Esquema

Procés tecnològic mitjançant promoció pública/privada

Projecte tècnic Certificat d’un

tècnic
El fa l’arquitecte. Llicència competent
Ha de: d’obres (arquitecte) que
•Satisfer les necessitats dels L'atorguen els tècnics ha comprovat que
futurs ocupants. L’habitatge ha municipals si el l’obra està totalment
projecte respecta les
d’oferir a les persones que hi ha acabada i que
de viure espais de relació, la ordenances i les compleix totes les Contractació
comunicació i l’esbarjo, per la normes de seguretat i condicions de serveis
confort.
Detecció de intimitat i la higiene, per d’habitabilitat. Cèdula bàsics (aigua, Satisfacció
la necessitat conservar i preparar el menjar, Construcció Avaluació d’habitabilitat de la
per guardar tota mena de coses gas,
d’habitatge la proporciona la necessitat
necessàries, per treballar, etc. A
Generalitat electricitat,
més, també ha de promocionar Llicència de telèfon)
confort quanta il·luminació, primera
temperatura, humitat ,soroll, etc.
ocupació
•Complir les lleis normatives que
regulen la construcció Tècnics municipals
d’habitatges. inspeccionen
l’habitatge per
•Procurar un disseny que comprovar que s’ha
garanteixi l’estalvi energètic i construït segons el
d’aigua. projecte i que s'estan
complint i s’ha
complet totes les
Per complir amb els aspectes ordenances.
anteriors, cal tenir en compte les
característiques funcionals de
l’habitatge:
•Emplaçament
•Orientació
•Distribució

Convertir-nos en promotors i contractar-ne la construcció

Finançament: mitjançant contracte o escriptura hipotecària

Accés a davant del notari.
NECESSITAT l’habitatge a
d’habitatge
través de:
Compra d’un habitatge nou o usat
Ajuts
Lloguer
Ampliació
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

La concepció que les persones tenim del benestar i

de la qualitat de vida a l’hora d’escollir habitatge
ens porta a valorar i prioritzar els següents factors:

L’emplaçament
S’entén per emplaçament el lloc
on s’ha construït l’habitatge.

L’orientació
El Sol és una font natural de llum i
calor.

La distribució
Per poder satisfer adequadament
totes les nostres necessitats.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

L’emplaçament
S’entén per emplaçament el lloc on s’ha construït l’habitatge.

Emplaçament Emplaçament als

cèntric afores del nucli urbà

envoltat d’altres més tranquil·litat

habitatges

potser millors vistes

molt propers serveis
com ara comerços,
hospitals, escoles, vies
de comunicació...
sorollós a causa
del trànsit
no gaudirà de gaire
vistes
obligarà a fer
desplaçaments més llargs
per accedir als serveis
bàsics
no tindrà tanta oferta de
transport públic
L’emplaçament de
l’habitatge és, doncs, un
dels aspectes que cal tenir
molt en compte a l’hora de
triar l’habitatge per tal de
satisfer les necessitats i
preferències dels futurs
ocupants.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

L’orientació

El Sol és una font natural de llum i calor.

Segons quina sigui l’orientació d’un habitatge,

s’aconseguiran diferents graus d’insolació i, per
tant, de confort.
• Quan la radiació solar que rep l’habitatge
és escassa, i també quan és excessiva, pot
implicar un consum energètic superior a
l’hora de climatitzar l’habitatge.
• Disposar de llum natural a totes les
cambres de l’habitatge proporciona una NE
sensació de benestar, a més d’un important
estalvi energètic en il·luminació.
SE
SO
Al nostre país l’orientació NO
de cara a migdia (sud) és,
sens dubte, la més
recomanable.
 L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

L’orientació

Orientació Característiques Estiu Hivern Destinació

Nord Rep molt poca insolació. Per
tant, en aquesta orientació es
rep llum indirecta.
Sud És l’orientació en que es rep la
màxima insolació. Per tant, en
aquesta orientació és rep llum
directa.
Est Rep insolació des del matí fins
al migdia. És agradable al matí,
ja que és quan el Sol hi incideix
més directament. La
temperatura ambient no és gaire
càlida.
Oest Rep insolació des del migdia
fins al vespre quan es pon el
Sol.
Fresca a l’estiu. Força freda a l’hivern. Convé destinar-la a les cambres on no s’hi
fa vida: trasters, rebosts, magatzems,
lavabos, etc.
Relativament Temperatura molt És convenient destinar-la a les cambres on
calorosa a l’estiu ja agradable a l’hivern ja es fa més vida: sala d’estar, menjador, etc.
que el Sol passa més que el Sol passa més
alt i no hi entra tan baix i incideix
directament. directament a l’interior.
Relativament Temperatura molt Les estances on farem més vida al mati, ja
calorosa als matins agradable als matins que a aquestes hores gaudirem de molta
de l’estiu perquè el de l’hivern ja que el llum i relativa escalfor.
Sol incideix Sol incideix
directament a l’interior directament a l’interior.
però la temperatura
ambient no és gaire
càlida.
A l’estiu és molt Temperatura Les estances on farem més vida a la tarda,
calorosa, ja que el agradable a les ja que a aquestes hores gaudirem de molta
Sol hi incideix quan la tardes. llum i relativa escalfor.
temperatura ambient
és més alta (tarda).
És recomanable
protegir amb toldo.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

La distribució
Els habitatges estan distribuïts, utilitzant envans i parets, en
diferents espais anomenats habitacions o cambres, que reben un
nom específic segons l’activitat principal que s’hi desenvolupa.
Segons la funció que realitzen, les cambres es poden agrupar en
quatre zones principals:

Zona de treball i serveis: cuina, rebost, safareig, traster, cambra

de planxar, lavabo, bany, etc. Està destinada principalment a les
feines domèstiques i d’higiene personal: cuinar, rentar, planxar,
netejar, tenir cura de la higiene personal, etc.

Zona per dormir i d’aïllament: La constitueixen bàsicament els

dormitoris i està dedicada al descans.

Zona per viure i estar: sala d’estar, menjador, estudi... Comprèn

les habitacions on treballem, conversem, mengem, veiem la
televisió, etc.

Zona d’accés i circulacions: rebedor, passadissos, porxo, etc.

Permeten l’accés des de l’exterior de l’habitatge, la circulació
interior, la connexió entre zones i la recepció de persones
preservant la intimitat de la resta d’espais.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

La distribució
Un habitatge pot ser satisfactori si es distribueixen correctament els
diferents espais i es relacionen entre si amb encert.
Aspectes a tenir en compte per una bona distribució:
• Els ocupants dels habitatges efectuen uns determinats
recorreguts de circulació per les cambres segons les activitats
que hi fan. Perquè es pugui circular correctament:
• Cal cuidar la relació entre ambients: les cuines solen
situar-se tocant als menjadors, els menjadors
comuniquen amb la sala d’estar i les cambres de bany
sovint se situen a prop dels dormitoris.
• Cal fer una correcta distribució interior de cada
habitació, perquè l’activitat a què estan destinades s’hi
pugui desenvolupar correctament. Els mobles
constitueixen el contingut principal d’una estança i, per
tant, col·locar-los correctament influeix decisivament en
el grau de confort final.
• Cal cuidar la situació de les portes i el costat cap on
obren.
• Els espais s’han de distribuir de manera que tots puguin
disposar d’una finestra o porta per on rebre la llum de
l’exterior i per on poder ventilar-les convenientment.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Per construir un habitatge cal disposar de sòl on ubicar-lo i de tècnics que realitzin el
projecte i la construcció.

També calen diners, un promotor i els permisos de l’Administració pública.

L’Administració pública vetlla per la qualitat i

Els diners són necessaris per la seguretat de les construccions que duen a
comprar el sòl, els materials i per terme els promotors, atorga els permisos
pagar els tècnics. un cop ha verificat el projecte i fa
inspeccions un cop acabada l’obra per
comprovar que s’ajusta al projecte aprovat.

El promotor és la persona o
l’empresa que decideix construir
l’habitatge.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Els promotors
La promoció d’habitatges pot ser privada o pública.

És privada quan el promotor és És pública quan el promotor és

una persona particular o una l’Administració (Ajuntament,
empresa constructora o Diputació, Generalitat...) o una
immobiliària empresa pública.

Una persona que decideix L’Administració també actua com

construir el seu propi habitatge;
d’altres, una empresa
constructora o una immobiliària
que, un cop construïts els
habitatges, els posarà a la
venda.
a promotora quan detecta
necessitats d’habitatge entre la
població i no hi ha promotors
privats que vulguin construir, o
bé quan considera que cal oferir
habitatges a preus assequibles.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Els permisos
Els permisos necessaris per a la construcció i posterior ocupació d’un habitatge són:
•Llicència d’obres
•Llicència de primera ocupació
•Cèdula d’habitabilitat
Quan el promotor disposa de sòl edificable i decideix construir-hi habitatges, encarrega el
projecte tècnic a un arquitecte o a una empresa d’arquitectura.

El projecte ha de ser revisat pels tècnics municipals, que atorguen la llicència d’obres si
comproven que respecta les ordenances i les normes de seguretat i confort. Amb la llicència
d’obres, les diferents empreses constructores i instal·ladores ja poden començar a treballar.

Un cop acabada, els tècnics de l’Administració local inspeccionen l’habitatge per comprovar que
s’ha construït segons el projecte i que s’han respectat totes les ordenances. Si és així,
concedeixen al promotor la llicència de primera ocupació.

Per poder contractar els subministraments i serveis bàsics –aigua, gas, electricitat i telèfon–
amb les companyies subministradores ens caldrà la cèdula d’habitabilitat. Aquest document el
proporciona la Generalitat a partir, entre d’altres documents com la llicència municipal de
primera ocupació, del certificat d’un tècnic competent (arquitecte) que ha comprovat que l’obra
està totalment acabada i que l’habitatge reuneix totes les condicions d’habitabilitat que marca la
llei. Un cop contractats i disponibles aquests serveis, ja podrem fer ús de l’habitatge.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Els diners. Hipoteques
La forma més comuna de finançar la compra d'un primer habitatge és la hipoteca.

Una hipoteca és un préstec de diners que ens fa un banc o caixa per comprar un habitatge i té
com a garantia directa per aquest banc o caixa el bé que es vol comprar, és a dir, el mateix
habitatge.

El contracte o escriptura hipotecària es fa davant de notari i ha d'inscriure's al Registre de la

Propietat per tal que tingui valor davant de tercers.

En l’escriptura hipotecària queden reflectides les condicions en les que el banc o caixa ens deixa
els diners. Els conceptes més importants que hi van lligats són:
• Període d’amortització: temps que ens donen per retornar els diners (en anys).
• Interès: preu que ens cobren per deixar-nos els diners (% anual ). Pot ser fix o variable.
• Índex de referència (IRPH o Euribor): dada que el banc o caixa té en compte a l’hora
d’actualitzar el tipus d’interès si aquest és variable.
• TAE: procediment de càlcul del tipus d’interès que ens permet comprar ofertes.

A part dels interessos, també haurem de tenir en compte que els tràmits de la compra suposen
unes despeses importants de notari, registrador, peritatge, impostos, etc. i que, normalment, els
diners obtinguts amb el préstec no acostumen a superar el 80% del valor de taxació de
l’habitatge. Abans d’iniciar la compra caldrà, doncs, disposar d’una quantitat important de diners
per fer front al 20% del valor de l’habitatge i a les despeses de la pròpia compra.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Hipoteques
Període d’amortització
El banc o la caixa ens deixa (presta) tots els diners de cop i nosaltres ens comprometem a
retornar-los a poc a poc, normalment en quotes mensuals, durant un temps anomenat període
d’amortització que acostuma a ser de 15, 20, 25 o 30 anys.

Tipus d’interès
Al Banc o Caixa d'Estalvis no només se li retorna la quantitat que va prestar, sinó a més un
percentatge sobre el que es deu a cada moment.
L’hora de contractar una hipoteca, les entitats bancàries ofereixen diferents modalitats d’interès:
el fix, el variable i el mixt.
• Interès fix. Aquest tipus de préstecs mantenen de forma constant el tipus d'interès que
ens apliquen al llarg de tota la vida del préstec, pel que la quota mensual que hem
d'atendre es mantindrà invariable. És a dir, pugin o baixin els tipus d'interès, el client
sempre pagarà el mateix cada mes.
• Les hipoteques d’interès variable, en el moment de la seva contractació, tenen un tipus
d’interès més baix. Quan puja el preu del diner surten més cares i quan baixa resulten
més econòmiques. Suposen, doncs, un risc que cal valorar convenientment. En principi
són recomanables quan el preu del diner està alt i es preveu que baixi al cap d’un temps.
• L’interès és mixt quan durant els primers anys és fix i, després variable.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Hipoteques

Índex de referència
Per saber el preu que té el diner en el mercat
hipotecari s’utilitzen uns valors o índex de referència.

Les hipoteques a interès variable o mixt els utilitzen per

actualitzar el tipus d’interès al final de cada període de
revisió.
El tipus d’interès acordat a les hipoteques variables
acostuma a tenir un valor inicialment baix durant el
primer any i, per als anys posteriors, acostuma establir-
se amb referència a l’Euribor, l’IRPH o altre índex amb
un diferencial afegit. Així doncs es pot establir, per
exemple, que el tipus d’interès a partir del segon any
serà el MIBOR + 0,25. Això significa que si el segon
any el MIBOR està al 4,27%, el tipus d’interès que
s’aplicarà a la nostra hipoteca serà del 4,52%.

L’ lRPH (Índex de Referència dels Préstecs

Hipotecaris). És més estable, varia més a poc a poc.

L’EURIBOR (European Interbank Offer Rate). Pot

variar més ràpidament i tant les pujades com les
baixades poden ser més brusques.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Hipoteques

TAE
Com que les condicions que ofereixen les diverses entitats financeres poden ser molt diferents
per les comissions que cobren, la periodicitat de les quotes, l’amortització, etc. s’ha establert un
procediment de càlcul anomenat TAE (Taxa Anual Equivalent) que proporciona un tipus
d’interès anual expressat en % i que permet comparar diferents ofertes d’hipoteques.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Hipoteques

En el moment de contractar una hipoteca cal ser prudent i estudiar bé totes les opcions.

Una recomanació a tenir en compte és que les quotes no siguin

superiors al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar o de
convivència.

Una solució habitual per fer les quotes mensuals més assequibles consisteix en allargar el
període d’amortització, fen que la hipoteca duri més. Però aquesta opció té els seus efectes
negatius, ja que al final surt més cara.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Lloguer
L’altra opció per accedir a un habitatge és l’arrendament o lloguer.

Arrendador Renda o L’arrendatari o

El propietari d’un lloguer llogater
habitatge és qui ens el Quantitat de Qui ocupa i fa ús
cedeix perquè en fem diners que el de l’habitatge
ús durant un temps llogater paga
determinat a canvi del periòdicament al
pagament periòdic propietari.
d’una quantitat de
diners convinguda.
Habitatge

Tot plegat queda recollit en un contracte d’arrendament, que és preferible que sigui per
escrit, acordat entre l’arrendador i el llogater.

Fiança: diners que ha d’avançar el llogater al propietari en el moment de signar el contracte i

que seran retornats quan finalitza el contracte si no hi ha desperfectes a l’habitatge.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Lloguer
Els habitatges per llogar poden ser amb mobles o sense però, en tot cas, ha de disposar
de les instal·lacions bàsiques com cuina, bany, etc. i el propietari ha de tenir en regla la
cèdula d’habitabilitat.

El propietari està obligat a mantenir en tot moment les condicions d’habitabilitat de

l’habitatge, a fer les reparacions d’adequació i manteniment que siguin necessàries i a
prorrogar el contracte fins al cinquè any si així ho demana el llogater. Al seu torn, el llogater
està obligat a pagar la renda fixada al contracte, fer un bon ús de l’habitatge i reparar els
danys que n’hagi pogut ocasionar.

L’opció del lloguer permet un accés més fàcil a l’habitatge, ja que no calen tants diners.
És la millor solució per a aquelles persones que han de canviar sovint de domicili a causa de
la feina o per altres motius. L’opció de la compra en canvi, malgrat que suposa un esforç
econòmic més gran, per molta gent és considerada una inversió ja que sempre permet
recuperar diners si es venen l’habitatge.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

L’accés a l’habitatge
Ajuts
Com que l’accés a l’habitatge és un dret constitucional, l’Administració en facilita la compra o el
lloguer a les persones o famílies amb ingressos baixos.
Els anomenats habitatges “lliures” són aquells per a l’adquisició dels quals l’Administració no
concedeix ajuts especials i el preu el fixa lliurement el venedor.

L’Administració pot qualificar determinats habitatges com a “protegits” si acompleixen unes

condicions. Actualment hi ha tres tipus d’habitatges protegits:

- Els de règim especial

- Els de règim general
- Els de preu concertat

En tots els casos l’habitatge protegit no ha de tenir més de 90 m2 de superfície útil i és el

promotor qui ha de demanar a l’Administració la declaració oficial d’habitatge protegit.

El preu de venda d’aquests habitatges és inferior als lliures ja que no pot excedir un valor
màxim que fixa l’Administració i que depèn de la superfície útil i de la zona geogràfica on
estigui situat. Els compradors han de tenir uns ingressos familiars situats entre uns límits
(mínim i màxim) fixats per l’Administració, i no ser propietaris d’un altre habitatge.

També són aplicables els ajuts al lloguer d’habitatges gestionats per alguna Administració Pública
o entitats sense ànim de lucre.
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Viure i gaudir d’un habitatge

Alguns dels espais, l’estructura, les instal·lacions o els serveis de l’edifici són comuns a tots els
habitatges que l’integren. El cas més freqüent és el bloc de pisos.
Cada pis és un habitatge independent que té el seu propietari, però els fonaments, la façana, la
coberta, i parts de les instal·lacions d’aigua, electricitat, gas, antena de TV, ascensor... són
comuns a tots els habitatges.
Tots els propietaris tenen l’obligació de fer front conjuntament al seu manteniment.

Per atendre aquestes responsabilitats existeix la comunitat de propietaris, formada per tots els
propietaris de l’immoble i que es regeix amb uns estatuts (normes de funcionament).

La comunitat haurà de prendre tots aquells acords que afectin als elements comuns de l’edificació,
fixar les quotes que ha d’aportar cada propietari i administrar-les, etc. També pot decidir la
contractació d’un professional o empresa perquè administri la finca.

Algunes de les despeses més freqüents que tenen les comunitats de propietaris són:

•Reparacions i manteniment de l’edifici i les instal·lacions com l’ascensor, la il·luminació...

•Assegurances d’incendi, de responsabilitat civil...
•Consums d’aigua i electricitat
•Neteja de l’escala, el vestíbul, l’aparcament, l’ascensor...
•Impostos i taxes...
L’habitatge I. Característiques funcionals, compra i lloguer

Viure i gaudir d’un habitatge

El fet de ser propietari d’un habitatge implica també el pagament d’impostos i taxes a
l’Ajuntament. L’IBI o Impost sobre els Bens Immobles és el més general, es paga cada any i el
seu import es calcula com un percentatge (%) del valor que l’Estat atribueix a l’habitatge.

Aquest valor es coneix com a valor cadastral (el cadastre és un registre oficial on es recullen
les dades de tots els bens immobles) i sempre és inferior al preu que pugui tenir l’habitatge en
el mercat immobiliari. El valor cadastral té en compte el valor del sòl i de l’edificació.

Altres taxes que cal pagar a l’Ajuntament poden ser les que corresponen al servei de recollida i
tractament d’escombraries o al subministrament d’aigua potable. En algunes localitats, els
serveis de recollida d’escombraries i el tractament d’aigües residuals (clavegueram) es cobren
conjuntament amb el subministrament d’aigua potable (en el “rebut de l’aigua”).

L’IBI és l’Impost sobre els Bens Immobles. Altres taxes són servei de
recollida i tractament d’escombraries o al subministrament d’aigua potable.
Tots aquests impostos s’han de pagar a l’Ajuntament.
Tràmits per construir un habitatge.

QUÈ QUI

1 Finançament Promotor. Hipoteca: banc o caixa, notaria i registre de la propietat

2 Adquisició terreny Promotor

3 Projecte bàsic Arquitecte

4 Pressupostos Arquitecte, constructor, industrials...

5 Estudi i pla de seguretat Aparellador

6 Llicència d'obres majors Ajuntament

7 Subministraments d'obra Companyies d'aigua i electricitat. Electricista

8 Projecte executiu Arquitecte

9 Permisos ocupació via pública i/o reserves d'espai Ajuntament

10 OCT= Organisme de Control Tècnic Empresa independent de control

11 Provetes de control del formigó Empresa independent de control

12 Certificat del ferro del formigó armat Empresa que el subministra

13 Certificat d'aïllaments Empresa que els subministra

14 Certificat de les runes Empresa que les recull

15 Final d'obra Arquitecte

16 Permís de primera ocupació Inspecció per part de l'arquitecte de l'Ajuntament

17 Cèdula d'habitabilitat Generalitat de Catalunya. Consell comarcal

18 Subministraments definitius Butlletins dels instal.ladors.

La propietat es dóna d'alta del gas, telèfon, electricitat i aigua

19 Llibre d'obra i direcció d'obra Arquitecte i aparellador.

Signatures: arquitecte, aparellador i constructor.

20 Llibre de l'edifici Promotor.

Hi consten totes les dades dels industrials i dels materials utilitzats i també el
manteniment previst.

21 Escriptura d'obra nova Notaria i Registre de la propietat

Torna