With Offices Sitting Empty, Landlords Are

‘Handing Back the Keys’

Peter Eavis
Updated Sun, December 3, 2023 at 1:35 AM GMT+2·2 min read

The deadline for spending the money in the health accounts is approaching, and people are
stretching the definition of eligible expenses. (Melanie Lambrick/The New York Times)

Office landlords, hit hard by the work-from-home revolution, are resorting to a desperate
measure in the real estate world: “handing back the keys.”

When this happens, the landlord stops paying the mortgage on the office building or declines to
refinance it. The bank or investors who made the loan then repossess the building.

Sign up for The Morning newsletter from the New York Times

Some of the biggest names in commercial real estate, like Brookfield and Blackstone, have
defaulted on mortgages and have started or completed the process of handing back the keys on
office towers. The tactic reveals both the depth of the problems in the office market and the
ability of big property companies to push much of the financial pain onto others — in this case,
banks and other lenders.

Since the pandemic began, office employees showed they could get their jobs done from home,
and many have been reluctant to come back. And companies realized they could save a lot of
money by renting less office space, making many office towers unprofitable for their owners and
turning many business districts into ghost towns. About 23% of office space in the United States
was vacant or available for sublet at the end of November, according to Avison Young, a real
estate services firm, compared with 16% before the pandemic.

Handing back the keys is a drastic move, but it makes sense because it can limit a landlord’s
losses on a building.

Take a property company that bought an office tower for $100 million just before the pandemic,
investing $25 million of its own money and borrowing $75 million. If the building is
hemorrhaging tenants and now has a value of $45 million, the landlord’s initial investment could
be worth zero — and the lower rent income may not be enough to cover the building’s costs.

Rather than continue to pay interest and other expenses, the landlord can decide to default on the
loan, which means the lenders get the beleaguered building. And in theory, the lenders could end
up with a $30 million loss — the difference between the amount they lent ($75 million) and the
resale value of the building ($45 million).

Today’s handing back the keys is reminiscent of the term “jingle mail,” which became notorious
after the financial crisis of 2008 when homeowners abandoned their homes — and supposedly
sent their keys back to their banks — because their homes were worth far less than what they
owed on the mortgage.

But there is a difference: Big property companies can keep doing business after they default and
are even considered savvy for jettisoning distressed buildings. But homeowners who stopped
paying their mortgages suffered a huge hit to their credit ratings and had to find somewhere else
to live.

c.2023 The New York Times Company

Cu birourile goale, proprietarii „întorc cheile”

Peter Eavis
Actualizat duminică, 3 decembrie 2023, la 1:35 GMT+2•2 minute de citire

Termenul limită pentru cheltuirea banilor în conturile de sănătate se apropie,

iar oamenii întind definiția cheltuielilor eligibile. (Melanie Lambrick/The
New York Times)
Proprietarii de birouri, puternic loviți de revoluția muncii de la domiciliu,
recurg la o măsură disperată în lumea imobiliară: „predarea cheilor”.
Când se întâmplă acest lucru, proprietarul încetează să plătească ipoteca
asupra clădirii de birouri sau refuză să o refinanțeze. Banca sau investitorii
care au făcut împrumutul recuperează apoi clădirea.
Unele dintre cele mai mari nume din domeniul imobiliar comercial, cum ar fi
Brookfield și Blackstone, nu au acceptat creditele ipotecare și au început sau
finalizat procesul de predare a cheilor de la turnurile de birouri. Tactica
dezvăluie atât profunzimea problemelor de pe piața de birouri, cât și
capacitatea marilor companii imobiliare de a împinge o mare parte din durerea
financiară asupra altora - în acest caz, bănci și alți creditori.
De când a început pandemia, angajații birourilor au arătat că își pot face
treaba de acasă, iar mulți au fost reticenți să se întoarcă. Și companiile și-
au dat seama că ar putea economisi mulți bani închiriind mai puțin spațiu de
birouri, făcând multe turnuri de birouri neprofitabile pentru proprietarii lor
și transformând multe cartiere de afaceri în orașe fantomă. Aproximativ 23%
din spațiile de birouri din Statele Unite erau libere sau disponibile pentru
subînchiriere la sfârșitul lunii noiembrie, potrivit Avison Young, o firmă de
servicii imobiliare, comparativ cu 16% înainte de pandemie.
Predarea cheilor este o mișcare drastică, dar are sens, deoarece poate limita
pierderile unui proprietar asupra unei clădiri.
Luați o companie imobiliară care a cumpărat un turn de birouri cu 100 de
milioane de dolari chiar înainte de pandemie, investind 25 de milioane de
dolari din proprii bani și împrumutând 75 de milioane de dolari. Dacă clădirea
are chiriași hemoragii și acum are o valoare de 45 de milioane de dolari,
investiția inițială a proprietarului ar putea fi în valoare de zero - iar
venitul mai mic din chirie poate să nu fie suficient pentru a acoperi
costurile clădirii.
În loc să continue să plătească dobânzi și alte cheltuieli, proprietarul poate
decide să nu plătească împrumutul, ceea ce înseamnă că creditorii primesc
clădirea asediată. Și, teoretic, creditorii ar putea avea o pierdere de 30 de
milioane de dolari — diferența dintre suma pe care au împrumutat-o (75 de
milioane de dolari) și valoarea de revânzare a clădirii (45 de milioane de
dolari).
Predarea de astăzi a cheilor amintește de termenul „jingle mail”, care a
devenit notoriu după criza financiară din 2008, când proprietarii și-au
abandonat casele - și se presupune că și-au trimis cheile înapoi la bănci -
pentru că casele lor valorau mult mai puțin decât valoarea lor. datorate la
ipoteca.
Dar există o diferență: marile companii imobiliare pot continua să facă
afaceri după ce au implicit și chiar sunt considerate pricepute pentru a
arunca clădirile aflate în dificultate. Însă proprietarii de case care au
încetat să-și plătească creditele ipotecare au suferit un impact uriaș asupra
ratingurilor lor de credit și au fost nevoiți să găsească alt loc unde să
locuiască.