Financial Modeling 17 June 2023

FINANCIAL MODELLING
Akhmad Nurcahyadi, MM, MCom, CSA

AKHMAD NURCAHYADI, MM, MCOM, CSA
Education and Professional Certification
• 2007 - The University of Adelaide, Adelaide-Australia - Master of Commerce (MCom)
• 2003 - University of Trisakti, Jakarta-Indonesia - Master of Management in Finance (MM Finance)
• 1999 - University of Trisakti, Jakarta-Indonesia - Bachelor of Economics (SE)
• 2020 - Certified Wakil Perantara Pedagang Efek - WPPE (status active)
• 2013 - Certified Securities Analyst - CSA (status active)
Professional Experiences Guest Speaker / Lecturer (2013-present)
▪ 2021 - Feb 2022 • University of Trisakti - Capital Market Major (S1)
Senior Research Analyst - PT. UOB Kay Hian Sekuritas • Trisakti School of Management - Bachelor (S1)
▪ 2020 - 2020 • Institute of Perbanas - Master of Accounting (S2)
Senior Research Analyst - PT. Henan Putihrai Sekuritas • Kesatuan Economic Institute - Bachelor (S1)
▪ 2019- 2019 • School of Business and Management – ITB
Investor Relations - PT. Jasa Armada Indonesia, Tbk • Petra Christian University
▪ 2015-2019 • Certified Securities Analyst (CSA) - CSA Institute
Senior Research Analyst - PT. Samuel Sekuritas Indonesia • Lembaga Sertifikasi Profesi Pasar Modal (LSPPM)
▪ 2014-2014 • Perkumpulan Profesi Pasar Modal Indonesia (Propami)
Senior Research Analyst - PT. Daewoo Securities Indonesia • Certified Investment Banking (CIB) - TAP Kapital
▪ 2013-2013 Indonesia
Senior Research Analyst - PT. AmCapital Indonesia • Chartered Astronacci Trader (CAT) Institute
▪ 2008-2012 • Other Universities
Head of Equity Research Section (Head of Equity Research) - PT. BNI Securities • Various small to large private class (private and non-
▪ 2006-2007 private) both inhouse as well as public training (incl
Career Break - Take a Master degree in Australia Graduated in 2007 online training).
▪ 2005-2005 • Various training institution both online and non-online.
Industrial Relationship and Business Dev Manager - PT. Bahana Artha Ventura
▪ 2004-2004
Research Manager - PT. Bahana Securities
▪ 15 years experiences in Equity Research Analyst (various industries and company under coverage) and years of experience lead research
team. Years of other experiences gained in the field of Investor Relations, Bank, Insurance, Consultant, VC.
▪ Skilled in financial modelling, various valuation methodology, fundamental analysis, financial statement analysis and others. Specialized in
capital market, economic, various industries and companies in depth research, analysis and recommendation.
▪ Years of experience as a speaker in several training, seminar, sharing knowledge event and university classes in Jakarta and many other cities
on various topic (audience: internal sales team, retail and institutional investors, stock community, student and others audience).
▪ Network within listed companies (both private and SoEs), investor (institutional, retail, hnwi), industries practitioners, universities, stock
community and others.
Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 2
MODELING KEUANGAN
• Understanding the basic principles of forecasting and

valuation.
• It is an art and not a sophisticated theory or knowledge.
• The latest process on valuing company or projects and
thus should overall related with making an in-depth
research.
• Highly important for P&L, B/S and valuation assumption.
• Knowing the business, overall stance on the sector,
expectation on future growth are just several important
task before making any judgement.
• Key for assumption :
1. as it is
2. it is not a number falling from the sky
3. bearing in mind not too optimistic and not to
pessimistic.
MODELING KEUANGAN
Sebuah propes membangun (construct) model keuangan

dengan menggunakan data historis dan analisa fundamental,
sehingga merepresentasikan sekaligus memberikan gambaran
terhadap ekspektasi kondisi (kinerja) keuangan sebuah
perusahaan di masa yang akan datang (sumber: Akhmad
Nurcahyadi)

MODELING KEUANGAN
Merupakan salah satu cara untuk memproyeksikan dan

menghitung nilai perusahaan dengan menggunakan alat Ms
Excel, berdasarkan ragam data historis hingga terkini (data
ekonomi, industru dan perusahaan: neraca, laba rugi, arus kas
dan data lain)
Proses membangun modeling keuangan dilakukan dengan

memproyeksikan akun-akun dalam laporan kinerja
perusahaan historis kuartalan dan tahunan (3M, 6M, 9M dan
12M) audit / non-audit, yang terdiri atas : (1) laporan laba-rugi
(profit & loss statement) (2) laporan neraca (balance sheet)
dan (3) laporan arus kas (casf flow statement).

DASAR DAN JANGKA WAKTU PEMBUATAN
▪ Didasarkan pada laporan keuangan

terakhir (audited atau proforma)
▪ Dapat dibuat untuk tahunan atau
kuartalan
▪ Asumsi disesuaikan dengan data historis
yang sudah ada
▪ Minimun data 3 tahun buku terakhir

3 DASAR PEMAHAMAN ILMU
ACCOUNTING

APA YANG DAPAT DILAKUKAN
Apa saja yang bisa dilakukan modeling keuangan:

1) Memproyekasikan laba rugi dan neraca
2) Menyusun arus kas dari hasil pemodelan keuangan
3) Melihat tingkat profitabilitas di masa depan
4) Menghitung nilai perusahaan
5) Menghitung pre and post acquisition value
6) Menilai kelayakan proyek dan atau asset perusahaan
7) Menilai tingkat kesehatan perusahaan
8) Melakukan review atas target dan kinerja dengan hasilnya
9) Valuasi atau menilai harga wajar saham.
10) IPO dan Bond Issuance.
11) Merger and Acquisition.
12) Membuat rencana bisnis, ekspansi, skenario pertumbuhan,
diversifikasi bisnis dan potensi pasar.
BEBERAPA KEGUNAAN
1) Penerbitan obligasi/pemberian pinjaman

2) Penerbitan saham
3) Valuasi saham pasar sekunder
4)M&A
5) Appraisal

MEMAHAMI KONSEP VALUASI
▪ Pemahanaman terhadap konteks valuasi dan

metode yang digunakan menjadi sangat penting
sebelum melakukan proyeksi dan membuat
modeling keuangan
▪ Metode valuasi yang digunakan juga akan menjadi
kunci penting saat membuat asumsi atas beberepa
driver proyeksi neraca, laba rugi, maupun arus kas
▪ Kombinasi penggunaan Fundamental Analysis dan
Analisa Laporan keuangan serta pemahaman yang
mendalam atas sebuah industri dan perusahaan
yang akan dinilai menjadi indikator utama terhadap
modeling keuangan yang dilakukan.
MEMAHAMI KONSEP VALUASI
Estimasi nilai
sebuah Komparasi
Metodologi perusahaan, padaindustri
valuasi aksi korporasi yang sama
Pemilihan Nilai Estimasi terhadap

metodologi Investasi driver yang akan
modeling dan atau mempengaruhi
keuangan Perusahaan future return

PENDEKATAN FUNDAMENTAL ANALYSIS
Income Statement
Quantitative
Balance Sheet
Analysis
Fundamental
Cash Flow
Analysis
Innovation, Brand Equity,

Qualitative Analysis Business Model,
Transformation
Analisa secara komprehensif (global, regional dan domestik) perekonomian, industri

(analisa, kebijakan, key supporting factors) dan perusahaan (inovasi, positioning, model
bisnis, kinerja keuangan) pada kondisi historis, saat ini dan proyeksi kinerja di masa yang
akan datang (Akhmad Nurcahyadi).
PENGGUNA MODELING KEUANGAN
Sell Side Buy Side
• Research

JENIS MODELING KEUANGAN
Discounted Cash
Flow (DCF) Terdapat beberapa jensi
model keuangan
Sum Of The PARTS
lainnya.
Modeling
Keuangan Tujuan dan valuasi yang
Dividend Discount digunakan akan
Model membedakan jenis
modeling keuangan
NAV Model
yang akan dibuat.

JENIS MODELING KEUANGAN

RULE OF THUMB - DO YOUR OWN MAGIC
1) Build from scratch : Model yang kita buat sendiri akan jauh
lebih mudah dipahami dibandingkan dengan menggunakan /
melanjutkan model orang lain.
2) Clean and longer historical : Buat model sebersih mungkin
sehingga mudah untuk melihat, menganalisa dan merevisi
sheet excel bila diperlukan. Gunakan historical minmal 5tahun
kebelakang.
3) Never plug in any numbers : Hindari plug in apapun / dilarang
keras, karena akan mengurangi kekuatan model tersebut,
salah satunya akan melemahkan interlink antar sheet dalam
excel.
4) It is not a crystal ball : Modeling keuangan bukanlah hal yang
magic, analisa mendalam dan sedetail-detailnya harus
dilakukan untuk meminimalisir kesalahan / kemencengan
angka proyeksi.
MODELING KEUANGAN - STRUCTURED
Struktur modeling keuangan : Modeling keuangan merupakan

integrasi model laporan keuangan melalui pembuatan proyeksi
dari masing masing laporan (1) laba rugi (2) neraca (3) arus kas
yang saling berhubungan satu dengan yang lainnya.

THE PROCESS
Secara umum langkah-langkah pembuatan modeling

keuangan sebagai berikut :
▪ Langkah 1 : Mengumpulkan data kinerja keuangan
dan industri historis dan menganalisanya
▪ Langkah 2 : Menghitung rasio historis untuk
memberikan gambaran sekaligus guidance dalam
menentukan asumsi-asumsi (seperti : sales growth,
beban / biaya-biaya, inventori, dan sebagainya) yang
akan digunakan membuat proyeksi.
▪ Langkah 3 : Tatap muka dengan pihak emiten untuk
berdiskusi seputar (beberapa diantaranya) : produksi
tahun ini, target pertumbuhan, rencana diversifikasi,
asumsi harga raw material, dsb.
THE PROCESS
▪ Langkah 4 : Mengembangkan dan membangun

model menggunakan value driver dan asumsi yang
telah ditentukan termasuk menggunakan analisa
fundamental untuk memutuskan besaran nilai value
driver yang akan digunakan.
▪ Langkah 5 : Melakukan review kembali angka-angka
proyeksi pada laba rugi, neraca, arus kas dan
menyesuaikannya bilmana diperlukan.
▪ Langkah 6 : Menghitung valuasi dengan motede yang
telah ditetapkan sebelumnya ditambah dengan
melakukan analisa sensitivitas terhadap peers /
industri sejenis.
▪ Langkah 7 : Keputusan investasi / nilai IPO / nilai atau
harga akuisisi / rekomendasi BUY-HOLD-SELL
THE PROCESS - SKEMA

THE ISSUE AND THINGS TO DO
1) Setiap laporan keuangan sebaiknya dipisah dalam sheet

tersendiri: (a) laporan laba rugi (b) laporan neraca (c)
laporan arus kas
2) Sheet asumsi key value driver dapat digabungkan.
Setidaknya dibuat dalam tiga sheet utama : (a) revenue &
expenses (b) assumption (c) financial ratio
3) Untuk memperkuat model, sheet pendapatan yang berisi
tentang key value driver sebaiknya dipisahkan. Demikian
pula untuk proyek restructuring sebuah perusahaan yang
memiliki banyak hutang sebaiknya membuat sheet loan
schedule and assumption yang terpisah.
4) Jangan pernah menyatukan sheet table key ratio
performance dengan sheet lainnya.
5) Valuasi (perhitungan akhir) harus dan wajib dibuat dalam
sheet terpisah.
DIFFERENT INDUSTRY, DIFFERENT DETAILS
1. Manufaktur Sektor Cigarette - PT Gudang Garam (GGRM) dan HM Sampoerna (HMSP)

a) Lakukan proyeksi untuk setiap segmen bisnis
b) Link dengan volume dan average selling price (ASP) assumption
c) Kapasitas produksi dapat dimasukan namun biasanya akan mengikuti ekspansi yang
dilakukan.
d) Contoh analisa:
▪ perusahaan telah berjalan pada tingkat full capacity…sehingga perlu penambahan
kapasitas…dan akan mempengaruhi proyeksi capex.
▪ Industri sedang memasuki cycle declining selain itu tekanan pada kenaikan beban
cukai terus berlanjut setiap tahunnya…pertumbuhan akan cenderung slowing
down…tekanan pada volume penjualan terus berlanjut…proyeksi volume penjualan
dengan value driver asumsi ASP akan menjadi sangat krusial dilakukan…kedepannya
apakah pendapatan akan didorong oleh pertumbuhan volume penjualan atau tertekan
dan cenderung stagnan, namun masih bertumbuh karena kontinuitas kenaikan ASP.

DIFFERENT INDUSTRY, DIFFERENT DETAILS
2. Property Sektor - PT Surya Semesta Internusa (SSIA)

a) Breakdown historis dan proyeksikan setiap unit bisnisnya: (i) konstruksi - NRCA (ii) hotel
(iii) industrial estate land (iv) rental, parking and maintenance services pada sheet laba
rugi
b) Link dengan sheet lainnya yang berisi asumsi masing-masing segmen bisnis.
c) Untuk segmen yang telah IPO dapat menggunakan sheet yang terpisah
d) Perlakuan proyeksi akan berbeda antara segmen recurring income dan segmen non
recurring
e) Contoh analisa:
▪ unit bisnis perhotelan mencatat pertumbuhan yang tinggi secara historis…asumsi
kontinuitas room demand akan mendorong occupancy rate naik…ekspansi
penambahan Batiqa Hotel? Penambahan kamar atau refurbished Melia Bali Villa dan
Banyan Tree Ungasan Resort?...akan mempengaruhi proyeksi capex dan asumsi RevPar
(asumsi key driver apakah kenaikan rate per room per nite atau occupancy rate?

Menyusun Proyeksi Laba Rugi,
Neraca dan Arus Kas
APA YANG PERLU DIPROYEKSIKAN

PENDAPATAN
▪ Pendapatan adalah penentu utama dalam membuat

proyeksi. Akan menentukan akun lain.
▪ Kenapa? Karena akun lain ditentukan sebagai
persentase dari pendapatan
▪ Pendapatan mempengaruhi Neraca dan arus kas.
Pendapatan tinggi membutuhkan modal kerja tinggi
dan hutang cenderung lebih tinggi
▪ Arus kas operasi akan meningkat.

PENDAPATAN
▪ Analisa data historis, utamanya trend pertumbuhan

usaha / penjualan akan sangat menentukan asumsi
yang dibuat.
▪ Hasil pertemuan tim keuangan atau analis dengan BOD
yang diselaraskan dengan rencana bisnis (target dan
ekspektasi pertumbuhan) dapat menjadi salah satu
acuan.
▪ Bagaimana bussiness cycle yang sedang dialami?
Regardless the plan and the potential growth

ahead…please do not be to optimistic !

ASUMSI PERTUMBUHAN KONSTAN
Jan Feb Mar Apr May June

Growth 1% 1% 1% 1% 1%
Revenue 1000 1010 1020, 1030, 1040, 1051,
1 3 6 0

ASUMSI PERTUMBUHAN CYCLICAL
Jan Feb Mar Apr

May June
Growth 1% 1% 5% 10% -5%
Revenue 1000 1010 1020,1 1071,1 1178,2 1119,3
▪ Beberapa bisnis
dipengaruhi musim: e
industri busana akan ramai
menjelang hari Raya Idul 0
Fitri dan akhir tahun.
▪ Pelajari dan lakukan analis
kinerja historis secara
mendalam

ASUMSI HARGA POKOK PENJUALAN
▪ Proporsi terhadap penjualan

▪ Penjual barang mewah punya HPP terhadap penjualan
yang rendah
▪ Bisnis ritel punya HPP terhadap penjualan yang tinggi
▪ Harus disesuaikan dengan industri
▪ Bila HPP terhadap penjualan terlalu tinggi,
perusahaan menghadapi persaingan ketat
▪ Bila HPP terhadap penjualan rendah, perusahaan
memiliki konsep bisnis yang monopolistik

3 UKURAN PERPUTARAN MODAL KERJA
▪ Receivable turnover
▪ Inventory turnover
▪ Payable turnover
▪ 3 rasio ini menentukan efisiensi perusahaan
dan digunakan untuk menghubungkan
laporan rugi laba (pendapatan dan HPP)
terhadap akun di neraca (piutang,
persediaan, hutang dagang)

CASE STUDY
PT XYZ memiliki data sebagai berikut:

2010 2011
Penjualan 699.222
HPP 587.649
Piutang 221.510 271.927

Persediaan 284.323 273.666
Hutang Dagang 110.196 113.830

PERPUTARAN PIUTANG PT XYZ - 31 DEC
Formula
699,222
= 2.834x
(221,510+271,927)/2
Rata-rata Umur = 365 = 128.79 Hari

Piutang 2.83
Secara umum, perputaran lebih cepat menunjukkan perusahaan

mempunyai mekanisme penagihan yang baik

PERPUTARAN PERSEDIAAN PT XYZ - 31 DEC
Formula
587,649
= 2.11
(284,323+273,666)/ 2
Berarti perputaran persediaan adalah 2.11x setahun
Rata-rata Umur Persediaan = 365 = 173.28 Hari

2.11
Secara umum, perputaran lebih cepat menunjukkan perusahaan

menekankan pada efisiensi pada operasinya

PERPUTARAN HTG DAGANG PT XYZ - 31 DEC
Formula
Rata-rata umur hutang dagang = 365 = 69.57 Hari
COGS 5.24 587,649
= 5.24x
Hutang Dagang Average AP
(110,196+113,830)/2
Rata-rata Umur Persediaan = 365 = 69.57 Hari

5.24
Secara keseluruhan, hutang dagang yang lama menunjukkan ketergantungan

terhadap kredit dari suplier

HARGA KOMODITAS DAN INSTRUMEN PASAR
▪ Beberapa bisnis dipengaruhi pergerakan harga komoditas

▪ Perusahaan berbeda dipengaruhi komoditas berbeda
▪ Bagi perusahaan properti, semen dan bahan baku
adalah faktor penentu laba rugi.
▪ Perkebunan sawit mengalami penurunan keuntungan
bila harga CPO turun.
▪ Tapi jaringan restoran dapat meningkatkan profitabilitas
bila harga minyak goreng turun.
▪ Perlu menentukan besaran pengaruh harga
komoditas terhadap pendapatan atau biaya
perusahaan.

ASUMSI CAPITAL EXPENDITURE
▪ Capex biasanya merupakan pengeluaran

terbesar di banyak perusahaan
▪ Dapat timbul sebagai kas keluar tunggal
(pembelian mesin pabrik), bertahap
(pembangunan jalan tol) atau reguler (kontraktor
tambang atau perusahaan taksi).
▪ Seringkali capex jangka panjang diasumsikan akan
meningkatkan pendapatan masa depan pada rasio
tertentu. Misalnya $1 capex meningkatkan
pendapatan masa depan $1 per tahun

ASUMSI SUKU BUNGA
▪ Suku bunga adalah faktor krusial, bila

suku bunga terlalu rendah, debitur
tidak dapat membayar biaya bunga.
▪ Suku bunga dipengaruhi struktur
dari investasi yang dilakukan

ASUMSI SUKU BUNGA
▪ Suku bunga adalah faktor krusial, bila

suku bunga terlalu rendah, debitur
tidak dapat membayar biaya bunga.
▪ Suku bunga dipengaruhi struktur
dari investasi yang dilakukan

CASH FLOW STATEMENT
▪ Cash flow statement memberikan informasi tentang

arus kas berkaitan operasi utama perusahaan dan
juga berkaitan dengan aktivitas investasi dan
pendanaan sepanjang periode.
▪ Cash flow statement menghubungkan antara laporan
rugi laba (menunjukkan kinerja/performance) dan
neraca (posisi keuangan)
▪ Kemampuan untuk menghasilkan arus kas yang cukup
adalah dimensi kinerja.
▪ Informasi tentang arus kas menjadi petunjuk
mengenai likuiditas jangka pendek dan kemampuan
melunasi kewajiban di jangka panjang.
▪ Informasi mengenai arus kas amat penting bagi
pengambilan keputusan investasi.

FORMAT UMUM CASH FLOW
Format umum COMPANY NAME

Statement of Cash Flows
CFS Ada 3 Period Covered
aktivitas Cash flows from operating
yang didiskusikan activities (List of individual XX
operasi, investasi items) XXX
dan pendanaan Net cash provided (used) by operating
activities Cash flows from investing activities
di tambah (List of individual inflows and outflows)
XX
XXX
informasi Net cash provided (used) by investing
tambahan atas activities Cash flows from financing activities XX
(List of individual inflows and outflows)
aktivitas investasi Net cash provided (used) by financing
XXX
dan pendanaan activities Net increase (decrease) in cash

XXX
XXX
non kas. Cash at beginning of period XXX
Cash at end of period
Noncash investing and financing activities (List of
individual noncash transactions) XXX

METODE INDIRECT CASH FLOW
Perubahan aset lancar dan

kewajiban lancar
Laba Bersih Arus Kas Operasi
+ Kerugian dan - + biaya non kas

Keuntungan
seperti depresiasi
dan amortisasi
98.7% dari perusahan yang ada menggunakan metode indirect.

FORECASTING / PROJECTION AND VALUATION
Menyusun Proyeksi Keuangan: Laba

Rugi, Neraca dan Cash Flow Statement
MS EXCEL

Penentuan Arus Kas Bebas
dan Nilai Perusahaan
KONSEP BESAR VALUASI
Historis Proyeksi
T= CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CF6 + Terminal

0 Value/Salvage
Value
PV = Nilai
Perusahaan
Present Values
Arus kas di masa depan adalah dasar dari penentuan nilai

perusahaan saat ini
FREE CASH FLOW
Aliran kas bebas adalah aliran kas yang secara aktual

tersedia untuk didistribusikan kepada para investor
setelah perusahaan berinvestasi di aset tetap dan modal
kerja untuk menjaga kelangsungan perasi perusahaan.
Ada 2 jenis arus kas bebas, yaitu:
1. Free Cash Flow to Firm (FCFF): digunakan untuk menilai
perusahaan dari kacamata debtholder
2. Free Cash Flow to Equity (FCFE): digunakan untuk
menilai perusahaan dari kacamata pemegang saham

FREE CASH FLOW TO THE FIRM - FCFF
Free cash flow to the firm (FCFF) adalah kas yang tersedia bagi
seluruh investor perusahaan termasuk kreditor, pemegang
saham, pemegang surat berharga mezzanine.
Biasa digunakan kreditur untuk menganalisa kemampuan bayar
debitur
FCFF = laba bersih + biaya non kas + biaya bunga (1-rate pajak)
– Capex -/+ penambahan/pengurangan Modal kerja bersih
Laba Bersih Setelah Pajak

+ Interest expenses (net of tax deduction)
+ Non cash charges (Depresiasi, amortisasi)
- Capital Expenditure
-/+ Net Working Capital

BIAYA CAPITAL PADA FCFF
▪ Biaya Capital untuk mempresent value FCFF

adalah gabungan tertimbang dari biaya
hutang dan biaya ekuitas
▪ Hutang yang diperhitungkan dalam struktur
modal pada umumnya adalah hutang
jangka panjang atau hutang investasi.
▪ Biaya hutang pada umumnya adalah sama
dengan tingkat bunga hutang yang harus
dibayar oleh perusahaan sebelum pajak.

WEIGHTED AVERAGE COST OF CAPITAL
Formula:
WACC = (Ke x We) + (Kd x Wd)
Ke = Biaya Ekuitas
Kd = Biaya Hutang
We = % ekuitas dalam struktur modal
Wd = % hutang dalam struktur modal

CONTOH PERHITUNGAN WACC
WACC
Cost of Capital %
Cost of Equity 43,37%

Risk Free 13,00%
Beta 4,05
Risk Premi u m 7,50%
Cost of Debt 11,20%

Interest 16%
Tax 30%
Capital Structure
Equity 30.639.292.615 19%
Debt 134.788.033.086 81%
WACC 17,16%
BETA
Listed C o m p a ny Levered Beta D/E Ratio Ta x Rate Unlevered Beta
AALI 1,09 0,00% 30% 1,09
LSIP 1,02 5,50% 30% 0,98
UNSP 1,01 16,46% 30% 0,91
Average 0,99
Valuation Unlevered Beta D/E Ratio Ta x Rate Levered Beta

PT LAME 0,99 233% 30% 2,61
TERMINAL VALUE
Terminal value adalah asumsi bahwa perusahaan

akan tetap going concern dengan tingkat
pertumbuhan cashflow yang konstan selamanya
setelah tahun terminal
CFF x (1+g)
Perpetuity =
WACC - g

FREE CASH FLOW TO THE EQUTIY - FCFE
Free cash flow to Equity (FCFE) adalah kas yang tersedia bagi
seluruh pemegang saham setelah kebutuhan pembayaran
bunga, cicilan, kebutuhan modal kerja, terpenuhi ditambah
dengan pencairan hutang baru.
FCFE = Laba Bersih + Depresiasi – Capex -/+

penambahan/pengurangan modal kerja bersih –
pengurangan pokok + pencairan hutang baru
Laba Bersih Setelah Pajak

+ Non cash charges (Depresiasi, amortisasi)
- Capital Expenditure
-/+ Net Working Capital
- Pengurangan Pokok
+ Pencairan Hutang Baru
COST OF EQUITY
Untuk FCFE, semua arus kas bebas akan dipresent value dengan
menggunakan rate Cost of Equity karena arus kas ini adalah untuk
pemegang saham.
Biaya Ekuitas – CAPM (Capital Asset Pricing Model)
Formula:
E = Rf + (β x [ RPm – Rf])
E = Expected Rate of Return

Rf = Risk Free
β = Beta, Adalah ketidakpastian atas tingkat pendapatan

dimasa depan yang disebabkan oleh sensitivitas pendapatan
atas sebuah investasi terhadap pergerakan pendapatan atas
semua investasi yang ada di pasar secara keseluruhan.
RPm - Rf = Premi Resiko Pasar

KE DENGAN MENGGUNAKAN PEMBANDING
Expected
Risk free Cost of
Company Beta market
rate equity
return
Beta adalah Bank DanamonIndonesia 5,00% 1,35 15,0% 18,5%
perbandingan Bank Negara Indonesia 5,00% 1,31 15,0% 18,1%
volatilitas Bank Rakyat Indonesia 5,00% 1,20 15,0% 17,0%
antara saham 16,1%
Bank CIMB Niaga 5,00% 1,11 15,0%
yang
Bank Mandiri 5,00% 1,10 15,0% 16,0%
diinvestasikan
dengan Bank Tabungan Pensiunan 5,00% 1,00 15,0% 15,0%
pergerakan Bank Pan Indonesia 5,00% 0,95 15,0% 14,5%
pasar Bank Central Asia 5,00% 0,86 15,0% 13,6%
Bank Internasional Indone 5,00% 0,70 15,0% 12,0%
Bank Tabungan Negara 5,00% 1,00 15,0% 15,0%
Max 0,185
Min 0,12
PENYESUAIAN
• Perhitungan nilai perusahaan ini adalah diasumsikan tanpa

membeli kemampuan mengontrol perusahaan
• Bila valuasi atas perusahaan dilakukan untuk menghitung nilai
perusahaan pada saat kontrol atas perusahaan ikut beralih,
maka nilai perusahaan perlu ditambahkan control premium.
• Premium kontrol ditentukan oleh:
– Positioning perusahaan di dalam industri dan pasar
– Kepemilikan teknologi dan inovasi yang bersifat strategis - paten
– Komposisi produk
• Premi kontrol yang umum berkisar 15 – 30% dari nilai
perusahaan

FORECASTING / PROJECTION AND VALUATION
Menghitung Nilai Perusahaan dengan

Menggunakan FCFF dan FCFE
MS EXCEL

PROYEKSI SEBELUM & SESUDAH BERHUTANG
Dalam menyusun proyeksi keuangan bagi

kepentingan pemberian hutang, ada beberapa
jenis hutang yang umum diberikan:
– Kredit modal kerja: kredit jangka pendek untuk

mendanai operasional perusahaan sehari-hari
– Kredit investasi: pendanaan jangka menengah hingga
panjang yang umumnya digunakan untuk
pembiayaan capex
– Mezzanine financing untuk pembiayaan akuisisi

2 JENIS ARUS KAS
2 macam arus kas yang perlu diperhatikan
– Arus kas perusahaan sebelum hutang diberikan,

dalam proyeksi tersebut : menunjukkan
kekurangan pendanaan (cash flow deficiency)
yang perlu didanai
– Arus kas perusahaan setelah hutang diberikan,
seluruh aspek keuangan, baik laporan laba rugi,
neraca maupun cash flow statement akan
disesuaikan dengan pencairan pokok hutang
baru, pembayaran cicilan dan bunga. Pola arus
kas disesuaikan dengan skema pembayaran
hutang
SKEMA AMORTISASI
▪ Buatlah jadwal amortisasi untuk menunjukkan bunga dan

pokok bagi hutang berbunga 10%, 5 tahun, $10,000,000
▪ Hitunglah Anuitas:
▪ N= 5, I/Y = 10%, PV = -$10,000; [CPT] PMT = $2,637.97
Pelunasan Pokok
Periode Saldo Awal Pembayan Bunga
Pokok Akhir
1 10.000,00 2.637,97 1.000,00 1.637,97 8.362,03
2 8.362,03 2.637,97 836,20 1.802,77 6.559,26
3 6.559,26 2.637,97 655,93 1.984,04 4.575,22
4 4.575,22 2.637,97 457,52 2.183,45 2.391,77
5 2.391,77 2.637,97 239,18 2.402,79 -

POLA PENCAIRAN DAN PEMBAYARAN HUTANG
▪ Disesuaikan dengan kebutuhan perusahaan atau

pendanaan proyek
▪ Dalam jutaan rupiah Skema Hutang
▪ Nilai hutang 1000000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Pencairan 400.000 600.000
Pelunasan 150.000 150.000 200.000 200.000 300.000

PENYETARAN MODAL
Penyetoran modal dapat menggunakan

beberapa cara:
▪ IPO
▪ Rights Issue
▪ Exercise atas Waran
▪ Exercise atas convertible loan
▪ Penerbitan Subordinated Debt (untuk bank)-
hutang yang dianggap setara kapital
▪ Strategic investment / akuisisi

PENENTUAN HARGA IPO
▪ Proyeksi disesuaikan dengan penambahan hasil dana hasil

IPO (IPO proceed dikurangi biaya penerbitan)
▪ Sesuaikan target pendapatan dan laba bersih sesuai dengan
penambahan investasi efektif yang dilakukan (bila hasil IPO
digunakan untuk investasi) atau pengurangan beban bunga dan
cicilan di masa depan bila IPO digunakan untuk membayar
hutang
▪ Arus kas bersih disesuaikan kemudian di present value untuk
menemukan nilai ekuitas secara keseluruhan, lalu dibagi dengan
jumlah saham beredar sesudah IPO
▪ Dari situ target harga saham sesudah IPO dapat diperoleh
▪ Metode ini sebaiknya menggunakan model optimalisasi untuk
menentukan IPO proceed vs harga

Analisa Sensitivitas
ANALISA SENSITIVITAS
▪ Digunakan untuk mengukur kemampuan

bayar calon debitur bila diasumsikan
suatu hal yang tidak diharapkan terjadi
▪ Perlu ditentukan dahulu suatu skenario dan
besaran pergerakan/kemelesetan yang
dibuatkan skenarionya
▪ Besaran pergerakan harus realistis dan
dalam batasan yang wajar

ANALISA SENSITIVITAS
Beberapa hal yang umum dianalisa adalah:
- Kenaikan HPP
- Kenaikan opex
- Kenaikan tarif toll untuk asumsi per km
- Kenaikan harga komoditas
- Kenaikan penurunan suku bunga dan
dampaknya pada NIM bank

ANALISA KENAIKAN BIAYA
Potensi arus kas negatif karena kenaikan biaya tertentu.

Kenaikan harga bahan baku, pengerjaan ulang, penarikan
produk dan lain sebagainta
Valuasi Dengan
Menggunakan
Price Multiples
PRICE MULTIPLES
▪ Adalah metode perhitungan nilai saham

dengan membandingkan dengan besaran
tertentu
▪ Ada 3 multiples yang umum digunakan:
– Price to Earning Ratio: harga saham dibandingkan
laba bersih per lembar saham
– Price to Book Ratio: harga saham dibandingkan
nilai buku/ekuitas per lembar saham
– Price to Sales Ratio: harga saham dibandingkan
penjualan bersih per lembar saham

PRICE MULTIPLES
▪ Pemilihan multiples yang akan

digunakan sebagai ukuran harus
tepat.
Price to Price To ▪ Setiap industri memiliki
Earnings Book kecenderungan menggunakan
multiples yang sama, namun
bilamana diperlukan dapat
mengkombinasikan keduanya.
Price To Price To
Sales Cash Flow ▪ Untuk industri tertentu selalu
menggunakan exact comparables
seperti Financial Industry yang
EV / EV / selalu menggunakan P/B.
EBITDA Hectare ▪ Fokus pada indikator tertentu

dapat mengkombinasikan
beberapa ratio
Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling
69
MARKET
Comparables or BASED
Relative APROACH : MULTIPLES
Valuation
CREATE GROUPS - WITHIN THE SAME INDUSTRY
Pemilihan Industri / Sektor Emiten / Perusahaan
SCREENING
Rasio Keuangan Kinerja / Ukuran Operasional
IDENTIFICATION
Undervalued / Cheap and Good For
Overvalued / Too Expensive
Entry

70
MARKET BASED APROACH : MULTIPLES

71
METODE PERHITUNGAN P/E
▪ Metode Fundamental: menentukan P/E wajar saat ini dengan

menggunakan data fundamental
▪ Metode Pasar: Metode dengan melihat nilai pasar saat ini Ada 2
bersi P/E ratio :
– Trailing P/E, menggunakan laba bersih di tahun buku terakhir
atau 12
bulan terakhir sebagai denominator.
– Leading P/E, menggunakan laba bersih diproyeksikan untuk
tahun depan atau 12 bulan ke depan.
trailing P/E = Harga saham per lembar
EPS 12 bulan terakhir
leading P/E =
Harga saham per lembar
perkiraan EPS 12 bulan ke depan

P/E DENGAN FAKTOR FUNDAMENTAL
▪ Menggunakan persamaan di bawah ini
P0 = D1/E1
E1 CoE-
g
▪ Penjelasan:
– D1 /E1 = ekspektasi pembayaran dividen tahun depan
dibandingkan laba bersih tahun depan.
– CoE = Cost of Equity dari saham tersebut.
– g = ekspektasi tingkat pertumbuhan perusahaan.
▪ Kelebihan metode ini:
– Baik untuk menentukan saham nilai wajar atas saham
yang pergerakannya tidak normal (digoreng dsb)
– Relatif sederhana
▪ Kekurangan atas metode ini Kelebihan dan kelemahan metode ini:
– Tidak cocok untuk perusahaan yang pembayaran dividennya
tidak teratur atau tidak membayarkan dividen
– Bila COE ≤g, maka tidak dapat dihitung
P/E FAKTOR FUNDAMENTAL - CONTOH
Sebuah Perusahaan mempunyai ekspektasi atas

dividend payout ratio sebesar 60%, Cost of Equity
11% dan pertumbuhan sebesar 5%. Hitunglah P/E
ratio, bila diperkirakan laba bersih per lembar saham
tahun depan (E1) adalah Rp 350,-, berapa nilai saham
itu saat ini?
Jawaban:
Ekspektasi P/E ratio : 0.6 / (0.11 – 0.05) = 10.
Nilai Saham: (E) = (Rp350,-)
(P/E1) (10)
= Rp3500,-
P/E DENGAN PEMBANDING
Saham Price EPS P/E Ratio

A 1650 122 13,52
B 700 43 16,28
C 2800 100 28,00
D 3325 395 8,42
Rata-rata 16,56

PRICE EARNINGS RATIO
▪ Rasional atas penggunaan price to earnings (P/E) ratios

dalam menilai harga saham :
– Laba bersih yang diukur dengan earnings per
share (EPS) adalah ukuran utama dari nilai
investasi.
– P/E ratio populer di dunia investasi.
– Riset empiris menunjukkan bahwa perbedaan P/E
secara signifikan terhadap rata-rata imbal hasil
saham.
▪ Kekurangan P/E ratio :
– Laba bersih dapat nol atau negatif sehingga
P/E tidak berguna.
– P/E seringkali volatile sehingga menginterpretasi P/E
cukup sulit.
– Penggunaan metode akuntansi yang berbeda
dapat mengubah besaran P/E.
PRICE TO BOOK RATIO
Keuntungan menggunakan price to book value (P/BV) :

▪ Nilai buku biasanya positif meskipun perusahaan sedang rugi.
▪ Nilai Buku lebih stabil dari EPS, jadi lebih berguna dari P/E sewaktu EPS
terlalu tinggi, rendal atau volatile.
▪ Nilai buku sesuai untuk mengukur nilai perusahaan yang menyimpan
banyak aset likuid. Contoh perusahaan keuangan, investasi, dan perbankan.
Kekurangan P/B ratio:

▪ P/BV ratio tidak memasukkan aset yang tidak ada dalam neraca, seperti
human capital.
▪ P/BV ratios dapat menyesatkan bila ada ada perbedaan perputaran aset
yang besar antara perusahaan dengan pembanding.
▪ Bila ekuitas negatif, maka P/BV tidak akan berguna
▪ Perubahan teknologi dan inovasi dapat menyebabkan nilai buku dan pasar
berbeda jauh sehingga dalam hal ini nilai buku tidak lagi menjadi ukuran
nilai investasi yang akurat.

PRICE TO SALES RATIO
Keuntungan menggunakan price to sales (P/S) ratio termasuk

▪ P/S berarti bahkan untuk perusahaan yang distressed karena pendapatan
selalu positif.
▪ Pendapatan tidak terlalu mudah dimanipulasi seperti laba bersih atau nilai
buku yang dipengaruhi oleh kaidah akuntansi.
▪ P/S ratio tidak se volatile P/E ratio.
▪ P/S ratio cocok untuk menilai saham perusahaan yang industrinya sudah
matang atau siklikal.
▪ Seperti P/E dan P/BV ratios, Riset Empiris menunjukkan bahwa P/S
ratio menjelaskan perbedaan nilai perusahaan.
Kekurangan P/S ratio:

▪ Pertumbuhan pendapatan yang tinggi belum tentu menunjukkan laba
operasi seperti yang diukur oleh pendapatan dan arus kas.
▪ P/S ratio tidak menunjukkan perbedaan struktur biaya di perusahaan
berbeda.
▪ Meskipun tidak terdistorsi sebesar pendapatan atau arus kas, pembukuan
pendapatan / revenue recognition dapat mengacaukan perhitungan.
QUESTIONS ?

Financial Modeling 17 June 2023

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Financial Modeling 17 June 2023

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

FINANCIAL MODELLING

Akhmad Nurcahyadi, MM, MCom, CSA

• Understanding the basic principles of forecasting and

Sebuah propes membangun (construct) model keuangan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 4

Merupakan salah satu cara untuk memproyeksikan dan

Proses membangun modeling keuangan dilakukan dengan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 5

▪ Didasarkan pada laporan keuangan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 6

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 7

Apa saja yang bisa dilakukan modeling keuangan:

1) Penerbitan obligasi/pemberian pinjaman

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 9

▪ Pemahanaman terhadap konteks valuasi dan

Pemilihan Nilai Estimasi terhadap

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 11

Innovation, Brand Equity,

Analisa secara komprehensif (global, regional dan domestik) perekonomian, industri

Sell Side Buy Side

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 13

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 14

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 15

Struktur modeling keuangan : Modeling keuangan merupakan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 17

Secara umum langkah-langkah pembuatan modeling

▪ Langkah 4 : Mengembangkan dan membangun

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 20

1) Setiap laporan keuangan sebaiknya dipisah dalam sheet

1. Manufaktur Sektor Cigarette - PT Gudang Garam (GGRM) dan HM Sampoerna (HMSP)

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 22

2. Property Sektor - PT Surya Semesta Internusa (SSIA)

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 23

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 25

▪ Pendapatan adalah penentu utama dalam membuat

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 26

▪ Analisa data historis, utamanya trend pertumbuhan

Regardless the plan and the potential growth

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 27

Jan Feb Mar Apr May June

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 28

Jan Feb Mar Apr

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 29

▪ Proporsi terhadap penjualan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 30

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 31

PT XYZ memiliki data sebagai berikut:

Piutang 221.510 271.927

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 32

Rata-rata Umur = 365 = 128.79 Hari

Secara umum, perputaran lebih cepat menunjukkan perusahaan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 33

Berarti perputaran persediaan adalah 2.11x setahun

Rata-rata Umur Persediaan = 365 = 173.28 Hari

Secara umum, perputaran lebih cepat menunjukkan perusahaan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 34

Rata-rata Umur Persediaan = 365 = 69.57 Hari

Secara keseluruhan, hutang dagang yang lama menunjukkan ketergantungan

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 35

▪ Beberapa bisnis dipengaruhi pergerakan harga komoditas

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 36

▪ Capex biasanya merupakan pengeluaran

Certified Securities Analyst (CSA) - Financial Modeling 37

▪ Suku bunga adalah faktor krusial, bila