanje podataka (7)
• Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena – na temelju
pisanog zahtjeva procjenitelja izdaje se od strane
upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikih gradova

• Za sve kupoprodajne cijene korištene u procjembenom

elaboratu procjenitelj je dužan navesti datum sklapanja
ugovora, broj katastarske čestice (oznaka u zemljišnoj
knjizi i katastaru), naziv katastarske općine, te podatke
koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine
(kategorija, namjena i mogućnosti gradnje, vrsta i opis
građevine, površina građevine, adresa, godina građenja,
sobnost stana, katnost zgrade i dr.) 17

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Izvor: https://geoportal.zagreb.hr/karta
18

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

• KATEGORIJA ZEMLJIŠTA - Ovisi o odredbama važećeg
prostornog plana, pravomoćnosti dozvole ali i o položaju,
obliku i veličini promatrane katastarske čestice

Određivanje kategorije

Katastarska čestica
K. K. K. Katastarska čestica
P=980 m 2
č. č. č. P=1400 m 2
Kat. II. kategorija
čestica P= P= P= I. kategorija
P=750 m 2 4502 4202 4302 F
m m m E
II.
kategorija II. II. II. Katastarska Novoosnovana
Kat Kat Kat čestica građevna
. . . P=510 m 2 čestica
A
P=500 m 2
B C D I.kategorija I.kategorija

G H
Miramarska cesta
cestacesta

Izvor: vlastiti prikaz

19

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

• KLINOVI su nužni za formiranje građevne čestice. Sami
po sebi bi bili zemljište II. kategorije ali zbog
objedinjavanja putem dozvole prelaze u I. kategoriju

Klinovi u odnosu na građevnu česticu

Klin 1 Klin
2 Klin 3

NOVOOSNOVANA
GRAĐEVNA
ČESTICA

Nova cesta Klin 4

Izvor: vlastiti prikaz

20

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

• ARONDACIJSKE POVRŠINE - “višak” koji “ne treba
nikome”. Vlasnik je sretan ako ih uspije prodati. Zato
vrijede manje.

45 – 80 % I. kategorije
Ulica
Ulica

25 – 55 % I. kategorije

55 – 80 % I. kategorije
Ulica

21

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

6. Analiza podataka
• Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina obvezno se
poštuje sljedeći redoslijed (čl. 23. st. 4. ZPVN-a):
1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina
(prilagodba tržištu)
2. stanje odnosno kakvoća nekretnine i posebna
značajna obilježja procjenjivane nekretnine.
• Pregled poredbene metode:
6.1. Utvrđivanje stanja i općih vrijednosnih odnosa
6.2. Korištenje poredbenih cijena
6.3. Identifikacija i eliminacija netipičnih iznosa
6.4. Međuvremensko i interkvalitativno izjednačenje
6.5. Statistička obrada i izračun poredbene vrijednosti
6.6. Utvrđivanje tržišne vrijednosti
22

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

6.1. Utvrđivanje stanja i općih vrijednosnih
odnosa
• Za utvrđivanje stanja odnosno kakvoće procjenjivane
nekretnine polazi se utvrđivanja njezinih obilježja na dan
kakvoće (čl. 4. st. 1. podst. 4. ZPVN-a) – sve što je ranije
potrebno definirati prije prikupljanja podataka (iz svrhe
procjene, zadatka procjenitelju i svih zakonskih akata,
javnih očevidnika i prostorno – planske dokumentacije

• Za utvrđivanje općih vrijednosnih odnosa polazi se od

određivanja dana vrednovanja tj. trenutka na koji se
procjena vrijednosti treba pozvati (čl. 4. st. 1. podst. 5.
ZPVN-a) – potrebno prikazati stanje tržišta (kretanje
cijena, gospodarsku situaciju i ostalo) na dan vrednovanja
(INDEKSI CIJENA STAMBENIH NEKRETNINA)
23

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

6.2. Korištenje poredbenih cijena
• Sukladno provedenom utvrđivanju stanja i općih
vrijednosnih odnosa primjerena procjena mora koristiti:

• Poredbene katastarske čestice

s obilježjima koja se dovoljno
podudaraju s obilježjima REZULTAT
procjenjivane katastarske čestice USPJEŠNOG
PRIKUPLJANJA
PODATAKA
• Kupoprodajne cijene poredbenih
katastarskih čestica ugovorene u
trenutku koji je čim bliži danu vrednovanja 24

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

6.3. Identifikacija i elminacija netipičnih
iznosa
• „Grubo čišćenje izvatka” - značajno odstupanje
pojedinačnih kupoprodajnih cijena koje značajno
prekoračuju većinu iznosa poredbenih kupoprodajnih
cijena i drugih podataka na usporedivim područjima pa ih
procjenitelj može isključiti iz daljnjeg izračuna prije
provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog
izjednačenja (eliminacija netipičnih iznosa), a njihovo
isključivanje treba obrazložiti u procjembenom elaboratu
(čl. 4. st. 3. Pravilnika)

25

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

 Obilježja procjenjivane nekretnine: DAN VREDNOVANJA: 25. studeni 2017.
KATEGORIJA: 1.
NAMJENA: S (stambena namjena)
MOGUĆNOSTI GRADNJE: ki=1,0
ZEMLJIŠNA
KATASTAR GUP KATEGORIJA
KNJIGA POVRŠINA DATUM
R. VRSTA UKUPNA CIJENA ZEMLJIŠTA
ADRESA KOJA SE SKLAPANJA KOEFICIJENT PRIPOMENA
BR. NEKRETNINE POVRŠINA €/m2 URBANA Članak 10.
Z.K.Č. ZK. O. K.Č. K.O. PRODAJE UGOVORA NAMJENA ISKORISTIVOST
PRAVILA Prav ilnika
I
KUPAC KUPUJE
4821/37 GRAD 558/1 PREMA LD ZA
1. ULICA 1 CENTAR ZE 6781 1793 250,00 € 10.2.2015 S 2.2. 0,6 1.
4823 ZAGREB 558/3 IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
5746/2 GRAD
2. ULICA 2 435/2 CENTAR ZE 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1.
5750 ZAGREB

GRAD
3. ULICA 3 3327 351/7 CENTAR ZE 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
ZAGREB KUPAC KUPUJE
PREMA LD ZA
IZGRADNJU
GRAD STAMBENOG OBJEKTA
4. ULICA 3 3328/1 351/7 CENTAR ZE 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
ZAGREB

KUPAC KUPUJE
GRAD PREMA RJEŠENJU O
5. ULICA 4 2904/1 662 CENTAR ZE 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1.
ZAGREB UTVRĐIVANJU
GRAĐEVNE ČESTICE
GRAD
6. ULICA 5 2531/7 546/1 CENTAR ZE 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2.
ZAGREB

GRAD
7. ULICA 6 2233 447/2 CENTAR ZE 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 2.4. 1,0 2.
ZAGREB

GRAD
8. ULICA 7 2573 554/2 CENTAR ZE 600 600 17,00 € 2.5.2016. S 2.4. 1,2 1.
ZAGREB

GRAD
9. ULICA 8 2904/5 533/8 CENTAR ZE 520 520 420,00 € 17.7.2016 M1 2.4. 1,0 1.
ZAGREB
KUPAC KUPUJE
GRAD PREMA LD ZA
10. ULICA 9 2541/5 337/2 CENTAR ZE 335 25 244,00 € 2.4.2017 S 2.2. 0,6 1.
ZAGREB IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
GRAD
11. ULICA 10 2773/1 5'86/1 CENTAR ZE 179 179 70,00 € 3.8.2017 S 2.4. 1,2 2.
ZAGREB

GRAD
12. ULICA 11 2951/1 773/2 CENTAR ZE 530 530 380,00 € 16.9.2017 M1 2.4. 1,2 1.
ZAGREB

Primjer izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena (vlastiti izvor) 26

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Prikaz transkacija iz izvatka na karti - procjenitelj može prije daljnje
obrade podataka isključiti transakcije ukoliko smatra da mu zbog svoje
lokacije nisu usporedive
PREDMET
PROCJENE 10 8
3,4

1 7
11
2
5
6

12

27

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

 Prema prikazu transkacija iz izvatka na karti procjenitelj uz dobru
argumentaciju može iz daljnjeg izračuna isključiti transkacije koje su
previše udaljene od predmetne nekretnine (npr. nalaze se na području
različite tipologije gradnje)
ZEMLJIŠNA
KATASTAR GUP KATEGORIJA
KNJIGA POVRŠINA DATUM
R. VRSTA UKUPNA CIJENA ZEMLJIŠTA
ADRESA KOJA SE SKLAPANJA KOEFICIJENT PRIPOMENA
BR. NEKRETNINE POVRŠINA €/m2 URBANA Članak 10.
Z.K.Č. ZK. O. K.Č. K.O. PRODAJE UGOVORA NAMJENA ISKORISTIVOST
PRAVILA Prav ilnika
I
KUPAC KUPUJE
4821/37 GRAD 558/1 PREMA LD ZA
1. ULICA 1 CENTAR ZE 6781 1793 250,00 € 10.2.2015 S 2.2. 0,6 1.
4823 ZAGREB 558/3 IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
5746/2 GRAD
2. ULICA 2 435/2 CENTAR ZE 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1.
5750 ZAGREB

GRAD
3. ULICA 3 3327 351/7 CENTAR ZE 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
ZAGREB KUPAC KUPUJE
PREMA LD ZA
IZGRADNJU
GRAD STAMBENOG OBJEKTA
4. ULICA 3 3328/1 351/7 CENTAR ZE 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1.
ZAGREB

KUPAC KUPUJE
GRAD PREMA RJEŠENJU O
5. ULICA 4 2904/1 662 CENTAR ZE 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1.
ZAGREB UTVRĐIVANJU
GRAĐEVNE ČESTICE
GRAD
6. ULICA 5 2531/7 546/1 CENTAR ZE 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2.
ZAGREB

GRAD
7. ULICA 6 2233 447/2 CENTAR ZE 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 2.4. 1,0 2.
ZAGREB

GRAD
8. ULICA 7 2573 554/2 CENTAR ZE 600 600 17,00 € 2.5.2016. S 2.4. 1,2 1.
ZAGREB

GRAD
9. ULICA 8 2904/5 533/8 CENTAR ZE 520 520 420,00 € 17.7.2016 M1 2.4. 1,0 1.
ZAGREB
KUPAC KUPUJE
GRAD PREMA LD ZA
10. ULICA 9 2541/5 337/2 CENTAR ZE 335 25 244,00 € 2.4.2017 S 2.2. 0,6 1.
ZAGREB IZGRADNJU
STAMBENOG OBJEKTA
GRAD
11. ULICA 10 2773/1 5'86/1 CENTAR ZE 179 179 70,00 € 3.8.2017 S 2.4. 1,0 2.
ZAGREB

GRAD
12. ULICA 11 2951/1 773/2 CENTAR ZE 530 530 380,00 € 16.9.2017 M1 2.4. 1,2 1.
ZAGREB

28

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

 6.4. Međuvremensko i interkvalitativno
izjednačenje PO VRŠINA KOJA SE PRODAJE

INDEKS NA DAN SKLAPANJA

GUP

RAZLIČITIH MO GUĆNOSTI
PRERAČUNAVANJE ZBOG
RAZLIKE U KATEGO RIJI

IZJEDNAČENJE CIJENA
IZJEDNAČENA CIJENA

IZJEDNAČENA CIJENA
INTERKLVALITATIVNO
IZJEDNAČENJE ZBO G

PREMA KATEGO RIJI

DATUM SKLAPANJA
UKUPNA PO VRŠINA

MEĐUVREMNSKI I
MEĐUVREMNSKI

KO EFICIJENT ZA

KO EFICIJENT ZA
VREDNO VANJA
INDEKS NA DAN
URBANA PRAVILA

ISKO RISTIVOSTI

UGO VORA
UGO VORA

GRADNJE
KO EFICIJENT
KATEGO RIJA

NAMJENA
CIJENA ZEMLJIŠTA
R. BR. ADRESA
€/m2 Članak 10.
Pravilnika

1. ULICA 1 6781 1793 250,00 € 10.2.2015 S 2.4. 1,0 1. 101,62 102,69 252,63 € 1,00 252,63 € 1,00 252,63 €
2. ULICA 2 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1. 101,62 102,69 190,99 € 1,00 190,99 € 1,19 227,28 €
3. ULICA 3 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62 102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 €
4. ULICA 3 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62 102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 €
5. ULICA 4 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1. 100,43 102,69 155,42 € 1,00 155,42 € 1,39 216,03 €
6. ULICA 5 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2. 100,43 102,69 122,70 € 1,25 153,38 € 1,00 153,38 €
7. ULICA 6 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 1.3. 0,7 2. 99,91 102,69 91,48 € 1,42 129,90 € 1,00 129,90 €
10. ULICA 9 335 25 244,00 € 2.3.2017 S 2.2. 0,6 1. 100,72 102,69 248,77 € 1,00 248,77 € 1,28 318,43 €

(!) I nakon provednih izjednačenja uz dobru argumentaciju

procjenitelj može prije statističke obrade i izračuna isključiti
transkacije za koje smatra da su pod utjecajem neuobičajenih
okolnosti kao netipične iznose. 29

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

 6.5. Statistička obrada i izračun
poredbene vrijednosti POVRŠINA KOJA SE PRODAJE

G UP

INDEKS NA DAN SKLAPANJA

ODSTUPANJE OD PROSJEKA
ODSTUPANJE OD PROSJEKA
RAZLIČITIH MOG UĆNOSTI
PRERAČUNAVANJE ZB OG
RAZLIKE U KATEG ORIJI

INTERKLVALITATIVNO
IZJEDNAČENJE CIJENA

IZJEDNAČENA CIJENA
IZJEDNAČENA CIJENA

IZJEDNAČENJE ZB OG

PREMA KATEG ORIJI

DATUM SKLAPANJA
UKUPNA POVRŠINA

MEĐUVREMNSKI I
KOEFICIJENT ZA
MEĐUVREMNSKI

KOEFICIJENT ZA
INDEKS NA DAN
VREDNOVANJA
URB ANA PRAVILA

ISKORISTIVOSTI
UG OVORA

UG OVORA
KOEFICIJENT

G RADNJE
KATEG ORIJA

NAMJENA
CIJENA ZEMLJIŠTA
R. B R. ADRESA
€/m2 Članak 10.
Pravilnika

1. ULICA 1 6781 1793 235,00 € 10.2.2015 S 2.4. 1,0 1. 101,62 102,69 237,47 € 1,00 237,47 € 1,00 237,47 € 4,00% 4,94%

2. ULICA 2 662 662 189,00 € 9.3.2015 S 1.3. 0,7 1. 101,62 102,69 190,99 € 1,00 190,99 € 1,19 227,28 € 8,12% 9,02%

3. ULICA 3 256 256 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62

102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 € -40,76%

4. ULICA 3 850 850 281,00 € 28.12.2015 S 1.3. 0,7 1. 98,62

102,69 292,60 € 1,00 292,60 € 1,19 348,19 € -40,76%

5. ULICA 4 704 176 152,00 € 11.1.2016 S 2.1. 0,5 1. 100,43 102,69 155,42 € 1,00 155,42 € 1,39 216,03 € 12,66% 13,52%

6. ULICA 5 1532 1532 120,00 € 14.3.2016 M1 2.3. 1,0 2. 100,43 102,69 122,70 € 1,25 153,38 € 1,00 153,38 € 37,99%

7. ULICA 6 350 350 89,00 € 25.4.2016 S 1.3. 0,7 2. 99,91 102,69 91,48 € 1,42 129,90 € 1,00 129,90 € 47,49%

10. ULICA 9 335 25 244,00 € 2.3.2017 S 2.2. 0,6 1. 100,72 102,69 248,77 € 1,00 248,77 € 1,28 318,43 € -28,73% -27,47%

prosjek: 247,36 € 249,80 €

(!) Sve transkacije iz kojih se računa konačni prosjek moraju imati

odstupanja od prosjeka unutar ±30%. Izračun se ponavlja dok se
navedeni uvjet ne zadovolji.
30

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

6.6. Utvrđivanje tržišne vrijednosti
• Na temelju izloženih načela utvrđena poredbena
vrijednost je redovito tržišna vrijednost nekretnine, ako su
uzeta u obzir sva posebna značajna obilježja
procjenjivane nekretnine kao i promjene u općim
vrijednosnim odnosima.

• Ukoliko unatoč provedenim izjednačenjima procjenitelj

može dokazati da privremena poredbena vrijednost i dalje
ne odražava pravilno položaj na tržištu nekretnina,
primjenit će odgovarajuće dodatke ili odbitke prema čl. 33.
st. 1. Pravilnika
31

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

7. Prikaz rezultata i dokumentiranje (1)
• Pregledan, točan, potpun, nedvosmislen i dokumentiran

• Izostaviti nebitne materijale koji procjembeni elaborat čine

nepreglednim (imenovanja, rješenja, potvrde o
usavršavanju i sl.)

• Posebno obratiti pozornost kod navođenja izvora

literature da se ne navode propisi koji više nisu važeći ili
nisu korišteni u konkretnoj procjeni

• Zbog jednoobraznosti i formata primjerenom tehničkom

izražavanju slijediti sadržaj elaborata propisan čl. 68.
Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina!32
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
7. Prikaz rezultata i dokumentiranje (2)
• Svi podatci korišteni u izradi procjene, osim osobnih
podataka koje regulira Zakon o zaštiti osobnih podataka
( NN 103/03, 118/06, 41/08, 130/11, 106/12), trebaju biti
javno dostupni, uz precizno navođenje izvora ili se izvor
podataka treba priložiti procjembenom elaboratu

• Svaki odabir podataka i metoda mora biti obrazložen, a

dohvat podataka dokumentiran – sprječavanje korištenja
netransparentnih koeficijenta

• Kvalitetaprocjene vrijednosti nekretnina izravno je

proporcionalna sa snagom argumentacije koja mora bit
transparentna i provjerljiva! 33

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Zaključak
• Ispravno i potpuno utvrditi sva obilježja koja utječu na
vrijednost procjenjivane nekretnine
• Kavlitetno prikupljanje podataka
• Argumentirano korištenje odabarnih podataka (detaljno
obrazloženje za pojedina postupanja)
• Navođenje izvora za sve korištene podatke

Procjembeni elaborat mora biti provjerljiv i održiv

nakon provjere!

34

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

Hvala na pažnji!

35

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.