全球精译

产业研究中心，2021 年 12 月 29 日 本期简介

本期涉及机构：

电子商务重塑物流地产 AXA IM：是 AXA 集团的一部分，是一

家全球资产管理公司，采用积极的管理决
策，致力于提供始终如一的卓越绩效并在
长期内降低风险。

近年来，随着互联网的发展以及智能手机的普及，越来越多的消费者开始习惯于网上购物，电 公司将环境、社会和治理（ESG）因素纳
子商务蓬勃发展。自疫情大流行以来，实体零售向在线零售交易的转变逐渐加速，电子商务的 入投资过程，将收益和 ESG 同时作为目
发展让许多零售商重新调整其供应链结构 以满足消费者的需求，这正是物流地产公司可以创造 标项，为客户创建量身定制的投资方案。
价值之处。零售商占物流地产需求的 40%左右，其中，电子商务占比高达五分之二。

在线零售通常比实体零售需要更多的分销空间。从卸货、存储到拣选、包装和运输等关键操作，
许多物流公司通过自动化系统高效运作，可以减少 50%的运输处理时间。考虑到运输便利性和
人口分布，通常仓库和配送中心需要被战略性地定位。良好的地理位置选择需要满足国内及国
际快递运输的需求，比如靠近主要机场、港口以及高速公路和城市中心区域。

物流公司和在线零售商之间的合作是满足更大的履约订单量和更快交货时间的关键。Prologis
面向企业出租现代化的配送设施，家居用品零售巨头公司 Dunelm 租用了 Prologis 的 700 万平
方英尺的仓库，其设施有助于支持在线零售市场的高水平需求。Goodman Group 以建造多层
仓库而闻名，高速公路货运供应商 Toll 聘请 Goodman 建设大型物流设施，修建的物流空间每
小时可运送 35000 件包裹。Tritax 拥有超过 50 亿英镑的优质资产，在过去的 25 年里收购并开
发房地产资产价值超过 66 亿英镑，与电子商务巨头亚马逊签署了 20 年租约。

后疫情时代，物流地产依靠电子商务迎来新发展机遇。电子商务市场的快速发展深刻改变了消 产业研究中心
费者的购物体验，而物流地产公司可以提高供应链效率，同时帮助零售商扩大业务规模。通过
近年来的市场整合，可以看出电子商务对仓库需求产生了深远影响。在此背景下，希望利用电 编译：赵瑞
电话：021-38032034
子商务的繁荣，保持或扩大其市场份额并最终实现在竞争中领先的企业，将迎来新发展机遇。
邮箱：zhaorui017499@gtjas.com

编译负责人：鲍雁辛
电话：0755-23976830
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目 录

公司介绍 ·····························································································3

AXA IM ··········································································3

观点精译 ····························································································· 4

How has e-commerce shaped the logistics real estate space? ···········4

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公司介绍

安盛（AXA IM）是 AXA 集团的一部分，是一家全球资产管理公司，其投资目的明确：

让世界变得更美好。安盛采用积极的管理决策，促进增长、推动创新和发展基础建
设。其多元化的员工专注于帮助客户做出正确的投资决策，致力于提供始终如一的
卓越绩效并在长期内降低风险。

目前安盛在全球 21 个国家和地区设有 28 个网点，全球员工总数达 2300 名，其中包

括 766 名投资专业人士，为 5000 多名来自 90 多个国家的客户提供服务，管理资产
达到 7590 亿欧元，安盛的业务涵盖所有投资策略包括固定收益和结构性融资、多资
产解决方案、实际资产、股票和顾问资产，客户对象涵盖养老基金、主权财富基金、
银行、中央银行、保险公司、全球经销商、私人银行、资金来源、财务顾问和个人
投资者。

安盛采用负责任投资策略，将环境、社会和治理（ESG）因素纳入投资过程。其产品
涵盖了完整的 ESG 频谱，将机会主义和 ESG 风险纳入投资策略，将收益和 ESG 同时
作为目标项，利用 ESG 集成专用 RI 搜索分析工具和定量/定性 ESG 研究为客户创建
量身定制的投资方案。

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AXA Investment Managers

How has e-commerce shaped the logistics real estate space

电子商务如何塑造物流地产发展空间

近年来，随着互联网的发展以及智能手机的普及，消费者的消费习惯已经发生了改变。越来越多的消费者开始习惯于网上购
物，电子商务蓬勃发展。

自 COVID-19 大流行以来，实体零售向在线零售交易的转变逐渐加速，许多企业都希望利用好全球封锁期间的“宅经济”。
然而，这给大多数企业带来了越来越大的压力，要满足消费者对“当日”或“次日”送货的期望，零售商逐渐接近现有供应
链所能达到的极限。对许多企业来说，从纯粹的在线零售到百货商店，制定明确的战略计划以跨越多个渠道交付货物，同时
保持一致的客户体验是一个艰巨的挑战，而这正是物流地产公司可以创造价值之处。

电子商务推动物流地产发展

目前，零售商占物流地产需求的 40%左右，其中，电子商务占比高达五分之二。此外，在线零售通常比实体零售需要更多
的分销空间。仓库使用率增加的原因有许多，包括可用产品种类更广泛、库存更多、包裹运输业务规模更大，以及处理退货
等增值服务。

从卸货、存储到拣选、包装和运输等关键操作，许多物流公司都能通过自动化系统高效运作。传送带、码垛机(将货物堆叠
到可移动的木质结构上)、自动叉车等自动化设备通常可以减少 50%的运输处理时间。

考虑到运输便利性和人口分布，通常仓库和配送中心需要被战略性地定位。良好的地理位置选择需要满足国内及国际快递运
输的需求，比如靠近主要机场、港口以及高速公路和城市中心区域。

引领物流地产创新的企业实例

随着数字化发展，无论是传统电商还是新加入的在线零售商，都必须制定数字优先战略。数字优先战略需要包括健全的分销
计划，以确保业务的平稳运行、满足客户的需求与期望。提供这种支持的公司有：

Prologis：全球仓库行业领跑者。该公司总部位于美国，主要针对在线零售市场，面向企业出租现代化的配送设施。Prologis
通常将可持续设计的特点整合到新建筑与现有建筑中，例如，使用回收利用的建筑材料、安装节能照明系统。2021 年 5 月，
家居用品零售巨头公司 Dunelm 签署了一份为期 10 年的仓库租约，租用 Prologis 在英国东米德兰兹的 700 万平方英尺
DIRFT III 开发项目中的一个仓库，该项目于 9 月 3 日竣工。Dunelm 希望发展其送货上门业务和点击取货业务，自 COVID-19
大流行以来，该类业务的需求不断增加。该建筑靠近 M1 和 M6 高速公路以及西海岸干线，将为绝大多数英国人口提供快速
送达服务，从而有助于支持在线零售市场的高水平需求。此外，新设施还符合 Dunelm 在可持续发展和碳减排方面的宏伟
目标，其功能包括雨水收集和 LED 照明。

Goodman Group：该领域的另一家全球领先者。从物流、工业设施到仓库和商业园区，这家总部位于澳大利亚的公司在全
球 17 个国家及地区管理着约 400 处物业。这家物流巨头以建造多层仓库而闻名，尤其是在土地资源紧缺和邻近问题更为普
遍的欧洲和亚洲。Toll 是澳大利亚和亚太地区领先的高速公路货运供应商，它聘请 Goodman 建设大型物流设施，以满足其
新南威尔士州客户日益增长的需求，同时也希望增加其在线零售物流的市场份额。物流空间靠近两条主要高速公路，包括最
先进的输送机和分拣系统，每小时可运送 35000 件包裹。

Tritax：总部位于英国的物流地产基金管理公司，拥有超过 50 亿英镑的优质资产，是欧洲现代供应链不可或缺的一部分。
在过去的 25 年里，该公司收购并开发房地产资产，价值超过 66 亿英镑。电子商务巨头亚马逊已与英国达特福德的 Littlebrook
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签署了 20 年的租约，该物流中心占地 230 万平方英尺，于 2021 年 8 月开业，是欧洲最大的仓库之一。这座四层楼高的设

施大小相当于约 30 个足球场，且其位于 M25 高速公路内关键的“最后一程”的位置。

后疫情时代的发展机遇

电子商务市场的快速发展深刻改变了消费者的购物体验，消费者可以方便快捷地接触到各种各样的产品。并且随着技术的进
步，这一趋势将变得更加显著。

物流地产公司可以提高供应链效率，同时帮助零售商扩大业务规模。通过近年来的市场整合，可以看出电子商务对仓库需求
产生了深远影响。Prologis 等公司继续在关键的物流市场扩大自身业务，如 Prologis 在 2020 年 2 月以 130 亿美元收购了
Liberty Property Trust。

在网络购物蓬勃发展的时代，在线零售商要想满足更大的履行订单量和更快的交货时间，与物流地产提供商的合作至关重要。
在此背景下，希望利用电子商务的繁荣，保持或扩大其市场份额并最终实现在竞争中领先的企业，将迎来新发展机遇。

本文章节选自《How has e-commerce shaped the logistics real estate space?》AXA Investment Managers
原文链接：
https://www.axa-im.com/insights/future-trends/digital-economy/how-has-e-commerce-shaped-logistics-
real-estate-space

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