Projekt, faze građevinskog

projekta

voditelj kolegija: izv.prof.dr.sc. Nives Ostojić Škomrlj, dipl. ing. građ.

Sadržaj

Projekt općenito, osnovne karakteristike

Građevinski projekt

Faze građevinskog projekta

Funkcionalna područja upravljanja projektom

Sudionici u gradnji i njihovi međusobni odnosi

Što je projekt? ZBRKA U TERMINOLOGIJI
PROJEKT je ciljno usmjereno i planirano djelovanje (pothvat) unutar zadanih
troškovnih, vremenskih i drugih parametara.

PROJEKT je jednokratni pothvat koji nije rutinske niti repetitivne prirode.

PROJEKTNI MENADŽER je
osoba s izravnom odgovornošću
za vođenje projekta.

• zadani početni uvjeti i cilj (unaprijed

definirani rezultat)
• zadano vrijeme izvršenja (zadan početak i
Osnovne kraj)
karakteristike • zadani (ograničeni) troškovi
• zadani (ograničeni) resursi (ljudi,
projekta: infrastruktura, oprema …)
• zadani zahtjevi na kvalitetu rezultata
projekta (razinu proizvoda)
Primjeri projekata ....

izrada knjige od izrada projektne preseljenje

recikliranje
rukopisa do dokumentacije za tvornice na novu
otpada
tiskane knjige neki objekt lokaciju

izgradnja
Snimanje igranog otvaranje
hotelskog
filma kamenoloma
kompleksa

Što od navedenog nije projekt?

Karakteristike projektnih procesa:

neponavljanje
odluka
ograničena
ponovna krivulja
izgradnja uvježbavanja
podsustava za ljude
upravljanja ponovna uključene u
izgradnja projekt
organizacijskog
teškoće u definiranju zadatka,
ustroja za svaki
planiranju, kontroli,
projekt
optimalnom korištenju
privremenost resursa, koordinaciji i
ponašanju ljudi zbog
jednokratnosti projekta i
privremenosti sustava
upravljanja
Životni vijek projekta

RAZINA ULOŽENOG NAPORA I

KORIŠTENJE RESURSA

PRIHVAĆEN
FINANCIJSKI
PLAN

IZVOĐENJE

PROJEKTIRANJE

NABAVA
PODOBNOST PLANIRANJE
KONCEPT PREDAJA

POČETAK PROJEKTA ZAVRŠETAK PROJEKTA

PLANIRANJE IZVRŠENJE PROJEKTNOG ZADATKA

Karakteristike građevinskog projekta
Građevinski projekt ima za cilj gradnju,
rekonstrukciju ili adaptaciju građevinskog objekta.
Kao takav on je dio investicijskog plana koji ima
šire ciljeve i zadaće.

• Pojedinačnost proizvodnje
Posebitosti koje utječu
na organizaciju gp

• Statičnost proizvoda, pokretna radna grupa

• Visoka cijena proizvoda
• Dugo vrijeme proizvodnje (građenja)
• Rad na otvorenom (sezonski karakter)
• Veliki broj različitih izvršitelja
Učesnici u građenju

Investitor

Projektant (autor, odgovorni projektant)

Revident

Izvođač, podizvođači

Nadzor

Državna uprava ( općinske i gradske službe, nadležno ministarstvo, Urbanistički

zavod, Zavod za zaštitu spomenika kulture, komunalne službe itd.)
Faze građevinskog projekta

VRIJEME

Koncipiranje Definiranje Izvođenje Korištenje

Faza koncipiranja

zamisao uvjeti imovinsko- idejna investicijska osiguranje

uređenja pravni tehnička studija i financiranja
prostora odnosi dokumentac studija
(vlasnički ija izvodljivosti
list, izvod iz
katastra …)
Faza definiranja
prikupljanje ponuda i odabir projektanta za
izradu tehničke- projektne dokumentacije.
izrada i nadzor nad izradom tehničke
dokumentacije
ishođenje građevinske dozvole (uvjetno)
prikupljanje ponuda za građenje
izbor izvođača i ugovaranje građenja
Ustupanje građenja građevine
odnosno izvođenja pojedinih radova
obavlja se na jedan od tri moguća
načina:
- Putem javnog natječaja
- Putem prikupljanja ponuda
- Neposrednom pogodbom
Projektna dokumentacija se radi na
temelju projektnog zadatka kojeg
definira investitor. Ovisno o namjeni i
vrsti građevine, tehnička
dokumentacija sadrži odgovarajuće
projekte - arhitektonske, građevinske,
projekte raznih instalacija, vanjskog
uređenja i druge po potrebi.
Svaki od tih projekata sadrži:
- Tehnički opis
- Razne vrste proračuna
- Troškovnik
- Potrebne nacrte
Prema namjeni i razini razrade
projekta projekti se dijele u tri
skupine
- Idejni projekt
- Glavni projekt
- Izvedbeni projekt
Faza definiranja,
Ustupanje građenja građevina, postupci

Javni natječaj objavljuje se u Kod ovog načina izbora U nekim slučajevima zakon
Narodnim novinama ili izvođača postoje dvije omogućava investitoru (koji
nekom dnevnom listu, a mogućnosti: je korisnik sredstava
ponudu mogu dati isključivo državnog, županijskog ili
izvođači koji ispunjavaju lokalnog proračuna) i
propisane uvjete na A Neposredan poziv neposredan izbor izvođača,
obavljanje djelatnosti potencijalnim izvođačima međutim to je moguće

3. Neposredna pogodba
2. Prikupljanje ponuda
građenja koji dostavljaju svoje isključivo kada je riječ o
ponude/troškovnik izvođenju hitnih radova prije
Dokumentacija koju
potencijalni izvođač prilaže ili poslije nastupanja
sastoji se od ispunjenog elementarne nepogode ili više
B U prvom koraku provodi se sile, ili kada je riječ o
troškovnika i priloga koje natječaj o podobnosti
1. Javni natječaj

određuje investitor (reference, radovima čija je vrijednost

izvođača, što znači da isti procijenjena na manje od
izvod iz sudskog registra, moraju dostaviti tražene
izvod iz bilance stanja i sl.) neke zakonski definirane
podatke o svojoj podobnosti granice.
Najpovoljnijom ponudom (reference, izvod iz sudskog
smatra se ona koja je registra, izvod iz bilance U slučaju da je investitor
najpovoljnija u pogledu stanja i sl.). U drugom koraku fizička osoba, odabir
uvjeta navedenih u natječaju. samo oni koji su izabrani kao izvođača može se uvijek
najpodobniji dostavljaju svoje ugovoriti i neposrednom
Nakon izbora izvođača sklapa ponude/troškovnik. pogodbom.
se ugovor o građenju između
investitora i izvođača
Faza izvođenja

Izvedbeni projekt organizacije

Uvođenje izvođača u posao
građenja

Građenje objekta
• Planiranje, realizacija, kontrola
Pripremni radovi

Tehnički pregled i predaja objekta

Isporuka i montaža opreme
investitoru, uporabna dozvola
Funkcionalna područja upravljanja projektom
Prva faza - koncipiranje

DRŽAVNA UPRAVA Građevna dozvola INVESTITOR

Urbanisti, kom.službe Pravo korištenja zemljišta Konzultanti
Uvjeti za projektiranje

ugovor

PROJEKTANT
Tehnička kontrola
Druga faza – realizacija

INVESTITOR
Konzultanti

ugovor
ugovor

MOGUĆNOST
PROJEKTANT UGOVARANJA IZVOĐAČ
Tehnička kontrola INŽENJERINGA
ugovor
Podizvođači
Treća faza – kontrola

DRŽAVNA UPRAVA INVESTITOR

Urbanisti, kom.službe Konzultanti

zakoni
ugovor

Inspekcijski
nadzor Stručni
nadzor

PROJEKTANT Projektantski IZVOĐAČ

Tehnička kontrola nadzor Podizvođači
Učesnici – međusobni odnosi

DRŽAVNA UPRAVA Građevna dozvola INVESTITOR

Urbanisti, kom.službe Pravo korištenja zemljišta Konzultanti
Uvjeti za projektiranje

zakoni ugovor
ugovor

PROJEKTANT IZVOĐAČ
Tehnička kontrola Podizvođači

ugovor
Podizvođači
Ispitna pitanja

1. Što je projekt i koje su njegove osnovne karakteristike

2. Objasniti karakteristike projektnih procesa
3. Što je građevinski projekt?
4. Objasniti posebitosti koje utječu na organizaciju građevinskog projekta
5. Osnovne razvojne faze građevinskog projekta, ključni momenti svake od faza
6. Što je vlasnički list, gdje se izdaje?
7. Što je izvod iz katastarskog plana, gdje se izdaje?
8. Razlika između vlasničkog i posjedovnog lista
9. Objasniti moguće postupke ustupanja izvođenja radova
10. Što čini projektnu dokumentaciju u građevinarstvu
11. Nabrojiti sudionike u gradnji i objasniti njihove formalne odnose (skica)
12. Objasniti funkcionalna područja upravljanja projektom
 Vlasnički list

Prikazuje činjenično i
pravno stanje nekretnine
u trenutku izdavanja
izvatka te je on jedini
dokaz o pravu vlasništva
na nekoj nekretnini.
Zemljišne knjige vode
zemljišnoknjižni odjeli
općinskih sudova u
Republici Hrvatskoj.
Kopija katastarskog plana,
preris ili precrt katastarskog
plana, situacija, položajni nacrt
i sl. grafički skupno prikazuje
katastarske podatake.
Obvezno sadrži podatke o
brojevima katastarskih čestica,
međama i drugim granicama,
granicama vrsta uporabe
dijelova katastarskih čestica,
adresama katastarskih čestica,
položaju, obliku, vrsti uporabe i
kućnom broju zgrada i drugih
građevina. Mogu uočiti: oblik
parcele, smještaj objekta na
parceli, položaj prema
susjednim objektima, položaj
prilaznih cesta i sl.
Kopiju katastarskog plana izdaje
područni katastarski ured.
 Posjedovni list
Posjedovni list je javna isprava
na kojoj je evidentiran posjed i
posjednici (nositelji prava na
katastarskim česticama).
Prijepis posjedovnog lista MATE MATIĆ

izdaje područni katastarski

ured.
 Investicijska studija
Investicijska studija je pisani dokument koji sadrži detaljno
razrađenu analizu o isplativosti ulaganja u određeni posao i o
budućim rezultatima poslovanja.

Osnovne cjeline investicijske studije su:

• analiza tržišta
• analiza planirane lokacije
• projekcija prihoda i troškova projekta
• projekcija financijskih izvještaja i isplativosti projekta
• analiza osjetljivosti projekta

U gospodarskom okruženju studija izvodljivosti i investicijska

studija najčešće se upotrebljavaju kao sinonimi.
Studija izvodljivosti (eng. feasibility study) je dokument koji
argumentira isplativost i izvodljivost investicijskog projekta.
Preporučeni sadržaj investicijskog elaborata
1. Uvod
2. Sažetak ulaganja
3. Informacije o poduzetniku-investitoru
4. Opis djelatnosti poslovanja investitora
5. Analiza dosadašnjeg financijskog poslovanja
6. Opis postojeće imovine investitora
7. Ocjena razvojnih mogućnosti ulagača
8. Lokacija
8.1. Opis postojeće lokacije
8.2. Opis lokacije projekta
8.3. Opis zaštite i utjecaja okoline
9. Tehnički elementi ulaganja
9.1. Opis tehničko-tehnološkog procesa
9.2. Utrošak sirovina, materijala i energenata
9.3. Tehnička struktura ulaganja
9.4. Karakteristike građevinskog objekta
(poslovni prostor)
10. Dinamika i struktura zaposlenih
10.1. Analiza potrebnih kadrova
10.2. Proračun godišnjih bruto-plaća
11. Analiza tržišta
11.1. Tržište nabave
11.2. Tržište prodaje
11.3. Sažetak analize tržišta i procjena
ostvarenja prihoda
12. Dinamika realizacije ulaganja
13. Ekonomsko-financijska analiza
13.1. Ulaganje u osnovna sredstva
13.2. Ulaganje u obrtna sredstva
13.3. Struktura ulaganja u osnovna i obrtna
sredstva
13.4. Izvori financiranja i kreditni uvjeti
13.4.1. Izvori financiranja
13.4.2. Obračun kreditnih obveza
13.5. Proračun amortizacije
13.6. Proračun troškova i kalkulacija cijena
13.7. Projekcija računa dobiti i gubitka
13.8. Financijski tok
13.9. Ekonomski tok
13.10. Projekcija bilance
14. Ekonomsko-tržišna ocjena
14.1. Statička ocjena efikasnosti investicijskog
projekta
14.2. Dinamička ocjena projekta
14.2.1. Metoda razdoblja povrata investicijskog
ulaganja
14.2.2. Metoda neto sadašnje vrijednosti
14.2.3. Metoda relativne sadašnje vrijednosti
14.2.4. Metoda interne stope rentabilnosti
15. Analiza osjetljivosti projekta
16. Zaključna ocjena projekta