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  • NBR 14653-2 de 02.2011 - Avaliação de Bens - Parte 2 Imóveis Urbanos

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    NBR 14653-2 de 02.2011 - Avaliação de Bens - Parte 2 Imóveis Urbanos

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    NORMA BRASILEIRA Avaliagéo de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate ICs 03.080.99 ABNT NBR 14653-2 ‘Segunda edicao 03.02.2011, Valida a partir de 03.03.2011, ISBN 978-85-07-02596-2 Gt & easing TECNICAS Numero de referencia ABNT NBR 14653-2:2011, 54 paginas © ABNT 2011 ABNT NBR 14653-2:2011 © ABNT 2011 ‘Todos 0s crsitos reservados. A menos que especiicado de outro mado, nenhuma parte desta publcagdo pode ser Feproduzida ou utlizada por qualquer melo, eltrénico ou mecanico, incluindo fotocdpia e miroflme, sem permissao por feserite da ABNT. ABNT ‘As Treze de Maio, 13 - 28° andar 2031-901 - Ro de Janeito - RJ Tel: + 8521 3974-2300 Fax: + 55 21 3874-2346 abnt@ abnt org br ‘wmwabni.org br 1 © ABNT 2011 - Todos os dros reservados ABNT NBR 14653-2:2011 Sumario Pagina Pretacio.. Introdugao.. vi 1 Escopo 2 Referéncias normativas. 3 Termos e definigées.. 4 ‘Simbolos e termos abreviados 5 Classiticagao dos imévels urbanos .. BA ‘Quanto ao uso... = 52 Quanto ao tipo do imével 53 ‘Quanto ao agrupamento dos imévei: 10 6 Procedimentos de exceléncia 10 a 10 7A 1 72 1 73 11 734 4 7.3.2 Caracterizagao do terreno. 11 7.3.3 Caracterizacdo das edificagées e benteitorias. 1 7.3.4 Edificagbes e benfeitorias no documentada: 12 7.3.5 Situagdes especiais .nnnnnennnnn 12 8 Procedimentos metodolégicos. 12 at Procedimentos gerai 13 82 Métodos para identificar 0 valor de um bem, de seus fruto: 13 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 13 8.2.2 Método involutivo: 17 8.2.3 Método da renda 18 8.2.4 Método evoluttivo. 19 8.3 Métodos para identificar 0 custo de um imével . 19 8.3.1 Método da quantificagdo do custo 20 8.3.2 Método comparativo direto de custo. 24 9 Especificagéo das avaliagdes 24 on Generalidades. os = 24 92 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 9.3 Método da quantificaao de custo 26 94 Método involutive =x 27 95 Método evoluttivo. 28 10 Apresentacao do laudo de aval 29 10.1 —_Laudo de avaliagao completo 29 10.2 Laudo de avaliagao simplificado 30 10.3 Anexos 30 n Procedimentos especiticos. 30 (© ABNT 2011 - Todos 0 deltas reservados ii ABNT NBR 14653-2:2011 11.4 Desapropriacées 11.4.1 Classificagao das desapropriagées .. WAZ CHiRETIOS sun 112 Servidoes.... 11.2.1 Classificagao 11.22 113 14 144 1.42 11.43 11.5 ‘Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizacao de modelos de regressao linear. AA Introduga A2 —_Pressupostos bésicos... A24 A2tA A212 ey A213 A214 Verificagao da autocorrelacao. 2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade A2.1.6 Pontos influenciantes ou “outliers A3 Testes de significancia A4 Poder de explicagéo.. AS Variéveis dicotémicas A6 —_Cédigos alocados A7 ——_ Cédigos ajustados A& _ Diferentes agrupamentos.... as Ato ‘Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagao de tratamento por fatores Ba Introdugao. B.2__-Recomendacées quanto & amostra B.3 _Saneamento da amostre son B.4 —_Erros de especificacao ... sol B.5 _Fatores de homogeneizaca B6 _Efelto de heterogeneizacao. B7 —_Avaliagao intervalar ‘Anexo C (informative) Recomendagées para tratamento de dados por regressao espacial ....42 ca Introdugao. €2 _Pressupostos basicos...... 3 Recomendagées. = 3.1 Diagnéstico da autocorrelacao espaci ©.3.2 _ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial v ‘©ABNT 2011 - Todos 08 Sretos reservados ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo D (nfomativo) Recomendagées para a utilizagao de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA). ba Introdugao. b2 Pressupostos basicos .. ba Recomendagées. ba Estimativa pontual Anexo E (infomativo) Recomendacées para tratamento de dados por redes neurais artifict Ea Introdugao. E2 Recomendagées. E3 Apresentagao do modelo Bibliografia Figuras Figura A.1 — Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central Figura A.2 - Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado. Figura E.1 - Modelo de RNA com indicacdo das funcées de ativacao utilizadas durante © processo de treinamento. Tabelas Tabela 1 - Grau de fundamentacao no caso de utilizacdo de modelos de regressao linear Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagao de modelos de regressao linear Tabela 3 - Grau de fundamentagao no caso de utilizacdo do tratamento por fatores Tabela 4 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagao de tratamento por fatores.. Tabela 5 - Grau de precisao nos casos de utilizagao de modelos de regressio linear ‘0u do tratamento por fatores Tabela 6 ~ Grau de fundamentacao no caso da utilizagao do método da quantificagao de custo de benfeitorias.. Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso da utilizagao do método da quantiticagao do custo de benteltorias Tabela 8 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método involutive. Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método involutivo. Tabela 10 — Grau de fundamentagdo no caso da utilizagao do método evolutivo Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método evolutivo.. (© ABNT 2011 Todos os dos resorvados v As ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio ‘A Associacéo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é 0 Foro Nacional de Normalizagao. As Normas Brasileiras, cujo contetido é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizagao Setorial (ABNT/ONS) © das Comissdes de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao elaboradas por Comissées de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratérios outros). (Os Documentos Técnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associagao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atengdo para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente, A ABNT néo deve ser considerada responsavel pela identiicagao de quaisquer direitos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela Comisséo de Estudo de Avaliacao na Construc&o Civil (CE-02:134,02). O seu 1? Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n® 08, de 18.08.2009 a 16.10.2009, com o nimero de Pro- jeto ABNT NBR 14653-2. 0 seu 2° Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n° 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, com 0 numero de 2® Projeto ABNT NBR 14653-2 Esta segunda edicao cancela e substitui a edicao anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi teo- nicamente revisada. AABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliagao de bens", tem previsdo de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais; — Parte 2: Iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalagdes e bens industriais em geral; — Parte 6: Avaliagao de bens; — Parte 7: Bens de patriménios histéricos e artisticos. (Q Escopo desta Norma Brasileira em inglés é 0 seguinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: ) typology of urban property; ) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ©) basic activities of the appraisal process; vi ‘©ABNT 2011 - Todos 08 dros reservados ABNT NBR 14653-2:2011 4) basic methodology; ©) specification of appraisals; ) basic requirements of appraisal reports, This part of ABNT NBR 14659 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14659-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban Servitudes. (© ABNT 2011 - Todos os detos reservados vil ABNT NBR 14653-2:2011 Introdugao Esta parte da ABNT NBR 14653 ¢ de uso obrigatério em qualquer manifestacdo escrita sobre avalia- 40 de iméveis urbanos e visa complementar 08 conceitos, métodos e procedimentos gerais especif- cados na ABNT NBR 14653-1 para os servigos técnicos de avaliagao de iméveis urbanos. Nesta Norma, so utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2 forma verbal “deve” é utiizada para indicar 0s requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas ‘verbais “convém que”, “é recomendver’, “*é recomendado” e “recomenda-se” sao utilizadas para indi- car que, entre varias possibilidades, uma é mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferivel, mas ndo necessariamente exigivel vill ‘©ABNT 2011 - Todos 08 dros reservados NORMA BRASILEIRA Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliagaio de iméveis urbanos, quanto a: a) _classificagao da sua natureza; ) _instituigdo de terminologia, definicdes, simbolos e abreviaturas; ©) descrigdo das atividades bésicas; 4) definigao da metodologia bésica; ©) _especificagao das avaliagbes; ) requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procodimentos gorais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito a avaliagao de iméveis urbanos, inclusive glebas urbanizéveis, unidades padroniza- das e servidoes urbanas. 2. Referéncias normativas ‘Qs documentos relacionados a seguir s4o indispensdveis & aplicagéo deste documento. Para refe- réncias datadas, aplicam-se somente as edigdes citadas. Para referéncias nao datadas, aplicam-se as edigdes mais recentes do referido (incluindo emendas). Leis Federais n° 6766/79 e 9785/99, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n® 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n? 9760/48, que dispde sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2006, Avaliacdo de custos unitérios e preparo de orgamento de construgéo para incorporagao de edificios em condominio ~ Procedimento ABNT NBR 13752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliagao de bens — Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliagdo de bens — Parte 4: Empreendimentos (© ABNT 2011 Todos 0 dretos reservados 1 ABNT NBR 14653-2:2011 3. Termos e definicdes Para_os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e definigdes da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes. 34 aproveitamento eficiente aquele recomendavel e tecnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual ¢ efetiva tendéncia mercadolégica nas circunvizinhangas, entre os diversos usos permitidos pela legistaco pertinente 32 rea de servidio parte do imével serviente diretamente atingida pela servidao 33 rea total de construcao de unidades em condominio 4rea resultante do somatério da drea real privativa e da parcela de drea comum a ela atribuida, defini- das conforme a ABNT NBR 12721 34 rea util da unidade rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraida a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impecam ou dificultem sua utilizacdo ') 35 BDI percentual que indica os beneficios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construcao 36 cédigos ajustados escala extraida dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressdo, com a utiizagao de variaveis dicotomicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis, 33 cédigos alocados escala légica ordenada para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis, 38 conciliagao ‘adogo do valor final da avaliacao, devidamente justificado, em func&o dos resultados obtidos, quando uitilizado mais de um método 3.9 conduta do mercado praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagdes 1) _A rea util da unidade no se confunde com a area privativa nem com a area total calculadas conforme a ABNT NBR 12721, usualmente utlizadas nas matriculas dos Registros de Iméveis nos cadastros municipais para a cobranca de IPTU e outras finalidades. 2 ‘©ABNT 2011 - Todos 08 dros reservados ABNT NBR 14653-2:2011 3.10 conjuntura do mercado conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor- tamento do mercado em determinado periodo 3.11 defeitos construtivos ‘anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial a satide ou a seguranga do usuario, decorrentes de falhas do projeto, do servica ou do material aplicado na execucao da ‘construgao_ 3.12 depreciagao fisica perda de valor em fungaio do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepi- tude, deterioragdo ou mutilagao 3.13 desempenho do mercado ‘evidéncias da evolugdo do mercado, pela andlise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 314 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificac4o, com aproveitamento do sistema viério existente, desde que néio implique a abertura de novas vias e logradouros publicos, nem o prolonga- mento, modificagdo ou ampliagao dos ja existentes 3.15 dominio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém 3.16 dominio direto aquele pertencente ao proprietario do imével sob o instituto da enfiteuse 3.17 dominio pleno ‘dominio total, que 6 a soma do dominio util com 0 dominio direto 3.18 dominio uti direito atribuido ao enfiteuta de se utilizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens @ rendimentos econémicos 3.19 ‘equipamento comunitario benteitoria que visa atender as necessidades basicas de satide, educacdo, transporte, seguranca ‘0u lazer da comunidade 3.20 ‘entidades técnicas reconhecidas ‘organizagdes e inslituigdes, representativas dos engenheiros de avaliagdes e registradas no sistema ‘CONFEA/GREA (© ABNT 2011 Todos 0 dietosresorvados 3 ABNT NBR 14653-2:2011 321 stado de conservacao situagao das caracteristicas fisicas de um bem, em um determinado instante, em decorréncia da sua Uitilizagaio © da manutengdo a que foi submetido 3.22 estimador fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parametro da populagao 3.23 estimativa de tendéncia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéncia central (por exemplo, média) 3.24 estimativa pontual valor obtido para o estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposicao analitica dos agentes predominantes no mercado 3.26 frente de referéncia frente da situagao paradigma adotada 3.27 frente projetada projegao da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real Ccomprimento efetivo da linha divis6ria do imével com a via de acesso, em projego horizontal 3.29 gabarito de altura altura maxima de uma edificagdio permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando 0 seu aproveitamento eficiente, or meio de loteamento, desmembramento ou implantagao de empreendimento 3.31 idade estimada aproximagao da idade real do imével, levando em consideragdio as suas caracteristicas construtives, arquitet6nicas e funcionais 3.32 Idade real tempo decorrido desde a conclusdo de fato da construcao até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer snus, encargos, foros ou pensdes 4 ‘©ABNT 2011 - Todos 8 datos reservados F.s2. ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 imével com vocagao urbana imével em local com caracteristicas, uso, ocupagéo, acesso e melhoramentos piblicos disponiveis, ‘que possibilitam sua utiizagdo imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imével que impde restrigao a outro, por servidao 3.36 Imével paradigma imével hipotético cujas caracteristicas s8o adotadas como padrao representativo da regiao ou referen- cial da avaliagao 3.37 imével serviente imével que sofre restricdo imposta por servidao 3.38 imével urbano imével situado dentro do perimetro urbano definido em lei 3.39 infra-estrutura basica ‘equipamentos urbanos de escoamento das éguas pluviais, luminagao publica, redes de esgoto sani- tario, abastecimento de agua potavel, de energia elétrica publica © domiciliar e as vias de acesso 3.40 intervalo de confianca intervalo de valores dentro do qual esta contido o paréimetro populacional com determinada confianca 3.41 intervalo de predic&o ‘estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do mesmo contexto estarao contidos, com determinada probabilidade 3.42 lote oreo de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento subdivisdo de gleba em lotes destinados a edificagdes, com abertura de novas vias de circulacao, de logradouros puiblicos ou prolongamento, modificagao ou ampliacao das vias existentes 3.44 luvas ‘quantia estabelecida para assinatura ou transferéncia do contrato de locaco, a titulo de remuneragaio do ponto comercial 3.45 manutengao ‘ages preventivas ou corretivas necessérias para preservar as condicdes normais de utilizagao de um bem (© ABNT 2011 -Todos 0 datos reservados 5 Fu ABNT NBR 14653-2:2011 3.46 modelo dinémico modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo estatico ‘modelo que utiliza férmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de ocorréncia das despe- sas @ receitas 3.48 outlier Ponto atipico, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo ualidade das benteitorias em funcdo das especificagdes de projetos, materiais, execugao e mao-de- obra efetivamente utilizados na construgao 3.50 pé-direito distancia vertical livre entre 0 piso e o teto 3.51 percentual de comprometimento de area relacdo entre a area objeto de gravame e a area total do imével 3.52 Percentual de comprometimento de valor relacao entre os valores da area atingida por um gravame, antes e depois da sua instituigo 3.53 planta de valores representagdo grafica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imével em uma mesma data 3.54 pélo de influéncia local que, por suas caracteristicas, influencia os valores dos iméveis, em funcao de sua proximidade com 0 elemento avaliando 3.55 Ponto comercial bem intangivel que agrega valor ao imével comercial, decorrente de sua localizagéo e expectativa de exploracao comercial 3.56 ponto influenciante onto atipico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parametros estimados ou a estrutura do modelo 3.57 posse detengdo ou ocupagao, com ou sem fruig&o, de coisa ou direito 6 (©ABNT 2011 - Todos 0s dios reservados ABNT NBR 14653-2:2011 3.58 profundidade equivalente resultado numérico da divisdo da drea de um lote pela sua frente projetada principal 3.59 quota parte rniimero atribuido a uma fraggo ideal 3.60 renda {ruto da exploragao de bens ou direitos, ou aplicacao de capital 3.61 ‘segmento de érea diretamente desmembravel Parte de um terreno com frente para vias ot logradouros piiblicos oficiais, passivel de aproveitamento ‘econémico e legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via ptiblica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado ‘aquele que néo se comunica com a via piiblica 3.64 terreno interno ‘aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessério da malha vidria ‘do Municipio ou de propriedade de particulares, e que nao consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Municipio 3.65 terrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artifcialmente, para o lado do mar ou dos ros e lagoas, em seguimento ‘0s terrenos de marinha 2) 3.66 terrenos de marina terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posicao da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa maritima, nas ilhas ‘@ nas margens dos rios e lagoas, até onde se faga sentir influéncia das marés, ou contornando as ithas situadas em zonas onde se faca sentir influéncia das marés 3.67 testada medida da frente do imével 2). Ver Decreto Lei n® 9760 de £/911946, Segao Il, artigo 3°, 8) Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Segao Il, artigo 2°, (© ABNT 2011 Todos os detos reservados 7 ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada imével de ocorréncia usual e repetitiva no mercado imobiliério, comprovada através de pesquisa espe- cifica, e identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.69 valida¢ao procedimento destinado a testar o modelo utilizado na avaliagéo ou o seu resultado (por exempio, a .utlizagdo de dados de mercado conhecidos, mas ndo empregados na elabora¢do do modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado final da avaliacao, dentro dos limites do campo de arbitrio esta- belecido nesta norma a7 valor depreciével diferenca entre o custo de reprodugao da benfeitoria e 0 seu valor residual 372 varidvels independentes varidveis que dao contetido légico & variagao dos pregos de mercado coletados na amostra 3.73 varidveis qualitativas variéveis que ndo podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 variaveis quantitativas variaveis que podem ser medidas ou contadas 3.75 varidvel dependente varivel cujo comportamento se pretende explicar pelas varidveis independentes 3.76 variével dicotomica varidvel que assume apenas duas posigoes 4) 377 variével “proxy” variavel utlizada para substituir outra de dificil mensuragao e que se presume guardar com ela relagao de pertinéncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vicio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servicos, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuizos materiais ao consumidor 4) As variavels dicotémicas também sto conhecidas na lite estado’, “zero-um’ e outros termes. lura como varléveis bindrias, “dummies”, “de 8 ‘©ABNT 2011 - Todos 0s drotos reservados 3.79 vicio construtivo vicio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construgao ou de execucao 3.80 vicio de utilizagao vvicio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutengao 3.81 vocagao do imével Uso presumivelmente mais adequado de determinado imével em fungao das caracteristicas préprias ‘@ do entorno, respeitadas as limitagdes legais 4 Simbolos e termos abreviados ‘As notagdes adotadas pelo engenheiro de avaliacdes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78 5 Classificagao dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial; c) industrial; 4) institucional; ©) misto 5.2 Quanto ao tipo do imével a) terreno (lote ou gleba); b) _apartamento; ©) casa; d) _escritério (sala ou andar corrido); @) loja; 1) galpao; 9) vaga de garagem; 5) Aclassificagao nao é exaustiva (© ABNT 2011 Todos os dretos reservados 9 ABNT NBR 14653-2:2011 ‘hy misto; i) hotéis e motéis; }) hospitals; ‘k) escolas; 1) cinemas ¢ teatros; 'm) clubes recreativos; ‘n) prédios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos iméveis a) loteamento; bd) condominio de casas; ©) prédio de apartamentos; 4) Conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); @) Conjunto de salas comerciais; f)_ prédio comercial; 9) Conjunto de prédios comerciais; ‘h) Conjunto de unidades comerciais; ')_complexo industrial. 6 Procedimentos de exceléncia Consultar Segdo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001 7 Atividades basicas E recomendvel que o engenheiro de avaliagdes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliagao, esclarega aspectos essenciais para a adogao do método avaliatério e eventuais niveis de fundamentag&o e precisdo que se pretende atingir, entre outros: — finalidade: locagao, aquisi¢ao, doacao, alienagao, dagéio em pagamento, permuta, garantia, fins contabeis, seguro, arrematacao, adjudicacdo e outros; — objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locaedo; outros valores, tais como: valor ‘em risco, valor patrimonial, custo de reedieao, valor de liquidacao forgada, valor de desmonte (ver definicao na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade @ outros; — prazo-limite para apresentagao do laudo; — condigdes a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 10 ‘©ABNT 2011 - Todos 0s draos reservados ABNT NBR 14653-2:2011 7A Documentagao Reportar-se a 7.1 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2 Legislacao a consultar Recomenda-se consultar as legislagdes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrigdes (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imével. 7.3. Vistoria Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a734. 7.3.1 Caracterizagao da regio — _aspectos gerais: anélise das condigdes econdmicas, politicas © sociais, quando relevantes para ‘o mercado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas; — aspectos fisicos: condigdes de relevo, natureza predominante do solo, condicSes ambientais; localizagao: situagao no contexto urbano, com indicagao dos principais pélos de influéncia; — uso e ocupagao do solo: confrontar a ocupacao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do municipio, para concluir sobre as tendéncias de modificagao a curto e médio prazos; — infra-estrutura urbana: sistema vidrio, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, agua potd- vel, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissao de dados, comunicagao e televisdo, esgotamento sanitario, aguas pluviais e gas canalizac — _atividades existentes: comércio, indiistria e servigo; —_ equipamentos comunitarios: seguranga, educagao, sauide, cultura e lazer. 7.3.2 Caracterizagao do terreno — localizagao: situagao na regido e na via publica, com indicagao de limites e confrontagdes defini- das de acordo com a posi¢ao do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; — utlizagao atual e vocago, em confronto com a legislagao em vigor; — _aspectos fisicos: dimensées, forma, topografia, superficie, solo; — infra-estrutura urbana disponivel; —_restrigdes fisicas e legais ao aproveitamento; — sub ou superaproveitamento, 7.3.3 Caracterizacao das edificagoes e benteitorias — _aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolégicos, comparados com a documenta 40 disponivel; (© ABNT 2011 -Todos 0 detos reservados " ABNT NBR 14653-2:2011 — _aspectos arquitetonicos, paisagisticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; —adequacdo da edificagao em relagdo aos usos recomendaveis para a regido; — condigdes de ocupagio; — patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos @ outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variagao dos pregos relati- ‘vos dos elementos amostras. 7.3.4 Edificages e benteitorias néo documentadas No caso da existéncia de edificagdes ¢ benfeitorias que no constem na documentagao, observar © disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5 Situagoes especiais 7.3.5.1 Vistoria por amostragem 'Na avaliagao de conjunto de unidades auténomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amos- tragem aleatéria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissao no con- trato, 0 engenheiro de avaliagdes deve definir 0 tamanho da amostra utiizando crtérios estatisticos. 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria Quando nao for possivel o acesso do avaliador ao interior do imével, 0 motivo deve ser justficado no laudo de avaliagdo. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser pres- cindida e a avaliagao pode prosseguir com base nos elementos que for possivel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a) descrigao interna; b) _nocaso de apartamentos, escritérios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de éreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edificio e informagdes da respectiva administracao; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideracdes hipotéticas sobre o imével, que configuram a situagao paradigma, devem estar cla- ramente explicitadas no laudo de avaliacdo, 7.3.5.3 Planta de valores Nas avaliacdes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com 0 objetivo de aferir os critérios e percepgdes considerados no cadastro. 8 Procedimentos metodolégicos Na aplicagao dos métodos avaliatorios referidos na Seco 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- dam-se os procedimentos metodolégicos relacionados em 8.1 a 8.3. 12 ‘©ABNT 2011 - Todos 0s Sirotos reservados ABNT NBR 14653-2:2011 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1. Para a identiticacao do valor de mercado, sempre que possivel preferir 0 método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.1.2 Quando couber e 0 objetivo for a identificago do valor de mercado, é recomendavel que sejam apresentadas consideragdes quanto ao aproveitamento eficiente do imével. 8.1.3 Nos mercados em transigao sao recomendaveis a andlise e 0 diagnéstico da situagao do mer- ado, eventualmente com a adogao de outro enfoque, procedendo-se & conciliagao. 8.1.4 Métodos utilizados ndo detalhados nesta Norma devem ser descritos @ fundamentados no trabalho, 8.2 Métodos par: 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, 0 que se pretende & a composicéo de uma amostra represen- tativa de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quanto possivel, semelhantes as do avaliando, usando-se toda a evidéncia disponivel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratégia da pesquisa — deve iniciar-se pela caracterizagao e delimitagdo do mercado em anélise, com o auxillo de teorias e conceitos existentes ou hipdteses advindas de experiéncias adquiridas pelo avaliador sobre a formagao do valor. Na estrutura da pesquisa sdo eleitas as variéveis que, em principio, sao relevantes para explicar a tendéncia de formagao de valor e estabelecidas as supostas relages entre si e com a varidvel dependente. A estratégia de pesquisa refere-se a abrangéncia da amostragem e as técnicas a serem utilizadas na coleta @ anélise dos dados, como a selegéo abordagem de fontes de informagao, bem como a escolha do tipo de andlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboracao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, rotelros de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 Identificacao das variéveis do modelo 8.21.21 Varidvel dependente Para a especificagao correta da varidvel dependente, & necessaria uma investigagao no mercado em relagdo a sua conduta e as formas de expresso dos pregos (por exemplo, prego total ou unitario, moeda de referéncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. 8.21.22 Var eis independentes ‘As variéveis independentes referem-se as caracteristicas fisicas (por exemplo, area, frente), de loca- lizagao (como bairro, logradouro, distancia ao pélo de influéncia, entre outros) @ econémicas (como oferta ou transacdo, época e condicao do negécio — a vista ou a prazo). As varidveis devem ser esco- Ihidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos {que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variaveis consideradas no plane- jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicacao do comportamento da variavel explicada e vice-versa (© ABNT 2011 - Todos os direitos reservaos 13 ABNT NBR 14653-2:2011 ‘Sempre que possivel, recomenda-se a adocao de varidveis quantitativas. As diferencas qualitativas das caracteristicas dos iméveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: ) pelo emprego de tantas variéveis dicotémicas quantas forem necessérias, especialmente quando {a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessdrios & modelagem estatistica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicagao de condigdes booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que’, “sim” ou “nao"); b) pelo emprego de variaveis proxy ©), por exemplo: + custos unitarios basicos de entidades setoriais, para expressar padrao construtivo; * indice fiscal, indice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domictlio, de renda da populagdo, para expressar localizagao; + coeficientes de depreciagao para expressar estado de conservagao das benteitorias; ‘+ valores unitarios de lojas em locagao para expressar a localizagao na avaliagao de lojas para venda; ©) por meio de oddigos ajustados, quando seus valores s4o extraidos da amostra com a utilizagao dos coeficientes de varidveis dicotémicas que representem cada uma das caracteristicas. (© modelo intermedirio gerador dos cédigos deve constar no laudo de avaliacdo (ver A.7); 4) por meio de cédigos alocados construidos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14853-1:2001. 8.2.1.3.2_O levantamento de dados tem como objetivo a obtencao de uma amostra representativa para explicar 0 comportamento do mercado no qual o imével avaliando esteja inserido e constitui ‘a base do processo avaliatério, Nesta etapa o engenheiro de avaliacdes investiga o mercado, coleta dados e informagdes confidveis preferentemente a respeito de negociagdes realizadas e ofertas, ‘contempordneas & data de referéncia da avaliacao, com suas principais caracteristicas econdmicas, fisicas ¢ de localizagao, 8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversiticadas tanto quanto possivel e identificadas. A identificagao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caracteristicas verificadas pelo ‘engenheiro de avaliagdes. 8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicagdes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem- se considerar superestimativas que em geral acompanham esses precos e, sempre que possivel, {quantifcd-as pelo confronto com dados de transagbes. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar 0 uso de informagdes que impliquem opinides subjetivas do informante e recomenda-se: a) _visitar cada imével tomado como referéncia, com 0 intuito de verificar, tanto quanto possivel, todas as informagdes de interesse; 6) Observapéo: as variaveis “proxy’, contorme definidas em 3.77, no devem ser confundidas com a atribuigso de cédigos alocados, nem obtidas de relagées ou conceitos deduzidos da propria amostra, 14 (© ABNT 2011 - Todos os dios reservados ABNT NBR 14653-2:2011 b) _atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; ©) _confrontar as informagdes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. 8.2.1.4 Tratamento de dados 82. 1 Preliminares E recomendavel, preliminarmente, a sumarizagao das informacdes obtidas sob a forma de graficos que mostrem as distribuigdes de freqléncia para cada uma das varidvels, bem como as relagdes entre elas. Nesta etapa, verificam-se 0 equilibrio da amostra, a influéncia das varidveis que presu- ivelmente expliquem a variacdo dos pregos a forma dessa variacao, possivels dependéncias entre las, identificacdo de pontos atipicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas tno mercado com as creneas a priori do engenheiro de avaliagdes, bem como permit a formulacao de novas hipéteses. Nos casos de transtormagao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preco vista, esta deve ser realizada com a adogao de uma taxa de desconto, efetiva, liquida e representa- tiva da média praticada pelo mercado, & data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em fungo da qualidade e da quan- tidade de dados e informagées disponiveis: — tratamento por fatores: homogeneizagao por fatores e critérios, fundamentados por estudos con- forme 8.2.1.4.2, e posterior andlise estatistica dos resultados homogeneizados. — tratamento cientifico: tratamento de evidéncias empiricas pelo uso de metodologia cientitica que leve a indugaio de modelo validado para o comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representacéo simpificada do mercado, uma vez que nao considera todas as suas informagdes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientificos nna sua elaboragao, desde a preparagao da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados. © poder de predicao do modelo deve ser verificado a partir do grafico de pregos observados na abs- cissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos préximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validacao. ‘A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a) correta identificagdo dos dados de mercado, com especificagao e quantificagdo das principais variéveis levantadas, mesmo aquelas nao utilizadas no modelo; b) isengao das fontes de informacao; ©) identificagao das fontes de informagao, observada a excecdo contida em 8.2.1.3.3; 4) _niimero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentagao; €) sua semelhanga com o imével objeto da avaliagao, no que diz respeito & sua situacdo, & des- tinacdo, a0 grau de aproveitamento e as caracteristicas fisicas; diferengas relevantes perante © avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados; ‘© ABNT 2011 - Todos os datos reservados 15 ABNT NBR 14653-2:2011 f) _ insergao de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de ‘avaliagbes deve se cerificar deter contempiado as cferencas signifcativas entre esses grupos, sendo obrigatcria a verfcagdo da infléncia das intoragoes entre as variaves. Recomenda-se a incluso dos enderegos completos dos dados de mercado, 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores. O tratamento por fatores 6 aplicavel a uma amostra composta por dados de mercado com as caracte- risticas mais préximas possiveis do imével avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodologia cientifica, como citado em 8.2.1.4.3, justiicados do ponto de vista teérico e pratico, com a inciusdo de validacao, quando pertinente. Devem carac- terizar claramente sua validade temporal e abrangéncia regional e ser revisados no prazo maximo dde quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessério, Podem ser: 2) _calculados e divuigados, juntamente com os estudos que he deram origem, pelas entidades téc- riicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades ublicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou referendadas pelo préprio engenheito de avaliagdes, com a utiizagao de metodolo- la cientifica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os calculos que Ines

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