‫‪1‬‬

‫سواالت مربوط به حقوق ثبت ‪ /‬استاد خانم دکتر هروی‬

‫‪ .1‬آگهی ثبت عمومی‪ ،‬آگهی مقدماتی و آگهی نوبتی را مستدال و مستندا توضیح دهید‪.‬‬

‫اگهی ثبت عمومی ‪ :‬برابر مواد ‪ 5‬و ‪ 63‬آئین نامه قانون ثبت امالک در موقعی که اداره ثبت قطعه یا بخشی را برای ثبت عمومی در نظر می گیرد باید‬
‫پیش نویس آگهی موضوع ماده ‪ 9‬قانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) را در شش نسخه تهیه و برای امضا و انتشار به اداره کل ثبت بفرستد‬
‫و در ضمن این مدت بایستی وسایل و مقدمات توزیع اظهارنامه را از انتشار اگهی ماده ‪ 10‬قانون ثبت در محل و تهیه پالک از مرکز و غیره در نظر گرفته‬
‫که در موقع مقرر بتواند نماینده در محل حاضر شده و تاخیری در کار پالک کوبی و توزیع اظهارنامه نشود‪.‬‬

‫اگهی مقدماتی ‪ :‬پس از انتشار ماده ‪ 9‬در تاریخ مذکور در آن اگهی باید آگهی ماده ‪( 10‬ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) که به آگهی مقدماتی معروف‬
‫است منتشر می گردد‪ .‬و در صورتی که با تعطیل عمومی تصادف نماید بالفاصله روز بعد از تعطیل باید منتشر شود‪ .‬در جراید کثیراالنتشار درج می شود‬
‫در سه نوبت و ظرف سی روز‪ .‬و باید حدود ناحیه ای که ثبت برسد درج شود‪ .‬تصریح شود که از همان تاریخ انتشار نوبت اول آن آگهی عملیات مقدماتی‬
‫ثبت از قبیل شماره گذاری و ‪ ...‬است‪ .‬به کسانی که حق درخواست ثبت دارند اخطار می شود که ظرف ‪ 60‬روز از تاریخ انتشار نوبت اول آگهی مذکور با‬
‫تسلیم اظهار نامه شروع خواهد شد‪ .‬تذکر داده شود که در صورت عدم درخواست ثبت ملک به عنوان مجهول المالک آگهی می گردد‪.‬‬

‫آگهی نوبتی ‪ :‬یکی دیگر از وظایف اداره ثبت محل نشر آگهی نوبتی یا آگهی ماده ‪ 11‬قانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) است برابر ماده‬
‫مذکور اداره ثبت مکلف است تا ‪ 90‬روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ‪ 10‬آگهی مقدماتی آگهی دیگری (نوبتی) در مورد امالک واقع در بخش‬
‫مندرج در آگهی مقدماتی منتشر نماید این آگهی باتوجه به ماده ‪ 4‬قانون مربوط به اصالح بعضی از مواد قانون ثبت اسناد و امالک در دو نوبت به فاصله‬
‫سی روز است‬

‫‪ .2‬عملیات مقدماتی ثبت را تعریف و درخصوص آگهی ثبت مقدماتی ( در باال اشاره شد) مستندا و مستدال توضیح دهید‪ .‬مواد‬
‫مرتبط به آن ‪ 17‬و ‪ 21‬ثانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) اصل بر عدم توقف عملیات ملک در دفتر امالک ثبت بوده و سند مالکیت مطابق‬
‫ثبت دفتر امالک داده می شود‪ .‬قانون در مقررات ثبت عمومی تکالیفی برای سازمان ثبت و وظایفی برای مالکین برقرار نموده است ‪:‬‬

‫‪ .1‬تقسیم حوزه ثبتی به چند ناحیه و انتشار آگهی ثبت عمومی و تهیه وسایل و مقدمات توزیع اظهارنامه ‪ .2‬انتشار آگهی ثبت عمومی ‪ .3‬اطالع دادن به‬
‫اوقاف ‪ .4‬انتشار آگهی مقدماتی یا آگهی ماده ‪ 10‬قانون ثبت ‪ .5‬شماره گذاری امالک و پالک کوبی‪ .6‬توزیع اظهارنامه ‪ .7‬تحقیق از مطلعین ‪.8‬نشر‬
‫آگهی نوبتی ‪ .9‬انتشار آگهی ماده ‪ 14‬تحدیدی ‪ .10‬تحدید حدود و تعیین حقوق ارتفاقی ‪ .11‬تهیه پیش نویس سند مالکین‬

‫‪ .3‬تعارض در اسناد مالکیت را تعریف کنید‪ .‬و موارد موخرالصدور و مقدم الصدور را توضیح دهید‪ :‬دو سند مالکیتی که باهم دارای‬
‫تعارض هستند‪ .‬مثال اگر سند مالکیت فردی نشان دهنده مالکیت ‪ 4‬دنگ و سند دیگری ‪ 2‬دنگ باشد‪ ،‬باهم در تعارض نیستند‪ .‬و هرکدام خواهان قدرالسهم‬
‫خود هستند ‪.‬سند مالکیت معارض سندی است که مفاد آن باهم در تعارض باشند‪ .‬مثال ‪:‬اگر شخص الف مالک ‪ 6‬دانگ از یک ملک باشد‪ ،‬شخص ب‬
‫هم سند مالکیت ‪ 6‬دانگ از همان ملک را دارا باشد با همان پالک ثبتی با همان آدرس این دو سند در تعارض هم قرار دارند‪ .‬سندی معارض میشود که‬
‫با تاخیر صادر مؤخر الصدور شده است‪.‬سند مالکیتی که مقدم الصدور باشد از نظر تاریخ صدورش بر سند دیگر مقدم باشد سند اصلی و دارای صحت‬
‫است ‪.‬در صورتی که دو سند در یک روز صادر شده باشند‪ ،‬مؤخر الصدور بودن را میتوان از شماره سند تشخیص داد به اینگونه هرکدام رقم ثبتش بزرگتر‬
‫باشد مؤخر الصدور است ‪.‬شخصی که سند معارض دارد برای اینکه نسبت به سند مالکیتش به مشکل نخورد بایداین موضوع را به اداره ثبت اطالع دهد‬
‫که یک سند مالکیت معارض دارد‪ .‬در این حالت اداره ثبت این سند معارض را به کارشناس ارجاع میدهد و کارشناس باید معارض بودن یا نبودن سند را‬
‫مشخص نماید ‪.‬اگر کارشناس تایید کرد که سند معارض است باید این موضوع را به وسیله ی گزارشی به هیئت نظارت اطالع دهد‪ (.‬مواد ‪ 6‬و ‪ 25‬ق‪.‬ث)‬
 ‫‪2‬‬

‫مرجع تشخیص تعارض سند هیئت نظارت است و تشخیص میدهد که تعارض سند وجود دارد یا خیر و تعارض سند نسبت به چه مقدار از ملک است ‪.‬‬
‫‪.‬وقتی سند مالکیت مؤخر الصدور باشد مالکیت متزلزل است‪.‬‬

‫‪ .4‬سند مالکیت المثنی را تعریف کنید و پیامدها را توضیح دهید هرگاه سند شما مفقود شده باشد یا مخدوش شد یا مکتوم شد سند هست‬
‫ولی از دسترس ما خارج است مثالً سند دست یکی از ورثه باشد و نمی خواهد به دیگران بدهد(ممکن است سند معدوم)مفقود شده است‪ .‬باید‪ 3‬شاهد در‬
‫ثبت اسناد ببریم و گواهی می دهیم که سند دزدیده شده است یا مخدوش شده مراحلی می گذارد تا سند المثنی صادر شود ‪.‬حاال اومدیم و سند المثنی‬
‫گرفتیم و بعد خواستیم معامله انجام دهیم و سند پیدا شد حال اصل سند سند اولیه معتبر است یا سند المثنی؟ ‪ 2‬حالت دارد‪ 1-‬اگر نسبت به ملک با سند‬
‫المثنی تاکنون معامله ایی انجام داده اید سند المثنی معتبر است ‪-2‬اما گر بعد از گرفتن المثنی هیچ معامله ایی انجام نداده اید اینجا سند اولیه معتبر است‬
‫‪ .‬و در هر حال و در هرصورت سندی که معتبر نیست باید به اداره ثبت تحویل داده شود در المثنی احتیاطزیاد است و همه نقل و انتقال ها به همین دلیل‬
‫نوشته می شود‪.‬‬

‫‪ .5‬بیع با حق استرداد را مستندا توضیح دهید‪ :‬طبق مواد ‪ 34 ،33‬و ‪ 34‬مکرر تاد ماده ‪ 40‬قانون ثبت(ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) در‬
‫معامالت با حق استرداد‪ ،‬مالکیت انتقال دهنده نسبت به آنچه که به طریق مذکور انتقال داده است کماکان باقی است و این قبیل معامالت موجب نقل‬
‫ملک نمی شود و لذا درخواست ثبت باید از ناحیه انتقال دهنده بعمل آید‪ .‬انتقال دهنده در موقع درخواست ثبت باید حق انتقال گیرنده را در اظهار نامه‬
‫قید نماید و معامله با حق استرداد عقد واحدی است که از نظر حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه است از این جهت فاقد آثار نقل و انتقال شناخته شده و‬
‫درخواست ثبت وظیفه انتقال دهنده است‪.‬‬

‫‪ .6‬فرق افراز و تفکیک در چیست؟ تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر‪ ،‬مثال قطعه زمینی است به‬
‫مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند‪ .‬اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می شود که‬
‫آن زمین به قطعات دویست متری تفکیک شده است‪ .‬افراز در اصطالح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به‬
‫تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان‪.‬‬

‫فرق این دو در آن است ‪.1 :‬در تفکیک الزم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد اما در افراز الزم است که ملک مشاع باشد‪ .2 .‬اگر ملک مشترکی و‬
‫مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی رود‪.‬اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع خارج می شود‪.3 .‬‬
‫در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود اما اگر ملک ماعی تفکیک شود معموال تفکیک براساس میزان مالکین شرکا صورت نمی گیرد‪.4 .‬‬
‫چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت‬
‫مشاعی شریک اختالف حاصل شود‪ .‬اما چون تفکیک عنوان مشخص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وفت جنبه قضایی‬
‫ندارد‪ .‬ماده ‪ 150‬قانون ثبت(ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید)‬

‫‪ .7‬اگر متولی در اداره اوقاف (مستاجر به عنوان موجر) به عنوان مالک تقاضای ثبت ملک را دهد آیا مرتکب جرم شده است؟‬
‫توضیح دهید‪ .‬طبق ماده ‪ 27‬قانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) درخواست ثبت موقوفات بر عهده متولی است‪ .‬اگر موقوفه ای را به نام‬
‫خود ثبت کند مصداق مال غیر و کالهبرداری محسوب می شود ولی اگر به نمانیدگی ثبت کند قطعاً جز وظایفش عمل کرده و هیچ عنوان مجرمانه ای‬
‫ندارد‪.‬‬

‫‪ .8‬ثبت اختیاری و اجباری اسناد و ضمانت اجرای مرتبط با آن را توضیح دهید‪ .‬برخالف امالک که ثبت آنها الزامی است و سازمان ثبت‬
‫و متصرفین به عنوان مالکیت و قائم مقام آنان مکلف به ثبت کلیه اموال غیرمنقول می باشند‪ ،‬ثبت اسناد اختیاری است و اشخاص می توانند از ثبت‬
‫معامالت و قراردادها و تعهدات خود دفاتر اسناد رسمی خودداری نمایند مگر در مواردی چند‪ .‬ماده ‪ 46‬قانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید)‬
‫موارد دیگری وجود دارد که با تحقق شرایطی سند الزامی است و در صورت فقدان تمام یا بعض آن شرایط ثبت سند الزامی نخواهد بود‪ .‬ماده ‪ 47‬قانون‬
 ‫‪3‬‬

‫ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید) درخصوص ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت اسناد ‪ :‬ماده ‪ 48‬قانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم‬
‫بفرماید) این مادهد تاکنون اصالح یا حذف نشده و از طرف فقهای شورای نگهبان قانون اساسی نیز مغایرت آن با شرع اعالم نگردیده و به قوت خود‬
‫باقی است‪ .‬لذا دادگاهها زمانی که با یک سند عادی روبرو می شوند قبال باید دقت نمایندکه آیا مفاد آن سند متضمن وقوع معامله ای در مورد مال‬
‫غیرمنقول و یا هبه یا صلح یا شرکت می باشد یا نه؟ اگر م فاد سند‪ ،‬انجام معامله ای در مورد مال غیرمنقول و یا منافع یا حقوق راجعه به آن نبود و بر‬
‫وقوع صلح یا هبه یا شرکت نیز داللت نداشت‪ ،‬می تواند به اصالت آن رسیدگی و در صورت احراز صحت و اصالت سند به آن اعتبار دهند‪ .‬اما اگر مربوط‬
‫به اموال غیرمنقول باشد باید روشن شود که آیا مورد معامله در دفتر امالک ثبت شده و سند مالکیت دارد یا نه؟‬

‫‪ .9‬آیا هبه نامه عادی در محاکم به عنوان دلیل استنادی مورد پذیرش قرار می گیرد؟با توضیح هبه نامه از معامالت محسوب شده و‬
‫ثبت آنها مربوط به اموال منقول باشد و چه غیرمنقول در نقاطی که دادگستری اعالم می کند الزامی است‪ .‬هبه نامه وقتی در دادگاه ارائه می شود اگر از‬
‫طرف مورد دعوی مورد اعتراض واقع نگردد و تردیدی بوجود نیاید پس از اعالم حکم و پایان جلسه رسیدگی در حکم سندرسی قرار می گیرد‬

‫‪ .10‬سند را تعریف کنید و آنرا از منظر قانون مدنی و قانون ثبت توضیح دهید‪ .‬در قانون ثبت تعریفی برای سند نشده است و لذا برای‬
‫تعریف آن به قانون مدنی مراجعه می نماییم‪ .‬ماده ‪ 1284‬قانون مدنی در تعریف سند می گوید ‪ « :‬سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی‬
‫یا دفاع قابل استناد باشد‪».‬‬

‫‪ -‬سند رسمی از منظر قانون مدنی ‪ :‬اقسام سند در قانون مدنی عبارت است از سند رسمی و سند عادی (ماده ‪ )1286‬طبق ماده ‪ 1287‬قانون مدنی سه‬
‫نوع از اسناد به رسمیت شناخته شده اند ‪ .1 :‬اسنادی که در اداره ثبت اسناد و امالک ثبت شده است‪ .2 .‬اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد‪.‬‬
‫‪ .3‬اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد‪ .‬مانند شناسنامه ای که توسط مامورین اداره ثبت احوال وفق مقررات صادر شده باشد‪ .‬ماده‬
‫‪ 1289‬قانون مدنی اعالم می کند ‪« :‬غیر از اسناد مذکوره در ماده ‪ 1287‬سایر اسناد عادی است‪ ».‬و ماده ‪ 1293‬تصریح می کند به اینکه ‪ « :‬هرگاه سند‬
‫به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مامور صالحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند‬
‫نکرده باشد‪ .‬سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد عادی است‪».‬‬

‫‪ -‬سند رسمی از منظر قانون ثبت ‪ :‬اگرچه در قانون ثبت تعریف خاصی از سند رسمی نشده است ولی از مطالعه مجموع مواد مربوطه چنین استنباط می‬
‫شود که سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد‪ .‬بنابراین سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص‬
‫است از سند رسمی مذکور در ماده ‪ 1287‬قانون مدنی‪ ،‬به این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی‬
‫است‪ ،‬زیرا به تصریح ماده ‪ 1287‬قانون مدنی اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد و امالک رسمی است‪ .‬مواد ‪ 70‬و بند ‪ 7‬ماده ‪25‬‬
‫قانون ثبت (ماده را از کتاب قانون مرقوم بفرماید)‬

‫نکته ‪ :‬قانون وشماره ماده اش را حتما بنویسید ‪6‬سوال طرح شده و ‪2‬تااختیاری فقط به جواب‪4‬سوال اول که نوشتید نمره می دهیم پس در صورت اطمینان‬
‫فقط به ‪ 4‬سوال که پاسخش کامل تر بلدید نمره می دهیم‪.‬هرگز هر ‪ 6‬سوال را جواب ندهید‪.‬فقط به ‪ 4‬پاسخ اول در ورقه تشریحی شما موکدا نمره تعلق‬
‫میگیرد‪.‬‬