PROPIEDAD Y DERECHOS REALES ANALISIS JURIDICO [4 Relaciones de vecindad e inmisiones en la propiedad horizontal A propésito de la utilizacién del aplicativo Airbnb en las edificaciones de uso residencial Neighborhood relations and immissions in horizontal property Regarding the use of the Airbnb application in residential buildings Vicente Brayan Villalobos Villalobos” Resumen: Entre las distintas novedades que ha traido la economia digital, aparece la plataforma vir tual Airbnb como una interesante alternativa de servicio para los viajeros nacionales y extranjeros Que deseen contratar alojamiento en sus lugares de destino turistico de manera mds dgil y barata. El problema surge cuando el alojamiento bajo esta modalidad tiene por objeto el departamento de un €dficio de uso residencial (vivienda) sometido, por tanto, al régimen de la propiedad horizontal: ello debido a las inmisiones que generan los huéspedes durante su estadia en perjuicio de los residentes de la edificaci6n. Frente a esta nueva dinémica urbana, se han planteado diversas consultas al Minis- {erio de Vivienda sobre la validez de que la junta de propietarios pueda establecer restticciones a los “contratos de arrendamiento’, que camuflan un verdadero contrato de hospedgje a través del api cativo Airbnb, para impedir la cesion de la posesién de los departamentos del edificio por periodos Muy cortos (dias 0 semanas). Asi, el autor formula algunas respuestas basandose en la teoria de las inmisiones y las limitaciones a la propiedad predial por razén de vecindad, Abstract: Among the different innovations that the digital economy has brought, the virtual platform ‘Aironb appears as an interesting service alternative for national and foreign ttavelers who wish to hie accommodation in their tourist destinations in a more agile and cheaper. The problem arises when the ‘accommodation under this modality has as its purpose the apartment of a building for residential use (housing) subject, therefore, othe horizontal property regime, thsisdue o the emissions generated by quests ring ther stay tothe detriment ofthe resident ofthe building. Faced with this new urban dynamic various queries have been raised to the Ministry of Housing about the validty ofthe owvners association being able to establish restrictions on “lease contracts, which camouflage a true lodging contract through the Airbnib pplication, to prevent the transfer of possession of the building's apartments for very short peviods (days ‘Or weeks). Thus, the author formulates some answers based on the theory of immmissions and lmitations on property ownership based on neighborhood. * Asistente legal en la Direccién de Vivienda de la Direccién General de Pol Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construccién y Saneamiento. Invest sobre distintas materias. ORCID iD: hitps//orcid.org/0000-0003-2384-9771, icas y Regulacién en Vivienda y sador juridico y autor de articulos GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Ne 126 + DICIEMBRE 2023 + ISSN 2305-3259 «pp. 109-126___ 109 Escaneado con CamScanner= ACETA eS Vig Palabras clave: Airbnb / Propiedad horizontal / Relaciones de vecindad / Inmisiones Keywords: Aironb /Horizontal property Neighborhood relations /Immisions ‘Marco normativo: + Constitucién Politica: art 70. *+ Codigo Civit: arts, 926, 958, 961 y 2019 puMs. 1 y5. + Ley del régimen de unidades inmobilirias de propiedad exclusiva y de propiedad comin, Ley N* 27157 (2007/1999): art. 42 Itc Recibido: 20/11/2023 // Aprobado: 5/12/2023 |. FUNCION DELA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA POLITICA NACIONAL DE DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE En términos sencillos, la propiedad hori- zontal es un régimen juridico de la propie- dad predial aplicable a las edificaciones cuyo disefio arquitecténico se compone por unida- des inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten inexorablemente bienes y servi- cios comunes. Este régimen no es en lo abso- luto novedoso, pero en el urbanismo contem- pordneo viene cobrando especial relevancia socioeconémica en vista del rol que cumple dentro de los modelos de ciudad compacta y policéntrica en contraposicién al modelo de ciudad difusa o dispersa, los cuales se basan, entre otras caracteristicas, en la densificacién y los usos mixtos del suelo urbano. La sostenibilidad de estos modelos de ciudad ha hecho que las politicas urbanas de distin- tos paises busquen implementarlos en sus tertitorios para el aprovechamiento racional del suelo. Pero, {qué relacién tiene la propie- dad horizontal con esta forma de planificar y gestionar las ciudades? Considero indis- pensable esbozar algunas ideas que demues- tren ta funcién urbanistica de la propiedad horizontal en ef marco de la reciente politica nacional de desarrollo urbano sostenible, para luego abordar la problemética de las relacio- nes de vecindad inmersas en las edificaciones sometidas a este régimen, y, en conereto, las cuestiones surgidas del uso de la plataforma virtual Airbnb. Mis alld de que la propiedad horizontal hunda sus raices dogmaticas en la teoria de los dere- chos reales, existe una vinculacién entre dicho régimen juridico y el urbanismo, la cual se deriva de la consideracién de que la propiedad predial no se reduce a un concepto, es decir, a una vaga abstraccién que solo toma ‘como punto de referencia la propiedad parti- cular; mis bien, su materializacién tiene lugar en la realidad socioespacial al tener como objeto una entidad fisica individualizada por limites horizontales (linea poligonal) y ver- ticales (potencial edificatorio); estos son, los Mamados confines que cireunseriben la exten- sién fisica del bien sobre el que recat la pro- piedad predial tanto en el subsuclo como en el sobresuelo (Torres, 2019, p. 387), y cuyo contenido, compuesto por derechos y debe~ res, es configurado en base a las dindmicas del entorno urbano inmediato en el que s¢ localiza el predio, De acuerdo a Hildebrando Castro-Pozo (2007), alo largo de Ia historia, el urbanism, entendido como la disciplina o el arte de org nizat las ciudades y demas formas de asent mientos humanos, “modifies y molded el con cepto y alcances del derecho de propiedad’ de modo que “la propiedad del suelo des de serel derecho de usar y abusar de los bienes: sewiin la concepeidn romana, para convertifse en lo suicesivo en un derecho limitado en st 110 pp. 109-126 + ISSN 2305-3259 + DICIEMBRE 2023+ N° 126 | GACETA CIVIL. & PROCESAL CIVIL Escaneado con CamScannercontenido por la ley. por los planes urbanos y las normas urbanisticas” (p. 21). Como bien Jo anota Gunther Gonzales (2023), las limi taciones urbanisticas a la propiedad predial se justifican en la concepcién de la ciudad como un hecho social, es decir, una manifes- tacién de la vida de interrelacidn de los seres humanos, a partir del cual surge una serie de problemas que ameritan la intervencidn esta- tal, tales como el espacio disponible, el espa- cio edificable, el espacio con fines piblicos, pero también la planificacién de estas varia bles, la ejecucién, el control, ast como el res- peto de los derechos de la colectividad y las relaciones con los espacios externos de la ciu- dad (pp. 26-27). Por consiguiente, los fendmenos urbanos no solo han reconceptualizado la propiedad pre- dial en el plano juridico, variando su con- tenido sustantivo (derechos y deberes) de acuerdo a las razones de interés piiblico impe- rantes en determinado lugar y tiempo, sino también han incidido en la tipologia y mor- fologia de las edificaciones en tanto com- ponentes del proceso creativo denominado “diseiio arquitecténico”, es decir, en como concebir y dar forma a las construccio- nes, atendiendo a variables técnicas como la demografia, la topografia, la capacidad de soporte del suelo, la existencia de riesgos naturales y antrépicos, las dimensiones mini ‘mas exigibles del espacio piblico, la armonia del volumen de aprovechamiento construc- tivo de los predios con el paisaje urbano, la capacidad de la infraestructura vial y de los servicios piblicos, los estandares ambienta- les y climaticos, la brecha habitacional, entre ottos factores de necesaria observancia para PROPIEDAD Y DERECHOS REALES la sostenibilidad del desarrollo urbano de los centros poblados. Uno de los problemas mas dlgidos del urba- nismo contempordneo peruano que ha venido condicionando el proceso creativo de planifi- car, concebir y transformar el espacio fisico a través de la construccién de edificaciones, principalmente las desarrolladas por los pro- motores inmobiliarios, es la brecha habitacio- nal definida como el déficit de viviendas que reiinan las condiciones técnicas de seguridad, funcionalidad, salubridad y habitabilidad, en relacién con la alta demanda de la poblacién asentada en determinada area geografica. Se trata de una situacién desventajosa de indole estructural, porque vulnera sistemdticamente el derecho fundamental a la vivienda ade- cuada de un gran sector poblacional, motivo por el cual calificarfa desde mi éptica~como un estado de cosas inconstitucional’. Actualmente, se tiene la Politica Nacional de Vivienda y Urbanismo con horizonte al 2030, la cual ha sido elaborada por el Minis- terio de Vivienda, Construccién y Sanea- miento (2021) a partir de un diagnéstico del problema piblico definido como “inadecua- das condiciones de habitabilidad de la pobla- cién”, concebido tanto es su vertiente interna (calidad técnica y funcional de la vivienda) y externa (calidad del entorno urbano inme- diato), asi como en su aspecto cuantitativo (cantidad de viviendas) y cualitativo (cali- dad de viviendas) (pp. 7-9). Un problema piblico es una situacién indeseable para la sociedad, quienes por dicho motivo deman- dan la intervencién estatal, de modo que den- tro un periodo determinado y con la imple- mentacién de una solucién regulatoria 0 no 1 Elesiado de cosas inconstitucional es la técnica uilizada por cl Tribunal Consitucional para extender los efectos vinculantes de sus sente ‘cuando advierte la afectacién de los derechos fundamentales de un sector ppoblacional, asf como para conminar al Poder Ejecutivo a dictarpolitcas piblicas que remedien dicho estado de cosas, GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 126+ DICIEMBRE 2023 * ISSN 2305-3259 « pp. 109-126. mW Escaneado con CamScannerACETA CoH $$ $—$_____________ ‘& procesal latoria, gocen de una mejor situacién en anciona los objtivos trazados (Villalobos, 1 de junio de 2023). Al ser una situacién de hecho, todo problema pablico responde a un conjunto de causas, siendo entre estas para el caso de la brecha habitacional, la “produc- cidnyy ocupacién ineficiente ¢ insostenible del suelo” (MVCS, 2021, p. 14). En efecto, segiin la mencionada politica nacional, en el Peri se ha consolidado la dinamica de produccién informal del suelo urbano, es decir, sin previa planificacién ni habilitacién urbana aprobada por la munici- palidad. La data sistematizada por Espinoza y Fort (2020), compilada en la referida politica, muestra que entre los afios 2007 y 2016 el por- centaje de nuevo suelo urbano representado por urbanizaciones formales supone solo el 6 % del crecimiento urbano; mientras que el 47 % del nuevo suelo generado estuvo a cargo de las invasiones, el 34 % a cargo de lotizacio- nes sin infraestructura y el 10 % a cargo del trafico de terrenos. Los citados investigado- res explican la causalidad entre el problema piilico y este fenémeno social de ocupacio- nes informales, sefialando que la elevada pro- babilidad de que un lote informal reciba ser- vicios pablicos de manera gratuita permite que los promotores inmobiliarios informales, que ofrecen terrenos sin ningtin tipo de habi- litacién, generen expectativas en la demanda (MVCS, 2021, p. 2016), con lo cual se incen- tiva las invasiones y, con ello, el crecimiento horizontal de los centros poblados que, en términos econdmicos, resulta mis costoso. La Politica Nacional de Vivienda y Urba- nismo se sustenta ademas en la Nueva Agenda Urbana, la cual “aboga por una compacidad adecuada (modelos de ciudad compacta y policéntrica), priorizando la densificacién en lugar de la extension horizontal, reco- mendando el diseflo compacto y la integra- cién de nuevos barrios en la trama urbana, y evitando la expansién y creacién de barrios marginales”, Bajo este enfoque, se propende @ que Ia planificacién urbana municipal esté orientada a optimizar la ocupacién det suelo mediante la politica de densificacién de Ins areas urbanizadas que cuenten con g suficiente dotacién de equipamiento urban y servicios pablicos en proporcién al incre. mento de la demanda como consecuencig del mayor mimero de habitantes por het, rea (MVCS, 2021, p. 14). Asi, el crecimiento vertical permitiria la reduccién de costos, en la gestién urbana. La concrecién normativa de este objetivo de politica pablica se refleja en recientes normas de alcance nacional, Por ejemplo, el articulo 86 de la paradigmitica Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, impone a los gobiernos locales el deber de fomentar la densificacién de areas clasificadas como suelo urbano consolidado para el incremento de la provisién de Vivienda de Interés Social. En tal sentido, en los Planes de Desarrollo Urbano y Planes de Desarrollo Metropolitano se podrin establecer dreas especificas de densificacién, en las cuales se estableceran incentivos para laconstruccién de vivienda y se podran crear programas de densificacién que permitan la coordinacién entre el gobierno local, residen- tes y empresas privadas a efectos de poder llevar a cabo programas de densificacién en dichas areas. Otro claro ejemplo es el Regla- mento de Acondicionamiento Territorial y Planificacién Urbana del Desarrollo Urbano Sostenible, aprobado por Decreto Supremo N° 012-2022-VIVIENDA, en cuyos articulos 38, 45 y 108 obligan a las municipalidades a implementar en sus instrumentos de plani- ficacién urbana “estrategias de generacién y densificacién del suelo urbano y acceso a la vivienda, sustentado en la proyeccién de la demanda de vivienda”. Por ultimo, se ha aprobado el Reglamento de Vivienda de Inte~ rés Social, aprobado por Decreto Supremo N° 006-2023-VIVIENDA, que regula en st articulo 26 beneficios urbanisticos en pari- metros de altura maxima aplicables a proyee” tos de edificacion de vivienda multifamiliar, edificio de usos mixtos, conjunto residencial Y conjunto de usos mixtos; y, como bien sabe, a mayor altura mayor densidad. Aeestas alturas ya se podra advertir que los objetivos de desarrollo urbano sostet ible, 112 pp. 109-126 ISSN 2305-3259 + DICIEMBRE 2023 - No 126 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Escaneado con CamScannerse requiere de estructuras arquitecténicas que permitan racionalizar el aprovecha miento del suelo, concentrando a la pobla. cién en determinado espacio habitable sin comprometer los estindares minimos de calidad de vida. La consecuencia de esta necesidad ha condicionado a que en el sector inmobiliario se disefien y ejecuten edifica- ciones compuestas por unidades inmobilia- rias de propiedad exclusiva que por adhesién Imagen 1: Torres de Limatambo, San Borja, Lima tar oh tat Fuente: Municipalidad de San Borja, 2022. Imagen 3: Residencial San Felipe, Jesus Mai Fuente: Miguel Angel Chong, 2011 PROPIEDAD Y DERECHOS REALES fisica comparten bienes y servicios comunes. El resultado de esta forma de transformar el espacio fisico es la densificacién de areas urbanizadas; es decir, en vez de expandir las ciudades de manera horizontal, la den- sificacién lo hace de manera vertical con la finalidad de concentrar ala poblacion y de esta manera satisfacer sus necesidades basi- cas al menor costo posible. Fuente: imgur, 2019. Imagen 4: Conjunto Habitacional La Muralla, Lima, Lima Fuente: ANDINA/Héctor Vinces, 2008, GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 126 + DICIEMBRE 2023 * ISSN 2305-3259 « pp. 109-126__ 113 Escaneado con CamScannerEsta sla situacion de hecho que dota de fun- cionalidad urbanistica a la propiedad horizon- tal, por cuanto la proximidad de los habitan- tes de estas arquitecturas condiciona a que la convivencia se complejice y tienda hacia el conflicto cuando no se logran compatibili- zat los intereses particulares de cada uno de ellos, Del mismo parecer es Moisés Arata Solis (2023), quien critica el érbol del pro- blema pablico que sustenta el nuevo régimen de Ia propiedad horizontal, aprobado por el Decreto Legislativo N° 1568, afirmando que la verdadera necesidad de haber promulgado esta norma radica —entre otros factores— en “la inevitable densificacién de las edifica- ciones a través del uso del maximo de altu- ras permitidas y el minimo posible de las dimensiones de las unidades, especialmente, bajo el régimen especial de los proyectos Mivivienda, lo que genera mayor estrecha- miento de las relaciones vecinales al inte- r del complejo y, por ende, mayor posi- lad de conflictos” (p. 11). bi Dentro de este contexto urbano, la junta de propietarios, en tanto maximo drgano de gobierno de la propiedad horizontal, es el Hamado a dictar, mediante el reglamento interno, las prescripciones mas adecuadas a las caracteristicas fisicas de la edificacién y al entorno urbano inmediato, a fin de ges- tionar los intereses de todos los propietarios, I, APLICACION DE LA TEORIA DELAS INMISIONES EN LA PROPIEDAD. HORIZONTAL La teoria de las inmisiones fundamenta dog- maticamente las limitaciones a la propiedad predial por razones de interés privado, cuya fuente puede ser la ley 0 el negocio juridico. La comprensién y aplicacién de esta teo- ria resulta de capital importancia para con- ciliar las relaciones de vecindad inmersas en las edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal. A pesar de la rele- vancia del tema para la sana convivencia y la paz social -finalidad altima del ordena- miento juridico- esta teoria no ha tenido un desarrollo masivo en sede nacional. Por ello, recurriendo a las experiencias comparadas, es posible encontrar un buen punto de apoyo en la doctrina chilena. Efectivamente, Carlos’ Amunategui (2013) aduce que la teoria de las inmisiones tiene su origen en el Digesto—compilacién y codifica- cidn de las obras juridicas de los jurisconsul- tos romanos-, en el que se describe el suceso del propictario de un departamento que se ve perturbado en su posesién por los olores expelidos por una fabrica de quesos vecina: D. 8,5,8,5 [Ulpianus libro septimo decimo ad edictum}. Ariston respondié a Cerelio Vital que no pensaba que hubiese derecho a expeler humo desde la taberna de que- sos hacia los edificios superiores, salvo que existiese tal servidumbre. Igualmente, dijo que desde los edificios superiores a los inferiores tampoco es licito echar agua ni alguna otra cosa, porque solo es licito hacer alguna cosa en lo suyo en cuanto no se pro yecte en lo ajeno y la del humo, como la del agua.es una inmisién. Por tanto, el del edifi- cio superior puede litigar con el del inferior alegando que este no tiene derecho a hacer tal cosa. (p. 513) Segiin este autor, lo notable de este pasaje es la expresién del jurista Aristén: in suo enim alii hactenus facere licet, quatenus nihil in alienum immittat, es decir, “solo es licito hacer alguna cosa en lo suyo en cuanto no se proyecte en lo ajeno”; maxima que se con- vierte en el fundamento mismo de la teoria de la inmissio, de modo que “no basta que una persona se abstenga de realizar actos en Io ajeno (facere in alieno), sino que ni siquiera le resulta legitimo un hacer en 10 Propio (facere in suo) si las consecueneias de su actividad repercuten en lo ajeno™ ‘114 pp. 109-126 ISSN 2305-3259 - DICIEMBRE 2023 « Ne 126 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Escaneado con CamScanner(Amunategui, 2013, p. 514). Esta proposicién de conducta permite identificar una estre- cha vinculacién entre la teoria de las inmi- siones y Ia teoria del abuso del derecho, que proscribe la realizacién de acciones ampa- radas en un derecho subjetivo por repercutir negativamente en la esfera juridica de terce- ras personas. Para entender el concepto de inmisién, Jorge Tisné (2013) acude a las definiciones conte- nidas en el Diccionario de la Real Academia Espafiola, el cual la define como una “infu- sién o inspiracién”, y a la emisién como una “accién y efecto de emitir”, que a su vez sig- nifica “arrojar, exhalar o echar hacia fuera algo”. Asi, mientras que la emisién es algo que se expele, la inmisin es algo que se recibe, por lo que ambos conceptos designan efectos de un mismo hecho, pero desde pun- tos de vista disimiles (p. 141). Estas emisiones ¢ inmisiones son hechos que se generan por efecto de las actividades de uso y explotacién de los predios objeto de propiedad, las cuales adquieren relevancia juridica en la medida en que se tornan lesivos al superar el umbral de tolerancia reciproca entre los vecinos, produ- ciéndose, por tanto, una turbacién ilegitima en la propiedad y la posesién ajena. A mayor abundamiento, el citado autor chileno resalta asi la juridicidad de las inmisiones: (...) la inmisién es un hecho juridico com- plejo, positivo y potencialmente impedi- tivo. Es complejo toda vez que requiere mas de un hecho para que acaezca, a saber, la Pproduccién de un elemento en una finca ajena y que penetre en otro inmueble. Es positive porque requiere que el elemento ingrese a predio ajeno y es impeditivo, siempre y cuando sea intolerable, porque st existencia impide que se puedan ejercer establemente la posesién de un inmueble los derechos reales constituidos sobre él. Por lo tanto, la inmisién si es un hecho jurl- dicamente relevante que interesa al Dere- cho. (p. 142) GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 126 DICIEMBRE 2023 PROPIEDAD Y DERECHOS REALES La naturaleza de hecho juridico que reviste la inmisién queda confirmada con el articulo 961 del Cédigo Civil, el cual es la norma base oclausula general que estatuye la teoria de las inmisiones en el régimen juridico peruano de la propiedad predial: Limites a la explotacién industrial del predio Articulo 961.- El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su tra- bajo de explotacién industrial, debe abste- nerse de perjudicar las propiedades con- tiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes. Estén prohibidos los humos, hollines, ema- naciones, ruidos, trepidaciones y moles- tias andlogas que excedan de Ia toleran- cia que mutuamente se deben los vecinos en atencién a las circunstancias. (Enfa- sis agregado) Sin duda, definir el margen de tolerane: bajo parametros objetivos es una opera- disima dada la indetermina- cién normativa de conceptos como “seguri- dad”, “sosiego", 5", “interferencias” olestias”, © “perturbaciones”. Si la propiedad predial faculta a su titular a obtener provecho de su bien mediante el desarrollo de actividades de comercio o explotacién industrial, impo- niendo correlativamente un deber de toleran- ccia reciproca en las relaciones de vecindad a fin de que el dominio no quede vaciado de contenido, {edmo establecer univocamente el limite de tolerancia debida sin incurrir en arbitrariedades? El arribo a una respuesta sélida a esta cuestién ha sido tentado prinei- palmente desde la teoria de los actos de emu- lacién, el criterio del uso normal y de la nor mal tolerancia, y In necesidad social (Tisné, 2013, p. 133): + La teoria de los actos do emulacidn, de origen en los glosadores y comentaris~ tas de la Edad Media, prohibia las accio- nes que realizaba el propietario en su ISSN 2305-3259 + pp. 109-126__ 115, Escaneado con CamScannerees ‘& procesal CM inmueble con la nica intencién de per- judicary molestar al vecino, para lo cual cra indispensable probar su actuar doloso malicioso sin que ello le reporte bene- ficio alguno. + La teoria del uso normal y de la nor- mal tolerancia, de origen alemdn con los juristas Spangenberg e Inhering, explica que se debe tolerar el uso normal del inmueble y no asi su uso irregular o anor- mal determinada por la envergadura de la molestia, de acuerdo a la normal tole- rancia de las personas y el aprovecha- miento tradicional del inmueble. Esta teoria es la mas extendida en los cédigos que se abocan a esta materia. + Lateoria de la necesidad social, de ori- gen italiano con el jurista Bonfante, sostiene que, si una actividad reviste el caracter de necesaria, social, general y absoluta, tendra que ser tolerada por los vecinos. Sera necesaria en la medida que no puede ser proscrita legamente, porque ello iria en desmedro de la propia socie- dad; social pues permite la coexistencia de intereses colectivos; general debido a que se refiere a las necesidades recipro- cas entre todos los interesados; y abso- uta porque no existe una forma diversa de actuacién. (Tisné, 2013, pp. 133-134) Es de percatarse, pues, que el Cédigo Civil peruano de 1984 ha adoptado la teoria del uso normal y de la normal tolerancia al prohibit inmisiones en propiedades vecinas que reba- sen el limite del deber de tolerancia mutua determinado “en atencién a las circunstan- cias”. No obstante, tal como lo advierte Gon- zales Barrén (2009), esto regla no significa que haya que recurrir a “las opiniones perso- nales o subjetivas del propietario que alega el perjuicio”; antes bien, “el operador juridico debe interpretar la norma desde una perspec. tiva objetiva, esto es, de acuerdo a In natu. raleza y fines de las fincas, no de los sujetos (...) Ental sentido, se consideran ‘tolerables? las inmisiones provenientes de un aprove. chamiento normal de la propiedad”; nor- malidad que est influenciada por las carac- teristicas del lugar (p. 311). Por ejemplo, en una zona industrial el margen de tolerancia de las inmisiones sera mayor que en zonas de uso comercial y/o residencial, siendo esto lo que justamente se presenta en la legislacién urbanistica con el indice de usos para la ubi- cacién de actividades urbanas, que determina actividades compatibles al uso predominante de la zonificacién, provocando que los veci- nos deban tolerar las inmisiones derivadas de dichos usos (Gonzales, 2009, p. 311). Para ser mas explicativo, tomaré un extracto del indice de usos para la ubicacién de acti- vidades urbanas del distrito limefto de San Borja, aprobado mediante la Ordenanza 1429- 2010, modificada por la Ordenanza 2502- 2022, en donde se detallan las actividades urbanas permitidas (uso conforme) y no per- mitidas (uso no conforme) en las avenidas alli indicadas, de acuerdo a la compatibilidad de uso con las zonas residenciales de densidad baja (RDB), de densidad media (RDM) y de densidad alta (RDA), asi como en las zonas de comercio local (CL), comercio vecinal (CV) y comercio zonal (CZ): En relacién con el tema del presente trabajo, que es el tratamiento juridico de las inmisio- nes.generadas por el alojamiento brindado mediante Airbnb, me centraré en la actividad urbana de hoteleria en sentido lato. Del indice de usos se observa que en las zonas residen- ciales (RDB, RDM, RDA), asi como en las zonas de comercio local y vecinal, todas las modalidades derivadas de la misma segin la Clasificacién Internacional Industrial 116 __ pp. 109-126 - ISSN 2305-3259 + DICIEMBRE 2023 - N° 126 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Escaneado con CamScannerUniforme (CIIU), no estan permitidas por resultar, desde el punto de vista moral, social, econémico, ambiental, cultural o cualquier otra variable urbanistica, incompatibles con los usos de vivienda y comercio—este iltimo solo cuando es de baja intensidad (local y vecinal)-, por lo que en dichas areas urba- nas no pueden otorgarse licencia de funcio- namiento para desarrollar cualquier actividad hotelera. Sin embargo, en la zona de comercio zonal (CZ) ello si esta permitido, pero solo en cuanto a los hoteles comunes y hoteles con tragamonedas, y tinicamente en las avenidas Javier Prado, Canada, Guardia Civil, Avia- cién y Angamos Oeste (tramo Av. Géminos — Av. San Luis), ya que son vias de alto flujo vehicular y peatonal Ahora bien, esto no significa que en tales avenidas no existan viviendas; de hecho, el uso residencial es compatible con las zonas comerciales en cualquiera de sus intensida- des, solo que el uso predominante es este en las dreas con dicha zonificacién. Mas bien, lo que implica permitir esas modalidades del sector hotelero es que los propietarios y poseedores colindantes deben asumir un mayor margen de tolerancia de las inmi- siones ocasionadas como consecuencia de la explotacién econémica de los predios en donde funcionan hoteles comunes y hote- les con tragamonedas, tales como lumino- idades, ruidos, olores, alta concurrencia de personas y de vehiculos, aunque, claro esta, siempre que no trasgredan los parémetros téc- nicos dispuestos por los reglamentos admi- nistrativos correspondiente. Hasta aqui se tiene que el indice de usos para la ubicacién de actividades urbanas es un parémetro objetivo para precisar en la mayor medida de lo posible el limite de la tolerancia reciproca que se deben los propietarios pre~ diales en el marco de las relaciones de veci dad. Pero qué sucede en las edificaciones de uso residencial en donde rige la propiedad PROPIEDAD Y DERECHOS REALES horizontal? ,Basta con la compatibilidad de Uso regulada por este componente de la zoni- ficacién para que el propietario de un depar- tamento pueda desarrollar el giro de negocio que desee? En estos casos las limitaciones a la propiedad predial no solo provienen de la normativa urbanistica (limitaciones de orden Piblico, de derecho pablico), sino también con lo preceptuado en el reglamento interno como acto constitutivo del régimen de la pro- piedad horizontal, cuyas restricciones al uso y disfrute de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva tienen naturaleza de limitaciones de interés privado por razo- nes de vecindad. El reglamento interno es 1a manifestacién de voluntad corporativa de la junta de pro- pietarios; es decir, es el negocio juridico que concretiza el poder de autorregulacién del maximo érgano de gobierno de la propiedad horizontal, por medio del cual los propietarios, acuerdan —entre otros aspectos— las limitacio- nes al ejercicio del dominio de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, con la finalidad de preservar la tranquilidad, la paz y, en general, las sanas y buenas relaciones de vecindad entre todos los ocupantes. Por tanto, tales limitaciones demarcan el margen de tolerancia de las inmisiones, estableciendo las actividades permitidas y/o no permitidas tanto en los bienes comunes como en las uni- dades inmobiliarias de propiedad exclusiva, Il, IMPLICANCIAS JURIDICAS DEL AIRBNB EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Funcionamiento del Airbnb La economia digital es el contexto en el que surgié el Airbnb como una plataforma virtual revolucionaria en el mercado del turismo, la cual hace referencia al uso de las tecnologias de Ia informacién en los procesos de produc- cién de bienes y servicios, asi como en su GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 126+ DICIEMBRE 2023 + ISSN 2305-3259 - pp. 109-126_ 117 Escaneado con CamScannersoneaen e20vONLY hs i | 8 3 ‘amvosie2 ox os ‘heo.no> Osh ‘vraos wvs 30 OuMUSIaTa.Na S¥VGUN SaQvGIAULDY 20 NOIOvOIEA v1 Yuva S08N 30 3010 Escaneado con CamScanner PP. 109-126 ISSN 2305-3259 + DICIEMBRE 2023 N°126 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL 118comercializacién y consumo, cuyas ventajas son-entre otras~ que los usuarios tienen mas acceso a la informacién relevante y cercania a los fabricantes de productos y proveedores de servicios (Santander, 28 de junio de 2022), Asi, el Airbnb comenz6 su camino en 2008, cuando dos diseiadores que tenian espacio libre en casa alojaron a tres viajeros que bus- caban un lugar en donde quedarse (Airbnb, 2023). Esta idea originaria es la que sirvié de base para dotarla de funcionamiento masivo a nivel global y sustituir la contratacién tra- dicional de alojamiento en establecimientos de hoteleria. El Airbnb es, pues, “una plataforma que ofrece a anfitriones en todo el mundo la opcién de alquilar el espacio que tengan dis- ponible, ya sea una propiedad completa o parte de ella” (Calvancanti, 16 de agosto de 2023), El anfitrién es la persona que se mues- {ra.a los huéspedes como tal en el anuncio, las solicitudes de viaje y las reservaciones Puede adoptar tres modalidades: el duetio del anuncio, la coanfitrién de acceso completo y el equipo de anfitriones, quienes por lo gene- ral son los propietarios o administradores de los espacios objeto de alojamiento (Airbnb, 2023). Estos espacios pueden ser casas de campo, cabafias, penthouse, edificios, con- juntos residenciales, entre otros. Enel caso que se brinde alojamiento en depar- tamentos de edificaciones de uso residencial (bifamitiar y multifamiliar), no solo es reco- mendable que el anfitrién brinde al huésped informacién turistica o esencial de la zona, tales como las ubicaciones de las principales atracciones, mejores sitios para comer y facili- Adades de transporte (Calvancanti, 16 de agosto 4 2023), sino también ponerle en conoci- imiento el replamento interno de la edificacién, * in de que sepa cuales son las restricciones Al uso y disfrute del espacio donde se aloje. PROPIEDAD Y DERECHOS REALES A despecho de los beneficios econémicos que Feporta esta plataforma virtual, en términos Sociales, su utilizacién también puede ir en detrimento ~y tal como viene ocurriendo- de las relaciones de vecindad regidas por la Propiedad horizontal, como resultado de las. inmisiones provocadas por el huésped en per- Juicio de los demas ocupantes. Y es que, entre este sujeto, que es un ciudadano de otro lugar ¥: Por ende, con un estilo de vida diferente, ocasiona molestias que superan el margen de tolerancia que los vecinos se deben mutua- mente en atencién a las circunstancias. La gran duda que se origina a raiz de estos incon- venientes es sobre la validez de limitar a los Propietarios a arrendar o brindar alojamiento Por periodos muy cortos. 2, Limitaciones ala contratacién de alojamiento mediante el Airbnb Como miembro del equipo legal de la Direc- ccién de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construccién y Saneamiento he atendido con- sultas formuladas por algunos administrados, referidas al “arrendamiento” de departamen- tos en edificios de uso residencial por perio- dos muy cortos (dias 0 semanas), con lo cual se sobreentiende la referencia a la problema- tica de las inmisiones generadas por la contra- tacién de alojamiento mediante la plataforma digital Airbnb en esta tipologia de edificacio- nes sujetas al régimen de la propiedad hori- zontal (condominios, conjuntos habitacionales, departamentos en edificios). Expondré algunas de ellas con sus respectivas respuestas. 2.1, {La junta de propietarios de un edifi- cio multifamiliar (propiedad horizontal) de uso residencial puede ~a través de sus atribuciones, facultades y por votacién en mayoria— incluir en el reglamento interno yestablecer normas que regulen y precisen los requisitos y pautas minimos del alqui- ler con el fin de salvaguardar el orden, la SACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | No 126 DICIEMBRE 2023 15SN2305:3259 pp. 109126 _ 119 Escaneado con CamScannerent ‘& proces CM tranquilidad, la seguridad y el bien comin de todos los propietarios? En aras de tutelar los intereses de la comunidad de propietarios, el reglamento interno puede regular algunas condiciones a las que deben someterse los contratos que se celebren en ejercicio de la facultad de disfrute de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, limitando las actividades que se lleven a cabo en su interior. La junta de propietarios es el maximo érgano de gobierno del régimen de propiedad hori- zontal. Basicamente, es la reunién de todos los propietarios de las unidades inmobilia- rias de propiedad exclusiva que se constituye para debatir, deliberar y decidir sobre asuntos que interesan a la colectividad, tales como la administracién, el mantenimiento y la con- servacién de los bienes y servicios comunes; 2 Noexiste consenso sobre la naturaleza jur Decreto Legislativo N° 1568, un “instrumento normative ta desafectacién, transferencia y gravamen de los bienes comunes; el porcentaje de partici. pacién en los gastos comunes; la ejecucigy de obras en los bienes comunes; entre otras cuestiones indispensables para compatibili, zar los intereses particulares de cada uno de los propietarios de este régimen. Uno de tales asuntos es, qué duda cabe, ¢| uso que se le pueda dar a los departamen. tos en edificios de uso residencial (vivienda multifamiliar, edificio de usos mixtos, con- junto residencial, conjunto de usos mixtos) sometidos a este régimen de la propiedad, ya que existen actividades que, a pesar de reali- zarse dentro de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, generan inmisiones en los propietarios y poseedores vecinos, tales como ruidos, olores, iluminaciones, vibracio- nes, trepidaciones, molestias, interferencias, obstaculos y otras externalidades negativas que pueden rebasar el limite de la tolerancia reciproca y necesaria para una buena rela- cién de vecindad. En ese contexto, el reglamento interno es el negocio juridico? constitutivo del régi- men de propiedad horizontal que, conforme al articulo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, contiene como minimo, entre otros aspectos: a) La determinacién de la unidad inmobi ria matriz y la relaci6n de las secciones de del reglamento interno, En el sonado caso sobre la prohibicion de tenencia de mascotas en condominios residenciales (STC N° asimila a una “norma estatutaria” (FJ. 6), mientras que el enton singular, lo considera una “norma reglamentaria”. En similar | 01413-2017-PA), el Tribunal Constitucional lo \ces magisstrado Sardén de Taboada, en su volo linea, el articulo 32, numeral 32.1, del reciente , del Régimen de la Propiedad Horizontal, aiin en vacatio legis, lo define como obligatorio”. Sin embargo, com a do anota que la naturaleza juridica del re embargo, convengo con Zegel Basilio (2022) cuan de su celebracién puede cal amento interno es de cardcter miiltiple, pues dependiendo de las circunstancias ificar como negocio juridic lateral o plurilateral; contato bilateral cranes mune egocio juridico unilateral, bilateral o plurilateral; contro ‘categoria de acto juridico de propietarios en tanto su ico; contrato por adhesién; o reglamento inter privatos; todo lo cual redunda eo ls negocial (p. 234), por lo que se trata de una manifestacién de voluntad de la just Hieto de derecho distinto a a de sus miembros, aunque sin personeria jurdica 120 pp. 109-126. 1SSN12305-3259« DICIEMBRE 2023 - N° 126 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Escaneado con CamScannerpropiedad exclusiva, sefialando sus éreas, umeracidn y el uso al que deberd estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estaciona- miento u otros). {En la propiedad horizontal, en donde las relaciones de convivencia son muy estrechas debido al disefio arquitecténico de las edificaciones, las limitaciones a las facultades de uso y disfrute no solo provienen de normas de derecho publico, sino también de la autonomia privada que la junta de propietarios ejercita para configurar el contenido del reglamento interno”. b) Los derechos y obligaciones de los propietarios, ©) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las sec- ciones de propiedad exclusiva’ Asi, en aras de tutelar los intereses de la comunidad de propietarios, el reglamento interno puede regular algunas condicio- nes a las que deben someterse los contratos ue se celebren en ejercicio de Ia facultad il, la excepeidna las restricciones voluntari ny gravamen), ya que no puede ser lin PROPIEDAD Y DERECHOS REALES de disfrute de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, limitando las acti vidades que se leven a cabo en su interior. Lo determinante es que estas limitaciones encuentren respaldo en la funcién social de |a propiedad, consagrada implicitamente en el articulo 70 de la Constitucién Politica: es decir, que se justifiquen en la consecucién del bien comin y guarden estricta proporciona- lidad y razonabilidad con el fin constitucio- nalmente legitimo que se persigue, ya que, a decir verdad, constituyen injerencias en los derechos a la libertad de contratacién y la propiedad, por lo que no deben violentar el contenido constitucionalmente protegido de estos derechos fundamentales. Una medida restrictiva seria irrazonable si, por ejemplo, la junta de propietarios esta- blece un monto minimo y/o maximo de la renta que los propietarios puedan convenir en sus contratos de arrendamiento (o en cual- quier otro tipo contractual mediante el cual se ceda la posesién a cambio de una retribu- cién), pues este asunto cae dentro de la esfera de la autodeterminacién de los contratantes al momento de configurar el contenido del contrato. Distinto es cuando se trata del uso y disfrute de las unidades inmobi rias de propiedad exclusiva, pues este si es un aspecto que interesa, bajo ciertas circuns- tancias, a la colectividad de propietarios y poseedores, e inclusive a la Administracién Piiblica; y es que, si bien este elemento (el tipo de aprovechamiento de la unidad inmo- biliaria de propiedad exclusiva) corresponde a la causa o fin del contrato que se celebre res~ pecto de dicho bien, de modo que su deter- minacién compete, en principio, a las partes contractuales; no obstante, desde el puntos ‘ala propiedad tada mediante SACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 126+ DICIEMBRE 2023 “ISSN 2305-3259 «pp. 109-126__ 121 Escaneado con CamScannerde convivencia son muy estrechas debido al disefio arquitecténico de las edificacio. nes sujetas a este régimen, que conlleva a sus ocupantes a usar inexorablemente los bienes y servicios comunes para el aprove- chamiento auténomo de sus unidades inmo- biliarias de propiedad exclusiva, las limita- ciones a las facultades de uso y disfrute no solo provienen de normas de derecho piblico, sino también de la autonomia privada que la junta de propietarios, como maximo érgano de gobierno, ejercita para ‘configurar el con- tenido del reglamento interno en lo que atafie alos deberes y obligaciones que se imponen para evitar la utilizacién abusiva de los bie- nes comunes, asi como las inmisiones intole- rables, Por tanto, los propietarios y poseedo- res se encuentran obligados a acatar estas restricciones de fuente convencional, que pueden consistir en prescripciones a los con- tratos de arrendamiento o de cualquier tipo contractual que tenga por finalidad préctica la cesién la posesién inmediata. Aunado a ello, las limitaciones impuestas mediante el reglamento interno vinculan tanto a los propietarios que participaron en la adopcién del acuerdo como a los que pos- teriormente se integren a la junta como con- secuencia de la adquisicién de alguna unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva; de aqui que para un sector de la doctrina el regla- mento interno ostente la naturaleza juridica de contrato por adhesién. Inclusive, tales limitaciones surten efectos frente a terceros (entigndase sujetos ajenos a la junta y que tampoco son poseedores de la edificacién) n caso las mismas se inscriban en el Regis- tro de Predios, conforme a lo sefialado en PROPIEDAD Y DERECHOS REALES los articulos 926 y 2019, numerales 1 y S.del Cédigo Civil, concordante con el art iculo 13, literal b, del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios*, {Las transacciones celebradas a través de la plataforma Airbnb es, en puridad, un contrato de hospedaje, por lo que es un tipo contractual distinto al de arrendamiento y, por tanto, con un marco normativo compuesto no solo por el Codigo Civil (articulos 1713 al 1727), sino también por la regulacion sectorial®, En todo caso, a los propietarios que no estén de acuerdo con las limitaciones adoptadas por la junta de propietarios respecto a sus unidades inmobiliarias de propiedad exclu- siva, siempre les asiste el derecho de impug- nacién a través de las pretensiones procesa- les correspondientes, sea en las vias ordinaria © constitucional, con la finalidad de que les sean inaplicables en caso se determine que constituyen injerencias desproporcionales e irrazonables a sus derechos. La validez de tales limitaciones se determina atendiendo a las circunstancias concretas. 6 “Aprobado por Resolucién del Superintendente Nacional de los Registros Piiblicos N° 097-2013-SUNARP-SN. GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N° 126 « DICIEMBRE 2023 «ISSN 2305-3259 « pp. 109-126 ___ 123 Escaneado con CamScanner2.3. gLa junta de propietarios de un edificio mmultifamiliar puede determinar e incluir en su reglamento interno que los propieta- rios no pueden alquilar sus inmuebles en tun plazo menor a un (1) mes, por ejemplo? Como ya se mencioné, la junta de propicta- rios esta legitimada para imponer mediante el reglamento interno limitaciones al apro- vechamiento de las secciones de propiedad exclusiva, las mismas que deben ser acatadas por todos los propietarios y los poseedores, lo que incluye el supuesto de prohibir que los departamentos sean arrendados por un plazo menor a un (1) mes. Reiteramos que lo determinante es que las limitaciones encuen- tren respaldo en la funcién social de la propie- dad implicitamente consagrada en el articulo 70 de la Constitucién Politica; es decir, que las mismas se justifiquen en la consecucién del bien comin y guarden estricta proporcio- nalidad y razonabilidad, ya que constituyen injerencias en la libertad de contratacién y el derecho de propiedad. Asi, en el contexto de las edificaciones sometidas al régimen de la propiedad horizontal, cualquier limitacién a estos derechos fundamentales debe ser id6- nea para alcanzar el fin perseguido (buena convivencia), ser necesaria en el sentido de que no exista otra medida igualmente eficaz y menos lesiva; y ser proporcional en el sen- tido de que mientras mayor sea la afectacién a tales derechos mayor ha de ser la satisfaccién de los derechos de los demas propietarios. Ahora bien, en el supuesto de celebracién de un contrato de arrendamiento en tras- gresién de las limitaciones impuestas en el reglamento interno, por ejemplo, arrendar por el plazo de dos (2) semanas cuando pre- viamente en el reglamento interno se dis- puso la prohibicién de hacerlo por un periodo menor a un (1) mes, la legitimidad de la junta de propietarios para impugnar dicho con. trato, demandando su nulidad o anulabigny es bastante discutible, porque, a mi juicig no es claro que dicho negocio se encuenne incurso en alguna causal que habilite el gic tado de estas sanciones civiles, i esto esas a la junta de propietarios solo le quedaria |, alternativa de sancionar al propietario yio a1 poseedor bajo las reglas del régimen sancio- nador que se haya estatuido en elreglamento interno, a fin de disuadir dicha conducta por considerarla perjudicial para la comunidad de propietarios; o de demandar judicialmente (los propietarios perturbados también tienen legitimidad e interés para obrat) el cese de las inmisiones provocadas por el poseedor inmediato, esto es, la tutela civil inbibitoria, respecto de las cuales la comunidad de pro. pietarios no tiene el deber juridico de tlerar. La opcién que podria resultar viable para lograr la ineficacia de un negocio que tras- grede los pardmetros prescritos en el regla- mento interno a los arrendamientos de las unidades inmobiliarias de propiedad exclu- siva, es alegar la imposibilidad juridica del objeto -entendido como la prestacién debida del deudor que puede consistir en un dar, hacero no hacer, y no como el bien materia de contrato (Taboada, 2002, pp. 332-335)-, sos- teniendo que, por ejemplo, obligarse a arren- dar un departamento por un periodo menor l permitido en el reglamento interno, es incom- patible con el sistema juridico (Tantaleén, 2019, p. 103), ya que precisamente en amparo de este la junta de propietarios impuso limits- ciones a los atributos de la propiedad sobre las unidades inmobiliarias de propiedad exclu- siva, por lo que el propietario se ‘encontraba vilidamente recortado en sus facultades al momento de contratar con terceros. Peto est0 dependeria de que conceptualmente se cot sidere a tales limitaciones como parte del 124 pp. 109-126-1ssW 23053259 DICIEMBRE 2023 -Ne 126 | GACETA CIVIL & PROCESAL CVE —_ Escaneado con CamScannersistema juridico, lo cual es bastante discuti- ble debido a la naturaleza juridica negocial que tiene el reglamento interno. 2.4, Tratindose de un edificio multifami- tiar de uso exclusivo para vivienda y resi dencia, la junta de propietarios, a través del reglamento interno, zpuede restringir y regular el uso del aplicativo “Airbnb” para alquileres tipo hospedaje por dias o periodos muy cortos de tiempo menores a un (1) mes? Como lo mencioné en lineas precedentes, las nuevas dinamicas econémicas que se vienen desarrollando en el contexto de la globali- zacién, impulsadas por las nuevas tecnolo- gias de la informacién, han generado que la plataforma Airbnb brinde mejores ofertas a los viajeros nacionales e internacionales que deseen un alojamiento durante el periodo de Ia estadia en su destino turistico, el cual, por lo general, es corto; sin embargo, también es cierto que su proliferacién representa una fuente potencial de conffictos vecinales en las edificaciones de uso exclusivamente residen- cial, debido a que el hospedaje es una activi- dad urbana con caracteristicas sociales muy diferentes y en algunos casos incompatibles con el uso de vivienda cuando ella se realiza de manera intensiva y especializada, es decir, con fines comerciales. Lastransacciones celebradas a través dela plataforma Airbnb es, en puridad, un con- trato de hospedaje, por lo que es un tipo con- tractual distinto al de arrendamiento y, por tanto, con un marco normativo compuesto ‘no solo por el Cédigo Civil (articulos 1713 al 1727), sino también por la regulacién secto- rial en raz6n de que se trata de una actividad Comercial con trascendencia al interés piblico alestar involucrados los derechos de los con- sumidores a quienes se les debe garantizar un PROPIEDAD Y DERECHOS REALES espacio de alojamiento en condiciones téc- nicas de seguridad, funcionalidad, salubri- dad y accesibilidad. Asi, el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje, aprobado Por Decreto Supremo N? 001-2015-MINCE- TUR, define a estos establecimientos como el “lugar destinado a prestar habitualmente servicio de alojamiento no permanente, para que sus huéspedes pernocten en el local, con la posibilidad de incluir otros servicios complementarios, a condicién del pago de una contraprestacién previamente establecida en las tarifas del establecimiento” (articulo 4, numeral 4.1, literal i); de manera que nos encontramos ante una actividad bajo control de la Administracién Publica, la cual inclu- sive requiere de licencia de funcionamiento. Por tales motivos, resulta valido que la junta de propietarios limite el uso de la plat: forma Airbnb entre los residentes de edificacién si es que lo consideran como una norma adecuada para la sana convivencia, bajo apercibimiento de aplicar las consecuen- cias juridicas negativas que se prescriban en el reglamento interno. & REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Amunategui, C. F. (2009). No siendo contra derecho ajeno: Hacia la formulacién de una teoria de las inmisiones en nuestro Cédigo Civil. En: Revista chilena de derecho, 36(3). pp. 467-503. https://dx.doi.org/10.4067/ $0718-34372009000300003 Airbnb. (2023). Acerca de Airbnb: qué es y emo ‘funciona. En: Airbnb [en linea): bttps://ww w airbnb.com.pe/help/article/2503?_set_be on_new_domain=1698772049_YzBmZTQe- MjRhMGMS (consultado el 19 de noviem- bre de 2023). mnb (2023). Anfitriones principales: una intro~ duccién. En: Airbnb (en lineal: htips:/www. 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