Vinhomes là doanh nghiệp phát triển bất động sản dẫn đầu tại Việt Nam và hưởng lợi từ

hệ sinh thái của VinGroup - một trong những tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành lớn nhất
châu Á.
Tốc độ phát triển và chất lượng dịch vụ đẳng cấp, dẫn dắt thị trường bất động sản Việt
Nam phát triển bền vững, tiến tới vươn tầm quốc tế.

1. Tình hình thị trường tài chính hiện tại của Việt Nam
Chính sách của chính phủ.
- Năm 2022, hầu hết các tổ chức quốc tế (IMF, WB, ADB, Citibank…) đều dự báo lạm
phát Việt Nam sẽ tăng cao hơn năm 2021, lên đến 3,5-3,9% năm 2022, dù thấp hơn so
với mục tiêu dưới 4% song là mức tăng mạnh so với năm 2021 và so với trung bình toàn
cầu và các nước ASEAN.
- Dự kiến trong những năm tiếp theo, chính phủ sẽ kiềm hãm lạm phát tuy nhiên với tình
hình kinh tế hiện tại việc nhà nước tiếp tục sử dụng chính sách tiền tệ mở rộng, tăng cung
tiền để phục hồi, cải thiện nền kinh tế sau dịch để kích thích nhu cầu đi vay của doanh
nghiệp, áp lực lạm phát cầu kéo tăng lên khi đà phục hồi kinh tế, kéo theo nhu cầu đầu tư,
tiêu dùng tăng, thậm chí còn có hiện tượng “chi tiêu bù” (bù đắp những lúc giãn cách xã
hội không được giải trí, chi tiêu trước đó) thì việc giảm phát trong vòng 3 năm tới là khó
thực hiện.
Tỷ lệ lạm phát kỳ vọng tăng
- Đồng thời chính phủ muốn khuyến khích đầu tư thì ngân hàng phải giữ mức lãi suất cho
vay thấp, cộng với mức lạm phát tăng thì giá cả hàng hóa, bất động sản cũng như giá
vàng sẽ biến động theo chiều hướng đi lên. Nhìn lại diễn biến thị trường BĐS trong hơn
10 năm qua, đặc biệt là ở giai đoạn 2006 – 2008, khi lạm phát xảy ra thị trường đã chứng
kiến việc nhà đầu tư rời bỏ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang BĐS. Lượng
tiền lớn đổ vào BĐS khiến giá nhà đất tăng đột biến. Thời điểm này, giá nhà đất tại một
số khu vực Tp.HCM từng ghi nhận tăng 100-150% chỉ trong giai đoạn từ đầu năm 2007
đến đầu năm 2008. Đặc biệt trong thời gian “bùng nổ thông tin quy hoạch đất” từ chính
phủ trong thời kì 2021-2030, lĩnh vực bất động sản càng trở nên rục rịch hơn bao giờ hết.
Công ty BĐS sẽ có nhiều cơ hội phát triển khả năng kinh doanh của mình và tăng doanh
thu sau một thời gian vắng bóng vì dịch, do đó chứng khoán của công ty cũng sẽ mang lại
nhiều kỳ vọng cho các nhà đầu tư, tác động trên tâm lý này sẽ dẫn đến cầu cổ phiếu tăng
trong các năm tới. Suy cho cùng, chứng khoáng càng phụ thuộc nhiều lượng cung cầu,
lượng cầu càng cao giá càng cao, do đó tác động này là một dấu hiệu tốt đối với các nhà
đầu tư trong khoảng 3 năm tới.
- Chính sách tỷ giá nước ta theo cơ chế tỷ giá hối đoái neo cố định (neo vào đồng USD)
do đó tỷ giá cũng sẽ thay đổi theo độ mạnh của đồng USD. Trong năm 2021, Mỹ đã nới
lỏng chính sách tiền tệ để thúc đẩy việc phục hồi kinh tế, giả sử trong 3 năm tới Mỹ có
thể nắm bắt được tình hình dịch bệnh và khôi phục kinh tế thì đồng USD sẽ lấy lại được
sức mạnh vốn có của nó.
- Tỷ giá tăng, đồng nội tệ mất giá, xu hướng tích trữ tài sản nói chung sẽ xuất hiện.
Không riêng gì bất động sản. Mức giá đồng tiền tăng không chỉ tác động đến xu hướng
dòng tiền. Nó còn gây ảnh hưởng ít nhiều đến chi phí đầu vào của nhiều dự án bất động
sản. Song, vấn đề này cũng không đáng lo ngại. Vì không tác động nhiều đến các dự án
bất động sản vốn hay sử dụng vật liệu trong nước. Còn lại, một vài dự án bất động sản
cao cấp thường dùng vật liệu đầu vào được nhập ngoại chắc chắn khi tỷ giá tăng, chi phí
sẽ bị đội lên. Tuy nhiên việc tăng tỷ giá cũng là một dấu hiệu tốt đối vì các nhà đầu tư
nước ngoài sẽ tiếp cận được các bất động sản với giá thấp hơn, các công ty sẽ nhận được
nguồn đầu tư dồi dào hơn.

Nếu đại dịch Covid quay trở lại?

Theo đánh giá của MBS, dịch COVID-19 sẽ không tác động lớn đến hoạt động của
VHM nhờ vị thế là đơn vị đầu ngành và có nguồn lực phát triển dự án tốt. Ta có thể thấy
trong quý 2/2021, VHM ghi nhận 28.725 tỷ đồng doanh thu và 13.251 tỷ đồng LNTT,
tăng tương ứng 75% và 123% so với với cùng kỳ. Mức tăng doanh thu chủ yếu đến từ
doanh thu bán sỉ 2 đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. VHM vẫn
đẩy mạnh đầu tư phát triển và kinh doanh các dự án lớn, duy trì ổn định hoạt động kinh
doanh nhờ chuyển đổi mạnh mẽ từ nền tảng offline (bán hàng trực tiếp) sang nền tảng
online (bán hàng trực tuyến).
- giai đoạn 2021-2022 dự báo sẽ duy trì kết quả tích cực nhờ hoàn tất chuyển
nhượng các đại dự án và tiến hành mở bán 3 đô thị vệ tinh mới xung quanh Hà
Nội. Về dài hạn, Vinhomes là một trong những doanh nghiệp được hưởng lợi lớn
từ nhu cầu nhà ở và xu thế phát triển của ngành bất động sản nhờ sở hữu quỹ đất
lớn, chất lượng vượt trội cùng khả năng phát triển các dự án quy mô lớn và hiệu
quả cao.

2. Ưu điểm khi mua chứng khoán VHM

- VHM hưởng lợi từ hệ sinh thái của Vingroup. Điều này tạo lợi thế cạnh tranh trong việc
đạt được các quyết định đầu tư dự án bất động sản lớn trước các đối thủ khi ngày càng
khó khăn trong việc phát triển quỹ đất. Mặc khác thúc đẩy hoạt động kinh doanh bán
hàng, thu hút các nhà đầu tư, khách hàng mua sản phẩm.
CTCP Vinhomes sở hữu vị thế lớn để hưởng lợi từ nhu cầu nhà ở, xu thế đô thị hóa và
quá trình mở rộng tại các thành phố lớn.

VHM duy trì triển vọng tăng trưởng tích cực và vị thế đầu ngành với quỹ đất lên tới 164
triệu m2, tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven/ các thành phố lớn và các đô thị vệ tinh
có vị trí kết nối giao thông tốt, nằm tại các trục phát triển của các địa phương.
Các đại đô thị tiếp tục mang đến nguồn lợi nhuận quan trọng trong năm 2021: Dự án
Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City tiến tới hoàn thành chuyển nhượng
toàn bộ các sản phẩm và duy trì là nguồn đóng góp lớn cho lợi nhuận của doanh nghiệp
trong năm 2021 - 2022.
Tiềm năng từ các đại đô thị Wonder Park, Dream City và Vinhomes Cổ Loa: Các dự án
hiện đang được đẩy mạnh triển khai và hướng tới có thể mở bán đợt 1 ngay từ cuối năm
2021. Với tổng quy mô lên đến 960 ha, các đại đô thị trên sẽ là nguồn đóng góp doanh
thu và dòng tiền quan trọng cho Vinhomes trong ít nhất 4 năm tới.
Thị trường bất động sản duy trì triển vọng tích cực bất chấp ảnh hưởng từ dịch bệnh
Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 với mức độ nghiêm trọng cao và hoạt động giãn
cách tại các đô thị lớn đã ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ triển khai và bán hàng tại các dự
án bất động sản. Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án duy trì ở mức cao và mặt bằng giá
một số sản phẩm vẫn ghi nhận mức tăng 5-10% ngay trong giai đoạn dịch bệnh. Điều này

đến từ:
- Thực trạng thiếu nguồn cung dự án mới, đặc biệt tại các đô thị lớn
- Mặt bằng lãi suất ở thấp thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản như một kênh đầu tư tài sản
hấp dẫn
3. Rủi ro
Mặc dù chứng khoán BĐS vingroup mang lại rất nhiều cơ hội cho nhà đầu tư, tuy nhiên
song song với điều đó, chứng khoán BĐS ít nhiều luôn luôn tồn tài một số rủi ro nhất
định không thể tránh khỏi hoàn toàn.
- Rủi ro từ thanh khoản thấp. Hầu như có thể thấy tính thanh khoản của thị trường chứng
khoán BĐS khá cao, tuy nhiên không thể đảm bảo rằng mức thanh khoản của BĐS
Vingroup sẽ luôn ở mức cao. Thực tế trong 3-5 năm tới vẫn có thể xảy ra các trường hợp
xấu làm giảm khả năng thanh khoản của các chứng khoán đã mua vào, vì vậy không thể
loại trừ rủi ro này khi tham gia đầu tư BĐS vingroup.
- Rủi ro biến động từ thị trường. Đây cũng được xem là một trong những rủi ro chính khi
đầu tư chứng khoán BĐS. Tồn tại hàng loạt những biến động lớn của thị trường chứng
khoán trong xuyên suốt các năm, đặc biệt hơn khi tình hình dịch bệnh hiện đang diễn
biến phức tạp. Giá trị bất động sản lên xuống thất thường tác động trực tiếp đến chứng
khoán BĐS. Mặc dù vậy, đối với chứng khoán BĐS Vingroup thì rủi ro này tương đối
khó để xảy ra. Tuy nhiên việc đầu tư cần phải được xem xét trước khi đưa ra quyết định
vì mọi sự thay đổi của thị trường luôn luôn khó đoán, yêu cầu nhà đầu tư phải chọn lọc,
tìm hiểu và nghiên cứu kĩ càng.
- Rủi ro về thay đổi điều kiện kinh tế. Các thay đổi về điều kiện kinh tế chính trị, pháp lý
và chính sách ở Việt Nam có thể ảnh hưởng đánh kể và bất lợi đến công việc kinh doanh,
tình hình tài chính, kết quả hoạt động kinh doanh và triển vọng của tổ chức phát hành,
kéo theo sự bất lợi của nhà đầu tư. Mặc dù nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng đáng kể
trong những thập kỉ qua, tỷ lệ tăng trưởng vẫn không đồng đều cả về mặt địa lí lẫn giữa
các ngành khác nhau của nền kinh tế. Chính Phủ Việt Nam đã và đang thực hiện nhiều
biện pháp khác nhau để khuyến khích tăng trưởng kinh tế và hướng dẫn phân bố các
nguồn lực. Một số trong các biên pháp này có thể mang lại lợi ích cho tổng thể nền kinh
tế Việt Nam, nhưng có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Chính phủ Việt
Nam có thể can thiệp vào nền kinh tế và tạo ra những thay đổi quan trọng về chính sách,
bao gồm cả việc thay đổi về cơ chế kiểm soát và quản lý giá cả, các hoạt động kinh doanh
và triển vọng phát triển của BĐS Vingroup có thể bị ảnh hưởng bất lợi từ những thay đổi
chính sách đó.
- Rủi ro về mức độ lạm phát cao ở Việt Nam. Nhìn chung tỷ lệ lạm phát đã được Chính
phủ duy trì ở mức ổn định trong các năm trở lại đây, tuy nhiên không thể đảm bảo rằng
nền kinh tế Việt Nam sẽ không lặp lại các giai đoạn lạm phát cao (như giai đoạn từ năm
2011 trở về trước) trong tương lai, đặc biệt là trong thời kì Covid ảnh hưởng trầm trọng
như hiện nay càng khó để kiểm soát lạm phát ở mức tuyệt đối. Nếu lạm phát ở Việt Nam
tăng cao đáng kể, môi trường kinh doanh nói chung và niềm tin người tiêu dùng nói riêng
sẽ bị ảnh hưởng theo hướng tiêu cực, do đó ảnh hưởng đến công việc kinh doanh, tình
hình tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh của tổ chức phát hành, và điều này sẽ tác
động trực tiếp đến giá trị chứng khoán đã đầu tư vào BĐS Vingroup.
- Tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam. Trong những năm gần đây, tốc độ tăng
trưởng GDP của Việt Nam tương đối khả quan và ổn định. Cạnh tranh chiến lược trong
khu vực và trên thế giới gia tăng tác động không hề nhỏ đối với tốc độ tăng trưởng kinh
tế trung bình. Thực tế cho thấy dấu hiệu nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tốt, đang dần
được phục hồi, sức mua được cải thiện và hoạt động kinh doanh hầu hết mọi lĩnh vực đều
có những biến chuyển tích cực. Mặc dù vậy không thể loại trừ khả năng rủi ro do tác
động của một đợt suy thoái kinh tế toàn cầu hoặc một diễn biến kinh tế bất lợi có thể xảy
ra trong tương lai và gây ra những tác động tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng GDP cũng
như tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, bao gồm cả các ảnh hưởng
đến BĐS VinGroup.
- Rủi ro nội tại, quản trị công ty. Các rủi ro này liên quan đến quá trình vận hành và phát
triển của công ty. Không phải là một thách thức dễ xảy ra đối với một công ty lớn, nhưng
đây vẫn được xem là một rủi ro khi nghiên cứu đầu tư vào BĐS Vingroup. Đối với các
yếu tố quan trọng trong phát triển bền vững doanh nghiệp, một số khó khăn liên quan đến
vấn đề nhân sự hay hiệu quả sử dụng vốn đều có khả năng xảy ra, tác động trực tiếp đến
giá trị chứng khoán BĐS đã đầu tư.
- Rủi ro về luật pháp, những thay đổi cơ bản đối với các quy định của pháp luật Việt Nam
có thể tác động không tích cực đến hoạt động của BĐS Vingroup. Bên cạnh đó luật thuế
Việt Nam cũng có thể thay đổi làm tăng nghĩa vụ thuế của tổ chức phát hành. Vì vậy Giá
trị lợi nhuận trong 3-5 năm tới sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.
- Các rủi ro khác, ngoài các rủi ro đã được trình bày, hoạt động của BĐS Vingroup còn
chịu ảnh hưởng các rủi ro bất khả kháng như động đất, hoản hoạn, dịch bệnh, thiên tai, lũ
lụt,…là những sự kiện ít xuất hiện trong thực tế nhưng nếu xảy ra sẽ gặp không ít khó
khăn và thách thức lớn. Ảnh hướng tiêu cực đến chứng khoán BĐS. Chính vì vậy, chúng
ta cần nhìn nhận thận trọng vì vẫn còn những bất định về quy mô cũng như thời gian diễn
ra đại dịch như hiện nay, trong đó có sự xuất hiện của những biến thể virus mới, đồng
thời phụ thuộc vào tốc độ bao phủ vắc-xin ở thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Hạn chế rủi ro
Tất cả các rủi ro đều là không mong muốn đối với việc đầu tư chứng khoán BĐS, tuy
nhiên việc khắc phục rủi ro hoàn toàn có thể giảm thiểu ít nhiều bằng một số cách. Đối
với việc nhìn nhận, xác định và đưa ra các giải pháp trước khi tham gia đầu tư có thể sẽ
hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra. Không thể loại bỏ các rủi ro này một cách triệt để
nhưng thông qua đó sẽ hướng mục tiêu đầu tư trở nên ổn định và thiệt hại ít hơn khi rơi
vào các trường hợp xấu. Bên cạnh các rủi ro ngoài tầm kiểm soát và khả năng phòng
ngừa có thể sẽ gây thiệt hại cho quá trình tạo ra lợi nhuận của khoản đầu tư, các vấn đề
rủi ro khác xoay quanh chứng khoán bất động sản có thể được kiểm soát từ việc phân tích
các dự báo kinh tế, tìm hiểu và nghiên cứu kĩ trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Như
vậy đã là rủi ro thì đều là ngoài dự tính, song đối với việc đầu tư chứng khoán BĐS trong
3-5 năm tới sẽ tiệm cận an toàn khi tình hình hiện tại của thị trường đang tương đối ổn
định và khó có nhiều biến chuyển lớn trong một khoản thời gian ngắn. Vì vậy mức độ rủi
ro khi đầu tư chứng khoán BĐS Vingroup được xem là ở mức thấp.
4. Mức giá kì vọng

Tỷ lệ lao động

15%
CD, TC và CNKT
ĐH
43%
LĐPT

42%

Dựa vào hình có thể thấy cổ phiếu FLC và DXG có độ biến động tương đối lớn trái
ngược với VHM có độ biến động ít hơn
Dữ liệu được lấy từ vietstock.com

qua đồ thi có thể thấy giá cổ phiếu VMH biến động ít hơn DXG, FLC nên nhận thấy đây
là cơ hội tốt để đầu tư dài hạn

Giá lấy theo ngày 17/12/2021(KL:200000 cp)

 Date Price(USD) Loss(USD)
13/08/2021 5.217 300,869.6
29/06/2021 5.157 288,695.7
05/07/2021 5.152 287,826.1
02/07/2021 5.130 283,478.3
… … …
01/04/2020 2.383 -266,087.0

Bằng phương pháp lịch sử ta tính được

Va R0.95 ( L )=222.608 .7 USDE S0.95 ( L )=235400 USD

Qua bảng giá có thể thấy rằng giá của cổ phiếu Vinhomes có mức tăng những ngày gần
đây và bắt đầu giảm khi gần ngày giao dịch không hưởng quyền.
Vậy thực sự cổ phiếu vinhomes rủi ro có cao không thì ta cần tìm hiểu sâu hơn.

Qua đồ thị hàm mật độ và thống kê mô tả cp VHM: (¿)

Ta thấy được E(X)=0, Max(X)=6.8%, Min(X)=-26.7%( giá trị ngoại lai)
Mật độ lợi nhuận phân phối xung quanh 0 cho thấy giá của cổ phiếu tương đối ổn định.
Giá trị ngoại lai suất hiện là giá cổ phiếu diễn ra vào những ngày gần giao dịch không
hưởng quyền.
2020 trả cổ tức bằng tiền mặt 15%(1 cp nhận được 1500vnđ), cổ tức bằng cổ phiếu 10:3.
Từ đó kết luận rằng giá của cổ phiếu VHM ở mức ổn định thích hợp cho việc đầu tư dài
hạn, ta sẽ nhận được cổ tức rất cao vì lợi thế phát triển BĐS ở Việt Nam.