Plan zarządzania nieruchomością

Dr inż. Elwira Laskowska

Plan zarządzania nieruchomością

Opracowana w ujęciu perspektywicznym

koncepcja zarządzania nieruchomością,
uwzględniająca jej stan aktualny (prawny,
techniczny, funkcjonalny i ekonomiczny)
oraz potencjał rozwojowy, uwarunkowany
otoczeniem rynkowym i ekonomiczno-
gospodarczym nieruchomości.
 Funkcje planu zarządzania
✓ Informacyjna – plan dostarcza kompleksowej wiedzy na
temat stanu prawnego, technicznego, finansowego oraz
pozycji rynkowej nieruchomości;
✓ Prognostyczna – na podstawie analizy dotychczasowego
funkcjonowania nieruchomości oraz analizy lokalnego
rynku plan umożliwia sformułowanie i ocenę różnych
możliwości jej wykorzystania w przyszłości;
✓ Doradcza – plan zawiera analizę różnych wariantów
wykorzystania nieruchomości; umożliwia doradztwo w
zakresie wyboru najkorzystniejszego rozwiązania;
✓ Strategiczna – plan umożliwia sformułowanie
długookresowej strategii i realizacji celów zarządzania
nieruchomością.
Elementy planu zarządzania

Wstęp,
1. Podstawowe dane o nieruchomości
2. Analiza rynku nieruchomości
3. Analiza finansowa
4. Analiza strategiczna
5. Ocena proponowanych wariantów postępowania
6. Plan realizacji wybranego wariantu
Podsumowanie i wnioski
Załączniki
Wstęp

Wstęp zawiera sformułowanie celu opracowania,

uwzględniającego oczekiwania właściciela (lub
właścicieli) nieruchomości.
1. Podstawowe dane o nieruchomości

❑ identyfikacja nieruchomości (rodzaj, funkcja,

oznaczenie geodezyjne, lokalizacja ogólna i
szczegółowa),
❑ stan prawny nieruchomości i status właściciela,
❑ stan techniczny i funkcjonalny (wykaz i opis
budynków oraz budowli i urządzeń – technologia
wykonania, wiek, dokumentacja techniczna i
eksploatacyjna, zużycie techniczne i funkcjonalne,
określenie potrzeb remontowych),
❑ sposób użytkowania (aktualny i alternatywny),
❑ aktualny sposób zarządzania (informacje o
zarządcy).
2. Analiza rynku nieruchomości

❑ określenie zakresu analizy (przedmiotowego,

obszarowego i czasowego),
❑ popyt na nieruchomości (uwarunkowania,
zmiany i trendy),
❑ charakterystyka i oczekiwania głównych
klientów (kupujących, dzierżawców, najemców),
❑ podaż nieruchomości (uwarunkowania,
aktualne zasoby, konkurencyjne nieruchomości,
planowane i realizowane inwestycje),
❑ poziom cen nieruchomości i czynszów.
 3. Analiza finansowa
❑ budżet operacyjny (aktualny i w ujęciu dynamicznym)
✓ przychody generowane przez nieruchomość i koszty
związane z jej utrzymaniem (z uwzględnieniem możliwości
zwiększenia przychodów lub zmniejszenia kosztów),
✓ struktura rodzajowa kosztów (np. udział w kosztach: usług
obcych, materiałów, energii elektrycznej i dostaw innych
mediów, podatków i opłat),
❑ możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia
kosztów.
❑ budżet kapitałowy (środki przeznaczane na inwestycje i ich
źródła),
❑ rachunek przepływów pieniężnych (uwzględniających budżet
operacyjny i kapitałowy),
❑ potencjalne źródła finansowania (własne i obce),
❑ wartość rynkowa nieruchomości (ze wskazaniem czynników
możliwej zmiany wartości).
 4. Analiza strategiczna

❑ określenie celów zarządzania i oczekiwań właściciela

nieruchomości,
❑ analiza czynników strategicznych – analiza SWOT (jako
wynik analizy stanu nieruchomości, jej otoczenia
gospodarczego i rynkowego oraz analizy finansowej),
❑ ogólna charakterystyka proponowanych wariantów
postępowania:
➢ warianty zachowawcze (utrzymanie funkcji
nieruchomości i jej pozycji na rynku),
➢ warianty rozwojowe (wzrost wartości nieruchomości
poprzez inwestycje związane z jej przebudową
rozbudową, modernizacją).
 5. Ocena wariantów postępowania

❑ analiza porównawcza wariantów:

➢ prognoza przychodów i kosztów,
➢ prognoza przepływów gotówkowych,
➢ ocena efektywności,
❑ określenie skutków wdrożenia poszczególnych
wariantów z uwzględnieniem ryzyka,
❑ rekomendacja wybranego wariantu.
6. Plan realizacji wybranego wariantu

Ustalenie zakresu czynności i harmonogramu

realizacji poszczególnych etapów planu, np.:
❑ opracowanie dokumentacji i uzyskanie pozwoleń,
❑ wybór wykonawców,
❑ przeprowadzenie robót budowlanych,
❑ działania marketingowe,
❑ renegocjacje i zawieranie umów z najemcami oraz
dostawcami usług.
Podsumowanie i wnioski
Załączniki