Departman za urbanizam

Arhitektonski fakultet Univerziteta u Beogradu

Jul, 2013

MODUL M5.2 Seminr Istrivnje lokcije

Nstvnik: prof. mr. Rjko Koric
Srdnici u nstvi: ss. Dnilo Furundi

STUDIJA OPRAVDANOSTI
ZA UREENJE SPORTSKOG KOMPLEKSA S.D.CRVENA ZVEZDA

M 5.1 U. 1. Studio projekat: U zaleini Marakane

Bojana Simeunovi M-2012/160 i Ivana Petrov M-2012/194

SADRAJ

ANALIZA LOKACIJE
Opis nekretnine
Kontekst
Rezultati dobijeni metodom anketiranja gradjana
Rezultati dobijeni SWOT analizom
Prostorna analiza
Analiza planske dokumentacije
Funkcionalna analiza
Ambijentalna analiza
Ostale relevantne analize
Analiza saobraajne povezanosti
Zakljuna razmatranja Koncept i predlog programa

ANALIZA TRITA SPORTSKIH KOMPLEKSA

Uvod
Ponuda na tritu sportskih kompleksa
Tranja na tritu sportskih kompleksa
Najavljeni projekti
Rezultati poslovanja
Finansijske projekcije
Zakljuna razmatranja

PRILOZI

Prilog 1: Plan lokacije

Prilog 2: Fotografije lokacije
Prilog 3: Projekat: Situacioni prikaz
Prilog 4: Projekat: Osnove, preseci, izgledi
Prilog 5: Projekat: Programsko reenje
Prilog 6: Projekat: Lina karta objekata
Prilog 7: Projekat: 3D Modeli i montae
Prilog 8: Finansijske projekcije

ANALIZA LOKACIJE
OPIS NEKRETNINE

Fudblski klub Crven zvezd[a] je srpski fudblski klub iz Beogrd.

Crven zvezd je njuspeniji fudblski klub u Srbiji po broju osvojenih mpiont (25) i
kupov (24). Njvei uspeh postignut je 1991. godine kd osvj Kup evropskih mpion
u Briju, Itlij i Interkontinentlni kup u Tokiju, Jpn iste godine.
Prem nedvnoj (februr 2008) nketi Zvezd je njpopulrniji klub u Srbiji gde im podrku
48,2% populcije. U Beogrdu tkoe njvei broj ljudi nvij z Zvezdu ili 41 %.
Od 2011. godine Crven zvezd im i svoj enski klub.
Navijai
Crven zvezd je srpski klub s njveim brojem nvij prem veini istrivnj koj su
sproveden u Srbiji. Nviji Crvene zvezde se nzivju Delije. Ov nvijk grup nstl
je ujedinjenjem dotdnjih mnjih nvijkih grup 7. jnur 1989. Delije su uvek imle
svoje grupe i podgrupe, trenutno neke od njznjnijih su: Belgrade boys, Brigate, Ultra
Boys i Heroes. Od nvij njveeg rivl Prtizn su dobili ndimk cigni.
Nviji Crvene zvezde i Olimpijkos rzvili su duboko prijteljstvo. Nviji ob tim su
sebe nzvli Prvoslvn br (Orthodox Brothers). Mnogo put nviji Crvene zvezde
iz rzliitih nvijkih klubov su bili n utkmicm Olimpijkos, posebno protiv njihovog
njveeg rivl Pntinikos. Od nedvno Orthodox Brothers su poeli d ukljuuju
nvije Sprtk Moskve.

KONTEKST
Stadion Marakana nalazi se u Beogradu, i pripada optini Savski Venac
Povrina itavog kompleksa je oko 20 hektara

PREGLED REZULTATA DOBIJENIH ANKETIRANJEM I INTERVJUISANJEM GRADANJA

Intervju koordinatora za marketing FK Crvena Zvezda

Subota, 03.03.2013. / trajanje: 1h

Reklame? Prostor je maximalno iskorien za reklame sa sve etiri strane

eleli bi da lokacija ivi i kada nije utakmica

Juna tribina? Nema sedita, ali nisu ni potrebna, jer se za vreme evropskih
utakmica iznose stolice.

Istona tribina? Planira se porodini deo, poslovni prostor, apartmani, Vip

galerija( Vip separe, skyboksovi, koje kupi neka firma i raspolae njima i tu bi se
odravali i sastanci)

Zapadna tribina? Ulaz na zapadnim tribinama je jeziv (problem golubova)

Projekat Kineza? Skandalozan.

Uvodjenje trnog centra na lokaciji? Suludo!!ne!

Polulivada iza sportskog drutva moe da se iskoristi

Oslikati tunel( dati navijaima da iscrtaju grafite)? Da. Super je ideja.

Neke ozbiljnije intervencije na stadionu, okruenju? Ne , samo minka, nemamo

para.

Krov stadiona je nestabilan, takodje problem ptica koje kake po krovu I sa krova

Treba nam svetlei grb, ili eventualno ljuska (vec cu postavljeni ramovi na koje treba
da se okaci neka reklama kluba, ali radovi su prekinuti)

Prostor za vebanje- postoji, ali nije ok, ne izgleda pristojno

Od sadraja uvesti wellness, teretanu (za saportiste)

Podzemni tuneli za izlazak igraa=Katakombe

Potrban je prostor za vebanje, zagrevanje pre utakmice

Potrebno je igraliste za decu, porodini deo sa toboganima, golovima, igralitima

Potreban je zatvoren prostor za dnevni boravak, igraonica gde se cuvaju deca za

vreme utakmice

Muzej je kr. Mraan je, nema prostora, nabijen, mogao bi da bude kao zaseban
prostor izvan stadiona

Pumpa- ne zna se ija je

Problem sa guvom oko kupovine karata? Nema problema, jer ljudi kupuju karte
unapred ili ili imaju sezonske karte. Biletarnice rade 10 sati meseno

Parking je ogroman problem. Postoji parking samo za fudbalere, ostali se parkiraju

gde stignu (uglavnom u ulici Ljutice Bogdana).

Prazan prostor kod komande izmeu stadiona Zvezde i Partizana je idealan za

parking.

Za vreme svake utakmice na parkingu stadiona obavezno moraju biti prisutna

vozila hitne pomoi, policija i vatrogasno vozilo, tako da se esto deava da nema
mesta za parkiranje vanih gostiju.

Tematski park/trgovi/objekti po gradu? Lepa je zamisao, ali upropastie ih navijai

iz suparnikih timova, naroito Partizana, jer je njihov stadion u blizini.

Montano demontani objekti/ panoi za grafite za vreme utakmice? Ne bi ni to

uspelo, upropastili bi ili bi precrtali grafite ovi iz suparnikog tima.

Novi kafii, restorani? Ve postoje na lokaciji i dovoljni su...poeljno uvesti mreu

tematskih sadraja na teritoriji grada

Zakljuak i smernice za formiranje koncepta

Postii ivotnost lokacije tokom cele godine ; zadrati duh stadiona i duh cele lokacije;
formirati novu opnu stadiona koja e poveati atraktivnost lokacije; dodati family prostore za
porodice sa decom; novi muzej sa vie sadraja; renovirati unutranjost stadiona i tunele;
reiti problem parkinga; obezbediti sportistima bolje uslove za vebanje; obezbediti
korisnicima primamljivije sadraje; brendirati klub i povezati ga sa gradom

Anketiranje graana i potencijalnih korisnika

Mlai korisnici:
-odsustvo zanimljivih sadraja pri dolasku na stadion
-odsustvo zanimljivih sadraja u neposrednom okruenju stadiona
-nema trotoara
-nema trafike
Muki korisnici:
-guve u saobraaju i na samoj lokaciji prilikom dolaska na utakmicu
-nema trotoara
-nema parkinga
-nema trafike
enski korisnici:
-guve u saobraaju i na samoj lokaciji prilikom dolaska na utakmicu
-nema trotoara
-nema osvetljenja
-nema trafike
-prostor nije bezbedan
-nenatkrivene tribine u sluaju kie/snega
Vip korisnici:
- guve u saobraaju i na samoj lokaciji prilikom dolaska na utakmicu
-nema trotoara
-nema trafike

-nema parkinga
-oskudnost sadraja Vip loe
-neugodnost/neopremljenost
-odsustvo objekata za prodaju hrane
Fudbaleri:
- guve u saobraaju i na samoj lokaciji
prilikom dolaska na utakmicu
-nema trotoara
-nema trafike
-nema parkinga
-loe osvetljenje stadiona
-lo protok vazduha
-zaguljive prostorije unutar kmpleksa
-velika koliina vlage
-nenatkrivenos pomonih terena
-zastarela oprema
Stanovnici iz kraja:
-ne oseaju se bezbedno prilikom odravanja utakmica
-oseaju da su im deca ugroena
-plae se za svoju imovinu zbog vandala
koji im ispisuju grafite po kuama,
kapijama i uriniraju po dvoritima
-stanovnici/navijai smatraju da ljubav
koju gaje prema naoj ikoni fudbala
treba biti istom merom uzvraena i
njima kao publici , jer upravo navijai su
ono to uzdie jedan fudbalski klub i to mu
daje identitet i podrku

Zakljuak i smernice za formiranje koncepta

Glavni problemi: odsustvo zanimljivih sadraja; neopremljenost stadiona i okoline; guve u
saobraaju prilikom odravanja utakmice; nedostatak parkinga; huliganstvo; slaba
atraktivnost lokacije;
aktivnost lokacije samo tokom utakmica

PREGLED REZULTATA DOBIJENIH SWOT ANALIZOM

SNAGE

PRILIKE
SAOBRAAJ

jvni grdski prevoz(brojnost linij

utobuske, trmvjske)
meugrdski / meunrodni(elezniki
sobrj, vzduni, drumski)

SIMBOLIKA SITUACIJE/IDENTITET

NEIZGRAENI PROSTORI
/MOGUNOSTI INTERVENCIJE

MASOVNE POSETE

DOBRA POVEZANOST SA
GRADOM

OKRUENOST ZELENIM
PROSTORIMA ZA DODATNU
REKREACIJU

IDENTITET LOKACIJE, IMID

PODRKA JAVNOG SEKTORA

NEMINOVNOST
TRANSFORMACIJE(povenje broj rdnih
mest,privlenje strnih investitor)

MOGUNOST PRIMENE NOVIH

TEHNOLOGIJA

BG METRO, UMP(podiznje cene

lokcije)

REKONSTRUKCIJA STADIONA
(mogunost trnsformcije tribin,fsde,
prilgovnje rznim devnj)

RAZVOJ SPORTSKOG TURIZMA

ZVEZDIN STADION KAO REPER

RAZVOJ MEUNARODNIH
PRIJATELJSTAVA

KOMUNIKACIJA SA SVETOM
/EVROPOM

MOGUNOST NIVELACIJE
TRIBINE, PROIRIVANJE KAPACITETA

MOGUNOST UKOPAVANJA
OBJEKATA

SLABOSTI

PRETNJE

SAOBRAAJ
biciklistiki (nepostojnje biciklistikih stz)
prking (utomobili,utobusi)
peki tokovi (jvni/polujvni)
pristupni pltoi(slb kpcitet)
pristup osobm s invliditetom
(nem rmpi, mli broj mest n tribinm)

BEZBEDNOST

NIZAK STEPEN KORIENJA

KOMPLEKSA

PROBLEM SA DUGOVIMA

NEDOSTATAK SADRAJA

ESTETSKI NEODGOVARJUA

NEMINOVNOST TRANSFORMACIJE

INVESTITORSKI URBANIZAM

POLITIZACIJA

NEPOSTOJANJE PLANSKE
REGULATIVE

UMP (gustin izgrenoti, buk,

ugroenost stnovnitv))

NALAZI SE U GUSTOM
STAMBENOM JEZGRU

PROSTORNA ANALIZA

ANALIZA PLANSKE DOKUMENTACIJE

Planirana namena zemljita

Planiran zavretak stanice Prokop

PLANIRAN ZAVRETAK STANICE PROKOP

Planirana trasa UMP-a

Planirane trase Beogradskog metroa

Planirane trase UMP-a i BG metroa e tangirati lokaciju Marakane; takodje planira

se zavretak stanice Prokop, to e poveati protonost lokacije, to e dalje
uticati na poveanje atraktivnosti i cene lokacije (ali neminovan je problem vee
gustine saobraaja i zagadjenosti gasovima i bukom) .

FUNKCIONALNA ANALIZA

AMBIJENTALNA ANALIZA

Ostale analize: Konflikti; Buka; Okupljanja i konflikti navijaa

Zakljuak
Iako su veliki izvori buke na lokaciji stadioni Partizana i Crvene Zvezde to je samo tokom
odravanja utakmica.
Vei zagadjivai bukom su oni koju su tu stalno- najprometnije saobraajnice koje okruuju
lokaciju (Auto put, Auto komanda, Bulevar oslobodjenja)
Najea mesta okupljanja navijaa su :
Slavija, Auto komanda, Trg Oslobodjenja, Banjika uma, Hajd Park, i ulaz na Marakanu.
Putanje navijaa su haotine, samoinicijativne (usled uskog ili nedostatka trotoara, navijai
se kreu po kolovozu)
Najea mesta konflikta su na ulazu/izlazu sa zapadne i istone tribine, kao i na trgu
oslobodjenja.

ANALIZA SAOBRAAJNE POVEZANOSTI

Poloaj Marakane u odnosu na vana mesta u Beogradu

Udaljenost od vanih mesta u Beogradu- DRUMSKI SAOBRAAJ

Udaljenost od vanih mesta u Beogradu- PEAKI SAOBRAAJ

Hodajui prosenom brzinom, ovek predje 350m za 5 minuta.

Na karti su (narandzastim) koncentrinim krugovima prikazana vanija mesta u gradu koja se
nalaze u krugu od 350-2100m , odnosno na 5-30 minuta hoda.
Sama lokacija Marakane moe se smestiti u krug poluprenika 500m (sivo).

Zakljuak
Lokacija je vrlo pristupana i za peake, jer na svega 5-15min hoda od svih vanijih lokacija i
sadraja.

Komunikacijski tokovi

TURISTI I LJUDI KOJI NE IVE U BEOGRADU na Marakanu dolaze uglavnom sa

aerodroma Nikola Tesla, BAS ili LASTA autobuskih stanica, ili eleznike stanice, ili ako
dolaze sopstvenim automobilom, to je iz pravca auto-puta / Beogradske obilaznice E-70 i E75.
STANOVNICI BEOGRADA uglavnom dolaze sa glavnih gradskih punktova odakle postoji
javni gradski prevoz ka Marakani (33, 42, 47, 48, 59, 78, E7, E9, 9, 10, 14) .

Linije javnih gradskih prevoza koje prolaze pored Marakane

Zakljuak Lokacija je jako pristupana jer se do nje moe doi jako lako iz bilo kog dela
grada, i to i autobusima, i mini busevima i tramvajima i BG vozom i Beo vozom.

Sintezna karta linija javnih gradskih prevoza koje prolaze pored Marakane

Zakljuak
Lokacija je jako pristupana jer se do nje moe doi jako lako iz bilo kog dela grada, i to i
autobusima, i mini busevima i tramvajima i BG vozom i Beo vozom.
Sintezna karta linija javnih gradskih prevoza koje prolaze pored Marakane - ZOOM

Dostupnost/blizina stajalita gradskog prevoza

Zakljuak
Lokacija je vrlo pristupana, jer se u radijusu od 1km/15min hoda nalazi oko 40 stajalita
javnog gradskog prevoza, na kojima staju linije: 3 tramvaja, 2 mini busa i ak 18 autobusa.

Javna parking mesta u neposrednoj blizini Marakane

Zakljuak
U neposrednoj blizini lokacije nema veih javnih parkinga / garaa (karta gore)
Standardi za parking mesta za stadion su 1pm na 8-12 posetilaca, to bi u naem sluaju
znailo da je potrebno obezbediti minimum 55.538/12= 4.629 parking mesta
Medjutim, treba uzeti u obzir da je to broj mesta koji je potreban samo tokom odravanja
utakmica, a ne tokom cele godine
Na karti (dole) su mapirana potencijalne parking povrine.

Predlog programa

Koncept

STAR- Crvena Zvezda, sjaj, odsjaj, odjek, brend, jezgro zbivanja

START- Poetak, razvoj
ART- Umetnost, dizajn, urbani dizajn,
ARTERY- Arterije, staze, putanje, portok, usmereno kretanje, ulivanje

Arterije su miine krvne ile koje dovode I odvode krv u srce.

Arterije= Mrea tematskih prostora
Krv= Navijai/korisnici prostora
Srce= Marakana
Metafora artery se odnosi na mreu tematskih prostora/objekata, kosi usmeravaju dolazak I
odlazak navijaa do Marakane.
Marakana je srce Beograda, a navijai su krv, ono to je ini time to jeste I bez ega ne
bi opstala.
Kljune rei: Crveno, protok, ivot, adrenalin, ljubav, radost, krv, arterije, poetak...

Potez od Slavije ka Marakani , kao i od drugih veih punktova na kojima se navijai okupljaju,
trebao bi da dozivi transformaciju, Najvee intervencije trebale bi da se dogode na potezu od
auto komande ka stadionu. Predlae se uvodjenje tematskih punktova
Tematika: sport, rekreacija, zdrav ivot, ekologija, fudbal, Crvena Zvezda, Marakana...
Punktovi: park, public art, sport zone, family zone, kids zone, relax zone, bus stanice, fast
food, zdrava hrana, interactive landscape, caffee, restoran, kiosci, live prenos utakmica,
picnic area, refreshment bar, playgrounds, pet zone, nature zone, eko zone, sport zone,
nadstrenice...

ANALIZA POSTOJEE I PLANIRANE PUTANJE KRETANJA NAVIJAA I NJIHOVOG

ZADRAVANJA ZA VREME ODRAVANJA UTAKMICE

Zakljuak

Glavna ideja je bila da se spoje kljune take koje su izvorita najintenzivnijih kretanja, kako
navijaa, tako i svih ostalih korisnika prostora.
Poeli smo postavljanjem glavne ose kroz celu lokaciju, od Autokomande do Banjike ume
(kroz severni i juni ulaz u stadion). Time smo dobili glavnu arteriju kroz lokaciju, tj. glavni
komunikacijski tok (Bulevar Crvene Zvezde) .
Zatim smo mapirali znaajne punktove, kao to su autobuska stajalita, vana ukrtanja ulica
i ulazi na stadion i povezali ih mreom peakih staza(manje arterije). Ovim preplitanjima
smo dobili mreu tematskih prostora, koji e biti opremljeni atraktivnm sadrajima, koji e
zadovoljiti potrebe irokog spektra korisnika tokom cele godine, a i nesvesno uticati na
navijae, kao distrakcija od huliganstva i kao podstrek za stvaranje public art-a.
Ovim uvoenjem imaginarne integrisane ulice, presenih arterija i mree tematskih prostora,
postiemo rastereenje lokacije od navijaa( neretko i huligana) za vreme utakmice, ali
takoe obezbeujemo i ivotnost prostora tokom cele godine.

UVOD
Kako otvoriti wellness centar ?
Wellness centar
Vreme potrebno za poetak: 2 MESECA
Vrednost investicije: 10.000-50.000

Otvaranjem spa centra, klijentima se prua smirujua atmosfera i prijatno i oputajue iskustvo. Odlna
stvar kod wellnessa je ta to nikako ne treba da biti ogranieni samo na tretmane vodom. Kao dodatak u
ponudi moe se ukljuiti i usluge masae, frizera, minkera, tretmane lica i celog tela... Na ovaj nain,
ponuda e biti kompletna i bie usmerena na smanjenje stresa kod klijenata i na poboljanje njihovog
zdarvlja i naina ivota uopte. Ova poslovna ideja donosi ispunjenje na linom nivou, ali moe biti i
veoma finansijski isplativa.Otvaranje wellness centra moe postati najpozitivniji i najunosniji poslovni
poduhvat.

Ciljna grupa
Ciljna grupa su klijenti koji eleda se opuste u lepom i relaksirajuem okruenju, dok istovremeno
unapreuju i poboljavaju njihovo zdravstveno i opte stanje organizma. Verovatno e veina klijenata biti
poslovni ljudi koji ele da se rasterete i opuste posle napornog radnog dana (ili pre njega).
ta je potrebno da se zapone ovaj posao

Dovoljno veliki prostor za spa centar

Oputajue i smirujue okruenje za Vae klijente
Potrebna oprema za sve tretmane koje imate u ponudi (akuzi, saune, stolovi za masae...)
Plan poslovanja
Reklamiranje - plakati, oglasi, flajeri...
Upeatljiv naziv za posao
Radna dozvola
Specijalne dozvole za ispunjenje posebnih higijenskih uslova
Raunar sa knjigovodstvenim programom

Dobre strane posla

Doprinosiete srei, zdravlju i optem dobrom stanju tela i duha svojih klijenata.
Ovo je veoma unosan posao sa izuzetno visokim zaradama.
I sami ete uivati u lepotama spa tretmana.
Moete ukljuiti i mnoge druge dodatne usluge kako biste uveali svoju zaradu (masae, frizer,
tretmani lica...).
Nisu Vam potrebni posebne kvalifikacije niti prethodno iskustvo u ovom poslu kako biste zapoeli
ovaj posao i vodili ga uspeno.

Loe strane posla

Poetne investicije su veoma zahtevne.

Potrebno je vreme da izgardite svoju bazu klijenata pre nego to zarada pone da pristie u veem
obimu.

OPIS NEKRETNINE
Wellness Star je ekskluzivni kompleks, na dva nivoa za rekreaciju, relaksaciju i sve-obuhvatnu
revitalizaciju. Na povrini od 1800 m2 predstavljeni su sadraji koji na fascinantan nain objedinjuju
filozofiju i mistiku Orijenta, tehniku i tehnologiju Zapada, stare i moderne tretmane namenjene svima
onima koji su se odluili za postizanje harmonije tela i uma. Smeten u sportskom kompleksu Crvene
Zvezde, na Savskom vencu, Wellness Star u svojoj ponudi ima bogatu Spa zonu, fitness zonu
opremljenu najsavremenijom opremom italijanskog proizvoaa Technogym, prostranu aerobic salu,
idealno

projektovane

svlaionice,

frizioterapeutski

centar

Wellness

Red

Star

Caffe.

Savremena oprema centra postavlja nove standarde u domenu rekreacije, a veto uklopljeni raznoliki
sadraji daju mogunosti za vrhunsko oputanje i odmor. Sve usluge iz ponude naeg centra,
sprovode visoko obrazovani i iskusni strunjaci, to obezbeuje potpuno uivanje .

NAA PONUDA
FITNES ZONA centra je opremljena spravama italijanskog proizvoaa Techno Gym-a, najboljeg
svetskog proizvoaa fitness i cardio opreme gde moete dobiti strune savete naih trenera ,
dodatne usluge personalnih treninga i programe za vebanje.
FITNES ZONA na vie od 400 m2 sadri vie linija sprava:

Selection

Cardio program

Kinesis One

Flexability
Selection line je Technogym-ova najekskluzivnija linija sprava za razvoj snage. Ova linija nudi
ravnoteu izmeu performansi i ergonomije, razvijena i proizvedena je tako da ne samo da izgleda
sjajno, ve da oponaa prirodne fizioloke pokrete i putanje, obezbeuje prenos snage miia u
bezbednom okruenju koje podrava maksimalnu udobnost i performanse dok smanjuje rizik od
povrede.
Selection linija je dizajnirana podjednako za poetnike i napredne korisnike. Udobna podesiva sedita,
nasloni i hvatovi savreno odgovaraju svakom pojedincu. Sa preko 30 sprava u ovoj liniji, svakom
korisniku moe da se programira odgovarajui trening za ispunjenje njegovih ciljeva. Ova linija je
sastavni deo wellness system-a.
Kinesis je nastao kao potreba da se ljudima priblii fizika aktivnost kako bi poboljali kvalitet svog
ivota. Pomou ovog inspiriueg koncepta ponovo otkrivamo lepotu slobodnog i prirodnog pokreta .
Na Kinesis-u je mogue izvoenje preko 250 najrazliitijih vebi koje poboljavaju snagu, fleksibilnost i
ravnoteu. Takoe, vebanje na Kinesis-u omoguava izvoenje vebi koje ukljuuju posebne grupe
miia na razliitim nivoima optereenja, kao i izvodjenje pokreta koji ukljuuju nekoliko miinih grupa
(kinetikih lanaca). Sve pokrete je mogue izvoditi u tri dimenzije.
Ovaj koncept Technogym kompanije jedinstven je i po tome to je mogua njegova najira upotreba;
od rehabilitacije, rekreacije kao i primena u vrhunskom sportu.
Cardio linija koje nudimo naim korisnicima su najnovije generacije proizvoaa Technogym koji se
trenutno mogu nai na tritu. Re je o EXCITE+ liniji cardio maina koje su opremljene najnovijim
VISIOWEB softverima. VISIOWEB platforma podrazumeva integrisani ekran osetljiv na dodir koji vam
pored velikog broja trenanih programa omoguava da istovremeno dok vebate gledate TV, sluate
radio, surfujete internetom i razne druge opcije

OPREMA
U ponudi imamo sledee cardio maine:
EXCITE+ RUN NOW umetniko delo u industriji traka za tranje, kako u smislu funkcionalnosti,
dizajna, ergonomije, i kvaliteta izrade, tako i po pitanju sigurnosti i opremljenosti. Bilo koji da je Va
cilj, ova traka e Vam pomoi u ostvarenju istog.
EXCITE+ VARIO Ovo je savrena maina za vas ukoliko elite da smrate, sagorite kalorije bez
preteranog napora, poboljate koordinaciju, spreite probleme sa zglobovima i pokrenete sve miie
vaeg tela na jednom treningu. Vario je zabavan za korienje jer nudi tri razliite vrste pokreta step,
eliptini i kombinovani koje moete menjati bez zaustavljanja maine ili pomeranja stopala sa
platformi. Platforme i rukohvati se pokreu kada i kako vi to elite, jer vi birate i upravljate pokret u
zavisnosti od eljenog tempa i trenanih ciljeva.
EXCITE + CROSSOVER, vie-dimenzionalno vebanje clog tela.
Crossover predstavlja kompletno novu kardio vebu za angaovanje gornjeg dela tela, u kombinaciji
sa voenim lateralnim kretanjem donjih ekstremiteta. Ova Kardio veba kompletnog tela, savrena je
u pogledu vie toga: dranje tela ni u jednom trenutku nije povijeno, ime se doprinosi veem
angaovanju svih miia u centralnom delu trupa (the Core), sagorevaju se kalorije u znaajnoj meri
uz sasvim umereni intezitet napora, kretanje je slobodno, a oseaj prirodan I ritmian tokom celog
vebanja.
EXCITE + SYNCHRO eliptini trener napravljen da odgovara potrebama svakog vebaa, veoma
lak za upotrebu. Prednosti ove maine su viestruke: eliminie optereenje u zglobovima tokom
treninga, poboljava koordinaciju I ravnoteu, mogu ga koristiti svi od sportista do starijih ljudi,
obezbeuje kardio trening u koji su ukljueni miii celog tela, daje rezultate u poboljanju opteg
stanja miia kaio i elastinosti zglobova I fleksibilnosti.
EXCITE + Step prua kardiovaskularni trening, kao I trening kompletnog donjeg dela tela. Idealan je
za toniziranje miia nogu I zadnjice I poboljava balans I koordinaciju. Sa 25 nivoa opterecenja I
mnogobrojnim programima pogodan je za sve korisnike neovisno o godinama ili nivou utreniranosti.
EXCITE + Top moete koristiti da bi tonizirali miie ruku, dobili na miinoj masi, spreili povrede
zglobova, poboljali dranje ili se pripremili za sportsko takmienje. Idealan je za ene, mukarce,
sportiste I za rehabilitaciju. enama koristi tako to pomae u gubitku kilograma, tonira miie I
sagoreva kalorije istovremeno dok radite kardio trening. Odabirom razliitih tipova pokreta (sedei,
stojei, sa duim ili kraim drkama) spreiete dosadna ponavljanja I produiti trening a samim tim
I potronju kalorija. Odabirom warm up programa spreavate povreivanje zglobova I dobijate odlino
zagrevanje pred trening. Radi poloaja u kome vebate Top pomae da ojaate miie lea i popravite
dranje. Mukarcima omoguava da poboljaju snagu, I zdrljivist I miinu masu ruku, ramena I lea.
Obzirom da mnogi sportovi zahtevaju dobru pripremu gornjeg dela tela, Top omoguava prevenciju
povreda I kvalitetan trening ove regije. Takoe je idealan za pripremu za takmienje u vidu zagrevanja
pred nastup. Top se takoe koristi I u rehabilitaciji I ima sertifikat Evropske zajednice za medicinski
ureaj. Koristi se u bolnicama, sportsim ustanovama I fizioterapeutskim centrima za oporavak. Top
ima mogunos demontae sedita, to oslobaa pristupnu platform I omoguava pristup korisnicima u
invalidskim kolicima.

EXCITE + Bike je konstruisan tako da prua oseaj kao da vozite pravi bicikl. Biomehaniki I
ergonomski dizajn nude razliite pozicije da se pobolja pristup, udobnost kao I performanse. iroke
pedale, podrka za laktove, fast track control za promenu opterecenja bez putanja ruki su samo
neke od prednosti ovog kardio trenaera.
EXCITE + Recline korisnici kojima je potrebna dodatna udobnost, kao I oni sa ogranienom
pokretljivou bie oduevljeni ovom mainom. Recline nudi alternativni biciklistiki doivljaj za one
koji trae umerene kardio aktivnosti. Posebno je pogodan za aktivne seniore i za one koji imaju
problema sa bolom u leima.

Flexability je totalno nov i inovativan koncept trenaera Technogyma, dizajnirana sa ciljem da

rastezanje uini jednostavnim, lakim i bezbednim.
ta nudi FlexAbilitty? Pre svega omoguava odgovarajue vebe za rastezanje, bezbedno i
jednostavno korienje, inicijalno merenje(testiranje) i kontinuirano praenje poveanja opsega
pokreta za dati zglob ili sistem zglobova, meri i kontrolie amplitudu pokreta i vremensku kontrolu
trajanja rastezanja.
Najvei problem kod istezanja miia je nedostatak prostora i vremena za ovu bitnu
aktivnost.TECHNOGYM je najvie iz tih razloga, osmislio i napravio posebnu liniju za istezanje miia
i poveanje gipkosti tela FLEXability.
Oprema
TECHNOGYM-ovu FLEXability liniju ine dve maine:
ANTERIOR je maina koja odrava pokretljivost kime i obezbedjuje pojaanu pokretljivost miia
stomaka, ledja i nogu. Posebno je pogodan za onu grupu ljudi koja provodi previe vremena u
sedeem poloaju.
POSTERIOR je maina koja omoguava progresivno istezanje vie miia u vie nivoa, istovremeno.
Jednostavna za korienje, posebno pogadja miie ledja i zadnje loe i posebno pogoduje ljudima
koji dosta vremena provode u vonji. Bitna karakteristika kod ove linije je da:
po prvi put je istezanje merljivo u uglovima;
po prvi put je ugraen tajmer za merenje vremena istezanja.
AEROBIC ZONA obuhvata preko 100 m2 prostora opremljenog najsavremenijom rekvizitima za
odravanje vie vrsta grupnih programa: pilates, aqua fit, yoga, Total body forming. Ovaj prostor Vam
sa svojom opremom i najboljim instruktorima koji rade u njemu prua savrene uslove za prijatno i
efikasno vebanje.

AquaFit
Aqua Fit predstavlja vrstu aerobnog vebanja u vodi (bazenu). Poboljava kardiovaskularnu mo,
fleksibilnost, zatee miie i sagoreva kalorije.Voda, pored toga to je prijatna sredina za boravak,
rastereuje pritisak na zglobove, tetive i miie. Voda smanjuje rizik od povreivanja na minimum.
Pokreti koji se izvode su slini pokretima iz klasinog aerobika, s tim to voda prua otpor i samim tim
poveava intenzitet vebanja. Aquafit mogu da upranjavaju svi, a naroito ljudi koji imaju problem sa
kotano-zglobovnim sistemom. as traje 60 minuta.
Total body forming
TBF je vrsta grupnog vebanja namenjen svima, bez obzira na predhodno vebako iskustvo.
Raznovrstan sadraj, zabavne koreografije, inspiriua muzika i dinamini treneri e Vam omoguiti
da kroz aktivaciju svih miinih grupa sagorite kalorije, oblikujete svoje telo, tonizirate miie,
popravite fleksibilnost i dovedete kardiovaskularni sistem na zavidan nivo. Stilovi vebanja se
smenjuju na nedeljnom nivou (dance, hi low, step aerobik, tae bo, tag, body sculpting), to garantuje
vaim miiima konstantnu promenu u nainu aktivacije i vrlo brzo vidljiv napredak. as traje 60
minuta.
Hatha Joga
Program rekreativnih vebi joge omoguava, da kroz lagane vebe i vebe rastezanja, zategne i
rastegne muskulaturu i zglobove. Kroz joga vebe u stojeem, kleeem, ueem, sedeem i
leeem poloaju povoljno utiemo na nervno-endokrini sistem, sistem organa za varenje, sranosudovni, disajni i kotano-zglobovni sistem naeg tela. Oseaj oputenosti, sklada i celokupne psihofizike osveenosti, prisutan je posle asa joge. as traje 60 minuta.
Pilates
Program pilatesa nam omoguava potpuno oputanje tela i duha, kao i oslobaanje od stresa i
negativne energije. Pilates je program prefinjene forme vebanja koja razvija snagu, fleksibilnost
ostvarujui istovremeno vrstinu tela i poboljanje koncentracije. Poseban akcenat stavljen je na
jaanje miia trupa (stomaka i lea). Terapeutska tehnika pilatesa je potpuno sigurna ak i za vreme
trudnoe, a preporuuje se i osobama sa problemom miino-kotano-zglobovnog sistema. Pilates
vodi ka savrenom uravnoteenju tela i duha, snanim, a ujedno i elastinim miiima, pravilnom i
elegantnom dranju tela. Rezultati se ne ekaju dugo! as traje 60 minuta.
Mix Body Impact
Mix Body Impact je kardio trening za snagu i izdrljivost. Ovaj visoko energetsko intervalni trening
kombinuje aerobic pokrete sa vebama snage i balansa. Poveava kardiovaskularni i pluni
kapacitet, tonizira i oblikuje Vae telo, poboljava koordinaciju pokreta, sagoreva kalorije. Ovo su
samo neke od mnogih pogodnosti koje nudi Mix Body Impact. Dinamini instruktori i inspiriua
muzika motivisae Vas da u kratkom roku postignete eljeni fiziki izgled. as tra je 60 minuta

Rekviziti za aerobic
Arke je kolekcija profesionalnih i inovativnih rekvizita za trening, dizajniranih prvenstveno za vebanje
viezglobnih pokreta, gde muskulaturu aktiviramo u vidu kinetikog lanca. Ideja Arke rekvizita potekla
je iz potrebe vraanja oveka prirodi, otuda I podela u etiri grupe koje nose nazive i karakteristike
etiri elementa zemlje: voda, vazduh, zemlja i vatra.
Ovi rekviziti omoguavaju neogranien dijapazon vebi i veoma su upotrebljivi u domenu
funkcionalnog treninga kao i rehabilitacije. Mogu biti ukljueni u personalne treninge, proces oporavka
od povrede, voene treninge, grupne vebe, bez obzira da li ih kombinujemo sa ostalim spravama i
rekvizitima ili ih integriemo u konvencionalan fitness trening.
Nije bitno koliko imate godina, kakvog ste fizikog statusa, kog ste pola, da li elite da vebate sami ili
u grupi, profesionalan i inspirativan tim Wellness Star-ovih trenera e nai reenje da unapredi sve
vae psiho-fizike sposobnosti.
SPA ZONA
Blagotvorno dejstvo vode, kombinovano sa razliitim temperaturama okoline i masaom, moete
iskusiti u prvom spa kompleksu na ovim prostorima.
Boravak u spa zoni, kao i uivanje u raznim vidovima masaa, teret svakodnevnih obaveza ine
lakim, zdravlje odravaju na zadovoljavajuem nivou i uspeno otklanjaju opasnosti i rizike koje
donosi svakodnevna izloenost fizikom i mentalnom stresu.
BAZEN dimenzija 10 metara duine i 4 metra irine, opremljen je ureajem za plivanje u mestu i
slapom za masau vrata i ramenog pojasa.
PARNO ili tursko kupatilo je vrsta saune u kojoj je vazduh zasien vlagom, a temperatura dostie
42C. Savren je izbor za relaksaciju nakon stresnog dana ili jednostavno za detoksikaciju organizma.
RUSKA BANJA je vrsta saune napravljena od drveta u kojoj je temperatura 60C. Poseban uitak
prua para sa mirisom razlicitih eterinih ulja.
FINSKA sauna je suva sauna sa temperaturom od 90C i niskom vlanou vazduha, 10-15% .
Boravkom u sauni poboljava se cirkulacija, oputaju misii, koa dobija zdraviji sjaj, bolji tonus i
elasticnost.
WHIRLPOOL za maksimalno 4 osobe, opremljen hidro i aero mlaznicama najpopularniji i
najjednostavniji je vid relaksacije celog tela.
TURSKI HAMMAM u kome se mogu iskusiti blagotvorna dejstva aromatinih i slanih pilinga, masae
sapunicom.
TEPIDARIUM je rimski izum za potpuno oputanje, ali i druenje uz razgovor, sa grejanim
anatomskim oblikovanim kamenim leajevima, koji blagotvorno deluju na napetu lenu muskulaturu.
ARAPSKI RASOUL je prostorija sa temperaturom do 42C u kojoj se kombinuju blagotvorno dejstvo
lekovite gline i algi sa vlanou vazduha koja je 80-100%.
BAZEN SA HLADNOM VODOM preporuljiv nakon korienja finske saune i ruske banje.
Wellness Energy Treatment (100 min.)

Vratite Vaem telu sveinu uz spa piling masau sapunicom, izbacite tetne materije iz organizma i
nahranite kou blagotvornim dejstvom algi, oslobodite neophodnu energiju ScenTao masaom.
Wellness Beauty Treatment (100 min.)
Tretman koji e oistiti Vae lice i telo i nahraniti kou, inei je satenski glatkom i negovanom. Poinje
aromatinim pilingom sa morskom solju, potom sledi bogato hranljivo pakovanje A C E kompleksom
uz relaksirajuu masau kompletnog tela.
Aroma Harmony treatment (60 min.)
Piling tela sa aroma terapeutskom crtom. Predstavlja kombinovanu primenu morske soli, istih biljnih
ulja i esencijalnih ulja, koja detaljno isti kou i ini je mekom i glatkom.
Rasoul Experience (30 min.)
Tretman se izvodi u delikatno osvetljenoj atmosferi arapskog Rasoula. Sastoji se u nanoenju 100%
prirodne maske od gline u uslovima poviene vlanosti vazduha i zavrava se oputanjem pod tuem.
Ovim putem postie se oslobaanje tela od toksina, intenzvira se cirkulacija i obezbeuje savrena
mekoa koe tela. U blagotvornom dejstvu Rasul tretmana istovremeno moe uivati do etvoro ljudi u
prijateljskom druenju.
Collagen booster(30 min.)
Kolagen je prirodni protein koji obezbeuje vrstinu i otpornost nae koe. S godinama, nivo kolagena
se smanjuje bre nego to ga nae telo proizvodi. Ovaj tretman ublaava znake starenja, aktivira
proizvodnju kolagena i poboljava ouvanje elastinosti i vrstine koe lica.
Vitamin Power Pack (60 min.)
Hidrantan vitaminski tretman tela, koji uva Vau kou od loih spoljanjih uticaja i isuivanja.
Firming Algae Pack (60 min.)
Pakovanje tela algama obezbeuje oseaj relaksacije, hidratacije i elastinosti koe.
Spa scrub massage (30 min.)
Uklonite sloj izumrlih elija sa koe, uinite da ona izgleda i bude glatka kao svila.
Body wrap (50 min.)
Podstie telesne mehanizme na detoksikaciju i drenau, isti telo od tetnih materija.
Shiatsu (50 min.)
ijacu je relaksirajui i okrepljujui tretman tela specifinom tehnikom masae i primenom pritiska na
razliite take du tela. Obezbeuje kompletnu relaksaciju miinog tkiva, otklanja stres i pospeuje
detoksikaciju organizma, poveava fleksibilnost i intenzivira cirkulaciju.
ScenTao massage (50 min.)
Nena masaa tela uz pomo ulja i toplog kamenja. Oslobodite energetske puteve i ivotnu energiju,
pomou snage toplog vulkanskog kamenja
Hot Chocolate massage (30 min.)
Luksuzni tretman tela i ula. Kakao iz okolade osloboa endorfin, koji potpomae prirodnom procesu
sagorevanja masti. Takoe ovaj hormon sree stimulie ula, oslobaa napetosti i doprinosi oseaju
oputenosti.

Foam massage (hammam experience) (30 min.)

Osveite kou i relaksirajte se specifinom masaom bliskog istoka. Prepustite se!
Lymphatic drainage (50 min.)
Manuelna limfna drenaa je vrsta masae koja stimulie cirkulaciju limfe kroz telo. Izuzetno je vana
kao deo programa leenja celulita ili procesa mravljenja. Pomozite Vaem organizmu u borbi sa
tetnim materijama.
Loosen stress massage (50 min.)
(parcijalna loosen stress masaa traje 25 min.)
Relaksaciona masaa celog tela koja omoguava vrhunsku ravnoteu duha tela i uma. Izvodi se
kombinacijom razliitih tehnika to obezbeuje potpuno oputanje i uivanje.
Duo massage (45 min.)
Duo masau sprovode dva terapeuta simultano. Intezivira oseaj masae i pojaava cirkulaciju,
uvruje kou i otklanja tenziju i bol u miiima. Zaista jedinstven oseaj uz masau etiri ruke,

Sports massage (50 min.)

(parcijalna sportska masaa traje 25 min.)
Upotpunjuje Va fitnes trening i pojaava fizike performanse tela. Ovaj tip tretmana prevenira
povrede miia, zglobova, ligamenata i tetiva i smatra se neophodnim delom oporavka.
Therapeutic massage (50 min.)
(parcijalna terapeustka masaa traje 25 min.)
Tretman koji Vas reava upalnih i bolnih stanja usled hroninih zdravstvenih tegoba (bolovi u leima,
glavobolje)
Anticellulite treatment (45 min.)
Ovo je efikasan nain borbe protiv pomorandine kore koji prazni depozite masti, oputa tkivo,
podstie cirkulaciju i utie na oblikovanje tela. U zavisnosti od individualnih potreba, leenje celulita
podrazumeva, vie kontinuiranih tretmana (preporuka 10 tretmana).
Ultrazvuk i elektroterapija
Ultrazvuk pospeuje drenau vika vode iz podkonog masnog tkiva i tako pomae leenje celulita.
Koristi se u terapijske svrhe.
Elektroterapija smanjije bolove i spazam.

PONUDA NA TRITU WELLNESS CENTARA U BEOGRADU

Na teritoriji Beograda postoji oko 427 objekata koji pruaju wellness i/ ili spa usluge.
Objekti su ili pojedinani, ili u sklopu hotela, trnih centara...
Naa prednost je to smo medju prvim sportskim kompleksima koji e u svom
kompleksu imati i wellness i spa centar.
Takodje, na priloenoj mapi distribucije wellnessa i spa cenatara moe se uoiti da je
distribucija uglavnom skoncentrisana oko ueg gradskog jezgra starog dela grada,
dok je na Novom Beogradu njihova distribucija manja, ali je u porastu.
Iz priloenog moemo zakljuiti da je jo jedna od prednosti to to u blioj, ali i iroj
okolini oko lokacije na kojoj gradimo ne postoji veliki broj wellness centara.

Distribucija wellness i spa centara na teritoriji Beograda, sa poloajem predmetne lokacije

PONUDA NA TRITU
WELLNESS CENTARA U
BEOGRADU
Hidronova plus
Lokacija: Beograd, Palilula, Panevaki put
148
Jai Thai
Lokacija: Beograd, Savski venac, Vase
Pelagia 48

Ring wellnes
Lokacija: Beograd, Obrenovac, Miloa
Obrenovia 135

Aerosol slane sobe

Lokacija: Beograd, ukarica, arkovo,
Trgovaka 16a
Arcus Health
Lokacija: Novi Sad, Somborska 55

Experto credite
Lokacija: Beograd, Savski venac, Deligradska
24

Bali Detox
Lokacija: Beograd, Stari grad, Skadarska 9/1

St Angelino
Lokacija: Beograd, Palilula, Vladetina 15

BB regen
Lokacija: Beograd, Terazije 31

Aquaplan
Lokacija: Zrenjanin, Branka opia 1

BeeSol
Lokacija: Beograd, Novi Beograd, Dona
Kenedija 17/7/29

Beauty Imagini
Lokacija: Beograd, Stari grad, Brankova
23/3/22
Fitness club Ethnogym
Lokacija: Beograd, Vodovac, Banjica,
Crnotravska 7-9
Lago di Spa
Lokacija: Beograd, Novi Beograd, Beanijska
kosa, Majevika 2n
Sky Wellness
Lokacija: Beograd, Stari grad, Dorol, Tadeua
Kouka 63

Beogradska slana soba

Lokacija: Beograd, Vraar, Slavija,
Beogradska 8
Bibis group
Lokacija: Beograd, Novi Beograd, Bulevar
Mihaila Pupina 110v/2/18
Body & soul
Lokacija: Beograd, Novi Beograd, panskih
boraca 24v/1
City
Lokacija: Beograd, Savski venac, Kraljice
Natalije 38-40

Wellness Land
Lokacija: Beograd, Vraar, Crveni krst,
Radoslava Grujia 25

Club Plato
Lokacija: Beograd, Novi Beograd, Omladinskih
brigada 88

City Code
Lokacija: Beograd, Stari grad, Dorol,
Dobraina 26

Dinara relax
Lokacija: Beograd, Vodovac, Save Makovia
3

Billcom
Lokacija: Beograd, ukarica, arkovo,
Porunika Spasia i Maere 4

Fiji secrets spa

Lokacija: Beograd, Vraar, Kneginje Zorke
66/1/2

Hotel Premier prezident

Lokacija: Sremski Karlovci, Karaoreva 2

Home Fitness Studio

Lokacija: Beograd, Vodovac, Hilandarska 30

FINANSIJSKE PROJEKCIJE

PROMOCIJA I MARKETING

Kako bismo se to bolje implementirali u trite moramo preduzeti odreene

promotivne aktivnosti.

Nae promotivne aktivnosti podrazumevae reklmne spotove, radio reklame,

reklame u lokalnim novinama, akcije, otvaranje web stranice, bilbordi...

BILANSI
Nulti bilans stanja
aktiva
tekui raun

pasiva
1.000.000,00

kapital

1.000.000,00

Poetni bilans stanja

aktiva
osnovna sredstva
sitan inventar
ostala sredstva
materijal
gotovina
ukupno

pasiva
268.800,00
9.200,00
30.190,00
492.937,88

193.872,12
995.000,00

kapital

1.000.000,00

ukupno

1.000.000,00

Bilans stanja na kraju godine

aktiva
osnovna sredstva
sitan inventar

pasiva
252.622,48
7.070,12

ostala sredstva

20.620,95

materijal
potraivanja
kupaca
tekui raun

kapital
obaveze
dobavljaima
obaveze
prema
snagi

prema

1.000.000,00
57.600,00

radnoj

264.116,00

492.937,88
855.226,40

od

1.082.752,78
2.711.230,61

1.321.716,00

Bilans uspeha
rashodi
Trokovi el. energije za
izradu pr.
Trokova radne snage
Trokova PTT
Trokova zakupa
prostora
Trokovi komunalija
Trokova transporta
Trokovi promocije
Ostali odlivi gotovine
ukupno

prihodi
186.000,00
3.169.392,00
16.700,00

prihodi od prodaje

7.165.918,33

posl.

390.000,00
40.400,00
41.000,00
310.612,00
19.800,00
4.173.904,00

ukupno

7.165.918,33

PRELOMNA TAKA RENTABILNOSTI POSLOVANJA

ZAKLJUNA RAZMATRANJA
Wellness Star je budui velnes I spa centar na dva nivoa i skoro 2000 kvadratnih
metara povrine. U ponudi e biti preko trideset razliitih vidova relaksacije i fitnes programa.
U sklopu se nalazi i Red Star kafe. Wellness e se nalaziti na ekskluzivnoj lokaciji
etvorostruko orijentisan zbog svoje transparentne fasade, i to prema Banjikoj umi, prema
ulici Ljutice Bogdana i predvienim sportskim terenima, Bulevaru Osloboenja i najvanije
prema stadionu Crvene Zvezde. Zbog svoje pozicije na najvioj koti lokacije , kao i toga da je
izdignut 5m iznad zemlje i stoji na stubovima, iz njega se prua pogled ne samo na stadion,
ve i na sam teren.
Takoe planiran je i zatvoreni i otvoreni bazen, teretane na otvorenom, a odmah
pored njega planirana je i izgradnja luksuznih apartmana u kojima bi gosti velnesa mogli da
odsedaju.
Predpostavili smo da e uvoenje velnesa na ovoj lokaciji biti osobena i atraktivna
nepokretnost modernog dizajna, atraktivne fasade, irokog asortimana ponuda. Njegovoj
atraktivnosti posebno doprinosi i injenica da se nalazi u srcu sportskog kompleksa Crvene
Zvezde i Marakane, koji e nakon ureenja privui ogroman broj korisnika, kako naih tako i
stranih turista.
Trenutna konkurencija je veoma jaka, ali samo kvantitativno, a ne i kvalitativno. S
obzirom na navedene prednosti, uvoenja velnesa u, kako predviamo, budui najposeeniji
sportski kompleks u Beogradu, a moda i u Srbiji, anse za uspeh investicije su jako velike.
Ovaj zakljuak je potvren i na osnovu finansijskih pokazatelja, kao to su adekvatan
nivo profitai zadovoljavajui nivo interne stope prinosa.

PRILOZI
Prilog 1: Plan lokacije

Prilog 2: Fotografije lokacije

Prilog 3: PROJEKAT - Situacioni prikaz

Prilog 4: PROJEKAT -: Osnove, preseci, izgledi

PROJEKAT - Preseci i izgledi

Prilog 5: PROJEKAT - Programsko reenje

Prilog 6: PROJEKAT - Lina karta objekata

Prilog 7: Projekat: 3D Modeli i montae

Muzej

Radionice za navijae

Apartmani

Prilog 8: Finansijske projekcije



5.2 - 2013/14

MUZEJ ISTORIJE VIDEO IGARA U STAROM DELU BEOGRADA

Bugarski Katarina M-2013/231

ANALIZA LOKACIJE I OKRUENJA

OPIS IREG OKRUENJA - OPTINA STARI GRAD
Gradska optina Stari grad, na kojoj ivi oko 70.000 stanovnika, zauzima povrinu od 698 ha, od
toga je 473 ha kopnene i 225 ha vodene povrine. Zajedno sa optinama Savski Venac i Vraar,
Gradska optina Stari grad ini sam centar Grada, predstavlja staro gradsko sredite oko kojeg
se Grad dalje razvijao te sadri dva veka dugu kulturno-istorijsku, urbanistiku, arhitektonsku i
ekonomsku priu o nastanku, rastu i razvoju Beograda.

Optina Stari grad je turistiko, kulturno, istorijsko, politiko, obrazovno i poslovno sredite
Beograda. Na maloj povrini koju zauzima optina smestilo se 13 fakulteta, Srpska akademija
nauka i umetnosti, nekoliko osnovnih i srednjih kola, 18 muzeja, est pozorita, kao i brojne
druge kulturne institucije. Zbog povoljnog geografskog poloaja optine u njoj su se razvije
uslune delatnosti, trgovina i bankarstvo. Na podruju Gradske optine Stari grad nalazi se
znaajan deo kulturno istorijskog naslea Beograda, te se pod zatitom nalazi oko 200 objekata,
prostornih celina, javnih spomenika i spomen obeleja. Neki od objekata koji imaju veliki znaaj
za istoriju i kulturu Beograda su Beogradska tvrava, Kapetan-Miino zdanje, Konak kneginje
Ljubice, Saborna crkva i Knez Mihailova ulica.

LOKACIJA
Lokacija je smetena u samom centru Beograda, pored glavne peake ulice - Knez Mihailove.
U neposrednoj blizini ove lokacije, nalaze se jedne od najstarijih i najlepih primera lokalne
arhitekture, nekoliko izlobenih i koncertnih sala, umetnikih galerija kao i mnotvo kafia,
restorana i prodavnica. To je kulturni i drutveni centar grada, kao i glavno podruje za kupovinu.
U neposrednom okruenju nalazi se prestina rezidencijalna i poslovna etvrt to poveava
atraktivnost ove lokacije, kao i oblinji Kalemegdanski park, zelena oaza sa prelepim pogledom
sa Beogradske tvrave na ue Save u Dunav. Beogradska tvrava, oko koje je kasnije sagraen
itav grad, datira jo iz prvog veka nae ere, kada je sluila kao stalni vojni kamp Rimljana. Zbog
svog stratekog poloaja vekovima je bila na meti raznih osvajaa, ali je danas jedan od najlepih
gradskih parkova u regionu. Knez Mihailova ulica zajedno sa Kalemegdanskim parkom ini
glavnu destinaciju za kupovinu i relaksaciju svih posetilaca, stranih kao i domaih, i to je
najvanije, svih Beograana.

Prostor predvien za izgradnju je smeten u samom centru bloka, tako da je izolovan zgradama
koje se nalaze u uglovima parcele. Vizure se formiraju na sve etri strane bloka, od kojih je jedna
otvorena i prua se ka Kalemegdanu. Ostale vizure se pruaju do fasada preko puta ulice.

Ulice na ovoj lokaciji su uglavnom paralelne i normalne jedna na drugu, a zgrade preteno prate
priblino istu regulacionu liniju, to je inae sluaj kod starijih graevina.

ANALIZA SAOBRAAJNE POVEZANOSTI

Saobraaj u ovom podruju je raznovrstan, Pariska Ulica koja je prometnija ulica na ovoj lokaciji
i poseduje tri kolovozne trake i tramvajske linije. Uzun Mirkova i Ulica Kralja Petra su neto manje
i imaju po dve trake kolskog saobraaja. Ulicu Kralja Petra preseca Knez Mihailova Ulica, tako da
je na mestu zatvorena za kolski asobraaj. Za muzej, kad je u pitanju saobraaj, svakako
odgovara peaka zona.
Generalna saobraajna mrea i povezanost podruija moe se okarakterisati kao veoma dobra,
zbog raznovrsnosti saobraajnog prevoza.
Trase javnog gradskog prevoza

Autobuske linije koje prolaze u blizini lokacije su: 24, 79, 26, 27, 27E, 32E, 35, 43 i 96, a u
neposrednoj blizini (na Zelenom Vencu) imamo linije: 15, 60, 67, 68, 71, 72, 75, 84, 704, 706,
707, 52, 53, 58 i 56L.
Trolejbuske linije koje prolaze u blizini lokacije: 19, 21, 22, 28, 29 i 41.
Tramvajske linije koje prolaze u blizini lokacije: 2, 5 i 10.

ANALIZA MUZEJA
Uvod
Poslednjih nekoliko godina kulturni turizam predstavlja jednu od kljunih odrednica razvoja
turizma. Brojni elementi kulture, kao to su materijalno i nematerijalno kulturno naslee,
predstavljaju znaajan potencijal za razvoj turistikog trita, sa mnogostrukim pozitivnim
implikacijama na socio-ekonomskom planu. Kulturni turizam omoguava finansijsku podrku
ouvanju, revitalizaciji i promociji kulturne batine. Takoe, on doprinosi finansijskoj nezavisnosti
kulturnih institucija i organizacija, kao i procesu decentralizacije kulture. Jedinstven potencijal
kulturnog turizma i njegov sastavni deo u ovom smislu su i muzeji.

Da bi poslovna politika ispitivanih muzeja bila jasnije definisana, trebalo je odgovoriti na tri kljuna
pitanja: gde se oni nalaze danas, u razvojnom pogledu, gde ele da budu i kako da to postignu,
to je vezano za korake koje nije lako ostvariti: definisati misiju, stvoriti viziju, odrediti ciljeve,
napisati, sprovesti i evaluirati planove. Misija muzeja nam govori o tome ta su vrednosti i resursi
ustanove, po emu je ona prepoznatljiva, polazei u razgovoru najpre od razloga njenog
osnivanja, svrhe postojanja, njene specifinosti, te koja je naela vode u njenom uspenom
poslovanju. Jasno odreena misija odraava filozofiju ustanove, koja je definisana osnivaem (ali,
koju bi trebalo prilagoditi trenutnim okolnostima i stanju), funkciju i zadatak ustanove, i ini

preduslov za ostvarenje stratekih ciljeva i planova. Generalno uzev, muzeji u Srbiji, a samim tim
i oni od republikog znaaja, imaju misiju da kulturno blago koje se uva u njihovim depoima
prezentuju posetiocima na savremen nain. To bi, naime, trebalo da znai da, osim osnovne
delatnosti nacionalnih muzeja prikupljanja materijala na terenu, putem otkupa ili poklona,
njegovog uvanja na adekvatan nain, izuavanja radi prenoenja znanja oni realizuju i druge
aktivnosti kroz nove oblike izlaganja, bilo kroz interaktivne izlobe, edukativne programe, radionice
za razliite grupe posetilaca (starosne i socijalne), bilo kroz muzejske publikacije. U ranijem
periodu postojanja srpskih muzeja, pa i nacionalnih, bio je uoen nedostatak originalno
koncipiranih misija, diferenciranih prema specifinostima svake muzejske ustanove ponaosob.
Najposeeniji muzeji

asopis The Art Newspaper je objavio lanak u Aprilu 2013. godine, u kome je napravljena lista
od top 100 najposeenijih muzeja u svetu. Po broju ljudi koji obilaze muzeje, najvie ima
Britanaca, dok se na listi najvei broj muzeja nalazi u Americi.
Muzeja koji izlau umetnika dela ima najvie, sve vie su popularni muzeji savremene
umetnosti.

VIDEO IGRE KAO UMETNOST

Koncept video igara kao oblika umetnosti je kontraverzna tema u industriji zabave. Iako video
igre imaju pravnu zatitu od strane Vrhovnog suda SADa i dalje ostaje filozofsko pitanje da su
video igre radovi umetnosti.
Najranije razmatranje video igre kao umetnikog dela dolo je 1980ih godina, kada su muzeji
prikazivali retrospektivu tada zastare prve i druge generacije video igara. Na izlobama, kao to
su bile u Muzeju Pokretnih slika 1989. godine Hot Circuits: A Video Arcade, video igre su
predstavljene kao umetnost od strane kustosa.
U martu 2006. godine, francuski ministar kulture prvi karakterie video igre kao oblik kulturnog
dobra i kao oblik umetnikog izraza. Takoe Vrhovni sud SADa je odluio da se video igre
smatraju umetnou u junu 2011. godine. Smitsonijan ameriki Muzej umetnosti je odraao
izlobu u 2012. godini, pod nazivom Umetnost Video Igre, koji je osmiljen tako da pokae
umetniku prirodu igara i njen uticaj na umetnost uopte. Slino, Muzej savremene umetnosti u
Njujorku ima za cilj da prikupi 40 istorijski vanih video igara u njihovom originalnom formatu i
prikae ih kao umetnost.

MUZEJ ISTORIJE VIDEO IGARA

Muzej Istorije Video Igara, koji je predmet ove studije, zauzima prostor od 5.017,18m na parceli
povrine 14.882,65m, raspolae sa vie funkcija:
Osnovna funkcija:

muzej 54,69% od BRGP

Ostale funkcije:

kola 8,48% od BRGP

lokali 18,37% od BRGP
bioskop 7,62% od BRGP
igraonice 10,84% od BRGP

Ukupna BRGP objekta je 25.085,89m.

Objekat ima 4 nadzemne i jednu podzemnu etau.

ANALIZA CENA ZA IZGRADNJU MUZEJA

Lokacija: Ulica Rajieva neizgraena parcela

Povrina placa: 148ara (14.882,65m)
Zauzetost parcele: 30%
Indeks izgraenosti: 0,60%
Podaci o objektu: spratnost: P+3
Povrine (bruto):
Muzej: 13.719m
kola: 2.127m
Lokali: 4.608m
Igraonice: 2.719m
Ukupno: 25.085m

PRILOZI

ZAKLJUAK
Sobzirom da su najposeeniji muzeji, muzeji savremene umetnosti, stari deo grada je svakako
dobro osveiti Muzejem Istorije Video Igrara, jer su video igre kao forma umetnosti, sve vie
priznate. U svetu ima mnogo primera ovakvih muzeja koji su aktuelni i izuzetno poseeni. Kada
se uvedu i dodatni pratei sadraji komercijalnog i karaktera, muzeji mogu da se sami novano
odravaju i da se isplate kroz samo par godina. Edukativni karakter ovih objekata je od velikog
drutvenog znaaja, jer prati razvoj umetnosti u najsavremenijem obliku. Video igre su nastale u
20. veku, tako da one predstavljaju najmlau formu umetnosti.

Modul M5.2_seminar_2.semestar master akademskih studia_2012/2013

Arhitektonski fakultet Univerziteta u Beogradu

STUDIJA IZVODLJIVOSTI
POSLOVNO STAMBENOG OBJEKTA
U OKVIRU SPORTSKOG KOMPLEKSA BRENDARAKANA
U ULICI LJUTICE BOGDANA

Nastavnik: prof.mr. Rajko Korica

Ass. Danilo Furundi
Saradnik u nastavi: Jelena Mari
Studenti: Jelena Bauk M-2012/186 Anja Radovi M-2012/199

Ekonomski pregled Beograda

Beograd, glavni grad Srbije i centar Jugoistone Evrope, ima znaajne potencijale u svim
delatnostima koji mu daju atribut moderanog grada, poeljanog za savremen ivot i
stvaralatvo. Sa oko 1,8 miliona stanovnika i preko 600.000 zaposlenih, Beograd predstavlja
ne samo sedite dravnih organa i institucija, ve i turistiki, trgovaki, industrijski, saobraajni,
finansijski, kulturni, nauni i obrazovni centar.
Podruje Grada Beograda je administrativno podeljeno na 17 optina: ukarica, Vodovac,
Vraar, Novi Beograd, Palilula, Rakovica, Savski venac, Stari grad, Zemun, Zvezdara,
Barajevo, Grocka, Lazarevac, Obrenovac, Mladenovac, Sopot i Surin.
Privredni potencijal Beograda ine, pre svega, 50.594 privrednih drutava i preko 55.000
preduzetnika.
U strukturi privrede, posmatrano po vanijim ekonomskim indikatorima (ukupan prihod, dobit),
dominantno je uee industrije, trgovine, finansijskih i drugih usluga, saobraaja,
telekomunikacija i graevinarstva. Sa ueem u drutvenom proizvodu i u broju zaposlenih,
od preko 30 odsto, Beograd ima odluujui uticaj na privredni ivot Srbije. To je prednost, ali i
obaveza, da realizujui pozitivne promene u privrednom i ukupnom ivotu utie na bri razvoj i
vii standard ivota .

Analiza lokacije i okruenja

Lokacija koju obraujemo je lokacija na kojoj se nalazi sportski kompleks Crvena Zvezda.
Nalazi se u Beogradu, na optini Savski Venac u ulici Ljutice Bogdana 1A . Klub Crvena
Zvezda je osnovan 4. marta 1945. godine, kao i fudbalski stadion na prostoru nekadanjeg
stadiona Jugoslavija.Sportski kompleks u svom sastavu sadri stadion fudbalskog kluba
Crvena Zvezda iji je naziv Marakana iji je kapacitet 51 755 mesta za sedenje , etiri
pomona stadiona i svlaionice,teren, atletska staza, administrativni blok u sklopu stadiona,
muzej, komercijalni sadraji, media centar, vip galeriju, Red caffe, objekat kluba Crvena
Zvezda u kome se nalaze administrativne prostorije i sale za treninge drugih vrsta sportova,
hotel namenjen igraima. Sama lokacija u odnosu na gradsko tkivo, nalazi se blizu veih
vorita u gradu (Autoput, Autokomanda, Slavija, planirana UMP saobraajnica). Predmetnu
lokaciju okruuje izgraeno gradsko tkivo, u kome postoje stambeni objekti, centri poslovanja
i objekti javnih namena. U toku rada na ovom predmetu baviemo se revitalizacijom samog
prostora, stvaranjem aktivnosti koje nedostaju, na integraciji same lokacije i njenog
okruenja, oblikovanjem javnih prostora koji nedostaju, bezbednou za sve vrste korisnika,
stvaranjem ugodnosti i ambijentalizacije prostora. Kroz veliki broj analiza istraivaemo
sam potencijal lokacije i razvojne mogunosti koje se mogu nai na ovom prostoru,
koje su ujedno usklaene sa potrebama korisnika kako aktivnih tako i pasivnih. Kao
to je ve gore navedeno, lokacija je smetena u gradsko tkivo, samim tim netipina je za
aktivnosti koje se tu odvijaju, te tako dolazi do mnogobrojnih problema u samom
funkcionisanju na datom prostoru, kao i oko njega.
Opti uslovi koje u pogledu sadrajne strukture koje sportski objekat mora da ispunjava
odnose se na:
1. Osnovne prostorije;
2. Pratee prostorije i
3. Instalaciono-tehnike ureaje.

Osnovne prostorije moraju posedovati:

1. Dimenzije koje omoguavaju da se na njima nesmetano odvija najmanje jedna
sportska delatnost
2. Podlogu od materijala propisanog sportskim pravilima
3. Pokriven prostor za vebanje najmanje 4x4m, visine 2,60m, ili otvoren prostor
10x20m, za obavljanje delatnosti obuavanja u fizikom vebanju, razvoja fizikih
sposobnosti, sticanja sportskih navika i rekreativnog sporta, osim delatnosti fitnes
centra, bodi bilding i slinih organizacija

Pratee prostorije moraju zadovoljavati sledee kriterijume:

1. Garderobe veliine od najmanje 1m2 po jednom korisniku, s tim da su enske
garderobe odvojene od mukih
2. Umivaonike, sa jednim ureajem za pranje ruku na petnaest korisnika prostora za
vebanje
3. Prostoriju za sportsku opremu (sprave i rekvizite) odgovarajue veliine
4. Kupatilo sa jednim tuem na svaka etiri korisnika prostora za vebanje, s tim da su
kupatila odreena za ene odvojena od kupatila za mukarce
5. Toalet sa jednim mestom, sa pretprostorom i wc kabinom, na svakih dvadeset
korisnika istog pola
6. Gledalini prostor sa najmanje 100 mesta za sedenje.

Instalaciono-tehniki ureaji podrazumevaju:

1. Prikljuke za vodu, kanalizacionu i elektrinu mreu
2. Instalacije koje omoguavaju da se temperatura u sali sa prateim prostorima
prilagodi potrebama obavljanja delatnosti;
3. Instalacije rashladnog ureaja u objektima klizalita
4. Instalacije filterskog postrojenja u objektima bazena i instalacije za zagrevanje vode
5. Ventilacione ureaje
6. Protivpoarne ureaje
7. Razglasne ureaje
8. Instalacije za ravnomerno osvetljavanje zatvorenih delova
9. Kompletan pribor i sredstva za pruanje prve pomoi

Sportski objekti pored optih uslova moraju svojom strukturom odgovarati i specifinostima
sportskih aktivnosti koje se na njima odvijaju. S toga se uslovi koje Pravilnik utvruje odnose
i na povrine u sportskom objektu koje moraju zadovoljavati kriterijume koji su propisani
pravilima odreene sportske grane posebno u pogledu dimenzija
(npr.kod atletike staza za tranje mora da bude najmanje duine 40m, irine 7,32m sa
obeleenim spoljnim i unutranjim ivicama, obeleenim startom i ciljem).

Sportski dogaaj
Sportski dogaaj je neposredno vezan za sportske objekte. Sa aspekta menadmenta
sportski dogaaj predstavlja znaajnu aktivnost koja podstie potencijale kako samog
organizatora takmienja tako i menadmenta sportskog objekta.Karakteristike:
1. Sportske karakteristike
predstavljaju konstantnu veliinu sportskog dogaaja, u
protivnom gubi se smisao istog. Svako sportsko takmienje ima cilj i odnosi se na
ostvarenje sportskog rezultata.
2. Komercijalno marketnike karakteristike koje podrazumevaju i odreen nivo
finansijskih zahteva koje organizator mora da realizuje radi same egzistencije
dogaaja.
3. Propagandne karakteristike su vezane za osnovnu koncepciju i znaaj sportskog
dogaaja a odnose se na prezentaciju dogaaja u javnosti radi irenja informacija o
dostignuima i prezentaciju radi obezbeivanja finansijskih sredstava za realizaciju.
4. Vaspitno obrazovne karakteristike podrazumevaju uticaj na sportsko, etiko i drugo
obrazovanje i vaspitanje sportskog auditorijuma.
5. U odnosu na granu sporta fudbal, koarka, tenis, rukomet..;
6. Prema sportskom kvalitetu amaterska i profesionalna takmienja;
7.

U odnosu na uzrast uesnika deija, pionirska, kadetska, juniorska, seniorska,

takmienja veterana;

8. Prema sportskoj tipologiji individualna i ekipna;

9. Prema kompleksnosti takmienja u razliitim sportskim granama npr. Olimpijske
igre, Univerzijada...;
10. Prema geografskom obeleju kategorizacija prema prostornom obuhvatu npr.
kolska, gradska, svetska prvenstva..;

11. U odnosu na nivo reprezentovanja klupske i reprezentativne ekipe kao uesnici

sportskog takmienja;
12. U odnosu na tip sportskog objekta takmienja na otvorenom i u zatvorenom
prostoru.

Vrste sportskih dogaaja

1. SPORTSKI DOGAAJ KOMPLEKSNOG KARAKTERA
2. SPORTSKI DOGAAJI GRANSKOG TIPA
SPORTSKI DOGAAJ KOMPLEKSNOG KARAKTERA
Predstavlja kompleksni viegranski sportski dogaaj i odnosi se na velike dogaaje kao to
su Olimpijske igre, Univerzijade, radnike olimpijade i slino.
OLIMPIJSKE IGRE su najprivlaniji sportski dogaaj jer vezuje uz sebe najvei broj ljudi. To
je najobimniji organizaciono-upravljaki poduhvat u sportu i obuhvata gotovo sve oblike
menaderskog rada i angauje najvei broj resursa. Ovakvi sportski dogaaji imaju uticaj na
okruenje i posmatraju se sa nivoa subjekta (odnosi se na uesnike dogaaja, dravu u kojoj
se odvija, sportiste) i nivoa aspekta delovanja (uticaj na kulturne, ekoloke..inioce
okruenja).
POTREBE GRADA INVESTIRANJE
DOMAINA
U...

..KORIST ZA GRAD IZVORI

DOMAIN
FINANSIRANJA

Olimpijsko selo

Izgradnju
stambenih
objekata

Sportski objekti

Sportske
rekreacione
Centre

Tv i press centri

Izgradnju
poslovnih
prostora

Javni saobraaj

ivotni standard Gradski prevoz,

poboljanje javnogJavni
javne puteve...
saobraaja

Dobra atmosfera

Ureenje
komunalne
infrastrukture

Prijatnija
sredina

Turizam

Poveanje
smjetajnih
kapaciteta

Turistiki centri

Poveanje
Privatni
stambenog prostora
i ivotni standard bolji uslovi za sport iJavni
rekreaciju
Novi
obrazoni
kulturni centri

ivotna

Javni

Privatni

Privatni

Kako sport utice na sportski turizam?

Potreba za izgradnjom sportsko-rekreativnih objekata proizilazi iz samog fenomena turizma.
Izgradnja turistikih sportsko-rekreatvnih objekata po svojim je sadrajnim, kvalitetnim i
kvantitativnim osobinama najue vezana uz globalne turistike trendove, naroito uz
znaajne
turistike
ponude
konkretne
destinacije.
Tenja za gradnjom sportskih objekata u centru ili to blie centru grada, blizu svim vrstama
usputnog transporta i to manje pjeaenja do sportskih objekata daje izvanredne
ekonomske i funkcionalne rezultate, ali istovremeno zauzima i mnogo prostora koji je u
urbanim sredinama ogranien i veoma skup. Zato je neophodno prilikom planiranja izgradnje
sportskih objekata osim urbanistikih, graevinskih i drugih standarda, voditi rauna i o
ekonomskoj racionalnosti dotinog sportskog objekta. Iako odnos vrhunskog sporta i
rekreacije karakteriu brojne razliitosti, nerijetko se izgrauju objekti koji su namijenjeni i
jednom i drugom podruju.

KATALOG UZORNIH PRIMERA

Kao prvi primer uzeli smo nacionalni stadion u Pekingu/Kina poznatiji kao Ptiije gnezdo.
Autori: Pierre de Meuron i Jacques Herzog.Povrina kompleksa iznosi 258 hiljada metara
kvadratnih. Kao drugi primer je sportski i kulturni centar koji se nalazi u
Kopenhagenu/Danska. Autori: Dorte Mandrup Arkitekter Aps + b&k brandlhuber & co.
Povrina ovog sportsko kulturnog centra iznosi 3. 500 hiljada metara kvadratnih.Kao trei
primer pojavljuje se sportska hala Podetrtek koja se nalazi u istoimenom gradu u
Sloveniji.Autori: Dean Lah, Milan Tomac, Marua Zupani, Alja erne, Polona Rupari,
Tomi Maslovari, Anna Kravcova, Zana Starovi, Nua Zavrnik ilec, Dean Juki, Neboja
Vertovek, Darja Zubac, Marko Volf, Andrej Oblak, Nina Kozin, Mojca avnik, Sabina
Sakelek, Esta Matkovi. Povrina koju zauzima ova sportska hala iznosi 3.500 m 2.

Grupa primera 1_Ptiije gnezdo

Izgradnja je poela 24.12. 2003. godine, a otvaranje stadiona je odrano 28.06.2008.

godine.Kapacitet stadiona za vrijeme Igara iznosio je 91 000 sjedeih mjesta, ali je nakon
zavretka Olimpijskih igara kapacitet smanjen na 80 000 mjesta. Izgradnja je kotala 423
miliona US$(325 miliona ). Ovaj atraktivni stadion nazvan je ptijim gnijezdom zbog
isprepletene konstrukcije od spleta elinih cijevi. Konstrukcija gnijezda je teka 42.000 tona,
a stadion zauzima povrinu od nevjerovatnih 258 hiljada kvadratnih metara, irok je 220,
dugaak 330, a visok 69,2 metra.

Grupa primera 2_Sportski i kulturni centar

Najizraenija karakteristika projekta je velika providna membrana koja se prostire preko

sportske arene sve do etiri karakteristina zadnja zida susednih objekata. Konstrukciju
objekta ine elik i drvo obloeni opalnim polikarbonatnim panelima sa niskim U-vrednostima.
Ovaj poluprovidan omota prua odline uslove dnevnog osvetljenja, a nou struktura
izgleda kao svetlei kristal. Dinamian unutranji prostor omoguava razliite aktivnosti na
razliitim nivoima koji su vizuelno povezani.

Grupa primera 3_ sportska hala Podetrtek

Njegov obim je u izvesnoj meri povezan sa njegovom ulogom i namenom. Podetrtek je mali
grad i nova sportska dvorana predstavlja jedinstveno, zatvoreno mesto za okupljanje. Iako je
prvenstveno namenjena za sportske aktivnosti, glavna optinska dvorana e takoe biti
koriena za kulturna deavanja sa velikim brojem posetilaca. Ova njena dvostruka namena
definie platformu za specifian dizajn graevine. Njen osnovni dizajnerski element je crveni
tepih koji vodi posetioce ka ulazu. Staza koja povezuje oba prilazna puta je urezana u

postojei nasip i zahvaljujui njemu kao i prostornoj nepravilnosti, zatiena je od pojava koje
su neizbene kada ste locirani pored ulice. Staza je dizajnirana tako da je sa jedne strane
ograniena nasipom, a sa druge useena u samu graevinu. Predstavljena ivim bojama i
atraktivnim oblicima, iri se ispred ulaza u prostor kvadratnog oblika.Svakako, pristupna
platforma postepeno upuuje posetioce ka glavnom ulazu u dvoranu. Perforirana oplata
prekriva velike prozorske otvore i spreava direktan uticaj sunca na igralita, koje tokom
dana sija kroz karkateristine reetke u obliku cvea. Deavanja unutar objekta se tako
direktno reflektuju na fasadu i doprinose promociji samih deavanja kao i atraktivnosti
objekta.

Grupa primera 3_ The Twist: Tokyo Olympic Stadium Competition Entry /

MenoMenoPiu Architects + FHF Architectes

Grupa primera 4_ Golden State Warriors Stadium / Snhetta + AECOM

PREGLED REZULTATA DOBIJENIH SWOT ANALIZOM

SNAGE
SAOBRAAJjvni
prevoz(brojnost
linij
trmvjske)meugrds ki
meunrodni(elezniki
vzduni, drumski)

PRILIKE
grdski IDENTITET LOKACIJE, IMID
utobuske,
PODRKA JAVNOG SEKTORA
/
sobrj, NEMINOVNOSTTRANSFORMACIJE(povenje
broj rdnih mest,privlen je strnih investitor)

SIMBOLIKA SITUACIJE/IDENTITET
NEIZGRAENI
PROSTORI/MOGUNOSTI
INTERVENCIJE
MASOVNE POSETE

MOGUNOST PRIMENE NOVIH

TEHNOLOGIJA
UMP(podiznje cene lokcije)
REKONSTRUKCIJA STADIONA (mogunost
trnsformcije tribin,fsde, prilgovnje
rznim devnj)
RAZVOJ SPORTSKOG TURIZMA
ZVEZDIN STADION KAO REPER
RAZVOJ MEUNARODNIH PRIJATELJSTAVA
KOMUNIKACIJA SA SVETOM /EVROPOM
MOGUNOST NIVELACIJE TRIBINE,
PROIRIVANJE KAPACITETA
MOGUNOST UKOPAVANJA OBJEKATA

SLABOSTI
SAOBRAAJbiciklistiki (nepostojnje
biciklistikih stz)prking
(utomobili,utobusi)peki tokovi
(jvni/polujvni)pristupni pltoi(slb
kpcitet)pristup osobm s
invliditetom (nem rmpi, mli broj
mest n tribinm)
BEZBEDNOST
NIZAK STEPEN KORIENJA
KOMPLEKSA
PROLEM SA DUGOVIMA
NEDOSTATAK SADRAJA
ESTETSKI NEODGOVARJUA

PRETNJE
NEMINOVNOST TRANSFORMACIJE
INVESTITORSKI URBANIZAM
POLITIZACIJA
NEPOSTOJANJE PLANSKE REGULATIVE
UMP (gustin izgrenoti, buk, ugroenost
stnovnitv)

ANALIZA LOKACIJE
Prostorna analiza
_Saobraaj
Lokacija na kojoj se nalazi stadion Marakana okruuju ulice: Ljutice Bogdana, Banjiki venac i
Bulevar osloboenja. Po hijerarhiji protonosti saobraja najoptereenija ulica je svakako
Bulevar osloboenja, zatim Autokomanda(pravac Slavija-Autokomanda) i Autoput koji je u
neposrednoj blizini stadiona i predmetne lokacije. Ostale saobraajnice su manje optereene
u odnosu na prethodne, ali se sto tako mogu svrstati u prometne jer se radi o gradskoj
izgraenoj strukturi. Autobuska stajalita se nalaze u ulici Ljutice Bogdana, Bulevaru
osloboenja i na Autokomandi. Autobuske linije koje voze do nae lokacije su:42, 47, 48,59,
78 i linija E7.Na Autokomandi staju tramvajske linije 9, 10,14 i od autobuskih linija 33 i E9.
Takoe u blizini lokacije se nalze stajalita Beovoza.

UDALJENOST STADIONA OD BITNIJIH LOKACIJA U GRADU

1 Aerodrom 19,6km/16min
2 Batajnica 28km/21min
3 Zemun 10,3km/13-19min
4 Karaoreva ulica 6,1km/14min
5 Optina NBG 7,1km/7-12min
6 Marina Dorol 7km/16min
7 Ada Huja 9,5km/20min
8 Ada Ciganlija 7km/11min

_Izgraeno/neizgraeno
Vie puta je napomenuto da je lokacija u samom centru gradskog tkiva i da spada u preteno
izgraene delove grada. Odnos izgraenog u odnosu na neizgraeno je oigledan. U okolini
same lokacije uglavnom se nalaze privatne jednoporodine stambene kue, sa privatnim
dvoritima i smetene su uglavnom blizu regulacione linije.

Funkcionalna analiza
_Objekti javne namene i verski objekti
Zona javnih objekata koja okruuje lokaciju nije kompaktna, ve je ima na vie mesta kao to
je i tipino za izgraena tkiva i gradske strukture. Od objekata javne namene i vrskih
objekata se nalaze Ambasada DNR Koreje, Ambasada Indonezije, Ambasada Alira, Muzej
istorije Jugoslavije, Kua cvea, hram Svetog Save, crkva Sv Gavrila, centar za zatitu
odojadi, dece i omladine, osnovna kola Vojvoda Mii, Ambasada Palestine, ambasada
Indije, bolnica za urologiju, ambasada Irana, bolnica za otorinolaringologiju, zavod za
cerebralnu paralizu i mnogi drugi. Blizina objekata javne namene doprinosi kvalitetu same
lokacije.
_Stanovanje
Lokacija okruena slobodnostojeim objektima koji se nalaze u privatnom vlasnitvu. Ovde
se uglavnom nalaze kue koje su koliko toliko dobro ouvane i predstavljaju zajedno sa
svojim vlasnicima jedan od veih komponenti za nau lokaciju. Jako je bitno da zona
stanovanja bude dobro integrisana sa naom lokacijom i zahtevima korisnika kako aktivnih
tako i pasivnih.
_Zelenilo
to se tie zelenila u naoj zoni intervencije, ono postoji ali u maloj meri i nedovoljno je
ouvano. Pravilnim ureenjem bi se mogle napraviti prednosti u vidu tampon zona sa
zelenilom ili ga ugraditi na lokaciju tako da korespondira sa ostalim prostornim elementima u
cilju to boljeg izgleda i kvaliteta lokacije.

Analiza planske dokumentacije

Predlog programa
01_Vrednosti lokacije
Saobraajna dostupnost
_Kolski, elezniki i vazduni saobraaj_(Lokacija na kojoj se nalazi stadion Marakana
okruuju ulice: Ljutice Bogdana, Banjiki venac i Bulevar osloboenja. Po hijerarhiji
protonosti saobraja najoptereenija ulica je svakako Bulevar osloboenja, zatim
Autokomanda(pravac Slavija-Autokomanda) i Autoput koji je u neposrednoj blizini stadiona i
predmetne lokacije, ovoj lokaciji takoe mnogo doprinosi planirana UMP saobraajnica koja
e svakako rasteretiti ostale kolske saobraajnice. Ostale saobraajnice su manje
optereene u odnosu na prethodne, ali se sto tako mogu svrstati u prometne jer se radi o
gradskoj izgraenoj strukturi. Javni gradski prevoz :autobuska stajalita se nalaze u ulici
Ljutice Bogdana, Bulevaru osloboenja i na Autokomandi. Autobuske linije koje voze do
nae lokacije su:42, 47, 48,59, 78 i linija E7.Na Autokomandi staju tramvajske linije 9,10,14 i
od autobuskih linija 33 i E9. Meugradski saobraaj:takoe u blizini lokacije se nalaze
stajalita Beovoza, blizina stanice Prokop. Vazduni saobraaj: dobra povezanost sa
aerodromom Nikola Tesla).

_Peaka dostupnost_U samom okruenju lokacije ne postoje striktno odreene peake

zone, ali postoje putanje kojima se kreu peaci i te putanje im omoguavaju dobru
povezanost sa naom lokacijom. U okviru od 15 minuta hoda od nae lokacije nalaze se:
Autokomanda, Stadion fudbalskog kluba Partizan, kruni tok na Banjici... itd.
Simbolika situacije/identitet
_Na naoj lokaciji se nalazi stadion fudbalskog kluba Crvena Zvezda poznatiji kao Marakana.
Stadion Marakana je nekada bio jedan od najveih stadiona na prostoru nekadanje
Jugoslavije. Kvalitet fudbala koji je nekada bio na svetskom nivou doprinosi mnogo identitetu
same lokacije i ujedno doprinosi prepoznatljivosti lokacije. Za nas ova informacija je od
velikog znaaja, jer vrednost koju poseduje lokacija u smislu identiteta na samom poetku
ima dobar potencijal da se ova simbolika situacije komercijalizuje i pretvori u jedan od
najjaih brendova na naim prostorima.
Neizgraeni prostori
_Mogunost intervencije na postojee stanje_ Prostor koji se nalazi na samoj lokaciji je
podloan transformaciji koja bi doprinela kvalitetu same lokacije kao i aktivnostima i
sadrzajima u okviru same lokacije.
Masovne posete
_Posete zvane INVAZIJA_Za ovu lokaciju su karakteristine posete za vreme odreenih
dogaaja, tj. za vreme fudbalskih utakmica. Za ovakvo stanje poseenosti svakoko krivimo
nedostatak sadraja i aktivnosti, kao i devastiranost same lokacije, zatim socioloki fenomen
bunta prema pogreno okarakterisanom stanju lokacije. Za nas ovo predstavlja u svakom
sluaju moda jednu od najbitnijih vrednosti lokacije, koja bi se mogla usmeriti uz pomo

odreenih transformacija u prostornom i funkcionalnom smislu. Takoe ovde svakako

jednu vrstu brenda predstavljaju korisnici.

03_Disperzivno rasporedjene aktivnosti sa namenama

Sport i rekreacija
Namenjeno sportu i rekreaciji uz sve pratee sadraje.
Pretena namena u ovoj zoni je sport i rekreacija , dok su pratee namene sportski
turizam, uslune delatnosti, manifestacioni turizam, kreativne industrije itd. Ciljna grupa
zone sporta i rekreacije su pre svega sportisti, turisti, kao i stanovnici na nivou Beograda i
drugih gradova.
_Sport na otvorenom_
Namenjeno sportovima kao to su: fudbal,odbojka, koarka, tenis i klizanje u
zimskim periodima. Pretena namena je sport, dok se kao pratee namene javljaju
poslovanje, sportski turizam, kreativne industrije, turizam itd. Ciljna grupa profesionalni
sportisti, i rekreativci koji imaju mogunost rentiranja odreenih terena.Od sadraja
javljaju se trim staze, terene, opremu neophodnu za sport.
_Sport u zatvorenom_
Namenjeno sportu u zatvorenom. Ovde se nalaze sportovi poput fudbala, koarke,
tenisa, odbojke, hokeja, klizanja na ledu, atletici, karateu, itd Pretena namena je
sport i rekreacija dok su pratee namene uslune delatnosti, poslovanje, Ciljna grupa
su poresionalni sportisti kao i rekreativci koji su zaniteresovani za rentiranje odreenih
terena u halama.. Od sadraja obuhvata hale, terene, neophodnu sportsku opremu itd.
_Ekstremni sportovi_
Namenjeno ekstremnim sportovima kao sto su penjanje i peint bol. Pretena
namena je sport, dok su pratee namene uslune delatnosti,sportski turizam
Ciljna grupa profesionalni sportisti i rekreativci.Od sadrzaja obuhvata halu,opremu
_ Edukacija_
Namenjeno edukaciji.Pretena namena je edukacija, dok se od prateih namena ovde
mogu nai turizam i poslovanje. Ciljna grupa turisti i lokalno stanovnitvo. Ovde od
sadraja se nalaze muzej fudbalskog kluba Crvene Zveze, kole fudbala, kole za trenere
itd.
_Mix
Namenjeno komercijalnim sadrajima. Pretena namena je poslovanje dok su
pratee namne sportski turizam, ugostiteljstvo, kreativne industrije, manifestacioni
turizam itd. Ciljna grupa su biznismeni, turisti, lokalno stanovnitvo, sportisti, rekreativci
itd.
_ Uslune delatnosti_
Namenjeno ugostiteljskim sadrzajima. Pretena namena je trgovina, dok je
pratea namena turizam.Ciljna grupa turisti, lokalno i stanovnisto. Od sadraja ovde se
mogu nai prodavnice namenjene turistima u svrhu promovisanja brenda, auto
salon,biletarnice,marketi, razni restorani, kafii, fast fud tandovi, butici, deije igraonice
itd.

_ Poslovanje_
Namenjeno poslovanju i poslovnim sadrzajima. Pretena namena je poslovanje. Ovde
se nalaze iskljuivo administrativne prostorije vezane za stadion Marakana i fudbalski
klub Crvena Zvezda. Ciljna grupa zaposleni. Od sadraja ovde imamo kancelarijske
prostore i prostore vezane za sastanke.
_Zabava_
Namenjeno zabavi i relaksaciji.Pretena namena je zabava, dok su pratee
namene
turizam, sportski turizam, ugostiteljstvo i manifestacioni turizam. Ciljna grupa su turisti
kao i
lokalno stanovnitvo. Od sadraja u ovde se nalaze kafii, teren za koncetre, prostor za
venanja, diskoteka, prostor namenjen za upoznavanje sa fudbalerima, kladionice,
kuglana, bilijar itd.
_Stanovanje_
Namenjeno stanovanju. Pretena namena stanovanje, pratee namene su
ugostiteljstvo i turizam. Aktivnosti zamiljene kao vrsta kompromisa sa komijama.
Ovde bi se javila prenamena prostora u objektima stanovanja. Ovde bi postojala
kombinacija stanovanja sa rentiranim stanovanjem. U okolini nae lokacije imamo
jednoporodino i vieporodino stanovanje. Objekti u tipolokom smislu su uglavnom
slobodnostojei. Ciljna grupa:lokalno stanovnitvo i turisti.

_Park_
Namenjeno relaksaciji i rekreaciji. Pretena namena je rekreacija, dok se od prateih
namena mogu nai uslune delatnosti, trgovina, sportski turizam itd. Ciljna grupa
korisnika je lokalno stanovnitvo(roditelji sa decom, stariji ljudi, parovi itd.), kao i turisti.
Od sadraja ovde se nalaze prostori za decu, klupe, peake staze i zelene povrine.

_Poslovno stambeni objekat

Uz samu ivicu predmetne lokacije, koja je okrenuta ka strani Autokomande, na poetku
postoji poslovno stambeni objekat. Kao to se moe videti iz priloga, objekat je razbijen na
dve zasebne fizike strukture. Objekti su P+1, ulazi se nalaze sa sve etiri strane objekta.
Na severnoj, istonoj i zapadnoj strani se nalaze ulazi za korisnike dok se na junoj strani
nalazi ulaz koji je direktno povezan sa velikim skladistem gde se dovozi roba. Objekti
ukupno imaju povrinu od 16 000 m2. Unutar objekata se nalaze prodavnice garderobe,
bele tehnike, obue, sportske opreme, kao i nekoliko zatvorenih kafia u sklopu samog
poslovnog dela. Na spratu se nalazi stambeni deo.

_Poslovni prostor
Pored objekata oping mola, idui dalje kroz projekat, nalaze se zgrade u kojima se nalaze
poslovni prostori. U prizemlju, u sklopu zgrada se nalaze lokali koji se mogu iznajmljivati i
gde se pojavljuju proizvodi koji su vezani za sport. Na spratu se nalaze poslovne kancelarije
koje slue za iznajmljivanje firmama. Spratnost ovih objekata je P+1, a zauzimaju povrinu
od ukupno 6 500 m2. U takozvanim depovima ovih zgrada nalaze se restorani i kafii, koje
preteno koriste ljudi koji su zaposleni u ovim zgradama. Imaju privatan karakter.

_Objekti Crvene Zvezde

Posle objekata u kojima se nalazi poslovni prostor, nalaze se objekti koji su u slubi Crvene
Zvezde. Ovakva postavka objekata ima svoju simboliku. Ovi objekti izlaze na trg i direktno
su usmereni na stadion Marakana. Objekat koji se nalazi na zapadnoj strani je Red Fun,
objekat pored njega u sredini je Red Museum, do njega se nalazi Red Galery i kao
poslednji na istonoj strani je Red Cafe. Naspram ova 4 objekta se nalazi stadion Marakana
koji zaokruuje formu i samu simboliku (5 Zvezdinih zvezda) i izmeu se stvara otvoreni
javni prostor u vidu trga. Spratnost ovih objekata iznosi od P+2 do P+3.
_Stadion

Kao centralni objekat koji se pojavljuje na projektu je svakako stadion. Nova opna koja se
nalazi oko stadiona je znatno via od predhodne. Na junoj i severnoj strani se nalaze
stubovi koji nose opnu. U opni od sadraja moemo pronai biletarnice, Red Star
prodavnice, lokale brze hrane itd. Sama opna svojom formom je u jednu ruku otvorena i
transparentna prema spoljanjosti, dok je u drugim delovima zatvorena.

_Pratei objekti uz stadione na junoj strani

Na junoj strani se nalaze objekti koji su preteno namenjeni sportu i rekreaciji. Posle dva
pomona stadiona nalaze se pomoni objekti u kojima se nalaze svlaionice, tuevi i
prostorije gde se uva oprema. Objekti su postavljeni tako da dva pomona terena mogu
nezavisno da funkcioniu kao i da igrai imaju sve neophodne uslove za odravanje
treninga. Pored dva pomona terena nalaze se i tribine koje mogu koristiti posetioci
utakmice. Pomoni objekti su prizemni i imaju ukupno povrinu od 1000 m2.
_Hotel

Hotel se nalazi uz samu ivicu lokacije kao neka vrsta propusne membrane u sam centar
junog dela. Objekat hotela ima spratnost od P+3. Hotel je namenjen igraima, kao i
gostujuim igraima. Kada hotel nije zauzet ovde mogu odsesti i korisnici samog prostora,
ali je preteno namenjen igraima.

_Poslovni objekat kluba Crvena Zvezda, sportska hala, bazeni

Objekti su zamiljeni tako da formiraju jednu funkcionalnu celinu. Ovi objekti, kao i trg koji
formiraju imaju polu-javnu namenu. Ovde imamo poslovni objekat Crvena Zvezda, zatim
objekat u kome se nalazi kuglana, manja sportska hala u kojoj se nalaze tereni za tenis i
objekat u kome se nalaze bazeni. Objekti kao i sadraji su namenjeni kako sportistima tako
i rekreativcima. Spratnost ovih objekata je P+2.

INVESTICIONI PROGRAM
PODACI O LOKACIJI
1 Lokacija
Optina

8/7/2013

KURS eura

114.3614

SK Crvena Zvezda
Savski Venac

Namena Lokacije
Vlasnitvo / pravo korienja
Povrina GP
URBANISTIKI PARAMETRI
Stepen zauzetosti:

Poslovno stambena
Crvena Zvezda
20,000.00 m2

Koeficijent izgraenosti:
Spratnost:

1.00
P+1

POSTOJEE STANJE
Objekti za ruenje
Stanje infastrukture

DATUM

20%

5,000.00 m2
potrebna sanacija

PLANIRANO STANJE
BRGP nadzemno
BRGP podzemno
UKUPNO BRGP

KOMERCIJALNE POVRINE
neto povrina STAMBENA
neto povrina POSLOVNA
GARAE (12 m2)

16,000.00 m2
0.00 m2
16,000.00 m2
POVRINA/KOM
CENA Eura/m2
8,000.00 m2
2,100 EUR/m2
8,000.00 m2
3,000 EUR/m2
10,000 EUR

UKUPNO trina vrednost

UKUPNO
16,800,000 EUR
24,000,000 EUR
0 EUR

40,800,000 EUR

16,180.00 m2

TROKOVI INVESTICIJE - PROIZVODNA VREDNOST OBJEKTA

A. PARTICIPACIJE
I

II

DIREKCIJA ZA GRAEVINSKO ZEMLJITE (Naknada za magistralnu, primarnu i sekundarnu mreu)

Stambeni
8,000.00 m2
159.60 EUR/m2
1,276,794 EUR
Poslovno - komercijalni
8,000.00 m2
245.54 EUR/m2
1,964,299 EUR
Garae (redukovana povrina)
0.00 m2
159.60 EUR/m2
0 EUR
UKUPNO I
3,241,094 EUR
ELEKTRODISTRIBUCIJA - BEOGRAD (EDB)
uslovi
takse za odobrenje za prikljuenje
trokovi prikljuka po brojilu
izvoenje spoljne mree
troak trafo stanice
UKUPNO II

24

16.68%

50 EUR
50 EUR
620.00 EUR/brojilu
-

14,880 EUR
1,000 EUR
15,980 EUR

0.08%

III

BEOGRADSKE ELEKTRANE (Participacija po ugovoru, takse za energetsku saglasnost na projekat,

pregled instalacija, probno grejanje)
Stambeni
Poslovno - komercijalni
UKUPNO III

IV

8,000.00 m2
8,000.00 m2
16,000.00 m2

33.00 EUR/m2
33.00 EUR/m2

12

50.00 EUR/st jed

TT mrea
uslovi
UKUPNO IV

264,000 EUR
264,000 EUR
528,000 EUR

2.72%

600 EUR
600 EUR

0.00%

VODOVOD I KANALZACIJA (uslovi, saglasnost na prikljuak, vodomer)

2,350 EUR

0.01%

VI

SKLONITE (participacija za izgradnju sklonita)

3,500 EUR

0.02%

650 EUR

0.00%

3,792,174 EUR

19.52%

536 EUR
1,000 EUR
1,000 EUR
800 EUR
64,000 EUR
192,000 EUR
3,840 EUR
261,640 EUR

1.35%

10.00 EUR/m2
1.2%
0.7%
0.8%
2.5%
2.5%
4%
3%
112.44 EUR/m2

50,000 EUR
142,776 EUR
83,286 EUR
95,184 EUR
297,450 EUR
297,450 EUR
475,920 EUR
356,940 EUR
1,799,005 EUR

9.26%

16,000.00 m2
16,000.00 m2
16,000.00 m2

5.09 EUR/m2
133.00 EUR/m2
250.00 EUR/m2

81,518 EUR
2,128,000 EUR
4,000,000 EUR

16,000.00 m2

320.00 EUR/m2

5,120,000 EUR

VII PRTIVPOARNA SAGLASNOST

UKUPNO A I - VII
B. PROJEKTOVANJE PRIPREMANJE I OPREMANJE IZVOENJE
I

PROJEKTOVANJE
Urbanistika dokumentacija
Geodetske podloge, sinhron plan
Elaborat geomehanike
Projekat osiguranja temeljne jame
Idejni projekat
Glavni projekat
Revizija i saglasnosti

16,000.00 m2
16,000.00 m2

4.00 EUR/m2
12.00 EUR/m2

UKUPNO B. I
II

TROKOVI PRIPREMANJA I OPREMANJA LOKACIJE

Ruenje postojeih objekata
5,000.00 m2
rekonstrukcija podzemnjih instalacija, sanacije
interne saobraajnice
slobodne povrine sa ozelenjavanjem
lokalna vodovodna mrea u kompleksu
lokalna kanalizaciona mrea kina i fekalna u kompleksu
nepredvieni radovi
pratei trokovi
UKUPNO B. II
16,000.00 m2

III

TROKOVI IZGRADNJE
PRIPREMNI I ZEMLJANI RADOVI
GRUBI GRAEVINSKI RADOVI
INSTALATERSKI RADOVI
GRAEVINSKO ZANATSKI
RADOVI

NADZOR
PRATEI TROKOVI REALIZACIJE
TEHNIKI PRIJEM

226,590 EUR
339,886 EUR
2,000 EUR
11,897,993 EUR

61.25%

13,958,638 EUR

71.86%

1,675,037 EUR

8.62%

UKUPNO B I - IV

15,633,675 EUR

80.48%

PROIZVODNA CENA INVESTICIJE A+B

(BEZ TROKOVA PRIBAVLJANJA LOKACIJE)

19,425,849 EUR

100.00%

PROJEKTOVANA TRINA VREDNOST (KOMERCIJALNIH POVRINA)

40,800,000 EUR

210.03%

21,374,151 EUR

110.03%

5,827,755 EUR

%
od trine cene
14.28%

UKUPNO B. III

16,000.00 m2
16,000.00 m2
16,000.00 m2
16,000.00 m2

14.16 EUR/m2
21.24 EUR/m2
0.13 EUR/m2
743.62 EUR/m2

UKUPNO B I - III
IV

TROKOVI FINANSIRANJA

RAZLIKA PROIZVODNE CENE I TRINE VREDNOSTI

MINIMALNI PLANIRAN PROFIT INVESTITORA

12%

52%

%
od proizvodne
cene
30%

ANALIZA CENA PRIBAVLJANJA LOKACIJE SA STANOVITA ISPLATIVOSTI INVESTICIJE

%
od proizvodne
cene

MAKSIMALNA CENA PRIBAVLJANJA LOKACIJE

80.03%

%
od trine cene
15,546,397 EUR

38.10%

%
od proizvodne
cene
55.01%

10,687,076 EUR

%
od trine cene
26.19%

55.01%

10,687,076 EUR

26.19%

PREPORUENA VREDNOST LOKACIJE (PODELA PROFITA)

VREDNOST LOKACIJE
MOGUI OSTVARENI PROFIT INVESTITORA

Plan lokacije
_Situacioni prikaz

_Reenje partera

Arhitektonski fakultet
Univerziteta u Beogradu
II semestar master akademskih studija
kolska 2012/2013. godina

Seminar Istraivanje lokacije

Rukovodioci predmeta prof. mr Rajko Korica
ass arh. Danilo Furundi
BArch Jelena Mari

Studija
izvodljivosti
multifunkcionalne
kompleksu S.D. Crvena zvezda

student Vanja Pisarevi M-2012/144

hale

Analiza lokacije
iri kontekst
Sportsko Drutva Crvena zvezda ima povoljnu poziciju u odnosu na iru sliku
grada, nalazi se na oko 4 km od centra grada I sa njim je dobro saobraajno
povezano. Na 15 min. hoda od analizirane lokacije nalazi se veliko saobraajno
vorite (Autokomanda) koja omoguuje dobru povezanost sa razliitim delovima
grada,Juni bulevar je veza sa Zvezdarom, Bulevar Osloboenja preko Slavije sa
Centrom, Ustanika saVodovcem (Konjarnik), autoput sa periferijom i regionom.
Zahvaljujui velikom broju saobraajnica visokog reda prisutan je I veliki broj
linija JGP. Pored postojee saobraajne mree znaaju lokacije doprinee i
izgradnja UMP koji po planu tangira analiziranu lokaciju.

Prostori za sportske aktivnosti na teritoriji Beograda

Na podruju Beograda postoji 17 sportsko-rekreativnih centara, oko 600 sportskih
objekata, oko 1.000 terena za razliite sportove i 221 sportska sala u sastavu
kolskih ustanova (to znai da oko 22% kola nema svoju salu).
Prema vrstama sportskih aktivnosti, najvie su zastupljeni sportski tereni (20%),
teniski tereni (20%) i tereni za koarku (18%). Od svih vrsta podloga, najvie je
zastupljena trava.
videntan je nedostatak prostora i objekata za sport, u odnosu na broj graana,
ali i bolja opremljenost postojeih objekata jer su graeni u prolom veku, kada
su vaili neto drugaiji standardi nego danas.
Ui kontekst
Predmetna lokacija nalazi se izmeu ulica Ljutice Bogdana i Bulevara Osloboenja
i zauizima povrinu od oko 2 ha. Dominantna aktivnost u bloku je sportska.

Intenzitet korienj - intenzitetkorienj zvisi od trktivnosti devnj u

prostoru (utkmice ili smo treninzi)
Poseenost ktivnosti - prostor ztvorenog tip, mogunost bvljenj
sportskim ktivnostim smo z lnove klub (one koji tu trenirju)
Kretnje korisnik u prostoru - ne postoje ureeni i jsno ozneni smerovi
kretnj, to je delom posledic ztvorenosti z ire korienje
Procentulni odnos otvorenih i ztvorenih povrin- otvoreni 103000,
zatvoreni 35600 m
Broj slinih ktivnosti - n 15 minut hod od SD Crven zvezd nlzi se
stdion FK Prtizn, li mnjeg kpcitet
Kpcitet ktivnosti (m/korianiku) 17 (4) m/korianiku
Pristupnost ktivnosti (peci, utomobili, JGP) na nivou svakodnevnog
korienja aktivnosti su pristupane automobilskim i JG prevozom, ali je ona
manja za vreme odravanja sportskih manifestacija
Vrste korisnik - stlni korisnici (lnovi klubov) i povremeni (posetioci
utkmic)
Ukupn broj koorisnik - 7700 lanova kluba, u proseku 15000 posetilaca po
utakmici
Prostorn i vremensk segregcij - proisteklo iz ztvorenosti prostor z
korisnike koji se sportom ne bve profesionlno
Prostorni raspored funkcija u sklopu Sportskog drutva nije na dovljno dobrom
nivou, velika je rascepkanost, structure koje imaju iste funkcije udaljene su jedna
od druge,meu njima ne postoji gotovo nikakva povezanost.

Socio-kulturna analiza
Socio-kulturna analiza obuhvata analizu aktera koji koriste prostore Sportskog
drutva I njegovog okruenja, I potrebe koje prostor treba da im obezbedioblikovno I funkcionalno, tj. Ono to se od prostora oekuje.
AKTERI :
sportisti dobri usloviza treniranje (dobar pristup i adekvatan prostor za treniranje,
dovoljan kapacitet)
-dobro funkcionisanje kluba u kome treniraju
zaposleni u upravi kluba kvalitetan prostor za rad
- dobro funkcionisanje kluba
navijai dovoljno prostora na stadionu i oko njega
-karakteristini prostori koji bi bili i njihov znak jedinstvenosti I
prepoznatljivosti
prolaznici bezbedan prostor
- dobro organizovane linije kretanja
lokalno stanovnitvo bezbedan prostor; u to veoj meri neutralisane loe pojave
koje prate sportske manifestacije
- prostor za slobodnu svakodnevnu rekreaciju

U sledeem prilogu grafiki su predstavljene karakteristike aktera i njihove

potrebe u/od prostora.

Analiza planske dokumentacije

Generalni plan Beograda (2021) predvia da se oko prostora predvienog
sportskim sadrajima nau stanovanje, javne slube, kao i komercijalni sadrajiposebni poslovni prostori i zone koje se tranfrormiu u komercijalne ili u opte
gradske centre.
Uvode se novi saobraajni tokovi (UMP)
Za podruje na kome se SD nalazi ne postoji plan detaljne regulacije.

www.urbel.com

SNAGE

Veliki broj stajalita jgp na

udaljenosti od 5 do 15 min
hoda
Stajalite
meugradskih/meunarodnih
linija na udaljenosti od 15 min
Postojanje znanja/poznavanje
istorije lokacije kod velikog
broja ljudi- identitet
Mali broj izgraenih strukturamogunost intervencije
Dobra poseenost

SLABOSTI
Loa dostupnost lokacije za
peake,za bicikliste-ne
postojanje biciklistikih staza
Lo mirujui saobraaj-mali
broj parking mesta u odnosu
na kapacitet lokacije
Loa organizacija pristupnih
platoa
Nedovoljno obezbeen pristup
osobama sa invaliditetom
Nizak stepen bezbednosti-loa
osvetljenost
Zatvorenost kompleksa za
korisnike amatere
Nedostatak sadraja
Lo estetski utisakneodgovarajue spoljanjosti u
odnosu napoziciju- fiziku (u
gradu) i mentalnu (u svesti
korisnika)

POTENCIJAL

Identitet lokacije-postojanje
slike o lokaciji kod korisnika
Podrka javnog sektora
Neminovnost transformacije
lokacije radi privlaenja
stranih investicija
Mogunost primena novih
tehnologija (prostor nije
znatno izgraen)
UMP podizanje cene lokacije
Razvoj sportskog turizma
Mogunost isticanja stadiona
kao repera
Mogunost razvoja
meunarodnih prijateljstava
Mogunost komunikacije sa
Evropom, svetom uz dobar
dizajn i dobar glas
Mogunost nivelacije tribine,
proirenje kapaciteta
Mogunost ukopavanja
objekta
PREPREKE
Neminovnost transformacije
Investitorski urbanizam
Politizacija
Nedostatak planske
regulative- ne postoji plan
detaljne regulacije za lokaciju
UMP (gustina izgraenosti,
buka, ugroenost
stanovnitva,)

Pregled rezultata dobijenih anketiranjem graana

Predlog programa
Na lokaciji Sportskog drutva Crvena zvezda planirano je poboljanje postojeih I
uvoenje novih sadraja. Njihova prostorna distribucija u vezi je sa zoniranjem
pomenutom u konceptu kao I glavnim tokovima I voritima.
Namene koje e biti deo sportskog kompleksa su, pored sporta i rekreacije i
usluge, poslovanje, kultura i saobraaj, a njihovi sadraji rasporeeni su u odnosu
na potrebe aktera za njihovim korienjem I samim preklapanjem sadraja meu
namenama.

Prostorna distribucija sadraja

Na osnovu distribucije sadraja izdvojene su celine. Na emama koje slede

prikazane su povrine koje one zauzimaju kao i predviene povrine potrebne za
sadraje koji e biti izgraeni.

Prilog koji sledi ilustruje distribuciju korisnika u prostoru I vreme korienja

sadraja.

Prva zona kompleksa S.D. Crvena zvezda namenjena je sportu, rekreaciji, igri,
okuplkjanju Pored objekata sa uslunim i objekata sa spotrskim sadrajima,
panja je posveena otvorenim prostorima, koji predstavljaju podrku drugim
sadrajima na taj nain to se ponaaju kao magnet za korisnike od kojih koristi
imaju i oni sadraji koji nisu besplatni.
U sklopu ove zone nalasi se hala sa sportskim i uslunim sadrajima. U njoj se
nalaze sale sa multifunkcionalnim terenima i tribinama koje omoguavaju
odravanje razliitih vidova manifestacija, sportske sale,I prostorije uprave. To
upotpunjuju usluni sadraji rasporeeni u sklopu objekta na mestima lako
dostupnim i prolaznicima spolja, a zauzimaju prostor koji bi inae imao ulogu
samo ulazne zone (na ovaj nain i takve zone obezbeuju zaradu).
Za realizaciju ovakvog projekta bilo bi potrebno 3 godine rada i ulog od 3000000
Gledano kroz faze izvoenja projekta, treina ukupne cifre bila bi uloena u zemljane i
grube graevinake radove, a vrednost tog novca do zavretka izvoenja radova iznosila
bi 1210000 . Druga treina novca bila bi uloena za stolariju i fasadu-800000 (s
obzirom na karakteristike fasade) i instalacije 200000 ija bi vrednost na kraju
iznosila 880000 i 220000 . Poslednja faza, opremanje objekta kotalo bi 1000000.

godina

1.

Zemljani
radovi
0,3 mil.

Grubi
gra.
radovi
0,7 mil.

Stolarija/
fasada

instalacije

2.

0,33 mil.

0,77 mil.

0,8 mil.

0,2 mil.

3.

0,36 mil.

0,85 mil.

0,88 mil.

0,22 mil.

opremanje

1 mil.

Ukupno vrednost uloenog novca nakon izgradnje (3 godine) iznosila bi 3310000.

S obzirom da se objekat ne prodaje ve ostaje u vlasnitvu S.D. Crvena zvezda,
koja je i investirala projekat, povraaj uloenog novca i zaraivanje na objektu
bie dugotrajniji proces, ali e sa druge strane Sportskom drutvu, nakon
isplaivanja predstavljati stalan izvor prihoda.
Zarada bi bila postignuta iznajmljivanjem sportskih I komercijalnih prostora, kao I
prodajom ulaznica za razliite manifestacija.
Dve sportske hale donosile bi zaradu od 150 /h
-vikend (16h) => 2400
-radni dani (30h) => 4500

meseno => 27600

godinje => 331200

Prodaja ulaznica

u proseku 1000 posetilaca, tri puta meseno, uz cenu od 3

meseno => 9000
godinje => 108000

Komercijalni sadraji- izdavanje prostora (500 m2)

10 /m2 meseno => 5000
godinje => 60000

*Napomena : sve vrednosti uzete su kao primer, ne predstavljaju realno stanje na tritu

Godinja zarada koju bi ostvarivao ovaj objekat iznosila bi 499200 .

Uz ovakve zarade bilo bi potrebno 6,7 godina da se uloeni novac otplati i da se
zapone isto zaraivanje.
Nakon 8 godina rada objekta ostvario bi se plus od 683600, to je zarada od
20,6% nakon otplate uloenog u objekat.

Zakljuna razmatranja
Na osnovu sprovedenih analiza i rezultata anketiranja graana potvrena je
potreba za postojanjem ovakvog tipa objekta.
Iako izvoenje ovakvog projekta zahteva velika ulaganja i dug period ekanja na
ispalivanje uloenog i zaraivanje, takoe je i investicija koja moe da donese
koristi Sportskom drutvu,kao i gradu. Investiranje u ovakav tip objekata moe
da donese dugorone zarade.

Arhitektonski fakultet Univerziteta u Beogradu

Prva godina Master akademskih studija
Seminar: Istraivanje lokacije
Junski ispitni rok
Beograd, 2013.

Studija opravdanosti izgradnje stambenog objekta

na teritoriji naselja Kovilovo u okviru optine Palilula
u Beogradu

Student: Viktorija urevi, M-2012/140

Nastavnik: prof. mr. Rajko Korica
Saradnici u nastavi: ass. Danilo Furundi
ing. arh. Jelena Mari

2. Uvod
2.1.

Cilj izrade studije: Za potrebe izrade projekta stambenog objekta, a u

skladu sa Sporazumom zakljuenim sa Arhitektonskim fakultetom
Univerziteta u Beogradu, koji je preuzeo obavezu izgradnje objekta za
stanovanje, Optina Palilula je projektnim zadatkom definisala osnovne
elemente za izradu tehnike dokumentacije za izgradnju stambenog objekta
na teritoriji naselja Kovilovo u Beogradu.

2.2.

Zadatak za izradu studije: Studija treba da pokae opravdanost investicije

izgradnje novog objekta za stanovanje.

2.3.

Osnovna dokumentacija koriena za izradu studije: Idejni i glavni projekat

izgradnje objekta izraen po datom projektnom zadatku, Generalni plan
Optine Palilula, Regionalni prostorni plan administrativnog podruja grada
Beograda.

2.4.

Metodoloki pristup

3. Ciljevi i svrha investiranja

3.1.

Osnovni cilj i svrha investiranja je podizanje nivoa kvaliteta ivota

graana naseljenih na podruju Kovilova, podsticanje reavanja
problema nelegalno naseljenih graana stvaranjem legalnog prostora
za stanovanje i postepeno uvoenje regulacije u ovu zonu Beograda,
imajui u vidu veliku razuenost teritorije kao i stepen razvijenosti i
ekonomsku mo stanovnitva.

4. Opis objekta
4.1.

Lokacija objekta: U dopisu Sekretarijata za urbanizam i graevinske

poslove IX-03 broj 350.10-87/2006 iz 23.06.2006. konstatovano je da je
predmetni kompleks obuhvaen Regionalnim prostornim planom
administrativnog podruja grada Beograda (Slubeni list grada Beograda br.
10/40) i da se nalazi van granica Generalnog plana Beograda 2021
(Slubeni list grada Beograda br. 27/03, 25/05). Teritorija predviena za
izgradnju stambenog kompleksa obuhvata est parcela povrine 300x200
metara (1800x200m zajedno) uz Zrenjaninski put u Bori, u blizini Zbeg
groblja sa druge strane obilaznice, kao i neposrednoj blizini predviene
Severne Magistralne Tangente.

4.2.

Znaaj u sistemu ili u mrei: Izgradnjom stambenog objekta omoguava

se legalno naseljavanje stanovnika Kovilova koji su nepropisno naseljeni u
toj mesnoj zajednici. Takoe, samo uvoenje parcelacije na lokaciju bez
dosadanje regulacije predstavlja pomak u reavanju problema nelegalne
gradnje na teritoriji Kovilova. Uz to, postie se se i znaajno bolji kvalitet
generalno ivotnih uslova i stambene situacije.

4.3.

Funkcija objekta: Stambeni objekat ukupne bruto povrine 5.244 m2,

spratnosti P+5, sa javnim i polu javnim sadrajima u prizemlju kao to su
day care centri, komercijalni sadraji i sale za rekreativne sadraje.

4.4.

Raspoloiva tehnika dokumentacija: Idejni i glavni projekat izgradnje

objekta.

4.5.

Grafiki prikaz objekta (situacija, profili, osnovne dispozicije i preseci

kao izvodi iz idejnog projekta): Dato u prilogu.

4.6.

Planirani vek trajanja objekta: Minimum 50 godina.

4.7.

Vreme izgradnje objekta: Dve godine od dana pribavljanja potrebnih

dozvola.

4.8.

Etape izgradnje objekta: Za izgradnju i opremanje objekta predviene su tri

etape. U prvoj fazi predviena je izgradnja i opremanje prizemlja. U drugoj
fazi predvieno je opremanje prva etiri sprata, neophodna za funkcionisanje
objekta,, a u treoj, poslednjoj fazi, opremanje poslednjeg sprata u potkrovlju
objekta.

5. Analiza razvojnih mogunosti investitora

5.1.

Naziv i sedite investitora: Optina Palilula, Bulevar Kralja Aleksandra

73/II, 11000 Beograd

5.2.

Predmet poslovanja: Stambeni objekat

5.3.

Prikaz razvoja i ocena sadanje organizacije investitora: Gradska

optina Palilula je po veliini najvea optina Grada Beograda prostire se
na 44.661 hektara, od ega ui gradski deo zauzima 4.536 ha. Spada u
centralne gradske optine Grada Beograda. PO poslednjem popisu iz 2002.
Na Paliluli ivi 155.902 stanovnika, to je svrstava na etvrto mesto meu 17
beogradskih optina. Teritorija Optine Palilula sastoji se od tri kompleksne
celine gradske (smetene skoro u samom centru Beograda), prigradske i
seoske, po emu se razlikuje od ostalih beogradskih optina. ine je
podruja katastarskih optina: Palilula, Vinjica, Veliko Selo, Slanci, Krnjaa,
Bora, Besni Fok, Kovilovo, Ova, Komareva Humka i Lepunica. Zbog
razuenosti teritorije na kojoj se prostire, lokalna samouprava je u
prostorijama optine Palilula organizovala rad svih slubi (matina sluba,
sluba za finansije, privredu, urbanizam i inspekcijske poslove).

5.4.

Prikaz tehnolokog i ekonomskog ravoja i ocena sadanjeg stanja

5.5.

Analiza strukture zaposlenih

5.6.

Bilansi poslovanja i ocena finansijske podobnosti (razvojni program,

tehnologija, organizacija, kadrovi)

6. Metodoloke osnove izrade studije

6.1.

Zakoni i pravilnici;

6.2.

Koordinacija sa tehnikom dokumentacijom;

6.3.

Koordinacija sa planskom dokumentacijom;

6.4.

Informacioni sistem i izvori podataka;

6.5.

Postupak definisanja pokazatelja;

6.6.

Postupak i metod vrednovanja.

7. Tehniko-tehnoloko reenje u idejnom projektu

7.1.

Proces izrade idejnog projekta: Polazne osnove za izradu urbanistikog

projekta je informacija o lokaciji dobijena od strane Odeljenja za urbanizam i
graevinarstvo i stambeno-komunalne poslove optine Palilula. U fazi izrade
urbanistikog projekta za izgradnju objekta dat je i predlog Idejno reenje
objekta, koje je dobilo saglasnost komisije za planove optine Palilula i
potvrdu Odeljenja za urbanizam, graevinarstvo i stambeno-komunalne
poslove, optinske uprave Palilula.

7.2.

Osnove za izradu idejnog projekta: Kopija plana u razmeri 1:500; uslovi

nadlenih organa: JKP Beograd, (vodovod i kanalizacija); Telekom Srbija
Beograd; RS, Ministarstvo odbrane; Zavod za zatitu prirode Srbije.

7.3.

Metod i kriterijumi funkcionalnog vrednovanja:

7.4.

Grafiki prikaz objekta (situacija, profili, preseci, tehnoloke eme i

dr.); Dato u prilogu

7.5.

Analiza mogunosti izvoenja projekta: Na lokaciji na kojoj se planira

izgradnja objekta ne postoje ogranienja u smislu neophodnih pripremnih
radova koje se mogu izvesti u okviru iskopa za temelje, tako da ne postoje
smetnje za realizaciju projekta.

7.6.

Etape i faze izgradnje objekta: Faze izgradnje su definisane propisima u

okviru zakona o planiranju, objekat je planiran za izgradnju u etiri faze, a
samo opremanje je planirano u tri faze, odnosno u prvoj fazi opremanje
prizemlja, u drugoj fazi opremanje prva etiri sprata, dok je opremanje
poslednjeg sprata u potkrovlju objekta planirano za treu fazu.

7.7.

Dinamiki plan izgradnje objekta: Dinamiki plan izgradnje objekta bie

definisan u okviru zakljuenja ugovora o izgradnji. Projektovani dinamiki
plan obuhvata:
-

grubi graevinski radovi

spoljni razvodi i unutranje instalacije
elektro instalacije

90 dana
30 dana
30 dana
3

7.8.

mainske instalacije
zavrni radovi
spoljno ureenje

30 dana
30 dana
30 dana

Dinamika
ulaganja
finansijskih
sredstava,
ukupno
i
po
strukturi/nameni: Ukupna vrednost investicije je 102.475.290,00 dinara i
obuhvata:
-

arhitektonsko graevinske radove

instalacije vodovoda i kanalizacije
elektro instalacije
telekomunikacione i signalne instalacije
dojava poara
mainske instalacije
mobilna PPZ oprema
oprema

62.657.985,00 din.
6.161.070,00 din.
4.540.550,00 din.
1.400.100,00 din
1.670.400,00 din.
12.970.785,00 din.
74.400,00 din.
13.000.000,00 din.

7.9.

Organizacij i sistem za upravljanje projektom: Investitor poseduje

kapacitete za sprovoenje procedura javnih nabavki i po zakljuenom
ugovoru obezbedie u skladu sa zakonom, strunu kontrolu izvoenja
radova. Po izgradnji, investitor e obezbediti sredstva za redovno odravanje
objekta.

7.10.

Revizije i odluke tokom izrade idejnog projekta: U toku izrade idejnog i

glavnog projekta nije dolo do bitnih promena u odnosu na projektni zadatak.

8. Trini aspekti nije primenljivo

8.1.

Meunarodno trite;

8.2.

Domae trite;

8.3.

Ocena trine efikasnosti.

9. Prostorni aspekti
9.1.

Usaglaenost usvojene varijante sa prostornim i urbanistikim

planovima: U dopisu Sekretarijata za urbanizam i graevinske poslove IX-03
broj 350.10-87/2006 iz 23.06.2006. konstatovano je da je predmetna lokacija
obuhvaena Regionalnim prostornim planom administrativnog podruja grada
Beograda (Slubeni list grada Beograda br. 10/40) ali i da se nalazi van
granica Generalnog plana Beograda 2021. (Slubeni list grada Beograda br.
27/03, 25/05). to znai da teritorija predviena za izgradnju stambenog
kompleksa nema predvienu namenu po GUP-u za Beograd 2021., to dalje
implicira da se uvoenjem stambenih sadraja ne moe naruiti prethodni
urbanistiki plan za ovu lokaciju. Po prethodno pribavljenom miljenju
Komisije za planove, Odeljenje za urbanizam, graevinarstvo i stambenokomunalne poslove, optinske uprave Palilula, je pod brojem 350-2/2013-02
dana 18.02.2013. godine.
4

Na osnovu navedenog, Ministarstvo ivotne sredine i prostornog planiranja, je

pod brojem 350-01-00119/2013-07 dana 25.02.2013. godine, Optini Palilula,
izdalo Reenje o lokacijskoj dozvoli za izgradnju objekta na predmetnoj
lokaciji u Kovilovu.
9.2.

Posledice eksproprijacije i raseljavanja: Za potrebe izgradnje objekta nije

potrebno vriti eksproprijaciju, obzirom da je zemljite u vlasnitvu Republike
Srbije, Optina Palilula.

9.3.

Posledice razdvajanja celina: Izgradnja stambenog objekta je posledica

potrebe da se graanima obezbedi to bolji kvalitet ivota, u legalnim
uslovima, to jest ivot u legalno izgraenim objektima, kakvi objekti veinski
nisu na teritoriji Kovilova. Takoe, izgradnja novih sadraja bi generalno
doprinela poboljanju kvaliteta ivota lokalnom, kao i novonaseljenom
stanovnitvu.

9.4.

Uticaji na prostorni i urbanistiki razvoj neposrednog podruja objekta:

Izgradnja objekta na delu teritorije koja trenutno nema drugih izgraenih
sadraja u neposrednoj blizini, ali oni postoje u njenom irem okruenju,
podstie dalje razvijanje te lokacije i irenje mesne zajednice Kovilovo.
Takoe, uvoenjem novih, modernih sadraja, doprinee optoj ureenosti
lokacije kao i planskom razvoju u funkciji graana.

9.5.

Ocena prostorne podobnosti: Arhitektonsko oblikovanje i fasada zasnovani

su na savremenim graditeljskim tendencijama, u svrhu modernizacije lokalne
arhitekture i uvoenja sadraja koji podstiu dalji razvoj arhitekture u smeru
poboljanja i daljeg ureenja njegove okoline (Kovilova).

10. Ekoloki aspekti

10.1.

Uticaji na ivotnu sredinu (mikroklima, voda , vazduh, buka, tlo):

Izgradnja objekta obzirom na planiranu namenu, nee uticati na promenu
mikroklime sredine, na vode, vazduh i tlo. Buka nee biti znaajno poveana
obzirom da se radi o objektu koji e preuzeti aktivnosti stanovanja koje su
trenutno veinski rasporeene po predmetnoj lokaciji.

10.2.

Efekti tehnikih mera zatite ivotne sredine: Kao mera zatite ivotne
sredine predvia se izgradnja energetski efikasnog objekta od ekoloki
prihvatljivih materijala.

10.3.

Vizuelna zagaenja: Ne postoje.

10.4.

Bezbednost: Objekat planirane namene ne predstavlja rizik u pogledu

bezbednosti.

10.5.

Ocena ekoloke podobnosti: Planirani objekat je ekoloki podoban.

11. Ekonomski aspekti

11.1.

Trokovi izgradnje objekta: Projektovani trokovi izgradnje objekta su

89.475.290,00 dinara i obuhvataju nabavku i ugradnju, odnosno izvoenje
radova na graenju.

11.2.

Trokovi nabavke i ugradnje opreme: Trokovi opremanja objekta za

obavljanje planirane namene iznose 13.000.000,00 dinara.

11.3.

Trokovi eksploatacije, odravanja i upravljanja: Trokovi eksploatacije,

odravanja i upravljanja obuhvataju tekue trokove (elektrina energija,
telefon, komunalne usluge voda, smee, grejanje, graevinsko zemljite,
ekoloka naknada i sl.) i njihova procenjena vrednost je 1.400.000,00 dinara
na godinjem nivou.

11.4.

Pratei i dodatni trokovi;

11.5.

Analiza cena i provera tanosti;

11.6.

Dinamika trokova: U izgradnji 102.475.290,00 dinara, u eksploataciji

1.400.000,00 dinara na godinjem nivou.

11.7.

Trokovi u domaoj i stranoj valuti: Ukupni trokovi izgradnje su

102.475.290,00 dinara odnosno 900.000,00 eura, a u eksploataciji
1.400.000,00 dinara godinje, odnosno 12.280,00 eura na godinjem nivou.

12. Dobiti koristi

12.1.

Prihodi: Objekat nee imati direktne prihode.

12.2.

Direktne dobiti koristi: Objekat nee imati direktne prihode.

12.3.

Indirektne dobiti koristi: Investitor nee imati finansijsku dobit od

izgradnje objekta, ve samo koristi od zadovoljnih korisnika.

12.4.

Analiza cena za proraun dobiti i provera tanosti;

12.5.

Dinamika prihoda, direktnih i indirektnih dobiti;

12.6.

Prihodi i dobiti u domaoj i stranoj valuti.

13. Finansijska efikasnost sa ocenom rentabilnosti i

likvidnosti
13.1.

Obraun i dinamika prihoda;

13.2.

Obraun i dinamika rashoda;

13.3.

Finansijski tok projekta;

13.4.

Rentabilnost projekta: Rentabilnost projekta ogleda se kroz izgradnju novog

ivotnog prostora ije je odravanje znatno jeftinije od odravanja postojeih
objekata u blizini, kao i obezbeivanja znatno kvalitetnijeg ivotnog prostora i
standardima graana. Takoe se ovim projektom zapoinje inicijativa
zamenjivanja stare i/ili nelegalne gradnje novom, kvalitetnijom i ekonomski
efikasnijom legalnom gradnjom.

13.5.

Likvidnost projekta;

13.6.

Ocena finansijske efikasnosti: Finansijska efikasnost je oigledna pre

svega imajui u vidu da je trenutno na teritoriji Kovilova veina stambenih
objekata nelegalno izgraena, usled ega drava ima nepotrebne izdatke i
gubitke. Zapoinjanjem projekta izgradnje novih i u svim spektima efikasnijih
objekata i njihovim postepenim zamenjivanjem starih objekata, drava ima
direktan profit, ne samo u smislu legalizacije objekata, ve i manjim
trokovima odravanja takvih objekata itd.

14. Drutveno-ekonomska efikasnost

14.1.

Obraun i dinamika direktnih ekonomskih efekata (trokova i koristi);

14.2.

Obraun i dinamika dopunskih ekonomskih efekata;

14.3.

Ekonomski tok projekta;

14.4.

Razmere i dinamika drutvenih efekata;

14.5.

Drutveni tok projekta;

14.6.

Drutveno-ekonomska ocena rentabilnosti i efikasnosti: Projekat je

drutveno ekonomski rentabilan, pre svega to zapoinjanjem projekta
izgradnje novih i u svim spektima efikasnijih objekata i njihovim postepenim
zamenjivanjem starih objekata, drava ima direktan profit, ne samo u smislu
legalizacije objekata, ve i manjim trokovima odravanja takvih objekata itd.

15. Analiza osetljivosti i rizika investiranja

15.1.

Osetljivosti na promene finansijskih parametara: Do promena u

trokovima moe doi usled poveanja trokova izgradnje ili u poveanju
cena energenata u toku eskploatacije.

15.2.

Osetljivost na promene ekonomskih parametara;

15.3.

Osetljivost na promene polaznih elemenata za definisanje cena

(strukturna osetljivost): Stanje u oblasti graevinske industrije i na tritu
graevinskog materijala moe dovesti do promena u cenama graevinskog
materijala to moe uticati na ukupnu vrednost investicije.

15.4.

Procena rizika: Na eventualne rizike investitor ne moe da utie i oni se

odnose na ekonomsku situaciju i mogunost obezbeenja sredstava za
izgradnju.

15.5.

Zakljuci analiza osetljivosti i rizika: Svi ananlizirani rizici tiu se celokupne

ekonomske situacije i nisu specifini za dati projekat.

16. Analiza izvora finansiranja, finansijskih obaveza i

dinamike
16.1.

Obraun i dinamika sopstvenih sredstava investitora: Sva sredstva

obezbeuje investitor, odnosno optina Palilula preko Arhitektonskog
fakulteta Univerziteta u Beogradu. Dinamika investicije pratie dinamiku
izvoenja radova.

16.2.

Obim i dinamika domaih izvora sa dinamikom priticanja sredstava;

16.3.

Obim i dinamika inostranih i meunarodnih izvora: Realizacija projekta se

ne planira iz inostranih i meunarodnih izvora finansiranja.

16.4.

Garancije po izvorima finansiranja: Sporazum od 18.02.2013. godine u

Beogradu, zakljuen izmeu Arhitektonskog fakulteta Univerziteta u
Beogradu i optine Palilula, kojim se Arhitektonski fakultet obavezuje da
obezbedi tehniku dokumentaciju i sredstva za izgradnju i opremanje objekta
do kraja 2013. godine.

16.5.

Obaveze po izvorima finansiranja: Arhitektonski fakultet Univerziteta u

Beografu finansira izgradnju i opremanje prizemlja i prva etiri sprata, a
optina Palilula opremanje poslednjeg sprata u potkrovlju i kasnije odravanje
objekta.

16.6.

Ocena izvora finansiranja: Izvor finansiranja je obezbeen.

17. Analiza organizacionih i kadrovskih mogunosti

17.1.

Spoljne veze i kontakti;

17.2.

Organizacija;

17.3.

Kadrovski potencijali: Optina Palilula poseduje kapacitete za realizaciju

ovog projekta, odnosno po obezbeenju sredstava i potrebnih dozvola,
strune slube e sprovesti javne nabavke za izbor izvoaa radova i
obezbeenje strunog nadzora.

17.4.

Ocena organizacione i kadrovske podobnosti: U skladu sa planiranom

namenom, investitor objekta je organizaciono i kadrovski podoban.

18. Zakljuak o opravdanosti investicije

Finansijska efikasnost je oigledna pre svega imajui u vidu da je
trenutno na teritoriji Kovilova veina stambenih objekata nelegalno izgraena,
usled ega drava ima nepotrebne izdatke i gubitke. Zapoinjanjem projekta
izgradnje novih i u svim aspektima efikasnijih objekata i njihovim postepenim
zamenjivanjem starih objekata, drava ima direktan profit, ne samo u smislu
legalizacije objekata, ve i manjim trokovima odravanja takvih objekata itd.
Izgradnjom novog stambenog objekta omoguava se legalno
naseljavanje stanovnika Kovilova koji su nepropisno naseljeni u toj mesnoj
zajednici. Takoe, samo uvoenje parcelacije na lokaciju bez dosadanje
regulacije predstavlja pomak u reavanju problema nelegalne gradnje na
teritoriji Kovilova. Uz to, postie se se i znaajno bolji kvalitet generalno
ivotnih uslova i stambene situacije.
Izgradnja objekta na delu teritorije koja trenutno nema drugih izgraenih
sadraja u neposrednoj blizini, ali oni postoje u njenom irem okruenju,
podstie dalje razvijanje te lokacije i irenje mesne zajednice Kovilovo.
Takoe, uvoenjem novih, modernih sadraja, doprinee optoj ureenosti
lokacije kao i planskom razvoju u funkciji graana.
Na osnovu navedenog, izgradnja objekta je apsolutno ekonomski
opravdana.

Odgovorni projektant:
Viktorija urevi