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아파트 분양공고 제대로 보기
■글/최주호<한국소비자보호원 주택공산품팀> ■그림/이우정
아파트 입주자 모집공고는‘주
택건설촉진법’
의 규정
에 의해 당해 주택 건설 지역 주민이
널리 볼 수 있는 일간신문에 공고하도
록 돼 있다.
관할 관청에 사업 계획 승인을 받지
않는 20세대 이하의 주택이나 단독주택
으로 1호당 330㎡(1백평), 공동주택으
로 1세대당 297㎡(90평)를 초과할 경우
비공개로 모집할 수 있다.
과거에 1백20평형대 아파트를 10
억원 이상으로 분양한 모 업체의 경우
사회적인 비난 여론과 분양 희망자의 신
분 노출 문제 등으로 비공개로 분양하기
도 했다.
사업 계획 승인을 받지 않은 주상
복합 아파트나 오피스텔도 비공개로 분
양할 수 있는데 대부분 수요자를 확보하
기 위해 공개 모집을 한다. 이번 호에서
는 공개 모집하는 아파트의 분양공고를
볼 때 소비자가 주의해야 할 사항을 중
점 설명하고자 한다.
시행사와 시공사를
확인한다
우선 분양공고를 볼 때 어느 업체가
분양하고 건설하는지 확인해야 한다. 입
주자 모집 공고에는 반드시 누가 분양자
이고 건설사인지를 명시하는데 분양자
는 사업 주체로서 시행자라고도 하며 법
30 2001. 11. 소비자시대
려면 3.3058로 나누면 된다.
면적 중 전용면적은 공동주택의 구
분 소유권의 목적이 되는 등기 면적으로
소유자의 전유부분에 해당되고 공용면
적은 전용면적 이외에 2세대 이상이 공
동으로 사용하는 계단·승강기·복도
등의 면적을 말한다.
분양 받아 입주할 생각이라면 분양
면적보다는 전용면적에 비중을 두고 고
려하는 것이 좋다. 공용면적은 공동 생
인이나 조합의 형태를 갖추고 있다. 건 활의 편리함은 있지만 관리비 부담 증가
설사는 시공업체로서 소정의 자본금과 요인이 되기도 한다.
인력 및 사무실을 확보해 건설교통부에 통상 아파트의 형별(㎡) 또는 주택
등록한 업체가 하게 된다. 형이라고 할 때는 전용면적과 공용면적
보통 대형 주택업체는 분양 시행과 을 더한 세대별 공급면적을 기준으로 하
건설을 겸하나 중소 주택업체는 분양 고 세대별 계약면적은 세대별 공급면적
은 하되 건설은 유명 건설사를 내세우 에 세대별 기타 공용면적(지하주차장
게 된다. 이 경우 중소업체는 자금 여 등)을 더한 면적을 말하는데 자세한 것
력이 적어 분양률이 저조하면 곧바로 은 <소비자시대> 2001년 9월호와 10월
경영이 어려울 수 있고 이로 인해 계약 호를 참조하면 된다.
자들이 입주 지연 등 피해를 입을 우려 공급 세대수는 입주 후 아파트의 시
가 크다. 따라서 미분양이 우려되는 지 세 형성이나 주변 편의시설 조성 등에
역에서는 중소업체가 분양하는 경우는 영향을 미치므로 세대수가 많은 것이 좋
특히 주의해야 한다. 다. 분양공고에서는 재건축이나 재개발
조합주택일 경우 조합원에게 먼저 분양
공급면적과 세대수를 된 나머지 물량만 일반 분양되므로 세대
수가 적은 경우가 있다.
확인한다 총 세대수를 공급 규모란에서 확인
아파트의 공급면적은‘계량에 관한 해 보고 만약 총 세대수도 적다면 인접
법률’
에 의거해‘평형’
으로 표시하지 않 지역에 아파트 지역이 형성돼 있는지 확
고‘㎡’
로 표시하는데 평형으로 환산하 인해 보고 분양을 받는 것이 좋다.
 동 조항에는“회사는 보증 사고일로부터 사업 주체가 대물변제·차명·이중
주택보증 내용을
3개월 이내에 민법 제380조에 따라 보 계약 등 주택 공급에 관한 규칙에 의한 정
확인한다 증 채무 이행 방법을 결정합니다”
라고 상 계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무.
사업 주체가 아파트 건설 도중 부도 규정돼 있다. – 시행자에 대한 채권자가 당해 분양 아
날 경우 계약자는 기 납입한 계약금 등 민법 제380조 (선택채권)에는“채무 파트를 채권 변제용으로 대물변제 받았거
을 환급 받거나 아니면 준공보증을 받는 의 이행 방법이 여러 가지가 있고 그 이 나(공사 하청 업체가 공사 대금으로 아파트
것이 필요하다. 이를 위해‘주택 공급에 행 방법에 대해 법률이나 당사자의 약정 를 받는 경우 등) 남의 이름을 빌려 분양 당
관한 규칙’
에는 사업 주체가 입주자를 이 없으면 채무자가 선택권을 가진다”
고 첨이 된 경우는 보증 대상에서 제외된다.
모집할 경우 반드시 대한주택보증(주) 하고 있는 바 달리 보증 이행 방법에 대
의 분양보증을 받거나 소정의 연대 보증 해 법률이나 당사자간의 약정이 없기 때 입주자 모집 공고 전에 주택 분양 계
인을 세우도록 하고 있다. 문에 현실적으로는 대한주택보증(주)에 약을 체결한 자가 납부한 입주금
여기서는 일반적으로 이루어지는 서 현장 조사 및 사업성 분석 등을 통해 – 시행자가 분양 프리미엄을 암시하며
대한주택보증(주)의 분양보증 내용을 독자적으로 결정하는 경향이 있다. 입주 희망자에게 사전 분양을 하면서 받은
중심으로 계약자가 꼭 알아야 할‘보증 시행사가 부도가 나면 계약자들은 계약 보증금 등은 보증 대상에서 제외된다.
의 범위’
와‘보증 대상 제외 사항’
을설 대체로 입주 지연 등의 불편을 고려해
명하고자 한다. 환급 이행을 요구하는 경향이 있는데 보 입주 예정자가 입주자 모집공고에서 지
증회사가 만약 분양 이행으로 보증 채무 정한 입주금 납부 계좌(입주금 모집공고에서
◆ 보증의 범위 ◆ 이행을 결정하면 계약자들은 환급 이행 지정하지 않은 경우에는 주택 분양 계약서에
대한주택보증(주)은 시행사인 사업 을 요구할 수 없다. 서 지정한 계좌를 회사가 입주금 납부 계좌를
주체가 파산 등에 의한 보증 사고로 분 변경, 통보한 후에는 변경된 납부 계좌를 말
양계약을 이행할 수 없을 경우 당해 주 ◆ 보증 대상 제외 사항 ◆ 한다)에 납부하지 아니한 입주금.
택의 분양 이행(사용 검사를 포함) 또는 사업 주체(분양 시행자)가 부도 등 – 중도금을 지정된 계좌로 입금하지 않
납부한 입주금의 환급 책임을 부담한다 에 의한 보증 사고 발생시 대한주택보증 고 현금을 직접 분양자에게 납부한 경우도
(단 분양 시행자가 아닌 시공사가 부도 (주)에서는 보증 약관에 정한 다음의 14 보증 대상에서 제외된다.
날 경우 직접적인 보증 책임은 없다). 개가지 유형을 보증 대상 범위에서 제외
분양 이행은 당해 주택을 건설해 준 하고 있다. 복잡하지만 알아야 할 내용이 보증회사가 입주 예정자에게 입주금
공까지 책임지는 것이고 환급 이행은 이 므로 꼭 살펴보아야 한다. 납부 중지를 통보한 후에 그 납부 중지 통
미 납부한 계약금 및 중도금을 되돌려 보 계좌에 납부한 입주금.
주는 것이다. 천재지변·전쟁·내란 기타 이와 비 – 부도 등에 의한 보증 사고 후 보증회
보증 이행 방법은 보증약관 제7조 슷한 사정으로 사업 주체가 주택 분양 계약 사에서 다른 계좌로 입금하도록 통보했음
(보증 채무의 이행 방법)에 명시돼 있다. 을 이행하지 못해 발생한 채무. 에도 종전 계좌로 입금한 입주금은 보증 대

2001. 11. 소비자시대 31

상에서 제외된다(종종 시행자가 종전 계좌 입주 예정자가 납부한 입주금에 대한 – 최초 계약 당시의 시행자가 부도 등
로 납부를 요구하면서 지연 납부시 고율의 이자, 비용 기타 종속채무. 으로 입주 예정일 내에 입주시키지 못할
연체료를 물어야 한다며 유인하는 경우가 – 입주 예정자가 자금 부족으로 높은 경우 부담해야 하는 지체상금은 보증 대상
있으므로 보증 사고 후에는 반드시 보증회 이자를 부담하며 은행 융자를 받아 납부 이 아니나 승계 시공자가 새로이 정한 입
사에 납부 방법을 문의해야 한다). 했다 해도 이자를 제외한 원금만 보증 대 주 예정일 내에 입주시키지 못할 경우는
상이 된다. 보증 대상이 된다.
입주 예정자가 입주자 모집공고에서 입주 예정자가 입주금의 납부 지연으
정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부 로 납부한 지연 배상금. 입주 예정자가 보증채무 이행 청구 서
기일이 보증 사고일 후에 해당하는 입주금. – 입주 예정자가 납부한 연체료도 보증 류를 제출하지 아니하거나 협력 의무를 이
– 계약자가 여윳돈으로 지정기일보다 선 대상에서 제외된다. 행하지 않는 등 기타 입주 예정자의 책임
납한 경우 선납분이 보증 사고일 이후에 해당 있는 사유로 발생하거나 증가된 채무.
하는 입주금은 보증 대상에서 제외된다. 입주 예정자가 주택 분양 계약서에서
정한 입주금을 초과해 납부한 입주금. ※위 약관 내용은 99년 9월 15일 이후 발
입주 예정자가‘주택 공급에 관한 규 – 가령 3회차 중도금이 2천만원인데 2 급된 보증서에 적용되고 그 이전 발급된 것은
칙’
에 정해진 기준공정 후에 납부해야 할 천5백만원을 납부한 경우 초과분 5백만원 별도로 확인해야 된다.
입주금을 기준공정 전에 납부한 입주금. 이 보증 사고 이후에 내야 할 입주금분에
– 중도금은 당해 주택의 건축 공정이 해당한다면 보증 제외 대상이 된다.
계약자 유의 사항을
전체 공사비(부지 매입비 제외)의 50% 이
상이 투입되고 동별 건축 공정이 30% 이 보증 사고 전에 주택 분양 계약의 해
확인한다
상 완료된 때를 기준으로 전후 각 2회 이 제 또는 해지로 인해 사업 주체가 입주 예 아파트 분양 후 향후 분쟁의 소지
상 분할해 받도록 하고 있는데 위 공정이 정자에게 반환해야 할 입주금. 가 있는 사항은 미리‘계약자 유의 사
미달됐음에도 미리 납부한 보증금은 보증 – 분양자가 경영난으로 계약을 해제하 항’
으로 명시해 두는데 가령 공사 지역
대상에서 제외된다. 고도 기납입한 입주금을 환불해 주지 않는 인근에 공군부대가 위치해 일부 시간대
경우 만약 부도 등 보증 사고가 나면 당해 에 항공기 소음이 발생할 수 있다고 명
임시 사용 승인에 의한 입주일에 납부 입주금은 보증 대상에서 제외된다. 따라서 시되는 경우다.
할 수 있는 전체 입주금의 10%에 해당하는 해약할 경우도 분양자의 경영 상태를 잘 유사한 사례로 단지 내에 방향별로
금액을 제외한 잔금을 초과해 납부한 입주금. 고려해 해약해야 한다. 옹벽이 설치될 예정이라거나 인접 지역
– 임시 사용 승인된 아파트에 입주할 때 에 학교가 설립될 예정이라고 명시된 경
는 잔금 20% 중 절반인 10%만 내고 입주 사업 주체가 입주자 모집공고에서 정 우 조망권·일조권 및 프라이버시에 영
할 수 있음에도 20% 모두를 낸 경우 나머 한 입주 예정일 이내에 입주시키지 못한 경 향을 받을 수 있으므로 잘 확인하고 계
지 10%는 보증 대상에서 제외된다. 우의 지체상금. 약해야 한다.

32 2001. 11. 소비자시대