2008 Jsa FRL 696

+(,121/,1(
Citation: 2008 J. S. Afr. L. 696 2008 Content downloaded/printed from HeinOnline (http://heinonline.org) Thu Jun 13 10:33:17 2013 -- Your use of this HeinOnline PDF indicates your acceptance of HeinOnline's Terms and Conditions of the license agreement available at http://heinonline.org/HOL/License -- The search text of this PDF is generated from uncorrected OCR text. -- To obtain permission to use this article beyond the scope of your HeinOnline license, please use: https://www.copyright.com/ccc/basicSearch.do? &operation=go&searchType=0 &lastSearch=simple&all=on&titleOrStdNo=0257-7747
Sub hasta-veilings en die onderskeid tussen
oorspronklike en afgeleide wyses van regsverkryging

JC SONNEKUS* 1 Algemenepremis
In die gemeenregtelike sakeregleer word onderskei tussen afgeleide en oorspronklike wyses van regsverkryging grotendeels met inagneming van die mate waartoe die regsverkryger met die medewerking van sy voorganger in titel die reg verkry., Dieselfde onderskeid word ook erken en gehandhaaf in ander vergelykbare regswetenskappe.2 Die obiter-opmerking in Unimark Distributors (Pty) Ltd v Erf 94 Silvertondale (Pty)Ltd doen hieraan niks af nie.3 Gemeen aan alle oorspronklike wyses van regsverkryging is dat dit uitsluitlik deur die norme van die objektiewe reg beheers word en vry is van party-afsprake tot die teendeel. 1.1 Afgeleide wyses van regsverkryging
By afgeleide wyses van regsverkryging kan die regsverkryger slegs aanspraak maak op regsverkryging mits sy voorganger in titel die reg aan hom oorgedra het - die regsopvolger ontleen dus sy reg aan sy voorganger in titel. Dit veronderstel nakoming van alle vereistes van die tersake afgeleide wyse van regsverkryging. As dit oor traditio handel, word benewens die eiesoortige vereistes van byvoorbeeld traditio longa- of brevi manu of constitutum possessorium ook vereis dat die generieke vereistes nagekom word, soos dat die partye handelingsbevoeg moet wees, dat die oordraer die nodige ius disponendi bet en as die onderliggende causa vir die regsverandering 'n koopkontrak is (om by die mees voorkomende causa te bly), dat die koopprys betaal is of krediet verskaf is. Mits die vereistes nagekom is en die partye wilsooreenstemming bereik het om die tersake vermo nsreg soos eiendomsreg inderdaad daar en dan onderskeidelik oor te dra en te ontvang
Professor in Privaatreg, Universiteit van Johannesburg. Sonnekus en Neels Sakereg Vonnisbundel (1994) 287; Van der Merwe Sakereg (1989) 216; Badenhorst, Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman's The Law of Property (2006) 71. Snijders en Rank-Berenschot Goederenrecht (2007) 244 en 299; Reehuis, Heisterkamp, ea Goederenrecht (2006) 94; Asser-Mijnssen, De Haan en Van Dam Goederenrecht(2006) 192 ev; Westermann Sachenrecht (1960) 479-482; "Der unter dem Stichwort 'originirer' oder 'ursproinglicher' Eigentumserwerb zusammengefaBten Tatbestandsgruppe ist nur ein negatives Moment gemeinsam, namlich das, daB der Erwerb des Eigentums hier nicht auf dem rechtsgeschaiftlichen Willen von Rechtsvorganger und Rechtsnachfolger beruht, sondern unmittelbar auf Gesetz" - Baur Lehrbuch des Sachenrechts (1981) 482 sien ook 479. Ook Creifelds Rechtsworterbuch (2002) sv "Rechtserwerb" klassifiseer die regsverkryging met die toewysing na die toeslaan van die hoogste bod as urspriinglicher,originarer Rechtserwerb. "[T]he rigid distinction between the original and derivative ways of acquisition of property might well be questionable, in spite of its usefulness for the purposes of basic classifications and explanations in textbooks" (1999 2 SA 986 (T) 1000E-F). Benewens die hol opmerking bied die uitspraak geen grondslag vir of verduideliking daarvoor hie.
696
TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 7747]
HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 696 2008
SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING
(die saaklike ooreenkoms), het die vermodnsverskuiwing plaasgevind en is die regsverkryger in die voorbeeld die nuwe eienaar van die tersake saak. Dieselfde geld die nakoming van al die vereistes van registrasie as die objek van die reg 'n onroerende saak is en die openbare registrasie die publieke kenmerk van die verandering in die regsposisie is soos besitsverkryging di6 publisiteitsfunksie vervul by regsveranderings ten aansien van roerende sake. As uitvloeisel van die vereistes volg dat die oordraer slegs bevoeg kan wees om hoogstens dieselfde reg as waaroor hy beskik het aan die voornemende regsverkryger oor te dra, niks meer nie 4 - nemo phis turis ad alium transferrepotest, quam ipse haberet. Natuurlik kan die oordraer ook ooreenkom om 'n beperkte reg aan die verkryger te verleen in welke geval by steeds as eienaar reghebbende van die moederreg bly en die regsverkryger slegs 'n beperkte saaklike reg soos 'n diensbaarheid of saaklike sekerheidsreg verwerf. 1.2 Oorspronklike wyses van regsverkryging By oorspronklike wyses van regsverkryging is die regsverkryging juis onafhanklik van die medewerking van 'n voorganger in titel en is daar geen sprake van 'n regsoorgangnie. Trouens, in daardie gevalle waar die saak waarop die reg gevestig word heerloos is (res nullius), is daar geen sprake van 'n voorganger in titel nie. Die klassieke voorbeelde hiervan sluit in occupatio ten aansien van wild, alluvio en avulsio met betrekking tot aanslibbing van land of ander voorbeelde van natrekking en saakvorming (specificatio)waar in laasgenoemde gevalle die objek van die reg nog nie voorheen bestaan het nie. In die Nederlandse reg word in artikel 5:16.2 BW eweneens om die rede saakvorming geklassifiseer as 'n oorspronklike wyse ter verkryging van 'n nuwe oorspronklike eiendomsreg vry van enige voormalige beperkte regte wat voorheen op die samestellende dele kon gerus het. Dit is ook die geval in die Suid-Afrikaanse reg sodat nieteenstaande selfs die bestaande registrasie van 'n spesiale notaridle verband op daardie samestellende dele wat in die nuwe saak se vorming benut is,' die eienaar van die nuwe saak 'n onbeperkte eiendomsreg daarop vestig. Die "nuwe" reg wat gevestig Word by oorspronklike wyses van regsverkryging, is 'n spreekwoordelike onbesproke blad en nie onderworpe aan byvoorbeeld enige reeds bestaande beperkte saaklike regte nie, want 'n beperkte saaklike reg (ius in re aliena) kan slegs bestaan mits dit per definisie 'n dnder reghebbende se eiendomsreg beperk. Die beginsel van nemoplus iuris het dus geen toepassing in die gevalle van oorspronklike regsverkryging nie.7 Reehuis en andere is meer terughoudend in hul formulering van die voorgaande stelling as gevolgtrekking vir die Nederlandse reg. 8 Ook De Jong is huiwerig om die gevolgtrekking as stelling klakkeloos te aanvaar. 9 In werklikheid word egter
D 50 17 54 en sien ook C 8 53 14 - niemand kan meer regte aan 'n ander oordra as wat hy self het nie ofte wel jy kan nie meer wyn uit 'n fles skink dan wat die flesmaat is nie. Sien Sonnekus "Saakvorming, eiendomsvoorbehoud en saaklike sekerheid sonder sekerheid" 2004 Obiter 519-528. 'n Oorspronklike vermo~nsreg kom nie alleen by saakvorming ter sprake nie. Dit word ook geskep deur voldoening aan al die aanspreeklikheidsvestigende vereistes van 'n onregmatige daad soos ook deur 'n regsgeldige verbintenis wat uit 'n kontrak voortvloei. Daarenteen is sessie 'n wyse van oordrag van bestaande vermo~nsregte soos vorderingsregte en dus 'n afgeleide wyse van regsverkryging. 6 Soos beheers deur die Wet op Sekerheidstelling deur middel van Roerende Goed 57 van 1993. Asser-Mijnssen ea (n 2) 192; Snijders en Rank-Berenschot (n 2) 244. 8 (n 2) 94 en 97. De Structuur van her Goederenrecht(2006) 92.
[ISSN 0257 - 77471
TSAR 2008.4
SONNEKUS
geen ontsenuwing van die onderliggende argument deur die outeurs vir die Nederlandse reg aangebied wat daarteen spreek nie. Reehuis beroep hom op die algemene bepaling vervat in artikel 3:80.4 BWwat bepaal: "Men verliest goederen op de voor iedere soort in de wet aangegeven wijzen." Daaruit wil hy aflei dat omdat nie afsonderlik voorsiening gemaak word in die wetboek vir die waarheid dat 'n beperkte saaklike reg nie sonder 'n moederreg kan voortbestaan nie, bring die verval van die moederreg nie ook outomaties die verval van die beperkte reg mee nie. Selfs met respektering van die keurslyf waarbinne regsdenke onder 'n gekodifiseerde stelsel moet ontvou, voig nie uit die argumentum ad ignorantiamdat 'n beperkte saaklike reg in vakuum 'n alleen bestaan kan voer nd die tenietgaan van die eiendomsreg wat as moederreg deur die beperkte reg beperk moes word nie. Voorgaande veronderstel nie dat oorspronklike wyses van regsverkryging slegs in spel kan kom ten aansien van heerlose sake nie. Verkrygende verjaring en in die besonder die vorm van sterk verjaring wat in die Suid-Afrikaanse reg laastens sedert die inwerkingtreding van die Verjaringswet 68 van 1969 erken word, veronderstel juis dat die eiendom wat danksy die voldoening aan al die vereistes van die verjaringsreg deur die aanspraakmaker verkry word, voorheen aan 'n ander behoort het. Dit is egter weens die algehele afwesigheid van enige vorm van medewerking van die regsvoorganger dat die reg dit as 'n oorspronklike vorm van regsverkryging klassifiseer. Die besitter wat aan al die vereistes van die reg voldoen het en vir 30 jaar ononderbroke asof eienaar die saak besit het ter uitsluiting van enige ander met beweerde beter aansprake op die saak, word eienaar die sekonde wat aan die laaste vereiste voldoen is." Omdat die reg geen ruimte laat vir meer as een eiendomsreg tegelyk op dieselfde saak nie, impliseer voldoening aan die vereistes van sterk verjaring ook dat die voormalige eiendomsreg deur regswerking op dieselfde sekonde uitgewis word wat die nuwe oorspronklike reg vestig. Die SuidAfrikaanse reg ken dus geen tydperk van sogenaamde swak verjaring waartydens die vorige reghebbende steeds eiendomsreg behou, maar slegs sy rei vindicatio beperk sou word nie. Die besitter wat op verjaring steun se regsverkryging is dan ook in die geval waar die objek van sy reg 'n onroerende saak is, onafhanklik van die medewerking van die registrateur van aktes. Die voorskrifte van die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937 wat soveel klem plaas op die aanbring van die registrateur se handtekening as regsverkrygende moment vind slegs toepassing ten aansien van afgeleide wyses van regsverkryging weens oordrag van die reg vanaf die voorganger in titel en speel geen rol by oorspronklike wyses van regsverkryging nie.1 Die suksesvolle aanspraakmaker op regsverkryging weens verkrygende verjaring is reeds materieelregtelik die reghebbende van die "nuwe" saaklike reg ongeag wanneer in die toekoms die administratiewe regstelling van die akteregister ook
0 Sien Du Toit v Furstenberg1957 1 SA 501 (0) ter bevestiging van die feit dat die regsverandering
intree die oomblik wat aan die materiale vereistes van verjaring voldoen word ongeag wanneer die registrateur via 'n gepaste hofbevel gelas word om die regswysiging in die register te reflekteer. "Behalwe vir sover hierdie Wet of'n ander wet anders bepaal, kan die eiendomsreg van grond van een persoon op 'n ander oorgedra word alleen deur middel van 'In transportakte deur die registrateur onderteken of geattesteer en kan ander saaklike regte op grond van een persoon op 'n ander oorgedraword alleen deur m iddel van 'n akte van oordrag, deur 'n notaris geattesteer en deur die registrateur geregistreer ... " - a 16 van Wet 47 van 1937 - my kursivering.
TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 7747]

12 2
699
in pas.13 mag plaasvind. Die negatiewe stelsel van akteregistrasie is hiermee Uiteraard sal in die praktyk gevind word dat die regsverkryger voordat hyself oor sy nuwe saaklike reg kan beskik om dit aan 'n ander te vervreem, wel via 'n hofbevel moet verseker dat die registrateur gelas moet word om die nodige aanpassing in die akteregister aan te bring, anders sal hy nie as oordraer die reg aan 'n opvolger kan oordra nie.14 Die hofbevel dien dan egter slegs ter bevestiging van die reeds eerder ingetrede regsverandering ten aansien van die grondstuk en is nie die bepalende moment vir die materieelregtelike regsverandering nie. Toepassing van die premis op bestaande beperkte saaklike regte by verjaring Die verkryger wat weens voldoening aan al die vereistes van verkrygende verjaring Innuwe eiendomsreg vestig, se eiendomsreg is onbeperk deur enige voormalige beperkte saaklike regte wat die voormalige eiendomsreg kon beperk het." Dieselfde beginsel word in die Nederlandse reg erken met betrekking tot die vergelykbare vorm van verkrygende verjaring. Reehuis verklaar weliswaar die feit dat die verkryger danksy voldoening aan die vereistes van verjaring vry van enige voorafgaande beperkte saaklike laste op die saak 'n "skoon" of"nuwe" eiendomsreg verkry, met verwysing na die feitelike goeie trou van verkryger, maar myns insiens is die bepalende in werklikheid die aardvan die wyse van regsverkryging wat geen voortlewing van voormalige beperkte regte kan duld nie." Die goeie of kwade trou speel in die Suid-Afrikaanse reg geen rol in die verband nie, maar van wesenlike belang is die strewe van die reg na regsekerheid soos bevestig is in Pienaar v Rabie. s 2
A 1 van die Verjaringswet 68 van 1969 bevat geen bykomstige vereiste as sou die registrateur van in die regsverkryging te speel h nie: "Behoudens die bepalings van hierdie Hoofstuk aktes enige rol en van Hoofstuk IV, word iemand deur verjaring eienaarvan 'n saak wat hy openlik en asof by eienaar daarvan was, besit het vir 'n ononderbroke termyn van dertig jaar of vir 'n termyn wat, tesame met die termyne waarvoor die saak aldus deur sy voorgangers in titel besit is, 'n ononderbroke termyn van dertigjaar uitmaak"- my kursivering. in ander gevalle waar regsverkryging sonder 'n saaklike ooreenkoms van regswe6 erken word, '3Ook is die registrasie geen bepalende moment vir die materieelregtelike regsverandering nie. Die vrou wat pas in gemeenskap van goed met haar man getroud is, is bv onmiddellik gesamenderhandse mede-eienaar ook van die plaas wat luidens die inskrywing in die akteregister slegs aan haar man behoort omdat dit reeds voor die huweliksluiting in sy naam geregistreer is. Hoewel die regsverandering onmiddellik met huweliksluiting ingetree het, hoef die register slegs ter keuse van die gades later aangepas te word - sien a 17(4)(a) van Wet 47 van 1937. Sien ook ExparteMenzies et Uxor 1993 3 SA 799 (K) wat bevestig dat sodanige latere aanpassing van die register nie as 'n wysiging in die regsposisie geld nie- die regsposisie het reeds met huweliksluiting verander. Dieselfde materieelregtelike posisie geld immers by die regsoorgang na die meester met die afsterwe van die erflater en met 'n sekwestrasiebevel sonder dat die register hoegenaamd die regsverandering hoefweer te gee. '4 Die wet beperk die bevoegdheid van die registrateur om by ontstentenis van 'n behoorlik verlyde oordragakte geen wysigings aan die register sonder 'n hofbevel te dien effekte aan te bring nie- a 6(1) van Wet 47 van 1937. In die Nederlandse Kadasterwet bepaal a 34 weliswaar dat 'n notaris die nodige verklaring kan verskafdat aan alle vereistes van verkrygende verjaring voldoen is en dit dien ter magtiging van die wysiging van die inskrywing in die kadaster ook sonder 'n hofbevel - sien Reehuis ea (n 2) 316. '5 Vir die doel word nie onderskei tussen die verskillende beperkte saaklike regte nie. 'n Voormalige diensbaarheidsreghebbende verloor sy diensbaarheid met die tenietgaan van die eiendomsreg van die eienaar van die dienende grondstuk weens die suksesvolle beroep op verkrygende verjaring van die besetter net soos die verbandreghebbende sy sekerheidsreg om dieselfde rede verloor. 16 Sien a 3:99 BW. Sien verder die Toeligting reeds van Meijers opgeneem in die ParlementaireGeschiedenis Boek 3 417 en Snijders en Rank-Berenschot (n 2) 244.
2
'7 IS
Reehuis ea (n 2) 315. 1983 3 SA 126 (A).
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008-4
SONNEKUS
Daar is regstegnies geen wyse waarop 'n beperkte saaklike reg wat die voormalige eiendomsreg beperk het plotseling 'n soortgelyke beperking kan uitoefen op die nuwe eiendomsreg wat weens voldoening aan die vereistes van hierdie oorspronklike wyse van regsverkryging ontstaan bet nie. Beperkte saaklike regte beperk die bevoegdhede van die eienaar; dit plaas geen beperking op die objek nie en kleef dus aan die regsverhouding van die tersake partye jeens die regsobjek, maar nie aan die saak nie. As die objek van die verkrygende verjaring byvoorbeeld voorheen verbandbelas was, bet die verbandreg as beperkte saaklike reg gekleef aan die eiendomsreg van die verbandgewer. Dit is dddrdie eiendomsreg wat deur die saaklike sekerheidsreg beperk is en aldus die inhoudsbevoegdhede van die eienaar beperk bet. Die oomblik wat daardie eiendomsreg weens voldoening aan die vereistes van sterk verjaring tenietgegaan bet 6n die besitter deur verkrygende verjaring 'n nuwe eiendomsreg gevestig het, bet ook tegelyk met die tenietgaan van die oorspronklike eiendomsreg alle daaropsteunende beperkte saaklike regte eweneens te niet gegaan. Die voormalige verbandreghebbende, byvoorbeeld, kan tog nie teenoor die nuwe eienaar wat sy eiendomsverkryging aan voldoening aan die vereistes van verjaring dank, aanspraak maak op sy "ou" verbandreg nie. Nie alleen ontbreek dit aan voldoening aan die aksessoriteitsvereiste nie (die nuwe eienaar is geen skuldenaar van die verbandreghebbende nie), maar die nuwe eienaar het op geen stadium aan die beweerde verbandreghebbende 'n verbandreg verleen nie- en slegs die eienaarbet die nodige ius disponendi om 'n beperkte saaklike reg aan 'n ander op sy eiendom te verleen. 'n Vreemdeling soos die dief bet tog ook nie die ius disponendi om 'n geldige pandreg op die gesteelde saak te verleen nie. Daarom kon die voormalige eienaar in die voormelde voorbeeld ook nie met regswerking die nuwe oorspronklike eiendomsreg van die suksesvolle aanspraakmaker op verkrygende verjaring by voorbaat reeds met 'nverbandreg namens die bank wat sy skuldeiser is, belas nie. Uiteraard behou die bank as voormalige verbandreghebbende steeds sy vorderingsreg teen sy oorspronklike skuldenaar, maar dan as onversekerde skuldeiser. Dieselfde gebeur ten aansien van diensbaarhede wat die voormalige eiendomsreg beperk bet. In die verband durf 'n simplistiese verwysing na die qui prior in temporeredl 6f die feit dat die verbandreg of diensbaarbeid "mos" steeds teen die titelakte geregistreer staan, nie die regsdenker mislei om te wil argumenteer dat die eerder reeds gevestigde (en geregistreerde) beperkte saaklike regte van die diensbaarheidsreghebbende of die verbandreghebbende om dddrdie rede 'n selfstandige voortbestaan kan geniet nieteenstaande die wegval van die eiendomsreg waarop dit gerus bet nie. Die beperkte saaklike regte bet laastens met die tenietgaan van die moederreg eweneens resloos verval en kan nie in 'n vakuum verder voortbestaan bloot danksy die volgehoue formele registrasie nie.' 9 In die verband is die voortgesette registrasie bloot 'n "fout" in die sin dat dit dan nie meer met die werklike regsposisie in ooreenstemming is nie en behoort met rojering reggestel te word. Die blote feit dat dit dan tot v66r die rojering steeds as waardelose voormalige
'9
Dieselfde beginsel vind toepassing waar nieteenstaande die volgehoue registrasie van 'n diensbaarheid teen die titelakte, die diensbaarheid resloos deur regswerking tenietgaan as die stelreel nulli sua servit toepassing vind. Die latere skeiding van die regte tussen verskillende regsubjekte laat die "dooie" serwituut ook nie outomaties herleefnie: "By vermenging gaan bestaande serwitute tot niet, al bly dit teen die titelakte van die dienende erfgeregistreer. Die verwysing na 'n nulliteit kan nie die serwituut laat herleefnie. Slegs indien die serwituut uitdruklik opnuut gevestig word, herleef dit" Van der Merwe (n 1) 537. Alvorens daar van "hervestiging" sprake kan wees, behoef die aanspraakmaker op die beperkte saaklike reg die instemming (saaklike ooreenkoms) van die huidige eienaar van die saak. Sien ook Scholtens 1950 SALJ 220 223; De Villiers 1977 THRHR 195.
TSAR 2008-4
[ISSN 0257 - 7747]
beperkte saaklike regte teen die titelakte geregistreer mag wees, het presies so weinig materieelregtelike betekenis as om te wil beweer dat 'n vruggebruik wat nog nie gerojeer is nie steeds 'n selfstandige voortbestaan voer nieteenstaande die feit dat die vruggebruiker reeds jare gelede gesterf het. Die qui prior-redl het immers slegs werking tussen bestaande saaklike regte. Reeds Matthaeus se behandeling van die posisie van die diensbaarheidsreghebbende wat sy diensbaarheid resloos verloor indien die dienende erf per geregtelike veiling onder die hamer kom dn 'n skoon nuwe onbeperkte eiendomsreg aan die veilingskoper toegewys word, bevestig die suiwer regsdenke van daardie ou skrywer in die verband.2u 3 Gelyksoortige implikasies by saakvorming en abandonnering Die beginsel dat die tenietgaan van die voormalige eiendomsreg outomaties ook die einde van alle beperkte saaklike regte wat daarop druk meebring, vind ook toepassing in die ander voorbeelde van oorspronklike wyses van regsverkryging. Na saakvorming kan 'n voormalige reghebbende van 'n beperkte saaklike reg op die saak wat nou die objek is van die nuwe eiendomsreg danksy die saakvorming, tog nie steeds reghebbende van daardie ou beperkte saaklike reg wees nie. Abandonnering as eensydige regsontdaningshandeling bring dieselfde gevolge vir enige voormalige reghebbende van 'n beperkte saaklike reg op die geabandonneerde saak mee. Ook indien die reghebbende eienaar eensydig besluit om sy eiendomsreg te abandonneer, verval op die moment van die eensydige wilsbesluit sy eiendomsreg resloos en is die saak van daardie sekonde heerloos en vind alle norme van toepassing op 'n res nullius daarop toepassing. Daar is geen twyfel dat 'n eienaar byvoorbeeld sy ou wasmasjien by die vullishoop kan wegsmyt met die bedoeling om sy eiendomsreg daarop te abandonneer nie. Vanaf die abandonneringsbesluit is die eiendomsreg teniet en die ou wasmasjien heerloos. Dieselfde kan gebeur ten aansien van sy ou voertuig.2' As die eienaar van 'n voertuig wat die onderwerp vorm van 'n geregistreerde mobiliere saaklike sekerheidsreg as spesiale notari~le verbandreg ten gunste van die bank binne die omskrywing van die Wet op Sekerheidstelling deur middel van Roerende Goed, 22 sou besluit om sy eiendomsreg te abandonneer, verval - nieteenstaande die voortgesette registrasie in die persoonlike registers in die akteskantoor - die notari~le verbandreg op die voertuig eweneens onmiddellik. Die bank sal nie met 'n beroep op die voortgesette registrasie enige sekerheidsreg kan afdwing teen die persoon wat steunend op occupatio as nuwe eienaar beheer neem van die geabandonneerde saak nie. 23
20 Verhandeling over de Opveilingen: of Over het Recht omtrent Openbare Verkoopingen, Vooral by
Decrete; Mitsgaders Verhuringenof Verpachtingen enAanbestedingen(vert 1754 van die oorspronklike titel De Auctionibus - quae Sub Hasta Fiunt (1653 en 1680)) 247 ad 1 11 48. Matthaeus is weliswaar van geboorte 'n Duitser, het egter nadat sy vader as regsprofessor vdn Marburg nd Groningen beroep is, sy studie daar voltooi en self later die leerstoel in Utrecht beklee - sien Feenstra "Vindikation von Mobilien und L6sungsrecht in den N6rdlichen Niederlanden im 17. Jahrhundert" 1995 Tijdschrift voor Rechtsgeschiedenis 355 360 n 17. Feenstra wys daarop dat die 1680-uitgawe van Antwerpen in werklikheid 'n titeluitgawe van die 1679-uitgawe is (364 n 48). 21 Sien ook vir die toepassing van dieselfde beginsel in die Nederlandse reg a 5:18 BW.
22
57 van 1993.
toepaslike regsbeginsels bestaan tussen die gevalle waar enersyds die objek van die geabandonneerde eiendomsreg 'n roerende dan wel andersyds 'n onroerende saak is nie (Sonnekus "Abandonnering van eiendomsreg op grond en aanspreeklikheid vir grondbelasting" 2004 TSAR 747-757).
23 Elders is reeds daarop gewys dat in die Suid-Afrikaanse reg in beginsel geen onderskeid oor die
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008.4
SONNEKUS
Ook die nuwe Nederlandse Wetboek bevestig di6 punt in artikel 3:81.2.a: "Beperkte rechten gaan teniet door: a. het tenietgaan van bet recht waaruit het beperkte recht is afgeleid." De Jong probeer met verwysing na artikel 3:81.2.c saamgelees met artikel 3:98 BW 'n uitweg bedink uit di6 gevolg wat hy as 'n dilemma vir sy logika ervaar, deur te fingeer dat die afstanddoening vermeld in subartikel 3:81.2.c BW betrekking sou kon h op die afstanddoening deur die eienaar as reghebbende van die moederreg, terwyl dit duidelik slegs betrekking het op afstanddoening of opsegging deur die reghebbende van die beperkte reg. Dit is dus onjuis om te probeer argumenteer, soos De Jong wel doen, dat die eienaar as reghebbende van die moederreg se beskikkingsbevoegdheid om di6 rede nie so ver strek dat hy sy eiendomsreg "mag" abandonneer as byvoorbeeld 'n stille pandreg daarop gevestig is nie,25 omdat dit die outomatiese verval van die pandreg as beperkte reg sou beteken wat "ten nadele van" die pandreghebbende sou strek en dit kwansuis luidens daardie artikel nie mag nie. Sodanige betekenis kan nie in die teks van artikel 3:81.3 BW ingelees word nie. 6 4 Geregtelike veiling as oorspronklike wyse van regsverkryging
4.1 Algemene premis Nog 'n van oudsher bekende voorbeeld van 'n oorspronklike wyse van regsverkryging is die regsverkryging deur 'n koper op 'n sub hasta-veiling wat meestal aangedui word as 'n veiling subhastationispublicae, 'n Sub hasta-veiling is per definisie 'n geregtelike veiling wat in die openbaar gehou word soos gelas deur die gereg in die omskrewe omstandighede ten uitvoerlegging van 'n vonnis. 2 Juis die eiesoortige gevolge wat intree omdat die veiling op gesag van die gereg plaasvind, le aan die wortel van die beklemtoning van die feit dat in die reel 'n eksekutorale titel slegs deur die hof verleen word en 'n beding tot parate eksekusie selfs waar dit in die geval van pandgewing geldig mag wees, nie die tussenkoms van die gereg kan uitsluit nie. 4.2 Historiese herkoms en hantering van subhastatio In die erkende Romeinse kenbronne van die reg word weinig oor die geregtelike veiling subhastatio vermeld. Die sentrale teks uit die Corpus Iuris is C 10 3 5
24 De Jong (n 9) 92. 25 Sien oor stille pandreg Reehuis Stille Verpanding (1987).
a 3:81.3 BW- "Afstand en vermenging werken niet ten nadele van hen die op het tenietgaande beperkte recht op hun beurt een beperkt recht hebben..."-my kursivering. Sien ook Rank-Berenschot in Nieuwenhuis, Stolker en Valk Vermogensrecht: Tekst en Commentaar (2007) 112-113. 27 Groenewegen van der Made Tractatus de Legibus Abrogatis (vert Beinart) ad C 4 44 16 en ad C 8 44/45 13; Van Bijnkershoek Observationes Tumultuariae 45; Van der Keessel Praelectiones iuris Hodierni ad Hugonis Grotii Introductionem ad lurisprudentiam Hollandicam ad 2 3 5; Sonnekus en Neels (n 1)473-476. 28 Sien in die Corpus luris Civilis reeds C 4 44 16; C 7 53 3 en Cod 10 17 3 en Dendy (red) Herbstein and Van Winsen The Civil Practice of the Supreme Court of South Africa (1997) 754 ev. 29 Sien Van Bijnkershoek 11Quaestiones Juris Privati 13 (vert Whitaker) 336-350. Sien ook in die algemeen La Leck Algemeen Beredeneerd Register sv "executie"; Deputy-Sheriff Cape Town vSouth African Railways andHarbours 1976 2 SA 391 (K) 396C-D; De Kanter bespreek die wipplank-ryery deur die eeue mbt welke belange voorrang geniet, 6f die van die pandgewer 6f die van die pandnemer "Pandexecutie" in Rechtskundige Opstellen aangeboden aan EM Meijers (1935) 555.
26
TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 77471
703
onder die oorhoofse opskrif de fide et iure hastaefiscalis et de adiectionibus, maar ook uit ander tekste soos C 8 23 2 blyk dat die toewysing van die opgeveilde saak op gesag van die regter (per officium) namens die owerheid geskied en dit vorm die kern van die toepaslike regsredls. 3 " Ten einde die veilingskoper se regsposisie te beveilig, hou die oorspronklike wyse van regsverkryging in dat alle voorheen bestaande beperkte saaklike regte soos ander aanspraakmakers op 'n sekerheidsreg se sekerheidsreg met die toewysing tenietgaan. 4.3 Gevolge van toewysing op owerheidsgesag Die sigbaar vertoonde spies waaronder die veiling plaasvind, gewoonlik op die markplein of voor die gereg, dien om simbolies te bevestig dat die regsverkryging wat aldaar plaasvind, gemagtig is deur 6n die seen geniet van die gereg op las van die owerheid - 'n mens moet immers die vertroue wat 'n veiling deur die skatkis wek, nie ligvaardig ondermyn nie - "nam fiscalis hastae fides facile convelli non debet". In die Oud-Vaderlandse reg word dikwels daarna verwys as 'n veiling "onder den stokke", maar die simboliese betekenis bly identies - die oorspronklike regsverkryging deur die hoogste bieder word met die gesag van die reg en owerheid
3 "Quaecumque pro reliquis prodigorum in annonario titulo ceterisve fiscalibus debitis in quibuscumque corporibus sub auctione licitanda sunt, fisco auctore vendantur, ut perpetuo penes eos sint iure dominii, quibus res huiusmodi sub hastae sollemnis arbitrio fiscus addixerit" - "Property ... which should be sold at auction by the authority of the latter, shall ... forever belong by the right of ownership to those to whom anything of this kind has been regularly disposed of at public sale with the sanction of the Treasury. And ifa rescript should ever be obtained by anyone, for the purpose of setting aside a sale of this kind made by the Treasury, it shall be null and void" (vert Scott XV The Civil Law 93). 31 Sien ook die bevestiging dat die owerheid sy seen oor die regsverkryging uitspreek en geen vorm van uitwinning sal duld nie uit C 10 3 6: "If anyone should buy property at a public sale ... We protect such persons to the extent that We do not permit them to suffer any loss ... " (vert Scott (n 30) 93). Die behandeling van subhastationedeur Asinius in De Executionibus, & Proce3ibus Executivis as onderdeel van Thesaurus luris Executivi Ecclesiastici, Criminalis,et Civilis (1589 en 1606) word dikwels in die werke van van die ou skrywers vermeld maar daaruit blyk dat die bantering van sub hasta-veilings in die na-klassieke Romeinse reg hoofsaaklik aan die hand van nie-juridiese geskrifte gekonstrueer is. Sien ook Postius De Subhastatione Tractatus Singularis (1670). 32 C 8 26 6 - "pignoris amisisse". Die enigste kwalifikasie is die aanspreeklikheid van die arglistige en dus malafide-koper wat nieteenstaande sy kennis dat nie alles met die beslaglegging en geregtelike veiling pluis is nie, die hoogste bod op hom laat toeslaan het (C 8 30 1 en 4). In did opsig blyk ook gesag dat die staat nie met die beslagbevel kwasie soos met bona vacantia in eie belang die privaatregtelike eiendomsreg van die beslagskuldenaar oorneem nie. Waar dit anders wel die geval is, tree die staat in die skoene van die regsvoorganger en dan onderworpe aan die nemo plus iurisbeginsel - sien D 8 3 23 2 en D 18 1 67. In die Germaanse reg is reeds v66r die resepsie van die Romeinse reg 'n eiesoortige subhastationbekend as die "Gant-Verfahren" ontwikkel wat in die latere Keure en partikuliere regsreals van die onderskeie deelgebiede toepassing gevind het - Von Veit Juristisches Tractatl vom Vor- und Nachgang der Gant-Glaubiger(1693). In ooreenstemming met die Romeinse regsposisie is die klem op die amptelike gesagshandeling deur die regter of regterlike amptenaar geplaas - sien die verwysings by Pfotenhauer (n 40) en die bekende gemeenregtelike skrywers hieronder vermeld. Sien Spann DerHaftungszugriffaufdenSchuldnerzwischen Personalund Vermgensvollstreckung (2004) 202-251. " C 8 26 8 en sien C 10 3 5 en 6. Sien Henning "Versteigerung" in Erler, Kaufmann ea (reds) V Handw6rterbuchzur deutschen Rechtgeschichte (1998) 830 832.
[ISSN 0257 - 77471
TSAR 2008.4
/U4
SONNEKUS
gewaarborg.3 4 In Messenger of the Magistrate's Court, Durban v Pillay word sodanige regsverkryging as "met den sterken arm" gekategoriseer waardeur bevestig word dat dit in beginsel nie aanvegbaar is nie.35 In meerdere Suid-Afrikaanse beslissings is met verwysing na van die gemeenregtelike gesag bevestig dat 'n geregtelike veiling weens die owerheidsanksionering daarvan aan die koper 'n beskermde oorspronklike eiendomsreg verleen wat nie deur uitwinning deur 'n ander met 'n beweerd sterkere reg bedreig kan word nie. 6
"We have in this case the conflict between the interests of minor children and innocent third parties who have paid money, first for the cession of the bond and lastly for the purchase of the bonded property. Whose interest must prevail? I think the Court must come to the assistance of the innocent third parties. They have in their favour first of all the official act of the registration of a bond. Then there is the judgment of a competent Court on that bond. Thereafter another official, the messenger of the court, attached the property. This was followed by a public sale in execution by the messenger of the court. At no stage did the respondent intervene to stop these acts. Such public and official acts cannot be ignored and must, where possible, be protected by the Courts of the land. The common law regards sales sub hasta as sacrosanct (Messenger ofthe Magistrate'sCourt v Pillay 1952 3 SA 678 (AD) at p 683 and Sookdeyi vSahadeo 1952 4 SA 568 (AD) at p 572). The respondent's children must be left to take action against their guardian in due course, if so advised. Support is to be found for the applicant in Voet 20 5 2 where it is stated that the sale of a pledge cannot be prevented, 'by a prohibition against the alienation of the thing outside the family, made by the debtor in his last will ... nor lastly is the liberty of the sale hindered by the fact that the property to be sold up is that of a ward or has been put under obligation to a ward. So far is that so that in strictness of law there is no need for an order 37 of Court'. See also Code 8 28(29), and D 27 9 7(1) and Conradiev Jones 1917 OPD 112 atp 114.,
Omdat dit 'n nuwe onbelaste eiendomsreg is wat op di6 oorspronklike wyse verkry is, is daar ook geen sprake van dat 'n voormalige besitter van die saak met 'n beroep op sy beweerde voortgesette eiendomsreg met die rei vindicatio die saak uit die hand van die eksekusiekoper kan opvorder nie. As van regswei die voormalige eiendomsreg reeds tenietgegaan het, kan daar geen sprake wees van 'n rei vindicatio waarmee vindiseer kan word nie. Hoewel die vermeende beginsels om geregtelike veilings daagliks toegepas word, word vermoed dat dit nie altoos met volle begrip vir of oordenking van die tersake materiele regsbeginsels gedoen word nie deels
3 Ongeag welke verskil bestaan tussen die objektiewe waarde van die saak en die hoogste bod waarop die saak toegewys is, is die koper se regsverkryging weens die geregtelike toewysing onaantasbaar - sien Van Nieustad en Kooren Hollandsche Praktyk in Rechten: Observatien van Oordeelen en Consultatien (vert Van Nispen 1655) 75 en 128. In die moderne Duitse reg word eweneens die "Staatlicher Hoheitsakt" beklemtoon by die toewysing van die eiendomsreg aan die regsverkryget - sien Creifelds Rechtsworterbuch sv "Versteigerung"; "Sie sind heute als 6ffentlich-rechtliche Vorgsinge eingeordnet" by Henning (n 33) 832. 31 "[In] the Common Law ... sales sub hasta [are regarded] as sacrosanct" - 1952 3 SA 678 (A) 683G. Sien ook Ex PartePietermaritzburgCity Council 1966 1 SA 296 (N) 297H-298A. 36 Lange v Liesching (1880) Foord 55; South African Association v Van Staden (1892) 9 SC 95 98; Messenger of the Magistrate'sCourt, Durban v Pillay 1952 3 SA 678 (A) 683G; Conradie v Jones 1917 OPD 112; Sookdeyi v Sahadeo 1952 4 SA 568 (A); Gibson NO v Iscor Housing Utility Co Ltd 1963 3 SA 783 (T) 786C-D. 17 ProgressShippers (Pty)Ltd v Van Staden 1963 1 SA 87 (T) 91G-92B.
TSAR 2008 -4
[ISSN 0257 - 77471
/ID
omdat dit verkeerdelik as "bloot" prosesregtelik beskou word38 en die onderliggende materidle norme onbewustelik oorskou word. 39 Die mees uitvoerige behandeling van die gemeenregtelike regsposisie ten aansien van geregtelike en ander veilings is die van Matthaeus.40 Die verwysings in die ander erkende Oud-Vaderlandse bronne na did aspek is deurgaans veel minder omvattend en dit ontbreek aan die grondige fundering van die regsposisie in die onderliggende regsbeginsels waar daardie skrywers slegs na Matthaeus se werk vir gesag verwys.4' Feenstra verskaf 'n ingeligte waardering oor die juiste gewig wat aan die insette van Matthaeus in die verband geheg behoort te word. Feenstra merk ook tereg op dat dikwels verkeerdelik agter die standpunt van Van Leeuwen in sy Het Rooms Hollands Regt aangeloop word asof dit juis is. 43 In werklikheid 4 terwyl verskil dit direk van Van Leeuwen se eie standpunt in Censura Forencis, daardie populre skrywer in bepaalde opsigte ten aansien van die tersake materie bloot Groenewegen verkeerd afgeskryf 6n verkeerd interpreteer het: 45 "wahrend der drittrtingige Jurist van Leeuwen einerseits Groenewegen abgeschrieben hat, andererseits fir die Fehlinterpretation dessen Standpunkts und for weitere Verwirrungen verantwortlich ist. ' , 6 Feenstra is ook snydend in sy raak kritiek op die werk van 7 en V61kla aangesien did moderne skrywers standpunte op onderskeidelik Hinz 4 posisie soos die juiste drogargumente opbou sonder 49 . ... om hul eens te vergewis van . verwoord in die Lund-bewerking van De Groot se Inleidinge. Matthaeus self het na die foutiewe standpunt van Van Leeuwen in die verband as "ene misslag" verwys5 In die opsig moet die steun deur app~lregter Cloete in die Menqa-saak op
31 Dit verklaar ook die gereelde verwysings na die "klassieke" prosesregtelike bronne in die verband soos Van der Linden se Verhandeling over de Judiciele Practycq 3 6 16; Merula Manier van Procederen in Hollandt, Zeelandt ende West-Vrieslandt; Schrassert Consultatien Advyzen ende Advertisssementen (1740) en Practicae Observationes (1736) waar die klem nie op die materiele regsgevolge van die prosesregtelike gebeure geplaas is nie. Sien ook Scott en Scott Wille's Law of Mortgageand Pledge in South Africa (1987) 232. Om die rede moet ook met versigtigheid omgegaan word by die steun op Nederlandse bronne tav die proses in die fase nA kopiering van die Franse norme en v66r die nuwe BW in werking getree bet - sien Martens "De executoriale titel bij rechtsovergang" in Rechtskundige Opstellen aangeboden aan EM Meijers (1935) 379 380. 39 Dikwels is aanvaar dat di6 prosesregtelike aspekte waarskynlik slegs deur die tersake prosesregtelike regulasies beheers word, vgl Nathan Common Law of South Africa (1904) wat in aansluiting by as primre bron in die verband veral steun op sy swaar steun op Voet se CommentariusadPandectas die onderskeie provinsiale regulasies soos 7 van die Kaapse Wet 17 van 1886; die Kaapse Regulasie 145; die Transvaalse Regulasie 68 en 69b; die Oranje Rivier Regulasie 68 en 69b (2209). Sien ook Hill v Van der Byl 1869 Buch 126. 40 (n 20) 6 ad n 1.4. Pfotenhauer verwys eweneens na Matthaeus se werk as die prim&e bron - Doctrina Processus cum Germanici turn Saxonici Regii in usum Praelectionum(1827) 2 383 op 180 n 1. Sien ook die uitspraak van ar Cloete in Menqa v Markom 2008 2 SA 120 (HHA) 133B wat dieselfde waardering vir Matthaeus se werk uitspreek. 41 Vgl bloot die bronne hierbo na verwys in n 38 en verder die ongekwalifiseerde erkenning aan Matthaeus se uiteensetting van die regsposisie in bv Voet 6 1 13 en 4 6 10; Van der Keessel (n 27) ad 2 3 5 nn 16-18.
42 (n 20) 355-375.
43 (1675) 4 13 4. (1662) 1 4 7 15. 45 Feenstra wys op die veelseggende drukfoute wat Van Leeuwen se teks openbaar (370 n 83).
46 (n 20) 375.
41 Die Entwicklung des gutgliubigen Fahrniserwerbs inderEpochedesusus modernus unddesNaturrechts (1991) wat geregtelike veilings na aanleiding van Matthaeus se werk bespreek (143-146). 41 Das Lusungsrecht von Lubeck und MiInchen, Ein Beitrag zur Geschichte der Fahrnisverfolgung (1991). 49 Feenstra (n 20) 361 n 24. 10 (n 20) 277.
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008.4
SONNEKUS
Van Leeuwen se uiteensetting as gesag vir sy standpunt, met die nodige versigtigheid hanteer word.5 In die loop van Matthaeus se uitvoerige bespreking maak hy etlike minder vleiende opmerkings oor mistastinge van ander ou skrywers soos Damhouder" en Loveringus van Mechelen oor die aard en werking van geregtelike veilings.53 Die regsverkryger, dit is die hoogste bieder op wie die bod toegeslaan is 6n wat die bodprys inderdaad betaal, verkry daar en dan 'n gesuiwerde "nuwe" eiendomsreg. Dit is in belang van regsekerheid en in ooreenstemming met die owerheid se soewereiniteitsfunksie om 'n vreedsame belange-afweging te bewerkstellig,55 dat die owerheid verseker dat 'n potensidle koper gerus kan wees in sy vertroue dat hy nie uitgewin sal word ten aansien van 'n saak aangekoop op sodanige geregtelike veiling nie.56 Slegs ddin kan geskikte voornemende kopers gelok word tot sodanige veilings en via die bodproses aangemoedig word om die hoogste haalbare prys vir die aangebode sake te betaal in ooreenstemming met die betekenis van auctio wat, afgelei van augere, beteken die opvyseling en verhoging aldus van die haalbaar beste prys vir die saak wat onder die hamer kom. Matthaeus meld dat subhastatioofte wel verkoping "onder de piek" op Hollands bekend is as "verkooping met den stokke wegens de gewoonte der Romeinen, om eene piek op de markt in den grond te steken, als waarmede zy wilden aanduiden, dat het Romeinsche volk de vrywaring der goederen, onder die piek verkocht, door
5' 136A-D waar verwys word na Van Leeuwen se opmerking in sy bewerking van Peckius se Verhandelinghe van Handtopleggenende Besetten: dat is, Arrest op Persoon ende Goederen 19 en sien ook 140C waar moontlik verkeerdelik kritiek geuit word jeens ar Van den Heever se bespreking van die regsposisie in die Sookdeyi-saak 572B-F op die veronderstelling dat daardie app~lregter onvoldoende kennis sou geneem bet van Matthaeus, Peckius en Van Leeuwen se standpunte. Alles dui daarop dat ar Van den Heever nie alleen in staat was om die oorspronklike Latynse teks van Matthaeus self te lees nie, maar behoorlik vertroud was met die fyner nuanses van die regsaspek. Dieselfde geld die terughoudende opmerking van die hof in Reinhardtv Ricker and David 1905 TS 179 188. 52 Patrocinium Pupillorum, in quo Nervose Tractatur de Tutorum et Curatorum Munere: Accedit ejusdem Subhastationum CompendiosaExegesis (1586). 11 (n 20) 7. 14 Die bodprys moet in die Oud-Vaderlandse reg inderdaad as som in eens betaal word en is nie in paaiemente aflosbaar nie - Van den Berg Nederlands Advysboek (1693) 4 171en Huber Heedendaegse Rechtsgeleertheit, soo elders, als in FrieslandtGebruikelyk 5 40 34. Pfotenhauer (n 40) meld wel dat in Saksen ook in die beslagbevel voorsien kon word dat slegs 10% van die bedrag dadelik betaal word en die res binne 'n afgesproke tyd - 2 386 n I op 188. Indien die hoogste biedr nie sy verpligtinge nakom nie, is die toeslag van die bod nietig en moet ter syde gestel word. Sien Real 46(11) van die Eenvormige Hoehofredls en die opmerking van r Levinsohn oor die leemte in die verband in Ex Parte Sheriff of Pinetown: In Re Ithala Development Finance CorporationLtdv Buthelezi 2008 1 SA 456 (D) 4571. Meijers het reeds gepleit vir die ontkoppeling van die lotgevalle van die verdeelde koopsom nd die geregtelike veiling van die erkenning dat die koper meteen 'n gesuiwerde nuwe eiendomsreg verwerf het en om die rede op die deurhaling van alle voormalige inskrywings ter bevestiging van voormalige verbandregte teen die eiendom kan aandring - "Zuivering en gerechtelijke rangschikking" 1906 Weekblad van bet Notariaatopgeneem in II Verzamelde PrivaatrechtelijkeOpstellen (1955) 3 6. 11 Sien Van Maanen "Van de vogelen des hemels en de stranden der zee" (1992) 6074 WPNR 970-977. 56 Matthaeus (n 20) 16-17 ad 1.2.7 en 34 met verwysing na die rol van die deurwaarder(balju) as "moderne" waarborg dat selfs in die afwesigheid van 'n sigbare stok of spies as simbool, die veilings steeds op gesag van die owerheid geskied. In die Suid-Afrikaanse reg vervul van oudsher die balju en geregsbode onderskeidelik in die hoe hof en die laer howe die funksie - sien a I van die Instructies voor den Hoofdbaljuv uitgevaardig 1866 in die ZAR (Josson Schets van het Recht van de ZuidAfrikaansche Republiek (1897) 112-113).
TSAR 2008.4
(ISSN 0257 - 77471
/70/
57 de wapenen en ten koste van hun lyf en leven opzich nam". Elders bevestig hy die aspek: "zoo het goed openlyk met den stokke of op last des rechters verkocht is ' s en "als men het goed in eene verkooping op last van den rechter geschiedende gekocht heeft, vermits men dan niet alleen gedekt is uit hoofde der openbare plaats, alwaar; maar ook van het decreet des rechters, op wiens gezag de verkooping geschiedt is . In Frances Margaret Baxter v Samuel FrancisBeningfield word met verwysing na Cod 10 3 7 en Cujacius se kommentaar daarop eweneens beklemtoon dat die deurslaggewende of onderskeidende kenmerk van 'n geregtelike veiling die feit is dat die koper aanspraak het op die beskerming van sy regsverkryging onder die staatsgesag sodat hy nie ten aansien van daardie toewysing van sy regsverkryging later uitwinbaar is nie.6 Die regsverkryging weens 'n geregtelike veiling is geheel onafhanklik van die medewerking van die voormalige reghebbende wie se saak onder die hamer gekom 6 het en om daardie rede verwys Matthaeus daarna as 'n "onwillige" veiling. 1 Die saak word aan die koper op wie die hoogste bod toegeslaan is, 62 toegewys (addicere) wat reeds duidelik spreek t 6n oordrag met die medewerking van die voorganger. Matthaeus beklemtoon dat die geregtelike veiling voorafgegaan word deur die beslagbevel (addictio)waarmee die regter bevestig dat die saak vry is vir toewysing na voorskrifmatige opveiling.6 1 "OPVEILING dan is eene verkooping, waarby de te koop gestelde zaak, in het openbaar, door den oproeper, aan den hoogsten bieder, word toegewezen (auctio est venditio, qua palamnpraedicantepraecone, res vendis vel pro scriptaaddiciturei, qui vicerit licitatione).64 Daar is inderdaad geen sprake van 'n saaklike ooreenkoms tussen die voormalige reghebbende en die regsverkryger nie. Die voormalige eiendomsreg byvoorbeeld word nie oorgedra deur die afslaer of geregsbode aan die regsverkryger nie, want die afslaer of geregsbode by 'n geregtelike veiling was nie die regsvoorganger of die voormalige reghebbende nie en kan nie wat hy nie het nie, oordranie. Die aspek blyk ook uit die onderskeid tussen geregtelike en ander openbare veilings in Osry v Hirsch, Loubser and Co Ltd.65 Die geregsbode as afslaer is nie in die geval van 'n geregtelike sub hasta-veiling deur die regsvoorganger gemagtig om namens laasgenoemde as voorganger in titel
57 (n 20) 6 en 17, my kursivering. 8 (n 20) 275. 9 281. Sien ook: "[W]here immovables have been knocked down to the last bidder in ... judicial sales (subhastationibus), they cannot under our customs be reclaimed from such bidder (ne quidemjure retractus ab eo avocaripossint)"- Groenewegen van der Made (n 27) ad D 42 5 16. 60 "These words seem to refer to the practice at public auctions of erecting a spear at the entrance for notoriety, or to show the uprightness of the transaction (Perez ad Cod. 10.3.1). Such auctions, however, seem generally to have had some official character (Cujacad Cod. 10.3.7)" - (1883) 4 NLR 143 157. 6! (n 20) ad 1.3.3 en 1.3.10. 62 Die prosedure met die veilings self was nie oral identies nie en hoewel Huber (n 54) in die verband verwys na die hoogste bod v66r die kers uitgebrand is (5 40 33 en 34) was dit buiten in Friesland geen algemene gebruik om die bod met die dooi van die kers toe te slaan nie. Pfotenhauer (n 40) verwys bv na die laaste van die twaalfslae op die markhorlosie!
63 (n 20) 13.
61 (n 20) 13 ad 1.2.5. Sien tav die Duitse regsposisie van v66r die BGB Pfotenhauer (n 40) 2 383 "De Subhastatione" 180-188; Von Hollendorff en Kohler Enzyklopddie der Rechtswissenschaft (1913) 372-377.
65 1922 CPD 531 555-556.
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008.4
M
S66 .
SONNEKUS
die saak te verkoop nie. In did opsig verskil 'n geregtelike veiling prinsipieel van 'n gewone openbare veiling.67 Laasgenoemde is maar net 'n ander wyse om 'n voornemende verkoper en koper bymekaar te bring en in did gevalle kan die oordraer inderdaad aan die afslaer of veilingmeester die ius disponendi verleen om namens die eienaar sy reg aan die koper oor te dra. Hoewel in daardie geval dus ruimte is om met 'n verteenwoordigingsbeginsel te werk, is dit ontoepaslik in die gevalle van geregtelike veilings waar die veiling op gesag en met die magtiging van die owerheid uitgevoer word. "Gewone" openbare veilings word nie uitgevoer met die owerheidsgesag nie en om daardie rede is ddiiir ook geen sprake van 'n nuwe of gesuiwerde eiendomsreg wat aldus as 'n oorspronklike wyse van regsverkryging toegewys word nie. 6 In die geval van "gewone" veilings is die regsverkryging onderworpe aan al die normale kwalifikasies van afgeleide wyses van regsverkryging waaronder die nemo plus iuris-reel, die qui prior in tempore-beginsel en sou dit meebring dat 'n verkryger, nieteenstaande sy bonafide-vertroue dat die veiling en gevolglike oordrag regmatig geskied het, steeds blootstaan aan die rei vindicatio van die werklike eienaar indien die oordraer nie oor die ius disponendi beskik het nie. Dit is in pas met did vertrekpunt dat die gewone openbare veilings ook dikwels onderworpe gestel word aan die sogenaamde gebruiklike veilingsvoorwaardes wat ook behels 'n uitdruklike verwysing na die nemo plus iuris-beginsel. Al hierdie is nie toepaslik by geregtelike veilings nie omdat die eksekusiekoper 'n oorspronklike nuwe eiendomsreg verkry en soos hierbo gestel is, is die regstoewysing aan die suksesvolle biedr in werklikheid die gevolg van die objektiewe regsnorm en nie afhanklik van die partye se afsprake nie. Vir doeleindes van hierdie bespreking word nie afsonderlik ingegaan op die eiesoortige Keure en Coustume wat wel in die sogenaamde Seestede (dit is die destydse handelsmetropole wat meestal ook hawestede was) gegeld het ten einde handel op daardie openbare markte aan te moedig nie. 7 Daarvolgens is wel erkenning verleen aan die feit dat die reghebbende eienaar byvoorbeeld sy eiendomsreg behou het indien sy saak sonder sy medewerking op sodanige mark verkoop is, maar
Reeds in die Hill-saak (n 39) 132 bevestig hr Bell did aspek: "A messenger is not an agent of anybody, but an executor of the law, bound to realize the commands of the warrant as soon as possible." Anders as in Suid-Afrikaanse reg sit die Duitse wetgewer die posisie uiteen en stel dat met die toeslaan van die hoogste bod verkry die koper eiendomsreg deur regswerking dn 'n vordering teen die geregsbode as verteenwoordiger van die owerheid om mee te werk om horn in beheer te stel van die toegeslane saak. Sy regsverkryging is egter nie van die beheersverkryging afhanklik nie; dit is slegs 'n vordering om die owerheid te verplig om mee te werk tot beheersverkryging sodat die koper sy inhoudsbevoegdhede as regsverkryger kan uitoefen - "Der Zuschlag fthrt zu einem Vertrag (zwischen dem Meistbietenden und dem Staat - vertreten durch das Vollstreckungsorgan), auf Grund dessen bei der offentlichen Versteigerung die ersteigerte (bewegliche) Sache an den Ersteigerer abgeliefert wird ( 817 ZPO)" - Creifelds Rechtsw6rterbuch sv "Zuschlag". 67 Matthaeus Zinspreuken (1775) 166 ad 7.17. 61 Matthaeus (n 20) 17 en 31 met verwysing na Groenewegen Inst Quib alien Licet 2 8 1 en Van der Keessel: "subhastatione iussu iudicatis facta" -ad De Groot 2 3 5. 6 In die Reinhardt-saak (n 51) 185 is benewens diejuiste stelling van hierdie aspek ook beweer dat die verband wat dien ter versekering van 'n onderliggende vorderingsreg alleenstaande beslaglegbaar verklaar kan word. Aangesien die verbandreg aksessoor afhanklik is van die vorderingsreg en nie omgekeerd nie, kan daar nooit sprake wees dat die verbandreg los van die vorderingsreg waarvoor dit ter versekering dien 'n beslaglegbare bate kan wees nie, en moet aanvaar word dat di6 formulering van die hofminder suiwer was. Sien Scott en Scott (n 38) 232. 70 Sien die verwysing deur Feenstra (n 20) 361 n 28 in die verband na die Antwerpse stadreg van 1582 en die Amsterdamse Keur wat in die gerapporteerde uitspraak van die Provinsiale Hofvan Holland en Zeeland in 1662 vermeld is - met verwysing na Loenius en Boel se Decisien en Observatien 9 op 63-64.
TSAR 2008
[ISSN 0257 04
77471
sy rei vindicatio is geag beperk te wees deur 'n verpligting om die bonafide-koper van sy saak op die mark eers skadeloos te stel deur hom die koopprys te vergoed alvorens hy sy saak kon terugkry." Hierdie uitsonderins wat i die Germaanse regsgebied teruggryp na die spreuke Hand-wahre-Hand, "soekjou vertroue waarjy dit gelaat het" en mobilia non habent sequelam, is waarskynlik eerder 'n kwalifikasie in die vorm van 'n omskrewe voorkoopreg ten gunste van die voormalige reghebbende mits hy die bonafide-koper op die mark of by die Lombarde skadeloos stel, as wat dit 'n kwalifikasie op die rei vindicatio is asof die voormalige eiendomsreg steeds bestaan en saaksgevolg steeds (hoewel gekwalifiseerd) moontlik was." In die Nederlandse reg, waar geruime tyd gespeel is met die gedagte dat in alle gevalle van eksekusieverkopings sonder meer met 'n verteenwoordigingsbeginsel gewerk sou kon word, is mettertyd daarvan afgesien. Tans is die heersende mening dat 'n eksekusiekoop na geregtelike beslag geen afgeleide wyse van regsverkryging is nie.74 Die verteenwoordigingskonstruksie veronderstel net t6 veel fiksies: 6f 'n fingeerde verteenwoordigingsooreenkoms tussen die voormalige reghebbende en die skuldeiser wat aansoek om 'n eksekutorale titel doen wat op sy beurt sy "bevoegdheid" kwansuis oordra aan die eksekusieveiler; 6f 'n fingeerde verteenwoordigingsooreenkoms tussen die voormalige reghebbende en die eksekusieveiler - nieteenstaande die feit dat hulle mekaar nooit geken het nie 6n 'n fingeerde ooreenkoms om onder geen omstandighede die magtiging te herroep v66r die veiling afgehandel is nie. Die fiksies is waarskynlik ten dele afgelei van 'n wanlesing van die Romeinsregtelike posisie by pandgewing waar geag is dat die pandhouer as lashebber van die pandgewer optree voluntate domini binne die begrip van die pactum de vendendo pignore." In die moderne Nederlandse reg word die eksekusiebevoegdheid van die reghebbende van 'n eksekutorale titel eerder hanteer as 'n selfstandige regsbevoegdheid van regswed verleen. Daar word gevolglik nie langer met 'n gefingeerde verteenwoordigingsbevoegdheid of dwangverteenwoordiging gewerk nie en daarmee is dit ook nie nodig om langer die medewerking van die regsvoorganger te fingeer nie. By oorspronklike wyses van regsverkryging speel immers die medewerking van die voorganger in titel geen rol nie en die moderne "aanpassing" is in ooreenstemming met die beginselvertrekpunt.76 In die moderne Nederlandse reg kan ook die beskerming van die koper te goede trou gereel in artikel 3:86 BWgelees word nie net as 'n uitsondering op die rei vindicatio
11 Sien Matthaeus (n 67) 166 ad 7.17 en Van der Keessel ad De Groot 2 3 5. 72 Sien veral die Lubeckse Stadsreg van 1586. Sien Van Apeldoorn "Roerend goed heeft geen gevolg" 1930 RechtsgeleerdMagazjn 184-225 nav Hofmann Hand muss Handwahren in het Oud-Germaansche en Oud-Duitsche Recht (1927). 13 Sien Matthaeus (n 67) 7 (151-170) en die "Naarede" deur die vertaler 237-274. Sien verder die uitvoerige behandeling van die aspek deur Van Rensburg Opvolging van Roerende Goed in die Derde Hand(1930 proefskrif US) 40 ev waar die moontlike verband met die Joodse helerregsredis as privilegie teruggespoor word na v66r 1236. Vgl die versigtige formulering destyds deur Brahn en Reehuis Overdracht (1997) 46 waar die twyfelagtige verklaring van die beskikkingsbevoegdheid van die beslaglegger met eksekutorale titel aan bod kom. Reeds Veegens het in 1952 daarop gewys dat "het executierecht te onzent niet voldoende wetenschappelijk bewerkt is" -noot by HR 16 mrt 1951, NJ 1952, 155. Sien verder Van der Kwaak Het Rechtskarakter van het Beslagrecht (1990). Vir die Belgiese reg daarenteen het die werk van Dirix en Broeckx Beslag (1992) en Dirix Beslagrecht - Kort Begrip van Beslagen Executierecht (1994) reeds 'n wesenlike wetenskaplike bydrae gelewer. Die monumentale werk van Broekveldt oor 'n onderdeel daarvan Derdenbeslag (2003) vul die leemte tav did onderdeel voorbeeldig. 7 SienbvD13784en 13727. 76 Vir die Belgiese reg volhard Dirix en Broeckx nog met die gedagte van dwangverteenwoordiging: Beslag (2001) 31-33 by 51-53.
[ISSN 0257 - 77471
TSAR 2008- 4
SONNEKUS
van die eienaar nie, maar eerder as iets soortgelyks aan verkorte verjaring sodat die koper te goede trou inderdaad 'n oorspronklike eiendomsreg vestig nieteenstaande die afwesigheid van wilsooreenstemming met 'n bevoegde voorganger in titel as oordraer. Ook die Franse reg benut in die verband die prescriptionmomentan~e om die verkorte momentane verjaringsoortige oorspronklike wyse van regsverkryging te omskryf, sodat die regsverkryger - onbelemmerd deur die nemo plus iurisbeginsel - 'n oorspronklike skoon eiendomsreg aldus verkry. As dit steeds bloot as uitsondering op die rei vindicatio hanteer sou word, veronderstel dit dat die aanspraakmaker op die beskerming as koper te goeder trou in werklikheid (nog) nie materieelregtelik die eienaar is nie, maar bloot die status as beskermde besitter bly geniet teen wie die "werklike" eienaar bloot nie sy rei vindicatio kan benut nie. Dit sou soortgelyk wees aan die posisie van die suksesvolle estoppelopwerper wat egter geen materieelregtelike regsverandering beleef danksy sy suksesvolle beroep op estoppel as verweer nie - 'n uiters onbevredigende pragmatiese en tydelike oplossing." In die Suid-Afrikaanse reg is reeds by herhaling beslis dat geen beding tot parate eksekusie regmatig beding kan word ten gunste van die verbandreghebbende ten aansien van onroerende sake nie, hoewel 'n beding tot parate eksekusie by roerende sake geduld word. In die opsig word die afkeur aan bedinge tot parate eksekusie ten aansien van verbandregte in die gemenereg bloot bevestig. n Verdoeseling van die werklike oogmerk van die sekerheidsreghebbende onder die vaandel van 'n sogenaamde onherroeplike magtiging in rem suam word ook uitdruklik nie geduld nie." Die rede vir die nie-erkenning van sodanige beding tot parate eksekusie ongeag onder welke voorwendsel dit ook verpak word, is die afkeer van die regjeens die moontlike manipulasie van die swak bedingingsposisie van die kredietsoeker en wat daartoe mag lei dat hy sy potensieel waardevolle belang in sy onroerende bates vir bakatel kan verloor onder hierdie voorwendsel sonder dat die normale geregtelike proses betrokke is om ook teen sodanige manipulasie en eierigting deur die kredietverskaffer as sekerheidsreghebbende te waak. Om die rede word selfs waar sodanige beding by pandgewing wel erken word, steeds beklemtoon dat die pandgewer nieteenstaande die beding tot parate eksekusie steeds die hof om tussenkoms kan nader om die regmatigheid van die uitoefening van 'n eksekutorale 17Sien
Rabie en Sonnekus Die Estoppelleerstuk in die Suid-Afrikaanse Reg (2000) 152-162; Louw "Estoppel en die rei vindicatio" 1975 THRHR 218 ; Van Heerden "Estoppel en eiendomsverkryging: 'n herevaluering" in Kahn (red) The Questfor Justice -Essays in honour ofMM Corbett (1995) 304. Die implikasie van die voorgaande gedagtegang is dat die hantering van die koper te goeder trou in die Nederlandse reg in werklikheid elders en nie in artikel 3:86 BWnie tuishoort. 71 "'tGevolg van onderzettinge en is niet dat den schuldeisscher het onderzette mag voor hem behouden, ofte uit eighen macht verkoopen: jae dat meer is hy en mag oock by voorwaerden niet bedinghen recht van verval van eigendom by wanbetalinge [uitgenomen de tafelhouders/Lombarden], maer moet nae verkregen vonnisse de verkooping rechtelick laten geschieden, ende alsoo 't sijne bekoomen" - De Groot Inleidinge 2 48 41; Voet 20 1 25, 20 4 6 en 42 1 48; Groenewegen (n 27) 2 8 1; Merula (n 38) 4 100 1 n 10; Van Bijnkershoek (n 29) hfst 13 wys daarop dat parate eksekusie dikwels in samehang met siviele gyseling aangetref is; Van Bijnkershoek (n 27) 820; Van Leeuwen (n 44) 5 8 3; Van der Keessel (n 27) ad 2 48 41 en Kersteman Hollandsche Rechtsgeleert Woordenboek sv "parate executie" 345; Aanhangsel sv "executie" 493; De Blcourt en Fischer Kort Begrip van het Oud-VaderlandsBurgerlijk Recht (1967) 260; John v Trimble 1902 TH 146 155; die Osry-saak (n 65) 542-547; Mapenduka v Ashington 1918 EDL 299 308; Benson v Hirschhorn 1936 NPD 277; PietersburgColdStorage Ltd v Cacaburas 1925 TPD 295; Stapleton "Parate execution" 1915 SALJ 144; Krause "The history of parate executie" 1924 SALJ 20. 71 Sien Iscor Housing Utility Co v Chief Registrarof Deeds 1971 1 SA 613 (T) 615A-616C; Mardin Agency (Pty)Ltd v Rand Townships Registrar 1978 3 SA 947 (W) 953H. Sien die Jscor-saak (n 79) 617C.
TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 7747]
711
titel te sanksioneer." Die kortstondige boodskap van Findevco (Pty) Ltd v FaceformatSA (Pty) Ltd, dat met inagneming van die grondwetlike beklemtoning van gewaarborgde aanspraak op tussenkoms van die hof md6r terughoudend selfs met die erkenning van 'n beding tot parate eksekusie by sekerheidstelling op roerende sake omgegaan sou word, is lie deur die hoogste hof in Bock v Duburoro Investments (Pty)Ltd bevestig nie. In die lig van die voormelde afkeer in die Suid-Afrikaanse regjeens sogenaamde onherroeplike volmagte om die beskikkingsbevoegdheid oor 'n skuldenaar se bates te probeer "verklaar", is dit duidelik dat 'n konstruksie wat die eksekutorale titel van die pandingsreghebbende moet verklaar enkel op 'n gefingeerde volmag deur die skuldenaar, nie oortuigend werk nie. Ook in die moderne Duitse reg word sonder meer aanvaar dat die eksekusiekoper wat sy vermodnsreg uit hoofde van 'n geregtelike eksekusieveiling bekom, 'n oorspronklike reg verkry uit hoofde van die owerheidsgesag waarmee die veiling beklee was: "so erwirbt der Ersteigerer origintir durch staatlichen Hoheitsakt; auf seine Redlichkeit kommt es nicht an. 84 5 Beslagbevel voorafgaande aan 'n geregtelike veiling 'n Geregtelike sub hasta-veilingword, behoudens in die gevalle van parate eksekusie weens 'n besondere beding in die sekerheidstellingsooreenkoms, voorafgegaan deur 'n beslagbevel van die hof. In die gemenereg is die funksie van sodanige "sommatie" om formeel te bevestig dat die bates nie alleen beslaglegbaar verklaar is nie, maar om aan die applikant 'n eksekutorale titel te verskaf vir die veiling." Sodanige eksekusiebevel verleen aan die beslaglegger die bevoegdheid om 'n geregtelike veiling aan te vra en hy geniet dan kragtens sy eksekutorale titel teen die geregsbode, balju of deurwaarderas geregtelike amptenaar belas met die veiling die eerste aanspraak op die opbrengs van die veiling ter delging van sy uitstaande vordering teen die voormalige reghebbende as sy skuldenaar wat in versuim gebly het om sy prestasieverpligtinge na te kom. Alles draai dus om die formele verlening van die beslagbevel en indien iets haper met die verlening van die bevel, voig geen regsgevolge daaruit nie. Matthaeus stel dit by herhaling duidelik dat die formele nakoming van die vereistes vir die verlening van die aanvanklike sommatie-bevel krities is vir die regsgeldigheid van die daaropvolgende geregtelike veiling. Die nienakoming van sommige van die voorskrifte met betrekking tot die veiling self, soos die adverteer of uitroep van die veiling, die vraag of weens heersende donderweer nie alle potensieel belangstellende kopers kon hoor waar en wanneer die veiling gehou word nie, en so meer, is egter minder krities en die nienakoming
81Van der Keessel
(n 27) ad3 1 42 verwys na die dekreet van die State van Holland van 31 Maart 1588 Groot Placaetboek 1:1613 en die Wet van die State-Generaal van 10 Julie 1727 Groot Placaetboek 6: 1211.
82 2001 1 SA 251 (OK).
2004 2 SA 242 (HHA) 250B. Sien Sonnekus "Onverwagte raakpunte tussen menseregte en saaklike sekerheidsregte?" 2002 TPR I en Scott 2002 THRHR 656. 94 Baur (n 2) 478-479 met verwysing na die beslissing van die Reichsgericht RGZ 156, 395 398 en Sch6nke-Baur Zwangsvollstreckungs- Konkurs- und Vergleichsrecht (1978) 27.11I. 85 Matthaeus (n 20) 37 ev; Huber (n 54) 5 40 19 en 20.
83
[I SSN 0257 - 7747]
TSAR 2008-4
712
86
SONNEKUS
daarvan kan verskoon word. Hierdie "foute" raak nie die regsgevolg wat volg op die formele afhandeling van die veiling met die toeslaan van die bod op die hoogste bieder en die betaling van die bodprys deur die suksesvolle biedr nie. Sodoende word die statuur van 'n geregtelike veiling en die waarborg deur die owerheid van die regsposisie van die eksekusiekoper nie onnodig in gedrang gebring nie. Juis ten einde enige reghebbende wat 'n regmatige beswaar teen die verlening van die eksekutorale titel met die aanvanklike sommatie-bevel kan inbring die volste geleentheid daartoe te bied, word 'n voorgeskrewe afdoende tussentydperk v66r die werklike hou van die geregtelike veiling gehandhaaf in welke tyd sodanige reghebbende die hof met sy beswaar kan nader. Indien die veiling egter eenmaal plaasgevind het, is daardie spreekwoordelike genadetyd ook verby en Matthaeus is uitdruklik dat 'n lakse voormalige reghebbende wat nagelaat het om tydig die hof v66r die eksekusieveiling te nader vir die opheffing van die eksekutorale titel van die veilingskuldeiser, geen simpatie te wagte kan wees nie. Met die toewysing van die nuwe eiendomsreg aan die suksesvolle eksekusiekoper het alle voormalige regsposisies ten aansien van die objek van die koop resloos verval. Daarna kan sodanige voormalige reghebbende horn nie op 'n rei vindicatio beroep nie, net soos die voormalige eienaar van 'n saak wat deur verkrygende verjaring deur 'n ander bekom is eweneens nie meer kan vindiseer nie. Die beskerming van die nuwe regsposisie is dan werklik van die uiterste belang en sou, vertaal binne die idioom van die nuwe grondwetlike bestel in die Suid-Afrikaanse reg, sekerlik val onder die beskerming van die eiendomsreg bedoel in artikel 25(1) van die grondwet. Ook die voormalige eienaar wat sy eiendomsreg aan die suksesvolle aanspraakmaker op verkrygende verjaring verloor het, kan horn sekerlik nie op artikel 25(1) van die grondwet beroep asofdaardie grondwetlike artikel die regsverandering wat ingetree het, kan omkeer nie. Daardie artikel bevestig niks meer as dat arbitr&e minagting van eiendomsreg ongrondwetlik sou wees nie. Die regsgevolg van 'n erkende regsproses kan nie arbitrr wees nie." 'n Misplaaste beroep op di6 grondwetlike artikel om erkende regsprosesse verdag te maak en in die proses die moontlik lakse voormalige reghebbende in sy kwaad te sterk, boesem geen vertroue in nie. s9 In die moderne Nederlandse reg word 'n vergelykbare regsposisie beheers deur artikel 502 van die Wetboek van Burgerlike Rechtsvordering.Dit is opmerklik dat spore van die absoluut regsveranderende gesag waaronder toewysing van 'n onbeperkte eiendomsreg aan die koper op die geregtelike veiling sal geskied, terug te vind is ook in die bekende redling dat selfs bates van derdes wat gevind word op die huurperseel van die huurder wat in versuim is om die huurpenninge te betaal (die invecta et illata) s6 onder die hamer kom kragtens die stilswyende hipoteek
86 (n 20) 1 16 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 en 11. Ook Neostadius Utriusque, Hollandiae,Zeelandiae, Frisiaeque,
Curiae Decisiones 75 en Groenewegen (n 27) ad C 4 44 16 verwys na 'n beslissing van die Hooge Raad wat beslis het tdn die toestaan van die vordering van 'n voormalige eienaar wat beswaar wou maak teen die veiling waar sy sake onder die hamer gekom het en wat weens die heersende donderweer nie die te wagte belangstelling gelok het nie. Sien ook ar Cloete se verwysing na die bron in die Menqa-saak (n 40) 135A n 52. 7 Gedurende die respyttyd mag die skuldenaar op wie se bate beslag gel8 is, uiteraard ook deur volledige vereffening van die uitstaande verpligting en enige gevolglike kostes die weeropheffing van die beslagbevel bewerkstellig - desnoods met inbetaling van die tersake bedrag by die gereg (consignatie) indien die skuldeiser ontvangs weier - Schomaker Selecta Consiliaet Responsa luris, dat is Uitgelezene Consultatien en Advysen 1 7 n 18. Sien ook Huber (n 54) 5 40 9 mbt dieselfde posisie in die Friese reg. 88 "Niemand mag eiendom ontneem word nie behalwe ingevolge 'n algemeen geldende regsvoorskrif, en geen regsvoorskrifmag arbitrre ontneming van eiendom veroorloofnie" - my kursivering. 89 Sien die uitspraak van ar Cloete in die Menqa-saak (n 40) 142C-D.
TSAR 2008.4
{ISSN 0257 - 77471
van die verhuurder. Die benadeelde derde wie se sake aldus opgeveil is, kan nie as voormalige reghebbende van die tersake sake dit met die rei vindicatiouit die koper se beheer opvorder nie.9 Die belang van die eerbiediging van die gevolg van 'n suksesvolle geregtelike veiling word by herhaling deur Matthaeus in sy werk oor die geregtelike en ander veilings beklemtoon: "[D]e achtbaarheid en't gezag van openbare veilingen op last van den rechter geschiedende, welke niet licht moet worden benomen en verminderd"9' en "noch aan den anderen kant de macht en 't gezag der openbare opveilingen noodeloos van kracht beroofd worde".9 In die lig van die uitdruklike formulering deur Matthaeus moet met app61regter Van den Heever se formulering in die Pillay-saak saamgestem word waar hy bevind het dat "the dispositions of the Common Law which regarded sales sub hasta as sacrosanct" is in die SuidAfrikaanse reg geresipieer. 6 Parateeksekusie 'n Variant van die prosedure van geregtelike veiling is die beding tot parate eksekusie waarkragtens die partye reeds ooreengekom het dat die pandreghebbende byvoorbeeld nie eers 'n pandings- en eksekusiebevel hoef aan te vra by die gereg alvorens by oor die nodige eksekutorale titel sal beskik om die saak geregtelike te laat opveil nie. Klaarblylik word aanvaar dat die pandgewer nie by voorbaat by wyse van sogenaamde onherroeplike volmag die ius disponendi aan die pandreghebbende oordra nie. Dan dra die veilingmeester nie as gemagtigde verteenwoordiger van die pandgewer namens hom die eiendomsreg op die saak op 'n afgeleide wyse aan die koper oor nie. In die Suid-Afrikaanse reg is voldoende gerapporteerde regspraak waaruit blyk dat die vermeende volmagskonstruksie nie werklik op magtiging binne die normale beginsels van die verteenwoordigingsreg berus nie - anders sou dit afhanklik wees van die wil van die prinsipaal om nie sy magtiging te herroep nie. Of die aanname klop, word nie hier verder ondersoek nie. 7 Onderskeid tussen 'n sub hasta-veilingen 'n veiling na sekwestrasie 'n Geregtelike beslagbevel en gevolglike eksekusieveiling moet nie verwar word met 'n eksekusieveiling wat volg op 'n sekwestrasiebevel soos beheers deur die insolvensiereg nie. Die regsposisie van die insolvent en sy vermoinsregtelike bates word tans ten voile beheers deur die statut&e bepalings wat grotendeels die verstekgemeenregtelike regsposisie gewysig en aangepas het.
9 Sien reeds tav die gemenereg Matthaeus (n 20) ad 1 11 70; Conradie v Jones 1917 OPD 112 en Sonnekus .'n Vurkhyser en botsende verhuurderbelange - fig die skyn" 2006 TSAR 205. 91 (n 20) 272.
92 (n
20) 276.
91 (n 36) 683G. Die teenoorgestelde standpunt van ar Cloete in die Menqa-saak (n 40) waar hy opmerk dat ar Van den Heever se formulering "cannot be supported" (138E en 142C) oortuig nie dat dit op 'njuiste weergawe van die gemeenregtelike regsposisie of logies oortuigende argumente gebaseer is nie.
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008 - 4
SONNEKUS
Die agterliggende gedagte bly steeds dat 'n skuldenaar metal sy bates aanspreeklik is vir sy skulde. Uiteraard bring die premis mee dat 'n voormalige bate wat nie langer sonder meer 'n vermoensregtelike deel van die boedel van die skuldenaar vorm nie, ook nie deur sy skuldeisers in aanmerking geneem kan word vir die delging van sy uitstaande verpligtinge nie. Di6 beginsel vind toepassing sowel ter uitsluiting van bates wat reeds vervreem is en dus nie langer hoegenaamd 'n bate van die skuldenaar kan wees nie, as op 'n bate ten aansien waarvan die eienaar weens die bestaande beperkte saaklike regte van ander op die saak, slegs nog beperkte inhoudsbevoegdhede geniet met 'n ooreenstemmend beperk realiseerbare waarde. Voorgaande bring beslis nie mee dat die beperkte saaklike regte wat die diensbaarheidsreghebbende byvoorbeeld uit hoofde van die diensbaarheid geniet "uit die boedel van die eienaar gegaan het" wat later deur laasgenoemde se skuldeisers in aanspraak geneem word vir delging van sy uitstaande verpligtinge nie, want die eienaar van die moederreg is steeds die eienaar. Hy verduur slegs vir die duur van die diensbaarheid die beperking op sy inhoudsbevoegdhede met 'n ooreenstemmende afwaartse aanpassing aan die realiseerbare waarde van die beperkte moederreg. Die diensbaarhede kan nie los van die moederreg 'n selfstandige bestaan begin voer (soos die geval met die vervreemde eiendomsreg op die verkoopte plaas sou wees) en om daardie rede nie in die beslagleggingsbevel deur 'n skuldeiser betrek word en kwasie onaangeraak deur die eksekusieverkope voortbestaan nie. As daar egter sprake is van 'n sameloop van skuldeisers na verkryging van 'n sekwestrasiebevel, bring die statutere hantering van die oorgang van die vermoensregte van die skuldenaar na die meester ingevolge artikel 20(1)(a) van die Insolvensiewet 24 van 1936 en dan na sy kurator van regswee mee dat die kurator nie m6r bevoegdhede ten aansien van die bates in die boedel het as waaroor die skuldenaar self beskik het nie.95 So bepaal die Insolvensiewet uitdruklik dat die kurator van die insolvente boedel van regswed opvolg in die skoene van die gesekwestreerde insolvent en dus dat hy qualitatequa as reghebbende (byvoorbeeld as eienaar) oor die bates van die insolvent beskik. Vir die doel tree hy egter nie op as verteenwoordiger van die insolvent nie, maar is luidens meerdere uitsprake besig om op te tree in belang van die skaar van skuldeisers wat weens die concursus creditorum-beginsel na die kurator opsien vir die ordelike afwikkeling van die boedel ten einde alle skuldeisers sonder voorkeur weens die sameloop van vorderinge met die sekwestrasiebevel en met behoud van die paritas creditorumbeginsel 'n aanspraak op gelyke behandeling deur die kurator te bied. Indien 'n bepaalde eiendomsreg in die insolvente boedel dan deur 'n geregistreerde verbandreg of pandreg beperk is, kan ook die kurator nie oor m~r inhoudsbevoegdhede ten aansien van die vermo~nsbelang beskik as wat die insolvent self sou gehad het nie en sal behoudens die verskaffing deur die hof van die bevoegdheid om die bate vry
94 'n
Debiteur is immers aanspreeklik met sy totale bates vir al sy uitstaande skuldverpligtinge - 'n beginsel wat ook in alle vergelykbare regstelsels erken word; sien bv a 1177 BW (oud) en a 3:276 BW van die Nederlandse reg of tav die Belgiese reg a 7 en 8 van die Hypotheekwet wat bevestig dat 'n skuldenaar met sy gehele vermoe aanspreeklik is vir sy verpligtinge - sien Dirix en De Corte XII
Beginselen van Belgisch PrivaatrechtZekerheidsrechten(1999) 14.
9 "20(l) Die sekwestrasie van die boedel van 'n insolvent het ten gevolge - (a) dat die insolvent se boedel ophou om aan horn te behoort en oorgaanop die Meester totdat 'n kurator aangestel is en na
aanstelling van 'n kurator, op horn" - my kursivering. Sien Nagel (red) Mars The Law of Insolvency in South Africa (2008) 163-169.
96Die Maatskappywet bevat geen soortgelyke bepaling nie en die voorlopig gelikwideerde maatskappy bly steeds die reghebbende van al die regspersoon se bates hoewel die likwidateur as bewindhebber beheer daaroor neem - sien Legh v Nungu Trading 353 (Pty)Ltd 2008 2 SA I(HHA). TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 77471
/1D
van die belasting onder die hamer te bring, die bate slegs met inagneming van die beperking oorgedra kan word - wat noodwendig negatiefneerslaan op die koopsom wat potensiele kopers bereid sou wees om daarvoor te betaal.97 Dit is die rede hoekom byvoorbeeld die reel "huur gaat voor koop" ook nd die insolvensie van die voormalige eienaar meebring dat die voornemende koper die huurder se beskermde posisie moet eerbiedig soos hy ook bestaande diensbaarhede moet eerbiedig. Dieselfde gebeur nie in die geval van 'n geregtelike veiling buite die insolvensieomgewing nie. Die voormalige huurder bet dan immers geen huurverhouding met die nuwe eienaar nie, die "huur gaat voor koop"-reel voorveronderstel dat die koper langs 'n afgeleide wyse van regsverkryging sy reg met die medewerking van die regsvoorganger bekom bet en ddin gebonde sou wees aan die erkenning van die bestaande huurverhouding. Behoudens die werking van die kennisleer, sal die huurder myns insiens geen verweer h teen 'n uitsettingsbevel aangevra deur die eksekusiekoper as nuwe eienaar nie.99 Dieselfde regsposisie word in die Nederlandse reg erken.' 00 Die verbandreghebbende daarenteen se posisie word afsonderlik in die wet beskerm sodat die verband afgelos word voor die saak onder die hamer gebring word, maar met dien verstande dat die voormalige verbandreghebbende uit hoofde van sy sekerheidsreg eerste aanspraak het op die opbrengs van die verkope van die bate om sy uitstaande vordering te bevredig. In die insolvensiegevalle is daar dus wel sprake daarvan dat die vermoensregte van die insolvent van regswed oorgedra is op die kurator en sal enige latere regsverkryger weens die afverkoop deur die kurator van daardie bates ongeag of die koop voig op 'n openbare veiling of in der minne geskied, nie op 'n oorspronklike wyse 'n nuwe gesuiwerde vermoensreg bekom nie, maar verkry die reg in beginsel van die kurator as oordraer langs die normale afgeleide wyses van regsverkryging. Om die rede is behoudens 'n ander regsnorm daardie regsverkryging ook steeds onderworpe aan die normale reels van toepassing op alle afgeleide wyses van regsverkryging met inbegrip van die nemo plus iuris-reel. Die kurator kan nie meer regte oordra as waaroor die insolvent self beskik bet nie, sodat enige bestaande beperkte saaklike reg wat byvoorbeeld aan die eiendomsreg van die insolvent gekleef het, steeds aan die reg kleef ook na die oordrag daarvan deur die kurator. Om die rede vind kuratore dit dikwels nodig om die hof tog om 'n eksekusiebevel te nader om die bates vry van bestaande belastings soos 'n huurkontrak offideicommissum te kan vervreem omdat anders geen genoegsame koopprys van belangstellende kopers te wagte kan wees nie. Daarvoor behoef die kurator egter eers die tussenkoms van die
9 Sien Absa Bank Ltd v Sweet 1993 1 SA 318 (K); United Building Society Ltd NO v Du Plessis 1990 3 SA 75 (W) en Lubbe v Volkskas Bpk 1991 1 SA 398 (0). 98 Sien vir die vergelykbaar selfde posisie in die Duitse reg ingevolge die spreuk "Konkurs bricht nicht Miete" Marotzke "Der Eigentumsvorbehalt im neuen Insolvenzrecht" 1995 JZ 803 805 en 812. 9 Sien oor die kennisleer in die Suid-Afrikaanse reg Van der Merwe "Die aard en grondslag van die sogenaamde kennisleer in die Suid-Afrikaanse privaatreg" 1962 THRHR 155; Associated South
African Bakeries (Pty) Ltd v Oryx & Vereinigte Backereien (Pty)Ltd 1982 3 SA 893 (A) 9 1OG-H; Hassam v Shaboodien 1996 2 SA 720 (K) 725F; Dream Supreme Properties IICC v Nedcor Bank
Ltd 2007 4 SA 380 (HHA) 391B-D; Bobbert "Kennisleer" 1996 TRW 36-56. Vir die Nederlandse reg word dit gereel deur wetgewing, sien Zwitser "De zakenrechtelijke positie van de koper van onroerend goed" (1994) 6161 WPNR 857-862 en 881-885. Sien Pleysier wat destyds reeds opmerk dat die veilingkoper wel die huurder kan uitsit omdat die 100 reel "koop breekt geen huur" nie op die veilingkoper van toepassing is nie - "lets over de inrichting van de erfpachtsakte naar NBW" 1990 De Notarisklerk 119 123 n 26.4. Sien ook HR 3 Feb 1989
RvdW 1989, 62; 1989 De Notarisklerk 53; 1989 Bd 80; Abas (1989) 5928 WPNR 506-507; (1990) 5967 WPNR 429-434.
[ISSN 0257 7747]
TSAR 2008.4
SONNEKUS
hof wat daarop neerkom dat die verkope 'n geregtelike sub hasta-veiling word en die nuwe verkryger dan inderdaad 'n nuwe gesuiwerde eiendomsreg verkry vry van die voormalige beperkinge soos die fideikommissere belasting. 8 Geen wilooreenstemming,geen saaklike ooreenkoms In alle gevalle van geregtelike veiling ontbreek dit aan die wilsooreenstemming van die reghebbende. Ongeag of hy daarmee genoed neem en daartoe instem al dan nie, sal sy bate onder die hamer kom kragtens die geregtelike eksekusiebevel en sal die verkryger onder die sub hasta-veiling 'n oorspronklike nuwe of gesuiwerde eiendomsreg op die koopsaak vestig onafhanklik van die medewerking van die voorganger. 9 Gevolge van premisse by geregtelike veiling 9.1 Hierbo is reeds opgemerk dat 'n kenmerk van oorspronklike wyses van regsverkryging is dat die regsverkryger 'n nuwe onbeperkte reg vestig. Omdat daar geen sprake kan wees van meer as een eiendomsreg op dieselfde saak op enige moment nie, impliseer dit dat die voormalige reghebbende se eiendomsreg reeds v66r die moment waarop die bod aan die koper onder die sub hasta-veiling toegeslaan word, tenietgegaan het. Aangesien daar geen sprake van abandonnering as eensydige regsontdaningshandeling in alle gevalle van geregtelike eksekusieveilings hoef te wees nie, moet aanvaar word dat die voormalige reghebbende se eiendomsreg van regswed geag word reeds v66r daardie moment teniet te gegaan het. Myns insiens dui die hantering van di6 aspek deur die howe en die gemeenregtelike skrywers daarop dat die voormalige reghebbende se reg met die verlening van die geregtelike eksekusiebevel geag word voorwaardelik teniet te gegaan het. Die tenietgaan is voorwaardelik omdat die reg gedurende die respyttydperk v66r die veilingsdag aanbreek aan alle reghebbendes die geleentheid bied om die hof te nader vir die tersydestelling van die eksekutorale titel. Dit sal toepassing vind indien byvoorbeeld blyk dat die reghebbende in werklikheid geen prestasieverpligtingjeens die applikant verskuldig is of meer verskuldig is nd nakoming van sy verpligting nie. Dan sal die beslagbevel met terugwerking opgehef word sodat 'n weeropheffing van die ingetrede gevolge (die beperking op die reghebbende se beskikkingsbevoegdhede) plaasvind. Sekerlik verkry hy eweneens van regswe op daardie moment iets soos 'n vorderingsreg teen die geregsbode as veilingmeester vir enige restant van die koopsom nadat die beslagleggende skuldeiser se uitstaande vordering uit die koopsom voldoen is mits daar geen ander saaklike sekerheidsreg op die sekerheidsobjek gevestig was nie. Indien die objek in die voorbeeld 'n grondstuk was, sal 'n tweede of latere verbandreghebbende uiteraard in ooreenstemming met sodanige latere sekerheidsreghebbende se rangorde vervolgens aanspraak bM op enige restant van die opbrengs en is die van regswei verleende vorderingsreg van die voormalige reghebbende die laaste aanspraak op enige res van die opbrengs. Die toepassing van die sakeregtelike qui prior in tempore-redl wat verhinder dat latere verbandreghebbendes sonder die instemming en medewerking van die eerste verbandreghebbende die verband kan oproep en die verbandobjek te gelde laat maak, vind deurwerking ook na die rangorde van die latere reghebbendes op bevrediging uit die opbrengs van die te gelde gemaakte sekerheidsobjek buite die insolvensiereg. Uit die voorgaande blyk reeds dat enige tweede of latere verbandreghebbende se sekerheidsreg van regswei te niet gegaan het met die geregtelike veiling. Die tweede
TSAR 2008-4
[ISSN 0257 - 77471
verbandreghebbende van weleer kan tog nie na afhandeling van die geregtelike veiling en nadat die nuwe eienaar eiendomsreg gevestig het, daarop aanspraak maak dat sy destydse tweede verband nou as die eerste verband op die eiendom druk en horn steeds as saaklike sekerheidsreghebbende magtig om op sy beurt nou op die saak beslag te laat 16 ter bevrediging van sy steeds uitstaande vordering teen die destydse reghebbende as skuldenaar nie. Sodanige voormalige reghebbendes van 'n saaklike sekerheidsreg het met die eerste beslag en eksekusieveiling hoogstens in die plek van die sekerheidsreg 'n voorkeur vorderingsreg op die restant van die opbrengs van die veiling verkry.l0 Die tenietgaan van die later in rang gele saaklike sekerheidsregte volg uit die feit dat die regsverkryger op die veiling 'n gesuiwerde nuwe saaklike reg verkry het wat nie deur enige voormalige beperkte saaklike regte wat op die voormalige eiendomsreg gerus het, beperk kan word nie. Die oomblik wat daardie eiendomsreg as moederreg met die beslagbevel wat gelei het tot die sub hasta-veiling tenietgegaan het, is die beperkte reg wat daarop gesteun het eweneens outomaties daarmee heen. Daardie voormalige saaklike sekerheidsregte kan nie outomaties kleefaan die nuwe reghebbende se nuwe oorspronklik verkred eiendomsreg nie. Dit kan ook nie verhinder dat 'n nuwe onbelaste eiendomsreg weens voldoening aan die geregtelike veilingsvereistes verkry is deur die suksesvolle veilingskoper nie. 9.2 Die effek van 'n gemeenregtelike beslagbevel buite die bepalings van die insolvensiereg om moet klaarblyklik m6r wees as bloot dat die eienaar se beskikkingsbevoegdheid opgehef word. As dit bloot oor 'n relatiewe beperking van die beskikkingsbevoegdheid gaan, impliseer dit immers dat die reghebbende steeds reghebbende bly, maar soos 'n curandus bloot gebuk gaan onder bepaalde beperkings. 10 2 Hoewel sodanige aankleding van die gevolg as beperkte beskikkingsbevoegdheid afdoende is om te verklaar hoekom die eienaar nie langer oor die saak vryelik kan beskik na die beslagbevel verleen is en die saak aan 'n derde vervreem is nie, sou dan steeds 'n latere moment bedink moes word waarop die reg self tenietgaan ten einde aan die koper onder die geregtelike veiling soos 'n sub hasta-veiling 'n oorspronklike nuwe eiendomsreg te besorg. 9.3 Voorgaande dui daarop dat met die vrygee van die eiendom van die skuldenaar vir eksekusie gaan die skuldenaar se eiendomsreg teniet. Daarmee saam gaan ook alle daarop rustende beperkte saaklike regte wat die eiendomsreg van die skuldenaar belas het eweneens resloos teniet. Reeds Matthaeus stel die logiese gevolg sonder 03 enige omhaal duidelik.' Di6 beginsel word ook in die moderne Nederlandse Wetboek erken. Artikel 3: 273.1 BW bepaal: "Door de levering ingevolge een executoriale verkoop en de voldoening van de koopprijs gaan alle op het verkochte goed rustende hypotheken teniet en vervallen de ingeschreven beslagen, alsook de beperkte rechten die niet tegen de verkoper ingeroepen kunnen worden."' Ter bevestiging van die regsposisie word selfs voorgeskryf dat die eksekusiekoper van die nodige verklaring voorsien word:
In a 3:282 BW maak die nuwe Nederlandse Wetboek uitdruklik voorsiening vir die reel van die voorkeurreg van sodanige reghebbendes van beperkte regte op die voormalige eiendomsreg wat weens die eksekusie tenietgegaan het en daarom nie langer teen die nuwe reghebbende weens die eksekusiekoop afdwingbaar kan wees nie- sien onderskeidelik Oosterveen en Castermans en Krans in Nieuwenhuis, Stolker en Valk Burger!ijk Wetboek: Tekst en Commentaar (2005) 1563-1564 en 2608. 102 Sien De Jong (n 9) wat met beroep op Van der Kwaak ((n 74) 174) di6 lyn volg - 87 n 148. 03 (n 20) 1 11 30.
101 104
my kursivering.
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008.4
SONNEKUS
"a 273.2: Wanneer de koper aan de president van de rechtbank binnen welker rechtsgebied het verbonden goed zich geheel of grotendeels bevindt, de bewijsstukken overlegt, dat de verkoop met inachtneming van de wettelijke voorschriften heeft plaatsgehad en dat de koopprijs in handen van de notaris is gestort, wordt hem van het tenietgaan en vervallen van de in het vorige lid bedoelde hypotheken, beperkte rechten en beslagen een verklaring verstrekt. Tegen de beschikking die een zodanige verklaring inhoudt, is geen hogere voorziening toegelaten."
9.4 Hierbo is aanvaar dat in die Suid-Afrikaanse reg by ontstentenis van 'n soortgelyk uitgewerkte statutre voorskrif die voormalige eiendomsreg van die eksekusieskuldenaar reeds teniet moes gewees het voor die eksekusiekoper as nuwe eienaar se nuwe oorspronklike eiendomsreg vestig met die toewysing na die toeslaan van die bod op hom en sy betaling van die koopprys. Omdat sy eiendomsverkryging as oorspronklike wyse van regsverkryging nie afhanklik kan wees van die normale publisiteitsvereistes eie aan afgeleide wyses van regsverkryging nie, behoort sy reg reeds te vestig ongeag of die objek van sy reg aan hom fisies gelewer is. Lewering is per slot van rekening 'n tipiese publisiteitsvereiste by afgeleide wyses van regsverkryging waar die objek 'n roerende saak is, maar speel selfs by registrasie van die oordrag van eiendomsreg op grond geen rol nie. Die sanksie van die owerheidsgesag waaronder die geregtelike veiling plaasgevind en die bod op die eksekusiekoper toegeslaan is, verskaf reeds afdoende publisiteit aan derdes van die regsverandering wat ten aansien van die objek van die koop plaasgevind het. 9.5 Indien die eiendomsreg van die voormalige reghebbende reeds v66r die eksekusieveiling regtens geag word teniet te gegaan het, is die waarskynlikste moment waarop dit gebeur met die verlening van die eksekusiebevel deur die hof. Daarna is die saak nie langer die eiendom van die voormalige reghebbende nie en kan hy ook nie meer 05 regsgeldig daaroor beskik nie.' Die saak is in die tussenperiode voor die afhandeling van die geregtelike veiling egter nie as res nullius vatbaar vir occupatio deur die eerste die beste besetter nie. Daar kan dus aanvaar word dat die staat in di6 periode beheer neem oor die saak ten einde as kwasie bewaarhouer die saak veilig te bewaar en okkupering deur opportunistiese vrybuiters v66r die geregtelike veiling te verhinder in belang van regsekerheid dn om te verseker dat indien 'n regmatige aanspraakmaker op die saak met 'n beter reg as die reghebbende van die eksekutorale titel sy aanspraak tot die bevrediging van die die saak 107 hof . kan .. bewys v66r die geregtelike veiling plaasvind, weer vrygegee word. Dit dui daarop dat die staat in die tussentyd slegs as bewaarhouer opgetree het en dat die tenietgaan van die regte van die voormalige reghebbende aan 'n ontbindende voorwaarde gekoppel was sodat by die vervulling van die voorwaarde die weeropheffing van die reeds ingetrede regsgevolge moontlik is.' Die staat neem in die periode nie besit van die saak as bona vacantiamet die bedoeling om daardeur die
101 Di behoudens
'07
die weeropheffing van die bevel soos hierbo by n 86 en in 9.1 aangetoon is.
106 Die reels van die landdroshof verwys na 30 dae.
Herbstein and Van Winsen ( n 28) verwys ook aan die hand van Morrison NO v Rand NO 1967 2 SA 208 (D) 210E-F na die geregsbode se funksie as die van bewaarhouer (custodian)sonder om die reghebbende regsubjek van die vermoensreg in die periode te identifiseer (755). loB Die staat tree ook as bewaarhouer op indien bv bates van 'n deregistreerde maatskappy voorlopig deur die staat in bewaring geneem is, maar dit weer aan die regmatige reghebbende terugbesorg kan word indien blyk dat die deregistrasie voortydig en foutief was. Die staat het dan nog nie ingevolge die norme van bona vacantia die belang in die privaatregtelike sin van die woord sy eie gemaak nie (sien reeds n 31 hierbo). Dieselfde is die posisie voor voltooiing van die 30jaar-termyn wat die staat onopgeeisde nalatenskappe in bewaring hou.
TSAR 2008- 4
[ISSN 0257 - 77471
719
saak vir die staat toe te eien soos die geval met bona vacantiamag wees nie.'0 9 Indien dit naamlik wel die geval sou wees, sou die staat as nuwe eienaar die saak daarna op die geregtelike veiling moes oordra aan die koper - wat in stryd is met die regsaard van die geregtelike veiling as oorspronklike wyse van regsverkryging. Die staat oefen hierdie funksie uit in ooreenstemming met sy algemene soewereiniteitsfunksie en nie met die bedoeling om daardeur die bates toe te voeg tot sy domeingoed nie." Reeds die behandeling deur Matthaeus van die wel en wee van die vermodnsbelang ten aansien waarvan 'n geregtelike beslagbevel uitgevaardig is deur die hof maar waarvan die geregtelike veiling nog nie voltrek is nie, laat ruimte om te vermoed dat die staat in die tussentyd slegs as bewaarhouer optree. In die tydperk, en klaarblyklik tot direk voor die aanvang van die veiling self, kan enige reghebbende met 'n beter aanspraak op die saak as die reghebbende van die eksekutorale titel steeds die hof nader om die beslagbevel te "opposeren" en 'n opheffing van die eksekutorale titel te verkry."' Die funksie van die oproeper of "uitmaners" van ouds wat deur hul luidkeelse oproepe en aanplak van plakkate waarop die veiling adverteer is, moes verseker dat die bree publiek kennis neem van die voorgenome geregtelike veiling was dus twe~rlei: in die eerste plek dien dit as finale waarskuwing aan enige sodanige reghebbende met beter aanspraak om tydig (dit is tot v66r die veiling se aanvang) die hof te nader vir die opheffing van die eksekutorale titel en in die tweede plek om potensiele kopers in te lig van die aanstaande veiling en hul na die veiling te lok ten einde die bes moontlike prys te kan realiseer met die veiling."' Matthaeus wys tersluiks op die moontlike verband tussen die duur van die oproeptydperk en die gelyksoortige verpligting op die Lombarde en goud- en silwersmede om vir ses of agt werksdae die sake wat te koop gestel sal word, eers openlik ten toon te hang sodat diegene met 'n beter reg hul kan meld." 3 10 Enkele toepassings van premisse en argument
By die toepassing van die voorgaande gemeenregtelike regsbeginsels in die moderne reg word moontlik soms onvoldoende met die onderliggende beginsels rekening gehou en dan verkeerdelik op 'n dwaalspoor beland omdat verkeerdelik daarvan uitgegaan word dat die heersende grondwetlike bestel alles nuut sou gemaak het, asof die wiel ook herontdek moes word. 10.1 In Menqa v Markom' 14moes die hoogste hof van beroep uitsluitsel gee oor die effek van die uitspraak van die grondwetlike hof in Jaftha v Schoeman; Van Rooyen
109 Sien Matthaeus (n 20) 1 3 10 en Sonnekus "Enkele opmerkings na aanleiding van die aanspraak
op bona vacantia as sogenaamde regale reg" 1985 TSAR 121; "Persoonlike diensbaarhede en die herregistrasie van 'n deregistreerde maatskappy as reghebbende op gespanne voet" 2008 TSAR 130. 11 Sien oor die onderskeid tussen domeingoed van die staat en bates wat die staat in privaatregtelike sin in eiendom het, Meijers "Publiek domein en zaken buiten den handel" 1918 WPNR 2543-2547 opgeneem in 11 Verzamelde PrivaatrechtelijkeOpstellen (1955) 105 122 ev; Van der Veen Openbare
Zaken (1997).
2 '3
4 2008 2 SA 120 (HHA).
Matthaeus (n 20) 1 1130 en 31. Sien Matthaeus (n 20) 273-274 en 278 met verwysing na Neostadius Senat Supr Deciss 26 en 55 en Van Bijnkershoek (n 29) 3 12 op 470. Verhandeling(n 20) 276 met verwysing na a 15 van die Plakaet van Karel V van 13 April 1551 (Groot Placaetboek 1.2732) en later a 51 van die Keur van Goud- en Silwersmede van 9 Des 1581 (Groot Placaetboek 2. 2775). Sien ook Matthaeus (n 67) 165 ad 7 17 en Van der Keessel (n 27) ad De Groot 235.
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008.4
/2U
SONNEKUS
v Stoltz" op 'n eksekusieverkoping wat nie voorafgegaan is deur 'n afsonderlike nuwe beslagbevel en gepaardgaande geregtelike verlening van 'n eksekutorale titel nie, maar waar die eksekutorale titel ontleen is aan 'n vorige vonnisskuldbevel van 'n bevoegde hof teen die eienaar van die grond. Behoudens die feit dat die vonnisskuldenaar na meer as vier jaar beweer dat die hofsaak en gepaardgaande hofbevel wat hom tot die betaling van die verskuldigde bedrag veroordeel het, nie tot sy kennis gekom het nie en hy om daardie rede in versuim gebly het om daaraan te voldoen of iets daaromtrent te onderneem, is op geen stadium beweer dat enigiets haper met die verlening van die eksekusiebevel op sterkte van die regsgeldige hofbevel wat horn tot die betaling van die vonnisskuld veroordeel het nie. Die feite verskil dus wesenlik van di6 waarna Matthaeus byvoorbeeld verwys het as voorbeelde waar iets wesenlik met die verlening van die beslagbevel haper. Verkeerdelik is aanvaar dat die grondwetlik verankerde reg op behuising ook sou meebring dat die normale norme om uitwinning en beslaglegging en gepaardgaande eksekusieverkoping van die tersake bates ongrondwetlik sou wees. Reeds in StandardBank of South Africa Ltd v Saunderson16 het die hoogste hof van appal tereg beslis dat die Jaftha-saaknie inhou dat die hele regsekerheid wat uit geregistreerde verbande of ander erkende saaklike sekerheidsregte voortvloei en wat outomaties 'n eksekutorale titel verleen aan die reghebbende wat die sekerheidsreg oproep, op 'n hellende vlak gestel kan word nie. Daardie hoogste hofhet by naam daarop gewys dat in meerdere Kaapse uitsprake sedert die Jaftha-saakverkeerde afleidings uit daardie saak gemaak is asof in iedere geval waar die skuldeiser reeds oor 'n gemeenregtelike eksekutorale titel beskik opnuut via die hofvir 'n geregtelike veiling aansoek gedoen sou moes word. " ' Dit is 'n goeie ekonomiese beginsel dat by verstek die griffier 'n eksekusiebevel op aanvraag verleen en nie onnodige kostes aangegaan hoefte word om telkens nieteenstaande die bestaande regsposisie n6g 'n hofbevel te dien effekte te verkry nie. " 9 App~lregter Van Heerden (met wie arr Scott, Jafta en Kgomo saamgestem het) lei uit die voorgaande af dat die geregtelike veiling ongeldig sou wees en dus dat die eiendomsreg van die voormalige geregistreerde eienaar nooit deur die geregtelike veiling verval het nie."2 Die hofhet ook ingegaan op die uitwerking van artikel 70 van die Wet op Landdroshowe 32 van 1944 op die regsposisie :
"'n Verkoop in eksekusie deur die geregsbode kan, in die geval van roerende goedere, na aflewering daarvan, en in die geval van onroerende goed, na registrasie van transport, nie ten aansien van 'n koper te goeder trou en sonder kennis van 'n gebrek, bestry word nie.' 2'
Die eksekusiebevel in casu het berus op 'n verstekvonnis wat, sonder die medewete van Markom as regmatige eienaar van die woning onder die hamer gekom het. Die woning is in eksekusie verkoop deur die geregsbode kragtens die eksekusiebevel wat deur 'n griffier van die hof teen horn uitgereik is met betrekking tot 'n uitstaande
15 2005 2 SA 140 (KH). .16 2006 2 SA 264 (HHA). 269C en 274H. Die belang van vertroue in die sekerheid wat saaklike sekerheidsregte vir die kredietgemeenskap in 'n kredietgedrewe gemeenskap meebring, durfnie onderskat word nie soos reeds herhaaldelik in die regspraak bevestig is - sien bv Rabie NO v Rand Townships Registrar 1926 TPD 286 291. "8 Sien bv die uitspraak van r Selikowitz in die hofa quo in Standard Bank ofSouth Africa Ltd v Adams 2007 1 SA 598 (K). "9 270C-G en 273F - met verwysing na Hofrel 31(5) van die Eenvormige Hoehofreels. 29 die Menqa-saak (n 114) 128-130. 121my kursivering.
"7
TSAR 2008-4
[I SSN 0257 - 77471
vonnisskuld ten bedrae van R98 665 vir skadevergoeding en troosgeld wat voortgespruit het uit 'n onderonsie tussen horn as regmatige eienaar en 122 'n destydse onregmatige okkupeerder as voormalige huurbesetter van die woning. Die eienaar was na bewering onbewus van die uitstaande verstekvonnis teen horn en het pas daarvan kennis geneem toe hy na vier jaar verneem het dat die eiendom vier dae later onder die hamer sou kom ter voldoening aan daardie uitstaande vonnisskuld van destyds. Nieteenstaande die feit dat hy nog daardie selfde dag 'n dringende bevel verkry het om die eksekusieveiling tydelik te verhinder, is di6 bevel nie betyds op die geregsbode beteken nie en het die veiling wel plaasgevind. Die eksekusiekoper Menqa was destyds te goeder trou en sonder kennis van enige gebrek wat aan die geregtelike veiling kon kleef en bet die veilingsprys vir die woning betaal. ' Die wonling is daarop in die naam van die eksekusiekoper geregistreer wat op sy beurt dit later aan Roux verkoop het vir R490 000. Voor oordrag in Roux se naam kon plaasvind, is die onderhawige litigasie aanhangig gemaak. Tereg is in Joosub v JI Case SA (Pty) Ltd (now known as Construction & Special Equipment Co (Pty)Ltd) beslis dat geen regsgevolge kleef aan 'n ongeldige eksekusieveiling omdat iets wesenlik met die geregtelike veilingsbevel haper nie. 1 4 App~lregter Van Heerden is van mening dat selfs indien die onderhawige eksekusiebevel as sodanig oorspronklik geldig verleen was in die lig van die geldige verstekvonnis van vier jaar tevore, het die Jaftha-beslissing alle eksekusiebevele wat verleen word sonder aanhoor van die partye deur 'n hof ongrondwetlik bevind. In werklikheid word sodanige wydlopige interpretasie nie deur daardie uitspraak ondersteun nie. Myns insiens sou 'n konsekwente toepassing van die gemeenregtelike beginsels soos hierbo uiteengesit 'n meer bevredigende 6n billike oplossing teweeggebring het. Hierbo is reeds beklemtoon dat gedurende die tussenfase, dit wil se tussen die aanvanklike verlening van 'n eksekusiebevel en voor die aanbreek van die veiling, juis gemeenregtelik geleentheid gelaat is vir die voormalige reghebbende om die hof te nader en aan te toon hoekom sy bates nie onder die hamer moet beland nie. Dit sal in beginsel slegs die geval wees as blyk dat daar geen uitstaande prestasieskuld is waarvoor die applikant wat om die tersydestelling van die eksekusiebevel vra, (langer) aanspreeklik is nie. In die onderhawige geval het die eienaar Markom vier dae v66r die veiling 'n voorlopige bevel bekom om die veiling tydelik te stop, maar daar blyk nie uit die uitspraak dat hoegenaamd bevind is dat hy nie inderdaad ooreenkomstig die verstekvonnis van vier jaar tevore steeds 'n uitstaande skuld
22 123D-F en 131E. Die feite verskil dus wesenlik van did in die Jaftha-saak of FirstRand Bank Ltd v
Body Corporateof Geovy Villa 2004 3 SA 362 (HHA) waar 'n bakatelbedraggie ter sprake was en die hofdaarmee rekening gehou het dat die uitstaande skuld wat tot die eksekusiebevel ten opsigte van die woning aanleiding gegee het buite verhouding tot die waarde van die eiendom was. In die onderhawige geval was daar geen sprake van sodanige wanverhouding met die waarde van die onroerende saak wat die onderwerp van die eksekusieveiling was nie en uit opmerkings van ar Cloete (1421) blyk dat die vonnisskuldenaar klaarblyklik oor geen ander bates beskik het waarmee hy aan die uitstaande vonnisskuld kon voldoen het nie. Met inagneming van die feit dat daardie vonnisskuldeiser reeds sedert die skermutseling in 1995 meer as twaalfjaar op vereffening van sy regmatige vordering wag, en selfs na sy verkryging van die eksekusieveiling slegs R26 610 ontvang het omdat die uitstaande verband oor die eiendom tgv Nedbank eers deur die balju afgelos is (124E), is dit onduidelik hoekom die betalingsonvermoe van die vonnisskuldenaar durf verhinder dat by wyse van die eksekusieveiling wel fondse bekom word om in ooreenstemming met die hofbevele daardie uitstaande skuld te vereffen. 23 Die veilingsprys plus ander verbandhoudende kostes het ca R140 000 beloop - 143D.
124
1992 2 SA 665 (N).
[ISSN 0257 - 77471
TSAR 2008- 4
122
SONNEKUS
jeens die destydse eiser verskuldig was nie125 Sy bewering dat hy onbewus was van daardie verstekvonnis teen horn verander aan die regsposisie dat hy in versuim was geen snars nie. Dit beteken dat die eksekusiebevel inderdaad regmatig deur die griffier verleen is en trouens dat 'n hof tot dieselfde beslissing sou moes kom selfs indien die vonnisskuldeiser wel die hof om 'n eksekusiebevel sou genader het soos applregter Van Heerden meen af te lei is uit die Jaftha-saak.Markom was te alle relevante tye 'n vonnisskuldenaar wat nie sy verpligtinge nagekom het nie en selfs ten tyde van die aanhoor van die onderhawige app&l steeds nie nagekom het nie. In die Jig van die feit dat in werklikheid 'n geldige eksekusiebevel destyds teen die versuimende vonnisskuldenaar deur 'n bevoegde griffier van die hof uitgereik was ten aansien van die uitstaande vonnisskuld, kon die tydelike opskorting van die veiling in die bevel wat nie tot die aandag van die geregsbode gebring is nie, in werklikheid geen materiele verandering teweeggebring het nie. Hierdie is 'n tipiese geval waar in die woorde van Matthaeus binne die norme van die gemenereg geen rede bestaan het om die status van die uitslag van die geregtelike veiling in gedrang te bring nie. Ook binne die letter van artikel 70 van die Wet op Landdroshowe moes die regsposisie van die eksekusiekoper veilig wees want hy was bonafide 6n onbewus van enige gebrek wat aan die eksekusiebevel sou gekleef het 6n die eiendom was boonop reeds in sy naam geregistreer. Selfs indien opnuut via die hof vir 'n eksekutorale titel aansoek gedoen sou wees soos die Jaftha-saak in die ok van app~lregter Van Heerden vereis, sou die eksekusiebevel klaarblyklik verleen word. By die keerdatum sou blyk dat 'n geldige verstekvonnis teen die vonnisskuldenaar bestaan welke skuld nie tydig voldoen was nie en dus sou ook enige ander hof tot dieselfde beslissing kom naamlik dat die bates geregtelik opgeveil moet word ten einde aan die lank reeds uitstaande verpligting van die vonnisskuldenaar te voldoen. Myns insiens was die veiling om die rede nie sonder die nodige geregtelike gesag nie en het die koper dus wel 'n oorspronklike gesuiwerde eiendomsreg met die toeslaan van sy suksesvolle bod verwerf. Die formulering van artikel 70 van die Wet op Landdroshowe wat die indruk wek asof 'n geldige titel pas met die registrasie in die naam van die koper bekom word, ' is myns insiens onsuiwer en korn neer op 'n eselsbruggie wat nie materieelregtelik die regsposisie kan wysig nie.127 Die wetgewer het destyds geen aanduiding verskaf dat bedoel word om daarmee 'n materiele wysiging aan die gemenereg aan te bring nie. Die regswysiging het, soos hierbo aangetoon, reeds ingetree met die voldoening deur die veilingkoper aan sy verpligting om die volle koopsom te vereffen. Die eventuele latere registrasie deur die registrateur kan hoogstens dien ter bevestiging,
Inteendeel blyk dat daardie aansoek onsuksesvol was en dat ook sy latere litigasie oor 'n tydperk van anderhalfjaar op niks uitgeloop bet nie (124A-C). 26 Die indruk word versterk deur reel 43(13) van die Landdroshowereels wat eweneens verwys na die oordrag deur die geregsbode asofdit oor 'n afgeleide wyse van regsverkryging gaan: "Die balju gee oordrag aan die koper teen betaling van die koopsom en by nakoming van die verkoopvoorwaardes en hy kan vir did doel alle handelinge verrig wat nodig is om registrasievan die oordragte bewerkstellig en 'n handeling aldus deur horn verrig is net so geldig en doeltreffend asofhy eienaarvan die goed was" - my kursivering. 27 Sien die Sookdeyi-saak (n 36) 571 en Herbstein and Van Winsen (n 28) 795 n 319. In Simpson v Klein NO 1987 1 SA 405 (W) 411B-C beslis r Kriegler sonder om 6f die gemeenregtelike bronne te ondersoek 6f die moontlike materieelregtelike gevolge te onderskei dat die reg eers "oorgaan" na die eksekusiekoper met registrasie. Die bevinding word klakkeloos gemaak sonder om duidelik aan te toon waar die "oordrag" by 'n oorspronklike wyse van regsverkryging vandaan kom 6fwaar die reg intussen sou setel. Daardie aspek van sy uitspraak is sedertdien nog nie in 'n ander gerapporteerde uitspraak bevestig of gevolg nie.
2
TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 7747]
maar nie ter vestiging nie, van sy reeds bestaande eiendomsreg. Anders sou die wetgewer myns insiens voorsiening moes maak vir die setel van die eiendomsreg in die tussenfase sedert die eksekusiekoper sy betalingsverpligting voldoen het en voordat die registrasie eendag plaasvind. Omdat die wetgewer nie geag word die materidle gemenereg m6r te wysig as wat nodig is nie, en nie voorsiening maak vir 'n eienaarlose eiendomsreg in daardie tussenperiode nie, moet aanvaar word dat di6 formulering bloot slordig is. Dit kan hoogstens beteken dat pas nadat die register ook die nuwe regsposisie juis weergee, kan die nuwe eienaar by wyse van oordrag beskik oor sy nuwe eiendomsreg om dit te vervreem of met 'n beperkte saaklike reg te belas. Dieselfde is immers die regsposisie ook na voldoening aan die vereistes van verkrygende verjaring - die eiendomsreg setel reeds in die nuwe eienaar ongeag wanneer in die toekoms die register die nuwe regsposisie gaan weergee. Die verwysing in die uitspraak na die aflossing van die "bestaande" verband ten gunste van Nedbank vir R103 310 nd die geregtelike veiling,'28 mag n getroue weergawe wees van die praktyk wat steeds in die verband gevolg word met verbande ten aansien van sake wat per geregtelike veiling onder die hamer gekom het, maar is nie in ooreenstemming met die gemeenregtelike regsposisie, die toepaslike regsbeginsels van toepassing op oorspronklike wyses van regsverkryging 6f gesonde verstand nie. Daardie verband het gedien ter versekering van die lening van Markom as Nedbank se skuldenaar en kon nie nadat 'n nuwe gesuiwerde eiendomsreg vir die eksekusiekoper gevestig het, steeds bestaan nie. Nedbank was nie die eksekusieskuldeiser nie en het geen statutere voorrangsaanspraak as sekerheidskuldeiser op die opbrengs van die eksekusieverkope gehad nie. Die indruk bestaan dat daardie bedrag verkeerdelik aan Nedbank deur die balju betaal is en in werklikheid aan Tromp die vonnisskuldeiser toegekom het. Nedbank se posisie as versekerde skuldeiser het verval met die eksekusieveiling namens Tromp en daarna was Nedbank bloot nog 'n onversekerde skuldeiser teen Markom, sy skuldenaar. Tromp het weliswaar 'n verrykingsvordering teen Markom vir die bedrag waarmee laasgenoemde ongegrond verryk is danksy die bespaarde uitgawes omdat sy skuld jeens Nedbank uit die opbrengs wat Tromp toegekom het, gedelg is, maar in die lig van die feit dat Tromp reeds meer as twaalfjaar onverrigter sake wag om sy prim~re vordering teen Markom voldoen te kry, is dit skrale troos. In sy oorwoU minderheidsuitspraak verwys app~lregter Cloete wel na die gemeenregtelike norme en ook na Matthaeus se werk. Hy kom tot dieselfde beslissing as die meerderheid van die hof, maar probeer dit regverdig aan die hand van die gemeenregtelike bronne. Soos hierbo aangetoon, is die betoog gebaseer op die app0lregter se lesing van sommige van die gemeenregtelike bronne minder oortuigend. Die feit is dat met die uitreiking van die eksekusiebevel was Markom 'n bewese vonnisskuldenaar en klaarblyklik nie in staat om sy uitstaande skuld te vereffen nie. Dat die app~lregter self 'n ongemak ervaar het met sy beslissing dat die eksekusieverkope bloot terugwerkend ongedaan gemaak word, dat geag word dit nooit plaasgevind het nie, en dus by implikasie dat die eiendom weer in die naam van 3 Dit is duidelik dat die skade wat Markom geregistreer moet word, skemer deur." die eksekusiekoper van destyds daardeur ly nie bloot met 'n terugbetaling van die koopsom van destyds vergeld kan word nie, want intussen het hy reeds die eiendom
12 124E en 130C.
In Schoeman NO v Aberdeen Trading Co (Ply) Ltd 1955 1 SA 100 (K) 106B-C is aanvaar dat die voormalige verbandreghebbende wel 'n voorrangsposisie behoort te h maar sonder dat die gesag vir die aanname duidelik is. 110 142F-I.
29
[ISSN 0257 - 7747]
TSAR 2008- 4
//'+
SONNEKUS
aan Roux verkoop vir R490 000. Selfs indien die "oplossing" wat die gemenereg met betrekking tot die verkope van sake deur die Lombarde, tafelhouers, goud- en silwersmede en ou klerekopers by wyse van die onderskeie Stadskeureen Coustume geken het,' toegepas sou word, sou dit beteken dat Markom slegs aanspraak het op 'n voorkoopreg van "sy" eiendom van die huidige eienaar mits hy horn ten volle kan skadeloos stel. Uit app~lregter Cloete se opmerking in die verband blyk twyfel of hy oor afdoende fondse beskik om dit te doen.
"It is not necessary to consider the position at common law any further because to require Markom to pay Menqa the price paid by the latter for the property, or to pay the execution creditor the full debt owed together with accrued interest, as a prerequisite to his being allowed to recover the property, might altogether preclude him from obtaining the property and thereby possibly affect his and his family's constitutional right to access to adequate housing. That would be unconstitutional and ' therefore impermissible."' 10.2 In FirstRand Bank Ltd v Body Corporate of Geovy Villa'3 3 steun die beheerliggaam van die deeltitelkompleks op die statutere bevoegdheid 3 4 aan die liggaam
verleen om by volgehoue nienakoming deur 'n eienaar van 'n eenheid in die kompleks van sy verpligting om sy bydrae tot die kostes verskuldig aan die beheerliggaam te betaal, met die terughouding van die vereiste klaringsertifikaat te verhinder
dat die eenheid oorgedra word. Die bevoegdheid is soortgelyk maar nie identies nie
aan die bevoegdheid van 'n plaaslike owerheid om eweneens 'n klaringsertifikaat terug te hou indien die oordraer nie alle verpligtingejeens die owerheid ten aansien
van die eiendom wat oorgedra staan te word, nagekom het nie.' Dit impliseer ook dat die statutere voorkeurreghebbende 'n voorkeurreg het op delging van die uit-
staande verpligtingejeens die eiendom indien die eiendom via 'n geregtelike veiling
verkoop sou word. In casu het die uitstaande verpligtinge met betrekking tot die eiendom verskuldig
aan die beheerliggaam R8 600 beloop. Op versoek verkry die beheerliggaam 'n beslagbevel en 'n magtiging om die eiendom via 'n geregtelike veiling te laat verkoop ten einde uit die gerealiseerde koopsom wel die uitstaande vordering met betrekking
tot die eenheid te bevredig. Die hofverleen die bevel nieteenstaande die uitdruklike versoek om 'n mandamus te dien effekte deur die balju wat onder die indruk is dat
geen geregtelike veiling behoort plaas te vind alvorens die posisie van die eerste verbandreghebbende nie verseker is nie. Die hof gee die voorkeur aan die argument
namens die beheerliggaam dat die statutere voorkeurreg vervat in artikel 15B van
Die herkoms van die spesiale privilegies gaan terug op keiserlike vergunnings van v66r die twaalfde eeu aan die bepaalde bevolkingsgroepe wat destyds hoofsaaklik die beroepe beoefen bet. Sien later die bevestiging bloot van daardie ou dekrete in oa die Oorkondenboek van het Sticht Utrecht 1260-1301 waarna Feenstra (n 20) verwys (374 n 11). 32 1421-143A. .33 2004 3 SA 362 (HHA). ,34Sien a 15B(3)(a)(i)(aa) van die Wet op Deeltitels 95 van 1986. '35 Die plaaslike owerheid ontleen sy bevoegdheid aan a 118(3) van die Wet op Plaaslike Regering: Munisipale Stelsels 32 van 2000 wat uitdruklik 'n voorrang selfs b6 enige verband verleen: "'n Bedrag wat verskuldig is vir munisipale dienstegelde, bobelastings op gelde, eiendomsbelasting en ander munisipale belastings, heffings en aksyns maak 'n las uit op die eiendom in verband waarmee die bedrag verskuldig is, en het voorrang bo enige verbandakte wat teen die eiendom geregistreer is" - my kursivering. Sien Stadsraad van Pretoriav Letabakop Farming Operations (Pty) Ltd 1981 4 SA 911 (T) met verwysing na die voorganger-bepalings. In BOE Bank Ltd v Tshwane Metropolitan Municipality 2005 4 SA 336 (HHA) bevestig ar Brand dat die wetgewer die bevoegdheid het om, soos hy in hierdie artikel doen, die voorkeurreg van die plaaslike owerheid selfs bo enige reeds gevestigde verbandreg te plaas. Sien ook Nagel (red) (n 95) 496.
'3,
TSAR 2008- 4
[ISSN 0257
- 7747]
die Deeltitelwet ook by implikasie voorkeur geniet selfs b6 'n verbandreghebbende se sekerheidsreg. Die eenheid behaal op die geregtelike veiling in Februarie 2002 'n hoogste bod van slegs R32 000 en na betaling van die uitstaande verpligtinge aan die eksekusieskuldeiser en die kostes is die restant van die opbrengs tot die beskikking van die voormalige eienaar van die eenheid. Nadat die eksekusiekoper reeds die koopsom ten volle betaal het, maak die bank as verbandreghebbende beswaar teen die eksekusieverkope op sterkte van die geregistreerde verband ten gunste van die bank ter versekering van die uitstaande skuld van die destydse eienaar van R108 000. Op app~l beslis app~lregter Navsa dat die voorkeurreg vervat in die tersake artikel van die Deeltitelwet nie 'n voorkeur ingevolge artikel 66(2) van die Landdroshowewet is nie en dus geen voorkeur aan die beheerliggaam vir die verkryging van 'n eksekutorale titel b6 die verbandhouer verleen nie. Die implikasie is dat die verbandhouer wat versuim om die verband op te roep in die spreekwoordelike oneindigheid die beheerliggaam se bevoegdheid om langs die statutre weg sy vordering bevredig te kry, kan frustreer en ontkragtig want tensy die verbandreghebbende die verband oproep en die eiendom via eksekusieveiling laat verkoop, kom geen nuwe registrasie ter sprake nie en kan die hinderwaarde van die beheerliggaam se bevoegdheid om die klaringsertifikaat terug te hou geen effek h nie. Intussen kan die versuimende deeleienaar as okkupeerder boonop steeds in die eenheid bly sit tot frustrasie van die regsposisie van die beheerliggaam en alle ander deeleienaars in die kompleks wat dan verplig word om steeds die verpligtinge jeens die diensverskaffers soos vir stroom en water te vereffen namens die versuimende deeleienaar. Die enigste uitweg vir 'n beheerliggaam sal wees om formeel die sekwestrasie van die deeleienaar aan te vra aangesien dit wel die verkope van die deeleenheid sal verhaas 6n aan die beheerliggaam sy voorkeuraanspraak op delging van die uitstaande vordering as deel van die sekwestrasiekoste ingevolge artikel 89 van die Insolvensiewet sou verleen.3 6 Die uitspraak van regter Hartzenberg in die hof a quo het dus in meerdere opsigte meer begrip as die app&luitspraak getoon vir die dilemma van beheerliggame wat geknel sit met gewetenlose deeleienaars wat eenvoudig nie hul verpligtinge teenoor die skema nakom nie."3 Die uitspraak laat twyfel oor die regsposisie van die eksekusiekoper. Die veiling was toe dit gehou was, gemagtig deur 'n hofbevel. Die implikasie moet wees dat met inagneming van die beginsels hierbo gestel, die koper kon vertrou op die nieuitwinbare aard van sy aankoop watjuis op daardie stadium spreekwoordelik onder die sterke arm van die staatsgesag plaasgevind het. Hierbo is reeds gestel dat omdat die eksekusiekoper 'n oorspronklike gesuiwerde eiendomsreg verkry het, impliseer dit dat die verbandreg van die verbandreghebbende reeds tenietgegaan het met die tenietgaan van die voormalige reghebbende se eiendomsreg. Sekerlik bet die verbandreghebbende steeds sy vorderingsreg teen die skuldenaar behou maar dan as onversekerde vordering. Die uitspraak bied geen aanduiding dat die bank self voor die eksekusieveiling die hof genader het en hom op sy sterker reg beroep het nie - die balju het die mandamus aangevra. Dit laat die indruk dat die verbandregheb-
136
'3
266 en 270D-F. Sien Van der Merwe I Sectional Titles, Share Blocks and Time Sharing(2008) 9-15 en Sonnekus 1ISectional Titles, Share Blocks and Time Sharing (2008) 6-19 n 25. Body Corporate of Geovy Villa v Sheriff PretoriaCentral Magistrate's Court 2003 1 SA 69 (T) 73D-74D.
[ISSN 0257 - 77471
TSAR 2008.4
//-o
SONNEKUS
bende laks kon gewees het om nie tydig beswaar te maak teen die eksekusieveiling
n 138 hie.
Die billikheid van die uitwerking van die beslissing van applregter Navsa om die eksekusiekoper wat die winskoop van die jaar gekoop het, sy eiendomsreg te ontse, ontgaan my. Dit is skrale troos om die koper te verwys na sy reg op restitusie vir die verhaal van sy koopsom. Sy nadeel is geled in die ontneming van die voordeel van die wesenlike winskoop wat hy wel regsgeldig beklink het deur die hoogste bod in te sit en die bodprys te betaal in die vaste vertroue dat die geregtelike veiling die seen van die owerheid dra. Hierbo is reeds daarop gewys dat moontlik nie blind gestaar moet word teen die eselsbruggie vervat in die formulering van artikel 70 van die Wet op Landdroshowe nie, omdat die moment van eiendomsverkryging by oorspronklike wyses van regsverkryging nie die registrasie is nie, maar die moment waarop die eksekusiekoper die hoogste bodprys as skuld vereffen het. 11 Gevolgtrekking Met erkenning aan Wolf,'39 bevestig voorgaande ondersoek dat 'n konsekwente toepassing van die erkende regsbegrippe ooreenkomstig hul omskrewe inhoud regsekerheid bevorder ook indien dit mag meebring dat 'n reghebbende wat versuim om die regsposisie van sy skuldenaar voortdurend te monitor, sy versekerde posisie mag kwyt raak. 4 Die suiwerende effek van elke oorspronklike wyse van regsverkryging bring mee dat die oorspronklike regsverkryger noodwendig 'n onbeperkte "nuwe" vermodnsreg verkry en alle voormalige beperkte saaklike regte wat die voormalige eiendomsreg beperk het, saam met die tenietgaan van daardie voormalige eiendomsreg verval het voor die nuwe eiendomsreg gevestig het. Geen een van die tipiese vereistes soos ook die publisiteitsvereiste vervat in die registrasievereiste by oordrag van onroerende goed het enige materieelregtelike gevolge in die geval van oorspronklike wyses van regsverkryging nie. Ook die verwysing in die Wet op Landdroshowe 32 van 1944 na registrasie nd 'n geregtelike veiling kan geen materieelregtelike gevolge inhou nie. Die mate waartoe die odnskynlik bloot prosesregtelike voorskrifte vervat in artikel 66(2)(a-d) van daardie wet die materiele regsposisie behoort te wysig, was nog nie vir oorweging voor die howe nie. Daar mag ruimte wees om te herbesin oor die wenslikheid daarvan om die gesonde toepassing van die materidle regsbeginsels
Reel 43(2)(a) saamgelees met reel 43(6)(a) van die Landdroshofreels bepaal dat die registrateur sowel as die verbandreghebbende skriftelik kennis moes gekry het van die voorgenome eksekusieveiling en dat minstens een maand sedert die beslagleggingsbevel en die werklike eksekusieveiling moet verloop hetjuis ten einde sodanige belanghebbendes die geleentheid te gee om tydig die hofte nader. Dieselfde beskerming is vervat in Reel 46(5)(a) en (b) van die Eenvormige Hodhofreels sodat die motivering wat r Greenberg destyds in Rabie NO v Rand Townships Registrar1926 TPD 286 290-291 tot die volgende opmerking beweeg het, verval: "Moreover, the security afforded by mortgage investments would be materially decreased if bonded property is liable to be sold in execution for a trifling claim for rates without notice to the mortgagee; the rules of the magistrate's court do not prescribe the precautions afforded by the practice in the superior courts of requiring notice to the mortgagee". Desnieteenstaande haal ar Navsa dit 80jaar later steeds klakkeloos aan (368E). 139 "Die Ruickkehr zu den Begriffen, das heil3t zum System des Burgerlichen Gesetzbuchs, ist gleichbedeutend mit methodischer und sachlicher Herstellung der Rechtssicherheit, ohne die es kein Vertrauen der Menschen in den Rechtsstaat gibt, die aber auch Sicherung und grundlegende Entlastung der richterlichen Arbeit bedeutet" in LUke (red) Die Krise des Rechtsstaats (1994). 40 Dit is nie noodwendig 'n onaanvaarbare resultaat nie: "Nog 'n bietjie slaap, nog 'n bietjie sluimer, nog 'n bietjie hande-vou om uit te rus; dan kom jou armoede aangeloop enjou gebrek soos 'n gewapende man" (Spreuke 24:33 en 34).
'~
TSAR 2008.4
[ISSN 0257 - 77471
gyselaar te laat hou deur 'n nienakoming van 'n prosesregtelike voorskrif soos die persoonlike betekening van 'n skriftelike kennisgewing aan die reghebbende van 'n omskrewe voorrangsposisie as voorkeurskuldeiser soos aldaar omskryf.
SUMMARY A JUDICIAL SALE KNOWN AS SUBHASTATIONE AND THE TYPICAL CONSEQUENCES OFAN ORIGINAL VERSUS A DERIVATIVE ACQUISITION OF PROPERTY Although the law of property under the Roman-Dutch law knowingly differentiates between original and derivative modes of acquisition of property, the material consequences of such a classification may be lost in some everyday applications of the legal process. The crux of the classification of a mode of acquisition as "original" is the acknowledgment that the acquirer of the right acquires a "new" unlimited real right, because his acquisition is unfettered by the legal position of a previous owner. The nemo plus iuris principle only applies to derivative modes of acquisition, as does the qui prior in tempore principle. All original modes of acquisition are completed the second the last objective requirement has been met regardless of any additional administrative requirements. The registration of immovable property in the deeds register plays no role in the material change in ownership brought about, eg, by fulfilling the last second of the term for acquisitive prescription. As from that second the previous possessor is the new owner and any limited real right that previously limited the original owner's ownership has also lapsed with that ownership because there is no legal mode to justify any limitation to the new owner's ownership to which he had not by real agreement agreed to. The same outcome applies to any registered mortgage bond that used to limit the original owner's ownership. A judicial sale subhastatione is another example of original acquisition of ownership. Since Roman times the sanctioning of the sale symbolised by the upright spear (hasta) under which the judicial auction was completed entails that the highest bidder acquires a new unfettered real right of ownership that may not be challenged by excussion by anybody claiming a better title to the property. The authority of the law vouches for the sanctity of the original acquisition. At the latest, the instant the property has been allocated to the highest bidder, any previous claims or limited real rights that pressed on the original ownership are dissolved. As a consequence of this logical application of the well-known principles, the presumed requirements contained in section 70 of the Magistrates' Courts Act 32 of 1944, which refers to registration in the case of immovable property that had been the subject of a judicial auction, have no material bearing on the change in the legal position: "A sale in execution by the messenger shall not, in the case of movable property after delivery thereof or in the case of immovable property after registration of transfer, be liable to be impeached as against a purchaser in good faith and without notice of any defect." The sanctity of the new acquisition should not be dependent on the registration, because there was no "transfer" of the ownership from the previous owner to the new owner due to the classification of this mode of acquisition as "original". At most, the new owner must comply with the registration requirements before he may transfer any real right or limited real right to the property. This is merely an administrative requirement- section 16 of the Deeds Registries Act 47 of 1937 only governs "transfers" or "conveyance" of real rights from one person to another, and that is limited to derivative modes of acquisition. Any previously registered limited real right still reflected in the deeds registry must be cancelled as a dead letter and no longer reflecting the true legal position. Any mortgagee who negligently neglects to rely on his limited real right and to complain timeously against the published judicial sale loses his limited real right and reverts to the position of a concurrent creditor against his debtor and can lay no claim to preferential treatment with regard to the proceeds of the judicial sale requested by another creditor.
[ISSN 0257 - 77471
TSAR 2008-4

2008 Jsa FRL 696

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

2008 Jsa FRL 696

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

+(,121/,1(

Sub hasta-veilings en die onderskeid tussen

oorspronklike en afgeleide wyses van regsverkryging

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 696 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 697 2008

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 698 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

Reehuis ea (n 2) 315. 1983 3 SA 126 (A).

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 699 2008

[ISSN 0257 - 7747]

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 701 2008

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 702 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 703 2008

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 704 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 705 2008

(ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 706 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 707 2008

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 708 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 709 2008

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 710 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

81Van der Keessel

82 2001 1 SA 251 (OK).

[I SSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 711 2008

{ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 712 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 713 2008

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 714 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 715 2008

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 716 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

[ISSN 0257 - 7747]

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 717 2008

106 Die reels van die landdroshof verwys na 30 dae.

[ISSN 0257 - 77471

HeinOnline -- 2008 J. S. Afr. L. 718 2008

SUB HASTA-VEILINGS EN OORSPRONKLIKE EN AFGELEIDE REGSVERKRYGING

4 2008 2 SA 120 (HHA).