‫מלון ‪ Swiss‬בת ים –‬

‫מצגת לגיוס חוב פרטי‬

‫מרץ ‪2023‬‬

‫‪1‬‬
 ‫החברה היזמית – ‪Sun Bat Yam‬‬
‫בבעלות יהושע גוטמן‬

‫• חברת ‪ ,Sun Bat Yam‬יזמית הפרויקט הינה בבעלות מלאה‬

‫כללי‬
‫של מר יהושע גוטמן‪ ,‬יזם נדל"ן אמריקאי בעל ניסיון רב בכל‬
‫סוגי הנדל"ן‪.‬‬

‫• בבעלות יהושע גוטמן קבוצת חברות העוסקות בתחומי‬

‫הנדל"ן‪ ,‬תעשייה ומסחר בארה"ב‪ ,‬ובין היתר חברת חללי‬
‫העבודה ‪ Grenndesk‬שהייתה החברה הראשונה של מייסד‬
‫‪ We Work‬ואשר פועלת עד היום עם אלפי עמדות‪.‬‬

‫• במהלך שלושת העשורים האחרונים יהושע גוטמן יזם‪ ,‬בנה‬

‫ומכר פרויקטי נדל"ן בהיקפים של מאות מיליוני דולרים‪.‬‬

‫• החברה פעילה בישראל במספר פרויקטי נדל"ן כאשר המרכזי‬

‫והגדול ביותר הינו מלון ‪ Swiss‬בבת ים‪.‬‬

‫‪2‬‬
3
 ‫תיאור המלון‪:‬‬

‫מלון ‪ 5‬כוכבים על שפת הים של בת ים המשלב תכנון‪,‬‬

‫איכות בנייה ועיצוב ברמה הגבוהה ביותר‬

‫תוכנן על ידי פייגלין אדריכלים (מלון בראשית‪ ,‬סטאי‪,‬‬

‫יערות הכרמל‪ ,‬קמפינסקי ועוד)‬

‫מבוצע על ידי חברת עומר הנדסה‪ ,‬מחברות הבנייה‬

‫הוותיקות והמובילות בישראל‬

‫מגדלי היהלום‬ ‫ממומן באמצעות בנק הפועלים‬

‫המלון ינוהל על ידי רשת ‪ Swiss‬הבינלאומית בחוזה של‬

‫‪ 15‬שנים והינו המלון הראשון של הרשת בישראל‬

‫המלון צפוי להיפתח בחציון השני של ‪ 2023‬ולכלול‬

‫בשלב א ‪ 266‬חדרים (‪ 532‬חדרים כולל שלב ב)‬

‫במלון אלפי מטרים של בילוי‪ ,‬פנאי‪ ,Wellness ,‬מסחר‪,‬‬

‫מסעדות ועוד‬

‫‪4‬‬
 ‫מלון ‪ Swiss‬בת ים‬
‫טיילת בת ים‬

‫• על קו המים של טיילת בת ים‪ ,‬במקום בו שכן מלון סאן המיתולוגי‪,‬‬

‫מיקום‬
‫אזור שחווה התפתחות עם פיתוח טיילת חדשה‪ ,‬הוספה של‬
‫מקומות בילוי ומסחר ועוד נבנה בימים אלו מלון ‪.Swiss‬‬

‫• פרויקט המלונאות הגדול ביותר שנבנה כיום באזור‪ ,‬בסטנדרט‬

‫הפרויקט‬
‫בנייה גבוה מאוד‪ ,‬המשלב תכנון חכם בקומפלקס בשטח כולל של‬
‫‪ 56‬אלף מ"ר‪.‬‬

‫• הפרויקט כולל‪ 2 :‬מגדלים בני ‪ 27‬קומות‪ 3 ,‬בריכות‪ 3 ,‬מסעדות‪,‬‬

‫חדר כושר בשטח ‪ 2,500‬מ"ר‪ ,‬ספא‪ ,‬בית כנסת‪ ,‬טרקלין עסקים‪,‬‬
‫אולם אירועים‪ ,‬חניון ועוד‪.‬‬

‫• תחילת ביצוע ‪2014 -‬‬

‫פיננסי‬
‫• עלות פרויקט כוללת ‪ 0.7 -‬מיליארד ‪( ₪‬לשני המגדלים)‬

‫• הלוואת בנייה ‪ 0.35 -‬מיליארד ‪₪‬‬

‫• הון עצמי ‪ 0.25 -‬מיליארד ‪₪‬‬

‫• שיעור בעלות ‪100% -‬‬

‫‪5‬‬
 ‫בניהול חברת ‪ACCOR‬‬
‫מחברות המלונאות הגדולות והמובילות בעולם‪ ,‬בדגש באירופה‬

‫ההסכם‬ ‫על הרשת‬

‫• דירוג‪ :‬המלון הינו מלון ברמה של ‪ 5‬כוכבים‪.‬‬ ‫• ‪ ACCOR‬היא רשת בתי מלון בינלאומית מהמובילות בעולם‪ ,‬המציעה‬
‫חוויות ייחודיות ב‪ 4,900 -‬מלונות הפרושים על פני ‪ 110‬מדינות‪.‬‬
‫• תקופה‪ :‬ההסכם הינו ל‪ 15-‬שנה כשלחברת הניהול ‪ 2‬אופציות‬
‫להארכתו כל אחת בת ‪ 5‬שנים‪.‬‬ ‫• לקבוצה מעל ‪ 50‬שנות ניסיון בתעשיית האירוח ופורטפוליו מותגים‬
‫שאין שני לו‪ ,‬ממותגי יוקרה ועד מותגים בדרגות תיירות‪ ,‬משולבים‬
‫• דמי הניהול‪ :‬לשנתיים הראשונות ‪ 2%‬מהמחזור והחל מהשנה‬
‫במועדון לקוחות בינלאומי מהאטרקטיביים ביותר בעולם‪.‬‬
‫השלישית והלאה ‪ 2.25%‬מהמחזור‪.‬‬
‫• לקבוצה ‪ 4‬קטגוריות של מלונות‪ Luxury, Premium, Midscale :‬ו‪-‬‬
‫• דמי תמריץ‪ :‬מבוססים על הרווח התפעולי ברוטו ‪(Adjusted Gross‬‬
‫‪ .Economy‬המותג ‪ Swissotel‬הינו בקטגוריית ‪.Premium‬‬
‫‪ ,Operating Profit), AGOP‬כלומר סך כל ההכנסות פחות ההוצאות‬
‫התפעוליות כולל דמי הניהול אבל לא כולל את הוצאות הארנונה‪,‬‬ ‫• רשת ‪ ACCOR‬מנהלת כיום בישראל ‪ 3‬מלונות‪.‬‬
‫ביטוח מבנה‪ ,‬והפקדה לקרן לחידוש ציוד‪.‬‬
‫חלק מותגי קבוצת ‪ACCOR‬‬
‫• בלעדיות‪ :‬חברת הניהול התחייבה לא לחתום על הסכם לניהול מלון‬
‫נוסף של המותג ‪ SWISSOTEL‬באזור‪.‬‬

‫‪6‬‬
7
Executive Summary
 ‫תמצית נתונים‬
‫החלק הארי של הפרויקט צפוי להיות מושלם בשנת ‪2023‬‬
‫שיעור ביצוע‬ ‫מועד סיום‬ ‫סטטוס‬ ‫סוג‬ ‫שטח כולל (מ"ר)‬ ‫פרויקט‬

‫‪93%‬‬ ‫‪2023‬‬ ‫בביצוע‬ ‫מלון‬ ‫‪21,000‬‬ ‫מגדל דרומי‬

‫‪70%‬‬ ‫‪2024‬‬ ‫בביצוע‬ ‫מלון ‪ /‬דירות נופש‬ ‫‪17,000‬‬ ‫מגדל צפוני‬

‫‪100%‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫פעיל‬ ‫מסעדות‪ ,‬משרדים ועוד‬ ‫‪3,500‬‬ ‫מסחר‬

‫‪ 450‬מקומות חניה‬
‫‪100%‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫פעיל‬ ‫חניון ‪ 2‬מפלסים‬ ‫חניון‬
‫‪ 12,000‬מ"ר‬

‫‪93%‬‬ ‫‪2023‬‬ ‫בביצוע‬ ‫בידור‬ ‫‪3,000‬‬ ‫אולם אירועים‬

‫‪56,500‬‬ ‫סה"כ‬

‫‪8‬‬
 ‫מגדל דרומי – ‪ 266‬חדרים‬
‫• המגדל הדרומי יהיה המגדל הראשון להיפתח בשנת ‪266 ,2023‬‬

‫כללי‬
‫חדרים על פני ‪ 27‬קומות‪.‬‬

‫• במגדל חדרים החל מ‪ 16-‬מ"ר ועד סוויטות של ‪ 52‬מ"ר לכולם‬

‫מרפסות ונוף לים‪.‬‬

‫• כל ה‪ Amenities -‬המשותפים לפרויקט יפתחו עם המגדל הדרומי‪.‬‬

‫• אולם אירועים בשטח של ‪ 3,000‬בקומה שנייה עם נוף פתוח לים‪.‬‬

‫• הכנסות‪ 111.9 :‬מיליון ‪( ₪‬ללא חניון ומסחרי)‬

‫נתונים עיקריים – שנה ‪3‬‬

‫• שיעור תפוסה‪68% :‬‬

‫• ‪₪ 1,122 :ADR‬‬

‫• ‪₪ 763.4 :RevPAR‬‬

‫• רווח תפעולי‪ 27.1 :‬מיליון ‪₪‬‬

‫‪9‬‬
 ‫מסחר – ‪ 380‬מקומות חניה ו‪ 7,000-‬מ"ר של שטחי מסחר‬
‫• בפרויקט שתי רצועות מסחר בקומת הקרקע בשטח של ‪ 3,500‬מ"ר‬

‫כללי‬
‫אשר נפתחו בשנת ‪ 2018‬ומאוכלסות ב‪ 100%-‬על ידי מסעדות‪,‬‬
‫ברים‪ ,‬גלידריה וחברת חללי עבודה‪.‬‬

‫• חדר כושר בשטח של ‪ 3,500‬מושכר לרשת ‪ Great Shape‬המשמש‬

‫גם את אורחי המלון‪.‬‬

‫• חניון לבאי הטיילת והמלון עם ‪ 380‬מקומות חניה נפתח בשנת ‪.2018‬‬

‫• נכון למרץ ‪ 2023‬המסחר בתפוסה של ‪100%‬‬

‫הכנסות‪:‬‬

‫נתונים עיקריים – שנה ‪3‬‬

‫‪ .1‬חניון‪ 2.6 :‬מיליון ‪ ₪‬בשנה‬

‫‪ .2‬מסחרי‪ 11.1 :‬מיליון ‪( ₪‬כולל חדר כושר)‬

‫סה"כ הכנסות מנכסים מסחריים ‪ 13.6 :‬מיליון ‪₪‬‬

‫‪10‬‬
 ‫מגדל צפוני – ‪ 266‬חדרים‬
‫• המגדל הצפוני אשר נבנה במקביל למגדל הדרומי נשאר ברמת‬

‫כללי‬
‫מעטפת שכן לחברה ‪ 3‬אפשרויות לגביו‪:‬‬

‫פרויקט מלונאי רגיל כמו מגדל הדרומי – בניהול ‪ Swiss‬או‬ ‫‪.1‬‬

‫מותג אחר של רשת ‪.Accor‬‬

‫דירות נופש לתקופה של ‪ 6‬חודשים ויתר התקופה יחידות‬ ‫‪.2‬‬

‫מלון רגילות‪.‬‬

‫‪ Long Rental‬דירות להשכרה לתקופה ארוכה של עד‬ ‫‪.3‬‬

‫חודשיים‪.‬‬

‫• כיום המגדל הצפוני בנוי למעט גמרים וחלוקה פנימית בקומות‪.‬‬

‫• אין שום מניעה או הגבלה לפתוח את המגדל הדרומי בזמן שאין‬

‫עדיין החלטה לגבי הבניין הצפוני‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫תמצית נתונים פיננסיים (מיליוני ‪)₪‬‬
‫שווי כגמור של כל הפרויקט כ‪ 900 -‬מיליון ‪₪‬‬
‫שווי לחדר ‪ /‬חניה ‪ /‬מ"ר‬ ‫שיעור היוון‬ ‫שווי הוגן כגמור‬ ‫‪ %‬רווח תפעולי‬ ‫רווח תפעולי ‪NOI /‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫נכס‬

‫‪ 1.3‬מיליון לחדר‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪388.1‬‬ ‫‪23.7%‬‬ ‫‪27.1‬‬ ‫‪111.9‬‬ ‫מגדל דרומי ‪ +‬אולם אירועים‬

‫‪ 1.3‬מיליון לחדר‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪345.8‬‬ ‫‪28.8%‬‬ ‫‪28.4‬‬ ‫‪98.7‬‬ ‫מגדל צפוני‬

‫‪ 20‬אלף למ"ר‬ ‫‪7.5%‬‬ ‫‪146.1‬‬ ‫‪90.0%‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪11.1‬‬ ‫מסחר‬

‫‪ 69‬אלף לחניה‬ ‫‪7.0%‬‬ ‫‪26.3‬‬ ‫‪76.9%‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫חניון‬

‫‪7.4%‬‬ ‫‪906.3‬‬ ‫‪30.0%‬‬ ‫‪67.5‬‬ ‫‪224.3‬‬ ‫סה"כ‬

‫‪12‬‬
 ‫מבנה ההון והחוב‬
‫עלות פרויקט כוללת של כ‪ 750-‬מיליון ‪( ₪‬שלב א' ‪ +‬ב')‬

‫עלויות להשלמה – שלב א'‬ ‫עלות הפרויקט (שני השלבים)‬

‫• ‪ 90‬מיליון ‪ ₪‬להשקעת ‪ ,FF&E‬הרצה של המלון והכשרת עובדי‬ ‫הערה‬ ‫מיליוני ‪₪‬‬ ‫פרמטר‬

‫‪ Swiss‬שנמצאים בישראל‪.‬‬ ‫לכלל הפרויקט‬ ‫‪750‬‬ ‫עלות כוללת‬

‫• מרבית ההשקעה הינה בגין ריהוט‪ ,‬ציוד וכו' (מוצרי חשמל‪ ,‬עיצוב‬ ‫‪540‬‬ ‫הושקע עד כה‬
‫וכו')‪.‬‬
‫‪320‬‬ ‫חוב פיננסי‬
‫• הצפי לפתיחת שלב א' הכולל את המגדל הדרומי‪ ,‬אולם אירועים‪,‬‬
‫הושקע עד כה‬ ‫‪220‬‬ ‫הון עצמי‬
‫כל השטחים הציבוריים והחניון הינו חציון שני ‪.2023‬‬
‫‪ 90‬לשלב א' ו‪ 120-‬לשלב ב'‬ ‫‪210‬‬ ‫עלויות להשלמה‬
‫• לאחר השלמת שלב א' החברה תחליט לגבי עתידו של המגדל‬
‫הצפוני‪.‬‬ ‫שלב א' ושלב ב'‬ ‫‪70% / 93%‬‬ ‫שיעור ביצוע‬

‫‪13‬‬
 ‫מימון‬
‫הסכם מימון עם בנק פועלים לשלבי הבנייה‬

‫• בנק פועלים הינו הממן של הפרויקט‬

‫הסכם מימון לבנייה‬

‫• המימון ניתן פרו ראטה בכל תשלום ותשלום‬

‫• במהלך תקופת ההקמה משולמת ריבית‬

‫• קרן ההלוואה תיפרע עם אכלוס הפרויקט‬

‫• סה"כ של ‪ 320‬מיליון ‪₪‬‬

‫• ההלוואה משולמת כסדרה‬

 ‫בקשת מימון‬
‫חוב פרטי בסך של כ‪ 90 -‬מיליון ‪ ₪‬בשעבוד שני על ‪ 100%‬מהפרויקט (חשבון עודפים) על מנת להשלים את שלב א'‬

‫חוב פרטי – לא סחיר‬ ‫פרמטר‬

‫כ‪ 90 -‬מיליון ‪₪‬‬ ‫היקף‬

‫שקלי קבוע (ללא הצמדה) ‪ /‬צמוד‬ ‫הצמדה‬

‫כ‪ 2 -‬שנים‬ ‫מח"מ‬

‫חשבון עודפים ‪ -‬שעבוד שני‬ ‫בטחונות‬

‫בהתאם ללוח סילוקין שיוסכם‬ ‫מועדי פירעון קרן‬

‫פעמיים בשנה‬ ‫תשלומי ריבית‬

‫‪15‬‬
 ‫‪ :1‬ניתוח ‪ LTV‬בהנחת פרויקט מלונאי מלא‬
‫יחס מינוף של פחות מ‪ 60%-‬על שווי ‪As Is‬‬

‫מבנה החוב בפרויקט אחרי הגיוס‬ ‫שווי הפרויקט כיום – ‪As Is‬‬

‫מגדל צפוני‪ 345 :‬מ' ‪₪‬‬ ‫מגדל דרומי‪ 388 :‬מ' ‪₪‬‬
‫בניכוי עלויות להשלמה‪ 120 :‬מ' ‪₪‬‬ ‫בניכוי עלויות להשלמה‪ 90 :‬מ' ‪₪‬‬
‫אקוויטי‪220 ,‬‬ ‫שווי נטו‪ 225 :‬מ' ‪₪‬‬ ‫שווי נטו‪ 298 :‬מ' ‪₪‬‬

‫חוב שני‪90 ,‬‬ ‫‪ LTV‬של ‪58%‬‬

‫חניון פעיל‪ 26 :‬מ' ‪₪‬‬
‫מסחר פעיל‪ 146 :‬מ' ‪₪‬‬

‫חוב בכיר‪320 ,‬‬ ‫‪ LTV‬של ‪46%‬‬ ‫מיליוני ‪₪‬‬ ‫פרמטר‬

‫‪906‬‬ ‫שווי הוגן כלל הפרויקט‬

‫‪210‬‬ ‫בניכוי עלויות להשלמה‬

‫שלב א'‬ ‫‪696‬‬ ‫שווי כיום‬

‫‪16‬‬
 ‫‪ :2‬ניתוח ‪ LTV‬בהנחת פרויקט משולב מגורים‬
‫יחס מינוף של פחות מ‪ 50%-‬על שווי ‪As Is‬‬

‫מבנה החוב בפרויקט אחרי הגיוס‬ ‫שווי הפרויקט כיום – ‪As Is‬‬

‫מגדל צפוני‪ :‬כ‪ 15 -‬אלף מ"ר שטח‬ ‫מגדל דרומי‪ 388 :‬מ' ‪₪‬‬
‫למכירה ‪ 40 X‬אלף למ"ר = כ‪603 -‬‬ ‫בניכוי עלויות להשלמה‪ 90 :‬מ' ‪₪‬‬
‫אקוויטי‪220 ,‬‬ ‫מיליון ‪ ₪‬בניכוי מע"מ = כ‪515 -‬‬ ‫שווי נטו‪ 298 :‬מ' ‪₪‬‬
‫מיליון ‪₪‬‬
‫בניכוי עלויות להשלמה‪ 120 :‬מ' ‪₪‬‬
‫שווי נטו‪ 395 :‬מ' ‪₪‬‬
‫חוב שני‪90 ,‬‬ ‫‪ LTV‬של ‪47%‬‬
‫חניון פעיל‪ 26 :‬מ' ‪₪‬‬
‫מסחר פעיל‪ 146 :‬מ' ‪₪‬‬

‫מיליוני ‪₪‬‬ ‫פרמטר‬

‫חוב בכיר‪320 ,‬‬ ‫‪ LTV‬של ‪37%‬‬
‫‪560‬‬ ‫שווי מניב כגמור (מגדל דרומי‪ ,‬חניון ומסחר)‬

‫‪515‬‬ ‫הכנסות ממכירת דירות ‪ -‬מגדל צפוני‬

‫שלב א'‬ ‫‪210‬‬ ‫בניכוי עלויות להשלמה‬

‫‪865‬‬ ‫שווי כיום‬

‫‪17‬‬
 ‫תמונות מהשטח‬
‫הפרויקט נבנה במקביל למעט הגמרים של המגדל הצפוני‬

‫דצמבר ‪22‬‬

‫‪18‬‬
 ‫תמונות מהשטח‬
‫הפרויקט נבנה במקביל למעט הגמרים של המגדל הצפוני‬

‫דצמבר ‪22‬‬

‫‪19‬‬
 ‫תמונות מהשטח‬
‫הפרויקט נבנה במקביל למעט הגמרים של המגדל הצפוני‬

‫דצמבר ‪22‬‬

‫‪20‬‬
 ‫תודה‬
‫לפרטים נוספים‪ :‬יניב סיילן‬
‫‪Yanivs@ibi.co.il‬‬

‫‪21‬‬