T.C.

KOCAALİ
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ’NE

BİLİRKİŞİ KURULRAPORU
Dosya No :2019/102Esas
Davacı : DSİ Genel Müdürlüğü
Vekili : Av. Güler DEĞİMLİ
Davalılar : Yusuf Avcı ve Müş.
Vekili : Av. Özcan SARGIN
Dava Tarihi : 02.12.2014
Davanın Konusu : Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil

Yukarıda dosya numarası ve tarafları belirtilen Kamulaştırma Bedeli Tespit ve Tescil davasında
bilirkişi seçilmemiz sebebiyle 19.07/2019 tarihinde davaya konu taşınmazın bulunduğu Sakarya ili,
Kocaali ilçesi, Ortaköy-Merkez mahallesi Karagöz mevkisine gelindi. Fen Bilirkişinin sınırları
göstermesine bağlı olarak Sayın Hâkim ve diğer ilgililerle taşınmazın bulunduğu yere gidilerek; taşınmazın
konumu ve yapısal özellikleri hakkında gerekli incelemeler yapılarak aşağıdaki detaylar belirlenmiştir. Dava
dosyasının da tetkiki sonucu vardığımız kanaatimizi içeren raporumuzu 2942 sayılı kamulaştırma yasasının
11. ve 12. maddelerine uygun olarak sunuyoruz.

DAVANIN KONUSU VE TALEP:

Davacı idare vekili mahkemeye sunduğu 02.12.2014 tarihli dilekçesinde, Büyük İstanbul İçme Suyu
II. Merhale Projesi Melen Barajı kamulaştırmaları için 2942 (D.46650) sayılı kamulaştırma kanununa göre
kamulaştırma kararı alındığını
Melen Barajı inşaatında kalan Sakarya İli, Kocaali İlçesi Ortaköy Mahallesi Karagöz Mevkii 103 ada
38 parsel sayılı 19.141,03 m2’lik taşınmazın tamamı kamulaştırılması için, Kocaali Asliye Hukuk
Mahkemesinde 2013/320 E. Sayılı dosya ile dava açılmış, mahkemenin 2013/127 K. Sayılı kararıyla acele el
koyma kararı verilmiş ve tespit edilen bedel davalılar adına T.C Ziraat Bankası Kocaali Şubesine bloke
edildiği,
Müvekkil idarece kamulaştırılmasına karar verilen ancak satın alma yoluyla elde edilemeyen
taşınmazın tamamının 2492 sayılı yasanın 10. Maddesi gereğince kamulaştırma bedelinin tespiti ve
müvekkili DSİ Genel Müdürlüğü adına tescilini talep etmektedir.

DAVA KONUSU TAŞINMAZIN CİNSİ VE ALANI:

Dava konusu parsel Sakarya İli, Kocaali İlçesi Ortaköy Merkez Mahalle Karagöz Mevkii 103 ada 38 parsel
sayılı 19.141,03 m2 alanlı ve tapu kaydında tarla niteliğinde, dosyadaki belgelerden dava konusu taşınmazın
tamamının kamulaştırıldığı, keşif esnasında kamulaştırmadan dolayı üzerindeki muhtesatların kısmen
kaldırılmış olup, kısmen de fındık bahçesi olduğu etrafının doğal sınır ile çevrili kadastro yoluna cephesinin
bulunduğu tespit edilmiştir.

Fen bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın Ortaköy Mahallesinde bulunan 450 nolu emsal parsele
945 m. 127 nolu emsal parsele 542 m. mesafede olduğu belirtilmiştir.

Kocaali Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğünün 18.03.2015 tarih ve 592 sayılı yazılarına göre;
belediye mücavir alan sınırları içerisinde 1/1000 ölçekli imar planı dışında etrafının meskul mahal olup,
belediye hizmetlerinden yararlandığı bildirilmiş, imarlı sahaya 240 metre mesafede olduğu tespit edilmiştir.

Sayfa 1 / 7
 Dava konusu parselin konumu, mücavir alan sınırları içerisinde olması,etrafında yapılaşmaların
olması, imarlı sahaya yerleşim alanına 240 m mesafede olması ve elektrik, su ve ulaşın gibi alt yapı
hizmetlerinden yararlanabileceği göz önüne alındığında ARSA vasfında olup, değerlendirmesi bu vasfı
üzerinden yapılması kararlaştırılmıştır.

DEĞERLENDİRME TARİHİ:
Davacılar tarafından işbu davaya ait evrakların mahkemeye sunulduğu tarih 02.12.2014 olduğundan
değerlendirme bu tarih itibarı ile yapılacaktır.

OLDUĞU GİBİ KULLANILMASI HALİNDE GETİRECEĞİ GELİR:

Heyetimiz,dava konusu taşınmazın boş arsa olarak bir gelir getirmeyeceği yönünde görüş birliği içindedir.

VERGİ BEYANI:
Kocaali Belediye Başkanlığı Emlak Servisinin 14.01.2015 tarih ve 99 sayılı yazısı ekindeki emlak vergisi
bildirimine göre dava konusu taşınmazın 2015 yılı arazi metrekare rayiç değeri 2,63 TL, arsa metrekare
rayiç değeri 3.15 TL olarak bildirilmiştir.

TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKİ EDEBİLECEK UNSURLAR:

Dava konusu taşınmaz eğimli bir zemin yapısına sahip olup, elektrik, su ve ulaşın gibi alt yapı
hizmetlerinden yararlanabileceği, yerleşim alanına yakın, çevresinde konut şeklinde yapılaşmalar mevcuttur.
Söz konusu özellikler dava konusu taşınmazın değerini etkileyici unsurlardır.

EMSAL TAŞINMAZLAR:
Dava konusu taşınmazın değerlendirmesine Kocaali Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün yazısı ve fen
bilirkişisinin raporunda belirtilen emsal olarak 450 nolu ve 127 nolu parseller değerlendirilecektir. Yargıtay
ilamında bahsedilen 103 ada 55 nolu parsel değerlendirmede dikkate alınacaktır.

EMSALLERİN DEĞERLENDİRME TABLOSU

Sıra Ada
No Mahalle No Parse Niteliği Alanı m2 Hissesi
S. Bedeli
S. Tarihi TL/m2
l No TL

1 Ortaköy - 450 Tarla 790,00 Tam 60.000,00 24/03/2011 75,94

2 Ortaköy - 127 Bahçe 370,00 Tam 25.000,00 28/03/2011 67,56

EMSALLERİN İNCELEMESİ:

1NoluEmsal : Bu emsal Ortaköy Merkez Köyiçi Mevkiinde yer almaktadır. Davalı taşınmaza göre belde
merkezine daha yakın konumdadır. 24/03/2011 tarihinde toplam 60 000,00 TL’na tarla vasıflı olarak
satılmıştır. m2 satış bedeli 75,94 TL na gelmektedir. Değerlendirme tarihinde ulaşacağı değer DİE endeksleri
ile hesaplandığında (247,78/189,98) x 75,94 TL/m 2 = 99,04 TL/m2 olmaktadır. Dava konusu parselle aynı
özellikleri taşımakta olan bu taşınmaz,heyetimizce emsal taşınmaz olarak alınıp, bu taşınmaz üzerinden
davalı taşınmaza değer biçme yönünde görüş birliği içerisindedir.

2NoluEmsal : Bu emsal Ortaköy Merkez Soğantarla Mevkiinde yer almaktadır. 28/03/2011

tarihinde davalı taşınmaz gibi bahçe vasıflı olarak toplam 25.000,00 TL na satılmıştır. m 2 satış bedeli 67,56
TL na gelmektedir. Değerlendirme tarihinde ulaşacağı değer DİE endeksleri ile hesaplandığında
(315,21/189,98) x 67,56 TL/m2 = 112,09TL/m2 ye ulaşmaktadır. Dava konusu parselden daha küçük bir
Sayfa 2 / 7
alanı içermekte olup ana ulaşım yolu üzerindedir. Her türlü belediye hizmetinden yararlanmaktadır.
Ortaköy belde merkezine 500,00 mt. mesafede yer almaktadır. Düzgün bir geometrik yapıya sahip olan
taşınmaz, depremsellik açısından da uygun nitelikleri taşımaktadır. Bu emsal değerleme yapılırken göz
önünde bulundurulacaktır.

İşbu raporda yukarıda belirtilen 2 adet emsal üzerinde irdeleme yapılmıştır. 127 nolu parsel “
bahçe “ vasfıyla ; 450nolu parsel ise “ tarla “ vasfıyla satış görmüştür. Bu taşınmazlar 1/1000 ölçekli
uygulama imar planı içerisinde kalmış ve belediyenin altyapı hizmetlerinden yararlanmış olmakla, kayden
bahçe ve tarla olsalar dahi “ARSA “ vasfını taşımaktadır.
Dosya muhteviyatı bilgi ve belgelere göre gerek dava konusu taşınmaz, gerekse emsal taşınmazlar ,
“imar planı içerisinde yer alan kadastral parseller “ olduğundan Düzenleme Ortaklık Payı düşümü
yapılmayacaktır.
( 236.61 : 188.17 ) X 75.95 : 95.50 TL/m2

Karşılaştırma Tablosu
Karşılaştırma Kriterleri Ağırlık Katsayısı Emsal Parselin Puanlaması % Dava K.Parselin Puanlaması %
İmar Durumu (TAKS-KAKS) 0.30 90 27.00 30 9.00
Ulaşım (Ana yola, resni dairelere, okullara
0.20 90 18.00 60 12.00
ve şehir merkezine)
Geometrisi 0.10 80 8.00 70 7.00
Belediye hizmetlerinden yararlana bilme
0.20 85 17.00 40 8.00
imkanı
Gördüğü talep 0.20 80 16.00 40 8.00
TOPLAM 1.00 86.00 44.00

44.00 / 86.00 0.51

KIYMET TAKDİRİ:
Emsal inceleme ve değerlendirmesi sonucunda emsal parselin dava tarihinde ulaşacağı m 2 değeri de 95,50
TL / m2 olarak belirlenmiştir.

Heyetimiz dava konusu parselin, emsal parsel ile yukarıdaki tabloda görüldüğü şekli ile mukayesesini
yapmış ve davalı parselin, emsal parselin % 51’ i değerinde olacağı sonuç ve kanaatine varmıştır.
Buna göre davalı parselin değerlendirme tarihindeki m2 bedeli;
95.50 TL/m2 X 0.51 48.71 TL

KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMDA DEĞER AZALIŞI:

Dava konusu taşınmazın kamulaştırmasından dolayı değer azalışı bulunmamaktadır.

PARSELİN KAMULAŞTIRMA DEĞERİ:

İlgili kurumca kamulaştırılan parselin zemin bedeli tutarı:
19,141.03 m2 x 48.71 TL/m2 = 932,359.57 TL

PARSEL ÜZERİNDEKİ MUHTESATINBEDELLERİ:

Kamulaştırılan alan üzerindekiAğaçların (Fındık Ocaklarının) değeri: Taşınmaz arsa niteliğinde

olduğundan taşınmaz üzerindeki ocak bedellerinin mütemmim cüz olarak malikine verilmesi gerekmektedir.
Sayfa 3 / 7
Bu tür arsa nitelikli taşınmazlarda meyve bahçesi tesis edildiğinde; meyve bahçesinin-fındık bahçesi olarak
net gelir yöntemine göre m² bedeli tespit edilecek, yine aynı parsel tarla olarak bölgede uygulanan
münavebe ürünlerine göre net gelir yöntemine göre m² değeri tespit edilerek fındık bahçesi değerinden
tarla değeri düşülerek Fındık Ocaklarının toplam değeri bulunmaktadır.

TAŞINMAZIN GETİRECEĞİ GELİR HESABINDA KULLANILAN YÖNTEM

A- METOD:
4650 Sayılı Yasa ile değişen 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (f) bendine
göre; “Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmıştır. Bu metodun esası, taşınmazın birim alanından
elde edilecek yıllık net geliri faiz kabul edilerek, bu faizi getirecek ana paranın tespitinden ibarettir.
Arazinin kamulaştırma tarihindeki mevkii ve koşulları dikkate alınarak olduğu gibi kullanılması halinde
getireceği net gelirin hesaplanması gerekmektedir. Çok yıllık tesislerde yıllara göre yapılan masraflar
değişken olduğundan periyodik gelirlerin kapitalisazyonu formülü ile bulunur.
Taşınmazın değerini artırıcı yönden hiçbir özelliği dikkate alınmadan sadece çıplak tarım arazisi olarak
değer tespit edilmiştir. Bunun için aşağıdaki formül kullanılmıştır.
1) Yıllık Ortalama Net Gelir = Gayri Safi Gelir – Toplam Üretim Gideri

Getirebileceği Yıllık Net Gelir( Rant )

2) Çıplak Arazi Değeri(TL/da) = ------------------------------------------------
Kapitalizasyon Faiz Oranı ( k )
n R Ar
TÇD = ∑ -------------- + ----------------
T=1 ( 1+k)1 ( 1+k )n

TÇD :Taşınmazın çıplak Değeri ( TL/da )

TÇMD :Taşınmazın çıplak m2 değeri (TL/m2 )
R :Taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getirebileceği Yıllık Net Gelir
(TL/da )
t :Süre
n :Taşınmazın ekonomik ömrü ( yıl )
k :Kapitalizasyon Faiz Oran
Ar :Taşınmazın ekonomik ömrü sonundaki değeri
Toprak ve su muhafaza ile drenaj tedbirleri alındığında, arazilerin ömrü sonsuz olacağından,
yukarıdaki formül; TÇD = R/ k haline gelmektedir.

B -KAPİTALİZASYON FAİZ ORANI:

Araziye yatırılmış sermayenin kullanma hakkıdır. Bir başka ifade ile kapitalizasyon faiz oranı toprağa
yatırılmış, yani karşılığı toprak olan sermayenin riskidir. Tarım arazilerinin kapitalizasyon faizi sanayi,
ticaret, hizmet vs. diğer sektörlerdeki faiz hadlerinden düşüktür. Bunun nedeni tarım arazilerine yatırılan
sermayenin rizikosunun az, emin bir yatırım olması, sahiplerine bir mevki kazandırması, ailenin yerleşme
ve yaşama ortamına sahip olması ve bütün aile işgücünün değerlendirilmesine olanak sağlamasıdır.
Kapitalizasyon faiz oranı ile arazinin kıymeti arasında ters bir orantı vardır, oran düştükçe arazinin değeri
artar. Ülkemizde uygulanan kapitalizasyon faiz oranları bölgelere ve şartlara göre % 3-15 arasında
değişmektedir ve özel bir durum yoksa genel olarak kapitalizasyon faiz oranları;

1-Doğu Karadeniz Bölgesinin kıyı sahil kesimlerinde arazinin çok kıt olduğu alanlarda % 3
Sayfa 4 / 7
2-Meyvecilik, sebze üretimi ve sera üretiminin yoğun olarak yapıldığı akarsu kenarlarına yakın kuru ve
taban arazilerde % 4
3-Tarla bitkileri üretimi yapılan verimli ve şehir merkezlerine yakın araziler için % 5
4-Kıraç ve verim değeri düşük alanlar için % 6-7
5-Kıraç, taşlı, verimsiz, şehir merkezlerine uzak araziler için % 8 ve üzeri olarak tespit edilir.
Kurulumuz emniyetli yatırımlar arasında yer alan araziye yatırılan sermayenin Kapitalizasyon faiz
oranlarının hesaplanmasında;
- Arazinin toprak yapısı, sınıfı, verim potansiyeli, topografik yapısı, erezyon ve su taşkınlarına maruz
kalıp kalmadığı
- Sulama imkanının olup olmadığı, toplam alanı, tasarruf şekli, kullanma kaabiliyeti ve konumu gibi
faktörlerin arazinin değerine etkileri
- Taşınmazın değerlendirmeye tabi tutulduğu tarihte bölgede yapılan gerçek arazi satış fiyatlarını,
- Arazi yatırımlarının faiz hadleri ortalamasını,
- T C Ziraat Bankasının çiftçiye verdiği krediler için uyguladığı ve arazi için kabul edilmiş ipotek
faiz oranlarını,
- Ülkemizde mevcut enflasyonu, para değerinde meydana gelen düşüşleri ve taşınmaz fiyatlarındaki
yükselişleri,
- Ülkemizde arazilerin büyük bir güvence olarak görülmesi ile özellikle küçük işletme sahibi
olanlarda mevcut toprak sevgisi,
ve konumu gibi faktörlerin arazi değerine etkilerini tek tek incelemiş olup

"Kapitalizasyon Faiz Oranı % 4,5 olarak takdir ve kabul olunmuştur.”

-TAŞINMAZIN NET GELİR VE METREKARE DEĞERİNİN HESAPLANMASI

Tapu kayıtlarında fındıklık vasfında olan Taşınmazın, keşif 14/06/2019 tarihi itibari ile kapama
fındık bahçesi vasfında olduğu görülmüştür. kapama fındık tarımı yapıldığı tespiti göz önünde
bulundurularak.Kamulaştırılan kısım üzerindeki fındık ocaklarının bedel tespiti yapılacaktır. Bilirkişi
kurulumuz, dava konusuÇukurköyMah. 104 ada 5nolu taşınmazıntoprak yapısı, topografik durumu,
iklimi, yağış miktarı vb. gibi unsurlar dikkate alındığında, taşınmaz ve fındık ocaklarının bakım
durumları göz önünde bulundurularak taşınmazın yıllık 225 kg/da fındık ürünü alınabileceği kanaatine
varmıştır.
Taşınmaz üzerinde meyve ağacı olma ihtimaline karşın taşınmaz Yargıtay 5. Hukuk Daire
Başkanlığının 15.02.2011 tarih ve E.21926 sayılı karar ilamında “Taşınmaza kapama meyve bahçesi
olarak değer biçildiğine göre bu değer mevcut tüm ağaç bedelleri kapsar. Bu itibarla sadece kapama
fındık bahçesi gelirlerine göre biçilen değere göre hükmetmekle yetinmek gerekli iken taşınmaz
üzerinde mevcut fındık ocakları dışındaki ağaçlara da değer biçilmek suretiyle kamulaştırma bedeline
ekleme yapılması doğru görülmemiştir.” Bu ilam dikkate alınarak muhtelif ağaç ve fidanların bedelleri
hesaplanmamıştır.

A-Üretim Giderleri: Bilirkişi kurulumuz üretim giderlerini Kocaali İlçe Gıda Tarım ve
Hayvancılık Müdürlüğünün 2018 yılı istatistiki verilerine göre hesaplama yapmıştır. 2018 Yılı Üretim
Giderleri ve Gelirleri Tabloları (Ek-1 ve Ek-2) ekte sunulmuştur.
Üretim giderleri ile ilgili olarak Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.05.2016 Tarih ve 2015/20191
E. ve 2016/10425 Karar nolu dosyadaki görüşleri dikkate alınarak ‘’ Taşınmazların değeri
belirlenirken, bilirkişi raporunda döner sermaye faizi, genel idare giderleri ve tarla kirası bedellerinin,
masraflara dahil edilmek suretiyle az bedel tespiti, …….. Doğru görülmemiştir ‘’ şeklindeki kararları
doğrultusunda Döner sermaye faizi, Genel idare giderleri ve Tarla kirası gibi unsurlar üretim
giderlerinedahil edilmemiştir.

Sayfa 5 / 7
 B-Ürün Fiyatları: Ürün satış fiyatlarının tespitinde Kocaali İlçe Gıda Tarım ve Hayvancılık
Müdürlüğünün 2018 yılı verileri esas alınmıştır.
Yukarıda bahsedilen hususlar dikkate alındığında dava konusu Çukurköy Mah. 104 ada 5
nolutaşınmazın kapama fındık bahçesi olarak elde edilen net gelire göre çıplak değeri ile çıplak
m2değeri :
Kamulaştırılan kısmın Fındık bahçesi olarak değeri:

Raporumuz ekinde bulunan EK-1 ‘deki tabloda belirtildiği üzere değerlendirme tarihi itibari ile 1
dekar fındık bahçesinden yıllık ortalama 1707,56 TL net gelir elde edileceği anlaşılmaktadır.
Kapitalizasyon Faiz Oranı % 4,5 olarak takdir edilmiştir.

TÇD :Taşınmazın çıplak Değeri ( TL/da )

TÇMD :Taşınmazın çıplak m2 değeri (TL/m2 )

TÇD = Oranlı Net Gelir ( R ) / Kapitalizasyon Faiz Oranı ( k )

TÇD = 1707,56 / 0.045 = 37.945,68TL/Da.
TÇDM= TÇD / 1000
TÇDM= 37,95 TL/Da. / 1000 = 37,945 TL/m² olarak tespit edilmiştir.

Taşınmazın Fındık bahçesi olarak değeri; 9212,70 m² X 37,945 TL/ m² = 349.582,20TL

Kamulaştırılan kısmın Tarla olarak değeri:

Raporumuz ekinde bulunan EK-2 ‘deki tabloda belirtildiği üzere değerlendirme tarihi itibari ile 1
dekar tarla vasıflı taşınmazdan yıllık ortalama 1003,75 TL net gelir elde edileceği anlaşılmaktadır.
Kapitalizasyon Faiz Oranı % 4,5 olarak takdir edilmiştir.

TÇD :Taşınmazın çıplak Değeri ( TL/da )

TÇMD :Taşınmazın çıplak m2 değeri (TL/m2 )
TÇD = Yıllık Net Gelir ( R ) / Kapitalizasyon Faiz Oranı ( k )
TÇD =1003,75 / 0.045 = 22.305,56 TL/Da.
TÇDM= TÇD / 1000
TÇDM= 22.305,56 TL/Da. / 1000 = 22,305 TL/m² olarak tespit edilmiştir

Taşınmazın Tarla olarak değeri ; 9212,70m² X 22,305 TL/ m² = 205.494,392TL

Parsel üzerindeki fındık ocaklarının bedeli = (Fındık bahçesi bedeli) – (Tarla bedeli)
Parsel üzerindeki fındık ocaklarının bedeli; 349.582,20– 205.494,40= 144.087,80 TL
Dava konusu taşınmazın üzerinde bulunan fındık ocaklarının bedeli: 144.087,80 TL

Parsel Üzerindeki ağaç direkli Tel çit Bedeli;

224.00 mt - 10.00 TL = 2,240.00 ’dir
Muhdesatı ile birlikte dava konusu taşınmazın toplam kamulaştırma bedeli;
Zemin Bedeli Değer azalış tut. Ağaçl Bedeli Tel Avlu Bedeli TOPLAM BEDEL
932,359.57 (+) 0.00 (+) 0.00 (+) 0.00 932,359.57 TL
Acele el koyma kararı ile ödenen tutarın çıkarılması ile bu kez ödenmesi gerek tutar:
720,972.08 (-) 650,472.66 (=) 70,499.42 TL

SONUÇ:

Sayfa 6 / 7
 Dava konusu 104 ada 5nolu parselde kayden fındıkbahçesiolarak tamamı 12.192,64m2 alanındaki
taşınmazın 9.122,70 m2 lik kısmınınkamulaştırma zemin bedeli ile muhdesatının toplam bedeli720.972,08
TLolarak belirlenmiştir. Acele kamulaştırmada ödenen miktar düşüldükten sonra kalan 70.499,42TLdir.
Görüş ve kanaatimizi içeren iş bu rapor takdiri yüce Mahkemeye ait olmak üzere tarafımızdan üç
suret olarak tanzim ve imza edilmiştir. 09.03.2018

BİLİRKİŞİLER

Giray KÖKTÜRK Fatih KARTALCI Uğur YILDIZ

İnşaat Mühendisi Ziraat Mühendisi Gayrimenkul Değ.Uzm.

Sayfa 7 / 7