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  • Alvarez Olaya Pilar El Contrato de Arrendamiento

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    Alvarez Olaya Pilar el contrato de arrendamiento

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    ed RODRIGO BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO Ce aes ; NIEVES MORALEJO IMBERNON SUSANA QUICIOS MOLINA 2990 Pilar Alvarez Olalla 1. ARRENDAMIENTO Arrendamiento de cosas Concepto y caracteristicas El Cédigo civil define el contrato de arrendamiento de cosas, en su art. 1543 como: aquel en el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce 0 uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, El término “uso” implica la facultad de uti lizacién del bien, mientras que el término “goce” cabe circunscribirlo al aspecto de disfrute u obtencién de frutes del mismo. El contrato puede ceilirse a una de estas utilidades o bien incluir ambas, en funcién de la voluntad de las partes o la naturale- za del bien arrendado!. Se trata de un contrato consensual y no requiere formalidad alguna ademés del con- sentimiento®. Unicamente, en aplicacién del art. 1280 CG in fine, deben constar por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1500 pts., asi como segiin el art. 1280.2* deben constar en escritura piiblica los arrendamientos de inmucbles con du- racién superior a 6 aftos, siempre que deban perjudicar a tercero, es decir, siempre que vayan a ser objeto de inscripcién en el Registro. Hoy no es necesario que tengan. esa duracién para ser inscritos. El art. 25° de In LH (redaccién dada por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos) establece que son inscri- bibles todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. La ausencia en el precepto hipotecario re- formado de menci6n alguna a la legislacién especial en materia de arrendamientos significa que la inscripcién es posible, aunque se trate de contratos sobre inmucbles, no sometidos a la LAU 0 a la LAR, También son inscribibles en el Registro de Bienes Mucbles todos los arrendamientos de cosa mueble corporal no consumible e identi- ficable, segtin el art, 4d) de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la. Ordenanza para el Registro de Venta a plazos de Bienes Muebles. En cualquier caso, la constancia por escrito en funcidn de la cuantia, o la necesaria escritura piiblica cuando el arriendo va a ser objeto de inscripcién en el Registro de la Propiedad, son requisitos de forma ad probationem y no tienen caracter constitutivo. Cualquicra de las partes puede compelerse reciprocamente a cumplimentarlos (art, 1279 CO)’. 7 El arrendamiento es, ademés, un contrato reciproco, oneroso y de tracto sucesivo, gencrador de derechos de crédito. En efecto, el contrato de arrendamiento genera derechos personales y no reales*, Ello es asf incluso en los casos en que, por su acceso al Registro, goza de oponibilidad a tercero, pues dicha oponibilidad no es efecto de su cardcter real, sino de la proteccién de que debe govar el arrendatario en orden 6 ns la nulidad de wn contrato por “La amencia de voluntad respecto ala cesibn del uso del inmueble, determiné la nulidad d ee ‘imulaeién al haber sido concertado con I exclusiva finalidad de que eladquirente del mismo en subas pdiera tomar poscsin, en STS 14.1.2002 (Tol 144809). TIneluso prestado de forma técita, por medio de actos concluyentes, como el cobro de Ia rent, ‘admite la STS 28.10.2008 (Tot 324055). Vid. en el mismo sentido L1vcas, Comentarios... 1998, p. 192. Vid. Lucas, Comentarias.., p- 250. tal y como B) & z Contratos de cesién temporal de uso y disirute 291 a la continuidad de su derecho, para enervar en perjuicio de tercero los efectos del principio de inoponibilidad de lo no inscrito®. Dado que no es un derecho real, a pesar de su inscripcién, de la misma no puede derivarse, tal y como seiialé la STS 18.3.1959°, que el nueyo arrendatario, por inscribir el arrendamiento, tenga accién contra el arrendatario anterior que sc halle en posesin de la cosa. Por su earacter personal, el derecho del arrendatario, en principio, no es hipoteca- ble, salvo lo establecido en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamien- to, en el caso de hipoteca de establecimiento mercantil, que debe necesariamente incluir el derecho de arrendamiento sobre el local silo tuviere el hipotecante (v. art. 20 de la citada Ley) Distincién respecto a figuras afines Por su caricter oneroso se difereacia del contrato de comadato (préstamo gratuito de uso)”. Como es sabido, el art. 1740 CC establece que “el comodato es esencialmente gratuito” de tal modo que “si interviene algtin emolumento que haya de pagar el que adquiere cl uso, la convencién deja de ser comodato”. Sin embargo, se ha afirmado que ¢s posible que del contrato de comodato o precario se derive alguna ventaja 0 utilidad para el comodante, sin que ello implique que la relacién obligatoria deba considerarse necesariamente de arrendamiento, ni que deba excluirse fa naturaleza gratuita del contrato. En efecto, la imposicién de un modo o carga al comodatario no desnaturaliza la caracterizacién del contrato como de comodato siempre que no signifique contraprestaci6n de la prestaci6n del comodante, sino que se trate de una prestaci6n accesoria o eventual’, También pueden plantearse supuestos en los que la controversia gire en torno a Ja consideraci6n del contrato como de arrendamiento de inmueble 0 de depésito de bien mueble. En estos supuestos, fa jurisprudencia ha determinado que el ele- ‘mento clave para distinguir una u otra figura es la existencia 0 no de obligacién de guardar, conservar y custodiar los bienes propiedad del arrendatario o depositante, sitos en el local o almacén propiedad del arrendador 0 depositario (STS 8.7.1988, 20.11.1999)*. Por ellose ha dicho que lavirtuaidad o inalidad de lainscripcién del derecho arvendaticio essimilara la que ‘cumple la anotacién preventiva (Roca, Deweho Hipeecario.., pp. 528 y $8. BADENAS, Cementaras. dvigidos por el prof, Bexcovrr, p. 1792). Vid. también Moreno, AGL, p. 42 quien seiiala que el arrendamiento 10 puede ser un derecho real porque el legisludor haya queride proteger alos arrendlatarios contra posteriores adquirentes. RJA 1514, En esta sentencia se afirma expresimente que el contrato de arrendamiento “no puede alegarse ‘contra terceros, como son el arrendataro y sbasrendatario que se hallan en posesisn de la casa arrendiada por vitud de anteriores contrat, cuyaeficavia solo puede quedar antilada a instancia le quienes en ellos Intervinieron, pero no a la del arrendatario actual, ya que para ello seria preciso que el arrendamiento tuvie- vel caricter de un derecho real del cual dervas la correspondiente accién cjrcitada contra todo tercero «que lo desconociese”. Sin embargo, a STS 283.1990 (RJA 1737) seala que ¢s generador de derecho real el ‘ontrato de arrendamiento celebrado por octo aios e inscrto en el Registro de Ia Propiedad, Vid. sobre un supuesto de contzato de arrendamiento convertido en precario la STS 22.10.1987 (RJA 7463). Vid RaBANBTE, El comodato modal... 1999, pp.4l ys, eiafre Costas, IV. El comodato, 2. Caractere. YA 5584, 8204, espectivamente 2992 Pilar Alvarez Olalia Especiales problemas ha planteado la califcacién de arrendamiento de cosa cn su aplicacién a determinados contratos atipicos como el de hospedaje, o el de exposi- cion, Se trata de contratos combinados en los que simulténeamente cocaistes has Prestacioncs propias de diferentes tipos contractuales, de tal modo que sole las res- taciones propias del contrato de arrendamiento serin las que se solventens por la normativa de este contrato prevista en el Cédigo civil En el caso del contrato de garaje con obligacién afadida de custodia, ocurre otro [ao 6 bien la situacién ha quedado algo més clarificada tras la promulgacion de la Ley 40/2002 de 14 de noviembre", aplicable a aquellas relaciones en las que una Persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto det que es titular, para el estacionamiento de vehiculos de motor, con los deberes de vigilancia ¥ custodia durante el tiempo de ocupacién, a cambio de un precio deterininado en funcién del tiempo de estacionamiento. For titimo, y respecto al contrato de cajas de seguridad, se pueden diferenciar aque- tos supuestos en los que el cliente realiza una entrega real al empleado de la entivad Dbancaria sin que el cliente tenga acceso a la caja, de los casos de mero alquiler de una caja fuerte en los que la entidad garantiza solamente la integridad externa de la caja, en los que nos encontramos ante un contrato inds similar los de corte locaticia. Sin embargo, aun en estos casos, se ha puesto dle manifiesto que la cesion del uso de la cosa (caja) tiene cardcter meramente relativo o instrumental, pues lo relevante ey 'a finalidad de custodia 0 seguridad, esto es, la causa del contrato es la entrega de dinero a cambio de la cesién de una caja a fines de custodial! Segiin STS 25.5.2006" no obsta a la calificacién de contrato de arrendamiento que reeae sobre una boveda aerostatica para la cclebracién de feria, la contratacién afi. dida de su montaje, instalacién y asistencia necesaria para su mantenimiento, Legislaci6n aplicable Una particularidad del contrato de arrendamiento de cosas consiste en que la te Gulacion general del mismo en el CG coexiste con una legislacidn especial, dictada en aras de la proteccién al arrendatario cuando el objeto de arrendamiento es una finca nistica 0 urbana. Tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, como la Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Riisticos, reformada por Ley 26/2005 tienen un dmbito de aplicacién especifico (¥. arts. 1a5 LAU yarts. 1 a7 LAR)". De este modo, la regulacién contenida en el Cédigo civil se aplicaré, por un lado, a los arrendamientos de cosa inmueble en la medida en que los mismos estén excluidos de la legislacién especial y, por otro, a los arrendamien- (os de cosa mueble. Ahora bicn, incluso respecto a los contratos de arrendamiento Modificada por Ley 44/2006 de 29 de diciembre. Vid en este sentido, decantindose por la naturaleza de contrato mixto, procedente dela unin de das eon ttatos que originan une nuevo atipico, Qvicias, El cntato Banca... pp. 95 ys, Tat 92507 Vid sobre esta cuestin ALamnzo ¥ GaLaNDo, La ey, 1985, pp. 1108 55. Contratos de cesién temporal de uso y cisfrute 2993 3, 14, 5. 16. sometidos a la legislacién especial, hay que recordar que el Cédigo mantiene su cardcter de legislacin supletoria (art. 4.3 CG, art. 1.2 LAR, y art. 4.2 y 3 LAU). Asi, estardn incluidos en el ammbito de aplicacién directa del Cédigo civil los arrenda- mientos, entre otros, de los siguientes inmucbles: Arrendamiento de solar urbanizado. El suelo urbanizado es “el integrado en una malla urbana conformada po: una red de viales, dotaciones y parcelas propias de! niicleo o asentamiento de poblacién def que forma parte” y que cumpla alguna de as condiciones establecidas en el art. 21.3 del Texto Refundido 7/2015, de 30 de octubre). Bl arriendo de un terreno carente de construcciones situado en suelo ur- banizado esta excluido tanto de la LAU como de la LAR. Respecto a la LAU, pues esta exige que el arriendo recaiga sobre una edificacion. Asi la STS 15.2.1979", de- claré que estaba sometido a la legislacién comtin —en concreto en lo atinente a su duraci6n—, el contrato de arrendamiento de solar con obligacién de edificar por parte del arrendatario. En la STS $0.6.1979", en la que el contrato tenfa por objeto el arrendamiento de un solar, pozo de agua y local de negocio, siendo el elemento més importante el pozo para la utilizaci6n del agua, se determiné la aplicacién de la legislaci6n comin a todo el contrato. También en el caso de atrendamiento de solar para instalar una estacién de setvicio (STS 9.4.1985"), o en el enjuiciado en las STS 3.5.1990"7 y 22.12.1983", en las que se considera al contrato como arrendamiento de solar a pesar del levantamiento de pequeiias construcciones por el arrendatario, ‘Tampoco esta sometido a la LAR, aunque el aprovechamiento sea ristico, porque esta exige para su aplicacién que el arriendo recaiga sobre un terreno ntistico (ahora denominado rural en el art. 21.1 y 2 del Texto Refundido 7/2015, de 30 de octubre). Arrendamiento de solar en suzlo de situacién rural para el que los instrumentos de ordenaci6n territorial y urbanistica prevean o permitan su paso a la situacién de suelo urbanizado, ¥ ello porque, en ese caso, el art. 13. 2, d) piirrafo IIL, del Texto Refundido 7/2015, de 30 de octubre, impide que tales solares sean objeto de arren- damientos sometidos a la LAU 0 a la LAR. Gualquier arrendamiento sobre estos solares finalizaré automaticamente, en todo caso, sin derecho de realojamiento ni retorno, con la orden de la administraci6n urbanistica acordando la demolicién o el desalojo para ejecutar los proyectos de urbanizacién. Arrendamiento de finca ristica de temporada. La LAR excluye de su ambito de apli- cacién a los arrendamientos de temporada, esto es, a aquellos que, aunque tengan objeto agrario, y recaigan sobre finea niistica, sean de duraci6n inferior al afio agri- cola. En Ia LAU, el arriendo de temporada no esti excluido de su Ambito de aplica- cidn'*. Si lo esta el arrendamiento de vivienda turistica “amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta RASH, RJA 2500, RJA 1685, RA 3682, RJA 6995. La LAU concepttia al arrendamiento de temporada no como un contrato exchudo, sino como un contrato {gue cae bajo su imbito de aplicacidn, pero dentro cela categoria de los contratos para uso distinto de sivieny dda, de tal modo que se regirén, en primer lugar, por la voluntad de ls partes, en su defecto por lo establecido en el Titulo III de la LAU, ysupletoriamente por el Cdigo civil (vid ar. 3:2 LAU). v7. 18. 19. 20, a Pilar Alvarez Olalla turistica 0 por cualquier otro modo de comercializacién 0 promocién”, cuiando se realice con animo de lucro y esté sometida a un régimen especifico derivado de en normativa sectoral turfstica (art. 5). En ese caso, el contrato estard afectado por lo establecido en esa normativa especifica, promulgada normalmente por las Comun}. dades Auténomas con competencia en turismo, pero también por los Ayuntamien. tos. En los aspectos no regulados por la normativa administrativa, seré de aplicacin el CC", Arrendamiento de fincas risticas para aprovechamientos parciales de la misma, como rastrojeras, pastos secundarios", para aprovechamientos que no sean agrico- las, ganaderos o forestales, esto es, actividades deportivas, tursticas, caza... etc22 arrendamientos de explotaciones ganaderas de ipo industria y arrendamientos de tiesras labradas y preparadas por cuenta del propietario’. Arrendamiento de mitad indivisa de inmmeble’®. Arrendamiento de empresa, Sin perjuicio de remitirnos al epigrafe correspondiente que se dedica a este contrato en el Tratado, hay que sefialar, tinicamente, que el arrendamiento de empresa, en la medida en que implica el arrendamiento no solo de un local de negocio, sino de una unidad patrimonial con vida propia y suscepti- ble de ser explotada por el arrendatario, se encuentra sometido a la normativa del Cadigo civil”. No asi el arrendamiento de explotacién agraria (agricola, ganaderao forestal), que se halla sometido a la LAR (art. 1.3) Arrendamiento de plaza de garaje, en los casos en que no existe obligacién afiadida de custodia por parte del arrendador”, Es un arrendamicnto excluido de la LAU segiin RDGRN 3.3.2004%, salvo que el alquiler de la plaza sea un elemento accesorio que forme parte del arrendamiento de una vivienda, pues en ese caso las normas de la LAU le resultan también de aplicacién (art. 2.2 LAU 1994). Arrendamiento de viviendas de porteros, guardas, asalariados o funcionarios que se asignan en funcién del cargo o servicio prestado y viviendas universitarias en las condiciones sefialadas por el art. 5 d) LAU/199: ay que tener en cuenta, también, lo establecido en el art, 17.12 LPH introducido por el art. 2.8 del Real Decreto-Ley 7/2019 de I de marzo. Vid en este sentido art. 6d) LAR 2008. Por no ser un arrendamiento ristico, propiamente dicho. Vid, SSTS 8.5.1982 (RJA 2560), 810.2001 (Tol 66370) Art 6) 4° LAR Art. 6) LAR, STS 28.12.1999 (Tol 178628). No obsta la calificacién de arrendamiento de industria la fata de inventario sobre la maquinasi yutillaje cexistente en el local [STS 77.2006 (Tol 964427) ]. Vd. también sobre la diferenciacién SSTS 20.19.1985 (RJA. 17795), 17.5.1986 (RJA 2725), 15.12.1990 (RJA 10003), 20:9.1991 (RJA 6912), 28.3.1999 (RJA 2221), 4.10-1995 (Tot 210260), 25.4.1997 (Toi 215909), 86.1998 (Tel 1627) 18.3.2009 (Tol 1474904) y MonaLzy0, £1 amendar rento de empreses, 2004, pp. 9758. Si existe oblgacién de custodia podria estar regulade el contrato por la Ley 10/2002 de 14 de diciembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehicules. 101 376694. Si bien a estos contratos se aplica en primer lagar fa normativa de la propia universidad al respecto. Dstinto cs el supuesto del arrendamicnto de vivienda por temporada académica, que cae dentro de la categoria general de contratos de temporada, por lo que se regirfa primero por la astonoméa de la voluntad a coo 2. 23, 24, 2, Contratos de cesién temporal de uso y disfiute 2995 Tras la reforma de Ia LAU por Ley 4/2015 los arrendamientos de vivienda ad me- liorandum estin sometidos al ‘imbito de aplicaci6n de la Ley especial”. El arrenda- miento ad metiorandum sobre Finca ristica, esta sometido a la LAR, siempre que se cumplan los demas requisitos scbre ambito de aplicacién de esta Ley (Vid. art. 2.3 LAR/1980, y Disp. Adicional Primera de la vigente LAR). Arrendamiento de minas, celebrado entre el concesionatio de la explotacién de la mina y un tercero®. Este contraio es considerado como un arrendamiento especial dentro de la categoria del arrendamiento de cosas, fundamentalmente porque Ia cexplotaci6n de la mina en s{ implica su destruccién, para lo que habra que partir de que los minerales son frutos naturales de la cosa, ya pesar de su extraccién, perma nece inalterado el objeto arrendado. En general, ya pesar de la fuerte influencia del derecho administrative, cabe configurarlo como un contrato de naturaleza civil®*. Por tiltimo, cabe sefalar que el Cdigo, curiosamente, no solo contiene unas normas aplicables a todos los arrendamientos sometidos a su ambito de aplicacién —y de aplicacin supletoria en caso de no estarlo—, sino que regula expresamente, como modalidad, los arrendamientos uxbanos y nisticos, cuando estos, en su mayorfa, es tin precisamente sometidos a dichas leyes especiales. En realidad, esta normativa especial del Cédigo se aptica a todos los arrendamientos de cosas (siempre que no sean objeto de regulaci6n, valga la redundancia, por ley especial). Es decir, estas normas dedicadas a los arriendosurbanos y risticos del CCson aplicables también al arriendo de bienes muebles, pues la mayor parte de los preceptos comprendidos en los aris. 1546 a 1574 CGson perfectamente aplicables a aquellos®. En lo atinente a los bienes muebles, Ia regulacién del Cédigo es aplicable, en gene- ral, al arrendamiento de vehiculos automéviles™, arrendamiento de buques", equi- pamiento deportivo, cintas de video", equipamiento informiitico™..., etc. Parece ‘nuacin, por lo establecido en e! Titulo de la LAU y en timo término por el Cédligo evi. Vi. Cota, ‘Blareadenienta.., 1998, pp. Lys Vids el epigrae correspondiente al danbito ce aplcacin de la LAU en el contrato arrendaticio urbano. Arriendo permitido expresamente, salvo determinadas excepciones, en la Ley de Minas de 21 de julio de 1973. Vid Gourz. Cateso, RGIJ, 1971, p40. En el mismo sentido, CAwaRa LAPUENTE, Bi arendamient... 2008, pp. 207 vss. considera que la mayoria de Tos articulos del Cédigo civil dedicacoe al arendamienta de cosas son de aplicacién directa o analégia al arrendamiento de bienes muebles y otros, of menos, de dudesa o imposible aplicacion, El autor examina cada articla, y manifesta si es de aplicacidnclirecta,analogica, dudosa 0 imposible alos bienes mucbles. Vid ‘También en Giotana LarueNte, Catratas cles... 2014, pp-591 y 992, Sin perjuicio de lar prevsiones expecificas il respecto en la Ley 16/1987 de 90 de julio, de Ordenacién de Tes Transportes Terestres, Vid sobre el arrendaniento de vehiculos, Macias, El arendamiento de audomiles, 2001. Ello sin perjuicio de que sea simulténeso preferentemente de aplicacida la normativa sobre proteccién, de consumidores 0 sobre condiciones generales de la contratacion. Igualmente hay que tener en cuen las especialidades que tendré esta relacén arrendaticia como conseciencia de la regulacin leyal sobre responsabilidad cil causada por la conduediin de vehiculosa motory el seguro de automdriles, ai como la normativa sobre pérdida 0 deterioro del yebfeuo si este se halla depositado en un parking. Vid. sobre su distineén con el contrato de fletamento STS 26.7.1990 (RJA 181), 1.4.1995 (Tot 210662) y Camara LaPuEne, Contato civil... 2014, 620. Vid. SAP Navarra 5.11,1998 (AG 2480), sobre un supuesto de apropiacicn indebida por el arrendlatario de ka cinta de video. Vid, sobre arrenvdamiento de bienes informiticos BExrTo, Tyfonndtica y Devcko, 1994, pp. 401 y ss. EL autor viene reclamar una regulacin espeeifica paael sector debido a ques bien “la ipologia contracwal informs v9 Pilar Alvarez Olalla D) 26. a. 28. que, en el ambito de la unifcacién del derecho de contratos europeo, los vientos que corren son favorables a una regulaci6n especifica de los bienes muebless®, Duracién del contrato La duracién del arriendo debe ser determinada 0 determinable, pues se trata de cvitar que existan bienes sometidos a vinculaciones perpetuas, por lo que la juris pnudencia del TS ha declarado que el arrendamiento a perpetuidad determina la nuulidad del contrato por ilicitud de la causa”. Cuando el arrendamiento tiene fecha determinada no hay problema, Si el contra: to no tiene plazo de duracién determinada se tiene en cuenta, para determinar la uraci6n, la forma en que se ha pactado la renta, Asi, el art. 1581 CC, sefiala que se entiende hecho el arriendo por dias, meses, o afios en funcién del periodo que se ha elegido para fjarla renta, (anual, menswal, diaria) con independencia de que, de hecho, se pague en ese periodo (wid. en aplicacidn de este precepto STS 26.9.9018)", Asi, sila renta se fija anualmente, ese sera el periodo de duracién, aunque el pago sea mensual. El precepto, a pesar de encontrarse ubicado en sede de regulacién del arrendamiento urbano, ha de considerarse de aplicacién a todo arrendamiento de cosa sometido a la normativa del CC", Sin embargo, como excepcién, tratandose de fincas riisticas sometidas a la normativa del Cédigo civil, se entiende hecho el arrien- do por todo el tiempo necesario para la recoleccién de los frutos que toda la finca arrendada diere en un afio, o pueda dar por una vez, aunque pasen dos 0 mas afios para obtenerlos (art. 1577 GC)®. Podria defenderse la aplicacién de estas mismas reglas, en lugar de optar por Ia nulidad del contrato, en caso de que se haya establecido un plazo indefinido, en- fc a wo no difere de a norma o comin regula por meso Derecho Gh. as especies que echo exten (n0,l en seni al cyte contac sn nc sonny eke pres accesoras que puedan pacts) reqieren sigue de una de as mateaciones aries que Aber elk zarse n un uti no my jan Vi iro Arend ies mete dl"Marco Coma de Reference drscho contac ssa ope SUS ITIL 1894 (191212709) STS 2610198 (Ts Conrail. 2014.59, Torre En efecto, como sila Lucas, Comenti., 199, p, 1165, el precept parte denen de que arent se Sen funcion del impo de drut owizacion decoy po ln que eaabete que aac dc aqua detrin dhrsin dt nan, perp ser de pn ann snes Cana aunt area. 208, p. 21, conster se preepto como de apiatén salle sie aos mucbles. - fe “ ae Come sefala Géxarz, Comntarin., 1998, p- 1156, beac especial de arendamientosriscos piso tan impotantedesplzamiento del picacin de ete precepo, debi an exten en ala de pase innimos de duran gaye extblecimieno depres oaoss. Aad Sin embargo, que a LAR/ 1980, alas tet reconducion, renov l sentido de exe precept, pues en caso de que la mia Oper el plo contract ser el estbleid en cart. 1977 Sn eno, natal LAR pare elimina a posibldad de que opere acta reconducidn pues pevé wn sera te pomoga de aos ela ee Balzac contrat oa prog anterior el amendador no hoya noted con un ato de alclacon #2 ‘olunad de ecupera afin ol rend a hay pesto as dspoion al nai tes pero dos Noe ‘emitimor para un ands mis deta al eorrespondientecpgafe sobre aretdamentos ste 7273), Vid tmbign en ese sentido C&otana Larvasrre, Contratos de cesién temporal de uso y disfrute 29. 2997 tendiendo aqui el témino “indefinido” como equivalente a indeterminado, y no como sindnimo de perpetuo®. Resultarfan asf de aplicacién los arts. 1581 y 1577 CG, tal y como sefialaron las STS 9.7.1979", 13.12.1990, 20.9.1996", 19.7.2001%, 10.3.2010®, Sin embargo, en los iiltimos aitos se ha abierto paso una nueva linea jurisprudencial iniciada por las SSTS 9.9.2009 y 14.7.2010*, en las que se considera que un contrato en el que se ha pactado un plazo de duracién de un aio con pré- rroga indefinida potestativa para el arrendatario “persona juridica, ¢s un contrato de duracién indefinida, caso en el cual procede preservar el caricter temporal del arrendamiento mediante la aplicacién anal6gica del plazo de 30 afios establecido para el usufructo constituido a favor de persona juridica, en el art, 515 CC, y evitan- do la aplicacién de los arts. 1577 y 1588 CC, que ticnen su campo de actuacién en caso de arrendamientos sin plaza. También podria defenderse la solucién adoptada doctrinal y jurisprudencialmente para otras relaciones indlefinidas de tracto sucesivo (cj. contrato de suministro) en las que se considera que el contrato desplegara sus efectos hasta que sea denunchdo por alguna de las partes, siempre que, ademas, pueda interpretarse que, en el momento de denuncia, ha transcurrido el perfodo contractual por el que las pares inicialmente quisieron constituir la relacién con- tractual™, Es la solucién elegida por la PCC en su art. 562-1.3. Una vez finalizado el plazo de duracién del contrato, ya sea el determinado contrac- tualmente o el determinado por aplicacién de los arts. 1577 y 1581 CC, caben dos posibilidades. Una de ellas, es que no se haya pactado nada al respecto de la posible continuidad o no de la relacién arrendaticia. En ese caso podra operar el mecanis- mo de la ticita reconduccién establecido en el art. 1566 CO", consideréndose nue- vo plazo de duracién contractual el establecido en los arts. 1577 y 1581 CC. Por el contrario, si las partes han previsto la posibilidad de que la relacidn continge tras el vencimiento del plazo contractual, normalmente habran establecido la posibilidad de prérroga, a voluntad de una de las partes, resultando Ja misma impuesta a la otra parte, o de tal manera que tan solo opere con el consentimiento de ambos, o ante la no manifestacién de una voluntad contraria por parte de cualquiera de los contra- tantes, Sise ha pactado la posibilidad de prérroga del contrato, sin determinar su du- racién, cabe entender que la prérroga ha de tener la misma duraci6n que la pactada inicialmente en el contrato, o bien, la duracién en funcién de lo establecido en los arts, 1577 y 1581 CG, soluci6n esta tiltima elegida por la STS 3.11.1973* en un caso Vid. Tosauina, B/G, 1990, p. 112, RJA 2036. JA. 10003, ‘Tl 216817. Tel 32370, Tel 1798257. ‘Tol 1602564 y 191899, Rsta ‘hima sentencia ha sido comentada por mi en Auvanez, COJC, mim. 85 pp, 627 y Aplicando esta solueidn a determinadas relaciones de caricter indefinido, dstints al arrendamiento, vid, fenire otras, SSTS 14.2.1997 (Tol 216500, 9.10.1997 (Tol 215148), 25.1.1996 (Tt 217436), 27.5.1998 (Tot 178372), 92.3.1988 (RJA 2224), 16.10.1995 (Tol 210972), 18.19.1088 (Tol 210615}. Puede verse al respecto el estudio de Espiav, Ar Ci, 1998, p. 13 ys, Para el estudio con mis detalle de esta intitucion nos remitimos al apartado relatvo a la extineién del com- trato por vencimiento, afin de evita reiteraciones. YA 4064, 2998 Pilar Alvarez Otalla 30. 31 E) 32, en que, habiéndose fijado un plazo inicial de duracién contractual de 26 afios, con posibitidad de prérroga a voluntad de cualquicra de las partes, esta se consideré de duracién anual, al haberse fijado una renta anual, por més que la renta se satisfacia de forma trimestral. Al respecto del modo en que se puede establecer la prérroga, la STS 2.10,1995%, ade mite expresamente la vaidez de la clsusula segiin la cual el contrato se prorrogarda voluntad del arrendatario, sin que ello sca contrario al principio de necesaria deter. minacién de Ia duraci6n del contrato de arrendamiento. Sin embargo, la mayoria de las sentencias posteriores consideraban que en ese caso serian de aplicaci6n los arts, 1577 y 1581 CC. Hoy hay que insistir de nuevo en la linea jurisprudencial iniciada por las SSTS 9.09.2009 y 14.07.2010", a la que acabamos de aludir, en virtud de la cual un contrato en el que se ha pactado un plazo de duracién de tn afio con pré- rroga indefinida potestativa para el arrendatario “persona juridica’, es un contrato de duracién indefinida, caso en el cual procede preservar el carécter temporal del arrendamiento mediante la aplicacién analdgica del plazo de 30 afios establecido para el usufructo constituico a favor de persona juridica, en el art. 515 CC. Lo cierto. es que, en caso de haberse estipulado una prorroga, resulta conveniente determinar claramente quién tiene atribuida la posibilidad de prorrogar, si uno, otro, o ambos; asi como el plazo o tiempo para notificar Ia decision y el plazo durante el cual se prorrogard cl contrato, a fin de evitar los frecuentes problemas interpretativos que presentan estas clausulas* Por tiltimo, el art. 1582 CC establece una norma especial para la duracién del arrien- do de los bienes muebles que han sido objeto del contrat, conjuntamente con el inmueble, en el ambito del arrendamiento urbano. Salvo pacto en contrario, se ens tendera que la duraci6n del arriendo de los muebles es la misma que la del arriendo del inmueble. Precio cierto | precio es un elemento esencial del contrato. Sin precio el contrato sera de como- dato 0 de precario™.No es necesario que sea en dinero o signo que Io represente, a diferencia del contrato de compraventa: Por ello puede pagarse la renta en especie. Lo importante es que sea determinado o determinable (referencia a los precios en. holsa 0 mercado, decisién de un tercero..., etc.), sin necesidad de egar a un nuevo. acuerdo, Caben, en esa medida, los arrendamientos ad meliorandunt? y ad aedifican- RUA 7522, STS 18.12.2000 (Tal 175703, 10:5.2010 (To 1298257), 92.11.2010 (Te 2009255), 62011 (To 2233660). Tt 1602564, 1910898 Vid. en este sentido, Lucas, Comentra., 1993, p 1128 Asi niegan la existencia de arrendamientoporausencia de precio las SSTS 25.1994 (To! 208625) y16:11.2000 (To 10973, Son admixbes as ciusulas de esabilizacién siempre que las mismas puetan fctuarigualmnente a ale o@ Iba (STS 2.111090, RJA 8456). En STS 88.4 2006 (Tol 948845) se admit a exntencia de una ews de estabilzacion implicit, una ver acreditado que areata iniialmente pacada ve vino inerementando anal mente alo largo dela vigencia del contrat Vid STS 20.12.1986 (RJA 7831), que establece su sometimiento al Giga Git, Contratos de cesién temporal de uso y disfrute 33, 34, F) 35, 2999

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