Pataisu Skaiciavimas 2013-10-16 Spaudinimui 1

LTVA SEMINARAS
2013 m. spalio 16 d.
LYGINAMOJO METODO PATAIS
APSKAIIAVIMO AKTUALIJOS
Antanas Tumelionis
V[ Registr centro vyriausias specialistas turto vertinimui
Antanas.Tumelionis@registrucentras.lt
tel. (8 5) 2688 238
tel. 8 614 13038
2013 m.
Vilnius
LIETUVOS RESPUBLIKOS TURTO IR VERSLO VERTINIMO
PAGRIND STATYMAS
2011 m. birzelio 22 d. Nr. XI-1497
(Zin., 2011, Nr. 86-4139)
22 straipsnis. Turto arba verslo vertinimo ataskaita
.
4. Turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi bti nurodyta:
.
13) turto arba verslo vertes nustatymo pagrindimas, pateikiant
turto arba verslo vertes skaiciavimus;
PATVIRTINTA Lietuvos Respublikos finans ministro
2012-04-27 [sakymu Nr. 1K-159
TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKA
Zin., 2012-04-28, Nr. 50-2502
II. LYGINAMASIS METODAS IR JO TAIKYMAS
56. Lyginamuoju metodu nustatoma turto rinkos verte.
57. Lyginamojo metodo esme - vertinamo turto palyginimas su analogiku arba
panaiu turtu, kuri sandori kainos yra zinomos turto vertintojui.
58. Taikant lyginamaj[ metoda:
58.1. surenkama informacija apie ne maziau kaip 3 per paskutinius dvylika
menesi [vykusi analogisko arba panasaus turto sandori kainas (pakeitimas
toliau);
Lietuvos Respublikos finansq ministro 2013-05-31 |sakymas Nr. 1K-194 "Del
Finansq ministro 2012-04-27 |sakymo Nr. 1K-159 "Del Turto ir verslo vertinimo
metodikos patvirtinimo" pakeitimo" (Zin., 2013, Nr. 59-2952)
,58.1. surenkama informacija apie ne maziau kaip 3 per paskutinius trisdeimt
is mnesius jvykusi analogiko arba panaaus turto sandori kainas,
prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai jvykusius sandorius;".
58.2. [vertinami vertinamo turto ir analogisko arba panasaus turto, su
kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu
btina) analogisko arba panasaus turto sandori kain pataisos laiko,
vietos, kit salyg, isreiskianci vertinamo turto ir analogisko arba
panasaus turto skirtumus, poziriu.
59. Turto skirtumus atspindi lyginamieji vienetai (plotas, tris ir pan.).
60. Darydamas (jeigu btina) analogisko arba panasaus turto sandori
kain pataisas, turto vertintojas taiko kiekybinius ir (arba) kokybinius
skaiciavimo modelius.
61. Jeigu nera informacijos apie sios Metodikos 58.1 punkte nustatyt
sandori kainas, naudojama informacija apie analogisko arba panasaus
turto pasilos kainas, turto vertinimo ataskaitoje nurodant naudojamos
informacijos saltinius.
62. Turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje nurodo:
62.1. lyginamojo metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybes;
62.2. analogisko arba panasaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas
turtas, pasirinkimo pagrindimo aplinkybes;
62.3. padaryt sios Metodikos 58.2 punkte nurodyt patais btinumo
pagrindimo aplinkybes;
62.4. taikytas formules ir atlikt skaiciavim sekas bei rezultatus.
63. Kai rinkoje nera pastaruoju metu [vykusi analogisko arba panasaus
turto sandori arba kai analogisko arba panasaus turto sandori kainos
reiksmingai svyruoja, taip pat jei nera informacijos apie analogisko arba
panasaus turto pasilos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir
isvada del vertinamo turto vertes neformuluojama. Siais atvejais turto
vertinimas atliekamas taikant kita turto vertinimo metoda.
Lietuvi kalbos zodynas zod[ analo gikas aiskina kaip panaus, o
zod[ panaus- turintis toki pat ypatybi, bruo.
Atliekant nekilnojamojo turto vertinimq analogiskam turtui
deret priskirti lyginamuosius objektus, kurie yra tapats
vertinamam objektui visomis savo charakteristikomis, arba
charakteristik skirtumai nera reiksmingi tiek, kad sukelt kain
skirtumus, darytq |takq turto vertei.
Esant reiksmingiems rinkos vertei lyginamj objekt
charakteristik skirtumams, btinas patais apskaiciavimas.
Patais taikymo (netaikymo) pagrindimas
1. Parenkami tinkamiausi lyginamieji objektai;
2. Nustatomi lyginamqjq objektq charakteristikq skirtumai nuo
vertinamo objekto charakteristikq;
3. Nustatoma, kurios besiskiriancios charakteristikos yra
svarbios turto vertes poziriu;
4. Pagal duomenq charakter| parenkamas pataisq apskaiciavimo
bdas;
5. Apskaiciuojamos pataisos;
6. Pataisomis pakoreguojamos pardavimo kainos.
Skirtumq pataisq nustatymo ir jq taikymo darbq schema
Vertinimo uzduotis
Nustatant turto vert, pataisos gali bti skaiciuojamos
1. ploto vienetui
2. trio vienetui
3. komercini pastat pagrindini fasad ilgio vienetui
4. patalp plotams pagal issidestyma gatves atzvilgiu
5. objekto nasumo, pajegumo ar kitam panasiam vienetui
6. skirtumo charakteristikai
7. absoliuciai vertinamam objektui
Patais skaiciavimo eiliskumas
1. Pataisa del teisiq | nekilnojamqj| turtq perleidimo
2. Pataisa del finansavimo sqlygq
3. Pataisa del pardavimo sqlygq
4. Pataisa dl laiko
5. Vietos pataisa
6. Fizini charakteristik pataisa
7. Ekonominiq charakteristikq pataisa
8. Turo naudojimo ypatumai
9. Kiti komponentai
Rinkos verts apskaiiavimo formuls
1. RV = PK + Plaik + PV (visos pataisos absoliuciais dydziais)
2. RV = PK * Klaik + PV (pataisos absoliuciais dydziais ir
koeficientais)
3. RV = PK * Klaik *Kp (pataisos koeficientais)
RV - vertinamo objekto rinkos verte
PK - lyginamo objekto (analogo) pardavimo kaina
Plaik - laiko [takos pataisa (ji gali bti ir neigiama)
Klaik - laiko [takos pataisos koeficientas
PV - patikslinim verte (ji gali bti ir neigiama)
Kp - patikslinimq koeficientas
* daugybos zenklas
Skirtum pataisos gali bti apskaiiuojamos tokiais bdais:
1. Porinio lyginimo
2. Statistines analizes
3. Grafines analizes
4. Kastq analizes
5. Ekspertiskai
1. Porinio lyginimo bdas
1.1. PAVYZDYS
Vertinamojo ir lyginamqjq objektq charakteristikos
Vieta gera, paaiskinimas: asfaltuotos gatves, visuomeninio transporto stotele iki 1
km, prekybos centras iki 1 km, miesto centras iki 4 km
Vieta vidutine, paaiskinimas: asfaltuotos gatves, visuomeninio transporto stotele iki 1
km, prekybos centras iki 2 km, miesto centras iki 6 km
Komunal. patogumai visi,
paaiskinimas:
yra elektra, miesto vandentiekis, kanalizacija, silumos
tiekimas
Komunal. patogumai daliniai,
paaiskinimas:
yra elektra, miesto vandentiekis, kanalizacija, nera
silumos tiekimo
Nr.
Pardav. kaina,
tkst. Lt
1 kv.m kaina Lt Laikas, men. Vieta Buto dydis, m2
Komunal.
patogumai
1
0 gera 68 daliniai
Nr.
1 201144 2958 2 gera 68 visi
2 184144 2708 4 vidut. 68 visi
3 187000 2750 2 vidut. 68 visi
4 152496 2824 4 vidut. 54 visi
5 147690 2735 4 vidut. 54 daliniai
Vertinamas objektas, butas
Lyginamieji objektai, butai
Lyginamieji
objektai, Nr.
Pardav.
kaina, Lt
1 kv.m
kaina Lt
Laikas,
men.
Vieta
Buto dydis,
m2
Komunal.
patogumai
Pataisos
apskaiciaviams
apsoliuciu dydziu
Lt
Pataisos
koefic.apskaicia-
vimas
2 184144 2708 4 Vidut. 68 visi
3 187000 2750 2 Vidut. 68 Visi
42 1,015
21 1,007
1 201144 2958 2 Gera 68 visi
3 187000 2750 2 Vidut. 68 Visi
208 1,08
2 184144 2708 4 Vidut. 68 Visi
4 152496 2824 4 Vidut. 54 visi
-116 0,96
4 152496 2824 4 Vidut. 54 Visi
5 147690 2735 4 Vidut. 54 Daliniai
-89 0,97
2750-2708 2750/2708
2 menesi skirtumas
2708/2824
1 menesio skirtumas
2958-2750 2958/2750
Skirtumas
Laiko veiksnio [vertinimas
Vietos [vertinimas
Buto dydzio [vertinimas
Komunalini patogum [vertinimas
Skirtumas
2735-2824 2735/2824
Skirtumas
2708-2824
Skirtumq pataisq (koeficientq) apskaiciavimas
Skirtumq pataisos ir jomis patikslintos 1 kv. m kainos
Patikslinta kaina (11 skiltis) =2 skiltis + 4 skiltis + 6 skiltis + 8 skiltis + 10 skiltis
Vertinamo buto verte yra:
68 kv.m * 2911 Lt/ kv.m = 197948 Lt, suapvalinus 198 000 Lt
Skirtumq pataisq koeficientai ir jais patikslintos 1 kv. m kainos
1 kv. m kaina, patikslinta laiko pataisa (5 skiltis) = 2 skiltis + (2 skiltis * 3 skiltis
* 4 skiltis)
Patikslinta kaina Lt/kv. m (12 skiltis) = 5 skiltis * 7 skiltis * 9 skiltis * 11 skiltis
68 kv. m * 2916 Lt/ m
2
= 198288 Lt, suapvalinus 198 000 Lt
Eil.
Nr.
1
kv.m
kaina
Lt
Buto
plotas
kv.m
Sildymas
Sildymo
bdo -
centrinis,
skirtumo
pataisos
koefic.
Aukstas
Skirtumo
- pirmas
aukstas,
pataisos
koefic.
Namo
rekon-
stra-
vimo
pabaiga
Rekons-
truotas -
skirtumo
pataisos
koefic.
R-
sys
Rsys yra
- skirtumo
pataisos
koefic.
Namo
statybos
pabaiga
m.
Namo
statybos
met
skirtumo
pataisos
koefic.
1 kv.m
kaina Lt su
vis
skirtum
pataisomis
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Vertinamas objektas
52.86
Krosninis 4 - Nera 1940
Lyginamieji objektai
1 4178 71,8000 Centrinis 0,98 2 1 1 Yra 0,98 1940 1 4013
2 4097 41,4900 Centrinis 0,98 2 1 1 Nera 1 1940 1 4015
3 4035 50,8100 Centrinis 0,98 1 1,04 1 Yra 0,98 1940 1 4030
4 3974 57,8800 Krosninis 1 1 1,04 1 Yra 0,98 1940 1 4050
5 4307 67,7900 Centrinis 0,98 3 1 1 Nera 1 1940 1 4221
6 4577 61,1700 Centrinis 0,98 3 1 1993 0,97 Yra 0,98 1940 1 4264
7 4488 80,2100 Centrinis 0,98 3 1 1 Yra 0,98 1960 0,99 4267
8 4449 53,9400 Centrinis 0,98 2 1 1 Yra 0,98 1940 1 4273
9 4514 68,6700 Centrinis 0,98 2 1 1 Yra 0,98 1949 0,99 4292
10 4298 65,1500 Centrinis 0,98 1 1,04 1 Yra 0,98 1940 1 4293
Sildymo bdo skirtumo
pataisa:
Skirtumo - pirmas
aukstas, pataisa:
Namas rekonstruotas
- skirtumo pataisa:
Rsys yra -
skirtumo pataisa:
Namo statybos met
skirtumo pataisa:
Aritmetinis
vidurkis:
Krosninis Ne pirmas aukstas Be rekonstrukc. Nera 1940 m. 4172
3974 4449 4449 4097 4449 Mediana:
Centrinis Pirmas aukstas Namas rekonstruotas Yra 1960 m. 4242
4035 4298 4577 4178 4488
Koeficientas Koeficientas Koeficientas Koeficientas Koeficientas
0,98 1,04 0,97 0,98 0,99
1.2 PAVYZDYS
Pataisq koeficientq apskaiciavimas porinio lyginimo bdu
Laiko |taka - nereiksminga, vieta - analogiska, sienq medziaga - plytos
52,86 kv.m * 4221 Lt/ kv.m = 223 122 Lt, suapvalinus 223 000 Lt
Ploto skirtumai
nereiksmingi
2. Statistines analizes bdas
2.1. Trendas
2.2. Aritmetinis vidurkis, mediana
2.3. Daugianare regresine analize (DRA)
2.1. Patais apskaiciavimas taikant trenda
Laiko pataisa
Eil.
Nr.
Zonos Nr. Miestas Gatv
Namo
statybos
m.
1 kv. M
kaina Lt
Sandorio
data
Metai Mnuo
Mnesiai
nuo 2011-
01
Butq 1
kv.m
kaina
pagal
laiko
trendq
Laiko
pataisos
koefic.
1 kv. m
kaina Lt
su laiko
pataisa
1 57.51 Vilnius Laisves pr. 2008 4403 2013/07/26 2013 7 31 4838 1.00 4408
2 57.51 Vilnius J. Baltrusaicio g. 2004 4461 2013/05/21 2013 5 29 4828 1.00 4475
4 57.47 Vilnius J. Matulaicio a. 2001 4463 2013/02/11 2013 2 26 4813 1.01 4491
6 57.47 Vilnius Taikos g. 2006 4517 2013/07/02 2013 7 31 4838 1.00 4522
8 57.51 Vilnius Pasilaici g. 2002 4421 2011/06/17 2011 6 6 4712 1.03 4544
9 57.53 Vilnius L. Giros g. 2003 4494 2012/09/05 2012 9 21 4788 1.01 4546
45 57.47 Vilnius Taikos g. 2000 5104 2012/03/12 2012 3 15 4757 1.02 5196
47 57.53 Vilnius Fabijoniski g. 1999 5200 2013/04/26 2013 4 28 4823 1.00 5222
49 57.53 Vilnius S. Staneviciaus g. 2004 5293 2013/03/27 2013 3 27 4818 1.01 5321
50 57.47 Vilnius Justiniski g. 2002 5227 2011/11/25 2011 11 11 4737 1.02 5344
32 4843 1.00 0
Rinkos duomenq fragmentas
AQ=IF(AO21=2011;AP21;(AO21-
2011)*12+AP21)
AO AP
Menuo, kur[ atliekamas vertinimas
AR = 5.0391 * AQ + 4681.8
AQ AR AS
AS= AR 32 mn.(4843)/ARi
Vertinimo diena 2013-08-22
AM AT
AT= AM*AS
But 1 kv.m kain dinamika 2011.01 - 2013.08 laikotarpiu
y = 5.0391x + 4681.8
4350
4550
4750
4950
5150
5350
5550
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34
nesiai nuo 2011.01
1

k
v
.
m

k
a
i
n
o
s

L
t
Menuo, kur[ atliekamas vertinimas
Kaina pagal trenda 32 menes[, 4843 Lt
Kaina pagal trenda 1 menes[, 4687 Lt
Per menes| kaina padideja: (4843 Lt - 4687 Lt)/31 = 5,0391 Lt
Laiko pataisa
Namo
statybos m.
1 kv. m kaina
Lt su laiko
pataisa
2008 4408
2004 4475
2004 4486
2001 4491
1999 4503
2006 4522
2004 4541
2002 4544
2003 4546
2009 5126
2004 5176
2000 5196
2008 5207
1999 5222
2004 5233
2004 5321
2002 5344
2009 5383
2004 5436
1999 5492
Statybos metq pataisa
Vertinamas butas pastatytas 2002 m.
Formule y = -0.3076 * metai + 5459.3 ir grafikas rodo, kad pasikeitus
buto 1-eriems statybos metams buto 1 kv. m kaina pasikeicia 0.3076
Lt. Per maksimalq statybos 7 metq skirtumq kainos pokytis sudarys:
7 * (-0,3076) = - 2,15 Lt.
Isvada. Statybos metq skirtumai siuo atveju nera reiksmingi, ir
lyginamqjq objektq kainq korekcija neatliekama.
Pakeistas
Butq 1 kv.m kainq priklausomyb nuo butq ploto
y = -1,4419x + 4927,6
4300
4500
4700
4900
5100
5300
5500
30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 80,00
Butq plotai kv.m
1

k
v
.
m

k
a
i
n
o
s

L
t
Buto
plotas
kv.m
1 kv. m
kaina Lt
su laiko
pataisa
43,71 4475
42,77 4503
51,34 4541
55,05 4553
52,01 4574
37,33 4666
64,33 4673
61,26 4673
67,35 4691
51,12 4994
59,36 4994
53,65 5008
63,69 5078
43,89 5125
34,37 5126
38,15 5176
41,38 5207
50,70 5344
62,74 5436
Formule y = -1,4419 x + 4927,6 ir grafikas rodo, kad pasikeitus
buto plotui 1 kv.m jo 1 kv. m kaina sumazeja 1,4419 Lt.
Ploto skirtumams |vertinti pagal trendo formul apskaiciuojama
vertinamo buto 69.41 kv.m plotui kaina: y = -1,4419 * 69.41 +
4927,6=4828 Lt. Kiekvienam lyginamajam objektui pataisos
koeficientas apskaiciuojamas: Kploto = y/y
i
= 4828/ (-1,4419 *
Buto plotas kv.m + 4927,6
Butq plotq pataisa
Vertinamo buto plotas 69.41 kv. m
Rsio jtaka buto kainai
y = -48,426x + 4940,6
4400
4600
4800
5000
5200
5400
5600
0 1 2 3
Rsys yra - 1, nra - 2
1

k
v
.
m

k
a
i
n
a

L
t
Rsio nebuvimo pataisa
Vertinamas butas su rsio patalpa
1 kv. m
kaina Lt
su laiko
pataisa
sys Rsys
yra - 1,
nra - 2
Rsio
nera -
pataisos
koefic.
4475 Nera 2 1,01
4503 Yra 1 1
4541 Nera 2 1,01
4553 Nera 2 1,01
4574 Nera 2 1,01
4666 Nera 2 1,01
4673 Nera 2 1,01
4673 Nera 2 1,01
4691 Nera 2 1,01
4698 Nera 2 1,01
4705 Nera 2 1,01
4707 Nera 2 1,01
4994 Nera 2 1,01
5008 Yra 1 1
5078 Nera 2 1,01
5125 Nera 2 1,01
5126 Nera 2 1,01
5176 Nera 2 1,01
5207 Nera 2 1,01
5344 Yra 1 1
5436 Nera 2 1,01
Rusio nera - pataisos koefic.
0 1,009998
Krsio =((-48,426 * 1) + 4940,6)/
((-48,426 * 2) + 4940,6)=
1,009998 = 1.01
1 aro kain dinamika 2008.01 - 2010.08 laikotarpiu
y = -0,5449x
2
+ 5,2852x + 3007,2
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Mnesiai nuo 2008. 01
1
a
r
o
k
a
i
n
o
s
L
t
y = -0,5449 * men
2
+ 5,2852 * men. + 3007,2
2.2. Patais apskaiciavimas taikant
aritmetin[ vidurk[, mediana
Vietos jtakos jvertinimas
1 kv. m
kaina Lt
su laiko
pataisa Zonos Nr.
4546 57.53
4553 57.53
4592 57.53
4598 57.53
4673 57.53
4673 57.53
4841 57.53
4844 57.53
4856 57.53
4906 57.53
4994 57.53
5176 57.53
5222 57.53
5321 57.53
Arit.vidurkis: 4842 1
Mediana: 4842 1
1 kv. m
kaina Lt
su laiko
pataisa Zonos Nr.
4408 57.51
4475 57.51
4486 57.51
4541 57.51
4544 57.51
4574 57.51
4658 57.51
4666 57.51
4707 57.51
4746 57.51
4755 57.51
4763 57.51
4763 57.51
4794 57.51
4838 57.51
4854 57.51
4869 57.51
4914 57.51
4940 57.51
4994 57.51
5125 57.51
5126 57.51
5207 57.51
5233 57.51
5383 57.51
5436 57.51
Arit.vidurkis: 4838 1,00
Mediana: 4778 1,01
1 kv. m
kaina Lt
su laiko
pataisa Zonos Nr.
4491 57.47
4503 57.47
4522 57.47
4611 57.47
4691 57.47
4698 57.47
4705 57.47
4751 57.47
5008 57.47
5078 57.47
5196 57.47
5344 57.47
5492 57.47
Arit.vidurkis: 4853 1,00
Mediana: 4705 1,03
Vietos skirtumq pataisa
Vertinamo buto vieta -57.53 verciq zona
Kvietos 57.47 = 57.53 aritm.vidurk./57.47 aritm.vidurk.
Kvietos 57.47 = 4842 Lt/4853=0.997 = 1,00
Analogiskai apskaiciuojamas koeficientas taikant medianq.
Kvietos 57.51 = 57.53 aritm.vidurk./57.51 aritm.vidurk.
Kvietos 57.51 = 4842 Lt/4838=1,00
Analogiskai apskaiciuojamas koeficientas taikant medianq.
2.3. Patais apskaiciavimas taikant
daugianar regresin analiz (DRA)
Reikalavimai rinkos duomenims
- Turto vertintojas turi surinkti ir |sanalizuoti kuo daugiau
duomenq apie toje vietoveje |vykusius panasiq objektq
pirkimo-pardavimo sandorius
- Vertinamo ir lyginamqjq objektq besiskiriancias savybes
btina isskirti | atskirus nepriklausomus kintamuosius
- Kintamieji turi tureti matematin israiskq - binarin arba
skaliarin
- Rekomenduojama, kad taikant DRA kiekviena besiskirianti
savybe lyginamuose objektuose pasikartotq ne maziau
kaip 4-5 kartus
- Lyginamieji objektai turi bti reprezentatyvs, tai yra jq
savybes turi kartoti vertinamo objekto savybes arba
patekti | lyginamq objektq savybiq kitimo diapazonq
DUOMENU PAVERTIMAS ] MATEMATIN ISRAISKA
- Taikant DRA visi veiksniai, apibudinantys lyginamuosius ir
vertinamus objektus, turi bti aprasyti matematiska
israiska. Veiksnius aprasantys rodikliai pagal tipus
skirstomi:
1. Kiekybinius - kintamuosius charakterizuojancius
tiesiogiai (bendras plotas, kambariq, voniq, garazq, aukstq
skaicius);
2. Kokybinius - kintamuosius charakterizuojancius
diskretiskomis arba is anksto priskirtomis kategorijomis
(vertinamo objekto mikrorajonas, komunikacijq,
kondicionavimo buvimas, pastato bkle gera,
patenkinama, bloga, sienq medziaga ir t.t.).
- Matematine (skaitmenine) kokybiniq veiksniq israiska gali
bti binarine arba skaliarine.
BINARINIAI KINTAMIEJI
Binariniai kintamieji apraso objekto charakteristikas "0 arba
"1.
Pavyzdys. Nagrinejamq pastatq dalis turi elektros, dalis
vandentiekio, dalis dujq |vadus. Sios objektq charakteristikos
aprasomos tokiais binariniais kintamaisiais:
- elektros |vadas - dominuojanti charakteristika
- vandentiekio |vadas (0 arba 1),
- dujq |vadas - (0 arba 1).
1. Binarine charakteristikq israiska modelio sudarytojui leidzia
nustatyti kiekvieno kintamojo reiksmingumq objekto rinkos
vertei nenaudojant kokiq nors is anksto nustatytq santykiniq
dydziq.
2. Naudojant binarinius kintamuosius viena charakteristikos
kategorija, paprastai labiausiai paplitusi, priskiriama
etaloninei, ir | DRA kaip kintamoji ne|traukiama.
3. Modelyje paliktoms kategorijoms nustatyti koeficientai
parodo jq santyk| su pasalinta kategorija.
Skaliariniq kintamqjq nustatymo bdai
Sis skaliariniq kintamqjq apskaiciavimo bdas pagr|stas sandoriq
kainomis ploto vienetui.
Sakykime, kad ploto vieneto pardavimo vidutines kainos atskiroms
pastatq bkles kategorijoms yra tokios, kaip pateikta 1 ir 2 skiltyse.
Skaliariniq kintamqjq apskaiciavimo pavyzdys
Iseities duomenys Sukaupti apie vieneta Sukaupti apie nul[
1 2 3 4 5 6
Bkle 1 kv.m
kaina Lt
Santykiniai
dydziai
Apskaiciavimo
formule
Santykiniai
dydziai
Apskaiciavimo formule
Bloga 18,23 0,53 18,23 : 34,10 -0,47 18,23-34,10/34,10
Patenkinama 26,68 0,78 26,68 : 34,10 -0,22 26,68-34,10/34,10
Vidutine 34,10 1,00 34,10 : 34,10 0 34,10-34,10/34,10
Gera 39,88 1,17 39,88 : 34,10 0,17 39,88-34,10/34,10
Multiplikatyviniuose modeliuose skaliariniai kintamieji turi bti
sukaupti apie vienetq, adityviniuose - apie nul|.
Eil.
Nr. Gatv
Sta- tyb.
m.
Bendr.
pl. m2
Sien.
medz. San.data
Sand.
kaina
Bendr.
pl.
Kamb.
sk.
Plyt.
(1);
kiti (0)
Mon.
(1);
kiti (0)
Stat.m.
>1991
(1); kiti
(0)
Stat.m.
90-72
(1); kiti
(0)
Lazd.
g.
Neuzmi
rstuoli
g.
San.
data
mn.
nuo
1998
m.
1 Lazdyn 1982 53,34 Plytos 06-LAP-2000 70800 53,34 2 1 0 0 1 1 0 35
2 Lazdyn 1966 34,74 Plytos 01-RGP-2000 48000 34,74 2 1 0 0 0 1 0 32
3 Lazdyn 1974 36,59 Plytos 20-LAP-1998 57688 36,59 1 1 0 0 1 1 0 11
4 Lazdyn 1974 53,06 Plytos 29-RGS-1999 71888 53,06 2 1 0 0 1 1 0 21
5 Architekt 1970 77,88 Plytos 30-GRD-1998 110564 77,88 4 1 0 0 0 0 0 12
6 Architekt 1970 62 Plytos 08-SPL-1998 83688 62 3 1 0 0 0 0 0 10
7 Architekt 1970 46,9 Paneliai 30-SAU-1998 51688 46,9 2 0 0 0 0 0 0 1
8 Architekt 1974 32,39 Paneliai 27-LIE-1999 25088 32,39 1 0 0 0 1 0 0 19
9 Architekt 1974 49,18 Paneliai 04-VAS-1999 49953 49,18 2 0 0 0 1 0 0 14
10 Architekt 1970 63,8 Paneliai 26-RGP-1998 69688 63,8 3 0 0 0 0 0 0 8
11 Architekt 1970 61,24 Paneliai 10-SAU-1998 66488 61,24 3 0 0 0 0 0 0 1
12 Architekt 1982 71,87 Monolit. 05-KOV-1998 91688 71,87 4 0 1 0 1 0 0 3
13 Architekt 1970 63,66 Paneliai 28-RGP-2000 68000 63,66 3 0 0 0 0 0 0 32
14 Architekt 1970 32,48 Monolit. 03-SPL-2000 31000 32,48 1 0 1 0 0 0 0 34
15 Architekt 1980 87,68 Monolit. 03-LIE-1998 113688 87,68 4 0 1 0 1 0 0 7
16 Architekt 1983 71,65 Monolit. 26-SAU-1998 93688 71,65 3 0 1 0 1 0 0 1
17 Architekt 1984 71,31 Paneliai 30-RGS-1998 97688 71,31 3 0 0 0 1 0 0 9
18 Architekt 1970 32,7 Plytos 23-GRD-1998 45688 32,7 1 1 0 0 0 0 0 12
19 Neuzmirstuoli1997 122,05 Plytos 03-LIE-1998 223688 122,05 3 1 0 1 0 0 1 7
20 Neuzmirstuoli1997 122,75 Plytos 16-KOV-2000 224000 122,75 3 1 0 1 0 0 1 27
21 Neuzmirstuoli1994 95,11 Plytos 28-SAU-1998 181688 95,11 3 1 0 1 0 0 1 1
22 Neuzmirstuoli1995 32,3 Plytos 14-SAU-2000 76000 32,3 1 1 0 1 0 0 1 25
Lyginamqjq objektq aprasymas matematine israiska
Sand.
kaina
Bendr.
pl. m2
Kamb.s
k. Plytos
Monolita
s
Stat.m.>1
991
Stat.m.90-
72
Lazd.
g.
Neuzmi
rst. g.
San.data
mn.
Sand.kaina 1,000 0,941 0,530 0,369 -0,055 0,771 -0,218 -0,234 0,771 -0,216
Bendras pl. 1,000 0,735 0,122 0,062 0,552 -0,125 -0,326 0,552 -0,307
Kambar.sk. 1,000 -0,184 0,260 0,022 -0,009 -0,336 0,022 -0,435
Plytos 1,000 -0,471 0,471 -0,277 0,471 0,471 0,256
Monolitas 1,000 -0,222 0,327 -0,222 -0,222 -0,141
Stat.m.>1991 1,000 -0,392 -0,222 1,000 0,015
Stat.m.90-72 1,000 0,327 -0,392 -0,096
Lazdyn g. 1,000 -0,222 0,420
Neuzmirstuol.g. 1,000 0,015
San.data mn. 1,000
Koreliuojanciq kintamqjq nustatymas
Vieno is koreliuojanci tarpusavyje nepriklausom kintamj
(rekomenduojama kai K>0,7) atliekant DRA btina atsisakyti.
Regression Statistics
Multiple R 0,9972285
R Square 0,9944646
Adjusted R Square0,9916969
Standard Error 4998,0364
Observations 22
ANOVA
df SS MS
Regression 7 6,28E+10 8,98E+09
Residual 14 3,5E+08 24980368
Total 21 6,32E+10
CoefficientsStandard Error t Stat
Intercept -23573 4289,49 -5,50
X Variable 1 1546 54,1361 28,57
X Variable 2 16249 3679,675 4,42
X Variable 3 4511 3294,973 1,37
X Variable 4 41962 4345,63 9,66
X Variable 5 1710 2915,275 0,59
X Variable 6 3042 4842,19 0,63
X Variable 7 -146 113,0577 -1,29
Bendr.
pl.
Plyt.
(1); kiti
(0)
Mon. (1);
kiti (0)
Stat.m.>1
991 (1);
kiti (0)
Stat.m.
90-72 (1);
kiti (0) Lazd. g.
San.data
mn.nuo
1998 m.
T Stat = 2,145
Vis kintamj DRA
Lyginamj objekt kainos ir charakteristikos
Eil.
Nr.
Sand.kaina
Lt
Bendr.pl.
kv.m
Plyt. (1);
kiti (0)
Stat.m.>1991
(1); kiti (0)
1 2 3 4 5
Vertinamas objektas
1 62,48 1 1
Lyginamieji objektai
1 70800 53.34 1 0
2 48000 34.74 1 0
3 57688 36.59 1 0
4 71888 53.06 1 0
5 110564 77.88 1 0
6 83688 62 1 0
7 51688 46.9 0 0
8 25088 32.39 0 0
9 49953 49.18 0 0
10 69688 63.8 0 0
11 66488 61.24 0 0
12 91688 71.87 0 0
13 68000 63.66 0 0
14 31000 32.48 0 0
15 113688 87.68 0 0
16 93688 71.65 0 0
17 97688 71.31 0 0
18 45688 32.7 1 0
19 223688 122.05 1 1
20 224000 122.75 1 1
21 181688 95.11 1 1
22 76000 32.3 1 1
Rinkos duomen koreliacine patikra
Veiksnys Bendr. pl. Plyt. Stat.m.
Bendr. pl. 1
Plyt. 0.12 1
Stat.m. 0.55 0.47 1
Atlikus duomenq koreliacin patikrq,
tarpusavyje stipriai susietq
kintamqjq nenustatyta, didziausias
koreliacinis rysys 0.55, yra mazesnis
uz rekomenduojamq leistinq ribq
0.7, todel duomenys tinkami
regresinei analizei.
T Stat = 2,093
Reiksming kintamj DRA
Regresines analizes duomenys
Regression Statistics
Multiple R 0.996
R Square 0.992
Adjusted R Square 0.991
Standard Error 5196
Observations 22
ANOVA df
Regression 3
Residual 18
Total 21
Coefficients t Stat
Laisvasis narys -24750 -7.18
Bendr. pl. 1581 30.54
Plyt. 15402 6.02
Stat.m. 38599 9.78
Nepriklausomi kintamieji -
- bendr.pl. kv.m,
- plytq sienos,
- statybos m. > 1991 (naujesni),
tarpusavyje sqveikauja ir nustato
objektq vertes (V) pagal tokiq formul:
V = -24750 + 1581 * bendr.pl. kv.m +
15402 (sien.medz.plytos) + 38599
(statyb.m.>1991m.).
Tokiu bdu vertinamo buto, kurio plotas
62,48 kv.m, sienos plytq, ir statybos
metai > 1991, verte yra:
V = -24750 + 1581 * 62,48 kv.m +
15402 + 38599 = 128032 Lt,
V 1 kv.m = 2049 Lt
0
50000
100000
150000
200000
250000
25 45 65 85 105 125
Bendras plotas kv.m
K
a
i
n
a

i
r

v
e
r
t

L
t
Ploto ir kainos priklausomyb
Ploto ir verts priklausomyb
Apskaiciavus visq lyginamqjq objektq vertes pagal DRA formul, ir jas
sulyginus su objektq pardavimo kainomis, matome nereiksmingus kainq ir
verciq skirtumus, todel darytina isvadq, kad siuo atveju DRA bdu
nustatytos charakteristikq skirtumq pataisos ir gauta vertinamo objekto
verte yra pakankamai pagr|sta ir teiktina vertinimo ataskaitos isvadai del
objekto rinkos vertes.
DRA rezultato patikra
3. Grafines analizes bdas
Grafines analizes bdas taikytinas , kai lyginamqjq objektq
charakteristikos blogesne ar geresnes, plotai ar triai mazesni
are didesni, o analogiskq objektq nera.
Siuo atveju kainq didejimas (mazejimas) keiciantis
charakteristikai nuo blogesnes | geresn, arba nuo mazesnio
ploto | didesn|, aprasomas grafiskai, taip pat ir formule, ir
apskaiciuojama vertinamo objekto tarpinei charakteristikai
skirtumo pataisa absoliuciu dydziu arba koeficientu.
Btina sqlyga, kad kainos didejimas (mazejimas) del
charakteristikos kaitos btq tolygus.
Grafikais galima nustatyti skirtumq pataisas:
-vietos
-pardavimo laiko
-statybos, rekonstrukcijos metq
-statybos baigtumo
-ploto (trio)
-zemes nasumo balo
-kitq panasiq veiksniq
Objekt charakteristikos ir pardavimo kainos
Eil. Nr. Statybos metai 1 kv.m kaina Lt Kain vidurkis Lt
3 1994 3918
5 1994 3931
3924
8 2012 4188
9 2012 4190
4189
Vertinamas objektas pastatytas 2008 m., lyginamqjq objektq statybos metai
1994 ir 2012. Paradavimo kainq ir statybos metq - 1994 ir 2012 m., gautas
priklausomybes grafikas, ir formule: y = 14,71 x Statyb.m. - 25406
]stacius | formul
vertinamo objekto
metus - 2008,
gausime 2008 m. 1
kv.m kainq:
y = 14,71 * 2008 -
25406 = 4132 Lt,
tai atitinka ir
grafike
interpoliacijos bdu
nustatomq kainq.
Statybos metq |vertinimas
Vietos |vertinimas
1 2 3 4 5
Teritorija
1 2 3 4 5
Kaina Lt/a 200.000 160.000
-
40.000 20.000
Atstumas nuo centro, km 3 6 10 18 25
Teritorija
1 2 3 4 5
Kaina, Lt/a 200.000 160.000 40.000 20.000
Atstumas nuo centro, km 3 6 10 18 25
Verts Lt/a, apskaiciuota taikant formul 201.807 157.382 107.751 41.414 19.380
vada. N savivaldybeje 3 teritorijoje komercines paskirties zemes
1 aro verte yra 108 000 Lt.
Kainos kitimas keiciantis atstumui
y = 342,96x2 - 17895x + 252405
R2 = 0,9995
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
0 3 6 9 12 15 18 21 24 27
Atstumas km nuo centro
1
a
r
o

v
e
r
t

L
t
4. Islaid analizes bdas
Islaidq analizes bdas yra pagr|stas
lyginamojo objekto skirtumo
sukrimo islaidq (kastq)
apskaiciavimu, jis gali bti
taikomas statiniams kai del rinkos
duomenq trkumo nera galimybes
skirtumq pataisas apskaiciuoti
naudojant rinkos duomenis.
Islaidq nustatymui naudotinas UAB
,SISTELA" sudarytas kainynas
,Nekilnojamojo turto atkrimo
kast (statybines vertes) kainynas
(NTK),
fiziniam nusidevejimui nustatyti
Statini vidutines naudojimo
trukmes normatyvai (SVN),
galiojantys vertinimo dienq.
Sildymas - yra Vandentiekis - yra Kanalizac. - yra
Sistela - 6 proc. Sistela - 2 proc. Sistela - 2 proc.
Pavyzdys. Lyginamasis objektas vieno auksto, gyvenamasis namas, 450 kb. m
trio, sienos plytq, 2013 m. statybos, yra sildymo, vandentiekio ir nuotekq
salinimo komunikacijos. Vertinamas objektas panasus, neturi sildymo,
vandentiekio ir nuotekq salinimo komunikacijq.
Panaudodami Nekilnojamojo turto atkrimo kastq (statybines vertes) kainyno
(NTK), NTK 2013-1.1.1 lenteles duomenis, nustatome, kad visq statinio atkrimo
kastq (100 proc.) komunikacijq kastai sudaro (proc.):
Is viso: 6 proc. + 2 proc. + 2 proc. = 10 proc., tai yra skirtumo pataisos
koeficientas K = 0,1.
Tokiu bdu komunikacijq skirtumq pataisa (P) apskaiciuojama pagal formul:
P = PK * K,
PK - lyginamojo objekto pardavimo kaina,
K - skirtumo pataisos koeficientas.
Siuo atveju pataisa bus su minuso zenklu, kadangi vertinamas objektas
komunikacijq neturi.
Analogiski skaiciavimai gali bti atlikti ir kitq statiniq skirtumq pataisoms
nustatyti.
5. Ekspertinis bdas
Robert J. Glaudemans, vienas is knygos ,Nekilnojamojo turto
vertinimas ir vertinimo mokesciams administravimas"[1],
autoriq, nekilnojamojo turto vertinimo tarptautinis ekspertas,
ekspertin| vertinimq apibrezia taip:
ekspertinis vertinimas, tai toks vertinimo metodas, kuriuo
vertinimo ekspertai nustato vertinimo koeficientus, rodiklius ir
standartus (lyginamuosius rodiklius) remdamiesi atskir turto
vienet vertinimo patirtimi ir analize. Sis metodas paprastai
taikomas tais atvejais, kai trksta rinkos duomen, kad bt
galima taikyti lyginamqjj arba pajam metodq.
[1] . Joseph K. Eckert, Ph.D, generalinis redaktorius, Robert J. Glaudemans, Richard
R. Almy, techniniai redaktoriai. Property Appraisal and Assessment administracion.
The International Association of Assessing Officers. 860 p. Chicago, Illinois. 1997.
Ekspertinis bdas nera aprasytas nacionaliniuose turto vertinimo
teises aktuose, daznai skirtingai traktuojamos jo taikymo
technologijos vertintojq ir vertinimq kontroliuojanciq institucijq
specialistq, todel siuo metu jo taikymo pagr|stumas
problemiskas.
Ekspertinis bdas galetq bti taikytinas nustatant skirtumq
pataisas, koeficientus tais atvejais, kai atskirq skirtumq |takai
pagr|sti (apskaiciuoti) trksta rinkos duomenq (nera pardavimq
su analogiskomis charakteristikomis), pataisos dydis ir zenklas
(vertes mazejimas, didejimas) natraliai paaiskinamas
bendromis turto vertes didejimo (mazejimo) tendencijomis,
nesudaro didziausios |takos kitq pataisq poziriu.
Pritaikius ekspertin| bdq ataskaitoje btina nurodyti jo taikymo
aplinkybes, paaiskinti, kokia patirtimi ar vertinimo atvejais
vadovautasi priimant sprendimus del pataisq btinumo ir dydzio.
Nuomos lyginamj objekt pataisos
Skirtumq pataisq apskaiciavimas toks pat kaip ir
pardavimo objektq
NT masinio vertinimo dokument
naudojimas pataisoms apskaiciuoti
TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKA
I. BENDROSIOS NUOSTATOS
29. Vertintojas vertindamas naudojasi informacija, kuri jam yra pateikta ir (arba)
viesai prieinama, rodanti padet[ iki turto arba verslo vertinimo dienos ir
vertinimo metu.
http://www.registrucentras.lt/masvert/paieska_apsk_new.jsp?
1 aro VRV kertant savivadyb kaip parodyta ankstesnje skaidrje
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
12 6 12 10 12 7 12 3 1 3 12 5 12 2 4
Verciq zonq numeriai
1

a

V
R
V
g
y
v
e
n
a
m
q
j
q
t
e
r
.
z
e
m
s
http://www.registrucentras.lt/ntr/masvert13/
Ploto kv. m intervalai Bp_SKF 1. 2
Vilniaus m. sav. teritorijos
nekilnojamojo turto verci zonos
Masinio vertinimo dokumentq naudojimo individualiam vertinimui
privalumai ir trkumai
Privalumai:
1. Rezultatai turi oficialaus dokumento statusq - patvirtinti atsakingq
institucijq, paskelbti VZ;
2. Vertinimas parengtas remiantis rinkos duomenimis;
3. Vertes patvirtintos po vieso svarstymo ir pritarus savivaldybiq
administracijai.
Trkumai:
1. Vertinta pagal turto charakteristikas, uzregistruotas NTR, ir kadastro
zemelapyje;
2. ]vertintas turtas pagal tos datos duomenis (turto bkl), kada buvo
atlikti kadastriniai matavimai;
3. Neatsizvelgta | individualias turto ir vietos savybes, kurios
fiksuojamos individualaus turto vertinimo atveju apzirint turtq ;
4. Naudotas statistinis vertinimo metodas, pagr|stas turto klasterio ir
charakteristikos reiksmingumo vidurkiais.
Literatta.
1. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrind [statymas, aktuali redakcija Zin., 2011, Nr. 86-4139;
2. Turto ir verslo vertinimo metodika (Zin., 2012, Nr. 50-2502);
3. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, 2000 m.;
4. Tarptautiniai turto vertinimo standartai, 2011 m.;
5. Europos vertinimo standartai, 2012 m. septintoji laida, lietuviskoji versija. Lietuvos turto vertintoj
asociacija, 2012 m.;
6. Nacionaliniai turto vertinimo standartai, 2004 m.;
7. Joseph K. Eckert, Ph.D, generalinis redaktorius, Robert J. Glaudemans, Richard R. Almy, techniniai
redaktoriai. Property Appraisal and Assessment administracion. The International Association of Assessing Officers.
860 p. Chicago, Illinois. 1997.
8. Genri S. Xarrison, Nekilnojamojo turto vertinimas (rus k.), mokomoji priemone, Maskva, 1994;
9. Robert J. Gloudemans. Mass Appraisal of Real Property. Internatinal Association of Assessing Officers.428
p. Chicago, 1999.
10. J. Sanberg. Nekilnojamojo turto vertinimas mokesciams // Seminaro, [vykusio Vilniuje 1998 m. kovo 16-19
d., medziaga. Gvle: Svedijos zemes tarnyba, 1996, 120 p.
11. Turto ekonomika ir vertinimas. Mokomoji metodine medziaga. Birute Galiniene, Vilnius, 1999;
12. F. Miseikis. Statistika ir ekonometrija. Vilnius: Technika, 1998. 275 p.
13. S. Raslanas. Nekilnojamojo turto vertinimo pagrindai. Vilniaus Gedimino technikos universitetas. 1999.
14. Tumelionis A. But masinio vertinimo modeli sudarymas. Magistro tezi medziaga. Vilniaus Gedimino
technikos universitetas: Vilnius, 2001. 103 p.
15. A. Tumelionis. Vertinimo modeli parengimas, kokybes uztikrinimas // Seminaro Nekilnojamojo turto
vertinimas mokesciams Lietuvoje, [vykusio Vilniuje 2007 m. liepos 22-28 d., medziaga. Valstybes [mones Registr
centro studij medziaga, parengta pagal Europos sajungos programa ,Zemes ir nekilnojamojo turto santyki
reformavimas, 2007.
16. Vertintojo asistento kvalifikacijos egzamino testai. Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto
vertinimo institutas. 64 p. Vilnius, 2000.
17. Lietuvos turto vertintoj asociacijos mokymo kurs, sesij ir seminar medziaga;
18. Turto vertintoj asmeninio archyvo duomenys apie medziag ir darb kainas rinkoje;
19. Valstybes [mones Registr centro nekilnojamojo turto sandori duomenys.
Gero patais skaiciavimo

Pataisu Skaiciavimas 2013-10-16 Spaudinimui 1

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Pataisu Skaiciavimas 2013-10-16 Spaudinimui 1

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

LTVA SEMINARAS

You might also like