1-ÅRS EFTERSYN -

NYBYGGERI OG
RENOVERING
Denne vejledning beskriver, hvordan Byggeskadefonden gennemfører 1-års eftersyn, og
hvilke krav der stilles til bygningsejers medvirken og opfølgning.

Publiceret 27. oktober 2020

WEB VERSION AF GUIDEN

https://bsf.dk/om-fonden/vejledninger/vejledning-om-1-ars-eftersyn-nybyggeri-og-renovering/
1. INTRODUKTION 3
XXXX 4.4. Tips til eftersynsfirmaets indberetning 11
XXXX
2. FORBEREDELSE 4
XXXX 4.5. Generering og godkendelse af rapporten 12
XXXX
2.1. Ejeren og kommunen orienteres 4 5. KONKLUSIONSRAPPORT 13
XXXX
XXXX
2.2. Dokumentationsmateriale 5 5.1. Konklusionsrapportens indhold 13
XXXX
XXXX
2.3. Eftersynsfirmaet kontakter 5.2. Adgang til konklusionsrapporten 14
XXXX
XXXX
bygningsejeren 6 5.3. Forvaltnings Klassifikation danner grundlag XXXX
2.4. Planlægningsmøde 6 for systematik 14
XXXX
6. UDVIDET EFTERSYN 15
XXXX
2.5. Hvem deltager? 6
XXXX
3. UDFØRELSE 7 7. BYGNINGSEJERS OPFØLGNING 16
XXXX
XXXX
3.1. Hvilke bygninger, bygnings- og bestanddele XXXX 7.1. Opfølgning kan have betydning for dækning XXXX
efterses? 8 af skader 16

3.2. Eksempler ved ombygninger og 7.2. Registrering af opfølgning 16

XXXX
XXXX
renoveringer 9 7.3. Justering af driftsplan 16
XXXX
9 8. REKLAMATION, FORÆLDELSE OG XXXX
3.3. Bygningstyper XXXX
4. EFTERSYNSFIRMAETS INDBERETNING / PASSIVITET 17
XXXX
REGISTRERING 10 8.1. Reklamation 17
XXXX
4.1. Adgang til indberetningsportalen og sagens XXXX 8.2. Forældelse 18
XXXX
dokumenter 10 8.3. Passivitet 19
XXXX
4.2. Registrering af bygningsdele 10
XXXX 8.4. Suspensionsaftale 19
XXXX
4.3. Registrering af svigt m.v. 11
XXXX 9. UDBETALING AF GARANTI 20
XXXX
1. Introduktion
Denne vejledning beskriver, hvordan Byggeskadefonden gennemfører 1-års eftersyn, og hvilke krav der
stilles til bygningsejers medvirken og opfølgning.

Byggeskadefonden gennemfører 1-års eftersyn af alle støttede nybyggerier og renoveringer samt ustøttede
renoveringer, der frivilligt tilmeldes fonden. Formålet med eftersynet er at kontrollere, at bygningerne og de
enkelte bygningsdele er projekteret og udført i henhold til god byggeskik og gældende regler, og at der ikke
forekommer byggetekniske svigt og skader eller fejl og mangler i dokumentationen.

1-års eftersynet afsluttes med en konklusionsrapport, der både indeholder eftersynsfirmaets registreringer
og Byggeskadefondens konklusioner.

Bygningsejer får dermed en værdifuld viden om bygningens tilstand og om behovet for at sætte ind med
særlige forhold i driften, der kan begrænse udviklingen af skader og øge bygningens levetid.

Bygningsejer får samtidig et godt grundlag for at reklamere over for ansvarlige rådgivere, entreprenører,
garantistillere m.v.

3
2. Forberedelse
Eftersynet gennemføres af et arkitekt- eller ingeniørfirma med erfaringer fra projektering og drift af almene
boliger. Firmaet skal opfylde habilitetskravet i eftersynsbekendtgørelsens § 4, stk. 2. Derfor må den
bygningssagkyndige ikke have medvirket ved opførelsen, renoveringen eller driften af det byggeri eller de
bygningsdele, der skal efterses.

Byggeskadefonden indgår senest 3 måneder efter aflevering af boligerne en aftale med et eftersynsfirma om
at udføre 1-års eftersynet. Er datoen for afleveringen ikke indberettet rettidigt, kan det betyde, at
konklusionsrapporten heller ikke fremsendes rettidigt til bygningsejeren.

Det kan også betyde, at det ikke er muligt at gennemføre et krav mod ansvarlige for byggeskader eller at gøre
krav på garantien. Garantien nedskrives efter sin ordlyd til 2 % et år efter afleveringen.

Dette indebærer også, at fonden efter sin praksis tager forbehold for evt. dækning af byggeskader, hvor svigt
og evt. skader kunne have været opdaget ved 1-års eftersynet, og hvor der kunne være rejst krav mod de
ansvarlige.

Eftersynsfirmaet tager initiativ til at aftale tidspunkt for eftersynet med bygningsejeren. Af hensyn til
advisering af beboerne skal dette ske snarest efter indgåelse af aftale om eftersynet.

Bygningsejeren skal sørge for, at der er adgang til de boliger, tagrum, krybekældre m.v., som
eftersynsfirmaet har brug for at se.

Når bygningsejer indberetter byggeriets afleveringsdato på Byggeskadefondens portal, skal bygningsejeren

samtidig uploade alt dokumentationsmateriale fra byggeriet, se materialets indhold nedenfor.
Eftersynsfirmaet skal bruge dette for at kunne vurdere bygningsdelenes tilstand. Bygningsejer sørger for, at
eftersynsfirmaet får udleveret eventuel yderligere dokumentation.

2.1. Ejeren og kommunen orienteres

Byggeskadefonden orienterer bygningsejeren og kommunen som tilsynsmyndighed om, hvilket
eftersynsfirma der er indgået aftale med og om, hvornår firmaet kan påbegynde eftersynet (1. mulige
eftersynsdato). Desuden oplyser fonden, hvornår rapporten forventes at foreligge.

Kommunen opfordres samtidig til at kontakte eftersynsfirmaet snarest, hvis kommunen ønsker at være til
stede under eftersynet.

4
2.2. Dokumentationsmateriale
Senest ved planlægningsmødet skal eftersynsfirmaet fra bygningsejeren have alt projekt- og
dokumentationsmateriale og alle de oplysninger, som kan have betydning for eftersynet. Er det ikke muligt at
fremskaffe alt relevant materiale og oplysninger, må eftersynet gennemføres uden. I givet fald forringer det
eftersynets kvalitet.

Projekt- og dokumentationsmaterialet skal være let tilgængeligt og kan foreligge i papir, på et USB-stik eller
på en projektweb. Bygningsejeren leverer eller betaler for adgangen til materialet.

DOKUMENTATIONSMATERIALET SKAL INDEHOLDE FØLGENDE:

Dokumentation for aflevering, fx afleveringsprotokol
Risikoerklæring
Udbudsmateriale med beskrivelser, tegninger og evt. ændringer
As-built tegninger
Statiske beregninger
Førsynsrapport ved ombygning
Kvalitetssikringsmateriale, herunder projektgranskning, totaløkonomiberegninger, kontrol- og
tilsynsplaner
Aftaler for forsøgsbyggeri
Oplysninger om boligtyper, servicearealer, erhverv m.v. samt fordeling heraf.
Driftsplan for byggeriet

HERUDOVER KAN MATERIALET OMFATTE FØLGENDE:

Tilsynsrapporter og lignende
Mødereferater
Bygningsejerens mangellister
Byggetilladelse
Byggeprogram og lignende til fastsættelse af kvalitetsniveau
Eventuelle ejerforeningsvedtægter.

5
2.3. Eftersynsfirmaet kontakter
bygningsejeren
Eftersynsfirmaet aftaler tidspunktet for eftersynet med bygningsejeren, ligesom det aftales, hvilke boliger,
tagrum, krybekældre m.v. eftersynsfirmaet skal have adgang til.

Det skal ske snarest efter, at eftersynsaftalen er indgået med fonden, da beboerne efter almenlejeloven kan
kræve 6 ugers varsel.

I forbindelse med ombygninger og renoveringer skal det afklares nøje, hvad der er omfattet af
ombygningen/renoveringen.

2.4. Planlægningsmøde
Eftersynsfirmaet og bygningsejeren skal afholde et planlægningsmøde for at forberede 1-års eftersynet.
Mødet kan afholdes samme dag som det egentlige eftersyn, men det kan også holdes nogle dage før
eftersynet.

Eftersynsfirmaet skal indkalde til planlægningsmødet i god tid, men det må ikke afholdes før første
eftersynsdato, som er 4 måneder efter afleveringen.

2.5. Hvem deltager?

Bygningsejeren eller dennes repræsentant behøver kun at deltage i 1-års eftersynet i det omfang,
bygningsejeren eller eftersynsfirmaet synes, det er hensigtsmæssigt. Bygningsejeren skal dog altid være
repræsenteret ved eftersyn i boliger.

6
3. Udførelse
Eftersynet udføres ved stikprøver, og der kan derfor forekomme svigt m.v., som ikke bliver set og derfor ikke
registreret.

Eftersynet drejer sig som udgangspunkt ikke om byggeriets placering, udseende og indretning eller om
mindre væsentlige bygningsdele som indvendige døre, nedhængte lofter, løst inventar m.v. Det drejer sig
heller ikke om isolering, brandsikring og funktionelle forhold som f.eks. lydforhold.

Det normale 1-års eftersyn er primært et direkte, visuelt eftersyn af de bygnings- og bestanddele, der er
synlige og let tilgængelige.

Selv om en bygnings- eller bestanddel ikke er direkte synlig, skal den også efterses visuelt, hvis det kan ske
ved simple indgreb såsom at løfte isolering og tagsten eller åbne luger i skakte eller lemme til krybekældre.
Fonden afholder udgifterne til efterreparationer, der er nødvendige som følge af det gennemførte eftersyn.

Registreres der svigt ved det direkte eftersyn, gennemgås den fremlagte dokumentation for projekt- og
kvalitetssikring.

Derved kan det vurderes, om der er fejl i projektet, og hvad der er årsag til svigtet. Det normale 1-års eftersyn
er også et indirekte eftersyn af de bygnings- og bestanddele, som ikke er synlige og lettilgængelige. De
efterses via dokumentationen.

Eftersynsfirmaet vurderer i øvrigt, hvordan eftersynet udføres mest hensigtsmæssigt. Et væsentligt

udgangspunkt er dog, at indsatsen bør skærpes ved de bygningsdele, hvor sandsynligheden for svigt er
størst, og hvor omfanget af en eventuel skade kan blive stor.

Eftersynsfirmaet bestemmer selv, hvilket udstyr det vil benytte ved eftersynet. Udstyret skal gøre det muligt
at inspicere detaljer på stor afstand, fotografere samt måle fugtindhold og revnevidder m.v. Eftersynsfirmaet
skal selv medbringe stige, hvis der ikke på forhånd indgås aftale med bygningsejeren om at stille stige, lift
eller lignende til rådighed.

Eftersynsfirmaet beslutter antallet af stikprøver, så eftersynsrapporten viser et repræsentativt og dækkende

billede af omfanget af eventuelle svigt og skader. Fonden kan ikke på forhånd angive en fast procentdel.
Byggeskadefonden afholder udgift til lift m.v. efter forudgående aftale.

Eftersynet bør udføres efter et successivt princip, så antallet af stikprøver øges i takt med, at der konstateres
svigt. Skønnes det, at mulige svigt vil kunne medføre store skader, bør antallet af stikprøver også øges. I
mindre sager, hvor en bygnings- eller bestanddel kun forekommer i få tilfælde, vil det være naturligt at
efterse alle.

Forhold, som umiddelbart kan være til fare for personsikkerheden, skal straks meddeles til bygningsejeren
og til fonden. Fonden vil normalt give meddelelse til kommunen som bygningsmyndighed. Det kan være svigt
eller skader vedrørende el- eller gasinstallationer, manglende rækværk og lignende.

7
3.1. Hvilke bygninger, bygnings- og
bestanddele efterses?
Eftersynet vedrører byggetekniske forhold ved de bygningsdele, der betyder mest for bygningens levetid og
boligernes indeklima. På  Byggeskadefondens portal er de væsentligste bygningsdele fremhævet med
sort. Produkters navne skal registreres i tilknytning til bygningsdelenes opbygning.

NYBYGGERIER
Ved nybyggerier skal alle væsentlige bygnings- og bestanddele efterses.

OMBYGNINGER OG RENOVERINGER
Ved ombygninger og renoveringer efterses kun de bygningsdele, der omfattes af projektet, og som
fremgår detaljeret af dokumentationsmaterialet. I bilaget til eftersynsaftaler om renoveringer er
entreprisesummer fordelt overordnet på tage, ydervægge m.v.

Eftersynet drejer sig alene om byggetekniske forhold. Mangelfuld isolering er fx ofte et funktionelt forhold og
skal derfor kun rapporteres, hvis der er fejl, der kan medføre kuldebroer, skadelig kondens og skimmelsvamp
i boliger.

8
3.2. Eksempler ved ombygninger og
renoveringer
Hvis en ombygning eller renovering griber ind i bygningens konstruktive opbygning, eller hvis nye
bygningsdeles bæreevne er baseret på eksisterende konstruktioner, skal bygningens bærende og
stabiliserende konstruktioner også efterses.

Hvis eftersynsfirmaet ser helt åbenlyse konstruktive problemer, der ikke vedrører projektet, skal sådanne
problemer straks meddeles bygningsejeren og fonden, hvis de indebærer personrisiko.

Ved efterisolering af en ydervæg efterses både den nye skalmur/beklædning/isolering og den eksisterende
oprindelige væg.

Etableres der et nyt baderum på en etageadskillelse, skal hele etageadskillelsens opbygning efterses. Det
gælder også tilstødende vægge og loftkonstruktionen. Til gengæld berøres fundamenter og
tagkonstruktioner sjældent af sådanne ombygninger og skal derfor ikke efterses.

Ved vinduesudskiftninger skal tilstødende murværk, sålbænke og tilgang af udeluft (ventilationsforhold) til
boligerne også efterses.

Nogle renoveringsprojekter omfatter opførelse af beboerhus/fælleshus i en eksisterende boligafdeling. De

efterses som nybyggerier, og rådgiver skal selv oprette bygningsdele.

3.3. Bygningstyper
Servicearealer, erhvervsarealer, private boliger, institutioner m.v., der ikke indeholder almene boliger,
efterses ikke. Fælles bygningsdele i ejerforeninger i form af f.eks. klimaskærm, tag, fundament etc. efterses.

9
4. Eftersynsfirmaets indberetning /
registrering
4.1. Adgang til indberetningsportalen og
sagens dokumenter
Ved hjælp af Digital Signatur eller Nem ID får firmaet via websiden  http://portal.bsf.dk adgang til den
pulje af eftersyn, de er tildelt, og hvor registreringer og indberetning skal foretages.

4.2. Registrering af bygningsdele

På websiden er alle grupper og bygningsdele oplistet. Nogle er sorte og andre gråtonede. De sorte har
særligt fondens bevågenhed og skal derfor indberettes, hvis de forekommer i bebyggelsen eller i
renoveringen. Der kan også foretages indberetning af de gråtonede, men det skal kun ske, hvis det skønnes,
at det registrerede byggetekniske forhold har betydning for byggeriets eller for bygningsdelens levetid.

Mange af bygningsdelene er opdelt i bestanddele, der beskriver opbygningen af bygningsdelen.

Bestanddelene kan igen være sorte eller grå afhængig af, om de skal eller kan indberettes. F.eks. er alle
bestanddele under en tagdækning sorte, så både beklædning, lægter, afstandslister, undertag, ventileret
hulrum, gennemføring, vindskeder, sternbrædder og inddækninger skal indberettes, hvis de forekommer i
tagopbygningen. Under f.eks. altaner indberettes bjælker, plader og søjler, da de er sorte, mens værn, som er
grå, kun indberettes, hvis der er svigt og lignende.

10
4.3. Registrering af svigt m.v.
Byggetekniske svigt registreres i forhold til offentlige forskrifter og god byggeskik, der er gældende på
eftersynstidspunktet. Hvis eftersynsfirmaet umiddelbart kan konstatere, at der på udførelsestidspunktet
gjaldt andre bestemmelser, registreres det også.

I tilfælde af svigt m.v. skal bygningsdelens opbygning beskrives detaljeret, og der kan oprettes et eller flere
byggetekniske forhold. Hvert forhold gives en titel, som adskiller det fra de andre forhold, og som vil være
overskriften for forholdet i den endelige rapport.

Eksempler på titler: Tæring af brugsvandsrør, Manglende fald på vådrumsgulve, Opfugtning af skalmur.

Der kan registreres svigt og byggeskader samt fejl og mangler i dokumentationen eller alle tre dele under
samme forhold. Et eksempel på en bygningsdel med flere forhold kan være et undertag af banevare, hvor der
er svigt i form af blafrende undertag (forhold 1), og hvor der også er svigt i form af, at undertaget ikke er
korrekt afsluttet ved gavlene (forhold 2).

Ved byggeskade skal svigtet, der har ført til skaden registreres, hvad enten det hører til samme bygningsdel
eller til en anden.

Eftersynsfirmaet skal ikke beskrive følgevirkninger ved de registrerede svigt.

Forhold med personrisiko

Forhold, som umiddelbart kan være til fare for personsikkerheden, skal straks meddeles til bygningsejeren
og til fonden. Det kan ære svigt eller skader vedrørende el- eller gasinstallationer, manglende rækværk og
lignende.

Skader på bygningsdele, som ikke skyldes forhold i forbindelse med

projektet

Konstateres der en skade, der ikke skyldes forhold ved byggeriets opførelse, men forhold efter byggeriets
aflevering – f.eks. revnede tagsten på grund af færdsel på tagene – er der ikke tale om en byggeskade, og den
skal derfor ikke registreres. Skaden påtales på stedet over for bygningsejeren.

4.4. Tips til eftersynsfirmaets indberetning

Et klik på det røde ikon giver mulighed for registrering af, om bygningsdelen/bestanddelen er uden svigt eller
med svigt, skader eller fejl og mangler i dokumentationen. Registreringerne gemmes som kladde eller som
afsluttet. Status kan senere ændres ved at

klikke på ikonet. Andre bemærkninger om f.eks. brandtekniske eller lydmæssige forhold kan skrives under
fanebladet Supplerende bemærkninger.

11
 Tips til eftersynsfirmaets indberetning.

4.5. Generering og godkendelse af rapporten

Under fanebladet Afslut kan der genereres en rapport i pdf-format med alle de oplysninger og bilag, som er
registreret. Rapporten er foreløbig, og der kan foretages ændringer eller tilføjelser i indberetningerne og
dannes en ny rapport.

Den endelige afslutning af rapporten sker ved godkendelse med Digital Signatur eller Nem ID. Fonden får
herefter automatisk besked om, at indberetningen er afsluttet, men fondens sagsansvarlige kan genåbne den
for eftersynsfirmaet, hvis der senere skal foretages ændringer.

12
5. Konklusionsrapport
Eftersynsfirmaets registreringer sagsbehandles i fonden, og herefter dannes den endelige 1-års
eftersynsrapport – konklusionsrapporten.

5.1. Konklusionsrapportens indhold

I rapporten gennemgås alle bygningsdele, hvor eftersynsfirmaet har registret forhold (svigt, skade eller fejl
og mangler ved dokumentationsmaterialet).

BYGGETEKNISK SVIGT
Et byggeteknisk svigt defineres som materialer, konstruktioner eller bygningsdele, der ved
afleveringen af et byggeri/renovering savner egenskaber, som burde have været der i henhold til
offentlige forskrifter eller almindelig god byggeskik. Der er også tale om et byggeteknisk svigt, hvis
en ydelse helt mangler.

BYGGESKADE
En byggeskade defineres som brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i
bygningen, der ikke er uvæsentlig, og som skyldes forhold ved planlægning, projektering eller
gennemførelse af nybyggeriet, ombygningen eller renoveringen.

For hvert forhold vurderer og konkluderer fonden, om og hvornår der skal ske udbedring, eller om øget tilsyn
og vedligeholdelse kan forebygge, at forholdet udvikler sig til en byggeskade. Formålet med
Byggeskadefondens vurderinger og konklusioner er, at bygningsdelene får en byggeteknisk normal levetid.
Der kan også være link til BYG-ERFA erfaringsblade.

Uanset om fonden vurderer, at øget tilsyn og vedligeholdelse kan forebygge, at forholdet udvikler sig til en
byggeskade, har bygningsejeren krav på, at de ansvarlige også skal udbedre disse mindre væsentlige
forhold.

Byggeskadefonden har hjemmel til at pålægge bygningsejer øget drift, jf. skadedækningsbekendtgørelsens §
13. Det kan få betydning for skadedækningen, hvis bygningsejer ikke efterlever kravet om øget drift,
herunder henlæggelser.

I rapporten oplistes også alle de eftersete bygningsdele, hvor der ikke er registreret svigt m.v.

13
5.2. Adgang til konklusionsrapporten
Bygningsejeren, kommunen og eftersynsfirmaet orienteres om afslutningen af 1-års eftersynet i en mail, der
via et link giver adgang til konklusionsrapporten. Bygningsejeren kan til enhver tid få adgang til afsluttede
konklusionsrapporter og statusrapporter via  Byggeskadefondens portal.

5.3. Forvaltnings Klassifikation danner

grundlag for systematik
Bygningsdelene betegnes ved hjælp af systematikken i Forvaltnings Klassifikation, så informationer i
konklusionsrapporten let kan overføres til byggeriets driftsplan. I Forvaltnings Klassifikation oplistes i
alfabetisk orden alle de bygningsdele, der indgår i eftersynet.

Bygningsdelen er samlet i to overordnede grupper, alt efter om de forekommer i terrænet eller i bygningen.

BYGNINGSDELE OPDELT I GRUPPER

Terræn, konstruktion
Terræn, tekniske anlæg/installation
Terræn, inventar
Terræn, beplantning
Bygning, konstruktion
Bygning, tekniske anlæg/installation
Bygning, inventar.

Bygningsdele kan være opbygget af en række bestanddele, f.eks. er bygningsdelen vindue opbygget af
bestanddelene karm og ramme, fuge samt sålbænk.

14
6. Udvidet eftersyn
Byggeskadefonden vurderer, om der er behov for et udvidet eftersyn, og aftaler dette med eftersynsfirmaet.
Det kan ske, hvis der mangler dokumentation om væsentlige bygningsdeles tilstand.

Det udvidede eftersyn kan omfatte destruktive indgreb i tagkonstruktioner, ydervægge eller andre
bygningsdele. Det kan også bestå i kontrol af beregninger af bærende og stabiliserende konstruktioner eller
udførelse af laboratorieundersøgelser af materialer.

Hvis det udvidede eftersyn kræver særlig viden, kan Byggeskadefonden vælge at lade det udføre af et
specialfirma.

15
7. Bygningsejers opfølgning
Rapporten giver bygningsejer mulighed for at optimere den efterfølgende drift og vedligehold – og eventuelt
justere på henlæggelserne. Rapporten er desuden et godt grundlag for at reklamere og gøre ansvar
gældende overfor rådgivere, entreprenører, leverandører og garantistillere.

7.1. Opfølgning kan have betydning for

dækning af skader
Også af hensyn til en evt. senere dækning af byggeskader er det vigtigt, at bygningsejer følger
Byggeskadefondens anbefalinger om udbedring af byggetekniske forhold eller om øget vedligeholdelse.
Skader, der skyldes utilstrækkelig opfølgning på fondens eftersyn, dækkes ikke af fonden. Hvis fonden har
påpeget nødvendigheden af øget vedligehold, dækker fonden ikke skader, der skyldes manglende opfølgning
herpå. Mister bygningsejeren krav mod rådgivere og udførende pga. forældelse eller passivitet kan dette
ligeledes få betydning for skadedækningen.

Byggeriets parters ansvar forældes 3 år efter det tidspunkt, hvor bygningsejeren vidste eller burde vide, at
der er et krav mod den ansvarlige for svigt, fejl, mangler og skader, jf. nærmere nedenfor.

7.2. Registrering af opfølgning

1-års eftersynsrapporten indeholder et link til statusrapporten på  Byggeskadefondens portal. I
statusrapporten skal bygningsejeren løbende og senest 1½ år efter afleveringen registrere, om der er
reklameret over for de ansvarlige, om svigt og skader er udbedret, og om manglende dokumentation er
fremskaffet.

7.3. Justering af driftsplan

Hvis der er mindre væsentlige svigt, som bygningsejeren ikke kan få de ansvarlige til at udbedre, skal
driftsplanen justeres, f.eks. så bygningsdele med mindre væsentlige svigt tilses oftere. Bygningsejeren skal
holde øje med, at svigtet ikke udvikler sig, og sætte ind med forebyggende vedligeholdelse, inden der
udvikles skade.

Det kan være nødvendigt at øge henlæggelser til vedligehold.

16
8. Reklamation, forældelse og passivitet
8.1. Reklamation
Det er vigtigt, at bygningsejer reklamerer over for entreprenører, rådgivere, garantistillere etc. Dette skal ske
snarest muligt for at undgå passivitet.

FORSLAG TIL REKLAMATIONSBREVE

• Reklamation ved 1-års eftersyn
• Rykker for reaktion på reklamation ved 1-års eftersyn
• Reklamation til garantistiller med udgangspunkt i svigteftersyn

Brevene tilrettes den konkrete sag og overføres til bygningsejers brevpapir.

Det kan være svært entydigt at pege på, hvem der er ansvarlig for de registrerede svigt og skader, og det er
derfor nødvendigt at reagere over for alle muligt ansvarlige parter – også selvom det er uklart, om parterne
har begået fejl. Det kan for eksempel være tekniske rådgivere, entreprenører og garantistillere, leverandører
og evt. bygherrerådgiver eller delegeret bygherre. Det er særlig vigtigt at gøre ansvar gældende ved
væsentlige svigt, men bygningsejeren bør også gøre ansvar gældende for øvrige fejl og mangler.

Byggeskadefonden råder bygningsejer til at søge hjælp hos en advokat, hvis der er den mindste tvivl. Hvis
der er uklarheder om tekniske forhold, bør bygningsejeren ligeledes søge hjælp hos en uvildig teknisk
rådgiver. Fonden dækker normalt 95 % af bygningsejerens udgifter til juridisk og teknisk bistand til
udbedring af svigt og skader, der er så alvorlige, at de normalt vil være dækningsberettigede i tilfælde af
anmeldelse.

17
8.2. Forældelse
Forældelse sker efter to regelsæt, der gælder ved siden af hinanden.

Efter AB 18 sker forældelse 5 år efter afleveringen, og afbrydelse af forældelse sker ved at reklamere og
fastholde reklamation. Sker der ikke reklamation og opfølgning på kravet, kan man miste sit krav pga.
passivitet.

Efter forældelsesloven forældes krav 3 år efter, at man vidste eller burde vide, at man havde et krav. Det er
vigtigt at være opmærksom på, at forældelseslovens frist ikke afbrydes ved reklamation. Lovens frist
afbrydes i overordnede træk ved retlige skridt, f.eks. ved anmodning om voldgiftssag, hurtig afgørelse ved
Voldgiftsnævnet eller ved suspensionsaftale.

Syn og skøn afbryder fristen midlertidigt, så sagen tidligst forældes 1 år efter skønsforretningens afslutning.
Efter afslutning af en voldgiftssag med kendelse løber en ny 3-årig frist. Suspensionsaftaler indeholder ofte
en klausul om udløb eller opsigelse. Hæves en voldgiftssag uden forlig eller afgørelse, indtræder
forældelsen tidligst 1 år herefter.

Under visse omstændigheder kan forligsforhandlinger afbryde forældelsen, men det kræver bl.a., at der er
en reel udsigt til at opnå forlig, og for at undgå tvivl om dette bør der for en sikkerheds skyld altid
underskrives en suspensionsaftale i forbindelse med forligsforhandlinger.

Det er uafklaret i retspraksis, om AB 18’s løsningstrappe samt mægling og mediation afbryder forældelse, og
derfor bør der ligeledes underskrives en suspensionsaftale som et led i konfliktløsningen.

Er tvisten tæt på udløbet af den 3-årige forældelsesfrist, må bygningsejer sammen med sin advokat overveje,
om det er nødvendigt at indgive klageskrift og sætte sagen i bero, selvom der f.eks. pågår forhandlinger,
mægling eller mediation.

Forældelsesloven indebærer bl.a., at forhold, der blev opdaget ved 1-års eftersynet, forældes 4 år efter
afleveringen. Er man blevet opmærksom på forholdet på et tidligere tidspunkt, f.eks. i forbindelse med
afleveringen eller en beboerklage, løber 3-års fristen fra dette tidspunkt.

Bliver man først opmærksom på et forhold 3 år efter afleveringen, er det den 5-årige frist, der indtræder
først. Har man afbrudt denne ved reklamation, løber den 3-årige frist stadig ved siden af – denne frist skal
altså også afbrydes, hvis det trækker ud med udbedring/forhandlinger m.v.

Det er Voldgiftsnævnet, der i sidste ende afgør, om et krav er forældet.

18
8.3. Passivitet
Ud over reglerne i både lov om forældelse og AB 18 kan bygningsejeren miste sine krav mod de ansvarlige,
hvis bygningsejeren er passiv. Dermed kan bygningsejeren også miste sit krav på dækning i
Byggeskadefonden. Der er tale om passivitet, hvis bygningsejeren gennem nogen tid har været klar over, at
modparten kan være ansvarlig for fejl og mangler, uden at bygningsejeren har reklameret over for
modparten. Passivitet kan indtræde efter begge regelsæt.

8.4. Suspensionsaftale
På grund af reglerne om forældelse og passivitet bør bygningsejer indgå en suspensionsaftale med de
parter, der har planlagt, projekteret og/eller udført byggeriet. Det kan også være relevant i forhold til f.eks.
bygherrerådgiver eller leverandører af byggematerialer.

Garantierne forældes særskilt, og derfor er det vigtigt også at indgå suspensionsaftale med garantistiller.

Ved en suspensionsaftale sættes forældelsen på pause, mens der f.eks. forhandles om en løsning. Dermed
undgår rådgivere og udførende at blive mødt med måske unødvendige voldgiftssager eller syn og skøn.
Suspensionsaftalen omfatter ikke forhold, der allerede er forældet.

COVID19-SUSPENSIONSAFTALER
• 1-års eftersyn - suspension af frister med rådgiver
• 1-års eftersyn - suspension af frister med entreprenør/garantistiller
• 5-års eftersyn - suspension af frister med rådgiver
• 5-års eftersyn - suspension af frister med entreprenør/garantistiller

Aftalen tilrettes den konkrete sag og overføres til bygningsejers brevpapir.

19
9. Udbetaling af garanti
Særligt i forhold til entreprenører skal bygningsejeren være opmærksom på, at entreprenører efter reglerne i
AB 18 skal stille en garanti på 15 % af entreprisesummen, der nedskrives til 10 % af entreprisesummen ved
afleveringen.

Garantien bliver nedskrevet fra 10 % til 2 %, når der er gået 1 år fra byggeriets aflevering, hvis
bygningsejeren ikke inden 1-års fristens udløb har reklameret overfor entreprenøren og samtidig skriftligt
har meddelt garantistilleren, at der er rejst krav om udbedring overfor entreprenøren.

Bygningsejer skal således sende et reklamationsbrev til garantistiller, hvori bygningsejer meddeler, at der
over for entreprenøren er rejst krav om at udbedre de påviste svigt og skader, og at garantien ikke kan
nedskrives, før manglerne er afhjulpet af entreprenøren.

Hvis entreprenøren ikke udbedrer de påviste svigt og skader, vil bygningsejeren kunne kræve, at
garantistiller udbetaler garantien, så den dækker omkostningerne til udbedring.

Bygningsejeren skal følge op på ubesvarede eller afviste reklamationer. Ellers kan en efterfølgende sag tabes
med henvisninger til passivitet. Bygningsejer skal desuden være opmærksom på, at garantien kan forældes
særskilt efter forældelsesloven, se afsnit 6, Forældelse.

20