Master Plan Vlasina

Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o. Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o. Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o.
o. Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o.

Savska cesta 144A
10000 Zagreb
Hrvatska
tel. +385 (0)1 48 77 200
fax. +385 (0)1 48 77 205
www.horwath.hr
Partneri: Dr.sc. Miroslav Dragievi, Dr.sc. Sanja imar, Rubinka Vlahov Petrovi dipl.ing., Ruica Herceg dipl.oec.
Direktorica: Dr.sc. Sanja imar
Naziv tvrtke: Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o
Matini broj: 00484075; ifra djelatnosti: 74140; Raun: 2360000-1101208153, Zagrebaka banka Zagreb

27. august 2007.
Master plan s poslovnim planom
razvoja turizma Vlasinskog jezera
Predlog zavrnog izvetaja
NARUITELJ :
Ministarstvo ekonomije i
regionalnog razvoja Republike
Srbije
Bulevar Kralja Aleksandra 15
11000 Beograd
Republika Srbija
2007. sva prava pridrava HORWATH CONSULTING ZAGREB
Sva prava pridrana; niti jedan dio ovog izdanja ne moe biti ponovo izdan, pohranjen u sustav za pretraivanje ili prenesen bilo kojim sredstvom: elektronskim,
mehanikim, preslikom, snimanjem ili kakvim drugim nainom bez prethodnog pismenog odobrenja Horwath Consultinga Zagreb ili bez dozvole za ogranieno
umnoavanje. Ovo izdanje se ne moe posuditi, ponovo prodati, iznajmiti niti se njime moe trgovati na bilo koji nain u bilo kakvom uvezu osim u onom u kojem je
originalno izdano, bez prethodnog pismenog pristanka Horwath Consultinga Zagreb.
MINISTARSTVO EKONOMIJE I REGIONALNOG RAZVOJA HORWATH HTL
Sadraj I

Sadraj

A. PROJEKTNI ZADATAK........................................................................................................................................1
1. ZADACI ...............................................................................................................................................................1
2. PROCEDURE .......................................................................................................................................................1
B. USLOVI OKRUENJA PROJEKTA .....................................................................................................................3
1. REPUBLIKA SRBIJA ..............................................................................................................................................3
1.1. Geografija i klima ................................................................................................................................................................ 3
1.2. Saobraaj i komunikacije .................................................................................................................................................... 4
1.3. Privreda............................................................................................................................................................................... 5
2. JUNA SRBIJA / SURDULICA .................................................................................................................................6
2.1. Juna Srbija ........................................................................................................................................................................ 6
2.2. Optina Surdulica................................................................................................................................................................ 7
3. ZAKLJUAK .........................................................................................................................................................9
C. TRINA ANALIZA ............................................................................................................................................11
1. SRBIJA..............................................................................................................................................................11
2. JUNA SRBIJA / SURDULICA ...............................................................................................................................14
3. TRENDOVI U TURIZMU ........................................................................................................................................15
3. ZAKLJUAK .......................................................................................................................................................18
D. OPIS I KVALIFIKACIJA LOKACIJE PROJEKTA..............................................................................................20
1. OPIS LOKACIJE..................................................................................................................................................20
2. PROSTORNO PLANSKI OKVIR RAZVOJA................................................................................................................24
3. TRINA EVALUACIJA TURISTIKIH ATRAKCIJA VLASINE .......................................................................................27
3.1. SWOT analiza.....................................................................................................................................27
3.2. Kvantitativna analiza lokacije..............................................................................................................30
3.3. Benmark analiza ...............................................................................................................................35
4. ZAKLJUAK .......................................................................................................................................................40
E. STRATEKA VIZIJA I TRINO POZICIONIRANJE.........................................................................................44
1. STRATEKI KONTEKST .......................................................................................................................................44
1.1. iviti ivot odmarajui se.....................................................................................................................44
1.2. Rehabilitacija tradicionalnih vrednosti i urbanistikih / arhitektonskih struktura .................................45
1.3. ivot i razvoj u dekoncentrisanim koncentracijama i funkcionalna aktivacija prostora oko jezera .....45
1.4. Razliitost turistikih proizvoda / aktivnosti radi povezivanja opte strukture resursa kao i fizike
infrastrukture..............................................................................................................................................46
1.5. Potpuno / striktno potivanje prirodne okoline radi ouvanja scenografije kao i razvoja rekreacionih
podruja.....................................................................................................................................................47
2. VIZIJA TURIZMA IREG PROSTORA VLASINSKOG JEZERA ......................................................................................48
3. KLJUNE STRATEGIJE I ODGOVORNOST ZA REALIZACIJU VIZIJE ............................................................................49
4. STRATEKO POZICIONIRANJE.............................................................................................................................51
F. RAZVOJ PROIZVODA I KONCEPT UPOTREBE PROSTORA .........................................................................53
1. POLAZITA ZA RAZVOJ .......................................................................................................................................53
Sadraj II
2. RAZVOJ PROIZVODA ..........................................................................................................................................54
Odmor leti i zimi ....................................................................................................................................................................... 56
Sport i rekreacija ...................................................................................................................................................................... 57
Golf........................................................................................................................................................................................... 58
Sastanci, incentive i dogaaji................................................................................................................................................... 59
Specijalni interesi ..................................................................................................................................................................... 60
3. KONCEPT UPOTREBE PROSTORA........................................................................................................................61
3.1. Zona Vlasina Okruglica - Ulazno podruje .........................................................................................62
Informacioni centar sa komercijalnim sadrajima .................................................................................................................... 62
Okruglica porodini hoteli......................................................................................................................................................... 62
3.2 Zona Vlasina Okruglica - Ski podruje.................................................................................................63
Okruglica Wellness Hotel ......................................................................................................................................................... 63
Okruglica Vile........................................................................................................................................................................... 64
3.3. Zona Vlasina Rid Lake resort ..........................................................................................................64
Centralni trg sa centrom za dogaaje (Event centar)............................................................................................................... 65
Vlasina Lake Resort Hotel........................................................................................................................................................ 65
Vlasina Sport Hotel .................................................................................................................................................................. 65
Vlasina Spa Centar .................................................................................................................................................................. 65
Vlasina vile............................................................................................................................................................................... 66
Vlasina Porodini Hoteli ........................................................................................................................................................... 66
Vlasina Kondoteli ..................................................................................................................................................................... 66
Vlasina Gradske Kue ............................................................................................................................................................. 67
Apartmanski objekti Vlasina..................................................................................................................................................... 67
Sportski centar sa adrenalin parkom........................................................................................................................................ 67
Marina sa centrom za vodene sportove................................................................................................................................... 67
3.4. Zona Vlasina Golf ...............................................................................................................................68
Golf teren ................................................................................................................................................................................. 68
Golf hotel sa golf klubom ......................................................................................................................................................... 68
Golf vile.................................................................................................................................................................................... 68
3.5. Zona Vlasina Stojkovieva..................................................................................................................69
Stojkovia Porodini Hotel ....................................................................................................................................................... 69
Stojkovia Privatni Smetaj...................................................................................................................................................... 69
G. KLJUNI INVESTICIONI PROJEKTI I TRINO - EKONOMSKA ANALIZA...................................................70
1. STRATEKI PRISTUP INVESTICIJAMA ...................................................................................................................70
2. PRETPOSTAVKE ................................................................................................................................................71
3. PREGLED KLJUNIH PROJEKATA PREMA PRIORITETIMA........................................................................................73
4. PROJEKTI JAVNE INFRASTRUKTURE....................................................................................................................94
5. REKAPITULACIJA KLJUNIH INVESTICIJA..............................................................................................................95
6. KLJUNI EKONOMSKI INDIKATORI PROJEKTA........................................................................................................95
H. PREDLOG POSLOVNO - UPRAVLJAKOG MODELA I PLANA REALIZACIJE............................................97
1. PROBLEM PROJEKTA I STRUKTURA INTERESNIH SUBJEKATA.................................................................................97
2. PREDLOG TEMELJNOG UPRAVLJAKOG MODELA .................................................................................................99
3. PLAN AKTIVNOSTI ............................................................................................................................................100
A. PROJEKTNI ZADATAK 1
A. PROJEKTNI ZADATAK
1. Zadaci
Na osnovu javnog konkursa sprovedenog u novembru 2006. godine Ministarstvo
trgovine, turizma i usluga Republike Srbije odabralo je Horwath HTL za izradu
projekta Master plan razvoja turizma Vlasinskog jezera.
Ugovorom sklopljenim 11. decembra specifikovani su sledei projektni zadaci:
Projektni zadatak 1: Situacijska analiza sa trinom studijom i benmarking
analizom;
Projektni zadatak 2: Izrada konceptualnog dizajna celokupnog podruja obuhvata;
Projektni zadatak 3: Provera ekonomske isplativosti investicionih projekata sa
predlogom upravljakog modela ("prefeasibility" nivo).
Ovaj dokument predstavlja Predlog zavrnog izvetaja naruiocu. Nakon rasprava
unutar kruga ukljuenih subjekata i konanog oitovanja naruioca, ovaj dokumant
moe biti podloan dodatnim korekcijama i dopunama.
2. Procedure
Budui je re o tipinom destinacijskom/resort Master planu s elementima poslovnog
plana, u procesu izvedbe ovog projekta provedena je standardna radna procedura koja
je karakteristina za ovakvu vrstu master planova. Re je o sledeima kljunim radnim
procedurama:
fizika inspekcija lokacije projekta izvedena je u nekoliko navrata i to u zimskom i
ljetnom periodu;
prikupljanje svih statistikih podataka i informacija vezano na lokaciju i optunu
Surdulica ukljuujui sve dosada izraene prostorne i urbanistike planove
lokacije;
prikupljanje kartografskih podloga digitalnom obliku;
prikupljanje svih podataka i projekata u toku vezano na infrastrukturno opremanje
ove lokacije;
voenje dubinskih i strukturiosanih intervjua s kljunim interesnim subjektima na
podruju optine Surdulica kao i same lokacije na Vlasnini;
izvoenje dve zasebne strune radionice izmeu konzultanata Horwath
Consutlinga i tima arhitekata iz firme "Atelier Architekt D.I. Walter Hoffelner",
A. PROJEKTNI ZADATAK 2
na osnovu dobivenih prostornih planova optine Surdulica kao i prostornog plana
podruja posebne namene Vlasina, a na kojem su raspravljeni vaei urbanistiki
uslovi kao i reenja koja se mogu primeniti na predmetnoj lokaciji;
u obradi ovog projekta, Horwath HTL je koristio vlastitu metodologiju i radnu
proceduru karakteristinu za planiranje i razvoj resorta;
za realizaciju ovog projekta oslonili smo se na sekundarna i primarna trina
istraivanja izvedena za potrebe Master plana turizma Republlike Srbije, ali i na
prikupljene podatke zatraene specifino za predmetnu lokaciju.
U celini gledano, rad je na ovom projektu protekao u konstruktivnoj saradnji s
predstavnicima optine Surdulica, koja je svojim naporima i prethodnim aktivnostima
bila u stanju promptno obezbediti veinu traenih podataka, informacija i geografskih,
urbanistikih karata i podloga za arhitektonsko-urbanistiko dizajniranje ovog projekta.
B. USLOVI OKRUENJA PROJEKTA 3
B. USLOVI OKRUENJA PROJEKTA
1. Republika Srbija
Opte informacije
Glavni grad: Beograd
Povrina: 88.361 km2
Broj stanovnika: 9,396,411 (cenzus 2002.)
Kurs: 1 EUR = 79,00 CSD (Dec 2006.)
Privredni indikatori: 2002. 2003. 2004. 2005. 2006.*
BDP tekue cene (US$ mil.) 14.282 18.984 21.771 23.685 30.210
BDP per capita (US$) 1.904 2.531 2.903 3.158 4.028
Realni rast BDP-a (%) 4,0 3,0 9,3 6,5 5,8
Inflacija, kraj perioda (%) 14,8 7,8 13,7 17,7 6,6
Javna potronja (% BDP-a) 46,7 46,1 46 45,0 44,0
Fiskalni deficit (% BDP-a) -4,2 -1,4 -0,1 1,6 0,8
Trgovinski deficit (u mil. US$) 3.908 4.847 7.047 5.546 6.400
Deficit platne bilance (% BDP-a) 10,0 9,1 13,2 10,0 10,5
Devizne rezerve NBS (u mil. US$) 2.280 3.550 4.244 5.842 11.888
Vanjski dug (mil US$) 11.839 14.241 13.555 11.605 19.606
Stopa nezaposlenosti 29,0 31,7 31,6 29,2 28,1
Izvori: NBS, Ministarstvo finansija RS, SIEPA, CIA world factbook 2007.,
* 2006. godina procena gore navedenih institucija
REPUBLIKA
SRBIJA
Bilans budeta Republike Srbije (% od BDP-a) Trgovinska razmena (US$, mil)
Uvoz
Izvoz

1.1. Geografija i klima
Srbija je locirana u jugoistonom delu Evrope, na centralnom delu Balkanskog
poluostrva i nalazi se na raskrsnici puteva koji vode od Zapadne Evrope ka Turskoj i
Bliskom istoku. Zauzima povrinu od 88.361 km
2
koju karakteriziraju nizinski predeli
na severu dok prema jugu prevladava preteno planinski reljef Dinarida i Rodopa.
Prema cenzusu 2002. godine u Srbiji je bilo 9,3 miliona stanovnika, sa najveom
gustinom u veim gradskim centrima poput Beograda, Novog Sada, Nia i Kragujevca,
dok ruralni predeli Srbije, preteno na jugu, imaju manju gustinu naseljenosti.
U Srbiji prevladava umereno kontinentalna klima koju karakteriu hladne zime i topla
leta, sa dobro rasporeenim padavinama i umerenim prelazima izmeu godinjih doba.
U junim delovima Srbije, preteno planinskog reljefa, osea se jai uticaj planinske
klime sa snanijim temperaturnim razlikama zima / leto i jae izraenim zimskim
snegom.
Atraktivnost Srbije je valorizovana kroz 5 nacionalnih parkova, 20 parkova prirode kao
i nekoliko lokaliteta pod zatitom UNESCO-a koje predstavljaju dobru bazu za
znaajni doprinos turistikoj atraktivnosti zemlje.
1.2. Saobraaj i komunikacije
Srbija ima povoljan saobraajni poloaj na raskrsnici najvanijih panevropskih
koridora VII. (Dunav) i X. (autoput od Salcburga do Soluna) i koji obuhvataju 14
evropskih drava i 2.360 km. Srbija uestvuje u koridoru X. sa 800 kilometara.

Mrea autoputeva kao i ostalih magistralnih puteva je nedovoljno razvijena, odnosno
posojanje samo jednog auto puta (id - Beograd - Ni) u duini od 420 km, kao i dela
autoputa sa punim profilom Beograd - Novi Sad u duini od 77 km je apsolutno
nedovoljno, iako je u planu izgradnja punog profila autoputa prema Subotici na severu
kao i autoputa prema Skopju na jugu te je u pripremi izgradnja tzv. Ibarske magistrale
od Beograda do Poege, a kasnije do Crne Gore. Trenutno drumski saobraaj u Srbiji
karakterie i lo kvalitet puteva, naroito u unutranjosti zemlje.
Ista konstatacija vai i za elezniku mreu (3.809 km, od ega je 1.217 km
elektrificirano) koja je, kao i veliki deo vozova, zastarela.
Vazduni saobraaj je uglavnom fokusiran na aerodrom u Beogradu i neto na
aerodrom u Niu, ali je opta konstatacija da je vazduni saobraaj nedovoljno podesan
za prihvat putnika i roba, iako postoji ukupno 19 aerodroma sa asfaltiranim pistama i
jo 44 aerodroma sa neasfaltiranim pistama. Potencijal vazdunog saobraaja je u
injenici da vreme leta do svih veih destinacija u Evropi iznosi najdulje do tri asa,
kao to to pokazuje sledei grafikon.
Vreme leta
Izvor: Association of European Airliners
Grad
London
Moskva
tokholm
Amsterdam
Do tri asa
Bukuret
Istambul
Ljubljana
Rim
Be
Cirih
Sarajevo
Berlin
Dizeldorf
Do jednog asa
Do dva asa
Frankfurt
kijev
Milan
Minhen
Pariz
Prag

Osim mogunosti pristupa drumskim, eleznikim i vazdunim putem, za Srbiju je
izuzetno vaan i reni saobraaj (Sava, Dunav - panevropski koridorom VII., kanal
Dunav-Tisa-Dunav), pri emu plovnost Dunava celim svojim tokom (587 km)
nesumnjivo predstavlja najvei ekonomski potencijal.
Planom Republlike Srbije u modernizovanju panevropskog koridora X. sa predvienim
dugoronim ulaganjima od 2 milijarde Evra, obuhvata autoput i elezniku prugu, ali i
izgradnju gasovoda, mree optikih kablova, motela i benzinskih pumpi kao i etiri
tehnoloka parka, predstavlja veliku ansu Srbije u prikljuenju evropskim
integracijama.
1.3. Privreda
U Srbiji je u periodu od 2002. do 2006. godine BDP per capita (na osnovu PPP)
povean je sa 1.904 US$ na 4.028 US$, prosena neto plata je u istom periodu
poveana sa 91 na 250 evra.
Devizne rezerve u zemlji imale su znaajan porast u 2006. godini i dosegle nivo od
11,8 milijardi US$ zahvaljujui uznapredovalom procesu privatizacije javnih
preduzea. Najveim delom je obuzdana inflacija, dok je kurs dinara stabilizovan.
Vrednost izvoza roba i usluga iz godine u godinu postepeno poveava, ime dananji
jo uvek rastui deficit spoljnotrgovinskog bilansa bi trebalo da se postepeno smanjuje
u buduem periodu kada se proces privatizacije preduzea privede kraju.
2. Juna Srbija / Surdulica
2.1. Juna Srbija
1

Region june Srbije se nalazi u sredini junog Balkana, smeten izmeu Makedonije na
jugu, Bugarske na istoku, Nikog, Toplikog i Pirotskog okruga na severu, i Kosova i
Metohije na zapadu. Regionom dominiraju dve kotline Leskovaka (2250 km
2
) i
Vranjska (900 km
2
), povezane Grdelikom klisurom (30 km, 550m duboka). Region
pokriva oblast od 6289 km
2
, sastoji se od dva okruga (Pinjski i Jablaniki) i 13
optina.

Na podruju regiona ivi 468 hiljada stanovnika (241 hiljada u Jablanikom okrugu te
227 hiljada u Pinjskom okrugu) od kojih je otprilike 43% aktivno radno stanovnitvo,
no obzirom na visok stepen nezaposlenosti u regionu (ak 40%) ukupni broj stvarno
aktivnih stanovnika je puno nii (oko 165 hiljada).
Ukupni drutveni proizvod po stanovniku koji je stvoren u 2002. godini iznosi 840
EUR u Jablanikom okrugu te 981 EUR u Pinjskom okrugu. Prosene mesene neto
zarade u 2003. godini su iznosile 7.585 dinara u Jablanikom okrugu odnosno 7.957
dinara u Pinjskom okrugu. Ovi iznosi su jo i nii za privredni sektor ako se gleda
doprinos navedenom proseku vanprivrednog sektora koji se finansira iz budeta RS i
podie prosek okruga.
Privreda u regionu je uglavnom fokusirana na trgovinu i povezane usluge gde je
registrovano 49% privrednih subjekata, koje slede industrija i rudarstvo sa 10%,
graevinarstvo sa 4% te poljoprivreda i ribarstvo sa 3%. Ostatak su obrazovanje i
kultura te drutveno-politike organizacije a koje se uglavnom finansiraju iz
republikog budeta.

1
Integrativni plan drutveno - ekonomskog razvoja Juna Srbija 2005 - 2007, Program regionalnog
drutveno-ekonomskog razvoja - RSEDP
2.2. Optina Surdulica
Opte informacije
Predsednik optine: Stanislav Momilovi
Broj naselja: 41
Povrina: 628 km
2
Broj stanovnika: 22.190
Naseljenost: urbani deo 49,18%, ruralni deo 50,82%
OPTINA
SURDULICA

Geografija
Optina Surdulica se nalazi u regionu june Srbije, Pinjski okrug i granii sa optinom
Vladiin Han na zapadu, optinom Vranje na jugu, sa Republikom Bugarskom na
istoku te sa optinom Crna Trava na severu. Prostire se na povrini od 628 km
2
na kojoj
ivi neto vie od 22 hiljade stanovnika. Geografski je smetena u slivu reke Vrle, u
Masurikom polju i na delu vlasinske visoravni u slivu gornje Jerme i Boike reke, ma
nadmorskoj visini od 475 m do preko 1.500 m. Oslonjena je na dve visoke planine
Vardenik (1.875 m) i emernik (1.638 m). Klima je umereno kontinentalna sa
prosenom godinjom temperaturom od 10,5 C i sa prosenom koliinom padavina od
767 mm/m
2
.
Saobraajni poloaj
Podruje optine Surdulica presecaju putevi od stratekog znaaja jer ga tangiraju ili
presecaju putevi transevropskog karaktera koji omoguavaju vezu zapadnoevropskog i
alpskog podruja sa Grkom i Bugarskom. Putni pravci, koje je odreivala
konfiguracija terena, je smetena u dolinama renih tokova odnosno na grebenskim
trasama pogodnim za savlaivanje terena. Radi se o sledeim putevima:
Magistralni put M 1.13 (Vladiin Han - Surdulica - Klisura - Strezimirovci -
granica Bugarske);
Regionalni put R 122 (Svoe - Crna Trava - vlasina - Bosilegrad - Ribarci -
granica Bugarske);
Regionalni put R 124a (Surdulica - Suvojnica - Bojkinska Mahala - M1);
Regionalni put R 124b (itorae - Danjino selo - Makatica).
elezniki saobraaj funkcionie na trasi magistralnog puta M1, tako da na prostoru
optine Surdulica nema eleznikog saobraaja, a najblia eleznika stanica je u
Vladiinom Hanu (30 km udaljena) kao stanica na pruzi Ni - Skoplje od dravnog
znaaja.
Na prostoru optine Surdulica nema vazdunog saobraaja u smislu aerodroma
podesnih za primanje veih aviona, dok najblii aerodromi su Ni (110 km), Sofija
(110 km) i Skoplje (120 km) to u biti daje povoljnu geografsku poziciju za prihvat
buduih gostiju koji dolaze avionom.
Stanovnitvo i kultura
Prema popisu stanovnitva iz 2002. godine na prostoru optine ivi 22.190 stanovnika
u 41 naselju, sa prostornim rasporedom da u samom gradu ivi 49% ukupnog
stanovnitva optine, dok u ruralnim predelima ivi 51% stanovnitva. Glavna
karakteristika stanovnitva na prostoru optine jeste da je grad trpeo pritisak
doseljavanja i prihvatanja ruralnog stanovnitva, odnosno da postoji konstantan odliv
stanovnitva optine ka veim regionalnim centrima (od 1953. do danas broj
stanovnika se praktino prepolovio). Danas prevladava skoro 50% stanovnika optine
koji su iznad 40 godina starosti (uticaj depopulacije), odnosno otprilike je u proseku
17% radno sposobnog stanovnitva u naseljima izvan grada Surdulice to je veoma
mali procenat. Nepostojanje visokokolskih programa na podruju optine je
uzrokovalo da je stanovnitvo u veini sa osnovnim i srednjokolskim obrazovanjem.
Privreda
U 2003. godini optina Surdulica ima registrovanih 854 privredna subjekta od kojih je
734 u tercijarnom i kvartarnom sektoru, dok je 120 u primarnom i sekundarnom
sektoru. Prema podacima Republikog zavoda za statistiku u 2004. godini najvei
doprinos drutvenom proizvodu je imala proizvodnja elektrine energije sa 42%, koju
slede preraivaka industrija sa 23% te trgovina sa 11%. Hoteli i restorani su
uestvovali sa samo 2% u 2004. godini.
Izvor: Optine u Srbiji 2005.
Struktura drutvenog proizvoda u Surdulici 2004.
godine
Saobraaj,
skladitenje i
veze
3%
Poljoprivreda
8%
Trgovina na
veliko i malo,
opravka
11%
Preraivaka
industrija
23%
Vaenje ruda i
kamena
0%
Nekretnine,
iznajmljivanje
0%
Graevinarstvo
10%
Elektrina
energija, gas,
voda
43%
Hoteli i
restorani
2%

U 2004. godini zaposlenost u Surdulici je bila u preraivakoj industriji (40%) i radu u
zdravstvu i socijalnoj zatiti (13%) te obrazovanju (9%). Hoteli i restorani su
uestvovali sa 2% u ukupnom broju zaposlenih optine.
Izvor: Optine u Srbiji 2005.
Zaposlenost u Surdulici prema sektorima za 2004. godinu
Obrazovanje
9%
Zdravstveni i
socijalni rad
13%
Trgovina
7%
Hoteli i restorani
2%
Finansije
6%
Saobraajne veze
3%
Graevinarstvo
7%
Energetika
6%
Poljoprivreda i
stoarstvo
5%
Preraivaka
industrija
40%
Ostalo
2%

U optini Surdulica 2004. godine je investirano 83,4 miliona dinara od ega je najvie
uloeno u preraivaku industriju (64%), nakon koje je prate investicije u zdravstvo i
socijalu (15%), proizvodnju energije, gasa i vode (11%) te graevinarstvo (3%). Ostale
privredne grane su imale vrlo male investicije, gde se moe za primer navesti da je u
hotele i restorane uloeno 0 dinara.
3. Zakljuak
Uslovi okruenja projekta razvoja turizma na Vlasinskom jezeru se mogu sintetizirati
na sledei nain:
Nezavisno o trenutanoj situaciji pregovora o statusu Kosova, Republika Srbija
je uvelike zapoela proces pristupanja evropskim integracijama kroz Pakt za
stabilnost Jugoistone Evrope putem modifikacije i implementiranja zakona i
regulativa koje su u skladu sa internacionalnim normama i standardima gde je
u konkurentnosti nacija Srbija napravila najvei skok meu zemljama
Jugoistone Evrope;
Privredni indikatori na dravnom nivou u 2006. godini su stabilizovani (niska
stopa inflacije, poveanje bruto domaeg proizvoda, stabilizovanje kursa
dinara, smanjenje stope nezaposlenosti) te je uznapredovao proces privatizacije
kao i nivoa prihoda od privatizacije, gde su u zadnjih tri godine devizne
rezerve NBS-a utrostruene;
Visok nivo deviznih rezervi se usmerava u razvoj opte infrastrukture (putem
Nacionalnog investicionog plana) i po prvi put nakon vie od dvadeset godina
Srbija zapoinje snanu podrku domaim i stranim investitorima stvaranjem
povoljne ulagake klime (niske stope poreza, izrada stratekih projekata itd.);
2006. godine Vlada RS je prihvatila Strategiju razvoja turizma Republike
Srbije kao vaan faktor svog privrednog rasta u budunosti, na bazi kojeg je u
Nacionalnom investicionom planu identifikovano 20-tak turistikih
investicionih projekata koji su stavljeni u prioritet, a meu kojima je i Master
plan s poslovnim razvojem turizma Vlasinskog jezera;
Juna Srbija kao i podruje optine Surdulica su u periodu zadnjih 15-ak
godina pretrpeli velike privredne tete u vidu zatvaranja i prezaduenosti
postojeih preduzea kao nosioca stvaranja blagostanja stanovnitva, velikog
odliva stanovnitva (depopulacija radno sposobnog stanovnitva) prema veim
urbanim centrima kao i rezultirajuim velikim stopama nezaposlenog
stanovnitva.
Pokrenute su incijative i procesi samostalnog "oivljavanja" opte situacije u
vidu integrativnog plana drutveno ekonomskog razvoja juna Srbija (RSEDP),
kao i izrade svih potrebnih prostorno planskih dokumenata (posebno u
Surdulici) u saradnji sa meunarodnim institucijama i regionalnim
meunarodnim inicijativama, a sve radi pripreme i podsticanja ulagake klime
u region.
Iako postoji problem sa obrazovanom radnom snagom u turizmu, za projekte
koji zapoinju postoji dovoljno strunog kadra i to je jo vanije u Srbiji je
zapoela mobilnost radne snage saglasno otvaranju trita rada kao i
postojeem fleksibilnim radnim zakonodavstvom.
ire podruje optine Surdulica unutar oekivanih strukturnih promena,
morae raunati na razvoj sektora usluga unutar ega posebno turizma kao
nove pokretake snage ovog podruja ime moe viestruko poboljati kako
privrednu sliku optine (zapoljavanje, investicije u infrastrukturu, razvoj
komplementarnih delatnosti sa multiplikatornim efektom itd.) tako i
demografsku sliku optine u vidu povratka stanovnika na Vlasinu ali i
poveanjem stope nataliteta.
C. TRINA ANALIZA 11
C. TRINA ANALIZA
1. Srbija
Atrakcije i turistika infrastruktura
Srbija ima raznovrsnu atrakcijsku strukturu na koju su se nadovezale inicijalne
turistike ponude u proteklih 30-tak godina, ali zbog izostanka sa meunarodnog
turistikog trita, turistika je ponuda Srbije uglavnom zastarjela i za sada jo uvek
nema snagu za internacionalnu turistiku komercijalizaciju. Nasleena turistika infra i
suprastruktura je uglavnom bila namenjena tradicionalnom domem turistikom tritu
i to u vidu deijeg, omladinskog i tzv. socijalnog turizma (odmaralita preduzea) od
kojeg uglavnom nema znaajnijih poslovnih i financijskih efekata.
Glavni turistiki proizvodi u Srbiji danas, prema slubenoj republikoj statistici, su
banje s klimatskim leilitima, planine i administrativni centri. Dodatno se u zadnje
vreme pojavio i razvoj ruralnog turizma kao i moderniji turistiki proizvod u vidu
dogaaja (primeri Gue i Exita) a koji su proizali iz tradicionalne srpske privrenosti
festivalima.
Posebno treba istai da su glavne gradske destinacije Beograd, Novi Sad i Ni.
Najznaajnije su banje Vrnjaka, Sokobanja i banja Koviljaa u unutranjoj Srbiji, te
Kanjia u Vojvodini. Konano, glavne su planinske destinacije Kopaonik, Zlatibor i
Divibare u unutranjoj Srbiji.
Smetaj
Strukturu smetajnih kapaciteta Srbije karakteriu sledee injenice:
U 2004. godini je registrovano oko 85 hiljada turistikih leajeva sa
preovlaujuom ulogom hotelskih kapaciteta (54%) ta smeta Srbiju prema
procentualnom udelu hotelskog smetaja u prosek internacionalnih primera (60
70% ine hotelski kapaciteti);
Struktura hotelskih kapaciteta je vrlo nepovoljna za vii nivo kvaliteta, gde samo
9% hotelskog smetaja ine hoteli sa 4 i 5 zvezdica prema domaim pravilima
kategorizacije, no ukoliko bi se ti kapaciteti posmatrali prema internacionalnim
standardima kategorizacije ovaj procenat hotelskog smetaja najvie kategorije je
realno i manji.
Klaster Jugoistona Srbija uestvuje sa 16% u ukupnim smetajnim kapacitetima
(oko 13.500 leaja) i predstavlja najnerazvijeniju regiju prema raspoloivosti i
kvalitetu smetajnih kapaciteta (Vojvodina ima manji broj leajeva ali ima i
najvei broj hotelskih objekata sa 4 i 5* nakon Beograda).
C. TRINA ANALIZA 12
U hotelskoj industriji Srbije preovlauju objekti srednje i nie kategorije koji
zahtevaju temeljitu obnovu kao i dodavanje novih sadraja ponude kako bi se
uspeno moglo konkurisati na veoma zahtevnom internacionalnom tritu;
Prosena stopa zauzea kapaciteta na nivou Srbije jeste 28% na godinjem nivou
odnosno preraunato po danima 102 dana punog zauzea kapaciteta. Klaster
Jugoistone Srbije ima loije rezultate od proseka gde je prosena stopa zauzea
kapaciteta na godinjem nivou 20% odnosno samo 73 dana punog zauzea
kapaciteta (najloiji klaster po zauzeu kapaciteta u Srbiji).
Ukupan prosean godinji prihod po sobi u hotelima Srbije u 2005. godini su bili
na nivou 8.423 evra, gde klaster Jugoistone Srbije ostvaruje 4.361 evro godinjeg
prihoda po sobi, ta je na pola proseka Srbije.
Nivoi prihoda po sobi direktno i rezultiraju nivoima neto prosenih cena noenja,
gde je prosek Srbije 27,1 evro sa rasponom od 17 pa sve do 73 evra. Objavljene
cene na Vlasini su na nivou proseka Srbije ali kad se iz njih izuzmu bruto trokovi
hrane i pia ukljuenih u objavljenu cenu, dolazi se do ispodprosenih realizovanih
neto cena (ispod nivoa proseka Srbije).
Sledei grafikoni prikazuju strukturu smetajnih i hotelskih kapaciteta Republike Srbije
u 2004. godini:
Izvor: RZS RS, 2005.
Struktura smetajnih kapaciteta u Srbiji 2004.
prema broju leajeva
Kampovi
7%
Banjska
leilita
5%
Odmaralita
12%
Privatni
smetaj
14%
Ostalo
8%
Hoteli i slino
54%

Obzirom na potrebu planiranja buduih sadraja odnosno prihoda Vlasine kao
turistike destinacije, analizirali smo i stanje ostvarenih cena u dananjim kljunim
turistikim destinacijama u Srbiji poput Zlatibora, Tare i Kopaonika, te i banjskih
destinacija (Vrnjaka i Sokobanja). Vano je napomenuti da je u ovim destinacijama
zapoeo proces opte revitalizacije ponude i usluga gde se postepeno obnavljaju hoteli,
dovrava se privatizacija kao i to se rade planovi razvoja turizma u istim
destinacijama. Iz gore navedenog konkurentskog kruga su odabrana tri objekta:
C. TRINA ANALIZA 13
Stepen
iskorienosti
soba
Prosena neto
cena sobe
Prosean
godinji neto
prihod po sobi
Hotel A 58% 69 evra 25.200 evra
Hotel B 56% 51 evra 13.900 evra
Hotel C 53% 27 evra 9.700 evra
Izvor : Horwath Consulting Zagreb, 2007.
Poslovni rezultati konkurentskih hotela

Sva tri objekta imaju nivo kvaliteta od 4*, i uz smetaj nude nekolicinu razliitih
punktova hrane i pia, dodatne sadraje u vidu prostora za odravanja sastanaka,
spoljnih i unutranjih bazena, te vezano uz taj segmenat i saune, fitnes i druge
rekreacione sadraje.
Objekti imaju dve visoke sezone (leto i zima) u kojima i ostvaruju najvei obim
poslovanja i postiu godinju stopu zauzea kapaciteta (leaja) izmeu 53 i 58% (oko
200 dana punog zauzea na godinjem nivou), sa ostvarenim neto cenama u rasponu od
27 do 69 evra po prodanoj sobi, te prosean neto godinji prihod po sobi izmeu 9.700
do 25.200 evra.
Tranja
Srbija je u 2006. godini privukla 2 miliona posetioca koji su ostvarili oko 6,6 miliona
noenja, i taj rezultat je na jednakom nivou kao i u 2005. godini. Struktura dolazaka u
2006. godine je prikazana u sledeem grafikonu:

Izvor: RZS RS, Januar-Novembar 2006.
Struktura dolazaka turista u Srbiju 2006.
po vrstama turistikih mesta
Ostala mesta
3%
Glavni
administrativni
centri
37%
Ostala
turistika mesta
25%
Planinska
mesta
20%
Banjska mesta
15%

Osnovna obeleja tranje su sledea:
U ukupnim dolascima domae stanovnitvo preovlaava sa 77%, to pokazuje da
je turizam Srbije jo uvek orijentisan preteno na domae stanovnitvo, dok
dolasci stranaca su uglavnom vezani na poslovni sektor.
Domai dolasci i noenja pokazuju trend pada gde je u 2005. godini registrovano
3% manje dolazaka kao i 5% manje noenja u odnosu na 2004. godinu. Suprotno
domaem prometu, inostrani promet pokazuje trend poveanja i to po poveanim
stopama tako da je u 2005. godini realizovano 16% dolazaka vie kao i 17% vie
noenja inostranih gostiju.
C. TRINA ANALIZA 14
Najznaajnija inostrana trita u 2005. godini su Slovenija sa 12% ukupnih
inostranih dolazaka, koju slede BiH sa 11%, Makedonija sa 7%, Nemaka, Italija,
Hrvatska i Grka sve sa po 6%. Poto je struktura stranih dolazaka rasporeena na
veliki broj trita (42% dolazaka ine ostale zemlje) moe se zakljuiti da je Srbija
uglavnom fokusirana na poslovni promet (gde ak 53% ukupnih inostranih
dolazaka ini Beograd) a manje na tipian turistiki promet.
Prema mestima dolazaka najvee uee imaju glavni administrativni centri sa
37%, koje slede planinski centri (20%) i banjska mesta (15%). U noenjima je
struktura malo drugaija gde prednjae banjska mesta (sa 31% ukupnih noenja),
planinska mesta sa 27% te glavni administrativni centri sa 20%. Ovde se moe
navesti da banjska mesta imaju najveu prosenu duljinu boravka sa 3,8 dana, dok
ih slede planine sa 2,6 dana te glavni administrativni centri sa 2,2 dana boravka
(ovde su izraene brojke za inostrani promet).
Prema mesecima glavni administrativni centri imaju vrh tranje u maju i
septembru, dok planinski centri imaju dva vrha potranje (decembar - februar i jul-
septembar). Banjska mesta imaju najduu sezonu i to od maja pa sve do septembra.
2. Juna Srbija / Surdulica
Atrakcije i turistika infrastruktura
Jug Srbije u pogledu opte turistike infra i suprastrukture u poslednih petnaestak
godina nije imao niti jednu investiciju. Sve to je nasleeno je bilo u funkciji
ondanjeg turizma 80-tih baziranog na modelu radnikog odmaranja kao i omladinskog
i deijeg turizma. Glavne atrakcije ovog regiona su prirodne i kulturne vrednosti poput
Vlasinskog jezera, Cariinog grada i nekoliko banja (Vranjska, Bujanovaka i
Sijarinska) sa kojima je ovaj region raunao kao turistikim potencijalima. Dananja
slika daje za pravo da se kae da u biti osim Vlasinskog jezera ne postoji niti jedan
drugi znaajniji potencijal na koji bi se mogle vezati vee domae ili inostrane
investicije.
Dosadanji proizvodi su uglavnom kao i na nivou Srbije planinski i banjski turizam, sa
poneto dogaanja na regionalnom nivou (trubaki festival na Vlasini i rotilijada u
Leskovcu). Dodatno se moe navesti i sport i pripreme sportista kao proizvod ali koji
ima samo regionalni karakter.
Smetaj
Prema dostupnim podacima na Vlasinskom jezeru postoji samo jedan hotel (Vlasina) i
jedan motel (Jezero) te jedna trgovinska i ugostiteljska radnja (pansion Narcis) koji su
nosioci komercijalnih smetajnih kapaciteta. Ostali smetajni kapaciteti se nalaze u
odmaralitima javnih preduzea (Zastava PES, Vlasina HE itd.) kao i u objektima za
odmor (privatni smetaj). Postoje i dva kampa ukupnog kapaciteta 650 leaja od kojih
je jedan u planu razmetanja sa sadanje pozicije. Ukupna struktura smetajnih
kapaciteta Vlasine je sledea:
C. TRINA ANALIZA 15
Vrsta kapaciteta Leajeva
Hoteli 185
Depandansi 220
Motel 50
Odmaralita 330
Kampovi 650
Objekti za odmor 620
UKUPNO 2.055
Izvor: PP Optine Surdulica - predlog, PPPP Vlasina

Ako se uzme u obzir da e odmaralita kao funkcija letnjeg/zimskog odmaranja radnika
iz javnih preduzea, kroz par godina nestati i predstaviti se u drugoj funkciji, moe se
zakljuiti da na podruju Vlasinskog jezera ne postoji dovoljan hotelski/komercijalni
smetaj koji bi zadovoljio domau tranju. Jednako tako se moe konstatovati da
Vlasina u ovakvoj strukturi smetaja nema nikakve argumente za iole ozbiljnije
internacionalno takmienje na meunarodnom turistikom tritu. Danas je ve
poznato da u svetu turistike industrije je najprije vano razviti hotelsku ponudu sa
povezanim lancom vrednosti oko nje (dodatne i destinacijske usluge i aktivnosti) to
direktno daje znaaj destinaciji na lokalnom i meunarodnom tritu.
Tranja
Turistiki promet na Vlasinskom jezeru je skroman a u 2006. godini iznosio je oko 80
hiljada noenja sa procenom od 13 do 14 hiljada dolazaka ta predstavlja oko 1%
ukupnog turistikog prometa Srbije. Procena je izvrena na bazi prosene duine
boravka (6 dana) u komercijalnim smetajnim objektima na Vlasinskom jezeru koji su
dali podatke za 2006. godinu.
Moe se zakljuiti da Vlasinsko jezero s obzirom na svoj potencijal danas ostvaruje
gotovo zanemarive turistike rezultate a koji su realna slika dananjih mogunosti u
vidu smetajne ponude ali i rezultat skromne i lokalno orijentisane komercijalizacije
turizma na Vlasini.
Vlasina tek dakle treba iskoristiti svoje mogunosti meutim ne sa stajalita koritenja
lokalnog trita koje ne odraava ekonomsku snagu za oekivanu komercijalizaciju ove
planine.
3. Trendovi u turizmu
Domae trite
U oktobru 2006. godine Horwath HTL je angaovao istraivaku kuu Strategic
Marketing Research da na adekvatnom uzorku ispita stanovnitvo Srbije njihove
navike odlaska na odmor te miljenje o odmoru na planini odnosno posebno ispitati
stavove stanovnitva o odmoru na planini za vreme leta i za vreme zime:

Rezime istraivanja
Odmor na planini je popularan tokom cele godine, gde se u proseku po danu troi
22 EUR.
Planinske destinacije koje se odabiru su uglavnom u Srbiji, odnosno negde blizu u
regionu.
C. TRINA ANALIZA 16
Smetaj tokom leta je u apartmanu roaka ili prijatelja, dok za vreme zime u hotelu
sa pansionom (na nivou 3 zvezdice).
Svrha odlaska na odmor jeste odmor i relaksacija, kao ree aktivnosti se navode
plivanje i skijanje dok mlai navode i noni ivot.
Najvaniji kriterijum je istoa, pristojnost i profesionalizam prema turistima, te
nakon toga priroda, atraktivne lokacije za izlete ali ne i visoke cene.

Odmor
93% stanovnitva ide na odmor jednom u godini, gde je odlazak na odmor povezan
sa nivoom primanja (to je vii nivo primanja ee se ide na odmor).
Najei metod informisnja o mestu odmora jesu prijatelji (lina preporuka), dok
manji procenat pronalazi informacije preko novina i putnikih agencija.
Rezervacije se najee rade individualno gde jedna treina populacije rezervie
odmor direktno, a manji procenat vri rezervacije preko putnike agencije.

Destinacije
28% populacije je putovalo u Srbiji, preteno ljudi koji ive izvan veih gradova i
zarauju manje od 100 EUR po lanu porodice. Sledea destinacija po
popularnosti jeste Crna Gora, u koju putuje svaki etvrti stanovnik Srbije, i to oni
koji imaju dvoje ili vie dece. Vrlo mali procenat ljudi je putovao u druge drave, i
najee su birali destinacije u okolini Srbije Grku, Maarsku, Bugarsku i
Tursku.
Najpopularnija destinacije u Srbiji su Zlatibor, Vrnjaka Banja, Fruka Gora, Soko
Banja i Beograd.

Odmor na planini
Odmor na planini praktikuje 22% populacije.
Najee se provodi pet ili manje dana. Stanovnici Beograda provode izmeu 7 i
10 dana, dok stanovnici centralne Srbije provode izmeu 1 i 5 dana odmora na
planini.
Na ovu vrstu odmora najee se ide sa porodicom, dok mlai (izmeu 18 i 29
godina) praktikuju odlazak sa prijateljima.
Za vreme odmora na planini u proseku se potroi 22 EUR po danu.

Letnji odmor na planini
Za vreme odmora ljudi se uglavnom oputaju bez ikakvih aktivnosti. Najee se
praktikuje plivanje, dok od ostalih navedenih aktivnosti najmanje je onih vezanih
uz sport i rekreaciju - odlazak u restorane, diskoteke, barove i slino.
Posebne aktivnosti koje se praktikuju su peaenje i biciklizam.
Letnji odmor na planini se provodi najee u kui/apartmanu prijatelja ili roaka,
dok manji procenat (manje od 20%) koristi privatan smetaj / pansion / hotel. Oni
sa najmanjim primanjima koriste kamp.
Najpopularniji komercijalni smetaj jeste hotel sa 3*, dok oni sa viim primanjima
preferiraju hotel sa 4*.
Najei oblik usluge je puni pansion, nakon kojeg je samo noenje bez doruka,
te noenje sa dorukom. Mlai ljudi preferiraju noenje bez doruka, dok porodice
preferiraju all inclusive uslugu.
C. TRINA ANALIZA 17

Zimski odmor na planini
Jedna treina populacije koja provodi odmor na planini bavi se skijanjem (u
proseku srednjeg nivoa znanja skijanja), dok oni koji na planini ne skijaju
uglavnom se niti ne ele baviti skijanjem.
Kroz zimski odmor na planini najee se samo oputa bez ikakvih aktivnosti. Oni
koji se bave aktivnostima najee skijaju, te kao i za vreme leta odlaze u
restorane, diskoteke, barvoe i slino.
Najei vid smetaja zimi jeste hotel, zatim ga slede privatan smetaj, i
kua/apartman prijatelja ili roaka. Manji procenat populacije ve poseduje svoju
kuu/apartman na planini.
Najpopularnija kategorija smetaja jeste 3* i to za one koji odsedaju u
apartmanima, hotelima i pansionima.
Najei oblik usluge je polupansion, koji slede samo smetaj te noenje sa
dorukom.

Inostrano trite
Evropa je vodea svetska regija kako u prihvatnom tako i u emitivnom turizmu, gde se
predvia da e tako i ostati u srednjeronom periodu od 3 do 5 godina. U smislu
kvantitativnih trendova Evropa je u 2004. godini u ukupnim turistikim dolascima u
svetu zauzimala trini udeo od 54% ostvarivi 415 miliona meunarodnih dolazaka. U
periodu 2002. do 2004. broj meunarodnih dolazaka u Evropi rastao je po umerenim
prosenim godinjim stopama od 1 do 5%.
U regiji Srednje i Istone Evrope zabeleeno je u 2004. godini oko 70 miliona
turistikih dolazaka gde su vodee zemlje u regiji Maarska (16 mil.), Poljska (14
mil.), Ruska Federacija ( 8 mil.) te eka (6 mil.).
Osim kvantitativnih trendova u turizmu Evrope, vano je da se analiziraju i kvalitativni
trendovi koji e biti okvir ponaanja turistike industrije u sledeih desetak godina, a
prema kojima e i Vlasina kao budua internacionalna turistika destinacija morati da
vodi rauna. Svi budui trendovi u turizmu su pod direktnim uticajem optih svetskih
trendova gde turistika privreda u tenji da se odri reaguje i prilagoava se globalnim
kretanjima. U nastavku dajemo opte kvalitativne trendove turizma u budunosti:

C. TRINA ANALIZA 18
PRIVREDNI TRENDOVI
Globalizacija
Fluktuacije u privredi
Fluktuacije u ceni nafte
Pad istorijskih industrija
Polarizacija bogatstva
PRIRODNA OKOLINA
Globalno zagrejavanje / promena klime
Svesnost o sauvanju okoline
Poveani interes za turizam u prirodi
Degradacija prirodne okoline
POLITIKI / PRAVNI TRENDOVI
Turizam prepoznat od strane vlada
Zatita okoline
Pretnja terorizma i rata
Troak osiguranja javnih organizacija
SOCIO-KULTUROLOKI TRENDOVI
Promena strukture porodice
Sve starija svetska populacija
Povean broj odraenih radnih sati
Interesovanje za balansirani stil ivota
Bezbednost i zdravstveni rizici
TEHNOLOKI TRENDOVI
Preovlaavajua uloga Interneta
Interaktivna televizija
Mobilna tehnologija
Promena u nainu komunikacije
Inovacije u transportu - brzina i komfor
TRENDOVI U KONKURENTNOSTI
Globalna on lajn revolucija
Takmienje za vei diskrecioni dohodak
Vei broj substituta za putovanja
Visoki nivo konkurentnosti destinacija
GLOBALNI TRENDOVI
PUTOVANJA,
TURIZAM, TURISTI,
DESTINACIJE
TURIZAM - TRENDOVI
Krae trajanje glavnog odmora
ee korienje kraih odmora
Turing sa kolima
On lajn revolucija informisanja i bukinga
Stabilan rast putovanja u svetu
Veliki uticaj globalnih kretanja na putovanja
Sofistikacija potroaa
Rastua tranja za specijalnim interesima
Tranja za novim destinacijama u CEE e sve vie rasti
Favoriziranje autentinog i istorijskog

3. Zakljuak
Trina analiza je pokazala sledee implikacije na projekt Vlasina:
Internacionalizacija turizma u Srbiji je tek zapoela, gledajui stope porasta
dolaska i noenja inostranih turista, i u tom procesu internacionalizacije u nekoliko
sledeih godina doi e do velike promene u kvalitetu smetajnih kapaciteta
(proces privatizacije, rekonstrukcije i obnove je ve zapoet) kao i do uvoenja
novoizgraenih i internacionalnom standardu prilagoenih kapaciteta;
U skladu sa promenom strukture kvaliteta kapaciteta, doi e i do promene
sadanje strukture kapaciteta, gde e radnika odmaralita u potpunosti ieznuti i
biti prenamenjena ili u komercijalni novi tip smetaja ili u neku drugu funkciju,
kao to e i biti uvedeni novi oblici turistikog smetaja (turistiko ili apartmansko
naselje, resort hotel, velnes hotel itd.);
Rezultati hoteljerstva Srbije e se takoe promeniti u vidu ostvarenih cena (vii
nivo kvaliteta podrazumeva i vie cene, ali i bolje goste) ta e rezultirati sa boljim
indikatorima poslovanja bitnima prilikom ulaska svetskih lanaca u hotelski biznis
Srbije;
Trenutano je u procesu izrade nekoliko planova razvoja turizma u celoj Srbiji,
koji e u svojoj fazi implementacije privui interesovanje stranih investitora da
C. TRINA ANALIZA 19
ulau nove i kvalitetne projekte diui opti nivo turistikog proizvoda i
konkurentnosti na internacionalnom tritu;
Za vreme transformacijskog procesa kako hardvera tako i softvera u turizmu
Srbije, glavni oslonac inie i dalje domai turisti koji su u recentnom istraivanju
potvrdili injenicu da gotovo svi idu na godinji odmor i to velika veina u Srbiji,
te da delomino koriste odmor u planini (leti i zimi) radi oputanja i zabave. Tome
e pridoneti i ve uoeni snaan rast linih prihoda stanovnitva Srbije, posebno u
veim urbanim centrima beograda, Novog sada, Nia, Kragujevca i drugih.
Projekat Vlasina mora takoe da uzme u obzir i evropske trendove koji e se na
srednji rok direktno implicirati i na podruju Vlasine kao npr. trend zdravlja i
specijalnih turistikih proizvoda, vea tranja za vreme pred i post sezone,
autentinost i kulturno-istorijski elementi u paket aranmanima.
Kljuno pitanje je dakle da li se orijentisati na samo domae / regionalno trite ili
ve u poetku odrediti vii rang ambicija kroz implementiranje internacionalnih
standarda za veinsko internacionalno trite u razvoju turizma na Vlasini kao
jedinom relevantnom resursu krajnjeg juga Srbije. Nadalje se postavlja pitanje da
li se fokusirati samo na velike hotele koji e biti implantirani u prostor i
funkcionisati na principu sezonalnosti turizma ili se odrediti ka modernom
internacionalnom pristupu formulisanja turistike ponude po principu mix-use
koncepta (koncepta meovite namene) u kojima se nalaze komercijalni smetaji u
vidu hotela, apartmana kao i odreenog nivoa nekretnina ime investitori pokrivaju
rizik investicije u poetnim fazama razvoja turizma na podruju Vlasine, ali i ime
se smanjuje ovisnost o sezonalnosti turistikih kretanja.

D. OPIS I KVALIFIKACIJA lokacije PROJEKTA 20
D. OPIS I KVALIFIKACIJA LOKACIJE PROJEKTA
1. Opis lokacije
Geomorfoloke karakteristike
Kraj Vlasina (vlasinska sinklinala) nalazi
se u istonom delu sliva June Morave,
izmeu planina emernik (1.688 m) na
zapadu i Vardenik (1.875 m) na jugu,
Krajita na jugoistoku, dravne granice sa
Bugarskom na istoku i planinskog masiva
Gramada (1.592 m) na severoistoku.
Nalazi se na 1.213 m nadmorske visine
(vlasinska visoravan) i geomorfoloki
jezero dominira ovim krajem. Ono
zauzima centralnu poziciju teritorije
optine i predstavlja svojevrstan prirodni
reper podruja.
Biljni i ivotinjski svet
Biljne vrste koje imaju svoju dominaciju vlasinskim krajem su bukve, breze (metlike)
kao specifikum ovog predela te uz samo jezero ima etinara (jela i bor). Tresetno
zemljite pogoduje vrstama tresetne trave, mahovine, zukve, evara, barskog ljutia,
rastavia, krupnog maslaka i vrbe. Posebno se izdvaja diverzitet lekovitog i
medonosnog bilja poputvalerijane, majine duice, borovnice, rastavia, kantariona,
bosiljka, ipka, nane, zove, kupine, koprive, emerike, jagoda, malina, ljiva i jabuka.
Od divljih ivotinja na podruju Vlasine egzistiraju srna, divlja svinja, zec, vuk,
tekunice-glodari, te ptice poput slavuja, senice, jastreba, vrane, aplje, rode i divlje
plovke.
Klimatske karakteristike
Klimatoloki podruje ima karakteristike sub planinske klime sa sredinjom godinjom
temperaturom od 6,4 C (ekstremi -3,6C u januaru i 16C u augustu). Sneg se
zadrava u proseku preko 3 meseca (preko 30 cm oko 2 meseca) a na samom jezeru se
u zimskim mesecima stvara led (kraj decembra do sredine februara) sa debljinom od 35
do 40 cm. Najvei kini period je u maju i junu, dok magla na Vlasini se due zadrava
na jesen i zimu. Vetar na vlasinskoj visoravni duva iz smera severozapada (dominantan
vetar jake snage) te sa zapada i istoka. Uestanost dana sa jakim vetrovima na Vlasini
je najvea od januara do marta, dok je najmanja u augustu i septembru, sa najveim
uticajem na delu Pepeljaci - Promaja. U toku letnjih dana moe da doe do nagle
promene vremena.
Jezero
Vlasinsko jezero je nastalo iz tresetne movare koje je izgradnjom brane 1949. godine
poelo da nakuplja nadzemne i podzemne vode iz okolnih slivova, te je poprimilo
sadanji oblik. Voda se dovodi preko 4 kanala, i preko pumpnog akumulacionog
postrojenja Lisina. Najznaajnije pritoke na zapadnoj obali su aovica, Janin i
Stevanovski potok, Manojlovica i Cvetkova reka, a na istonoj Babina i Murina reka.
Jezero se prua se u meridijanskom pravcu (sever - jug) i dugako je 9 km sa
prosenom irinom 1,77 km te maksimalnom irinom na junom delu od 3,5 km. Dno
jezera je nagnuto od juga ka severu od oko 20 m, sa prosenom dubinom jezera od 12
m (najvea zabeleena dubina jeste 25 m na severnom delu jezera). Vodena povrina
akumulacije iznosi 16 km
2
, dok ukupna zapremina jezera 165 miliona m
3
. Duina
obalske linije koja je u stalnoj promeni iznosi 132,5 km. Na jezeru postoje dva ostrva -
Stratorija (250 m dugako i 115 m iroko) te Dugi del (480 m dugako i 150 m iroko),
te poluostrvo Dugi del u vidu niskog isturenog rta.
Fiziko - hemijske karakteristike voda vlasinskog jezera pokazuju da je voda neutralna
do blago alkalna, niskomineralizovana, meka i bogata rastvornim kiseonikom. Nije
optereena prisustvom tekih metala i moe se okarakterizovati kao voda prve klase.
Funkcionalne celine oko jezera
Jezero ima tri funkcionalne celine i to:
Vlasina Okruglica - prva dodirna taka sa jezerom, i funkcionalno predstavlja
jednu vrstu raskrsnice koja usmerava goste prema istoku i prema severu.
Najvie javnih funkcija je u ovom naselju (pota, policija, trgovine, pekare,
zdravstvena stanica, objekt Ministarstva odbrane) tako da se logino posmatra
kao mesto ulaska na Vlasinsko jezero iz smera Surdulice. U sklopu naselja
osim javnih funkcija postoji i motel i dva odmaralita te kua za stanovanje.
Vlasina Rid - nalazi se na severo-zapadnoj strani jezera, dostupna je
regionalnim putem R122. Zona Vlasine Rid je najvie urbanizirana u odnosu
na ostale funkcionalne celine jezera, sa velikim brojem privatnih kua (400-
tinjak) koje delomino slue za ivljenje a delom za odmor. Na podruju
postoje trgovine, potanski ured, dva hotela, i nekoliko odmaralita. Ovaj deo
je naslonjen na sportsko - rekreacione sadraje (emernik prema zapadu i
fudbalski stadion sa prateim sadrajem prema jugu) te kamp Dukelica, tako
da cela ta zona ini jednu funkcionalnu celinu. Dostup je mogu iz smera
Vlasine Okruglice i iz smera Crne Trave;
Vlasina Stojkovieva - nalazi se na istonom delu jezera i posmatra se kao
mesto ulaska na vlasinsko jezero iz smera Klisure magistralnim putem M1.13
(odnosno iz smera Bugarske). Na podruju je smeteno oko 100-tinjak kua
delomino za ivljenje a delomino za odmor. Od javnih funkcija postoje samo
dve trgovine, ali je i na tom prostoru farma preduzea Simpo iz Vranja.
Na ove tri funkcionalne celine se veu sela iz unutranjosti, koja ovisno o svojoj
poziciji inkliniraju nekoj od te tri celine.
Saobraaj
Glavni saobraajni pravci su magistralni put
M 1.13 u duini od 23,24 km i regionalni put
R 122 u duini 45,26 km. Dodatno,
saobraajnu mreu ine i lokalni putevi 121,75
km (delom asfaltirani, delom zemljani) te
ostali nekategorisani putevi (zemljani) u
duini 370.92 km. Moe se konstatovati da je
stanje primarne putne mree (M1.13 i R 122)
zadovoljavajue i vre funkciju povezivanja
primarnih centara na jezeru (Rid, Okruglica,
Stojkovia, Boica), dok je sekundarna putna
mrea (lokalni i ostali putevi) nedovoljno
razvijena i sa loim eksploatacijskim karakteristikama, odnosno povezanost sa
primarnih puteva prema unutranjim naseljima je vrlo slaba.
Vodosnabdevanje
Za vodosnabdevanje podruja najvaniji je izvor vodozahvata sa hidrosistema Vlasina,
lokacije brdo kalifer (izmeu Vrla 2 i Vrla 3) koje slui kao dopuna sistema
vodosnabdevanja optine u letnjem periodu (drugi vodozahvat optine Surdulica je
Masurika reka). Postrojenje za preradu Kalifer ima kapacitet od 70 l/s sa preistaem
kapaciteta 252 m
3
/h i peanim filterom sa 3 polja od 22m
2
.
Jedino naselje na jezeru sa javnim vodovodom je Vlasina Rid koje se snabdeva vodom
sa postojeeg postrojenja za preiavanje izvorske vode "Tubeghije" kapaciteta 15 l/s.
Ostala naselja i mahale na jezeru se vodosnabdevaju preteno kaptiranjem lokalnih
izvora ili grupe izvora, kao i zahvatanjem iz individualnih vodozahvata - bunara.
Ovakav postojei sistem vodosnabdevanja uglavnom zadovoljava potrebe kvaliteta
vode, ali deo voda koje se zahvataju iz individualnih vodozahvata ne odgovaraju po
kvalitetu prvenstveno zbog bakterioloke neispravnosti i prisustva tetnih elemenata.
Kanalizacija
Dananja situacija sa kanalizacionim sistemom na jezeru se moe oceniti kao loa, jer
se sve otpadne vode nekontrolisano odvode ispod brane u sliv reke Vlasine, preko
kolektora koji je delimino oteen i ne vri funkciju biolokog preiavanja. U
seoskim naseljima se koriste septike jame koje su uglavnom nepropisno izvedene i
predstavljaju hazard za okolinu zbog izlivanja. Atmosferska voda nije kontrolisana i
preputena je slobdno isceivanju u okolinu.
Optine Surdulica je ve zapoela investicioni ciklus izgradnje dva ekoloko -
kanalizaciona polu prstena i to:
severni poluprsten Vlasina Rid - Golemi ukar,
juni polu prsten, od katastarske granice Vlasina Rid prema Vlasina Okruglici i
od Vlasina Stojkovieve do Vlasina Okruglice.
Distribucija otpadnih voda se vodi na dva budua postrojenja: za severni polu prsten na
PPOV "emernik", a za juni polu prsten PPOV "Koljandini" - Vlasina Okruglica.
Otpadne vode se preiavaju u tri faze: mehaniki, bioloki i tercijarno, to daje
kvalitet vode 1. klase nakon obrade.
Elektroenergetska i telekomunikaciona mrea
Napajanje celokupnog podruja elektrinom energijom je realizovano na 35kV sa
dalekovoda koji dolazi iz Surdulice. Na lokaciji Bogdanova Mahala izgraena je
trafostanica "Vlasina Promaja" 35/10kV, 1,6MVA. Odatle se elektrina energija
distribuira na srednjenaponskom nivou 10kV, a potom se preko transformacije
10/0,4kV isporuuje potroaima. Ostalo, ire podruje oko jezera se napaja
elektrinom energijom na srednjenaponskom / niskonaponskom nivou preko malih,
stubnih trafostanica 10/0,4kV. Moe se zakljuiti da je elektroenergetska mrea
Vlasine slaba, koncipirana uglavnom za potrebe ruralnih krajeva i nedovoljnih
kapaciteta u svrhu budueg turistikog razvoja.
Zbog budueg turistikog razvoja na jezeru potrebna je izgradnja nove trafostanice
35/10kV, 2x8MVA koja bi mogla da zadovolji vrne kapacitete. Dodatno na lokaciji
Vlasina Rid je planirana 35/10kV koja je trebalo da pokrije zahteve za potronjom u
ovom delu turistikog naselja. Na lokaciji Vlasina Stojkovia je predvia dovoenje
dalekovoda /podzemnog kabla 35kV od Promaje do lokacije umruk i izgradnja nove
trafo stanice 35/0,4kV snage 2x2MVA. Na celokupnoj lokaciji oko jezera je potrebno
izgraditi odgovarajui broj distributivnih trafostanica 10/0,4kV, a u svrhu umreavanja
celokupnog elektroenergetskog sistema oko jezera kao i omoguavanje dovoljnog
nivoa elektrine energije za potrebe turizma na Vlasini.
Telekomunikacione infrastruktura (fiksna i mobilna telefonija) zadovoljava sadanje
potrebe.
2. Prostorno planski okvir razvoja

Prostorni aspekt planiranja ovog podruja ima osnov u tri nivoa planiranja:
1. Prostorni plan Republike Srbije iz 1996. godine;
2. Prostorni plan podruja posebne namene Vlasina iz 2004. godine, i
3. Prostorni plan optine Surdulica iz 2007. godine.
Prostorni plan Republike Srbije je odredio da voda i vodoprivredna infrastruktura
imaju najznaajniji rang u prostornom planu Republike Srbije kroz zatitu prostora i
slivnih prostora podzemnih voda, u kojem je itavo podruje Vlasine oznaeno kao
dragoceno izvorite podzemnih voda. Dodatno je u prostornom planu Republike Srbije
ovo podruje identifikovano kao jedno od 6 prioriteta razvoja turizma Republike
Srbije.
Nastavno na prostorni plan Republike Srbije moralo se pristupiti izradi Prostornog
plana podruja posebne namene Vlasina, kao plana nieg reda iji je zadatak utvrditi
ciljeve, politike i koncepciju organizacije, ureenja, korienja i zatite prostora
Vlasine i to sa stanovita zatite prirodnih vrednosti a posebno izvorita
vodosnabdevanja, odnosno razvoja turizma. Iz tog plana proizlazi program upravljanja
predelom izuzetnih odlika Vlasina za period 2006. - 2011.
Prostorni plan optine Surdulica, kao plan najnieg reda u navedena tri dokumenta,
imao je za zadatak prepoznati i angaovati prostorne mogunosti optine Surdulice
vodei rauna o viim nivoima planova vezano na zatitu prirodnih resursa (koje je i
povukao iz PPPN Vlasina kao polaznu taku), odnosno uskladiti privredni a napose i
turistiki razvoj sa prirodnim vrednostima Vlasine.
Prouavanjem i evaluacijom sadraja ovih dokumenata koji se odnose na razvoj
turizma vidljivo je da je re o naelima i okvirima razvoja koji su povezani s
konceptom odrivosti i potrebe celovite dugorone zatite ovog prostora.
Za ovaj Master plan posebno vani okviri koji su predloeni navedenim dokumentima
jesu sledei:
na Vlasinskom jezeru predviene su tri glavne zone razvoja (prema
funkcionalnim celinama) Vlasina Rid, Vlasina Stojkovieva i Vlasina
Okruglica
predvieno je 13 turistikih pod-zona, te
predviena su dva posebna lokaliteta van naselja u vidu kampa i lovakog
doma.
U nastavku dajemo pregled predvienih turistikih zona.
2. Zona T-2 Krstinci
3. Zona T-3 Hotel Vlasina
4. Zona T-4 Vodojaa
5. Zona T-5
6. Zona T-6 Dukelice
7. Zona T-7 Brana
8. Zona T-8 emernik
9. Zona T-9 Golemi ukor
10. Zona T-10 Rezidencijalna zona
11. Zona T-11 "Regency"
12. Zona T-12
13. Zona T-13a Naselje
14. Zona T-13b
15. Zona T-14
16. Zona T-15
Izvor: Predlog Prostornog plana optine Surdulica
Turistike zone predviene prostornim planom
Lovaki dom
ZONA VLASINA RID
ZONA VLASINA STOJKOVIEVA
ZONA VLASINA OKRUGLICA
POSEBNI LOKALITETI VAN NASELJA
1. Zona T-1 Rid
Predviena zona sa objektima za domor uz ve postojee objekte za odmor i
depandanse. Predvia se etnoloko - ekoloki centar i likovna kolonija.
Tranzitni i privredni centar sa kolom i smjetajnim kapacitetima.
Skijalite
Kamp
Predvieni planinarski putevi i ski-staze, polazna taka bi bila zona T-1 sve do
zone T-8a. Na pojedinim takama predviena izgradnja manjih restorana,
vidikovaca i odmorita.
Predvien etno kompleks "Golemi ukar", kongresni centar, sportsko-
rekreacioni centar, hotel, golf teren.
Objekti za odmor i rekreaciju.
Predvieno podruje meovite namene sa velikim parcelama u funkciji servisa
rezidencijalne zone (T-10).
Stari Rid - selo,revitalizacija i obnavljanje, duhovni centar
Novi Rid - nii objekti (do 2 sprata), etno kompleks koji ukljuuje hotele, sportske
klubove, informativni centar i vidikovac
Naglaava se sportski sadraj, sinergijski efekat sa zonom T-6, predvia se
moderna zdravstvena stanica
Daje mu se orijentacija na klijentelu treeg doba, mirna i tiha zona. Predviena
se obnova hotela sa depandansom.
Predvien je hotel visoke kategorije.
Krajnja severna oblast jezera, zona predviena za rekreaciju.
Potpuno sportsko-rekreacioni sadraj, tereni sa prateim sadrajem. Predviena
mala marina, plae i klizalite.
Predvieni vodeni sportovi na jezeru i prizemni objekti sa mogunosti korienja
70% kapaciteta i zimi. Zapadno od ove zone predvia se kamp.

Prema predlogu prostornog plana optine Surdulica predvieni su i maksimalni
smetajni kapaciteti na Vlasinskom jezeru. Uz postojeih 2.055 leaja koji u sadanjoj
strukturi imaju zanemarive hotelske kapacitete, planom je predvieno i novih 4.050
leaja sa preovlaujuom strukturom u hotelskim kapacitetima. Sledei grafikon
prikazuje rasporeenost leajeva prema turistikom centru i prema vrsti smetajnog
kapaciteta.
Postojei Planirani Ukupno
Hoteli 185 2.400 2.585
Depandansi 100 100 200
Odmaralita 260 0 260
Kampovi 650 0 650
Lovaki dom 0 50 50
Objekti za odmor 520 500 1.020
Ukupno Vlasina Rid 1.715 3.050 4.765
Hotel (2) 0 700 700
Motel 50 0 50
Odmaralita 70 0 70
Depandans 60 0 60
Ukupno Vlasina Okruglica 180 700 880
Hotel 0 50 50
Depandans 60 0 60
Objekti za odmor 100 250 350
Ukupno Vlasina Stojkovieva 160 300 460
UKUPNI KAPACITETI 2.055 4.050 6.105
Izvor: Predlog Prostornog plana optine Surdulica
Postojei i planirani turistiki kapaciteti
Oblik kapaciteta
Vlasina Okruglica
Vlasina Rid
Vlasina Stojkovieva
Broj leajeva

Za prostore gde je planiran intenzivan razvoj turizma (Vlasina Rid, Vlasina
Stojkovieva i Vlasina Okruglica) predviena izrada odgovarajuih detaljnih
urbanistikih planova kao i poseban plan opteg ureenja jezera sa priobaljem.
U tom kontekstu misija je ovog Master plana sledea:
da na temelju situacione i trine analize predloi prihvatljivi i racionalni
razvojni koncept turizma podoban za akviziciju domaih i internacionalnih
investitora;
da poslui kao input za nadolazee detaljne urbanistike planove i regulaciju;
te da prui okvir za upravljanje turistikim projektom Vlasina.
Uzimajui to u obzir ovaj Master plan saglasno internacionalnim standardima
planiranja, razvoja i upravljanja turistikim destinacijama, nuno e morati preispitati
date gabarite i sadraje turistikog razvoja u okviru spomenutih planova, a kako bi u
konanici otvorio proces razvoja prema zahtevima konkurentske turistike industrije.
3. Trina evaluacija turistikih atrakcija Vlasine
Uvidom u nainjene prostorno planske dokumente uoava se mnotvo prirodnih i
antropogenih turistikih atrakcija s kojima obiluje iri prostor Vlasine. Pitanje je
meutim na koji nain je ove atrakcije uz razvoj turistike infrastrukture i opreme
dovesti u poziciju da generiu domae i meunarodno turistiko trite i na taj nain
obezbede privatne investicije s minimalnim rizicima.
Karakteristino je za praksu turistikog planiranja da se ponekad vrednost atrakcija
precenjuje jer se na iste gleda kao na izvor tzv. komparativnih prednosti pojedinih
zemalja i regija. Meutim ono to nas u kontekstu ovog Master plana zanima jest snaga
nasleenih atrakcija Vlasine koje su mogui izvor tzv. konkurentskih prednosti budui
da, konkurentske prednosti jesu objektivna osnova za preuzimanje preduzetnikih
rizika (investicije). Van svake je sumnje da u uslovima globalizacije investitorima su
danas dostupne informacije o ulagakim potencijalima, ako ne na globalnom onda
najmanje na regionalnom nivou pa u tom smislu svako turistiko podruje mora
ponuditi minimum atraktivnosti za preduzimanje investicionih rizika. Drugim reima
mora se obezbediti povraaj na investicije u okviru uobiajenih standarada za jednu
odreenu industriju.
Budui su investicije u turistiku industriju zapravo investicije u nekretnine koje
pretpostavljaju ulaganja na dui rok, logino je da globalni / regionalni investitori
evaluiraju opcije koje su im na raspolaganju na podruju ire Jugoistone Evrope,
neovisno da li je re o morskim letovalitima na Jadranu ili Crnom moru, bugarskim,
srpskim ili bosanskim planinama ili pak srpskim, rumunjskim, bugarskim ili bosanskim
banjama. Zbog toga se za konstruktivnu i ubedljivu prezentaciju internacionalnim ili
domaim investitorima nuno mora objektivizirati poslovni potencijal atrakcija s
obzirom na internacionalne trine trendove i okvire.
U tom smislu smo proveli trinu evaluaciju turistikih atrakcija Vlasine s pozicije
konkurentskih prednosti i nedostataka, a kako bi objektivizirali poslovno-investicioni
potencijal. Ova je evaluacija uinjena putem sledeih koraka:
SWOT analiza, a na bazi nekoliko boravaka na prostoru Vlasine, uvida u
dokumentaciju i nainjene planove te napose vlastite fotodokumentacije o
Vlasini;
kvantitativna analiza podobnosti lokacije s aspekta interesa razliitih interesnih
skupina;
benmark analiza kao primera oglednih praksi u svetu, te
na bazi toga smo izveli konanu evaluaciju konkurenstkih snaga i slabosti
podruja Vlasine sa stajalita globalnih pravila igre u razvoju turistikih
destinacija.
3.1. SWOT analiza
Predstavlja procenu kljunih faktora koji karakteriu atraktivnost i privlanost podruja
Vlasine kao turistike destinacije, kao i onih faktora koji mogu uticati na razvoj
turizma u regionu. Pojedinana SWOT analiza je uraena za svaki od sledeih
elemenata:
resursi i prirodni uslovi,
socijalni i ekonomski profil,
infrastruktura (saobraajna, opta i turistika),
turistiko poslovanje,
turistika organizacija i marketing destinacije,
trendovi u turistikoj industriji,
konkurencija,
pravno i politiko okruenje,
ekonomsko okruenje.
Glavni inputi za napravljenu SWOT analizu su dobiveni iz temeljne analize postojee
dokumentacije koja je dosada uraena za podruje Vlasine (prostorna, razvojna,
privredna i ekoloko-zatitna), te iz obilaska terena i individualnog intervjuisanja
najvanijih kljunih subjekata, ali i iz analize evropskog i svetskog trita kao i
trendova koji su na snazi u irem okruenju.
Identifikovane su sledee jakosti i nedostaci:
Divlja gradnja bez korienja simbola i lokalnih elemenata u arhitekturi
Nedostaci
RESURSI I PRIRODNI USLOVI
Jakosti
Predio izuzetnih odlika pod zatitom Republike Srbije
Spoj planinskog platoa i jezera na atraktivnoj nadmorskoj visini
Razigranost pejsaa / maestralni vidici i pogledi
Komercijalno korienje vode jezera za elektrinu energiju (padovi nivoa vode)

Nedostaci
Depopulacija i starosna struktura stanovnitva
Nezaposlenost
Nedovoljan broj strunih turistikih radnika
SOCIJALNI I EKONOMSKI PROFIL
Jakosti
Bri privredni oporavak od optina u okruenju
Privreda bazirana na malim i srednjim preduzeima
Turizam prepoznat kao vaan faktor razvoja optine

Jakosti
Nedovoljno razvijena mrea saobraajnica
Nedovoljno razvijena opta infrastruktura (kanalizacija, vodovod, struja)
Nepostojea turistika infrastruktura na Vlasinskom jezeru
Nedostaci
INFRASTRUKTURA (SAOBRAAJNA, OPTA I TURISTIKA)
Prioritet Nacionalnog investicionog plana
Dovreni planovi infrastrukture kao i zapoeti projekti
Povoljan saobraajni poloaj (blizina E-75, jednaka udaljenost od tri aerodroma)

TURISTIKO POSLOVANJE
Jakosti
Delatnost tokom cele godine
Individualne inicijative privatnih preduzetnika
Nizak nivo kvaliteta
Nedostatak uslunih sadraja
Otvorenost novim idejama i konceptima
Nedostaci
Mala baza hotelskih kapaciteta

TURISTIKA ORGANIZACIJA I MARKETING DESTINACIJE
Nizak budet TO
Jakosti
Ime Vlasina prepoznato na regionalnom turistikom tritu
Nedostaci
Inicijativa TO Surdulica u izradi marketinkih materijala i promociji
Promotivni materijali izraeni uglavnom za trite Srbije
Nepostojanje informativnog centra na jezeru

Identifikovane su i sledee mogunosti i pretnje:
TRENDOVI U TURISTIKOJ INDUSTRIJI
Oekivanje visokog nivoa kvaliteta
Mogunosti
Uticaj Interneta i elektronske trgovine na promociju i distribuciju turistikih proizvoda
Pretnje
Sve vei broj novih i interesantnih destinacija i proizvoda
Neprestana inovacija turistikih proizvoda i njihove promocije
Savremeni turista - u potrazi za novim iskustvom i tei kraim odmorima
Mega trend - zdravlje i aktivnosti sa autentinim doivljajima

Strateko opredeljenje na turizam zemalja u okruenju
Uenje iz pozitivnih iskustava drugih slinih projekata
Efikasna primena internacionalnih standarda (smanjenje trokova, vei prihodi)
KONKURENCIJA
Elektroniki pristup distributivnim kanalima - globalna konkurencija
Mogunosti
Meu regionalna prekogranina saradnja (Bugarska, Makedonija)
Sve jaa diversifikacija proizvoda
Pretnje

Uznapredovali proces pristupanja evropskim integracijama
PRAVNO I POLITIKO OKRUENJE
Politika nestabilnost
Mogunosti
Turizam kao strateka privredna grana Republike Srbije
Nepromenjeni zakonodavni okviri
Pretnje
Neispunjenje uslova integracije u EU
Jaanje i modernizacija institucionalnog sistema dravne i lokalne uprave

Nekontrolisani razvoj nekretnina
Raspoloivost Nacionalnog investicionog fonda
Podsticajne mere malom i srednjem preduzetnitvu
EKONOMSKO OKRUENJE
Nezaposlenost i strunost za obavljanje turistike delatnosti
Mogunosti
Velike rezerve NBS-a namenjene ulaganju
Usporena privatizacija i restrukturisanje privrede
Pretnje

SWOT analiza iako pokazuje odreene injenice, nije dovoljna sama po sebi da ukae
koje su realne vrednosti ireg prostora Vlasinskog jezera predodreenog za razvoj
turizma. Stoga sledei korak, kvantitativna analiza predmetnog prostora namenjenog za
razvoj, pokazae vie detaljnije aspekte lokacije.
3.2. Kvantitativna analiza lokacije
Kriterijumi evaluacije prema razliitim interesnim
grupama
Atraktivnost i pogodnost lokacije se razliito vrednuje sa aspekta razliitih interesnih
grupa. Tako se jedni kriterijumi primenjuju na potencijalne goste hotela a drugi na
investitore i operatore te na stanovnitvo i ekonomske subjekte koji se nalaze u
okruenju predviene realizacije projekta. Stoga su prilikom selekcije uzete u
razmatranje tri razliite interesne grupe koje su presudne za evaluaciju:
Interesi
stanovnitva i
ekonomije
(LOKALNA
ZAJEDNICA)
Interesi
investitora i
operatora
(INVESTITORI)
Interesi gostiju
(TRITE)

Vrednosni kriterijumi razlikuju se u zavisnosti od razliitih interesnih grupa, tako da su
svakom kriterijumu pripisani razliiti ponderi u odnosu na razvojni scenario. Do toga
se dolazi postupkom ponderisanja svakog kriterijuma u zavisnosti od toga koja se
konceptualna orijentacija sledila prilikom evaluacije lokacije (od 1 = manje vano do 3
= veoma vano). Razliite grupe i njihovi vrednosni kriterijumi objanjeni su u
nastavku.
1. Pogodnost i atraktivnost sa aspekta trita/gosta
Ovde se radi o evaluaciji sa aspekta trita/potencijalnog gosta destinacije. Vani
parametri za gosta obuhvataju optu dostupnost i dostupnost turistikih atrakcija,
turistike infrastrukture, blizina veeg mesta kao i ire okruenje lokacije obuhvatajui
npr. smetnje (buka, prljavtina, zagaenost).

2. Pogodnost i atraktivnost sa aspekta zajednice/destinacije
Lokacija u ovom pogledu ima uticaj na ivotnu sredinu. Osnovna pitanja se odnose na
postojanje komunalne infrastrukture i integraciju u postojei / budui saobraajni
sistem. Sutinsko za zajednicu je i stimulacija lokalne privrede (sa kupovinom i
potronjom, ime se naroito stimulie lokalni biznis). Uticaj izgradnje objekata na
postojeu rezidencijalnu strukturu (stanovnike) znatno varira u zavisnosti od lokacije
do lokacije.
Takoe je za lokalnu vlast znaajna i raspoloivost parcela, tj. da li je prostor dostupan
svim zainteresovanim investitorima ili uslovi kupovine i sticanja vlasnitva
predstavljaju barijere za kupovinu parcela.

3. Pogodnost i atraktivnost sa aspekta investitora / operatora
Vani kriterijumi za operatore su pogodnost lokacije za ogranizovanje operativnog
poslovanja smetajnih i ostalih kapaciteta kao to su mogunosti dostave, mogunosti
pristupa itd., infrastruktura parcela kao npr. raspoloivi prikljuci za kanalizaciju itd.,
vidljivost sa ostalih predela lokacije i jednostavan pristup (peke / organizovanim
prevozom) do turistikih sadraja, mogunosti eventualnog dodatnog proirenja
graevnog zemljita i sl.
U finansijskom pogledu takoe je neophodno posebno tretirati trokove kupovine
parcele i/ili povezane trokove i naknadne trokove izgradnje.
Procena pogodnosti lokacije obavlja se u formi bodovnog ocenjivanja, a u procesu
ocenjivanja priloenom u nastavku.
a) Razliiti ponderi za pojedinane vrednosne kriterijume

Ponderi
3
2
1
... veoma vani
... vani
... manje vani
Kriterijumi za atraktivnost /
pogodnost lokacije su...

b) Vrednosna skala od 1 do 5 bodova koja se odnosi na atraktivnost i pogodnost
potencijalne lokacije za pojedinane vrednosne kriterijume

Bodovi
5
4
3
2
1
Loe
Veoma loe
Procena pogodnosti
lokacije
Izvanredno
Dobro
Srednje

c) Mnoenjem pondera (1-3) sa vrednosnim faktorom (bodovi od 1-5) rezultuje u
teoretski minimalnom broju bodova od 1 i maksimalnom broju bodova od 15 za
svaki pojedinani kriterijum.
d) Da bi se svakoj interesnoj grupi dala jednaka teina, odreuje se prosena vrednost
za svaku interesnu grupu (zajednicu, trite i investitore). Da bi se dobila opta
ocena obraunava se prosena vrednost ove tri interesne grupe (prosene vrednosti
svake interesne grupe).
Individualno ocenjivanje lokacije se obraunava prema sledeim poenima u tabeli:

Ispod 45 %
Izvanredna
Dobra
Ograniena
Veoma ograniena
Nepogodno
100 - 85 %
84 - 65 %
64 - 55 %
54 - 45 %
Ukupan broj
poena
Pogodnost

Ocena lokacije
U nastavku se prezentuje ocena lokacije po pojedinom aspektu
Vanost Ocena
3 - vrlo vano
2 - vano
1 - manje vano
5 - odlino
4 - dobro
3 - proseno
2 - loe
1 - vrlo loe
0 - neocenjeno
Pogodnost obzirom na trite / goste 66%
Opta dostupnost (individualni i javni prijevoz) 3 3
Autoput je u procesu izgradnje i prolazie na samo 30 km
od samog jezera ta daje mogunost turistikog
oznaavanja na samom autoputu. Avionski prevoz ima
relativno dobru poziciju zbog otprilike 100 km udaljenosti
od tri aerodroma (Ni, Skoplje i Sofija). elezniki prevoz
na isti nain kao i autoput tangira ovo podruje, ali ima
manji uticaj zbog loe opte situacije. Interna povezanost i
dostupnost turistikih centara na jezeru je dobrog kvaliteta
sa potrebom modernizovanja dela istih, kao i izgradnje
novih asfaltiranih lokalnih puteva koji danas nisu
kategorizovani.
Pogled, osunanost, mirnoa 3 5
Jezero ima dobru ekspoziciju prema jugu gde je planirana
veina buduih turistikih kapaciteta. Izuzetni oseaj
mirnoe i irokih pogleda sa impresivnim vizurama
jezerskog kraja.
Dostupnost lokalne infrastrukture (pota, trgovine,
informacioni centar)
2 2
Na podruju postoji neadekvatna ponuda trgovina i ostalih
prateih sadraja. (banke, informacioni centar, bankomati,
ponuda hrane i pia).
Jezerska voda 2 3
Voda na jezeru je visokog kvaliteta i nezagaena je. Voda
se eksploatie za sistem hidroelektrana i dolazi do pada
nivoa vode. Za vreme cele godine jezero je neprikladno za
kupanje (vrlo hladna voda).
Vizuelni i arhitektonski stil objekata 2 2
Razliiti stilovi graenja, dosta ilegalne gradnje,
nepovezanost u vizuelnom smislu sa regijom.
Bezbednost 2 4 Dobar oseaj bezbednosti, policijska stanica na Okruglici.
Pogodnost s obzirom na lokalnu zajednicu / destinaciju 70%
Usklaenost s prostornim planom 3 4
Vlasina je predeo izuzetnih odlika koja ima i poseban
prostorni plan. Ilegalna gradnja dovodi u pitanje prostorne
planove i planove zatite jezera.
Graevniska ogranienja (zatita, maksimalna visina, itd.) 3 4
Ogranienja su u skladu sa optim karakteristikama
predela izuzetnih odlika, relativno velika sloboda za razvoj
turistkih sadraja.
Dostupnost komunalne infrastrukture 3 2
Problem vodosnabdevanja zbog neizgraenosti vodovoda.
Kanalizacioni sistem polu prstena je u procesu graenja.
Potrebna dodatna ulaganja u elektroenergetsku mreu u
vidu buduih zahteva.
Uticaj na okolinu 3 4
Kontrolisani i planirani turistiki razvoj pozitivno utie na
okolinu u vidu vraanja stanovnitva i pokretanja lokalne
privrede.
Pogodnost s obzirom na investitora / operatora 72%
Veliina zemljita, granice graenja, mogunost proirenja 3 5
Velika koliina zemljita na raspolaganju investitorima sa
neogranienim mogunostima proirenja.
Raspoloivost lokacija za turistiki razvoj 3 2
Mogunost problema otkupa zemlje za razvoj projekata u
vidu vlasnitva vie vlasnika nad odreenim delom
zemljita pogodnim za razvoj.
Zoning, prostorno planiranje, graevinska ogranienja 3 4
Prostorni planovi turistikih centara na jezeru su u procesu
izrade i nee uvoditi neke znaajnije promene u donosu na
sadanje planove vieg reda (optine i Vlasine).
Proces i trokovi pripreme graevnog zemljita. 3 4
Proces prenamene zemljita kao i njegove pripreme je
trokovno nizak.
Zahtevnost investicije 3 3
Ukupni iznos turistikog razvoja turizma na Vlasini je visok,
ali kada se raspodeli na pojedinane projekta on je
prosean za takvu vrstu investicije.
UKUPNA ATRAKTIVNOST I POGODNOST U % 69%
Kriterijumi za ocenu atraktivnosti i pogodnosti lokacije
Vlasinsko jezero
Napomene

UKUPNA ATRAKTIVNOST I POGODNOST U %
69,3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Pogodnost obzirom na trite / goste
65,7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
t
o
t
a
l
0
1
2
3
4
5
Opta dostupnost (individualni i javni
prijevoz)
Pogled, osunanost, mirnoa
Dostupnost lokalne infrastrukture
(pota, trgovine, informacioni centar)
Jezerska voda
Vizuelni i arhitektonski stil objekata
Bezbednost

Pogodnost s obzirom na lokalnu zajednicu / destinaciju
70,0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
t
o
t
a
l
0
1
2
3
4
Usklaenost s prostornim planom
Graevniska ogranienja (zatita,
maksimalna visina, itd.)
Dostupnost komunalne infrastrukture
Uticaj na okolinu

Pogodnost s obzirom na investitora / operatora
72,0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
t
o
t
a
l
0
1
2
3
4
5
Veliina zemljita, granice graenja,
mogunost proirenja
Raspoloivost lokacija za turistiki
razvoj
Zoning, prostorno planiranje,
graevinska ogranienja
Proces i trokovi pripreme graevnog
zemljita.
Zahtevnost investicije

Zona razvoja turizma na Vlasinskom jezeru, sa sprovedenom analizom i ocenom,
pokazuje da ovaj region omoguuje u trinom smislu kvalitetne razvojne opcije, poto
se ovde radi u velikoj veini o nerazvijenom i graevinski neizgraenom podruju,
tavie radi se o prostoru iznimnih ekolokih vrednosti. Zbog te injenice lokacije ima
pozitivne implikacije odnosno dobru pogodnost obzirom na lokalnu zajednicu i
destinaciju, jer e se podii nivo kulture graenja, ali i jednako tako infrastruktura koja
je ve u procesu graenja donjee smanjenje tetnog uticaja na okolinu. Dodatno se
generiu nova radna mesta kao i ta se poveavaju multiplikatorni efekti privrednog
razvoja. Najbolje ocene prema kriterijumima daje pogodnost sa aspekta investitora, gde
je na raspolaganju velika koliina slobodnog zemljita (pod pretpostavkom da se moe
otkupiti ili staviti pod neki reim upraljanja), prostorni planovi vieg reda su u korist
kvalitetnog razvoja turizma te proces i ostali trokovi pripreme zemljita su relativno
niski tako da ovi kriterijumi ne stvaraju prepreke za budui razvoj.
Nakon SWOT analize kao i kvantitativne analize lokacije, sagledani su interni aspekti
koji utiu na razvoj, no ipak jo je potrebno analizirati kljune faktore uspeha u razvoju
inernacionalnih projekata slinih karakteristika a koji su ve etablirani i funkcioniu na
turistikom tritu.
3.3. Benmark analiza
Prilikom izrade benmark analize polazni osnov je bila situacija na domaem tritu
gde se pokazalo kako novi projekti imaju razmerno nii rang ambicija, raunajui samo
na lokalno trite i to srednjeg nivoa kvaliteta. Kako domae trite pokazuje
ogranienu tranju za projektima viih nivoa kvaliteta proizvoda, primeri oglednih
praksi iz sveta pokazuju uzor kako bi se moglo od poetka razvoja ovog projekta moglo
respektirati svetska pravila igre.
Druga injenica koja je bila osnov prilikom izrade benmark analize jeste ta da u svetu
postoje dva naina razvoja turistikih destinacija na/oko jezera. Prvi je primer tzv.
evropskog modela razvoja jezerskih destinacija koje su zapoele svoj razvoj jo u 19.
veku iz malih mesta/sela a u zadnjih 15 godina su poeli iriti svoju paletu turistikih
proizvoda i obezbeivati celoviti lanac vrednosti destinacije kako bi poslovale tokom
cele godine. Ogledni primeri ovakvih evropskih modela su Neusidler See, Faaker See,
Ossiacher See u Austriji, zatim Bledsko jezero u Sloveniji te Balaton u Maarskoj.
Ovaj model ima prednost da su destinacije u ovom dananjem stadiju praktiki dosegle
svoj maksimum fizikog razvoja i samo mogu podizati kvalitet i cenovni nivo.
Drugi primer je tzv. angloameriki pristup gde su postojali samo prazni prostori oko
jezera te se inicijalno pristupilo integrisanom razvoju celokupnog lanca vrednosti. Sva
angloamerika jezera su razvijana na ovakav nain, gde se u zadnjih 10-tak godina ovaj
model poeo primenjivati i u Evropi na mestima gde je to jo mogue. Prednost ovog
modela je dugoroan i organski rast sa rastom trita, gde se unapred planom rezervie
prostor za daljnji razvoj i mogue kontrolisati stepen razvoja.
Obzirom da je Vlasinsko jezero jo uvek devianski prostor podoban za dugoroan i
organski razvoj, miljenja smo da u ovom projektu treba pristupiti angloamerikim
principom razvoja, i stoga smo napravili analizu tri angloamerika primera koji mogu
posluiti kao svojevrstan reper za razvoj turizma na Vlasinskom jezeru.
U skladu sa time uzeli smo u obzir sledee kriterijume:
resursni i atrakcijski osnov projekta
pozicioniranje destinacije te struktura proizvoda
vrste i strukturu smetajnih kapaciteta
nivo kvaliteta proizvoda i usluga
U nastavku dajemo pregled odabranih benmark projekata:
Gondole, turistika eleznica
Zimska sportska hala
Staze i oprema za penjanje gleerima
Psee zaprege
Event centar
Heliport
Jezerska oprema (brodii, pedaline)
Konjiki ran / koije
Informacioni punktovi / vidikovci
Golf teren
Delta Royal Lodge (99 soba)
Resort Hotel & Conference Centre (211
soba)
Mount Royal Hoel (135 soba)
Juniper Hotel (52 sobe)
Fox All Suite Hotel (jun 2007. otvorenje)
Lake Louise Condominiums (120 jedinica)
Banff Rocky Mountain Resort (vile,
kondoteli, apartmani) - oko 300 jedinica
Storm Mountain Lodge & Cabins (80
jedinica)
Moraine Lake Lodge (34 jedinice)
Baker Creek Chalets (30 jedinica)
Brewster Kananaskis Guest Ranch (40
soba)
Lake Lousie Inn (232 sobe)
Deer Lodge (73 sobe)
Mountaineer Lodge (78 soba)
Fairmont Springs Golf & Spa (770 soba)
Smetaj
Komercijalni Rezidencijalni
Fairmont Chateau (521 soba)
Jahanje, streliarstvo, posmatranje
Odmor
Skijanje, snowboarding, langlauf
Zimski sportovi - hokej, klizanje
Istraivanje okoline - peine, planinarenje
Zimski ribolov, zimske zaprege
Banff zimski festival
Golf
Ribolov, ture brodom po jezeru
Sportsko - rekreacione vodene aktivnosti
Peaenje, biciklizam, ture okolinom
Turistiki proizvodi i usluge
Leto Zima
Odmor
Lake Louise je locirano u Banff nacionalnom parku, oko 184 km zapadno od Kalgarija,
Alberta, Kanada i 60 km zapadno od grada Banff. Banff nacionalni park je najstariji
kanadski nacionalni park, osnovan 1885. u kanadskim Rocky planinama je lociran 120
kilometara zapadno od Kalgarija i sadri 6,6 km
2
planinskog terena s brojnim gleerima i
ledenim poljima, gustom umom i planinskim proplancima. Provincijske ume i Yoho
nacionalni park su komije prema zapadu, dok Kootenay nacionalni park je lociran
prema jugu. Glavni komercijalni centar parka je grad Banff, u dolini reke Bou koji ima
sve potrebne sadraje koje mesto treba da ima (trgovine,restorani, barovi, pozorite,
bioskop, banka itd.).
Turistika infrastruktura
Leto Zima
Informacije o destinaciji
Lake Louise, Alberta,
Kanada
Peake / biciklistike staze Ski i langlauf staze

Pyramid Lake Resort (90 jedinica)
Maligne Lake, Alberta,
Kanada
Informacioni centar sa interpretacijom Ski i langlauf staze (na obodu destinacije)
Maligne jezero je najvee prirodno jezero u kanadskim Rocky planinama (u sklopu
Jasper nacionalnog parka) koje su pokrivene snegom i ledom, i dugo je 22 km.
Otvorena uma bora i smreke je dom mnogih divljih ivotinja poput grizlija, crnog
medveda, vukova, jelena, museva i specijalnih vrsta orlova. Turistiki razvoj ovog jezera
je podstaknut sa pisanjem Marije afer o lepotama jezera i okoline, pa se sa vremenom
ova destinacija pretvorila u veliki turistiki centar. Ova destinacija ima vie mesta oko
jezera tako da u ovom sluaju glavni hoteli (anker hoteli) preuzimaju na sebe glavne
funkcije mesta (okupljalita, restorani, barovi, zabava) dok se na jezeru kreira turistika
infrastruktura. Ove godine Jasper nacionalni park slavi 100 godina od osnivanja.
Leto Zima
Turing okolinom
Leto Zima
Odmor za porodice Odmor za porodice
Skijanje (nije u sklopu destinacije)
Specijalni interesi
Turing
Istraivanje i posmatranje
Ture brodom po jezeru
Peaenje, biciklizam, planinarenje
Ribolov, posmatranje flore i faune
Smetaj
The Jasper Inn Alpine Resort (198 soba)
Fairmont Jasper Park Lodge (446 soba)
Marmot Lodge (107 soba)
Astoria Hotel (35 soba)
The Chateau Jasper (119 soba)
Lobstick Lodge (139 soba)
Luksuzne brvnare (100 jedinica)
Mount Robson, Sawridge i Tonquin Inn
(200 jedinica)
Amethyst lodge (97 soba/apartmana)
Konjiki ran
Istraivaki putevi
Crosscountry ski utrke
Festival vina i sira
Centar za vodene aktivnosti
Peako-planinarske staze
Trgovine za sportsko-ribolovnu opremu
iara

Kasina
Zimska takmienja
Langlauf staze
Ski centar
Fitness i spa centri
Golf teren
Peako-biciklistike staze
Tahoe Event Centar
Kampovi - 10 kampa sa kapacitetom od
4.000 osoba
hotele i privatan smetaj
Moteli - nekoliko motela za mlau
populaciju kapaciteta do 200 soba
Apartmani - u svim delovima oko 600
smetajnih jedinica
Vile / challettes - preko 400 jedinica
Kolibe - oko 200 jedinica
kljueva u sobama i apartmanima
Kondoteli - 8 kondotela sa 426 kljua
Resorti - svaka od tri iskustvena dela
jezera ia po jedan resort koji ukljuuje i
Smetaj
Hoteli - preko 30 hotela sa oko 2.000
Vodene aktivnosti, ribolov
Odmor
Sportsko i rekreaciono skijanje
Wellness / spa
Aktivnosti na snegu
Zimski kruzing jezerom
Zimski festival - sajam
Golf
Igre na sreu
Kruzing jezerom
Peaenje, planinarenje, biciklizam
Leto Zima
Odmor
Lake Tahoe, Nevada, SAD
Plae i centri za vodene aktivnosti Smuarske staze i ski liftovi
Jezero Tahoe (drugo najdublje jezero u SAD-u) smeteno u Sierra Nevada planinama,
locirano uzdu granice izmeu Kalifornije i Nevade. Jezero je poznato po bistroj vodi i
panorami okolnih planina. Podruje je sredite mnogih ski rizortova i letnje rekreacije.
Na junoj obali dominira najvei grad jezera South Lake Tahoe, Kalifornija, koje granii s
gradom Stateline u Nevadi, dok Tahoe grad u Kaliforniji je lociran na severnozapadnoj
obali jezera. Destinacija je veinom usmerena ka turizmu s velikim brojem prodavnica,
restorana, hotela, ski resortom, kasinima i rezidencijalnim sadrajima.
Leto Zima

Odabrani angloameriki benmark projekti pokazuju sledee sumarne zakljuke:
Iako se gore prikazane destinacije se nalaze unutar prostora od iznimne
prirodne vrednosti (nacionalni park, park prirode) odnosno unutar same
destinacije postoje posebna iznimna prirodna podruja (parkovi), one su
pristupile sistemskom razvoju turizma kreiranjem celokupnog lance vrednosti i
za vreme zime i za vreme leta;
Analizirane destinacije imaju irok spektar ponude komercijalnih ali i
rezidencijalnih objekata, uglavnom prilagoene tranji, ali i sa specijalizacijom
pojedinih komercijalnih objekata. Smetajni kapaciteti analiziranih priera se
mogu sumirati na sledei nain:
o Resort Hoteli - uglavnom tzv. full-service hoteli sa viim nivoom
kvaliteta, i najee u sebi sadravaju elemente dodane vrednosti
(konferencijske sadraje, wellness - spa prostore, animaciju i slino)
gde cene variraju od 70 pa sve do 180 EUR, zavisno o kvaliteti hotela
kao i sezoni.
o Porodini Hoteli / Specijalizirani hoteli - hoteli koji sadre uglavnom
smetaj i ponudu hrane i pia, dok ostale elemente ponude crpe iz same
destinacije, odnosno ako je re o specijaliziranim hotelima (za decu,
sport, wellness, golf) struktura se prilagoava pozicioniranju.
Uglavnom se volumen soba (kljueva) dri u rangu od 40 do 60 u
sluaju porodinih hotela, dok specijalizirani hoteli imaju od 80 do
120 kljueva. Cene u takvim objektima se smetaju otprilike 10 do 15
% ispod full-service hotela, ali su ovde iznimka wellness i golf hoteli
koji imaju vie cene do 20% iznad full-service hotela
o Kondoteli, apartmani i townhouses - viestambene jedinice, razliite
namene zavisno o modelu upravljanja destinacijom gde se apartmani
uglavnom koriste kao druga nekretnina u privatnom vlasnitvu,
kondoteli su u biti komercijalni smetaj koji je u privatnom vlasnitvu
ali vlasnici putem upravljake kompanije izdaju svoju jedinicu kao
hotelsku sobu, dok townhouses mogu biti ili u privatnom vlasnitvu
(ista druge nekretnina vlasnika) ili u sistemu tajmeringa odnosno
modela sell and leaseback (vlasnik kupi nekretninu i koristi je samo
odreeni vremenski rok, dok ostalo vreme jedinica je u sistemu
komercijalnog smetaja kojim upravlja destinacijska menadment
kompanija). Cene u takvim smetajnim objektima (ukoliko su u
komercijalnom sistemu) su na nivou ili neto nie od resort hotela -
poto se uglavnom i prave te smetaju u blizini glavnog hotela.
o Vile i chalettes - jednostambene jedinice kapaciteta od 4 pa sve do 8
leaja koje su preteno u privatnom vlasnitvu sa mogunou najma,
sa viim nivoom kvaliteta i tako formulisanim cenama koje se
formuliu od 80 pa sve do 300 EUR po danu.
Angloameriki primeri su razvili vrlo visok nivo turistike infrastrukture koja
zadovoljava potrebe svih trinih segmenata gostiju da li po starosti, da li po
branom statusu odnosno prema interesovanju. Od letnje i zimske
infrastrukture mogu se navesti porodine atrakcije, posebne
peako/biciklistike/langlauf staze, razvijene sisteme kretanja po vodi, apre
ski elementi i slino. Svu turistiku infrastrukturu prate i sve potrebne funkcije
koje inae pravi urbani centri sadravaju: trgovine, restorani, barovi, pozorita,
bioskopi itd.
Glavna podela turistikih proizvoda se bazira na zimske i letnje aktivnosti, ali
se mogu izdvojiti sumarni proizvodi poput sledeih: odmor, specijalna
interesovanja, sport i zdravlje (fitness - spa), istorija i kultura i dogaanja.
Osim ovih proizvoda tu postoji i veliki broj zimsko-letnih aktivnosti koje
upotpunjavaju celokupni lanac vrednosti destinacija.
Uporeivanje ovih angloamerikih standarda sa trenutanom ("devianskom")
situacijom na Vlasinskom jezeru apsolutno nije mogua, ali je vrlo vano odmah
osvestiti budue kljune subjekte u turizmu Vlasinskog jezera ta su postavljeni
standardi i zahtevi internacionalnih primera, a koji se ele primenjivati na prostoru
Vlasinskog jezera.
4. Zakljuak
Lokacija i prostorna regulacija su odredili predio Vlasinskog jezera kao lokaliteta od
iznimnih prirodnih vrednosti sa kojime titi taj prostor od zagaenja i preteranog
uticaja ljudskog faktora na vodu kao i na biodiverzitet podruja. Vezano na iznimne
vrednosti izraeni su prostorno planski dokumenti u kojima se osim funkcije zatite
naglaava predodreenost na razvoj odrivog turizma podruja, gde se ta elja za
podsticajem razvoja turizma definie kroz razvoj raznih turistikih proizvoda kao i
raznih tipova smetajnih (komercijalnih) turistikih objekata te pratee infrastrukture.
U planskim dokumentima navedenim u taki 2. ovog poglavlja se moe konstatovati da
su turistiki programi navedeni u tim dokumentima profesionalno napravljeni ali
uglavnom sa stanovita planiranja i zatite prostora.
Meutim mora se ipak konstatovati da nisu u obzir uzete realne trine pretpostavke za
razvoj takvog projekta (ko bi ovde dolazio zbog turizma i zato?) ali jednako tako se
nije iz strunog turistikog ugla moglo sagledati ta programski planirati na podruju
Vlasine, da to bude odrivi razvoj na nain da spoji prostorno - planske inpute sa
realnim i ostvarivim investicionim zahtevima te napose sa zahtevima turistikog trita.
Zbog takve realne injenice pristupilo se trinoj evaluaciji ireg prostora Vlasinskog
jezera, da bi se stvorile trino utemeljene i realistine pretpostavke razvoja turistike
delatnosti Vlasinskog jezera. Suma sumarum ovakvog pristupa se daje u kljunom
pitanju: O emu je ovde zapravo re?
ire podruje Vlasine ima samo dva relevantna faktora (resursa) koji se sa svojim
karakteristikama moraju uzeti u obzir.
Jezero Planina
ista i pitka voda Povezanost planinskih vrhova
Imid jezera na visokom nadmorskom nivou
Visoki plato sa planinskim vrhovima pogodnim
za zimske aktivnosti
Bogatstvo ribom Endemine vrste flore i faune
Plovea ostrva (morfoloka i biotetocenozna
pojava)
Maestralni vidici i pogledi
Sela (mahale) sa tradicionalnom arhitekturom

Jezero ima povoljan imid zbog iznimne injenice da je na 1.200 metara ime se ipak
na odreeni nain diferencira od ostalih jezera u ovom delu kontinenta. Vodu jezera
karakterie visoka kvaliteta istoe ime je povoljna za pie kao ia za sportski ribolov.
Specifikum ovog jezera su plovea ostrva koja su retka i jedinstvena morfoloka i
biotetocenozna pojava.
Planina predstavlja drugi faktor kojim se podruje Vlasine moe istai i to injenicom
da povezani planinski lanac oko jezera koji se nadvio nad vlasinski plato omoguava
maestralne vidike i poglede sa bilo koje strane. Poto se radi o specifinom prirodnom
habitatu, kao vaan faktor se pojavljuju endemine vrste flore i faune.
Ipak ova dva relevantna faktora takoe imaju i svoju negativne strane koje prikazujemo
u sledeem grafikom prikazu:
Restrikcije za intervencije na obalnom pojasu
jezera
Povezanost planinskog prostora sa ostalim
prostorom obuhvata
Korienje jezerske vode za proizvodnju
elektrine energije (pad i rast nivoa vode)
Ogranieni potencijal za razvoj konkurentskog
internacionalnog ski resorta
Temperatura vode daje nepovoljne uslove za
kupanje
Nepovoljni klimatski uslovi (kia, vetar)
Jezero Planina

Nezaobilazna injenica je korienje vode jezera za proizvodnju elektrine energije,
gde su se za vreme gradnje elektro-energetskog sistema ondanje drave, najbolje
prirodne i resursne lokacije (osim Vlasine, mogu se navesti primeri Tare i erdapa)
iskoristile radi proizvodnje elektrine energije, ali na nain da je zaustavljen turistiki
razvoj. Dodatno, ak i da se ne dogaaju promene u nivou vode jezera radi proizvodnje
elektrine energije, temperatura vode jezera je nepovoljna za kupanje i intenzivnije
korienje u te svrhe. Zbog iznimnih prirodnih vrednosti i postavljenih pravila zatite,
donesene su vrlo stroge restrikcije za ikakve intervencije na obalnom pojasu jezera
ime se praktino zatvara jedan veliki resurs od bilokakve trino utemeljene
koncepcije razvoja.
Sa druge strane planina koja ima dovoljnu visinu za razvoj zimskih aktivnosti
(ukljuujui skijanje) ali zbog internih ograniavajuih faktora (konstitucija planine,
nagibi i osunanost planine, mogunosti duljina staza, povezanost planinskog prostora
sa ostalim prostorom obuhvata) ali i zbog vanjskih ograniavajuih faktora u vidu ve
postojeih ski centara ali i zbog razvoja trino utemeljenih ski podruja (Stara planina,
Golija, Jahorina, Bjelanica, Bansko) ona realno ne moe postati konkurentski ski
resort. Takoe ovde jak uticaj imaju i nepovoljni klimatski uslovi gde je veliki broj
kinih dana ali i snaan vetar iz pravca seerozapada ime se dodatno oteava razvoj
aktivnosti (zimskih) na planini.
Uzevi u obzir napravljenu SWOT analizu, te vodei rauna o kljunim faktorima
(jezero i planina) i njihovim pozitivnim i negativnim elementima, doli smo do sledeih
stratekih prednosti i nedostataka:
STRATEKE PREDNOSTI STRATEKI NEDOSTACI
Povoljna geosaobraajna pozicija u skoroj
budunosti
Depopulacija i manjak profesionalne radne
snage
Devianski prostor - jo uvek mogua zatita
Korienje vode jezera za proizvodnju elektrine
energije
Start up pozicija - mogunost izbora i inovacija Divlja gradnja
Dovreni planovi regualcije i razvoja
infrastrukture

Iz stratekih prednosti i nedostataka zapoinjemo izgradnju celovitog lanca vrednosti,
jer nam prednosti kau koje elemente trebamo iskoristiti da bi to pre doveli projekat
razvoja turizma na nivo ostvarenja investicija, dok nam nedostaci kau ta trebamo
izbegavati odnosno na to trebamo paziti da bi minimalizirali negativan uticaj na razvoj
turizma Vlasine.
E. STRATEKA VIZIJA I TRINO POZICIONIRANJE 44
E. STRATEKA VIZIJA I TRINO
POZICIONIRANJE
1. Strateki kontekst
Pomou prethodnih istraivanja, ali iz razgovora sa kljunim interesnim subjektima
doli smo do zakljuka da se ovde radi o prostoru koji tek treba da se turistiki osmisli
prema internacionalnim pravilima. Poto je prostor Vlasine praktiki na poetku,
formiranje stratekih uporita je vrlo vano da bi se mogla racionalna vizija turizma
ovog prostora isporuiti. Dakle re o prostoru sa potencijalom, a koji je na poetku i
njegova vizija i pozicioniranje se izvode iz sledeih stratekih uporita:
1. iviti ivot ali ujedno i odmarati
2. Rehabilitacija tradicionalnih vrednosti i urbanistikih / arhitektonskih struktura
3. ivot i razvoj u dekoncentrisanim koncentracijama kao i funkcionalna aktivacija
prostora oko jezera
4. Razliitost turistikih proizvoda / aktivnosti radi povezivanja opte strukture
resursa kao i fizike infrastrukture
5. Potpuno / striktno potivanje prirodne okoline radi ouvanja scenografije kao i
razvoja rekreacionih podruja
6. Inovativni resort / naselje kao centar i displej nove kulture odmora kao i novih
atrakcija u rekreativnom prostoru
1.1. iviti ivot odmarajui se
Ljudi su oduvek teili iveti na viim nivoima, u prolosti zbog bezbednosnih razloga,
danas zbog begstva iz uurbane svakodnevnice ali i zbog pokazivanja drutvenog
statusa. Moe se konstatovati da je ivot na viem nivou oduvek bio privilegija.
U sluaju ireg prostora Vlasinskog jezera, struktura mahala oko jezera kao i bogatstvo
prostora sa poljoprivrednim zemljitem su davali dodatnu vrednost ovoj privilegiji
promoviui zdrav i aktivan ivot. Ljudi na i oko jezera su se uglavnom bavili
poljoprivredom i svoje proizvode jednom sedmino prodavali na pazaru u gradu. Kroz
takav nain ivota se i sauvala kultura, tradicija i obiaji Vlasinaca kroz vie stoljea.
Kako se ivot u urbanim centrima menjao i postajao sve dinaminiji i emocionalno i
fiziki zahtevniji, pogled na tradicionalni ivot Vlasinaca na visokom nivou je postao
predmetom elja naroda Srbije da i oni barem deo svog ivota provedu na takav nain.
Kao posledica ovakvih elja prostor oko Vlasinskog jezera se poeo urbanizirati sa
vikendicama i komercijalnim smetajnim objektima gde su graani napravili svoj
vlastiti prostor za iveti ivot u relaksirajuem ambijentu i odmarajui se.
Zbog modernizacije i urbanizacije, prostor oko Vlasine je poeo zamirati odlaskom
mladih ljudi prema veim urbanim centrima, dok u jo ivuim mahalama ostao stari
ivalj. Nain ivljenja ivota odmarajui se postao je ugroen. Ovde se postavlja
pitanje zato bi se ovakav modus operandi menjao? Ovim projektom se eli vratiti
iskonski nain ivljenja na i oko jezera sa inkorporiranjem novih (modernih) elemenata
koji pospeuju i poboljavaju ivot na visokom nivou.
1.2. Rehabilitacija tradicionalnih vrednosti i urbanistikih /
arhitektonskih struktura
iri prostor Vlasinskog jezera je u zadnje dve decenije napustila gotovo polovina
populacije. Uticaj urbanizacije i veih privrednih centara koji su u skladu sa modernim
potrebama ivota postale primamljive mlaim ljudima koji su traili svoj prostor da
napreduju. Kao posledica odliva mlaeg stanovnitva, na platou Vlasinskog jezera je
ostalo samo staro stanovnitvo koje se suoava sa problemima u svojim svakodnevnim
ivotnim potrebama (slaba povezanost mahala, nekoliko trgovina, javni prevoz slab i
sl.).
Tradicionalne vrednosti u gradnji, obiaji, folklori, prie i legende i dalje su prisutne,
ali im preti nestanak ukoliko se neto ne uradi. Zadatak ovog projekta nije samo
turistiko oivljavanje vlasinskog kraja, ve i sistematsko vraanje ljudi na Vlasinu.
Jer, turizam nije delatnost koja se implantira u neki devianski prostor, ve je delatnost
koja mora saiviti sa lokalnim stanovnitvom kao i u ovom sluaju vraati ljude na
Vlasinu. Mahale su neupitan simbol ivota Vlasine, gde se vremenom i
modernizacijom kreira nova kultura izgradnje korienjem modernih materijala ali na
nain da se upotrebljavaju tradicionalni simboli i elementi gradnje.
Inernacionalni trendovi pokazuju da se sve vie trae pravi i realni doivljaji i iskustva,
da se trai tradicionalno i ono to je povezano uz lokalni nain ivljenja, kulturu,
folklor i tradiciju. Ukratko, trai se povratak na ono iskonsko.
Ovde se moe rei da se ovaj projekat radi ne samo radi turistifikacije ve i radi
povratka ljudi na Vlasinu odnosno onih koji se oseaju i ele biti kao Vlasinci nekada.
1.3. ivot i razvoj u dekoncentrisanim koncentracijama i funkcionalna
aktivacija prostora oko jezera
Koncepcija aktivisanja prostora na i oko jezera zahteva primenjivanje modernih i
internacionalnih pravila turizma. Turistika delatnost se bazira na principu kreiranja
celokupnog lanca vrednosti i miljenja smo da je takav lanac vrednosti mogue
primeniti i na irem prostoru Vlasinskog jezera. Dosadanja aktivacija prostora je
preteno bila raena po principu kreiranja mahala na obodu jezera sa bazinim
funkcijama osiguravanja ivotnih potreba (dekoncentrisano funkcionisanje prostora),
gde ovakav princip vie ne zadovoljava niti funkcije elemenarnog ivljenja a kamoli
potrebe moderne turistike delatnosti. Sam princip dekoncentrisanog aktivisanja
prostora je prema naem miljenju potrebno sistematski definisati zajedno sa
kreiranjem novih dodanih vrednosti.
Dekoncetracija znai prostornu raspodelu prostora za ivot kao i raznih a potrebnih
privrednih aktivnosti u smislene privredne-funkcionalne celine oko jezera. Ovakvim
pristupom se slae lanac vrednosti koji je usko povezan sa iskustvima odreene
funkcionalne celine.
Koncentracija predstavlja saimanje svih potrebnih funkcija za funkcionisanje jednog
mesta. Ovaj pristup je vaan prvenstveno radi kreacije mesta koje je sposobno za ivot
kao i za turistiku delatnost za vreme cele godine. Stoga je potrebno, a radi dugorone
turistike aktivacije prostora oko Vlasinskog jezera, kreirati barem jedno mesto koje
ima sve potrebne funkcije za ivot.
Kako su dekoncentrisane koncentracije tzv. "oaze" u prostoru potrebno ih je i
meusobno povezati i aktivirati raznim dodanim elementima poput puteva za peake /
bicikle, raznim vidikovcima (visoki nivo) ali putem plovidbe na jezeru elektrinim
brodiima.
1.4. Razliitost turistikih proizvoda / aktivnosti radi povezivanja opte
strukture resursa kao i fizike infrastrukture
Svaka internacionalna turistika destinacija bazira svoju ponudu na objektivno
valoriziranim resursima. Neke destinacije imaju morski akvatorijum, neke destinacije
imaju iznimne prirodne vrednosti, neke destinacije imaju iznimne vrednosti u
istorijsko-kulturnim artefaktima. Kod valoriziranja resursa je bitno ta je mogue sa
njima napraviti a da budu trino utemeljeni, odnosno koliki deo budueg imida e
sainjavati resursi a koliki deo e sainjavati ostali elementi poput ponude proizvoda i
usluga. Ovde se postavlja pitanje ta Vlasina moe realno da ponudi turistikom
tritu?
U prethodnom poglavlju smo zakljuili da Vlasina u turistikom smislu ima dva
resursa: jezero i planinu. Oba resursa imaju svoje pozitivne i negativne karakteristike.
Vlasina nema toliko jake karakteristike kao jezero Tahoe u Americi ili kao jezero Cel
am Ze u Austriji, ali se moe iskoristiti u izgradnji budueg imida kao turistike
celogodinje destinacije. Jednako tako vredi i za planinu - ona nije poput austrijskih
Alpa, ili slovakih Tatri ali se takoe moe iskoristiti u izgradnji imida. Ovde se moe
zakljuiti da e Vlasina svoj budui turistiki imid graditi veinom na kreativnoj i
inteligentnoj ponudi razliitih proizvoda i aktivnosti maksimalnim korienjem imida
planine i jezera.
Resursi koje Vlasina ima su vani za odabir realno moguih proizvoda i aktivnosti,
ovisno o sezoni u godini. Za primer, zimi su opti proizvodi i aktivnosti fokusirani na
aktivnosti na snegu (skijanje, sanjkanje, klizanje i sl.), dok za vreme leta fokus se
stavlja na vodene aktivnosti (kupanje, jedrenje, ribolov i sl.) odnosno na spoljne
aktivnosti u prirodi. Bitno je odmah odrediti koji je rang aspiracija prilikom biranja
matrice proizvoda i usluga destinacije, odnosno u sluaju Vlasine povezati ta je vie
mogue zimske sa letnim proizvodima odnosno aktivnostima koristei zajedniku optu
i turistiku infrastrukturu.
Pretpostavka za dobro povezivanje svih proizvoda i aktivnosti jeste izgradnja i
stvaranje opte i turistike infrastrukture. Opta infrastruktura je vana za
funkcionisanje elementarnih potreba destinacije, da gosti imaju vodu, grejanje i da
imaju gde da parkiraju svoja kola ta Vlasina mora prvo da obezbedi u bliem
vremenskom periodu. Turistika infrastruktura su svi potrebni objekti za usluivanje
gostiju - smetajni objekti, restorani, barovi, informacioni centri, centri za aktivnosti i
sl. Sistematski pristup planiranju destinacije je prevashodno bitan ukoliko se postavlja
vii rang aspiracija.
1.5. Potpuno / striktno potivanje prirodne okoline radi ouvanja
scenografije kao i razvoja rekreacionih podruja
Zatita prirodne okoline je u zadnjih desetak godina postalo kljuno pitanje prilikom
razvoja turistikih destinacija. Turisti postaju osveteni i sve vie biraju one destinacije
koje su jasno postavile zatitu prirode kao jedan od kljunih ciljeva odrivog razvoja.
U sluaju Vlasine, ovi ciljevi su postavljeni tretiranjem ovog prostora kao Predela
posebne namene odlukom Vlade Srbije ime je ovaj prostor stavljen pod poseban
reim tretiranja - prvenstveno zbog velikog vodenog potencijala kao rezerve pitke
vode.
Zatita jezera i prirodnih vrednosti Vlasinskog jezera u ovom sluaju ne predstavljaju
veliki ograniavajui faktor ve kartu na koju turistika destinacija Vlasina igra u
blioj i daljoj budunosti. Zatitom prirodne okoline titi se ambijentalna vrednost
prostora, a ime se izgrauje imid destinacije sa idilinom scenografijom. Na taj nain
turistiko trite se moe na emocionalnom planu povezati sa Vlasinom kao
turistikom destinacijom prirodnih odlika kao to je ve doivljena na takav nain od
strane lokalnog stanovnitva, a ime se stvara dugoroni odnos visokih iskustvenih
vrednosti.
Emocionalno povezivanje ljudi koji ive na prostoru Vlasine kao i gostiju ne znai
nita ukoliko ne mogu biti i fiziki uronjeni u prostoru iznimnih prirodnih odlika. Ovde
se radi o planiranju i inteligentnom aktivisanju prostora sa rekreacionim podrujima,
odnosno podrujima od interesa za pojedine grupe. Za primer, kroz celi prostor je
potrebno napraviti peako-biciklistike puteve kako bi se gosti bolje upoznali sa
okolinom. Dodatno je potrebno postaviti odreene informacione take (table koje
objanjavaju floru i faunu) sa vidikovcima prema jezeru i planini ime se postie efekat
potpunog fizikog uranjanja (stapanja) ljudi sa prirodom.

Zakljuno, iz kljunih uporita se vidi potreba za novim nainom tumaenja prostora
Vlasine kao turistike destinacije. Postoji potreba za novom kulturom ivota u koju su
inkorporirani svi oni iskonski elementi ivota na visokom nivou, kao i novi nain
isporuke odmora na visokom nivou sa novim atrakcijskim elementima. Za isporuku
nove kulture ivota kao i odmora potrebno je na prostoru Vlasine kreirati potpuno
novi / inovativni resort odnosno naselje koji e biti poveznica Vlasine sa potrebnimn
privrednim i optim razvojem. Novi resort / naselje daje novu koncepciju razvoja
Vlasine nudei praktiki sve potrebne funkcije jednog mesta za zadovoljavanje
elementarnih ivotnih potreba pa sve do ponude zabave i dokoliarenja. Krieranjem
razloga za ivot ali i za odmor otvaraju se sinergijski efekti sa ostalim prostorom,
nudei viestruke poslovne mogunosti buduim privrednim subjektima turizma
Vlasine, ali i dajui priliku lokalnom stanovnitvu da se edukuje, zaposli i da se kreira
"renesansa" ivljenja na Vlasini.
Kreiranjem novog resort / naselja, kao jedinog naina turistike aktivacije cele
destinacije Vlasine, te novim nainom tumaenja prostora kao dekoncentrisane
koncentracije funkcija i aktivnosti, daje se kontekst funkcionisanja modernih naselja
koja u zadnje dve decenije funkcioniu u Zapadnoj Evropi. Stvaranjem veze izmeu
ivljenja i odmora se kreira ona potrebna emocionalna povezanost ljudi koji borave na
ovom prostoru da se oseaju kao deo jedne autohtone zajednice na Vlasini.
Kljuno je stoga pitanje kakvu je moguu sliku budunosti Vlasine kao turistike
destinacije formulisati?
2. Vizija turizma ireg prostora Vlasinskog jezera
Vizija kao objektivizovana slika budunosti neke turistike regije/destinacije jest
vodilja za aktivnosti ukljuenih subjekata u turistiki proces razvoja. Viziju donose
odgovorne politike elite u saradnji s drugim interesnim subjektima u turistikom
procesu.
Smisao je dobro oblikovane turistike vizije da bude vrst i realistian putokaz za
izgradnju atraktivnog turistikog lanca vrednosti neke turistike destinacije. Budui je
re o mozaiku materjalnih i nematerjalnih sastavnica ija kvaliteta zavisi od brojnih
subjekata javnog i privatnog sektora, po sebi se razumije da u samom procesu
oblikovanja turistike vizije moraju biti ukljueni i kljuni akteri to jest interesni
subjekti turizma svake turistike destinacije. U sluaju ovog projekta, procedura
snimanja vizija i interesa kljunih subjekata je obavljena putem intervjua.
Turistika vizija destinacije nije samo puka eljena slika destinacije u budunosti. Ona
mora biti formulisana na nain da je prihvaljiva interesnim subjektima u procesu
razvoja ali i da je realistina sa stajalita internacionalnih standarda i turistikih
iskustvenih modela. Nadalje, turistika vizija mora biti konzistentna i u korelaciji s
nainom njene izvedbe. Drugim reima mora biti jasno operacionalizovana putem
racionalnih koncepata, strategija i upravljakih postupaka.
U sluaju destinacije Vlasine, analizirana strateka uporita vizije jasno upuuju da
ovaj prostor ima relativno dug proces prerastanja u relevantnu internacionalnu
turistiku destinaciju. Stoga je na srednji rok uspon Vlasine kao turistike destinacije
oslonjen na razvoj bazine turistike supra i infrastrukture te napose izgradnju lokalnog
kapaciteta za rast i razvoj turistike ponude. U tom procesu Vlasini je potrebna podrka
drave Srbije za razvoj preduslova za privlaenje investitora, ali je i potrebna vanjska
podrka u vidu kljunih investicionih smetajnih projekata povezanih sa afirmacijom
ovog prostora, a koji e razmatrati projekt turistifikacije Vlasine nakon stvorenih
preduslova za investiranje.
Uzimajui to u obzir vizija turistikog razvoja Vlasine se definie za period od iduih
15 godina:

Vizija Vlasine naglaava kolektivnu svest lokalne zajednice koja
ivi na ovom prostoru kao i veliku odgovornost svih uesnika u
isporuci ove vizije prema buduim generacijama.
Turizam kao generator revitalizacije ivota oko jezera i opteg
privrednog rasta transformie Vlasinu u gostoljubivi i
preduzetniki prostor koji reflektira karaktere ljudi koji ovde ive i
odmaraju.
To se postie negovanjem tradicije u novostvorenim vrednostima
prostora koji aktiviraju celokupni lanac vrednosti na nain da
prihvataju svakog ko daje Vlasini jedinstveni identitet destinacije.
Povezivanje i uska saradnja lokalne zajednice i njihovih obiaja sa
preduzetnikim inicijativama kreiraju iskonski oseaj ivljenja
koji respektira prirodnu okolinu.
Ambicija je Vlasine biti deo turistikog konkurentskog kruga
Jugoistone Evrope upravljanjem i primenjivanjem relevantne
metodologije planiranja i razvoja, na opte zadovoljstvo lokalne
zajednice, kljunih privrednih subjekata i gostiju.

3. Kljune strategije i odgovornost za realizaciju vizije
Operacionalizacija vizije je povezana s utvrivanjem kljunih strategija gde su potrebni
posebni napori da bi se vizija i ostvarila. Ostvarenje vizije pretpostavlja da svi
ukljueni subjekti deluju u pravcu koritenja kljunih snaga i prednosti kako bi se
podruje Vlasine to pre ispravno trino profilisalo i lake marketinki pozicioniralo i
komuniciralo. U tom smislu za formuliu se sledee kljune strategije i pravci
delovanja:
Izgraditi profesionalno individualno gostoprimstvo i izgraditi ljudski
softver. Za oekivani tip ponude koja e reflektirati sadraje iskustva odmora i
aktivnosti, specijalnih interesovanja, golfa i/ili drugih tipova ponude, nuno je
zapoeti stvarati profesionalni menadment, kadrove kao i osvetavanje svih
turizmu izloenih osoba o znaaju i koristima turizma za budunost ovog
podruja. Ovde nije re o razvoju ljudskih potencijala za industrijski tip
turistike ponude, nego za turistike proizvode i aktivnosti zasnovane na
individualnom gostoprimstvu i ljubaznosti. U tom kontekstu predlaemo izradu
posebnog programa edukacije i obrazovanja radnog naziva "Turistika
profesionalizacija Vlasinaca" koji bi ukljuio ne samo zaposlene u
hotelijerstvu i ugostiteljstvu, ve i u trgovini, uslugama i svim javnim slubama
a koji bi bili doticaju s turistima, odnosno prekvalifikovao potrebnu radnu
snagu iz sada suficitarnih grana privrede. Istovremeno bi posebnim programom
internog marketinga trebalo sprovesti posebnu kampanju celovitog turistikog i
ekolokog osvetavanja stanovnitva kako bi se ova regija na kratki rok
turistiki senzibilizovala i diferencirala.
Obezbediti svima pravila kvalitete i poslovnu ekspertizu, a posebno malim
preduzetnicima. Sadanja turistika struktura poduzetnika i menadmenta na
Vlasini praktiki niti ne postoji odnosno nije dovoljna za preuzimanje vee
odgovornosti za turistiki razvoj regije. Stoga javne vlasti prema sadanjim i
potencijalnim akterima u procesu turistikog razvoja Vlasine, a posebno malim
preduzetnicima trebaju obezbediti turistika razvojna znanja (know-how) i
olakati dostup finansiranju. Tip i profil eljenog turizma zahteva
odgovorajuu strukturu preduzetnitva. Struktura preduzetniva je razliita na
proizvodima mora i primorskih rivijera, od one koja je prisutna na turizmu
podruja poput Vlasine. Projekti s lokalnim preduzetnitvom kao to su
destinacijske menadment kompanije za razliite aktivnosti (organizacija
programa za goste na podruju specijalnih interesa) izradu poslovnih planova i
sl., klju su za aktivno ukljuivanje lokalnog preduzetnitva na kojemu e se
temeljiti znaajan dio turistike industrije ovog podruja. To takoe znai i da
se unaprede podsticaji u vidu fleksibilnog zapoljavanja i radnog vremena. Re
je u velikoj veini o oekivanim programima i olakicama na nivou drave
Srbije, a koje je mogue oekivati u nadolazeoj turistifikaciji zemlje.
Obezbediti dostup, saobraajna i infrastrukturna reenja tipina za
ovakve turistike destinacije. To je posebno vano za turistiku destinaciju
koja se bazira na turizmu zasnovanom na prirodnim resursima. Re je o
reenjima koja su danas samo u manjoj meri u domeni dravne, a mnogo vie u
domeni lokalnih komunalnih politika. Cestovni dostup regiji je s obzirom na
izgradnju nove autoceste od Beograda prema Skoplju manje vie reen i pitanje
je sledeih par godina do dovrenja. eljezniki dostup, je u teoj situaciji jer
Surdulica nema elezniku stanicu i najblia je u Vladiinom Hanu, a u
dugoronom periodu nejverovatnije nee biti izgraena. Snana karakteristika
jeste da se podruje nalazi na jednakoj udaljenosti od tri aerodroma (Ni,
Skoplje i Sofija), tako da se na dva aerodroma moe raunati dovretkom
autoputa do Skoplja. Sva kljuna pitanja dostupa su dio projekata ija je
odgovornost locirana izvan same regije. Stoga se lokalne politike pre svega
moraju usredotoiti na interna saobraajna reenja to jest obezbeenja lakog
ulaska i lakog izlaska sa platoa Vlasinskog jezera. Uspostava glavnih ulazaka u
regiju (projekat zaobilaznog puta Vlasine Okruglice) i njihovo oznaavanje na
jedinstveni nain, obezbeenje cestovnih zaobilaznica postojeih, obezbeenje
parkinga za automobile i autobuse, atraktivni sistem turistikog oznaavanja su
najblae reeno minimalni zahtevi za obezbeenja turistikog karaktera
podruja.
Postaviti modernu turistiku organizaciju kao i informacioni i prodajni
sistem. Za sada na podruju Vlasine postoji turistika organizacija koja je
tranutano u raskoraku iz pozicije pormovisanja neega to jo i ne postoji ali i
s druge strane pod pritiskom opte javnosti koja trai da se neto dogodi sa
turistifikacijom Vlasine, odnosno smatraju da je potrebno da turistika
organizacija radi razvoj destinacije. U tom kontekstu na je predlog da se
formira takva turistika organiazcija koja e upravljati u prvoj fazi
marketingom destinacije a sa vremenom kada se projekt dovoljno razvije da
pome preuzimati i upravljanje destinacijom.
Potpuno zatiti i unaprediti prirodna i kulturna dobra, krajolik i
karakteristine slike mahala, a u kontekstu promocije ovog prostora kao
podruja posebne namene. Postoji izrazit raskorak politikih namera, zakona i
regulacije prema stvarnom ponaanju privatnih lica u ovom prostoru. Bez
duhovnog vodstva, jakog internog marketinga i nadasve provedbe zakona,
situaciju nije mogue brzo promeniti. Stoga treba materjalno i kadrovski
ojaati optinska odelenja koja se bave tim pitanjima kako bi bila u stanju
profesionalno odgovoriti potrebama zatite i unapreenja javnih dobara kao i
izgradnje potrebne turistike infrastrukture.
Iskoristiti ovaj Master plan kao bazu za jasne srednjerone i dugorone
pravce delovanja kako za potrebe privatnog tako i za potrebe javnog
sektora.
Budui je ovaj Master plan proizaao kao javna narudba Ministarstva trgovine,
turizma i usluga Republike Srbije, a kao rezultat izbora Vlasine kao jednog od
potencijalnih turistikih podruja Srbije, pitanje uspostave poluga za realizaciju vizije i
predloga ovog Master plana se posebno aktuelizira. Ovaj plan kao okvir za izgradnju
budueg turistikog lanca vrednosti stoga predstavlja pregovaraku osnovu za
uspostavu nunih mehanizama njegove realizacije saglasno interesima i kapacitetu
lokalne zajednice.
4. Strateko pozicioniranje
Smisao je konkurentskog trinog pozicioniranja pronai prostor za izgradnju kljunih
kompetencija destinacije povezanih za iskustvena trita i turistike proizvode. U
skladu sa svom relevantnom internacionalnom literaturom, pozicioniranje destinacije
odnosno pozicija odreene destinacije na tritu znai u biti kako je destinacija viena
od strane potencijalnih i sadanjih gostiju u vidu iskustava (i s time povezanih koristi)
koja mogu biti uporediva sa drugim konkurentskim destinacijama.
Pozicioniranje destinacije se prema internacionalnim primerima bazira na iskorienje
svih opipljivih i neopipljivih atributa koje Vlasina ima. Fiziki atributi Vlasine, a koji
su trino iskoristivi su jezero i planina, sa svim svojim pozitivnim aspektima.
Neopipljive karakteritike Vlasine su emocije koje ovaj prostor izaziva poput oseaja
monosti, posebnosti, tradicije i obiaji. Dodatno postoje i atributi koji su meavina
opipljivih i neopipljivih elemenata poput kulturnih artefakata kao i pria koje ih ine
takvima, legende i mitovi (Vlasinski bik) i slino.
Kada se uzmu u obzir svi ovi atributi, zajedno sa intenacionalnim trendovima u
pozicioniranju destinacija slinih karakteristika doli smo do sledee izjave o
pozicioniranju turistike destinacije ireg prostora Vlasine:

Vlasina se turistikom svetu predstavlja kao "ivot na visokom
nivou"
Ona je gostoljubiva i celogodinja turistika destinacija na 1.200
metara koja kroz inovativnu kreaciju novog naselja i novih mesta
okupljanja u irem prostoru oko jezera neguje svoj jedinstveni
turistiki imid ivota na visokom nivou.
Kao najvei izvor turistikog smetaja, aktivnosti i usluga na jugu
Srbije namenjena je domaim i internacionalnim gostima koji
trae oseaj prijatnosti, odmora i pomlaenosti kroz profesionalno
voene aktivnosti i usluge.
Posebno se fokusira i specijalizira u sledeim iskustvenim
podrujima:
Odmor i relaksacija na visokom nivou
Sport i rekreacija na visokom nivou
Kultura i gastronomija na visokom nivou
Sastanci, insentivi i dogaaji na visokom nivou

Iz gore navedenog pozicioniranja postavljamo sledee stubove koji daju potporu
pozicioniranju, odnosno koji ine bazu za razvoj proizvoda koje e Vlasinsko jezero
nuditi tritu:

O
d
m
o
r

n
a

1
.
2
0
0

m
e
t
a
r
a
Vlasina
S
p
o
r
t
,

m
l
a
d
o
s
t

i

a
k
t
i
v
n
o
s
t

n
a

1
.
2
0
0

m
e
t
a
r
a
Vlasina
G
o
l
f
n
a

1
.
2
0
0

m
e
t
a
r
a
Vlasina
S
a
s
t
a
n
c
i
,

i
n
c
e
n
t
i
v
e

i

d
o
g
a
a
n
j
a
n
a

1
.
2
0
0

m
e
t
a
r
a
Vlasina
S
p
e
c
i
j
a
l
n
i

i
n
t
e
r
e
s
i
n
a

1
.
2
0
0

m
e
t
a
r
a
Vlasina
Stubovi pozicioniranja / okvir za stvaranje turistikog lanca vrednosti Vlasine

F. RAZVOJ PROIZVODA I KONCEPT UPOTREBE PROSTORA 53
F. RAZVOJ PROIZVODA I KONCEPT UPOTREBE
PROSTORA
1. Polazita za razvoj
Moderna globalna turistika industrija operie u okviru velikog raspona svetski
poznatih destinacija (klastera) koje konkuriu u razliitim poslovnim turistikim
sektorima. Konani je cilj turistike politike razviti konkurentske prednosti u svakom
poslovnom sektoru s kojim konkuriu na tritu. Danas u svetu postoji vie od 300
kategorija turistike tranje koja podrazumeva opte kao i specijalne interese za
putovanjima.
Potranja za suncem i morem, skijanjem, avanturistikim odmorom, posmatranjem
ptica, jedrenjem, podsticajnim putovanjima, biciklizmom i sl., su poznati primeri
kategorija turistike tranje. Za svaku kategoriju turistike tranje postoji posebna
kategorija proizvoda, a meavina ove dve kategorije (tranja i proizvod) sainjava
trite. Na svakom od tih trita se odvija specifian odnos razmene vrednosti za novac
a koji odnos proizlazi iz fenomena lanca vrednosti koji se oblikuje za svako trite. Za
primer lanac vrednosti za ribolovni turizam poev od opreme, infrastrukture,
tehnologije, informacija i dr. koji ovaj proizvod s obzirom na potrebe i zahteve
potroaa zahteva, bitno je razliit je od lanca vrednosti poslovnog turizma, neovisno
o tome koliko su ova trita kvantitativno razliita. Skup kompanija (poduzetnika) koje
opsluuju to trite sainjava poslovni sektor. S time u vezi svako trite ili poslovni
sektor ima svoje vlastitu i njemu specifinu dugoronu atraktivnost, ima svoja vlastita
trina pravila igre, kljune faktore uspeha, informatiku mreu, kulturu i navike
kupovanja i upotrebe te posebno nain distribucije i prodaje proizvoda.

U sluaju Vlasine, mora se vrsto zauzeti stav o tome koje e proizvode razvijati, na
nain da se uspostavi vrsta veza izmeu objektizovane atrakcijske strukture (planina i
jezero) i internacionalnih turistikih procesa (rang aspiracija kojima Vlasina tei). Ovo
se mora sagledati i iz ugla da Vlasina istorijski nije nikad bila relevantna turistika
destinacija te se ovde postavlja i pitanje o aktualizaciji lokalnih materjalnih i ljudskih
resursa koji e biti nosioci razvoja turizma i relevantni faktori u isporuci postavljene
razvojne vizije.
Vlasina kao turistika destinacija svoju dugoronu poziciju na tritu treba graditi
vodei rauna o sledeim injenicama i procesima na turistikom tritu:
a) Svetsko je turistiko trite u nesumnjivom kvantitativnom rastu a u kojem svoje
mesto trai vie od 180 zemalja sa svojim turistikim regijama, destinacijama i
proizvodima. Potencijal je rasta podeljen prema proizvodima, a to je razlog sve
vee specijalizacije i sve jasnijeg trinog diferenciranja razliitih destinacija. Na
je stav da je podruje Vlasinskog jezera na poetnoj poziciji i za internacionalno i
domae trite moraju ponuditi relativnu inovaciju na regionalnom tritu uz vii
nivo kvaliteta i nie cene od konkurencije da bi se steklo poverenje potencijalnih
potroaa u prvoj fazi ulaska na internacionalno turistiko trite.
b) Turistike su destinacije osuene na rast kvaliteta zbog iskorienosti prostora u
turistike svrhe (za podsetnik ovog sluaja jeste evropski model razvoja destinacija
koje su maksimalno iskoristile prostor i preostaje im samo rast u nivou kvaliteta
odnosno specijalizaciji) gde se ide u susret ka individualizacijom turistiih usluga.
Ovde se prostor Vlasinskog jezera nalazi u prednosti prvenstveno zbog dostupnog
prostora za razvoj, i ve sada se mogu planirati sadraji koji e na najbolji nain
odgovoriti na budue zahteve trita. Zbog toga Vlasina mora da igra na kartu vrlo
malog broja turistikih proizvoda koji e biti krajnje profesionalizirani i
specijalizirani, gde na kratki i na srednji rok gradi svoju stabilnu konkurentsku
poziciju kako na domaem tako i na internacionalnom tritu.
c) Razvoj proizvoda a time i marketinga danas je u potpunosti povezan s razvojem
ivotnih stilova (life style marketing), jer je svaka diferencirana turistika potreba
izvedena iz ivotnog stila koji oblikuju ciljnu skupinu potroaa za taj proizvod.
Drugim reima Vlasina svoj portfolio proizvoda mora usaglasiti s fenomenom
marketinga prema ivotnim stilovima budui je to danas modus operandi svetskih
marketinkih komunikacija. Dakle nije samo dovoljno imati kvalitet u nekim
proizvodima nego ga je nuno povezati s life style marketingom.
2. Razvoj proizvoda
U okviru trine analize smo doli do zakljuka da Vlasina ostvaruje relativno skroman
rezultat u broju dolazaka i noenja, a obzirom na mogue potencijale koje ovaj prostor
ima. Stoga smo izvrili procenu turistikih noenja na bazi proizvoda a da bi smo bolje
izradili budui portfolio proizvoda turistike destinacije Vlasina:

Noenja 2006.
Odmor zimi i leti 72.000
Specijalni interesi 3.200
Sport i rekreacija 2.400
Dogaaji 2.400
Ukupno 80.000
Broj noenja na Vlasini prema proizvodima
Napomena: Procena Horwath HTL prema dobivenim podacima i
sprovedenim intervjuima

Postojea struktura se bazira na kategoriji nie kupovne moi (ake ekskurzije,
radnika odmaralita, nie rangirani sportski klubovi i sl.) koju prati kvalitet smetajne
strukture (hotel i motel niskog kvaliteta kao i vei broj privatnog smetaja nieg do
srednjeg kvaliteta). Bez obzira na atraktivnost Vlasinskog jezera kao i okruenja, moe
se zakljuiti da konkurentska sposobnost Vlasine na turistikom tritu praktiki ne
postoji i da se Vlasina nalazi na poetnoj poziciji razvoja.
Strategija razvoja proizvoda predstavlja bazu za poveanje konkurentske sposobnosti
turistike destinacije Vlasina, jer se na internacionalnom nivou mnoge destinacije
takmie u istim / slinim turistikim sektorima gde je nivo konkurentnosti kljuni
faktor uspeha. Ovde se uzimaju u obzir oni proizvodi (poslovni sektori u turizmu) koji
imaju vlastita pravila razvoja, koji su bazirani na internacionalnim trendovima ali i
postojeoj resursnoj osnovi, te napose upravljanja, promocije i distribucije, a koji se
prema naem miljenju mogu razviti u vremenskom horizontu ovog plana (iduih 15
godina). Ovakvo formulilsanje proizvoda omoguava realnije privlaenje eljenih
investicija kao i jednostavnije te trokovno efikasnije nadograivanje konkurentskih
sposobnosti.
U skladu sa time, uzevi u obzir raspoloive resurse, njihovim razvojnim potencijalom
i verovatnosti da e oni biti strukturisani i komercijalizirani kao deo turistike ponude,
predlaemo sledei portfolio turistikih proizvoda Vlasine:

Odmor leti
i zimi
Golf
Sastanci,
incentive,
dogaaji
Specijalni
interesi
Sport i
rekreacija

Za svaki od navedenih proizvoda, uz njegove oblike i aktivnosti, analizirali smo i ta je
potrebno od turistike infrastrukture kao i smetajnih objekata.
Odmor leti i zimi
Velnes odmor
Odmor leti i zimi
Kupanje, sunanje, vodeni sportovi
Dogaaji, oping, zabava
Velnes, oporavak, dokoliarenje
Smuanje, sanjkanje, klizanje
Letnji i zimski odmor je jpo broju ostvarenih dolazaka i noenja jedan od
najbrojnijih sektora turizma. U zadnje dve decenije ovaj proizvod je rastao
smanjenim stopama nego u 80-tim godinama, ali e jo dugi period vremena biti
najbrojniji. U sluaju Vlasine ovaj proizvod ima velikog potencijala jer se
uglavnom sastoji od skupa razliitih odmorino-rekreacionih aktivnosti zavisno
od godinjeg doba. Letnji odmor ukljuuje uglavnom kupaline aktivnosti,
vodene aktivnosti i veliki broj aktivnosti u prirodi. Zimski odmor se fokusira na
smuanje, snoubording, sanjkanje, nordijsko smuanje i rekreacione spoljne
aktivnosti (planinarenje i sl.). dodatno se zimski deo ponude upotpunjava sa
velnes programima.
Internacionalno trite prepoznaje ovakav proizvod kao drugi ili trei odmor u
godini, dok u sluaju domaeg trita ovaj proizvod moe da bude prva
alternativa glavnom letnjem odmoru na moru ali i isto tako i prva alternativa za
zimski odmor u velikim ski centrima.
Opis proizvoda
Glavni odmor zimi i leti
Praznici (kolski, dravni, verski)
Apartmani
Segmenti proizvoda Mogue aktivnosti
Spa i rekreacioni centar
Turistika infrastruktura i
atrakcije
Smetajni kapaciteti
Porodini hoteli
Velnes hotel
Vikend odmor
Kratki odmor (3 - 5 dana)
Vile
Marina
Centar za dogaaje
Platforme za sunanje
Info centri, kule za posmatranje
Peako - biciklistike rute
Komercijalno - trgovaki prostori
Lake Resort hotel
Kondoteli
Gradske kue

Sport i rekreacija
Ski liftovi za decu i poetnike
Peako-biciklistike rute
Kondoteli
Apartmani
Porodini hoteli
Smuanje i zimski sportovi
Marina
Sportska hala
Adrenalin park
Sportska takmienja
Sportski centar sa terenima
atrakcije
Smetajni kapaciteti
Sport hotel
Lake Resort Hotel
Vodene aktivnosti
Sport i rekreacija
Fudbal, koarka, rukomet, odbojka
Atletika, planinarenje
Jedrenje, kajak, kanu
Smuanje, klizanje, sanjkanje
Tana definicija sportskog turizma ne postoji, ali on predstavlja aktivnosti poput
uestvovanja, prisutnosti, organizovanja, uenja ili posmatranja sporta. Stoga se
moe istai da sportski turizam obuhvata sve vrste aktivnog i pasivnog
uestvovanja u sportskoj aktivnosti, neorganizovano ili organizovano u vidu
odmora, poslovanja ili komercijalnih razloga ta stvara sve vee trite
putovanja iz sportskih pobuda.
Postoje tri razliite grupe u koje se sportski turizam moe podeliti:
Aktivni sportski turizam - ljudi koji putuju da bi uestvovali u sportskom
takmienju ili se pripremali za iste;
Dogaajni sportski turizam - koji ukluuje ljude koji posmatraju sportske
dogaaje, odnosno imaju elju da se takmie na dogaaju;
Nostalgija ili istorijski sportski turizam - ukljuuje ljude koji poseuju mesta i
objekte povezane uz sportska dogaanja, linosti ili prilike.
Opis proizvoda
Sportske pripreme

Golf
Profesionalna igra
Rekreativna igra
Vikend golf paket
Golf
Treninzi i edukacija o igri
Otvoreno prvenstvo Srbije u golfu
VIP sastanci u golf klubu
Velnes
Gastronomija
Golf je od elitistikog sporta za nekoliko hiljada ljudi postao globalni turistiki
proizvod. Danas golf ima preko 30 miliona igraa u Evropi i Severnoj Americi koji
godinje troe preko 35 milijardi dolara. U svetu danas ima oko 36 hiljada golf
igralita (od kojih polovina u SAD) gde u Evropi prednjae Portugal, oanija,
kotska, Irska, Engleska i vedska. Golf proizvod je jedan od najbre rastuih
proizvoda u turizmu gde se u sledeih desetak godina oekuje dvostruki broj golf
terena u odnosu na dananji broj.
Danas se turistiki proizvod uglavnom vrti oko golfa gde se mnogi luksuzni
resorti razvijaju na nain da imaju element golfa u ponudi. Karakteristika golfa
jeste da igrai troe u proseku trostruko od obinih gostiju. Danas se u
marketingu golf proizvoda koristi i elemenat povezivanja sa konferencijama,
sastancima i dogaajima, ime se postie sinergijski efekat i posebno iskustvo za
poslovne goste.
Opis proizvoda
Lake Resort vile
Wellness hotel
Golf klub i akademija
Golf teren sa 18 rupa
atrakcije
Smetajni kapaciteti
Golf hotel
Golf vile
Golf ampionati i takmienja
Golf klub sa akademijom golfa
Golf pro shop
Golemi ukar vidikovac

Sastanci, incentive i dogaaji
Velnes hotel
Porodini hoteli
Vile
Podsticajna putovanja
Centralni trg sa Event centrom
Edukacioni prostor na Promaji
Vlasina Spa centar
Sportska hala
Adrenalin park
Marina
Opis proizvoda
Golf hotel sa vilama
Dogaaji
Konferencijski prostor od 600 m
2
atrakcije
Smetajni kapaciteti
Lake Resort Hotel
Seminari i sastanci
Edukacije
Venanja i proslave
Sastanci, incentive i dogaaji
Uenje o flori i fauni
Banketi i balovi
Sportsko-rekreacione aktivnosti
Takmienja u znanju i sposobnostima
Festivali, takmienja trubaa
Proizvod ukljuuje individualna lica koji putuju u odreene destinacije iz
profesionalnih razloga. S druge strane, MICE proizvod predstavlja organizovan
oblik putovanja takoe povezan s poslovnim motivima. Ovaj proizvod ukljuuje,
dakle, sve ljude s poslovnim motivima, iskljuujui radnike na privremenom radu
(postati / biti delom radne snage u drugoj destinaciji). Podsegmenti ovog
proizvoda su individualna poslovna putovanja i sastanci, podsticajna (insentiv)
putovanja, seminari, programi obrazovanja i treninga, konvencije i korporativni
poslovni sastanci, poslovni sajmovi i izlobe i odreene dogaaje.

Specijalni interesi
Blage aktivnosti
Specijalni interesi
Jahanje, ribolov, lov
Posmatranje flore i faune
Kajak, kanu, jedrenje
Paraglajding, 4x4 izleti
Proizvod posebnih interesa sastoji se od vie trinih nia, a predstavlja
aktivnosti koje se dogaaju u neobinom, egzotinom, udaljenom ili divljem
okruenju. Usko je povezan sa visokim nivoom uestvovanja u aktivnostima od
strane turista, a najee se dogaa na otvorenom prostoru. Korisnik oekuje da
doivi odreeni nivo (kontroliranog) rizika i/ili uzbuenja, ili, s druge strane,
mirnoe pri emu eli prvenstveno da testira svoje sposobnosti u preferiranoj
aktivnosti.
Proizvodi posebnih interesa su veinom vezani za odreenu sezonu, ali poto
postoji veliki broj trinih nia u sklopu ovog proizvoda, proizvod je atraktivan
tokom cele godine. Ovaj proizvod obino predstavlja trei odmor u godini, ili,
dodatnu aktivnost tokom glavnog odmora, a traje izmeu tri i pet dana, kad je re
o treem odmoru, odnosno jedan dan ako se radi o upotpunjavanju glavnog
odmora.
Konjiki ran
Opis proizvoda
Gradske kue
Grube aktivnosti
Centar vodenih aktivnosti
atrakcije
Smetajni kapaciteti
Porodini hoteli
Sport hotel
Apartmani
Peako-biciklistiki putevi
Vidikovci, posmatranice
Platforme za ribolov
Edukacioni centar
Lake Resort Hotel

Znaaj svakog od predloenih proizvoda proizlazi iz injenice da ove proizvode u
internacionalnim razmerima karakterie velik obim potranje sa tendencijom rasta kao
i prosena potronja po danu boravka. Naravno, postoje odreena ogranienja
(finansijska, ljudski potencijali) te ne moe se oekivati da se odmah svi / veina
proizvoda razvije preko noi. Vano je ovde odrediti koji su srednjeroni i dugoroni
interesi i afiniteti ne samo lokalnog stanovnitva, ve i kljunih interesnih subjekata u
razvoju turizma na Vlasini. Za primer, golf proizvod se prema naem miljenju treba
biti zadnja faza razvoja, jer se obino golf razvija kada je destinacija ve prepoznata na
turistikom tritu i ima ve dovoljno stabilnu strukturu turistikih proizvoda.
3. Koncept upotrebe prostora

Projekt razvoja turizma turizma na irem podruju Vlasinskog jezera se strukturie u
pet iskustvenih zona koje su meusobno povezane sa etnicom, privezitima sa
platformama za pristajanje malih elektrinih brodia putem jezera, kao i atl busom
koji funkcionie na principu obilaska svakog asa. Svaka od zona se diferencira prema
svojoj strukturi i dominaciji vrste proizvoda i aktivnosti koje nudi.
3.1. Zona Vlasina Okruglica - Ulazno podruje

Ova zona predstavlja prvi kontakt gostiju sa jezerom (iz smera Surdulice), i zbog toga
mora ostaviti impresiju dolaska u velianstveni prostor. Za kreaciju takvog oseaja i
doivljaja dolaska od iznimne je vanosti otvoriti prostor pogleda prema jezeru na
sadanjem prostoru motela. Predlaemo uklanjanje motela Promaja (koji nema neku
arhitektonsku vrednost te u buduem pozicioniranju motel nema trinu poziciju) te
umesto objekta kreiranje platforme za posmatranje kako prema jezeru, tako i prema
Vardeniku. Uzevi u obzir predloeni novi put koji zaobilazi sadanje naselje
Okruglica, na obodu puta sa june strane se kreira bazna stanica sa ski liftovima
namenjeno skijaima poetnicima i deci. Oko platforme / trga / mesta za sastajanje
(meeting pointa) predlaemo sledee strukture:
Informacioni centar sa komercijalnim sadrajima
Sa istone strane platforme predlaemo novi
informacioni centar kao ekspozituru
turistike organizacije Surdulice u sklopu
kojeg e biti prostor edukaciono
interpretativnog centra sa administracijom. U
sklopu celog kompleksa se predlae i
komercijalna arkada sa suvenirnicom,
trgovinama, restoranima, barovima i
poslastiarnicama. Uz objekt informacionog
centra predlaemo kreiranje kule -
posmatranice, kao novu turistiku atrakciju
sa kojeg se prua pogled prema svim
delovima jezera i okolnog prostora. U sadanjem objektu policijske stanice predlaemo
da se ona obnovi i dogradi te se u njoj osim funkcija javne uprave, da dodatni prostor
od oko 200 m
2
za odravanje edukacionih programa za kole, fakultete i znastvenike.
Okruglica porodini hoteli
Na obodima novo konstruirane platforme i informacionog
centra predlaemo sedam porodinih hotela sa ukupnim
kapacitetom od 230 soba, sa varirajuom ponudom
pojedinanih hotela (od 25 do 40 soba). Svaki hotel je na
nivou 3* kvaliteta i daju oseaj kune i porodine
atmosfere prema gostima. Sadravaju osim soba, restoran i
bar te ovisno o veliini hotela i male prostore za masae i saunu sa vanjskim bazenom.
3.2 Zona Vlasina Okruglica - Ski podruje

Poto je Vlasina Okruglica funkcionalno podeljena magistralnim putem na ulazno
podruje i podruje iznad puta, predlaemo kreiranje ski podruja koje e osim svoje
primarne funkcije ulaza u skijaki centar na Vardeniku imati i funkciju nastavka
naselja Okruglica sa ponudom wellness hotela kao i vila. U tom smislu predlaemo
sledee strukture na ovom delu Okruglice:
Okruglica Wellness Hotel
Iznad naselja Okruglica
predlaemo izgradnju wellness
hotela na nivou internacionalnih
4+* sa ukupnim kapacitetom od
140 prostranih soba. Ovaj objekt
predstavlja vrhunasku ponudu
smetajnih kapaciteta za brane
parove i individualne goste koji
imaju nameru oputanja i
odmora na visokom nivou sa
uzbudljivim pogledima prema Vlasinskom jezeru. U sklopu hotela je iroka ponuda
hrane i pia sa specijaliziranim menijima ali i posebno naglaen wellness prostor na
oko 1.000 m
2
sa vanjskim grejanim bazenom koji daje dodatnu marketinku snagu
objektu. Za vreme zime ovaj hotel moe biti i smetaj za skijae koji ele luksuzniji
doivljaj skijanja, dok u pozadini hotela se kreira atl stanica za prevoz skijaa prema
baznoj stanici za skijae koji su odabrali planinu Vardenik za skijanje.
Okruglica Vile
Uz wellness hotel na severnoj i junoj strani od hotela
predlaemo izgradnju 60 luksuznih vila na nivou
internacionalnih 4* sa namerom pruanja smetaja
gostima koji ele vei nivo privatnosti i prostora.
Svaka od vila ima izmeu 160 i 180 m2 korisnog
prostora na markici od 800 m
2
. Vile se daju u sistem
prodaje privatnim vlasnicima koji ih onda ustupaju na
upravljanje preduzeu koje i upravlja wellness
hotelom. Time vlasnici dobivaju dodatnu finansisku korist od svoje imovine, dok hotel
dobiva dodatnih 60 jedinica ime ostvaruje potrebnu ekonomiju razmera.
3.3. Zona Vlasina Rid Lake resort

Novo naselje Vlasina Rid se predlae na prostoru povie dananjeg sportskog stadiona
i on predstavlja koncept meovite namene (mix use concept) sa kojime se umanjuje
rizik investiranja u komercijalni smetaj putem izgradnje odreenog broja nekretnina u
vidu apartmana, kondotela, rezidencija i vila. Koncept se predlae na nain da to bude
pravo naselje sa svojim centralnim trgom oko kojega se kreiraju razni sadraji u vidu
trgovina, restorana, barova. Zbog stepenastog terena arhitekti Horwath tima su
predvideli da sav saobraaj se kree dosadanjim pute ali ispod strukture centralnog
trga, gde je za sve vidove smetaja predvien i podzemni parking, kako bi naselje
sauvalo svoje vizure. Na obodu planine emernik se kreira ski sport centar sa apre ski
sadrajima (bar, restoran).

Centralni trg sa centrom za dogaaje (Event centar)
Svako naselje ili mesto ima svoj centar ili trg oko
kojega se kreira urbana struktura i na kojemu se
stvara displej ivota odreene sredine. Za potrebe
ovog projekta predlae se trg oko kojega se
strukturiu smetajni objekti (resort hotel, sport
hotel, porodini hoteli i kondoteli) kao i ostale nove
atrakcije (spa centar, event centar). Poto Vlasina ima tradiciju u odravanju raznih
dogaanja kreiran je poseban event centar u obliku starogrke agore, u sklopu kojeg e
se odravati razni postojei ali i novi dogaaji. U klopu centralnog trga je su smeteni i
komercijalni sadraji u vidu restorana, barova, diska, bioskopa, butika itd. Sa june
strane trga, a ispred sportske hale se kreira atl stanica za prevoz skijaa prema baznoj
stanici na emerniku.
Vlasina Lake Resort Hotel
Kljuni smetajni objekat oko kojega se
kreira pria novog naselja Rid. Predstavlja
tzv. full-service hotel na nivou 4
internacionalne zvezdice koji je namenjen
prvenstveno odmorinom segmentu ali i
gostima koji trae usluge sastanaka,
seminara i manjih konferencija. Hotel bi
sadravao 150 soba i u svojoj strukturi bi
imao i konferencijski prostor od 600 m
2
sa
standardnom ponudom sadraja hrane i pia (pansionski restoran, a la carte restoran i
lobi bar). Za sadraje zdravlja (spa i wellness) hotel bi se oslanjao na ponudu spa
centra Vlasina sa kojim bi bio spojen toplim koridorom.
Vlasina Sport Hotel
Poto je Vlasina tradicionalno bila okrenjena
sportistima i sportskim pripremama (zbog svoje
nadmorske visine) predlae se izgradnja Sport Hotela
na nivou 3+ internacionalne zvezdice koji bi bio
namenjen osim sportistima i gostima koji trae
dinaminije iskustvo odmora uz sportske aktivnosti
koje im ovaj objekat nudi. Hotel bi imao 100 prostranih soba sa ponudom zdrave
prehrane i pia u glavnom restoranu i sportskom baru. Uz ove sadraje na ponudi bi
bile i dve manje prostorije za odravanje seminara i sastanaka na prostoru od 200 m
2
.
Uz hotel se predlae i toplim koridorom spojena spotska hala radi produenja sportskih
aktivnosti i za vreme loijeg vremena kao i hladnijih temperatura. Zaokrueno sa
sportskim terenima na obodu jezera, ovj proizvod moe da funkcionie za vreme cele
godine.
Vlasina Spa Centar
Jedan od vanijih predloga jeste spa centar koji se predlae
na otprilike 8.000 m
2
razvijene povrine sa naglaskom na
vanjskim sadrajima koji imaju neposredan vizuelni
kontakt sa jezerom. On u sebi sadri sve elemente kojima
integrie razliite interese u vidu wellnessa, vodene
zabave, ali i tretmana, te se time namenjuje za sve
korisnike interese od individualaca pa do porodica sa decom, sa logikom
funkcionalnom podelom prostora.
Vlasina vile
Na spoljnom severozapadnom obodu naselja
predlaemo kreiranje niza od 80 vila koje
predstavljaju najvii nivo kvaliteta smetaja. One
se stavljaju na slobodno trite, i namenjene su
klijentima vie i visoke platene moi koji
Vlasinu percipiraju kao svoje glavno mesto za
odmor. Svaka od vila sastojae se od nekoliko
soba, kuhinje, dva kupatila, vlastitog parkinga i
manjeg bazena. Ovaj vid smetaja predstavlja
smanjenje rizika investitora, vezano na normalizaciju trita hoteljerstva u Srbiji.
Vlasina Porodini Hoteli
Predlae se formiranje klastera porodinih
hotela, severno od centralnog trga novog
naselja. Ideja porodinih hotela proizlazi iz
potrebe otvaranja prilike lokalnim
preduzetnicima koji se ele baviti turizmom i to
u 4 objekta sa ukupnim kapacitetom od 150
soba na nivou 3+ internacionalnih zvezdica.
Fokus porodinih hotela jeste da daju vii nivo
kvaliteta i usluga svojim smetajnim
jedinicama oslanjajui se na sadraje resorta (sport, spa/wellness, komercijalne arkade)
dajui im jau trinu snagu kao i pojaanu trinu poziciju u buduem poslovanju
resorta.
Vlasina Kondoteli
Kondoteli predstavljaju inovaciju u
obliku smetajnih kapaciteta Vlasine,
gde se predlae izgradnja 8 objekata
sa ukupno 380 kondominijuma od
ega 3 objekta sa 80 kondominijuma
na nivou 3 internacionalne zvezdice,
a 5 objekata sa 300 kondominijuma
na nivou 4 internacionalne zvezdice.
Uz objekte se formiraju oping
arkade sa trgovinama, restoranima i
barovima. Ovi objekti modelski
funkcioniu kao hoteli sa
apartmanima i u svojoj strukturi
svaki ima recepciju, restoran i bar te su namenjeni porodicama ali i individualcima.
Glavna karakteristika ovih objekata je to se svaki kondomminijum prilikom izgradnje
prodaje kao nekretnina, ali se sa vlasnikom kondominijuma sklapa ugovor o korienju
kondominijuma u komercijalne svrhe (prodaja soba kao u hotelu) dok vlasnik ima
godinje odreeni deo vremena da sam koristi kondominijum. Na ovaj nain vlasnik
nema samo nekretninu ve imovinu koja mu donosi odreenu zaradu za vreme kad ne
koristi kondominijum.
Vlasina Gradske Kue
Jo jedan novi oblik smetajne ponude na
samom jugu novog naselja u vidu gradskih
kua (townhouses) gde predlaemo ukupno
15 objekata sa ukupno 162 rezidencije
meu kojima je 130 na nivou 4* a ostatak
na nivou 3*. Svaka od rezidencija se pravi
na 2 sprata, sa dve do tri spavae sobe,
dnevnom sobom, kuhinjom i kupatilom, te
vlastitim podzemnim parkingom a ovisno o
nivou kvaliteta kao i veliini pojedinane
rezidencije. Ovaj oblik je namenjen
privatnim vlasnicima koji ele imati svoju vlastitu oazu na Vlasini u obliku urbane
strukture, sa oseajem odreene privatnosti, a koja je na nekoliko minuta hoda od
centra novog naselja. Vlasnicima ovaj oblik predstavlja kvalitetnu investiciju poto
mogu staviti svoju rezidenciju u komercijalnu upotrebu putem stavljanja na trite
privatnog smetaja.
Apartmanski objekti Vlasina
Predlau se tri apartmanska objekta sa 53 apartmana na nivou 4* i 53 apartmana na
nivou 3*, a koji su namenjeni slobodnom tritu nekretnina. Za potencijalne investitore
ovi apartmani predstavljaju dodatno osiguranje investicije, kroz iju se prodaju viak
kea moe re-investirati u druge vidove komercijalnog smetaja. Svaki apartman,
ovisno o nivou kvaliteta, ima jednu ili vie spavaih soba, kupatilo kao i kuhinju sa
dnevnim prostorom.
Sportski centar sa adrenalin parkom
Ispod sadanjeg puta se kreira sportski centar gde se uz dananji fudbalski stadion (koji
se renovira i dobiva internacionalne standarde) kreira se dodatni multifunkcionalni
teren (koarka, rukomet, odbojka, mali fudbal) sa sedam tenis terena. Na krajnjem
istoku sportskog dela, na podruju dananjeg kampa, se kreira adrenalin park koji
sadri razne oblike staza sa preprekama, penjanjem i konopima te predstavlja pravi
sportski izazov kako za profesionalne sportiste tako i za rekreativce.
Marina sa centrom za vodene sportove
Uz samo jezero se kreira marina koja ma 150
privzita za jedrilice i amce bez motornog pogona,
sa posebnim delom za pristajanje eletrinog
brodia. Uz marinu se kreira centar za vodene
sportove (od drvene strukture) u kojem su na
jednom mestu lokalni ribiki i jedriliarski klubovi,
ime se kreira marketinka sinergija sa ostatkom
naselja Rid. Ovaj deo ini idealno zaokruenje
naselja sa strane jezera i predstavlja nuan iskorak prema intenracionalizaciji
turistikog lanca vrednosti Vlasinskog jezera.

3.4. Zona Vlasina Golf
Na krajnjem severnom poloaju jezera, kod Golemog ukara predlaemo kreiranje golf
zone. Golf na ovolikoj visini predstavlja vrlo diferencirajui elemenat koji stavlja
Vlasinu meu desetak ponuaa golfa u Evropi iznad 1.000 metara nadmorske visine.
Golf zona predstavlja zadnju fazu u slaganju mozaika turistike ponude Vlasine, i kao
takva je vremenski najdalja. Za potrebe rezervacije ovog prostora za ovaj proizvod,
razradili smo ovaj prostor na sledei nain:
Golf teren
Moderni golf teren na
otprilike 70 ha, koji na
veini golf rupa ima
direktan kontakt sa
Vlasinskim jezerom i
njegovim vizurama. Zbog
razliite konfiguracije
terena (usponi i padovi) on
predstavlja veliki izazov za
golf igrae i time
predstavlja dodatni trini
drajver. Budui lokacija
golf terena i sa njim
predviene izgradnje
predviena na zemljitu
koje je privatnog vlasnitva, predlaemo osim prenamene prostora i reavanje
vlasnikih odnosa nad zemljitem.
Golf hotel sa golf klubom
Na zapadnoj strani golf terena
predlaemo golf hotel sa 80 soba,
koji je namenjen osim
profesionalnim golf igraima i
ljudima (poslovnim i
individualcima) u potrazi za
odmorom na visokom nivou. Od
sadraja nudie spa centar, manje
prostorije za sastanke, vanjski bazen, glavni i a la carte restoran, lobby bar i golf bistro.
Uz golf hotel se toplom vezom kreira i golf klub koji je funkcionalno podeljen na deo
za lanove i na deo za javnost gde u svojoj ponudi ima Club House restoran i bar.
Vezano za golf klub predlaemo i osnivanje Golf kluba Vlasina koji e sistemom
lanarina (ulazna lanarina od 1.800 EUR te godinja lanarina od 1.100 EUR) moi i
finansirati deo izgradnje ovog kompleksa.
Golf vile
Na severnom obodu golf terena predlaemo kreiranje 42 vile, koje su na nivou
internacionalnih 4* sa ekstenzivnim sadrajima (dve do tri spavae sobe, dnevni
boravak, dva kupatila, vanjski bazen) a namenjene gostima visoke platene moi koji
ele visoki nivo privacije. Vile se stavljlaju na slobodno trite prodaje ali i vraaju u
sistem upravljanja (vlasnici vila koriste vile odreeni period) poduzeu koje upravlja i
hotelom, kreirajui trinu sinergiju.
3.5. Zona Vlasina Stojkovieva
Za ovu zonu predlaemo najmanje intervencija u prostoru, poto je ona najmanje
naseljena i odie pravim prirodnim ambijentom. Ako se na suprotnoj strani jezera
kreira novo naselje Rid, a sa june strane ulazna taka na jezero, onda ovo podruje
predstavlja jedan kontrapunkt pre navedenim zonama. Namena ove zone je
ispresecanost raznim peako - biciklistikim putevima, sa nekoliko osmatranica, gde
gostima celog jezera se prua doivljaj istraivanja i kontakta sa prirodom. Kod
Draine mahale se predlae jedan konjiki ran na kojemu se osim mogunosti
gledanja i hranjenja konja daje mogunost najma konja za obilazak podruja oko
jezera. Od smetajnih kapaciteta predlaemo sledee:
Stojkovia Porodini Hotel
Hotel sa lokacijom izvan svih mahala, namenjen ljubiteljima prirode i istraivaima, sa
potpunim prirodnim okruenjem. Objekt ima 40 soba, sa doivljajem domae
atmosfere u malom restoranu kao i u dnevnim prostorima objekta sa velikim ognjitem.
Osim uivanja u prirodi i spolljnim aktivnostima, u hotelu se nudi skromni wellness
program na 200 m
2
.
Stojkovia Privatni Smetaj
U sklopu svih mahala koje su prisutne na ovom podruju daje se prostor privatnim
ponuaima smetajnih kapaciteta da se ukljue u turistiku privredu, ali na nain da se
kue obnove u skladu sa internacionalnim standardom od 3* ime se i daje podsticaj za
povratak ljudi da ive na prostoru Vlasine Stojkovieve.

G. KLJUNI INVESTICIONI PROJEKTI I TRINO - EKONOMSKA ANALIZA 70
G. KLJUNI INVESTICIONI PROJEKTI I TRINO
- EKONOMSKA ANALIZA
1. Strateki pristup investicijama
Trina analiza je pokazala da se Srbija nalazi u procesu transformacije svojeg
turistikog proizvoda kroz obnovu i restrukturisanje kapaciteta ali i kroz izradu planova
novih turistikih centara sa internacionalnim nivoom aspiracija. Vlasina kao novi
projekat se nalazi u milenijskoj ansi da postane relevantan faktor turistike ponude
Srbije. Za takav rang aspiracija vrlo je bitno da se razvoj projekta odradi sistematskim
pristupom planiranja u fazama. Ovde je pitanje zato je potreban fazni pristup razvoju?
Naime, kako se "renesansa" turistikog proizvoda Srbije ne dogaa odmah ve
postepeno sa rastom trita vrlo je vano da Vlasina prati takav sistem razvoja pre
svega zbog realnih investicionih pretpostavki poput ekonomske isplativosti ali i
povraaja na investiciju.
Predlaemo razvoj celokupne destinacije u tri faze:
Za pvu fazu razvoja predlaemo pre svega rezervisanje / otkup privatnog zemljita
na podruju celog projekta, kao i infrastrukturno opremanje / predpripremu sa
detaljnim planovima ureenja za neometano sprovoenje investicionih projekata
kao i plan opteg ureenja jezera sa priobaljem. Paralelno se pripremaju
investicioni projekti podruja Vlasina Rid zajedno sa Vlasinom Okruglicom -
ulaznim podrujem, gde se realizacijom ovih projekata dobija dovoljna koliina
smetajnih kapaciteta i volumena biznisa za nesmetan start-up kao i prelaz u razvoj
druge faze. Re je dakle o fazi u kojoj treba sprovesti sve potrebne pripremne
radove (posebno dovrenje urbanistike regulacije i zemljine transakcije),
konstituisanje razvojne kompanije (odgovrni subjekt za razvoj), lokalnu i
internacionalnu promociju projekta te ulazak u investicije na podrujima Vlasina
Rid i Vlasina Okruglica prema izloenim predlozima. Pretpostavljamo da je ovu
fazu mogue realizovati u vremenskom periodu od 4 do 6 godina.
Za drugu fazu, uz pretpostavku uspenog sprovoenja prve faze, predlaemo
razvoj podruja Vlasina Okruglice-ski podruja sa velnes hotelom i vilama, kao i
sistematski razvoj turistikih atrakcija na jezeru i oko jezera, a to se nije sprovelo
u prvoj fazi (npr. konjiki ran). Ovde investitori ve imaju laki zadatak jer ve
postoji prva faza koju nadograuju dodanom vrednosti velnes hotela sa vilama, ali
i otvaranjem ski podruja na Vardeniku. Dodatno predlaemo razvoj porodinog
hotela na Vlasini Stojkovia sa dodatnim stavljanjem nekih od privatnih
imanja/kua u komercijalni sistem privatnog smetaja. Ova je faza povezana i sa
vremenom dalje trine i ekonomske ekspanzije pre svega lokalnog srpskog kao i
regionalnog trita, pa oekujemo da e ovu fazu biti mogue realizovati u
vremenskom periodu od 7. do 9. godine realizacije projekta.
Za treu, i ovim planom krajnju fazu, predlaemo izgradnju golf terena sa prateim
sadrajem golf hotela sa vilama i golf klubom. Ovaj proizvod predstavlja sam vrh
turistike ponude i da bi se uspeno sproveo do realizacije, on predpostavlja
dovoljno razvijenu destinaciju koja ima ve stabilnu bazu gostiju i stabilan
volumen biznisa. Za ovu fazu predviamo vremenski period od 10. do 12. godine
od poetka projekta.
2. Pretpostavke
Koncept upotrebe prostora i strategije investiranja podrazumevaju sledee kljune
pretpostavke:

A. INVESTICIJE
fokus je na hotele sa 3 do 4 internacionalne zvezdice uz koje se razvija
nekoliko objekata apartmanskog i rezidencijalnog tipa koji poveavaju
smetajnu ponudu destinacije;
predloene investicije se baziraju na benmark analizi slinih hotelskih
projekata u regionu uvaavajui lokalne standarde;
uz hotele se planira i deo smetajne ponude koja se povezuje sa poslovanjem
nekretninama, a zbog upravljanja rizicima i time lakeg pribavljanja investitora
u uslovima jo uvek ogranienog trita;
planiraju se sadraji dodane vrednosti - golf, vodeni centar, centar za vodene
sportove, promenada, sportski centar i drugo, a ija je realizacija povezana i s
jakom ulogom javnog sektora, to jest sadanjih i potencijalno osnovanih javnih
institucija (kao npr. golf klub, konjiki klub i sl.);
planiraju se investicije u javnu infrastrukturu prema nalazima GUP-a i
Regulacionog urbanistikog plana Pali uz dodatak javnih i javno / privatnih
investicija u ureenje resorta (pejsano ureenje, osvetljavanje, oznaavanje i
dr.).

B. PRIHODI
proseno realizovane cene po vrstama kapaciteta planiraju se na osnovu
analize trita na podruju srednjeevropskog okruenja projekta umanjene za
15 do 20%;
cene ulaznica u vodeni centar planiraju se po istom principu umanjene za 30%;
zauzetost smetajnih jedinica se planira na osnovu analize trita
srednjeevropskog okruenja umanjeno za 10%;
procena odnosa smetajnih prihoda i ostalih prihoda planirana je za svaki
objekat posebno a na bazi uobiajene internacionalne prakse i standarda unutar
predloenih tipova i kategorija objekata;
prodajne cene u poslovanju nekretninama planirane su na osnovu analize
trita slinih projekata u irem okruenju pri emu se cene jedinica razlikuju
ovisno o njihovoj kvaliteti i sadrajima;
u delu nekretnina (Velnes vile i Golf vile) predloena je njihova prodaja
privatnim vlasnicima, a zatim uzimanje u najam istih i koritenje u smetajnoj
ponudi (tzv. Sale and Leas back model SLB model). U tom sluaju prodane
jedinici vlasnici koriste 60 dana u godini, a u preostalom razdoblju jedinice
koriste turisti;
u delu nekretnina (Kondoteli i Gradske kue) predloena je njihova prodaja
privatnim vlasnicima po principu kondominijuma. Slino kao u SLB modelu te
jedinice vlasnici koriste 60 dana, a preostali dio godine jedinice su u
komercijalnoj upotrebi.

C. TROKOVI
uvaavanje trokovnih standarda meunarodne hotelske industrije;
uvaavanje udela trokovnih kategorija u srpskoj hotelskoj industriji;
primena metodologije USALI (jedinstveni sistem raunovodstva za smetajnu
industriju);
primena standarda zapoljavanja prema kategoriji / sobi koji su internacionalno
prihvaljivi i uveanih do 10% za prilike Srbije;
u sluaju SLB modela (Velnes vile i Golf vile), vlasnicima jedinica se plaa
godinja naknada u fiksnom iznosu od 5% prodajne cene jedinice to kod
buduih vlasnika poveava interes za kupnjom nekretnina (6,5% prodajne cene
nekretnine je uobiajena naknada vlasnicima no oni istovremeno plaaju
operatoru naknadu za odravanje svoje nekretnine u iznosu od 1,5% prodajne
cene, pa je ovde obraunata neto naknada vlasnicima u iznosu od 5% prodajne
cene)
u sluaju modela sa kondominijumima (Kondoteli i Gradske kue), vlasnicima
jedinica se takoe plaa godinja naknada koja u ovom sluaju nije fiksna nego
se svake godine obraunava u iznosu od 40% operativnog prihoda minus deo
trokova komercijalnog operiranja tim smetajnim jedinicama koji se
prevaljuje na vlasnike.
Za prezentovane projekte predvia se da prve 3 do 4 godine nakon investicije
predstavljaju period stabilizovanja. Predvieno poslovanje objekata prikazano je za
prvu godinu nakon tog perioda tzv. stabilizovanu godinu.
Sve finansijske projekcije se baziraju na postojeim makroekonomskim uslovima u
Srbiji, kao i na trinim pretpostavkama koje ukljuuju aktualni trini status i
predviene trendove na tritu bez veih trinih previranja.
Prihodi i trokovi su u bilansima uspeha prikazani u neto iznosima te ne ukljuuju
porez na dodatu vrednost. Finansijski iznosi su svi prikazani u evrima i stalnim
(neinflacioniranim) cenama.

3. Pregled kljunih projekata prema prioritetima

PRVA FAZA RAZVOJA

NETO RAZVIJENA POVRINA (m
2
) 5.000
Procenjena investicija ukupno (EUR) 3.500.000
po m
2
700
Rang prioriteta
5.000
5,00
300.000 PRIHOD NAJMA (EUR)
BILANS USPEHA U STABILIZOVANOJ GODINI
ukupna povrina (m
2
)
prosena cena najma po m
2
(EUR)
Prvi prioritet poto se radi o centralnom objektu novog naselja Vlasina Rid
Opis lokacije
Sadraji
Vlasina Rid Centralni trg sa centrom za dogaaje
Komercijalni sadraji (restorani, barovi, disko, bioskop, butici i sl.) i event centar u obliku starogrke agore namenjen raznim
dogaajima. Sa june strane trga atl stanica za prevoz skijaa prema baznoj stanici na emerniku.
Centralni trg novog naselja Rid oko kojeg smetaju svi smetajni i ostali objekti.

2
) 11.000
po kljuu 88.000
po m
2
1.200
Rang prioriteta
individualci 40,0% Srbija 60,0%
grupe 40,0% JI Evropa 25,0%
alotman 20,0% Zapadna Evropa 15,0%
Dana poslovanja 365 F & B plan BB/HB
broj soba 150
broj kreveta 300
godinja zauzetost soba (%) 60,0%
prosena cena sobe (ADR u EUR) 85,00
prosena cena noenja (EUR) 45,95
prodane sobe 32.850
faktor viestruke zauzetosti (DOF) 1,85
noenja 60.773
PRIHOD SMETAJA (EUR) 2.792.250
OSTALI OPERATIVNI PRIHODI (EUR) 1.503.519
UKUPNI PRIHOD (EUR) 4.295.769
Dnevni prihod smetaja po rasp. sobi (RevPAR u EUR) 51,00
Ukupni prihod po raspoloivoj sobi (EUR) 28.638
Uee prihoda smetaja u ukupnom prihodu 65%
UKUPNI OPERATIVNI TROKOVI (EUR) 2.448.588
Od toga, ukupne plate (EUR) 902.112
Uee plata u ukupnom prihodu 21,0%
Broj zaposlenih po sobi 0,65
Prosean broj zaposlenih prema satima rada 98
BRUTO OPERATIVNA DOBIT (GOP u EUR) 1.847.181
Uee GOP-a u ukupnom prihodu 43%
Fiksni trokovi (osim kamata i amortizacije, EUR) 214.788
DOBIT PRE AMORTIZACIJE, KAMATA I POREZA (EBITDA u EUR) 1.632.392
Uee EBITDA-a u ukupnom prihodu 38,0%
PROJEKCIJA BILANSA USPEHA U STABILIZOVANOJ GODINI
Struktura noenja prema kanalima prod. (%) Noenja prema zemljama porekla (%):
Ostali sadraji
Vlasina Rid
4 internacionalne zvezdice
Prvi prioritet poto se radi o centralnom (komercijalnom) smetajnom objektu novog
naselja Vlasina Rid
Glavni restoran sa ponudom pansiona, a la carte restoran sa
ponudom internacionalne kuhinje i domaih specijaliteta, lobby
bar i bazenski bar.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Konferencijski prostor od 600 m
2
, sa mogunosti deobe na dva
dela, kao i 6 manjih prostora za sastanke.
Prostor za sastanke i konferencije
Vlasina Lake Resort Hotel
PROJEKCIJA POSLOVANJA U STABILIZOVANOJ GODINI
150 soba podeljenih na standardne sobe (28m
2
), superior sobe (32m
2
), porodine sobe (40m
2
) i apartmane (50 m
2
)
Trgovaki sadraji (butici, kiosk, Internet korner), podzemna parking garaa.
Centralna lokacija u naslonjena na glavni trg budueg naselja, smeten u neposrednoj blizini Water centra. Vizurama je orijentisan
prema Vlasinskom jezeru sa pogledima na sve strane jezera (zbog stepenaste strukture gradnje ima neometan pogled).
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Sadraji hrane i pia
Full-service hotel namenjenim gostima koji trae odmor,
relaksaciju ali i da imaju mogunost odravanja seminara,
sastanaka i manjih konferencija

2
) 11.000
po kljuu 121.000
po m
2
1.100
Rang prioriteta
Dana poslovanja 365 F & B plan HB/FB
broj soba 100
broj kreveta 200
prodane sobe 20.075
noenja 37.139
OSTALI OPERATIVNI PRIHODI (EUR) 756.673
BRUTO OPERATIVNA DOBIT (GOP u EUR) 864.769
DOBIT PRE AMORTIZACIJE, KAMATA I POREZA (EBITDA u EUR) 756.673
Vlasina Sport Hotel
100 soba rasporeenih na standardne sobe (25 m2), superior sobe (28 m2) i apartmane (40 m2)
Multifunkcionalna sportska hala (3.500 m
2
), sa terenom za sve vrste sportova i prostorom za 4 unutranja tenis terena, spojena s
hotelom posebnim koridorom. Velnes prostor sa ponudom sauna, prostora za masae i tretmane, malim bazenom i prostorom za
oputanje. Podzemna parking garaa.
Prvoklasna lokacija, ispod Lake Resort hotela, naslonjen na prostor za dogaanja (event centar).
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Sadraji hrane i pia
Hotel za sportae i pripreme sportskih klubova kao i ostale
mlae korisnike aktivne rekreacije i odmora u resortu.
Vlasina Rid
3+ internacionalne zvezdice
Prvi prioritet izgradnje zajedno sa sportskom halom, manjim tenis centrom i
rekonstrukcijom vanjskih terena te kreiranjem adrenalin parka.
Restoran sa bogatom ponudom zdrave hrane i pia za sportiste,
lobby bar, sport bistro
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Dva manja prostora za sastanke i seminare ukupne povrine
200 m
2
Ostali sadraji

UKUPNI KAPACITET: ~ 350 posetilaca istovremeno
U ZATVORENOM NA OTVORENOM
neto povrina u m
2
povrina u m
2
Recepcija 100
Svlaionice, toaleti (muki, enski) 190

Biro 10
Sauna Lounge 35
Sauna World 120
Tuevi 35
Prostorija za oputanje 125

Sobe za tretmane (masae, soft pack,
ayurveda, manikura itd.)
250
Medicinska prostorija 35
Fitness 450
Juice bar 75
Solarijum 40
Unutarnji bazeni - termalni, deji,
whirlpool
1.200
Hodnici, zajedniki prostori 779

Tehnika prostorija, grejanje, klima,
magacini
800
UKUPNO UNUTRANJI PROSTOR 4.244
Spoljni bazeni (sportski, erlebnis,
pleasure, whirlpool)
1.000
Prostor za sunanje, bar 1.500
Deiji zabavni centar (vodena zabava,

prostori za igranje, fanimacija)
1.500
UKUPNO SPOLJNI PROSTOR 4.000
UKUPNA NETO KORISNA
POVRINA
8.244
PROSTORI :
KONCEPTUALNI PLAN POVRINA
VLASINA RID WATER FANATASY WORLD

2
)
8.244
po m
2
1.600
Kapacitet posetilaca:
Period poslovanja: 360 dana Korienje: 70%
Godinji broj posetilaca:
Period stabilizovanja:
domae 90% na 15 minuta vonje 40%
inostrano 10% na 30 minuta vonje 40%
na 1 sat vremena vonje 30%
poludnevna 6 evra vikend 16 evra
dnevna 10 evra popust za posetioce hotela 15%
poludnevno 10% vikend 30%
dnevno 10% posetioci hotela 50%
Broj gostiju na
tretmanima:
15,0%
Prosena potronja po gostu na
tretmanima:
20 evra
Broj gostiju u
ugostiteljstvu:
45%
Prosena potronja po
konzumaciji u ugostiteljstvu:
5 evra
Vlasina Rid Water Fantasy World
Ekonomsko-trina evaluacija programa vodenog centra
Trite:
Cena karte:
3 godine posle investicije
UKUPNA POTRONJA GOSTIJU
(PRIHOD):
1.252.440 evra
Prihod karata: 789.390 evra
Prihod ugostiteljstva: 198.450 evra
Struktura posetilaca:
~ 350 posetilaca istovremeno
Prihod tretmana: 264.600 evra
88.200
UKUPNI OPERATIVNI TROKOVI: 939.330 evra
od toga, ukupne plate: 438.354 evra
Prosean broj zaposlenih
prema satima rada:
52
BRUTO OPERATIVNA DOBIT (GOP):
313.110 evra
DOBIT PRE AMORTIZACIJE,
KAMATA I POREZA (EBITDA):
250.488 evra

2
) 8.700
po kljuu 52.200
po m
2
900
Rang prioriteta
Dana poslovanja 365 F & B plan BB
broj soba 150
broj kreveta 375
prodane sobe 30.113
noenja 69.259
Prvi prioritet, a s obzirom da ova zona zatvara centralni deo novog resorta sa severo-
zapadne strane.
Fokus na doruak i mali aperitiv bar u sklopu objekta. Ostala hrana i pie
iz resorta.
BILANS USPEHA U STABILIZOVANOJ GODINI (za sve hotele zajedno)
Vlasina Rid
Porodini hoteli visokog estetskog standarda, namenjeni
individualnim gostima i porodicama, za krae i due boravke.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Manji prostori za prijem ili sastanke.
Vlasina Rid Porodini Hoteli
Hotel 1 sa 40 soba, hotel 2 sa 45 soba, hotel 3 sa 35 soba i hotel 4 sa 30 soba.
Oslonjeni na sadraje resorta. Podzemni parking.
Re je o 4 lokacije smetene severno od glavnog trga, formulisane u obliku potkove koje sadrajno ine jednu celinu porodinih hotela.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Sadraji hrane i pia
Ostali sadraji

2
) 23.100
po kljuu 54.711
po m
2
900
Rang prioriteta
broj kondominijuma 380
broj kreveta 760
prodane sobe 76.285
noenja 175.456
Od toga, ukupne plate (EUR) 1.220.560
Naknada vlasnicima (EUR, 40% udela u prihodu umanjenom za deo trokova) 1.312.102
DOBIT PRE AMORTIZACIJE, KAMATA I POREZA (EBITDA u EUR) 303614300,0%
380
50
1.200,00
22.800.000
Prosena prodajna cena kondominijuma (EUR) 60.000
Vlasina Rid Kondoteli
5 kondotela na nivou 4 zvezdice sa 300 soba (od 36 do 60 m2) i 3 kondotela na nivou 3 zvezdice sa 80 soba (od 32 do 50 m2)
Za ostale sadraje kondoteli su oslonjeni na sadraje resorta.
Kondoteli su smetani na junoj do jugozapadnoj strani resorta i povezani su meusobno trgovakim i ostalim komercijalnim
sadrajima. Neposredno su locirani uz centralnu stanicu za atl bus koji vodi na ski podruje. Parking uglavnom podzemni.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Sadraji hrane i pia
Hotel sa kondominijumima, za porodice i individualce koji ele
relaksirajui i osveavajui odmor.
Vlasina Rid
4 i 3 internacionalne zvezdice
Prvi prioritet budui se radi o risk menadment investiciji (investitor koji ulae u izgradnju
hotela ili sport hotela ovime pokriva rizik investicije).
Tipini porodini program hrane i pie s dejim menijima te
uglom za picu i testeninu.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Ne planira se poseban program.
PROJEKCIJA BILANSA USPEHA U STABILIZOVANOJ GODINI (za sve kondotele zajedno)
Ostali sadraji
PRIHOD PRODAJE KONDOMINIJUMA (EUR)
PRODAJA KONDOMINIJUMA (REAL ESTATE )
broj kondominijuma
prosena povrina (m
2
)
prosena cena po m
2
(EUR)

2
) 46.560
po kljuu 316.148
po m
2
1.100
Rang prioriteta
Dana poslovanja 365 F & B plan B
broj kondominijuma 162
broj kreveta 648
prodane sobe 32.522
noenja 113.825
Naknada vlasnicima (EUR, 40% udela u prihodu umanjenom za deo trokova) 1.005.820
162
287
1.400,00
65.184.000
Prosena prodajna cena rezidencije (EUR) 402.370
PRIHOD PRODAJE REZIDENCIJA U GRADSKIM KUAMA (EUR)
PRODAJA REZIDENCIJA (REAL ESTATE )
broj rezidencija
prosena povrina (m
2
)
prosena cena po m
2
(EUR)
Rezidencijalne gradske kue za privatne vlasnike
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Vlasina Rid
Vlasina Rid Gradske kue
15 objekata sa 162 rezidencije (130 na nivou 4*, 32 na nivou 3*). Svaka rezidencija na 2 sprata (2-3 spavae sobe, dnevna soba i
kuhinja) sa vlastitim podzemnim parkingom.
Kue su smetene na jugu novog naselja nekoliko minuta hoda od centra novog naselja.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija

2
) 5.012
po kljuu 47.283
po m
2
1.000
Rang prioriteta
106
47
1.200,00
6.014.400
Prosena prodajna cena apartmana (EUR) 56.740
Vlasina Rid Apartmanski objekti
3 objekta sa 106 apartmana (53 na nivou 4*, 53 na nivou 3*). Svaki apartman ima 1-3 spavae sobe, dnevnu sobu, kupatilo i
kuhinju.
Smeteni pored kondotela.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Apartmani za privatne vlasnike
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Vlasina Rid
PRIHOD PRODAJE APARTMANA (EUR)
PRODAJA APARTMANA (REAL ESTATE )
broj apartmana
prosena povrina (m
2
)
prosena cena po m
2
(EUR)

2
) 13.600
po kljuu 204.000
po m
2
1.200
Rang prioriteta
80
170
1.600,00
21.760.000
Prosena prodajna cena vile (EUR) 272.000
Vlasina Rid Vile
80 vila na 2 sprata koje se sastoje od nekoliko soba, kuhinje, 2 kupatila, vlastitog parkinga i manjeg bazena.
Vile su smetene na spoljnom severozapadnom obodu naselja.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Luksuzne vile za glavni odmor privatnih vlasnika vie i visoke
platene moi
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti namenjeni slobodnoj prodaji
Vlasina Rid
PRIHOD PRODAJE VILA (EUR)
PRODAJA VILA (REAL ESTATE )
broj vila
prosena povrina (m
2
)
prosena cena po m
2
(EUR)

2
) 13.600
po kljuu 53.217
po m
2
900
Rang prioriteta
broj soba 230
broj kreveta 575
prodane sobe 46.173
noenja 106.197
Vlasina Okruglica Porodini Hoteli
Hotel 1 sa 35 soba, hotel 2 sa 25 soba, hotel 3 sa 30 soba i hotel 4 i 5 sa 40 soba, te hotel 6 i 7 sa 30 soba.
Oslonjeni na sadraje Okruglice odnosno resorta Rid. Parking.
Lokacije su na podruju dananjeg motela smetani sa obe strane, i imaju neposredan vizuelni kontakt sa jezerom poto se nalaze u prvom
redu do jezera.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Sadraji hrane i pia
Ostali sadraji
Vlasina Okruglica
Porodini hoteli srednjeg internacionalnog kvaliteta, namenjeni
individualnim gostima i porodicama, za krae i due boravke.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Nisu planirani.
Prvi prioritet, a s obzirom da je ova zona prvi kontakt sa jezerom svih koji dolaze sa strane
Surdulice zajedno sa info centrom i komercijalnim sadrajima.
Fokus na doruak i mali aperitiv bar u sklopu objekta. Ostala hrana i pie
iz komercijalnih sadraja Okruglice ili resorta Rid.
BILANS USPEHA U STABILIZOVANOJ GODINI (za sve hotele zajedno)

DRUGA FAZA RAZVOJA
2
) 1.800
po kljuu 54.000
po m
2
900
Rang prioriteta
broj soba 30
broj kreveta 75
prodane sobe 6.023
noenja 13.852
PRIHOD SMETAJA (EUR) 421.575
UKUPNI PRIHOD (EUR) 562.100
UKUPNI OPERATIVNI TROKOVI (EUR) 303.534
Vlasina Stojkovia Porodini Hotel
30 komfornih soba od 25 do 40 m
2
.
Oslonjeni na sadraje Okruglice odnosno resorta Rid. Parking.
Lokacija ovog objekta je na podruju koje je udaljeno od svih zbivanja i u prirodnom ambijentu sa pogledom na prirodu odnosno na
jugoistoni deo jezera.
Pozicioniranje
Kategorija
Lokacija
Sadraji hrane i pia
Ostali sadraji
Vlasina Stojkovia
Porodini hotel namenjen individualnim gostima i parovima koji
trae oseaj izolovanosti i mira, za krae i due boravke.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Nisu planirani.
Sekundarni prioritet, a koji sledi nakon formiranja resorta Rid.
Mala blagavaonica sa lounge barom u sklopu objekta. Ostala hrana i pie
iz komercijalnih sadraja Okruglice ili resorta Rid.

hotel vile ukupno
2
) 11.390 10.200 21.590
Procenjena investicija ukupno (EUR) 14.807.000 12.240.000 27.047.000
po kljuu 105.764 204.000 135.235
po m
2
1.300 1.200 1.253
Rang prioriteta
hotel vile ukupno
broj soba/vila 140 60 200
broj kreveta 280 240 520
godinja zauzetost soba (%) 70,0% 55,0% 65,5%
prosena cena sobe (ADR u EUR) 90,00 140,00 102,60
prosena cena noenja (EUR) 50,00 40,00 46,04
prodane sobe 35.770 12.045 47.815
faktor viestruke zauzetosti (DOF) 1,80 3,50 2,23
noenja 64.386 42.158 106.544
PRIHOD SMETAJA (EUR) 3.219.300 1.686.300 4.905.600
Naknada vlasnicima vila (EUR) fiksno od prodajne cene vila 5% 816.000
60
170
1.600,00
16.320.000
Sekundarni prioritet nakon stvaranja lake resorta Rid.
Multifunkcionalni restoran koji u pojedinim delovima nudi razliite
sadraje hrane i pia od doruka do tematskih menija. Poseban a la carte
restoran sa ponudom internacionalnih jela. Lounge bar i Wellness Health
Bar.
Ostali sadraji
Visokokvalitetni velnes hotel i vile namenjeni parovima bez dece
i individualnim gostima sa namerom oputanja na visokom
nivou.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Lokacija Vlasina Okruglica
Vlasina Okruglica Velnes hotel i vile
140 prostornih soba sa kvadraturama od 28 do 50 m
2
i 60 vila sa kvadraturama od 160 do 180 m
2
.
Standardni sadraj velnesa i programa lepote na povrini od oko 1.000 m
2
sa vanjskim grejanim bazenom.
Hotel je smeten neposredno uz ski podruje Okruglica. Vizurama je orjentisan prema jezeru sa punim pregledom celog jezera.
Pozicioniranje
Kategorija
Sadraji hrane i pia
Dve manje prostorije za sastanke kapaciteta do 200 m
2
.
PRIHOD PRODAJE VILA (EUR)
prosena cena vile po m
2
(EUR)
broj vila
prosena povrina vile (m
2
)

TREA FAZA RAZVOJA
2
) 900
po m
2
1.200
Rang prioriteta
predvieni broj lanova kluba 450
prosena godinja lanarina (EUR) 1.100
PRIHOD LANARINA (EUR) 495.000
maksimalni kapacitet (broj rundi dnevno za golf od 18 rupa) 160
mogui broj dana igranja golfa 245
prosena zauzetost terena (%) 50%
godinji broj rundi 19.600
prosena cena (EUR, prosek cena za lanove i ostale) 35
PRIHOD NAKNADA ZA IGRANJE GOLFA (greenfees u EUR) 686.000
UKUPNI OPERATIVNI TROKOVI (EUR) 648.480
Opis lokacije
Lokacija Zona golfa
Vlasina Golf teren (klub)
Golf teren (18 rupa) sa golf klubom sa prostorijama za lanove kluba i vlastitim barom i restoranom. Podzemni parking. atl prevoz prema
resortu.
Primarna lokacija (na severnom delu jezera), relativno izolovana za golf teren od 18 rupa gde igrai uvek imaju vizuelni kontakt sa jezerom.
Pozicioniranje
Zadnji rang prioriteta, zbog potrebe kreiranja lake resorta na podruju Vlasine Rid kao
glavnog drajvera, nakon kojega bi se krenulo u proces golf dela.
Sadraji
Moderni golf teren sa 18 rupa

hotel vile ukupno
2
) 7.500 7.560 15.060
Procenjena investicija ukupno (EUR) 9.000.000 9.072.000 18.072.000
po kljuu 112.500 216.000 148.131
po m
2
1.200 1.200 1.200
Rang prioriteta
hotel vile ukupno
broj soba/vila 80 42 122
broj kreveta 160 168 328
godinja zauzetost soba (%) 70,0% 55,0% 64,8%
prosena cena sobe (ADR u EUR) 90,00 145,00 106,06
prosena cena noenja (EUR) 56,25 41,43 49,22
prodane sobe 20.440 8.432 28.872
faktor viestruke zauzetosti (DOF) 1,60 3,50 2,15
noenja 32.704 29.510 62.214
PRIHOD SMETAJA (EUR) 1.839.600 1.222.568 3.062.168
Naknada vlasnicima vila (EUR) fiksno od prodajne cene vila 5% 604.800
42
180
1.600,00
12.096.000
PRIHOD PRODAJE VILA (EBITDA u EUR)
prosena cena vile po m
2
(EUR)
broj vila
prosena povrina vile (m
2
)
Vlasina Golf hotel i vile
80 hotelskih soba. 42 vile sa 2-3 spavae sobe, dnevnim boravkom, kuhinjom, 2 kupatila i vanjskim bazenom.
Golf teren (18 rupa) sa golf klubom sa prostorijama za lanove kluba i vlastitim barom i restoranom. Podzemni parking. atl prevoz prema
resortu.
Primarna lokacija (na severnom delu jezera), relativno izolovana za golf hotel uz vizuelni kontakt sa jezerom.
Pozicioniranje
Kategorija
Sadraji hrane i pia
Prostor od oko 200 m
2
, deljiv na tri manja prostora.
Visokokvalitetni golf hotel i vile namenjeni igraima golfa,
poslovnim ljudima i individualnim gostima u potrazi za
oputanjem.
Opis lokacije
Smetajni kapaciteti
Lokacija Zona golfa
Zadnji rang prioriteta, zbog potrebe kreiranja lake resorta na podruju Vlasine Rid kao
glavnog drajvera, nakon kojega bi se krenulo u proces golf dela.
Glavni restoran, a la carte restoran, lobby bar, golf bistro i club house bar
& restaurant.
Ostali sadraji

Iz pregleda pojedinih projekata proizlaze sledei kljuni indikatori poslovanja:
RID OKRUGLICA ZONA GOLFA STOJKOVIA
VLASINA
UKUPNO
Ukupna neto razvijena povrina (u
m
2
)
132.216 35.190 15.960 1.800 185.166
Broj jedinica koje se prodaju 728 60 42 - 830
Prosena povrina jedinice koja se
prodaje (u m
2
)
118 170 180 - 115
Prodajna cena po m
2
(u EUR) 1.350 1.600 1.600 - 1.517
Prihod prodaje imovine (u EUR) 115.758.400 16.320.000 12.096.000 - 144.174.400
Ukupna investicija (u EUR) 143.158.400 39.287.000 19.152.000 1.620.000 203.217.400
Ukupna investicija po smetajnoj
jedinici (u EUR)
126.913 91.365 156.984 54.000 118.841
Ukupna investicija po m
2
(u EUR) 1.083 1.116 1.200 900 1.097
INDIKATORI OPERATIVNOG POSLOVANJA
Broj smetajnih jedinica 1.128 430 122 30 1.710
Prodane sobe 191.844 93.988 28.872 6.023 320.726
Stopa zauzetosti soba (u %) 55,8% 59,9% 64,8% 55,0% 51,4%
Faktor viestruke zauzetosti (DOF) 2,38 2,26 2,15 2,30 2,32
Broj noenja 456.451 212.740 62.214 13.852 745.257
Prosena neto cena sobe (ADR u
EUR)
91 89 106 70 91
Prihod smetaja (u EUR) 17.436.963 8.368.538 3.062.168 421.575 29.289.243
Dnevni prihod smetaja po
raspoloivoj sobi (RevPAR u EUR)
42 53 69 39 47
Ostali operativni prihodi (u EUR) 6.242.018 3.795.789 3.392.445 140.525 13.570.777
Ukupni neto operativni prihodi (u
EUR)
23.678.980 12.164.327 6.454.613 562.100 42.860.020
Ukupni godinji neto operativni
prihodi po smetajnoj jedinici (u EUR)
20.992 28.289 52.907 18.737 25.064
Prosean broj zaposlenih prema
satima rada
451 265 115 15 846
Broj zaposlenih po smetajnoj jedinici 0,40 0,62 0,94 0,50 0,49
GOP (u EUR) 13.211.728 5.671.061 3.254.326 258.566 22.395.682
GOP - uee u ukupnom prihodu (u
%)
55,8% 46,6% 50,4% 46,0% 52,3%
Naknada koja se plaa vlasnicima (u
EUR)
2.317.922 816.000 604.800 - 3.738.722
EBITDA (u EUR) 9.724.858 4.246.845 2.326.796 230.461 16.528.959
EBITDA (Dobit pre kamata,
amortizacije i poreza na dobit) -
uee u ukupnom prihodu (u %)
41,1% 34,9% 36,0% 41,0% 38,6%
VLASINA - KLJUNI INDIKATORI

Vlasina Rid
Centralni trg
sa centrom za
dogaaje
Vlasina Lake
Resort Hotel
Vlasina Sport
Hotel
Vlasina Rid
Water Fantasy
World
Vlasina Rid
Porodini
Hoteli
Vlasina Rid
Kondoteli
Vlasina Rid
Gradske kue
Vlasina Rid
Apartmanski
objekti
Vlasina Rid
Vile
UKUPNO
m
2
)
5.000 11.000 11.000 8.244 8.700 23.100 46.560 5.012 13.600 132.216
Broj jedinica koje se prodaju - - - - - 380 162 106 80 728
prodaje (u m
2
)
- - - - - 50 287 47 170 118
Prodajna cena po m
2
(u EUR) - - - - - 1.200 1.400 1.200 1.600 1.350
Prihod prodaje imovine (u EUR) - - - - - 22.800.000 65.184.000 6.014.400 21.760.000 115.758.400
Ukupna investicija (u EUR) 3.500.000 13.200.000 12.100.000 13.190.400 7.830.000 20.790.000 51.216.000 5.012.000 16.320.000 143.158.400
jedinici (u EUR)
- 88.000 121.000 - 52.200 54.711 316.148 47.283 204.000 126.913
2
(u EUR) 700 1.200 1.100 1.600 900 900 1.100 1.000 1.200 1.083
Broj smetajnih jedinica - 150 100 - 150 380 162 106 80 1.128
Prodane sobe - 32.850 20.075 - 30.113 76.285 32.522 - - 191.844
Stopa zauzetosti soba (u %) - 60,0% 55,0% - 55,0% 55,0% 55,0% - - 55,8%
Faktor viestruke zauzetosti (DOF) - 1,85 1,85 - 2,30 2,30 3,50 - - 2,38
Broj noenja - 60.773 37.139 - 69.259 175.456 113.825 - - 456.451
EUR)
- 85 70 - 75 80 150 - - 91
Prihod smetaja (u EUR) - 2.792.250 1.405.250 - 2.258.438 6.102.800 4.878.225 - - 17.436.963
- 51 39 - 41 44 83 - - 42
Ostali operativni prihodi (u EUR) 300.000 1.503.519 756.673 1.252.440 752.813 1.525.700 150.873 - - 6.242.018
EUR)
300.000 4.295.769 2.161.923 1.252.440 3.011.250 7.628.500 5.029.098 - - 23.678.980
- 28.638 21.619 - 20.075 20.075 31.044 - - 20.992
satima rada
- 98 50 52 75 133 44 - - 451
Broj zaposlenih po smetajnoj jedinici - 0,65 0,50 - 0,50 0,35 0,27 - - 0,40
GOP (u EUR) 300.000 1.847.181 864.769 313.110 1.385.175 4.729.670 3.771.823 - - 13.211.728
%)
100,0% 43,0% 40,0% 25,0% 46,0% 62,0% 75,0% - - 55,8%
EUR)
- - - - - 1.312.102 1.005.820 - - 2.317.922
EBITDA (u EUR) 300.000 1.632.392 756.673 250.488 1.234.613 3.036.143 2.514.549 - - 9.724.858
100,0% 38,0% 35,0% 20,0% 41,0% 39,8% 50,0% - - 41,1%
VLASINA RID - KLJUNI INDIKATORI

Vlasina
Okruglica
Porodini Hoteli
Vlasina
Okruglica Velnes
hotel i vile
UKUPNO
m
2
)
13.600 21.590 35.190
Broj jedinica koje se prodaju - 60 60
prodaje (u m
2
)
- 170 170
Prodajna cena po m
2
(u EUR) - 1.600 1.600
Prihod prodaje imovine (u EUR) - 16.320.000 16.320.000
Ukupna investicija (u EUR) 12.240.000 27.047.000 39.287.000
jedinici (u EUR)
53.217 135.235 91.365
2
(u EUR) 900 1.253 1.116
Broj smetajnih jedinica 230 200 430
Prodane sobe 46.173 47.815 93.988
Stopa zauzetosti soba (u %) 55,0% 65,5% 59,9%
Faktor viestruke zauzetosti (DOF) 2,30 2,23 2,26
Broj noenja 106.197 106.544 212.740
EUR)
75 103 89
Prihod smetaja (u EUR) 3.462.938 4.905.600 8.368.538
41 67 53
Ostali operativni prihodi (u EUR) 1.154.313 2.641.477 3.795.789
EUR)
4.617.250 7.547.077 12.164.327
20.075 37.735 28.289
satima rada
115 150 265
Broj zaposlenih po smetajnoj jedinici 0,50 0,75 0,62
GOP (u EUR) 2.123.935 3.547.126 5.671.061
%)
46,0% 47,0% 46,6%
EUR)
- 816.000 816.000
EBITDA (u EUR) 1.893.073 2.353.772 4.246.845
41,0% 31,2% 34,9%
VLASINA OKRUGLICA - KLJUNI INDIKATORI

Vlasina Stojkovia
Porodini Hotel
m
2
)
1.800
Broj jedinica koje se prodaju -
prodaje (u m
2
)
-
Prodajna cena po m
2
(u EUR) -
Prihod prodaje imovine (u EUR) -
Ukupna investicija (u EUR) 1.620.000
jedinici (u EUR)
54.000
2
(u EUR) 900
Broj smetajnih jedinica 30
Prodane sobe 6.023
Stopa zauzetosti soba (u %) 55,0%
Faktor viestruke zauzetosti (DOF) 2,30
Broj noenja 13.852
EUR)
70
Prihod smetaja (u EUR) 421.575
39
Ostali operativni prihodi (u EUR) 140.525
EUR)
562.100
18.737
satima rada
15
Broj zaposlenih po smetajnoj jedinici 0,50
GOP (u EUR) 258.566
%)
46,0%
EUR)
-
EBITDA (u EUR) 230.461
41,0%
VLASINA STOJKOVIA - KLJUNI
INDIKATORI

Vlasina Golf
teren (klub)
Vlasina Golf
hotel i vile
UKUPNO
m
2
)
900 15.060 15.960
Broj jedinica koje se prodaju - 42 42
prodaje (u m
2
)
- 180 180
Prodajna cena po m
2
(u EUR) - 1.600 1.600
Prihod prodaje imovine (u EUR) - 12.096.000 12.096.000
Ukupna investicija (u EUR) 1.080.000 18.072.000 19.152.000
jedinici (u EUR)
- 148.131 156.984
2
(u EUR) 1.200 1.200 1.200
Broj smetajnih jedinica - 122 122
Prodane sobe - 28.872 28.872
Stopa zauzetosti soba (u %) - 64,8% 64,8%
Faktor viestruke zauzetosti (DOF) - 2,15 2,15
Broj noenja - 62.214 62.214
EUR)
- 106 106
Prihod smetaja (u EUR) - 3.062.168 3.062.168
- 69 69
Ostali operativni prihodi (u EUR) 1.351.000 2.041.445 3.392.445
EUR)
1.351.000 5.103.613 6.454.613
- 41.833 52.907
satima rada
17 98 115
Broj zaposlenih po smetajnoj jedinici - 0,80 0,94
GOP (u EUR) 702.520 2.551.806 3.254.326
%)
52,0% 50,0% 50,4%
EUR)
- 604.800 604.800
EBITDA (u EUR) 634.970 1.691.826 2.326.796
47,0% 33,1% 36,0%
VLASINA ZONA GOLFA - KLJUNI INDIKATORI

4. Projekti javne infrastrukture
Podruje Vlasine obuhvaeno PPPN Vlasina osim jasno utvrenih reima zatite i kontrole
korienja temeljnih resursa (voda i uski obalni prostor jezera), posebno je obraeno i u smislu
razvoja potrebne infrastrukture za budui turistiki i rezidencijalni razvoj.
Za potrebe ovog projekta Horwath HTL je izvrio provere bazinih kapaciteta infrastrukture
(tehniki standardi i kapaciteti) potrebnih za razvoj turistikih privatnih investicija, a koji su
obraeni u saradnji sa lokalnim ekspertima.
to se tie cena pojedinih investicija u infrastrukturu, uglavnom smo se oslonili na lokalne
izvore i informacije o slinim projektima u Republici Srbiji.
CSD EUR
1. Priprema zemljita
1a POU jezera sa priobaljem i PGR naselja (Rid, Okruglica, Stojkovieva) 1
Povrsina u ha x (0,4 do
0,6) x 570/ha
39.300.000 490.000
1b Izrada geodetskog projekta, geodetski radovi, kopije plana
Procena (ovisno o
finalnom projektu)
1 parcela (30 ara) = 100,
za svakih dodatih 10 ari
+ 12. Izraeno i umsko
zemljiste cena + 40%.
2.406.000 30.000
1c Otkup zemljita 1.286.200 m
2
10 EUR/m
2
1.031.532.400 12.862.000
1.073.238.400 13.382.000
2. Izgradnja saobraajnih povrina
1a Rekonstrukcija postojeih kolovoza (7m) 40 km 2.500 CSD/m
2
700.000.000 8.728.200
1b Izgradnja trotoara i biciklistikih staza (1,8 m) 45 km 1.250 CSD/m
2
101.250.000 1.262.500
1c Izgradnja i ureenje javnih parkinga 10.000 m
2
2.700 CSD/m
2
27.000.000 336.700
828.250.000 10.327.400
3. Izgradnja elektroenergetske, gasne i telekomunikacione mree
3a Javna rasveta na rasvetnim stubovima 400 75.000 CSD/kom. 30.000.000 375.000
3b Izgradnja TS 10/0,4KV 1x630kVA 3 5.500.000 CSD/kom. 16.500.000 205.800
3c Izgradnja TS 35/10KV 2 8.000.000 CSD/kom. 12.000.000 150.000
3d Izgradnja 10 kV kabla 20 km 4.000 CSD/m 80.000.000 1.000.000
3e Izgradnja 0,4 kV kabla 20 km 2.500 CSD/m 40.000.000 500.000
3f Izgradnja TT mree 30 km 3.800 CSD/m 114.000.000 1.421.500
292.500.000 3.652.300
4. Izgradnja vodovodne i kanalizacione mree
4a Izgradnja fekalne i atmosferske kanalizacije kanalizacije svi nuni objekti 9.400 CSD/m 681.700.000 8.500.000
4b Izgradnja vodovodne mree 79,5 km 5.300 CSD/m 421.350.000 5.253.800
1.103.050.000 13.753.800
3.297.038.400 41.115.500
Napomena: 1 ar = 100 m
2
1 EUR = 80,20 (srednji teaj na dan 08 avgust 2007, Narodna Banka Srbije)
UKUPNE JAVNE INVESTICIJE
Ukupna cena
Cena po jedinici Koliina Tip javne investicije
Ukupno
Ukupno
Ukupno
Ukupno
Procena potrebnih investicija javne infrastrukture na prostoru projekta razvoja turizma na Vlasini

5. Rekapitulacija kljunih investicija
Javna Privatna
Javno -
privatna
4 - 6 g. 7 - 9 g. 10 - 12 g.
SMETAJ
Vlasina Lake Resort Hotel Rid 13.200.000 13.200.000 13.200.000
Vlasina Sport Hotel Rid 12.100.000 12.100.000 12.100.000
Porodini hoteli Rid Rid 7.830.000 7.830.000 4.959.000 2.871.000
Vlasina Wellness Hotel Okruglica 14.807.000 14.807.000 14.807.000
Vlasina Golf Hotel Golf 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Porodini hoteli Okruglica Okruglica 12.240.000 12.240.000 12.240.000
Porodini hotel Stojkovia Stojkovia 1.620.000 1.620.000 1.620.000
UKUPNO SMETAJ 70.797.000 0 70.797.000 0 31.879.000 29.918.000 9.000.000
ATRAKCIJE
Golf teren sa 18 rupa Golf 4.170.000 4.170.000 4.170.000
Vlasina golf klub Golf 1.080.000 1.080.000 1.080.000
Centar zabave (event centar) Rid 3.500.000 3.500.000 3.500.000
Terasa Okruglica sa tornjem Okruglica 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Water Fantasy World Rid 13.190.400 13.190.400 13.190.400
Adrenalin park Rid 500.000 500.000 500.000
Platforme za posmatranje Sve 600.000 600.000 600.000
Konjiki ran Stojkovia 600.000 600.000 600.000
Ostale vetake atrakcije Sve 2.000.000 2.000.000 500.000 500.000 1.000.000
UKUPNO ATRAKCIJE 26.640.400 1.000.000 2.180.000 23.460.400 18.790.400 1.600.000 6.250.000
SADRAJI REKREACIJE
Marina i centar vodenih sportova Rid 1.500.000 1.500.000 1.500.000
Sportska dvorana Rid 1.500.000 1.500.000 1.500.000
Rekreacioni centar Rid 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Platforme za oputanje Sve 800.000 800.000 800.000
Platforme za pecanje Sve 400.000 400.000 400.000
etnice, biciklistika staza Sve 1.262.500 1.262.500 1.262.500
Esplanada - trg Rid 3.500.000 3.500.000 3.500.000
Ski liftovi/staze/oprema Rid, Okruglica 10.000.000 10.000.000 10.000.000
UKUPNO REKREACIJA 19.962.500 11.262.500 0 8.700.000 9.962.500 0 10.000.000
KOMERCIJALNI
Kondoteli Rid 20.790.000 20.790.000 10.395.000 10.395.000
Townhouses Rid 51.216.000 51.216.000 25.608.000 25.608.000
Apartmani Rid 5.012.000 5.012.000 5.012.000
oping / komercijalna arkada Rid, Okruglica 5.000.000 5.000.000 5.000.000
Vile
Golf, Rid,
Okruglica
37.632.000
37.632.000
16.320.000 12.240.000 9.072.000
Privatni smetaj Stojkovia 1.000.000 1.000.000 1.000.000
UKUPNO KOMERCIJALNI 120.650.000 0 120.650.000 0 62.335.000 48.243.000 10.072.000
INFRASTRUKTURA
Priprema zemljita Sve 13.382.000 13.382.000 13.382.000
Izgradnja saobraajnica Sve 9.064.900 9.064.900 4.532.450 4.532.450
Struja, gas, telekomunikacije Sve 3.652.300 3.652.300 1.826.150 1.826.150
Vodovod i kanalizacija Sve 13.753.800 13.753.800 6.876.900 6.876.900
UKUPNO INFRASTRUKTURA 39.853.000 39.853.000 0 0 26.617.500 13.235.500 0
UKUPNO INVESTICIJE 277.902.900 52.115.500 193.627.000 32.160.400 149.584.400 92.996.500 35.322.000
PREGLED KLJUNIH INVESTICIJA
Investicijski projekt
Vremenski prioritet Vrsta investicije
Zona
Iznos investicije
(EUR)

6. Kljuni ekonomski indikatori projekta
Na ovom nivou razrade projekta koja je predstavljena u jednokratnom pregledu
ostvarenih kljunih performansi, vidljivo je da projekat ima vrlo ozbiljan
makroekonomski uinak. Pre svega, re je o sledeem:
projekat ima i dugorono stabilan potencijal generisanja prihoda;
novostvorena vrednost projekta prelazi 17% ostvarenih prihoda, a to je tipino
za ovakve projekte zbog ega se lokalne vlasti u razliitim destinacijama u
okruenju bore za sline projekte;
projekat daje snaan podsticaj lokalnom zapoljavanju;
projekat ima udeo od 70% privatnih investicija dok javne investicije imaju
uestvuju sa oko 19%. Deo za javno privatne investicije i partnerstva iznosi
otprilike 10%.;
vei udeo javnih / infrastrukturnih investicija, rezultat je injenice, da je ovaj
prostor relativno devianski i elementarna infrsastruktura se ovde sprovodi po
prvi puta, pa je i logino da su iznosi neto vei.
Tabela u nastavku daje pregled kljunih ekonomskih efekata projekta.
A. PRIHODI (evro)
operativni 42.297.920
prodaja imovine 144.174.400
KLJUNE INVESTICIJE 186.472.320
OSTALE INVESTICIJE 5.500.000
UKUPNO 191.972.320
B. NOVOSTVORENA VREDNOST (evro)
KLJUNE INVESTICIJE 30.236.126
OSTALE INVESTICIJE 3.000.000
UKUPNO 33.236.126
C. ZAPOLJAVANJE
VELIKI PROJEKTI 846
MALI PROJEKTI 1.000
INDIREKTNO ZAPOSLENI 1.000
UKUPNO 2.846
D. INVESTICIJE (evro)
JAVNE 52.115.500
PRIVATNE 193.627.000
JAVNO / PRIVATNE 32.160.400
UKUPNO 277.902.900
Kljuni indikatori:
Investicije po zaposlenom (evro) 97.646
Investicije / prihod 1,45
Investicije / novostvorena vrednost 8,36

H. PREDLOG POSLOVNO - UPRAVLJAKOG MODELA I PLANA REALIZACIJE 97
H. PREDLOG POSLOVNO - UPRAVLJAKOG
MODELA I PLANA REALIZACIJE
1. Problem projekta i struktura interesnih subjekata
Projekat razvoja turizma na Vlasini pretpostavlja menjanje dosadanjeg naina
korienja fizikih, kulturolokih i ostalih resursa bitnih za funkcionisanje turistike
destinacije. Obilaskom terena kao i razgovorom sa kljunim subjektima koji su
direktno povezani sa funkcionisanjem privrede uopte kao i turistike delatnosti, doli
smo do zakljuka da je sadanja struktura stejkholdera u vidu finansijskih ali i
organizaciono-upravljakih mogunosti relativno ograniena u mogunosti isporuke
vizije i ranga aspiracija razvoja turizma na Vlasini.
Budui da vizija i postavljeni koncept turistifikacije vlasinske visoravni gledano na
kratki rok po svom rangu aspiracija bitno nadilazi sposobnost lokalne zajednice da
isporui formulisani model razvoja, a da s druge strane postoje nesumnjive ambicije
lokalnog trita nekretnina prema ovom prostoru, posebno je vano postaviti adekvatan
upravljaki model koji bi pomirio dugoroni interes za stvaranjem konkurentske i
odrive destinacije s kratkoronim interesima "napada" nekretnina na ovaj devianski
prirodni i kulturni prostor. Tim vie to postavljeni model pretpostavlja na srednji i
dugi rok smanjenje uticaja energetske komponente u eksploataciji vodenih potencijala
vlasinskog platoa u korist rekreaciono turistike komponente koja na dugi rok po
naem uverenju moe znatno vie pridoneti generisanju lokalnog blagostanja.
Uzimajui to u obzir izuzetno je vano pronai takav upravljaki model koji bi
harmonizirao dugoronu viziju i razvojni koncept s kratkoronim interesima i
potencijalnim konfliktima sadanjih i potencijalnih korisnika rekreacionih potencijala
Vlasine. Stoga se u pronalaenju optimalnog upravljakog modela u prvom koraku
moramo referirati na postojei i potencijalni skup korisnika tj. interesnih subjekata a
ije bi interese ovaj upravljaki model morao biti u stanju harmonizirati.
Horwath HTL je na bazi sprovedenog procesa komunikacija na ovom projektu utvrdio
est kljunih interesnih subjekata na koje je nuno raunati u profesionalnoj
artikulaciji i izvoenju upravljakog modela projekta:
Sadanji i potencijalni korisnici fondova rekreacije i sadraja turistikih
usluga na Vlasini - a iji su interesi implicitni budui da se razvojna vizija i
koncept baziraju na trenutanim i oekivanim preferencijama lokalnog
rekreacionog te lokalnog i internacionalnog turistikog trita. U tom smislu re je
o interesnom subjektu s naglaenim mogunostima izbora u odnosu na sline ili
iste turistike destinacije / resorte na lokalnom i internacionalnom tritu. Prema
tome, a za dugorono odriv i efikasan razvoj projekta Vlasina, interes je subjekta
potroaa eksterno zadan pa se ostali subjekti inicijalno ukljueni u realizaciju
ovog projekta pre svega moraju odrediti da li ele izabrani tip i profil potroaa
prema kojima je strukturisana turistika ponuda i sam razvojni koncept, a time na
tim potroaima zasnovane poslovne performanse projekta. Drugim reima, ovaj
interesni subjekt (potroai / korisnici) zapravo predstavlja izvor same vizije a time
i ekonomskog potencijala projekta koji u odnosu na isporuku projekta reagira
elementarnom logikom trinog ponaanja. Ovaj skup subjekata iako nije
involviran u sam proces razvoja projekta, zapravo je kljuni interesni subjekt koji
namee pravila igre neposredno involviranim interesnim skupinama subjekata.
Lokalno stanovnitvo - tri su bazina interesa lokalnog stanovnitva u planiranju i
realizaciji ovakvih projekata. Prvi je interes otvaranje prostora za rast,
zapoljavanje, edukaciju i dodatna znanja te napredovanje u profesionalnim
karijerama predstavnika lokalne zajednice kroz iji interes se u najveoj meri
oituje potpora ili eventualno oponiranje predloenom projektu. Drugi je interes
povezan sa mogunostima pristupa lokalnog stanovnitva planiranim sadrajima
turizma i rekreacije, dok je trei interes povezan sa psiholokim vrednostima
uticaja planiranog projekta na imid prostora lokalne zajednice. Prema obavljenim
kontaktima i prikupljenim informacijama o preferencijama lokalne zajednice
nepobitno je da prema projektu razvoja turizma Vlasine postoji najvei interes
lokalnog stanovnitva u vidu mogunosti za zapoljavanjem i razvojem
profesionalnih karijera.
Optina Surdulica sa lokalnim optinskim / javnim preduzeima - glavni
interes optine je privredni razvoj optine kroz irenje poreske baze te posebno
otvaranje mogunosti za zapoljavanje. Dodatno, optina vodi brigu da svojim
optinskim / javnim preduzeima, a koja se bave lokalnim saobraajnicama,
komunalijama i drugim javnim subjektima, proiri bazu za poveanje prihoda. U
tom smislu a koristei svoje mogunosti, optina je ve odavno vlastitim snagama i
napose preko saradnje sa meunarodnim fondovima ("local capacity building"
programi), kao i republikim fondovima (NIP i drugo) donela Prostorni plan
optine, te je zapoela proces izrade detaljnih urbanistikih planova za kljuna tri
naselja na Vlasini (Okruglica, Rid, Stojkovia) paralelno sa planom regulacije
kanalizacionog sistema oko jezera.
Vlada Republike Srbije sa Ministarstvom ekonomije i regionalnog razvoja te
operativnim funkcijama dravnih javnih preduzea kao i kroz drutvenu /
neprivatizovanu imovinu- pre svega vri funkciju da regulie prostor i titi ga,
prilagoava dravne planove i programe lokalnim zahtevima razvoja, odreuje
mogue podsticaje i subvencije, reava preostala imovinsko-pravna pitanja
dravne/drutvene imovine putem privatizacije, kroz Nacionalni investicioni plan
daje sredstva za daljnje izraivanje planova izgradnje lokalnog kapaciteta ali i ima
odgovornost za turistiki razvoj podruja Vlasine (usvojeno putem Strategije
razvoja turizma kao jedan od 20 kljunih projekata u razvoju turizma Srbije).
Privatni preduzetnici - Na lokalnom, regionalnom i republikom nivou ve je
uoen odreeni broj preduzetnika sa interesom irenja ve postojeih kao i
otvaranja novih poslova i investicija na podruju Vlasine. Dosada identifikovane
inicijative su bile uglavnom ograniene s obzirom na nepripremljenost celine
projekta kao i postojanje objektivnih administrativnih i finansijskih prepreka za
jai angaman lokalnog preduzetnitva. Za oekivati je da e se konanom
prezentacijom projekta i usmerenim komunikacijama prema lokalnom
preduzetnitvu te napose oekivanim dravnim programima podsticaja za malo i
srednje preduzetnitvo, ovaj projekt u znaajnoj meri biti usmeren prema ovoj
interesnoj skupini.
Veliki domai i internacionalni investitori i developeri - Svi uesnici ove
skupine su uvek zainteresovani za nove, transparentne i racionalne projekte.
Karakterie ih vrlo pragmatian pristup - zahtevaju reenu imovinsko-pravnu
situaciju sa zemljitem, obezbeenu infrastrukturu (puteve, kanalizaciju, vodu i
elektrinu energiju) kao i postojanje razraenog Master plana podruja sa
naznaenim investicionim projektima jer ih uglavnom zanima povraaj na
investiciju, dugoroan i stabilan rast biznisa te ekonomija razmera.
Za vreme rada na ovom projektu obavljeni su samo neki naelni kontakti i
razgovori sa predstavnicima ove interesne skupine koja meutim u prvom redu
trai definitvno oblikovane, jasne i trino proverene poslovne predloge, pa je
zadatak za narednu fazu razvoja ovog projekta, a time i oblikovanje takvog
upravljakog modela, biti u stanju na profesionalan nain komunicirati upravo sa
ovom interesnom skupinom. Naime, miljenja smo da e, s obzirom na kljuni
problem ovog projekta (dugorona vizija projekta nadilazi kratkoroni kapacitet
lokalne zajednice da realizuje ovaj projekat u svojoj celini), upravo od presudnog
znaaja za realizovanje ovog projekta pronalaenja veih igraa tj. i investitora i/ili
developera sa kapacitetom i ekspertizom za preuzimanje realizovanja celine ili
veih kljunih delova projekta.
2. Predlog temeljnog upravljakog modela
Nosioci projekta razvoja turizma na Vlasini suoeni su sa izborom strategije viih /
visokih vrednosti ili strategije niskih trokova. To je povezano s prethodno
obrazloenom injenicom da projekt kako je postavljen u naoj viziji i poslovnom
konceptu (strategija i koncept visoke vrednosti), trenutano prevazilazi kapacitet
lokalne zajednice koja na kratki rok verovatno nee biti u stanju obezbediti sve
potrebne pretpostavke upravo za ovakav razvojni model. Stoga postoji opasnost da
usled eventualnih pritisaka lokalnog trita nekretnina i lokalnog graevinskog
preduzetnitva, nosioci projekta idu linijom manjeg otpora i ovaj projekat
nekontrolisano prepuste stihijskom tritu nekretnina.
Polazei dakle, od svega ta je reeno, u konkretnom sluaju projekta Vlasina, treba
posegnuti za takvim upravljakim modelom koji je implicitno u stanju harmonizovati
dananje i budue interese navedenih interesnih subjekata i na taj nain obezbediti
realizovanje postavljene vizije razvoja turizma na Vlasini.
Iz postojee situacije se moe zakljuiti da optina ne moe nita bez dravne pomoi,
da stanovnitvo i mali preduzetnici ne mogu nita bez optine ali i drave, dok
investitori ne mogu nita bez drave, niti bez optine kao i bez lokalnog stanovnitva.
Odgovor lei u postavljanju efikasnog modela destinacijske menadment organizacije
koja zahteva fleksibilnu strukturu upravljanja sa pravednom podelom dunosti i
odgovornosti, sa snanom vizijom turistikog razvoja koji integrie sve potrebne
elemente konkurentnosti i daje smernice razvoja. Dodatno je vano da kompanija ima
definisanu prioritizaciju razvoja odreenih podruja odnosno fokus na razvoj dodatnih
ljudskih resursa, tehnologije, razvoja proizvoda i promocije.
Pitanje je kakva treba da bude destinacijska razvojna i upravljaka kompanija koja e
biti odgovorna za razvoj turistike destinacije Vlasina i ko treba da bude u strukturi
vlasnitva. Predlog Horwath HTL jeste da drava zajedno sa optinom Surdulica
osnuje zajedniko javno preduzee radnog naziva "Vlasina Turistiki Resort" sa
udelima dogovorenim na bazi realnih vrednosti i oekivanog doprinosa razvoju
projekta. Marketinko ime ove kompanije bi se posebno paljivo trebalo osmisliti, a
kako bi ista prenela poruku lokalnom i internacionalnom tritu o kakvoj je zapravo
destinaciji re.
Glavni ciljevi osnivanja "Vlasina Turistiki Resort" jeste prevashodno priprema,
ocena, voenje i kontrolisanje nekretninama koje ulaze u temeljni kapital preduzea ali
i efikasna upotreba javne imovine radi obezbeivanja otvaranja novih radnih mesta u
privrednim subjektima koji e na Vlasini vriti svoje poslovne aktivnosti.
3. Plan aktivnosti
U sluaju brzog dogovora o razvoju ovakve kompanije, uz dovrenje bazinih
konstitutivnih aktivnosti, oblikovanja poslovne misije, formiranje menadmenta i
drugih potrebnih radnji, ova bi kompanija hitno morala pristupiti sledeim kljunim
aktivnostima:
prenoenje / otkup zemljita i njihovo unoenje u temeljni kapital preduzea a koje
su predviene master planom razvoja i upravljanja prostorom, odnosno razvojnim
konceptom, baziranog na jasno koncipiranom operativnom i vremenskom planu za
razvoj destinacije Vlasina;
usklaivanje prostornog plana optine kao i detaljnih planova ureenja naselja sa
razvojnim konceptom;
razvoj optih smernica dizajna projekata iz razvojnog koncepta i kontrolisanje
kvaliteta izvoenja;
ishodovanje svih potrebnih dozvola (lokacijskih, graevinskih, tehnikih i sl.)
potrebnih za realizovanje pojedinanih projekata:
infrastrukturno opremanje celokupne destinacije - putevi, elektrina energija,
vodosnabdevanje, telekomunikacione veze, kanalizacija utvrene na bazi
maksimalnog prihvatnog kapaciteta;
izrada i objava tendera za biranje partnera za razvoj pojedinih lokacija te
definisanje ugovornog odnosa sa odabranim partnerom;
upravljanje projektima (razvijene pojedine lokacije) u njihovoj realizaciji kao i
daljem funkcionisanju u saradnji sa odabranim partnerom / partnerima;
upravljanje celokupnim podrujem Vlasine kao jedinstvenom destinacijom
reavajui pitanja bezbednosti, signalizacije, hortikulturnog ureenja pa sve do
internacionalne turistike promocije i prodaje destinacije.

Master Plan Vlasina

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Master Plan Vlasina

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o. Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o. Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o.

o. Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o.

Svlaionice, toaleti (muki, enski) 190

Sauna World 120

Prostorija za oputanje 125

Hodnici, zajedniki prostori 779

Prostor za sunanje, bar 1.500

Deiji zabavni centar (vodena zabava,

You might also like