Pr K.

RAGOUBA LES CONTRATS NOMMES

Chapitre introductif : les contrats

Le droit des contrats est une partie d’une branche de droit des obligations qui est lui-même une
branche de droit civil. Le droit des obligations se compose de deux branches : le droit des contrats et le
droit de la responsabilité civile.

Qu’est ce qu’une obligation?

Au sens étroit du terme une obligation est un lien de droit de nature patrimoniale (par opposition à
personnel) entre un débiteur et un créancier. Le débiteur s’engage à exécuter certaines prestations à l’égard
du créancier. L’obligation a d’autres sens : titre financier ou au sens général ce à quoi tout citoyen est tenu
de faire ou de ne pas faire.
Quelles sont les sources des obligations ?
Il existe deux sources :
-1ére est l’acte juridique : l’acte juridique est une manifestation de volonté destinée à produire des
effets de droit.
- La 2 ème est le fait juridique.
A la différence de l’acte juridique, le fait juridique n’est pas une manifestation de volonté en vue
de produire des effets de droit. Mais plutôt un fait à la suite du quel née une obligation patrimoniale celle
de réparation entre un débiteur et un créancier exemple un accident entre un cycliste et un piéton.
L’acte juridique donne naissance à une obligation contractuelle alors que le fait juridique lui donne
naissance à une obligation délictuelle.
Section I : Définition et classification du contrat
«Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou
plusieurs autres à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose».

Paragraphe 1 : La classification des contrats

Le droit des contrats est principalement régi par un certain nombre de règles communes à tous types
de contrats. Ces règles forment ce qu’on appelle le droit commun des contrats. Mais aussi, par des règles
spéciales c.à.d. propres à tel ou tel contrat c’est le droit spécial des contrats (exemple : le contrat de vente,
le contrat d’assurance, le contrat de dépôt …).
1- Contrats nommés et contrats innommés :
Le contrat nommé c’est un contrat dont les règles sont préétablies par la loi, des règles spéciales qui lui sont
propres. C’est l’exemple du contrat de bail, du contrat de vente, des contrats d’assurance, du bail
commercial.
Le contrat innommé n’est pas régi par des règles préétablies mais plutôt par les règles générales du droit
commun du contrat.
2- Contrat unilatéral et contrat synallagmatique:
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Le contrat unilatéral ne produit d’obligation qu’ à la charge de l’une des partie c’est l’exemple de la
donation du prêt à usage (car seul l’emprunteur a une obligation principale celle de restituer le bien).
Le contrat synallagmatique c’est un contrat qui fait naitre des obligations réciproques à la charge des
contractants exemples : la vente, le bail, le contrat de travail.
3- Contrat à titre onéreux et contrat à titre gratuit:
Le contrat à titre onéreux est celui où chaque cocontractant attend une contrepartie à sa prestation.
Le contrat à titre gratuit est celui où l’une des parties procure un avantage sans contrepartie (la donation,
le prêt sans intérêt).
4- contrat commutatif et contrat aléatoire :
Dans le contrat commutatif, les cocontractants connaissent l’importance des prestations réciproquement au
moment où le contrat est conclu. Par contre dans le contrat aléatoire, la valeur ou l’importance du contrat
dépend d’un événement futur, incertain (exemple : vente viagère, contrat d’assurance).
5- contrat à exécution instantanée (la vente) et contrat à exécution successif (contrat de travail).
6- Contrat consensuel et contrat solennel :
Dans le contrat consensuel, le seul échange de consentement des parties suffit pour réaliser le contrat (pas
nécessité d’écrit). Alors, Contrat solennel exige pour sa validité un certain nombre de conditions
notamment l’écrit.
7- Contrat réel: contrat, qui pour sa formation, nécessite non seulement l’accord des parties mais également
la remise d’une chose au débiteur.
B- Les conditions de validité du contrat
L’ article 2 du dahir des obligations et des contrat prévoit : Les éléments nécessaires pour la
validité des obligations qui dérivent d'une déclaration de volonté sont:
1°La capacité de s'obliger ;
2° Une déclaration valable de volonté portant sur les éléments essentiels de l'obligation ;
3° Un objet certain pouvant former objet d'obligation ;
4° Une cause licite de s'obliger.

1- La capacité juridique :
La capacité juridique intéresse les mineurs et les incapables majeurs.
Les mineurs : Selon l’article 209 du code de la famille, tant qu’il n’a pas atteint l’âge de 18 ans grégoriens
accomplis, le mineur est en principe frappé d’une incapacité générale d’exercer les droits dont il est titulaire
mais ce principe connait deux atténuations : l’expérience de majorité et la déclaration de majorité
anticipée.
Au dessous de 12 ans révolus, l’enfant est réputé dépourvu de discernement. Au-delà de 15 ans, le mineur
peut recevoir sur demande de son tuteur légal, testamentaire ou datif, autorisation de la part du juge pour
gérer une partie de son patrimoine (art 142 du code de la famille).
Enfin à 16 ans, le mineur peut être totalement relevé de son incapacité, c’est le tarchide ou la déclaration
de la majorité anticipée (art 218 du code de la famille).
Pour le mineur marocain juif, l’âge de la majorité est de 20 révolus. L’aptitude d’exercer une activité
commerciale s’acquiert en règle générale à la puberté naturelle. Il suffit que les parents tolèrent l’activité
commerciale de l’enfant pubère pour que celui-ci soit tenu de tous ses engagements.
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Les majeurs incapables :
Il s’agit des malades mentaux, des faibles d’esprit et des prodigues. D’après l’article 217 du code
de la famille, le dément est « celui qui a perdu la raison, que sa folie soit continue ou entrecoupée
d’intervalles lucides ». Quant au prodigue c’est « l’individu qui dissipe ses biens en dépenses inutiles ou
que les gens sensées jugent futiles » (art 215). Selon l’article 220 du code de la famille, le juge prononce
leur interdiction à partir du jour où commence leur condition mentale.

2- Le consentement : l’article 19 et s du dahir des obligations et contrats( DOC).

Le contrat né de la rencontre de l’offre et de l'acceptation. L'offre et l'acceptation peuvent être

verbale, écrite ou tacite. Le consentement doit exister et être libre.
Le consentement doit être libre de tout vice c’est-à-dire exempt :
- d’erreur
- de dol
- de violence
- de maladies et d’autres cas analogues
Selon l’art 39 du DOC « est annulable le consentement donné par erreur, surpris par dol ou qui a
été extorqué par la violence ».
L’erreur
 L’erreur selon l’article 41 du DOC prévoit trois types d’erreur :

L’erreur obstacle
L’erreur sur la substance
L’erreur sur la personne.

La violence
Lorsque l’une des parties a été contrainte par des menaces physiques ou morales (chantage) à donner
son consentement, le contrat selon les termes de l’article 47 DOC peut être alors annulé. La violence peut
être exercée par une partie au contrat ou par un tiers (article 49) soit sur l’un des cocontractants soit sur les
membres de sa famille (article 50).
Le dol
Le dol consiste en une manœuvre frauduleuse, ou en un mensonge ou en un silence sur un fait
déterminant du contrat ayant pour objet de tromper l’une des parties à un acte juridique en vue d’obtenir
son consentement.
Le dol suppose une mise en scène, une manœuvre déloyale, parfois il ne peut entrainer que des dommages-
intérêts (article 53).
La maladie et autres cas analogues
Selon l’article 54 : Les motifs de rescision fondés sur l'état de maladie, et autres cas analogues, sont
abandonnés à l'appréciation des juges.
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La lésion
En droit privé la lésion est un important défaut d'équivalence entre les prestations des parties au moment
de la conclusion du contrat. C'est un déséquilibre financier entre les prestations. Article 55 : « La lésion ne
donne pas lieu à la rescision, à moins qu'elle ne soit causée par le dol de l'autre partie ». Article 56 : « ….
Est réputée lésion toute différence au-delà du tiers entre le prix porté au contrat et la valeur effective de la
chose ».

3- Objet

C’est la chose que l’une des parties est obligée de remettre, livrer, de faire ou de ne pas faire.
Exemple :
Vente d’une voiture :
L’objet de ce contrat est la voiture.
L’objet doit être :
- licite (ex. illicéité d’un contrat de vente de drogues) et être dans le commerce (ex. interdiction de vente
d’organes humains).
- Possible

- Déterminé et déterminable.

4- la Cause :

C’est le motif déterminant du cocontractant, le but poursuivis par ce dernier.

 Exemple :

J’achète une voiture chez Peugeot :

- la cause pour moi est la possession de la voiture et pour Peugeot la cause est la récupération du prix de
vente.
La cause est constituée par les mobiles qu’ont poussés les parties à passer le contrat.
Article 62 : « L'obligation sans cause ou fondée sur une cause illicite est non avenue.
La cause est illicite, quand elle est contraire aux bonnes mœurs, à l'ordre public ou à la loi ».
(ex. contrat de franchise mettant en œuvre des pratiques constitutives d’exercice illégal de la médecine). La
cause doit être d’une part, morale et d’autre part licite.
Paragraphe 2 : La sanction de l’inobservation des conditions de formation
Tout contrat ne respectant pas l’une des conditions de formation est nul. La nullité est la sanction
du contrat dont la formation n’a pas été valable. Cette nullité peut être soit relative soit absolue.
1- La nullité absolue

Cas d’application:
- Absence de consentement, de cause, d’objet
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- Objet illicite, immoral, impossible, indéterminé
- Cause illicite, immorale
Personne pouvant l’invoquer:
- Tout intéressé peut la demander.
2- Les effets de la nullité :
Absolue ou relative, la nullité va entraîner l’anéantissement rétroactif du contrat. Aussi, il convient
de présenter la nature de cette nullité avant de voir son étendue.
La nature des effets de la nullité
La restitution : Chaque chose ou chaque prestation est un indue, et doit être restituée. Elles se font en
nature ou équivalent.
La restitution des fruits de la chose : Restitution des fruits perçus à la date à laquelle il a eu connaissance
de l’existence du vice.
Contrats successifs : Une indemnité peut être versée. Restitution par équivalence
Obligation de somme d’argent : restitution pour le montant nominal de l’obligation.
Paragraphe 3 : Les effets du contrat
1/ Effets entre les parties
 Force obligatoire du contrat. Selon l’article 230 du DOC : « Les conventions légalement formées

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

 Cet article consacre le principe de la force obligatoire du contrat qui signifie trois choses :

 1- le contrat est la loi des parties

 2- que le contrat n’est irrévocable que par le consentement mutuel

 3- que le contrat peut aussi être révocable par la loi.

2/ Effet à l’égard des tiers

Principe: les contrats ne produisent des effets qu’à l’égard des parties ; Pas d’obligation à l’égard
d’un tiers (sauf acceptation par ce dernier). Il ne profite aux tiers que dans les cas prévus par la loi telle en
cas de la stipulation pour autrui.

La stipulation pour autrui: contrat par lequel une partie (le stipulant) obtient d’une autre (promettant)
l’engagement que cette dernière donnera, fera ou ne fera pas quelque chose au profit d’un tiers (ex.
contrat d’assurance vie).
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LE CONTRAT DE VENTE
SECTION I - FORMATION DU CONTRAT DE VENTE

§1 - LE CONSENTEMENT DES PARTIES

A - LA THEORIE DU CONSENSUALISME ET LA VENTE
B - LA RENCONTRE DES CONSENTEMENTS
§2 - L'OBJET DU CONTRAT DE VENTE
A - LA CHOSE VENDUE
B - LE PRIX
SECTION 2 - LES EFFETS DE LA VENTE
§1 - LE TRANSFERT DE PROPRIETE
A - LE PRINCIPE
B - LES EXCEPTIONS
§2 - LES OBLIGATIONS DU VENDEUR
A - L'OBLIGATION DE DÉLIVRER LA CHOSE
B - LA GARANTIE CONTRE LES VICES CACHES
§3 - LES OBLIGATIONS DE L'ACHETEUR
A - L'OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
B - L'OBLIGATION DE PRENDRE LIVRAISON DE LA CHOSE
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LE CONTRAT DE BAIL
SECTION I : DEFINITION DU LOUAGE DES CHOSES

SECTION III : LA FORMATION DU CONTRAT DE BAIL

A - Condition de validité
B - Forme et preuve
SECTION IV : LES EFFETS DU CONTRAT DE BAIL
A - Obligations du bailleur
1 - Obligation de livrer la chose louée
2 - Obligation de garantie
- Garantie du fait personnel
- Garantie du fait de tiers
- Garantie des défauts et vices
B - Obligation du preneur
1 - Obligation de payer le prix
2 - Obligation de conservation et d’usage de la chose louée selon sa
destination
3 - Obligation de restituer la chose louée dans l’état où elle se trouvait
SECTION V : EXTINCTION DU BAIL
A - Les Causes mettant fin au bail
1 - L’arrivée du terme
2 - La résolution du bail.
3 - Perte de la chose louée :
B - Tacite reconduction
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LE CONTRAT DE VENTE
▪ La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la
propriété de ses biens à une autre personne, l'acheteur ou acquéreur, contre
paiement d'un prix en argent.
▪ Malgré le fait qu'elle constitue l'instrument juridique de base des différentes
opérations économiques des commerçants, la vente n'est pas traitée par le code de
commerce. Ce sont, par conséquent, les règles du DOC (articles 478 à 618) qui
s'appliquent à la vente commerciale ; il s'agit des conditions de la formation du
contrat de vente et de ses effets.
SECTION I - FORMATION DU CONTRAT DE VENTE
▪ L'article 488 DOC dispose à cet égard que "la vente est parfaite entre les parties
dès qu'il y a consentement des contractants, l'un pour vendre, l'autre pour acheter,
et qu'ils sont d'accords sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat".
▪ Cet article nous invite à examiner :
▪ D'une part, le consentement dans la vente,
▪ D'autre part, l’objet sur lequel porte ce consentement, à savoir la chose objet de
la vente et le prix de la vente.
§ 1 - LE CONSENTEMENT DES PARTIES
A - LA THÉORIE DU CONSENSUALISME ET LA VENTE
▪ L'article 488 du DOC affirme que la vente est parfaite entre les parties dès qu'il y
a consentement des contractants, ce qui veut dire que la vente est un contrat
consensuel et non solennel, autrement dit, la vente se réalise par le seul échange
des consentements entre les parties, il n'est pas nécessaire d'établir un écrit pour
que la vente soit valable.
▪ L'écrit n'est donc pas une condition de validité du contrat, mais seulement un
moyen de preuve qui constate la vente et reproduit les différentes clauses du
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contrat.
▪ Cependant, en matière de vente d'immeubles le législateur impose la rédaction
d'un écrit ; malgré cette exigence, la vente reste un contrat consensuel puisque, à
défaut d'écrit, le contrat n'est pas nul mais seulement inopposable aux tiers. La
vente est donc valable entre les parties qui peuvent s'en prévaloir en l'absence de
l'écrit.
▪ Mais, dans certains cas la vente devient un véritable contrat solennel, par
exemple en matière de vente de fonds de commerce le législateur exige la
rédaction d'un écrit qui doit obligatoirement contenir certaines mentions et faire
l'objet d'une publicité.
▪ La solennité du contrat de vente du fonds de commerce vient du fait que le
défaut d'accomplissement de ces formalités rend le contrat annulable.
B - LA RENCONTRE DES CONSENTEMENTS
▪ La formation d'un contrat nécessite la rencontre de deux consentements. Nous
nous contenterons d'examiner les problèmes particuliers en matière de vente.
a - LES COMPROMIS DE VENTE
▪ II est fréquent que les parties à une vente rédigent un premier acte appelé
compromis de vente tout en spécifiant que la vente ne sera réalisée que par la
signature d'un acte définitif, le compromis de vente se présente alors comme une
sorte d'acte préliminaire.
▪ Néanmoins, pour savoir si le consentement des parties est déjà réalisé ou non, il
faut se reporter à l'intention des contractants :
▪ Dans certains cas, le compromis n'est dans l'esprit des intéressés qu'un simple
projet, c'est une base de réflexion ; à partir de là les parties se donnent un délai,
c'est seulement à l'expiration de ce délai que le véritable contrat de vente sera
conclu si, du moins, les parties sont toujours d'accord.
▪ Dans d'autres cas les intentions des parties sont différentes, les personnes qui
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signent le compromis de vente donnent dès ce moment leur consentement à la
vente, il est seulement prévu la rédaction d'un acte complémentaire, plus officiel,
afin de constituer une preuve de la vente. Si cela est l'intention des parties, le
compromis de vente constitue déjà une véritable vente car, selon le principe du
consensualisme de la vente, celle-ci se réalise par le seul échange des
consentements.
b - LES PROMESSES DE VENTE
El Ici les contractants procèdent en deux étapes, au lieu d'échanger directement
leur consentement à propos d'une vente pure et simple, ils se contentent, dans une
première étape, de donner une promesse de réaliser la vente, c'est éventuellement
cette promesse qui aboutira ensuite à une véritable vente.
El II faut distinguer deux catégories de promesses :
1/ LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE
▪ C'est une double promesse simultanée, une promesse de vendre pour le vendeur
et une promesse d'acheter pour l'acheteur, bien entendu le prix et les modalités de
la vente étant convenus.
▪ Dans ces conditions, la promesse synallagmatique ne constitue-t-elle pas tout
simplement une vente ? La réponse dépend du fait que la vente est consensuelle
ou solennelle :
▪ Dans le cas d'une vente consensuelle, la promesse synallagmatique constitue
une véritable vente en vertu du principe du consensualisme de la vente ; pour que
la vente soit conclue, il suffit que les consentements se soient rencontrés sur le
bien vendu et sur le prix. Du moment qu'il y a promesse de vendre d'un côté, et
promesse d'acheter de l'autre, l'échange de consentement a déjà eu lieu.
▪ Dans le cas par contre d'une vente solennelle, par exemple la vente d'un fonds
de commerce, il ne suffit pas qu'il y ait échange des consentements, il faut en outre
accomplir les formalités exigées par la loi.
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▪ Dans ces conditions, la promesse synallagmatique de vente du fonds de
commerce crée seulement des obligations à la charge des promettant, c'est-à-dire
l'obligation de passer l'acte solennel, elle ne peut pas en elle-même transférer la
propriété ; c'est seulement lorsque les formalités requises par la loi seront
accomplies que la vente sera réalisée et opérera transfert de propriété.
2/ LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
▪ Par cette promesse, une personne, appelée le promettant, s'engage à vendre un
bien à une autre personne pendant un délai convenu et à des conditions
déterminées.
▪ Il s'agit en l'occurrence d'un contrat unilatéral dans la mesure où il nécessite le
consentement du promettant et du bénéficiaire de la promesse ; mais il ne crée
d'obligation qu'à la charge d'une partie, le promettant ; obligation de tenir le bien à
la disposition du bénéficiaire durant le délai convenu.
▪ Le bénéficiaire n'est nullement engagé ; pendant tout le délai convenu il a une
option, s'il décide d'acheter le bien, on dit qu'il lève l'option, mais si à la fin du délai
il ne lève pas l'option, la promesse tombe et le promettant retrouve sa liberté.
c - LES VENTES AVEC DEDIT ET ARRHES
▪ Les clauses de dédit, lorsqu'elles sont insérées dans un contrat, permettent au
vendeur et /ou à l'acheteur de renoncer à la vente qui avait été conclue. S'il
renonce, la vente est alors annulée. Dans ce cas, il est presque toujours stipulé une
date limite pour le dédit et une indemnité à verser par la partie qui se dédit.
▪ En pratique, les choses se passent de la manière suivante : sur le prix convenu
(par exp. 5000 dhs) l'acheteur verse déjà une certaine somme (par exp. 500 dhs),
simultanément une clause de dédit est ajoutée au contrat ; si l'acheteur veut
renoncer à l'opération, il perd les 500 dhs qu'il a versé, si au contraire c'est le
vendeur qui veut se dégager de ses obligations il devra restituer à l'acheteur le
double de la somme versée, c'est à dire 1000 dhs.
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▪ Les arrhes : c'est une situation qui se rapproche de la clause de dédit, là encore
une somme d'argent est versée par l'acheteur au moment où il passe une
commande afin d'assurer l'exécution de son engagement.
▪ En réalité, le versement des arrhes est conçu par les articles 288 à 290 DOC
comme un acompte sur le prix, ce qui signifie que le contrat est définitivement
conclu et que l'acheteur est engagé à verser le reste du prix à la livraison.
▪ Ce n'est donc pas une possibilité de se dégager du contrat ; l'article 290 précise
d'ailleurs que si celui qui a versé les arrhes n'exécute pas le reste de son obligation,
le cocontractant peut s'adresser à la justice pour demander une indemnité.
▪ En attendant la décision du tribunal, ce dernier a le droit de retenir les arrhes qui
seront à valoir sur l'indemnité définitive
§ 2 - L'OBJET DU CONTRAT DE VENTE
▪ L'objet de la vente est double, c'est la chose vendue et le prix de la vente.
L'article 488 dispose en effet que pour que la vente soit parfaite, il faut un accord
sur la chose vendue et sur le prix.
A - LA CHOSE VENDUE
▪ En matière de vente, plusieurs questions se posent à propos de la chose :
▪ Peut-on vendre une chose qui n'existe pas au moment de la vente ?
▪ Et peut-on vendre des choses futures ?
a - L'EXISTENCE DE LA CHOSE AU MOMENT DE LA VENTE
▪ La chose objet de la vente doit en effet exister au moment de la conclusion du
contrat sous peine de nullité du contrat.
▪ Pour mieux comprendre cette condition, prenons un exemple : supposons que
l'on vend des marchandises qui font partie de la cargaison d'un navire qui n'est pas
encore arrivé à port et l'on apprend que le navire a fait naufrage, la vente est-elle
valable ?
▪ II faut distinguer :
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▪ 1 situation : si le naufrage a eu lieu avant la conclusion du contrat, le contrat
ère

serait nul car il a porté sur une chose qui n'existait pas ;
▪ 2ème situation : mais si le naufrage a eu lieu après la conclusion du contrat, le
contrat reste valable, il s'agira seulement d'un problème d'exécution du contrat.
b - LA VENTE DE CHOSES FUTURES
▪ C'est une opération qui est actuellement très fréquente, des personnes qui
vendent des choses qui n'existent pas encore mais qu'elles s'engagent à produire.
▪ Par exemple un industriel qui reçoit une commande avec un premier versement
et fabrique ensuite les objets vendus, un agriculteur qui vend à l'avance une récolte
future, un peintre qui vend une œuvre non encore réalisée...
▪ Ces opérations sont admises par le droit, elles vont seulement poser des
problèmes lorsque la chose promise n'apparaît pas.
▪ Il faut distinguer :
▪ 1ère situation : si la chose vendue ne vient pas à existence par la faute du vendeur
: la vente n'est pas nulle faute d'objet, il y a seulement inexécution du contrat ;
l'acheteur n'aura pas à payer le prix et peut demander des dommages intérêts ;
▪ 2ème situation : mais si la chose n'apparaît pas suite à un événement de force
majeure, la solution dépend de l'analyse du contrat :
▪ 1ère hypothèse : si le contrat est commutatif, c'est à dire que l'acheteur n'a pas
voulu courir de risque, s'il n'obtient pas la chose convenue, il est lui-même dégagé
de son obligation de payer le prix, et s'il l'a déjà payé, il en obtiendra le
remboursement ;
▪ 2ème hypothèse : si par contre le contrat est aléatoire, dans ce cas l'acheteur a
accepté de courir un risque en sachant que la chose qu'il a achetée peut ne pas voir
le jour ; comme celui qui achète un coup de filet d'un pêcheur, si le filet ne ramène
pas de poissons il reste quand même tenu de payer le prix convenu.
B - LE PRIX
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▪ Le prix est la somme d'argent que l'acquéreur s'engage à remettre au vendeur en
contrepartie de la chose vendue.
▪ Lorsque le prix consiste en une chose autre que l'argent, une chose mobilière ou
immobilière, il s'agit d'un échange et non d'une vente.
▪ Nous étudierons ici le prix en lui-même et non pas l'obligation de payer le prix
qui sera examinée à propos des effets de la vente.
▪ La vente sans prix prévu est nulle en tant que vente. La fixation du prix est en
principe libre ; néanmoins, la principale condition relative au prix c'est qu'il doit
être sérieux. Le prix peut être non sérieux dans deux cas :
▪ 1er cas : S'il est simulé :
C'est-à-dire fictif, ce qui veut dire qu'il est mentionné mais ne sera pas versé ;.ce
qui constitue en fait une donation déguisée en vente.
▪ 2ème cas : S'il est dérisoire :
Dans ce cas, le prix stipulé dans le contrat est tellement bas qu'il faut l'assimiler à
une absence totale du prix.
Par exemple serait dérisoire le prix de 1000 dhs pour une chose dont la valeur est
de 100 000 dhs.
La vente est alors nulle pour manque d'un élément indispensable de la vente, le
prix.
SECTION 2 - LES EFFETS DE LA VENTE
▪ Le contrat de vente, d'une part, entraîne le transfert de propriété de la chose
vendue, d'autre part, crée des obligations à la charge du vendeur et d'autres à la
charge de l'acheteur.
§ 1 - LE TRANSFERT DE PROPRIETE
▪ Il s'agit là d'un principe mais qui n’est pas dépourvu d'exceptions.
A - LE PRINCIPE
▪ Le principe est posé par l'article 491 qui dispose que «l'acheteur acquiert de
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plein droit la propriété de la chose vendue, dès que le contrat est parfait par le
consentement des parties ».
▪ Le principe est donc clair, le contrat de vente a pour effet de transférer la
propriété de la chose du vendeur à l'acheteur dès l'échange des consentements,
c'est-à-dire par le seul effet de l'accord intervenu sur la chose et sur le prix et donc,
indépendamment de la délivrance de la chose et du paiement du prix.
▪ Ce principe a pour conséquence que les risques, notamment en cas de perte de
la chose vendue par suite d'un cas de force majeure, sont transférés à l'acheteur
alors même que la chose ne lui a pas été livrée, étant restée, pour une raison ou
une autre, entre les mains du vendeur ; Et l'acheteur doit quand même en payer le
prix.
B - LES EXCEPTIONS
a - LA VENTE DE CHOSES DE GENRE
▪ Ce principe connaît en effet diverses exceptions :
▪ Par exemple on vend 100 sacs de blé parmi le stock du vendeur ; dans ce cas le
transfert de propriété n'a lieu qu'après individualisation des 100 sacs, notamment
en y apposant le nom de l'acheteur.
▪ Donc la règle : tant que le bien n'a pas été individualisé, les risques demeurent
pour le vendeur qui en reste propriétaire.
b - LA VENTE DE CHOSES FUTURES
▪ II s'agit de la vente d'une chose qui n'existe pas encore, mais qui va apparaître :
▪ s'il s'agit d'un corps certain, le transfert de la propriété d'un bien à fabriquer n'a
lieu qu'après l'achèvement de la fabrication ;
▪ s'il s'agit d'une chose de genre, par exemple la vente d'une partie d'une récolte
future, le transfert de propriété est retardé jusqu'à individualisation.
c - LA VENTE AVEC CLAUSE DE RESERVE DE PROPRIETE
▪ Il s'agit d'une clause très fréquente dans les ventes à crédit (crédit avec un délai
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de paiement) ou à tempérament (une variété de crédit avec plusieurs échéances).
▪ Dans les deux cas, malgré l'accord sur le report du paiement du prix, la propriété
n'en est pas moins transférée dès le moment de la rencontre des consentements
sur la chose et sur le prix.
▪ Néanmoins, par mesure de sécurité contre une éventuelle insolvabilité de
l'acheteur, le vendeur exige souvent dans ce genre de vente d'insérer une clause
dans le contrat par laquelle il se réserve la propriété du bien jusqu'au paiement
complet du prix.
▪ C'est la clause de réserve de propriété qui a pour conséquence de retarder le
transfert de la propriété de la chose vendue et donc de faire subsister les risques
sur le bien au vendeur qui en reste propriétaire.
d - LA VENTE EN LIBRE-SERVICE
▪ Dans les supermarchés, par exemple, les produits sont mis à la disposition des
clients qui en prennent possession eux-mêmes, dans ce cas normalement le
transfert de propriété devrait être réalisé dès le moment de la prise de possession
par le client.
▪ Pourtant la jurisprudence considère qu'en l'espèce le transfert de propriété n'a
lieu qu'une fois le prix payé à la caisse, le client n'étant que détenteur du produit
avant le paiement.
▪ Cette solution s'impose en matière pénale car elle permet au juge de sanctionner
pour vol le détenteur de la chose qui part sans payer.
e - LA VENTE A L'EGARD DES TIERS
▪ A ce propos, le problème se pose lorsque le bien vendu est toujours entre les
mains du vendeur alors que les tiers ignorent l'existence de l'échange des
consentements, dans ce cas les tiers doivent être protégés des éventuels mauvais
agissements du vendeur, il faut alors distinguer suivant qu'il s'agit d'un bien meuble
ou immeuble :
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▪ En ce qui concerne la vente des immeubles, le problème ne peut se poser car le
transfert de propriété ne peut être opposable aux tiers que sous réserve des
formalités de publicité foncière.
▪ En ce qui concerne les meubles, l'article 456 DOC pose une règle suivant laquelle
celui qui possède de bonne foi un meuble est présumé en être le propriétaire, sauf
à celui qui allègue le contraire à le prouver. C'est le fameux principe juridique : « en
fait de meubles la possession vaut titre ».
▪ A supposer que le vendeur, malhonnête, revende le même bien une seconde fois
à une autre personne, celle-ci, une fois en possession du bien de bonne foi, est
considérée en vertu de ce principe propriétaire.
§ 2 - LES OBLIGATIONS DU VENDEUR
L'article 498 DOC met à la charge du vendeur deux obligations principales :
▪ celle de délivrer la chose vendue
▪ et celle de la garantir.
A - L'OBLIGATION DE DÉLIVRER LA CHOSE
▪ La délivrance a lieu lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit de la
chose vendue et met l'acquéreur en mesure d'en prendre possession sans
empêchement.
▪ Dans les ventes à terme (où le vendeur n'accorde pas de délai de paiement), si
l'acheteur n'a pas payé le prix, le vendeur peut exercer le droit de rétention, c'est à
dire ne délivrer qu'après paiement.
▪ En vertu de l'article 512 DOC la chose doit être délivrée dans l'état dans lequel
elle se trouvait au moment de la vente. Il s'agit donc pour le vendeur d'une
obligation de conservation de la chose qui découle de son obligation de délivrance.
Le vendeur serait responsable de la détérioration ou la destruction de la chose par
sa faute.
B - L'OBLIGATION DE GARANTIE
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C'est la conséquence directe de l'obligation de délivrance car, pour que cette
délivrance soit complète, il faut qu'elle donne toute satisfaction à l'acquéreur ; or,
deux catégories d'événements peuvent empêcher sa satisfaction.
▪ Le vendeur doit garantir l'acheteur contre l'éviction
▪ et contre les vices cachés.
a - LA GARANTIE CONTRE L'EVICTION
▪ Le vendeur doit garantir l'acheteur contre toute éviction du bien vendu.
▪ Que faut-il entendre par éviction ?
L'éviction est un trouble apporté à la jouissance et à la possession paisible de
l'acquéreur, c'est-à-dire aux droits que lui confère la propriété sur la chose.
Mais ce trouble peut avoir deux origines, il peut provenir :
▪ du vendeur lui-même
▪ ou bien d'un tiers.
1/ LA GARANTIE DU FAIT PERSONNEL DU VENDEUR
▪ Le vendeur doit s'abstenir de tout acte susceptible d'évincer le droit de
jouissance de l'acheteur : «qui doit garantir ne peut évincer » dit l'adage.
▪ Cette garantie couvre deux sortes de troubles :
▪ Le trouble de droit : c'est celui qui résulte d'une prétention d'ordre juridique sur
le bien, par exemple le vendeur qui prétend conserver une servitude, tel qu'un
droit de passage sur le fonds vendu.
▪ Le trouble de fait : par ce trouble, le vendeur ne prétend pas avoir un droit sur le
bien, mais il effectue des actes qui portent atteinte, en fait, à la jouissance du bien,
par exemple le fait pour le vendeur d'un terrain de continuer à l'utiliser pour y
circuler ou pour y entreposer des objets...
2/ LA GARANTIE DU FAIT DES TIERS
▪ Il faut préciser que pour que le vendeur soit tenu à la garantie, le tiers doit
causer à l'acheteur un trouble de droit et non un trouble de fait, ce qui est logique
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car, si le tiers se contente par exemple d'occuper illégalement le terrain vendu sans
aucune prétention juridique, le vendeur n'a aucune responsabilité dans cette
situation.
▪ L'effet normal de la garantie, c'est que le vendeur appelé à garantir le trouble de
droit, doit se substituer à l'acquéreur dans l'action intentée en justice contre ou par
ce dernier. En cas d'échec, le vendeur doit restituer le prix à l'acheteur.
b - LA GARANTIE CONTRE LES VICES CACHES
▪ Ces vices sont également appelés vices rédhibitoires ; ce sont des défauts non
révélés au moment de la vente qui nuisent à l'usage de la chose vendue et qui en
diminuent sensiblement la valeur.
On examinera :
▪ d'abord les conditions de cette garantie, 0ensuite ses conséquences.
1/ LES CONDITIONS DE LA GARANTIE
▪ La garantie des vices est soumise à trois conditions :
1-1/ Le vice doit être nuisible :
▪ D'après l'article 549 la garantie s'applique aux vices de la chose qui en diminuent
sensiblement la valeur, ou la rendent impropre à l'usage auquel elle est destinée.
1-2/ Le vice doit être caché :
▪ Cette condition conduit à exclure de la garantie trois catégories de vices :
▪ Tout d'abord, les vices apparents : c-à-d les vices que l'acquéreur aurait pu
facilement connaître par des vérifications d'usage sauf s'il a été trompé par des
déclarations du vendeur.
▪ Ensuite, les vices non apparents mais connus de l'acquéreur, la preuve de cette
connaissance est à la charge du vendeur, elle sera souvent déduite d'un prix
anormalement bas.
▪ Enfin, sont exclus de la garantie les vices déclarés par le vendeur au moment de
la vente.
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▪ Dans tous les cas, peu importe que le vendeur ignorait l'existence du vice, il ne
peut en effet être exonéré de la garantie sous prétexte de cette ignorance sauf
clause supprimant la garantie. Même dans ce cas, l'acheteur peut prouver qu'il
connaissait le vice.
▪ II sera toutefois dispensé de cette preuve si le vendeur est un professionnel, car il
serait présumé connaître le vice.
1-3/ Le vice doit exister au moment de la vente :
▪ Le vendeur n'est pas tenu à la garantie si le vice est le résultat d'une mauvaise
utilisation par l'acheteur postérieurement au transfert de la propriété.
▪ Néanmoins, il doit la garantie si le vice apparu après la vente a une origine
antérieure à la vente, par exemple, un animal dont la maladie est apparue après la
vente mais dont la cause est antérieure.
2/ LES CONSEQUENCES DE LA GARANTIE
▪ Ces conséquences vont être mises en œuvre au moyen d'une action en justice :
l'action rédhibitoire ; elle doit entraîner deux conséquences : la restitution du prix
et, éventuellement, le versement d'une indemnité.
▪ Pour obtenir cette restitution, l'acquéreur doit, dès qu'il s'aperçoit du vice
affectant la chose, le faire constater par l'autorité judiciaire qui désigne un expert
(art. 554), le vendeur doit être averti.
▪ Une fois ces formalités accomplies, l'acquéreur pourra demander la résolution de
ta vente pour obtenir la restitution du prix. En contrepartie, il doit restituer la
chose affectée du vice, sauf si le vice a causé la destruction complète de la chose.
§ 3 - LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR
L'acheteur a deux obligations :
▪ la principale est de payer le prix,
▪ mais il doit aussi prendre livraison de la chose vendue.
A - L'OBLIGATION DE PAYER LE PRIX
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Nous examinerons :
▪ d'abord le moment du paiement,
▪ ensuite les garanties du paiement.
a - LE MOMENT DU PAIEMENT
L'article 577 nous invite à nous référer :
▪ d'abord aux stipulations du contrat qui déterminent la date du paiement ;
▪ si le contrat ne précise rien, la vente est alors censée faite au comptant, et
l'acheteur doit payer au moment de la délivrance.
b - LES GARANTIES DE PAIEMENT
▪ Lorsque le vendeur n'est pas payé, il dispose de trois prérogatives :
1/ LE DROIT DE RETENTION
Ce droit consiste, pour le vendeur non payé, de retenir la chose vendue, c'est-à-
dire de refuser la livraison jusqu'au paiement du prix.
Mais ce droit reste subordonné à deux conditions :
▪ que la vente soit au comptant, c'est-à-dire qu'il n'ait pas accordé de délai de
paiement, mais même s'il y a délai de paiement, le vendeur reste en droit de
retenir la chose si, entretemps, l'acheteur a été déclaré en redressement ou en
liquidation judiciaire ou en état de d de conflit ;
▪ qu'il soit encore en possession de la chose.
2/ LE DROIT DE REVENDICATION
C'est le droit pour le vendeur de revendiquer la reprise de la chose lorsqu'elle a
déjà été livrée à l'acheteur.
Cette prérogative ne peut cependant être exercée que sous réserve des conditions
suivantes :
▪ 1 - que la chose vendue soit de nature mobilière ;
▪ 2 - que la vente soit au comptant ;
▪ 3 - que l'action en revendication soit exercée dans les quinze jours de la livraison
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;
▪ Cependant, il y a lieu de souligner que ces deux dernières mesures ne sont que
provisoires puisque la vente demeure valable avec tous ses effets, notamment le
transfert de propriété.
▪ II ne s'agit donc que d'une question d'inexécution d'une obligation, ces mesures
sont justement destinées à inciter l'acheteur à payer le prix de la vente, c'est
pourquoi on peut les qualifier de mesures d'exécution forcée.
▪ Si le vendeur ne tient plus à la vente, il dispose d'une autre mesure, la résolution
du contrat de vente El
3/ LA RESOLUTION DE LA VENTE
▪ La résolution est l'anéantissement rétroactif du contrat de vente qui a pour
cause l'inexécution totale ou même partielle de l'obligation de payer le prix.
▪ En principe, la résolution doit toujours être prononcée par le tribunal ;
▪ mais l'article 581 permet aux parties d'insérer une clause résolutoire dans le
contrat d’après laquelle la vente serait résolue faute de paiement.
▪ Dans ce cas, par le seul fait du non-paiement dans le délai convenu, la vente
serait résolue de plein droit, c'est-à-dire sans qu'il soit nécessaire de recourir à la
justice.
▪ Qu'elle soit de plein droit ou judiciaire, la résolution donne lieu à
l'anéantissement rétroactif de la vente, ce qui a pour effet la restitution par
l'acheteur de la chose vendue, et si le vendeur a reçu des acomptes sur le prix, il
doit les restituer à l'acheteur.
B - L'OBLIGATION DE PRENDRE LIVRAISON DE LA CHOSE
▪ L’obligation de délivrance du vendeur se limite à mettre la chose vendue à la
disposition de l'acheteur ; corrélativement ce dernier a pour obligation d'en
prendre livraison dans le lieu et à la date fixés par le contrat (art. 580 DOC) et à ses
frais.
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C'est la fameuse obligation de retirement.
LE CONTRAT DE BAIL
SECTION I : DEFINITION DU LOUAGE DES CHOSES
▪ Art 627 du DOC, c’est un contrat par lequel l’une des parties cède à l’autre la
jouissance d’une chose mobilière ou immobilière pendant un certain temps,
moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à lui payer.
▪ C’est un contrat consensuel, à titre Onéreux, Synallagmatique, à exécution
successive.
SECTION III : LA FORMATION DU CONTRAT DE BAIL

A - Condition de validité
▪ Le louage peut avoir pour objet les biens meubles, immeubles, incorporels
dont l’usage ou la jouissance n’est pas hors du commerce.
▪ La location de la chose d’autrui est nulle sauf si le propriétaire l’a ratifié ou si
le bailleur acquiert la propriété.
▪ Le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée. Le prix du bail doit
être sérieux. Le consentement doit porter sur la chose, le prix et toutes les
autres clauses du contrat.
B - Forme et preuve
▪ Le contrat peut être authentique ou sous seing privé. En matière
d’immeubles, les contrats doivent être constatés par écrit, et n’ont d'effet à
l’égard des tiers que s’ils sont enregistrés. La preuve du bail est soumise aux
règles générales de la preuve.
SECTION IV : LES EFFETS DU CONTRAT DE BAIL

A - Obligations du bailleur
▪ Art 635. Le bailleur est tenu de deux obligations principales, celle de délivrer
au preneur la chose louée et l’obligation de garantie.
1 - Obligation de livrer la chose louée : Les frais de livraison sont à la charge du
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bailleur. Il doit maintenir la chose louée en état de servir à sa destination et de faire
les réparations nécessaires à cet effet. En matière d’immeubles, les réparations
importantes restent à la charge du bailleur. En cas d’inexécution de l’obligation
d’entretien, le preneur peut les exécuter lui-même et retenir le prix sur le loyer ou
condamner le bailleur à l’exécuter.
2 - Obligation de garantie : résulte de l’art 643, 3 garanties.
- Garantie du fait personnel : Le bailleur ne doit pas troubler la jouissance
paisible du preneur sinon le preneur peut demander la cessation du trouble,
la résiliation du bail, la diminution du prix.
- Garantie du fait de tiers : trouble résultant de voies de fait, le bailleur est
responsable des troubles commis par ses préposés. Trouble de droit, quand
un tiers prétend avoir un droit sur la chose louée, le bailleur est tenu de
garantir le preneur. En cas d’éviction partielle ou totale, le preneur peut
résilier le contrat ou diminuer le prix de la partie évincée, Le bailleur est tenu
de cette garantie même quand il est de bonne foi, sinon il doit des
dommages-intérêts
- Garantie des défauts et vices : le bailleur est tenu des vices apparents qui
empêchent l’usage de la chose. Le bailleur est garant des vices antérieurs à la
conclusion du contrat et de ceux survenus au cours du bail, mais pas les vices
dûs au preneur. Le preneur peut demander la résiliation mais le bailleur peut
y échapper en effectuant les travaux pour faire disparaître les vices. Le
preneur peut demander la diminution du prix et des dommages-intérêts
quand le bailleur a déclaré que les vices n’existaient pas, quand les qualités
requises sont absentes.
B - Obligation du preneur
1 - Obligation de payer le prix : élément essentiel du contrat, fixé librement, le
locataire doit vider les lieux, quand il ne paye pas les loyers. Le bailleur dispose du
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droit de rétention et de revendication pour les loyers échus et ceux de l’année en
cours sur les meubles situés dans les lieux loués appartenant au locataire, ou au
sous locataire. Les meubles ne doivent pas être litigieux ou appartenir à des tiers.
Le bailleur peut demander la résiliation et dispose d’une action en paiement.
2 - Obligation de conservation et d’usage de la chose louée selon sa destination :
le preneur doit en user sans abus, et doit aussi la conserver d’où sa responsabilité
est engagée en cas de perte ou de détérioration, le locataire doit se comporter en
bon père de famille.
3 - Obligation de restituer la chose louée dans l’état où elle se trouvait.
SECTION V : EXTINCTION DU BAIL

A - Les Causes mettant fin au bail

1 - L’arrivée du terme : pour les contrats à durée déterminée, ils prennent fin de
plein droit à I expiration du terme. Pour les contrats à durée indéterminée « le
louage est fait à l’an, semestre, mois, semaine, jour, selon que le prix a été fixé par
an... ». Le contrat cesse à l’expiration de chacun de ces termes.
2 - La résolution du bail : perte, détérioration, défaut du bailleur ou preneur à
remplir leurs engagements.
3 - Perte de la chose louée : perte totale par cas fortuit, résiliation de plein droit,
Perte partielle par cas fortuit, diminution proportionnelle du prix, perte due à la
faute du bailleur ou preneur, diminution du prix, résiliation, résiliation en faveur du
bailleur si « le preneur néglige la chose louée de manière à causer à cette chose un
dommage notable », inexécution de ces engagements par l’une des parties.
B - Tacite reconduction
▪ Elle consiste dans la création d’un nouveau bail qui prend effet à l’expiration du
bail initial. Ce bail qui se forme automatiquement résulte du fait que le preneur se
maintient dans les lieux avec le consentement tacite du bailleur. Elle crée un bail
nouveau moyennant le même prix et les mêmes conditions que le bail initial.
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▪ La Loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel
ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, est entrée en vigueur le 11
février dernier.
▪ À compter de son entrée en vigueur, la Loi 49-16 a considérablement modifié l’environnement juridique
dans lequel évoluent certains propriétaires et locataires de locaux à usage commercial, industriel ou
artisanal en abrogeant les dispositions du Dahir du 11 mai 1955, relatif au même objet ainsi que les
dispositions de l’article 112 du code de commerce.
▪ Malgré quelques contradictions, la rédaction de la Loi 49-16 est plus claire et fait l’économie du
préambule légendaire du Dahir de 1955.
▪ Dans la Loi 49-16, on décèle un souci d’homogénéisation et d’harmonisation avec d’autres dispositions
législatives, notamment fiscales, ainsi que la prise en considération de l’évolution de la jurisprudence
dans ce domaine.
▪ À travers ce nouveau texte, le législateur marocain essaie d’atteindre un équilibre entre le droit de
propriété commerciale et de propriété foncière.
▪ Les principales nouveautés de cette Loi sont résumées ci-après.
▪ La modification du champ d’application
▪ Le champ d’application a été élargi pour inclure les baux d’immeubles loués par les coopératives, les
établissements d’enseignement privé, les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et les
autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités. En revanche, la liste des baux exclus du
champ d’application de la Loi s’est allongée et comprend maintenant, en sus des baux d’immeubles ou
locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant au domaine public (ou encore au domaine
privé de l’État, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, quand ces biens sont
affectés à l’intérêt général), les baux de locaux entrant dans le cadre des Habous, les baux
emphytéotiques et les contrats de crédit-bail :
– les baux résultant d’une décision judiciaire ;
– les baux des locaux situés dans des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne ; et
– les baux situés dans les espaces réservés à l’accueil de projets d’entreprises exerçant leurs activités
dans les secteurs de l’industrie et les technologies de l’information et qui sont réalisés par l’Etat, les
collectivités territoriales, les établissements publics ou les entreprises détenues en totalité ou en
majorité par l’État ou une personne de droit public.
▪ À noter que les baux exclus du champ d’application de la Loi n° 49-16 restent soumis aux dispositions
des articles 627 à 699 du Dahir du 12 août 1913 formant Code des Obligations et des Contrats (DOC),
sauf existence de dispositions particulières (comme c’est le cas notamment pour les contrats de crédit-
bail) ou de stipulations contraires.
▪ L’exigence d’un écrit et d’un état descriptif des lieux loués
▪ La nouvelle Loi impose non seulement la mise en place d’un contrat de bail écrit ayant date certaine,
mais aussi l’obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués au moment de la prise de possession
et qui aura la valeur de preuve entre les parties.
▪ La Loi 49-16 a ainsi supprimé les baux verbaux qui étaient admis sous l’ancien régime.
▪ Notons ici que même si le législateur a prévu que les baux commerciaux qui ne sont pas consignés par
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écrit restent régis par cette Loi et que les parties peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat
conforme à la Loi n° 49-16, le locataire a intérêt à opter pour un contrat écrit, car le respect de cette
exigence est déterminant pour enclencher certaines procédures et obtenir certaines indemnités.
▪ Le loyer et les charges locatives
▪ Sous réserve des dispositions relatives à la spéculation en matière de fixation des loyers, les parties
sont libres dans la fixation du loyer.
▪ Toutefois, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail, les charges locatives sont maintenant
incluses dans le loyer.
▪ Le droit au renouvellement
▪ Le locataire bénéficie du droit au renouvellement dès qu’il dispose de la jouissance des locaux pendant
deux ans consécutifs.
▪ Rappelons que le Dahir abrogé portait cette période à quatre années si le locataire bénéficiait d’un bail
verbal.
▪ La Loi n° 49-16 a également consacré le droit d’entrée ou le « pas de porte » : le droit au
renouvellement (le « droit au bail ») est accordé au locataire dès le versement d’un pas de porte, qui
doit néanmoins être consigné par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte séparé. Le montant
consigné constituera, en principe, le minimum à payer au locataire en cas d’éviction.
▪ Dans les deux cas, le locataire bénéficie, nonobstant toute clause contraire, du droit au renouvellement
et son bail ne peut prendre fin que conformément aux dispositions de la Loi (notamment son article 26).
▪ Ainsi, le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat de bail doit mettre en demeure le locataire en
précisant la raison qu’il invoque et accorder un délai pour l’éviction à compter de la réception de la mise
en demeure.
▪ Ce délai est de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local menace
de tomber en ruine. Le délai est toutefois de trois mois si le motif est la récupération pour usage
personnel, la démolition et la reconstruction, l’extension ou la surélévation, ou encore pour une raison
sérieuse du fait de la violation des stipulations du contrat.
▪ Passé ce délai, le bailleur a le droit de saisir la justice pour l’homologation de la mise en demeure et ce
à l’intérieur d’un délai de 6 mois, courant à partir de la fin du délai accordé au locataire.
▪ Le droit à indemnisation
▪ En plus de son droit au renouvellement, le locataire expulsé ou évincé a également le droit d’être
indemnisé.
▪ Cette indemnisation doit être égale au préjudice subi et couvrir la valeur marchande du fonds de
commerce. Elle est déterminée sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années, des
dépenses engagées pour les améliorations et modifications, des éléments perdus du fonds de
commerce et des frais de déménagement.
▪ Cependant, l’indemnité n’est pas due dans des cas limitativement énumérés par l’article 8de la Loi,
dont : le défaut de paiement du loyer dans un délai de 15 jours à compter de la réception d’une mise
en demeure du bailleur, le changement d’activité du fonds de commerce effectué sans l’accord du
bailleur, le fait d’opérer des changements sur les locaux sans l’accord du bailleur, la perte de la clientèle
et de la réputation du fonds en cas de cessation d’activité.
▪ Droit de reprise des lieux abandonnés ou fermés
Pr K.RAGOUBA LES CONTRATS NOMMES
▪ Le bailleur peut demander au président du tribunal d’ordonner l’ouverture du local et la récupération
des lieux si le locataire abandonne le local et cesse de payer les loyers pendant 6 mois.
▪ Le bail est résilié si le locataire reste absent 6 mois après l’exécution de l’ordonnance, qui devient alors
définitive.
▪ Si le locataire réapparait pendant l’exécution de l’ordonnance, il est automatiquement sursis à exécution
et le président du tribunal peut accorder au locataire un délai de 15 jours pour régulariser sa situation
sous peine de voir l’exécution de l’ordonnance poursuivie à son encontre.
▪ Le droit au retour
▪ Afin de garantir au locataire son droit de retour, la Loi n° 49-16 a organisé les différents cas et les
modalités d’exercice du droit de reprise.
▪ Parmi ces cas, la démolition et reconstruction de l’immeuble, les constructions menaçant ruine et les
cas d’expansion ou surélévation.
▪ Le droit du locataire de sous-louer ou céder son bail et le droit de préemption du bailleur
▪ Contrairement à l’ancien texte, aux termes de la nouvelle Loi, la sous-location totale ou partielle est
permise, sauf stipulation contraire du bail.
▪ Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de
demander la révision du loyer.
▪ Par ailleurs, le locataire a désormais le droit de céder son droit au bail avec ou sans les autres éléments
du fonds de commerce sans obtenir l’accord du bailleur, à qui la cession doit néanmoins être
obligatoirement signifiée, sous peine d’inopposabilité.
▪ En cas de cession, la nouvelle Loi institue un droit de préemption au profit du bailleur, qui peut reprendre
le local moyennant le versement ou le dépôt des sommes engagées par le nouveau locataire, et ce,
dans un délai de 30 jours à compter de sa signification, sous peine de ne plus pouvoir se prévaloir de
son droit de préemption.
▪ La clause résolutoire
▪ Contrairement à l’ancien régime, la nouvelle loi permet aux parties d’insérer dans le contrat de bail une
clause résolutoire qui pourrait permettre au bailleur de mettre un terme au contrat de bail en cas de
défaillance du locataire.
▪ Ainsi, en présence d’une clause résolutoire, le bailleur peut mettre en demeure le locataire défaillant
n’ayant pas payé trois mensualités locatives. Si cette mise en demeure reste infructueuse après quinze
jours de sa réception par le locataire, le bailleur peut saisir le juge des référés pour constater la
réalisation de la condition et ordonner la restitution du local.
▪ Autre nouveauté
▪ La Loin° 49-16 donne la possibilité au locataire d’élargir l’usage commercial du local à des activités qui
n’ont pas été forcément prévues par le contrat de bail, à condition d’obtenir l’accord du bailleur et que
ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble et qu’elles
ne compromettent pas la sécurité de la construction.
▪ Entrée en vigueur et gestion des différends
▪ À compter de son entrée en vigueur, le 11 février 2017, la Loi n° 49-16 s’applique à tous les différends
relatifs aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, y compris
ceux conclus avant cette date. Les juridictions de commerce sont compétentes pour connaitre de tous
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les litiges afférents aux baux commerciaux, à défaut de recours à un mode alternatif de règlement des
différends.
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La nouvelle loi 49-16 sur les baux commerciaux entre en vigueur dans

six mois
La loi sur les baux à usage commercial a été publiée au Bulletin officiel. Mais son entrée en vigueur n'aura lieu que dans
six mois. Point sur ses principaux apports.

Eclaircir les rapports bailleurs/locataires, c'est ce que nous propose la loi n° 49.16 sur les baux d'immeubles ou
locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel du 11 août 2016.

Son entrée en vigueur aura lieu six mois après la publication, soit le 11 février 2017. Jugé désuet et vilipendé par
l'ensemble des praticiens, le dahir de 1955 sera du même coup abrogé.

Ci-dessous, une idée sur les nouveautés contenues dans la nouvelle loi:

>Champ d'application élargi

Par rapport au précédent texte, la nouvelle loi propose un champ d'application élargi, en soumettant au nouveau
régime les baux conclus par les établissements d'enseignement privés, par les laboratoires pharmaceutiques ou
organismes assimilés, les cliniques privées. Les baux passés par coopératives seront également concernés.

Les nouvelles procédures contre les locataires défaillants

>Ecrit et état des lieux obligatoires

Les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit, datés et signés par les parties. Un état des lieux
doit être dressé au moment où le locataire entre en possession du local loué. Cet état des lieux fait foi entre les
parties. Il doit décrire de manière détaillée le local et les équipements qu'il comporte.

Pourquoi cet état des lieux? Il permet de vérifier si le locataire a rempli les obligations qui lui incombent en matière
d'entretien du local, et donc, de décider s'il y a lieu de lui rembourser son dépôt de garantie, ou d'en prélever la
somme correspondant au coût des réparations ou d'entretien qu'il aurait dû effectuer.

>Révision du montant des loyers

Le loyer est librement négocié entre les parties. Il ne peut être convenu d'augmenter le montant du loyer pendant
une période inférieure à trois ans courant à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la
dernière révision judiciaire ou conventionnelle.

Les parties ne peuvent non plus convenir d'une augmentation supérieure au taux fixé par la loi, à savoir 10%.

>Renouvellement du contrat de bail

Une fois le bail expiré, le locataire a droit à son renouvellement. Mais pour y accéder, il doit prouver avoir exploité
le local de manière effective et pendant au moins deux ans. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au
locataire une indemnité égale au préjudice occasionné par l'éviction.

L'indemnité d'éviction correspond à la valeur marchande du fond de commerce, aux frais d'aménagements et
travaux réalisés par le locataire et aux frais normaux de déménagement.
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Toutefois, le locataire peut être privé de l'indemnité d'éviction dans certains cas. Exemple:

-le locataire débiteur d'au moins trois mois de loyer, qui ne s'en acquitte pas dans un délai de 15 jours de à
compter la réception d'une mise en demeure envoyée par son bailleur ;

-ou le locataire qui, sans le consentement du bailleur, opère des changements sur le local pris à bail, lorsque
ces changements compromettent la sécurité de la construction. Mais ce même locataire peut toujours
prétendre à l'indemnité s'il s'engage à remettre les choses en ordre dans les délais fixés par la mise en
demeure formulée par le bailleur. Dans tous les cas, cette remise en ordre ne doit pas dépasser 3 mois;

-les d'immeubles menaçants ruine, lorsque la faute n'est pas due au bailleur négligeant des travaux
d'entretien;

-ou encore, le locataire qui utilise le local pris à bail de manière non conforme comparé à ce à quoi il était
initialement destiné.

>Démolition et reconstruction du local

Le bailleur peut demander l'éviction du locataire, s'il compte démolir puis reconstruire le local. Il doit cependant lui
verser une indemnité provisionnelle égale à trois années de loyer, tout en lui garantissant le droit de reprendre le
bail, une fois les travaux achevés.

De même, sur demande du locataire, le juge peut astreindre le bailleur à prendre en charge les frais d'attente. Ceux-
ci concernent les frais endurés par le locataire pendant toute les période de la reconstruction. Elle englobe, entre
autres, les salaires des employés du locataire sujet à éviction.

Une fois les travaux achevés, et si le locataire reprend le local, celui-ci doit payer un loyer équivalent à celui qu'il
payait avant son éviction provisoire. Et ce jusqu'à ce qu'il y ait fixation, par consensus ou par voie judiciaire, des
nouvelles clauses du contrat. Celles-ci devront prendre en considération les modifications opérées par les travaux.

Donc, quand le locataire reprend le local reconstruit:

- Le renouvellement du contrat devient possible, même si le contrat initial n'a pas trois ans

- L'augmentation du montant du loyer peut être supérieure à 10%, si les nouvelles caractéristiques du local
ou immeuble le justifient (plus grande superficie, équipements de meilleure qualité).

Le bailleur doit commencer les travaux dans un délai de deux mois, à compter de la date d'éviction. Sauf cas de
force majeure, le dépassement de ce délai ouvre au locataire le bénéfice de l'indemnité d'éviction complète.

Que faire si, une fois reconstruit, le nouvel immeuble ou local ne correspond plus à la nature de l'activité exercée
par le locataire? Dans ce cas, ce dernier doit pouvoir bénéficier d'une indemnité complète d'éviction.

Baux commerciaux: Les nouvelles procédures contre les locataires défaillants

Locaux abandonnés et loyers impayés par les locataires. Que dit la nouvelle loi sur les baux à usage commercial, industriel
et artisanal?

Bailleur cherche locataire disparu!

Dans les tribunaux marocains, sont légion les cas de locaux abandonnés par les locataires, qui disparaissent des
mois - voir des années - sans payer le loyer. Un cauchemar pour les propriétaires, qui se trouvent souvent dans
l'impossibilité de récupérer le local, le contrat de bail n'ayant toujours pas expiré. Ou qui, pour les plus chanceux,
ne le récupèrent qu'au prix de longues batailles judiciaires.
Pr K.RAGOUBA LES CONTRATS NOMMES
Dans six mois, date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les baux commerciaux, les bailleurs seront mieux
outillés contre les locataires fugueurs. Sur le papier, du moins, la loi énonce: "Lorsque le locataire a abandonné le
local depuis six mois pour une destination inconnue et qu'il ne paie plus le loyer, le bailleur peut saisir le président
du tribunal de première instance, lequel statue en référé sur l'ouverture du local et sa reprise par le propriétaire."

Pour ce faire, le propriétaire est tenu de fournir:

-Contrat de bail

-un PV dressé par un huissier, constatant la fermeture ou l'abandon du local. La durée de l'abandon ou de la
fermeture doit être précisée.

-la mise en demeure de payer des loyers en retard, même si elle n'a pas pu être notifiée au locataire.

Le propriétaire reprend les biens du fugueur aux enchères

Pour s'enquérir la véracité de l'abandon, le président du tribunal ordonne "immédiatement" une enquête. Après
enquête et vérification des documents fournis par le bailleur (contrat de bail, PV d'abandon et mise en demeure), le
président émet une ordonnance d'ouverture du local, lequel est repris par le bailleur.

Six mois après cette reprise, si le locataire n'a toujours pas donné signe de vie, il y a la résiliation
automatique du contrat de bail. Or, pendant les six mois, une partie de son fonds de commerce, c'est-à-dire ces
biens mobiliers, n'ont pas bougé du local. Que faire? Et bien, ils seront "immédiatement" vendus aux enchères
publiques, aux frais du bailleur. Le fruit de la vente est consigné auprès du secrétariat du greffe.

En revanche, si le locataire réapparaît alors que l'ordonnance du tribunal est en cours d'exécution, le président
lui octroie un délai de 15 jours pour régulariser sa situation. Autrement dit, pour payer l'ensemble des loyers
impayés. S'il s'en acquitte, il reprend le local.

Autre cas de figure: l'ordonnance a été exécutée, c'est-à-dire que le bailleur est déjà entré en possession du local,
mais c'est alors que le locataire ressurgit. Là encore, le juge des référés restaure la situation, après paiement du
locataire de tout son dû.

Mais encore… Après six mois de fugue, le locataire réapparaît et prouve qu'il n'a, contrairement aux allégations du
bailleur, jamais cessé de payé le loyer. Une situation que la nouvelle loi n'a pas manqué de prévoir. Le locataire peut
dans ce cas requérir des dommages- intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la procédure engagée par
son bailleur. Si le local est resté vide, le bailleur peut demander sa reprise.

Loyers impayés, clause résolutoire

Autre problème, cette fois plus récurrent que la disparition du locataire: le cumul des impayés. La loi octroie au
bailleur le droit de résilier le contrat, si le locataire cumule trois mois d'impayés.

Mais cette résiliation n'est pas automatique. Le bailleur doit d'abord mettre en demeure son locataire par lettre
recommandée avec accusé de réception. Il doit saisir le juge des référé et lui prouver que sa mise en demeure est
restée vaine. Surtout, il doit prouver que le montant des loyers dus correspondent à au moins trois mois de loyer.
Enfin, le contrat de bail doit contenir une clause résolutoire.

Toutes ces conditions remplies, le contrat sera résilié et le bailleur entre en possession de son local.

NB: Le bailleur ne paie aucune indemnité d'éviction si le locataire est évincé pour cause de loyer impayé. Reste pour
le bailleur de prouver qu'il est passé par toutes les étapes requises (mise en demeure, délais de 15 jours etc).
Pr K.RAGOUBA LES CONTRATS NOMMES
La nouvelle loi 67-12 relative aux contrats de loyer vise à mieux gérer
les rapports contractuels entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation
ou professionnel. Cette nouvelle législation est supposée donner un nouveau souffle
au marché des loyers particulièrement à ceux à usage d’habitation dont le contentieux
devenait de plus en plus pesant sur la relation de confiance entre les propriétaires et
les locataires. De nouvelles modifications ont été apportées au contrat de location de
locaux à usage commercial avec près d’une dizaine d’amendements majeurs, qui ont
été adoptés par la Chambre des représentants lors de la 2ème lecture de la loi. Au-
delà des modalités de révision des montants des loyers, la nouvelle loi cible surtout
les voies de résolution des litiges et la mise en place d’un équilibre dans la relation
entre le locataire et le propriétaire.

L’ancienne procédure qui s’est révélée coûteuse et pratiquement sans effet positif sur le déroulement du litige
devant les juridictions compétentes é été complètement changée, y compris dans le cas de l’existence d’un
contrat de bail sous seing privé. Le délai de préavis pour la résiliation du contrat doit être impérativement inclus
dans les clauses convenues entre les 2 parties, afin d’atténuer la complexité de la procédure de la résiliation
du contrat de bail commercial. Un autre facteur déterminant pour la redynamisation des contrats de loyers est
à chercher dans l’officialisation du dédommagement pour tout locataire qui voit son contrat résilié sans motif
légitime et sans avoir manqué à ses obligations. Ce dédommagement vise à protéger le fonds de commerce
du locataire en cas de résiliation abusive de son contrat. L’appel à l’expertise par les amendements n’est plus
pour sa part autorisé en vue de l’évaluation du local commercial qu’en cas d’échec des dispositions visant
contractuellement à résoudre les litiges. La forme écrite est toujours requise dans tous les engagements pris,
y compris les dépenses liées à la réparation des équipements du local loué. Le recours à la seule notification
judiciaire par courrier recommandé va être elle aussi supprimée. Cette mesure est justifiée par les abus qui
continuent d’être pratiqués dans les agissements des parties au litige.

La nouvelle législation arrive avec une autre nouveauté relative à la sous-location et la cession de bail.
Contrairement aux dispositions de l’article 668 du DOC, le preneur n’a pas le droit de sous-louer, ou même de
céder son bail à un autre à moins que la sous-location ou la cession n’ait été exprimée par écrit par le
propriétaire.

Informations supplémentaires : Seront abrogées à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 67-12,
les dispositions de la loi n° 64.99 promulguée par le dahir n°1.99.211 du 13 Joumada I 1420 (25 août 1999)
relative au recouvrement des loyers, à l’exception de celles relatives aux locaux à usage commercial, industriel
ou artisanal.