You are on page 1of 172

La informació continguda en el text

d’aquesta publicació correspon a la
data de la seva edició.
La informació continguda en el text d’aquesta publicació correspon a la data de la
seva edició, i és possible que en l’actualitat algunes dades (per exemple preus,
normativa, lleis, etc.) s’hagin de modificar. Cal doncs tenir-ho en compte a l’hora de
fer-ne ús.
4
10 Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya - ITEC
ISaD (M): Jornades de rehabilitació: Ponències, comunicacions ¡ conclusions
Institut de Tecnologia de la Construcció de catalunya, - '., ed. - Barcelona:
Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya (lTEC), 1.983. - 200 p.: il.; 30 cm.
ISBN 84-85954-08-4
Dipòsit legal: 8-27.180/1983
Imprès a Tallers Gr3fics Hostench, S,A.
e!. Còrcega, 231-233
lfn. 230 55 37
BARCELONA-3S
íNDEX
Pròleg 7
Presentaciò 9
Ponèncias
Continguts i experiència general de rehabilitació
Balanç i perspectives de la rehabilitació a Espanya 13
Les operacions programades de la millora de l'habitatge a França 19
Del creixement a la rehabilitació. Transformacions adoptades en el marc jurídic, tècnic i econòmic
El planejament i els projectes de rehabilitació a escala urbana 23
La història recent de les operacions dins la ciutat en el món saxó 31
La rehabilitació com a política general per a tota la ciutat. Pavja 37
Relacions entre l'administració central, autonòmica i municipal. Ajuts a la gestió
L'actuació municipal en l'habitatge. Madrid 43
Projecte de subsidi al País Basc 47
La rehabilitació a Holanda 51
Actuacions i moviments a favor de la rehabilitacio. Amsterdam 61
Comunicacions
Avaluació de les trames urbanas i dificultats de la seva rehabilitació
67
Valoració del cost de la rehabilitació en funció de la tipologia edificatòria 123
Finançament de la rehabilitació
135
Cap a una norma genèrica de rehabilitació. Els mínims e)(igibles 159
Els diferents problemes jurídics en les formes de tinença de l'habitatge
165
Conclusions 169
Pròleg
Les elevades taxes de construcció de nous habitatges Que s'han
registrat a catalunya des de l' any 1960 han permès un sensible
millorament de les condicions d'allotjament de la població i la
desaparició dels elevats deficits quantitatius registrats a principis de
la dècada de r any 1960 -estimat en 95.000 habitatges per la
Direcció General de l'Habitatge que equival al 12% del parc existent
en aquell El ritme de construcció de nous habitatges ha
permès no només absorbir els dèficits inicials. sinó que ha permès
reduir el nombre de persones per habitatge -4,24 l'any 1960. 3.90
l'any 1970 i 3.40 l'any 1980-- i incrementar substancialment el
nombre d'habitatges destinat a residència secundària - 40.470 r any
1960, 148.674 l'any 1970 i 333.189 l'any 19So-,
la construcció de nous habitatges a Catalunya ha experimentat una
profunda recessió des de l'any 1973, El r'IOmbre d'habitatges
acabats a catalunya, els anys 1981 i 1982, es xifrava en 34,OClO
anuals, mentre que en el decenni de 1971 a 1980, el parc existent
aU9mentà fins a 844,416, és a dir que la mitjana anual de finals
d'obra se situà al voltant de 85,OClO habitatges l'any,
la disminució de les taxes de construcció de r'IOUS habitatges
s'explica per factors demogràfics, econòmics ¡ d'inadequació de
l'oferta a la demanda, Alguns dels quals ja són ben coneguts,
les xifres derivades del darrer cens són significatives de revolució
de la dinàmica de la població de Catalunya i les seves repercusions
sobre la demanda de nous habitatges a mig termini és dara,
1971-1975
1976-1981
(* Estimació)
Creixement
vegetatiu
285,873
360,347*
Catalunya
Creixement
migratori
304,704
4>5,264
Total
590,577
295.083
El fort increment dels costos de construcció, l' escalada dels tipus
d'interès, la reducció de les fonts addicionals de renda i la incertesa
sobre el nivell de renda fUlUra expliquen el continu increment del
conjunt de que no poden accedir a un habitatge a preus de
mercat i l'ajomament en la compra, esperant que s'aclareixi la
situació de les decisions de compra, per part d'un altre nombrós
contingut:
la inadequació entre la demanda més eXigent en qualitat i l'oferta
existent constitueix al nostre judici un Important factor fins ara
pràcticament sense consideració en les anàlisis sobre els factors
explicatius de la crisi present.
FinS a principi de la dècada del 1970,la construcció de nous
habitatges va satisfer en un elevat nombre de casos la necessitat
primària de dotar de sostre on ei.oplugar les families, sense
correspondre en molts casos als desitjos i gustos dels que
compraven. En aquest sentit. actualment, gairebé a totes les grans
ciutats espanyoles, la demanda potencial d'habitatges nous i millors
és quantitativament molt elevada. Tanmatel., fent abstracció dels
condicionaments econòm,cs, la seva realització comporta oferir els
elements de qualitat I confort desitjats, incloent en aquests
conceptes no r'IOmés els aspectes interiors de l'habitatge, sinó
també l'entorn e.terior immediat d'aquests.
En cas contrari, aquesta demanda no es realitzarà, perquè la "millora
de l'habitatge" suposa moltes vegades una habitació i una cambra
de bany addicionals en un hàbitat densificat i malsà com el que hom
venia gaudint. Per tot ai.ò entenem que en les noves circumstàncies
la política d'allotjament de la dècada del 1980 a Catalunya, ha de
tenir dues grans línies d'actuació, a més de la ja clilssica de
potenciació de la demanda mitjançant un sistema .eficaç d'ajuda
econòmica personalitzada al que compra.
a) potenciar l'oferta de sòl urbanitzat que possibiliti la realització de
la demanda per a la millora. les administracions públiques han de
revisar el planejament e.istent i urbanitzar sòl pt1r a edificacions
de poca densitat.
b) la ta.a d'activitat del sector de la construcció els propers anys
dependrà molt del nivell d'activitat en matèria d.e manteniment.
millora i renovació del parc e.istent. El foment de la rehabilitació
d'habitatges i de la renovació urbana, ha de constituir, doncs, un
eix fonamental de la política d'habitatges, la dècada del 1980.
l'actual govern de la Generalitat ho ha entès al.í ija l'any 1982 les
actuacions del Departament de Política Territorial i Obres Públiques,
han seguit aquesta línia. S'ha disposat de 2.700 milions de pessetes
per a l'adquisició i urbanització de sòl. destinat la major part a
habitatge unifamiliar bessó i que permetrà a finals de l'any 1983
comptar amb sòl urbanitzat per a promoció privada o pública,
gairebé a tots els municipis de més de 16.0Cl0 habitants.
El manteniment, millora, renovació del parc eXistent s'ha basat en la
determinació de programes d'actuacIó en els centres antiCS de les
principals ciutats de Catalunya I en restabliment d'incentiUS de cara
a la iniciativa privada en aquestes zones, mitjançant subvencions a
fons perdut (Decret 280/1982 de la Generalitat de Catalunya del 2
d'agost). les obres públiques d'habitatge i millora urbana
contractades l'any 1982 pugen 190,6 milions en el centre antiC de
Girona, 364,4 en el de lleida i 542,0 en el de Barcelona, a més
d'altres actuacions més petites a StJria, Balaguer, La Seu d'Urgell i
Tortosa, aquest procés ha d'anar cml.ent al llarg de 1983 a mesura
que es vagi disposant dels programes d'actuació I de projectes
d'e.ecució concrets.
L'actual govern de la Generalitat és conscient que la taxa d'actiVitat
del sector de la construcció en el futur-atesa la perspectiva de la
demanda de nova constrUCCIÓ - dependrà molt de les deCisions que
avui es prenguin en matèria de renovaCió urbana i de rehabilitació
d'habitatges. De tota manera, el camí que cal recÓlrrer és encara llarg
i no podem obligar que la reVISió de la llei d' ArrellClaments Urbans
resulta imprescindible per a poder millorar el parc cj'habitatges de
lloguer i també és llarg el camí a recórrer en el camp de la tecnologia
i dels materials idonis per a la rehabilitació d'habitatges,
Com a darrer punt voldria assenyalar que el patrocunl del
Departament de Política TerritOrial i Obres Públiques de la
Generalitat en aquestes Jornades està al marge de tot protagonisme
polític, Desitgem només crear el marc adequat per a Intercanviar
e.periênCles. A \a presentació de Construmat-83, Conseller de
Política T emtorlall Obres Pubhqul:ts, Josep M¡¡ria Culle!! Vil dir Que
als EUA se solia parlar de''''aboratori dels Estats" quan feien
referència al paper de banc de proves que compleilo:en els diferents
estats de la Unió en permetre assajar simultàniament una gran
varietat de mesures administratives i legislatives per a fer front a
situacions noves, com per exemple, en el nostre cas, la crisi
energètica o la millora del parc d'habitatges existent . La valoració
dels resultats de les diferents experiències f acilita, a la resta d'estats
i al Govern Federal. les oportunes correccions de rumb, evitar els
errors demostrats i aprofitar els mètodes més interesants.
A Espanya la construcció d'un estat autonòmic fa pensar en la
possibilitat que, d'aquí a un quant temps, es pugui parlar també d'un
"'aboratori de les autonomies" en el qual s'experimentin de forma
independent solucions diferents dels nostres problemes tecnics,
econòmics i socials, Mentrestant, la responsabilitat de proposar
remeis originals es recolza sobre les comunitats que han assolit un
grau més alt de cristaHització institucional, més solvència
administrativa i técnica, i més capacitat financera i industrial; entre
aquestes comunitats destaca Catalunya, atès el volum de
competències assumides. Per la poca experiència que hi ha a
Espanya, poden ser i han de ser molt útils les experiències d'altres
països: Es fa un gran esforç en aquest sentit i sobretot per a
plantejar-se amb rigor els problemes que la posada en marxa d'una
B
política de renovació i rehabilitació plantegen, De tota manera, cal
que quedi clar, tot i que la incertesa extrema de l'esdevenidor obliga
a buscar com a més immediat la llibertat d'acció futura, que quantes
més portes s' j)brin més possibilitats de sobreviure i més possibilitats
d'èxit tindrem demà. Per tant, avui el més important no és
aconseguir solucions òptimes, sinó evitar errors històrics,
La història ha demostrat que sempre hi ha forces, que sota
pretextos com la unitat de mercat o la necessària programació
general de l'ecOflOmia propugnen el més gegantí dels errors, en
cegar, i tenaçment totes les vies diferents a la
seva,
Esperem que fets no confirmin aquest temor i que a partir de
l'experiència primera de Comunitats Autonòmiques i Corporacions
Locals, es PU!;lui configurar el marc legal per a una política de
renovació i rehabilitació adequada a la realitat i al moment present a
Espanya.
Barcelona, juny de 1983
Joan Ràfols i Esteve
Director General d'Arquitectura ¡ Habitatge
Presentació
La Rehabilitació avui
Un millor ús de la ciutat construïda. r actualització de les seves
cases, la correcció dels dèficits de serveis dels barris ja edificats, han
estat i són les dimensions dominants de les intervencions més
recenls a les ciutats europees. Aquests processos tenen com a eix
central el fel de la rehabilitació. Aqui s'han d'incloure tant aquelles
actuacions d'adaptació dels habitatges defectuosos o 3mb manca
de serveis actuals, com també les intervencions de millora de les
condicions urbanes dels barris i fragments de Viles i Ciutats que no
estan promogudes per a substituir els seus residents.
Malhauradament, Espanya s'incorpora amb retard a aquesta
discussió. AI llarg de 1982, però, dos decrets dels governs
autonòmic i central es refereiKen directament a aquest problema.
D'altra banda es evident que les característiques del nostre
desenvolupament urbà en l'època del resorgiment econòmic han
deiKat àrees defectuoses i a mes mai no s'han concentrat massa
esforços en la millora de la ciutat ja eKistent, ans al contrari, la
remodelació radical ha estat i niciada en els illdrets més centrals, de
les ciutats grans i mitjanes. Tot aiKò ha creat en el nostre conteK! un
perfil de la rehabilitació ben específiC: a) el seu àmbit és molt ampli
-com ho eKplica l'opinió generalitzada avui que la rehabilitació n'és
la pauta per a conseguir una millora de les condicions de vida de les
classes més populars- i b) aquest fet pren característiques
singulars perquè hi ha molt poca tradició: els programes i les
normes han estat dirigits al nou creiKement; la indústria de la
construcció igualment; l'usuari ha estat abocat cap al pis-de-
compra-diferida en una casa perifèrica de nova construcció; i tot
aiKó amb una distribució espacial socialment molt costosa,
Es tracta, doncs, d'una necessitat que s'afronta des del punt de
vista de la intervenció, amb retard; però que participa d'una sèrie de
treballs i projectes previs que han hagut de menester molt d'esforç.
Es tracta de tenir presents d'altres eKperiencies estrangeres però
també sistematitzar els intents ja iniciats aquí, en la mesura que
poden ser la guia de les dificultats a vèncer i dels resultats a millorar,
AiKí és possible parlar d'un balanç de la rehabilitació avui,
Les tendències cap a la rehabilitaci ó
Es pot dir que al llarg dels anys 70 s'ha anat dirigint d'una forma
progressiva l'atenció cap a la rehabilitació: D'una banda la crítica a
les pèSSimes condicions urbanes de les nostres perifèries ha tendit a
valorar les possibilitats de millora de les zones centrals com a lloc
de l'activitat residencial popular i també ha portat a una major
exigência en la qualitat dels espais i dels edificis dels barris
perifèrics. Per altra banda, l'estancament econòmic ha fet canviar
l'orientació de l'activitat dels operadors del sector de l'habitatge. la
indústria de la construcció ha hagut i haurà de diversificar la seva
oferIa per a adequar-la a aquestes noves condicions. Podríem dir el
mateiK pel que fa a l'Administració, als usuaris, als promotors, als
gestors, als tècnics ...
I no només aiKò sinó que, aquestes tendències que durant els darrers
deu anys han estat considerades com a el<.cepcionals, semblen tenir
ara -iln les noves coordenades polítiques- prou acollida perquè
siguin incorporades a allò que s'ha anomenat al llarg dels temps una
política d'habitatge de tipus alternatiu,
En qualsevol cas, afrontar d'una forma generalitzada el "reciclatge"
o la "rehabilitació" de la ciutat obliga a entelldre amb molta cura
quins són els problames prioritaris, amb quins medis es dinamitza,
de quina forma es controla el resultat i s'assegura una millora de la
ciutat i dels seus residents ... Perquè és evident que aquesta
orientació de la política de l'habitatge implica un canvi directe de
beneficiaris i suposa alteracions importants entre les parts de la
ciutat, el seu ús i les seves relacions mútues, Igualment transforma i
fa més compleK el mercat de l'habitatge, a més de les relacions de
tinença ...
Materials d'estudi sobre la rehabilitaci ó
El canvi d'actitud envers la rehabilitació eKigeiK uns instruments
específiCS que assegurin la consecució d'un millor ús del patrimoni
eKistent, AiKò comporta un esforç: a) de replanteig dels criteris
convencionals que han intervingut en el procés recent de
construcció de la ciutat b) però també d'aclariment de la forma de
canalitzar les actuacions de recuperació i de rehabilitació, En aquest
procés s'hi ha d'incloure, tant la discussió têcnlca sobre la trama
urbana i el teiKit social objecte d' aquesta millora, com l'estudi dels
Instruments de I d'estructura dels recursos que l'han de
permetre.
En qualsevol cas un dels problemes més fonamentals -ilncara que
sembli 8l<.agerat- és encara la manca dels conell<.ements més
directes i elementals: cal conèi.er bé les necessitats de rehabilitació I
les seves e.igències (les condicions tipològiques, sanitaries, fins I tot
de seguretat estatlca), aiKí com els nivells soci o-econòmics reals
dels ocupants dels diferents tipus o peces residencials.
D'altra banda, els aspectes refents als programes de rehabilitaCIÓ
impliquen una compleKltat singular que, moltes veyades, fa difícil de
conèiKer el cost i les dificultats que pot presentar la Intervenció.
Establir les pautes d'actuació, i fer les Innovacions jurídiques i
financeres necessàries és un altre pas previ ineludible.
Aquestes van ésser les referènCies i objectius inicials de les jornades.
Per avançar en aquesta linia, una sèrie de materials de treball i
ponències van ésser eKplícitament preparades. Aquí la coHaboració
d'una sèrie de professionals i estudiosos aglutinats al voltant de
!llEC (Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya) i del
lUB(laboraton d'Urbanisme de l'Escola d'Arquitectura de
Barcelona) van permetre condensar les aportaCions que aquest llibre
recull, i que guarda amb força fidelitat la forma de la presentacIó: bé
Sigui com a ponència o com a material de treball.
A més una sèrie de casos d'estudis espanyols i estrangers varen
abastar una eKposició que funcionava com a marc de referènCia del
debat, i foren eil<.os de diSCUSSió monogràfica. Aquesta va ésser
estructurada en dos blocs: 11 la rehabilitació unitàna com el tema
específic dels grups reSidencials d'habitatge massiu i 11) la
rehabilitació desagregada més amatent als barris anlics, els
eil<.amples i els barris marginals, Una diSCUSSió més permenoritzada
es desenvolupà ordenada sota els tòpics de: a) aspectes normallus i
tecnològis; bl aspecles jurídics ¡ financers i cI aspectes urbanístiCS i
d'ordenació.
Sacompanya la relació dels casos presentats que van êsser
presentats ilo discutits:
Casos d'estudi
Ciutats estrangeres:
AMSTERDAM. Material sybministrat r Ajuntament
d'Amsterdam.
BERLIN.
PAVIA.
(Coordinat per Marteen Hevvel).
Material subministrat per de Berlin.
(Coordinat per Gudrun Hamacller).
Matenal subministrat per r Ajuntament de Pavia,
(Coordinat per federico Oliva).
Casos d'estudi espanyols:
BARCELONA. Projecte de Rehabilitació de la finca nO 42 del carrer
del Comerç. (Pere Giol).
BAkCELQNA. Projecte de RehabilitacIó dels habitatges de les
Ceses Barates. (Josep Antoni Fondevilal.
BARCELONA. Proyecte de Rehabilitació del grup d'habitatges de
la Trinitat . (joaquim Vavredal.
BARCELONA. Pla Especial cie Reforma Interior de La Barceloneta.
(Antont Font i Manuel de SoIà-MoraIes),
BARCELONA. ProjeCte de Rehabilitació d'habitatges a Gracia,
(Uuís Brau),
BARCELONA. Projecte de Remodelació del baró de Sant Cosme.
(Francesc Calvet, Francesc Gruatmonef, Roser Elias,
Carles Martí).
10
CIUTAT D'E
MALLORCA.
GIRONA,
MAORID.
MADRID.
VITORIA.
Estudi BàSIc de Rehabilitació del barri de La
Calatrava. ¡Pere Rabassa).
Pro¡ecte de Rehabilitació de les Cases de l'Onyar,
(Josep Fusés i Joan M·. Viaderl.
EstudIO Piloto de Rehabilitación de la manzana del
Cascorro(Francisco Poll.
Provecto de Rehabilitación del barrio del Gran San
Blas.llgnacio Ugaldel
OperaclÓn Piloto de Integrada del
Casco Antiguo. (Coordinat per Juan Adrian Bueno I
Eduardo Tabuenca)
Publicac ió dels treballs
Aquesta publicació ha estat possible amb el finançament de la
Direcció General de l'Habitatge de la Generalitat.
Es recullen les ponencies I treballs presentats de forma sistemàtica a
les ;OrnadEis. No són contribuciens lligades, però si admeten lectures
pròximes I algunes vegades resulten cemplementar-se. Sembla
prematur poguer establir una estructura més tancada del debat
sobre la renabllitació, però en canvi és necessan aprofitar I
encadenar les reflexions IMlciades. AQuest es potser l'objectiU
prloclpal que Justifica la publicació.
Fins i tet Incorporar al final les "cooclusions" dels debats naurà
d'ésser entes cem resultat d'assenyalar els espais discutits, els
temes reconeguts com a poontans. Són en definitiva eltestlmenl del
fet que els preblemes de la rel'labilitació deixen d'ésser un camp de
treball especulat'.'! e reSIdual i es configuren com un tema demlnant.
Joan Busquets i Grau
Coordmador de les Jornades,
Continguts i experiència general de
la rehabilitació
Balanç i perspectives de la rehabilitació a Espanva
Eduardo Amaon Sanchez
Les operacions programades de la millora
de l'habitatge a França
Henri Hasson
Balanç i perspectives de la rehabilitació a
Espanya
Eduardo Amann S¿nchez
La indefinició" del titulo de la ponellCia obliga a establecer unos
limites en su desarrollo, se traIa pues de la experiencia ablenida
desde la Administración Centrat a través del Ministerio de Obras
Públicas y Urbanismo.
Hay dos motlvos para hacer un poco de historia y remontarse a los
o¡ígenes(19761, uno simból ico, pOfque a finalesde 1975, alliempo
Que agonizaba el anterior régimen, se celebraba el Congreso de
Amsterdam. con su célebre Carta Europea, y otro funcional, porque
el alcance de las actuaciones anteliores a dicha fecha no han sida
demasiado determinantes del estada actual de la cuestiÓn. En todo
caso se pueden enumerar los trabajos de Gabriel Alomar
relacionadas con los conjuntos histórico-ar1íslicos (A1omar fue de
esos españoles que hacen creer en el extranjero que tienen detras de
si una maravillosa organización, cuando la verdad es que se
encuentran absolutamente solosl, los mini planes de la Dirección de
Bellas Artes de los años 70, las protestas aisladas e inútiles por la
destl\Jcción de nuestro patrimonio, el conocimiento circunstanClal,
incompleto y entusiasta que suscitaba en unos pecos la Ley Malraux
o el comienzo de las operaciones en 6010nia ...
El inicio pues, en 1976, cuando el tlamante eqUipo de la Direccióo
General de Arquitectura del Ministerio de la Vivienda. decidió
ampliar sus competencias actuales para dar paso a un nuevo
concepto: la rehabilitación del Palrimonio ArquitectÓnico. Esta
decisión estaba motivada por el desarrollo y las conclusiones del
históOco Congreso de Amsterdam y la promulgación de la Carta
Europea del Patrimonio Arquitectónico, a finales del año anterior, y
por la ingenua suposición de que ambos acontecimientos dejar1an
honda huella en la Administracióo española. Pero las autoridades
compelentes en materia de conservación del Patrimonio, no
mostraron demasiado entusiasmo por adoptar aquel nuevo retoño,
sobre cuya legitimidad cultural tenian dudas fundadas. Bien mirado,
no era para menos: el Congreso de Amsterdam. cerraba
definitivamente el debate de los sesenta sobre lOS centros históricos
como hechos monumentales, y consagraba la preponderancia de los
aspectos sociales y ambientales.
Con motivo de la fusión de los Ministerios de Vivienda y Obras
Públicas, el nuevo MOPU reestructuró los órganos de ambos
depanamentos, creando entre Olros la Dirección General de
Arquitectura y Vivienda, cuyas competencias se establecian sobre
tres campos independientes, pero estrechamente relacionados: la
vivienda, la edificación y la arquitectura, esta última a través del
"establecimiento de normas para la mejora del patrimonio
arquitectónico, rural o urbano, y de la adopción de medidas
encaminadas a la defensa y rehabilitaciÓn'·.
En aquellos momentos, esta decisión no presentaba precisamente
un sentido oportunista, casual o ambigua, sino que, por el contrario,
nacia de un prop6sito deliberado y preciso como consecuencia de
una evaluación detenida acerca de la situación del Patrimonio en
nuestro pais, en sus aspectos políticos, administrativos, legislativos,
económicos y sociales. Situaclón desoladora al compararia con las
exigencias de la Carta Europea y especialmente, con las
expectativas creadas por la nueva situación del país, que creíamos
debía tener una correlación innovadora en este campo (en este
sentido era evidente la Influencia del valor simbólico de la ley del
T esoro de 19331.
El largo dlagnóstico que se elaboró en aquel entonces se puede
resumir diciendo que los poderes politicos del país IlO Clsponían de
una postura en relaci¿n con la conservación del Patrimonio. postura
que se concretara en el señalamiento de un puesto entre las
prioridades nacionales y la consiguiente atribución de medios. Oue
esta ausencia de principios políticos se acusaba por una falta total
de visióo unitaria, comprensiva e integradora a nivel admimstrativo.
Oue estas carencias politicas v administrativas tenian su
consecuencia mas lIamativa en una falta total de coordinación
legislativa y de redistribución de recursos. Y que la falta de interés
de la ctase política y la Adminlstración por la conservación del
Patrimonio no era sino el reflejo de la indiferencia popular hacia este
tema, motivada por el concepte elitista de la cultura que desde
siempre ha constituido UrlO de los graves factores de marginación
social en 'lUestro país.
A partir de este diagnóstico, la Dirección General de Arquitectura se
planteaba una serie de actuaciones, publicadas en sus directrices, y
que abarcaban dos grupos prioritarios:
- La preparación de un marco legal capaz de definir el concepto y
atender de forma activa la salvaguarda y puesta en valor del
Patrimonio Arquitectónico.
-la preparación de algunos programas concretos de conservación
arquitectónica integral que, a modo de operaclones piloto,
servirian para avanzar en las nuevas técnicas de salvaguarda V
reanimación del Patrimonio ArquitectÓnico.
Dentro del primer grupo, la Direcci60 trató de aportar el ansiado
espiritu de coherencia a los borradores de diferentes leyes, tales
como la de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Patrimonio
Hist6rico-Artístico. Fúe en esta última en la que su colaboración
resultó mas positiva. Delenido un primer borrador que se
consideraba totalmente inadecuado, se particip6 en la ponenCla
sobre conjuntos hist6rico-artísticos para el Provecto de ley. AI
margen de considerar que este Proyecto sigue siendo insuficiente,
creq que es de justicia indicar el esfuerzo desarrollado para
armonizar por primera vez las legislaciones urbanística e histórico-
artística. En el aspecto de una intervención directa. se elaboraron
dos Proyectos de Ley: el de Protección Publica de la Vivienda. en el
que se recoge por primera vez el concepto de rehabilitación
protegida de viviendas existentes v el de Protección del Patflmonio
Arquitectónico, que esta totalmente parado.
Ademas se acometieron otras actuaciones complementarias. tales
como la colaboración con entidades internacionales. y la
reconversión de los cursos CETRA. La actuaclón internacional ha
sido intensa V sus frutos mas destacados son la organización de los
Congresos de Granada sobre Rehabilitación de Arquitectura Rural
(1978) y de Madrid sobre Rehabilitaclón, V mejora funcional (19811.
asi como la declaración de los Estudios Basi cos como Proyectos de
Demostración dentro de la Campaña del Consejo de Europa para el
Renacimiento de la Ciudad. En cuanto a CETRA, se ha convertido en
el primer curso permanente para la formaci60 de postgraduados en
técnicas de rehabilitación, V durante los siete años de esta etapa ha
formado cerca de un centenar de profesionales españoles V
americal'lOs.
El segundo grupo de actuaclones estaba constltUldo por el conjumo
de trabajas denominados Estudios sasicos previos li un Programa
de Rehabilitación Integrada. Son estos unos documentos que
ademas de proporcionar una rigurosa base informativa sobre el area
objeto de estudio, tralaban de efectuar el correspondiente
diagn6slico sobre su situación actual, asi como la formación de
propuestas para su rehabilitación integrada.
A efectos praéticos. se trató de delimitar el concepla de
rehabilitaciÓfl integrada. definiéndola como el conjunto de
actuaciones coherentes y programadas, destinadas a potenciar los
valores socioecon6micos, ambientales, edificatorios y f uncionales
de determinadas areas urbanas y rurales, con la finalidad de elevar la
calidad de vida de la población residente en las mis mas, mediante
medidas para la mejora de las condiciones de soporte fisico
existente, la elevación de sus niveles de habitabilidad y la dotación
de los equipamientos comunitarios y espacios libres de uso publico
necesarios.
El objetivo de los Estudios basicos, era por tanto, doble: por una
parte el posi ble beneficio directo de las localidades donde se
situaban, comenzando por una información fiable y ordenada, de la
que generalmente carecian, y siguiendo por un analisis y unas
propuestas elaboradas en un marco participativo, que pudieran
vertirse en actuaciones físicas dentro de los Programas posteriores
a los Estudios.
La otra vertiente estaba constituida por un objetivo de mas amplio
alcance. Se trataba de obtener en un plazo relativamente breve, una
documentación rigurosa. elaborada y contrastada por unos
centenares de profesionales de distintas actividades, que permitiera
poner a disposición del pais, si no unas recetas taumaturgicas, si un
panorama coherente y un conjunto de experiencias cuyo principal
valor puede radicar en sus aspiraciones integradoras.
Las localidades fueron propuestas por las Delegaciones Provinciales
del Ministerio. si bien la elección definitiva correspondió a la
Dirección, en un intento por recoger la casuistica mas variada dentro
de las tipologías urbanas: centros históricos de capitales de
provincia, ciudades de tipo medio. núcleos de economia primaria.
Otros factores de índole cualitaliva ¡ncidieron también en la elección:
areas en riesgo de desaparición a causa de su centralidad (Casa de la
Moneda de Sevilla). por el fenómeno turístico (Casco Vieio de Altea),
por simple abandono (Barcena Mayor o CatO, o por un inminente
planeamiento que se presume destructor (Zamora. Briviesca). Otras
veces se trató de prestar apoyo a una valerosa acción ciudadana
como en el Barrio de San Matías de Granada, o reconocer una
trayectoria de preocupación ejemplar como la seguida por el
Ayuntamiento de Vitoria. O sencillamente. se trató de aceptar el reto
planteado por el peso de una problematica eminentemente
histórico-artística como en Sos del Rey Católico. o arqueol6gica,
como en Tarragona o Cildiz. En fín, el caso era abarcar un amplio
abanico de situaciones que diera pie para la utilización de un
complejo, matizado y equilibrado repertorio de propuestas.
La selección de los equipos pluridisciplinarios encargados de los
Estudios, estuvo presidida por un deseo de claridad y
descentralizaci6n. La convocatoria de colaboración se hizo a través
del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. ya
que en todo caso, el director del equipo debía ser arquitecto. Las
525 solicitudes fueron clasificadas de acuerdo con su procedencia, y
cada grupo de propuestas foo enviado a las correspondientes
DelegaciQ les Provinciales. Los instrumentos elegidos para trami tar
las actuaciones administrativas fueron las Subcomisiones
Provinciales de Vivienda y Patrimonio Arquitectónico donde se
encuentran representados diversos organismos de la Administración
Central y Local. y por supuesto, el Ayuntamiento de la localidad
objeto del Estudio. Las Subcomisiones comenzaron su labor
proponiendo a la Dirección el equipo que consideraron mas idÓneo.
teniendo siempre en cuenta su vinculación con la región, comarca o
locahdad estudIada.
Los Estudios Basicos se desarrollaron en cuatro fases:
- Fase A. Metodologia y Programación. en la que el equipo
establece una metodologia general y un programa de elaboración
14
detallado. con indicación de plazos temporales. En ella se ¡ncluyen
las determinaciones necesarias para ajustar el Pliego de Bases a
las características particulares de cada Atea. Esta fase. una vez
aprobada por la Dirección General. sirve para supervisar el trabato
realizado durante las sucesivas fases de ejecución y para su
recepción final.
- Fase B, de Informaci6n y Documentación, en la que se a!canza un
conocimiento pormenorizado de la realidad actual del area, a
través de la obtención y tratamiento de información disponible y
elaborada a nivel del elemento arquitecto, familia, vivienda o
negocio.
- Fase C, en la que a partir de la información obtenida, se realiza un
ana!isis general y sectorial de la estructura y dinamica del area. y
se proporciona un diagnóstico de su situación, de las tendencias
detectables. y de los objetiv.os de la rehabilitación. con
justificación de prioridades.
- Fase D. en la que las determinaciones necesarias para establecer
soluciones adecuadas de rehabilitación edificatorial, funcional.
ambiental y socioeconómica se desarrollaran mediante propuestas
alternativas que puedan ser desarrolladas en los posibles
programas de operaciones piloto.
La aprobaci6n de las Fases B, C y D, tendría que ser hecha de
manera explícita por la Subcomisión Provincial. con especial énfasis
en la opin6n que el contenido de las mismas merezca al
Ayuntamiento correspondiente.
La primera generación de 31 Estudios Basicos, financiada
integramente por la Dirección General de Arquitectura. fué
preparada, convocada y adjudicada durante 1979. y realizada entre
1980 y 1981. Durante 1982 se han preparado los 17 Estudios que
concluyen el encargo original de un Estudio por provincia. y cuya
redacción se ha comenzado en estos momentos·.
Durante el ultimo trimestre del pasado año. han aparecido las
primeras medidas legales que recogen y ar ticulan las experiencias de
los Estudios Bitsicos. Y a pesar de estar limitadas a los
cOndicionamientos de disposiciones anteriores en política de
vivienda, que no aprecia ban demasiado el tema de la rehabilitación,
esta normativa marca un punto de inflexión en la política de vivienda
y de patrimonio, y esta recogida en el Real Decreto 2555/82 .y en la
Orden ministerial que lo desarrolla.
Esta normativa viene a instituir la declaración de Areas de
Rehabilitación Integrada para la recuperación de aquellos centros
urbanos y núcleos rurales que por presentar problem¡,s sociales y
culturales específicos requieren un un tratamiento técnico
diferenciado y una financiación mas acorde con las necesidades de
las familias que habitualmente residen en dichas areas, para poder
resol ver tanto las deficiencias de habitabilidad de los edifícios de
caracter residencial, como el deterioro de su patrimonio
arquitectònico o la insuficiencia o carencia de equipamiento
comunitario.
Para la declaración de dichas Areas sení indispensable la realización
de un Estudio Bitsico de la zona. y una vez declaradas se pondran en
marcha los correspondientes Programas anuales de actuación. cuya
elaboración se encomienda a las Comisiones Gestoras que en cada
Àrea hat::an de constituirse como instrumento mas adecuado para
llevar a cabo el fomento, coordinaci6n y control de las actuaciones
püblicas y privadas derivadas de la aprobación de dichos
Programas. En estas Comisiones Gestoras estaran representadas las
administraciones central, autonómica y local, en todo caso.
La declaraci6n de Area de Rehabilitación Integrada permite la
ejecuci6n de actuaciones püblicas y privadas. Las actuaciones
püblicas dirigidas fundamentalmente a la realización del
equipamiento comunitario primario exigiran la consignac!ón en los
presupuestos de las Administraciones Püblicas afectadas. de las
partidas presupuestarias correspondientes. lo que a su vez
garantizara la realizaci6n de tas obras mas costosas que conlleva
una rehabilitación integrada.
Las aClUaciones privadas se dirigen a mejorar las condiciones de
habitabilidad de los inmuebles presuponiendo una aceptación
voluntaria de las obras a realizar, lo que pueda generar mayores
dificultades en su aplicación en cuanto que van a incidir en la
mayoría de los casos sobre una relación jurídica preexistente
(Comunidad de Propietarios, arrendamiento, etc.) sobre la que esta
disposición rl() puede entrar coactivamente. y en donde
necesariamente va a ser preciso formular convenios de actuaclón
entre las partes interesadas para que denlro de la libre autonomia de
las partes se posibilite la rehabihtaci6n de las viviendas.
De esta manera se permile que los particulares integrados en la
misma puadan 3cogerse a las condiciones de financiación
privilegiada derivada del Programa Trienal de viviendas 1981-83,
pudiendo disponer de préstamos de hasta un ma)(imo de 1.200.000
ptas. por vivierlda. al 11':16 de interés y con un plazo de 13 años de
amortización, siendo el primero de ellos de carencia.
Por otra parte, las familias Que acrediten unos ingresos inferiores a
2.5 v!'ces el salario mínimo interprofesional podrim disfrutar de una
ayuda suplementaria consistente en una subvención de tres puntos
dirigida a reducir el interes del prestamo concedido durante los
cuatro primeros años de su amortizaciÓn. Se trata de una ayuda
económica personal, paralela a la establecida para la construcción
de viviendas de protección oficial Que permilira a las familas con
recursos económicos mas escasos, afrontar el costo que puede
suponerfes una actuación de rehabilitación.
Como consecuencia de esta normativa va se han producido las
declaraciones de las 13 primeras Àreas de Rehabilitaci6n Integrada.
Que en estos momentos constituyen sus Comisiones Gestoras Que a
su vez, y con cierto retraso, elaboraran el Plan de Actuaclón para el
presente año 1983.
Ademas, para no defraudar posibles expectativas Que pusieran en
peligro la operación. se ha comenzado una serie de obras V
actuaclones, obtenidas de las propuestas mas urgentes de los
Estudlos Basicos.
Financiadas por la Dirección General de Arquitectura el año pasado
se han emprendido 38, estando previstos para este año otras tantas.
la mayoría de elias responden a dotaciones culturales, asistenciales,
creación o mejora de infraestructuras y tratamiento o recuperaclón
de espacios libres.
Otra consecuencia de todo ello es la gran demanda de solicitudes de
localidades que desean acometer un EstudiO Bilsico. Seran los
futuros componentes de una tercera generación de Estudios. en la
que a diferencia de sus antecesores, la Administración Central Va no
funcionara de manera hegemónlca, SInO que lo hara mediante
convenio a solicitud de Autonomías, Diputaciones o Ayuntamientos.
De hecho ya se han firmado cinca convenlOS con estas
caracteristicas.
El mismo año en Que se convoca ban los Estudios basicos, otra
Dirección General del MOPU, la de Urbanismo y Acción T erri tonal,
planteaba un Programa de Operaciones Piloto de Actuación
Conjunta en areas urbanas y rurales. Su base fué un Convenlo
firmado por siete organismos de la Administración Central,
Convenio que mas tarde se pensaba particularizar para cada una de
las actuaciones a emprender.
De hec ho. a lo largo de estos tres años se han suscrito convenios
para operaciones en Malaga, Aguilar de CampO y la Granja de San
IIdenfonso, en las Que los diferentes organismos se comprometían a
realizar una serie de obras, baJo la coordlnación de la Dirección
General de Acci6n Territorial y Urbanismo. Se ha hablado mucho de
una posi ble competencia entre estas operaciones y los Estudios
sasicos.
El objetivo de los Estudios saSICOS es el estableclmlento de una base
metodol6gica Que nos proporcione unas fórmulas coherentes de
actuación en centros históricos y núcleos rural es. Su f!esgo slempre
ha sida el de una posi ble teoricidad. Que les haga quedar archlvados
en un estanle (riesgo Que parece Quedar anulado con la aparición de
la raciante normativa).
15
la finalidad de las operaclones de Urbanlsmo era la coordlnaclón de
unas actuaclones planteadas de antemano. Su flesgo era el de una
falta de justlficación pravia de esas pro pues tas, que arriesgan en
convertirse en algo parecido a una carta a los Reyes Magos. Se
podria dedUClr que ambas actuaclones son correlativas. si no fuera
porque cuahtatlvamente tamblén dllieren consid!lrablemente: la
base de los Estudios es fundamentalmente socioeconómica,
mientras Que los instrumentos de las Operaclones son
administrativos y urbanístlCOS. De todas formas, entre ambas
actuaciones ha eXlstido notables Intercamb!os: la Dirección de
Arquitectura ha tratado de elaborar Estudlos Baslcos en las tres
operaciones. e Incluso se encuentra reahzando obras en I:ls tres
locahdades, y esta flnanclando la redacción de una sene
de Planes Especiales, que instrumentan las propuestas de los
Estudios saSICOS.
Si se hace balance, resulta que el advenlmlento del nuevo gobierno
ha coincidldo con el fin de la etapa piloto de las actuaciones de la
Dirección General de Arquitectura. y la apanclón de la primera
normativa expresa que se promulga en nues tro país sobre el tema
de la rehabilitaclón.lEs necesarlo dar marcha atr.as en estas
actuaclones y volver a partir de cero? ¿Vale lo realizado hasta el
momento en térmlnOS generales, y pueden continuarse las
actuaciones emprendldas con los retoques que se consideren
necesarios?
Desde un punto de vista particular y refendo por tanto, a la
valoraclón V conc1USlones de nues tro programa de Estudios, habria
que hacer tres comentarios. el pnmero se refiere al enorme volumen
de Información reciblda y sobre todo la d1Versldad de situaciones
planleadas, que originan una gran dlflcultad de slstematlzación. La
pregunta podria ser hasta Qué pumo una problen1iillca tan diversa
puade ser generahzable, V hasta Qué punto resultan determlnantes
las particularidades derivadas de una sustantlvidad geogrMica o
cultural o sociol6gica.
No estamos todavía en condiciones de dar una respuesta
categórica, pero habria que Inclinarse por el posi ble establecimiento
de unos paramelros generales cuyos dlferentes de
valoración combinados den lugar a una serie de situaciones que
sirvan para adecuar y caractenzar en clerto model, tan variada
problematlca, a fin de consegUlr una clerta flexibilidad de
tratamiento. Esta diversidad de situaclones se aCU!ioa pflncipalmente
en las metodologías de actuación, Que se presentan muy variadas y
sugestivas. Todos rechalan una pretensión de planlficación
comprensiva o integral. o la Ingenuidad de políticas
predominantemente f¡slcas. Casi todos utilizan mstrumentos de
analisis fundamentalmente antropológlcos, socio,lógicos y
espaciales. eligen fines accesibles. manejan habilmenle y con
imaginación la capacidad de gestión y transformación.
Abunda la confección de un modelo esquematlco de la ciudad
antigua, a base de la aplicaclón conjunta de dos rnodelos parciales'
el morfológico que proporciona el conocimiento de la estructura
urbana, el estado de conservación de los element.os Que la mtegran V
el grado de compatibilidad de los mlsmos con lo!; grupos genéricos
de funciones, y el sociofuncional. que Incluye un estudio
pormenorizado de la población v sus actlVidades.
El segundo comentaflo se refeflra a la situación oncontrada. Podda
ser útil para reducir optimis mos y al tiempo señalar la necesidad de
trabajos como los que se comentan.
Se puede decir que en la casI wtalidad de las loc<l1hdades estudiadas,
el planeamiento o era inexlstente, o resultaba inadecuado o
contradictorio con la rehabilitaclÓn. En todas las propuestas fmales
aparece la redacción o modlficaclón del planeamiento vigente.
La senSlbllización ciudadana es practicamente Ine,xistente. tanto los
Ayuntamientos. como los residentes, V como los profesionales. Se
est;\ tratando el periodo 1979-81. los pflmeros ayuntamlentos
democr;\ticos cuya preocupaclón y buena voluntad ante los graves
problemas heredados, solo son superados por la falta de recursos
económicos y conceptuales.
En cuanto a los ciudadanos. es notable como el desmontaje de los
movimientos vecinales ha const1tuidos un grave inconveniente para
los equipos redactores a la hora de hallar interlocutores (esta
situación se empieza a prolongar actualmente. con la formación de
las Comisiones Gestoras en las Areas de rehabilitación integrada), El
tejido social estudiado. dentro de las grandes flucluaciones de cada
zona. presenta unas caracteristicas muy negativas en cuanto a
composición, medios econ6micos y nivel de calidad de vida, lo que
se traduce, inesperadamente, en posturas indiferentes,
desconfiadas o incluso opuestas a la rehabilitación. En genral se
puade decir que esta postura hostil crece a medida que la
comunidad ha tenido experiencias con la actual organización del
patrimonio histÓrico-artístico.
Las propias profesiones involucradas en el tema rehabilitador no
acaban de ponerse de acuerdo sobre su grado de participación y
alcanzan tensiones importantes porque a medida que en la
actuaci6n van perdiern:lo hegemonía los aspectos físicos. una serie
de profesiones reclaman un mayor protagonismo. Especialmente, el
sociòlogo urbano se mueve con comodidad en el campo de la
rehabilitación y rechaza el papel de "chico de las encuestas"
justificador de intuiciones mas o menos justificables que
habitualmente le asigna el planeamiento convencional. Otras
profesiones que adquieren un mayor protagonismo en este proceso
son los economistas y abogados.
En este sentido, hay que señalar dos factores positivos de los
Estudios: primero, el hecho de que los equipos tellQan una
vinculación estrecha con las areas de estudio.
El segundo factor, que se considera de la maxima importancia, es el
establecimiento de una importante infraestructura técnica formada
por profesionales de diversas procedencias que. sino todos estan
especializados, sí por lo menos interesados y en contacto directo
con algo que hasta ahora no asocian mas que te6ricamente. Con los
ultimos estudios esta infraestructura alcanzara los 400
profesionales.
La tercera conclusi6n que se ha tratado ya se referira a la idoneidad
del instrumento, el momento y el órgano administrativo.
Es basica la adecuación e idoneidad de los Estudios Basicos como
una via eficaz de acercamiento al problema de la rehabilitación y la
recuperación de la ciudad existente. Dice Kevin lynch que la
conservación no consiste solamente en la salvación de cosas
antiguas. sino también en el mantenimiento de una respuesta a esas
cosas. Creo que la contribución principal de los Estudios Basicos
consiste en una preparación de esa respuesta a través de las
ciésicas preguntas de por qUe, para que y cÓmo.
Hay que creer en la oportunidad temporal de los Estudios Biisicos.
Hace siete años. con un país todavía encantado por el desarrollo
tardío, una postura rehabilita dora hubiera resultado inaceptable e
incluso sospechosa. En estos momentos. y dejando aparte
situaciones políticas tan significativas como las que estamos
viviendo, atravesamos una serie de circunstancias, la mayoría
críticas, que abonan un nuevo planteamiento, que de hecho se ha
venido dando con anterioridad en la mayoria de los países de
nuestra area geografica y cultural.
Y por último, se cree en la idoneidad de la Dirección General de
Arquitectura y Vivienda como ófgano promotor y coordinador de
estos Estudios Biisicos. Independientemente de que legalmente sea
el organismo competente, es de resaltar el hecho de que dentro de
una necesaria coordinación de esfuerzos, la fusión de atribuciones
en vivienda, arquitectura y edificación junto a la capacidad para
realizar obras en aspectos patrimoniales, culturales, asistenciales o
dotacionales, convierten a esta Dirección no por supuesto en el
órgano único, pero sí en el aglutinador natural de las actuaciones
rehabilitadoras.
Ha habido errores en el proceso y no dudo que numerosos.pero
habitualmente abarcan situaciones concretas en actuaciones
concretas. Con caracter general, hay que mencionar el fracaso de
16
una políti(;a participativa, la escasa justificación de algunas
delimitaciones de zonas de actuación, problema que ha de ser
achacado en gran parte a las precarias condiciones económicas. y la
més impclftante, como es que no se haya podido alcanzar el grado
de control y seguimiento que se hubiera deseado. Esto no quiere
decir que el esfuerzo y los resultados no hayan sido superiores a los
obtenidos en cualquier tipo de trabajo para la Administración, pero
la ambición y complicación del tema. la escasa experiencia y los
medios limitados han originado situaciones donde. francamente, ha
faltado el resuello.
Hay unas reflexiones nacidas de la consideraci6n global del trabajo
de estos tres últimos años.
la rehabilitación no es ninguna panacea, ni constituye ninguna
fórmula miigica para la intervención en la ciudad, y menos en
nuestro país, donde su eficacia no ha sido suficientemente
ni debatida. La rehabilitación no puade ser considerada
ni confundida con una tendencia mesianica: se trata solamente de
una alternativa razonable y oportuna para nuestro ambito
geografico, social y cultural. por cuanto considera la pérdida del
patrimonio como un hecho integrado en un proceso general que
asocia el deterioro social y físico de los cascos antiguos,la crisis de
la ciudad, la degradación del medio ambiente y los desequilibrios
territorial!!s. Las madidas correctoras de esta situación constituyen
un conjunto de acciones complejas, que puaden considerarse como
una tercera via respecto a la intervención urbanística de expansión y
renovación urbanas. y a las actuaciones de conservación y
restauración inspiradas en criterios históricos artisticos. La
rehabilitación no es un movimiento nostalgico, no es un
movimiento retro: Trata de plantear una alternativa a la pêrdida de
tos valores humanos y ambientales, y para ello investiga y
redescubre las posibles virtudes de los sistemas de organizaci6n
espacial puestos a punto por generaciones anteriores, menos
perturbadas por la especulación y el espíritu del sistema. La
rehabilitadón no es un raparto organizado de la escasaz: es una
tentativa de armonización entre la mejora de las corn:liciones de vida
ciudadana y la creación de nuevas condiciones de productividad y
desarrollo> econ6mico. La rehabilitación no debe ser utòpica: debe
ser una alternativa imaginativa, pero real, al abandono y a la
destrucciÒn. una alternativa cuyo desarrollo se supedita a la
capacidad de gesti6n y a la accesibilidad de los fines en cada
momento,.
Todos esl:os riesgos se encierran en un solo: el de no reconocer los
propios límites. A la furia destructora puede suceder la furia
conservadora. Los critetios de equidad social pueden ser sustituidos
por la filantropia o la demagogia. Es preciso establecer unos limites
adecuados, unos principios precisos que nos permitan conocer
hasta dónde podemos conversar. qué podemos rehabilitar y a qué
coste.
la rehabllltación es un proceso complejo, ordenado y coherente. Es
complejo tanta por la diversidad de factores que en ella intervienen,
como por la propia dinémica de formación del concepto. Como en
tantas otras cosas. en nuestro país. vamos a dar el difícil paso desde
lo cultural a lo territorial sin haber pasado por etapas intermedias: de
lo monurrlental a lo ambiental, del conjunto hist6rico-artístico al
centro histórico, del centro històrico a la ciudad, de la ciudad al
territorio. Estamos hablando ya de rehabilitación a nivelterritorial.
pero todavia tenemos una ley del patrimonio que ni siquiera se ha
planteadc. la existencia de los conjuntos histórico-artisticos. y unos
instrumer.tos urbanísticos y de política de vivienda obsoletos. y una
administración recelosa y dividida en compartimentos estancos, y
todavía son muy pocos los Ayuntamientos que han iniciado una
política coherente de conservación al margen de posturas
testimoniales o demagógicas. Y unos ciudadanos que siguen
indiferentes o ignorantes la mayoría. confundidos los menos, porque
han sido demasiados años oyendo hablar ellenguaje desarrollista.
Todo ello es preciso ordenarlo y coordinarlo política, administrativa
y legalmente, a través de un compromiso concreto. de una visión
unitaria y comprensiva y una consiguiente atribución de recursos.
Todo ello manejado con mucha prudencia. sin permitir que el tema
sea secuestrado por ideologías políticas o modas profeslonales: la
rehabilitación contiene conceptos y cultiva vocablos Que se prestan
facilmente a ser asumidos y manipulados; ètica, equidad, costes
sociales, solidaridad, regeneración. Su monopolización unilateral
puede comprometer gravemente los resultados a largo plazo.
Como consecuencia de todo lo dicho, seria conveniente que en
nuestro país la rehabilitación se desarrollara a través de dos vias:
- La "ia de la rehabilitación elttensiva, cuyo marco es todo el
terfitorio español, instrumenlalizada por medidas de a1cance
genera!, ya sean de planeamiento que agilieen la gestión o faciliten
la conservaci6n de determinados n¡veles, o ayudas adecuadas y
diversificadas a la rehabilitación residenciat y cualQuier olra que
los Municipios puedan utilizar a voluntad para complementar con
otras medidas de fomento y control de caracter local.
- la via de la rehabilitación intensiva, aplicada a determinadas
areas territoriales, mediante actuación de rehabilitación integrada,
programadas de acuerdo con criterios definidos, que articulen el
conjunto de políticas urbanas, que coordinen la rehabilitación
residencial con la dotación de espacios libres, equipamientos e
infraestructuras, que controlen la adecuación de las actuaciones a
los valores del area y que velen por los intereses de los
ciudadallOs.
- El contacto, que a través de los Estudios sasicos se han originado
con los agentes del proceso edificatorio, ha permitido conocer los
limites y las posibilidades reales de la intervención pública. En este
aspecto no hay duela que la escala de la operación hace que su
protagonismo acabe perteneciendo a los Municipios. Pero una
cosa es la lógica y otra la realidad. ¿Cúantos de los 8.0CXl
municipios españoles estaran preparados en un período razonable
de tiempo para asumir estas responsabilidades7 No todo es
Madrid, Barcelona o Vitoria. El 60% de la poblaci6n española, el
80% del patrimonio arquitectónico no dispondran en mucho
tiempo de posibilidades de rehabilitaciÓn. la Administración
Central, y en su caso la Autonómica tienen unas responsabilidades
ineludibles que no se limitan a la preparación de la base normativa
a la que antes me referia, sino que habran de complementar las
diferentes actuaciones municipales, mediante diversas formas de
actuación directa de acuerdo con el grado de necesidades y
posibilidades de los miles de municipios que no dispongan de los
recursos necesarios. Estamos ante un proceso que 5610 tiene
sentido a partir de que sea asumido colectivamente, pero esta
asunción necesita un fuerte compromiso inicial del sector público,
bajo la forma de toda clase de alicientes e incentivos a la
rehabilitaciÓn.
la Rehabilitación residencial debe basarse en dos criterios
fundamentales:
- EquiparaciÓn. al menos, de las medidas reguladoras para la
rehabilitación de viviendas, con las que existan o puedan existir
para las .... iviendas de nueva construcción.
- Creaci6n de una serie de medidas para la rehabilitación de
viviendas arrendadas ya sea a partir de una nueva ley de
Arrendamientos Urbanos, ya sea a partir de criterios semejantes a
los de la ley vigente.
En el primer caso, no se aportan demasiadas novedades: existencia
de un sistema de préstamos base, ayudas económicas personales y
subvenciones para costos que excedan el deber normal de
conservación. la concesión de toda esta linea cualificada implicaría
determinadas contrapartidas en cuanto al uso de las viviendas,
precios maximos de venta y renta, etc.
Con esta base, las lineas esenciales de una normativa de protección
pública a la rehabilitación alcanzanan diversos aspectos como
pueden ser el contenido de las obras en los que a las habituales
deficiencias de seguridad y habltabi1idad, y se añadiran la
17
reorganización de los espacios interiores de edifícios y viviendas,
con el fin de fomentar su plena utilización.
Una definición del nivel m¡nimo de rehabilitación que tendíera a
evitar la excesiva fragmentación de las obras, y que se apoyan en
una normativa mínima de caracter estatal. que se desarrollara mas
tarde a nivel regional y local, y que seria controlada por lo!.
adecuados servicios técnicos y administrativos
Una clarificación del ambito de aplicación, que contemple tanto la
posibilidad de extender la protección a locales auxiliares (negocio,
taller, establos, almacenes) como las prioridades que deben darse a
edifícios especialmente deteriorados, o a usuarios de especiales
condiciones socioecollÓmicas.
Por último, hay que abogar por la extensión de la protección pública
a la adquisición-rehabilitación, a través de una linea de
financiación complementaria, dirigida especialmente a fomentar las
operaciofl8s de compra por parte de los actuales inquilinos.
En cuanto a las viviendas en arrendamiento, y en el supuesto de que
no se promulgue una nueva ley, se hace necesaria la definición de
unos mecanismos que permitan establecer convenios entre
propietarios e inquilillOs, basa dos en el equilibrio que pueda
alcanzarse entre el grado de financiación o subvención concedida al
propietario, y los compromisos de éste relativos a las condiciones
de arrendamiento y repercusión de su inversión.
Todas estas ideas no se refieren únicamente a la rehabilitación
residencial de la ciudad antigua. Si el tope usual de antigUedad suele
considerarse en los 40 ó 50 años (en nuestro país ellímite de la
guerra civil) creo que la rehabilitación IlO debe detenerse en esta
fecha sillO que deba extenderse como política de recuperación al
conjunto del patrimonio residencial y del tejido urbano deteriorado, a
través de unas medidas diferenciadas de fomento para la edificación
reciente que ofrezca unas determinadas caracteristicas de calidad,
grada de deterioro o falta de dotaciofl8s.
No sé si queda suficientemente clara mi opinión sobre el futura de la
rehabilitación en nuestro país. Pienso que el hecho de haber
dedicado los últimos años a este tema, me podría obligar a tratar de
vendenes mi mercaneia de manera un poco frívola. Pera
precisamente et haber experimentado las dificultades de su puesta
en practica me hacen ser extremadamente cauteloso.
Asi, cuando he hablado de los Estudios Biislcos lo he hecho con
satisfacción pero sin triunfalismo. De no haber existida, nuestro país
se hubiera situado en 1983 con las manos absolutamente vaeia. Y
por olra parte el éxito de solicitudes recibidas desde la aparlción de
la normativa, me mdlca que elmvento funciona y que al país le sirve.
Con eso me basta. En lo accesorio, reclamo el derecho a
equivocarme.
Cuando he comentado la situaclón actual, he tratado de
transmitirles un realismo desconfiada. Y si tuviera que definir ml
postura final lo haría como moderadamente optimista: la
rehabilitación se inscribe en el marco de las soluciones alternativas
relativamente inseguras y posiblemente transitorias de la crisis
urbana, que a su vez no es SIMO una parte de la crisis general de fin
de siglo. De cómo evolucione esta ultima dependera la vigencia total
o parcial e incluso la rapida obsolescencia de estas soluciones. Nos
movemos en el escepticismo porque vemos adóooe han ida a parar
nuestros ideales de hace diez años, y pensamos donde pueden estar
los actuales dentro de otros diez. En el horizonte limitado de los 80,
y en el escenario de esta pequeña parcela que denominamos Europa
Occidental, hay que atreverse a diagnosticar que la rehabilitación
sera el tema urbano de la década. A mas largo plazo, sólo se puede
pensar que los debates pasados y futuros sobre el patrimonio
urbano y su recuperación, habn:'n modificada tan radicalmente
nuestra experiencia de la ciudad, que ésta ¡amas vaivera a ser la de
antes.
Les operacions programades de la millora de
l'habitatge a França
Henri Hasson
La France comporte 18,6 millions de résidences principales. Parmi
celles-ci 5 millions ne sonI pas dotées de toul le confort (salle d'eau,
WC intêrieurs. chauffage cenlral).
Ma conférence s'attachera à décrire deux instruments spécifiques ¡j
la France dans la réhabilitation des logements: 1°- l ' Agence
Nat:onale pour r Amélioration de l'Habitat; 2° - Les opérations
programmées d'amélioration de l'habitat.
L' Agence Nationale pour r Amélioration de l'Habitat (ANAH) crêêe en
France par une loi de 1971, n'a pas son équivalent dans les aulres
pays. C' est un établissement public qui a pour obje! d'aider les
propriétaires-bailleurs et leurs locataires à améliorer leurs logemenls
et à v faire des économies d'énergie.
Son budget annuel est actuellement de un milliard de francs. II est
alimenté par une ta)!;e additionnelle au droit de bail (T,A,D,B.)pavêe
(au tau)!; de 3,5% des 10Vers) par les propriétaires-bailleurs
d'immeubles construits avant 1948 et au tau)!; deO,5% des loyers
pavés par les propriétaires-bailleurs d'immeubles construits entre
1948 et 1975,
Le mode d'action de l'Agence est l'altribution de subventions IlOn
remboursables au)!; propriétaires-bailleurs ou au)!; locataires qui en
font la demande pour améliorer le confort de leurs immeubles ou V
économiser l'énergie,
Les principales conditions pour pouvoir recevoir une subvention
sont:
1°- que l'immeuble n'ait pas déjà tout le confort,
2°- que le propriétaire ait pavé la ta)!;e depuis plus de 2 ans,
3°- qu'il s'engage à continuer à louer son immeuble pendant 10 ans,
Les subventions sont forfaitaires par nature d'ouvrage (par e)!;emple
850 francs pour un évier installé, 49 francs le m
2
de parquet, 29
francs le m
3
chauffé par une installation neuve de chauffage central,
etc),
l'Agence a préféré celte méthode forfaitaire d'altribution des
subventions à celle qui consisterait à donner des subventions au
pourcentage des travau)!; réalisés pour plusieurs raisons:
1°- Cela encoun.ge la baisse des pri)!; alors que la subvention au
pourcentage pousse à la hausse,
2" - Cela permet d'e)!;primer une politique: si l'Agence veut favoriser
tel ou tel tVpe de travau)!;, par e)!;emple les économies d'énergie,
les forfaits de subvention sont "calés" plus hauI,
3°- Une série de coefficients est appliquée selon que l'opêration
subventionnée entre ou non dans les objectifs de l'Agence,
Social: majoration de 50% de la subvention quand le
propriétaire a des revenus particulièrement bas - majoration de
20% quand il conserve ses locataires,
Urbanistique: majoration pouvant aller jusqu'à 80% dans les
opêralÍons programmées d'amélioration de l'habitat.
Techniques: majoration de 8% quand le propriétaire fait appel
à un maitre d'oeuvre, majoration dans le cas d'opérations
pilotes,
4°- Enfin cela évite les discussions sur le juste pri)!; paVé par le
propriétaire ou le caractère plus ou moins somptuaire des
travau)!; puisque la subvention forfaitaire en est indépendante,
Le Conseil d'Administration de l'ANAH est paritaire, composé
de représentants des propriétaires, des locataires, des
organismes spécialisés, des administrations (Ministère des
Finances, Ministère de l'Urbanisme et du logement), Le
fonctionnement est décentralisé: chaque chef-lieu de
département est doté d'une commission constituêe à l' image
du Conseil d'Administralion, Cest celte commission qui décide
sur le plan local de l'altribu!ion des subventions. Seuls sont
centralisés la définition des règies générales, les études
techniques, la comptabilité, les statistiques et le contentieu)!;, 11
est ainSl amélioré 8Vec l'aide de l'ANAH plus de l00.(X)()
logements par an.
La deu)!;ième partie de cet e)!;posé s'attachera à décrire les
opérations programmêes d'amélioration de l'habitat (OPAH).
II s'agit d'une procédure spécifique qui a pour objet d'améliorer
globalement les conditions de vie de tout un quartier. Dans ce
quartier sont à la fois entreprises des opérations sur la voirie, le$
espaces vens,le cadre de vie en général et sur l'amélioration
des logements.
l'initiative de la création d'une opération programmêe revient
au Maire de la commune. Elle donne heu à la signature d'une
convention tripartite (Commune, Etat, ANAH). Celte convention
définit la durée de l'opération (généralement 3 ans), ses
objectifs principaux, (amélioration de tel ou tel aspecl du cadre
de vie, restauration de quelques centaines de logements) et les
movens mis en oeuvre(mise en place d'une équipe d'animation
chargée d'aider et de conseiller les habitants, subventions de
l'Etat au fonctionnement de l'équipe et au)!; travaux
d'amélioration du cadre de vie, majorations pouvant aller à 80%
des subventions de l'ANAH).
Environ 150 opérations programmêes sont lancêes chaque
année. Certaines, avant commencé il V a troís ans, sont déjà
arrivées à leur terme, permettan! la revitalisation de tout un
quartler.
L'impulsion ainsi donnêe se prolonge bien au-deià de la durêe
de l'opération proprement dite. L'Agence consacre environ
40% de son budget à ces opérations programmêes.
Del creixement a la r habilitació.
Transformacions ad ptades en el
marc jurídic, tècnic i econòmic
el Planejament i els projectes de rehabilitació a escala
urbana
Oriol Bohigas i Guardiola
la histona recent de les operacions dins la ciutat en el
món saxó
Richard Groves
La rehabilitació com a política general per a tota la ciutat.
Pavia
Giuseppe Campos Venutti
El planejament i els projectes de rehabilitació a
escala urbana
Oriol Bohigas i Guardiola
La reconstrucció dels barris vells. De l'expansionisme ala
reconstrucció
La reconsideració i el respecte a les estructures urbanes tradicionals,
és a oir, a l'eficàcia de llur historicitat és un fenomen relativament
modern que respon en línies generals a tres grans paràmetres.
El primer és el nou valor concedit al testimoni històric, encara que
només sigui en constatació d'un passat que cal conèiKer amb
erudició específica i que cal entendre com la projecció d'una realitat
social de certa permanència. A.J)\Ò comença a ésser prioritari a partir
del Renabc:ement, s'aglutina amb aires científICS en la recerca de
r"autèntica antiguitat" dels set-cents i es formula com a ciència ¡
com a sentiment col·lectiu en el vuit-cents, fluint directa o
Indirectament de rhistori<:lsme romàntic. Si bé l'objecte de la
reconSldefaci6 fou a l'InICi l'obra arquItectònica Isolada -tan isolada
com ho eren les obres de Qualsevol activitat artistica-,
l'antropologia, pnmer, i després, la l'IOva concepció arquitectònica
de La morfologia urbal'l8 han allargassat aquesta actitud cap al
reconeixement de les estructures fisiques dels barris antics o dels
Que mantenen una manera tradicional.
El segon paràmetre és el Que en podríem dir el relatiu fracàs fisic i
socl8l de l'urbanisme r1'IOdem encunyat a la primera trefltena
d'aquest segle: els blocs lamel·liformes, la Ville Radieuse, els
"reclents", la ciutat-viaducte, la desurbanització soviiltica ! tots els
principIS de la Ciutat Funcional que desvetllaren els CIAM. Les
intencions de totes aquestes proclames eren complexes i amb una
vocació de totalitat que anava des de la l'IOva configuració urbana i
social fins a restabliment d'uns mètodes de producció que I"Iavien
de capgirar els sistemes especulatius. L'èxit fou contradictori. Per un
cantó, en determil'l8des estructures politlques, aquelles propostes
assoliren UI'I8 l'IOva manera de produir la ciutat. Per altre, implicaren
un canvi fonamental en la higienització de la residència i en els
equipaments de serveis. Però, al mateix temps, en tota la
reconstrucció de l'Europa de postguerra i en el boom demogràfic
subseg(jent, varen éSS8f aSSimilades altre cop pels procesos
especulatius i acabaren destruint els vells i els l'IOUS barris amb una
velocItat i amb una integritat fruit de la metodologia Que el mateix
SIstema ofena, però utilitzada amb intencions ben diferents,
L'avantguarda havia antICipat uns mètodes Que resultaren massa
adequats ala rauxa especulativa. L'urbanisme modem I"Iavia
instrumentat La desurbanització ¡ havl8 trencat la resistència Que
encara li hauna ofert rUrbanlsme "antic".
Finalment, la presència acusadora del suburbi -les perifèries sense
urbanitat- ha remogut les consciències. Aquestes immenses peces
de ciutat -o de "1'10 ciutat"- es mostren sense cap signe d'identitat,
sense res que les faci integrables a la gran col·lectivitat urbana, Per a
adquirir aquests signes cal fer-ho a través d'elements clarament
legibles i això l'IOmés sembla possible Incorporant-hi aquells que
tenen una fonamentació històrica i aquells que tothom entén
-encara Que l'IOmés sigui en un procés mimetic- com a
tradicionalment configuradors de la centralitat urbana. Així, totes les
perifèries de les ciutats europees lluiten per a recuperar-se amb un
traçat cie l'espei públic manllevat a la tradició -els carrers, les places,
els jardins, els edificis públics significatius, els monuments- com a
remei a l'anònim i despersonalitzat conjunt dels blocs i els espais
residuals,
Aquests tres factors han obligat, doncs, a prestar molta atenció als
barris vells i cèntrics, 1mb rintent de conservar-los i amb el
d'utilitzar-Ios com a models de possibles transformacions de la
perifèria.
Hi ha, encara, una altra conSideració. En els darrers anys les ciutats
europees han reduit llur inflació demogràfica i ja no viuen la gran
onada expansionista. Barcelona, per exemple, ja 1'10 creix i s'ha
estabilitzat segurament per molt temps. I això 1'10 és només el fruit
d'una forta recessió econòmica, siOO d'altres circumstàncies prou
perdurables Que fan pensar Que hem entrat en un nou estadi de
l'evolució fisica de les ciutats. Aquestes CIrcumstàncies són:
l'exhauriment del gran estoc migratori del camp, la nova onada
tecnològica que permet superar la necessitat de l'aglomeració física,
racabament da la mentalitat poIitica d'expansionisme a ultrança,
l'aparició de la consciència de la q u a ~ t a t del medi ambient, etc. La
superació da l'expanSIOnisme na vingut directament recolzada per la
comprovació dels seus resultats tan irraCIOnals: nous nuclis
dispersos en forma de "pollgons" desurbanitzats, construcció
d'habitatges com a mitjà mercantil immediat sense participar en les
despeses d'urbanitzacIÓ I equipameot avuI Incorregibles i
insostenibles, desproporció entre el volum de les promocions
immobiliàries i les necessitats reals, excessiva previsió de sòl
urbanitzable en els Plans d'Ordenació provocant unes expectatives
que han conduit a desordres irreparables, etc. Els casos d'ltàlia i
d'Espanya són ben demostratius dels resultats catastròfics d'aquest
aspecte de l'expansionisme caòtic, Com diu Campos Venuti, l'any
51 hi havia a Itàlia 47 mitions i mig d'habitants i un patrimoni
d'habitatges amb 37 milions de dormitoris; el 61 hi havia 50 milions
d'habitants i 47 milions de dormitoris; el71 hi havia 54 milions
d'habitants i 63 milions de dormitoris. És a dir, en termes estadístics,
sobren 9 milions de dormitoris, Que deuen equivaldre a més de 3
milions d·habitatges. A Espanya, segons unes estadistiques bastant
fiables, malgrat no haver resolt el problema de l'habitació
qualitativament ni amb locabtzaclÓ adequada, sobren dos milions
d'habitatges -si ho quantif¡quem fins i tot amb estàndards d'alt
nivelleUfopeu- i hi ha uns altres dos milions de segones restdèncles,
sense comptar les exclusivament especialitzades en el negoci
turístic. No cal dir, Que tot aquest malbaratament constructiu s'ha
fet a les perifèries, sense crear urbanitat, sense atendre els serveis
indispensables i sense contribuir a les despeses del manteniment
estructural de la Ciutat,
Tot això vol dir que avuI el problema de la ciutat europea, en general,
no és el del seu creixement, sinó el de la seva ordenació qualitativa.
Vol dir queia ciutat ja està feta, però està malmesa pel desordre de
l'època d'expansIÓ incontrolada. Cel, per tant, rehabilitar-la,
reconstruint i reutilitzant el patrimoni existent i construint i utilitzant
allò Que mai no ha tingut qualitat urbana. Posats a polemitzar amb
exageracions, diríem que a les l'IOstres ciutats gairebê 1'10 l"Iaunem de
construir res de l'IOU: hi ha arquitectura suficient per a encabir -hi tots
els possibles augments de necessitats si volem conservar tot allò
Que manté les significacions de la nostra història. Hi ha arquitectura
suficient per a les necessitats d'habitació, per a instal·lar els museus,
per a organitzar els serveis col· lectius, per a potenciar escoles on la
sensibilitat per la història arrenQui del propi estatge i fins i tot per a
regenerar els llocs de produccIÓ -fàbriques, perquè 1'107- i, per tant,
per a assolir I"homogeneïuació funcional de la ciutat. P8fÒ, en canvi
hi l"Ia dues mancances fonamentals: el centre històric -Que manté la
C8p!1CltGl de representar l'escena urbana- ha caigut en una
degradació higiènica Que el fa inhabitable; la perifèria --que a
vegades suporta una miUor qualitat residencial- no té cap definici6
urbana. Fer ciu lat vol dir, doncs, higienitzar els barris vells ¡
"monumentalitzar" la ciutat. Tornar-la a construir en els estrictes
límits d'anò que existeix, de manera que allò que existeix assumeixi
alhOfa confortabilitat i representació.
les permanències
Per tant, sembla evident que cal mantenir els barris vells alhora com
a testimonis i com a llocs operatius per a la reconstrucció i la
rehabilització de la ciutat. Rehabilitar vol dir exactament "restituir
una persona O una cosa del sau primer estat, d'on efa caigut".
Aplicat a un tros de ciutat, la definició exigeix alguna precisió.
Retornar a un primer estat no vol dir, en aquest cas, reinstaurar
totalment unes circumstàncies antigues ¡ superades, No vol dir
"restaurar" en termes purament físics com tants acadèmics de via
estreta han fet o han intentat de fer a les nostres ciutats. Vol dir
retrobar l'equilibri i la correspondència entre la vida social i
l'estructura física. No es tracta, doncs, de tornar enrera per a
rehabilitar. Cal anar endavant en la millora física del barri per a
adequar-se a les noves necessitats i a la nova societat. Cal, però,
discernir on són els elements permanents que mantindran tots
aquells aspectes que, com hem dit, ens són ara indispensables per a
la reconstrucció de la ciutat.
La primera evidència és el manteniment de les grans fites
arquitectòniques de valor històric i monumental. Els esforços de
catalogació i preservació són ineludibles des del punt de viSIa
específic de la investigació històrica, però sovint també des del punt
de vista urbà en les vessants físiques i socials. I aquest punt de vista
té prioritats molt clares. Excepte casos molt preeminents, només té
sentit conservar un edifici quan té un paper en la manera d'utilitzar la
ciutat i el barri i això fa que s'hagin d'admetre intervencions molt
decidides, tan decidides com les que segurament haurà sofert
l'edifici al llarg de la história per a anar-lo adaptant a successius usos
i fins i tot a succesives sensibilitats i ideologies. En últim extrem,
diriem que les decisions sobre el futur d'un edifici no poden
dependre dels historiadors i dels arqueòlegs, sinó dels arquitectes i
dels urbanistes o, encara millOr, dels polítics com a encamadors dels
propòsits i la imaginació de la societat. I caldrà acceptar que les
intervencions actuals han de ser verdadera ment "actuals", es a dir,
respectuoses, perÒ creatives i no mediocritzades pels mimetismes
estilístics, Un edifici és una entitat viva i. per tant, modificable i
mutilable, transformable sense gaires miraments ni gaires respectes.
I tampoc cal exagerar la pretesa correspondència qualitat-antiguitat.
Caldria sempre una certa actitud critica respecte a l'arquitectura
antiga i tenir la valentia d'acceptar-ne, en molts casos només allò
que té una qualitat o allò que ha adquirit un valor representatiu. Un
edifici històric s'ha de salvar, però, sobretot, s'ha de reconstruir, que
no és el mateix que restaurar. un element de permanència
important perquè sempre serà un suggeriment d'intervefICió a la
ciutat, sempre incitarà a processos de transformació clarament
interpretables i assumibles precisament perquè arrenquen d'un
procés històric real i viu.
L'altre gran element de permanència és l'estructura física dels barris
ja històricament consolidats. Les raons són les mateixes. Un barri és
fonamentalment una morfologia arquitectònica que explica les
successives intervencions i que identifica un territori. La
reconstrucció en el sentit que abans hem explicat vol dir el
reconeixement d'aquesta morfologia, però tambè dels
suggeriments d'intervenció que ella mateixa comporta. Vol dir
encertar quines són les estructures i quins són els elements que
assumeixen la identitat del barri.
Aquesta assumpció dels signes d'identitat per part dels elements
físics i llur morfologia, només serà autèntica mentre l'estructura
social del grup que habita el barri sigui la mateixa o sigui el resultat
d'una transformació natural que vagi al mateix ritme de les
transformacions en l'atribució simbòlica i representativa del quadre
físic. És a dir, tant l'estructura morfològica del barri com els edificis
monumentals, com els conjunts tradicionals i pintorescos, com les
fites puraments històriques, només tenen sentit de permanència en
24
aquell lloc i com instruments VIUS I Vitalitzadors d' aquell lloc, si
continuen tenint una relació activa amb la gent que els envolta. SI no
mantenen aquesta relació, tant el conjunt com els edificis, tant els
carrers com els monuments esdevindran peces desurbanitzades,
assassinades pels restauradors, recloses en el magatzem d'un
museu, mortes, definitivament mortes, perquè ja mai més seran
transformades, grapejades, mutilades, ferides i reutililzades:
cadàvers de la petrificació que produeixen certes malsanes
hlstoriogmfilies.
Per això, la permanència que cal defensar més aferrissadament és la
del grup social que utilitza un tros de ciutat quan aquest tros se
sotmet a un procés de millorament físic. La raó fonamental és
l'adequació entre funció i que ja hem explicat. Però hi
ha també la que en podríem dir justícia social. La plusvàlua
ocasionacla per la millora ha de venir en el grup social existent
perquè ha estat el que ha soferl abans les conseqüències de la
degradació física i només així es pot regenerar.
A els exemples són ben clars. Al Raval, a Santa Caterina,
a la a Sant Pere, a la Barceloneta es produeixen des de fa
temps una sèrie de fets alarmants: reducció de la població i
envelliment de la que hi resta, abandonament de gran quantitat del
patrimoni construi"t, terciarització i posterior degradació dels
establiments comercials. Això comença amb la baixa qualitat del
quadre físic i amb la manca d'equipaments que fixin en el barri la
gent jove .amb capacitat de produir i aglutinar. Però les mateixes
conseqÍlències es converteixen en causes d'un procés encadenat, al
qual s'hi ajusta l'adveniment dels grups socials marginats i les
destruccions ben poc operatives d'un planejament a mig començar i
sense finalitats precises ni en la forma ni en el contingut. Aquest
procés cal trencar-lo sense desharatar-ne les bases reals. Si el
trencamenl produeix l'exili de la població haurem acabat de
sacrificar lun grup social que fins ara ja n'ha estat la víctima i tindrem
el risc de precipitar una terciarització superficial i improductiva i una
calcinació dels monuments. Cal que la millora física faciliti la
regeneració social, que fixi els elements transformadors de la
mateixa c'::II·lectivitat. que la poblaCIÓ es rejoveneixi ella mateixa.
Els canvijs
Ha quedat clar que els mateixos criteris de permanència comporten
la flexibilitat de la transformació. Però cal afirmar encara que la
reconstrucció de la ciutat exigeix canvis radicals en alió que existeix,
malgrat sigui amb destruccions radicals. si volem que la ciutat
continuï essent ciutat i, sobretot, ciutat moderna.
Als barris vells barcelonins la degradaCIÓ ha arribat a uns extrems
que hi ha moltes cases que han de ser definitivament enderrocades
perquè no tenen remei: no són rehabilitables, no poden ser
retornades al seu primer estat, o si ho poden ser, llur primer estat és
avui ben poc reivindicable. Això passa quan la qualitat
arquitectònica és poc considerable -i sovint. a Barcelona la qualitat
de I"arquitectura antiga mitjana és més aviat despreclable, en
comparadó amb la dels barris vells de les gran ciutats europees- I
quan el sector urbà ha estat sotmès a la tirania d'un planejament
renovador, impossible fins i tot a llarg termini, que ha posat f ora de
joc - fora d'ús i fora d'expectatives de canvi- totes les zones
afectades, com els centenaris traçats de r Avda de les Drassanes.
r Avda Fr31ncesc Cambó o la Via O que han estat crucificant
inútilment el Raval, Sant Pere i Gràcia; quan el manteniment d'una
arquitectllra, en principi potser respectable, impossibilita una acció
de regeneració més important i urbanísticament indispensable. cal
inSistir en aquest últim aspecte: és absurd exigir el manteniment de
la casa on va pernoctar Picasso SI al.ò no permet obrir la Pça de la
Mercè; és difícil demanar que es conservin i reutllitzln les
Instal·facions del vell Escorxador perquè tenien unes quantes voltes
de maó do pla i unes parets de totxo, si això havia de redUir una gran
operació <:I"esponjament amb un parc de més de 5 Ha; seria
igualment equivocat invocar la continuïtat morfològica del carrer
Joaquim Costa - tema on solen caure els arqUitectes que xerren i
escriuen nnassa I miren amb poca atenció el que passa a la ciutat-
per a evitar la clariana del Jardí Emili Vendrell, tan eficaç en un
procés de rehabllització; i més equivocat encara, oposar-se per
raons semblants a la plaça de r Argenteria, provocada- com tots els
espais més interessants de la Barcelona antiga- pel fet casual i no
pas planificat de l'enrunament d'unes cases velles.
La destrucció d'allò que no és rehabitable no és possible. però, en
termes curts, perque exigeix un procés de gestió complicat,
sobretot si acceptem com a condició fonamental la permanència de
la població. Per tant, calen mesures provisionals que, si més no.
evitin majors degradacions. La més important és la
"desplanificació", és a dir. deixar en llibertat els grans fons
deprimits. anuHar-hi les afectacions d'alineacions, de nova vialitat i
de restriccions excessives d'usos i permetre que la iniciativa de la
pròpia població reconside.ri el sector en termes que encara en
podríem dir "artesanals", gairebé sense arquitecte, i, sobretot,
sense restauradors, només amb uns controls de quantificació
higiènica. Aquesta és, precisament, la solució proposada pels fons
deprimits en l'actual Pla de Reforma Interior del Raval, en una
primera etapa, en la qual es preveu que un projecte detallat de
rehabilitació no podria tenir l'indispensable suport de finançament
públic.
Una de ¡es diSCUSSions més alerrlssades és la necessitat de reduir la
densitat de població en els barris vells com un pas indispensable en
la higienització i, per tant, en la rehabilitació. És una discussió que
avui es demostra ja inútil. fins i tot en els seus termes purament
acadèmics. Els barris vells es buiden tots sols i aviat arribaran a unes
densitats suficientment baixes sense que hagi millorat cap de llurs
condicions higièniques ni llur accessibilitat, és a dir, sense que siguin
més habitables. la major habitabilitat ve per altres cantons.
l'enderroc dels magatzems illClustrials del carrer dels Àngels ho ha
deixat ben palès: no hi ha hagut canvi de densitat, sinó el traspàs
d'un espai privatitzat a un espai public. Malgrat que la transformació
definitiva no ha estat encara realitzada -hi manca tot el procés
d'urbanització i de reutilització, en certa manera densificadora, dels
edificis de rentom-, la forma de vida del barri ha canviat
substancialment perquè s'ha ampliat la capacitat d'us col·lectiu.
la densitat de població, doncs, no és un fet important pel canvi,
excepte en alguns casos extrems. Ho és, però, la densitat
d'ocupació de sòl i, sobretot, la resposta positiva al dèficit
d'equipaments ben organitzats i, entre ells, els espais lliures
vitalitzadors. Vet aquí, doncs, la gran generadora de canvis: la
reconsideració de tot el sistema d'usos dels barris. la reutilització i
el canvi d'ús del patrimoni construït o del patrimoni enderrocable
són el fonament de llurs possibilitats de reconstrucció. Una ciutat
---com a suma dels seus barris- es reconstruirà fent una politica
equilibrada d'equipaments reutilitzant els edificis que per raons
econòmiques, funcionals o representatives justifiquin llur
permanèncla, creant espais col·lectius de caràcter urbà que
provoquin la higienització i que generin la qualificació física i social;
establint un pla d'usos que s'adeqü1a la morfologia i a les tipologies
del barri, evitant qualsevol especialització que degradi la complexitat
de la vida urbana, mantenint la coincidència orgànica de treball,
residèllCia, oci, i comunicació física i cultural: reconsiderant la
politica de l'habitatge com un factor eminentment urbanístic i com
un generador morfològic; atenent els problemes d'accessibilitat i
mobilitat perquè tot tendeixi a la globalitat urbana, entesa com un
mecanisme d'accés i d'informació.
La vialitat com a factor de transformació
El procés de transformació dels barris vells ha estat propiciat al llarg
de, la història de l'urbanisme modem per mecanismes diversos. Un
dels més coneguts és el del traçat d'uns nous carrers que
reventessin la coherència -1, al mateix temps, el garberament- del
barri. No cal dir que això correspon exactament a les circumstàncies
d'una mentalitat progressiva molt del vuit-cents, en la qualla
penetrabilitat encara ingènuament mecànica era el factor decisiu. El
tema ve de lluny. No tant, però, com perquè es pugui adduir el vell
exemple de la reforma de Roma de Fontana, en la qual cal trobar-hi
altres significacions i altres voluntats de representació. El londres de
Nash, el Palermo dels Quatro Canti, el Paris de Hausmann i totes les
grans transformacions de les ciutats europees a partir de mitjan
segle XIX són segurament els punts de partida d'aquest mètode de

25
Barcelona va seguir modestament aquest exemple, fent tres
esforços paral·lels. Per un cantó va saber aprofitar la desaparició per
via violenta o legislativa de les propietats eclesiàstiques: la Plaça
Reial al solar del Convent dels Caputxins, la inacabada plaça
porticada al solar del Convent de Sant Josep, la conversió dels
antics fossars parroquials en espais urbans, etc. D'altra banda es
van produir els primers processos especulatius en les grans
propietats concentrades en l'aristocràcia, els militars, o l'alta
burgesia. Els exemples millors són la urbanització dels terrenys del
Palau Reial Menor que primer Daniel i Molina i després Rogent, varen
transformar en el conjunt neoclàssic i eclèctic del voltant de les
Baixades de Sobradiel i de Cervantes, la urbanització del portal de
mar, l'ocupació de la Ciutadella, etc. Finalment, hi ha encara
l'operació més assèptica i d'arrels progressistes menys
contaminades com l'obertura del gran eix ciutadà dels carrers
Ferran, Jaume I i Princesa -amb l'intent frustat dels models del
mestre Mas- autèntic "sventramento" que va servir no només per
higienitzar, sinó per a consolidar socialment el centre i per a crear
fins i tot una nova imatge estilística de la Barcelona de la segona
meitat del vuit-cents.
De l'eficàcia d'aquestes operacions no cal ni parlar-ne. Totes elles
coincideixen en una sèrie de circumstàncies positives: la necessitat
de renovar el centre quan encara no era possible l'expansió més
enllà de les muralles, o quan només eren possibles operacions
localitzades en les instal·lacions militars, la manca d'una ruptura
tipològica massa radical respecte a la tradició estilística de totes les
noves propostes, l'empenta econòmica que permeté les
realitzacions a curt termini, etc. Aquesta eficàcia, però, tingué un
últim -un ultimíssim- acte en el Pla Baixeres, que ja va fracassar en
la seva globalitat i que només es va salvar en aquells aspectes
coherents i realitzables, localitzats precisament en l'obertura de la
Via Laietana.
El Pla Baixeres imaginava la reforma de tota la ciutat vella a partir del
traçat d'una nova xarxa viària absolutament irrespectuosa i, per
tant, radicalment renovadora, A partir dels carrers, s'intentava
destruir tota la ciutat i 'fer-Ia nova amb les bases financeres d'una
evident especulació amb les plus-vàlues. Sortosament, això no va
ser possible i l'operació es va concentrar en la Via laietana,
realitzada a principis del nou-cents, sota els auspicis econòmics del
Banc Hispano Colonial. La Via Laietana tenia encara al seu favor la
gran envergadura econòmica que comportava i la permanència d'un
traçat que provenia del Pla Cerdà. Tenia també al seu costat una
empenta renovadora que havia Inundat tot Espanya, que provenia
encara de les iI-Iusions dels Eixamples i que anava donant -o anina
donant- exemples vigents a les Gran Vies de moltes ciutats, com
Madrid o Granada. Però en el moment precis de la seva realització ja
aparegué la crisi. Si Ganivet en protestava a Granada, a Barcelona els
vells mestres del Modernisme, com Domènech i Montaner, Puig i
Cadafalch o Rubió ¡ Bellver s'apressaren a corregir-ne el traçat, a
defensar el patrimoni històric Que es destruia i a afegir-hi
perspectives pintoresques o coherències morfològiques que
traduïen a la modèstia de Barcelona els sermons estètiCS de Camlllo
Sitle. No eren només els mestres del Modernisme. Els centres
excursionistes, les associacions d'arqueòlegs, els col·leccionistes,
les societats corals aixecaven alhora llurs planys pel manteniment
d'una imatge histònca de Barcelona.
Malgrat tot- no cal menysprear - ho-Ia Via Laietana fou encara un
fet positiu. Avui és un monument que testifica un cert grau de
coherència social i econòmica de la Barcelona dels primers anys de
segle. Però, a més, ha funcionat com un eficaç element de
transformació. Algú ha dit que la supervivència del Barri GòtiC és
gràcies a la Via laietana i al petit gratacels -de qualitat
arquitectònica ben poc edificant, cal reconeixer-ho- annex a
l'Ajuntament. És a dir, a un element d'accessibilitat i a un dipòsit de
llocs de treball, dos factors indispensables perquè un barri funCioni I
no es converteiXI en un cadàver més o menys exquisit.
Però el procediment de la vialitat transformadora avui ja no és
operatiu o, almenys, no ho és com a mètode exclUSIU No ho és en el
moment en què coincideixen en l'actualitat tres factors Importants.
El primer és Que s'ha de realitzar amb una profunda transformaCIó
tipològica -conseqüència d'unes demandes noves- que destrossa la
possible continUitat morfològica i d'imatge del barri. Com a
conseqüència, apareix el segon factor, que és l'obligada
transformació de l'estructura social i, per tant, l'exili de la població
que no s'aprofita, per tant, de cap de les plus-vàlues. El tercer és la
incapacitat financera i de gestió, sobretot quan la consciència
urbana i la n()(mativa subsegüent ha reduït l'aparell especulatiu de la
promoció immobiliària i és l'Administració la que ha d'assumir
l'arrencada de l'operació.
Només cal veure què ha passat amb r Avda de les Drassanes o amb
r Avda Cambó a Barcelona: traçats}II centenaris que no han assolit ni
assoliran més que realitzacions escasses ¡ incoherents. Caldria
també extrapolar el problema i aplicar-ne l'e¡o:periència als barris
nous: les vies ràpides segregades de l'època de Porcioles han
malmès molts barris de la perifèria o han evitat que s'aglutinessin
com a tals i mai han assolit -per llur desplaçament temporal. en el
planteig polític, econòmic i social- els efectes positius que encara
cal atribuir a la tardalll! Via Laietana,
La solució dels límits
En la histÒria de l'expansió i reflOvació de les ciutats europees hi ha
un episodi important, que és el tractament dels límits dels barris
vells en el moment en què es trenquen llurs barreres
d'eixamplament, l'enderroc de les muralles a mitjan segle XIX
provoca dos fenòmens simultanis però en certa manera, autònoms,
Per un cantó, l'Eixample als terrenys verges que la legislació militar
ha fet respectar, Per altre cantó, el tractament de la zona ocupada
per la muralla i els glacis que fan de traspàs entre barri vell i
Eixample, però que sovint és més avitat entesa com l'element més
directament correctiu de les insuficiències d'equipament i d'espai
dels barris agarberats.
l'operació del Ring de Viena -des de Semper a Wagner, passant
pels discursos critics de Sine -va apassionar els arquitectes i els
polítics de tot Europa i va constituir un model clarament
identificable. En certa manera, la polèmica entorn del Pla Cerda es va
concretar molt en aquest problema: la Plaça de Catalunya i les
Rondes. La ciutat havia de créixer segons un esquema '"ex+novo"
d'homogelleÏtzació indiscriminada o calia prioritariament resoldre els
límits de la ciutat vella com a problema immediat i com a generador
d'una profunda transformació? La popularitat del Pla Rovira, la
creació gairebê espontània de la plaça de Catalunya i els projectes
de "'Boulevars" de Garriga i Roca, són símptomes evidents del fet
que en la solució dels límits s'hi implicava la necessitat de solucionar
el nucli. Cal reconèixer que Barcelona, en aquest aspecte no tingué
gaire sort, segurament perquè partia de l'acceptació forçada del Pla
Cerda que fou absolutament errat en aquestes consideracions, La
plaça de Catalunya és un buit informalitzat i les RorKIes són d'una
migradesa - física i social- espectacular si les comparem no pas
amb el Ring vienès, sinó amb les mateixes Rambles barcelonines
que, uns quants segles abans, havien protagonitzat un problema de
la mateixa espècie.
L'episodi de l'enderroc de les muralles és ja històricament irrepetible.
Però el mètode és, en part, traslladable a l'actualitat, El problema
dels I¡mits subsisteix: el límit de les puntualitzacions monumentals,
el límit dels barris històrics, elUmit dels barris encara informalitzats
de la perifèria. Hi ha sempre un terreny de ningú on es produeixen les
grans transformacions morfològiques i tipològiques. Només cal
veure el cas de l'Eixample -considerat, ja, com un barri vell, com el
centre històric d'una Barcelona metropolitana- i observar les seves
connexions amb Hostafrancs, amb les Corts, amb Gràcia a o amb la
xarxa intrincada de la plaça de les Glòries, la Meridiana i el Poble
Nou. Hi ha una vora irKIecisa que busca la seva pròpia definició i que
dubta entre ésser Eixample, ésser ciutat nova o ésser per1longació
informalitzada del suburbi.
Per a la reconstrucció de la ciutat, per a la rehabilitació dels barris
degradats cal actuar sobre aquestes vores. El focus de l'Estació de
Sants en genera clarament una, la plaça de les Glòries en genera una
altra. Des d'aquests dos focus pot irradiar una gran acció sobre els
barris consolidats, com hauria irradiat des de les Rondes cap al
26
Raval i cap al barri de Sant Pere o de Santa Caterina, si l'operació
hagués estat en el seu moment més generosa.
la renovtlció radical
la destrucció dels barris vells i llur substitució per barris nous ha
estat l'habitual proposta de renovació impulsada pels interessos
mercantils immobiliaris. En els casos més extrems -com en algunes
ciutats amoricanes, preferentment les del sud on el descontrol d'un
boom especulatiu és més patent- es tracta d'arrassar l'estructura
urbana i su'bstituir-Ia per alguna de les fórmules d'acumulació de
residència i serveis rendibles. És el que se'n diu, amb totes les
connotacions positives ¡ negatives, urban reoewa1. No cal dir que és
la forma m_és radical de canvi. Un canvi en absoluta contradicció
amb els cri·teris de permanència per a la reconstrucció de la ciutat,
tant si s'aplica refent totalment la morfologia del barri i l'estil de
l'arquitectura com si s'intenta millorar-ho amb un teatral "'pastiche'" ,
com han fet algunes ciutats europees. Segurament aquesta última
actitud és I.a pitjor. El ridícul maquillatge de certs àmbits del Marais a
Paris o les ubominables cases que les autoritats conservadores
obliguen a construir als barris velis de Sevilla o de Córdoba --on tot
es redueix a la còpia malsana d'elements arqueològics mal entesos i
mal compo>5tos són autèntics insuhs a la realitat i a la permanència
històrica dE!1 barri.
Malgrat tots aquests aspectes negatius -als quals cal afegir
l'accelerat I9xili de la població, pressionat ja pel caràcter especulatiu
de l'operació- es poden deduir dues lliçons positives d'aquesta
actitud, molt sectorialment, La primera és que en
alguns casos és indispensable l'enderroc total i la renovació des de
zero. Tal com hem dit. hi ha molts sectors de Barcelona que fIO
tenen remei i que fIO admeten la rehabilitació de l'arquitectura
perquè és d'una qualitat despreciable, perquè l'aprofitament encara
que sigui parcial és econòmicament insostenible o perquè la
degradació de l'àmbit urbà i el seu ínfim nivell d'habitabilitat és
incorregiblE! sense un canvi radical. Cal tenir la valentia de destruir,
escollint bé els objectius. TampOc cal ser massa temorenc i entendre
que el man1teniment del patrimoni passa tambê per la capacitat
d'ésser substituït i que sovint aquesta substitució parcial és la que
permet la conservació d'uns trets morfològics i socials més
importants,
La segona lIiço, és, diríem cultural i, en últim extrem, estilística. La
intervenció manifestament i polèmica ment actual és sovint molt
refrescant i els maquillatges a que sovint obliguen les ordenances
conservadQres redactades pels acadèmics empolsegats, semPfe
acrediten una gran mallea de comprensió de les essències
morfològiques. Fer façanes gòtiques o "sevillanes" o de qualsevol
pintoresquisme conseqüència de les velles miseries urbanes és un
acte d'incultura i, per tant, un acte antiurbà. En el fons és substituir el
concepte de "reconstrucció" pel de "restauració", el de "ciutat" pel
de '"teatre'" . l 'expressió de la cultura actual ha de ser, doncs, un
element im portant de canvi en la complexa operació de rebabilitar
els nostres barris vells.
L'actuacil) sobre els usos
El més important per a refer un barri vell és que la utilització que se'n
faci tingui tota la complexitat de la vida urbana. les deficiències a
Barcelona Ein aquest sentit són evidents: el barri medieval s'ha
convertit en una escena per a representacions col,lectives i per a
dedicacions comercials massa especificades i ja gairebé no és un
lloc per a viure-hi, L'Eixample ha iniciat un procés de terciarització
que acabar,à empobrint-lo, Cal, doncs, refer l'equilibri, estimulant la
complexitat d' usos, Un dels mètodes és el de promoure canvis de
funcions en, els edificis rehabilitats.
Un gran paquet de funcions indispensables és el dels equipaments
de lleure, dI! cultura, de comunicació social, de sanitat, d'esport, que
són els que en realitat fixen la població i, per tant, els que, a la llarga,
regeneren I"estructura social ara malmesa per un progressiu
envelliment. i un greu descens de capacitat econòmica i d'activitat
social, conseqüència de l'exili dels joves.
En la major part dels diversos sectors dels barris vells de Barcelona,
aquesta política d'equipament es pot fer reutilitzant el patrimoni
construït perquè existeixen molts edificis desocupats de bona
Qualitat arquitectònica que responen a uns tipus destributius ¡
constructius molt fàcilment adaptables a noves funcions. A més,
amb aquest criteri es potencia la qualitat representativa
-monumental- de l'edifici i de la funció, i es f¡Ka en una nova
permanència la història del lloc. És a dir, es dóna un pas més en la
reconstrucció del barri.
Aquests últims temps a Baréelona s'han inicial molts processos de
reutilitzacions en aquest sentit. Potser el de major envergadura és
l'avantprojecte de L. Clotet i Q. Tusquets --recollit en el P.E.R.1. del
Aaval-del sector "Del Uceu al Seminari", en el qual s'ordellllla
forma de l'espai públic generat pel rosari d'edificis monumentals
desocupats i es suggereixen usos culturals i de lleure col,lectius,
Altres obres i projectes: les cotxeres de Sants convertides en centre
de barri, els locals de la fàbrica de la Sedeta en centre escolar, el
Born en plaça coberta per a exposicions, el ConvenI dels Àngels en
Bibliote..:a dels Museus d'Art,
Fixem-nos que no es tracta només d'encabir unes funcions en uns
espais construïts, sinó, de donar una nova significació a aquests
espais i, per tanl, introduir-los a la vida activa del barri reconstruït.
Per això és sempre aconsellable un canvi radical d'activitat, Els que
diuen que el millor per a la vida dels edificis antics és retornar-los a
les funcions originals, van completament errats o no tenen en
consideració els problemes de sUp8fVivència del barri, Gal, però, que
els canvis radicals siguin coherents amb la tipologia de l'edifici i que
transformin l'arquitectura però no la destrueixin, sinó al contrari, que
la pròpia arquitectura serveixi per a modificar alguns matisos de la
funció, és a dir, que la funció accepti la subtilitat de l'adaptació a la
forma. Si moltes escoles han funciOllllt admirablement --millor que
en molts edificis projectats en els palauets
residencials que la burgesia ha abandonat, també funcionarà un
museu en una Casa de Beneficència, un restaurant en uns
"tinglados" del Port, una secció universitària en un magatzem
industrial, un auditori en Ullll església, Amb aquests criteris, a la
Barcelona vella gairebé no caldria construir cap edifici nou: està tot
fet i només cal rehabilitar,
En l'actuació sobre els usos hi ha un capítol important i sovint mal
interpretat: la indUstria. La mateixa ideologia arquitectònica i
urbanística que implantà el racionalisme i que fou després
malversada en la politica de "poligons" i de barris desurbanitzats, ha
promogut una mena de consens zonificador segons el qualla
indústria no ha 'de conviure amb la residènCia, Això és un disbarat de
funestes conseqüències i un dels ongens del desequilibri d'usos i la
posterior degradació dels barris. No cal dir que quan parlem
d'indústria urbana no ens referim a aquella que per les condicions de
producció tenen efectes incompatibles amb la residència i altres
equips. Però la major part d'indústries artesanals no ofereixen més
inconvenients que altres instal·lacions que no es discuteixen: un bar,
una escola o una oficina de recaptació d'impostos. Si Gràcia, el
Raval, la Ribera o la Barceloneta són encara barris vius, és, en part, a
causa del manteniment dels tallers artesanals i dels magatzems. Una
politica de rehabilitació ha de preveure, doncs, no només el
manteniment d'aquestes activitats, sinó llur potenciació
racionalitzada.
L'ús del carrer com eix d'accessibilitat és un altre tema a debatre,
Estan molt bé els esforços per a reservar espais als vianants, però no
cal considerar la circulació d'automòbils com una malaltia urbana
que es cura amb la simple eliminació del microbi, amb antibiòtics
que acaben matant la flora intestinal.
L'accessibilitat mecànica és un fet positiu, tant pel funcionament
dels serveis com per l'Us i la contemplació qualificada de l'espai
públic, Però, això si, només serà possible quan la morfologia del
barri ho permeti, quan les transformacions respectuoses ho
possibilitin. D'altra manera, aquest fet vitalitzador es converteix en
element degradador.
Quan es parla de rehabilitació, el tema sempre sobressonint és el de
l'habitatge. ts evident: no hi ha barri sense bones habitaCions i els
27
criteris de reconstrucció exigeixen millorar les existents, No cal ara
aturar-se a comentar la complexitat de les tècniflues de rehabilitació
de l'habitatge i de llurs complicacions econòmiques, constructives,
socials, financeres i administratives. Sóo problemes que a Barcelona
tot just ara cornencen a experimentar-se, Gal. pèro, desfer un
equivoc freqüent, sovint tacat de demagògia i d'urgències
insostenibles: un barri no es reconstrueix fent només una politica
d'habitatge. Al revés: la rehabilitació de l'habitatge ha de venir
postposat -o paral·lel- a una política d'usos públics i, en certa
manera, ha de ser fins i tot un instrument pàr a aquesta politica. les
cases rehabilitSldes sense equipaments ni espai públic no porten a
cap resultat. \1' espai lliure públic és el prioritari, per facilitats de
mètode i per capacitat de generació.
l'espai lliure
la creació d'espai lliure i l'atribució de significat a aquest espai són
els dos factors decisius per a la reconstrucció d'un barri vell.
Aquesta és la politica urgent de canvi, perquè amb ella
s'aconsegueixon tres objectius molt clars: l'esponja ment i la
higienització SElnse malmetre l'estructura essencial del barri, el major
aglutinament social del sector afectat a través dels processos de
significació i dEl monumentatiuació i la generaciÓ de
transformacions successives a partir del focus constituït pel nou
espai lliure,
la higienitzaci6 a través de la creació d'espais, eixamplant els
existents, reagrupant-Ios o creant-ne de nous enderrocant les illes
més malmeses;, ve a ser la contraproposta a la impossible
higienització p!'Omoguda per l'obertura de noves vies. A Barcelona,
la primera contraproposta en aquest sentit fou precisament la del
GATCPAC en Ell Pla Macià. Un pla que en general acceptava la
radicalitat de la "ciutat funcional" del CIAM va ser, en canvi, el
primer a prote:¡¡ar contra les avingudes trossajadores del barri vell
que provenien del Pla Cerdà ¡, sobretot, co'ntra les Ultimes deixalles
del Pla de Reforma de Baixeres. Alguns dels suggeriments del Pla
Macià -o els criteris metodològics que comportaven- van ser
recollits pel Pl21 General Metropolita, però, desgraciadament,
barrejats senSE' cap cura amb els "sventramenti" provocats pels
residus de les nrans avingudes cerdanes.
Els buidats puntuals tenen, a més, l'avantatge de mantenir allò que
és essencial en les estructures formals del barri i, en el cas de
Barcelona, contribueixen encara a subratllar-ne el caràcter. En
efecte, BarcelclIla no és una ciutat gaire afeccionada a les places i ets
espais lliures de forma geomètrica i d'arquitectura impositiva, les
que provenen dels esquemes barrocs i que van culminar en el gran
model de Place Royal que es va difondre a tot el món des del Paris
d'Enric IV. Nonnés la Plaça Reial i els intents frustrats de la de San
Josep i l'organització neoclàssica del Portal del Mar volien respondre
a aquest mode,l: façanes uniformes, imposicions arquitectòniques
que només són façanes reorganitzen autònomament els buits,
adhuc en contra o amb desconsideració dels teiXits e.istents. Sovint
algú s'ha quei.at -amb una nostàlgia de Barroc i Neoclassicisme que
correspon als \lelis nostàlgics de la impossible operació del
Noucentisme- que Barcelona no té bones places. Deuen voler dir
que no té placlls definides pel pla arquitectònic de les façanes, com
ho són a París Place des Vosges, la Vendòme, la del Palais Royal o
la Dauphine, a Madrid la Mayor o la d'Orient, a Venècia la de Sant
Marc, a Tori, la successió d'espais del set-cents, a Roma el gran
semicercle de ta plaça de la República, Obliden que, amb les
excepcions esmentades, Barcelona respon a un altre tipus de places,
al dels Gampi ven.ecians, al del Graven de Viena, al de la Piazza delle
Erbe a Verona. I si no fos per l'excessiva distancia de qualitat, diríem
també al de m'Jltes places romanes com la Navona -on la forma és
conseqüència oj'una petjada arqueològica amb una reinterpretació
contradictòria i agoserada, però adequada a la continuïtat del teixit
urba- o com la, sèrie d'espais al voltant de Santa Maria Supra
Minerva, o la plaça de San Bernardo amb una arquitectura que
emergeix insolidària però fruit d'un procés harmònic de
buidat i d'apedaçat. Es a dir, places que es resolen com a tempteigs
històrics superposats, gairebé sempre d'arrel medieval. on l'entitat
espacial no es refia només dels plans verticals Que actuen
d'instrument urbanístIC, sinó de la qualitat objectiva i autònoma de
cada peça arquitectònica i sobretot de la modulació del sòl i de la
Qualificació pintoresca en la sorpresa dels punts de vista i dels
itineraris. La succesió de places al voltant de l'Església del Pi, la sèrie
d'espais que arrenquen de Sant Pere de les Puel·les i se sublimen en
les Basses de Sant Pere, la reinventada plaça de Sant Felip Neri, el
que fou la desaparescuda plaça Nova, i el que ha acabat essent la de
Berenguer el Gran s6n exemples molt més barcelonins. Tots ells són
el producte de diverses vicissituds, en les quals compta més la
hislÒfia i la geografia -amb llurs capacitats d'expressar unes
relacions físiques i socials i, per tant, amb una força artística
inequívoca- que les imposicions d'un ordre ideal reduït als plans
arquitectònics verticals.
Aquests models són els utilitzables en la reconstrucció de l'espai
lliure als barris vells de Barcelona i són els que es proposen en els
Plans de Reforma interior del Raval, dels barris de Santa Caterina i
Sant Pere, de la Barceloneta, d'Hostafrancs i de Gràcia. Són uns
models que admeten un mètode molt tradicional: enderrocar una illa
de cases ¡ formalitzar i significar el nou espai lliure no pas dOll8nt
importància presidencial a les velles façanes de carrer, sinó
qualificant la topografia, el paviment, la jardineria, el mobiliari, el
monument, La reconstrucció dels barris vells en els seus aspectes
morfològics no és només un problema d'edificació: la qualitat ve
molt directament definida per l'espai casual reconsiderat
monumentalment amb la definició de la cota zero i d'alió que ni
emergeix,
El tercer objectiu anunciat és ben clar: la forma, l'ús i el contingut
significatiu dels nous espais lliures són els elements que a mig
termini actuaran com a matrius de transformació del barri d'una
manera Il8tural-gairebé diriem "popular" - sense malmetre'n ni la
morfologia ni l'estructura social. Actuaran directament
-higienització, lloc de vida i responsabilització col,lectiva,
representació monumental- i indirectament com exemples
d'exigència d'urbanitat, Per altra banda, els avantatges socio-
econòmics són palesos també des d'un altre punt de vista,
l 'actuació en allò que és de domini públic és sempre més fàcil,
sense les inversions prèvies i els tràmits que exigeix un altre tipus
d'equipament o la rehabilitació dels àmbits privatitzats, I és una
inversió que retorna bona part de les plus-vàlues als ocupants
tradicionals del barri, participant així a la fixació i ala pròpia
regeneració qualitativa de la població del sector renabilitat.
Gestió i finançament
Com a resum de tots els temes apuntats, queda prou clar que la
conservació i l'adequat tractament dels valors culturals i socials dels
barris vells i de l'arquitectura antiga no correspon exclusivament als
restauradors, ni als historiadors, malgrat que llur comesa sigui
important en termes informatius, ni tampoc als planificadors
urbanístics que fins fa poc veien només la ciutat cnm un instrument
fisic de distribució de funcions,
A la Barcelona moderna nem viscut els dos flagells, el de la
restauració i el del planejament, En el primer cas recordem com
certs sectors de restauració de la muralla romana nan desbaratat
àmbits públics interessants: com l'obsessió per la falsa finestreta
gòtica i el pòrtic neoclàssic o la conservació indiscriminada de
simples testimonis sense valor real han impossibilitat la utilització
d'edificis històrics, han frenat la rehabilitació d'un barri o, sovint, han
enlletgit un conjunt arquitectònic, la bellesa del qual radicava en les
seves ambigües superposicions o en la pobresa nua de la seva
façana, l 'anomenat Barri Gòtic, des dels assaigs maximalistes de
Rubió i Bellver fins a les intervencions desequilibrades de Vilaseca,
Ros i Serra Goday n'és un exemple en alguns dels seus sectors. En el
segon cas fIOmés cal veure en el Pla General Matropolità el
desballestament dels barris vells per la vialitat superposada o per les
ingènues afectacions de l' alineació de gairebé tots els carrers,
Però, també a Barcelona, ni na nagut moments de clarividència
urbanística en aquest aspecte: l'entusiasta i amorosa intervenció
dels vells mestres en corregir els traçats veïns a la Via
laietana o la de Florensa en els intents de què algun edifici nistòric
P.S convertís en una peca urbana, les realitzacions dels darrers anys
2B
intenten seguir aquest camí. Només dos e)(emples: l'adequació del
Palau Meca per a ampliació del Museu Picasso -primer pas per a una
nova consideració urbana dels palaus del carrer Montcada- en la
que el respecte arqueològic na estat posat al servei d'una funció
vitalitzadora i la nova plaça de la Mercè on l'esponjament físic ha
produït un focus social i una reconsideració morfològica del barri.
Si aquestes tasques no corresponen als tradicionals restauradors ni
als planejadors poc atents a la realitat detallada, qui seran els
reconstructors dels barris vells? Ho seran els professionals i polítics
d'un nou urbanisme que entén la ciutat no pas com una sèrie de
sistemes autÒflOms ---la vialitat, el patrimoni, l'nabitatge, els parcs,
etc- sinó com un organisme en el qual cada element fIO s'integra en
un sistema sinó en una realitat global.
Aquesta visió i aquesta manera d'actuar només tenen una traducció
en el marc de l'actual legislació urbanfstica: l'establiment de Plans
Especials de Reforma Interior en sectors nomogenis i la confecció de
projectes puntuals simultanis dins de l'esperit i els objectius
predeterminats d'aquests mateixos plans, atribuint a aquests no sol
el valor de l'exemple realitzat, sinó el de gestors autònoms de les
mateixes transformacions del barri. En resum, la reconstrucció d'un
barri vell és un tema específic d'una nova manera d'entendre
l'urbanisme,
Però això exigeix, també, UIl8 nova manera de gestionar-lo. Per
raons que ja nem analitzar en altres ocasions, el paper de
l'Administració na canviat perquè en algun aspecte ha canviat el
mode de producció de la ciutat, Abans r Administració només feia
de controlador de la iniciativa privada en defensa d'uns interessos
comuns, Avui ha d'assumir el paper de promotor, si més no pel que
fa a prendre les iniciatives de cOnstrucció i transformació, Per això
els P,E,R.1. i els projectes puntuals seran programes estrictes que a la
llarga no només obligaran l'Administració, sinó que justificaran les
inversions privades,
Perquè -això na de quedar ben clar-, en les actuals circumstàncies
no és possible pensar que l'Administració pugui gestionar i finançar
tota sola la reconstrucció de la ciutat, Calla intervenció dels privats,
però cal que aquests canviin llurs mètodes i llurs objectius, Cal que
sàpiguen que ja fIO tornaran a trebanar per l'expansionisme i per
l'expansió indiscriminada i insolidària i que si volen sobreviure hauran
de dedicar llurs recursos a la reconstrucció, refent, renabilitant i
equipant,
Perquè això sigui possible -ultra la nova mentalització de les
empreses immobiliàries- els plans i els projectes s'ni nan de
predisposar tant en la gestió com en el contingut, La intervenció de
la iniciativa privada exigeix una gestió de màxima garantia d'eficàcia
i de suficient flexibilitat i autonomia per a promoure contractes i
convenis i, fins ¡ tot, actuacions mixtes, Això vol dir dues coses:
compromís pressupostari de l'Administració d'acord amb el
programa d'inversions establert al P,E,R.I. i gestió autònoma i
territorialitzada amb capacitat de tràmit i disponibilitat econòmica
que superin els entrebancs administratius de l'Ajuntament unitari i
centralitzat.
D'altra banda, perquè col· labori la iniciativa privada cal que els
P,ERI. continguin el programa d'aquesta col,laboració almenys en
dos estadis diversos, Un d'ells és el de les actuacions de mida petita
que no requereixen la presència de les empreses amb una estructura
preparada per la producció a gran escala, És una participació gairebé
confiable a inversions marginals o a la iniciativa de propietaris i
usuaris, com per exemple el manteniment i mil!ora de les cases dels
fons deprimits del Raval o la renabilitació d'nabitatges com els de
l'Eixample que responen a una estructura urbana correcta i que no
presenten grans salts tipològics i funcionals, Aquest grau de
participació sembla inqüèstionable i fàcil d'instrumentar en
qualsevol P.E,R.I., però a la pràctica ni na molts problemes que cal
resoldre fins i tot en un graó legal i administratiu superior:
r adaptació de la normativa vigent per admetre la conservació de les
estructures bàsiques dels habitatges que calgui rehabilitar,la
flexibilització de la legislació que fa refèrencia a !a propietat
hOritzontal i als arrendaments, l'ampliació dels criteris de protecció
oficial fins ara referits fonamentalment a esquemes d'expansIó
urbana, etc,
El segon estadi és el de la col·laboraci6 a una altra escala, en temes
que es corresponguin alhora amb l'envergadura global proposada
pel P.E.R.I. i amb la forta estructura de moltes empreses del sector.
Operacions fortes com la transformació que proposa el projecte
"Del Ucau al Seminari" de Clotet i Tusquets o el procés regeneratiu
del barri de Sant Pere dins dels desaparescuts traçats del carrer
Mendez Núnez i Avda Cambó que permeten -i exigeixen- l'entrada
de promocions immobiliàries d'alt nivell amb paquets de producció
d'una certa quantia. I això pot arribar fins i tot a condicionar molts
paràmetres del pla, el qual, per a ésser factible ha d'oferir les
condicions indispensables per a uns convenis de promoció. Sense
això tot tornaria a ser paper mullat. Tan mullat com el vell
29
planejament urbanístic que només quantificava problemes però no
els resolia. I tan inoperant com I"escenograf ia construïda pels vells
restauradors que no donava cap solució a la continuïtat històrica i
morfològica del barri.
En resum: la defensa del patrimoni històric artístic s'estructura
fonamentalment en la reconstrucció dels barris vells. dintre dels
quals l'arquitectura i els elements urbans són alhora testimoni i
focus generatiu de transformació; aquesta reconstrucció passa per
una interpretació urbanística del problema i, finalment. per un sistema
de gestió i promoció programada que, al mateix temps.
retroalimenta al contingut del pla.
La història recent de les operacions dins la
ciutat en el món saxó
Richard Graves
Introduction
This paper is set out in three parts. The tirst part describes in outline
the principies on which rehabilitatian policy in the UK has bean
based anc! the context for the developments in this policy
which hava taken place in the last ten yaars or so. Part two analyses
these developments in imPfovement policy since 1974 particular1y in
relation to changing national economic circumstances and to their
impact on the housing stock ¡tself. The final part attempts to distill
from this experience some lessons Ihat migh! be drawn for olher
European countries.
The background to housing rehabilitation· policy in the UI<
The principies upon which our present legislation is largely based
were introduced in housing improvement legislation at the end of
the war (in 1949). This legislation gave discretionary powers to local
aulhorities to make grants available to owners on individual houses
to secure their improvement or conversion into self-contained
dweUing units. The grants were made as a fixed proportion.
(originaUy 50%) ol an "eligible expense limit" (a total sum regarded
as appropriate Ior improvement purposes). Certain standards ol
litness and repair were required and the dwellings were expected
after improve ment to have a notionallife ol 30 years. Because these
grants were being made to private owners rest ric tions were placed
on the re-sale of dwellings alter improvement and. in circumstances
where the dwellings were let to tenants, on the increase in rents
permissible.
The orientation ol the legislalion lowards individual unilS within Ihe
conlexl ol a predominantly private market il> explicable only in
relation to the historical development ol tne lorm and tenure of
housing in the UK. For political and economic reasons relating 10
land ownership. the availabilily of finance for housing and the
organisalion and lechnical c.apacity of the construction industry, the
vasl ma}ority of housing construction in the latter hali of the 19th
century was built on a leasehold basis in the lorm ol two-storey
terraced units on a privately rented basis. This tradition was
continued largely unaltered up to tne firsl world war. The focus ol
improvement policy in 1949 was oriented very much towards the
basically sound property wilhin Ihis late 19th century stock.
The easing of postwar restriclions, a changed political philosophy
and growth in Ihe economy introduced changes in government
housing policy during the early 1950s. The government embark.ed
upon a major attack on Ihe slums. and slum-clearance ancl
rebuilding assumed predominance over improvement in UK housing
renewal programmes Ior the next filteen years or so. The nalure ol
improvemenl activity itself changed Irom the underpinning ol
sounder property on a qualitative basis to a complementarily with
slum clearance in preventing lurther obsolescense. Slandards were
reduced and Ihe condilions attached to improvement were eased.
• Pe.tlaps soma clanficallOO ol 11111lT1$ is appropnale. By .. .. is mNt'It lhe
prt>CeS5 Ol COI1YtnIOn . nd repair oIlhe housong s tock. This OI dislioct
!rom ··I"ftdeveIopmenI·· which ,elers SpeCif;ca .... to cl&aranee and new buoldiog; and 10
"'i'-ar' wtMeh Os • genenc lerm end may refer 10. of cle8'8nce,
improvemcnt MKI ot tIM! Itock.
In 1968 the governmenl announced its intention ol switching
investment away trom new house-building in lavour ol the
improve ment ol older houses. There were a number ol rea sons for
this. The economic boom ol the late 1950s and early 1960s had
begun to subside. (the e was devalued in 1967); a national survey
had inclicated greater problems ol unfitness" and disrepair than had
been anticipated; and there had been developments too in
improvement policy itself. A number ol studies had examined more
closely the cost-effectiveness ol linking housing and en\lironmental
improvement possibilities on an area basis as opposed to
redevelopment; and additionaUy, the tide of polítical opinion was
beginning to turn against the alienating effects of clearance and
resettlement programmes.
The legislation ol the following year introduced impro\lement policy
as a cornerstone of govern ment housing policy. 11 consolídated and
relined the principies ot the 1949 approach. A numbef ol dilferent
grants now existed Ior different purposes ancl the eligible expense
limits were made more generous; apprO\led works ol replacement
and repair were specified Ior the lirst time; conditions were relaxed
considerably anc! more discretion afforded to local authorities over
the notionallife ol the property and stanclards ol repairo Provisions
lO landlords were more generous and, most importantly, an area
dimension was introduced to the policy, local aulhorities were
empowered to declare Generallmprovement Areas which C8rried
with them an environmental grant.
The more generous provision of the 1969 Act coincided with a
period of unprecedented institutional in\lestment in land and the
property market during the early 1970s, (a phenomenon not
confined to the UK). The outcome was a dramatic increase in the
amount of house improvement activity. (sea graph at Appendix 2),
as home-owners anc! speculators used the grant system 10 lurther
enhance the rapid inf1ation in house prices which took place at the
time, II is appropriate to inlroduce here a further dynamic
characleristic ol the post-war UK housing market, and that is the
tendency towards owner-occupation as the predominant tenure
lorm. Since 1949, whilst the UK housing market had remained
essentiaUya private market, its character has monetheless been
transformed. In 1949 the predominant tenure form was private
renting !rom a lancllord (ca. 5O%t by 1969 this had given way to
owner-occupation, (49%); (see Appendix 3). Much ol Ihis growth is
explicable in terms ol the transler ol pre-1919 property !rom the
pri\lately rented sector to owner-occupation. In 1938. 25 % ol the
pre-1919 stock" was owner-occupied; by 1971 this had increased to
54 %; (albeit o! a smaller number ol dweUings). The existence of an
impro\lement policy has clearly contributed to this expansion ol
owner-occupation in the pre-1919 stock.
The enormous growth in improvement activity in the early 1970s,
however, was not viewed universaUy with approva1. It was argued
by an Expencliture Committee ol the House of CommOns Ihat the
easing of grant restrictions had led to exploitation ol the granI
system by institutionallancllords and speculators and that grant aid
was not being used to improve houses in the worst areas. The 1971
.. For lhe o.f""tíon ol !he ol filness. seti Appendix 1.
House Condition Survey, (see Appendix 4), showed an overaU
improve ment but a large number ot properties lacking in basic
amenities Ii.e, bath and WC, etc.). The governmenl announced its
¡ntentian to develop a "worst firsl" approach in housing
improve ment; il aimed to strengthen powers of compulsory
improve ment in declared areas; and II wished to see a greater
emphasis on repairs as well as improvements. These proposals were
encapsulated within consolidating legislation in 1974.
Housing improvement policy sinea the 1974 Act: progress
and problems
The 1974 Ac! was a paradox.1t elltendecl the different types of
areas which might be declare<!; il increased the number ot granIS
available and introduced greater variations in granI contributions (up
to 90% in "hardship" c a s e s ~ it re-imposed powers of compulsion
and il strengthened the conditions surrounding grant aid. · It
introduced a very sophisticated array of powers for local authorities
to promote and pursue housing renewal strategies. It did this,
moreover, within the context ol other legislative changes in policy
which were conceived in terms ol "integrated and comprehensive
housing programmes" at local authority leveL And vet its impact on
house improvement activity was minimal. Far from increasing the
number ol improvements undertaken. the level of activity in England
lell by 1975 to less than hali the 1973 figure and during 1976 and
1977 it was to lall even lower, to about 40%. (rou9h1y equal to
improvement levels during the later 1960s).
In order to understand why this was so, we have to look to
developments in the national and intemational economy. The
domestic economy was in crisis as a result of the quadrupling of oil
prices in \973 and the inflationary consequences ol the
government's expenditure boom in the early 1970s. Moreover, the
collapse ol the property boom in 1974 to some extent undermined
confidence in the housing market as well. House prices were lalling.
not illCreasing, and there was linle point investing money in an asset
ol, (albeit temporarily), stable or declining value. The impact of high
inllation bit deeply into the value of the grant. Whilst grant levels
increased 56% between 1974 and 1977 the corresponding increases
in wages and materials were 65% and 70% respectively. Public
expenditure cuts were introduced with a corresponding lall in the
volume of public sector improvements from 115.000 in. England in
1973, to 56,000 in 1977 (sea Appenc! ix 2).
In the meanlime the 1976 House Condition Survey had been
published, (see Appendix 4). This showed broadly that levels ol
unlitness had been reduced; that there had been a subslantial
reduction in the number ot houses lacking amenities; but there had
been an increase in the number ol properties in serious disrepair,
(calculated on the basis ol the cost ot repairI. The results ol the
survey conlirmed the appropriateness ol the shift lowards
improvement embodied in the 1974 Act. They also implied. more
soberingly. Ihat even al the unprecedenled raIes ol improvement
which obtained during the early 1970s, it would take a nOlional 15
years to eliminate the bacldog ol disrepair. II was also known thaI
the rates ol improvement prevailing at the time were only a
proportion ol the early 1970s ligures.
Other major problems were also becoming apparenl in Ihe lalter
part of Ihe 1970s. These included a disappointing response by local
aUlhorities 10 Ihe "area based" approach; problems ot
implemenlalion involving dilficul ties wilh contraclors and poor
slandards ol workmanship; and l inally, evidence ol dilficullies
involving l inance both in respect ol the owner's contribution
towards the cost ol improvement, as well as the financial incentive
10 carry out the work. These issues will be considered in turn.
(i) The "area-basec!" approach:
Against the background ol diminishing public sector resources for
• Appendíx 1 outlioes Che lO peone standa<d wIIoch applies 10 dweIogs alt ...
omprowmenc l.O'Ideo' Ihe 1974 Acl.
"
hOI.Jsmg, (see Appendi)(, 5) local authorities appeared unresponsive to
the requirement to make area declaratlons under the 1974 Act.
There was also a bureaucratic inlluence Irom central government in
that local aulhoflties were required 10 "justity" declarations with
slatislical evidence. Sut overall there was. a poor response. In 19771
78 only seven in every 100 rehabilitated houses were in declared
areas and by the end ol \980 less than I,OOOGenerallmprovemenl
Areas (GIAs) and Housing Action Areas (HAAs) had been declared
throughout the country. containing lewer than 300.000 dwellings.
hi) Problems of i mplementation:
There were a number of problems emergmg in connection with
implementatlon. FirSlly. the grant system had become very
complicated under the provisions ol the 1974 Act. I1 was
unnecessarily complex Ior many local authorities. The improvement
process was individualised, bureaucratic, and uhimately dependent
on the owner to invest his/her savings in an uncerlain economic
climate. The actual contracting work was on a one-off basis.
frequently geographically dispersed. and appealed only to smal!
private builders with limited capacity. All ol these lactors militated
against the achievemenl of consistently high levels ol rehabilitation.
Standards ol workmanship were also frequently poor. The
orientation of the legislation, reflecting the individualised and
privatised nature ol the housing stock, was inconsistent with the
need to secure the implementation ol improvement activity on a
scale commensurate with Ihe extenl ol the problem ol deterioration
and disrepair.
(iii) Financial difficulties:
The House Condition Survey acknowledged what olhers had been
saying f or some time, thaI Ior many owners there was a difficulty in
raising their contribution towards the cost ol improvements, despite
the availability ol 90% grants in "hardship" cases. The problem was
exacerbated by the falling real value ol grant al a time ol steeply
increasing bUllding COSIS so that owners might have to contribute
several thousand pounds themselves. Whilsl this was difftcult
enough for many owners, the reimposition ot condilions on the re-
sale ol dwellings alter improvement led tl) lurther problems with the
financlal inslilutions in securing !oans. As a result, it has been
eSlimaled that this institulionalloan linance lowards improve ment
leU 80% between 1974 and 1977.
The process of tenure transfer in Ihe pre-1919 stock had continued
with even grealer rapidity since 1971 so that by 1978 it accounted
for 63% of Ihe total. The 1976 House Condition Survey lound that
many (47%) ol the owners ol these pre-1919 hou ses were elder1y.
unemployed or in part-time employmenl. and almost hali of the
remainder were on "moderate" incomes.
Whllst many owners could not afford improve ments there was a
lurther financial dlsincentive Ior some ol those who could. This has
been referred to as Ihe "va!ualion gap" and is delined as the
difference between the original value ol the house anc! the cost ol
Improve ments and the value of the house on the market after
Improvements. Local price variations are wlde spread bUI an
example lrom Birmingham m!ght be:-
Markel value of a Iypical, unimproved
pre-1919 terraced property
Full tmprovement costs
Markel value alter improve ment
c 6- 8,000
(10-12,000
cI3-14.ooo
Thus. for an investment ol between C 16-:20.000 one secures a
proper ly worth only (13-14,000. Taking a specific example where
Ihe higher figute applies in each case. (i.e. a person pays C 8.000;
improvement costs (12.000; and the valutE! is (14,000 afterwards), al
the standard rate ol granI an owner would see an increase of (375 in
the value ol his house after personallnveslment ol (13.625 .
The combined eflect ol these linancial and other dlfflculties has
mean! thaI granI "take-up" in declared 8feas has also been
disappointing, sometimes of the order ot 30% -40% prior to
compulsory aetion.
1I was r'IO surprise. theretere, when the long-awaited 19S1 House
Condition Survey confirmed some pessimistic expectations of
improvement activity since 1976. Whilst changes in Ihe way the
survey was conducted introduced speculation about ¡he outcomes
ot earlier surveys, the Report showed a continuing ¡mpfel/ement in
the number ot properties lacking amenities. On the negative side,
however. there was no chimge in the level ot unfitness, alld an
increase in sarious disrepair, (see Appendh( 4). The implication ot the
Survey is thaI al the levels ot improvement prevailing during 1976-
81, rehabilitation policy in England is just about kooping pace with
the rate al which the stock is fa1ling into obsolescence and disrepair.
Whilst the grant system may be partly to blame for this situation, far
more important has boon the rather gloomy financial climate in the
country.
A change of government in 1979 brought some swingeing changes,
and not least in housing policy. The present Government is anti-
intervenfionist, and a strong advocate of the private market and its
main provisions in housing have been to sell off the public sector
housing stock and consolidate and extend owner-occupation.lt has
already been indicated thaI a progressive improvement programme
can be a positive encouragement to the extension of owner-
occupation in the older housing stock. Consistent with this belief,
the Government has inlroduced some important changes in
rehabilitalion policy. In 1980 il extended the availability of repairs
only grants anc! it has subsequenlly increased the proportion of
grant available to 90% of the eligible expense limit. Most
significantly, however, its major provision has been a recent one, to
approve the principIe of "enveloping" as a new approach for local
authorities in improving Pfivate properties. Enveloping is a technique
pioneered by the City of Birmingham to improve Ihe external fabric
of the dwelling and the curtilages on a stroot by slreet basis, entirely
free of charge to owners. The owners may then apply for an
improve ment grant to undertake intemal repairs and modemisation.
The principie was devised by Birmingham to circumvent the
difficulties outlined earlier in the "one-off" approach 10
improve ment ancl amounts to a direct subsidy to private owners as
an alternative to the widespread municipalisation of housing that
almost certainly would have been necessary as a resull of the
powers of compulsion included in HAAs in the 1974 Act. The
Government, in announcing this new approach in December 1982,
departed wilh tradition since the 1949 Act by introducing what is, in
effect, a 100% grant to owners with no conditions attached. These
provisions are akin to small oases in a vast and barren landscape,
however. The most pervasive inf1uence on improve ment activity has
been that imposed by the state of the economy. Its impacts are
both direct and indirect. They are direct in that the Govemment has
made successive major culS in housing expenditure, (unparalleled in
any other area of policyl. which have constrained improvemenl
output, (sea Appendix 5). They have been indirect in the sense that
the Govemment's own economic policies have created such a harsh
economic environment as to preclude expenditure on anything other
than necessities for many residents ot older urban areas. As a result,
after a modest increase in improvement activity in 1978 and 1979,
the levels have once more dipped again in 1980and 1981. The
generous repairs grant provisions, however, are.ensuring an upturn
in activity once more.
Some conclusions to be drawn from British experience
Clearly there are likely to be difficulties in assuming the experiences
ot one country will be directly relevant to another with very differenl
political, economic anc! inslitutional circumstances. There are,
however, a number of issues ot principie which may well be
pertinent from an examination of Brilish experience. In retrospect
the main contradiction of Brilish urban renewal policy has been in
relation to its financial underpinning. The grant system, at least until
fair1y recently, has relied upon a Slzeable financial contnbution from
owners, despite the fact thallhere.s consistent evidence to show
thlll m8ny owners have been unable to afford the requlred level of
33
expenditure. The view is now being taken Ihat in order for
improve ment programmes to work, accompanying financial
" packages" related to Ihe varying financial circumstances of
individuals musI be wor1ted Oul. This slems once more from the
individualised nature of Pfivate seclor improvement in Britain, but
the conclusion to be drawn is Ihal the successful1 solution ot the
financ.ial problem is a pre-requisite lo achieving an effective
improvement programme.
A second problem outlined in the paper is the widespread
recognition that the grant system ilself has fIOW become too
complicated. The professional bodies are now calling for an overhaul
of the system and the introduction of a unitary grant with wider
discretion for local authorities. The problem is to introduce a new
system which will be flexible enough to accommodate a diversity of
local circumslances but will at the same time be relatively froo of the
present cumbersome bureaucratic controls.
Whilst the "area" based approach has so far proved disappointing,
there are some major advantages to this approach. II facilitates the
development of renewal slrategies: helps in eSlablishing a rapport
with residents: it permits Ihe expenditure of environmental
rescurces in a way which helps to re-establish confidence in an area;
and it is important in the deployment of staff resources.
A further fundamental problem has been that of achieving a system
of implementation which respects the pre-eminence of private
ownership, (and indeed seeks to enhance it in inner city areas), whilst
at Ihe same time securing Ihe systemalic improvemenl of entire
neighbourhoods by large contraclors with the capacity and
expertise to do a satisfactory job. In principie, the adoption of
"enveloping" appears to have facilitated this, but so far only a series
of experimental schemes have been undertaken on a limited scale
and lt remains to be seen whether sufficient resources will be made
3vailable to ensure appreciable progresso Again, the problem may be
slightly ditlerent in continental Europe with different forms of urban
development and tenure (e.g. eparlment buildiflgs), but there are
fIOnetheless likely to be similar difficulties in devising a method of
implementation which reconciles the objectives of governmenl in
securing an overaU improvement in the condition of the stock: the
capacity, expertise and economic interests of the construction
industry; and the resources and aspirations ot residents.
In practice urban renewal schemes in the UK would benefit greatly
by the more widespread use of agency servi ces to advise and
coordinate the decisions of residents: to prepare plans and
documentation and secure approvals: to work out financial
arrangements on a corporate basis; and to engage contractors and
supervise the wor1t. The obvious agency for this is the local authority
in Britain but such is the antipalhy ol the current administration to
increases in public sector expenditure that no recognition has been
ascribed to this important role. Where such agency arrangements
do exist, however, there is clearly much to be learned bolh in the UK
and elsewhere about ways of establishing a rapport with residents
and securing their participalion and involvement in Ihe planning and
implementation ot particular schemes.
Finally, there is one aspect In which urban renewal in the UK may be
seen as an area of unrealised opporlunity and that is in the potential
significance of the programme Ior the establishment of a whole
array of economic initiatives. The opportunities for job creation, skill
training, local co-operatives, sell-build schemes, small wor1tshops
and a host of other activities aimed al providing employment and
training on a localised basis does not seem 10 have attracted as
much attention or excited the imaginalion in quite the way one
might have expected. Perhaps Ihere is grealer $Cope and
commilment to pursue such initiatives elsewhere.
Selected references
The [nstitution ol Environmental Heahh Dfficers Area Improvemenl
Work.lOg Party, «Area Improve ment", Septemher 1981.
Shelter Houslng Aid Centre. "Good housekeepmg: an examination ol
housing repair and improve ment policy", Policy Paper No.4, January
1981.
Association ol Metropolitan Authorities. "Policies Ior Improvement:
a report on housing repair and renovation" , October 1979,
Association ot Metropolitan Authorities, "Ruin or Renewal: Choices
Ior our ageing housing", December 1981,
National Building Agency, "New Approaches to Urban Renewal",
May 1981.
The Royal Town Planning Institute, "Housing Renewal Policy: Will it
Work? Novembef 1979.
The Royal Town P1anning Institute. "Renewal of older housing areas:
Into the Eighties", September 1981.
Department ol the Environment, "English House Condition Survey
1981: Report of the Physical Condition Survey", Housing Survey
Rf'port No.12.
RESlA.TAT DE l 'QPERACIO DE REHA8llITAcIO. "'ENVElOPlNG"'
IMATERIAl CEDIT PER ' "rHE CITY OF BlRMINGHAM')
Appendix 1
Detinition ol Standard ot Fitness - Housing Act, 1957 - Section 4
In determining Ior anyol the purposes ol thls Aet whether a house IS
untit for human habitation, regard shall be had to its eondition in
respect ol the lollowing maners, that is to say:
(a) repairs
(b) stability
(e) Ireedom trom damp
(cc) Internal arrangement
(d) nalurallighting
(e) ventilation
(I) water supply
(g) dra¡nage and sanitary eonvenienees
(h) laellilies Ior Ihe preparation and eooking ol lood and Ior Ihe
disposal ol waste water
and the house shall be deemed to be unlit Ior human habitallOn il.
and only lI, IliS so lar defeetive in one or more ot the said maners
that it is not reasonably suited Ior oceupation in that eonditlon.
Proposed Ideal Standard ol Fitness
Assessment ol litness Ior human habitation for the purposes ol the
Housing Acts should take into account the following maners:
(a) repairs
(b) stability
(cI Ireedom Irom damp
(d) Internal arrangement and cireulalion spaee sulficient Ior the
use ol the oeeupier
(e) natural and artifielallighting
(I) ventilation adequate to provide l ' /
2
alr ehanges per hour
and properly eontrolled
(g) electrical power supply for the proper funetion¡ng ol domestic
apphanees
(h) drainage and internal sanitary eonveniences
(j) A lixed bath or shower, wash hand basin and sink
(j) Hot and eold wat\lr supply to all littings
(k) faellities Ior the preparallOn and eooking ol food
(I) storage ol luel and reluse
(m) Thermal insulation ol rool to give a U value 010.4 W/ mpoC,
and external walls maximum 011.0 W/ mpoC
(n) Noise insulalion to Internal and external walls
(o) faeihtles Ior spaee healing
the house shall be deemed to be unlit Ior human habilallOn llit is so
lar defectlve lO one or more ol the afore mentioned mallers as to
make 11 unsultable Ior occupation lO thai eonditlon.
The 10 point standard
In exereise ol hls powers under sub-sectlon (3) (e) ol sectlon 61 ol
Ihe 1974 Ac!. the Secretary ol State hereby specilies thaI the
reQUlrements wllh respect to eonstructlon and physleal eondlllons
and Ihe provlSlon ol serviees and amenllles wlth whlch a dwelhng
must conlorm on eompletlon ol works ol improvemenl or
eonverslon (in addltion to the other standards lald down lO seetlon
61 (3) but subJect to Ihe powers ol local authonlles in secllOn 61 (4)
and (4A) to dispense wlth any requlremenl 10 Ihe exlent they thlnk
fil) are lhat the dwelhng musI:
1. be subslantially Iree Irom damp;
2. have adequate nalurallighllng anc! ventllatlon In each habllable
room;
3. have adequate and safe provision throughout Ior artificial
Ilghtlng. and have sufflelenl eleelnc socket outlets for the safe
and proper lunelioning ol domeslie appllanees;
4. be provlded wllh adeQuate drainage laeilltles;
5. be In astable structural condltion;
6. have satlslaetory internal arrange ment;
7. have satlslaetory lacihtles Ior preparing and eooklng lood;
8. be prOVlded with adeQuate lacillties for heallng:
9. have proper prOVISlon for the storage ol fuel (where neeessary)
and Ior {he storage ol reluse; and
10. have, In the rool spaee, Ihermal insulallon sufflclent to give, Ior
the relevant slruelure. a U value ot 0.4 W/ m
2
oC. where:
" relevant structure" means the rool over the rool spaee and the
eeihng below Il. logether wllh the insulaling matenal provlded In
the rool spaee. and
" U value" means thermal transmittanee eoefficlent, that IS to
say the rale ol heat transler in watts through one square metre
ot a slruelure when Ihe eombined radiant and air temperatures
at eaeh side ol the strueture differ by one degree Celsius and IS
expressed in watts per SQuare metre ol surlaee area per one
degree CelSIUS ol temperature differenee (W 1m
2
OC).
Appendix 2
300.-
'"'.
'00.

and tenOVIIb!;In 1910-'8'
''-''''
1970 191' 1912 '913 19U 1915 1916 '977 1978 1979 1980 1981
Appendix 3
Housing tenure in Britain, 1914 - 1978. (Households)
Ve.r Percentage ot all Households
Ownar· Publi c Private
Occupied Ranted Rented
1914 10.0 1.0 80.0
1938 25.0 10.0 56.0
1945 26.0 12.0 54.0
1951 29.0 lB.O 45.0
1956 34.0 23.0 38.0
1960 42.0 27.0 26.0
1961 43.0 27.0 25.0
1962 44.0 27.0 24.0
1963 44.6 28.0 22.0
1954 45.6 28.1 20.9
1965 46.5 28.2 19.9
1966 47. 1 28.7 18.8
1967 47.9 29.2 17.7
1966 48.8 29.5 16.6
1969 49.4 30.0 15.8
1970 50.0 30.4 14.9
1971 50.5 30.6
1972 51.5 30.5
1973 52.3 30.5
1974 52.7 30.8
1975 53.0 31.3
1976 53.3 31.7
1977 53.6 31.9
1978 53.9 32.3
$ourc;e: Boday. lMI11¡¡urt;2.6!
TIM 5oeleti". Mecml:ln
18.8
18.0
17.2
16.5
15.7
15.0
14.5
13.8
Qther
9.0
9.0
8.0
8.0
7.0
6.0
6.0
5.0
S .•
5.'
5.'
5.'
5.3
53
5.2
5.1
35
Appendi x 4
-
,
2·8m
."' ....
. .--",-:"
.,.,
12m
'.5m
. ..,
l-1m
1976
""-""
""'"'
""""" ........
""""-' . "-
1911, ' ,981
...,
I·'"
'-1m
""
-"'"
"'-
(19118Od 1916 . ... amendedby
Appendix 5
BOOO
lOOO
'000
1000
Public hpendiluf' on Housing in Engllnd
( .. timlOt.., 1982/ I3outtu<n¡
•.
Cm"'" 1115'1priced \Oal.m1t1ed 1!182/ 8Jouttum
La rehabilitació com a política general per a
tota la ciutat. Pavia
Giuseppe Campos Venutti
Sviluppo urbana qua ntitati va e qualitati va
Per esprimere il concetto che affronterò in questa relazione. in
Itallano uSlamo armai da qualche tempo la parola "recupero", ¡nvece
di ·'riablhtazione'·. da noi inlesa in termini piu reslriniv! (11. Anche i n
$pagna si adopera del resto la parola "recupero" -11 caso piu noto è
quello dello 510gan "Recuperar Madnd", usalO nel nuova piano
regolatore delia e.nit--; ma so che aleuni amici spagnoli ne
contestano l'interpretazlOoe e forse anelle la soslanza. Non volendo
addentrarml in dispute di caratlera IesSlcale, preferisca chiarire
par1ando del caso concreto di Pavia quale è il significato che io
attflbuisco a questa concena, quale che SIa la parola usata per
defin.rlo. E per farlo deva in prima luogo ncordare 1e vicende dello
sViluppo demografico e urbana che in Italia si ê venficato negli anni
Cinquanta e Sessanta e in Spagna quasi contemporaneamente.
I caratten di quello sviluppo -in Spagna indicato con il termlrle assal
espressivo di "desarrolllsmo"- sono stati essenzialmente
quantltatJvi. la popolazione era strappata dalle campagne e splrlta
oelle clnà In base alia oggettlva necessità di mano d'opera
Industnale, ma senza nessuna precauZ!One per i trauml soclali che
questa grande emigrazione provocava e per le contraddizlOnl
economlche che dopo qualche tempo avrebbe generato. Nello
stesso perlodo l'enorme fabblsogno arretrato e l'aumento del
reddlto nelle dità ha stimolato una rapida e dlsordinata crescita del
patrimomo abltativo: anche questo è avvenuto senza nessuna
atlenzione per gli aspetli sociali delle dttà che crescevano e
trascurando numerose conseguenze economiche negative
dell'operazlOne.la quantità -dI popolazlone, di lavoratori
dell"lndustria, di abitazioni- era dunque il carattere prevalente dello
sV1luppo urbano di quegll anni. la cmA quantitativa è cresciuta senza
servlZl socla1i diffusi e captllari e inSleme ha sacrificato ognl eSlgenza
di ordlne morfologico, non ha sfruttato adeguatameote le nl.lOve
tecnologle e spesso danneggla le stessa stn.Jtture delia produzlone e
del consumo: tutto questo è par1lcolarmente accentuato nelle clttà
Italiane e probabdmente anche In quelle spagnole, cresciute In
naZlonl dove lo sviluppo presenta le maggion contraddizioni.
Volendo fare degli esempl ncordo per cominciare che il patnmonlO
abltativo italiano è passato nel trentennio 1951-1981 da 37 a 86
mlllom di stanze(habitaciones), per una popolazlone cresciuta
soltanto da 47 a 56 milioni di abitanti: eppure, malgrado questo
enorme Impegno produttivo, il problema delia casa è rimasto
Ifflsolto per mllioni di ¡taliani, Nello stesso período gli alloggl In
propnetà sono passatJ daJ 40% aI65%: eppure i pochi finanzlamenll
che lo Stato spenda per la casa vanno ad agevolare la costfUlione di
altn alloggl in propietà e non di al109gl In affitto. 11 numero medio dei
componenll delle famiglie italiana è sceso in 30 annl da 4 a 3 esta
ancora scendendo: eppure negli ultimi 20 anni la media degll alloggl
costruiti ha piu di 5 stanze, ed è quasi assente la produzione di
piccoli al109gi per giovani coppie e anziani pensionati. Guasi un
quinto dellïnt ero pat rimonio ebitativo è composto di abitazioni di
valore storico-architettonico seriamente degradate e si calcola che
nel giro di 20,25 anni saranno irrecuperabili se non si interviene
subito a risanarle.
I II VMII: c.uleppe Campoc V"",,1i .-Rect.oJ-.a6n. rehebólit8C1Ón de nuclaoa urbenorI 1\
C¡¡UMl \..lI _.a rn..nc;p.t n_!!IO/l981.
Desldero dare ancora qualche esemplo dei caratteri quantitativi che
ha assunto lo sviluppo urbano in Italia. Almeno 40 miliom di stanze
sono state costruite negll ultimi 30 anni senza pagare un centeslmo
di contnbutJ di urbanizzazione, lasciando esclusivamente ai Comuni
ronere delia spesa per i servlzi; non c'é da meravigliarsl se pol la clllà
mal"lCano paurosamente di servlZI soclali, di f09ne, di reti eleunche,
Idnche e del gas. Estenuati dalle spese per le urbamzzazlor.
elementari i Comuni hanno dovuto trascurare i grandi investlmentJ,
ad esempio quelll per la mobdltà: cosi Roma e MiJano hanno due
mod-estlsslme reti per il !rasporto metropolitano, lunghe un tertO di
qualla di Madrid. la metà di quella di Barcelona e, naturalmente,
IfrIsone rispetlO a Parigl o Mosca. Nelle maggiori dttà una parte
assal conSlstente del patrlmonio industriale ê stato smantellato, per
sostituirlo con edifici terzlSri o comunque capaci di moltlplicare Ii
valore del sl.lOlo I¡berato con la dlstrullone dell' edificio. Enorml
quantità di terreni agricoli e in particolare di terreni in zone
paesagglstiche sono state rovlnate con urbanizzazioni disordlnate,
che hanno compromesso suoll In mlsura dieci volte superiore a quelll
effeltivamente edrficall. Gil stessi plani urbaniSlicl neUa grande
maggioranza erano assurdamente sopradlmensionati, con preV1S10nl
5 o 10 volte superiori a quelle che pol SI sono realizzate: con il
nsultato di disperdere l'ed!ficazlone sopra un'area 5 o 10 volte
magglOfe d! quella necessana e qUlndl nel caos piu tOlale.
Gli studlosi di problemi urbanlstlCI sono unanimi nell'attribuire alia
rendlta fondiaria urbana un ruolo PIu o meno determinante nei
confronti di questi lenomem patolO9lci . E'comunque un fallO che.
oltre alie speculazioni immobiliari che li provocano, questi fenomenl
determinane caos e Ifrazionall tà nello sVlluppo delle dttà, ma anche
enorml sprechi di risorse umane e naturall, con disastrosi effetti
tanto sociali quanto economlCI.
Sui fimre degl! anN Sessanta, però, pnma le grandi e po! anche le
meelle clttà italiane comll"lClarono a rallentare e poi anehe ad Invertlre
I"andamento demografico: questo fenomeno si era gil! mamfestato
nelle altre città dell"occidente europeo e SI mamfesta con un certo
fltardo anche In Spagna. la stasl demografica, la dlffusa flchlesta di
blsognl sociali, le contraddlzlom economiche delle dità, por1ano
allora lfI eVldenza -almene ,"Itatia-Ie critiche di quegli urbamstl che
nel passato avevano rilevato i dlfeltl dell o sviluppo urbano
quantitativo e che propongono per la cluè un modello di SVlluppo
prevalentemente qualitatlvo. Ed è subito necessario chlame a questo
propoSlto che la "qualità urbana"' CUl SI fa nfeflmento non è soltanto
qualla sociale: perchè la cluà quanlltatlva manca anehe di qualità
estetlCa --cioé archltettomca-e di qualltà funzionale ed economlca,
cloé la macchlna-clltè ha un cattlvo funzlonameoto e un basso
rendlmento procluthvo.
A questa qualità urbana ml sono sempre refento quando parlavo di
"austentà urbanistica"', mtesa non come un'urbanistica di misena e
di privazioni, ma al cont rarIO corne un'urbanistlca capace di opefare
"'contra el despllfarro de los recursos humanes y ambientales,
contra el consumo improductlvo, ... por una renovaclón de la
socledad que garant lce a los trabajadores majores condiciones de
Vida y de trabajo. en un medlO doride la dlmensi6n humana y la
natural sean respetadas" (2). Come In molti avevamo prevlsto la cnSl
econemlca moridiale propone oggl ben altri modelli di austentà, tesi
CI peggiorare le corldizioni di vita e di lavoro dei cittadini e non certo a
migliorare la Qualità urbana. Proprio per questi motivi mi sembra
opportuno r¡cordare le caratteristiche del modallo urbanístico
alternativo e verificare la validità delle sue esperienze concrete.
Un piano per la riabilitazione urbana
11 caso di Pavia appartiene a questa esperienze di riabilitazione
urbana. rivolta non soltanto ai singoli edifici, magari di valore
storico-architettonico. ma ¡ntesa corne política generala per tutta la
città. 11 fano che si tratti di una città che non arriva a cantemila
abitanti non roglie, a mio giudizio, valore all'esperien:z:a: da un lato
perchè qualla di Pavia r¡parcorre esperienze già realizzate in città piu
graneli --corne 8010gna o Modena-, dall'altro perchè questa scelta
urbanistica e oggi riproposta in città metropolitane come Napoli,
Roma o Torino. Anche Pavia, come tutte la città italiane, si era dato
negli anni CinQuanta un piano urbanistico megalomane e
·'desarrollista". Una previsione residehziale di 200.(X)() nuove stanle
(habitacionesl. per una popolazione di appena 75.(X)() abitanti, due
nuove immense zone industriali ai confini comunali, la possibilità di
distruggere e riconstruire una parte del centro storico e di
smantellare le industrie assorbite nel tessuto urbano, pochissime
previsioni per servizi sociali e nessuna protezione per gli ambienti
naturali piu preziosi: si era perfino mobilitato il grande Alvar Aalto
per fargli progettare un Quartiere di lusso in una zona sulle rive del
Ticino vincolata per il suo alto valore paesaggistico. Soltanto alia
metà degli anni Settanta la maturazione culturale e civile
dell'opinione pubblica spingeva la nuova Amministralione di sinistra
a capovolgere la politica urbanistica comunale, adottando la strada
alternativa delia riabilitazione urbana.
La prima caratteristica delia nuova concezione urbanlstica
riguardava la presenza di spazi e di edifici pubblici a servizio delia
vita di residenza, che in tuna la città arrivavano appena a 5 metri
Quadri per abitante. So bene che la polemica su quelli che chiamiamo
gli "standards urbanistici" ne contesta la validità, rifiutando di
misurare un servizio pUbblico in termini spaziali; ma senza affermare,
naturalmente, che superficie e volume siano "sufficenti" a
Qualificare l'attrezzatura, devo (icordara ancora una volta che lo
spazio è Quanto meno "necessario" ~ a n z i "indispensabile"- perchè
un qualunQue servizio esista, E di spazi per servizi pubblici a Pavia
non ca n'erano, in particolare nelle zone piu interne delia dttà, dove
non superavano i 3 metri Quadri pro capite. Questi spazi furono
trovati, utilizzando ogni terreno inedificato rimasto allïnterno dei
tessuti urbani e tavolta anche prevedendo l'esproprio di giardini o di
edifici privati già esistenti. L'obiettivo fu quello, poi riconosciuto da
numerose leggi regionali, di arrivare a 30 metri Quadri di servizi
pubblici residenziali in ogni Quartiere delia cíttà. E vale la pena di
ricordare che questa operazione in modo particolare fu realizzata
con il contributo e la partecipazione diretta di una grande quantità di
cinadini.
Una seconda caratteristica delia riabilitazione urbana a Pavia fu
quella di contrastare la segregazione soclale nella dttà, che in modo
specifico si andava manifestando con la progressiva espulsione dei
ceti popolari dal centro storico e dalle zone adiacenti, approfittando
anche delia condizlone di degrado degli edifici abitati da molti
lavoratori, E' necessario ricordare a questo proposito che -almeno in
Italia-Ia legislazione urbanistica, mentre consente ài Comuni di
riservare aree per le nuove abitazioni popolari ed economiche, non
offre strumenti di assoluta garanzla per riabilitare edifici degradati
senza scacciarne gli abitanti. A Pavia si è studiato un meccanismo
che tenta di sfruttare leggi e norme per ragglungere, almeno in
parte, questo risultato; ma occorre dire anche, che l'operazione è in
larga misura affidata alia pressione politica dell'opinione pubblica,
dei sindacati e dei partiti popolari. In ogni caso una pianificazione
urbanistica, como quella di Pavia, che rifiuti la demolizione delle
costruzioni Quando non siano irremissibilmente degradate e che non
consenta in generale la terziarizzazione degli edifici residenziali,
rappresenta un notevole deterrente all'espulsione sociale dalle
abitazioni.
Analoga alia precedente è una tef2a caraUeflstica fondamentale
delia concezione urbanistica alternativa e riguarda il processo che
38
allontana le industrie inserite nei t essutl urbani. impoverendo!a
varietà e l'articolazione di Questi ultimi e tendendo a realizzare una
città segregata non solo per classi sociali, ma anche per funzioni
urbane. L'unica motivazione plausibile di Questo processo negativo è
rappresentata dallïnQuinamento provocato dalle industrie: a Pavia
Questa obiezione e stata superata con la rigida introduzione nella
normativa urbanistica delia legislazione contro lïnQuinamento che,
purtroppo, in Italia si tarda molto ad applicare. Cosl il piano
urbanistico ha potuto vincolare nella maggior parte dei casi le
industrie esistenti, favorendone per altro ogni trasformazione "in
situ" che si rendesse necessaria per l'adeguamento tecnologico
delia produzione. Se questo e un modo per scoraggiare la
progressiva teniarizzazione del centro storico, parallelamente si
tenta di favorire la presenza del terziario nei quartieri periferici:
arrivando anche a consentire l'utilizzo di una parte delle area
riservate alie attrezzature sociali, pur di mescolare le nuove
abitazioni popolari ed economiche con gli uffici e le attività
professionali.
Altemativo alia concezione urbanistica del passato è anche
l'approccio ai problemi dell'ambiente architettonico e naturale.
Come è noto illimite delia pianificazione conservativa tradizionale
nei centri storici consiste nel fano di proteggere nel caso migliore le
"pietre", ma dimenticare gli "uomini": il nuovo piano affronta
Questo problema con la normativa di "salvaguardia sociale",
destinata a ridurre l'espulsione dei lavoratori dalle abitazioni da
riabilitare, Restava poi da trovare un meccanismo attuativo agile e
rapido: anche per i tessuti di valore storico -nel centro urbano e nei
piccoli insediamenti esistenti in periferia- il piano regolatore di Pavia
è, dunque, quasi sempre direttamente esecutivo. Di ogni singola
unità costruttiva iI piano indica le modalità di intervento, diverse
secondo le tipologie architettoniche e le funzioni consentite:
soltanto per Illi isolati particolarmente degradati, riservati in generale
allïntervento pubblico, sono previsti piani urbanistici di dettaglio
prima del progeno architettonico. Le precedenti disastrose
esperienze che rinviavano la redazione di un piano particolareggiato
ad un momento successivo rispetto al piano regolatore generale, ci
hanno infatti convinto delia necessità di una pianiticazione
direttamente esecutiva anche nelle zone di interesse storico: come
vedremo successivamente, a questa scelta si è arrivati assai piU per
considerazioni strategiche, di principio, che per ragioni tattiche,
contingenti,
Quanto agli ambienti naturali, in precedenza distrutti, manomessi o
quanto meno privatizzati, la nuova concezione urbanistica tende
invece non solo a conservarli. ma a renderlí di libero godi.mento per I
clttadini e addirittura a farne un elemento qualificante per la zone piu
povere delta città. E' questo iI caso emblematico di un ruscello
maleodorante chiamato Vernavola che attraversa tutta la perifena
operaia, una vera e propia fogna a cielo aperto, sulle cu; rive si
abbandonano i rifiuti e si alloggiano i lavoratori. 11 piano sfrutta
questo corridoio inedificato -Iungo chilometri e largo in Qualche
punto diverse centinaia di metn- proponendone la totale bonifica
ecologica e la sua trasformazione In un parco naturale costeggiato di
nuovi servizi sociali e sportivl. La riabilitazione, ancora una volta, non
flguarda soltanto l'ambiente naturale, ma lïntera periferia nord-
orientale, che risulterà completamente trasformata con l' operazione.
Un trattamento analogo riceveranno secondo il piano tuUe le
sponde del fiume TIcino che bagna la clttà, facendo di Pavia il
prmcipale caposaldo del Parco Regionale del Ticino che la Regione
Lombardia sta organizzando nello stesso periodo,
L'ultima caratteristica fondamentale delia alternativa urbanistica è
costitulla dalla programmatidtà con cui sono conceplti non sottanto
l'attuazione del piano, ma il piano slesso, strettamente condilionato
agli interventi pubblici e privati realmente possibili in un arco di
tempo decennale. Programmaticilà delle previsioni di piano vuol
dire, tanto per cominciare, ridurre drasticamente i suoli destinati in
passato alte abitazioni e alie Industrie per commlsurar1i alie effenive
potenzialità dei finanziamenti pubblici e privati: nessuna violenza,
dUnQlIe, al "mercato" delle costruzioni, ma piunosto una limitazione
delia speculazlone suite aree. L'andamento del decennio precedente
consentiva di prevedere una produzione di non oltre 15.(X)() nuove
stanle (habitaciones) in 10 anni, flspetto alie 200.(X)() previste dal
vecch¡o piano: vedremo poi come i fani daranno pienamente
ragione a questa scelta. 11 piano stimola ínoltre la riabilil8zione degli
alloggi degradati -fenomeno positivo, anche se è necessario ridurne
gli espeui patologici-, impegnando r Amministrazione Comunale ad
intervenire in questo campo a fianco deWiniziativa privats. Cosi alie
due enormi nuove zona industriali decentrate delia vecchia
concezione urbanística, si sostituisce la previsione di una piu
modesta, ma concretamente realizzabile area industriale Pfossima ai
quartieri dell'espansione r8sidenziale.
la programmaticita delia riabilitszione urbana si materializza con
l'istituzione del Programma Pluriennale di Attuazione, che sarà poí
stabilila per tutti j grandi e medi comuní italiani con una legge
nazionale de11978. Nel Programma saranno inseríti gb ¡nteNenti
pubblici e privati previsti per il periodo considerato, cha potranno
cosi coordinarsi fra loro eliminando gli sprechi, ma anche
garantando infrastrutture tecniche e servili sociali alie costruzioni da
realizzara,Di fronte a quasta programmaticità delia conceziona
urbanistica, ara quindi giusto pensare ad un meccanismo
pianificatorio che riducesse al minimo le procedure intermedie fra il
piano regolatore e il progetto architettonico: con il risultato, non
certo secondario, di fornire alia propietà immobiliare una immediata
certezza del diritlo, in cambio del consenso al quadro
programmatico e del pagamento dei contributi di urbanizzazione,
Un primobilancio delia riabilitazione urbana
II nuovo piano regolatore di Pavia è approvato dal Consiglio
Comunale all'inizio del 1976 e ouiene la definitiva sanzione regionale
due anni dopo, Anche se la sua attuazione è iniziata in pratica prima
del 1978, poo sembrare troppo breve il periodo intercorso per farne
un bilancio critico, Eppure una prima operazione di consuntivo poo
già essera tentata, almeno per vedere se la sua concezione,
alternativa alie precedenti, risulla complessivamente smentita o
confermata dai fatti, Ebbene credo che questo primo e sintelico
bllancio non pellava essere piu lusinghiero: in un periodo non certo
facile per l'economia italiana, il piano di Pavia ha saputo
rappresentare ¡nsieme una garanzia delia necessità sociali dei
lavoratori e dei cittadini e una difesa delle esigenze economicl'le degli
imprenditori e perfino delle legittime altase delle propletà
immobiliari,
L' attenzione che la nuova concezione delia riabilitazione ucbana
porta ai servlzi pubblici per la residenza ha dato i primi cospicui
frutti: in pochi anni lo standard è passato da 5 a oltre 12 metri quadri
per utilizzando stanziamenti del bilancio mUnlcipale e i
contributi di urbanizza:.t:ione pagati dai COSlf1Jtton privati. Qualcl'le
quartiere ha progredilo piu nal senore sociale, altri in quello
deU'lstruzione, il centro storico particolarmente nel settore del verde,
grazie all'acquisto e all'apertura di giardinl private eSlstenti.
Complessivamente però la crescita di servizl residenziali riguarda
tutla la ciuà e prosague con nuovi ¡nlarvent. in cantiere, che
porteranno lo standard a 15 metri quadri per abitante, malgrado la
forte nduzione degli Investimenti comunali imposta dal governo
centrale, II completo nfaclmento del sistema di fognature, in fase
molto avanzata, e la costruzione degli impianti centrali per la
depurazione deUe acque, permetterà fra poco di porre mano alia
realizzazione del grande parco delia Vemavola, necessario alia
riabilitazione delia periferia, per il quale è già approntato il progetlo
archltettonico, In rilardo è invece l'attuazlone del sistema di vlabllità
tangenziale, di competenza finanziaria ed esecutiva deli' Azlenda
governativa per le strade, che in quattro anni è riuscita soltanto a
produrre il progelto esecutívo e a reperire i fondi necessari: si spera,
dunque, che l'opera possa iniziare al piU presto, perchè rappresenta
una esigenza vlvissima per la ciltà,
Se gli interventi dovuti asclusivamente ad operatori pubblici hanno
confermato la concezione urbanistica del piano,
l'lnterrogatlvo maggiore era però quello relativo alie costruzioni per
la resldenza e la produzione, Ed è propno in questo campo che la
nuova concezione urbanistica ha superato positivamente la verifica
delia realtà, L'arresto prima e poi un leggefO calo delia curva
demografica ha falto giustizl8 di ogni lIIusiona di gigantismo; la
saturaziona del mercato abitativo pnvato e la discreta condizlone
residenziale ragglunta Icirca 3 s!anze per ogni 2 abít¡mtil hanno reso
39
impossibile un nuovo boom delle costruzioni, La produziona di
nuave abitazioni si è dunque stabilizzata sulle 6,000 stanze
(habitacionesl complessive negli ultimi cinque anni: è interessante
notare come oltre un terto di queste siano dollute al capitale
pubblico (al109gi in atfitto sociale o in proprietà agevolata), tuna
costruite nelle zone di espansione urbanizzate a cura del Comune,
Ancor piu significativo è forsa l'esilo avuto dalle ipotesi di
riabilitazione abitaliva, con particolare riguardo al Centro Storico: qui
il 30% del patrimonio residenziale degradato è stato risanato in
cinque anni, riducendo sia il processo di terziarizzazione che
l'espulsione sociale, In questo caso il Comune è intervenuto su quasi
un terzo delle operazioni, scegliendo fra gli isolati piu degradati,
mentre i privati hanno preferito unità costruttive piu piccole e in
migliori condizioni, spesso scelte fra quelle già abbandonate dagli
inquilini. L'applicazione delle normative di "salvaguardia sociale"
non è stata certamente facila, anche perchè buona parte delle
abitazioni da risanare era stata in precedenza venduta a cittadini priVI
di altro al109gio in proprietà, che avevano quindi diritto di entrare
nell'abitazione, Le convenzioni di salvaguardia hanno comunque
riguardato i piu consistenti fra gli interventi privati, ottanendo in
questi casi la garanzia di p8fmanenza nell'al109gio degli inquilini piu
poveri ad "equo canone", Numerosi sono anche stati gli interventi di
manutenzione straordinaria per l'ammodernamento delle abitazioni,
generalmente ad iniziativa degli inquilini proprietari, che hanno cos]
contribuito alia riabilitazione del patrimonio resldenziale esistente,
La permanenza degli inquilino con affitto controllato è slata
naturalmente realizzata dagli interventi comunal .. Le prime
riabilitazioni pubbliche hanno riguardato edifici vuoti da adibire ad
"alloggi di parcheggio" per la popolazlone del successivi interventi,
L' esperienza delle operazioni iniziali ha suggerito di "alleggerire"
progressivamente l'intensità deU'intervento. senza esasperare cioé la
sostituzione di elementi stn.Jtturali delle costruzioni ancora
utilizzabili: ciò ha permesso anche di ridurre i costi, che in tutti i casi
piu recenti si mantengono cosi al di SOtlO di quelli per le nuove
abitazioni popolari, !ienza per altro dover contribUlfe alie spese per
nuove urbaniuazioni,
La riabilitazione del patrimonio industriale si è scontrata con
l'insorgere delia crisi economica italiana e IOternazionale, a causa
delia quala diverse industrie pavesi hanno interrotto la produzione, In
alcuní di questi casi però le disposizioni delia normativa urbanística
hanno eVltato lo smantellamento degli edifici, consentendone II
nutilizzo per nuove attività produttive: emblematico il caso di una
fabbnca chimica che occupa una superfície di quasi 20 altari,
riutiliuata per una nuova imziativa industriale, Procede nel fraltempo
l'adeguamento del sistema produttivo eSlstente contro
l'inqumamento, mentre è stata urbanlzzata una parte delia nuova
zona industriale prevista, ad opera di un conSOrtlO di anigiani. Piu
lento da awiare il decentramento del terZlano, limltato per ora al
servlzl piu elementan,
In complesso, sia pure nel breve tempo trascorso, la strutlura delia
clttà ha certamente ricevuto un impulso poSitiVO dalla nuova
concezlone urbanistica, La crescita degli insediamenti non è stata
impedita, ma al contrano localizzata evitando II disordine spazlale e
gli sprechi di terntorio: per contro ai nuovi insadiamentl è stata
sempre garantlta l'mfrastruttura sociale e tecnica che nel passato il
piu delle volte mancava, Un mteresse ieri sconosciuto è stato
dedicato alia città eSlstente e consolidata: sono stati realiuatl moltl
servizl pubblici inesistenti, risanata una parte notevole del
patrimonio abltatlvo degradato con un ritmo triplo di quello del
decennio precedente, ma evitandone i peggiori danni sociali. Se
l'alternativa delia riabilitazione urbana non ha potuto impedire la cnSI
economica - né poteva proporselo-, ne ha però ridotto gli effelti
negativi, contribuendo a mlgliorare e conservare il tessuto
produttivo a anche ad espanderlo con la prudenza suggerita dalle
difficili circostanze, Di impegnative operaziom urbamstiche, come
quella del nuovo parco nella periferia opera la, sono state poste le
premesse; per altre, come quella del sistema vlario tangenziale, si è
stimolata incessantemente l'attuazione di competenza dello Stato.
L' apphcazione delia concezione urbanlstica tradlzlonale avrebbe
¡nvece disperso sui territono gb ¡nsedlamentl nuovi, che non ,arebbe
riuscita a dotare dei serviz; necessari; avrebbe trascurata la
riabilit8zione abitativa e industriale, con il risu\tato di espulsioni
social; e di smantellamenti produttivi; non avrebbe conservato
alruso pubblico gli ultimi spazi ¡nedificati delia città consolidata, che
avrebbe perso cosi l'ultima occasione per dotars; degli indispensabili
servizi di quartiere; né infine avrebbe considerata la periteria degna
di un intervento importante corne quello del parco delia Vernavola.
La seata delia pieeala città rende forse piu elementare il confronto
fra le due conceziani alternativa a lo rende possibile anche dopo un
bilancio temporale cosi ridono.
Una prova difficile per l'urbanística italiana
la politica che in Italia chiamiamo del " recupero urbano" appare
dunque corne l'unica oggi capace di migliorare la qualità di vita e di
lavoro e la stessa efficenza del sistema industriale e delia ciltà in
quanto tale. Le esperienze iniziate negli anni Sessanta in ciltà come
Bologna o Modena ne permeltono già un bilancio probante. A
Bologna quasi metà dena popolazione vive in periferia dove le
abitazioni nuove sono integrate con quelle dei periodi precedenti, le
coslruzionj pubbliche sono mescolale a quelle privale, altissima è la
dotazione di servizi e in particolare di verde; e intanto la riabililazione
abitativa iniziata nel centro storico affronta anche gli edifici
degradati delia periferia, il patrimonio industriale cresce sulle aree
attrezzate dal Comune, ma non sacrifica le fabbriche esistenti
ammodernale e risanale; mentre la collina che domina la ciltà vede
sorgere continuamente nuovi parchi pubblici. E il Comune di Modena
si è fatto conoscere per la miglior politica fondiaria d'ltalia, perchè
ormai la comunità gestisce e dispone direttamente di quasi tutti i
terreni destinati alia qualificazione e alio sviluppo delia città.
Piu recentemente il modello delia riabilitazione urbana è slato
riproposto per affrontare i piu difficili '"casi'" urbanistici italiani. A
Napoli per misurarsi con il'"dopo terremoto'" in un coraggioso
programma di rinnovamento abitativo e sociale delia estrema
periferia, dove vive in condizioni di sottosviluppo un terzo delia
popolazione. A Roma dove la riabililazione delia immensa periferia
viene tentata insieme alia riqualificazione culturale e residenziale del
piu vasta centro storico d·Europa. A Torino, infine, dove il recupero
delia ciltà si integra con un ambizioso progetto di riequilibrio
metropolita no.
Questo fermento di Pfospeltive si scontra però, ogni giomo piu
duramente, con il tentativo di rovesciare l'evoluzione politica e
culturale dell"urbanistica italiana. 11 quadro legislativo creato con una
graduale politica riformistica, certamente incompleto e difettoso,
ma complessivamente avanzato e moderno, subisce in questi mesi
un pesante attacco che minaccia di stravolgeflo. Le gestioni
urbanistiche comunali piu evolute sono sempre piu ostacolate,
tendono a rallentare le migliori iniziative, talvolla cominciano ad
abbandonare le posizioni piu difficili. Nelle città del nord fioriscono
colossali operazioni finanziarie legate a poche, ma decisive scelte
direlionali e terziarie. Nelle città del sud prolifera l' '"abusivismo",
cioè la costrulione illegittima di migliaia di piccoli, ma anche di
40
grandi edifici di abitazione, protetto dalla "mafia" e dalla "eamorra'"
(3): in Sicilia, penuhima reglona italiana per il raddito, nagli ultimi dieci
anni il patrimonio abitativo è aumentato del 50%1 Nel1e zone
turistiche, si organizzano le uhime colossali speculazioni, came
quella che sta tenlando il Consorzio delia Costa Smeralda in
Sardegna, per costruire 200.000 posti letto nel comune di Arzaduna
sulle coste rocciose del mare TIrreno.
E' una vera e propria "deregulation' urbanistica quella che si sta .
tentando in Italia; e in coincidenza con questa crisi polit,ica, si
manifesta la crisi culturale. AI " piano", che per venti anni alleva
acquistato funzioni e prestigio sui territorio, si contrappone sempre
piu spesso il"progetto'": in forma paradossale, mística, quasi che
tutti i piani fossero uguali, come se tutti i progetti fossero altrettanto
validi. A queste fOrme di polemica culturale, io generalmenle
rispondo rifiutando in via di principio la posizione manichea contro
tutti i piani e a favore di ogni progetto; ma piu spesso preferisco
scendere dalla teologia disciplinare, per affrontare in concreto la
difesa del "piano di riabilitazione urbana", difesa che meglio si può
fare riferendone le esperienze ad anche i successi.
Certo, molti degli attuali nemici del piano hanno avuto a che fare con
piani megalomani e burocratici, con piani che coprivano speculazioni
immobiliari ed ostacolavano inizialille produttive; ma il piano delia
riabilitazione urbana non ha e non ha mai avuto queste
caratteristiche. Certo, lo zoning, gli standards, le densità, le norme,
sono soltanto strumenti dell"urbanistica, limitati e da soli
assolutamente insufficenti; eppure dovremo S9fVircene per
combattere le espulsioni sociali e funzionali, per sottrarre agli
appetíti immobiliari un minimo di spazi comunitari, per impedire le
eccessille congestioni. Certo, sarebbe sbagliato negare che un
intervenlO qualificante, pubblíco o privato, riverberi i suoi effetti
positivi anche a distanza del suo intorno immediata; ma perchè lIoler
negare ogni valore alie proposizioni urbanistiche che riguardano
insieme interventi su zone circoscritte e comportamenti in aree piu
ampie, che impegnano il Comune, lïmprenditore e il proprietario?
Deposta la carica polemica, non credo ci sia architetto degno di
questa nome che voglia veder trionfare la sua disciplina sulle ceneri
dell'urbanistica. Ed al contrario penso che questa critica situazione
cul.turale, oltre che politica ed economica, debba suggerire di
stringere i legami interdisciplinari fra urbanistica e architettura: nel
sense di tentarne ogni giorno l"integrazione sui campo e non certo di
affatiearsi a tracciarne gli indefinibili confini reciproci.
Questa è la situazione italiana e i suggerimenti che abitualmente
propongo per affrontarla. Non vorreí sembrare indelicato se
aggiungo che, ancora una volta, $pagna e halia si assomigliano
molto e che, anche in questa caso, difficoltà e polemiche spagnole e
italiane non sono molto diverse. Lasciatemi credere che nella
Barcellona del Plan Cerdà e del Plan Macià ci siano sufficienti energie
per ten tare insieme la strada del progello e quella del piano: ma un
piano che tenga conlO di esperi enze e di critiche, un piano che superi
il"desarrol1ismo" e le concezioni quantitative, un piano che abbia
come obiettivo essenziale la "qualità" delia cinà.
(31 la "lIS$OÇOIInoni"' deb <IoIInQuenza DfVIIr'¡u3t,. ogoo le¡pte SPeCllIlmente ela droga e
aDe CO.lrwlOn'.
Relacions entre l'administració
central,autonòmica i municipal.
Ajuts a la gestió
L'actuació municipal en l'habitatge.
Madrid.
EnriqU8 8ardají
Projecte de subsidi al País Basc
Lauran Arrizabalaga
la rehabilitació a Holanda
Actuacions i moviments a favor de la rehabilitació.
Amsterdam
Dick Schuiling
L'actuació municipal en l' habitatge.
Madrid
Enrique Bardají
la actuación municipal llevada a cabo por el Ayuntamiento de
Madrid se desarrolls esencialmente a través de la existencia de un
organismo constituido en el año 64, que es la Gerencia Municipal de
Urbanismo que practicamente asume la totalidad de competencias
en mataria urbanística desde la concesión de licencias, pasando por
el planeamiento, a la administraci6n de patrimOnio municipal. de
suelo, o la disciplina urbanística. Esto ha permilido dar un enfOQue
general dentro del paupérrimo marco legislativa que en concreto en
Madrid, por la inexistencia todavía de una autonomia con capacidad
legislativa. ha habido en estos ultimos tiempos. Pera la Bxistencia de
este organismo espedficamente establecido y organizado para la
gestión urbanística ha permitido abordar la política de rehabilitación
desde diversas ópticas.
la política de rehabilitación del Ayuntamiento de Madrid esta
inscrita necesariamente en la carencia de instrumentos legales por
un lado y en la existencia de otros que no facilitan la rehabilitación v
por consiguiente es UllS vía abierta que todavía no tiene unos
resulta dos absolutamente satisfactorios pero permite aventurar que
la política de rehabilitación del Ayuntamiento de Madrid esté
encaminada a dar algunos resultados concretos. Se confia en la
pronta constitución de la Autonomia Madrileña para clarificar la
actual confusión en el reparto de competeneias, tanto de iniciativa
organizativa como inversora. El Ayuntamiento de Madrid tiene en el
émbito de la Autonomia Madrileña, que es uniprovincial. un peso
especifico realmente potente, es posi ble que consiga una asignación
presupuestaria consecueme con el cumulo de problemas que en
estos momentos existen en Madrid.
Los criterios objetivos de la política municipal de rehabilitación han
sldo los tradicionales, como por ejemplo, el mantenimiento de la
población residente. población envejecida en el casco antiguo de
Madrid, con un ambito territorial bastante Importante. el 28% de la
población tiene més de 65 años en relación con la media municipal
que es del 14%; la voluntad de mejora de las condiciones de
habitabilidad. en la comprensión de estas características
sociol6gicas de la población, población normalmente muy
deprimida económicamente; la voluntad del mantenimiento del
patrimonio edificado no tanto en una interpretación histórico-
artistica, sino en una interpretación cultural mas extensa de
mantenimiento en general en contra del despilfarro econ6mico que
supone demoler para vol ver a construir; y en general en la voluntad
urbanística mas global de mantener el equilibrio entre residencia,
trabajo. comercio. ocio. que caracteriza las condiciones medio
ambientales. de la mayoria de los cascos de nuestras ciudad es.
Bajo estos crlterios generales comunes a praclicamente todas las
políticas de intervención sobre la ciudad consolidada de los
avuntamientos, el Ayuntamiento de Madrid ha intervenido con tres
I¡neas especlficas:
La primera de defensa, es decir. de ruptura de un proceso
indiscriminado de demolición, de declaraciones de ruina, mediante la
aprobación. sobre todo en 1978, de un catalogo de edificios a
conservar, ajustado a las determinaciones del Articulo 25 del texto
Refundido de la Ley del Suelo con la aprobaci6n de planes
especiales y la aprobación de Ordenanzas de conservación que
seran estudiadas con mayor meticulosidad més adelante.
Ut ~ u n d e de aetuDción positiva, que a pe!>lIr de heber tenido sus
características punt uales en la rehabilitación publica de
determinados odificios, ha servido esencialmente para deducir los
problemas que existen en la rehabilitación de edificios habitados por
una población de las caracteristicas sociol6gicas a que se hacia
referencia con .anterioridad y que ademas ha permitido desarrollar
una Ordenanza aprobada aproximadament e en las mismas fechas
que el Decreto de Rehabilit ación de la Generalitat, agosto de 1982.
Esta Ordenanzêl Municipal de ayudas de regulación para la
rehabilitación, osencialmente fomenta la rehabilitación desde la
iniciativa privada.
Y finalmente, la tercera de voluntad de interveni r en los cascos
consolidados y en genefal en toda la ciudad de una forma integrada
entendiendo que desde el planeamiento especial de reforma interior
y también descle la revisi60 del plan general, caso concreto de
Madrid. sea posible abordar políticas de inversión y programas
concretos que incluvan la rehabilitación, la obra nueva, la
urbanización y'la redacción de equipamientos,
En el marco de la política defensiva, el primer documento es el plan
especial de protección y conservación de edificios y conjuntos de
caracter hist6rico-artístico de la villa de Madrid (Plan Especial Villa
de Madrid), qUEI comprende todo el ambito de la ciudad medieval
més el ensanche del XIX y que regula la protecci60 de unos 2500
edificios en la categoría de integrales, éslO y la imposibilidad de
realizar més obras que la rehabilitación entendiendo por êstas, y de
forma muy rép!.da, aquellas que no afectan las características
tipol6gicas ni e.structurales de la edificación, unos 6500 edificios en
el grado de protección estructural, es decir, que admitan
reestructuraciones parciales con movimiento de elementos
portantes y, f¡nalmente, unos 25CXX> edificios en protecci6n
ambiental para los cua les se manifiesta la no preferencia de la
demolici60 pero articulando un tipo de licaneia que se ha lIamado
sustitución. se ttrata, en algunos casos, de la combinación de
demoliciones v obra nuava.
El plan especial Villa de Madrid, aprobado en Diciembre de 1980, ha
dado lugar. COMra toda prevlsión, a algullSs intervenciones de
caracter privad"l que no han recibido ningun tipo de ayuda y han
quebrado la dinamica inmobiliaria en el centro de Madnd. Esto ha
permitido pues algunas actuaciones de rehabilitación como la de la
calle Velazquez esquina Alcala o la de la calle Gênova. o la de la calle
de la Palma. o la del Consejo Superior de Investlgaclones Cientificas.
o la de locales c:omerciales tradicionales en Madrid como UllS tienda
de vinos, o la de equipamientos como el Teatro O1impia. Estos
ejemplos, cuaodo se aprob6 el Plan Especial Vitla de Madrid. se
hallaban en ruina declarada y en algunos casos con una demolición
abusiva que se luvO que paralizar y reconducir.
las características de inversión en el año 1982. en el émbito del Plan
Especial de Madrid, se han situado en unos 12.CXX> millones da
pesetas en la iniciativa privada.
las obras de reostructuraci60 sobre edifícios con modificaciones
estructurales h ~ l n tenido un montante económico importante. pero
no se han producido sobre demasiados edificios. En otro tipo de
obras Que regut.a el Plan Especial, las obras de conservaci60, el
montanta econòmico ha sido inferior, pero sin embargo, el numero
de ed.t.cíos a que se ha referido ha sido sustanClalmente mayor.
dando ple a ent.ander que hil hilbtdo un cumulo import8nte de
pequeñas actuaciones en edificios, que manifiestan la real quiebra
del proceso inmobiliario de demolición v obra nuava.
También se ha construido obra nuava, aunque poca, obviamente
con un valumen económico similar al de la rehabilitaciÓn.
Las ¡nvarsiones previstas cuando se aprobó el Plan Especial Villa de
Madrid en el estudio económico financiero estaban programadas
alrededor de 4.0CXl mill ones de Plas., realmente. el desborde de los
12.000 millones de Ptas. de inversión, de la iniciativa privada en el
año 1982 pone de manifiesto que no es en absoluto imposi ble, a
través de una política dura y restrictiva de conservación, encaminar
la inversión hacia unas líneas que no eran las de la tradicional
intervención inmobiliaria en et centro.
En este mismo orden de políticas defensivas la Gerencia Municipal
de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid abordó otro tipo de
acciones como la realizaciÓfl de Planes Especiales de colonias
unifamiliares generalmente construidas de acuerdo con la legislación
de vivienc\as baratas del 29 y que han quedado muy céntricas
respecto al casco o a la extensión del término municipal de Madrid.
Han sido 30 las colonias sobre las que se han realizado plalles
especiales de protecciÓfl con caracteristicas diferentes al Plan
Especial Villa de Madrid, y que han permitido por su propio ambito
ser mucho mas meticulosos en la redacción del documento.
Las Colonias Unifamiliares estudiadas fueron la colo nia del Hogar
Ferroviario Moratalaz, la colo nia San Fermin, una colonia de
promoci6n pública que mantiene todavía su titularidad pública del
Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda, En esta misma
línea de defensa genérica de determinados ambientes se han
realizado planes especiales para los cascos de los pueblos
anexionados a Madrid en el año 54, esencialmente cascos rurales,
como el de Vicalvaro, donde se han detectado condiciones de
mejora del medio ambiental de los propios cascos mediante
peatonalizaciones, pequeñas acciones de inversiones, en el
mobiliario urbano; etc; el de Fuencarral; el de Hortaleza; el de
Carabanchel que mantienen todavía una cierta estructura rural que
pone de manifiesto esa voluntad medio ambiental de proyección y
diseño desde las tres dimensiones únicamente y no exclusivamente
desde la planta, con intervenciones pequeñas pero meditadas, en
Alcorques, donde se hicieron inversiones de mobiliario urbano,
colocación de determinados arboles, mantenimiento de
determinadas fachadas, etc.
la política municipal, en este marco de defensa, ha lIevado a cabo
una acción func\amental que ha sida la ordenanza para la
conservación de la edificación y para el estado ruinoso de las
edificaciones que sobre todo ha desarrol'ado una falta de
reglamentación de los articulos 181 y siguientes del Texto Refundido
de la ley del Suelo y ha ajustado expresamente las características
de aquellas determinaciones, que se refieren al coste de las obras de
reparación mayor, al 50% del valor de los edificios en la declaración
de ruinas y que ha permitido, racionalizando el procedimiento de
aquella declaración limitar éstas con las consecuencias de
desaparición de los contratos de arrendamientos, que en Madrid y
tras un luctuoso acontecimiento de una finca de la calle Fuencarral
que se vino abajo, había sido una practica común para desalojar la
población del centro. Esta ordenanza sobre el estado ruinoso y la
conservación de la edificación ha dado lugar a un grMico de
concesión de licencias en donde, desde luego, las nuevas plantas
estiln en crisis, debo significar que el número de licencias
concedidas en el año 79, 80, 81, han sido superiores a las licencias
concedidas en el año 75, 76, 77, 78 en relación con las solicitadas y
que por consigulente la Administración Municipal ha sido agil en la
concesión de licencias, pero no obstante ha sido producto de la
inexistencia de solicitudes concretas el que realmente la curva baje
sensiblemente. En el caso de la demolición, la disminución ha sido
muy importante lIegando incluso, en el año 81, a que en el distrito
centro no se haya concedido ni un solo ml de demolici6n. Otra
practica de la política municipal de conservación e intervención en el
centro ha sida la organizaci6n de la ejecución sustitutoria. Ejecución
sustitutoria que realmente presenta dificultades para la
Administración municipal que hemos intentado organizar
adecuadamente, el año 81 supuso una inversión en ejecución
44
sustitutona de 35 mil10nes de Ptas. y el año 82 ha supuesto una·
inversión de 160 millones de Ptas. y ésta en concreto se trata de la
de San Cayetano 2, una ejecución sustitutoria por incumplimiento de
los deberes de conservación de los propietarios que se inscribe
dentro de la manzana de Cascorro.
Existe otra obra de ejecución sustitutoria iniciada por la Gerencia
concretamente en el Arco de Cuchilleros en la Plaza Mayor donde las
obras estiln en plena realizaci6n.
Tras estas politicas defensivas, la segunda parte de la política
municipal, una vez comprobado que no era suficiente acceder a una
política de defensa del patrimonio porque seguían perslstiendo las
condiciones de inhabitabilidad de determinadas viviendas en el
centro, se pasó en el año 81 a una política de intervención positiva.
Política de Intervención positiva
Tiene dos aspectos fundamentales la rehabilitación pública directa y
el fomento de la rehabilitación privada.
la rehabilitación pública directa se ha circunscrito esencialmente a
aquellas areas mas degradadas en donde la rehabilitación ha tenido
unas característícas integrales sobre la totalidad, tanto de los
elementos comunes de la edificación como de las condiciones de la
vivienda, y ha estado diseñada con la voluntad de acceder a los
puntos mas conflictivos del casco antiguo madrileño y con una clara
manifestación de ejemplaridad en la actuación, y en última instancia
con una voluntad de mantenimlento de la población afectada en su
lugar de origen: Esta es una de las intervenciones de rehabilitación
pública directa sobre un pequeño edifício que fue cedido
gratuitamente al Ayuntamiento por el precio simbólico de 5 Ptas. ,
posiblemente por una incapacidad del propletario realmente de
conseguir por las condiciones de la propia parcela la intervención o
la actuación en ella; se trata de un edificio en la calle Toledo, 91, la
planta de este edificio resulta dificil de retocar existe un patio
interior en donc\e sellone de maniflesto la voluntad de las
intervenciones públicas de ejemplificación del caracter
arquitectónico o formal. Otra de las intervenclones del
Ayuntamiento es la que corresponde a la calle Embajadores, 39, las
dos actuaciones son actuaclones límlte, actuaclones de una
sltuación absolutamente degradada no solo por las condiciones de
la edlficación, como es el caso de Embajadores 39 o el de Toledo 91,
sino por las propias Clrcunstancias urbanísticas. Se trata de edificios
con una estructura tlpol6glca de corredor que lleva a un primer patlo
y un segundo corredor que lleva al segundo núcleo de escaleras muy
común en Madrid, las vivlenc\as relatlvamente grandes a fachada y
luego una serie de pequeños alojamientos en las partes posteriores
de las ediflcaciones en unas condiCiones realmente muy
degradadas, la vlslón desde la calle de Madrid puede dar una clerta
Impreslón de mantenimiento por estas estructuras tlpológlcas de
corredor, pero las condiciones Intenores estan verdaderamente
degradadas.
Actualmente en Madnd se ha empezado la rehabllltación sobre
edificios públicos comprados por el Ayuntamiento para tal fin, se ha
entrado en negociaciones con los partlculares para las
caracteristlcas de los proyectos que se desarrollen en estos solares
existentes y sobre todo es Importantislmo a efectos de la
rehabilitación este contacto. Para ello se ha dispuesto de un equIpo
de gestión que prepare y explique la ordenanza de ayuda a la
rehabilitación para posiblhtar la Intervención propia de los
propietarios e inquillnos de esos edl'lclOS. la pOslbllldad de
rehabilitación sin los equipos de gestlón por las característlcas
sociol6gicas de la población, que tlene un desconoclmlento total de
la existenCla de estos procedlmlentos y la novedad de ellos,
realmente resulta difícil que surja espontaneamente la voluntad de
acogerse a las ayudas mUnlclpales o de otro orden que se arbitren.
El proyecto de rehabilitación pública directa dentro de ese marco de
intervención directa positiva del Ayuntamiento de Madrid a traves
de la Gerencia Municipal de Urbanismo se ha r e a l l ~ a d o en la Corrala
de Miguel Servet y Espino. La Corrala es también una tipologia
tradicional madrileña, Lo mas Importante en esta rehabllltaclón en
concreto y en todas las que estamos efectuando. ha sido el método
de contacto con los vecinos. las condiciones en que se ha
desarrollado la gestión muy directamente relacionada con ellos V las
características en última ¡nstancia de Iodo el proceso de
participación han sido esenciales para abordar con cierto éxito la
rehabilitación.
La Corrala de Miguel Servet V Espino presenta los corredores típicos
de tipologia madrileña de Corralas unas construcciones del siglo 17
en algunes casos muy retocadas con unas alteraciones fuertes de la
obra original con adiciones V unas condiciones generales muy
degradadas. sin embargo, manteniendo en determinados elementos
una gracia, por asi decirlo. de las condiciones estructurales y
tipològicas de esta tipo de tipología madrileña, con superposición de
elementos que se han ida sumando para incrementar los ml de la
vivienda, con situaciones de revocos y posibles desprendimientos
muy acentuadas, con una situación interior también realmente
degradada, sin servicios individuales y consiguientemente un único
bloque de aseos por Corrala, con los tipicos problemas de estas
zonas húmedas y la aparición de la patología de la edificación, las
zonas de medianeras importantes, incluso con relación a otros
edificios, por ejemplo, una fabrica de mofledas adyacente a las
propias corralas que en estos momentos se intenta prolongar por
sus condiciones especificas. Esta fabrica de monedas interiormente
tiene la estructura de madera, típica de la construcción madrileña,
incluso parece reflejar que con anterioridad fue un convento.
las caracteristicas de la patologia de la edificación ha sida lo
primero que se ha tenido en cuenta antes de entrar en la
rehabilitación integral de cualquier edificio. la corrala tenía
originalmente cien vecinos, en una situación absoluta de
precariedad, sin contratos de arrendamiento mas que en dos casos.
El Ayuntamiento se hizo con este edificio por una permuta que
realizó con otra propiedad municipal y realmente la situación
sociol6gica era extraordinariamente degradada, la ocupa ban en
algunos casos estudiantes en otros casos pimores, y también había
familias que vivían en la Corrala desde hacía cua renta años y la
situación de la patologia en una zona de buhardi1las en condiciones
de inhabitabilidad manifiesta, altura de 1,30 m en la:; edificaciones,
con una pudrici6n en los pares de cubierta, las condiciones de los
servicios realmente deprimentes water común, único elemento
sanitario del edificio. humedades por capilaridad, la operación de
rehabilitación también a través de la Gerencia Municipal de
Urbanismo que actuó como coordinadora con un especial
asesoramiento técnico de sus propios servicios en la zona H, la zona
que actualmente se llama de plan de apoyo al plan especial, de la
empresa municipal de la vivienda a efectos de control de obras,
calidadesy precios de las obras etc. y fundamentalmente de un
equipo técnico contratado especialmente para este fin y que ha
Ilevado no sólo la redacción del proyecto de rehabilitación y este es
un punto esencial sino fundamentalmente la gestión directa, el
!raslado de las directrices del 6rgano coordinador a la Corrala del
Mesón de Paredes, a la de Espino y finalmente a los locales
comerciales que dada la ubicación del sector tienen una significación
absolutamente diferente en la rehabilitaci6n y que
consiguientemente se han diferenciado también. La importancia de
la existencia del equipo técnico dirigido por el Arquitecto Emilla
Checa ha sido indudable.
Antes de la rehabilitación se realizaron una serie de estudios los
socio-económicos, los cuadros de nivel de ocupación que se
elaboraron para la piramide de edad, donde se comprob6 que en el
caso de las mujeres hay un gran envejecimiento, el nivel económico
de los residentes, el interés de compra según las edades, con
posterioridad a este estudio previo firmaron solicitud de compra el
90%, hay que tener en cuenta que la Gerencia Municipal de
Urbanismo en esta operaci6n, como en el resto de la operaciones
públicas por sus dificultades de gestión posterior, esta
esencialmente dirigiendo la rehabilitación a la rehabilitación con
posterior compra por parte de los ocupantes o inquilinos de esa
vivienda rehabilitada 'I consiguientemente no estamos inlroduciendo
todavía la acción de rehabilitación, sí sin embargo, estamos
introduciendo algunos concep tos como el derecho de habitación
para aquellas personas que realmente y a pesar del sistema de
ayudas no puaden acceder ni siquiera a pagar las peQueñas
45
amortizaciones que en estos temas resultan. Se disponía también de
fichas socio-económicas y de los resumenes generales y las fichas
de viviendas, de mediciones concretas y de analisis de cada uno de
los alojamientos y los elementos comunes. lodos estos estudios
previos, que se podrian pormenorizar mas extensamente, tienen su
interés por el contacto que establecen con los vecinos, el equipo
técnico funcion6 con una oficina en el propio edifico, habilitando una
de las viviendas vacias y con un contacto muy fuerte con los
vecinos, debo decir que en este caso las Corralas de Miguel Servet y
la de Espino conforman una estructura poblacional bastante unitaria
en el sentido de entenderse como vecinos de las Corralas
organizando fiestas y asambreas. La Gerencia Municipal de
Urbanismo ha sida un tanto distante y siempre que ha intervenido ha
sido a través del equipo redactor para mantener una cierta condición
de ritual en la operación,
El proC1lso de concienciación por parte del equipo técnico fue
laborioso, primero se hizo concocer a los vecinos su propia
situación, realmente los vecinos no conocían, porque no habían
entrado en todas las viviendas, las situaciones del estado realmente
deficiente de su edificaci6n y consiguíentemente se les habló en
algunos casos de la patologia de la edificación y se les pasaron una
serie de diapositivas. Se les manifestó el estado de degradación y la
intención de mantener los propios vecinos en las futuras casas
rehabilitadas. Se les explicó también las caracteristicas de la propia
rehabilitación manifestandoles que iban a tener servicios. Y se les
fue comparando el estado actual de sus viviendas con el estado
proyectado de éstas, Se hizo especial hincapié sobre toda en el
tema del mantenimiento de la población exactamente en la
ubicación que tenía dentro del edificio, no siempre esto fue posi ble.
En el edificio se mantienen 65 de las 100 familias originales, sólo se
desalojaron 23 de elias porque no vivian realmente en el edificio, y
por tanto se han quedado las originarias, AI final del proceso se les
entregara un dossier con las caracteristicas de su vivienda, con sus
medidas y las circunstancias económicas en Que se produciría tanta
la subvención municipal como la compra.
Otro de los aspectos esenciales en la rehabilitación es el de la
planificaci6n de la obra porque se va a trabajar con la población
dentro del edificio. El trabajo de los movimientos de la población
para realizar las obras dentro del edificio es laborioso.
Dentro de esta linea yen el mismo apartado de política municipal de
actuaci6n directa, el segundo de los grandes paquetes municipales
es el fomento de la rehabilitaci6n privada. Eso es efectua mediante
la ordenanza reguladora de las ayudas municipales a la rehabilitación
Que esencialmente consiste en lo siguiente: Consiste en el
establecimiento de subvenciones del 20% o del 15% de los costes
de ejecuci6n material de las rehabilitaciones, de acuerdo con tres
tipos de rehabilitación que son lo que hemos lIamado rehabilitación
bésica, rehabilitación elemental y rehabilitación general. la
rehabilitación basica se refiere a la rehabilitación de elementos
comunes; la rehabilitación elemental se refiere a la rehabilitación de
viviendas y la rehabilitación general se refiere a las rehabilitaciones
integrales, es decir,las de elementos comunes mas viviendas. la
ordenanza reguladora establece ademas en relación con esos tipos
de rehabiHtación, unas ayudas económicas Que en la basica 'I
elemental son del 15% del coste material de ejecución de las obras y
en la rehabilitación general es del 20%. Esta ordenanza puede
incrementarse por la existencia a su vez de un convenio.
Se ha hecho un folleto de divulgación, sobre lo que es la
rehabilitaci6n basica, del cual se han producido 20.000 ejemplares,
con el que se ha embuzonado todo el centro. El folleto hablaba en
estos términos: la rehabilitación bésica consiste en la realización de
aquellas obras necesarias sobre los elementos comunes del edifício
que garantizan a sus ocupantes y a sus viviendas o locales el disfrute
de una construcción segura, una red de accesos en perfecto estado,
una red de instalaciones y conductos que proporcione el servicio
necesario, unas mejores condiciones de aislamiento térmico.
El folleto reproducía tanto la rehabllltación elemental de una vivienda
como la rehabilitaci6n general de un edificio. Ademas de lo Que
reproducía el folleto se organizan o se definen en la ordenanza unas
obras de interés referidas
esencialmente a las olxas de restituci6n de fachadas original es, a los
revocos, a las reparaciones o reposiciones de mementos
arquitect6nicos o decorativos, etc. Todo este t¡po de obras estan
sometidas a ayuda municipal s¡empre que el edificio tanga las
condiciones necesarias para establecer 10 que hemos Ilamado nivel
basico de habilabilidad V que se refiara esencialmente a aquel nivel
sobre el que habría que actuar con obres de rehabilitación basicas
sobre los alamantos comunes. De Iai forma que es una llave para la
ayuda a la rehabilitación elemental en 10 referido a viviendas o a las
ayudas de ¡ntarés arquitectónico-hist6rico-ambiental, para que los
elementos comunes del edificio se encuentren en las debidas
condiciones de habitabilidad en 10 que hemos lIamado el nivel basico
de habitabilidad.
El folleto explica ademas las condiciones de los préstamos Que se
facilitan, a causa de la inexistencia legislativa en este campo, el
Ayuntamiento de Madrid ha tenido Que montar su propio sistema y
se estableció un convenio con la Gaja de Ahorros y Monte de Piedad
que facilitó una línea de créditos especial para este tipo de obras de
rehabilitaci6n, ajustadas a la ordenanza con unas tasas de interés
inferiores a las normales de mercado para créditos hipotecarios, y
que con la subvención a fondo perdido que realiza el Ayuntamiento,
no sobre intereses sinó sobre el capital Que constituye el préstamo,
nos sitlla no obstante los intereses a los diez años de amortización
del crédito en unas cantidades que no puedan superar nunca el 11 %
y que en el nivel general de rehabilitación se situan en eI8%. Estas
son las condiciones de amortizaci6n de los prêstamos personal y del
prêstamo hipotecario en costes de obras de 400.0Cl0,- Ptas., la
subvención municipal es de 6O.0Cl0,-, el prêstamo subvencionado es
de 220JXlO,- , la mensualidad por lo tanto en el préstamo personal es
de 5.465, - Ptas. para coste de obras de 4OO.0Cl0,- con una cubrición
del préstamo del 70%. Sin embargo en el préstamo hipotecario las
condiciones de ese convenio amortizan o cubren la totalidad de las
obras y los préstamos subvencionados son de 340,0Cl0,- ptas. con
la deducción de la subvención municipal , la mensualidad se sitUa en
5.645,- Ptas. sobre costes de obras de 400.0Cl0,- ptas,
individualmente.
Se han montado unos equipos de gestión para explicar esta
ordenanza a los particulares y COn<:retamente hemos iniciado esta
operación en Cascorro, agrupandola o conjuntandola con las
operaciones de rehabi1itaci6n publica directa y se espera Que con los
150.0Cl0,0Cl0,- Que teníamos destinados a esta subvención, se pueda
cubrir una cantidad importante.
Depués de esta relación sobre la rehabilitación publica directa y el
fomento de la rehabilitaci6n privada, en la misma política de
conservación y de protección del patrimomo histórico, la Gerencia
Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid ha tenido otro
tipo de intervenciones. la reutilización de contenedores, de viejos
edificios para nuevos usos, por ejemplo el caso de unas antiguas
cocnaras donde se ha instalado la Gerencia Municipal de Urbanismo,
en el piso superior. Se trataba de un espacio realmente amplio e
46
inutilizado, y se ha previsto que se sitUe un palacio de exposiciones y
fie.stas para priicticamente 10.0Cl0 espectadores, con unas .
utilizaciones tecnol6gicas de las características del edificio como
paneles solares, etc,
Otro tipo de actuaciones puntuales han consistido en la
peatonalización de determinadas zonas.
El Plan de Acción sobre Medianerias, con la colaboración de
determinadas entidades privadas.
OIras actuaciones han sido, un convenio suscrito con la Asociación
de Publicidad Exterior mediante carteleras para el dasmontaje de
priicticamente 1.800 carteleras en el casco antiguo de Madrid, que
ya se han desmontado.
Y finalmente, la acci6n de future a través de la política de
intervención integrada. Hasta aQuí se ha explicado la política
defensiva, la política positiva o de intervención. y pOl'" lo tanto hay
que dar un paso mas adelante y llegar a la racionalidad Que prevé el
planeamiento sobre acciones conjuntas integradas tanto de
urbanización como de rehabilitación de obra nueva de mobiliario
urbano en amplias zonas de la ciudad. La acci6n se ha desarrollado
en el sector de San Francisco el Grande, una lOna de transición del
casco antiguo sobre la cornisa de Madrid y las zonas de desarrollo
posterior de finales de XIX una zona Que sufrió una eXPfopiación
muy amplia por la apertura de la Gran Via de San Francisco desde el
Palacio de Oriente hasta la Puerta de Toledo pasando el Viaducto de
la calle Segovia, y sobre el que se ha hecho un concurso de ideas
cuyo resultado ha sido, el primer premio para Juan Navarro
Gualdevech Que se plantea la recuperaci6n. El segundo premio para
Piña lupianes mucho mas en el sentido de restañar la herida
producida por la Gran Via de San Francisco.
Y finalmente nuestra vedette urbanistica es la revisión del Plan
General donde todo este tratamiento de politicas agregadas Que se
van formulando pafalelamente tienen un sentido desde la propia
estructura de la red viaria si se la compara con la red viaria vigente
desde el año 72, un red viaria radio concéntrica donde había hasta
seis cinturones perimetrales. Se podra ver Que existe una coherencia
entre la voluntad de mantenimiento de la ciudad y el planeamiento
general que se esta desarrollando en estos momentos. Esa voluntad
de restañar ciudad, de conservar mediante políticas agregadas e
inspiradas por un unico planteamiento de conservar la ciudad se
puade comPfobar también en el avance del Plan General
significando Que esta Gran Via era antes un cinturón Que pasaba por
la zona del Pilar y Que hacía una separación mediante una autopista
en trin<:hera. de practicamente ocho camles en cada sentido, una
separaci6n brutal entre las zonas Norte" Mirasierra y Peñagrande, y
la zona Surdal Samo del Pilar, en astos momentos la via se diseña
como un gran boulevard, y creo que también es significativo a
efectos de la política de conservación de la ciudad.
Projecte de subsidi al País Basc
Lauren Arrizabalaga
Operación de Renovación Urbana en Vitora-Gasteiz
Presentación
Parametros definitorios del Casco Medieval de Vitoria
Vitoria-Gasteiz. Capital de Alava y de la Comunidad Aut6noma.
Extensión de Alava:
Población de Alava:
Población de Vitaria:
3.047 Km).
258.261
190.007 - 74% de Alava.
Centro hist6rico de Vitoria-Gasteiz
Se encuentra en el centro de la Ciudad y comprende el casco
medieval (data de 1. 181 con 2 ensanches en 1.202 Oeste, y 1.256
Este) y ensanche del S.XIX.
El casco medieval, en forma de slmendra, se encuentra solxe un
cerro (cerro de Gasteiz) esto provoc6 problemas de relación con la
ciudad nueva del XIX, que se resolvieron con los" Arquillos" de
Olaguibel. soluci6n muy valorada por arquitectos y urbanistas.
Caract erísticas del casco medieval (donde se va a llevar a cabo la
rehabilitación de v¡viendas).
E:densi6n
Población tot al
Número de viviendas
Numero de edificios
24,58 Ha.
9.700
4.025
816
Importante pérdida de poblaci6n 30% en 20 años.
Poblaci6n envejecida.
Gran cantidad de ancianos que viven solos.
Viviendas vacias 19%.
. . . calefacción 24 %
BaJo nlvel de mstalaclones: agua caliente 58%
Régimen de tenencia:
62% Prop.
38% alquiler
El paquete edificada (caserío) no contiene edificios de gran interés
(sólo 10%1. el interés esta mas en la trama urbana, en el trazado de
las calles que van de Norte a Sur, de forma combada (en arco)
atravesado por pequeñas calles lIamadas cantones.
Edad del parque. Mas del 50% de sus viviendas son del S. XIX.
Tipologia edificatoria. Mas de la mitad de los edificios son de ancho
de fachada estrecha (menos de 6 metros) con un fondo alrededor de
los 18/20 metros lineales.
Estada de conservación: malo 56% con n¡veles de intervención
constructiva del orden de 28.000 Pts/ml construidas.
Evolución polit ico-administrativa de las actuaciones en
materia de renovación urbana en la ciudad de Vitoria·
Gasteiz
Década 70
1974
1976
1977
1978
1980
1981
1982
1982
76/83
- Preocupación cultural sobre temas de renovación
urbana. Antropólogos (Caro Baroja) o Arquitectos
(I. Ga!arraga, X. Unzurrunzaga, Li nazasoro), y
Escuela de Arquitectura de San Sebastian.
- Dent ro del estudio paisajistico para el Plan
Comarcal. se realiza un CATALOGO DEL CASCO
MEDIEVAL Y ENSANCHE S. XIX.
Autores: Jaime lafuente
Encargo: Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz.
-Estudios socio-económicos del Casco Histórico.
Autores: V. Gago y C. lacaci
Encargo: Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz
-Creaci6n del Oepartamento de Centro HistÓrico.
- Aprobación Normas Complementarias del CASCO
MEDIEVAL Y ENSANCHE.
- E.P.R.1. (Ensanche 1.202)
Encargo: MOPU (Dirección General Arquitectura y
Vivienda)
C o l a b o r a ~ Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz
Arqtos.: Juan Adrian Bueno y Eduardo Tabuenca
-Continuación (E.P.R.I. 11) zona alta o Campillo
(1. 181lyEnsanche 1.256
Encargo: Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz
Arqtos.: Juan Adrian Bueno y Eduardo Tabuenca
- Acuerdo en Excma. Diputación Foral de Alava por
el que se donan 1.000 millones de pesetas para la
elaboración de un PLAN 81/83 de RENOVACION
TOTAL DE INFRAESTRUCTURAS, a elaborar por el
Excmo. Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz (Energia.
telefonia. gas y agua). Nueva pavimentación,
lIegando la nueva red hasta la acometida de las
casas. (Parte de esos 1.000 millones se destinaran
mas tarde a la rehabilitaci6n de vlviendas. y a la
renovación de infraestructuras).
-Opto. Centro Históflco Vitoria-Gasteiz.
Sociedad Paramunicipal en forma de S.A. para
gestionar actuaciones públicas y privadas y
encauzadas a operaClones de rehabilitación
integrada.
Gerente: luis M·. 5anchez lñigo
- Realización de un conjunto de obras (10), tanto de
edificios como de espacios urbanos en el ambito
del Casco Medieval y Ensanche del S. XIX (Centro
Histórico) por un Importe de cerca de 1.000
millones de pesetas. f¡nanciados por distintos
organismos públicos (Excmo. Ayuntamiento
Vitoria-(iasteiz, Excma. Diputación Foral de Alava.
En la actualidad:
MOPU, Gobierno Vasco. etc.). Esta conjunto de
obras ha merecido en et año 1983 el Diploma de
Honor de la Organización Europa Nostra.
Ejemplo de Obras: Plaza de los Fueros
Arqtos.: Peña Ganchegui y Escultor Txillida.
Se ha realizada dentro del plan de renovaci6n de infraestructuras:
,. Fase calles Herrería y Zapaleria ultimadas. A subasta calles
Pintorería, Cuchilleria y Nuava Dentro.
Se ha elaborado un plan que entra en vigor el mes de Marzo. ptan
"ORA" de Ordenación de Trafico (Ordenación y Regulación de
aparcamientos),
Establecido un concurso de mejora de fachadas:
Primer premio 300.000 pesetas y 3 de 100.000 pesetas.
Continuación de la rehabilitación de edificios singulares y
tratamientos de espacios públicos en el ambito del Centro Hist6rico.
En elaboraci6n, el Pfoyecto de rehabilitación del Palacio Villa Suso
(época renacentista. Uso cultural\, Palacio Echanove (S. XVl11) para
centro de barrio v el edificio de las antiguas escuelas de magisterio
para un centro de E.G.B. de 8 unidades.
Concurso de ideas sobre el tratamiento del espacio publico, donado
por la Caja de Ahorros Municipal de Vitoria, enfrente de la Torre de
los Anda, edilicio rehabilitado a cargo de la Caja Provincial de
Ahorros de Alava.
4 Equipos de Arquitectos, trabajando en los estudios de ordenación
de 4 manzanas para proponer y estudiar soluciones al conjunto de
las mismas, v proponer soluciones a los prototipos edificativos.
Plan Especial. En elaboraciÓn. terminación año 83.
Nuevo marco. La Comunidad Autónoma Vasca asume la
competencia de vivienda en Diciembre de 1981. Real Decreto 3006/
1981, de 27 de Noviembre sobre transferencias de servicios a la
COl)1unidad Autónoma del Pais Vasco en materia de patrimonio
arquitect6nico. edificación v vivienda.
Se establece un cauce directo de comunicación Gobierno Vasco
(Dirección de Vivienda) y el Centro Histórico de Vitoria-Gasteiz, SA
para la Rehabilitación del Casco Medieval.
Programa de Rehabilitación de Viviendas del Casco
Medieval de Vitoria-Gasteiz
Operaciones de Promoción Pública
Decreto 77/1982 de 13 de Abril, sobre adjudicación de viviendas de
Promoción Pública y Orden 6/1982 de 31 de Mayo(Boletines
Oficiales del País Vasco n" 52 y nO 81)que contempla la fórmula de
promoción por Convenio con los Ayuntamientos ..
Ver también Orden 14 febrero 1979 (B.O.E. nO 45 del21 de Febrero).
Procedimiento'
Adquisición de solares o edificios enteros vaeios por parte del Casco
Histórico, SA
Cesi6n gratuita al Gobierno
Gobierno construye
Gobierno vende edificio nuevo o rehabilitado al Casco Hist6rico, S.A.
Condiciones de venta:
48
5% precio de venta a la entrada.
25 años v 5% de interés con cuota de amortización creciente al4 91;
anual.
Si bien el pracio da venta es al 90% del m6dulo. como los solares se
estan adquiriendo con una referencia de no mas del 15% (en base al
art. 2" apartado D, Real Decreto-lev 31/1978) del precio de venta,
con lo que estimando un m6dulo para 1984 de 47.239 Pts/ml. util, el
precio de venta por metro cuadrado seria 47.239 K 0,75 = 35.429
(no se aplica el 90% del m6dulo sino el 75% que se revierte en el
precio de la vivienda la cesi6n de suelo).
Ejemplo:
Vivienda 65 ml. útiles Casco Viejo terminada año 85.
Precio venta al Ayuntamiento: 2.302.901
Entrega inicial: 115.145
Esfuerzo mensual aproKimado: Alquiler: 5.757 Ptas.
Adquisici6n 8.000 Ptas.
Se ha iniciado por parte del Centro Hist6rico de Vitoria Gasteiz, SA
una captación de solares y edificios susceptibles de iniciar con elias
el Pfoceso descrito. EKisten ya operaciones cerradas, V el Gobier/lO
Vasco tiene ya encargado el Pfoyecto de 30 viviendas.
Una vez revertidas las viviendas a la sociedad paramunicipal. ésta las
utiliza para "vivienda parking" venta o alquiler al mismo precio que
le cuesta su adquisici6n o inclusa por debajo de él. En cualquier
caso, los beneficiarios de estas vlviendas no podran superar los
ingresos anuales de 2,5 veces el salaria mínima interprofesional.
Operaciones de Rehabilitación - Promoción privada
Desde el punto de vista de los medios financieros, la Rehabilitación,
tanta de centros históricos como de otras zonas del paquete urballO
consolidada, o de poligonos de periteria, se inscribe dentro del
marco que tija el Decreto del Gobierno Vasco 15/1983 de 7 de
Febrero sobre financiación para la promoción, la adquisici6n y la
rehabilitación de viviendas en el ambito de la Comunidad Autónoma
para el año 1983 (B.O.P.V. nO 18), y dentro del Convenio del 16de
Febrero con las Cajas de Ahorros del País Vasco, por un valor de
18.000 millones de pesetas que este Decreto posibilita.
Para el caso concreto de los centros hislóricos esta prevista la
publicación de un Decreto que establezca las ayudas v los
préstamos que podran obtener los propietarios o inquilinos de
viviendas, que se encuentren en areas de rehabilitación integrada,
"preferente" o "especial" estableciéndose para este año por orden
del Consejero como area de rehabilitación integrada el Casco
Medieval de Viloria-Gasteiz.
En principio se trabajó con el siguiente esquema financiero para un
préstamo de 1.000.000 de Ptas.
Cuantía mbima: 1.000.000 Ptas.
Plazo amortización: 20 años
Tipa de interés de la Caja: 12,5% - 4 primeros años.
13.5% - 16 años restantes.
De esta forma el beneficiario paga el 3,5% los 4 primeros años, V el
7,5% los 16 años restantes.
La Administración Autónoma asume asi un esquema de
subsidiación que contempla diferentes cuantías para distintos
períodos de tiempo, Iai y como hace la Administración Central para
la figura de las V.P.O. de precio inferior a 3,5 millones, y para las
areas de rehabilitación integrada.
Este préstamo seria por supueslo un 40% computable en regulació"
especial (en cuanto que se inscribe en el marco que fija el Plan
Triana!) V a su vez computable en el Convenio de CoIabofaci60
f¡nanClera con las entidsdes de Ahorro Vascss.
El esquema de pago de SUbSKho seria la actualización de éste V
dism¡nuc,ón del pnnclpal por parte del Casco Histórico, S.A., y el
pago del subSldio en cada momenlO (por semestres) por parte de la
Adm.n,Slraclón Aulónoma, como en el resto de los préstamos
SUbSldlados PLAN TRIENAl.
Este sistema calculado sobre un método de amortización constant8
(mas baralo para la AdmlniSlraci6n) al habef en cada momento
menos capital VlVO, que en el de anualidad constante} suponía un
coste por vivienda de 192.659 Ptes. constantes.
Sin embargo este sistema de d.feranta avuda (en puntos de ¡ntarés
para períodos distintos) que pretende rebajar el esfuerzo en los
pflmeros anos, Plerde su efectividad ya que a las entidades
financieras hay que abonaries el subsidio de forma constante por
razones de operatividad de la Administraci6n, esto es por cada
1.000 Ptas. de préstamo X la Administraci6n e Y Ptas. el
beneficiaria.
Es prefeflble en consecuencia, subsidiar menos puntos pero siempre
49
los mismos a lo largo de la vida del préstamo con un sistema de
anualid&d conslante.
En base a este criteno se va a determinar para las operaclOn&s de
rehabililaci6n en el casco Medieval de Vitoria-Gasteiz, un Pféstamo
con los slgulentes parametros:
Cuantía: hasla 1.000.000 Plas.
ptazo: 20 al'lOs
Tipo Amort.: anualidad constante
Interés Caja: 13% durante todo el préstamo
Subsidio Centro Històrico: 3% sobre 1.000.000 Ptas. o reducción
principal.
Subsidio Gobierno Vasco: 4 %
Interés beneficiario resultante: 6%
Esfuerzo mensual adquirente: 7.623 PIas.
El préstamo de 1.000.000 Plas. seria la parte aplazada. Se plantea
asimismo el es1.ablecimiento de un préstamo sin interés de hasta
400.000 Pts. re.:ogiendo a5Í el mecanismo establecido en el Decreto
146/82 de 28 de Junio del Gobierno Vasco y Ordenes de desarrollo
42 y 43 de 28 de Septiembre de 1.982 que contempla este tipo de
ayudas para ir1{¡resos inferiores a 1.300.000 PIas. al ano.
Asimismo Centro Hist6rico, S.A. concederé subvenciones a fondo
perdido de hasta 250.000 PIas. pGf vivienda.
La rehabilitació a Holanda.
Dick Schuiling
Contenido
- Holanda
- Remoèlelaci6n urbana en Holanda
- El instrumentariurn jurídico y financiero relativo a ta remodelación
urbana
- la cualidad de la v¡vianda y su distribuci6n
-Amsterdam
.. El bamo Spaarndammerbuurt
.. El centro y los bamos del siglo XIX
- Estrategias para la propiedad particular
- Usta de conceptos
Holanda (Neder1and)
Situado en el noroeste de Europa. Holanda es un país pequeño
(41.160 km1,incluidas las aguas; 14,3 millones de habitantes) con una
muy alta densidad de población(415 h/km
J
y 900 h/km
J
en el oeste
del país\. la mayor parte de la población habita en zonas urbanas:
Tabla 1 Viviendas existentes antes de 1971
(Woningbestand van voor 1971)
CBS (lnstituto de Estadística) Censo de viviendas 1971
(CBS Woningtelling 19711
Antigüedad Antes 1906
(Ouderdom)
PrOpiedad Nümero
" (Eigendom)
Propietario/habitante
(Eigenear/bewoner) 230.965 41
Ayuntamiento
(Gemeente) 35.241 6
Corporación
IWoningbouw-vereniging) 10.691 2
Entidad particular
(Particuliere instelling) 35.838 6
Olros arrendadores particulares
(Andera part. varhuurdars) 244.287 44
Total 556.752 100
Notll: p." ""' .. ..,....... en '" tr\KIocco6n de tWminos que pueden no lllner un equjvalenlll
dinM;t\l Ml C<I,''''no \I que no ''';'I,n en el m...:o de 1& .ehfbòlílaci6n en EspIW\a, se
t.. oon!..:cio....:to ....... qUl!que puede consulta,,,,, al mel de!te)<1\11 con 1&
definICi6n lIf9Ciu a.dieI\o$ (.8Cfit0ll .... Mflrlt ..... ell ... to!.
Holanda cuenta con cualro "grandes" ciudades(Amste«:lam,
Rotterdam, La Haya y Utrecht). todas elias situadas en la !lamada
Randstad Holland, y mas de 35 ciudades con número de habitantes
superior a 50,000. Si bien ninguna de las eludades holandesas coents
con mas de 750.000 habitantes en su término municipal, la
Randstad) en total coenta con mas de 5 millones de habitantes.
El número de v¡viandas 8l1:istentes actualmente en Holanda es
de :t: 5 millones(2,9 personas/vivienda). En 1911 el número era de
± 3,73 millones V los distintes t¡pos de propiedad se distribuísn en
las proporciones indicadas en la tabla 1.
En la tabla 1 se puade ver que, en 1971, las viviendas con una
antigüedad de mas de 65 años constituían menos de 1/7 parte de
las viviendas e){islentes y al mismo tiempo que el91 % de las
viviendas anteriores a 1906 estaba en manos de particulares·). Las
corporaciones de viviendas, entidades con fines no lucrativos en
favor de la vivienda protegida que con iniciativa privada se formaron
a partir de 1901, y los ayuntamientosdesempeñan en 1971 un papel
lodavía muy marginal en cuanto a propietarios de esa fracción de las
viviendas e){istentes. En las viviendas construidas en el siglo XX, y
sobre todo en las viviendas de la posguerra, las corporaciones y los
ayuntamientos ocupan un lugar mas importante como propietarios
debido al alto porcentaje de construcción de viviendas de ayuda
estatal(Woningwetwoningen)(47% en 1981) alcanzado dentro del
total de viviendas construidas. Ademas de esas viviendas (de
1906-1945 Oespués 1945 Total
Nümero
"
Nümero
"
451.884 39 633.240 32 1.315.819
91.095

354.520
,.
480.856
161.430 14 727.783 36 899.904
87.662

181.266 F9 304.766
373.725 32 \09.437 5 728.794
1.165.796 100 2.006.246 100 3.727.449
° I Con quoere 0e<:Ir. no del Avuntam.ento \I CorpgteOOt\ de
vMenda,.
alquilerl financiadas V protegldas por el Estado. en 1981 se
construyeron todavía un 38% mas de viviendas protegidas por el
Estado pero raallzadas por partlculares (premiewoningen, de
compra V de alquilar).
Oespués de La 11 Guerra Mundial, Holanda svfrió gran déficit de
VlVlendaS V por este molJvO se implantaron rigurosas normas para
regular la distnbución de êstas; la mayoria de estas normas estan
todavía en vigOf en las gfendes ciudades V al oeste del país, BUnqL18
los cntenos de urgeneia y adjudicación se han ampliado mucho.
En el marco de la reconslrucci6n Induslrial durante la posguerra V
para comballf la eICplosi6n de prat lOS a consecuencia de la
careneia de vivienda, se implant6 desde la 11 Guerra Mundial1a
congelaclón de alquileres, seguida posteriormente de un control de
los precios de alquilar y subidas anuales fijas de los alquilares en
todo el país (política de salarios bajos - alquil eres bajas). Desde hace
poco tiempo, se desarrolla un sistema de subida anual diferenciada
de alquileres atandiendo a la cualidad y al mismo tiempo sujeta a un
mbimo. Como consecuencia de ello, el nivel de los precios de
alquiler de las viviandas existentes se acopla gradualmente al nivel
de las viviendas de nueva construcci6n, pero. de momento, existen
todavía grandes dlferencias entre viviendas nuevas y viejas en
cuanto a la relación alquiler-cualidad. También, para no desequilibrar
la relaci6n alquiler-mgresos, desde hace varios años se aplica un
amplio Sistema de alquiler-subvenciones individuales (individuele
huursubsidie¡ que sm embargo actualmeote amenaza con
convertlrse en irrealizable debido a la fuerte subida de los alqulleres
y la bajada de ingresos.
Remodelación urbana en Holanda
Si blen en Holanda se conocen algunos etemplos de remodelación
urbana bajo forma de dernbo total dirigida por las autoridades
publlcas (municlpales) en el siglo XIX y primera mitad del XX,
cuantitativamente estas expenencias no tuvieron una gran
significaci6n a nivel de todo el país.
DespolÍS de la 11 Guerra Mundial la atención se dirigió casi
exclusivamente al ensanche urbano aunque en ciertos barrios de
algunas ciudades donde la guerra ocasiorIÓ grandes destrolos se
procedió a su reconstrucci6n. Ello se IIev6 a cabo mediante la
adquisición/expropiación seguida de derribo y nueva construcción
para lo que las autondades estatales concedieron grandes
subvenciones. En los años sesenta, el florecimiento econ6mico y la
reestructuraci6n toman formas tan radicales que los centros de
ciudades no adecuados para este proceso deben ser reconstruidos
en favor de majoras en la mfraestructura y para la formación de la
city. Tamblén este proceso. en el que construcciones envejecidas V
a veces tamblén construcciones en todavía buen estada deben ser
adqulridas/exproPladas v derribadas, reciba grandes subvenciones
por parte de las autondades estatales. B estadio siguiente debaria
5ef la construcci60 de oficinas, hoteles. edificios ofICiales, centros
comerclales, aparcamlentos. garajes y autopistas en los espaCIOS
que han quedado libres. pero no eo todos los casos se llega a la
reallZacl6n de esta etapa. Los planes de reconstrucción tenian a
menudo demaSladas pretenslOnes y debido a ello las pêrdidas de
rentabilidad de los espaclOs vados en el ceotro de la ciudad se
COfMrtl8fon eo pesadas cargas para los ayuntamiantos. 1ambién
ocurn6 que estos planes dleron pIS a la aparición de las primeras
manlfestaclOnss de protesta por parte de los habitantes.
A finales de los años sesenta empiezan a desarroUarse planes con
otra forma de remodelacl6n urbana: derribo de todo un barria de
viviendas (derribo total) seguido de construcción de nuavas
viviendas (més caras). Este tipo de remodelaci6n urbana, lIamada
también saneamiento, se inicia sobre toda en el circulo de barrios
obreros del siglo XIX alrededor del centro de la ciudad. Aquí hay que
subravar el efecto de fomento del d8fTibo ocasionado por la
eXlstencla de una dlsposiclÓn del Estado por la que el 80% de los
costes de adqUlsición/expropiación son subvencionados en el caso
de dembo. Esos batrios del siglo XIX, destinados al derribo. pueden
también serVIr parcialmente de zonas de descongestión de la city.
Este era el prop6sito. Tamblén este tlpo de remodelación urbana
52
tropieu cada vez més con protestas cuando se conocen las
consecuencias que este hecho tendra para sus habitantes, para los
negocios y para los servlCIOS del barrio. Surgen dlscusiones acerca
de la calidad de las vlVlendas en algunos barrios que, segun algunos
especiallstas, no siempre es tan baja como los avuntamientos
pretenden hacer creer-o Se PIde la mejora de viviandas en lugar de, o
Slmultaneamente, al d8fTibo.
Si blen, desde hacía ya años, las viviendas particulares y de aylXla
estatal habían meJOfado la subvención recibida para ello era
demaslado reducida. A. pflnciptOs de los años setenta se introduce
un cambio en este aspecto: el porcentaje de subvenclÓn crece y el
total de medlOS estatales disponIbles para este tipo de remodeJaclÓn
urbana se amplia sensiblemente. A partir de este camblO de política
muchas vivlendas ven la mejora como objeto del proceso de
renovación, aunque el dernbo sigue y también la nueva
construcción.
El gobierno aspira a la lIamada '"remodelación urbana unitaria" lo
cual significa que viviendas, aprovisionamientos V entorno deban ser
subidos de mvel de manera simultanea. Esta forma de remodelación
urbana se denomina en Holanda rehabilitación. Para fomentar la
rehabilitación, se conceden altas porcentajes de subvenciones
cuando se procede s la meJora de muchas viviendas a la vez vIo
cuando se actús sobre vivienclas y entorno en una sola operaclón. En
este sentida. a principios de los años setenta se dictaron diversos
reglamentos de conceslÓn de subvenciones para la mejOfa de
vivlendas. dlstlngUléndose segun el tipo de operación:
- m8Jora radical de vivlendas partlCulares
- metora no radlCsl de vMendas particulares
- mllnteolmiento temporal (tijdelijke instandhouding) de v¡vlendas
particulares
- meJOfa radICal de vivl8ndas de avuda estatal
- restauraci6n de viviendas-monumentos
¿Qué éXlto tUVleron estos reglamentos? Oebido a razones diversas
en las v¡vlendas de antes de la guerra. las mejoras se hacen patentes
sólo en las de avuda estatal (woningwetwoningen) que, como se
ha vista. son relativamente nuevas V poco abundantes. Exagerando
un poca la nota, se puede decir que la fracción menos mala de
vlviendas viejas resulta la mas mejorada. ¿A qué se debe?
AI hecho de que se trata de complejos de viviendas homogéneas
que, por lo general, no estén todavía en demasiado mal estado y son
propledad de entidades no lucrativas (Corporaciones y
A.Vuntamlentos) con expenencia. Tambiéo ocurre que el nlvel de
subvenci60 es relatlVamente alto cualldo se procede a la meJora de
todo un complejo V la financlación por parte del Estado no
constituve problema alguno. Desde 1914 se concede también
subvencIÓ para la m8jOra de vivlendas de ayuda estatal construidas
en la postguerra.
La meJOra radical de vMendas partlCulares apenas se hace patente
excepto cualldo se trata de propletanos-habitantes de Vlviendas
unifamiliares en barrlOs donde las autoridades municipales ponen a
dlsposición una subvención extra vIo ayuda especializada bato
forma de oficlnas de consulta para la construcción. Cualldo se eXlge
que la meJora se lleve a cabo a alto mvel en forma simultanea y
COnjUnta, ese tlpo de propletarlOS no participan en ella. Cuando se
trata de viviendas plurifamiliares vIo viviendas de arrendadores
particulares, este tipo de meJora deJa de funcionar por completo
porque es muy difícil organllarla Ua propiedad esta muy repartida) V
el rendlmlento que el arrendador recibe decrece debido a la meJora
en la vivlenda; la venta de la vivienda, cuando ésta queda vaeia,
representa una operacl6n més lucrativa. 5610 en aquellos casos en
los que el porcentaje de subvención se hace muy alto, como por
ejemplo en la restauración de monumentos o en las operaciones de
mantenlmlento (10%). conSlderan los arrendadores el proceso como
ventaJoso.
También el emprender de forma Slmultanea los aprovlsionamlentos
yel entorno resulta en la mayoria de los casos un objetivo difícil. SI
un ayuntamiento lo efectúa muy pranto, entonces corre el riesgo de
que con la subida de preeias los prapietarios no dispongan de mas
medios para la majora de la v¡vianda; al mismo tiempo se origina un
proceso de "gentrification" (sustitución de los habitantes por Olros
de clase social mas alta). Si sucede demesiada tarde. entonces a los
propletarios les falta motivaci6n para iniciar la mejora de la vivienda
ya que no se sabe si es una inversión razonable (lo que se llama
"prisoners dilemma"). En la segunda mitad de los años setenta,
Iodes estes experiencias no totalmente positives en las diversas
formas de remodelaci6n urbana Ilevaron a una reconsideraciÓn. los
problemas se producian debido a los altos alquilares de las viviendas
mejorades en las zonas de remodelación urbana y debido a que los
procesos eran a menudo demasiado largos. Por todo eUa se hizo
imperiosa la necesidad de un mejor sistema jurídica y financiero.
El instrumentarium jurídica y financiera relati va a la
remodelaci ón urbana
la Ley de la Vtvienda{Woningwet ) de 1901 (totalmente renovada
en 1965) prevee la posibilidad de atorgar subvenciones es para
adoptar me<!idas en favor de la vivienda. Basandose en esta ley, se
trabaja en Holanda desde hace muchos años con un completo
sistema de normas de subsidio. Este sistema ha ocasionado, sin
embargo. muchas desigualdades, raz6n por la cual una comisión
estatal recomendó la creación de un "reglamento para el saldo" con
la finalidad de compensar totalmente los costes y beneficios en la
remodelación urbana. la idea original era ineluir este reglamento en
una nueva Ley para la Remodelación Urbana; este proyecto de ley
serviría al mismo tiempo para la planificación de la remodelación y
contribuiria a la agilización del ya existente instrumental relativo a la
vivief'lda y la expropiación. Aunque el provecto de ley se presentó va
en 1976 y, entretanto, se ha revisado totalmente varias veces, en
1983 todavía no se ha constituido en ley. Debido a ello, algunos
elementos del provecto de lev se han hecho vigentes. Uno de estos
elementos es el " reglamento para el saldo" Que se ha aplicado
como reglamento provisional 5610 en los barrios mas urgentes de 14
municipios holandeses; es lo Que se conoce como Interi m-Saldo
Regeling. Sin embargo, ya no se puede hablar de compensación
total en la diferencia entre costes y beneficios. Lo que si se ha
conseguido es hacer posible afrontar mas la problematica de
remodelación en esos barrios. Pero las consecuencias
presupuestarias para el Estado serian muy radicales si muchos
barrios se acogieran a este regulación subsidiaria.
Otros elementos mas juridicos del provecto de ley para la
remodelación urbana se han aprobado a veces como leyes parciales.
Así existe en Holaf'lda va desde 1901 la posibilidad de exigir,
mediante una ordenanza (aanschrij ving), la realización de obras en
las viviendas por parte de los propietarios con objeto de subsanar
déficits o retrasos en el mantenimiento. Dado Que ello se ineluve
dentro del normal deber de mantenimiento por parte del propietario,
éste no puede en tal caso subir el alquiler o pedir subsidio, la
aplicación de esta orden cavó en desuso debido a la politica de
salaries bajas-alquileres bajos V a la falta de vivienda. Cuando el
instrumenlO se implantó de nuevo, se consiguió un efecto contrario
al que se pretendia. debido a que rige como IlOrma, Que el
propietario no esté obligado a somelerse a la ordenanza si los
costes ocasionados no pueden recuperarse a partir de la f utura renta
del alquiler durante el periodo que reste de utilización de la vivienda.
En caso de que si sea rentable y el propietario na quiera someterse a
la orden, entonces esta obligado a desalojar la vivief'lda; en la
mavoria de los casos se escogia esta última altemativa con lo que se
multiplicaron las viviendas cerradas en lugar de las viviendas en
estado de mantenimiento. Ademés, estas órdenes pueden ir sólo
dirigidas al mantenimiento y mejoras mínimas (ej. instalación de
duc ha) pero no a mejoras més radicales.
Entretanto, en 1978 se aprob6 una ley parcial que lodavía no se ha
hecho vigente y por la cual se hace posi ble el dictar órdenes para la
mejora con subsidio y subida de alquiler. El sistema de subida de
precio del alQuiler después de la mejora (voluntaria o no) de viviendas
Quedó regulada por esta !ey parcial, 10 cual condujo a un gran
53
estancamiento del proceso de mejoras radicales tclnto en las
viviendas particulares como en las de ayuda estat':l!.
En el caso de viviendas plurifamiliares de més de 50 años de
antigUedad.la subida en el precio del alquiler debida a la mejora se
basa en un determinada tanto por ciento de la inversión hecha en la
mejora. de acuerdo con las siguientes tarifas fraccionadas:
2 1/
2
% de la inversión hasta 30.000 florines
1 1/
2
% de la inversión entre 30.oooy 80.000 florines
3 1/
2
% de la inversión por encima de 80.000 florines
Para los demés tipos de viviendas rige en todos o ~ : casos: 2 1/
2
% de
la cantidad invertida.
EUo trae como consecuencia la fuerte subida de alquil eres en el caso
de altas inversiones de mejora y todo el mundo se inelina por las
mejoras no radicales. Este problema se ve agravado debido a que en
los últimos años en Holanda los ingresos bajan y los coste de
vivienda todavía suben (sobre todo debido a los gastos de
calefección!'
En el caso de construcción de viviendas nuevas que substit uyen las
viejas en las grandes ciudades. desde hace años SI! aplica un sistema
presupuestario en el cual los precies del alguiler 00 estén sujetos a
las inversiones (que generalmente varian mucho dI! un sitio a otro y
son altas) sino al tamaño de la vivienda. Ademés. ostos precios son
conocidos antes de iniciarse la construcción. Sin embargo, existe un
mbimo presupuesto medio de inversión por vivienda. Este sistema
ha tenido mucho éxito, l1egandose a alquileres mU'f bajos en los
casos aplicados. Por el10 actualmente se considem la posibilidad de
aplicarlo a la mejora de viviendas ya que también aquí se ha perdido
la proporción entre subida de alquiler y subida de calidad o varia
muchísimo de un caso a otro.
En 1981 se aceptaron dos leyes mas que todavia no han entrado en
vigor. Una se refiere a la regulación del derecho de preferencia de los
ayuntamientos en la venta de fincas de determinadas zonas
(principalmente zonas de remodelación). la otra le'''' va dirigida a
evilar la ocupación de viviendas ("kraken") y la permanencia de
viviendas vadas.
La legislación referente a e)(propiación tiene una larga tradición en
Holanda v goza de general aceptación. Para la construcción de
infraestructura, ensanche urbana y también remodelación urbana. se
aplica ampliamente cuando particulares v autoridades IlO se ponen
de acuerdo acerca de la venta o el precio. Se puede expropiar en
favor de:
- mantenimiento o desarrollo de un plan parcial (bestemmingspl an)
- realización de un plan de construcción con interés para la vivienda
pública o reconstrucción del casco urbano;
- desalojamiento de superficies en interés de la villienda pública;
- eliminación de viviendas declaradas inhabitables o edificios en
desuso,
La expropiación para derribo dentro del marco de ~ a remodelación
urbana presenta pues pocos problemas, sólo que los procesos son
todavia largos. Desde hace poco se pretende expropiar en favor de
un determinado plan de construcción relacionado con la mejora de
vivief'ldas. El nuevo gobierno tiene la intención de hacer causa de
e)(propiación el no someterse a una ordenanza (aanschrij ving).
Los intentos de llevar a cabo la remodelación de todo un barrio,
dejllndola en manos de un conjunto de propietario.s particulares en
una especie de corporación, no han tenido éxito en Holanda.
La calidad de la vivienda y su distribució.,
En la tabla 2 se da una visi6n de la calidad de la vivienda holandesa
e)(istente antes de 1971.
54
Tabla 2 La calidad de la vivienda existente construida antes de 1971·)
Calidad Necesidad Necesidad Derribo Gran rehabilitación
008n8 da pequeña de gran necasario o derribo 13 + 4)
rehabilitación rehabilitación
% del total de viviendas existentes (1970) 27
Tamaño del municipio
ciudades de mas de 300.000 habitantes 17
Región
Norta 37
'>l.
35
Oesta 24
So< 33
Propiedad
propietario! habitante 31
avuntamiento 21
corporación de viviendas 32
entidades particulares 29
otros arrendadores particulares 11
Tipo
unifamiliares 27
plurifamiliares 27
Antigüedad
antes de 1906 5
1906-1930 12
1931 - 1944 18
1945-1959 22
1960 - 1964 34
1965-1970 40
Edad de los habitantss
< 25años 19
25 - 65 aóos 27
> 65 años 19
Ingresos/sño de los habitant.s
< f 16.000,-(1975) 21
f 16 - 27.000,- 28
f 27 - 40.000,- 27
>f40.000,- 34
Estada civil de los habitantes
personas solas 24
familia con hijos 27
Segun esta tabla, un 30% de la vivienda de antes de 1971 necesita
una gran rehabilitación o derribo. En las cuatro grandes ciudad es, el
porcentaje llega illCluso aI47%. Por lo general se trata de viviendas
de entidades particulares V de otros arrendadores particulares.
Una gran parte de la población joven (37%) v de los allCianos (38%),
mavoritariamente personas solas con bajos ingresos, resulta vivir en
la fracción paor de la vivienda existente.
No es exagerado decir que el problema de la remodelaci6n urbana
se concentra en las cuatro grandes ciudades v sobre todo en las
viviendas de alquiler en manos de particulares. Como ejemplo, a
continuaci6n se estudia el caso de Amsterdam con mas detalle.
°I ~ t " " de v....-...n y 0tdenaci6n del T"";torio: 0itecci6n General de la V .........
juIIo 1980.
,
43
36
41
49
37
51
42
52
46
41
34
45
40
24
34
47
57
51
4.
44
45
43
41
4.
40
39
3.
48
3 4 5
26 4 30
36 9 41
15 1 16
21 5 26
34 5 39
15
,.
25 2 27
20 7 27
21 22
2. 4 30
42 13 55
25 3 28
28 5 33
51 20 71
47 7 54
31 4 35
21 O 21
15 O 15
14 O 14
27 10 37
25 3 28
32

38
31 7 38
23 3 2.
22 1 23
27 O 27
32 8 40
23 2 25
Amsterdam
Amsterdam contaba el 1.1.1982 con 700.759 habitantes v 306.672
viviendas de tal modo que la media era entonces de 2.32 habitantes
por vivienda. Desde hace va años la población disminuye con una
media de mas deli % por año debiclo a una gran emigración. Hasta
1978, la cantidad total de viviendas existentes aumentaba
anualmente en varios miles; después, el derribo superó la nueva
construcción durante unos años. En los ultimos dos años, el numero
de viviendas aumenta de nuevo debido a la puesla en marcha de la
producción de nuevas viviendas de barrios de remodelación o
ensanche y a la transformación de edificios comerciales o de otro
tipo en viviendas.
La distribución de la propiedad en la vivienda disponible en
Amsterdam es como sigua:
Tabla 3
la vivienda en Amsterdam, sagún el año de construcción y el
tipa de propiedad
Construïdas antes de 1906
Construidas entre 1906 V 1945
Construidas entre 1945 y 1970
Construidas entre 1970 y 1979
Total
Vi viendas
particular.s
83.000
83.000
21.000
5.000
192.000
Viviendas del
Ayul)tamiento
de o corporacio·
ne.
33.000
57.000
20.000
110.000'
El porcentaje de propietarios4usuarios en la vivienda amsterdamesa
es sólo del6% y en el caso de las viviendas construidas antes de
1906 no difiere mucl'lo. Ella significa que el nUcleo de la problemética
de remodelación urbana en Amsterdam se localiza en las viviandas
particulares de alquilar.
Dos tercios del tOlal de viviandas existentes son de antes de 1945 de
tal modo Que, 8610 por esto. el voluman de la operación de
remodelación es muy superior a la media del pals.
Antes de la 11 Guerra Mundial ya se había llevada a cabo
remodelación urbana en algunos barrios de Amsterdam, sobre toda
baja la forma de saneamiento y derribo de casas en estado ruiflOso.
los destrozos ocasionados durante la guerra en las viviendas de
judíos deportados dieron pie a varios planes de reconstrucción que
preveían el derribo y la posterior realización de calles mas anchas,
oficinas, edificios universitarios, ayuntamientos, etc.
En los años sesenta se redactaran diversas "nota" (disposiciones del
Ayuntamiento) para argumentar la formación de la city. También por
aquel entonces se dio el primer derribo total de un barrio de
viviendas de obreros (Kattenburgl sin apenas oposiciÓn.
En la seguda mitad de los años sesenta aparecen una serie de planes
en los que se habla de zanjar la ciudad para la construcción de metro
y autopistas. El crecimiento y la construcci6n a mayor escala
necesitan espacio. En el centro, la función vivienda se subordina a la
función comercial. Aun así, no hay espacio para todas las funciones
de la city en el centro y por ella se debe derribar también parte de los
anillos circundantes de viviendas del siglo XIX. AI mismo tiempo se
aboga por la restauración de las partes monumentales del centro de
Amsterdam.
Debido a que el enfoque es territorialmente demasiado limitado e
internamente contradictario, el consejo municipal llega a la
conclusión de que primero deba confeccionarse un plan
(structuurplan) para toda la ciudad junta con una "flOta" aparte
para la remodelaci6n urbana.
En 1969 aparece la Nota para la Remodelación nO 1. En ella se dirige
la atenci6n a los barrios del sigla XIX y principios del XX y a los
barrios de viviendas en el centro de la ciudad. Se distinguen diversos
tipos de remodelaci6n según el número de años que un determifl8do
barria puede funcionar después de la mejora, desde la
reconstrucci6n (50 años). pasando por la rehabilitación, mejora del
barrio y mantenimiento, hasta equipamientos temporales (meflOS de
lOañosl. Esta "nota" trata sobre todo de la estructura (de la ciudad),
ritmo de trabajo. orden de inicio y organizaci6n de la remodelación.
Toda ella gira entorno al pensamiento sobre la estructura de la
ciudad, filosofar acerca de la deseada estructura futura. El problema
de los habitantes a los que se debe proporcionar nueva vivienda y
las consecuencias sobre los alQuileres practicamente no se tienen
presentes.
Como ritmo de trabajo en la remodelaci6n se piensa en la
55
reacomodación de 3500 unidades de viviendas y 350 comercios por
ano con la idea de finalizar la operación en cuar;enta años (por aquel
entonces, el ritmo de reacomodación era de 900 unidades de
vivienda y 100 comercios por añol.
Por otra parte. la Administración estatal debe desarrollar un
voluminosa cuerpo financiero y jurídica.
Aunque el anillo de barrios del sigla XIX con sus casas de alquiler
(particularesl en estada ruiflOso es considerada como una de las
paores zonas. esta nueva forma de remodelación empieza en otra
area.
O El bamo Spaamdammerbuurt
los complejos de viviendas de ayuda estatal construidos (sigla XX)
en el barrio Spaarndammerbuurt y en la plaza Javaptein fueron los
primeros en S8f afrontados. Técnica y organizativamente son los
mas sencillos de abordar y ademas son propiedad del Patronato
Municipal o de corporaciones de viviendas, todas elias entidades
abiertas a la remodelaci6n.
En el barrio Spaarndammerbuurt se opta por la renovación a alto
nivel por bloques, de manera que se prolongue el perlodo de
utilización de las viviendas a cua renta anos. Debido a que primera se
debía desalojar todo un bloque antes de ¡niciarse la renovación Que
es larga, este método ha tenido influencia negativa en el
funcionamiento de comercios. escuelas V otros aprovisionamienlos
en el barrio durante diez años. También ocurre que la reflOvación
resulta cara debido al derribo interno y a la fusión de viviendas.
Ademas. la capacidad de reacomodación temporal o definitiva deba
ser muy grande. Las reacciones de los habitantes del barrio
Spaarndammerbuurt. donde existe todavía una sólida organización
con base política de iZQuierdas, se concentran en el precio del
alquiler después de la "mejora y el mal acabada de las obras.
A partir de la consideración de las acciones de los habitantes, surge
un sistema para fijar los alquileres en las viviendas mejoradas. éstas
se comparan a las viviendas de las de los años
cincuenta; este sistema se llama de alquil eres comparados.
Debido a que las viviendas pierden siempre una habitación para
poder insta lar una ducha o una cocina mas grande. la composición
de los habitantes varia sensiblemente.
Si nos trasladamos al presente. el resultada del trabajo a gran escala
en el barrio Spaarndammerbuurt ha proporcionada: 1600 viviendas
renovadas, 500 viviendas de nueva construcción. 1(xx) derruídas y,
desde 1971, la población ha descendida en 4500 hasta 10.400
habitantes(censo a finales de 1981). También en el terrena de los
equipamientos haV grandes resultados: varias escuelas nuevas o
renovadas. un gran asilo con S4 viviendas anexas, una nueva
biblioteca, un centro deportivo, un treatro renovada y dos jardines
de recreo mejorados. En el marco de mejora del entorno. se han
trazado muchas calles y se han arreglada o instalado jardines
públicos.
Parece como si la remodelaci6n en el barrio Spaarndammerbuurt
después de diez años estuviera finalilada, ahora Que 2/ 3 de las
viviendas estan renovadas. Pera en el tercio restante, Que es de
propiedad particular y muy repartida, no ha sucedido casi nada. Este
tercio incluVe también las tiendas. Aparte. parece Que algunos
bloques que fueron reflOvados hace diez años necesitan de nuevo
ser mejorados.
O El centro y los bamos del siglo XIX
En el centro y los barrios del sigla XIX la problematica no es tan
sencilla. los habitanles de esas lOnas cOflOcieron a principios de los
años setenta mucha demolición pero poca construcción. En ese
periodo se dan dos puntos de enfoque totalmente opuestos:
a) demol,ción total;seguida de nueva construCClón (mas cara) con
estructura de ciudad-jardín o
b) Los espacios libres se lIenan con viviendas para genta que la
busca con urgencia.
La lucha entre ambas consideraciones dura años y al final surge una
opción intermedia: una mazeJa de nuava construcción y majora de
y¡viandas a alto n¡vel. y por lo tanto caro, sin demasiadas cambios
en la estructura urbana.
El primer enfoque se haca patente en el original plan de
reconstrucción del barrin Dapperbuurt (ell1amado plan Duyff de
1970). Según Duyff. no era nacesaria dejar participar a los habitantes
del barrio en los planes de nuava construcción porque dichos
habitantes IlO irian a parar al barrio. Sin embargo, los habitantes del
barrio Dapperbuurt pensa ban de modo diverso al respecto, esta ban
dispuestos a acaptar el derribo (en fases) s6Io en el caso de que en el
lugar se ¡niciase la construcci6n de nuevas viviendas
morwnariarr.ente asequibles y que los habitantes se reacomodasen
en alguna otra parte del barrio si asi lo deseaban. Esto suponía, para
el proceso de remodelación, unas exigencias distintas a las del
enfoque basado en el derribo simultaneo y la nueva construcción de
viviendas caras.
Entretando, para las zonas declaradas de remodelación urbana, se
crearon los l1amados grupos-provecto. En Amsterdam, estos
grupos estan constituidos por funcionarios de todos los servicios
municipales relacionados con la remodelación urbana; funcionan en
régimen de colaboraci6n no jerarquica.
El grupo-proyecto Dapperbuurt, en colaboraci6n con una comisión
de vecinos del barrio, desarrolló en 1972 un sistema de derribo y una
construcción en fases mediante el método de "Iíneas de
desplazamientas". la idea era que no se derribaran bloques
(manzanas) enteros -evidentemente tampoco barrios enteros- sinó
que se emprendieran simulti.neamente partes de bloques,
decidiéndose la prioridad por medio de la calidad arquitectónica.
Este última enfoque presenta grandes exigencias al planeamiento de
compra y expropiación, la confección de planes de construcción V el
consiguiente desalojo v derribo.
El funcionamiento es el siguiente; cuando un determinado proyecta
se ha realizado, las viviendas pueden ser ocupadas por aquellos
vecinos designados en otro prOVecto anterior que habían declarado
querer mudarse a una vivienda nueva en el mismo barrio. A
continuaci6n se pueden desalojar las viviendas de los vecinos
designados en el provecto nombrado en último lugar (si la fracción
de el10s que no quiere permanecer en el barrio ha encontrado
vivienda en otra parte) y procederse al dembo y nueva construcci6n.
De este modo se originan "Iíneas de desplazamientos" en cadena,
Las ventajas de este sistema son:
- los habitantes del barrio s6l0 deben mudarse una vez Y. en el caso
de que lo deseen, la nueva dirección se encuentre cerca, en el
mismo barrio.
-los vecinos que permanecen en el barrio (conocidos ya durante la
confecci6n del plan) pueden. de común acuerdo con el equipo
encargado del desarrol1o, elegir los arquitectos, el tipo de vivienda,
etc.
- la diferenciación en !amano de vivienda puede acoplarse
totalmente al patrón trazado por el número de habitantes por
viviellda de los habitantes que han elegida el desplazamiento.
El nivel de alquiler de las nuevas viviendas deba ser asequible (con
individuele huursubsidie) a los ingresos de los vecinos de un barrio
de este tipo del siglo XIX; esta es la principal condición que se exige
en este tipo de remodelación urbana,
Este enfoque por fases hace que el funcionamiento de comercios y
equipamientos en el bamo no se vea tan perjudicado como en el
caso de la renovaci6n por bloques enteros, la operación es mas
larga si bien. mediante una buena conexión de I¡neas de derribo y de
nueva construcción,no muchos años mas larga,
En el caso que muchos vecinos de los barrios que deben ser
renovados escojan la reacomodaci6n en el propio barrio (con los
"
I
años el porcentaje ha subido del 10% hasta a veces el 70%),
entonces el número de nuevas viviendas no puede ser mas bajo del
70% sobre el número oòginal de viviendas.
Debido a que el tamano de vivienda en las nuevas es mayor que en
las viejas. la densidad de espacio construido no baja de forma
fuerte.
El patrón de trazado de calles puede apenas ser modificado ya que
de otro modo debanan derribarse bloques enteros
simultaneamente.
Este enfoque, que ha tomado el nombre de "construir para el
bamo", se opone totalmente al enfoque de mejora de estructura
$Ostenido originalmente sobre todo por el Servicio de Urbanismo de
Amsterdam y en el que se pretendía conseguir una composición
equilibrada de la población después de terminar et proceso de
remodelación: para evitar o cambiar el sentida de la comente
emigratoria selectiva de gente con mayores ¡ngresos y familias con
niños en los bamos existentes en Amsterdam, se deberían construir
viviendas caras en baja densidad con grandes espacios verdes en los
barrios de remodelací6n urbana. Para el10 debanan desaparecer
muchos de los actuales habitantes de esos barrios.
Este enfoque se conoce como "construir para el futuro" y, después
de algunos anos de lucha entre Ayuntamiento y grupos de vecinos,
se ha aballdonado. En los primeros proyectos de nueva
construcci6n,la diferenciación en tamano de-vivienda era: 80%
viviendas de 4 y 5 habitaciones y 20% viviendas de 2 y 3
habitaciones (excluyendo la cocina); actualmente se da lo contrario:
20% de viviendas grandes y 80% de viviendas pequenas. Elto esta
también relacionado con el fuerte descenso del número de
habitantes por vivienda que se da en las gralldes ciudades y con la
clase de personas que constituyen las 58,CXXl con necesidad urgente
de vivienda en Amsterdam. De elias, mas del 65% son personas
solas y muchas j6venes que ademas disponen de ingresos bajos y
por lo tanto sus aspi raciones no se inclinan por las viviendas nuevas
(caras).
En aquellos barrios en los que una amplia operación de remodelación
ha actuado ya sobre las viviendas peores mediante derribo, se
procede ahora a un enfoque a nivel individual por viviellda
considerandose las distintas alternativas: defribo, mejoras no
radicales o mejoras radicales, La manera en que el usuario individual
responde a esta cuestión depende de la calidad de la vivienda misma
pero también de las aspiraciones, ingresos y perspectivas futuras
del usuario en cuestión. las personas de edad que durante deéadas
han vivida en una vivienda viaja, se inclinan en la mayoria de los
casos por la nueva construcción, mientras que las personas jóvenes
que no han vivido durante largo liempo en este tipo de vivienda, y
que tampoco esperan seguir viviendo allí para siempre, muy a
menuda se inclinan por el mantenimiento temporal o majoras no
radicales. De este modo se mantiene el alquiler bajo, cosa que a
veces es una necesidad o por lo menos permite un mayor desahogo
económico.
Este último fenómeno apenas se aprecia en los resultados de la
producción de remodelación en Amsterdam (ver Tabla 4)
1

.!!

j
• •

ro
"
1


-
• ro
., e
> ,
o
..


.2. o
· -
E o
",.!!!
ro E
'0 ro
.- , o



N
-_ '<t .....
"
, , ,

"
I I I I I .....
I I I I I .... ·
I I I I I .....
De la Tabla 4 se deduce Que. después de un desarroilo creciente de
la remodelaciÓll y un bache en los años 1978/1979, la producción
actual adquiere un "olumen considerable. Pero. mientras la nueva
construcción en el casco urbano eKislente' aumenta, la mejora
radical de vlviendas pierde Importancla y la mejora de viviendas
particulares ha cesado. Todo ella se relaciona con el reglamento
implantado en los últimos años para la f¡¡ación del alquiler después
de la renovación y con la dlsminución del subsidio otorgado a los
propielarios particulares. Actualmente, el precio del alquiler de una
v¡vianda radicalmente renovada difiere muy poco del de una
vivienda de nueva construcción en un barrio de remodelación,
mientras Que la calidad es mas baja, Por ello, el Ayuntamiento se
inclina por la mejora no radical. Sin embargo, este fenómel'lO tarda
un tiempo en hacerse patente y por ello se aprecia s6l0
sensiblemente en la Tabla 4,
Esta nueva política de "mantenimiento y renovación" se debe ver
apoyada por un reglamento de subsidio propio por parte del Estado.
La construcción de nuevas viviendas después del derribo continúa
con elevado pero vale la pena preguntarse si lodas estas
nuevas viviendas se usaran en el futuro, dados los ingresos
decrecientes, la bajada de subsidios!individuele huursubsidiesly
la fuerte subida de los gastos de la vivienda. También esta la
cuestión de si esas viviendas seran, en su caso, ocupadas por los
actuales habitantes de los barrios de remodelación.
Para la puesta en movimiento dellngente volumen de propietaflos
particulares, debe pensarse en otras vias pues, de forma voluntaria
no funciona y todavia menos con el actual nivel de subsidios.
Estrategias para la prOptedad particular
Las viviendas objeto de remodelaci6n urbana en posesión de
particulares pueden dividirse en propias y de alquiler.
Los habit"antes-propietarios constituyen una buena fracción del total
de tipos de propietarios en las viviendas de antes de la guerra (ver
tabla 1) y, entre 1971 y 1976, esa fracción creció de 39,6 a 48%,
crecimiento que todavía continúa. Sin embargo, en las grandes
ciudad es, esa fracción es mucho mas pequeña desde hace tlempo,
aunque también se producen cambios.
En las últimas décadas, muchos inmuebles particulares de vlVlendas
de alquiler se han transformado en viviendas de propiedad: según
una estimación de van der Schaar. 11 entre 1947 y 1975, en todo
Holanda, el número fue de 340.()()) viviendas. En las grandes
ciudades se trata generalmente de inmuebles de viviendas
superpuestas que primero deben dividirse jurídico-económicamente
en apartamentos. En Amsterdam, el número de apartamentos
creados a partir de división, entre 1950 y mediados de 1982,
ascendió a 17.785, según P. van Hinte2).
La ya de por sí repartida ¡:;ropiedad particular, que tanto
impedimento constituye para llevar a cabo la remodelación urbana,
se atomiza de este modo todavía mas, al mismo tiempo que
viviendas de alquiler barato se convierten en viviendas de compra
demasiado caras.
Muchos de los compradores de estos apartamentos procedentes de
división de inmuebles compran por necesidad. porque, por ejemplo,
no tienen acceso a las viviendas que distribuye el Ayuntamiento o
porque no pueden esperar tanto tlempo. Después de la compra no
les queda dinero para mantenlmlento y mejora de la vivienda. En el
caso de que sí tengan dlnero para efectuar mejoras, éstas se limitan
casi siempre a remlendos o embelleclmientos y en cuanto a
estructura se reflere apenas se hace nada.
I)J. van óer SChaar: Sectorindeling In
RlC1QrK yprocesosdel men:adode la pg_ 31-33. La l-il'vl, 1959.
21P. van Hinle: Te$lS lodav;'" no publicada >Obre dvtsoón v venIa OOmonlal en
Atnol..ro.m IP D.I .. 1983l
Los Pfopietarios*habitantes conslituyen un problema para la
remodelaci6n, no s610 porQlle no emprenden(o no pueden
empr8008f) mejoras, sinó porque, en caso de compra/expropiación,
casi nunea reciben una cantidad que pl'oporcionalmente esta de
acuerdo con el preclO que ellos pagaron en la compra. Por ello, la
mayor parte de veces, resulta un resto negativo y no pueden
comprar otra vivienda y acabar en una de las viviendas de alquiler
del Ayuntamiento.
los arrendadores particulares se encuentran ampfiamente
rapartidos en los banios antigllOs de las grandes ciudades, sobe
todo en los bamas del siglo XIX. Los arrendadores que poseen la
vivienda desde haca mucho liampo, comprada a baja predo,
pueden ganar una buana renta a base de alquilaria, a condición de
que no gasten en el mantenimianto de la misma. Esto puedan
hacerlo en liampos de crisis de viviendas hasla que se les obligue a
llevar a cabo operacionas de mantenimiento. Debido a la política de
salarios bajos-alquileres bajos llevada a cabo después de la 11 Guerra
Mundial, las autoridades han hecho poco uso de la posibilidad de
obligar a los arrendadores mediante ordenanzas (aanschrijving).
As!, en el caso de viviendas de barrios del siglo XIX, el tiempo
restante de utiJizaci6n de la vivienda después de la supuesta
obligada mejora es tan corto que no pueden aplicarse 6rdenes
(aanschrijvingenl. porque el dinero invertido no puade recuperarse.
Cuando, tarde o temprano. el denibo conSlituye la (r¡ica posibilidad,
la adqulslc!ón o expropiación de eses viviendas del siglo XIX no se
canvierte en un gran problema ya que su valor es bajo y por lo tanto
el precio a pagar también lo es. ademas se poeden obtenar
subsidios adecuados si la opel'aci60 se incluye dentro del marco de
un plan aprob&do.
Sin embargo, cuando se trata de viviendas en no tan mal estada y se
pretenden mejorarias radicalmente o no. en et marco de una polítICS
de mentenlmiento o reparaci6n. entonces se plantea la cuestión
acerca de qué estrategia es la mas adecuada en el caso de
propiedad particular.
Una posibdidad es tratar de convencer a los propietarios mediante
subsidios, pero las experiencias lIevadas a cabo en los ultimos diez
años han demostrado que el porcentaje de subsidio debe ser muy
alIO, pero a pesar de todo, no todos los propietarios se acogen a
ello. En muchas ocasiones ocurre que el dinero del subsidio obtenido
se gasta en una sola operaci6n de mejora sin que se pueda controlar
lo que después sucede. Si lo que sucede es que la vivienda se vende
o se le sube el alquiler de manera desproporcionada, el efecto
conseguido es totalmente contrario al deseado.
Ademas, la concesi6n de subsidios no debe convertirse en una
prima para pagar las J"IOfmales operaciones de mantenimiento a las
qua de por si ya esta obligado el propietario.
Debido pues a que no todos los propietarios disponen o puaden
consegUIr de los madios finencieros necesarios, o carecen del
conocimiento adecuado para efectuar la operaci6n de majora.
incluso con subsidios muy altos, siempre ocurre que. como se ha
apuntado mas arriba, algunos propietarios no se acogen a la
operaci6n y de ese modo la rehabilitación de todo un barrio se hace
muy difícil.
Ademés las operaciones de mejora son difíciles d, planificar por
parte de las autoridades porqua dependen de la iniciativa particular y
et proceso completo puade ser largo.
La experiencia ha demostrado que, por razones diversas, los
subsidios para la mejora de viviendas particulares van a parar a
manos de personas para las que dichos subsidios no estaban
destinados: propietarios-habitantes de viviendas grandes todavía no
muy viejas que disponen de ingresos altos y que no viven en
ciudades grandes. Otra estrategia distinta. o complementaria, es la
de obligar. a los propietarios que por iniciativa propia no emprenden
mejoras, a realizarias (aanschrijvingen). En otra parte del texto ya
se ha dicho que estas 6rdenes no puaden ir dirigidas a majoras
radicales a no ser que tal posibilidad se haga legal y tenga un
subsidio.
"
los procesos de aplicar 6rdenes (eenschrijvingen) puaden en
Holallda durar muchísimos ailos debido a las muchas posibilidades
de apelaci6n que tiene el propietario y a la ineficaz organización
oficial.
Cuando el propietario se niega a efectuar la operaci6n de mejora, el
Ayuntamiento puade tomaria por su cuanta y cargar los gestos al
propietario pero a menudo ocurre que éste no poede pagar y quiebra
con lo que el Ayuntamiento se queda con la pérdida. En el caso de
Amst8fdam. por ejemplo. las pérdidas del Ayuntamiento han
alcanzadola cifra de diez millones de florines. Por ello, el hecho de
que el Ayuntamiento asuma las operaciones de mejora en el ceso de
propietarios insolventes se daja de lade. Cuando los propietarios
descubran que el Ayuntamiento no va a efectuar las mejoras,
entonces seguro que no se someten a la orden de mejora.
Con todo. la mejora de viviendas por via de una política de 6rdenes
de mejora (aanlchrijvingen) resulta difícil de planificar porque no se
esta seguro de los propietarios ni cuando se someterén a la ordeno
Ademés. se debe concader mucho subsidio si se quiere obligar a
mejoras radicales Y. por otra parte, el obligar mediante una orden a
propietarios-habitantes es discutible si no se trata de casos
especiales en los que el no efectuar las mejoras puede ser peligroso
u ocasionar perjuicios a otros.
Una tercera estrategia para el problema de los propietarios
particulares que no quieren efectuar mejoras. va encaminada a la
adquisici6n e incluso expropiación de las viviendas
correspondientes. La ventaja es que las autoridades pueden tomar la
operaci6n de me;ora en sus propias manos. la vivienda permanece
entre las de adjudicaci6n y se actua de forma anti-especulativa.
En Rolterdam se empezó con esta estrategia en 1974. En once
zonas de remodelaci6n se determin6 un plazo de sais meses para
que los propietarios de inmuebles vendiesen éstos por un precio del
25% superior al valor tasada por el ayuntamiento. De este modo. el
50% de las viviendas situadas ell esos barrios pasaron a propiadad
del Ayuntamienlo por un precio medio que era seis veces el valor
basado en los beneficios de alquiler.
Sin embargo, esa acci6n revolucionaria no solucion6 lodos los
problemas. la carga econ6mica para las autoridades es grande (175
millones de florines con una pérdida de beneficios de 18 millones por
año) y los saldos negativos después de la compra son altos debido a
que el Estado apenas ofrece subsidio antes de que se efeclÚ8n las
mejoras.
Se crean grandes esperanzas en los arrendatarios mientras que el
ayuntamiento no siempre puede satisfacerias. Pasa mucho tiempo
hasta que el ayuntamiento empieza con la majora de los inmuebles.
lo que sS constituye una ventaja es que. con este sistema. el suelo
correspondiente a los inmuebles pase también a ser propiedad del
ayuntamiento y su valor" no baja. Ademas. el efecto de subida de
predos que se produciría en el mercado de fincas debido a la
operación adquisitiva del ayuntamiento queda eliminado a causa de
la existencia de un precio limite.
A pesar de la adquisición de tantos inmuebles, la distribución es muy
repartida y por ella ocurre a menudo que las mejoras por bloques
(manzanas) o el derribo no son posibles V se necesita todavía hacar
uso de la expropiaci6n.
Actualmenle en Rotterdam se procede a la operación de compra de
zonas situadas en et segurldo anillo de barrios circundantes del
centro. El éxito aquí es menor debido a que, entretanlo, los pracios
son mucho mas altos a causa de la especulación y el porcentaje de
propietarios-habitantes es también mas alto. Amsterdam ha
tornado ejemplo de la operación de compra efectuada en
Aotterdam. Desde hace dos años se procede allí a una gran
operación de adquisición de viviendas para su mejora, pero la
compra se efectÚ8 en este caso de una forma mucho mas orientada
que en Ronerdam. Como consecuencia del régimen de subsidio de
las viviendas compradas, éstas se someten directamente a un
peQueño proceso de mantenimiento V majora. los saldos negativos
de explotación, que son mucho mas bajos, son asumidos de
antemano por el "Fondo de aVuda para la falta de Vivienda".
Cuando se lleva a cabo una buena política simultanea de compra V
órdenes (aanschrijvíngen) parece posible, después de unos años.
llegar a un enfoque mas integral de la mejora no radical de viviendas
de (ex-)particulares. Sin embargo, las autoridades estatales deben
proporcionar medios financieros a las grandes ciudad es.
Paulatinamente, este tipo de estrategia va siendo aceptado a nivel
del Estado.
En el caso de municipios peQueños, la única posibilidad es la de
mejora de vivienda subsidiada voluntaria con quizas la avuda de una
política de órdenes (aanschrijvingen).
Si se quiere una política de rehabilitación equitativa V no un reparto
desigual de primas, se requiere como mínimo que la distribución de
subsidios se efectúe de una manera muy precisa.
lista de conceptos
En orden alfabético
Aanschríjving
Comunicado escrito del alcalde V concejales al propietario de una
vivienda, en el que se indica el deber de instalar equipamientos en la
vivienda con el fin de subsanar deficiencias.
Hay diferentes tipos de comunicados:
- para la instalaci6n de equipamientos.
- para que elija entre instalar equipamientos o cese en el uso de la
vivienda.
Bestemmingsplan
Plan que describe de forma tanta global como detallada el futura
59
aspecto de un barrio. la validez jurídica de un bestemmingsplan se
alcanza después de un largo proceso. Se distingue entre
bestemmingsplan global en el que se describ'en las funciones
(vivienda, trabajo, enseñanzal. V un plan detallado en el que sobre un
plano estan incluso dibujadas viviendas. escuetas. comercios. etc.
Individuele huursubsidie
Ayuda estatal concedida al arrendatario de una vivienda que, vistos
sus ingresos, no tiene posibilidad de pagar el alquil er. Existen
normas para determinar qué porcentaje de ingresos puede ser
destinado a alquil er.
Interim Saldo Regeling
Reglamento por el cual , en determinadas zonas de remodelaclón, el
Estado paga a los ayuntamientos la diferencia enlre gastos V
beneficios de los planes de mejora.
Premiewoningen
Este tipo de viviendas incluVe:
Premiekoopwoningen
Viviendas de propietarios-habitantes en las que el propietario
obtiene una prima de vencimiento anual por parle del Estado.
Premiehuurwoningen
Viviendas de alquiler construidas por particulares o corporaciones
en las que el arrendatario obtiene una ayuda estatal anual para
contribuir a los gastos de explotaciÓn.
Randstad HoJland
Aglomeración urbana en forma de herradura emplazada en el oeste
del país. Encierra las areas urbanas de cuatro grandes ciudades:
Rotterdam, la Haya. Amsterdam V Utrecht. Su población tOlal era,
ell de enero de 1970, de 4.23 millones de habitantes; aClualmente
sobrepasa los 5 millones lo cual representa un 33% de la población
holandesa emplazada en un 5% de la superficie del país.
Structuurplan
Plan confeccionado por el consejo municipal en el que, a grandes
rasgos, se describe el desarrollo territorial de toda una ciudad.
Tijdelijke instandhouding
Operación de mejora de una vivienda a bajo nivel, y subvencionada
por el Estado en espera de un plan de remodelación para toda la
zona en la que se encuentra.
Woningwet (leV de la Vivienda)
ley que dicta las prescripciones relativas a la vlvlenda. Se relaciona
no s6Io con la construcción de viviendas, sino que da tambiên
prescripciones para la construcción en general. Casi todos los
reglamentos relativos al subsidio para la construcción de viviendas
se basan en esta lev.
Woningwetwoningen
Viviendas de alquiler relativamente baratas que con ayuda parcial
del avuntamiento o del Estado son construidas de acuerdo con las
disposiciones de la Ley de la Vivienda (Woningwet).
Actuacions i moviments a favor de la
rehabilitació. Amsterdam
Di ck Schuiling
I am r'IO architect or urban designer, but 8 political seientís! and
urban planner, I do l\ave soma slides lO ¡llustrate the message I want
to give you today. Being no architect, and bei ng in Barcelona, I do not
slress upan the architectural side of urbsn renewal in Amsterdam,
partly because ¡t's myopinion thaI post-war architecture in the
Netherlands is not the most l interesting part of our archivements.
More interesting. when we are talking aboul urbsn renewal and
rehabilitation, are
- the history ot urban renewal in Amsterdam + Rotterdam.
- the goals and objectives and their change during the lasI f¡fteen
vesrs.
- the struggle for citilen participation in urban renewal.
- the administrativa and organisational changes in planning and
execution ol urban renewal .
- I he achievemenl S and the problems lelt over.
To understand the dutch situation vou have to know the especial
characteristics ol Housing and Planning in the Nether1ands. I hope
that vou had alreadV the opportunity to read mv paper ol 25 pages.
translated into spanish. I or the necessary inlormation. It is not mv
intention to repeat here in english what is written there in spanish,
but to locus now much more on urban renewal and rehabilitation in
Amsterdam and the actions and movements around it.
Amsterdam was lounded around 1280 after Christ anc! had its
lamous extensions in the lorm ol a canal-belt during its Golden Age
(17th Century) alter we expelled the Spanish Armv Irom our contrv.
Industrial Revolution came rather late to the Netherlands, compared
with England. so the living districts ol the induslrial workers in
Amsterdam are not older than 80 to 110 vears(the so called 19th
century beltl.
In those vears Government abslention was lashionable also in the
lield ol urban planning. That is the reason thaI near1v all new housing
construction was done bV private enterprise on private land. Thev
combined high densities and modest rents with high prolits bV
saving on building QualitV and relusing to introduce non-commercial
lacilities enc! opan space. Allthough expropiation was usual Ior
urban extension in lormer ages in Amsterdam, Ihis was scarcelv
used at the end ol the 19th century.
In 1896 the so called leasehold system was introduced bV the
liberals who were in power in Amsterdam then, so thai near1V all the
municipal land urbanized after 1896 is municipal propertv leased to
private or non-prolit developers and owners. Bv this wav ol
operaling in urbanizing land, it is much easier 10 introduce non-
commercial lacilities. open space, adeQuate infrastructure and less
profitable housing and also to levv urbanisation taxes.
11 is poSSible la conlrol unwanted change ol lunclions even wllhout
a binding phvsical pla;n and lt makes il much easier to buV the
building stock when vou need il Ior public purposes decades later.
The building stock ol the twenteeth century dillers also by the fact
that since 1901 heavilv subsidl zed Housing Act dwellings were
constructed to an extf'nt which is unknown in most other countries.
Thev are owned bv non-prolit Housing Associations. Their tenanlS
are sometimes members ol the Assoclations, but this tvpe ol
democratic housing tenure has become more and more
bureaucratlc.
The Housing Associations plaved an important role in the post-war
extenSions to solve the housing shortage. Pre-war slum clearance
and post-war reconstruction was existent but its quantitative
impact was rather limited.
Post-war urban renewal in Amsterdam started reallV with wholesale
slum clearance ol the bulldozer- t vpe in de neighbourhood
Kallemburg in lhe middle ol the slxtles. In these davs It was unusual
to protest heavily againts municipal authorities. so the workers-
popu!ation of this worst nelghbourhood ol the inner citV did not
object to this clearance. Their communist parlv-based
representatives called for other things, as are:
- a fair COrApensation I or I he indiVidual remova! costs.
- good rehousing-opportunltles elsewhere i n the CIIV. and
- protection agalOst all kinds ol nuisanse during the clearance
operation.
Allthough the municipahty had bought or expropriated all the
properties In the neighbourhood to construct a complete new
housing distriCI. that is what thev said al leasl. thev altered the plan
alter the demolition was linished. Because ol the interest-Iosses on
the vacant land. onlv a more profitab\e function was possible Ior IhlS
area. so was the new story.
Ten vears and manv diSCUSSions later. the municipal council decided
to construct a new social housing distflct on the stlll vacant land,
and its architecture and design do not difler Irom those ol extenSlon
areas outside the citV. with elevators. parking garages. etc.
Nevertheless. an important part ol the original ¡nhabltants moved to
these apartment-blocks becauce thev missed the strong SOCial
structure ol thelf oid workers nelghbourhood. and thev had the flrsl
flghl to enter the new social dwelhngs. So this was a very bad start
for urban renewa\ In Amsterdam.
The next phase was even worse. In 1968 the muniCipal planners
pubhshed the dralt Ior the second report on Ihe inner citV. whlch
contalned a complete change ol funclions and built and unbullt
spabe In the irmer city to glve wav Ior the economic and structural
change thev were In favour ol. In the same time thev unlolded thelf
plan Ior a complete subwav-network. whlch would make it
necessary to demolish Important parts ol the hlstoric citv. The sOll-
structure ol Amsterdam makes it impossible to construct a subwav
wlthout demolition ol the buildings.
In the neighbourhood Nienwmarkl hundreds ol dwehngs had lO be
demolished for the firSI subway IIne and il was here that the 'Irst
protest actions ol the inhabitants and especiallv the sQuallers
between Ihem arose. The squallers could enter thls nelghbourhood
massivelv because manv houses were alreadV exproPlated and
vac8ted but not vet demolished by the municipality. Hali ol the
housing stock was still in good condition, because they were
constl\JCled after one ot the firSI pre-war slum claaranee programs,
so this made the clash between two opposite urbanístic views
quite clear. Ullimately, the municipality had to expel squatters oul ol
this neighboumood with the assistance ol the army, tear gas,
armoured bulldozers 8nd all the instruments wall kllOwn sinee then
Irom Beflin to Amsterdam.
The legal ¡nhabitants ol the neighbourhood were rehoused all over
the Cily, while the squalters occupied othe!" vacant buildings. Then il
was already 1975 aOO the decision had been made to drop all the
other subway I¡nes 8nd to rebuild the neighbourhood on top ol the
subway after completion ol this first half line.
This traumalic experience had a strong influence upon all the urban
renewal programs of Amsterdam laler on. In the mean time Ihe
municipal council agreed upon two Reports on Urban Renewal in
1969 and 1971 and started the renewal operation in the easiesl and
certainly noi worst neighbourhood, the Spaamdammerbuurt, as I
have described in my paper.
The 20th century neighbourhood consisted for two third of this
surface of Housing Acl appartment-blocks on lease hold land with
slill a reasonable constructive quality. The income and education
level of its populalion was one of the lowesl of the whole city, and
Ihe inhabilants had in average somewhat larger families than is the
19th century bell. there were less students and more communists.
The municipality proposed large scale block-based high standard
renovalion so Ihat renlal could conlinue for fourty years. The action
committee, formed by active inhabitanls, required first of all clarity
about the rent level afler renovation, compensation for the costs of
temporary renoval, replacementhousing in caravans, etc.
This large scale, high level approach caused high costs because they
demolish the whole interior of the building and an immense housing-
loss during the operation wich is quite harmfull for the
neighbourhood and the city as a whole in times ot a tremendous
housing-shortage.
But the actions in Ihe Spaamdammerbuurt fought for and achieved a
comparative rent systems after renovation without a connection to
the individual renovation costs, which can vary quite a lot.
In this neighbourhood not only tne dwellings were renovated, but
also new schools, special housing for aged people, a library.
sporting facilities, etc. are completed.
The remaining third of the neighbourhood, which is in private hands
on private land, however has still to be done and here your see the
influence of private versus (semi-) public land-and-housing-
ownership. The second urban renewal area de Dapperbuurt , is
located in the 19th century bell, for the main part owned by small
private landlords, and in a worse condition. Individual c!earance
became usual in the beginning of the sevenlies without clarity about
the future. In this neighbourhood left wing sludents withoul political
party ties became very active and demanded together with the
original inhabitants: stop of arbitrary demolition; only demolition
immedialely followed by new construClion, no demolition for city
and tertiary functions and luxury housing, abolition of the so called
plan Duzff, made by the urban planning department.
The municipality medium-rise, low density blocks for medium-
income families with children, whereas the present population
consisted ot one and two persan --Iow income households for the
main part- in rise, high density blocks with very small apartments.
The municipality succeeded in constructing the first small part of
their plan on a former business area but the action group enforced
that these apartments were allocated to the present population who
had to leave tnei( slum dwelling, alllhough the new dwellings were
too large. That was the start of the so called "constructing for the
neighbourhood" campaign of the very powerfull action group in the
Dapperbuurt.
Their package of claims consisted ot:
62
- the right for everybody who has to move for demolition to enter
the new dwellings in the same neighbourhood.
- 100% Housing Act housing with Iow rents.
- size-differentiation of the dwel1ings according to the household-
size ot Ihe present neighbourhood-population.
- participation in the ptanning processo
- improvement and enlargement of facilities and open space.
- preservation of as many shops, firms, facililies as possible.
- conservation of the original street pattem.
- not too Iow densities otherwise some people have to move to
olher neighbourhoods unvoluntarily.
This makes high demands upon the organisation of the whole
renewal process: the planners had to devellop a move through
process, a "methode-tiroir", so that they could start to demolish
the worst dwe1ling concentrations already in municipal hands, shift
over the people to a already comp1eted project, construct
afterwards new housing on the cleared lot and so on.
You have to control thewhole planning procedure trom start to finish
very well, otherwise the result will be a very low production ovar
time.
The battle belween the Urban Planning Department with its
"constructing for lne future" policy (read: exchange of the present
unbalanced population structure for a more balanced and wealthier
one) and Ihe neighbourhood action group striving at constructing for
the neighbour1lood continued several years. Final1y the tatter
succeeded completely. So the "ew housing in Ihe Dapperbuurt is
almost totally rented by original inhabitants of the neighbourhood
who had to leave for demolition. When there is lack of demand for
the new dwel1ings out of this group, next priority is given to those
people living in dwellings too small according to their household-
size ("urgent" we call them), which are not (yet) indicated for
demolition. When there are slill dwellings left over, those are
allocated to urgent people from elsewhere in the city.
To conduct this whole process Amsterdam has desigllllted urban
renewal action areas where a project group is active for policy
mak.ing, planning and implementation and to conduct the
participation processo rhe first project group was established in
1969 and now there are 13.ln Amsterdam they consist only of civil
servants, one from every municipal department involved in urban
renewal (incl. educalion, sports, social worl<, etc.). Till 1979 in
Amsterdam these interdisciplinary teams had no mandate al all , so
were pure advisory for the integration and coordinalion ot the plan-
implementation and Ihe participation-process. But it proved to be
impossible to divide plan and policy-mak.ing from plan-
implemenlalion and also to carry out the participation process in the
name ot the administration without mandate. So since 1979 every
member"-officer of a project-group in a certain renewal area is
individually mandaled to decide for his own department and the
project group as a whale can decide upon everything provided thai
it is within the gwiding principies of the municipal urban renewal
policy. This flattened decision structure with direct connection
betwoon the chiaf of the projecl group and the alderman for urban
renewal is much more effective and flexible than the vertical
hierarchical tunneled decision-mak.ing slruclure through all the
departmen\s before.
Moreover, mosl of the }obs in this new project organisation
structure are occuped by a new generation ot civil servants, former
students of the participatory sixties, involved, not-established and
eager to full fill this challenging task.
In Rotterdam the have gone even much further towards
participatory decision mak.ing in urban renewal. as there more Ihan
half of Ihe members and votes in a project group consist of
neighbourhood representatives who are paid for their attendance
and can choose theif own experts paid by the municipality.
The political climate differs betwoon Amsterdam and Rotterdam as
much as the football-teams ot Ajax and Feyenoord. In Rotterdam
the mentality in urban renewal is expressed the besI by the Ihird
sentence ot the FeyellOOrd song saying no words bul aelions.
whereas in Amsterdam the dispute IS sometimes more important
than the resulls. Perhaps thaI is one ot the reasol)s they never
introduced neighbourhood presentalion or even majority ¡nside lhe
project-groups.
Orle ot the resulls ot the neighbourhood-participation ¡nside the
decision-makmg process in Rotterdam is that their "constructing for
the neighbourhood" policy has a somewhat different contents.
85% of the newly constructed dwellings in the urban renewal action
areas are allocated to inhabitants of the neighbourhoocl and there is
not much difference in prioritv between urgent and non-urgent
inhabitants. More important for priority is the time Vou live alreadv in
the neighbourhood and the non-outspoken but evident result ot this
priority-rule is that immigrants who go up to 40% of the
neighbourhood population do llOt enter the new dwelling for more
than 5 or 10%.
In Amsterdam where urgencV is the most important prioritv factor,
immigrants from mediterranean countries and Surinam sometimes
enter the new dwellings for more than their proportionate share.
Another special characteristic ot the Rotterdam urban renewal
policV is that they alreadV in 1974 started with a vast acquisition
campaing in 11 urban renewal areas, mostlv 19th century districts
with an extremely fragmented tenure situation and low housing
quality.
Especially when the main direction of urban renewal is chal)ging
towards maintenance and modernisation and awa')! trom demolition
ot the dwellings, the abilitV and willingness ot the private landlords
and owner-occupiers to co-operate in this proccess are crucial.
The first group has a bad record in this respect since 1945, which
according to oo9·s political position, is caused bV the housing
shortage, low rent policy, lack ot government control etc.
Compulsorv maintenance an<! modernisation was saldom possible
because of the resulting deficit; increasing modernisation subsidies
for private landlords is ··throwing good moneV after bad·' according
to the majority. So how can the modernisation of the private rented
housing stock be accelerated?
Rotterdam
In Rotterdam in 1974 the social-democratic city govemment started
63
an acquisition-campaign in 11 urban renewal areas, mostly 19th
century districts with an edremelv fragmentary tenure situation and
low housing quality. Municipal propertv in these districts varied form
0-30% before the campaign. Every owner of real estate in those 11
districts got a letter from the municipality and was asked to sell his
property within 6 months for about 4 à 5 times the rent value plus a
bonus of 25%, For owner-occupiers this offer was hardly interesting
but they are in the minoritV in those areas. For others the campaign
succeeded amazinglV, because 17.000 dwellings and 3500
commercial units together with the land were purchased by the
municipalitV. This was about 30% of the dwellings in the 11 areas,
Later on, this proportion increased to 60% including the original
municipal propertV. The total amo unt of loans for this oparation was
175 million and the annual interp.st paVment is IB million guilders.
The annual deficit per dwelling is about 1500 guilders, ot which the
Ministry only compensates 350 guilders for 2 Vears, when
modernisation follows immediatelv. This deficit and the moderate
modernisation record for these dwelling throw a shadow over the
initial succes of this oparation. Sut the land and real estate tenure
situation in the urban renewal areas of Rotterdam has changed
dramaticallv·
Nevertheless, the municipal government changed the acquisition
policy for the so called "Second Belt" of urban renewal areas, where
thev started in 1980,
Where in 1974/1975 they purchased without previous labelling "for
demolition" or "for modernisation", IlOW they do a quality-survey
before they decide to approach the owner or noto This results in a
more selective campaign (only 60% of the owners). Nevertheless,
the number Qf acquisitions in this second belt campaign is
somewhat disappointing (3500 premisas). The prices of the
acquisitions are higher, thev are more widely spread, which hampers
a concentrated urban renewal approach, and the percentage of
owner-occupiers is higher in this belt. The available municipal
budget for this second campaign is onlV 50 million for a period of 10
Vears. Thus 8n even more selective campaign is advisable and in a
recent report the Real Estate Departmenl has recommended
acquisition for modernisation only when the building quality is
rel8tively low, the forming of clusters of properties is possible, plan-
implementation is nearbV and expropiation can be applied jf
necessary.
Amsterdam
In Amsterdam in 1971,96,5% of the housing stock built bafore 1906
W8S let bV private landlords. Acquisition-for demolition has a long
tradition in Amsterdam, but il is onlv recentlv that 8cquisition for
modernisation has been undertaken. Even in 19791 could write an
article (5) promoting 8 drasctic change towards acquisition for
modernisation in Amsterdam. rhe acquisition-program-results had
dropped sharplv to hfl, 16.5 million in 1977 (instead of the planne<!
Guli\) dels e o l " \ S en COI'ItnI de " • ....o6eIacoó total a KJnkerbuun; "El dent .. ta cie la
remodeIIIcoó". (Foto A. RII_teonl.
hIl. 50 million). In view of the experience ot the firs! campail'lQ in
Rotterdamweadvised a large scale but selectiva acquisition policy
to maintain a sufficienl supply ot cheap rente<! dwellings for public
allocation and to stimulate modernisation, For the expected deficits
a special fund should be formed up to the lime thaI the State
Government is preparec! to accepl these cost, Experiments should
be done with expropiation for modernisation in those cases where
lalldlords wera unwilling to modemise or to sell their properties in
the urban renewal areas. This, nowever, is only legitimate when the
city modernises its own dwellings in a short period ot lime. The real
social housing sector is in fact the housing stockof the 19th century
bell, because thaI is where the people with the lowest incomes are
living. This housing sotck, however, is ownecl by private landlords
with only commercial motives and subject to vast speculation. Even
laster than we could have ellpected these recommendations were
adopted by the city government. The newest acquisition program ol
Amsterdam (1982-1986) shows these figures:
Acquisition Program of Amsterdam (1982-1986) in millions:
Acquisition Ior
A. demolition
B. maintenance and
modernisation
C. urban elltension
D. other rea sons
lincluding housing ol
young people)
Total
1982
30
68
14
7
119
1982-1984 1984-1986
(2 '/
2
years) (2 ' /
2
years)
78 62
172 173
34 J6
17 19
301 290
(5) lo Pouw and D. Schuiling: "Naar een krachtiger amsterdams
verwervingsbeleid in het !<ader van de stadsvernieuwing" in
Wonen-TA/SK 11-79, p. 28-31.
In 1980 and 1981 the dillerences between programmecl ellpenditure
on acquisition (1980-1984) and actual ellpenditure were as follows:
Acquisition Program of Amsterdam (1980- 1984) and actual
expenditure (in mill ions)
1980 1981
Acquisition Ior programmecl actual programmed actual
A 65 30 74 30
B 15 8 15 56
e 3 3 3 1
D 15 31 15 9
Total 9J 72 107 96
II is quite clear that In 1981 an important shilt has been made
towards acquisitions for maintenance and modernisation (B). This is
a necessary lactor to continue the impressive urban renewal results
and program ol Amsterdam, which can be seen in table 4. (spanish
tellt).
Those urban renewal districts. built aller 1896, where land is held in
leasehold, Le. the
- Spaamdammer- en Zeeheldenbuurt
- Indische buurt
- Noord
- Transvaalbuurt (partially)
- Watergraafsmeer (partially)
64
Edilici d, o v ~ conSlrUCC1Ó I r"'ea de renovació de 08ppe<bwrt (Foto A. RavesleonL
Show much better socres in most cases than the olher urban
renewal areas. This underlines vet again the impact ol land tenure,
the leasehold system, land an real estate acquisition on urban
renewal in Amsterdam.
Sesides these muniClpalisation ol the housing stock for diSlribution,
sociallenure. maintenance and modernisation in Amsterdam and
Rotterdam there is an other force towards low level repair and
modernisalion inSlead ol clearance and new construClion.
In these days the total housing costs, even Ihe individual rent
subsidies included, of a new Housing Act dwe\ling become more
and more unbearable Ior the poorest part ol the population with
decreasing incomes.
So while they have the right to enter new housing in their own
neighbourhood since many years. the possibility to enter becomes
smaller. Also has been provecl thaI the amount ol new construction
can nearly catch up the decay.
For thaI reasan munIcipal and state government now change
towards more low level repair and modernisation (small
interventions we call il) instead ol high level modernisation meant
Ior lourty years.
These small interventions are carried out while the inhabitants stay
in Iheir homes to lower the costs but their are many obJections
againsl Ihis.
These smalllntervenllons conSlst ol modernlslng the kltchen,
introducing showers. making betler tOllets, Insolatlon, etc. and also
repair ol the façades.
They startecl wlth Ihis approach In the munlcipalised houslng stock
and Ihe first results you can see In lable 4.
This kind ol interventions IS not bound to deslgnaled areas and Ihey
Iry to staft with the interventions Immedlately after the acquisition
ol the property to avoid the problems Rotterdam had with Ihe
municipalised housing stock in the seventies.
To conclude my presentatlon here afld 10 glve you a view In Ihe near
luture. I think that Amsterdam urban renewal has to spread lIs
activilies Irom the 13 designaled urban renewal areas to much larger
parts ol Ihe city. Alithough or better because ol they constructed
and improved already an important part ol the worst dwellings In
those areas, they have to spread thelf attentlon, activities and
money over a much larger part ol the city where many hou ses and
inhabitants are wailing Ior smaller Inlervenllons for lower COSIS.
Avaluació de les trames urbanes i dificultats de la seva
rehabilitació
Joan Busquets ¡ Grau
Valoració del cost de la rehabilitació en funció de la
tipologia edificatoria
Felip Costa i Cuadranch
Finançament de la rehabilitació
Agustí Jover i Armengol
cap a una normativa genèrica de rehabilitació. Els mínims
eKigibles
Anton Chaca ¡ Torras
Els diferents problemes jurídics en les formes de tinença
de l'habitatge
José Lufs Pérez del Pulgar
Avaluació de les trames urbanes i dificultats
de la seva rehabilitació
Joan Busquets i Grau
Equip de treball:
Joan Busquet s
Amador Ferrer
Lluís Calvet
Col.laboradors
Josep Parceri sa
Francesc Peremiquel
index
"Sobre les necessitats de rehabi litació: hipòtesi D'avaluació a
partir de l'estudi de les trames urbanes".
0- Resum.
I - RefleJ(ions prèvi es.
1-1 Sobre la qüestió de la rehabilitació.
1-2 Condicions del canvi cap a la rehabilitació.
1-3 Cap el nus del problema.
II - Interpr etaci ó de le r ehabilitació: una hi pòt esi .
11-' Variables dïnterpretació:
- La casa, l'espai urbà, els drets sobre l'habitatge.
11-2 Aplicació indicativa a les trames d'habitatge popular.
11-3 Perfil de les necessitats de rehabilitació per trames.
a) Pollgons,
b) Trames del XIX.
cl Marginals.
11-4 Els costos per tipus de trames.
a) Polígons.
bl Trames del XIX.
el Marginals,
III - El ements de discussi ó del balanç.
111-1 Sobre la relació entre habitatge i espai urba.
111-2 Sobre l'actuació pública en la rehabilitació i en la
recuperació de les trames.
111-3 Sobre la definició del planejament i de la intervenció
arquitectònica.
111-4 Sobre el Dimensionat de trames a rehabilitar.
A - Area Metropolitana de Barcelona,
A-I Distribució de trames (Planol l).
A-2 El planejament i la rehabilitació.
, - Actituds del planejament
2 - Discusllió P.G.M. i les trames.
B - Altres ciutats catalanes.
IV - El probl e ma obert.
v - Dades de r eval uaci ó, en forma d'annex
V-I Àrea Metropolitana de Barcelona.
al Habitatge als polígons moderns.
Comentari de cada grup de polígons.
Resum trames "s",
Fitxes polígons: Grups de postguerra.
e" t ensió residencial.
Polígons especulatius.
Polígons metropolitans Anys seixanta.
Polígons metropolitans Anys setanta.
Explicació fitxa tipus.
bl Habitatge dins les trames del XIX i meitat del XX,
Comentari dels grups de trames del XIX:
Resum trames "b".
Fitxes trames antigues: b-' Gracia, Poble Sec.
b-2 Sant Andreu, Camp de
Explicació fitxa.
l'Arpa.
el Habitatge dins dels barris autoconstruïts.
Comentari dels grups de barris marginals.
Resum trames "c",
V-2 Les ciutats Catalanes.
Diferències respecte a la situació metropolitana:
- El buidat dels centres antics.
- Els grups residencials moderns.
- L'habitatge autoconstruït,
VI - Bi bl iografi a
0- Resum
L'estudi simula una avaluació de necessitats da rehabilitació a
partir de l'anàlisi de les trames urbanes existents estimant les
seves característiques i els tipus d'intervancions més adients per
aconseguir una millora substancial de les seves condicions
residencials.
Es compon d'una sèrie de fragments entorn al mateix problema:
quina és la proposta residencial que la rehabilitació exigeix? La
resposta no és unica, els nostres contexts urbans estan formats per
cossos arquitectònics i socials que necessiten pautes d'actuació
diferencials. De tota manera però, 8"istebten elements de referència
comuns que conformen aquesta actitud compartida en favor de la
rehabilitació.
la discussió vol ésser compatible amb altres nivells també presents
en el debat: el de les solucions constructives del poblema i el del
marc jurídic i normatiu que el defineix. En conjunt són àrees Que
abasten un coneixement molt complet del tema.
l'estudi arrenca de la interpretació de les trames residencials
populars -com peces de la ciutat amb forma, processos i contingut
social diferents- per la qual cosa proposa unes categories d'anàlisi
centrades an: l a casa, l'espai urbà i els drats sobre l'habitatge,
S'estableixen així uns perfils caracteristics de necessitats da
rehabilitació per a les diverses trames, Que donen pautes sobre les
dificultats, els costos i les prioritats d'intervenció.
D'aquesta manera els habitatges dels pollgons responen de forma
similar per grups patint Quasi els mateixos problemes. la necessitat
d'incloure la millora de l'ordenació conjunta sembla comuna, Sota
aquest principi la rehabilitació residencial passarà per la seva
reurbanització, o per la reparació de la casa ilo l'habitatge i d'altres,
fins i tot caldrà en part considerar la renovació d'alguna de les seves
parts,
l 'habitatge de les trames suburbanes presenta situacions molt
desiguals dins del mateix barri, però es pot dir que -en general- no
són situacions molt dolentes. Es pot afrontar fins i tot per parts
l 'adequaci ó de la casa i la modernització de l'habitatge, Cal però
resoldre el canvi jurídic en el règim de lloguer Que inciti la iniciativa
de l'usuari a modernitzar el seu habitatge. Altres mesures
complementàries a nivell de zona han de permetre una millora de la
Qualitat urbana d'aquestes trames tan abundants,
L'habitatge en els barris marginals combina la necessitat dal seu
reconeixement o legalització amb la urgència de la urbanització.
Aquests elaments són simultanis a la millora de l'habitatge Que en
gran part es pot assegura.r. Tantmateix però, igual que a les trames
antigues anteriors farà falta trobar un marc normatiu adient Que
permeti el desenvolupament dels barris,
Aquesta discussió es porta a l'àrea metropolitana de Barcelona i
es compara amb dades d'algunes ciutats catalanes.
Es tracta doncs de l 'habitatge urbà i en consegüència es busca la
seva relació amb les decisions preses pel planejament urbanistic.
Sembla Que es pot dir que la recuperació iniciada no implica tant la
identificació del fet urbà i el residencial , si no el retrobar les
dependències perdudes.
Fins i tot es veurà que donada la complexitat dels problemes que ha
d'afrontar la rehabilitació l'escala del planejament menor o del
projecte global resulta aparèixer com la d'un instrument d'actuació
molt adequat. Aqui es poden fer coherents els interessos dels nivells
local i estatal, els compromisos entre el sector public i privat, les
actuacions unitàries amb les més processuals.
En fi, l'avaluació pren una forma de balanç en ressaltar alguns
aspectes del dimensionat de trames par a renabilitar, Cal
assenyalar que les estimacions han d'ésser preses en termes
comparatius i que la comptabilitat en la rehabilitació ve
cor'ldicionada en una part molt important pel ritme de l'actuació i la
naturalesa dels operadors.
68
I - Reflex ions prèvies
1-1 Sobre la questió de la rehabi litaciÓ.(-)
Deu anys de discussions i experiències a Europa, i com a mínim cinc
a Espanya d'intents d'intervenció i d'anàlisi sobre la rehabilitació fan
el tema molt polèmic, complicat i fins i tot confús. Sembla clar
insistir en la necessitat d'aclarir el possible i autèntic contingut de
la rehabilitació, perquè moltes vegades esdevenen com a més
importants altres temes laterals que emmascaren el propi problema.
la rehabilitació com a polilica prioritària per a l'habitatge s'implanta
els anys 70 i en gran part suposa la introducció de punts de vista
nOU6 sobre un problema ja definit abans; si bé és cert que en poques
circumstàncies aquest tema havia pres aquesta magnitud (U ).
Aquesta actitud ha estat englobada dins les polit iques dites
"alternatives", i formulades al llarg dels anys setanta (- -- I.
interpreta el canvi d'escenari de la inversió immobiliària i de la
preocupació dominant per la ciutat existent. Cal en aquest sentit
tenir present també altres actituds transformadores, així com escatir
les possibles condicions que emmarquen aquest canvi sobre el fet
residencial.
Es a dir, hom pot ressenyar els anys 70 com la dècada on els
problemes urbans abans sempre vistos amb clau de "creixement"
(de població, tràfic, industria, habitatge ... ) passen a ésser
considerats en termes de recursos disponibles, de millor
aprofitament de l'estoc existent." Així es formulen noves polítiques
urbanes sobre el tràfic, sobre el lleure ... i ta conservació de la ciutat i
la rehabilitació de les àrees urbanes sobresurten amb una força
dominant.
1-2 Condicions del canvi cap a la rehabilitació
No és doncs un tema aillat i tots tenim present la transformació de
ritme econòmic produïda per la crisi de la primera meitat dels
setanta. En qualsevol cas, cal apuntar quines poden ser les
condicions en les quals es dóna aquest canvi precisament en les
coordenades del nostre context més immediat.
1 - Aquesta transformació es produeix després d' un període de fort
increment da l'astoc edificat en les àrees més dinàmiques
d'Espenya. Hom parla que el patrimoni edificat està l'any 1975 en un
llindar molt elevat: en realitat el cens de 1981 sembla recolzar
aquesta condició en parlar de més d'un 20% habitatge buit sense
ocupar en gran part de les cituats. AI llarg dels 70, els especialistes
coincideixen en la idea que el "problema" ja no és tant de més
producció, sinó de desajust de l'oferta o de mala distribució entre
grups: la insolvència de la demanda és el tret més important que
explica la raó dels habitatge per ocupar.
2 - Una segona condició ve formalitzada entorn de la pròpia
naturalesa de la casa que es produeix l'habitatge perifèric dels
anys 60 ofereix propostes urbanes molt discutibles i les condicions
del seu accés resulten molt difícils. Els grups dels barris nous
pateixen de grans defectes i la confrontació al voltant d'aquest tema
('I E1tNballlrrenca de dol SerrW'IIriI de [loçtor" sot... fHabi1atgot impartiU ell nyI
1979 i 1980 I rEaoola o:fArquotllCtUf1l. S'hBcomptat tambol ambr"t o:falgurlt
prof'SSlOf\llb 1r .. ballm sot... elteme de la i deli centres uroen.
.C.I.....,...
(" ) Certament es poden 1.00.' .ntll(:tdens en la línia de la rehllbilit&àó en
lis M'>yS lO, petÓ roo penicapen del """""-I i a",enw deli darre<s
'".,.5.
(" ' I Aqui cal antardre 16ttles 11 de las \lICnologles ··toves", 2) 'com les que
posen en dubte el creix....." pel c"".ement i reclamen un rriIot aprof,tamenl dels
llIC\QOS _lislent •. DinI les i en paral·1e!11a discussió s'han
form"t divel'ses tandènc:ies; antre las que destaca el deb9110bra
fins .. compilat pet P. Wlrd(l982t "SeII-heIp Housong: A.cntique" LondIes. En al
SI{IOtI bloc les exPl'essóoRs .on tamW mo/1es i es resUI\"IellIen en la bibl¡ogufior: diN
r ",paiincie ,tau ... poden ."'eny .... r·se las pOsÍCOOnI def-.cles 1* G. Campos
(1981) "Urberósmo y A.ustendad"· ,la de P.L Vos,. (19791··Pratiche a strlt""", del
" nu",""'; paeSidal cepilaOsmo maduro". Mili.
es radicalitla. Però això no és altra cosa que una cara del problema,
perquè: els barris antics de lloguer no es sanegen, l'habitatge
marginal té problemes molt greus i el barraquisme roman en molts
indrets.
Aquest tema serà tractat amb més detall per l'article, però cal
entendre r escàs protagonisme públic sobre el sector de l'habitatge.
d'altra banda, sempre dirigit a l'habitatge de nova construcció en
baITís perifêrics.
Es troben abti sectors molt diferenciats dins de l' habitatge popular
que reclamaran atenció des d'una oova òptica de consideració
pública del problema de l'habitatge.
3 - Per altra banda s'arriba a formular una clara actitud de defensa
de la ciutat contra les operacions especulatives que produïen la
seva destrucció. S' unifiquen aqui la crítica a la ciutat periterica amb
el retrobament dels valors oblidats de la ciutat històrica: en seran
objectius prioritaris el millor ús de la ciutat ellistent i l'adequació i
rehabilitació dels seus espais i de les seves infrastructures.
1-3 Cap el nus del problema
Aquestes condicions ellpliquen els canvis i fins i tot l'emergència de
nous aspectes generals sobre el tema de l'habitatge.
Perellemple hom parla de com en els anys setanta s'han arribat a
posar en dubte I"automatisme que atribuïa a l'habitatge el paper
de sector dinamitudor de primera fila, i que quasi justifica el seu
suport sense gaire contrapartides: sembla en canvi que aquest
determinisme no és tan directe, la qual cosa implica sobretot que la
incidència i promoció del sector de l'habitatge és més complell i no
ha d'estar només guiada per aquest efecte dinamitzador com a
sector econòmic encara que la seva consideració pugui ésser molt
important.
O' altra banda el canvi de ritme econòmic ha portat en paral·lel un
canvi en la dinàmica poblacional, que ja s'havia experimentat a
meitat dels seixanta a les grans àrees urbanes europees. Les àrees
metropolitanes espanyoles han ellperimentat p6f primera vegada
una inflexió en el creixement i s'observen unes tendències noves
respecte als llocs de residència: Els moviments intermetropolitans
semblen més rellevants en un mercat amb escasa dinàmica.
AI mateill temps, els sectors que representen la gent d' edat i els
joves són estadísticament més importants i estaven difícilment
incorporats en les xifres potencials d'habitatge, formulades en els
primers setanta. En canvi el seu protagonisme és màxim en l'ús de la
ciutat construïda.
No és pas secundari constatar que el nivell de despesa publica a
l'habitatge es baix respecte a altres països de roeDE, ( 0) qúestió
que ens explica el perlil difícil dels problemes urbans, però que en
qualsevol cas no s' aparta de l'intent de cercar un major efecte
multiplicador de la inversió a partir de les polítiques rehabilitadores.
Són aspectes que en conjunt reclamen estudis aprofundits sobre
l'estructura actual dels problemes d'habitatge i de les formes
d·enfocar-los.1 que sobretot emmarcats en les condicions abans
presentades, sembla cert que el model de desenvolupament
extensiu no és el que es vol com a prioritari.
En canvi es pot fàcilment concloure que per desgràcia l'estructura
tècnica i productiva encara està molt orientada respecte d' aquell
model anterior:
Si els patrons generals de la ciutat des del planejament estableixen la
distribució agregada dels grups residencials (a través de la
zonificació i dels grans elements de servei). la promoció gestiona
l'accés o compra del sòl i desenvolupa l'edificació d·habitatges.
+ C.
Middleser.. NI com de M. deia
poIibca Soc:iaIdemoc:ralio;:. deia C8!1$11 in
69
Urbanització (F'lanejament) Sòl + Habitatge
L'Administració havia de cuidar que el fet "producció de la casa"
(Sòl + Habitatge) es produls seguint unes pautes normals d'higiene,
servitud amb velins, etc., per això les "normes i les ordenances".
O'altra banda la política d'habitatge influïa en alguns indrets sobre el
sòl (fins i tot a l''expropiació, urbanització i subrogació l'edificació)'
o sobre certs tipus d'habitatges, (fins i tot amb I"ajut financer il o de
subsidi) ... 1.' Adrninistració en alguns casos podia incorporar i
resoldre 101 el procés, sempre en quantitats de poca importància.
És un resum molt esquemàtic, però que ens ellplica com la política
de l'habitatge funcionava principalment amb el principi d'acostar
oferta-demanda. Aquesta relació era entesa en funció d'unes xifres
bastant abstractes d'habitatge tipus, de 70-75 m
2
. d'accés diferit a
la propietat, en un barri nou ..
En qualsevol es volia referir com a recordatori, perquè és segur
que l'actuació IJobre la ciutat existent exigeix d'uns paràmetres
ben diferents. Tantes vegades s'ha fet referència al fet que les
pautes i les normes per fer l'extensió de la ciutat no poden ésser les
mateixes que les que serveillen per ampliar o adequar la vella ..
Per tant, no és tampoc una discussió que s' inicii de bell nou, però sl
que exigeix avançar hipòtesi més centrades que ens vagin acostant
cap al nus del problema: Introduïrem ara una hipòtesi d'avaluació de
les necessitats de rehabilitació, a partir de l'estudi de les diferents
trames residencials populars.
11 - Interpretació de la rehabilitació: una hipòtesi.
11 - 1 Variables d'interpretació.
Efectivament, un primer problema rau en les mateh(es variables a
considerar. L'habitatge ha estat associat a la producció de noves
unitats i el mercat usat ha estat sempre en un segon terme. En canvi
es tracta ara d'establir una hipòtesi de treball al màxim d'acord amb
el problema de la rehabilitació de l'habitatge en un sentit ampli: és a
dir, que incorpori els diferents aspectes de millora substancial de la
seva qualitat i que a la vegada permeti comparar l'abast d'aquest
tema en les difarantes trames residencials comunes.
Com a temptativa considerem tres elements: al la "casa" o edifici
bl t'espai urba al que l'habitatge fa referència i ús mes pròxim i dels
drets de l'usuari sobre t'habitatge. Són elements que reflecteixen
l'entramat social i arquitectònic de l'habitatge en el conjunt en el
qual està emmarcat i sobretot ens oferiran pautes comparatives per
referir l'impacte i l'escala de les intervencions rehabilitadores.
a) La "casa" és l'edifici minim al que l'habitatge està vinculat per
serveis d'Us quotidià. Són característiques rellevants: el nombre
d'habitatges que inclou la casa i la seva homogeneïtat. la qual
cosa indica el gra de l'actuació(obligada per les parts comunes). i
per altra banda la mida de l'habitatge. Són det9fminacions que
junt amb les tipologies específiques de cada trama urbana (que
més endavant es diferenciaran en "habitatge massiu", "habitatge
marginal", i "habitatge de les trames suburbanes del XIX")
permetran des llindar les necessitats de rehabilitació de la "casa" i
de 'Thabitatge", és a dir, el que fa ref9fència al " s ~ p o r t " a la part
"comuna" normalment menys divisible, i la part d'acabats més
adscrita a la pròpia modernització de l'habitage. Igualment s6n
aquelles característiques les que demostraran la viabilitat de
lïncrement de la mida de l'habitatge, perque hi ha situacions
tipològiques on aquesta voluntat és pràcticament inabordable.
b) l'espai urbà fa referència a les condicions dites, més de
context, a vegades descomptades dels balanços de rehabilitació
però en canvi definidores en tantas ocasions de l'èxit i fins i tot de
l'arrencada de les operacions de millora de l'habitatge. Són
característiques a tenir en compte: l'índeJl de privatització del
sòl (és a dir, la relació entre espai privat i sòl públiC) que juntament
amb les condicions topogràfiques i de posició urbana, Q6na un
indicador molt útil de les possibilitats de rehabilitació urbana;
igualment t'ús, l'estat del viari i dels serveis en xarxa componen
t'esmentada urbanització primària.-tot això inexistent en alguns
barris-; i també, la valoració dels elements d'equipament i
d'espai lliure com a nivell secundari de t'urbanització i per tant
més general. Com es veurà, de l'aportació d'aquests nivells i del
llindar del seu cost es podrà acotar la mida de ralíquota urbana de
la rehabilitació,
c) Drets de l'usuari sobre l'habitatge. la forma de tinença,però
també la capacitat potencial d'inversió per part de t'usuari en
rhabitatge en funció de la seva disponibilitat, i també dels drets
que protegeixen aquesta inversió. Efectivament, les formes de
tinença poden resumir-se en les clàssiques: lloguer, accés diferit a
la propietat (cooperatives incloses). D'altra banda els llindars
d'inversió són xifres que no s'han tingut presents aqui, tantes
vegades referides a percentatges de l'ingres familiar tan
singularment compro més en la situació actual.
11-2 Aplicaci6 indicativa a les trames d'habitatge popular,
Aquesta segona part pretén encarar aquelles variables amb les
formes residencials populars més comunes a l'àrea de Barcelona i
fins i tot la comparaci6 serà estesa després a alguns exemples de
ciutats catalanes.
la descripció i la importància quantitativa d'aquestes trames
s'explica en el capítol III d'aquest mateix treball, avancem solament
aquí que s'inclouen les més tradicionals, es a dir: al l'habitatge en
polígons perifèrics; grups residencials d'habitatge massiu produïts
normalment entre 1950-70 i que han constituït l'oferta típica
70
d'habitatge en els darrers temps, aquí es combinen els sectors
públics i privats. b) Habitatge a les trames suburbanes del XIX i
de la primera meitat del XX; recull la casa menestral i les seves
transformacions, produïda a partir de carrers lineals estrets amb
edificacions petites d'alçaria mitjana; on es donen las
circumstàncies que les cases són velles i estan en règim de lloguer;
c) l'habitatge en barris marginals, produïts fora del marc legal
establert i seguint pautes d'autoconstrucci6 en l'habitatge
pràcticament sense urbanització primària.
Referirem doncs aquestes tres categories en els seus termes
"' normals", és a dir, extreure els fets singulars que poden convertir
una àrea molt diferent de les seves homòlogues. Igualment
ravaluació de les necessitats de rehabilitació vol superar també els
desajustaments " puntuals" d'un barri concret, que en canvi per la
consideració específica d'aquest poden ésser definitives.
La gràfica adjunta tracta de reproduir esquemàticament les variables
que són més importants per a la rehabilitació en cadascuna de les
trames: Això caldra entendre-ho referit tan a les qüestions més
necessàries com a les dimensions més costoses o dificils a partir
de l'experiència dels projectes en curs.
11-3 Perfil de les necessitats de rehabi litació per trames
al Ai)(í els polígons plantegen un perfil de necessitats de
rehabi l itació relativament constant en les dues primeres .
columnes i "espai urbà" mentre que en la tercera resulta
poc important (el fet de la propietat horitzontal il o de l'accés
diferit a la propietat sembla que és una estructura de drets
bastant compatible amb moltes actuacions iniciades). En canvi cal
fer notar que la discussió de la millora de l'habitatge als polígons
ha quedat quasi sempre massa adscrita als defectes dins l'edifici
- tantes vegades molt quantiosos- i la valoració de la segona
columna ha quedat com una temptativa desitjable però més
llunyana. El problema s'ha reduït doncs a proj ectes de reparació
i solament en comptades excepcions ha pogut dominar la
component d'ordenació mes conjunta. L' estudi sobre els
poligons de Barcelona (-) demostra la conveniència de l'execució
dels seNels d' urbanització primària i la seva importància per
superar el nivell de periferisme d'aquests barris, D'altra banda s' ha
de tenir present que alguns dels problemes de l'habitatge poden
ésser resolts a partir de la reordenació de l'espai públic tantes
(., v'"lll'" '" monografies dallV9 sobnI . q ... forma de CNÒlC"""""" i 11 ,-..1 Tesi
Docto .... d'Amador F ..... aobte IIQUOIl leme,
71
vegades residual (ex, la privacitat de les plantes baixes pot
aconseguir-se millor adeQuant el contacte del bloc amb el te" a,
que IlO amb les proteccions de reixes a tocar la façana): Aquesta
discussió s' amplia més endavant en referir els costos i dificultats
de rehabilitació pels polígons i es veurà els diferents tractaments
possibles per tipus, En qualsevol cas s'ha d'esmentar que
existeixen ja exemples de com la i ntroducció de l'urbanització
primària canvia la vida quotidiana del barri (ex, Sant Roc a
Badalona malgrat l'extraordinari cost de la inv.ersió), així com de
solucions senzilles en topografia difícil (ex, l'actual reurbanització
dels espais intersticials a la Trinitat) i igualment de la necessitat de
consideració conjunta dels problemes de l'habitatge i de
l' equipament del barri com l'intent del concurs de "Ciutat Badia"
encara pel'ldent d'aplicació,
b) L 'habitatge existent dins l es trames resi dencial s del XIX j la
meitad del XX, té un perfil de problema de rehabi l itació
simètric i concentrat sobre els dos extrems, És en gran part
coneguda fins i tot la relació entre ambdues columnes que
significa per una banda la necessitat de modernització de l a
casa i d'&decuació de l'habitatge i pe!'" rallra la situació jurídica
i econòmica dels lloguers antics, i de com la seva congelació
rígida dels anys 40 ha contradit l'imprescindible inversió de millora
i actualització.
Gal ap!Jntar per altra banda que aquestes trames engloben
situacions puntuals molt diferents Que fa falta escatir abans de
prendre mesures d'intervenció. En qualsevol cas, els estudis
iniciats en aquestes àrees, acostumen a trobar com a prioritària la
inversió en la casa si bé la dificultat més grossa rau en com
dinamitzar la rehabilitació, és a dir, com assolir la seva
f¡nanciació i com cobrir les despesses produïdes (.),
AI mateix temps cal constatar que les dues operacions típiques de
la rehabilitació: 1) la modernització de l'habitatge (millora dels
serveis de cuina, introducció del bany i pot reparar algun
paviment) i 2) l'adequació de la casa (la coberta, adecentament
d'escala i accés, i millorament de les conexions d' entrada
generals) són operacions que tradicionalment s' han anat donant a
les finques amb substitució d'usuaris -i per tant amb una certa
actualització de lloguer- o bé per iniciativa pròpia i la primera
(0) AQ .... t t ..... quedi espectflClt en els treball pr_Ulli per Ag .... I;.x.- ,J.L Nrez
... _.
72
operació per part de molts residents, que acceptaren fer-se
càrrec d' aquells serveis sempre que hi hagués la tolerància del
propietari,
Per altra banda no es pot oblidar la referència a la columna central
ja que té en aquestes trames menor cost però especial
rellevància, Tenen un nivell d'urbanització primària antic però
complet si bé en canvi s'ha de millorar moltes vegades l'estat
d' algun servei més antiquat o fora del llindar nacessari en la
densitat actual. Com es veurà en les trames més densificades
hom reconeix una forta pressió del cotxe sobre r espai públic viari
que és el més important: ha estat l'excusa per afrontar costoses
remodelacions sobre aquestes àrees avui posades en dubte, En
aquesta línia semblen concloure la major part dels PERI que sobre
la corona del XIX s' estan redactan a Barcelona, Això vol dir
remetre el pas a través i l'aparcament intern d' aquestes arees a
d' altres indrets Pfòxims que així descongestionen el nus
residencial : són operacions de servei i equipament amb aquella
funcionalitat però que comporten també una millora general de la
qualitat urbana,
HABITATGE
EN POLlGONS
HABITATGE
73
PERFIL DE LES NECESSITATS
DE REHABILITACiÓ
CASA ESPAI URBÀ
1J!banitzac;6 j equipament
(Reordeoació espais)
TRAMES XIX ===========
HABITATGE
URBANITZACIONS
MARGINALS
DRETS SOBRE
L' HABITATGE
b
e) L 'habitatge en els barris marginals, té un pertil concentrat en
la columna central i refleclej)l; la necessitin important de la
urbanització primària en aquests tipus d'àrees. Segons els estudis
fets sobre aquestes zones, l'edificació presenta situacions
insalubres o arquitectònicament poc adequades en un
percentatge relativament petit-al vollant d'un 10% del parc
total-- mentre que la festa pot suportar un procés de millora i
ampliació relativament fàcil. En aquest sentit cal recordar que la
disposició tipològica de les cases -d'un a tres habitatges per
parcel.la- ha permès una evolució de la situació inicial, molt
elemental, a situacions més acabades com la majoria d'aquests
barris --dels seixanta- tenen avui. En qualsevol cas, aquesta tasca
de recuperació i millora de l'edificació exigeix una tasca tècnica
acurada i específicament dirigida a aquestes lones (-).
D'altra banda els drets sobre l'habitatge -en termes generals-
poden adscriure's normalment a la propietat, llevat de les
situacions de condominis o contractes "especials" que cal
estudiar amb cura en cada cas, sempre que es procedeixi a la
regularit<l:8Ció de la situació d'il.legalitat urbanística que ha
presidit tot el procés, Aquesta és una tasca iniciada per la
1°) Sobre aq .... ta proceUOI vegeu les mooografiel dellUB lObre "La ..m.nu1<;lÓn
~ en 1'Ian:eIo<wI" .w oom rex,,","'" d ' ~ ~ balTÍ de Sant Josep apow8QU!
~ núm, 82 de CAU, Ban::eIoM,
74
Corporació Metropo(itana en alguns barris marginals
desenvolupant els processos previstos pel P.G,M, del 76 en les
lones dites de "Rehabilitació o Renovació urbana",
En canvi cal insistir que la necessitat primordial estribarà en la
configuració i servei de l'espai urbà entre parceLles, Aquesta
operació suposa --com es veurà- costos imponants i implica
dificultats tècniques bastant fortes en els barris densos i amb
pendent, Però en qualsevol cas, el balanç comparatiu entre
l'enderroc i nova construcció, o bé la recuperació del barri sembla
aconsellar clarament --quasi sempre-aquesta segona via,
11.4 Els costos per tipus de trames,
Aquests perlils de dificultat per la rehabilitació seran ara
representats en relació a una estimació de costos comparats,
Evidentment és una tasca difícil i que s'introdueix com a referència
general, no tant en la seva dimensió comptable com d'uns límits
d'avaluació entre trames:
., La r.habilitació dels polígons.
S'ha dit abans que, als polígons d'habitatges, en els que els
problemes de rehabilitació afecten igual a les edificacions i els espais
urbans, les intervencions fins al moment realitzades poden
catalogar-se com a "projecte. da rapar.cions" o de millora de la
urbanització. La consideració conjunta dels problemes que afecten
l'habitatge, les edificacions i els espais urbans. que els possibilitaria
solucions moltes vegades complementàries i coordinades. no és.
doncs, freqUent.
Als quadres adjunts es resumeixen les dades globals obtingudes pel
que fa als costos de les operacions de reparació i reurbanització de
les que s'ha pogut obtenir informació. Aquestes dades suposen. per
tant, que, si ens a les experiències considerades, el
cost de la reurbanització completa d'un polígon manté una relació
1:2 -1 fins i tot 1:3- respecte al cost de reparació de l'edificació (en
funció de l'abast de la reparaciÓ).
Ara bé, els factors rellevants, tant en la reurbanització com en la
mUlora de l'habitatge i l'edificació, són diferents per a cada grup
característic de polígons. Si ens referim a la classificació efectuada
en cinc famBies --veure annex "'V"'- i tenint en compte els trets
fonamentals de cada grup, podríem arribar a diferenciar les
necessitats relatives de rehabilitació en funció de la problemàtica
específica de cada grup.
les variables que caldria tenir en compte són les que s'estudien a les
fitxes annexes, en la seva relació dins les intervencions possibles:
- Reurbanització
- Equipaments i
dotacions.
- Reparacions edificació
i millora habitatge.
- topografia.
- antiguitat/mesura
- densitat.
- percentatge sòl buit/sòl viàri.
- posició urbana.
- condicions de l'accés.
-gra (habitatges/cas).
- alçàries edificació.
- mesura habitatges.
La valoració per a cada familia de pollgons, referida als valors
mitjos o representatius obtinguts, demòstra com les prioritats i els
significats urbans de les intervencions possibles varien
substancialment en funció de la pròpia especifitat de cada polígon:
1. "Grups de postguerra". Aquest grup de polígons, d'edats
compreses entre els 30 i els 54 anys pateixen, lògicament, els
efectes del pas dels anys, que venen agreujats per les paniculars
circumstàncies del moment de la seva construcció (anys vint i
immediata postguerra): deteriorament visible de la urbanització,
construcció original de baixa qualitat, manca d'edificis d'us
public, etc. Si bê la possible reurbanització és sempre una
intervenció d'escasa entitat, donada la petita extensió superficial
dels polígons del grup (sempre menors de 10 Ha. ) i les no
excessivament dolentes condicions topogràfiques dels indrets
--amb algulles excepcions notables.
La integració urbana d'aquests grups d'habitatges, donada la
inicial posició perifèrica, ha estat molt lenta, però, en l'actualitat,
la majoria es troben enclavats en situacions urbanes més o menys
centrals, amb una fona pressió de rentorn, que sol presentar
densitats i indexs d'activitat i complexitat urbana més altes.
Aquest fet ha significat un augment de l'accessibilitat dels
habitatges i de la seva panicipació en els serveis i equipaments
del sector urbà, essent irrellevants els teòrics dèficits
d'equipament propi.
Contreriament és en els habitatges esmentats on el problema'es
presenta amb major virulència: Tant per tractar-se d'edificacions
de baiKI! qualitat constructiva com pttr la mida ret8tiv8ment petita
75
(uns 45 m2. útils) dels habitatges, en aquest cas els problemes
d'intervenció en l'edificació es troben indisollJblement lligats al
t.ema de l'habitatge: aiKò és així degut al gm petit (--4
habitatges/ casa) i a l'escassa alçària dels edi'ficis (2-4 plantes):
per tant, les reparacions dels elements "comuns" de I"edificació
són irrellevants o de poca importància. l·ampliació dels
habitatges, la seva reconversió. la remodelació parcial o total. etc.
són alternatives comunament considerades.
2. " Grups d'extensi6 residencial"'. Tal com et seu nom indica, es
tracta de polígons d'habitatges amb un alt urbà,
plantejats en relació i en coordinació amb urbanes
d'alcanç més general. Corresponen al periodll immediatament
posterior al Pla Comarcal de 1953, i van ésser construïts enlfe
1956 i 1960.
Presenten com a característica essencial una potent urbanització,
reflectida en l'alt valor que pren el percentatge de sòl destinat a
vials i al relativament baix percentatge de sòl buit o indeterminat.
Encara que en alguns casos la urbanització no ha estat encara
completada, és evident que, per les condicions de posició i accés,
per un costat, i de topografia favorable, per un altra, que faciliten
extraordinàriament la connexió i continuïtat <:1mb la ciutat
precedent, el nivell i la qualitat de la urbanitUlció tendirà a millorar
per si matei:w:a. No es plantegen, doncs, en aquest grup de
polígons, grans problemes d'intervenció en aquest aspecte, sinó
només petites millores graduals, problemes de redefinició
d'espais i obetura de noves connexions amb sectors veí"ns.
l'alta densitat que és normal en aquests no comporta
problemes excessius, degut a la potència de la infrastructura ans
al contrari ha donst lloc a Ur"18 incipient comple:w:itat dels usos.
l'alta densitat, d'altra banda, reduei:w: la possible repercussió del
cost de la urbanització.
El gra sol ésser alt (uns 25 habitatges per aixi com les
alçàries i volums de les edificacions: el cost die les reposicions
dels elements suport - fonamentacions, estrLlctura, etc. ---i dels
elements comuns -teulats, façanes,- és don,:s significativament
alt. S'hauria de veure re:w:emple del poligon B<esòs, amb problemes
de fonamentació. Això no obstant, la qualita1. general de
I"edificació és bona. Una dada a tenir en compte és la
diversificació de les empreses constructores en el polígon de Sant
Maní el que suposa una gamma molt àmplia de tipus, solucions I
qualitats, i també de roferta d'habitatges --mida. distribucions,
serveis-, que ha comportat, de fet, una quasi total assimilació del
sector als estàndards generals de la ciutat.
3. "Poligons metropolitans: anys seixanta". Els anys seixanta
(1960-68) són els anys de desenvolupament urbà ràpid'a
Barcelona i els polígons d'habitatges són en aquest moment la
forma més característica i important d'extensio física de la ciutat.
Una e:w:tensió que, a diferencia de I" anterior, es fa a batzegades,
materialitzant-se en àrees marginals allunyades i polígons
d'habitatges aillats i inconnexes. Tot i que redat d'aquests
polígons és bai:w:a (15 a 26 anys) els problemes de deteriorament
són greus. les reiterades intervencions en els polígons d'aquest
grup ho demostren: reurbanització ISant Roc, i Trinitat},
reparacions en I"edificació (Sant Roc, la Pau, GUllleUeta),
remodelació total {Sant Cosme}, reequipament (Sant Ildefons, Can
Serral, etc.
la reurbanització parcial o total troba aquí greus inconvements i
dificultats: per un costat provinents de la posició territonal
dels polígons (dificultats d'accés i connexió a les xarxes), de les
condicions topogràfiques adverses (problemes de fonamentació
en terrenys baixos, e:w:cessius pendents no assumits en el projecte
inicial) i, d'altra banda, l'alta repercussió per habitatge que suposa
la inversió, donada la densitat mitja o baixa 500-150 habitatges per
hectàrea) dels polígons i raltissim percentatge de sòl buit (entre el
55% i el 70% de la superfície total), d'us indMerminal, que cal
redefinir, completar, urbanitzar, enjardinar i mantenir.
La b8ixa qualitat constructiva de les ed.t,cllcions --en aquest
que hi figuren majoritàriament poligons de I"Obra Sindical del
Hogar, juntament amb Sant Ildefons, Can Serra i Ciutat
Meridiana- en conneKió amb un gra alt (més de 20 habitatges per
casa) fa importants els problemes de reparació d' elements
comuns de l'edificació. la reconversió dels habitatges, de
superfícies sobre els 60 m
Z
• útils en general, i distribucions i
qualitats que tendeixen a unif ormar-se en el període. no s' ha
plantejat per ara, si bé pot tenir solucions conjuntes i coordinades
amb els altres nivells d'int ervenció.
4. " Poligons especulat ius". Poligons d'habitatges de la segona
meitad dels seixanta (12 a 19 anys d'edat) construïts per la
iniciat iva privada. De petita mida en superficie (menys de 15 ha'!
però de densitats molt altes (entorn dels 200 habitatges/ ha. i fins
a 325 en algun casI. plantegen un problema ...... elacionant la mida
petita i l' alta densitat amb la posició territorial ailtada- que més
que deficit pot defini r-se com d ' inadaquació de la urbanitzaci ó.
Es t racta d'operacions que, evidentment, han invertit poc en
urbanització: just l'imprescindible per a funcionar i prestigiar
mínimament l'àrea. Són així característics carrers difícilment
connectables o mal traçats, i espais urbans de significat incert. El
percentatge de sòl buit és alt, i el de sòl viari baill. La carència
d'equipaments és una constant quasi absoluta en tots aquests
grups d'habitatges, que confien en el servei dels equipaments de
la ciutat.
Quadre 1. Costos reurbanització en polígons d 'habitatges
(Xlfr •• 8pfO"1 ........... l' I ... 1WIból l l ge I.n pi ... pe. hIcür ...
an,
Pt es/ Hab. Ptes/ ha.· pressupost
Trinitat PMV (1)
Sant Roc OSH (2)
Espronceda OSH (2)
00.000
150,000
160.000
4.000.CXXl
20.CXXl.CXXl
14.CXXl.CXXl
(I) Coel ",baM.-.aàó espais •• Ienorl', -'SI CI ,",",.
(2) UrbIMlICI6 poigon
(82)
(80-81)
(78)
Quadr e 2. Cost os de reparació edificacions en polígons
d 'habit at ges
(Xlf . .. . pr<>.I ......... n pl ••. PI< hebilltge).
,.,
!Al (B,)
"J
pr ... up .. n
...... "'"
5\1.000 (82)
" .000
(81)
SlntRocO$H 2S4.ooo (81)
"-,",,OSH 450.000
"OI
Ca_Barates 400/700. 000 (82)
(A) FonamenllCl6, A ne¡IImtfll HrollnS. reforç esUuct,.al ]UmH dilatlCl6. (1 •. gr ....
(B,) Reporacion$ .... t ...... : pinlura loçanes, reparoco6 <;<.>ben0l$. c.nalonll 12n.

(B.) ReparllClOnl .. t ...... : a<larnent façanes, f8PII<aci6 <;<.>benes (IiIamenl j
nou eoI8orl c.nalonl j '*'IfI", lontanenl
(B,) R&par1lClOl\S inlerion I,.tenors: pntura loç..-, instal- 1eci6 89'S i desai9i*, canvi
ful l_, pewnenll l'lOl.lS, re!)iclt guixos. olC.
A l'alta densitat bruta se superposa un altíssim índell dïntenSltat
neta, que es tradueill en un gra alt (amb disposicions de quatre o
sis habitatges per escala a cada planta), i en volums d'alçària
considerable (amb predomini de torres de 12 plantes o més). Per
tant, les intervencions hauran de fer front fonamentalment a
reparacions en els elements comuns de l'edificació; no obstant
aillò, per la )aventut de les edificacions i la relativa qualitat
observada, aquestes no s'han produït fins al moment. Tampoc
s' han plantejat alternatives a l' habitatge, que és uniforme pel que
fa a la mida, distribució, serveis i estàndard,
5. " Poligons metropoli t ans: anys setant a". Són les últimes
operacions d' habitatge massiu presents a l'àrea metropolitana de
Barcelona: construïdes entre 1968 i 1974, tenen ara només de 10 a
15 anys d'existència.
76
La característica fonamenta! és el gran tamany superficial (20-60
Has.! i l'alt nombre d' habitatges (més de 2.500 habitatges per
promoció!, amb densitats mitjanes. Només aquesta dada ja
comporta una específ ica problemàtica en les intervencions de
reconversió, relacionada amb la gran envergadura amb que
caldria plantejar-se-la.
La posi ci ó amada metropolitana, en relació amb les grans vies
de comunicació, i la topografia fàcil de la major part da les àrees
facilita l'obra urbanitzadora que en la majoria de polígos (Bellvitge,
Gornal, Badia, etc.) no està encara acabada: però els alts
percentatges de sòl buit no adscrit a usos específics o de difícil
tractament, són, en aquests polígons, per les dimensions que en
termes absoluts arriben a prendre, un autèntic handicap a l'hora
de la intervenció.
Els problemes de l'edificació, referits sempre a blocs de més de
20 habitatges i d'alçàries considerables tendei.en a deslligar-se,
com en els polígons dels grups 3 i 4, dels problemes de
l'habitatge, que conti nua mantenint característiques
absolutament uniformes. Però, com demostra el recent concurs
per a Can Badia, son susceptibles de consideració conjunta amb
les qüestions urbanístiques generals (redefinició general del
poligon, política d'eQuipaments, tractament de l'edificació en
relació a la urbanització, etc.) dels poligons.
b) l a rehabilitaci ó de l es trames del XI X.
Les trames del XIX presenten un diagnòstic general que es pot
caracteritzar amb els següents aspectes comuns.
la capacitat de rehabilitació és moll elevada en tots els casos i
afecta gran quantitat d'edifiCIS i habitatges representan un aspecte
positiu per l'ellistent integritat formal i funcional de les trames.
El parc d' edificis,.malgrat la seva antiguitat, és generalment bo en
els aspectes estructurals centrant - se les deficiències amb els serveis
i acabats.
Les possibilitats de millora I problemes tipus depenen generalment
de dues variables: antiguitat i grau de conservaciò de l'edif ici , i
característiques distributives i estructurals dels tipUS edificatofls
dominants (parce!·les de 6, 9 I 12 m majoritàriament).
L' estructura parcel.lària i edlficat6ria permet , degut al petit gra de la
mida de l'Illa, de les parcel·les i del nombre Pfomig d'habitatges per
edifici, gran flellibilitat en les escales dïntervencló i gestió de la
rehabilitació,
El valor ambiental i urbanístic de l'espai públic presenta nivells
d'urbanització molt acceptables, i té prou mterès, tot i que els
conflictes d' ús i els costos de millora de la urbani tzació varien
substancialment en funció dels graus de densificació inicial i de les
transformacions sofertes per aquestes trames.
les estructures viàries són dèbils per a suportar inde.s elevats de
tràfic i plantegen grans problemes d' aparcament. Aspecte més
conflictiu encara, degut a les necessitats d'ús dels vianants,
sobretot a les trames densificades.
Amb tot, aquestes trames configuren dos tipUS bàsics de situacions
en funció de la distribució dels tipus edificatoris i del grau de
densificaCIÓ: alJtò repercutelJ( en variacions en els costos globals I
diferencials de rehabilitació.
l ' anàlisi de s' ha plantejat a dos nivells de rehabilitació (nivell
2 I 3) diferenCiant alhora entre costos refents a la adequació de la
casa, i a la modernització de l'habitatge ¡.). Quant al tipus d' obres
s'han separat els conceptes de millora i conservació.
(' ) Relent li r ... a1uaci6 de COSIOS preHnt8tp8f en "-Costa.
Trames tipus b-' "densificades" (150-200 habitatges/ha. Gràcia i
Poble Sec} (veure quadre 1).
l a casa
Els costos unitaris ascil·len entre les 6.500 pIes/ml. i les 13JXXJfm
2
,
segons quin sigui el nivell de rehabilitació, essent la repercussió dels
costos de modernització de l'habitatge de 8 a 10 vegades mês grans
que els d"adequació de la casa en el n¡vell2 de rehabilitació i de 2 a 4
vegades en el nivell 3.
l'escala de les intervencions afecten majoritàriament els edificis de
PB + 3 i PB + 4 "amb un promig de 6 a 8 habitatges per edifici.
Els costos per habitatge varien entre les 450.000 i 800.000 pIes.
(habitatges de 60 m
2
. aproximadament) segons els nivells 2 i 3 de
rehabilitació.
Els costos totals per edifici ascil·len entfe els 2.5 i els 3,5 milions
(edificis de 6 i 8 habitatges respectivament) en el nivell 2: i 5 i 7
milions en el nivell 3.
Els costos per ha. poden oscil·lar entre 70 i 80 milions de pesetes
per densitats de 180 a 200 habitatges/ha., duplicant-se aquesta
quantitat si es passa del nivell 2 al 3 de rehabilitació.
Espais urbans:
les obres de millora dels elements d'urbanització i de les xarxes de
serveis a escala de barri s'ha comptabilitzat segons la següent
distinció de costos:
- Urbanització primària. Inclou la millora de la pavimentació, xarxes
de serveis, enllumenat públic, enjardina ment i urbanització de
l'espai públic. Estimat aproximadament en 4,5 milions de pIes/ha.
- Equipaments puntuals. Inclou actuacions de millora
d'aparcaments, serveis singulars, etc. Estimat aproximadament en
2,5 milions de ptes/ha.
Considerant que aquestes trames osciHen sobre densitats de valors
150 a 200 habitatges/ha., això implica una repercussió per habitatge
de 45.000 e 35.000 ptes. respect ivament.
77
Dret s o b ~ e l' habitat ga
l'ocupació és sobretot de lloguer (80% dels habitatges de la
mostra) variant segons el gra de la trama, essent les situacions
t¡piques els edificis de 6 a 8 llogaters. Tot això préssuposa que
l'escala de gestió a nivell de casa és relativament complex i
comportarà mecanismes jurídics que la facin viable.
Trames tipus b-2 "poc densificades" (50a 100 habitatges/ha. a
Sant Andreu i camp de rArpa)(veure quadre 2).
l a casa:
Els costos unitaris oscil-len entre les 3.000 i 6.000 ptes./m
2
. segons
sigui el nivell de rehabilitació, essent la repercussió dels costos de
modemització de l'habitatge de 1,3 a12,6 vegades més grans que els
d'adequació de la casa. Però en general els edificis són de mida
petita, PB/PB + l, i amb un o dos habitatges, i recauen els costos
globalment sobre aquests usuaris.
l'escala de les intervencions afecta majoritàriament a edificis de
planta baixa i PB + 1 amb un o dos habitatges per edifici.
Els costos per habitatge oscil· Ien entre les 450.000 i el milió
(habitatges de 160 ml.) segons els nivells 2 i 3 de rehabilitació.
Els costos totals per edifici coincideixen sensiblement amb els
costos per habitatge, obviament segons les consideracions
anteriors.
Els costos per Ha. poden oscil·lar entre els 20 i els 40 milions de
pesetes segons les densitats de 50 a 100 habitatges/Ha., duplicant-
se aquesta quantitat si es passa del nivell 2 al 3 rehabilitació.
Espai s urbans:
les pbres de millora dels elements d'urbaniuació i de la xarxa de
serveis a escala de barri s'han tontabilitzat de la segUent manera:
- Urbanització primària anàlogament als criteris expresats en et tipus
b-l, estimant-se en un milió de pIes/Ha.
Quadre 1. Costos de rehabilitacia en les t rames del XIX. Ti pus b-1. Densificades.
N'vel 2. FI refwllocie I les obres que panteixin rWeII de segu-et.t d" ús rróróm i 1Iigiwoe; uIubrit.t òptrnl.
Nivell 3. FI reforinci& lles obres que panteixin el confon mínim i lo seguretat d"ús ÓSltirn.
A. - Obres d" adequació de lo CISI
M- Obres de modemit.8ci6 defh.abit.tge.
Caract erístiques
Trame de la casa Ni vell Tipus Obres de mill ore Obres de conservac. Obres totel s
Cost/Hab. Cost/m2 Cost/Hab Cost/m" Cost/Hab Cost/m2
U
w
"'
w
~
..
O
~
Ample par. 9 m.
N" plantes PB + 4
NO habitatges 8
Sup. Viv. 65 m"
Ample par. 9 m.
N° plantes PB + 3
fil" habitatges 6
Sup. Viv. 61 m"
2
3
2
3
A 32.344 497
M 326.875 5.028
A 289.844 4.459
M 539.375 8.298
A 39.375 645
M 326.250 5.348
A 159.792 2.619
M 637.708 10.454
32.344 497
67.500 1.038 394.375 6.067
426.719 6.565
289.844 4.459
67.500 1.038 606.875 9.336
896.719 13.796
2.500 40 41.875 686
35.625 584 361.875 5.932
403.750 6.619
2500 40 162.292 2.660
35.625 584 673.333 11.038
835.625 13.699
Cost total
de la casa
258.752
3.155.000
3.413.752
2.318.752
4.855.000
7.173.752
251.250
2.17 1.250
2.422.500
973.752
4.039.998
5.013.750
7B
Drets sobre la \I¡vende: - En relació als equipaments actuals. i donada la baixa densitat
d'aquestes trames ¡ la singularitat de les situacions, s'ha
considerat oportú no fer una estimació de COSIOS.
Considerant Que aquestes trames varien en densitats de 50 a 100
habitatges/Ha. la repercusi6 per vivenda variarà de 20.000 a 10.000
ptes. respectivament.
En aquestes situacions s'accentua el percenlatge de tinença de
propietat d'acord amb el tipus de casa més ¡petita. En qualsevol cas
aquest factor irICideix favorablement en l'operacionalitat d'aquelles
cases en les que hagin règim de lIoguar, doncs el nombrada
llogaters per edifici serà conseqüentment m,:)!1 bai".
Quadre 2. Costos de rehabilitació de les trames del XIX. Tipus b-2. Poc densificades
NilleII2. Fa referilnclll a les obres que ¡¡aran!eo .... l'IiveII de seguretat d'ús mínim j higiene j s.alubritat ÒPInlll.
NiIIeI ). Fa , e f ~ • les obres que gIIllInteoUl el confon mínim ila segu<1I!al d"ús òptim.
A ~ Ob<es d'lIdequaciódelll ClS8
M - Ob<es de modernització de rhabi18tge
Característiques
Trama de la casa Nivell Tipus Obres de millora Obres de conservac. Obres tertals
Cost/Hab CostP Cost / Hab Cost / ml Cost/Hab Cost/ml
"
w
'"
e
z
"
>-
z

Ample par.
N° plantes PB + 2
N" habitatges 1
$up. Viv. 160 ml
Ample par.
N° plantes PB + 2
N° habitatges 4
Sup. Viv. 52 m
2
2
A 131.250
M 326.875
A 444.375
3
M 570.625
2
A 47.188
M 326.875
A 158.438
3
M 570.625
Quadre 3. Costos de rehabilitació de l'habitatge a la Barceloneta.
ICoSlos ptOVI<IenlS del PERI de III 6an:ekrrreta)
820
2.042
2.777
3.566
907
6.286
3.046
10.973
17.500
17.500
42.188
17.500
42.188
17.500
El COS! de rehabili!acIÓ no ucedeu: .... 0.5 Milions per III modemrIzaa6 de rtrabilat98 r vana entre .... O. 15 r
0.25 Milions per r adequació de III casa.
U construcció d'un nou habitatge supOsa ...., cost de 23.(((1 pres/m' 70 m'ICCO$8 de mrg) = 1.6
miIions/h.bila t98·
El cost de III rehabi'taa6 supose per tan! r;1e140'JIi al50'JIi del COSI<I" una oova construccIÓ.
Característiques N°/ Hab. Costos adequada
Trama de la cesa per case de la eese
Tipus 1 3 718.674
-anterior a 1860-
"
(casa originaU
>-
parcel·la 8.40x8.40 6 1.102.737
w
z
$up/Habitatge 70 m"
e
J
w
"
Tipus 2 5 1.181.113
'" -posterior a 1860-
"

!casa amb remunta)
parceHa 8.40x8.40 10 1.524.847
$up/ Habitatge 70 ml
Tipus Sup. habitatge Cost modernitlació
Trama d'habitatge m' de l' habitatge Cost m
2
~ "
Mig 70 493.600 7.051
,,>-
"'w
"Z
Quart 35 254.800 7.280
O
J
Cost / Hab
239.558
183.790
236.223
152.484
109
109
811
336
811
336
Cost / m2
3.422
2.625
3.374
2.178
131.250
344.375
475.625
444.375
588.125
1.032.500
89.376
344.375
433.751
200.626
588.125
788.751
Cost total
de la casa
2.199.474
4.064.337
3.649.113
6.460.847
820
2.152
2.973
2.777
3.675
6.453
1.718
6.622
8.341
3.858
11.310
15.168
Cost/Hab
733.158
677.390
729.822
646.087
Cost total
de la eesa
131.250
344.375
475.625
444.375
588.125
1.032.500
357.504
1.377.500
1.735.004
802.504
2.352.500
3.155.004
Cost / m"
10.473
9.676
10.426
9.229
ci La rehabilit ació dels habitatges marginals
Aquestes trames pateixen de dificultats a les cases però sobretot la
manca d'urbanització i el desconeixement legal són les
característiques mes greus. Es tracta d' un fenomen important per la
quanti tad d'usuaris afectats però també per la repercussió sobre la
resta de zones urbanes. Durant molts anys les iniciatives han estat
absolutament particulars, fins i tot algunes obres d' urbanització
s'han escolat per carrers de forma privada i n'han reeixit
positivament molt poques: les dificultats tècniques i administratives
han fet el procés més costós i pràcticament inviable. En qualsevol
cas, existei)(en dues fammes als barris: tipus e-l) que han seguit un
procés de consoli dació " de facto" relativament continu i que es
presenten avui com a barris amb prou dinàmica i iniciativa per
afrontar una millora, i barris tipus c- 2) que han estat subjectes a
forts períodes de congelació i que en conseqüència han sofert
precessos d' abandonament i fre molt importants, Aquesta
característica apareixerà com a decisiva a l'hora de plantejar la seva
rehabilitació,
Els pr i mers seran barris més densos --entre 20 i 40 habitatges per
hectàrea- amb major compacitat d' edificació i per tant amb una
distribució espacial també més contínua, Serà difícil la consecució
d' espais interiors d'equipament o verd, d'altres que no siguin
parceHes residuals amb topografia poc adeQuada, La urbanització i
els serveis hauran de resoldre espais normalment molt accidentats,
en fort pendent, per tant tècnicament més complicats. Per altre
banda, el fet que estiguin construïts abans d'urbanitzar, implicarà
unes exigències de cura i algunes singularitats especials en la
construcció d' aquests elements.
Les dades recollides i esquemàticament representades en el quadre
adjunt donen els llindars de costos, que s' estimen al voltant dels 10
milions per ha. Cal dir que es tracta de proj ectes de mínims que
busquen introduir la urbanització primària i les pautas d'ordenació
mínimes per arrencar un procés rehabilitador favorable al barri. Per
tant són les exigències de condició urbana més elementals per un
habitatge i que vénen a substituir i racionalitzar opcions
fragmentàries ja iniciades en molts barris: com se sap les cases
tenen pous negres, i sistemes de subministrament d'aigua molt
precaris, per exemple.
Els costos d' urbanització acostumen a atorgar un gran
protagonisme als carrers, essent el cost dels paviments entre un 40 i
50%, un 20% el clavegueram, un altre 20% l'enllumenat públic i la
resta , la millora de 1'aigua i r arbrat. fncara que. aquestes operacions
tendeixen a buscar límits mínims perque pugui n ésser assolits pels
residents (amb l'aportació municipal corresponent) cal dir que en el
temps present el nivell d'insolvència és molt alt: l'abundància de
parats en el perfil laboral d' aquesta població fa especialment difícil el
procés de millora.
Ouadre costos d 'urbanització en barris mar ginal s
La Guardia San Josep Trinitat
Superfície (.) 25 Hes. 20 Hes.
Costos (data) 1980 1980 1982
Urbanització Primària 136M 110M
Equipaments mínims 20M 38M
Expropiacions per
equipaments o places 20M 10M
Total 176M 158M
Repercussió/ ha. 7 M/ ha. 8M/ ha. 12 M/ ha.
'·1 Superfbes l fectlnt estrictl ment la lIIbanit. aa6.
D'altra banda l' ampliació i adequació de la casa sembla un factor
imprescindible en molts casos, al Qual pot arribar-se amb ajudes
molt directes i factibles. J:s un valor d'inversió diferida i de treball
propi molt apreciat pels residents. Cal preveure les exigències
tècniques mínimes per portar endavant el procós.
79
Per aconseguir tot això, es imprescindible procedir a la l egalització
com a pas previ, i com a fase de rellançament del barri: es a dir,
caldrà corregir deficiències irresolubles, tallar les situacions
irreversibles, però en conjunt com s'ha dit. el balanç resulta
favorable. Cal tenir cura, que el procés de legalització pugui ésser
simple i clar, d' altra forma es pot introduir un factor de trencament
greu i que en èpoques anteriors va ésser el canal indirecte
d'erradicació dels residents.
El segon gr up de barris, participa en part dels principis anteriors
però resulta més difícil extreure criteris generals. Són barris
" fr enats", amb densitat menor, o més ben dit: de distribució
irregular: hi ha zones molt denses i buits intersticials molt
importants. A;,(ò permet estratègies de sòl més fàcils, però obliga
també a esquemes d' urbanització més costosos. Un problema
definitiu s' afegeix: el maj or mal estat de l'habitatge: en algunes
zones, per exemple Torre Baró, fins a un 31 % del total del parc
d'habitatge te dificultats per ésser consolidat i objecte de millora, El
fort control sobre aquests barris el va congelar en les seves
situaciOns inicials i en conseqüència alguns fragments han restat
com a zones d'autèntic infrahabitatge,
III - Elements de discussió cap 8 un balanç
En base als elements anteriors i amb el suport de dades que ofereix
el capítol V, es poden obrir uns punts de discussió que des d'angles
diferents -presentats com rellevants- permeten avançar sobre el
contingut de la rehabilitació i sobre els medis per a enfocar-la.
111-1 Sobre la relació entre habitatge i espai urbà.
La hipòtesi interpretativa del capítol anterior expressa la complexitat
del procés "rehabilitació" i els nusos problemàtics per cada tipus de
barri. Dins la singularitat pròpia de cada tipus cal ressenyar la
importància de la component urbana sobre les ordenacions
estudiades. A ningú escapa que ha estaI una part negligida en el
procés residencial popular de les últimes dècades que en canvi és
sentida com a necessitat primordial avui i té el reconeixement
objectiu de la seva gran incidència en la millora de la qualitat de la
vida urbana.
Per tant no és aconsellable -ni massa possible en els termes
d'aquest estudi-- desagregar irn::lependentment els costos que
podríem dir "urbans" dels d"'habitatge" o dels de " gestió" (o de
procés). l'expenència dels últims vint anys, que les preocupacions
per l'habitatge han esdevingut protagonistes independents del fet
urbà sembla demostrar la seva improcedència: la divisió
administrativa entre habitatge i urbanisme no es pot convenir en
pauta" operativa i fins i tot conceptual. I més encara quan l'objecte
dominant del problema és la millora i recuperació de l'habitatge urbà
i de parts de la ciutat existent.
De la present diagnosi cal entendre també que no es tracta tampoc
d' uns costos de manteniment dels serveis uroans o d'inversió
urbana " normal" de la ciutat , sinó bastant d'una component en la
major part de les zones- intrinseca a les necessitats dels mateixos
habitatges, i en aquest sentit és lògic que es pensi i s' organitzi des
d' aquesta lògica i amb aquestes prioritats. El mateix cal dir dels
anomenats costos " de procés" o de gestió, referits a aquelles
dificultats singulars que per les condicions de tinença o pet
l'específic estat o situació d'ús d' edificis concrets, preSenten una
impedèncía o dificultat en la seva rehabilitacíó.
En realitat l'experiEmcía europea dels darrers anys ens aporta
exemples que ja són importants perquè han hagut d'integrar a la
rehabilitació de l'habitatge aquestes altres dimensions urbanes i de
gestió que en els primers intents dels anys setanta quedaven encara
fora de l'àmbit de la rehabilitació (el .
1II·2' Sobre l'actuació pública en la rehabilitació i en la
recuperació de les trames
Si el vetllar pel manteniment de la ciutat existent ha estat sempre
una funció ordinària de l'administració local , en les circumstàncies
actuals se'n deriven d'altres en la mesura que el tema de l'habitatge
ha hagut d'ésser controlat i promogut per iniciativa de
l'Administració, I ara que les prioritats es decanten cap a la millora
de la ciutat i de l'habitatge existents, voldrà dir que les pautes
d'actuació han de venir molt transformades. Ens referim aquí
solament a les tasques i accions amb clara influència sobre els
processos abans comentats.
Hom parla normalment de dos grans nivells d'influència de les
polítiques d'habitatge: el directe -o de premoció, iniciativa- i el
indirecte -de control, normatiu, fins i tot d'exemple, De fet encara
que l'abast d'una politica "global" de rehabilitació a casa nostra no
és conegut, es poden simular alguns àmbits de reflexió -des de
r escala de les trames urbanes- per avançar el debat, En el ben entés
que els recents decrets (del Govern Central i la Generalitat) i les
experiències estrangeres ofereixen punts de referència.
(· 1 EWlenlmenl In recenlS proposi .. de rIBA de Bettin .... les .onel de ......... 1 moll''''
com el Pf"OC'k de l1IbaI acompanyi; inltOd\ltlDt _ta PllflmelteS '" li çonjunt dol
I ..... de nrvitaliuaci6 de rhabitllliJtl. Al ....... Í'lllÍtuàonlll dol món angIà _ mosl ••
constantment t a pteOCO.IpIciÓ '" li debat i les proposlH per les ··Innet ArIlIS" .
80
AhI;i, el primer nivell de les influències directes sempre acostuma a
estar referit a la determinació dels "objectes" de la rehabilitació i al
suport "econòmic", financer i/ o de gestió que s'ofereix com a
incentiu. Es poden presentar aquí els següents tòpics:
al Àmbit universal o específic? Efectivament el món de la
rehabilitació sembla abocar cap a camps dirigits o específics: la
política de l'habitatge nou tenia un producte clar a fomentar i
l'extenia de forma universalitzada (l' habitatge de " x" m
2
. en cases
de pisos, principalment d' accés a la propietat). En qualsevol cas la
selecció del camp objecte de prioritat il o ajut, convé que
procedeixi d'una anàlisi precisa del parc al qual es dirigeix, de les
seves condicions intrinseques - tipològiques i socials--- així com de
les necessitats conjuntes o urbanes. Sembla que la referència a un
àmbit específiC permeti actualitzar fragmens residencials quasi
sencers; l'actuació massa dispersa és també més costosa, àdhuc
en els elements del propi habitatge.
b) Definició central o local del camp definit? Aquesta és la
dificultat que han de vèncer sempre les polítiques generals. Com
definir un camp específic quan la natura de l'instrument tendeix
més a la fórmula universal ?
El desenvolupament residencial recent i les seves transformacions
no han estat encara massa sotmesos a avaluacions serioses per a
destil·lar aspectes universals que defineixin un camp específic. En
qualsevol cas és una tasca imprescindible per tal que t'ob}ecte,
" habitatge a rehabilitar", no sigui una entitat massa abstracta i
deslligada dels seus altres components. D' altra forma la definició
unificada és poc possible o al menys molt cojuntural ¡U).
cl Nivell. distribució i control dels beneficis. En part és
conseqüència de l'anterior en la mesura que l'estructura de
formació de la política de l'habitatge tendeix a configurar i a
adscriure's les formes de distribució -si bé és veritat que es poden
combinar estructures complementàries, a nivell regional- . Cal
p9fò que l'assignació més general sigui controlada i distribuïda en
las àrees d'actuació a través del nivell locaL Sens dubte aquesta
barre}a de nivells permet referir-se a unes prioritats generals, al
mateix temps que a nivell directe es poden afrontar problemes
clarament diferencials (ee.).
D' altra banda cal considerar el major grau de complexitat que
s'introdueix en el problema en voler afrontar o fer compatibles els
temes estrictes de l'habitatge amb d' altres: de procés o de
necessitat urbana abans esmentats. Aquests principis tendeixen a
afavorir la combinació de nivells. Cal pensar també en la
conveniència d'aquesta facilitat a l'hora d'establir les quantitats
dels subsidis i dels elements a protegir
Per a introduir altres tòpics al nivell indirecte es poden considerar
els següents punts:
d) Sobre les pautes de regulació i control. La fixació de drets i
aprofitament sobre el sòl, dels paràmetres de la forma edificada i
de les condicions d'habitabilitat i funcionalitat tècnica de
l'habitatge són funcions normals d l'Administració i que s' han
difós a través de les ordenances í de les diferentes normatives.
Existeix però el sentiment que l'entramat del conjunt és feixuc, en
part contradictori i fins i tot costós: en qualsevol cas en les
èpoques del gran expansionisme van ésser pautes de continència
en molts casos útils per a evitar problemes més grans,
l ' evolució d'aquests instruments de regulació i control ha
esdevingut cada vegada més complex però sobretot ha estat
dirigida a canalitzar nou creixement o pautes per substitució total
de la realitat anterior. Existència de provada conciència del fet que
l'aplicació estricta d'aquestes pautes sobre la ciutat existent,
l'arracona i la deixa fora de tot marc legal: cal pensar en els canvis
dels patis d'iHuminació en la mida que les estances de l'habitatge
s' han fet més petites; o bé les exigències tècniques d' una
' ··¡ AI"; CII_ el DecnlI de 1982 soIn RehabiiuOó I nivell de rESIII.
(·'·)En equestllinia operton ili K t ~ "" els Paisos 8lixos.
fantàstica casa no\l8 o d'un habitatge de cinquanta anVs lot ¡ que
s'hagi anal adequant ...
Aquí cal entendre un problema important; si els condicionants
eXigibles a l'habttatge són universals, cal que els gaudeixin tots;
però si en canvi podem conSIderar que uns són obligats; d'attres
poden éSS8f compensats,existeix la possibilitat "d'aprofitar" la
ciutat on vivlm (-l, En qualsevol cas és una discussió dificil que no
pot caure en una tolerància absoluta, però que tampoc pot ésser
afrontada amb la tècnica dels ulls clucs. prescindint d'un tema de
repercusSIÓ important.
Caldrà pensar potser SI aQuesta contínua dissociació entre
ordenança, marc o volum de tes zones i flOfmativa tècnica
unIversal. no és la més adient pels barris a rehabilitar i s'haurà de
pensar un altre cop en unes ordenances més completes que
englobin també elements dels condicionaments tècnics dels
habitatges.
Csi tenir present Que en les trames "b" (dites del XIX) i "c" (dites
marginals) no poden segUIr-se la totalitat de prescripcions avui
vigents,
e) Sobre l'exemplaritat da l'actuació pUblica. Evidentment aquest
és un aspecte moltes vegades considerat com a " menor", però
Que el camp de la rehabilitació exigeÍlc És, com sabem, un
enfocament del tema de l'nabllatge que demana de la
concurrència de moltes Iniciatives: propietari, resident,
constructors, promotors, etc" el problema és molt gran com en
dóna compte el balanç poSlerior ... Per això és imprescindible
buscar aQuest efecte d'exemplantat a ractuació pública: La Qual
cosa no eqUIVal potS8f tant a l 'efecte "iniciador" Quant a
l'encert en els tipUS d'op8fació empresa, Aquí cal aprendre
d'altres SItuaCIOnS tHstÒtlQues on el problema de l'habitatge és
enfocat no només amb voluntat "demostradora" sinó també de
renovacIÓ del conjunt de les condicions residencials.
81
111-3 Sobre la definició del plantejament i la intervenció
arquitectònica.
En aQuest marc d'actuació anterior, cal comptar específICament
amb la forta incidència i l'ajut dels instruments de plane)ament. Es
veurà en el pròxim apartat que el planejament config\Ka zones
diferenciades d'nabitatge, dóna una primera avaluació (s'explica en
111-4 la discussió metropoHtana a través del P.G,M,J ¡ afronta fins i
tOl, probleme. tlpul (ex. densiflClK:ió del casc antic, o tf!t'cierització
del centre".) Qüestions que avui en dia han esdevingut centrals en el
nou planejament urbanístic, però en canvi difícilment pot passar el
nivell de l'actuació efectiva. S'aprecia així una manca
d'instruments específics: zones operatives per exemple (amb
atributs singulars d'actuació), compromisos d'intervenció pública,
etc.!U).
D'altra banda dins la complexitat del problema de l'habitatge, el
planejament d'escala petita ilo el projecte global es
converteixen en punt de referència obligada per iniciar estratègies
de recuperació d'una certa emvergadura. És a dir, permet establir
pautes sobre el procés o sobre les dimensions administratives
d'aquest (com per exemple: restabliment d'una radiografia útil per a
la intervenció en la zona, avaluar les despeses econòmiques i els
punts d'obres singulars i costoses, avançar els límits de l'actuació
privada i pública en'a rehabilitació, entre d'altres}. I més
específicament en les diferents trames urbanes: a) podran tractar de
compatibilitzar les net8SSltats directes sobre l'nabilatge amb criteris
d'ordenació conjunta i per tant de recuperació del polígon: b) en les
zones d'habitatge del XIX podrà establir las àrees a desdensificar i el
procés per a aconseguir-no, afrontar problemes d'estructura (viària I
aparcament), definir les ordenances exigibles per a La rehabilitació i
subslJtuc:ió: c) en les àrees d'nabitatge marginal podrien assenyalar
les condicions de logaliuació, les prioritats d'urbaniuació, també els
mínims de l'edificació.
Igualment aquesta discussió relaciona les variables de la discussió
(°'1 Són .....,,1. _tl, que el o.a.t 11 a.n.nitIl comença • ~ ... 11
dII&oc:lÓ ... _ lObno ... QIIIIIo KI_. CII ¡aO "'lro<It. c:ontIngulS fini
¡ I O I " " , ~ .
arquitectònica de la intervenció: sobre l'ús da l'espai obert, sobre els
models de reurbanització a emprar, sobre la conveniència d'afrontar
una rehabilitació respetuosa o bé optar per la reconversió o fins i tot
per la remodelació (.),
Percentatges de sòl per sectors de L'A.M.e. i tipus de trames
Trames XIX
Sectors de % relatiu
l'A.M.B. 1.000 ha,
A 50"
.,
'"

.2
'"
el
,."
e
Polígons
% relatiu
900 ha.
3'"
2'"
""
Marginals
% relatiu
650 ha.
""
33"
e2
""
22% 15%
o
100" 100"
A - F'rirrIe<a COfOI'\II
Bl - Sogon'COfOI'\II. IeCIOr Uevant
B2 - Segona COfOI'\II - Meto< Clcc:i<*IttII
el - NlÓt com..-cM _ Conça dIIl..Iobregat
el - Nuclis comarcals - BesÒI i Va" Clccidenllll
O - Ei. Blr<:elone- Tibidabo
""
100"
111-4 Sobre el dimensionat de trames a rehabilitar.
% respecte
total AMB
2.500 ha.
""
39"
37"
5"
100"
El dimensionat simula una primera avaluació i arrenca com s'ha dit
de l'estudi de les trames urbanes. Són uns primers resultats que han
d'ésser contrastats amb les valoracions generals del cens
d'habitatge de 1981 que només ha estat possible utilitzar amb un::.
part insignificant,
En qualsevol cas, es vol oferir aquest nivell intermedi on es pot
dimensionar l'agregat general al mateix temps que es relaciona amb
els processos més directes i substancials del nostre context urbà.
Hom entén però que el dimensionat no busca tant una imatge de
totals. o de xifres escandaloses de costos a afrontar, si no de
mesures comparatives, de costos sí, però d'aquells potser
indivisibles, o dels límits de rendiment urbà d'unes o d'altres
intervencions, Es pot dir fins i tot que en gran part no són quantitats
sumables, en la mesura que es parli d'assumibles, El balanç dóna
aquí més l'objecte que justifica un canvi d'actitud, un dimensionat
de necessitats per decantar unes prioritats d'Inversió, Les propostes
de recuperació residencial són a mig termini, compatibilitats
complexes, i amb gran protagonisme del procés, En termes
generals, no és comparable a les obres "tancades" de l'anterior
desenvolupament residencial.
El balanç així haurà de servir per entendre la relativa importància del
problema, la seva localització i naturalesa,
El capítol s'estructura en dos blocs que fan referència a l'Àrea
Metropolitana de Barcelona i a les Ciutats catalanes: es tracta de
veure les similituds i diferències, Dins el primer, s'Inclou la discussió
sobre el planejament i els sectors residencials prenent r exemple del
Pla General Metropolità de 1976
A· Àrea Metropolitana de Barcelona.
El dimensionat de trames a rehabilitar es realitza comparant l'estudi
dels barris en la situació de 1980, amb les qualificacions zonals
previstes pel P,G,B, de Barcelona, Com es veurà són xifres totals
¡OI L.. ~ •• inic:iadM;"fort debat dels .. tanta, pemlet.-.enfocar ......
disc..uiona mM l1IOIIIÓ8S sob<1Ila reptOjectació de la ciutat; de rkebit.tOl existent,
lora dels eh" •• trats dels any •• eiunta,
·2
comparables si be es veritat que presenten distribucions molt
diferentes,
A-I Distribució de trames (Plànol 1),
El potencial total de rehabilitació en l'àrea metropolitana afecta
unes 2,500 ha, de sòl (és a dir, dues vegades la superfície de
l'eixample de Barcelona), Aquesta quantitat es distribueix així:
Habitatge en polígons, unes 900 ha,
Habitatge en trames suburbanes, unes 1.000 ha,
Habitatge en Urbanització Marginal. unes 650 ha,
Respecte a la seva distribució espacial i geogràfica es poden
distingir els segUents àmbits:
A) Una primera corona perifèrica de la Barcelona central que
s'estructura al voltant de l'actual eixample Cerdà i formada
exclusivament per trames suburbanes del XIX.
Si es compta el casc Antic de Barcelona (que té característiques
singulars per la major antiguitat) junt amb les àrees de la corona (P,
Sec, Sants, Gràcia, p, Nou .. .! representen la meitat de les trames
suburbanes de tota l'àrea metropolitana. D'altra banda suposen un
20% de tot el potencial a rehabilitar, És, doncs, un sector prou
important,
BI Una segona corona perifèrica, descomposta en dos sectors:
B-l A llevant. organitzada a darrera del Carmelo, i que agrupa el
sector de Nou Barris fins al Besós,
B-2 Sector occidental, que agrupa les àrees de l' Hospitalet, Sant
Just i Sant Joan.
En aquesta segona corona apareix com a protagonista l'habitatge
en polígons que suposa el 60% de tots el polígons de Barcelona, En
el sector llevant són també importants els grups d'habitatge
marginal. Això, a més, representa el 40% del potencial total a
rehabilitar.
C) Un tercer gran grup reuneix els nuclis comarcals, Dividits en dos
sectors: la conca delUobregat (C-l) i la del Besòs més l'àrea del
Vallès Occidental (C-21.
Aquest grup es caracteritza per la duplicitat entre els nuclis
comarcals històrics i els creixements suburbials del període 60-70,
S'accentua el protagonisme de l'habitatge marginal i de les
ultimes promocions de polígons,
Aglutina també el 40% del total a rehabilitar ,
A-2 Planejament i rehabilitació.
1. Actituds ¡ propostes del planejament en relació a l'habitatge
popular,
Les decisions de planejament que afecten ls àrees d'habitatge
massiu, en les tres formes urbanes aquí considerades -polígons
d'habitatges, trames suburbanes del XIX i urbanització marginaI-,
poden ésser inscrites, genèricament, en unes poques actituts
bàsiques, que examinarem a continuació,
--l'oblit o ignorància d'aquestes àrees, especialment quan han
sorgit i s'han desenvolupat al marge de les disposicions
urbanístiques vigents, és una primera actitud, Suposa mantenir en
una situació jurídica Hegal, excloses de la consideració de sól
urbà, àrees que, per diferents raons urbanístiqueS i/o legals, no
són reconegudes com a urbanes i com a contenidores d'un
nombre més o menys important d'habitatges, Sectors d'ús
predominantment residencial-especialment àrees d'urbanització
marginal- que han nascut contra o al marge del planejament
,anterior, son així adscrites a categories diverses del sòl no
urbanitzable, propugnant un procés d'erradicació,
En els altres supòsits, és a dir, quan el planejament urbanístic
explícitament accepta la permanència -o proposa la
legalització-, les propostes que directament incideixen en
l'habitatge poden ser desxifrades en tres categories
diferenciables:
- l es propost es d 'assimil ació a condicions urbanístiques
d'altres formes urbanes. a les quals es dóna un valor més
"genera!", Aquestes propostes corresponen a les clàssiques
actuacions del planejament general dels anys seixanta que. per
falta d'identificació o per voluntat simplificadora, procedia a
través de la qualificació de grans zones urbanes per usos i
densitats globals, unifor mant el t ractament d'àrees de naturalesa
ben diversa.
- l es propostes de remodelació t ot al. que suposen la
identificació de problemes --mal estat, incompatibilitat d'ús -que
consideren insalvables i que, per tant, impliquen la negació de la
possibilitat de transformació a partir dels elements i condicions
urbanístiques de l'àrea.
- l es propostes de reconversió o transformació, que
corresponen a la opció de millorar les condicions d'habitabilitat i
nivells de dotació de l'àrea, partint del reconeixement de la seva
especifitat i confiant en el seu potencial urbà. Aquestes propostes
poden dirigir-se especialment a la "'integració" o augment de les
oportunitats de connexió a la ciutat, a la "millora"' de les
condicions internes d'habitabilitat i resolució dels dèficits
existents, o a la "rehabilitació"' millora gradual de la urbanització i
qualitat dels espais públics i privaTS.
Així esquematitzades aquestes actituds del planejament
urbanístic, han incidit de forma específica en cada una de les tres
formes urbanes analitzades. Possiblement sigui però, en l'àmbit
metropoli tà de Barcelona on aquesta incidència del planejament
-Pla Comarcal de 1953, Plans Parcials, Pla General Metropolità de
1976- hagi estat més significativa; això no obstant, cal també
considerar les opcions dels Plans Generals municipals de les
ciutats catalanes de mida mitjana.
a) Pel que fa els pol ígons d' habit at ges, podem distingir dues
actituds tradicionals,
1 - Per un costat, pràcticament fins als plans dels anys setanta, la no
identificació expressa del polígon com a tal i, per tant, la seva
adscripció a altres categories genèriques de sòl urbà, de forma
que no rebien un tractament diferenciat. Els polígons així
"'enquistats"' en zones "'residencials" apareixen regulats per una
normativa desajustada a les seves característiques, i romanen
indiferents a les accions de planejament.
2 - En un ulterior moment, en els darrers plans generals, els polígons
són identificats i reconegut s, i classificats de forma especifica
per tal de aconseguir, normalment, una major integració i
comunicació amb els sectors urbans veïns o la subsanació de
dèficits d'equipaments, jardins i urbanització. En aquests casos
es proposen accions de remodelació total.
b) les àrees de crei xement suburbi del segle XIX han tingut, en
canvi, un tractament més uniforme al llarg de la història del
planejament urbanístic a cat alunya. En efecte, rarament són
ignorades pel planejament com a zones urbanes d'ús
predominanment residencial .
1 - les propostes s'han dirigit sobretot a la regulació de les
intensitats i incompatibilitats dels usos. En aquest sentit, el
planejament ha estat responsable de l'espectacular procés de
densificació de l' ús residencial que han sofert una part m'ot
important d'aquestes àrees-tant en l' ambit metropoli tà com a
les perifèries de les ciutats mitjanes-, trencant els tipus
edificatoris t radicionals i l'eQuilibri entre el suport inf rastructural i
la càrrega residencial (per exemple, els sectors de Santa Eulàlia a
l''Hospitalet o de la Prosperitat a Barcelona).
2 - En altres casos, el propi planejament ha tendit a definir els
paràmetres a través dels quals la transformació tipològica
d'aquestes àrees pocIrà ser entesa com un simple procés de
83
substitució o reconversió de l'edif icació, dins de límits
dïntensitat i densitat acceptats i dins l'objectiu declarat de
dotar-les d'un major contingut urbà -propostes específiques de
reurbanitzaci6, sanejament. reequi pament, etc.
3 - Per últim cal també destacar les propostes de remodelació,
lligades a les obertures de vies urbanes o metropolitanes, o
simplement degudes a la identificació de situacions en mal estat,
de la urbanitz.ació ilo edificació, que s'estima improcedent o
inviable la transformació a una situació urbana ortodoxa.
l'alternativa de la remodelació per obertura viària o amb
l'objectiu de s:anejar i reconstruir un sector en posició urbana
central. ha eslat present en el planejament de les diverses
èpoques,
c) l es àrees d' ul'banització marginal han estat, en canvi,
tradicionalment E,xcloses del planejament urbanístic, degut al seu
propi origen i gènesi, En cons,tit uir -se en sectors de ràpid creixement
i fins i tot iniciar Iu seva transf ormació paulatina cap a situacions
urbanes més qualificades, han estat finalment reconegudes, en part,
pels plans generals, però sempre amb la interposició de condicions
prèvies a la total consideració de sòl urbà. les propostes vènen,
doncs, referides ¡¡ la milora de la urbanització, la superació dels
dèficits de serveis i equipaments col·lectiu i a la rehabilitació ilo
reconversió de l'edificació, a través de plans especials específics.
2. Pl a General lVlet ropoti tà de Barcelona (1976) i t rames
urbanes.
les qualificacions zonals que el Pla General Metropolità assigna a
cada una d'aquestes formes urbanes no són úniques per a cada
una d'elles, tot i que podem distingir uns tractaments majoritaris:
a) Pol ígons d' habitat ges. Zones "subjectes a anterior ordenació
volumètrica" (clau 18): reconeixement de la intensitat, alineacions i
normativa del projecte original. (També com a zones subjectes al pla
especial de refonTla interior (Clau 14) dïniciativa pública o privada,
amb l'objectiu de' remodelació).
b) Arees d' habi t at ge del S. XIX. Zones de '"Substitució de
l'edificació antiga"' (Clau 12): identificació dels centres antics
comarcals i les SElves perifèries.
Zones "en densificació" (Clau 13): aturament del procés de
densificació i transformació tipològica produït per anteriors
ordenances,
Zones de "'reforma interior"' (Clau 14) a través d'un pla especial
específic.
c) Arees d'urbanització mar ginal. Zones de '"rehabilitació urbana"
(Clau 16) a través d'un pla especial de reforma interior expressament
delimitat.
(Altres àrees han quedat excloses de la consideració de sòl urbà, a
erradicar o a reconvertir, en sòl urbanitzable, a través de plans
parcials).
Una apr oxi maci 6 quanti tat iva (-) d'aquestes qualificacions del Pla
General Metropolutà dóna les següents xifres:
a) Polígons d'habitatges en zona 18:
b) Arees d'habita tge suburbà del
S.XIX: en zona 12:
en zona 13:
en zona 14: ...... , .. ' •.
TOTAL ........ ,
c) Aress d'urbanització
marginal en zona 16: , .
696 ha.
544 ha.
1.630 ha.
232 ha.
2.406 ha.
208 ha.
(0) Segons .. 'licl.mer'>!" pubiclU per 11 Corpo.ac06 Metropolitana (19761 amb els sectors
... aval. La rnodicló" .. "triet'ln9!\t • les .ones, sense YIII!a
ni .. quip.u ... enu/vOl1:1local.
REHAB1L1TAC10
POTENCIALS DE Area de
Urbanes del Segons Trames
Potigons . ra meitat del Xl liabòtatgeen delXI)( ¡pI,me
l2..l T.ames
; h 1 Hiobitalge en . Marginals
n Sa.rls
¡:ç:i H"".',.. 0
I

...
LI ",. ETSA8
,.., ·Urbanlsme
1983
'/ ,
/
84
• --.f.'
" b ;
lj'":i
,
I
r
\.. .

,
85
>
Pr
r
Aquestes xifres corresponen estrictament a les superfícies de les
zones qualificades pel Pla. En el cas dels pollgons. s'han restat del
total de la zona 18 (I. 178 ha.) les que corresponen a polígons no
construïts o aturats. En el cas de la qualificació de zona 13 no s'ha
considerat la modalitat 13" que correspon majoritàriament a
l'eixampla Cerdà.
L'anàlisi continguda en els documents previs del Pla General 74.
sobre trames urbanes existents, dóna un total de 922 ha. de
"polígons", unes 3.000 ha. de "suburbanes" i unes 360 ha. d'àrees
marginals. Cal també esmentar que les superfícies d"urbanitzacions
marginals fi nal me nt no reconegudes pel Pla. i que per tant
romanen en sòl no urbani t.l:able, són relativament importants.
--més com a extensió superficial afectada que com a quantitat
d'habitatges-, tot i que una part significativa correspon a segona
residència i altres processos,
B - Alt r es ciut ats catal anes,
L'apartat V-2 recull algunes dades significatives dels problemes
d'habitatge a les ciutats catalanes, Com es veurà es fa referència al
nivell de ciut ats grans i mitjanes que han tingut un procés de
creixement sostingut -les esmentades ciutats "modernes- i que
representen un patrimoni urbà important, S'ha defensat fins i tot
-polèmicament- que en el seu conjunt impliquen rúnica alternativa
possible a la força urbana de Barcelona, En aquest sentit, queden
fora d'aquesta consideració els contextos més rurals o les
agrupacions !llenys dinàmiques,
Sembla que es poden avançar al gunes singul aritats en el
problema r esi denci al d'aquestes ciutats envers Barcelona i que
poden reflectir-se en la rehabilitació,
S'ha de assenyalar el pes del problema dels centres urbans amb el
buidat dels cascs antics històrics -de gran importància simbòlica i
representativa- i la indecisió de la resta del centre -sempre sotmès a
la pressió terciària-, No és d'estranyar que la majoria d'aquestes
ciutats estan afrontant aquests termes a t ravés de l'elaboració de
Plans Especials de Centre (Lleida, Girona, Tarragona, Manresa,,'! La
solució del tràfic central i l' aparcament. les mesures de protecció del
patrimoni artístic i la necessitat de rehabilitació dels habitatges
comuns són tópics constants d'aquests Plans que per altra banda
comenceA a perfilar amb Cura que és la rehabilitació central
d'aquestes ciutats.
D'altra banda, com es dóna compte més endavant, els problemes
de la perifèria tenen la seva especificitat pròpia i es concentren en
els barris marginals i solament comptats pOligons s'Inclouen en
aquestes files,
86
IV - El probl ema obert
Fins aqui el treball avança i simula un balanç sobre les necessitat s
de rehabilitació, en endavant s'ofereixen les dades i els annexos
amb esquemes per a prosseguir l'estudi , Ha estat un esforç
d'interpretar treballs a mig fer, estimacions que potser només
lateralment contemplen aquest problema, de destil,lar experiències
començades, per tractar d ' anti cipar una aval uació general.
Aquesta s'articula sobre la valoración de les trames urbanes
residencials, ja que al si de Barcelona i de les ciutats catalanes se'ns
presenta com l'objecte a millorar i recuperar. Es pot dir fins i tot que,
en el nostre context, r ehabili tar voldrà dir sobretot rehabit ar i
acabar els barris perquè, ara sí, puguin gaudir de les condicions
residencials que els són pròpies,
La rehabilitació es presenta doncs com una tasca creixent, que
sembla però que no anirà a representar un fet unitari i homogeni,
sinó que haurà de prendre formes i actuacions diverses: les
necessitats semblen demanar-ho, Fins i tot no es presenta com a
fenomen exclusiu no es pot negar que hi ha altres creixements,
Aquests però, hauran d'assimilar l'experiència recent, i assegurar
que no exigeixen complement de rehabilitació immediata.
Amb tot l'estudi ens presenta un problema obert i aquesta mateixa
simulació exigeix d'altres referències complementàries, Però en
qualsevol cas el treball afronta la possibilitat de formular
interpretacions generals del nou tema, és una condició necessària
per a superar l' esquematisme abstracte de les simples dades
censals, però també per donar contingut i quadre de referènCia als
projectes d'actuació,
PROPOSTA PGM 76
Sobre les Arees Poteneials de Rehabilitació.
zOI,Ef DIe o OIEHUlUTACOO
ZOt<ts O' ED,F'CAC' OANTlG.o. A". SUUTlTl.OClO
Z"U O· ".8ITATGf .ASSIU .. ,.,Zl
o
o ,J<. "... , ....
Lêboratori d Urbanisme ETSAB
,
Febrer 1983
....
) .
,
0" .
,}\
\
"
¿'
.,
,.
,¡/l ''
.. o:!

. . , .. ,r-
. . . ..., ,
-. . .
1.7fl
/
"
--<
.."
. .•. '
"
-
.' '.
"
__
,
J
,
,,,,-,, ---...
, '.-
,
t
. I
m

V - Dades de l'avaluació, en forma d'annex
V-l Area metropolitana de Barcelona
al Habitatge als polígons moderns
FitlC8 1."Grups de Postguerra"
En aquest grup s'inclouen les operacions d"habitatge públic dels
anys vint juntament amb les que aparei)(en a la postguerra, entre els
anys 45 i 54. Totes són de promoció pública, i corresponen a
intervencions d'agrupacions locals i estatals. Les seves
característiques són molt uniformes, excepte pel que fa als tipus
edificatoris, que abarquen una àmplia gamma de variants.
El seu àmbit urbà es la perifèria ¡nmediata de l'Eixampla Cerdà. en
posicions que inicialment foren aillades, en llocs molt allunyats i
marginals, difícilment accesibles. però que avui han quedat
intagrats a la ciutat com a conseqüència del seu creixement. Això
constitueix alguns d'aquests grups d'habitatges en autèntics
enclaus urbans absolutament diferenciats del seu entorn. la
superfície total dels sectors no arriba a 10 ha. i el nombre
d'habitatges per promoció no sol sobrepassar els 1.000. Es tracta
per tant de petits grups. l'ordenació dels espais és molt
irregular, i està en funció dels tipus edificatoris escollits, que són
molt variats. A les ordenacions de cases en filera (Cases Barales,
Urbanització Meridiana) o de cases entre mitgeres (Torre lIoveta)
prenen molta importimcia els vials, que constitueixen quasi els únics
espais no edificats. En els grups de cases unifamiliars (Mercè) o de
blocs baixos (Polvorin, Verdun) les superfícies de sòl buit
augmenten, però no arriben a ser importants. Normalment els espais
lliures apareixen bastant més IItgats a redificació que en polígons
posteriors, si bé el grau i restat actual de la urbanització és molt
baix. O' altra banda, es tracta de polígons molt deficitaris en edificis
públics d'equipament. que queda en part justificat per la seva pròpia
mida.
Els tipus edificatoris corresponen a un període d'experimentació, en
el qualla caréncia de normativa i d'antecedents en el camp de
rhabitatge públic es tradueix en la búsqueda i rassaig de diverses
possibilitats: des d'habitatges unifamiliars, aillats o en filera.
passant per la casa de I"eixampla entre mitgeres. fins als primers
blocs amats -normalment de 2-4 plantes. però també en un cas de
8 plantes- amb sistemes d'agregació dels habitatges molt diversos,
l'estat aClual de redificació és molt dolent. Els habitatges són
relativament petits (menys de 40 m
t
ulils) i amb lots els problemes
derivats de la baixa qualitat constructiva del moment.
Fitxa 2. " Extensió residenciar '
Els polígons d'habitatges apareguts la segona meilal dels anys
cinquanta, d'alguna manera coordinats amb el planejament
urbanístic (Pla Comarcal, 1953) i amb la programació de la
construcció pública d'habitatges (Pla d'Urgència Social, 1957) poden
agrupar-se en base a la similitud de carateristiques i problemes
presents. El promotor fonamental del període és la pròpia Comissió
d'Urbanisme de Barcelona.
les operacions es plantegen amb un alt contingut urba, en posició
de continuïtat i extensió residencial de la Barcelona central, a
través de la ubanització i posada en valor de grans sectors urbans.
Els polígons són de mida mitjana (10-30 ha. amb alguna eKcepcló) i
suposen la construcció d'un nombre elevat d·habltatges. que
normalment supera les 1.000 unitats.
Atès que en aquests polígons robra urbanitzadora inicial és molt
forta -alt percentatge d'espais destinats a vialitat, alta qualitat de la
urbanització secundària-les densitats brutes poden ser també
molt altes, entre 150 i 200 habitatges per hectarea, sense que aiKó
comporti eKcessius problemes. l'ordenació de l'edificacio,
recolzada fortament en els vials. dóna per tant un percentatge
baiK d'espais indeterminats o d'us ambigu.
88
Els tipus edificatoris acusen fortament lïnfluència de la case entre
mitgeres de l'eiKampla Cerdà, d'aquests tipus se'n troben diverses
variants en els polígons del grup, en illa tancada i oberta, amb un
índex moderat d'habitatges per casa (sobre els 25 habitatges/casa) i
alçaries dI! l'edificacio que oscil·len entre les 5 i les 12 plantes. AiKò
no obstant, és també característica raparició de tipus edificatoris
alternatiu!., anb caràcter eKperimental (blocs d'habitatges duplex a
Montbau, cases en filera i blocs ai1lats al Besós, etc.) la mida dels
habitatgels comença a convergir sobre la gamma de 60- 75 m l
útils, que a partir d'aquests anys sera majoritària.
Fitxa 3. "Polígons metropolitans: anys seiKanta".
S'agrupen aquí fonamentalment els pOlígons de l'Obra Sindical de
l'Hogar constru"its a Barcelona durant la década dels seixanta
juntament amb altres iniciatives de caràcter privat que segueiKen el
mateix model dïntervenci6. Es tracta, per tant, de grups
d'habitatges que tenen avui una edat compresa entre els 18 i els
26 anys.
És caracte,ristica la localització d'aquestes intervencions recollant
en els nudis urbans de la comarca de Barcelona, en posició que
hem denominat dual {Sant Ildefons respecte a Cornellà, Can Serra
respecte':l rHospitalet, Sant Cosme respecte al Prat, etc}. D'aquesta
forma se suplia la manca de sefl.lelS i equipaments propis. Es tracta,
no obstant, de polígons grans (20-25 ha.) i d'alt nombre
d'habitatges (superior a 2.000 habitatges).
Aquest és el grup de poligol)s amb majors problemes a I"hora
dïntervenir en la millora de la urbanització. donat l'altíssim
percenta11ge de sól buit, d'ús indeterminat. de proporcions
inadequades, poc referit a redificació.lïndeK supera e155% de la
superfície total i, en ocasions, arriba al 70%. AiKò va lligat a una
urbanitzaci6 débil i deficitària, incapaç: d'omplir aquests espais
amb un mínim de garanties de funcionament i de possibilitats de
manteniment.
la densit.at d'habitatges per hectàrea és típicament baixa (50-150
ha/hl amb algunes eKcepcions importants. Per tant. la repercussió
d'urbanització per habitatge és alta. Els tipus editicatoris
predominants són et bloc amat de 4-5 plantes i el ete 7-8 plantes,
juntament amb la torre d'll plantes o mes, amb un grau
d'habitatges bloc relativament alt, com es dedueiK de I"observació
de les d' edificació. l'habitatge, la superficie prototipica
dels quals gira a rentorn dels 60 m
2
útils, consolida determinades
característiques distributives i funcionals {relació estar-cuina i
dormitoris-bany, oferta majoritària d'habitatges de tres dormitoris.
etc.}.
Fitxa 4. "Poligons especulatius"
Aquest grlJp correpon majoritàriament a iniciatives dïmmobiliaries
privades ,) d' organismes semipúblics com Caixes d'Estalvis i
Cooperati'Jes. Aquestes iniciatives són representatives de la
puiKança de la construcció en la segona meitat dels anys seiKanta, ¡
de l'existència d'empreses immobiliaries amb capacitat per a
emprendre grans operacions de construcció d·habitatges. l'edat
osciHa entre els 12 y els 19 anys.
Es tracta cie poligons d'habitatges de mida petita en superfície
(menys de IS ha.) i alt nombre d'habitatges (l.OOO-3.000), amb
densitats brutes, per tant, molt altes (des de 150 i fins a 320 h/
ha).
les posicions territorials són ai1lades i marginals. depenent
directament de les grans vies de comunicació. Aquestes
localitzacions difícils i inusuals en grups d'habitatges de mida petita i
alta densitat. s'eKpliquen sovint per una interpretació abusiva de les
intensitats i índex d'edificabilitat previstos pel planejament
urbanístic, En altres casos es tracta d'operacions d'habitatges Que
han substituit altres usos urbans -industrials o grans equipaments
urbans-o
També en aquest grup els polígons presenten un alt percentatge
de sòl buit ¡ ¡ndeterminlat, però és. potser, més caracteristic el baix
percentatge de sòl destinat a viari, el que indica una eseasa inversió
en urbanització primària. més aguda encara atenent les altes
densitats.
El tipus edifjcatori predominant és la torre en alçaria (més de 12
plantes i fins a 20) amb un altíssim nombre d'habitatges per bloc.
Són ceractenstiques les distribucions de 4 habitatges per escala en
bloc linial, amb una sola façana per habitatge (vegeu l'exemple de la
fitxa) o de 6-8 habitatges per asc ala a les torres. De tota manera, la
superfície i les caractenstiques funcionals de l'habitatge es
mantenen en el model quasi unic del període (60 m
Z
útils, tres
dormitoris, etc.). A la vegada, pot estimar-se, en general, un
augment de la qualitat constructiva respecte als polígons del
grup anterior.
Fitxa 5, "Polígons metropolitans: anys setanta"
Aquest últim grup correspon a les grans operacions d' habitatge
de promoció pública (Institut Nacional de l'Habitatge. Patronat
Municipal de l'Habitatge) i privada, que es construeixen en la primera
meitat dels anys setanta. En conseqüència, es tracta de polígons
amb una edat inferior als 15 anys.
89
Ates que el t ,amany és molt important, en sectors de 20 a 60 ha.
d'extensió, la localització territorial és, de forma característica.
ai1lada metropolitana, és a dir. depenent fortament de les grans vies
de la xarxa arterial metropolitana. El nombre també alt
d'habitatges (més de 2.500 per promoció) dóna densitats de tipus
mitjà (entre 12:0-150 habitatges per hectàrea) i molt uniformes.
L'ordenació interna prevista en els projectes suposa la previsió de
grans espais per a equipaments col ,lectius i zones verdes, però
que no han arribat encara a materialitzar·se, El percentatge
d'espais b u i t ~ s és. en tot cas, molt alt. sempre superior a155% de
la superfície dl31 polígon, amb totes les dificultats i problemes que
això comporta, que són similars als descrits per als polígons
metropolitans dels anys seixanta -la forma d'ordenació dels quals és
molt semblant, però la superfície és menor.
Els tipus' edificatoris són el bloc 'ineal aillat i la torre. que han
sofert una forl.a depuració normativa i es presenten ara el'
condicions inttrínseques indubtablement millors (una sola nau, patis
de ventilació més grans, millor equipament). El nombre
d'habitatges per bloc és normalment alt (més de 30 habitatges
per unitat edificada) i l'habitatge manté les mateixes característiques
de mida, distribució i equipament, amb algunes -poques- variants.
HABITATGE EN POllGONS
a
Posic.ló urbana FQtografia
Planta polígon RE!lació ocupat
- ..
Bloc - tiOU$

Vi.venda-tipus
GRUPS DE POSTGUERRA
CQNSTRUCCIO ............... 1945-L954
TAMANY ............... .
NOMBRE HABITATGES .... .
.•• <10 Hes.
<10CO viv.
91
DENS¡TA'! HABITATGES/HA ....... lrreaular ("olt baixa, :utja o ",olt alt") 50-300
POSICIO URBANA ................ ?eriH'ria de l'ei x811\pl ...
SOL BUI".Sòl buit (40 _35% )_Vials normal
HABItATGES/BLOC .......... 0.0 •• !rregular (,,.olt baix o mcLt alt)
ALCADES !;';OIfiCACIO ............ Baixes. Normalment;; 4 pLantes amb e >ccepcio;¡s
TAMANY HA!HTAl'GES •..•..•.••.•• baix. sovint (45-50 m2
U> r- U> U>
w w
U O
¡-
"
OU O
¡- a> U> ¡-O U> U>
¡-
U. ¡-
'"
-' ,,-' w >
'"
¡- O U> -'

¡- a>
"
U) z r-
E-< w
-
U> O W O
H H

"-
'"
Z "- U U> >
'"
<'>0 >:
"
" "
W O U
"
-'
POLIGONS
w U> l
"
E-<
"
.. ..
"
"-
,,<C .... T
CASES BARATES 54 lIlIl úIID !DI
+ _ rrrn I11III l1li 011
URB. MERIDIANA 38 l1li_ m + +
_ lIlllIIIl liliiii mil l1li[]
MERCE 35 1IIIl_ IDI
IIIIIIID lIlllIIIl III mili rrrn
TORRE LLOVETA 33 Iillm llII lIIIl +
+
_ [[]]] []]] _ m
CAN CLOS
32
111m.
IIIIIIID IIIUIIIIII lIlI m
VERDUN G.C. 31
lIIIIilll IB lIIIl
IIIIIIID _ []]] m mm
VERNEDA
31
D II1IIII1II +
IIIIIIID __ .. D
PASSEIG CALVELL 31 mm [I]] +
IIIIIIID DIII _ _ lIlIlI
CERRO TRINITAT 30 mm_
IIIIIIID m 111m lII!IIlI llit
POLVORIN
30
IIIIIIII IIIIIIII _
um llIIllII IIIIIIIIIIIII IB l1li
ONESIMO REDONDO 29
II1II D mIl +
IIIIIIID llIIllII _ _ _
VERDUN OSH
30
... [ll]
rrm ____
TRINITAT OSH 30
lIllII • rrm rrmm_w_
El DilIIll arn

", lO-3D
"
<
HUITA1GES < IOD 1000_3000 3000 <
DUSITn < 120_ 200
'"
<
li SOL BUl!
,,"

"
<
, VIALS
'"
20-30
"
<

'"
12-4(1
"
<
Al(AOES
"
S-lO
"
<
SUP/HA8
'"

"
<
I
HABITATGE EN POLlGONS
Posició u rbfl.na
, . ~ - - ' .. """'" ~ - ,h" " -'.''lTE'"
Planta polígon
I I
,.-
- -
rfEE56!tf-ili-OO
" .cc.<"", , ........ " .. -.,. ..... ",." _ .... _,
..... "-"'-
" - ' ~
Bloc-tioU5
Fotog:-afia
espa
Vivenda-tiou»
a
"
ocupat
=r
T1
1
UI: AI,. TO "'-4lO. ,."IHCIIOU
.. . a,. n",11. 1.
,
~
93
EXTENSIO RESI DENCIAL
2
ANY CONSTRUCCrO .... . ... . . .. . . . 1956- 1960
TAMANY .. .• •.• • •.•• . .• . .•..•• . . 10- .10 !les.
NOMBRE HABITATGES . ...... . . . .. . 1000- 3000 vIv.
OENSlr.\ï HABITATGES/HA ... ..... Mitja-.Uta 150-2:>0 '/iv/HII.
POSlero URBANA .. ........ . .. . .. ",.t",na i extensió residencial 6arcelcna
SO'. ::OU'ICAT_ VI ALS _ SOL buit mitjà ()50")-Via!s mitjà-alt
HABIATGES/SLQC . . .. . ..... . . , ' .. 25 viv/bloc
ALCAOE3 [D,rIellerO . . .. ........ 5- 12
TAMAIlY HABITATGES . .•.•• .. ..••. 60-15 m2/vi ... .
w
"' " '" "' "'
-
w w w
U
"
E-
"
U
"
'"
" " "' '"
E- O
"' '"
E-

"
E-
"'
-'
"
-'
w >-
"
"'
E-
-
" '"
-'
"
E- m <O
'"
Z
'" E- w
"'
O W O

-
"
U
"

"
"-
m z
"-
U
'"
>
'"
"'
<.>0
"
m
<O =>
"
W O u
" '"
-' -'
" "
POLIGONS
w
"'
oc <O E-
"
" "
"
"-
""'
E- l
J . A. PARERA 29
RIIII _ lIIIIllID
+
.¡.
IIIIIIII!II _ om _ CJ
VIV . CONGRES 28- 20
lIIIlIIII _ _
+ + Ull rrrn om []][[IJ lIIIlIl
S. MARTI l 25
_ []I] om
+ +
lIIIIllID _ [III] []][[IJ D
S. MARTI 11 19
_ _ lIIIIllID
+ + [ll]] lIIIIllID [III] lIIIill D
s . MARTI III 15
lIIIIIIlI _ lIIIIllID
+
+
lIIIIllID _ om ITIIl D
MONTBAU 23 lIIIIIIlI _ lIIIIllID
+
___ []][[IJ _
BESOS 23
rrm om lIIIIllID + +
__ m IIIIITII _
El
-
[]]J
sopu nClf
<"
10-)0
"
<
HA BlT U GES < 100 1000:._3000 lOOO <
OtNS ITU < IlO_ ¡OO 200 <
11 SOL BuIT <'O
"
<
11 VIALS <>o 20-30
"
<
HU' l lOC <» 12· ' 0
"
<
ll( AO¡ S
<'
"
<
SUI'/ HU
<"
6 0_ 1"1
"
<
HABITATGE EN POllGONS
a
Posi.ció u rbana Fot ografia
Planta polígon
Relació espai buit-espai ocupat
t '
_ ro l
r:
' ..... m
.
. .... m

¡ - .
Fi
w


, .... III
1=1
0
.-1
¡mm mmm .... .... m
¡c
,- li)" m---=r='r= m-m .IIr""'"
¡" ' l f1!l:J
,...."
, __ e
:7 "
fUTri
1;= ;-<
1-;c-- -<
:"-
·
:"-
Of.!d "-
,
: "- . •
· ,

-=;L
--"I
"" ... "
_ ' ''H ... '
Bloc-tipus
Vivenda-tipuB
95
POLlGONS METROPO LlTANS: ANYS SEIXANTES
3
ANY CQNSTRUCCIO ............... 1960-1gS6
TAMAN'!' • . .......•.••.••.••..... 20- 50 Hes.
............. )2000 viv .
DENSITAT HAI:!ITATGES/HA .•• •• .•• Mitja-baixa viv/ Ha) 1St. Ildefons 254Vlv/HII. i
í'OSterO URBANA ................ En posició dual rea¡¡ecte a cas es ur!:>ar.s comarcals
" SOL EDIFICAT-vBLS-SOL BUIT.Sòl buit altiasim ()55'O-'/ials baix
HAB ITATGES/BLOC .••.••.••.• • '._ • /li i tj à-Alt . norlullment >20 "/iv / bloc
ALCADES EDIFICACIO ........ .... ( blocs 4P UVA/ OSH, blocs i tor,. .. " S-I:.!.P / 1":' ?)
T AlIlANY HABITATGES ............. Mitjà 60-75 m2/vi'l.
W V> r-
V> V>
-
W
W W
U
"
I-
" "
U
"
-
I-
'" '"
r- O V>
'"
I-
I-
'"
-'
-'
W >-
'"
I-
-
" '"
-'
I-
'" '" '"
z I-
I- w

'"
O w O
-
-
<oU

« "-
ro z
"-
U V> >
ro
'"
0>0 >: ro
'" "
« w O U
«
'"
-'
« «
POLIGONS
w V>
'" '"
....
" "
"
"-

.... r
TRINITAT PMU 26
__ IIIIDIII
_ illlIIIiID ITIIHIIIIIll O
GUINEUETA 21 -_Im
+ mIl I11III IIIIIIU:llJJ lIllIill
SANT ROC 21
mIl mIl _
+ +
mIl I11III lJIIlI] __
S. ILDEFONS 23 om mIl [llI] + +
IIIIJ _ om lIIlIIl !lIIIIIIJ
LA PAU 18
---
+ + IIIIJ lIIIIl IIIIIITJ lIIlIIl O
POMAR 17
---
mIl __ mil_
S. COSME 15 om _l1li
+
1IIIJ __ m_
CINC ROSES 15
rrm __
ITID lIIIlllD _ lIIIIIillII _
CIUTAT MERIDIANA 19
om ITID lIJlII
mIl W lliIJ IIIIII] _
CAN SERRA 18
_ITID _
+ IIIIJ .mm lliIJ [IJ] O
a ml []]]]

'"
10_'0
"
,
<IOU 1000_3000 <
O(H5IT,\T < 12. 120_ 200
'"
,
li llUU
'"

"
,
lli VIALS no 20_'0
"
,
IIU/noc
'"
12_.0 ..
,
HC. OES
"

"
,
5UP/ IIAII
'"
toO-lIu
"
,
HABITATGE EN POLlGONS
Posició
Planta polígon
- --
Bloc-tiou5
- - " ~ - ~ ~ ~ ~
....... -- ........
...... - ~ - " ..
a
Fotografia
Relació espai buit - espai ocupat
Vivenda-tinu5
97
POLlGONS ESPECULATIUS
AN'!' CONSTRUCCIO .. . . . ... . . . ••• :1964-1970
rAMANY •.••• .. ...••••.•..•.•••. (15 !-les.
NOMBRE HABITATGES •••.•• . . .. •.• 1000-3000 vi'l.
DENSITAT !iABITATG!S/HA • . ••.•. .lIIolt a lt e s 150_325 viv/Ha
POSle10 URBANA ......... .. .... .Aillada -exce pte poligens de substit"cló
% SOL EDIFICAT-VIALS-SOL BUI4.Alt porcentatge sòl buit, baix porcentat ge vials
HABITATGES/BLOC •.••.. . ..
ALÇADES EDIFICACIO ... .. . .
Altíssim nombre habitatges per bloc
Al ta. amb prerlomin! torres 12 p.
TAM .... Ny HABITATGES •.••..•.••.. Mitjà, o., p:- e domini 60-75
'" "'
< f-
"' "'
w
w w
U
'-'
... O- '-'
U
'-'
... < <
"'
... O
"' "'
...
O- < ...
'"
-'
< -'
w >- <
'"
f-

'-'
"'
-' <
...
'" '" "'
z f-
E-< w
"'
O w O

-
<U <

< O-
'"
Z 0- U
"'
>
'" '"
'-'O
"
'"
<O => < W O U
< w -' -'
"' "'
POLIGONS
w
"'
OC <O f-
"'
"
'"
'"
O-
"''''
f- r
COBASA 19
IIIIIIDI __
+ +
ITlIll _ OIIJ lIIIl D
RESID . GRAN VIA 19
IIIIIIII _ lIIIl
+ +
mm _ OIIJ []]]]]]] O
ROCA 17
lIIIIi mJIlIII IIIID + +
ITlIll IIIID _ []]]]]]] O
RAMON LLULL 17 II1II- _
mm _ OIIJ lIIIl _
CAN FIGAROLA 14
---
mm _ OIIJ IIill _
JOAN MARAGALL 13
_ _ [[[O
mm _ OIIJ lIIIl _
CAN LLOREDA 13
_ _ ITIIl
0llIIill _ [fi] []]]]I] _
CAN ENSENYA l 16
__ ITIIl
+ + IIIIIIDI lIIIIIIll [[JJJ IIill O
CAN ENSENYA 11 12
_ _ illllIIll
+ + 0llIIill illllIIll ITIIl IIill O
TURO MONTGAT 12 m _ illllIIll
IIIIIIDI O ITIIl IIill _
CAIXA-BADALONA 12
l1li nm illllIIll + +
_ O CJ lIlIIII CJ
Ell U
[]!D
5UrUflCI[ <>O lO_lO
"
<
.: 1000_3000 )000 <
DUSITAT
HO_200
'"
<
11 SOL BUIT «o
"
<
11 VIAU <>O JO
"
<
HU/UOC
'"
u_oo
"
<
AL (AOlS « 5_ 10 ..
<
SUP/MAB
",
tiO_lIO
"
<
4
HABITATGE EN POLlGONS
?osic;.ó
Planta polígon

"I
-I
L
... s
a
fO""o;;:-afi.3.
Relació espai buit - espai ocupat
99
POLlGONS METROPOLITANS: ANYS SETANTES
".NY CONSTRUCCIO •.••.•..•..•... 190e-19?4
rAMANY ............... . ...... 20-6C Hes.
NOMBRE HABITATGES ..... o •• )2.500 viv
DENSITAT HAB!TATGE:S/HA •.••.••. Mitja.
POS¡eIO URBANA ................ Aillada metropolitana
SOL EDIFICAT_VIALS_SOL eUIT.Alt proeentat¡e sòl bUlt
HABITATGES/BLOC ••.••..•.••.•.• Alt, normalment >30 viv./bloc
ALÇADES EDIFICACIO ..... . : ... Ihtjes i altes
TAMANY HABITATGES ...... . . ... Mitja-Alta. )70 m2/viv.
:.,,:
'"

-
'" '"
U
,.
!-
-
"
-
'-'
-
<
«
=
'"
f- e
"-
cc !-
"-
< f-
=
<
w
>- <
=
f-
" '"
« f-
"
er. z <--
e-
w
'"
o o
-
< 0- I Z "- u en >
=
< u «
<j o
" C
"
< o u < « «
POLIGONS
on
'" " -
<
" "
=
'- <
=
!-
BELLVITGE 15 ITIIl OID lIllllID + + JI[IJ []]]]]]]] rrm ITIIl lIIlIIl
LA MINA 12
_ • lIllllID
+
OID _ rrm OJ]]] D
GORNAL 11 ITIIl OID lIllllID + + OID []]]]]]]] lIIIlill OJ]]] D
FONTETES 11
__ lIllllID
+ + OID D D lIIIIlIIl D
BADIA 11 ITIIl [[[] lIIllIi
+ + OID D lIIIlIIill OJ]]] [[[[]
!SERRAPARERA 10
lIIIIlIIl _ _
+ +
OIDDDDD
10
_ lIllllID lIllllID
+ OID D rrm [[[] []]]]]]]]
Ell iilllll ITlD
SOHkflC][
'"
10-)0
"
<
M .. ITATGU <100 1000,'000 3000 <
< 120·200
'"
<
, SOL BIIIT .. O
"
<
S
'"
20· JO
"
<
MAlIHOC
",
)2-.0 ..
<
UCADES ..
"
<
SUPlHAB
'"

"
<
5
Conceptes utilitzats a les fitxes
Edat polígon. la xifra que apareix als quadres correspon al nombre
d'anys trascorreguts des de l'inici de la construcció material
del poligon fins avui (19831.
Superfícies. Extensió superficial en hectàrees dels sectors ocupats
per polígons. classificada en tres grups. corresponents als
menors de 10 ha. (petites promocions), als compresos entre
10 i 30 ha. (promocions de mida mitjana) i als més grans de 30
ha. (grans promocions).
Habitatges. Correspon al nombre d'habitatges projectats per
polígon, encara Que en alguns casos hagin estat promoguts
per diferents entitats. El nombre total d'habitatges en cada
operació o polígon pot ser menor de 1.CXXl, o situar-se entre
els 1.000 ¡ els 3.CXlO, o sobrepassar aquesta última xifra.
Densitat. Es tracta de donar un índex indicatiu de la relació existent
entre les dues últimes dades (superfícies i habitatges), de
forma que es facin visibles alguns possibles desequilibris. La
densitat ve donada en habitatges per hectàrea bruta i es
classifica també en tres categories: menor de 120 hab/ ha ..
entre 120-200 hab/ha. i més gran de 200hab/ha. La primera
categoria correspon a poligons de vivenda unifamiliar o de
blocs de poca alçària o bé amb espais lliures de gran
magnitud; en canvi, les densitats superiors a 200 habitatges
per hectàrea poden considerar-se molt altes. De totes formes
el valor d'aquests índexs cal ponderar-lo, en cada cas, amb
altres factors com són la importància de la infrastructura de
suport -tant en termes de capacitat com de qualitat-, la
posició urbana del polígon i d'altres.
Topografia. La valoració que es fa de la topografia, a efectes de
possibles operacions rehabilitadores -ordenació dels espais
lliures, urbanització- és molt simple, i consisteix únicament en
assenyalar amb un signe negatiu aquelles situacions
topogràficament desfavorables (pendents superiors a15% O
accidents d'importància).
Accés. Anàlogament, es tracta únicament d'indicar negativament
les dificultats que presenta l'accés al polígon, derivades de la
seva situació territorial, de la relació amb les infrastructures
100
de connexió (grans vies, transport públic) de la ciutat, o de la
forma mateixa de l'accés. f.n el quadre general es
pormenoritza per a cada poligon aquesta forma de connexió
(punt>ual, axial, múltiple) a les xarxes generals urbanes. Les
connoxions de tipus puntual són, en aquest sentit, les que
generalment cal vincular negativament.
Percentatg.e sòl buit. Indica el valor relatiu, en termes de superfície
de tots aquells espais exteriors no expressament vinculats a
un ús determinat -com puguin ser els espais vials o els
jardins- i que en els poligons són quantitativament rellevants.
L'índox es classifica en percentatges menors al 40%, situats
entre 40-55% i superiors aI55%.
Percentatge sòl vials. Indica el valor relatiu dels espais destinats a
vials rodats, complementant l"índex anterior: percentatges
menors al 20%, situats entre el 20 i el 30%, i superiors al
30%.
Habitatges per bloc. Es un indicador del gra o densitat neta
d'habitatges per cos edificat. Tot i que es tracta d' un index
que varia de forma important per a cada polígon, i fins i tot en
z o n e ~ ; de cada polígon, es tracta aquí d'oferir unes dades
mitges o representatives. Per a cada polígon es donen així els
valom dominants (fins a 12 hab/bloc, de 12 a 40, o més de
40). De tota manera, quan la gamma abarca per igual
situacions classificables en dos d'aquests valors, també s' ha
indical!.
Alçaries blocs. Tambe és un índex de difícil expressió conjunta,
donada la heterogenei"tat d'alçàries que se solen tenir en un
mateix poligon. Els valors són sempre els dpminants o
representatius (menys de 4 pisos, de 5 a lO, i 11 pisos o més)
sense perjudici dels poligons en els que cal indicar la presència
per igual d'edificacions classificables en dos o en els tres
grups.
Mida dels habitatges. La mida mitjana del habitatges sol
ser més uniforme en els polígons, especialment a partir dels
anys seixanta en que se situa majoritàriament entre 60-80 m
2
de superfície útil.
S'indiquen tanmateix els valor mitjans menors i superiors a
aquest.
101
CARACTERISTlQUES DELS POLlGONS DE VIVENDA MASIVA
SUPERf. OENsn,o\T TIPUS ALÇADES SUP.VIV.
"' ...
DATA PROMOTOR IlKS. Vl VOES. VlV/KA. EDIf . EDlrICAClO TIPUS al l'OSIClO URBANA rop(X;RAfU ACCES SOL BUiT
?OLlGONS

o
• " "
" • • •

"
>

>
" "

• " •
o

• • •



.>
"
• "
O
,
" "
O
,

• •
, ,
, > > .>
1
O
t
-"
• • • • •
Eduardo Arn6a 19 29
'"
,.,
'" " "
,
43/61 Alllada
, , ,
R •• "n Albó 1929
"
'.0
'"
"
"
,
43/61 " illada
, , ,
Baron o- Vlve" 1929
"
-.'
, ..
"
"
,
43/61 "Illada
, , ,
IUlana
,., , . 1929
'"
,.,
'" " "
,
43/61 "Illada
, , ,
iJ rb . lllerldl"na 1945
""
-.-
.o,
"
eH/8 ,¡- 50_1 00 Encl a u
, , ,
"
19413
" "
'.' '"
..
"
,
1o111ad a
, , ,
Torre Lloret a 1950
' "
'.0
'" '"
CICle
'l'
"
["cl a u
, , ,
Ca n Cioa 1951
'"
,. ,
'"
, ..

2/3/4
"
"Illada
, , ,
v erdun 1952
"
'.0
'"
'"

'{-
20-50 80rde
, , ,
I
v erneda 1952
' "
'.0
'" '"

,
45-50 ,o\ lllAda
, , ,
Pa •• ela Ca lvell 1952
' " '"
'"
m
,
O Bord e
, , ,
ITur6 Trinitat 1953
'. ,
'" '"

,
Borde
,
,
, ,
Polvorln 1953
' "
,.,
'"
'"

,
Idllada
, , ,
J . A. Parera 1951
""
..,
1.647
'"
"
>10 Ex . urbana
, , ,
Verdun 11953
""
'.'
1.644
'"

-
Borde
, , ,
Trinitat ' 1953
" "
,.,
1.154
'"

-
Borde
, , ,
O. Re dondo 1 9 54
""
'"
'"
'"

,
[ncl a u
, , ,
Turó da
"
Pai", a52
,
10.5 2 .133
'" "
'l'
Aill a d a
, , ,
Vlv.del 19 53
"
16.5 2 .719
'"
CM/BIT 516/12 64-1 00 [x.urba na
, , ,
Se at 1956
,
'.0
1.077
'"
'{'
Ai Uada
, , ,
Trinit a t 1951 PIIVI1NV 20. O 1.941
" "
'l'
Borde
, , ,
Sant llartI
,
1958
'"
15,3 3 .100
'" "
7/12 Ex . urba n a
, , ,
Mar e ... e 1960
, ..,
'" '" "
O Col .a t . cló
, , ,
St.llde ron s 1960
,
45,3 11.536
,,.
BL/T 5/11/14
"
Oual
, , ,
Montbau 1960
'"
19 . 2 2 . 296
",
"
5/6/1111 10-75 Bor"e
, , ,
Be a 6 . 1960
'"
34 . 5 4.843
"O CHleL V6/12 70-75 Ex.urb a na
, , ,
Gulneu e ta 1962 CU /OSH 22.7 2.500
, "
BLIT 4/7/9116 5)-8)- n;
, , ,
Sant
."
1962 CU/OSH 46.2
,
. 634
'"
BLIT 5/8/10 $-6;/'.-5 Dual
, , ,
,.,
Pa . tor 1963
'"
,. ,
O"
' " "
5/10 AIllada
, , ,
Sant lI a rtI
"
1964
'"
14 . 4 2.664
'"
8L/T
"
Ex.urbana
, , ,
Sant MartI
'"
1968
'"
8LIT
, , ,
Cob a.a 1964
,
13, o 2.100
'"
" "
Col aa tació
, , ,
R • • id.Gran
".
1964
,
'.0
2.544
'"
"
AIIl a d .
, , ,
Clut.ll e ridiana 1964
,
37,3 4. 0 00
'"
8L/T 415/7117 60 _75 ,.Illada
, , ,
"
,"o 1965
""
16,0 2 .499
'"
8L/T 519/16 Ex. urban.
, , ,
.
,", Se rra 1965
,
29 . 0 5.076 PO BL/T
"
Dual
, , ,
Roca 1966
,
'.'
'"
" "
,
Alllada
, , ,
Ra,"on Llull 1966
,
'.'
,
. 408
'"
,
" "
A1II.d.
, , ,
POll llr 19 66
""
26, 0 1.634
" "
-
6 0-75 OUIII
, , ,
SlI nt Co . .. e 1968
""
38.0 2 .301
" " -
60-75 OUIII
, , ,
Cinc Roaea 1968
""
30 . 0 1 . 500
" "
-
60_75 Oulll
, , ,
,.,
Ensenya
,
1967
,
, .0 1.860
'"
BLIT
"
Sub a tltu<:ió
, , ,
Bellvltae 1968
,
91.6
" .
'"
,.o BLIT 14/18 70-85 AlIl.da
, , ,
Camp Europa 19 &8
,
' .' '"
,,.
"
"
Subatitucló
, , ,
,.,
F laa rola 1969
,
14.5
,
. 252
'"
DLIT
"
6 0 _75 Alll a da
, , ,
Joan Ilaraaall 1970
,
-.'
1.124
'"
,
" "
Aillada
, , ,
,.,
Lloreda 1970
,
'.0
2 . 280 m
"
,
"
AIllada
, , ,
,.,
En a enya
"
1971
,
15 . 5 ?620
'"
8LIT
"
Sub.Utu<:i6
, , ,
Turó lIontgat 1971
,
' .'
1.179
'"
8LIT
" "
Aillada
, , ,
Ca ... a Pen . Dd. 1 971
"
,.,
m
'"
8L/CIl Sub. titució
, , ,
La 1I1na 1971
'"
1 7 . I 2.644
,,.
"
6/8/11/ 14 ,.¡ Ilada
, , ,
Font e t ea 1972
,
20 . 6 2 . 598
'" "
,
I
80rde
, , ,
Gorn a l 1972
'"'
55.1 6 . 290 , ..
BLIT
Ba di a 1972 !NV/OSH I 64,0 5.372 O, BL/T
5/9/l1/:¡ 70-100 Alllada
, , ,
Se rr a p a r e ra 1972
í 18,1
2.83B
'"
DL/T Col aa tac!ó
, , ,
Canyellu 1973
'"'
23,6 2 . 651
l"
BLIT 13/15 60- 75 Bord e
, , ,
b) Habitatge dins les trames del XIX i meitat del XX
les trames urbanes del XIX són una de les formes i estructures
d'assentament més significatives de l'actual context metropolità de
Barcelona. Aquestes trames, en les Quals els processos conjugats de
substitució d'antics edificis per noves construccions de caràcler
especulatiu -al marge de tot criteri d'adequació a l'escala i capacitat
de les preexistències del teixit-, ¡ la degradació o envelliment de les
edificacions que hi romanen, reflecteix clarament alguns dels
aspectes més rellevants de la problemàtica actual. Representen
doncs un dels focus prioritans d' atenció en les COOfdenades d'una
política de rehabilitació de la ciutat i un enorme potencial no només
des del punt de vista quantitatiu, sinó també qualitatiu de
l'estructura urbana metropolitana.
Aquest estudi ha tingut Pfesent prioritàriament totes aquelles
trames que estructuren la corona suburbana de Barcelona com a
mostra dels problemes i opcions de reciclatge que planteja la ciutat
histÒfica del XIX.
ParlJnt de la Pfemisa que aquests sectors urbans pertanyen a una
etapa històrica determinada i corresponen a lògiques comunes,
s' han elaborat una sèrie d' anàlisis per tal de destriar les variables que
avaluin i tipifiquin els problemes que puguin incidir sobre els
aspectes de la rehabilitació d' aquestes trames enteses com a grup
uMari i diferenciat en el conjunt de les fOl'"mes de creixement.
Aquestes anàlisis sistemàtiques s'han realitzat amb mostres d' igual
mida (300 m. x 300 m.)per cadascuna de les trames escollides
(Poble Sec, Gràcia, Camp de l'Arpa i Sant AndretJ) per considerar-se
prou representatives i diverses del conjunt de la perifèria
d' assentaments del pla de Barcelona.
Les fitxes tècniques són una lectura agregada de dades i
característiques tant dels aspectes estructurals, forma i mida dels
suport viari i espais pUblics, com dels de situació del parc
d' habitatges; estat dels Pfocessos de substitució i distribució
tipificada dels edificis susceptibles de rehabilitació.
A continuació es descriuen alguns dels aspectes més rellevants per
a una primera conclusió i avaluació de dades i característiques tipus:
Potencial de rehabilitació
Un primer aspecte basic és la capacitat de rehabilitació que
aquestes trames presenten quan a la separació entre el nombre
d' edificis susceptibles de rehabilitar i els edificis de construcció més
recents, Així doncs s' ha prés com a criteri la distinció entre els
edificis anteriors i posterior. ala anys cinquanta
aproximadament, de forma que es puguin considerar els primers
com !"índex del potencial de per antiguitat del parc.
De les mostres analitzades es desprèn que aquest potencial o
capacitat és significativament alt i nomogeni en totes les trames, no
superant l' índex de substitució (edificacions posteriors als anys
cii"lqusnta) en cap cas el 30% del total de les existents. Prenent
aquesta dada com a representativa de la totalitat de les trames
analitzades, resulta que les trames més denses d'origen ("trames
densificades" ) són les que Pfesenten el menor índex de substitució ¡
tenen més potencial de rehabilitació (93% Poble Sec i 88% Gràcia)
decreixent aquest en passar a les trames menys denses (" ' trames
poc densificades" }(85% Camp de l' Arpa, 72% Sant Andreu).
Aquest aspecte es fa evident entre altres motius degut a la major
facilitat del tipus edificatori dominant (majoria d'edificis PB/ PB + 1)
per a ésser substituí! tant per raons de gestió com de rentabilitat
econòmica.
Quant als problemes de rehabilitació dels habitatges o edificis
catalogats de susceptibles cal assenyalar una diversificada
gamma de problemes específics en relació a les diferente.
'poques de construcció, qualitat dels materials constructius
emPfats i diferents graus d' envelliment i degradació. Tanmateix les
qüestions de serveis i acabats són les dominants i no existeixen en
general problemes estructlKals considerables.
102
L'espai urbe: característiques del suport viari i espais lliures
Una de les¡ característiques més generalitzades de les trames del XIX
és l'estructura viària i la forma i mida dels elements que configuren
l'espai públic i privat (carrers, places i mançanes).
Aquestes característiques morfològiques comunes són l' expressió i
resultat d' uns processos de projectació i gestió del
desenvolupament urbà a partir de la urbanització i consolidació
progressiva de petits eiKamples i d' eixos suburbans que estructuren
el suport de comunicacions dels nuclis del pla barcelonC, antre ells i
amb la ciutat central: vegIS el cas específic de Gràcia com a suma
d' accions d'urbanització que s' estructuren sobre els eixos de Major
de Gràcia i Travessera i la posterior urbanització per paquets fins a la
consolidació de l'actual teixit; o bé el cas de camp de r Arpa o de
Poble Sec, des de la projectació unitària de petits eixamples que es
vertebren a partir d'elements d' infrastructura comarcal dominant.
El resultat d'aquests processos es caracteritzaen definitiva per la
consolidació d'unes trames urbanes de marcada pauta estructural,
on la forma i mides de l'espai públic s' ajusten a l'ús i la imatge de
l'extensió de la ciutat del XIX.
És evident un primer grau d' nomogeneítat atenent els índex d' espai
públic, per dessota del 30% en tots els casos. Concretament són
dos els tipus d'espais fonamentals: els carrers de petita secció que
oscil-la entre els 6 m. (cas de Gràcia} i els 12 m. (cas de Camp de
l'Arpat i les places de mida petita (46 m. x 64 m., Plaça Rius i Taulet
a Gràcia, o 66 m, x 72 m., Plaça de Sant Francesc a Sant Andreu),
Però, com a conseqüència dels distints graus de denaificació, és
l'Us de l'espai públic un primer índex diferencial que acusa les
desigualtats entre aquestes trames tot i que totes elles tenen
poca capacitat pel tràfic i particularment per a satisfer les actuals
necessitats d' aparcament.
Pel que fa al nivell d' urbanització superficial, presenten situacions
satisfactòries de pavimentació i iI·luminaci6 encara que es detectin
certes defICiències d' acabat i millOfa que afecten especialment els
espais públics.
la casa: característiques del tipus edificatori
Els elements i caracteristiques de l'espai públic són rellevants com
aspectes qualitatius intrínsecs a les trames del XIX degut en bona
mesura a restreta relació que existeix entre ells i els elements i
criteris de composició parcel ·lària i edificatòria, que formen la Idea
de ciutat .
Les anàlisis tipològiques de les mostres permeten les grans
regularitats de parcel·la i edificació a les que se sotmeten
aquestes trames, i alnora caracteritzant les específIQues diferències
entre elles.
Com a primera consideració estructural s'evidencien el petit gra de
l'edificaci6, resultat de la partició parcel-lària del sòl. Són les
parcel·lesde 6, 9 i 12 m.les més representatives i donen com a
resultat el següent aspectre: habitatge tipus en parcel·la de 6 m.
d' ample i profunditat variable entre els 12, 14 i 16 m.; habitatge tipuS
en parcel·1a de 9 m. d' ample i profunditat que varia entre els 14 i 16
m,; habitatge tipus en parcel ·1a de 12 m, d' ample i profunditat que
oscil,la entre els 18 i 20 m. Alçàries edificades variables entre els
umbrals de PBi PB + 5, en disposició d' un habitatge per planta en el
tipus de 6 m., i dues per planta en les de 9 i 12 m. Les superfícies
útils dels habitatges són variables tot i que poden acotar- se en
termes generals entre els 58 m
Z
de les parceHes de 6 x 12 m" i els 92
m
t
en les parceHes de 12 x 18 m.
Però, si aquests elements abstractes (parcel·la tipus-tipus
edlficatori) reflecteixen d' una part el caràcter nomogeni i la
regularitat dal teixit urbi!, en canvi, és la diferent distribució i pes
específIC de cadascun d'ells el que identifica la desigualtat da les
situacions analitzades.
Sesta bleixen dos grans grups: " tipus b- r ', un pnmer grup que
103
Parcel.la de 6 m.
Parcel.la de 9 m.
Parcel.la de 12 m.
CARACTERISTIQUES DEL TIPUS EDIFI CATQRI
anomenarem " trames densificades", caracteritzat pels segUents
Indicadors:
_ densitat d'habitatges rehabilitables superior 8 150 hab/ha. (202 a
Poble Sec i 182 a Gràcia)
- alçària de l'edificació (nombre de dominen alçàries
supenor a PB + 3 (Poble Sec amb 11172% dels edificis de PB + 4 6
PB + 5, i Gràcia amb 8185% repartits en PB + 2/ PB + 3 (55%)0
PB + 4! PB + S(3Q%1.
- índex de sostre residencial susceptible de rehabilitació supenor als
15.000 ml / ha. (18.941 a Poble Sec i 16.665 a Gràcia\.
Aquest grup es caracteriua per un alt grau d'habitatges per edifici
rehabilitable, oscil·lant entre 7 i 8 (en parcel·les de 9 i 12m
2
respectivament) en el cas de Poble Sec, i de 5, 8 i 6, 2(en parcel·les
de 9 i 12 m. respectivament) en el cas de Gràcia.
Un segon grup que denominarem " tipus b-2'" " trames poc
den.ificade.", es caracteritza pels següents indicadors:
- denSItat d'habitatges mferior 11 100 hab/ ha., 143 a
San Anck"e\t i 82 a Camp de l'Arpa)
- Alçària de l'edificació: dominen les PB/ PB + 1 (San Andreu amb el
89% dels edificis, i Camp de l'Arpa amb 9160%).
- índex de sostre residencial potencialment rehabilitable inferior als
1.000 mZf hab. (S.416 a Sant Andreu i 6.546 a Camp de l'Arpa).
Aquest grup té un baix índex d'habitatges per edifici rehabilitable
osciHant entre l' l,li el 2,5l\abitatges per edifici (en parceHes de 6 t
9 m. respectivament) a Sant Andreu, i de 2,6 i 4,5 (en parcel·les de 6 i
9 m. respectivamentl a carn de l'Arpa.
forma de tinença
caracteritza les trames del XIX la forma de tinença de lloguer que
supera en molts casos el 80% dels habitatges rehabilitables. En
relació a ractual parc d'habitatges es por esquematitzar la següent
situació: un alt índex de pisos de venda en oferta, com a
conseqüència de la retracció de la demanda de nous habitatgas de
compra, acumulada en les edificacions recents i d'altra banda, un
índex elevat d'edificis de mida petita i rendable de lloguers baixos,la
substitució dels quals no és rentable degut a les restriccions de
l'edificabilitat acotades pel planejement I partir da176, pem que
tampoç troba els iMtruments financers i legals de rehabilitació.
Eapd púbUc 1 .61 par<:ILln
Potlncid d .... habllit.C16 s.¡on .... tt",ttlt dll p • ...,
1:1 Ul!1clclon. novlS O Edlrlclclonl "Ihabili tibin
RBANES DEL XIX
tl1lt .. lbuc16,
PB/pa.t
DlItrlbuci6:
P3/P8.1
Dlltrlb..c16:
m·flB/Phl
Ampllda di paretl.l, B a. 1 ni di
[Zj .. 2/P!.3 E::ZJ PB.4/P3.5
Ampllda di plrcll.l&

9 ¡ ni de
E2:l PB.4/PS.5
J..pllda da par.::ILla 12 a. 1 ni di plant ..
pa.2/Ph3 f2'l1S+4/P8.5
1o(EIRA .ANAI..I17.A[lb •••••••••••••••• , 3 O O x 3 O O
ESPAI AJBLIC - SJL PAR:EL.I.AT. ..... 22%-78%
K1IU'K:IAL DE RrnABn.:rrACIO PER
ANI'IaJITAT [El., PAR::
(Edificoció anterior als 9)'5) ..... 93%
DFN3ITAT rE Vl."VEN)ES s::eRE
EL PAR:: REHABILITABLE ••••• • ••••••• 2·02
s:::srRE rusmuIT REHABILITABLE ••• . 18 • 941 m 2
N2 DE PAFa:L. LES •••••••••••••••••• 35
FR:MIG DE VI\I'EJIIR) PER PARCa. LA ••
6m . 3,6
9m.7,9
12m . 6,9
M2 VIVENDES TIPU •••••••• . 76- 54- 81
POBLE SEC
" .. "I. de
pArcel.l ..
PreCu .. d. So.tre edlfl. "oefle. Soatre .dlf.
Total
.eatre
.dlLa2
"'
vlvend.
per pl .. nte .. " n' plantes aplicat per .• J. n' perc. , ,
,
"
,
"
" "
,
"
,
"
,
"
" "
" "
" "
E.!l-81 polblle
3111 p.I'Cd. lat
78%
• h pai l'úbllc
O 561 ",rcsi.l.e
"
"
"
".
, ..
...
'"
'"
'"
Potencial de
rel"ot>IUtacI6
7%
93%
t:I Edir. npvea
rll/r8O¡ I. $
r6.2/P6.3
','

','
PII/PB.I
L'

,,'
PB.4/rp·S
','
pB/pB.1
..,
1'8.'/1'8.3 2.5
p8.4/PB.5
','
Oletr.bucl6 Edlr.
per .. , dt plantu
O EdIC. tell.IIUltab.
mPB/pB.l
!2ZJPB.2!PB.J

, ..

432
'"
'"
'"
'"

m
Olnrlb",,16 Edt!.
per ... phdn de
pa""el.la
"
'.311
"
"
3.160
"
"
3'1. 31
.0'
___
,
>O
"
S.C.O
"
"
42.120
'"
___
"
4.212
"
"
10.800 >O,
"
151.236
'"
Dhtrlbucl6 .o.t... Dhtl"lbue!6 n' d.
C""&tru!t pal" __ vlva .. d .. 1'.1' u _
pladu d. parc.1.1a phdn d& parcaloia
IIIII ..... pl&d. l'arcal.l. e .. .
lZ2I ..... l'lad. l',rca1.l. 9 a.
"-4>hd. ¡¡erc&1.1. 12 a.
HABITATGE DINS TRAMES URBANES DEL XIX
rotopU
, ,
I IJ H
BITh
ifj
I - - :t
. _ L -', --
Potencial d. s"aona antlaultat dal "arc
lCl tJtt'tcac:iona noves c:r [d1 tic.cione nllalltli tabl ..
Dlltrtbl,lcI6: Amplada d" "arc.lola 6 Il . l ", d" plant ..
Jr@ pe/l'hi PS.2/P!.J t:ZJ 1'8.4{P9-5
Dht .. lbu<:16: A.tIplada da ,,& .. c .. l.l .• '},., ¡ ni <1" "l.ult ..
• 1'!I'B.l ?S.l/P!I.3 r:z.J 1'11.. 4/ 1'8.3
Dlatrlbl,u:16, Amplada d" pared.l,. U ... 1 ni d" plan1:u
. 1"8/1'11.1 1'8.2/(111.3 EZJ ,.1I.4/PII.5
M:6TRA ANALITZADA ••••••••••••••••• 3 O O x 3) O
ESPAI A.lBUC - fiL PAR:E.:.lA't .•••. 21%- 79%
F'OI'EN::IAL rn REHABILITACIQ PER
Am'IOJITAT rEL PAR::
(Edificació anterior als :.o's) ... . . 88%
rosITAT rE vrvm:::f.S s::ERE
EL PAR: REHb.8ILITABLE ••.•••••••.•. 1 82
s::srnE CIl'SI'RIJIT REliABILITABLE ..•. 16 . 665 m 2
Nil CE PAR::EL.LES .•••••••••••• , ••••• 38
PfO'lIG rn \fI\IEIIUS PER PARCEL.lA ..
6m .2 , 7
9m.5 , 8
12m .6 . 2
M2 VIVENDES TIPU ........ 76- 54 - 81
GRACIA
AMpl. de

... nd. edlfi. coe f1 e. Soe're .. di r .


e dlf. ,. 2
o'

edl r lc. planta e 2 n ' plantea re, n' parc .
• •
,
"
,
"
,
"
,
"
,
"
,
"
" "
" "
"
"
hpal p':'bUc
Sòl percd. lat
2 1%
79%
• hpai públic
CJ 561 pel'<:d.l.e
"
"
"
,,,
, ..
'"
'"
Hf'
21f;
Potencial de
rellebl1itec l 6
1 2%
88%
CI Edlr. nov ..
P8/rAo!
L'
PB·2/PP. 3 ",
p e , 4 / PB. !'>
'. '
PB/PB.I
L'
PB,?/P8.3
'.'
fO. 4 fPB.5
<.'
PB/PHo!
'. ,
PA.2/ PB.] , ..
PB •• fra.!'>
<.'
OlUribucl6 Edlt.
per n' de pl .... t ...
D Edlr. r'lIaOI Utat>.
E3, P91?S. L
¡z:a PB. 2/PB. 3
I2ZlP5 .4!PB.5
, ..
' 4 0
m
'"
'"
'"
n .
."
m
Ohtrlbuc16 tdlt.
per ... pl.dee da
percal.l.
"
3.14.
"
"
17.040
'"
n 13. B2 4 , ..
. -- _ .. _----
___ ___ ___
"
l.BB!!
"
"
?!'> . 20(\
'"
"
25.920 ,"o

,
"
"
2.916
"

'"
29',
Olatrlbuc16 eo'tre Oiatrlbucl6 n' de
conat ..... 1t p.r a.- vlv.nd .. per a.-
pl.d .. d. puc.l.la pled,e d, parc::d.le
1!1111 ....... plld. Clrcll.11 OI.
!ZZI uphde pa rcal.la 9 ' .
fià Uph .... perc.I.I' U a.
DINS
rotopa
Eepd públic 1 ,61 parul.lat
Potenc1d d, .. 1n.bll1tIC16 uao", AJIUau1tlt dd parc
nov .. O !:dlt1clclonl .. ehablHtebl ..
URBANES DEL
Dlltrlbuc16:
• fB!Phl
01stl"lbuç16'
fF%J' P!/PS .. L
Dlatf'!bue16,
.,¡lS/PII.l
d, 6 I. 1 ni dI plant ••
PlhurS.3 EZJ P8.,4/ ".5
Aapladl da '11"(;11. l,
fZa l'8 .. l!P8 .. 3
9 ! ni d, plant ••
E'21 PB .. 4/P8.3
=;=;r=,,,,,--;-;í
.w-pbd-. di pared.ll 12 lo 1 ni d, plante.
tS.UPS.3 EL:'.J P!I..4/PB .. 5
M:SI'RA ANALITZADA • • • • • • • • • • • • • • • •• 3 O O x 3 O O
ESPAI AJBLIC·- SJL PAJm..;.lA't ••••. 27%- 73%
RJID.CIAL DE REHABILITACIO PER
ANTIOJITAT IEL PAR::
(Edificació anterior als ..... 72%
I:fN5ITAT re VI\IEl'US s::eRE
EL PARC REl-W3ILITABlE. ••••••••••••. 43 V i v / H a
s::srnE aN3'I'RJIT REHABILITABlE. •••• 5 . 416 m 2 / H a
N'2 DE PAJaL.LES ........... '-•• 0 •• 028 Parc/Ha
PR:MIG CE VIVE:N::t'S Pm PARCEL.LA ••
6m . l 1
9m.2,5
12m.3, C
M2 VI VENDES TIPU ......•.•.. 67-47-72
"_pl. de

Profund. Sost re edlrl. edl r.
Tot .. ¡

edlr . • 2
",
,
,
,
,
,
,
"
"
"
per planta.2 ". plante. aplicat per parc •• 2 "' perc.
, ,
.lvend.
..
"
"
..
"
..
"
"
"
hlla1 polbl1c
3ól parcal.let
73%
• hpli Ilúblle
CJ sal p ... cd.lat
..
"
"
'"
'"
'"
'"
'"
'0'
Pouncial 'da
r .. llabll1uc16
28%
72%
PB/PB.l 1,<;

'.'
rp -.4(PII.!>
'.'
pe/FII,1 ",
1'8.2/1'8.3
'.'

..,
PB/l'Sd
..,
PB.2/pB.1
'.'

'.'
[)1atri.buc:16 !dit.
P'" n' da plAntu
89%
9%
2%
C Edir. nOvel !'E3PS {PS .. ¡
CJ Edlr. .. e".bIBt.!>, I:Z;::;IPS.2/PB.3
IZ24!PS .. 4!PII .. S
'"

'"
",
315
'"
'"
,480
'"
DIUrlbuc¡6 ¡dit.
per aaphd .. da
parcal.la
'"
"
.924
, "
"
,
• <oaO
"

"
,.
HO
"
, ,.,
"
,
1.
"
--------- -----_. _.- ----_.

"
4,320
"
,
'00
"
,
1.728
"
DhtrlbUC16 .Oltre Olatrlbl.lct6 ni de
con.t ..... lt pa .. ut- dveRd .. per .....
phd •• d. !lar<;d .la phdea da
mn plrel1.l. Il.
lZ3 ...... phd. p.l'cd .1. 9 •.
B ...... ph<l. parcai.l_ 12 •.
HABITATGE DINS TRAMES URBANES DEL XIX
Fotop16
t , ,J. I I

I l'''': ·' 11,. ---
I.,.. ' I,;' ,
Potencld d, rallabllltecló uilon. 1&lIt1luUat dd
Q Ulf1caclona novu c:J [d1(1el clona rallabilint>l ..
- - f4i, 1·1 I lJ I '(1! lJ I'
_._ .... IIl . J el J1H ! I 1rdJ R .
. lJ
lfflEII Gb}!lI
- ....
.
D1&l:r11)\lc16: ...... plad. da pa.-ed.la 5 Il. 1 fi' d, ..
PB/PB_l PB.2/P,.3 rn P!I • • UP!I.S
=J m ffdfhfIl]
/111\ P1IFmB

-
- -- '/<.' • .;::
.. .
- { .. _- --- ......
Dlltrlbuc ld' A4pllda d, p.rcIl.l, 1 n ' de ••
P!I/PB.l !ZZl PB_UPB.) t'ZJ P'h4!PB+5
Dlatrlbucló' ""pladl dI p.rc:IJ,.!a l, 1 n' da plant ..
tz2::l ?S'Ol/PB.) 0P8 .. 4/ P8 .. 5
M:SIRA ANALITZADA ••••••••• •• •••••• 3 O O x 3 O O
E3'AI A.JBLIC - 9)L PAR:EL.lAT. ..... 25%- 75%
FUID-.ClAL rE REHABll.ITACIO Pm
ANTIOJITAT [El. PAR:
(Edificació anterior als ::Ols) ••••. 85%
[flSITAT CE lJlVEl'U.S Sl3RE
EL PAR: REHABILITABlE. ••••••••••••• 82 Vi v / H a
s:::srRE a:rsmurr REHABILITABlE. •••• 6 . 546 m 2/ H a
N2 rE PAJaL.LES .................. 29 Parc/Ha
Ff(M1G [E VIVEl'US PER PAInL.LA •.
6m . 2 ,6
9m . 4,5
12m . 3 ,5
M2 VIVENDES TIPU ......... 57-47-72
A.p l. ,. Pro rund.
"di fic.

"
,
"
,
"
,
"
,
"
,
"
" "
" "
" "
Espai publlc
perc.l.ht
25%
75%
_ &.1'111 pObU"
c:J 561 .. t
Soetrt edlfl.
, .. pl a nta
..
..
..
'"
'"
'"
,n
u;¡
'n
PoUnCUl d.
rellllbllltecl6
15%
85%
.,
e t dlr. 00"'''
"oefl" .
"'
..
P8/PB.I .. ,
p8.2/pe.3

l'e.4/re.5
','
PP/PB. I 1.5
1'8.:>/1'11.3
,,'

' ,'
1'8/1'8.1 , "
1'8.2/1'8.3
,,'
fll • • /pB.S
','
01etribucl6 ldlt.
per o' de photu
O Ulr. r'hlbll1t.b.
e::::J; PB/P8.1
¡ZZ;¡P5.2/PB.3
¡::Z¡PB.4/P9.5
TOU!
ed I f . sostre
"' ,.. perc .• 2
", perc.
,
.<l1r..2
,
vi ""nd .
'"
'"
'"
'"
'"
,.,
'"
'"
'"
Dhtrlbu"ió Edlt.
p.r a.pladu de

6%
4%
"
12.346
"
"
9. 4 50
",
,
2.U6
"
ISo ------
"
7 .938 12r,
"
>O,
,
S. 103
"

"
6.048
"

. 920 >o
".
,
__ .. __________ ___________ Q
DhtrlbUCld .o.tr. DhtrlbucU ", d.
conau\dt par.... v!vend .. per ....
phd .. <I- phd .. d. pan:d. h
2%
3%
5%
tIlIl .... p1lld. percel. l" d Il.
IZ:I .... pl.d. perc.! .1 .. 9 ••
e;¡ A. phd. pucIII.I .. 12 •.
Conceptes utilitzats 8 les fitxel
Les fitxes tècniques representen una mostra de sistemes d'anàlisi i
avaluació de les estructures que conformen les Irames urbanes del
XIX. A aquests efectes s'han escollit per a l'anàlisi uns precintes
d'igual mida (300 m. )( 300 m.) en cadascuna de les trames
analitzades (Poble Sec, Gràcia, camp de r Arpa i Sant Andreu), com
indicadores representatives dels problemes tipus que caracteritzen.
Espai públic-Sòl parc.Hal. Representa el coeficient o relació entre
la quantitat de sòl ocupat perrespai públic (suport viari i
espais lliures) i la quantitat de sòl pareel·lat o privat.
Potencial de rehabilitació. Expresa el grau de transformació de la
trama en relació a l'índex d'edificació substituïda, posterior
als anys cillquanta aproximadament i que expressa la
capacitat dels edificis potencialment rehabilitables.
Densitat d'habitatges sobre el parc rehabilitable. Representa el
nombre d'habitatge per hectàrea que són susceptibles de
rehabilitació donada la seva antiguitat.
Sostre construït rehabilitable. Són els metres quadrats de sostre
rehebilitable per hectàrea comptabilitzant nomes els
dedicats a usos residencials (habitatge) i serveis comuns, No
s'ha distingit entre la superfície útil de l'habitatge i la resta
destinada a serveis i espais públics.
112
Ample de parceHa, Per a les tipologies parceHàries i edificatòries
del XIX que caracteritzen aquestes trames, s'han escollit les
parceHes de 6, 9 i 12 m, d'ample com a mides prototipus,
Profunditat edificable, S'han escollit les dimensions de 14 i 16 m, a
les parcel,les de 6 i 9 m" i 18 m, en les de 12 m, com a mides
promig que representen la majoria de la mostra analitzada.
Nombra de plantes i coeficient aplicat, La lectura i classificació de
les edificacions s'ha fet prenent els valors de PB/PB + 1,
PB + 2/PB + 3 i PB + 4/PB + 5 com estratificació
representativa que incideix sobre les característiques
tipològiques i els usos de les plantes baixes, En relació'al
concepte de coeficient aplicat (1,5; 2,5 i 4,5) aquest per fer el
promig del 50% entre els grups d'alçàries escollides i
quantificar tanmateix les plantes baixes d'ús residencial
eliminant-les com aportació als m
2
de sostre construít
rehabilitable,
Nombre d'hebitatges. En base a les tipologies edificatòries sobre
parcel,les de 6, 9 i 12 m, s'han computat les figures d'un
habitatge per planta en les parcel ,les de 6 m. i dues a les de
9i 12m,
113
CARACfERISTIQUES DE LES TRAMES URBANES DEL XIX I
PRIMERA MEITAT DEL XX
Extensió Centre
TRAMES
Sup.Hes.
"
Corona Comarcal Comarcal
Casc Antic Barcelona 38,4 X
Districte V-Barri Gòtic 134,3 X
Barceloneta 27,2 X
Poble Sec 21,6 X
Sants 96,6 X
Les Corts 7,8 X
Sarrià 28,7 X
Sant Gervasi 17,4 X
Gràcia 126.1 X
Parc Güell 9 , 4 X
Hospital Militar 33,6 X
Valle Hebron 11,6 X
Carmelo 32,1 X
Guinardó 42,58 X
Camp de l'Arpa 30,5 X
Meridiana ( Glòries) 13,2 X
Poble Nou 43 X
Horta-Casc Antic 30,12 X
Horta-Eixample 10,76 X
Horta-Pass.Maragall 16,95 X
Sector Nou Barris 39,17 X
Trinitat Nova 11,6 X
Sant Andreu 83 , 86 X
Hospitalet 145,54 X
Sant Just Desvern 22,56 X
Cornellà 54,43 X
Sant Joan Despí 27,25 X
St. Feliu de Ll. 35,81 X
Molins de Rei 41,06 X
Palleja 14 X
St. Vicent dels Horts 14,87 X
St. Baudili de Ll. 23,06 X
Viladecan 11,12 X
Gavà "14,06 X
Prat de Ll. 36,87 X
Badalona
X
Santa Coloma 22,50 X
Montcada i Reixac 31,43 X
Ripollet
23,12 X
Cerdanyola 42 , 75 X
St.Cugat del Vallés 24,31 X
ci Habitatge als barris 81,1toconstruïts
Els barris d'urbanització marginal representen en el nostre conteK!
una forma d'assentament alternatiu als processos legals i
reconeguts per les polítiques d'allotjament i planificació urbana.
La situació dïHegalitat urbanística, la precarietat dels nivells
d'urbanització i les males condicions d'habitabilitat. perfilen els
problemes prioritaris per a qualsevol política d'intervenció i de
millora d'aquests barris.
Per tal d'identificar les situacions tipus, s'han determinat dues grans
femmes de barris: e-I aquells que han mantingut un cert procês de
consolidació i que presenten una dinàmica suficient i iniciativa local
per afrontar la millora: C-2 aquells que han sofert perlodes de
congelació, deteriorats i amb alts nivells d'abandonament. De la
dinàmica constructiva de la primera famma en resulta una edificació
més contínua. formant grups compactes, a diferència de la segona
que presenta en termes generals una organització edificatòria més
dispersa. Que vol dir més dificultats per fixar els criteris d'ordenació i
millora de l'espai urbà.
114
Malgrat 101 són característiques comunes d'aquests barris el gran
percentatge de vialitat, en mal estat d'urbanització, i els processos
desordenats d'ocupació del sòl que creen serioses dificultats per a
aconseguir nous espais verds i d'equipament que no siguin
parcel-1es residuals.
Els habitatges tenen una gran varietat tipològica basant-se en
models evolutius segons les característiques de la parceHa
(ocupació progressiva de la superfície i creixement en alçària de
l'edificació). Sovint tenen grans deficiències de serveis i acabats. i
les possibilitats de rehabilitació son més favorables als barris
consolidats, com és el cas de Sant Josep on prop del 90% dels
habitatges poden i els hi cal obres de millora; mentre Que els barris
congelats com Torre Baró. el percentatge d'habitatges que poden
ser rehabilitades no arriba al 70%.
La forma de tif\9nça no presenta tanmateix grans problemes de
gestió i repercussió de costos de rehabilitació doncs la majoria.
malgrat ser ¡¡·Iegals sòn de propietat (prop del 70%).
115
HABITATGE DINS BARRIS AUTOCONSTRUITS C1 SANT JOSEP
SUPERFICIE ...•••.••...••...• 30 Has.
VIALIT¡\T •...••.••..•.•.•.... 8 Km.
N2 VIVENDES .... ........... .. 1200 Vdes.
DENSITAT BRUTA .............. 25 v/Ha.
POTENCIAL DE REHABILITACIO .. 90% Vdes.
116
HABITATGE DINS BARRIS AUTOCONSTRUITS e2
SUPERFICIE ... . ..•........... 88 Has.
VIALITAT •••....••••.... _, .•• 10,7 Km.
Ni VIVENDES ................. 922 Vdes.
DENSITAT BRUTA .............. l! v/Ha.
POTENCIAL DE REHABILITACIO .. 69% Vdes.
117
CARACTERISTIQUES DELS BARRIS MARGINALS
Organització Organitzaci6
MARGINALS Sup.Hes . Forma d' accè'"s Viària Edificatoria

u ~

e

~

. ~
,


"
u

u

,
~ ~
e ~

~ ~ e


• • •
"

"

~
~ u ~ ~

~ , ~ ~
"

n e e n
"

~
e
~
"
o

~
"
• &
. ~ o
< 00
o
"
"
< x
< u
La. PIanas 1936 112 X
I
x x
I x Montflorit
57
Vallvidrera
18 X X X
Singuerlin
20 X X X
Sto. .Cristo
21,5 X X x
El fondo
X
Sistre 115 11,7 X X X
Torre Baró 82 X
I
x X
Roquetes
X
I
x
Can San Joan
I
I
19.5
I
x x
I
1945-5C
i
I
Agudells
12 X
,
X ,
Can Caral leu
X
I
I
x
I
Virgen Camino
3,3
,
Carmelo
X
Vallbona
30
X X X
Catalana 18 X X X
Torre Baró X X X
Roquetes 25,5 X X X
L. Bassa 1950 X
,
X
S. Ramon N. 21,2 X
i
x x
I
Gavà Cementiri 11,5 X
,
X X
Marítimas 6,5 X X
,
X
San José 34,7 X X X
San Antonio 69 X
I
I
El Canyet
, ,
,
I
Vistalegre 1960 12,5 X
,
X
I
X
L. Guardia 35 X X
I
x
S. Ramon S. 28,5
,
X X
,
,
San Roque X X
I
x
Cao Tria:s 5,6 X X X
Costeros 4,5 X
l x
x
V.2.les ciutats catalanes
l'àrea metropolitana de Barcelona representa la part més important
dels increments del parc residenciat dels dalTers 30 anys. Si
l'estimació 8S refelÍS a les ciutats re<:ents, es a dir. a aquells nuclis
urbans que han multiplicat varies vegades la seva població, veuriem
que se situa quasi exclusivam8fl1 a l' interior de l'àrea metropolitana
de Barcelona.
Però és també cert que una part d'aquests increments s' ha Iocalill81
més enllà d'aquesta àrea afectant un nombre signifICatiu de ciutats
distribuïdes per lot el país.
Es tracta doncs de distingir els trets específics que presenten un
rosari de ciutats de Catalunya totes elles de mida superior als 10.000
habitants i que són en el seu conjunt el contrapunt necessari per a
una política global de rehabíliteci6.
Són nuclis urbans que han viscut el conjunt de transformacions
territorials dels darrers dos-cents anys. Ciutats que vertebren
territOfis i que en la seva construcció física i activitats palesen els
sediments de succesives tensions i canvis en l'ús de l'espai. Són
ciutats diversificades i complexes en les activitats productives que
acullen; també en les tipologies residencials, i en general en el
conjunt del patrimoni dïnfrastructura, urbanització, serveis i edificis.
Són aquelles ciutats que han $Ostingut creixements demogràfics en
el passat i que han rebut fidelment les onades produïdes aquest
segle. Són doncs ciutats madures que aporten tanmateix un perfil
específic al problema de la rehabilitació.
En la pretensió de fer un contrapunt amb el reconeixement de les
ciutats fora de l'àrea metropolitana, cal abans una precisió: dos
tipus de fenòmens escapen a aquestes consid9f"acions generals.
1. Les ciutats de creixements molt recents:
les àrees de forta i nova implantació industrial (Canovelles, La
Uagostal, sobre pobles petits
i les d'espectacular increments d'activitats fomentades pel sector
turístic (Lloret)
constitueixen un marc de relacions urbanes i edificatòries on les
pautes dels nous assentaments en relació al nucli històric i als
problemes de rhabitatge són molt singulars.
2. Un estol de centres urbans aturats o regressius que es
distribueixen per tot el t9f"ritori en significatives concentracions
(comarques de ponent i d' alta muntanya). Són poblacions de mides
diverses (Ulldecona, Borges Blanques, Tortosa seria la més gran) que
compten amb un parc d' habitatges, edificis plblics, urbanització i
serveis infrautilitzat.
la rehabmtació és aquí un problema també important però compta
amb unes caracteristiques dif9f"enciades que demanarien unes
categories específiques. L'estudi elaborat per l'àrea metropolitana
permet extrapolar-ne les categories, amb alguns canvis per a les
ciutats catalanes madures, doncs en un o altre cas el sistema urbà té
els elements i les sequències que els fan comparables. No així
aquestes attres situacions, on la rehabilitació encaixaria en un marc
d'espectatives i problemes protagonistes que per la seva varietat i
singularitat obligarien a uns paràmetres substancialment distints.
El casc antic
les ciutats mitjanes així considerades graviten encara avui sobre el
seu casc antic. Aquesta àrea és no només el lloc d'origen, sinó que
des d'abans de la revolució industrial, és "ciutat'·, i posseeix un
específic rol en relació a la resta de nuclis i al territori dïnfluência.
Representen un teixit diferenciat nítidament dels creixements del
segle XIX i primera meitat del XX.
Vénen caracteritzats perquè:
1. les illes de cases són de mida molt diversa i sempre en formes
118
Irregulars, amb un nombre molt important de mides singularment
minUscules en relació a la ciutat. Els carrers no tenen un pautat
geomètriC i són normalment més estrets. Els edificis residencials
compten només, en molts casos, amb patis de ventilació minuscula.
El curulla ment de la superfície de la parcel·la i la solidifICació de l"illa
s' acompanya d' unes cotes d' alçària d' edificis considerables: PB ... 2,
però sobretot PB ... 3 i PB ... 4 (generalitzades) que serien raonables
en altres àrees de la ciutat però que aquí accentuen el
deteriorament, a vegades irreparable, de l' edificació i l'habitatge per
motius estructurals.
Els cascs antics no són les àrees que ha sofert més la recent
substitució edificatòria de caràcter especulatiu, a excepció d' eixos o
llocs puntuals,
El parc d'habitages, que per la seva antiguitat és susceptible de
rehabilitació, és molt alt. En termes generals l'edificació d'aquestes
àrees es produl intensivament al segle XVIII.
Els serveis de l'habitatge son menys generalitzats i de menor
qualitat, ~ caracten'stic també que els habitatges de lloguer siguin
comparativament més nombrosos que a les altres àrees de la ciutat.
2. En relació a la naturalesa dels espais urbans són rellevants dues
discussions.
El grau d'homogeneitat del casc antic residencial té el contrapunt en
moltes ciutats, d' importants àrees amb usos i ocupacions no
residencials susceptibles de transformació (magatzems, edificis
institucionals amb lis obsolet). En d' altres, en canvi, el teixit
residencial i els monuments constitueixen exclusivament el casc, En
un o attre cas les estratègies de millOfa seran diferents.
b rellevant la relació del casc antic amb els teixits del XIX que
formen l'extensió, en continuïtat urbana, més immediata del
perimetre antic. Una política de rehabilitació dels espais urbans del
casc antic es veu forçada a establir-hi determinacions, en funció de
la naturalesa i espectatives d'aquestes àrees. Mataró per exemple
presenta un cas límit de continuïtat urbana en densitats residencials
extensives. A Igualada existeixen en canvi expectatives de
transformació d'us al teixit del XIX.
3. ~ s un fenomen molt generalitzat als cascs antics, el buitat
accelerat dels habitatges als anys 70(oscil·lant sobre el 20% del
total del parc de la ciutat) (lleida n'és una situació molt evident).
Aquesta tendència no té la mateixa intensitat a la ciutat del XIX. És
més específica del casc antic i té molt a veure amb l'oferta
residencial en grups de no habitatge, a la periteria (a Manresa en els
municipis veins'! i a fora del continu urbà, que competeixen
avantatjosament en oferir caracteristiques i serveis del l'habitatge
als quals un estrat de demanda solvent n' és molt sensible.
Aquesta tendència no sïmplementa per una altra de signe divers
que reocupés l'estoc del casc antic, protagooitzada per l'immigració
recent. Procés que SI té lloc a ciutats com Barcelona, O en èpoques
en que els fluxos migratoos alimentaven l'ocupació precària i
degradada. la segona meitat dels setanta consolida definitivament
el fi de fluxos migratoris de dècades anteriors,
4. El casc antic acumula les funcions terciàries de la ciutat.
la distribució d' usos als edifiCIS reSidencials mostra:
o la desaparició de l'habitatge en planta baixa
o la permanència del comerç i serveis personals a l'escala de barn
o la localització de comerç i serveis personals a l'escala de tota la
ciutat amb una tendència creixent a ocupar les localitzacions mós
privilegiades.
o l'ocupació terciària d'edificis abans residencials
la distribució espeCial d'aquestes activitats pren formes focals o
lineals corresponents a les zones que gaud91xen de relaCions
estructurals privilegiades (per posició. connexió, o forma de l'espai
urbà) amb la resta de la ciutat .
Aquest procés de terciarilz8ció s'accentua perquè al damunt hi
gravita la demanda de tota la ciutat, que ha crescut els darrers trenta
anys; i el nou sòl incorporat ha resolt només ellerciari de
reçolzament immediat a la residència.
Aquestes ciutats han viSI confirmat el seu paper de capital d'un
territori d'influència que hi aboca les seves necessitats terciàries.
l'activitat terciària com a component econòmic ha incrementat el
seu pes relatiu els darrers anys.
Però aquestes transformacions no han tingut altre suport físic que el
propi casc antic, acumulant problemes d'espai i mobilitat que
s' agreugen per la naturalesa residencial i de disseny dels teixits
perimetrels projectats al XIX.
En conseqüència. el casc antic acumula dèficits i problemes
funcionals que actuen sobre la residència fomentant-ne el trasllat.
El centre de i a ciut at : l es trames del XIX
Constitueixen una àrea en la ciutat madura de mida mitjana de
Catalunya que respon històricament a l'ocupació de sòl en forma de
traçats geomètriCS de carrers, operada des de mitjan segle XIX. Son
traçats pautats per l' ocupació extensiva buscant la continuïtat amb
el casc antic.
Acumulen la nova residència des del segle passat fins a mitjan segle
actual. Són l'àrea natural dels nous assentaments, no només
residencials: l'adaptabilitat de la malla de carrers, les excepcions i
singularitats sobre el patró base, facilita les ocupacions per naus de
tallers, fàbriques, magatzems o equipaments.
Amb aquestes ordenacions la ciutat primitiva es dota d'una escala i
estructura de "ciutat moderna". En molts casos significativament
se',s anomena eixamples. La forma oberta permeté l'extensió per
perllongacions incrementalment seqüencials, i s'hi produiren tipus
de cases de poca alçària que ha permès arribar fins avui menys
denses que les homònimes de Barcelona,
Encara avui aquestes àrees són deutores del casc antic perquè tenen
el caràcter d'extensió d'un lloc " altre" que polaritza inercialment
l'activitat terciària i de serveis centrals.
Però han adquirit una posició estratègia i acumulen una pari
subst ancial en molts casos del parc residencial, i sobretot el capital
d'infrastructura urbana consolidada més important de la ciutat. Són
trames ben connectades, sense problemes d'accessibilitat, en les
quals comença a pesar-hi un procés de transformació i substitució,
que la propia forma i mida de les illes suporta amb molta més
eficàcia que en cap altra àrea de la ciutat.
Donades aquestes característiques el parc d'habitatges antics
rehabilitables permet una fàcil modernització.
El s grups r esidencials moderns
Aquestes ciutats han comptat amb polígons de promoció pública,
encara que menys nombrosos i de mida més petita que l'àrea
metropolitana de Barcelona.
Representen un percentatge sempre inferior al 10% del parc
d'habitatges totals, i malgrat oferir els mateixos tipus d'habitatge, el
nivell d'urbanització primària és millor.
Per la seva mida més reduïda mantenen una major dependència de
la ciutat en termes de serveis, però també la seva situació és menys
allunyada i més tangent a la ciutat central .
El fenomen d'integració social és més f àcil i no adquireix la
rellevància de les situacions d'habitatge massiu a l'àrea
metropolitana de Barcelona.
La promoció privada ha tendit!! produir una oferta molt
119
diversificada i amb millors estàndars d'habitatge comparatiu (molt
clar en superfície m
2
de sostre, per damunt dels HlO ml).
Els darrers anys s' observa una tendència a les promocions de mida
petita amb uns significatius increments en ofertes d' habitatges
unifamiliars.
L' habi tatge But oconstruït
L'urbanització marginal és un procés constant encara que de
dimensions més reduides que a l'àrea metropolitana. Representen
menys del 10% del parc d'habitatges d' una ciutat.
La mida de l'habitatge és molt similar a la mitja de la ciutat (en
conseqüència més gran comparativament que l'hàbitat marginal a
ràrea metropolitana) oscil·lantla majoria (75%) entre els 50 i 100 m
2
,
i mol t poques (menys del 5%) de mida inferior.
L'equipament intern de l'habitatge és també sensiblement igual a la
mitja de la ciutat en els seus elements bàsics (aigua calenta,
banyera, water, i aigua corrent).
És en les urbanitzacions que es detectan problemes de serveis,
equipament i connexió amb la ciutat. Són peces de posicions molt
aillades, en connexions umbilicals, precàries i deficients,
accentuades molts cops per una topografia difícil. Precisen millores
en les obres públiques. La dependéncia de serveis respecte al casc
urbà és molt alta.
EL,LABORA T PER L' EQUIP
TÈCNIC DE REVISIÓ DEL
PLA DE MANRESA
120
'---. __ .. -....... ..
" .. ' ............... .... l,
r
l
'\ ,,// • • ./ . ./¡ " i
l .. _. • #
" • ' 'o ' ..... , '\. .. ......-... I
'o • • • • •
l,:; . . ,1.'''
o.. ") -7 .
¡- o ... - .. l' . / -'.
l /
'0 ..
0
• ... '"
o. 'o
o . ,
l' ..... ., .i . . ...", .t/
'j ) ,. V'· ., ;:'. _ ..
/.0 "' .. °
0
or,
0 ... _. \...J.ñ ,
---_ .. _ .. _1 . o' /. .1
.. ----.. ..... I • Q • .. I
.'--.:.. . . -......
/ • : ,>" .... '.\;.. '. .. <
..::' ;: .:' :\, .. r,.,\\.. . ':f ]. ,'1.,' 'i; l l ...... ,
.. e ¡.." 1\ :; . «. ..\.,¡r , . • _ "
// ... ';. . .• -'. h/I,' ....
lo ' ....... \, ,\ • • _. .:. \\,IJ ;r" ,
f :,:. . .. , ......... :: .. \ ¿;': , 'U .. ", '.
,., ". I}0 •• 0 ... ':"ot .. v,· . 'lI ' \\ "
: \ ;:-!o ... /:. 0';.-;'. .. '-0. • ... fil L".o • ""
."/ .'.;f. ,,;, .... °
0
• o' "/_ •• Io¡- " ,.
... , • ""'. W·) ". . • - . I ,'::1" .' • "', . • -.• ,. '" 0. r .. .1..1,. ---'J
\ . •• .J' .' '::-"" .:.' '1.' ': ,. .• • ___ ••••
\ . :0 .• - •.•• _J;. o ,". ',:,. •• J • ...,
' . . .' ., \\ . . .. ,. ,
\ h' ,,' .', ' . ) .;.;-.'.. "
\, " .......... \ ..' . .....:._ .. .
'.' . ,. ., I • \.; 1
,. "o \ :. .0. ..,
" o:" ... ...¿! *'
,,' ;. ..( I
", I
,,' ... ", .0 "
.'
\.
". •

-_.
. .-
....
.. /
\._------------.. _-.... _-_ ........ ..
.. __ .,----......
VI - Bibliografia
P. BonKconi(1982)
A.A.V.V. (l9B1)
P. Helll98l1

A.A.V.V.II9901
R.T.P.I.(I980)
L Sem$lein +
A. Ricl'lardson ( 1982)
F. Ciardini +
P. (197BI
A.A.V.V. (1982)
MOPU119B1l
O. AppIeyerd{1979\
M. d' Ale5sandro ( 1981)

A.A. V.V. (1982)
A.AV.V.( 1981'
A.A.V.V. 119801
F. Boucher +
J. Ffeynet ( 1980)
P.Y. Manuguen +
J.OacréQuvl l 980)
G. Campos Venuti (1981)
P. LawleS3119771
G. FoIey(19771
Ch. JencIc.l(1978)
A.A.V.V. (I981)
" IIre<:upeI'O del patnrnorlio ediIizio
_tent,,", E. deIe A. Roma.
·'Riuso. riqulfficarione ediIiM negIi ami
'SO" F. Angei. Mian.
un. \MII' city in contllXC. SSRC. $ufrey.
" The American Experienc,," en SSRC.
... ...,.
" lkban r8I'\IIlSSanCe: A bel1ef lite in lowns"
O. o E. HMso. Londres.
"Houaing Investment Programmes: The
RoIe of Central GovemmenC Londres.
"Spec;:ifQlion Causes for Rehabilitetion
Cooversion WoriC. A1ch. Press. Londres.
'" Centri S!ariel' , Manoll'. Milan.
" !ACP" recupero ediú:io" EdiIili8 PopoIare.
Milan.
" Eltudi05 B6s0cos de en
Centros Urbenos y NiJcleos Rur81es" .
_.
"rhe ConservlltJOn of European crues", MIT.
·' u Quesuone del Riuso" Ed. Kappa. Rome.
"Town Iod Country PlaiVWlg!fl Briu"n" 7.
Ed. LorOes.
" ISA" Aret\. Aachen.
" BUrgerbeleigung in Ponug&l1974 bis
1976" eem.
.. Amsterdam StadsverrieuwIng· ·.
Amsterdam.
"Oosster technlQUe". Metropolis. Paris.
" IOIcl!ltÏYe local et Aéhabilitation" .
Metropolis. Paris.
"Urbaroismo y austeridad". S. XXI. Madrid.
"No Growth-F'larorlÍng al1d the Future". A.D.
""""',.
"No Groth-Energy anc! the Future" A.D.
Londrn.
"Neo-Verroacul!lr IAmsterdam PrqectsY' .
A.D. Londres.
" &ste f'rotekte zur behut.samen
Stadtemeuerung" lBA. Berin.
121
I.B.A. II98U
I.BA '84 '87 (1982)
R.T.P.1.(1981)
H.G.5.119771
A.A.v.v. 11978)
Projectes sobre Polígons.
- Estudi cie Ciutat Badia.
Trinitat.
Sant Roc.
Espronceda.
Gases Barates.
" DIe Neubangebeite" . 8erIn.
"Pro;elttúbersicht Stadtemeuerung unti
Stadtneub&u". 8erh
0I0er Housing Areas: ¡roto the
Eighties". Londres.
"Hampstead Garden Suburtr. The Cere anc!
Appreclllllon of its An;hitec!(Q1 Hentage".
""""'"
"The Care anc! Conservation of GeorQlln
Houses". londres.
Tremel.uburbenes del XIX
- Estudi del PERI de Barceloneta.
GràCia.
Sants.
Urbenitzaci ó Marginel
- Estudi del PERI de Torre Baró.
Ciutat Cetelenes.
Les Planes.
Trinitat .
La Guàrdia.
Sant Josep.
- Estudis del Plan Especial del Centre de Ueida.
Tarragona.
Girona.
Manresa.
- P. Ueonart (1982) "Mataró 1990: Una perspectiva socio-
ecollÒmica de la ciuta!" ,
- J, Ràfols (1980) "Problematlca de la vivienda en la Entidad
Municipal Metropolitana de Barcelona". Mimeo.
- Laboraton d'Urbanisme (1972-80). Sène de monografies sobre les
formes del crelltement urbà. ETSA. Barcelona.
Valoració del cost de la rehabilitació en funció
de la tipologia edificatòria
Felip Costa i Cuadrench
1. Presentació
Aquest és el resum d'un treball d'investigació que s'ha porlat a
terme al llarg de sis mesos.
La tasca ha consistit en simular uns costos de rehabilitació
corresponents a diversos tipus d'edificis d'habitatges situats a l'àrea
metropolitana de Barcelona, per tal de veure les possibles
diferències que es poden presentar. i fer extensius aquests costos a
tota una trama urbana d'aquest mateix tipus sempre que aquesta
Irama pugui ser quantificada.
Evidentment, per tal que aquesta anàlisi sigui objectiva s'ha establert
prèviament un model de referència que s'ha definit a partir de totes i
cada una de les diverses condicions de qualitat de l'habitatge.
Aquestes qualitats no tenen cap relació amb la normativa actual, per
més que s'hi acosten i poden ser enteses com a estàndard general
acceptat.
El model de referència és, Condicions mínimes d'habitabilitat i
regulació del procés constructi u, en les Ordenances
d'Edificació, (lTEC, 1982).
A partir d'això s'han estudiat els diversos tipus comparant-los amb
aquest model i proposant les actuacions que permeten de posar
remei a totes les deficiències. S'han valorat a més aquestes
actuacions.
Per tal d'oferir més alternatives que la del model prèviament
establert. s'ha fet l'anàlisi corresponent mitjançant quatre etapes o
nivells de rehabilitació, clarament diferenciades, cada una de les
quals inclou les condicions imposades pels nivells anteriors.
D'aquesta manera es pot veure, què és el que es podrà obtenir com
a nivell de rehabilitació per a cada tipus segons quina sigUI la inversió
de què previsiblement es pot disposar.
Per motius d'ordre pràctic, s'ha diferenciat igualment el concepte
d'obres comunes (CQM) per a un conjunt d'habitatges, (com és la
reparació del terrat o la de la caixa d'escala) i el concepte d'obres
interiors UNT) a cada habitatge (per exemple la reforma de la cuina o
la de la instal·lació d'electricitat). Aquesta distinció permet d'avaluar
les repercussions del cost de la part comunitària, enlre els diferents
habitatges que la fan servir, amb el criteri que s'exposa a la l.A.U.
vigent.
Finalment, i seguint el mateix criteri exposat per la L.A.U. vigent,
s'ha definit com a primer nivell de rehabilitació el que correspon
estrictament a la conservació. Així doncs els altres tres nivells
corresponen a millores successives fins a arribar a Pfoporcionar
totes les condicions de qualitat que s'han establert per al model de
referènci¡: Jtilitzat en aquest treball.
I. I. Tipus d'edificis que s'han definit
Els tipus que han servit per a fer aquesta anàlisi són els següents:
El Besòs 1
El Besós 2
Polígons d'habitatge massifjcat (1950-1970)
la Trinitat
Ciudad Badia
Camp de l'Arpa
Gràcia
Ciutat del segle XIX (1800-1900)
El Poble Sec
Sant Andreu
Districte Ve I
Districte Ve 11
Centre antic
Per a cada tipus s'ha triat un edifici representatiu, del qual, amb una
inspecció i amb l'anàlisi dels documents del projecte, s'ha obtingut
tota la informació gràfica i conceptual necessària que permetés de
dur a terme l'anàlisi corresponent.
l 'edifici triat és el corresponent a l'adreça postal que figura a cada
quadre de simulació de costos, i del qual només se'n presenta la
informació gràfica per tal de no cansar el lector, afegint-hi totes les
dades emprades en realitzar aquest treball.
1.2. Nivells de rehabilitació que s'han definit
Ni vell 1:
Correspon al concepte estricte de conservació. Inclou la seguretat i
estabilitat eSlructural , la substitució dels elements trencats o que
han perdut la seva funció, i les condicions higieniques mínimes dels
habitatges establertes per Decret del 29/2/ 1944.
Nivell 2:
Correspon al concepte de seguretat mínima d'ús, i condicions
higièniques òptimes. Inclou la seguretat contra el llamp, contra el
foc. i la de les instaJ.lacions, així com l'ampliació de la cambra de
bany per a donar-li dimensions adequades i fer que disposi de
lavabo, wàter, i dutxa. També preveu la instal·lació d'espai exterior
per a estendre la roba.
Nivell 3:
Correspon al concepte de seguretat òptima d'ús i condicions
mínimes de confort. Inclou la millora de l'aillament tèrmic i acústic, la
renovació de les instaHacions, l'equipament de les obertures de la
façana i de la cuina, l'antena col·lectiva, i la seguretat contra el
robatori.
Nivell 4:
Correspon al concepte de confort òptim. Inclou la instal·lació de
calefacció. la instal·lació de gas, canvis de distribució per tal
d'optimitzar l'espai disponible, i, en general, totes les condicions
establertes pel model de referència.
124
2. Informació gràfica delIS tipus i quadres de simulació de costos per tipus i nivell de rehabilitació
-
\J
U \j
[KRH'1OII 1 IXlRHII"GII \
Jl
h
~ " 7 ~ ~ ..
~ ,s.ERVl: IS
HIIó:a. ' Ç X
,
/
"\ tU,,""
f-- ~ ~
~ -
7
~ "
f':'Ll
-
Planta Act ual Pla nta RE,formada
Polígon del Besòs I. CI de Lluís Borrassà. 2· 10 PB + 4P 60 Habitatge: s
Obr es de Millora Obres de Conservació Obres Tot als
Nivell TIpus Descripció Cost / Hab Descripció Cost/ Hab Cost / Hab Cost/ mz Paràmetres
~
Reparació de desguassos 50 m'
O ¡ d'aixetes amb fuittes. 3.785
Menjador
M Safareig.
Cuina
1 28.485 570
I Muntants de paraments
"'"V
N interiors. 24.700
3 dormit.
T 4 persones
e Parallamps. Extintors. Ventilació Reparació de desguassos SOm'
O pati interior. Enllumenat d'escala. 20.681 i d'aiKetes amb fuites. 3.785 Menjador
M Tancament de la caixa d'escala. Safareig. Cuina
2 440.781 8.816 Bany
I Cambra de bany, Estenedor. Muntants de parannents 3 dormit.
N Quadre elèctric, 391.615 interiors. Safareig
T 24.700 4 person.es
e Millora de 1'B'll lament tèrmic. Reparació de desguassos 50 m'
O Centralització de comptadors.
225.406
¡ d' aixetes amb fuites.
3.785
Menjador
M Xarxa de terres. Corriola, Safareig,
Cuina
Porta de seguret at.
"'"V
3 911.956 \8.239
I \nstal,lació d'electricitat. Muntants de parannents
3 dormit.
N Buits de façana. 658.065 interiors. 24.700
Safareig
T 4 persones
e Infrastructura i equip exterior.lns- Reparació de desguassos 50 m!
O taHació de gas. Equips de mànega. 315.692 i d'ai xetes amb f ui·tes. Menjador
M Adequació pel manteniment, Safareig,
3.785
Cuina
4 1.691.247 33.824
"'"V
I Renovació dels acabats interiors. Muntants de pararnents 3 dormit.
N Cuina modernitzada. Calefacció. 1,347,070 interiors 24.700 Safareig
T 4 persones
125
Planta Actual Planta Actual
Planta Reformada
Polígon de l Besòs Il. Pça. de J aume Huguet . 2- 10 PB + l1P 100 Habitatges
Obr es de Mi ll or a Obres de Conservació Obres Totals
Nivell TIpus Descripció Cost / Hab Descripció Cost / Hab Cost / Hab Cosl / m
2
Parametres
e 51 m
2
o Reparació de desguassos 2.875 Menjador
M Cuina
20.125 395
"'"Y
I Humitats de paraments Safareig
N interiors. 17.250 3 dormit.
T
5 persones
e 51 m
2
o Parallamps. Extintors. 5.807 Reparació de desguassos 2.875 Menjador
M CUina
2 37.742 740
"'"Y
I Humitats de paraments Safareig
N Estenedor. Quadre elèctric. 11.8\0 interiors. 17.250 3 dormit.
T
5 persones
e Millora de r aillament tèrmic. 51 m
2
O Centralització de comptadors.
Menjador
M Xarxa de terres. Corriola.
206.737 Reparació de desguassos 2.875
Pona de seguretat.
CUina
3
373.797 7.329
"'"'
I InstaHaci6 d'electricitat. Humitats de paraments
Safareig
N Obertures de façana. 146.935 interiors. 17.250 3 dormit.
T
5 persones
e Renovació de façanes. Infras- 51 m
2
O tructura i equip exterior. lns-
Menjador
M tal·lació de gas. Equips de mànega
701.312 Reparació de desguassos 2.875
i adequació per al manteniment
Cuina
4
2.215.511 43.441
"'"Y
I Renovació del acabats interiors
Safareig
N i de la distribució total. Cale-
Humitats de paraments
T facció. Ventilació forcada cam- 1.494.074 Interiors. 17.250
2 dormi!.
bres de bany.
4 persones
126
-----------
Planta Actual
Polígon de La Trinitat Vella. CI. de la llosa sln PB + 3P 16 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Total s
Nivell Tipus Descripció Cost/Hab Descripció Cost/Hab Cost/Hab Cost/m2 Paràmetres
e 45 m
2
o Reparació de desguassos 5.390
Menjador
M
Cuina
27.240 605
I Humitats de paraments
"oy
N interiors. 21.850
3 dormit.
T 4 persones
e Parallamps. Elltintors. Enllume- 45 m
Z
O nat de l'escala. Addició d'una 44.922 Reparació de desguassos 5.390 Menjador
M caixa d'escala. Cuina
2 522.887 11.620 "oy
I Safareig. Estenedor. Cambra de Humitats de paraments 3 dormit.
N bany. Quadre elèctric. 450.725 interiors. 21.850 Safareig
T 4 persones
e Millora de l'amament tèrmic. 45 m
Z
O Centralització de comptadors. 232.588 Reparació de desguassos 5.390 Menjador
M XarJ(a de terres. Corriola. Cuina
3 850.508 18.900 "oy
I Millora de raillament acústic. Humitats de paraments 3 dormit.
N Instal·laci6 d'electricitat. 590.680 interiors. 21.850 Safareig
T Obertures de façana 4 persones
e Infrastructura i equip e)(terior 48 m
2
O InslaHació de gas. Equips de mà- 339,139 Reparació de desguassos 5.390
Menjador
M nega i adequació per al manteni-
Cuina
ment.
4 1.850.495 41.122 "oy
I Renovació dels acabats interiors Humitats de paraments
2 dormit.
N calefacció. Ventilació forçada 1.484.116 interiors. 21.850
Safareig
T cambres de bany. Cuina modernit-
zada.
3 persones
121
Planta Actual Planta Reformada
Polígon Badia. Via de la Plata. 19 PB + 4P 28 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Totals
Nivell TIpus Descripció Cost/ Hab Descripció Cost/ Hab Cost / Hab Cosl / m2 Paràmetres
e 60 m'
O
Menjador
M
Cuina
1 12.500 208
I Pintura de la fusteria "'"Y
N exterior. 12.500
3 dormit.
T 5 persones
e 60 m'
O Parallamps. Extintors. 5.545 Menjador
M Cuina
2 18.045 301
"'"Y
I Pintura de la fusteria 3 dormit.
N exterior. 12.500 Safareig
T 5 persones
e Millora de l'aillament tèrmic.
60 m'
O Xarxa de terres. Corriola. 15.803 Menjador
M Cuina
3
68.553 1.143 Bany
I InstaHació d'electricitat. Pintura de la fusteria 3 dormit.
N Desguàs sif6nic de la cambra de 40.250 exterior. 12.500 Safareig
T bany.
S persones
e Infrastructura i equip exterior.
60 m'
O Equips de mànega i adequació per 34.203 Menjador
M al manteniment.
Cuina
4
792.449 13.207
"'"Y
I Renovació dels acabats interiors. Pintura de la fusteria 2 dormit.
N Cuina modernitzada. 745.746 exterior. \2.500 Safareig
T
4 persones
\28
_.
-

-"
",.:."", !'I_,"
_.
__ o
"
-
.. ..
--
TI
-,
x
"
-
_, o


• • •
--,
-" .. , ,
- -- .. " .
Planta Actual Planta Actual
Planta Reformada
Barri Camp de L'Arpa. CI. de Ruiz de PadrÓn. 21 PB + 2P 4 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Telals
Nivell TIpus Descripció Cost / Hab Descripció Cost/ Hab Cost / Hab Cost/ m2 Paràmetres
e Reparació del paviment 52 m
2
O de l'escala. 42.188 Menjador
M Cuina
,
59.688 1.148 ,"",
I Pintura de fusteria Safareig
N exterior. 17.500 3 dormit.
T 4 persones
e Parallamps. Extintors. Reparació del paviment 52m
2
O Enllumenat de r escala. 47.188 de l'escala. 42.188 Menjador
M Cuina
2 433.751 8.341 ,"",
I Safareig. Cambra de bany Pintura de la fusteria Safareig
N Estenedor. Quadre elèctric. 326.875 exterior. 17.500 3dormil.
T 4 persones
e Millora de l'aillament tèrmic. Reparació del paviment 52 m
2
O Centralització de comptadors. 158.438 de l'escala. 42.188 Menjador
M Xarxa de terres. Antena col·lectiva. Cuina
3 788.751 15.168 ,"",
I Instal,lació d'electricitat. Pintura de la fusteria Safareig
N Equip de cuina, 570.625 exterior. 17.500 3 dormit.
T 4 persones.
e InstaHació de gas, Equips de Reparació del paviment 42 m
Z
O màllega i adequació per al 346.563 de l'escala. 42.188 Menjador
M manteniment, Cuina
4 2.134.922 50.831 ,"",
I Renovació dels acabats interiors Pintura de la fusteria Safareig
N i de la distribució total. Cale- 1.728.671 e)(terior. 17.500 1 dormit.
T facció. Creació del pati interior. 2 persones
129
Planta Actual Planta Actual Planta Reformada
Barri de Gràcia. CI. Martínez de la Rosa, 39 PB + 3P 6 Habitatges
Obres de Mitlora Obres de Cons.ervació Obres Totats
Nivell TIpus Descripció Cost/Hab Descripció Cost/ hab Cost/ Hab Cost/ m2 Paràmetres
e Substitució de la 61 m
2
O bancada de la cuina. 2.500
Menjador
M
Cuina
38.125 625
I
Ba"
N Reforç del sostre. 35.625
4 dormit.
T 5 persones
e Parallamps. (;xlintors. Substitució de la 61 m
2
O Enllumenat d'escala. 39.375 bancada de la cuina. 2.500 Menjador
M Cuina
2 403.750 6.619
Ba"
I Safareig. Estenedor. cambra de 4 dormit.
N bany. Quadre elèctric. 326.250 Reforç del sostre. 35.625 Safareig
T
5 persones
e Millora de l'aillament tèrmic. Substitució de la 61 m
2
O Centralització de comptadors. 159.792 bancada de la cuina. 2.500 Menjador
M Xar:o:a de terres. Antena col·lectiva.
Cuina
3
835.625 13.699 Ba,y
I InstaHació electrica.
4 dormit.
N Equip de cuina 637.708 Reforç del sostre. 35.625 Safareig
T
5 persones
e Infrastructura i equip e:o:terior Substitució de la
61 m
2
O Instal·lació de gas. Equips de 403.542 bancada de la cuina. 2.500
M mànega i adequació per al manleni-
Menjador
ment. Cuina
4
1.968.950 32.278 Bany
Renovació dels acabats interiors
I i de la distribució total.
2 dormit.
N Calefacció. Ventilació 1.527.282 Reforç del sostre. 35.625
Safareig
T forçada de les cambres de bany.
3 persones
Obertures de façana
130
Planta Actual Planta Actual Planta Reformada
Barri del Poble Sec. CI. del Poeta Cabanyes. 45 PB + 4P 8 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Totals
Nivell TIpus Descripció Cosl/Hab Descripció Cost/Hab Cost/Hab Cost/m2 Parametres
e 65 m
2
o
Menjador
M
Cuina
1 67.500 1.038
I Pintura de les
Ba,y
N finestres exteriors. 67.500
5 dormit.
T 6 persones
e Parallamps. Extintors. 65m
2
O Enllumenat de l'escala. 32.344 Menjador
M Cuina
2 426.719 6.565 Ba,y
I Safareig. Estenedor. Cambra de Pintura de les 5 dormit.
N bany. Quadre elêctric. 326.875 finestres exteriors. 67.500 Safareig
T 6 persones
e Millora de l'a'lllamen! tèrmic
65 m
2
O Centralització de comptadors. Menjador
M Xarxa de terres. Antena col·lec- 289.844
Cuina
tiva. Porta de seguretat.
Ba,y
3
896.719 13.796
I InstaHaci6 d'electricitat, Pintura de les
5 dormit.
N Equip de cuina, 539.375 finestres exteriors, 67.500 Safareig
T 6 persones
e InstaHació de gas. Equips de
65 m ~
O mànega. Escala. Adequació per 429,532 Menjador
M al manteniment.
Cuina
4
2.328.769 35.827
Ba,y
I Renovació dels acabats interiors
1 dormit.
N i de la distribució total. Calefac- Pintura de les
T ció. Ventilació forçada de cambres 1.831.737 finestres exteriors. 67.500
Safareig
de bany. Obertures de façana. 2 persones
131
-
::z. v
'-,

-
-
I
mm:
_.
-
-


..
Planta BaiJo:3 Actual Planta Pis Actual
Planta Golfes Actual Plantes Reformades
Barri de Sant Andreu. CI . de Coroleu. 18. PB + 2P 1 Habitatge
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Total s
Nivell Tipus Descripció Cost/ Hab Descripció Cost/ Hab Cost/ Hab Cost / m2 Paràmetres
e 160 m
2
o
Menjador
M
Cuina
17.500 109
I Pintura de la fusteria
Bo"
N 8Klerior 17.500
5 dormit
T 8 persones
e Parallamps 160m
2
O 131.250 menjador
M Cuina
2 475.625 2.973
Bo',
I Safareig. Estenedor. Cambra de Pintura de la f usteria 5 dormit.
N bany. Quadre elèctric. 326.875 exterior 17.500 Safareig
T 8 persones
e Millora de ramament tèrmic. 160m2
O Xarxa de terres. Antena col·lec- 444.375 Menjador
M tiva. Obertures de façana Cuina
3 1.032.500 6.453
Bo"
I Instal·laci6 elèctrica. Pintura de la fusteria 5 dormit.
N Equip de cuina. 570.625 exterior 17.500 Safareig
T
8 persones
e Instal-lació de gas.
160m
2
O Adequació per al manteniment. 533.725
Menjador
M
Cuina
4
3.488.613 21.803
I Renovació dels acabats interiors
Bo"
N ¡ de la distribució total. Cale- Pintura de la fusteria
5 dormit.
T f acció. Ventilació forçada cambres 2.937.389 exterior. 17.500
Safareig
de bany. Creació d' un terrat.
8
lJ2
Planta Actual Planta Actual P1anta Reformada
Districte Vil. Ronda de Sant Antoni, 92. PB + SP 10 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Totals
Nivell Tipus Descripció Cost/Hab Descripció Cost/Hab Cost/Hab Cost/m
Z
Paràmetres
e Substitució del 10m
2
O paviment de l'escala. 23.750 Menjador
M Consolidació de balcons. Cuina
1 35.000 500 Baoy
I Pintura de la fusteria 3 Ó 4 dormit.
N exterior. 11.250 Safareig
T 5 persones
e
Parallamps. Adequació del pati Substitució del 70m
2
O interior. 16.875 paviment de l'escala. 23.750 Menjador
M Consolidació de balcons. Cuina
2 378.750 5.411 Baoy
I Safareig. Estenedor. cambra de Pintura de la fusteria 3 Ó 4 dormit.
N bany. Quadre elèctric. 326.875 exterior. 11.250 Safareig
T 5 persones
e Millora de l'a'1118men! tèrmic. Substitució del pavi- 70m
z
O Centraliuació de comptadors. 133.187 ment de l'escala. 23.750 Menjador
M Xarlla de terres. Consolidació de balcons. Cuina
3 738.812 10.554 Baoy
I InstaHació elèctrica. Equip Pintura de la fusteria 3 ó 4 dormit.
N de cuina. 570.625 elllerior. 11.250 Safareig
T 5 persones
e InstaHació de gas. Equips de Substitució del paviment 70 m
Z
O manega. Adequació per al 216.399 de l'escala. 23.750
Menjador
M manteniment. Consolidació de balcons.
Cuina
4 1.541.733 22.024
Baoy
I Renovació dels acabats interiors
N i de la distribució tot al. Calefac- Pintura de la fusteria
3 dormit.
T ció. Ventilació forçada cambres 1.290.334 ellterior. 11.250
Safareig
de bany. Obertures de façana. 5 persones
133
-
- -
Panta Actual Planta Actual Planta Reformada
Districte V·,I. CI. Nou de la Rambla, 62. PB + sP 10 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservació Obres Totals
Nivell Tipus
1
2
3
4
e
O
M
I
N
T
e
O
M
I
N
T
e
O
M
I
N
T
e
O
M
I
N
T
Descripció Cost / Hab Descripció
Substitució del pavi-
ment de l'escala. Con-
solidació de balcons.
Impermeabilització
Pintura de la fusteria
ederior. Reforç del sos-
tre. Humitats en para-
ments interiors.
Parallamps. Extintors. Substitució del pavi-
Enllumenat de l'escala. 21.375 ment de l'escala. Con-
solidació de balcons.
Impermeabilització
Safareig estenedor. Cambra de Pintura de la fusteria
bany. Quadre elêcric. 325.186 exterior. Reforç del sos-
tre. Humitats en para-
ments interiors.
Millora de l'aillament tèrmic. Substitució del pavi-
Centralització de comptadors. 132.937 ment de l'escala. Con-
Antena col·lectiva
solidació de balcons.
Impermeabilització.
Instal·lació elèctrica. Pintura de la fusteria
Equip de cuina. 568.936 exterior. Reforç del
sostre. Humitats en pa ..
raments interiors.
No es conserva cap element
{Enderrocament Total}
Cost / Hab Cost/ Hab Cost/ mz Paràmetres
88 m
2
78.750
Menjador
Cuina
130.250 1.480
Bany
51.500
4 Ó 5 dormit.
7 persones
88 m
Z
78.750
Menjador
CUina
476.811 5.418
"'"Y
4 Ó 5 dormit,
51.500
Safareig
7 p6fsones
88 m
Z
78.750
Menjador
Cuina
832.123 9.456
"'"Y
4 ó !) dormit.
51.500
Safareig
7 persones.
No es valora
(Obra Nova)
A més de les conclusions que resultin de posteriors debats en relació
amb aquest tema, i que són possibles gràcies a la flexibilitat que pot
establir-se per a cada un dels diversos nivells proposats, sembla que
només hi ha una sola conclusió definitiva.
Aquesta conclusió és que no es poden exigir a I"habitatge rehabilitat
les mateixes condicions que a I"habitatge de nova construcció.
sobretot quan es tracta de tes dimensions mínimes que comporten
indefectiblement el canvi total de la distribució.
Com es pot comprovar al quadre resum de simulació de cost per ml
nivell de rehabilitació, els costos resultants del niveU 4, (que és
practica ment equivalent i fins i tot una mica superior, en segons quin
cas, a la normativa actual) estan molt a prop i fins i lot per sobre del
cost d'una nova construcció de qualitat similar.
Només s'exceptua el polígon de la Ciutat Badia, però això és degut a
què ha estat objecte d'una intervenció recent que permet de suposar
que es tracta més aviat d'una nova construcció que no pas d"un
polígon representatiu de la problemàtica que presenta l'habitatge
massificat.
Els costos resultants fins el niveU 3 són perfectament rendibles en
funció de la qualitat i cal destacar la petita influència que per a tots
els tipus representa el nivell d'estricta conservació que en cap cas
supera les 1,500 Ples/m
2
.
En consequència el pes més important de les obres de rehabilitació
es troba en els conceptes de millores.
A part d'altres crileris que poden tenir-se en compte en cada cas
com és ara, el valor històric, artístic, social, etc., sembla que les
dades que aquest resum aporta donen una informació suficient que
permet de situar el cost econòmic de la rehabilitació dins uns
marges suficientment flexibles per a ser adequats a cada cas
concret. Aquest és, en definitiva, un dels factors de decisió sobre
t'alternativa de la rehabilitació.
Financament de la rehabilitació

Agustí Jover i Armengol
Equip de treball
Agustí Jover i Armengol
Antonio Heras i Gonzalez
Josep Ma. Papasseit
Valentí Pich i Rosell
Presentación
La creación de un equipo de profesionales que abordara los
aspectos f¡naneiaros y fiscales de la rehabilitación de
viviendas constituye UllO de los émbitos de trabajo creado bajo la
perspectiva de las Jornadas de Rehabilitación desarrol1adas en el
marco de CQNSTAUMA Ta3.
los trabajos aquí presentados son el resultado de un esfuerzo
colectivo que no se reduce a las personas que direclamente han
participado en su elaboraci6n sino que también estén en él quienes
han cogido cariño en algo tan atravenle como la mejora de la viviendt
y de la calidad de vida de nuestfo entomo.
El programa de trabajo se est ruc turó desde un principio a dos
niveles:
Analisis macroeconómico:
La oferta financiera para la rehabilitación de viviendas.
Analisis microecon6mico:
Viabilidad económico-financiera de la rehabilitación de viviendas.
Fiscalid¡¡d y rehabilitaci6n.
A nivel macroecon6mico, se ha entrada en el analisis del
comportamiento del sector financiero en el campo de la
rehabilitación privada y mÍ)tta: características de su oferta, gestión y
adecuación a niveles de demanda. El analisis permite apuntar ciertas
medidas para alcanzar una mayor f1exibilidad de la oferta crediticia.
La ausencia de infOl"maci6n estadística actualizada que permita un
seguimiento de los aspectos cualitativos del parque, obliga a realizar
el analisis de las necesidades de rehabilitaci6n en base a los Censos
de Viviendas y Edificios que cada tO años realiza eli.N.E. Los
resultados publ;cados no contem plan un nivel de desagregación
superior a la división provincial con lo cual resultan imposibles los
analisis a nivel comarcal y municipal. Por otra parte, es imposible en
la actualidad, cruzar los resultados del Censo de Edifícias con el de
Viviendas lo que permítido un conocimiento mas exhaustiva
de la antigüedad y dotaciones del parque de viviendas. Por todo ello,
las estimaciones de necesidades de rehabilitación presentadas en
las Jornadas desarrolladas en el marco de CONSTAUMAT, no se
publican en el presente volumen. En todo caso, el esfuerzo en este
terreno ha posibilitado el que en fechas próximas sea posi ble una
evaluación mas ajustada en base a explotaciones del Censo de 1970
y 1981.
A nivel microeconómico, el objeto del trabato ha sida la viabilidad de
la inversión en rehabilitación a partir del analisis de rentabilidades, A
través de aQuél, se determina la inc;dencia de vanaciones de renta y
de tasas de capitalizaci6n al igual que se pondera la idoneidad de los
distintos instrumentos en materia de financiación, rentas y fiscalidad
para el fomento de la rehabilitaci6n.
La fiscalidad, un instrumento en nada orientado al fomento de la
rehabilitación, es abordada como tema monografico a fin de facilitar
su exposición y hacer mas comprensibles las vias de desarrollo que
se apuntan en el informe,
Desda la óptica del entomo físico (tipología edificatorial. el analisis
económico se ha orientado hacia la rehabilitaci6n desagregada, esto
es, las operaciones a nival de vivienda y, en especial, de edificio. No
se aborda, pues, la rehabilitací6n masiva, como por ejemplo, las
operaciones de polígono.
Desde la realidad jurídica del entomo físico, el estudio econ6mico
tiene un doble enfoque. la viabilídad de la rehabilitaci6n de viviendas
ocupadas en régimen de propiedad se desarrolla a partir del analisis
de solvencia de las familias (ver "La oferta financiera para la
rehabilitación de viviendas") mientras que la viabilidad de Jas cedidas
en alquiler requiere un tratamiento metodol6gico específico que se
desarrolla en el trabajo "Viabilidad econ6mico-financiera de la
rehabilitaci6n de viviendas".
Desde al punto de vista del promotor, el analisis econ6mico se
orienta tanto hacia la bÚ5queda de la rentabilidad de la inversi6n
(óptica privada) como hacia la eficiencia de los distintos
instrumentos de fomento de la rehabilitaci6n (interés
preferentemente público).
Los resultados de este programa esperamos constituyan una
aportación útil a quienes desean adentrarse en esta materia y, en
especial, a quienes estên dispuestos a practicar la rehabilitaci6n.
la oferta financi.,a para la rehabilitación de vivienda
1. Planteamiento previo
Hasla el estableciml8nto de Uneas privilegiadas de crédllO
destlnadas a las obras de rehabditaci6n de viviendas, al amparo
de los convemos entre la Admlmsttaci6n del Estado y las
Enlldades financlOf8s que contempla ellligente Plan Trienal de
Vivlendas, cabe pensar Que por las caracteristicas que ofreee este
tlpo de 8ctuaciones (promociones individualil:adas y obras de
pequeña o mediana envtlfgadura, en la mayoria de casos) éSlas
tenian Iugar de acuerdo con la capacidad de gasto de las
economlas familiares -autofinanciación- y que por lo tanto en
condiciones excepcionales se utilizó el endeudamiento externo 0,
lo que es lo mismo, la $Olicitud de crédilos o péstamos, practica.
por olra parte. de difícil conjunción con la vigente Ley de
Arrendemienlos Urbanos. que también influy6 en que ello fuera
asL De Olro lado, en Cataluña, buena parte del parque de
viviendas se ha construido en la década de los sesenta V primera
parte de los setenta, debido a la inmigración producida tras la
autarquia económica, lo que lleva a crear que el componamienlo
expansivo del sector inmobiliario indujo a planteamientos
financieros en este terreno acordes con los tiempos, con lo que
las obras de majora, con$&Nación V substitución del parque
existente quedaban relegadas por las enlidades financieras a un
segundo plano o en caso de que el usuario dispusiera financiarlas
con recursos sjenos, podia contar con la garantia personal que
tuvlera ante las mismas.
El trabejo sobre oferta financiera consta de tres partes
diferencl8das. La pnmera es una nuava exposicióo de la actual
oferta financiera y que para una mayor clandad de lectura,
distinguimos entre "Iibre" y ··protegida". De ella, se analizan sus
pnncipales caract8fisllcas así como su previsible incidencia para
distintos niveles de renta (I), y la incidencia que en su devolución
t!enan las SUbvencIOneS a fondo perdido establecidas por la
Generalitat de Catalunya, La segunda parte, recoge las distintas
lineas de crédito vigentes para la construcción y adquisiclÓn de
viviendas (marcado hipotecario, ahorro-vivienda, .. .) al objeto de
establecer un marco financiero més flexible para la rehabilitaci6n.
El último capítulo, a modo de conclusión, pretende a partir de
nuestra experiencia desbloquear la act ual situaci6n testimonial en
la que se encuentra la oferta f¡nanciera para la rehabilitaciÓn.
2. Uneas de crédi to dirigidas a la rehabilitación
2.1. Financiación li bre
Las principales características que de forma esquemiitica presentan
en la actualidad los créditos que otorgan las eotidades financlefas
para las obras de rehabllitaci6n son las siguientes:
1.- E1tJpo de interés anual se SitUa por encima del 18% nominal, lo
que en térmlnos reales SOpoM un intarés mayor.
2,- La cuantia a otorgar poade alcanzar hasta un miiximo de un
mill60 de pesetas en las entidades bancarias, siendo superior en
las Cajas de Ahorro donde las modalidades son miis diversas.
3.- El plazo de amortizaclÓn oscila entre uno y cinco años, sieodo el
caso més comÚfl el de tres años.
4,- Para acceder a este tipo de créditos las entidades bancarias
establecen al soliCltante garantias personales, mientras que las
Cajas de Ahorro también adoptan la garantia hipotecaria.
Supongamos el caso hipotético de una persona que quiera
realizar obras de rehabilitaci6n por un cosle de 25O.0CX> pesetas
y que para ello, acuda a una entidad finaneiera a fin de obtener
un crédito que le permila realizar las obras.
...... prQ........a6n"""'''soIwnaI .. .... OCUpII"II.
61--.0..,....110".
'"
2. 1.1, Bancos
Si es a una entJdad bancana donde acude, la oferta a la que podré
acceder este supuesto peticIOna no, previo cumplimiento de los
requlsltos y avales que la enlJdad langa establecidos para aceptar la
garantia personal, presentaré en lérminos generales los $Igulentes
rasgos:
1. Plazo de amortlzaci6n 3 años
2. TIpo de !nterés anual 18% nom!nal
A estas COndICioneS, que se suponan las mas frecuentes, habré que
añadlr el pago de la comlsi6n (0'5%) que exigen los bancos para
otorgar los créditos, así como el recargo del lmpuesto sobre el
TrMico de Empresas (4'0%) que debe abonar el peticionario. Sin
tener en cuenta ambos puntos, el pago mensual que debeni
afrontarse para devolver este tipo de crédito, una vez convertldo el
!nterés nominal en interés real, sera de 9.822 pesetas al mes para
una solicitud de 250.000 pesetas.
Si se compara la mensualidad a devolver con un escalonado de
Ingresos econ6mICos por mes, para los que se toman como
referencia el SalarlO M¡nlmo Interprofesional (S.M.!.), se obtiene que
el porcenlaje de éstos que debe destinarse a saldar la deuda
financiera es:
(1) (21
logresos Mensualidad (2) : (1)
del crêdi 10
1 S.M.I. 9.822 31'5%
1'5 S.M.1. 9,822 21"0%
2 S.M.1. 9,822 15'8%
2'5 S.M.1. 9.822 12'6%
Parece razonable, partlcularmente en los niveles de Ingresos baJOs,
aceptar el porcef\taje del 10% como el maxlmo esfueno que los
usuanos de las vivl8ndas estiin dlspuestos a dedicar de sus ingresos
a obras de rehabllltaciÓn. La Inelasticidad de las rentas ante esta
clase de gastos es més acusada en momentos de crisis econ6mica
como la aclual en la que las expectativas laborales estan en
entredieho. Este punto de referencia señala que sólo los ingresos
netos anuales superiores al millón de pesetas (o 78.0CX> pesetas al
mes) tendrén una propensión a la realización de estas obras superior
que los inferiores a esta cuantia, en lo referente al recurso de la
finar"IClación externa V para un coste de las obras como el supuesto
en el caso antenor.
La relaci6n entre la mensualidad del crédito y los ¡ngresos por mes,
cuyo resultado es el porcenta}8 antes calculado, depende
b3sicamente de los 5IgUlentes factores: el coste de las obras y por lo
lanto, de las cuantias del crédlto, del tipo de intarés y del plazo de
amortlzación. Las vanaclO/"l8s de alguno de estos tres componentes
slgnlficarian la obter"IClÓn de porcenta;es distintos a los calculados,
lo que Implicaria un mayor o menor margen de Ingresos para los que
la PfopenSlÓn al gasto en obras de rehabilitación sera o no favorable.
Hasla aqui, el anilllsls de la oferta financl8ra para un caso que resulta
véhdo para el prop!etano de una vivlenda destinada a uso prop!o.
Oueda, sin embargo, por analizar la actitud de la propiedad que tleM
la vivienda en alquilar, En este caso,la Ley de ArTendamlentos
Urbanos permlle la repercusión anual del 12% del totallnvertldo
(coste de las obras) Sln que en nlngún caso sobrepase el 50% de la
renta que paga el inquilino. En el eJemplo anterior, con obras de
250.000 pesetas, supondria que el tope max¡mo a repercutir es de
3O.0cx> pesetas al año o 2.500 pesetas por mes. Clfra inferior a las
9.822 peselas mensuales que debaré la propiedad abonar en
concepto de devolución del préstamo.
En Ires años, la propiedad habré saldado el crédito solicllado por un
total de 250.000 pesetas V su desembolso habra sido de 353.592
pesetas en concepto da amortlzación del capital y de pago de los
Intereses. La recuperación del capltallnvertido se realizara en algo
mas de ocho años y sóIo por la cuantía invertida, lo que Implica una
dlferer"ICul ;mportante. Caso que se darii en el mejor de los
supuestos para las v¡viendas arrendadas por 5.OCXJ pesetas o mas, al
mes.
2.1.2. Cajas de Ahorro
Tres son los principales puntos en los que. en la actualidad, se
diferencia la oferta financiera que presentan las tajas de Ahorro en
el tema de la conservación y majora de la v¡vienda, en relación con
los Sancos. Las cajas afrecen un plazo de amortizaci6n mas
prolongada {hasla cinco años por têrmino mediat establecen las
cuantías a atorgar en proporción al cosle de las obras (entre el50%
y el 70%), y adoptan también la posibilidad de las garantias
hipotecarias para la concesión de los préstamos.
La constitución de la garantia hipotecaria implica un liampo de
tramite y unos costes adicionales (de inscripción y cancelaci6n de la
hipoteca en el Registro de la Propiedad) que cuestiona y en
ocasiones imposibilita la realización de obras de tipo pequeño y
medio. De otro lado, la constitución de una hipoteca tiene como
base la tasación de un bien inmueble que implica, en mas de una
ocasión, limitaciones de las cuantías solicitadas,
Con el mismo ejemplo utilizado anteriormente, el cambio mas
importante en cuanto a la oferta financiera de las Gajas seda el
referente al plazo de amortizaci6n, mientras que la cuantía y el tipo
de interés, por razones de homogeneidad, se mantienen constantes.
Lógicamente. al aumentar el per¡odo de amortización, la
mensualidad de los pagos destinados a la devoluci6n del préstamo
disminuye y pasa a ser de 6.900 pesetas al mes, aproximadamente.
Esto significa que como se expuso al tratar la oferta bancaria, la
parte de los ingresos destinados a pagar esta deuda disminuye en el
caso de las Gajas de Ahorro lo que hace aumentar la propensión al
gasto en rehabilitación.
111
Ingresos
1 S.M.1.
1'5 S.M.1.
2 S.M.1.
2'5 S.M.I.
121
Mensualidad
del crédito
6.900
6.900
6.900
6.900
2.2. Financiacion privilegiada
(2) :(1)
22'0%
15'0%
11'0%
9'0%
En los meses de Marzo y Abril de 1982 se publican en el B.O.E.las
primeras medidas financieras destinadas a rehabilitaci6n. al amparo
del régimen de protección oficial y desarrollando el Real Decreto-
ley 12/1980 destinado a impulsar las actuaciones del Estado en
materia de vivienda y suelo. Medidas que tienen caracter coyuntural
y se enmarcan dentro del P1an Trienal de Viviendas. a cuya vigencia
estan vinculadas. En Octubre del mismo año, se modificaron las
disposiciones financieras, ampliando la cuantía de los préstamos
cuyas principales características, hoy vigentes, son:
1.- Se otorgan por las Entidades Oficiales de crédito, Banca privada
y Gajas de Allorro que tengan suscritos convenios para el P1an
Triell8l de Viviendas.
2.- Su importe no excadera de la cuantia absoluta de 1.200,000
pesetas ni de la cantidad que resulte de aplicar la superficie útil
de la vivienda por el 0'50% del módulo vigente aplicable a las
viviendas de protecci6n oficial.
3.- El tipo de interés es del 14 por ciento anual.
4.- El plazo de amortización es de doce años mas uno de carencia.
5.- las Entidades financieras pueden fijar las garantias de
ceracter personal o real para cada préstamo de
rehabilitación y estén autorizadas, incluso, a admitir la
constitución de segundas hipotecas.
Estos préstamos se otorgan para la realizaci6n especifica de las
obras que enumera la Orden del M.O.P.U. de 23 de Abril de 1982,
137
tratandose de aquéllas destinadas a la seguridad y mejora del
edifício, al ahorro energético, al cumplimiento de las condiciones
higiénico-sanitarias V a la conservación de los conjuntos histórico-
art¡sticos. Se destinan a viviendas o edificios completos, destinados
principalmente a vivienda, tanto líbre como acogida a la protección
oficial, en régimen de propiedad o arrendamiento. Pueden solicitar
estos préslamos tanto los propietarios como los inquilinos, previa
presentaci6n de la documentación que la Orden enumera en la
Entidad fill8nciera.
AI igual que se hizo en la exposici6n de la "financiación libre", en la
que se adaptó un ejemplo para agilizar la exposición, también aquí
se repiten las condiciones iniciales. es decir, un coste de las obras de
rehabilitación de 250,000 pesetas. El pago mensual resultante es de
2.917 pesetas al mes durante el primer año y de 3.681 pesetas al
mes durante los doce años siguientes. Resulta relevante la
disminuci6n de las mensualidades que viene motivada tanto por el
menor tipo de interés como por un plazo de amortizaci6n mas
prolongado.
111
Ingresos
1 S,M.1.
l'S S.M.1.
2 S.M.1.
2'5 S.M.1.
(21
Mensualidad
del crédito
3.681
3.681
3.681
3.681
(2) : (1)
11'8%
7'9%
5'9%
4'7%
El hecho de que la devolución del préstamo suponga unas
mensualidades a pagar menores, reduce considerablemente, en este
ejemplo. el margen de ingresos para los que su incidencia sigue
resultando gravosa. Sin embargo. no estara de mas recordar que se
ha formado por coste una cantidad hipotética y arbitraria. Si ésta
fUefa mayor, por ejemplo el doble (500.000 ptas.), niveles de
ingresos de dos veces y media eI .salario mínimo representarian el
listón del 10% que se fijó como el porcenlaje maximo de ingresos
que una persona esta dispuesta a" gastar en obras de rehabilitación.
En el caso de las viviendas en alquiler, tampoco se soluciona el
problema va que los intereses del préstamo no pueden repercutir en
las rentas V como va se dijo. en el mejor de los casos para recuperar
la inversión realizada la cuantia de las rentas de arrendamiento
resultan elevadas dejando al margen de este proceso los contra tos
de inquilinato antiguos, que coinciden con las zonas V viviendas en
las que cabe suponer mavores necesidades de obras de mejora y
conservación.
2.3. Subvenciones
En el mes de Agosto de 1982, la Gefl8ralitat de Catalunya estableció
subvenciones para las actuaciones de rehabilitación que resultan
compatibles con cualquiera de las I¡neas fill8ncieras que se han ido
viendo. Consiste en la subvención a fondo perdido del 20% del
presupuesto de las obras, pudiendo lIegarse en casos excepcionales
hasta el 50%, sin que en ningún caso puada sobrepasarse ellímite'
mtiximo de las 225.000 peselas por vivienda.
Basicamente se contempla la misma tipologia de obras y pueden
solicitar estas subvenciones, los propietarios de edificiaciones cuyo
uso principal sea el de residencia habitual. la tramitaci6n de la
solicitud se realiza en el Servei Tertitorial correspondiente de la
Direcció General d'Arquiteclura i Habitatge. a quien corresponde
emitir informe sobre la valoración e idoneidad de las obras.
Finalmente, la subvención tiena caractef refraccionario lo que
significa que en un plazo de ocho años, a partir de la finalización de
las obras,la propiedad no puede transmitir "inter vivos"la vivienda
o, en caso conlrario, debera devolver la subvenciÓn.
la incidencia que la subvención tiene en la oferta financiera es obvia.
Gaso de poder acceder a la misma, supone la rebaja de hasta un
20% del presupuesto de obras. Es decir, si el crédito lo era por la
totalidad del coste, 250.000 pesetas. quedaria en 200.000 pesetas 10
Que implicaria en cualquier caso ull8s mensualidades a pagar
menores, en pmporci6n a la subvención obtenlda. EIIo SIgnifica,
también. la posibilidad de que los ingresos menores puadan acceder
a este tipo de actuaciones gracias a una major adecuación de las
mensualidades del crédito v los ¡ngresos.
De esta forma, aquella supuesta persona que solicitaba un crédito
ante una entidad f¡nanc¡ara por la totalidad del coste de las obras,
250.000 pesetas pueda obtener una subvención de hasta el 20% de
esta coste lo que significa una deducci6n de 50.000 pese tas. con lo
que los datos antes calculades deberan referirse a 200.CXXl pesetas V
las mensualidades a pagar se sitÚBn por debajo de 10% en el nivel
de ¡ngresos correspondiente a una vez el salario mínimo.
11)
Ingresos
1 S.MJ.
1'5 S.M.I.
2 S.M.I.
2'5 S.M.!.
12}
Mensualidad
del crédito
2.944
2.944
2.944
2.944
(2) : (1)
9'4%
6'3%
4'7%
3'8%
- Crêdito = 200.000 peselas, en las condiciones f¡nsnciaras
privilegiadas establecidas en el desall'ollo del Plan Trienal de
Viviendas.
También aquí. en el caso de que la cuantía del crédito fuese mayor
aumentarían los porcentajes que indican el gasto en rehabilitación.
en la misma proporción que aumentaria aquél.
2.4. Conclusiones
Si bien para la promoción de nuevas viviendas. las Entidades de
crédito presentan una oferta diversificada, no ocurre lo mismo para
las obras de conservación y mejora del parque existente. En !:lste
terreno, los productos ofertados a condiciones de libre mercado en
poco o nada, se diferencian de las líneas establecidas para otros
casos y que normalmente conocemos por "créditos personales".
Estos hoy no resultan competitivos ante la línea establecida a partir
de los convenios financieros del Plan Trienal de Viviendas, que
observa un tipo de interés miis baja y un plazo de amortización
mucho mas amplio.
la incidencia que sobre los préstamos protegidos tiene la
subvención de capital, implica una clara rebaja de la deuda que tiene
una incidencia mas acusada en las obras de mediana y poco coste,
m;entras que en las de gran envergadura el coste financiero absorbe
las ventajas que supone la subvención. De cualquier modo, yaún
cuando la subvención de capital tiene una aplicación limitada a
Cataluña, acceder a la m;sma equivale a rebajar el tipo de interés de
los préstamos protegidos en unos tres puntos.
Como ya se ha indicada, en los calculos de las mensualidades a
devolver para saldar la deuda financi era no se incluyen los
adicionales, comisióo e I.T.E., que normalmente establece la entidad
de crédito. Como tampoco se han incluido los gastos derivados del
segura de amortización y los costes de constitución y cancelación
en el Registro de la Propiedad, cuando la garantía de los préstamos
es hipotecaria, y las I;mitaciones que a las solic;tudes suponen las
tasaciones de bienes inmuebles antiguos que es la variable que en
definitiva fija la cuantía a otorgar a las entidades de crédito. En el
caso del aval. también hay ;mportantes limitaciones, como por
ejemplo, el nivel de ¡ngresos y la edad de los solicitantes, para
determinar la cuantía del préstamo con garantía personal. Por
última, señalar la obstaculación que supone para el potencial
solicitante toda la tramitacióo e¡o:igida, particularmente en el caso de
la garantia hipotecaria.
Por última, si se considera el 10% de los ingresos como el punto a
partir del cual se toma la decisióo de rehabilitar o no (podría ser
también un intervalo), resulta que en las actuales condiciones
financieras, actuaciones con un coste pró¡o:imo al medio millón de
pesetas son inviables para buena parte de los niveles de ingresos,
los inferiones a 850.0CXl pesetas al año en términos netos.
138
3. Posibilidades del actual marco f¡nanciero
De acuerdo con las conclusiones a las que se llega en la e¡o:posición.
concretamente con el contenido del última parrafo, resulta evidente
la necesidad de atorgar unas condiciones mas fle¡o:ibles al marco
financiero actual para actuaciones de rehabilitación, que incentiven
la promoción de estas obras. Plantear esta cuestión rebasa el propio
ambito de la rehabilitación para entrar de lIeno en la actual política
de vivienda. No se trata de oscilar hacia el otro lado de forma radical
sino de, en buena lógica, abogar por ampliar las condiciones
imperantes de acuerdo con las medidas establecidas. Dicho de aira
forma, si hasla ahora el comportamiento financiero acompañaba la
e¡o:pansióo inmobiliaria y esta actividad dism;nuye hoy en día, la
rehabilitación es una posibilidad mas para lIenar el vado que se
produce y servir, por tanlO, de freno a la recesióo.
Esta premisa induca a un paso inmediato. ¿En qué condiciones es
factible la aplicación de las 1íneas de crédito establec;das para la
construcción de nuavas viviendas, a la rehabilitación? En el terreno
de la f¡nanciación no acogida, las posibilidades las dictan las propias
reglas del mercado y las posibilidades son escasas, aún cuando
tiene ¡nterés el analisis de dos casos puntuales: las cuentas ahorro-
vivienda y el desarrollo del mercado hipotecario.
3.1. las cuentas ahorro-vivienda
Esta ¡ínea de crédito que hoy practicamente tiene poca incidencia en
la financiación a la vivienda, tiene posibilidades de aplicación al
ambito de la rehabilitación. Si se introduce la garantia personal a la
par que la hipotecaria y se regulan y adaptan las condiciones de los
préstamos a este tipo de actuaciones. puede convertirse en un
instrumento complementario de gran eficacia tanta en la
rehabilitación como en la captación del ahorro.
Hasta ahora y para la compra de la vivienda, et tipo de interés mas
comisiones del prés'tamo pOdia sobrepasar en tres puntos, como
mii¡o:imo, el interés devengado por el aholl'o. Asimismo, el período
de amortización minimo es de dlez años. Acoplando esta
operatividad a la rehabilitación, de menares cuantías por solicitud,
podria lIegarse a menares períodos de amortización V tipos de
interés mas bajas. Por ejemplo.
1,- Para préstamos inferiores a 500.0CXl pesetas:
Período de
amortización
Menos 5 años
entre 5 y 10 años
Miis de 10 años
Interés del
préstamo
li + 1)%
(i + 2) %
(i + 3)%
2. - Para préstamos superíores a 500.0CXl pesetas, regiran las
condiciones establecidas actualmente para la compra de
vivienda.
3.2. El mercado hipotecario
la ley 2/1981, de 25 de Marzo,por la que se regula el Alercado
hipotecario, establece que la finalidad de las operac;ones de
préstamos con garantía hipotecaria abarca las actuaciones de
rehabilitación y que su cuantía no podrii a¡o:ceder el setenta por
ciento del valor de tassción del bien hipotecaria.
Sobre este tema, las entidades de crédito, y en particular las Cajas
de Morro, ya han ofenado sus primeros productos destinados a la
promoción y compra de viviendas, sin que por el momento hayan
abordada el tema de la rehabilitaciÓn. Estos préstamos ofrecidos lo
son a largo plazo y presentan un tipo de interés variable, en función
de las condiciones de mercado. Olra novedad, es la libertad que
tiene el solicitante en algunos casos, de amortizar el capital en la
forma que considere mas conveniente a lo largo de todo el período.
El desall'ollo del mercado hipotecaria sólo afecta a los propietarios
de vivientas o edificios, pero introduce elementos nuevos como son
la vinculación de tipo de interés al coste del dinero en el mercado y
su devoluci6n a largo plalo. Ambos factores determinan un
abaratamiento de financiaci6n, 8 pesar de Que los actuales tipos de
interés resultan elevadas y por lanto, trente a actuales Uneas de
crédito (las acogidas ala protecci6n oficial) aquélla dificilmente seré
competitiva.
3.3. La protección oficial
Analizadas las posibilidades de la libra concurrencia del sector
financiero, quedan por ver las posibilidades de Ja financiación
establecida alamparo de la protecci6n oficléll. Como ya se indic6, el
A.O. 2.555/ 82 supu$O la ampliaciÓn de los coovenios suscritos para
el Plan Trienal de Vivienda, a las actu8ciones de rehabilitaci6n aún
cuando el tipo de interés 14% no sea subvencionado por perte del
I.P.P.V. en tres puntos.
Establecer la financiaci6n " protegida" de forma tan lineal supone
que éSla no llegue 8 buens parte de la demanda potencial, como ya
se demostr6. En este mismo decreto, se establecen las areas de
rehabilitaci6n integrada que cuentan con mayores ventajas
financieras. pero ninguno de los casos posteriormente enunciados
correspondra a Catalunya en donde, la ellistencia del gobiemo
autònomo con competencias sobre vivienda pero sin transferencias
de recursos sobre este tipo de subvenciones, hacen que la medida
adoptada sea ellcluyente.
Quizas corresponda a la configuraci6n del Plan Trieoal, el diseòo de
una financlaci6n para actuaciones de rehabilitación en la que de
acuerdo con al nival de ingresos, coste de las obras, Iocalizaci6n,
antigi.MKiad. etc .... se llegue a Uf'18 m a ~ flexibilidad e incentivaci6n
de este tipo de obras. Es este un paso exento de brusquedades y
que justifica la realidad objetiva de la caida en la pfOmoción de
viviendas durante los últimos años.
4. Comentario final
Este trabajo llega en su cOr'IClusi6n. a un sentimiento ampliamente
compartido. El encarecimi&nto del dinero limita el alcance de las
líneas de crédito existentes y las que puedan elaborarse.
Sln embargo. y en el marco de la actual programaci6n sobre
vivienda, la rehabilitaci6n tiene, con muchas limitaciones. abierto el
camino y éste debe ampliarse. porque es el único que tiene
posibilidades de adaptaci6n a corto y medio plazo. Debe diseñarse
una política sobre rehabilitación, que se acople al caracter individual
y diverso de este tipo de promociones, que se base sobre una serie
de variables mas acordes con el objeto que la ocupa. Por ;amplo.
¿no seria posible establecer la Ayuda Econ6mica Personal para el
inquilino de una vivienda rehabilitada? En definitiva. basada en la
demanda lo que es lambién una necesidad de la política general
sobre vivienda.
139
Viabilidad "económica" y financiera de la rehabilitación
de inmueble. cedidos en arrendamiento. Propuesta
metodológica
Indice
Introducci6n
1. Eatudio de rentabilidad actual de un edificio tipo compoesto
por diez viviendas y do.locales comerciales en alquiler.
1. 1 Rentas
1.2 Capitalizaci6n
1.3 Gastos
1.4 Rentabilidad edifício tipo
1.5 Anélisis de la elasticidad rentabilidad-renta y rentabilidad- tasa
de capitalizaci6n.
2. Anélisis de la rentabilidad presente de una inversión en
rehabiliteción
2. 1 Tomando la rentabilidad como variable dependiente de las
hipótesis aplicadas a la operación.
2. 1.1 InverSlÓn de rehabilitación de un edificio. fif'l8nciado mediante
subvenci6n y prèstamo.
2. 1.2 InverslÓr'l de rehabilttación de un edificio tipo, financiado
mediante subver'ICi6n y autofinanciación procedente de
recursos propios.
2.1.3 Inversi6n en rehabilitaci6n de un edificio tipo. financiado
mediante subvenci6n y autofinanciaci6n procedente de la
venta de viviendas vacantes.
2. 1.4 Inversi6n en rehabilitación de un edificio tipo. financiada
mediante subvenci6n y préstamo. y destinando las viviendas
vacantes al arrendamiento.
2. 1.5 Anélisis de resultados del apartado 2.1
2.2 Tomando los instrumentos de fomento a la rehabilitaci6n
como variable dependiente de la tasa de rentabilidad.
2.2. 1 Inversi6n en rel'labilitación tomando la cuantía de la
subvenci6n como variable dependi&nte de la tasa de
rentabilidad.
2.2.2 Inversi6n en rehabilitaci6n tomando el interés del préstamo
como variable dependiente de la tasa de rentabilidad.
2.2.3 Inverst6n en rehabilitación tomando las rentas de Las viviendas
vacantes como v8nable dependtente de la tasa de
rentabilidad.
2.2.4 Inversi6n en rel'labilitación tomando la repercusi6n por obras
como variable dependiente de la tasa de rentabi1idad.
2.2.5 Inversi6n en rel'labilitaci6n tomando la exenci6n de I.T.E. como
mecanismo incentivador de rentabilidades mas atrayentes.
2.2.6 Analisis de resultados del apartado 2.2.
3. Anéli.i. deia rentabilidlld presente da un edificio
rehabiUt.do
Introducción
El anélisis microeconòmico de la viabilidad de las operaciones de
rehabilitación tiene como primer objetivo la definición metodológica
de un ambito de la ecol'lOm¡a aplicada, hasla hoy escasamente
estudiado. Como segundo objetivo, se plantea la aplicabilidad del
modelo sobre distintas tipologías.
El estudio metodol6gico Y. por extensión su aplicabilidad posterior,
se ha centrado sobre el parque cedido en rêgimen de arrendamiento,
sistema de tenencia actualmente mayoritario en el parque anliguo
de viviendas. Junto a esta significación cuantitativa, el
arrendamiento constituye el marco sobre el que tiene (alOO de ser el
8mílisis de rentabilidad, tema que no ha lugar en la teneneia en
régimen de propiedad.
La definición metodológica se estructura en tres grandes apartados:
,. Amílisis de la rentabilidad presente de un edificio sin rehabilitar.
2.- Analisis de la rentabilidad presente de una inversión en
rehabilitación.
2.1.- Tomando la rentabilidad como variable dependiente de las
hip6tesis aplicadas a la operación.
2.2.- Tomando las hip6tesis de la operación como variable
dependiente de la rentabilidad.
3.- Analisis de la rentabilidad presente de un edificio rehabilitada.
El primer capítulo permite un aniilisis de la elasticidad de la
capitalización y de la rentabilidad con respecto a las rentas y al
coeficiente de capitali zación, elasticidad que permite ponderar el
grado de eficiellCia de un incremento de rentas y/o de una
reducción del coeficiente de capitalización. Se analiza pues la
eficiencia de dos mecanismos legales modificadores de la
rentabilidad de un patrimonio cedido en arrendamiento.
Como base operativa de los capitulos 1 y 2, se ha tomado el edificio
tipo de una zona antigua de Barcelona (manzanas de la Casa de la
Caritat i Convent dels Àngels situadas en el DistritoVl integrado por
diez viviendas y dos locales comerciales y una altura de planta baja
mas cinco plantas. La OpciÓfl de tomar como base una altura
determinada no tiene efecto alguno sobre las rentas y la
capita1ización. Si puede afectar, sin embargo, los gastos de
mantenimiento de una finca Va que las maVores alturas sueren
comportar servicios adicionales (ascensor, o porteria, por ejemplo) V
su mantenimiento correspondiente. La cuenta de resultados V, por
extensión, la rentabilidad presente de un edificio sin rehabilitar,
puede variar según el número de plantas. También repercutiria el
número de plantas en los costes de rehabilitación por vivienda
(cuando se trate de operaciones a nivel de bloque) aunque las
posibles economías de escala constituyen todavía una hipótesis
escasamente elaborada.
Estas consecuencias derivadas de la opción tomada en materia del
tipo de edificio y caracteristicas juridico-económicas del mismo (una
opción distinta comportaria restricciones distintas) no son
relevantes a efectos del analisis de los apartados 1 y 2 puesto que
en ellos se estudia la interdependencia de la rentabilidad y valores de
capitalización de un inmueble respecto a variaciones de renta vIo
coeficientes de capitalización. Se estudia pues el comportamiento V
no los valores en si.
El segundo capítula constituye un analisis de la inversión en
rehabilitación haciendo abstracción del conjunto patrimonial. Este
analisis genera una rentabilidad distinta sagún los supuestos que se
utilicen, supuestos que se identifican con los principales
instrumentos de política económica de la rehabilitación:
(
- subvención
- politica financiera - préstamo
- autofinanciación
140
- politica de rentas (alquileres)
- política fiscal.
También aquí, debe advertirse que el objetivo no reside tanta en el
valor aislado de los resultados obtenidos sino en el grado de
eficiencia de los distintos instrumentos de fomento a la
rehabilitación, para conseguir una tasa de rentabi1idad dada.
Este objetivo perseguido explica el doble analisis de los apartados
2.1. V 2.2. En el primero de elias, la rentabilidad de la i nversión es
función de los supuestos aplicados en materia de instrumentos de
política econÓmica. En este proceso se pueden tantear las
rentabilidades finares. Lo mas aconsejable no es, sin embargo.
operar a base de proliferar los supuestos, ya que tampoco se
agotanan todas y cada una de las situaciones particulares que se
dan en la practica, sino efectuar el proceso inverso o analisis de
retorno (apartado 2.2.). En dicho apartado se parte de una
rentabilidad final dada y se halla el margen de maniobra de cada
instrumento para ajustar la ecuación de actualización de flujos
ingreso-gasto. Con elto, se sientan las primeras bases para orientar
la toma de decisiones en materia de medidas económicas de
fomento a la rehabilitaciÓn.
El apartado 3 cierra el circulo metodológico con la integración de la
rentabilidad de la inversión dentro de la del patrimonio ya que
aunque la decisión de invertir dependa basicamente de la
rentabilidad del capital invertido, tambien deben tenerse muy
presente los resultados globales del patrimonio.
Por todo lo dicho anteriormente se comprendera que los supuestos
de rentas, superficies, años de celebración del contrato ... que
definen el cuadro económico presente de cualquier bloque de
viviendas, se utilizan no tanto por su representatividad real sina
como base indispensable sobre la que se hacen operar todos los
supuestos, a fin de detectar el comportamiento de cada uno de ellos
mas que sus valores absolutos.
De hecho, el analisis se podria realizar a partir de cualquler otra base
alternativa lo cual resta Importancia a la propia base.
Pera cuando, como segundo objetivo, (segundo no por secundario
sino por el orden lógico del trabajo) situabamos el conocimiento de
la viabilidad de la rehabilitaclón aplicada sobre distintas tipologias
edificatorias, entollCes la base sobre la que operar constituye el
elemento esencial por la representatividad del parque. Este segundo
objetivo constituye pues. la primera aplicación del modelo definldo y
sus resultados figuran como anexo al presente trabajo.
1.- Estudio de rentabilidad actual de un edificia tipo
compuesta por diez viviendas y dos lacales comerciales
cedidos en alquiler
1.1.- Rentas
AI igual que para la definición del edlficlo tipo se ha tomada el
correspondiente a dos manzanas del OistrilO V de Barcelona, para
las rentas se ha tomada la misma mueSlra (1)de la que se deduce que
un tercio de las viviendas o locales tienen contratos anteriores al año
1941 y los dos tercios restantes. contratos posteriores a aquella
fecha. Hay que resaltar que viviendas y locales no presentan
diferencias significativas en cuanto a la antigúedad del contrato y
renta actualizada por lo que, en adelante, el término vivienda puede
hacerse extensiva a locales.
En el Cuadro 1 se recogen los resultados obtenldos de un total de 92
viviendas y que seriviran para hallar la distribución de rentas y
contratos del edificlo tipo. Cuando se habla de renta actualizada se
incluye en este concepto la renta y las cantidades asimiladas a ella,
según terminología de la L.A. U. (ley de Arrendamientos Urbanos).
(I) Ve. "úludio basco preYlO para un prog.;,ma de onlegrKla en
68rcelon!l··lomolV.
141
Cuadro I
Fecha del contreto N° de viandes Media ponderada de la
fanta mensual actualizada
Total antes 1941 Total después 1941
Hasla 1939
de 1940 8 41
de 1942 a 46
de 1947 a 56
de 1957 a 59
de 1960 a 64
de 1965 a 69
de 1970 a 74
después de 1974
24


14
6
5
5
14
16
701
763
1.424
784
95.
1.478
3.638
3.170
6.609
16.824
3.052
5.696
10.976
5.724
7.390
18.190
44.380
105.744
---------------------------------------
92
28
64
"->te, " e,t!ldio WSICO preIIIO 1*' un progrema de ...... bilit-oon integreda en 8ercelonl'·.
De acuardo pues con los resultados del Cuadro I, la renta media
ponderada de los contretos anteriores a 1941, ascienda a 710
pesetas mensuales, frente a las 3.095 de los contratos posteriores 8
1941. A fin de simplificar la base operativa se considerara que el
edifício tipo tendra ocho contretos posteriores a 1941 y CUBlro
anteriores, todos ellos con rentas actualizadas iguales a la media
ponderada correspondiente.
1.2.- Capitalización
En un mercado perfecta. los bienes son sustituibles los unos por los
otros en base a sus idénticas caracteristicas. Una aprOllimación a
este tipo de mercado seria el de los valores mobiliarios cotizados en
Bolsa ya que dichos bienes presentan idénticas caracteristicas:
acciones u obligaciones de un tipo determinada, de una sociedad
dada, montante, emisi6n, interés ....
Estos bienes tienen un valor conocido y pueden intercambiarse en
cualquier momento (diariamente). Dicho valor corresponde a
condiciones normales de oferta y demanda. condiciones que no se
dan en el mercado inmobiliario ya que:
- la libre concurrencia no se produce en todos los sectores,
- la informaci6n deja mucho que desear.
- las ofertas y demandas aparecen dispersas en el tiempo y en el
espacio.
- los bienes inmobiliarios no son sustituibles debido a sus
peculiaridades materiales y jurídicas.
El valor de un bien inmobitiario constituye pues, a lo sumo. una
probabilidad, de ahi que el interrogante esencial sea el de optar por
el valor de mercado como precio al que el producto tiene
probabilidad de venderse si se dieran las condiciones normales de
oferta y demanda {aproximaci6n a un mercado perfecta} o bien por
el valor realizable en un momento determinada teniendo en cuenta
los factores fisicos, juridicos y socioecon6micos del bien de que se
trate.
El primera de elias -valor de mercado- constituye un valor ficticio
cuya probabilidad debería tomarse en cuenta si se tratara de
viviendas vacantes. Pera esta circunstancia no suele representar
mas del 20% del parque residencial de las Breas a rehabilitar. La
circunstancia de que el 80% de las viviendas ubicadas en areas de
rehabilitaci6n estén ocupadas y, salvo situaciones muy particulares
fpoligonos dellNV y Patronatosl, cedidas en arrendamiento,
constituye un factor jurídica muy limitativo para tomar la
probabilidad de vender en condiciones normales. Se habla de vender
no porQue de ella se trate sino porQue llie parte cif! que el valor de
19.876
198.\00
mercado de una vivienda se ajusta a las condiciones de oferta-
demanda (1) del bien.
Tales razones hacen aconsejable tomar el valor realizable antes que
el valor de mercada. Y el valor realizable de un patrimonio cedida en
arrendamiento, es el de su capitalizaci6n. La única restricci6n
aplicable al valor de capitalizaci6n se producira cuando dicho valor
pueda superar el valor de una vivienda vacante y de parecidas
caracteristicas. Es decir, debe tomarse el valor de capitalización
siempre y cuando no supere al valor de mercado en cuyo caso
prevalecera éste última. Sin embargo, tomar el valor de
capitatización significa hablar de vatores a los Que la propiedad no
suele, y con razÓn. estar dispuesta a vender debido a lo insuficiente
y a ta falta de posibilidades de las vigentes tasas de capitalizaci6n.
En este sentida los valores de capitalizaci6n deben considerarse
realizables hasta cierto punto. Con ella quiere decirse que ninguna
soluci6n es buena y prueba de ella es Que los valores de mercado no
se realizan por causas jurídicas y de voluntad de las partes, y que los
valores realizables suelen tropezar con las ellcesivas minusvalías Que
conlleva.
En toda caso. el valor realizable es el de capitalizaci6n y sobre dicho
valor se estimara la rentabilidad actual del parque. La discutibilidad
de tomar el valor capitalizable desde luego no se agota, pera debe
señalarse. desde una 6ptima metodol6gica. que lo que interesa no
es el tanta por ciento de rentabilidad sina c6mo varia y por qué
causas. En este sentida la discusi6n de la valoración de un edificio
construido adquiere una transcendencia especifica al aplicar la
metodologia de esta primera parte a tipologias concretas
representativas del parque a rehabilitar.
De acuerdo con los coeficientes de capitalizaci6n del 3% y 4' 5%
aplicables a los contratos anteriores y posteriores respectivamente a
1941, el valor de capitalizaci6n sera:
Viviendas o locales con rentas de 110 pesetas mensuales y
contratos anteriores a 1941
Valor de capitalizaci6n =
110 x 12
--::=-"'- = 284.000 pesetas.
0.03
Viviendas o locales con rentas de 3.095 peselas mensuales y
contratos posleriores a 1941.
Valor de capitalizaci6n =
3.095 x 12
0'045
= 825.333 pesetas.
(I) TIII tQ\IIIIllentil vient e<lernillimillda. en la mavOl peni de iai lO"" anligua ••
rehab*lar. pOr una muy t.enolormaci6n do! la PI"OPIIIded VfIrIocallreetMdll
geooralrnt!nte per he<er1clll en propiedod horuontello C\WII oon5WUY1l "M díficultod
adicionaI a III Mra de 0DmpBr. y he ...... prObable
142
Dado que el edifício tipo se compone de cualro viviendas con
contratos anteriores a 1941 y ocho posteriores a dicha fecha, el
valor de capitalizaci6n del edifício sera:
(284.000 x 4) + (825.333 x 8) = 7.738.664ptas.
1.3.- Gastos
La estructura del gasto de una finca en arrendamiento puede variar
sustancialmente en función de los servicios V mantenimiento
efectuado. El edifício tipo sobre el que se opera en el presente
trabajo, tiene una estructura del gasto no extensible a olra tipologia
y por lo tanta, su aplicabilidad se reduce al caso específico. la
cuantificación del gasto se ha oblenido a partir de la visita a
administradores de f¡ncas de la zona a la que pertenece el edifício
tipo (sin ascensor ni servicio de porteria).
Impresos
Fluido escalera
Agua depósitos
Seguro incendios
Arbitrios: E.U.- Solares
C.T.U.
Camara (1)
Administración (5%)
Obras de conservación y reparación (2)
1.4.- Rentabilidad edificio tipo
1.000
6000
7,000
15.000
1.500
8.607
284
39.411
1.970
25.000
66.381 ptas.
La rentabilidad del edificio tipa expuesto en pitginas anteriores es la
siguiente:
Ingreso por rentas
Gasto
Ingreso neta
Rentabilidad edificio tipa:
3.095 x 8 x 12 =
710 x 4 x 12 =
264.819
= 3.42%
7.738.664
, .5.- Anallsis de la elasticidad rantabilidad-renta y
rentabilidad-tasa de capitalización
297.120
34.080
331.200
- 66.381
264.819
El analisis de las elasticidades aplicado al rendimiento del patrimonio
cedida en alquiler permite comparar variables medi das en unidades
completamente distintas. La elasticidad se expresa como cociente
entre la variación proporcional de una variable y la variación
proporcional de la otra. Aplicando este instrurnento descriptivo.
propio del analisis microeconómico. a la renlabilidad pedra definirse
la elasticidad de la rentabilidad (y) con respecto a la renla (r) y a la
lasa de capitahzación
y (r. u) sera pues una función de dos variables. r y u, que presentaran
elasticidades parciales con respecto a las dos variables
independientes:
"
dV
'"

V , "
dV
"
= •
V
, ,
Para hallar la elasticidad de la rentabilidad en cliversos punlOs, se han
supuesto variaciones en las renlas y en las tasas de
capitalizaciÓn. (Ver Cuadro 11).
Teniendo en cuenta que las rentas actualizadas del edifício tipo
ascienden a 331.200 pesetas/año, las variaciones de renla aplicadas
sobre dlcha base podrim ser capitalizadas a la:5 tasas del Cuadro 11.
Los valores de capitalización resullantes aparE!Cen en el Cuadro III.
%
0%
renta
capitaliz.
4,5
4
3
2,5
Cuadro 11
Supuestos de renta y capita1ización
o 20 60 BO
Para el calculo de dichos valores de capitalización no se han
distinguido renlas anliguas de rentas nuevas ya que lo que se
persigue es el conocimiento de la interdepende,ncia de las tres
variables y no sus valores absolutos.
100
Cuadro III
Valor de capitalización del edificio tipo
0%

O 20 40
capitaliz.
4,5 7.360.000 8.832.000 10.304.000
4 8.280.000 9.936.000 11.592.000
3 11.040.000 13.248.000 15.456.000
2,5 13.248.000 15.897.600 18.547.200
Valo<es de upotAti!ICo6n supeno<es .. 10$ del mercado.!
11) La ç, T,U. es 11 COI1'ell¡>Ondienle • un ".Ior ca'-strel de 1.450.000 q .... es el velor medio
fegoSlf1tdo de las /itlcas [Ver Op. Cil. To"",,, IVI.
50 60 80 100
<
11.040.000 11.776.000 13.248.0Cl0 14.720.000
12.420.000 13.248.000 14.904.0:>0 16.560.000
16.560.000 17.664.000 19.872.0:>0 22.080,000
19.872.000 21.196.800 23.846.41:>0 26.496.000
(2) El importe de es1.l panoda es moy vlltiabloo y el va'lor reg,s!rado. corresponòe
aprOxmadamente al valor medio.
En el Cuadro III aparac:e un traw grueso que supera los valores de
capitalización inferiores a los valores de marcado. de aquellas que
los superan(mas de 18 millones de pesetas)ya que en lo sucesivo se
incorporaran los resultados suponielldo que el valor de
capitalización no exceda al de marcado.
Para hallar la rentabilidad de este edilício tipo con toda su gama de
rentas y tasas de capitalizaci6n, es preciso en primer lugar hallar el
¡ngreso neto del edilício. Partiendo de los gastos definidos en
paginas anteriores por un montanla global de 66.0C() pesetas, se
repite el ¡ngreso neta de 265.200 pesetes y se suponen aquellos
gastos constantes con lo que los ¡ngresos netos del edilício en los
distintos supuestos de renta seran:
Ingreso neta edilício tipo
Ingreso neto % de rentas
265.200
331.440
397.680
430.800
463.920
530.160
596.400
o
20
40
50
60
80
100
Aplicados estos ingresos netos sobre los distintos supuestos del
Cuadro III se obtiene la tasa de rentabilidad a la que se adjunta
también la correspondiente a valores de mercado. (1).
Un repaso a las tasas de rentabilidad pone de manifiesto
Cuadro IV
% de rantabilidad
6%
%
renta
O 20 40 50 60 80 100
capitali:r.
4,5 3,60 3,75 3,86 3,90 3,94 4,00 4,05
4 3.20 3.34 3.43 3.47 3,50 3.56 3,60
3 2.40 2.50 2.57 2,60 2,63 2,67 2,70
2,5 2,00 2.08 2.14 2,17 2,19 2.22 2,25
2.94 3.31
Suponiendo un valor
maximo de mercado de
18.()()().()()() ptas.
2.21 2,39 2.58 2,94 3.31
la escasa variación de las tasas de rentabilidad( + 13%) aun en el
supuesto de elevadas variaciones de rentas. Sin embargo. cuando
se añaden distintas hipótesis de tasa de capitali:raci6n, enlonces la
rentabilidad si registra mayores incrementos(deI2% al 4,05%).
Dad.o que el interés de la tabla reside en el comportamiento de la
rentabilidad mas que en sus cifras absolutas, el hecho mas
destacable es que el incremento en un punto de la tasa de
capitalizaci6n produce un incremento de la rentabilidad superior al
resultante de doblar el nivel de rentas. A continuación se desarrolla
el analisis de la elasticidad que ayuda a la comprensión de esta
afirmación.
A partir de los Cuadros III y IV se obtienen los Incrementos de rentas
y los de la tasa de capitalización. Comparando las variaciones-fila de
la rentabilidad, con las variaciones de rentas se obtiene:

'1r '" Cuyo resultado aparece en el Cuadro V
f1r / r
143
Comparando las variaciones-columna de la rentabilidad. con las
variaciones de tasa de capitalizaci6n se obtiene:
tJy / y
'In '" --"'-'--'---Cuyo resultado aparece en el Cuadro VI
tJu / u
Los resultados de los cuadros V y VI ponen de relieve las diferencias
de la elasticidad parcial de la rentabilidad con respecto a la renta y
capitalización. En el primer caso. '1r < '. significa que la rentabilidad
es inelastica respecto a la renta. Dicho de OlrO modo, incrementos
de renta tienen escasa incidencia en el aumento de rentabilidad,
Dicha incidencia disminuye cuanto mas elevado es el nivel de rentas.
Por cada variación unitaria de renta, la rentabilidad tan sólo varía
entre 0'10 y 0'20, En el supuesto de aplicación de valores de
mercado, la elasticidad t¡ende a ser superior a la unidad debido a que
se congela el valor del inmueble a pesar de que aumenten sus
rentas.
Cuadro V
Elasticidad de la rantabilidad (y) con respecto a la ranta (rl

% rentas
O 20 40 50 60 80 100
capitaliz.
tJy / Y
4,5 0,21 0. 18 D,IS 0.15 0.12 0,11
"'

tJr / r
4 0,22 0.16 0, 16 0, 13 0,14 0,10
3 0,21 0.17 0,16 0,17 0,12 0,10
2,5 0,20 0, 17 0,20 0,14 0,11 0,12
0,94 1,13
Supuesto valor de mercado.
0,37 1,14 1.19 1, 12 1,13
Cuadro VI
Elastici,Jad de la rentabilidad (y) con respecto a la tasa de
capitalización tul
'Iu =
tJy / Y
tJu / u
6%
0...rentas O

20 40 50 60 80 100
4'5
4
1,00 0.98
1,00 1.01
1,00 0,99 l,Ol 0.99 \,00
I -
1,00 1,00 0,99 1,00 1,00
1.01 1,00 3 1,00 1,00
1
,,000,99

2,5
0,63 O,2fi
Supueslo de valor de mercado
0,81 0,44 0.10 O O
Por lo que respecta a 'IU. se puede afirmar con caracter general que
'Iu = 1 lo que Significa que las variaclones de capitahación se
traducen en la misma proporción en variaciones de rentabllidad. Este
resultado contrasta con el observado en '1r, V coloca el ana\lsls de la
rentabihdad en un contexto esencialmente conta ble ya que si las
tases de rentabllldad ofrecen una dlspersión mínima (ver Cuadro IV),
y por Olfa parte las varia clones mantlenen una relación lineal con las
vanaciones de la tasa de capitalización, deberii concluirse que todo
depende del sistema de valoración con que se evalue el patrimonio
edificado.
Para una mas facil comprensión de las elasticidades l'Jf Y !]U se
¡ncluyan los GrMicos I y 11 que incorporan lambién el supuesto de
actuación de valores de marcado cuando los de capitalizaci6n
superan los primeros.
,_ o
I)f " o
,.,
,
,
,
,, ------ ~ ,
Grafico I
l"
"".-------
~ , < 1
(a) Valores de capitalización superiores a los de mercado.
(b) Valores de capitalización congelados al nivel de los de marcado.
Entre O Y Xl (ver Gr{¡fico n la elasticidad es decreciente hasla el
punto que cuando r - 00 enlonces I]f :o Q. Si por el contrario, a
partir de r las rantas se capitalizan a nivel igual al de marcado /lo que
significa su congelación). entonces la elasticidad es creciente, y
cuando y - ~ , 'lr = ~ .
Gréfico 11
u, _________ _
o ~ - - - - - - - - - - - - - - ~ , c ~ c . c .... c=. CC,"",----------------
(a) Valores de capitalización superiores a los de mercado.
(b) Valores de capitalización congelados al nivel de los de mercado.
En el GrMico Ii se ha observado como 'IU = 1 en todos los casos
salvo en (b) que es cuanto los valores de mercado congelan los de
capitalización. En este último supuesto, cuando u - ~ , 'Iu = O.
144
2.- Am'llisis de la rentabilidad presente de una inversión en
rehabilitaci6n
El capítulo 2 analiza a través de sus dos aparta dos, la viabilidad
ccon6mico financiara de la rehabilitación y la idoneidad de los
actuales instrumentos financieros y de política de rentas para
garantizar unas tareas de rentabilidad de la inversión atrayentes para
la inversión privada y mas en concreto para el propietario de un
inmueble cedido en alquiler.
En el apartado 2.1 . se analiza la rentabilidad en función de los
actuales instrumentos de política financiera y rentas. Se trata de la
aplicación de las medidas vigentes sobre casos concretos. El interés
de este analisis es mas metodológico que de resultados ya que las
hip6tesis de partida (edificio y rentas, basicamente) expresan los
valores medios de una zona muy definida de Barcelona, hip6tesis
que "a priori" no puaden hacerse e;lltensibles a otros ammtos
territoriales. Por otra parte, los resulta dos adquieren verdadero
interés desde el punto de vista comparativo de los efectos finales
que generan distintas estructuras de financiación o pol¡ticas de
rentas.
En el cuadro VlI se e;llplicitan los distintos instrumentos y cómo
intervienen en los distintos apartados. Se observara la ausencia de
política fiscal ya que en el apartado 2.1. se incluyen únicamente
instrumentos vigentes, v las medidas de fomento a la rehabilitaci6n
no cuentan con el suficiente desarrollo normativo como para
suponer su aplicación efectiva (bésicamente nos referimos al
I.G.T.E.)
Se incluyen pues, como instrumento, aquellos que han sido
articulados y son de aplicación al ambito territorial catalan, lo que
significa un analisis de 10 vigente y no de lo posi ble o necesario.
En los cuatro casos analizados se ha estudiado un doble supuesto
relativo a la ejecución de las obras en una o dos etapas o
e;llpedientes. Las caracteristicas fisicas, económicas y juridicas del
edificio tipo se mantienen idénticas a las e;llpuestas en el Capítulo 1
de este trabajo.
2.1.- Tomando la rentabilidad como variable dependiente de las
hip6tesis aplicadas a la operación
2.1.1.-lnversión en rehabilitación de un edificio tipo, financiada
mediante subvención V préstamo
2.1.1.1.- Coste de rehabilitación.
Obras en vivienda
Obras en elementos
comunes
175.000
200.000
Total por vivienda 375.000 x 12 viviendas = 4.500.000 ptas.
2.1.1.2.- Financiación
Subvención: 0,2 x 4.500.000
Préstamo: 4.500.000 - 900.000
o:: 900.000 ptas.
= 3.600.000 ptas.
Caracteristicas del préstamo: Interés 14 % anual
Cuotas constantes
Plazo amortización 12 años
Garencia 1 año
De lo que se deduce que los ¡n!ereses del primer año seran:
0,14 x 3.600.000 = 504.000 ptas.
La cuota de amortización mas el interés de los doce años restantes
se obtiene aplicando la fórmula del sistema francés:
Anualidad = 3.600.000
636.010
145
Cuadro VII
Instrumentos de política financiera Política de rentas
Autofinanciación Rantas
Apartado
Subvención Préstamo
Recursos
propios
Venta viviandas
vacantes
Vivlandas
ocupadas
Villiandas
vacantes
2.1. 1. x x
2.1.2. x
2.1.3. x
2.1.4. x x
X " on'I'UIl'IeI'IO ut .. ado
2. I. l ,3.- Variación de ¡ngresos-gastos de explotación.
Las rentas actualizadas anteriores a la rehabilitación ascendían a un
total de 331.200 ptas. al alio. La reperCUlibilidad de las obras de
conservación según la L.A.U. se fegulan por la siguiente relación:
(0.12 x Coste obras).(; (0,5 x Renta)
No nos extendemos aquí sobre el hecho sobradamente conocido de
que el cuello de botulla a la repercutibilidad procede del tope del
5O%-de la renta, razón por la que se supondran incrementos de
renta de 165.600 plas. por repercusióo de obras de rehabilitación,
cifra Que debe considerarse como maxima puesto que se ha
calculado sobre la suma de la renla mas las canlidades asimiladas a
la renta. Sin embargo, las obras suelen, en la practica cotidiana,
repercutir por separado las de elementos comunes, de las de interior
de las viviendas debido a Que suelen realixarse como provectos
diferenciados V en etapas distintas, En tal caso, la repercutibilidad se
calcularia sobre cada coste por separado:
0,12 x Coste obras comunes" 0,5 x Renta
0,12 x Cosle(lbras viviendas " 0,5 x Renta
lo que eQuivaldría a repercutir los siguienles porcentajes Iv):
v x 2.400.000 ,,0,5 x 331.200
V x 2.100.000" 0,5 x 331.200
tuego, la incògnita no superara en ningún caso las 165.600 ptas. cifra
equivalente a16,9% del coste de lasobras comunes V al 7,9% del
coste de las obras de las viviendas. En conjunto, la cantidad
repercutible ascenderia a 331.200 ptas. Que representaria el 7,36%
del coste total de las obras de rehabilitaci6n del edificio tipo. Dicha
repercusi6n significa, como se ha dicho, incrementar en un 100% las
rentas actualizadas.
El supuesto de reatizar la rehabilitación de un edificio por etapas
(elementos comunes e interior de viviendas) se ha planteado con
ciertas simplificaciones juridico-econ6micas como, por ejemplo, el
no suponer que la reperculibilidad del costo de una segunda etapa
se efectUa sobre una base de rentas superior a la de la primera etapa
o también el hecho de no tomar en cuenta la limitación de acceder
mas de una vez al préstamo protegido de rehabilitación dentro del
período de vigencia del Plan Trienal. Pero los aspectos de gestión se
consideran secundarios, en eSle analisis, a fin de ganar simplicidad V
comprensión de los resulta dos que, no por ello, dejan de ser
relevanles.
Desde el punto de vista del gasto de explotación de una finca, se
repile aquí el supuesto de considerarlos constantes va que tas obras
de rehabililación no suponen la instalación de servicios comunes
adicionales Que conlleven un mantenimienlO adicionat significativo v
ademas. en los cosies definidos en el capftulo I se ineluía va una
partida del gaSIO para obres de m8l'llenlmienl0 V conservación de Ili
finca 6Qui .... alent8 e 25.000 ~ s . enuales.
x
x
x
x x
x
El incremento del ingreso anual nelo obtenido a partir de la
rehabilitación del edificio tipo asciende a:
x
Ingreso neto: 165.600 ptas. (Supuesto de ejecución en etapa o
expedinete Únicos).
Ingreso nelo: 331.200 plas. {Supuesto de ejecuci6n en dos etapas o
expedienles).
2.1.1.4.- Renlabilidad de la inversión.
2.400.000 ptas. elementos comunes
Coste obras : 4.500.000
2.100.000 plas. interior viviendas
Subvención : 900.000 ptas.
Cuantía préstamo : 3.600.000 ptas.
El préstemo genera una serie de pagos durante los años O al 13 de
cantidades va conocidas en paginas anteriores.
Los ¡ngresos estan constituidos por las cantidedes repercutidas por
obras, cantidades Que equivalen a rentas a perpetuidad.
Hallando et interés anual que iguala la ecuaci6n de actualización al
año O de los importes pagados durante las 13 anualidades V de los
importes repercutidos por obras, se tiene va la tasa de rentabilidad
que en el ejemplo presente se sitús entre el2 V 3%. En el supuesto
de aplicar las condiciones de financiaci6n cOlTespondientes a las
Areas de Rehabilitación Integrada IR.D. 2.555/1.982\, la rentabilidad
seria del 3,5% (repercusi6n únice) V del 9,5% (repercusión doble).
Suponiendo que la inversi6n en obres sea repercutible por separa do,
los ingresos por incrementos de rentes se duplican V la tasa de
rentabilidad asciende aI6%. En este supuesto, la ejecución de las
obras por etapas no se ha traducido en un escalonamiento del
incremento del ingreso sino que se he supueslo un ingreso
constante del año 1 en adelante.
2.1.2.-lnversiÓn en rehabiliteción de un edificio tipa, financiada
mediante subvención y sutofinanciación procedente de
recursos propios.
2. 1.2.1.-Costes de rehabilitación.
Igual Que en el apartado 2.1.1.
2.1.2.2.-financiaci6n.
Igual que en el apartado 2.1.1. excepto en el préstamo que ahors es
suslituido por autofinanciaci6n cubierta mediante recursos propios
Subvención V autofinanciaci6n cubren pues el costo de las obras.
2.1.2.3.- Variación de de explotaciÓn.
los ¡ngresos se comportan igual que en el apartada 2.1
Los gastos no aumentan al r'IO utilizar recursos ajenas.
2.1.2.4.- Rentabilidad
En el supuesto que las obras se ejecuten en etapa o expedienta
únicas, la rentabilitad de los recursos propios invertidas seni:
165.600
3.600.000
= 4,6%
En el supuesto que las obras se ejaculen en dos etapas o
expedientes. la rentabilidad de los recursos propias invertidas sercí:
331.200
3.600.000
+ 9,2%
2.1.3.-ln\l8r$iÓn en rehabilitación de un edifícia t¡po, f¡nanciada
medi.nte subvención y autofinanci.ción procedantes da
la venta de viviandas v.cantes.
2.1.3.1.- Costes de rehabilitaciÓn.
Igual que en el apartado 2.1.1.
2.1.3.2.- Financiación.
Igual que en el apartada 2.1.2. excepto en la autofinanciación que
procede, en este supuesto, de la venta de viviendas vacías que
pueden ser de una a dos (los % de viviendas vacantes en cascos
antiguos a rehabilitar no acostumbran a sobrepasar el 20% del
parque construido). En el caso de las viviendas vacantes no se
supone subvención alguna ya que se pretende su venta inmediata
post- rehabilitación.
2.1.3.3.- Variación de ingresos-gastos de explotación.
los ingresos actuales varfan según el número de viviendas vacantes.
Viviendas
vacantes
1
2
Ingreso neta
edificio tipo
303.600 ptas.
276.000 ptas.
los gastos no varian por el hecho de haber alguna vivienda vacante
y, por consiguiente, se mantienen los gastos cero igual que en
anteriores apartados. las variaciones del ingreso neta derivadas de
la ejecuci60 y repercusión de obras de rehabilitación, se ajustan a la
regla definida en el apartada 2.1. 1.3.
2.1.3.4.- Rentabilidad
Coste obras: 4.500.000
Subvención: Con 1 vivienda vacante
Con 2 viviendas vacantes
825.000 ptas. (a)
750.000 ptas. (b)
Autofinanciación procedente de la venta de 1 02 viviendas:
De 1 vivienda vacante
De 2 viviendas vacantes
1.500.000 ptas. (1)
3.000.000 ptas. (1)
11) Pulsando el aín de IISludiC1 V a tenor de de compra venta de
anliguu bòen .Iinner .. que el precio de mercado fijado ea
abso!ul;'lT\lIIlle realiJabIe ll111Íendo presente SUperfo:iel medias por viYienda cercaM'
• los 60 melr<l1 cuacndol Íl1iH.
146
Con 1 vivienda
vacante
Préstamo
4.500.000
-1.500.000
3.000.000
- 825.000
2.175.000 ptas.
Con 2 viviendas
vacantes
4.500.000
-3.000.000
1.500.000
- 750.000
750.000 ptas.
Obsérvese que con la venta de viviendas vacantes. lo que se efectÚ8
es una permuta de inversión (vivienda por inversión en mejora).
la metodología a aplicar en este caso es la descrita en el apartada
2.1.1. con la novedad de que en el año ° se registra un pago de 1,5
millones (supuesto a) y 3 millones (supuesto bl y que durante las
anualidades 1 a la 131as cuotas se acomodan al montante de los
supuestos(a) y (b) respectivamente. los ingresos se reducen
proporcionalmente al número de viviendas ocupadas. Hallando el
tipo de interés anual que iguala la actualizaci6n de ingresos y pagos.
se obtiene la rentabilidad de los recursos propios invertidos que se
situa, en el caso (al. entre el2,5 y 3% y en el caso/b) entre el3 y 4%.
Si las obras se ejecutaran en dos etapas y las repercusiones se
duplicaran al igual que en casos anteriores, el interés que iguala la
ecuaci6n de actualización se sitúa entre el6 y 7%, tanta en el caso
(a) como en el (b).
2.1.4.- Inversión en rehabilitación de un edificio tipo, financiada
mediante subvención y préstamo, y destinando las
viviendas vacantes al arrendamiento.
Tal como se indicaba en la introducción al presente capítula, se
analiza en el apartada que a continuaci60 se desarrolla, el supuesto
de viviendas vacantes / 1 ó 2) que se alquilan una vez rehabilitada: Por
caso (a) se entendera el supuesto de 1 vivienda vacante y por caso
(b) el de dos viviendas vacantes.
2.1.4.1.- Costes de rehabilitación.
Igual que en el apartada 2.1. 1.
2.1.4.2.- FinanciaciÓn.
Igual que en el apartada 2.1 1. (subvención mas préstamo).
2.1.4.3.- Variación de ingresos-gastos de explotaciÓn.
Por lo que respecta al ingresa, la rehabilitación posibilita el alquiler
de 1 ó 2 viviendas vacantes (casos a y b, respectivamentel. Por otra
parte, las cantidades repercutibles seniln inferiores ya que se reduce
el montante de rentas anterior a la rehabilitaci6n. En el caso (a) la
vacante se computa como deducción de una renta antigua (710
ptas. / mes) y en el caso (b) como dos antiguas.
I.uego el incremento de rentas por repercusión de obras sera:
(a) 0,5 (710 x 3 x 121 + (3.095 x 8 x 12) = 161.340
(b) 0,5 (710 x 2 x 12) + (3.095 x 8 x 121 = 157.080
que para completar el incremento del ingreso total sera preciso
añadir las rentas de las viviendas que estaban vacantes.
(a) 161.340 + 10.000 x 12 = 281.340ptas.
(b) 157.080 + 10.000 x2 x 12 = 397.080ptas.
Se considera que una vivienda rehabilitada en el centro histórico de
Barcelona, que constituye el punto de referencia del edificio tipo
sobre el que se opera, posibilita sobradamente un alquiler de 10.000
ptas. mensuales.
AI igual que en los apartados anteriores el gasto no aumenta y, por
consiguiente, el incremento arriba señalado pasa a ser el ingreso
neta adicional.
2.1.4.4.- Rentabilidad de la inversión
La rentabilidad equivale a la tasa de rendimiento intemo que iguala
las series actualizadas de ¡ngresos y pagos. En el caso (al, la
rentabilidad se sitÚ3 practicamente en e15% mientras que en el caso
(blse eleva entre el 7 y 8%. (1).
Aplicando el supuesto de ejecución en dos etapas o expedientes y
doblando la repercusión, la rentabilidad resullante se eleva alIO /
11 % en el caso la) y casi 8118% en el caso(b}.
2.1.5.- AnaUsis de resultados delapartado 2.1.
Los distintos supuastos analizados pueclen considefarse
representativos de la casuística mas común ya que se combinan las
distintas posibil¡dades de financiaci6n con las utilidades potenciales
del parque vacanta, y todas elias desarrolladas como operación de
rehabilitación única o por eta pas.
los aspectos mas relevantes IlO son los valores absolutos de las
tasas de rentabilidad (representativos únicamente de un entomo
urbano muy determinado) sino su analisis comparativo (pauta para
otros supuestos edificatorios y de entorno)-ver cuadro VIII-. Desde
esta ultima óptica, resalta el hecho que el alquiler de viviendas
vacantes rehabilitadas constituye el mecanismo que garantiza
superiores tasas de rentabilidad. Y son superiores a pesar de
haberse financiado la operación sin recursos propios. Este resultado
coincide con las dinamicas mas comunes de la rehabilitación en
otros países. donde las viviendas vacantes constiluyen la valvula de
escape o mecanismo compensador de una operación de
rehabilitaciOO de un edificio lipo parcialmente ocupado.
Por ei contrario, el pago parcial de las inversiones a costa de vender
patrimonio supone un ahorro en el coste financiero y a su vez la
pêrdida del valor capitalizado en la reducciOO de los ingresos por
rentas. En el caso de no existir viviendas vacantes, la financiación
mediante recursos propios ofrace resultados mas interesantes que
vendiendo patrimonio para financiar las obras. Este rèsultado pone
de manifiesto la importancia de mantener e incrementar rentas a
perpetuidad como mecanismo basico para aumentar la rentabilidad
de la inversiÓn.
Un ultimo aspecto a destacar es la enorme repercusión que encierra
la consideraciOO de efectuar la rehabilitación de espacios comunes e
interiores de viviendas de un edificio en UIl8 o dos etapas o
147
expedientes, la repercutibilidad se Iraduce en rentas a perpetuidad
que. como se ha dicho anteriormente, constituyen el mecanismo
mas eficiente para elevar las tasas de rentabilidad.
Cuadro VIII
Apartado Etapa
única
2.1.1. 2-3 %
2.1.2.
4,6 %
2.1.3
r.5-3 % (1)
3-4 % (2)
2.1.4
{5 % (1)
7-8 % (2)
III con ..,.. YiYienda v.aontt.
(2) con 00. YiYienda. v.cant",
Rentabilidad
Do.
etapas
6%
9.2 %
6-7 % (1)
6-7 % (2)
10-11 %(1)
18 % (2)
2.2.- Analisis de la rentabilidad presente de una inversión en
rehabilitación, tomando los instrumentos de fomento ala
rehabi1itación como variable dependiente de la tasa de
rentabilidad.
El analisis de retorno que se desarrolla en el presente apartado viene
definido por la consideración de la rentabilidad como variable
independiente de la política financiera de rentas y fiscal. lo que se
persigue es la definición de qué condiciones deberían reunir la
subvención. el préstamo, la autofinanciación, los aumenlos de renta
y la fiscalidad para garantizar una determill8da rentabilidad de la
inversión. Se pretende pues desarrollar la metodologia necesaria
para realizar UIl8 primera aproximación al margen de la eficiencia de
los distintos instrumentos de fomento a la rehabilitación. El objetivo
ha permitido trazar un camino de aproximación que raquiere
esfuerzos y rodajes constantes si se pretende potenciar con eriterio
una política de mejora de la vivienda y de las condiciones de vida de
las familias.
No existe una norma que garantice la inversiOO en rehabilitación a
partir de determinadas tasas de rentabilidad. Hablar de inversión
Cuadro IX
Autofinanciación
Apartado Subvención Préstamo
Venta
2.2.1. M x
2.2.2. x M
2.2.3 x x
2.2.4 x x
2.2.5 x x
M " me.im .... Iu condiciones deI,nstrumento que g&nInticen tase de .enlabilidad desead&.
x " instrumento. ulibados en el apal1ado.
- " .... Irumentos ne) utibados an el .pertado.
Recursos
propios
Rentas
Viviendas
ocupadas
x
x
x
M
x
Viviendas
vacantes
M
Fiscal
M
I t I Si se <l*an sit_ dol rn.sla l'es ltIVIIII\ÓU vacanl .. por edifiçjo¡CiOSO poço
comente en 111 rona estudiada) el in<:_mo del ingraso "'10 ascenderille 512.820
¡.>IM. y 111 rantebolldlld se "'tu&ñl IIgo POr t f ' I ( l ~ doll 14 "Il. . Si .. apIicar.n te.
condicionM de linwoc>Ki6n correspondiente e Iu Ivear. .- RehabiIitación 1n1-ur1lÓll
(R.O. 25551 t9821 ili ,en1a1*111c1 ascenderill al 12'<4% ¡CAlO I ~
atractiva plamea pues un interrogante al que no nay respuesta única.
En el presente 8partado, la atractividad de la rehabilitación se sitúa a
partir de la cota del 9%, interés corriente de un activo f¡nancierc a
plazo fijo. En todo caso. la utilidad del anlilisis de retorno no resida
tantos en los tanto por ciento de subvenci6n o interés que precisa el
préstamo para garantizar una rentabilidad del9% de la inversión,
sina de la comparación del esfuerzo relativo de actuar a través de
uno u olro de fomento a la rehabilitaciÓn.
Por esta razón, la casuística del apartada 2.2 se ha reducido a
aquellas supuestos nacesarias para valorar la relación de
equivalencia o sustituibilidad entre mecanismos alternativas o
complementarias. Así, se analiza la relación entre subvención y
préstamo. Por otra parte, se analiza la maniobrabilidad de la política
de rentas (aumenlOS sin tope previo y viviendas vacantes alquiladas
sin tope previo) y fiscal (aplicación I.G.T.E.). Estas hipótesis quedan
reflejadas en el Cuadro IX que resume el desarrollo del apartado 2.2.
Como podré observarse, los apartados 1 y 2 van destinados al
analisis de los instrumentos de política financiera. los apartados 4 y
5 a política de rentas, y el apartado 6, a política fiscal.
Puesto que la base numérica de cada apartado se encuentra ya
desarrollada a lo largo del apartado 2.1., no se repite aquí aquella
exposiciÓfl.
2.2.1.-lnversiÓn en rehabilitación tomando la cuantía de la
subvención como variable dependiente de la tase de
rentabilidad.
148
Este apartado utiliza la base numérica del apartado 2.1.1. con la
novedad de que ahora se parte de una tasa de rentabilidad del 9%
anual y la incógnita es la cuantía del préstamo. Procediendo a la
solución de la ecuación de actualización de flujos de ingresos y
pagos, se obtiene que la cuantía del préstamo seré de 1.427.391
ptas. y, por consiguiente la subvención deberé cubrir la diferencia
entre tal cantidad y el "coste de las obras, es decir, la subvención
sera de 3.072.608 ptas. que representa el 68,3% del importe de las
obras. En el supuesto de que las obras se ejacutaran en dos etapas y
repercutieran por separa do, el préstamo no podria superar las
2.854.783 ptas. y la subvención deberia ser de 1.645.217 ptas. que
representan e136% del coste de las obras. (1)
2.2.2.- lnversiÓn en rehabilitación tomando el interés del
préstamo como variable dependiante de la tasa de
rentabilidad.
En este apartado se utiliza la misma base numérica del apartado
2.1.1. con la salvedad de que la tasa de rentabilidad es del9% y la
incógnita es el tipo de interés del préstamo (según Orden de 23 de
abril de 1982, parcialmente modificada por el R.D. 2.555/1982.
Resolviendo la acuación se obtiene que la rentabilidad del9% no
puede quedar garantizada a no ser que se supongan tipos de interés
negativos. Tan solo cuando las obras se efectÚ8n por etapas, el
interés del4 % podria garantizar la rentabilidad deseada.
2.2.3,-lnversiÓn en rehabilitación tomando las rentas de las
viviandas vacantes como variable dependiente de la
tasa de rentabilidad.
Partiendo de la base numérica del apartada 2.1. t, se modifican los
incrementos del ingreso neta como resultado de la existencia de
viviendas vacantes sobre las que maximizar las rentas para
garantizar la tasa de rentabilidad deseada (9% I.
En el supuesto de una vivienda vacia, el incremento de los ingresos
netos (sin alquiler de la vacante) asciende a 161.340 ptas. y la cuantía·
de la renta de la vivienda vacante (en este caso, la incógnita) deberé
ser de 256.317 ptas. (21.360 ptas. 1 mes) para que la rentabilidad sea
la deseada.
I t 1 En. ClOSO de que .. ,piicasen Iu de linancieci6n de IN Ar.N de
Rel\abiitaco6n II"Itegrad!l. III, naclllÓd&deS de resultant .. son ... orden del
59" únicalv IB"
Si en lugar de una vivienda vacia, se supone que haya dos, entonces
el incremento del ingreso neto asciende a 157.080 ptas. y la renta de
las dos viViendas vacantes deberan ascender a 260.577 ptas. (10.857
ptas. 1 mes-vivienda).
2.2.4.- lnversión en rahabilitación tomando la repercusión por
obras como variable dapendiente de la tasa de
rentabilidad.
Partiendo de la base numérica del apartado 2.1.1. se introduce aquí
la rentabilidad del 9% como variable dependiente y el incremento de
rentas o incremento de ingreso neto como variable independiente.
Resolviendo la ecuación se halla la incógnita (incremento rentas) que
ascenderé a 338.862 ptas. cifra que supone un aumento del 126%
sobre las rentas antes de la rehabilitación. Es decir. si la rentabilidad
de19% de la inversión debiera sustentarse en la libre repercusión
sobre la renta (los demas instrumentos -subvención y préstamo- se
comportan sin alteración alguna) éstas deberian aumentar un 126%
con lo que el alquiler post rehabilitación seria de 5.200 ptas. 1 mes
por vivienda (I).
2.2.5.-lnversión en rehabilitación tomando la exención all.T.E.
como mecanismo incentivador de rentabilidades més
atraventa.
la toma en consideración dell.G.T.E. como instrumento fiscal de
fomento a la rehabilitación se introduce en este apartado,
deduciendo el 4 % del costo de las obras y de los intereses
anualmente satisfechos en pago del préstamo.
Coste de las obras : 4.500.0Cl0 - 0,04 = 4.320.0Cl0 ptas.
= 864.0Cl0 ptas.
= 3.456.0Cl0 ptas.
Subvenci6n :
Préstamo :
0,2 x 4.320.0Cl0
4.320.0Cl0 - 864.0Cl0
A pesar de variar el coste de las obras, el aumento del ¡ngreso neto
obtenido mediante la inversión no varia ya que su cuantía no se
corresponde con e112% de la inversión sino con el 50% de las
rentas.
El flujo de pagos deja entonces de ser constante y la igualación de la
actualizaci6n de ingresos V pagos que resulta por tanteo, arroja una
tasa de rentabi1idad del 2-3 % ..
No es éste el único instrumento fiscal de fomento a la rehabilitación.
También deberé tenerse en cuenta la desgravación del 15% del
importe de las obras cuando se trate de sujeto particular, en el
t.R.P.F. , porcentaje que no podré representar en ningún caso mas del
30% de la base imponible. Los límites de la rentabilidad interna que
definen el campo de anélisis de este trabajo, limitan la aplicación
fiscal a la figura deII.G.T.E.
Cuadro X
Importe deducción 4% Cuota arnortización +
interés
Anualidad sobre interases anuales (deducido ITE.)
O

19.354 464.486
2 19.354 591.215
3 18.644 591.925
4 17.835 592.734
5 16.913 593.656
6 15.861 594.708
7 14.662 595.907
8 13.296 597.273
9 11.738 598.831
.0 9.963 600.633
"
7.938 602.831
12 5.630 604.939
13 2.999 607.570
(1) 41 7,657 + 331.200
12 vivien. x 12 meses
5.200 ptas.
2.2.6.- Anill!!is de resultados dal apartado 2.2.
los resultados de este apartado constituyen una primera
aproximaci6n al anélisis de los instrumentos f¡nanciaros. de rentas y
fiseales, como potenciadores de operaciones de rehabilitaci6n a
nivel de edificio.
En primer lugar, cabe destacar el hecho de que para conseguir tasas
de rentabilidad aceptable (9%) los importes de las subvenciones
(20%) tendrian prlicticamente que multiplicarse por dos o tres, si se
utilizara s6l0 aquel mecanismo para garantizar la tasa deseada y se
ejecutaran las obras en dos o tres etapas respectivamente.
En segundo lugar, señalar la tremenda importancia de las viviendas
vacantes alquiladas de nuevo, como instrumento de soporte de
rentabilidades 0019%. Las rentas de estas viviendas exceden a los
precios de marcado cuando el % de viviendas vacante es inferior al
17% de las unidades de que se compone el edifício, pero cuando el
peso relativo de las vacantes se aproxima al 20% de las existentes,
entonces los alquileres de las viviendas vacantes rehabilitadas no
sobrepasan los niveles de mercado y aseguran un suficiente nivel de
rentabilidad de la inversión.
Diversos resultados que garantizan la fentabi1idad del 9% deia
inversión en rehebiliteción
Variable dependiente Apartado
Sobvención 2.2.1
Inlerés préstamo 2.2.2
A1quiler viviendas
vacanles 2.2.3
Aumento alquiler 2.2.4
Rewhado
Reperçusión única Repercu.ión
doble
68% 37%
negativo 4%
21.000 plas./mes
li v¡¡.canle)
11.000 plas. / mes
(2 vacantes)
12696
149
El mecanismo de incrementar rentas como instrumento generndor
de rentabilidad aceptable, conlleva siempre la necesidad de duplicar
las rentas actualizadas (rentas mas cantidades asimiladas a renta s),
aumento al que tambiên se llega mediante la ejecución de la
rehabilitación en dos etapas o expedientes repercutidos
autÓOOmamente.
3. Analisis de la rentabilidad presente de un edificio
rehabilitado
Una vez conocida la rentabiliad de la inversión, es preciso analizar
también la integraci6n de aquella en la cuenta de explotación del
patrimonio, operación que se desarrolla en los supuestos descritos
en los apartados 2. 1. 1 a 2.1.4. En el Cuadro XI aparece la
rentabilidad de cada apartado o nivel de inversión y patrimonio. Se
ha incluído en el calculo de la rentabilidad, tanto el valor capitalizado
(a) como el valor de mercado (b) cuando este último es inferior al
primero. Tambiên se han tenido en cuenta las hipótesis mantenidas
a lo largo de toda la exposición, relativas a la ejecución de las obras
en uno O dos plazos o expedientes y sus correspondientes
repercusiones.
Una ojeada al Cuadro VII ayudara a una mejor comprensión de los
resulta dos del Cuadro XI. La tónica general es que la inercia
patrimonial diluye las tasas de la inversi6n lo cual no debe extrañar
ya que es un hecho común a toda actividad inversora a largo plazo el
estar sujeta a tendencias que requieren esfuerzo (inversor)
permanente sin que los resultados del patrimonio reaccionen al
mismo tiempo ni en la misma intensidad que la tasa de rentabilidad
de la inversión tomada aisladamente del conjunto patrimqnial.
Las tasas patrimoniales no presentan pues profundas alteraciones y
oscilan siempre entre e14 y 4,75% y excepcionalmente disminuyen
al 3,85%. Tanto en el supuesto de una o dos etapas, la rentabilidad
suele ofrecer I¡geros aumentos en el patrimonio cuando entran en
juego los valores de mercado. Se trata, pues, de alteraciones de
naturaleza propiamente contable.
En todo caso, la rehabilitación de un edificio incrementa
aproximadamente en un punto la tasa de rentabilidad del inmueble
antes de rehabilitar. DieM variación se produce con cierta
independencia de la rentabilidad de la inversión tomada aisladamete.
CuadroXI
R,nt8bilid.de. d,I, in .... ai6n y d&I poItrimonio .lthabilit.oo
_.
S ........ tod.
Ejecuci6n 611 If, obr ..
.-
,.nuobilided

001 Itl.,..
2. 1.1 ....... 2 I J% ..
49§:.800
'" 4.28%
662.400
'" 4,28%
P.trimoroo
4.642)( 12)( 8 1.065><'2x4 6.190)('2x8 1.420>< 12x4
l" • •
0.045 0.03 0.(145 0.03
&62.400
P.trimonio kIem (1) = 4,28 'J(, " 4,64%
12'
1.420xI2'"
12.000.000

0.03
2.1.2 Inve<$i6n 4,6% 9.2 %
p,trimoniD (11 ídem 2.1.1 . ,2891; 4.28%
Petrirnoròo (21 kIem 2.1.1 _.28% 4.64 %
-, 2.S.3% 6.7 '"
2.1. 3 Invoni6n
l"
3, ,% 6.1%
455.400 607.000
,.,
'" 4,07% " ' ,07'11>
' ,642)('2)(8 1.(165x12 x 3 6.190)(12)(8 1.420><'2><3
• •
0.045 0.03 0.045 0.03
PatrinxJnio
414.000 552.000
l"
O, ' .642>< 12x8 1.0tI5>< 12"2
" 3.85'11i 3.85%
6.190"'2><8 1.420>< 12><2
• •
0,045 0,03 0.045 0-"
Ape. - Supuel lo d.
I ~ r,ntabilidad
2.1.3
(Com.)
2.1 .•
Pa\ntnOnio
l"
.-
Palnmonoo
'"
, . ~
'"
1.'
'OI
.,
'OI
.,
.,
,.,
.,
4.642><'2><8
0.045
4.642)( 12><8
0.045
4.642xI2)<8
0.045
4.642"12x8
0.045
(11 T omando valores de capo\.llzaco6n.
150
C....t'OXI
R.ntebilidades de la ¡nvl .sión y del petrimonio rehabilitado
Ejecuci6n de , .. obr ..
1.500.000><8
ídem (1) 3.85%
1.500.000" 8
S%
7,8%
575.400
1.065><12><3 10.ooox 12 6.190>< 12x8
• •
" 4,16
0,03 0.045 0.045
654.00:>
1.065>< 12><2 10.000 x 12)( 2 6.190><12><8
• •
....
om 0.045 0.045
575.400
4,75
Ul65x12x3
• •
1.500.(0) 1.500.000><9
om
"'.000
1.065><12><2
4,75
• •
3.00:1.(;00 1.500.000
0.03
(21 Temando valores de mercado cuando estos son Iflfenores, fos de capotaliuoÓn.
(.1 Suponoenóo' lIilloeno:lll vacant\!.
Ib) Suporoendo 2 vrvl8nd.Js V&eante$.
607.200

1.42O,,12 x 3
4,43
0.03
552.000
1.42Ox12"2
' .20

0.03
lOa11%
,,%
708.120
1.420)(12)(3 10.(0)x 12
• • ' .03
0.03 0.045
753.840
1.420 x 12)( 2 10.000 x 12 x 2
• •
3.83
0,03 0.045
708.120
1.420"I2x3
'.0<

0.03
753.840
1.420><12"2
4.67

0.03
Anexo
Partiendo de la valoración de costes de rehabilitación sagún
tipologia edificatoria, extraídos del traba;o dirigido p<»" Felip Costa i
Cuadrench, se ha estimado la viabllldad econ6mico-financiera de los
mismos. En primer lugar. se han tornado todos los costes como
Imputables a viviendas cedidas en pl'Opiedad. Tal supuesto sitUa la
viabilidad de la rehabilitaci6n en función del nive! de solvencia de las
familias. En segundo tugar. se ha tomado un ejemplo de las
tipologias de barrio como susceptibles de pertenecer a viviendas
cedidas en arrendamief1to. En tal caso la viabilidad depeoc:!ena de la
rentabilidad de la inversión realizada, lo que Significa introducir
hipótesi! de nivales de rentas y de parQU8 vacantes. la metodologia
seguida en el supuesto de propiedad es la misma Que figura en el
lraba¡o titulado "la oferta financiera para la rehabilitaci6n de
... ¡viandas" mien!ras que la correspondlente al arrendamiento deberé
buscarse en el titulado "Viabilidad econ6mica V linanciera de la
rehabilitación de immuebles cedidos en arrendamiento. Propuesta
metodol6gica", capítulo 2.1.
En el cuadro XII se resumen los reslJltados del antilisis de viabilidad
de la rehabilitaci6n de viviendas ocupadas en régimen de propiedad.
Viviend8$ en regimen de propieded
Las tipologias, niveles V costes totales de obras que figuran en el
mlsmo, han $ido obtenidos de las lichas resumen de costos. Se
añaden, luego, el importe deia subvenclÓn (Decret 281/1982. de 2
d'agost, sobre establiment de subvencions per a la rehabilitació
d'habitatges) i la cuota anual de intereses mas amortización del
préstamo !cuvas concliciones financieras vienen reguladas en el Real
Decreto 2555/1982, de 24 de Septiembre). Por Ultimo, se ha
alcanzado el valor porcentual de la cuota anual sobre distintos
niveles de ingreso familiar equivalentes a l, 1'5, 2, 2'5, 3 y 5 veces el
S.M.1. ($alarlO Mínimo Interprofesional).
los disllntos niveles de coste de rehablhtaci6n por viviencla no
vulneran los topes maximos fijados en el R.D. 2555/1982. Sin
embargo. el nivel4, que es el correspondiente a la rehabilitaci6n
resultante de aplicar la normativa en vivlendas de nueva .
construcción, supera siempre el tope del 1.200.0CX> ptas. Dado que
lo que interesa, en este caso. es la comparaci6n de los resultados, se
han aplicado las condiciones usuales del préstamo-rehabilitación a
pesar de superar la cuanlÍa maxima del préstamo.
De acuerdo con los niveles de gasto en rehabilitaci6n puade
plantearse la l\ipótesis de que el umbral de solvencia de los usuanos
se SltÚ8 alrededor del 10% dellngreso familiar. Porcentajes
superIOres a Slluaciones de demanda insolvente.
De acuerdo con esta hipótesls elemental, se obsefvan cuatro
tlpologias (Barri del Camp de r Arpa, Barri del Poble Sec, Barri de
Gràcia y Polígon del Besós -1-. Fase-l con costes muy similares V
que presentan los slguientes umbra les de solvencia:
Ingrelo Niveles de rehabilitación
familiar asumibles
1 SMI
1'5 SMI
,
2
2 SMI , 2
2'5 SMI , 2
3 SMI
,
2
, 3
3'5 SMI
,
2
, 3
En el 50% de las tipologias estudiadas, el coste de las obras de
conservación y las de mejora consistentes en dotar de seguridad de
uso mínima, y niveles de higiene V salubridad 6ptima en espacios
comunes e interior de las vivivenclas. son te6ricamente asumibles
para niveles de ingreso superior a 1 SMI 1436.304 ptas.).
Sin embargo, los COStes del nivel3 5610 son a&imilables para nivele$
de .ngr.1O f.mihllr supenor 11 2'5 SMI (1. 1(XJ.(XlO ptu.). En rlIngúl
151
caso, los costes de ejecución de obras de rehabilitación COI\SI$tentes
en la aplicación v cumplimiento de la normativa para obra nueva,
son aSlmilables para niveles de ingreso inferiores a 7 SMI (3 millones
de ptas.).
las demés tipologias presentan umbrales de insolvencia més
abiertos (Polígon del Besòs -2-. Fase- V Polígon Badia) o més
restrictivos (Barri de Sant Andreu V' en menor medida. Polígon de
Trinitat) con respecto 11 la viabihdad de los distintos niveles de
rehabilitación.
los interiores costes de los poIígonos del Besàs V Badia explican la
posible asunción de superiores niveles de rehabilitación, justamente
al contrario de lo que ocorre en el Bani de Sant Andreu V PoUgon de
Trinitat.
Viviendas en régimen de alqui ler
Se ha tomado el ejemplo del Barri del Poble Sec, como
representativo del 50% de las tipologlas y costes registrados. Se
han supuesto como hipótesis de partida, las siguientes:
Edificio: PB + 4P
Viviendas o locales: 10
Rentas medias por vivienda: 1.0CX> ptas/mes.
2.500 ptas/mes.
5.0CX> ptas/mes.
En el supuesto de una vivienda vacante. ésta se rehabilita V.alquila a
10.000 ptas/ml!s.
Financiación: Subvención + préstamo
Costes de rehabilitaci6n: los corresponclientes al Nival I, 2 y 3
(Cuadro XII)
la metodologÍ<1 empleada para el anahsis de rentabilidad es la
desarrollada en el capitulo 2.1, y més en concreto, en los'apartados
2.1.ly2.1.4.
En el Cuadro XIII aparecen los fesultados obtenidos para distintos
niveles de obra s y de rentas. las rentabilidades obtenidas ponen de
manifiesto que salvo en el nivell , las tasas son reducidas en el nivel
2 mienlras Que la inviabilidad del nivel 3 es manifiesta incluso para el
supuesto de rentas medias de 5.000 ptas/mes. lógicamente, pues.
no se opera a niveles de renta infenores o nive1es de obras més
costosas (Nival 4) porque los resultados serian cero o negativos.
En el Cuadro XIV se repite e1antilisls de rentabilidad con la novedad
de suponer una o dos vivienclas vacantes que, rehabilitadas y
alquiladas. supondran una mejora sustancial de la rentabilidad de la
Inversi6n.la ta:sa del 8-9% del nivel2, considerada como tasa
a inversi6n alternativa en activos financieros, pone de
mllnlfiesto III vi.abilidad deia rehllbil ilaci6n del nivel 1 pero no la del
mlsmo nivel 2 e,n el supuesto de alquileres inferiores a 5.000 ptas. El
nivel3 refleia una ba)a rentabltidad debido a los elevados costes no
compensados Gon niveles cie rentas actualizadas, ni con voIumen de
vlVl8ndas desocupadas. con lo que su vlabilldad Queda en
entredicho.
Cuadro XII
PoIigO<l el Besòs !2" Fase) PoligO<l Trinitat Vella
Poligon Badia Barri da Gràcia
Tipologia PB .;. llP PB .;. 3P PB .;. 4P PB .;. 3P
Nivel 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4
""' ..
Obras
20.125 37.742 373.797 2.215.511 27.240 522.887 850.508 1.850.495 12.500 18.045 68.553 192.449 38.125 403.150 835.625 1.968.950
ImpOrt a
4.025
Subvanción
1.548 74.759 225.000 5.448 104.571 170.101 225.000 2.500 3.609 13.710 158.490 7.625 80.750 167.125 225.000
Anualidad
Préstamo
2.844 5.334 52.830 351.662 3.850 73.902 120.207 287.175 1.766 2.550 9.689 112.001 5.388 57.064 118.103 308.102
=. ¡ ~
~ ;r Q.
0.7 '.2 12,1 80.6 0,9 16,9 27,6 65,8 0,4 0,6 2,2 25) 1,2 13,1 27,1 70,6
.& .. hSMI
:'§;.<j¡l1,5xSMI 0,4 0.8 8,1 53,7 0.6 11.3 18,4 43,9 0,3 0,4 1,5 17,1 0,8 8,7 18,0 47,1
.. l ! : ~ 2xSMI 0,3 0,6 6,0 40,3 0,4 8,5 13,8 32,9 0,2 0,3 1,1 12.8 0.6 6.5 13,5 35,3
_. ¡;: o
.6 ;:I ¡; 2,5xSMI 0,3 0,5 4,8 32,2 0,4 6,8 11,0 26,3 0,2 0.2 0.9 10,3 0,5 5,2 10,8 28.2
" .
0,2 0,4 4,0 26,9 0.3 5.6 9,2 21.9 0,1 0,2 0.7 8.6 0,4 4,4 9.0 23,5
: : ~ 3xSMI
~ 5' ;i" 3,5 x SMI 0,2 0,3 3.5 23,0 0,3 4,8 7,9 18.8 0,1 0,2 0.6 7,3 0,4 3,7 7,7 20,2
• ,
~
~
Cuadro XII
Polígon del BeQ U" Fase) Barri de Sant Andreu
Berri dal Poble Sec Camp de L' Arpa
Tipologia PB.;. 4P PB .;. 2P PB .;. 4P PB .;. 2P
Nivel 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4
Colte Obra. 28.485 440.781 911.958 1.691.247 17.500 475.625 1.032,500 3.488.613 67.500 426.719 896.719 2,328,769 59,688 433.751 188.751 2.134.922
Importe
5.697 88.156 182.391 225.000 3.500 95.125 206,500
Subvención
225.000 13.500 85.344 179.344 225.000 11.938 86.750 157.750 225.000
Anualidad
4.026 62.298 128.892 259.041 2.473 67,223 145,929
Préstamo
516.580 9.540 60.310 126.738 371.671 8.436 61.304 111.478 337.425
0,9 14,3 29.5 59,4 0,6 15,4 33,4 132,2 2,2 13,8 29,0 85.2 1,9 14.1 25,6 71,3
1,5 0.6 9,5 19.7 39,6 0,4 10,3 22,3 88,1 1,5 9,2 19.4 56.6 1,3 9,4 17,0 51,6
2 0,5 7,1 14.8 29) 0,3 7,7 16,7 66,1 1,1 6,9 14.5 42,6 1,0 7,0 12,8 38,7
2.5 0,4 5,7 11.9 23,7 0,2 6,2 13,4 52,9 0,9 5,5 11,6 34,1 0,8 5,6 10.2 30,9
3 0,3 4,8 9,8 19,8 0,2 5,1 11,1 46,1 0,7 4,6 9,7 2.8.4 0,6 4,7 8.5 25.8
3,5 0.3 4,1 8,4 17,0 0,2 4,4 9,6 37,8 0,6 3,9 8,3 24,3 0,6 4,0 7,3 22.1
"

;;
.. ~
~ .
. .,
"N
&0
.- ~
, .
t
~ [

• ,
~
,
'"
153
Cuadro XIII
Rentabilidad de la inversión en rehabilitación de viviendas del "Barri del Poble Sac"
Coste Obras Subvención Préstamo
NIVEL 1 67.500 20% 80%
NIVEL 2 426.719 20% 80%
NIVEL 3 896.719 20% 80%
Cuadro XIV
Alquilar
Mensual
1.000
2.500
5.000
1.000
2.500
5.000
1.000
2.500
5.000
à Anual
Rantes por
Vivienda
6.000
6.480
6.480
6.000
15.000
30.000
30.CXXl
%
Rentabilidad
Inversión
8·9
14
10
<1
2-3
5·6
1-2
Rentabilidad de la inversión en rehabilitación de un edifício con una o dos viviendas vacías, del "Barri del Poble Sec"
Inversión Alquilar
I:J. Anual de
%
Coste Obres Subvención Préstamo Viviendas Renta por
Total Edificio Mensual
Edificio
Rentabilidad
9
Ocupades 5.000
NIVEL 2 426.719 20% 80% 3.413.760 390.000 8·9
Vacante
10.000
9 Ocupades 5.000
390.000
- 3
1 Vacante IO.CXX>
NIVEL 3 896.719 20% 80% 7.173.750
8 Ocupadas 5.000
480.000 3-.
2 Vacantes 10.000
Reseña de la normativa fiscal vigent. en mataria de
rehabilitación de v¡viendas
1. Con la publicaci6n del Real Oecreto·Ley 12/ 1980, de 26 de
Septiembre, bajo el lítulo de medidas para impulsar la actuaclÓn
del Estado en melena de vivienda y 5uelo, se introduce la
poaibilidad de extender la protecci6n oficial en materia de
viviendas a las obras de rehabilit&ci6n de la vivienda existente y
en las obras en las mismas que tiendan a la reducción del
consumo energético.
El artlculo primero, apartado cuarto, parrafo primero, nos indica
que:
"las etecuciones de obra, con o sin aportación de material.s,
consecuencia de contretos directamente formalizados entre
el titular de la vivienda y el contralista, que tellQsn por objeto
la rehabililaci6n protegida de v¡ ... ¡arldas o la realización de
majoras que produzcan en las mismas ahorro en el consumo
energético" .
podrén beneficiarsa de las exaociones. bonificaciones y demas
v.ntajas de contenido fiscal previstas en la legislación vigente
para las viviendas de proteccióo oficiat
Para aprovecharse de estos beneflCios deberan reunirse las
condiciones que determine el Ministerio de Obfas Públicas y
Urbanismo, de comUn acuerdo con el de Hacienda, Economfa y
Comercio, y éstos deberan conceptuarse como provisionales
sujetos al cumpllmlento de los plazos y requisitos que indique la
I1OI'mativa vigente.
2. Este Real Oecreto-Lev conslltuyela pnmera pieza nonnativa
que, IrIcide directamente, desde un punto de ayucla y fomento, la
actuación del Estado en materia de rehabilitación dei parque de
vivl8ndas eXlstentes a través del sistema fiscal.
Por Olro lado, el legislador para advertirnos que la
Administración es consciente de la importancia de estos temas,
nos indica que esta norma no hace mas que adelantar algunos
contenidos, o critenos, que se encuentran previstos en el
Proyecto de Ley de Protección Publica de la Vivienda.
3. Con el fin de situarnos, recordemos que los beneficios fiscales
que gozan las actuaciones en viviendas de protecci6n oficial se
encuentran conlenidos en la Ley y Reglamento de este tipo de
viviendas, y indirectamente en la Ley 41/1980, de 5 de Julio, de
medidas urgentes de apoyo a la vivienda.
Este tlpo de viV1endas, en términos generales y salvando la
casuística, que existe y que es muy variada, gozan de exención
total en ellmpueslo de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, también se pueden beneficiar en
Idénticos términos en ellmpueslo General sobre el Tr¡jflCo de las
Empresas. En el caso de la Contribuci6n Territorial Urbana
gozaran durante un pIuo de velrlte años, a partir de la fecha de
termlrlación de la construcción, de una bonificación de la base
Imponlble del noventa por Cl8nlO, asi" como de todo recargo,
arbltrio, derecho o tase establecldes por los diferentes Entes de
la Administración del Estado.
Las bonificaciones prevlstas, para dlferentes conceptos y
sltuaciones, en ellmpuesto sobre la Renta de Sociedades y
demas Entidades Jurídlcas y en ellmpuesto sobre las Rentas del
Capilal no han sido asimilados en los Impuestos hom6logos en
vigencla desde el uno de Enero de 1979.
4. De especial significación, por su importancia intrinseca, desde
una perspectiva tributaria, cabe calificar el Reglamento sobre el
Impuesto sobre el TrAfico delas Empreses, Real Decreto 2609/
1981, de 19 de Octubre, al recog&f en el articulo 34, exenciones,
letra Bt aparlado 4", los dos parra fos que ya hemos comentada
en esta misma reseila del Real Oecreto-Ley 12/1980, de 26 de
Diclembre, en relación a la rehabilitación y obras de reducción de
consumo energético en viviendas.
154
5. En lo que allmpuesto sobre Transmisiones PatrimOnlales y
A"Clos Juridicos Documentados se refiere, tanto en el Texto
Refundldo como en el Reglamento, Real Decl"eto Legislativo
J(Y5fJ/198O y Real Decreto 3494/1981, respectivamente, el
ar1lCulado que recoge las exenciones hace referencia,
exclusJVamente, al concepto de viviendas de protección ofICial
Siri hacer menclÓn exprese a la rehabilitación ni a las acciones
tendentes a la raducclÓn del consumo energêtico.
6. El MinlSteno de Obras Públicas y Urbanismo, al publicar en el
B.O.E. del3de Mar:zo de 1982, el Real Decreto 375, de 12 de
Febrero, guiado por el espi'ritu que animó la publicaci6n en su dia
del Real Decreto-Lev 12/1980, tal como indica la exposici6n de
motivos, instrumenta una serie de medidas de tipo financiero al
liampo que delimita Qué aluaciones podran entenderse como
rehabilitación de viviendas, susceptibles de acog8fS8 a la
protecci6n oficial a los efectos de esta norma.
Las obras o actuaciones de rehabilitación con protección oficial,
a los efectos enunciativos, por lo tanto no limitativo ni
exhaustivo, comprende:
'"-Mejora, sustitución o nuevas instalaciones de ascensores,
electricidad (tensi6n a doscientos veinte, refuer:zo de
potencia, potencia reactiva, etc.), fontaneria, gas,
calefacci6n y equipos senitarios.
-Incremento de la seguridad del edificio por adaptaci6n a
las reglamentaclOO8S contra Incendios V por refuerzos de
las estructuras y los forjades.
.... Otllenci6n de ahorros energéticos paf mejora de los
alslamientos del adlficlo (impermeabilización de cubiertas,
cerramientos, alslamlentos, carpintena exterior, etc.).
-<:onsolldación y tratamlento de fachadas, cubiertas y
elementos Slngulares en Inmuebles destinados
pnnClpalmente a vJVlenda declaradas monumentos
hlstÓficos-artistlCos o Sltuados dentro de los conjuntos
hlst6rlCo-artístices. ,.
7. Como desarrollo de la norma anterior se tranSCrlbe en el B.O.E.
de 30 de A.brll la Orden de 23 de Abril de 1982.
En su articulo prlmero se espeCifica, ampliando, Qué actuaciones
comprende la rehabilitaclón, al tiempo que nos indica, en su
articulo quinto, que:
'"La Direccl6n Provincial del Ministerio de Obras PUblicas y
Urbanlsmo a la vista de la documentación remltlda por la
Entldad finanClera, expedira certificación cualificativa que la
operación reune las condiciones de rehabilitación
protegida'".
8. La PreSldencla del Gobierno promueve la publicaci6n en el B.O.E.
de 11 de Octubre de 1982 del Real Decreto 2555, de 24 de
septlembfe, del mlSmo año, por el Que se arbitran medldas para
la rehabdllaci6n Integrada del patnmonio arqultectólllco en
centres urbanos, núcleos rurales y conjuntos hlstórico-artístICOs.
Esta norma al delimitar el alcanca de '" Area de Rehabilitaci6n
Integrada" yal transcnblr excluSlvamente como beneficlOs
determllladas bonlficaclOnes en los tlpoS, de Pféstamos y
subvenciones, Sln hacer menci6n a medidas de tipo fiscal. no
aporta nmgún elemento nuavo a este comentario.
9. La Drden de 24 de Novlembre de 1982, B.O.E. de 6 de Dlciembre
del Mlnisterio de Obras Públlcas y Urbanismo, desarrolla el Real .
Decreto 2555/1982 con el fin de hacer operativa su apllcación.
Desde la perspectiva de este comentario debemos conceptuar
esta norma de la mlsma manera que el Real Decreto que viene a
desarrollar.
10. La Generalitat de Catalunya atendlendo a lo previsto en el
Estatuto de Autonomia, y sin contradecir lo previsto en la Ley de
Traspasos, desarrolla la normativa sobre al tema al establecer
subvenciones para la rehabllltación de viviendas, Decreto 281/
1982, de 2 de Agosto, del Departament de Política Temtorlal I
Obres Públiques, B.O.E. de 20 de A.gosto.
Esta Decreto prevé la concasión de subvenciones en función del
presupuesto total de obras de rehabilitación en los edificios
comprendidos en las areas de poblaciones que delimite por
Orden la Conselleria de Politiea Territorial i Obres Públiques, y las
edificaciones que resulten obligadas a la realización de obras por
los servicios Territoriales de la Direcció General d'Arquitectura i
Habitatge.
1,. La Orden de 19 de Octubre de 1982 de la Conselleria de Política
Territorial i Obres Públiques de la Generalitat de Catalunya,
desarrolla el Decreto 281/1982 al delimitar las areas de
población a las que se hacía referencia en la norma en cuesti6n.
12. la Generalitat de Catalunya. atendiendo lo previsto en el
Estlltuto de Autonomia, no puede introducir modificaciones en
la reglamentación de los impuestos existentes, con lo cual, a los
efectos de este asunto que motiva nuestro interés, se debera
estar a lo previsto en la normativa general.
13, El Ayuntamiento de Barcelona ha introducido, para el ejercicio de
1983, en la Ordenanza fiscal número lO, reguladora de la
Ucencia para la construcción e instalación y para la apertura de
zanjas y renovación del pavimento, una importante novedad al
conceder la eXención por esta Ordenanza, siempre que se
solicite y se obtenga la licencia preceptiva y previa,
cumpliéndose las condiciones que en su caso se indique, a las
obras en "restauraci6n, renovación, rebozado, estucado y
pintado de fachadas y tribunas y cuerpos salientes, así como
también las instalaciones, modernización o ampliación de
sanitarios y cocinas en las viviendas existentes, siempre que no
afecten la estructura del edificio y se soliciten adjuntando
croquis y dirección facultativa, y las otras obras de rehabilitación
previstas en el art, 3°del Decreto 281/1982, de la Generalitat de
Catalunya",
14, la Ordenanza fiscal número 2, del mismo Ayuntamiento,
introduce también la no sujeción por ocupación de la via pública
para la restauración, la renovación, el rebozado, el estucado yel
pintado de fachadas, tribunas y cuerpos salientes, y las otras
obras de restauración definidas en el art, 3°del mismo Decreto,
siempre que se hubiera solicitado y obtenido la exención por la
Ucencia de Dbras y la ocupación no sobrepase un mes,
15, En un plazo conceptual específico, con una dinamica legislativa
propia, la norma basica sobre la Conservaci6n y Ahorro de la
Energia, Ley 82/1980, de 30 de Diciembre, y Real Decreto 8121
1982, de 5 de Mayo, sobre tramitación de expedientes de
solicitud de beneficios creados por la ley, abordan directamente
también aspectos fiscales en la rehabilitaci6n de las viviendas
existentes,
El articulo 2°, uno, de la misma transcribe:
"Podran acogerse a los beneficios que se contem plan en la
presente Ley las personas fisicas y jurídicas que acometan
actividades comprendidas en alguno de los siguientes
apartados del presente articulo:
d) El perfeccionamiento de las condiciones de aislamiento
térmico de viviendas, edificios e instalaciones,
e) El acondicionamiento o renovación de equipos de agua
caliente o climatización de viviendas, edificios e
instalaciones,
i ) Insta lar equipos de uso doméstico que utilicen energias
renovables y especialmente la solar,"
Las personas fisicas o juridicas que realicen actividad de las
previstas en el articulo 2°, para acogerse a los beneficios
fiscales, financieros, de subvenciones o de tramitación de
expropiaciones, habrén de suscribir con la Administración un
Convenio de 105 previstos en el articulo 2°, número 7, de la ley
155
de Contratos del Estado, con el fin de colaborar en la politica de
ahorro energético, que deberé contener como minimo una serie
de condiciones que el articulo 3°, uno, enumera,
16, los beneficios fiscales previstos en la ley de Conservación y
Ahorro de la Energia, para los sujetos que emprendan acciones
susceptibles de apoyo, atendiendo lo previsto en el articulo 2°de
la misma son, a grandes rasgos, los siguientes:
al Reducción del 50 por ciento de la base en los actos y
contra tos relativos a los empréstitos que emitan las
empresas españolas con organismos internacionales o con
instituciones financieras, cuando los fondos se destinen a
reales tendentes a los fines de la Ley, a los
efectos dellmpuesto General sobre Sucesiones y sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Síndicos
Documentados,
b) Bonificaci6n del95 por ciento de la cuota, del Impuesto
sobre Sociedades, que corresponda a los rendimientos de
los empréstitos que emitan y de los préstamos que
concierten con Organismos internacionales o con bancos
e insti tuciones financieras extranjeras, cuando los fondos
obtenidos se destinen a los fines que persigue esta Ley,
c) Atendiendo lo previsto en el artículo 13, letra fI, dos, de la
Ley 61/1978, de 27 de diciembre, dellmpuesto sobre
Sociedades, se considerara que las amortizaciones de las
instalaciones sustituidas o de las pérdidas sufridas en su
enajenación, conforme a un plan libremente formulado por
la empresa beneficiaria, cumplen los requisitos de
efectividad,
dI Las inversiones realizadas por los sujetos pasivos del
Impuesto sobre Sociedades, podrén acogerse a la
deducción por inversiones, atendiendo a lo previsto en el
articulo 26 de la ley reguladora dellmpuesto sobre
Sociedades,
el Exenci6n de la Licencia fiscal dellmpuesto Industrial que
pudiera derivarse por la realización de estas actividades,
dentro de los cinco primeros años de devengo del tributo.
f I En ellmpuesto General sobre el TrMico de las Empresas,
Derechos Arancelarios e Impuesto de Compensación de
Grav¡\menes Interiores, reducción de hasta un 95 por
ciento de estos impuestos, por Jas importaciones de
bienes de equipo y utillajes necesarios para la realización
de las instalaciones y actividades previstas en la ley,
previo informe del Ministerio de Industria y Energia, en el
que se acredite que tales bienes no se fabrican en España.
17. El B.O.E. de 6 de Mayo de 1982 contiene el Real Decreto·812, por
el que se delimitan los beneficios fiscales, financi eros, de
subvenciones y de expropiaciones que se habian previsto en la
Ley para la Conservación de la Energia, al tiempo que se
especifican los órganos de la Administración competentes para
tramitar las solicitudes de los interesados y los mecanismos para
acceder a éstos.
Curiosamente el articulo tercero, uno, transcribe "para gozar de
los beneficios a que se refiere la Ley de Conservación de la
Energia, salvo los supuestos dI, el, il los interesados habrén de
suscribir con la Administración un Convenio". Recordamos que
los supuestos dI, el, i) hacen referenda precisamente al tema de
las acciones en viviendas. Con lo cual nos encontramos ante una
falta de reglamentación de los mecanismos pr<ícticos para poder
acogernos a unos beneficios regulados por Ley.
18. Sagún la ley 44/1978, de 8 de Septiembre, dellmpuesto sobre
la Renta de las Personas Físicas, en su articulo 29, apartado fI,
número 1°, la cuota resultante de la aplicación de la tarifa
progresiva se deducira el15 por dento por las cantidades
invertidas en la adquisición de la vivienda que constituya o vaya
a constituir la residencia habitual del contribuyente o unidad
familiar.
"Se considerara, también. adQuisición de v¡vienda habItuat la
ampliación de ésta cuando. mediante cerramienlo de superficie
dese ubi erta o por cualquier Olro medio, se amplie la superficie
habitable de aquella, de forma permanente V durante todas las
epocas del año", según se transcribe en el articulo 125, del
Reglamento dellmpuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
de 3 de Agosto de 1981.
No tendra en ningún caso la consideración de adquisición de
v¡vienda, a los efectos de beneficiarse de la deducción de la
cuota del 15 por ciento de la inversión realizada, "las cantidades
destinadas a:
Conservación (pintado, revoco V similares)
Reparación (arreglo de calefacción, ascensor. baja das de
agua. fontaneria y similares)
Majora Imobiliario, puesto de seguridad, instalación de
contraventanas y similares)"
Las consultas de carcjcter vinculante que ha resuelto la Dirección
General de Relaciones con los Contribuyentes sobre este tema,
de las que tenemos conocimiento, no nos permiten avanzar el
hilo con.ductor de esta interpretación en otro sentido,
Por otro lado, el Real Oecreto-Ley 24/1982 de 29 de Diciembre,
de medidas urgentes en materia presupueslaria, financiera y
tributaria, aunque ha variado la redacción del arliculo 29,
apartado fl. numero 1°, de la Ley dellmpuesto sobre la Renla de
las Personas Fisicas, no lo ha hecho en aquellos pérrafos o
apartados que puedan afectar la esencia de lo transcrito,
Resumiendo, a los efectos de los sujetos pasivos dellmpuesto
sobre la Renta de las Personas Fisicas que emprendan obras
tendentes a la rehabilitación de viviendas no podra acogerse a
ninguna ventaja fiscal especial que no sea a la extensión del
concepto de adquisición a la ampliación de vivienda, siempre
que se cumplan las condiciones previstas en el art, 125 del
Reglamento,
19, Los su;etos pasivos dellmpuesto sobre Sociedades que realicen
obras de rehabilitación en las viviendas que utilicen, o bien
mantengan en rêgimen de explotación económica, podran
deducir en conceptos de gastos en la cuenta de explotación,
atendiendo a lo previsto en la normativa general por este
impuesto contenida en la Ley 61/1978 de 27 de Oiciembre, en el
Real Decreto 2631/1982 de 15 de Octubre, Reglamento del
Impuesto y en el Real Decreto-Ley 24/1982 de 29 de Diciembre,
que introduce variaciones en el texto de la Leya partir del
ejercicio de 1983,
Los sujetos pasivos dellmpuesto sobre la Renta de las Personas
Fisicas que obtengan rendimientos de actividades profesionales
y empresariales, previstos en la sección tercera de la Ley 44/
1978 dellmpuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que
realicen obras de rehabilitación bien porqué utilicen la vivienda
para desarrollar su actividad económica o porqué la mantengan
en régimen de arrendamiento como fuente de ingresos
económicos, podrén acogerse a lo previsto en el parrafo
anterior, segun se indica en el artículo 9°, del Real Decreto-Ley
23/1982 de 29 de Diciembre.
20. El Proyecto de Ley dellmpuesto sobre el Valor Añadido,
publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales del 14 de
Septiembre de 1981, número 208-1, en su exposición de
motivos, nos indica que el ambito de e.enciones queda
notoriamente reducido respecto allmpueslo General sobre el
Trafico de las Empresas, dado que este tipo de impuestos al
gravar el valor añadido, por su propia lógica o mecénica interna,
son refractarios al establecimiento de e.enciones que perturben
su funcionamiento y hacen precisa la introducción del
mecanismo compensatorio de la prorrata.
Efectivamente, el proyecto prevé un reducido número de
e.enciones entre las que no se encuentran las viviendas de
protección oficial. El tipo impositivo para las viviendas de
156
protección oficial es, no obstante, el reducido, el4 por ciento. El
normal o general alcanza el 11 por ciento y el especial se cifra en
un 22 por ciento. Esta cuantificación de tipos debe considerarse
como meramente informativa.
21. Recordemos que el texto del Anteproyecto de la Ley reguladora
del IVA en nuestro país, y no los tipos, tiene fuertemente
acotadas las posibilidades de modificación a la existencia de la
Sexta Directriz de la Comisión de las Comunidades Europeas,
para la armonización dellmpuesto sobre el Valor Añadido en la
CE.E.
22. Tras realizar anotaciones que hemos efectuado en los apartados
anteriores, a las normas fiscales que afectan directamente a la
actividad tendente a la rehabilitación del parque de viviendas
existentes o las acciones en las mismas produzcan una
reducción del consumo energétlco, veremos que es el momento
de realizar una valoración de tipos mas general que nos permita
poseer una visión globalizadora de la realidad actual y de su
posible desarrollo a corto y medio plazo, desde la óptica
concreta en que nos hemos movido.
Todo empezó y deberé necesariamente desarrollarse, de no
variar sustancialmente los presupuestos basicos de enfoque del
asunto, para decirlo de alguna manera, con la extensión
conceptual del concepto de protección oficial en materia de
vivienda a las obras de rehabilitación y reducción de consumo
energético que introduce el Real Decreto-Ley 12/1980, de 26 de
Septiembre,
Los beneficios fiscales que permite esta conceptuación de las
obras de rehabilitación representan utilidades netas importantes
para los interesados. La exención, por ejemplo, del 4 por ciento
del importe de la rehabilitación por ellmpuesto General sobre el
Trafico de las Empresas, constituye una realidad positiva que
puede incentivar, junto a otras medidas, la actuación de los
sujetos interesados.
La operatividad de esta norma pasa, necesariamente, por regular
qué Ente o Entes de la Administración expedira la certificación
que permita acogerse a las ventajas fiscales previstas, al tiempo
que se concreten los mecanismos y contenidos de presentación
de los e.pedientes.
La normativa sobre la Conservación de la Energía debe, en el
caso de las actuaciones relacionadas con la vivienda,
desarrollarse con el fin de hacerla operativa, tal como hemos
intentado poner en evidencia,
23. La iniciativa emprendida por el Ayuntamiento de Barcelona para
estas dos Ordenanzas Fiscales, a partir del ejercicio de 1983,
constituye una interesante propuesla a generalizar en Olros
municipios, aún reconocien.do la reducida area de aplicación que
posibilita,
La fiscalidad municipal esta adquiriendo un grado de entidad
propia, en todos los sentidos, que no puede ni debe mantenerse
al margen de esta problematica, maxime cuando el propio
municipio es el mas interesado, o beneficiario, de las
actuaciones en rehabilitación.
24. El impuesto basico que grava la renta de las personas físicas no
puede permanecer al margen de las grandes opciones de política
económica. La política de rehabilitación del parque de vivien.das
e.istente, por sus repercusiones en la creación de empleo, en los
índices de consumo y bienestar constituye una pieza clave de la
política económica de muchos paises de la Comunidad
Econ6mica Europea. Francia, por poner un país próximo, tiene
regulada la existencia de deducciones para la actuación sobre las
··vivlen.das existentes" desde el año 1965.
Ellmpuesto sobre la Renta de las Personas Físicas regula la
deducción deliS por ciento, de la cuota. exclusivamente en
concepto de "adquisición de vivienda'" y por "ampliación'" de la
misma, y no por "conservación, reparación y mejora",
manteniéndose al margeno asr. de unos criterios de actuación
econ6micos aparentemente asumidos como esenciales por la
Administración. Para el caso de las acciones tendentes a la
reducción del consumo energético. la situación de olvido. en
relación a este Impuesto. mereceria calificativos fuertes Que
preferimos no pronunciar.
25. las cantidades que destinen los sujetos pasivos dellmpuesto
sobre Sociedades en rehabilitación no podran conceptu8rse
como "gastos de conservación o reparación", sino como de
"ampliacióo o mejora del activo materia''', con lo cual no podran
deducirse como gastas del ejercicio.
las canti dades aplicadas en abras de rehabilitación, atendiendo
a la legislación ... ¡gente, deberan consider8rse como una
inversión en "activos fljos", aunque no podran aprovecharse de
la deducci6n por inversiones, al no ser "activos nuevos",
Esta situaci6n debería replantearse atendiendo a los mis mos
motivos que guiaron la reglamentación V el mantenimiento de la
deducción por inversiones en esta Impuesto.
Los sujetos pasivos por ellmpuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas que desarrollen actividades empresariales o
profesionales, a los electos de las obras de rehabilitación en
estas actividades, deberan atenerse a lo previsto en ellmpuesto
sobre Sociedades.
26. Los incentivos fiscales constituyen un elemento mas, con un
peso específico en alza, en relación al conjunto de instrumentos
a disposición de la Administración para impulsar las acciones de
rel'labilitación que provocan efectos de distinto signo, según los
casos, sobre los distintos agentes econ6micos.
A nuestro entender, el apoyo financiero por parte de la
Administración es un importante instrumento que posibilitara la
incentivación de los agentes privados al tipo de acciones que se
pretenden. No obstante, su articulación con medidas de tipo
fiscal aseguraria efectos multiplicadores que parece que no han
sido suficientemente valorados, o en todo caso reglamentados.
Siguiendo, así, el camino emprendido por otros paises prÓximos.
157
Conclusiones
t.a primera dificultad a superar para la determinación de las
necesidades y viabilidad de la rehabilitación de viviendas se
encuentra en la falta de la información cualilativa suflclente,
resultado tant,) de la escasez informativa con que se elaboran los
Censos de Vivienda y Edificios, como de las dificultades para poder
realizar explotaciones territorialmente desagregadas {municipio y
comarca} y cruzar los Censos de Poblaclón, Vivienda y Edilícios a
nivel de la uniclad censal.
La linanciación de la rehabilitación de viviendas parece hoy
Inadecuada tanto a nivel de su enfoque general (medidas
covunturales, .ausencia de programa, desvlnculaci6n del régimen de
Protección Oficial)' como de las condiCiones especificas de los
préstamos (rigidez Irente a una demanda muy diversificada, Que
eKige la instrumentación de la financiación a la persona, las
adaptacionesen cuanto a tipes de interés, plazos de amortización,
instrumentación de cuotas crecientes e incorporación de nuevos
mecanismos cie acceso al préstamo como, por ejemplo, las cuentas
ahorro-vivienda),
A nivel de EstHdo se acusa la ausencia de una política de
subvenciones de capital (la Generalitat ha dado unos primeros pasos
en esa dirección), imprescindible en operaciones de rehabilitación de
cierta magnitud {operaciones concertadasl que, por otra parte, son
las Que precisan de un abaratamiento del coste del dinero. Por el
conlrario, las operaciones ligeras precisan de una mayor apertura en
los canales de acceso al prestamo V la superación de las dificultades
existentes para la constitución de garantias personales asi como la
simplificación v unificación de la tramitación necesaria.
Dadas unas condiciones de linanciación determinadas, la variación
de la rentabiliclad interna de una Inversión en la rehabilitación de un
edilicio de viviendas {operación concertada} de renta antigua parece
depender baslcamente de dos lactores:
-Incremento,je rentas (lo que plantea la ampliación de la
repercusión de las obras regulada por la L.A.U.).
- EKlstencia viviendas vacantes alqulladas despues de rehabilitar.
La venta de las viviendas vacantes para financiar la rehabilitación
supone una dEK!ucción en el ingresa {valor capitalizado de las rentas
a ligeramente superada por la deducción en el gasto
(ahorro del costo financiero del prestamo) que no se traduce en
aumentos sus·tanciales de la rentabilidad.
Por su parte, la instrumentación financi era que de la subvención de
capital ha realizado la Generalitat, dispone de margen suficlente (del
20 al 50% de subvención del presupuesto de obras) para olracer
rentabilidades mínimas a las operaciones concertadas con lo que la
regulación de la excepcionalidad del 50% constituye una medida
inaplazable para el despague de este t¡po de operaciones.
La fiscahdad es hov la gran ausente de la rehabilitación de vlvlendas.
Como medida mas general, parece imprescindible la eKtensión del
concepto Protección Oficial a la rehabilitación, y de manera mas
concreta. la arnpliación de los supuestos de deducción dell.R.P.F. y
ampliación de los supuestos de exención deII.G.T.E. cuVas
repercusiones no se reducen a la figura impositiva vigente SlnO
principalmente al futuro LV.A. (lmpuesto sobre el Valor Añadido)
cuvo tlpo impositivo general sera del 11 % Irente al reducldo{4%)
aplicable, en principio, a viviendas de protección ofiCial.
El ahorro enerlletlco constituye un capítulo Que la flscalidad puede
incentivar con el desarrollo pendiente de la normativa SObre la
Conservación,je la Energia. Y por último, el lomento de la
rehabilitaclón ¡¡ través del trato preferenCial dado por las
Corporaciones Locales a través de sus Ordenanzas Fiscales (el
ejemplo de Barcelona es una primera muestra) debe cerrar el drculo
de medidas fisca\es que la Adminlstración puede y debe articular.
Cap a una norma genèrica de rehabilitació. Els
mínims exigibles
Antan Checa i T arres
Presentació
Oualsevol habitatge pero.ue sigui considerat com a ta!, ha d' oferir un
conjunt de condicions de manera que els seus habitants puguin
desenvolupar les activitats familiars en comu o individualment, amb
garantia d'espai, seguretat, higiene I confort.
Actualment , el nivell normatiu d' exigència per als habitatges de nova
planta és elevat i en alguns aspectes moh elevat si el traspassem al
camp de la rehabilitació.
cal temr en compte la preeXistènCia del suport edificatori i
urbanístiC, la impossibilitat fíSica de determinades adequacions, la
Implicació del component econòmic ... , entre d'altres. tS per ai)(ò
que el cas de la rehabilitació es regeix per criteris ben diferents. Per
tant SI entenem la rehabilitació com el conjunt d' accions Que
permeten adequar l'objecte, d' acord a un determinat nivell
d' exigència, ens caldra establir un nivell r1()f"matiu que reflecteixi
aquestes consideracions.
Es tracta, per una banda, de determinar aquest niven respecte a les
condICIOns d' habitabilitat, que anomenarem NiveU Mínim
d' Acompliment .
L' habitabilitat d' un habitatge està en funció de l'acompliment de la
r"IOrmetlva per part d'un conjunt de condiCions, i la rehabilitació
procura d'adequar a aquella les Que r"IO compleixen els mínims
establerts,
No totes les condicions que det6fmmen l'habitabilitat són
susceptibles de modificació, A d.ferèncla de l'obra nova, en la
rehabtlitacló existeixen condicions, el nivell de les quals r"IO es pot
vanar degut a la preexistència del suport ,
Així es consideren tres tipus de condiCIOns, Aquelles Que són
fonamentalment inalt6f'ables i amb un l'IIvell mínim exigible, (p,e, la
superfície útil), les inalterables a les quals no es pot exigir nivell
restrictiu perquè el seu concurs r"IO és imprescindible, encara Que hi
aporten qualitat, (p,e, el nivell d'assolellamentl. i finalment les
condicions Que poden ésser modificades a voluntad, (p,e,la dotació
del servei higiènic),
La segona part d'aquesta proposta tracta d'establir els diferents
nivells d' habitabilitat en els habitatges o rehabilitar, en funció de la
valoració d' aquest conjunt de condICions Que la determinen.
Aquestes COndicIOnS són:
" CondiCIOns de l'espai habitable,
2, CondiCions de confort,
3, Condicions dels espais comuns,
4. Condicions dels serveis,
5, Condicions de l'equipament.
Es considera que totes aquestes condicions poden adoptar tres
nivells de qualitaà el nivell CD que designarem com a Nivell Mínim i
els llivells <l> i @I , respectivament de major Qualitat,
Obllndrem l'avaluació de l' habitabil.tat valorant en pnmer lloc la de
cada condició, i en funció d' aquestes la global de l'habitatge,
El mètode, basat en una pond&fació a favor de les condicions no
susceptibles de modificació, ens permetrà establir una qualificació
dels habitatges en funció da les condicions aportades pel suport i les
incorporades per la rehabilitació.
l, Condicions de l 'espai habitable
1. 1. De programa funcional
Nivell mínim d'acompliment
L' habitatge està format per un espai interior tancat, continu o
discontmu, Que permet la creació d' un medi habitable.
Aquest medi possibilita:
Privacitat, independència i intimitat,
Preparar el menjar i menjar.
La neteja I les evacuacions del cos,
Gaudir de les condicions extenors favorables i protegir-se de les
condicions exteriors adverses,
Valoració
L' Incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
®
En cas d' acompliment la valoració serà <D.
1.2, De composició
L' espai de l'habitatge es divideix en peces, La seva delimitació ve
definida pels tancaments i les obertures clausurables,
Les peces de l'habitatge es classifiquen en habitalcions d'us comu,
privades, de 5efVei , i passos.
Una habitació es considera d' us comú, si:
Té una superfície de 8 m!.
Disposa d' una obertura d' I m
2
de superfície situada entre 0,80 m i
1,80 m d' alçària, que dóna a l'exterior o a una galeria,
Es comunica amb l'entrada sense passar per cap habiteció privada o
de servei,
Una habitació es considera privada, si:
Admet la coHocaci6d'un llit de 0,85 m x 1,90 m (individual), o de
1,40mx 1,90 m (doble),
Disposa d' una oberture, a l ' e x t ~ f o a una galeria, deO,25 m2.
No serveix de pas únic a cap altra peça que no sigui anne)(8.
S'admetrà, com a màxim. que una habitació privada no ventili
directament a l'exterior o a una galeria. sempre que ho faci a una
altra peça ventilada, i l'obertura entre ambdues sigui Pf OU gran.
Una habitació es considera de servei, si:
Disposa de ventilació a re)(terior, directa o a través d'un coñducte
activat.
Habitaçió de servei higiènic és la que conté com a mínim un wàter.
Ès l'única peça de l'habitatge que el pot tenir.
Nivell Mínim d'Acompliment
L'h{lbitatge consta de les peces segÍlen!s:
Una habitació d'ús comú.
Una o més habitacions privades.
Una habitació de servei higièniC.
S'admet en concepte d'habitatge reduït, el que COnsta d'una
habitació d'ús comú i una habitació de servei higiènic.
Valoració
L'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
@.
En cas d'acomoliment la valoració serà CD,
1.3. De superfície útil
La superfície útil entesa com la limitada per les cares internes dels
tancaments exteriors, excloent l'ocupada per parets, envans,
.elements estructurals i conductes de recorregut vertical, ens permet
establir una valoració en funció de la qualitat d'ús implícita a la
disponibilitat de superfície.
Aquesta superficie ha d'estar d'acord amb un criteri fisic mesurable,
que relacioni l'espai disponible amb el nombre d'ocupants de
l'habitatge.
Determinem l'espai necessari, segons l'ocupació mínima de
cadascuna de les habitacions privades.
No es compta com a superficie útil, la que no tingui una alçària lliure
d'l,50m.
Nivell Mínim d'Acompliment
Oualsevol habitatge disposa d'una superfície útil de 26 m
2

Si l'habitatge és reduït, la superficie útil és de 18 m
2
.
Veloració
l'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
@.
En cas d'acompliment la valoració serà CD.
Aquesta valoració pot augmentar-se en funció de l'acompliment
dels nivells de la taula segUent:
'60
valoració
nombre d'habitacions privades
habitatge reduït sup > 20 m
2
sup > 31 m'
sup > 32 m
2
sup > 41 m'
2 sup ;;¡.. 42 m
2
sup > 49 m
2
3 sup ;;¡.. 50 m
2
,"p > 57 m
2
4 sup ;;¡.. 58 ml ,"p ;;.. 65 ml
1.4. De perímetre de tancament a l'exterior
Respecte a la superfície útil (SuI. qualsevol habitatge cal que tingui
un perímetre (P) de tancament a l'exterior que garanteixi t'habitabili·
tat de l'espai.
Aquest perímetre és la suma dels de cada façana a l'exterior.
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mínim.
Valoració
Obtindrem l'avaluació en funció de l'acompliment dels nivells de la
taula següent:
valoració
valor de P P < 3 +..fUL
'0
P > 3 +..fUL
'0
Valoració de les condicions de l'espei habitable
P > 3 , 5 + ~
9
En funció de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluació global a la taula següent:
valoració
I
programa funcional
O @
,
-
composició
O (O
,
,
superficie útil
O O
,
(,
2 -
3 3
perímetre de tancament
a l'exterior - 2
2 2
3
2. Condicions de confort
2.1. D'jl·luminaci6 natural
S'avaluarà la iHuminaci6 natural en funció de les preel(istències
locals de llum, tot considerant que el valor dels factors correctors.
obstruccions, relació de superfícies finestra/ local. amplària finestra/
locaL .. etc. es mouen dins d'un interval petit.
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mínim.
Valoració
Obtindrem l'avaluació en funció de l'acompliment dels nivells de la
taula segUenl:
Nivell 2
Cas d'obstrucció lineal frontal regular, carrers, o d'obstrucció frontal
i lateral mitja, patis o similars.
Carrers: cf a = 1-2, a = 30"-45
0
amb façanes clares; oc/ a = 0,5-1
amb façanes fosques.
Patis: cI a '" 0,5-1 i b/ a> 2 amb acabats miljans; o cf a <OIí; 0,5 i b/ a
< 2 amb acabats mittos.
Nivell 3
Cas d'obstrucciólineal frontal baixa, carrers, o d'obstflJcció frontal i
lateral molt baixa, patis o similars.
Carrers: cf a = 0,5-1, a = 45°-60" amb façanes clares; oc/ a "" 0,5
amb façanes fosques.
Patis: cf a "" 0,5 i b/ a> 2 amb acabats mitjos.
161
" " " ~
, , I
!
a +
2.2. D'obertura visual
b
----------71
, I
a
,..,.
Savalua robertura visual segons un escalat de graus, en funció de
les preexistències tant d'obertura com d'obstrucció,
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mínim.
La taula següent ens dóna ravaluació:
Valoració
Obtindrem ravaluació en funció de l'acompliment dels nivells de la
taula següent:
Nivell 2
l'obertura visual és acceptable, amb obstruccions a una distància al
voltant dels 20 m, Finestres &mb una amplària del 20-30% de la del
local i ampits d' 1 m.
Nivell 3
L' obertura visual és bona, amb obstflJccions a una distància entre 20
i 100 m. Finestres amb una amplària del 30-50% de la del local i
ampits de 0,90 m.
2.3.D'assolellament
L'avaluació de l'assolellament es farà en funció del temps real
d'assolellament i orientació, segons les preexistències locals.
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mínim.
La taula següent ens dóna l' avaluació:
Valoració
Obtindrem l'avaluació en funció de l'acompliment dels nivells de la
taula següent:
Nivell 2
Orientació sense obstruccions a est / sud-ester o oest/ sud-oest (sud
:1: 63° a sud ± 7JO).
Orientació a sud en un carrer amb relació h/ d = 0,40. (h = alçària
dels edificis, d = amplària del carrer). En general qualsevol
orientació entre sud-est i sud-oest amb una obertura al sol sense
obstrucció de l'ordre de 45°.
Assolellament equivalent :::: 2 h 40'.
Nivell 3
Orientació sense obstruccions a sud-est o sud-oest (sud. ± 40" a
sud :1: 53°).
Orientació a sud en un carrer, amb una relació h/ d = 0,35.
En general qualsevol orientació entre sud-est sud-oest amb una
obertura al sol sense obstflJccions de rordre de 60".
Assolellament equivalent :::: 4 h.
Valoració de les condicions de confort
En funció de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluació global o la taula següent:
valori!lci6
iHuminació natural
I-
2
I-
3
obertura visual
- I;
2 I
3
assolellament
- (I
"
:1:><'
2
<i
ç (
3
ç
2 Q (3
3. Condicions dels espais comuns
3.1. De protecció
Nivell Mínim d'Acompliment
la construcció que conforma l' habitatge:
És estable i capaç de resistir les accions gravitatòries a les quals està
sotmesa per al seu ús.
Està protegida contra les aigOes pluvials.
Disposa de les proteccions necessàries, en forma i dimensió, que
impedeixen la caiguda de persones i objectes.
Valoració
L'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient.
®
En cas d'acompliment ta valoració serà <D.
Aquesta valoració pot augmentar-se en funció de l'acompliment
dels nivells de la taula següent:
Nivell 2
L'espai que permet el traspàs de l'exterior a l'interior de l'edifici
disposa d'un element de tancament a voluntat.
La construcció està protegida de l'ascensió d'humitats del sòl.
Els habitatges sota rasant disposen d'una garantida instaHació de
desguàs,
Nivell 3
Les instaHacions de serveis, en aquests espais, satisfan els nivells de
protecció que assenyala la normativa vigent,
3,2, D'accessibilitat
Nivell Mínim d'Acompliment
l ' accés a l'habitatge es fa a través d'un espai públic, un espai comu,
o un espai privat annex,
Aquests espais disposaran de:
162
PavImentació contínua i no pedregosa,
II-Iuminació mentre es recomn.
Valoració
L'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
®
En cas d'acompliment la valoració serà <D.
Aquesta valoració pot augmentar-se en funció de l'acompliment
dels nivells de la taula següent:
Nivell 2
Existeix accés franc a la coberta,
El nucli d' escales disposa de ventilació,
És possible l'entrada i sortida de mobiliari mitjançant una obertura
practicable d'l ,S ml, amb una amplària de 0,90 m,
Nivell 3
No ha de ser l'accés unic de qualsevol espai que no sigui d' us
exclusiu dels habitatges,
Ouan la diferència d'alçària entre el nivell d'accés i l'ul tim habitat, és
més gran de 14 m, hi ha servei d'ascensor, (Sempre que no hi hagi
manifesta impossibilitat),
Els graons no tenen més de 19 cm d'alçària i l'estesa menys de 26
cm; i l'amplària lliure de l'escala no és més petita de 0,90 m,
Valoració de les condicions dels espais comuns
En funció de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluació global a la taula següent,
valoració
protecció
O 2 3
accessibilitat
O
® ® ® ®
® <D <D <D
2
® <D ® ®
3
® <D
@ @
4, Condicions dels serveis
4, t, D' evacuació d'aigües residuals
Nivell Mínim d'Acompliment
Qualsevol habitatge disposa d' un sistema d'evacuació d'aigües
residuals que està connectat a la xarxa publica de clavegueres, En el
cas que no n'hi hagi, es del>\lren abans d'abocar-se,
Tot aparell que utilitza l'aigua es connecta a la xarxa de desguàs,
Tot desguàs té un dispoSitiu sifònic,
Valoració
L'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició con insuficient
®
En cas d' acompliment la valoració serà <D.
4. 2. D'aigua corrent.
Ni vell Mínim d'Acompli ment
Qualsevol habitatge té una instaHació d' aigua corrent que subminis-
tra tots els punts de consum.
El cabal de la connexió d' entrada és de IOI / min.
Si existeix en el subministrament, es disposa de
reserva per a un dia.
Val or ació
Lïncompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
@
En cas d' acompliment la valoració serà <D.
Aquesta" valoració pot augmentar-se en fUr'lCi6 de l'acompliment
dels nivells de la taula segUen!:
Nivell 2
El cabal de la connexió d'entrada és la suma dels cabals de l'aigüera,
el lavabo i el safareig.
La instal-ració disposa d'una aixeta de pas accessible, a la derivació
de l'habitatgp
Ni vell 3
Es compleb(en tots els aspectes de la normativa vigent.
4.3. D'energia elèctrica
Nivell M íni m d'Acompl i ment
Qualsevol habitatge que té la possibilitat d'estar connectat a una
xarxa exterior de sumbinistrament, disposa d'una instal·lació interior
amb els dispositius privats de comalldament i protecció que
assenyala la normativa vigent .
Valor ació
l 'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
@
En cas d'acompliment la valoració serà <D.
Aquesta valoraci6 pot augmentar-se en funció de l'acompliment
dels nivells de la taula següent:
Ni vell 2
la instaHació té dos circuits, un per a enllumenat i l'altre per a presa
de corrent d'altres aplicacions.
Totes les peces tenen un punt de llum i un endoll.
Ni vell 3
Es compleixen tots els aspectes de la normativa vigent.
Valoració de l es condi cions de servei s
En f unció de les valoracions de cadascuna de les colldicions
obtilldren I" avaluacio global a la raula segUent:
163
valoració
evacuació d'aigües
residuals
O

,
aigua corrent
O \Qt
,
<D
2
3
energia elèctrica
O (O (O
,
D D
2 i) ( 2
3 2

5. Condi ci ons d'equi pament
5.1. O'equipament higiènic
Ni vell Míni m d' Acompliment
Qualsevol habitatge disposa d'equipament higiènic format per un
lavabo, un wàter i una dutxa.
Val oració
l'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
@
En cas d'acompliment la valoració serà <D.
Aquesta valoració pot augmentar-se en funció de l'acompliment
dels nivells de la taula següent:
Nivell 2
la dutxa disposa d' aigua calema amb un subministrament continu
de 50 I a una temperatura entre 50" i 58°.
Els parament s de l'habitació de servei higiènic. tenen un acabat
impermeable fins a una alçària d'I,80 m.
Nivell 3
La dutxa i el lavabo disposen d'aigua calenta, amb un subministra-
ment continu de 75 I a una temperatura entre 50° i 58°.
L' equipament consta de banyera, lavabo, wàter i bidet.
5.2. D' equipament de cuina i rentador
Ni vell Mínim d'Acompliment
Qualsevol habitatge té instal·lat o previst instal·lar un equip de cuina
f ormat per una aigüera i uns fogons.
Tot l'equip està ¡nstal·lat en una mateixa habitació, d'ús comú o de
servei, que no inclou cap element de l'equip sanitari.
L'habitatge disposa d'un element específic per a rentar.
Valoració
L'incompliment del nivell mínim avaluarà la condició com insuficient
@.
En cas d'acompliment la valoració serà <D.
Aquesta valoració pot augmentar-se en funció de l'acompliment
dels nivells de la taula següent:
Nivell 2
Si l'equipament està situat en una habitació d'ús comú, disposa d'un
conducte activat pel" a evacuació de fums.
Els paraments tenen un acabat impermeable fins a una alçària d'1.50
m.
l'equipament inclou una cuina de dos focs i una longitud de taulell
de 0,60 m.
Nivell 3
L'aigüera disoosa de subministrament d'aigua calenta.
El revestiment impermeable és a tota alçària.
L'equipament inclou una aigüera de dues piques, una cuina de tres
focs i una longitud de taulell de 0,90 m amb D,50 m d'amplària.
Valoració de les condicions d'equipament
En funció de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluació global a la taula següent:
valoració
equipament higiènic
o 2 3
equipament de
cuina i rentador O @ @ @ @
@ (j)
<D <D
2 @
<D
@ @
3 @
<D
@ @
Valoració da l'habitabilitat
Obtindrem la valoració de l'habitabilitat, avaluant les codicions
lligades al suport, i les condicions modificables.
Si qualsevol condició està avaluada com insuficient, @, la valoració
de l'habitabilitat serà insuficient, @.
164
valoració
L' espai habitable
1
2
3
confort
- (1
P
(
2 (I 1) (3
3
G ~
valoració
espais comuns
1
_cD
2
3
serveis
1 (1 1
2
3
equipa-
ment
I 1
D
1 1
2 (2 2
~
3
3 (2 1)
~ ~
La valoració definitiva s' obtindrà a la taula seguent:
valoració
espais comuns 1
serveis
equipament 2
3
L' espai habitable 1
Q>
~
( 2
confort
2

(
~
3
~ ~
j)
Els diferents problemes jurídics en les formes
de tinença de l'habitatge
José Luís Pérez del P'ulgar
Aspectos Jurídicos de la Rehabititación de viviendas
¡ndice:
- Introducción
La normativa juridica \ligenta como obstaculizadora de las
rehabilitaciones. Necesidad de una nueva normativa, Su posibilidad
sin implicar la compleja reforma general de la LAU.
- Normativa jurídi ca \l iganta
En el régimen de alquiler: Para obras de conservación, posibilidades
de repercusi6n en la renta, casos y cuantía. Posibilidad de iniciativa
del usuana. Obras de mejora. ellibre acuerdo de las partes.
Necesidad de superar la dicotomia conservaci6n/mejora.
Proyectos legislativos no realizados: Provecta de LAU de Alianza
Popular, enmienda a la totalidad del PCE.
Normativa específica sobre rehabilitación: Los Decretos estatates de
1982. Resumen de su contenido. Et Decret de agosto de 1982 de la
Generalitat de Catalunya. Resumen de su contenido.
En viviendas protegidas: Mención especialidades.
En propedad horizontal: Simplificación de la problemiitica.
¡ Necesidad de facilitar la adopción de acuerdos por las Juntas de
Propietari os.
-Insufi ciencia da asa normativa
Iniciativa exclusiva del propietario. Falta de regulación del contenido
de los Convenios entre propiedad y usuario. Insuficiencia de la
fórmula económica de repercusión en la renta. Falta de
diferenciación entre los conceptos conservación/mejora, con
consecuencias en las posibilidades de repercusi6n. Rigidez de las
reglas sobre adopción de acuerdos por las Juntas de Propietarios.
- Posibles criterios de una nueva regulacian
Inexcusabilidad de la nuava ordenación. Posibles criterios:
Reglamentaci6n mínima no renunciable por las partes. Definición del
contenido de las rehabilitaciones. Superaci6n del esquema
conservación/mejora. Iniciativa indistinta propietario/usuario.
Fórmulas de compensación en caso de iniciativa del usuario.
Posibilidad de actuaciones costeadas conjuntamente por uno y otro.
Posibilidad de repercusi6n en todos los contratos. Necesidad de
aumentar el porcentaje de repercusión. Distribución de la
repercusión entre los afectados con m6dulo superficial. Adopción
de acuerdos en Juntas de Propietarios, por mayoria.
Introducción
Dos premisas elnmarcan las notas que siguen: la primera. como
dato de hecho, la vigente y acusada necesidad de actuaciones
rel'labilitadoras que afecta un gran número de viviendas, a
consecuencia de una serie de factores. cuyo aniilisis no viene at
caso. La seguncla. la convicción de que el marco jurídico regulador
de la materia ne, debe ser una mera superestructura formal. a
remolque de los agentes y circunstancias sociales y económicas en
juego. sino que por el contrario, ese marco jurídico deba adelantarse
a la realidad y c,:)nstituir un elemento de primera imPQftancia para
operar en esta temiitica. A la inversa, tal convicción supone que la
inadecuaci6n dI! una normativa, implica no s610 la desincentivación
de las iniciativas particulares, sino lo que es peor, la existencia de
trabas V obstiiculos que imposibilitan esas iniciativas.
En ese sentido, aparece clara la conclusión de que es inexcusable
una nueva normativa en la materia. Y, repetimos, esa necesidad
legislativa no dt!be ser una rémora para la aplicación de las políticas
concretas, sino uno de sus primeros instrumentos.
Seria un error contemplar esas medidas legislativas en el marco de la
reforma genera! de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los
Pfoblemas implicadosen ésta son tantos V tan graves, que hemos
vista consumirs,e años y años en la elaboración de sucesivos
provectos que nunca vieron la luz. No deba, pues, vincularse la
remoción de los obstaculos jurídicos que hoy fre nan la
retjabilitaci6n, a todos esos otros problemas. Convenclría una norma
que se dirigiera exclusivamente a regular las consecuencias que las
actuaciones rehabilitadoras impongan en el regimen juridico
regulador de las. relaciones entre propietario y usuario de la v¡vienda
o entre los distintos propietarios, en los casos de comunidad de
dominio,
A continuación, se señala el marco juridico actual. comentando sus
miis graves inSllficiencias, V algunos criterios que podrían inspirar su
reforma.
la normativa vigente:
En el régimen do alquiler, el principio rector de nuestro derecho
vigente es la obligatoriedad para el arrendador de realizar, a su
cargo, las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda
"en estado de servir para el uso convenido".
En compensaci6n, el propietario podrii exigir a los inquilinos
afectados, el abono delS% anual del capital invertido, en
proporción a las, respectivas rentas y sin que el aumento pueda
e)(ceder del 25 % de la renta anual. Estos porcentajes fueron
elevados en 19S'.o a112% y 50%, respectivamente.
En todo caso, la posibilidad de la compensación esta limitada a las
viviendas cuyo alquiler estuviese concertado con anterioridad a la
Ley de 1964. En definitiva, las de renta mas baja en el momento
presente.
En el caso que el arrendador no tomara la iniCiatIVa, cabe que el
usuario. despuês de requerir al propletano con plazo de treinta dias.
realica por sí ffiisrno las obras, con tal que estas hayan venido
ordenadas por la autoridad competente, o se trate de reparaciones
urgentes encaminadas a evilar daño inminente o incomodidad
grave. En este supuesto. el propielario debe abonar al inquilina el
importe de la obra de una sola vez, pudiendo repercutir el importe en
los porcentajes señalados.
Nótese que lo hasla ahora dicho regula las obras de conservación,
concepta que ya hemos dicho abarca las necesidades para
conservar la viviendB en estada de servir para el uso convenido.
Opuesto a este concepta de "conservación", tenamos el de
"mejora" cuyo régimen legal se remite al acuerdo entre propielaria e
inquilina o a los 3/ 5 de éstos. cuando se trate de obras de mejora
comunes.
Apuntemos Va que la dicotomia tradicional entre los conceptos de
conservación y mejora, necesariamente tiene que venir superada por
el régimen que se dé a la rehabilitación, porque ésta debe participar
de uno y otro, y porqué no sirve de criterio delimitador "el estado de
servir para el uso convenido··. sino que se impone una de'inicióo
imperativa de los elementos y condiciones mínimos e)(igibles a
toda vivienda, con un régimen especial para regular las actuaciones
dirigidas a dotaria de esos elementos y condiciones mínimas y otro.
mas fle)(ible, para aquellas otras actuaciones que e)(cedan de esos
mínimos. pero sin caer en la mera remisión a la libertad de pactos
entre propiedad y usuarios, aunque sólo 'uera por la simple razón de
que esa libertad ha e)(istido siempre y se ha revelado ineficaz para la
solución del problema.
Volviendo a la descripción de régimen vigente, y siempre dentro de
la forma de tenencia alquiler. es precisa una referencia a alguno de
los proyectos legislativos que se han ido sucediendo V que si bien no
han lIegado a cuajar. e)(presan la postura de distintos sectores sobre
la cuestiÓn.
A finales de 1979, el Grupo Parlamentario de Coalición Democratica
formuló al Congreso una proposición flO de ley, que comprometia al
Gobierno a remitir a la camara en un plazo de seis meses un
proyecto de LAU. Incumplido ese plazo, el Grupo citado formuló una
proposición de ley (Bolelín Oficial de las Cortes Generales, Serie B, 7
abril 1981). En su e)(posición de motivos se hablaba de la
obsolescencia prematura de nuestro patrimonio inmobiliario y la
necesidad de incentivar la rehabilitación. En el capítulo dedicado a
las obras de reparación y mejora se preveía la repercusión del interés
anual del capital invertido en los casos de reparación. a razón del
interés basico del Banco de España mas cuatro enteros. En cuanto a
obras de mejora, se remitía al acuerdo entre las partes obligatorio
para todos los inquilinos, si era suscrito por los 3/5 de ellos. En
definitiva, salvo e)(tender la posibilidad de repercutir el interés de la
inversión a todos los contratos. cualquiera que fuera su fecha, no
aportaba innovación alguna, ademas de introducir la duda sobre si
subsistía la posibilidad de iniciativa de obras de reparación por el
inquilino. Dejemos anotado que la principal preocupación del
proyecto era acabar con la prórroga forzosa. que se reducía a tres
años y revisar las rentas congeladas, disminuyendo los limites para
sucesivas elevaciones.
El Grupo Parlamentario Comunista formuló enmienda a la totalidad,
y proponia la elaboración de un nuevo te)(to que tratara la materia en
p'rofundidad, para el que se señalaban unos principios. Entre éstos
no se contenia ninguno especialmente dirigido a la cuestión de
rehabilitación. si bien se mencionaba e)(presamente el acuerdo entre
propietario y usuario para las obras de mejora.
Acabada la legislatura, ni la proposición ni la enmienda cristalizaron,
y hoy el nuevo Gobierno anuncia la elaboración de otro proyecto de
LAU, cuyos cnterios no conocemos.
A lo largo de '1982 han aparecido diversas normas, tanto del
Gobierno del Estado, como de la Generalitat de Catalunya.
especialmente refendas a la rehabilitaciÓn.
En el ambito estatal. se trata de los Reales Decretos 375/82, de 12
de 'ebrero. y 2555/82 de 24 de setiembre, en cuya ejecución se
han dictado dos Ordenes Ministeriales (BDE 6 diciembre 1982
ambas).
166
El Real Decreto de 12 de febrero de 1982 regula la protección oficial
a la rehabilitación. comprendiendo las actuaciones sobre
ascensores, electricidad, fontaneria, gas. calefacción y equipos
sanitarios: las relativas a seguridad del edificio contra incendios y
por refuerzo de las estructuras y los forja dos; obtención de ahorro
energético por mejora de los aislamientos y consolidación y
tratamiento de fachadas. esta última al parecer restringida a
viviendas en inmuebles declarados monumentales o situados en
éonjuntos histórico-artísticos {y decimos al parecer porque se ha
señalado la duda de si se limita o no a esos inmuebles de especial
interés histórico-artístico. (Vid. "La rehabilitación de viviendas",
Juan Fuentes Lojo. Revista de Decreto '·Instancia. núm. 41.
La iniciativa para promover la rehabilitación corresponde al
propietario. fi¡andose que los acuerdos con los arrendatarios se
someteran a la legislación de arrendamientos urbanos. que antes
hemos visto, permitiéndose que promuevan y asuman la
rehabilitación los arrendatarios. mediante convenio con el
propietario, sin que la norma limite de ninguna forma el contenido de
esos convenios, que quedan por tanto allibre pacto de las partes.
Aunque pasamos por alto los aspectos financi eros, no puede dejar
de señalarse que los intereses fijados a los préstamos a conceder
por las Entidades Crediticias, son del 1496, mientras que la
posibilidad de repercusión como hemos visto se I¡mitaba al 1296.
El Real Decreto de 24 de setiembre de 1982 se dirige a ordenar las
actuaciones públicas y a fomentar las privadas, estableciendo la
declaración de" Area de Rehabilitación Integrada" (ARt). que
delimita el espacio objeto de las actuaciones, y cuya declaración se
produce previa realización de un estudio basico de rehabilitación que
se desarrolla en programas anuales de actuación. La iniciativa
privada puede promover las actuaciones. siempre que se trate de
viviendas. Se prevé que esa iniciativa corresponda al propietario, o
bien a los arrendatarios, en este caso mediante convenio con el
arrendador. El interés de los préstamos de financiación sera del
1496, si bien en determinados casos se subvencionara publicamente
en tres puntos.
Por Orden Ministerial de 24 de noviembre de 1982 se declararon una
serie de ARI. Dtra Orden de la misma fecha desarrolla el Decreto de
setiembre de 1982, fijando los requisitos para que un ARI pueda ser
objeto de rehabilitación, estableciendo normas de procedimiento
sobre la solicitud para la realización del estudio bésico, su
aprobación, la declaración de ARI, y la elaboración del programa
anual de actuación. Aprobado el estudio, declarado el ARI,
constituida su Comisión Gestora y elaborado el programa anual de
actuaciÓn. los particulares podnín promover actuaciones concretas,
que se refieran a la seguridad, funcionalidad y adaptación a normas
vigentes de los elementos comunes. o a la seguridad. funcionalidad,
mejora, habitabilidad y adaptación a las normas vigentes de los
elementos, espacios, servicios e instalaciones de cada vivienda, o
que se refieran, en fin. a la conservación o reposición de las
condiciones estéticas de fachadas. cubiertas u otros elemelltos de
interés arquitectónico.
Aquí de nuevo aparece una referencia a los acuerdos y convenios
entre propietarios y usuarios, sin que tampaco se regule de ninguna
forma su contenido, es decir, dejandolo a la libertad de pactos de las
panes. En cuanto a las disposiciones de la Generalitat de catalunya,
se trata del Decret 281/82 (DOG 20 agosto 1982) y de la Ordre
de 19 octubre 1982 (DOG 22 octubre 1982},
Es de interés destacar lOS criterios que se enuncian en su E¡cposición
de Motivos, que son los siguientes: El objetivo de la política sectorial
es el mantenimiento y mejora del parque de viviendas, que a la vez
es un imponante factor para mantener el nivel de actividad del
sector de la construcción; coincidencia frecuente en las areas con un
contigente de viviendas en mal estado, con una trama urbana y un
patrimonio arquitectónico de interés: necesidad de alargar la vida
util de las viviendas y referencia a las "e)(igencias actuales de
habita,bilidad" como standard a obtener.
El Decret se dirige a regular subvenciones a fondo perdido a los
propietarios, para costear las actuaciones rehabilitadoras. Es
aplicable a inmuebles destinados a viviendas de uso habitual que se
incluyan en areas de poblaci6n que la propis Generalitat delimite o
bien que estén sujetas a expediente administrativo del que se derive
la obligación de efectuar obras.
Se enlienden como obras de rehabilitación: La corrección de
deficiencias higiénico- sanitarias, la consolidación de elemantos
estructurales, la reparación, renovación o dotación de instalaciones
y aislamientos en los edificios, el tratamiento de fachadas V
cualquier otra obra que t¡anda a la conservación V adecuaci6n a las
exigencias actuales de edificación.
Para obtenar la subvención se exige el consentimiento de los
ocupantes, y queda prohibida al beneficiaria de la subvención la
enajenación inter- vivas del ínmueble, en los cena años siguientes a
su percepción, a menos que se restituya dicha subvención, con sus
intereses al tipo t><Jsico del Banco de Espana,
Se articulan garantias de derecho hipotecario en favor de la
Generalitat, mediante la configuración como crédito refaccionario
susceptible de anotación en el Registro de la Propiedad, que en
definitiva vienen a vincular la finca, con eficacia frente a terceros, al
cumplimiento de las obligaciones asumidas por el subvencionado,
La citada Ordre de fecha 19 de octubre de 1982 delimita las areas de
población donde pueden obtenerselos beneficios, señalando en
concreto en cuanto a Barcelona-ciudad el ambito del PERI: Nucli
antic, Gràcia, Barceloneta y Raval. para edificios de mfis de cua renta
años de antiguedad V el ambito del PERI de Torrebaró para todas las
edificaciones destinadas a vivienda, E incluVe por Ultimo todos los
edificios de las cuatro capitales catalanas, insertos en Catalogos
municipales del patrimonio arquitectónico e histórico-artístico.
Obviamente, la limitación de recursos serfi la principal dificultad de
esta normativa, concebida en subvenciones a fondo perdido.
Nos hemos referido hasta ahora a la vivienda en régimen de alquiler
V específicamente al régimen libre, es decir, al sometido a la LAU.
Especiales caracterfsticas se dan en lós supuestos de viviendas
protegidas, en las distintas modalidades que se han ido sucediendo
a lo largo del tiempo. La normativa estatal específica de
rehabilitación fija igualmente el 12% como límite de la repercusión
en las rentas del interés del capital invertido. Otras especialidades
resultaran, por ejemplo, el régimen de acceso a la propiedad, en que
el usuario se convertira en propietario, con lo que la rehabilitación
incrementara en definitiva su patrimonio.
En lo que se refiere a los supuestos de propiedad horizontal, la
cuestión se simplifica al desaparecer la contraposición de intereses
entre propietario que soporta la inversión V de cuya propiedad
quedan las obras hechas, y usuario, que viene obligado a admitir la
repercusión del interés del capital invertido V que es como tal
usuario el beneficiado inmediato por la actuación rehabilitadora. AI
coincidir propiedad y uso, la problemfitica en el terreno de lo juridico
queda reducida a las reglas sobre formación de voluntad de ese ente
pluripersonal que es la comunidad de propietarios. Con arreglo al
juego de las actuales normas de propiedad horizontal (como señala
Juan Fuentes Lojo, en el artículo citado). si la actuación afecta los
elementos comunes del inmueble (naturalmente, no sera el caso si
se trata de elementos privativos) bastara la mayoria de propietarios
si consiste en algo necesario; si son nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridas por la adecuada conservación V habitabilidad
del inmueble, segun su rango, o cuva cuota de instalación e)(ceda
del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, el
disidente no resultara obligado, incluso en el caso de que no pueda
privarsele de la mejora o ventaja. Por Ultimo, cualquier modificación
que altere el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o los
estatutos, requerira la unanimidad. Parece obvio que el régimen legal
dificulta enormemente la formaci6n de la voluntad cornun favorable
a la rehabilitaciÓn.
Insuficiencia de esa normativa:
Hemos relacionado hasta aquí los principales rasgos del conjunto de
normas que noy regulan la matena, incluyendo un comentario li
167
iniciativas legislativas no consagradas. En el esquema adoptado, se
trataria ahora de enumerar los obstaculos y dificultades que esa
normativa supone para las aç.tuaciones rehabilitadoras.
La e)(periencia na evidenciado que las iniciativas privadas para
actuaciones rehabilitadoras se producen en una medida
infinitamente inferior a la que sería deseable.
Ademas de dificultades de financiación o de otro orden,
concretandonos a las cuestiones jurídicas que son el prop6sito de
este trabajo, observamos en primer lugar que la iniciativa
rehabilitadora recae siempre sobre el propietario y cuando se
permite esa iniciativa al ocupante. se le e)(ige un convenio con la
propiedad, no sometido a limitación alguna o previsión en cuanto a
sus contenidos posibles o mínimos, y como ocurre que las
circullstancias imperantes a menudo nacen carecer al propietario de
todo interés en la renabilitación, o no toma la iniciativa, o veta
cualquier posibilidad de convenio.
El ejemplo paradigmatico de esa situación es el inmueble de
considerable antigÜ9dad, en el que la propiedad na visto deteriorarse
la rentabilidad año tras año, nasta el punto de que la e)(plotaci6n es
deficitaria: El mantenimiento mínimo V los tributos son superiores a
lo obtenido por rentas de inquilina to. Por otra parte, las posibilidades
legales del arrendatario de subrogar a familiares en el contrato
dificultan la rotaci6n de los ocupantes y la apetecida posibilidad de
concertar un nuevo contrato con rentas actuales de mercado. En
esas condiciones cuanto mas pró)(imo se encuentre un edificio a la
ruina, antes marcnaran voluntariamente los ocupantes, o se daran
las circunstancias legales que posibilitan la resoluci6n de los
contratos y desanucio mediante la declaración administrativa de
estado ruinoso.
Pues bien. en esa situaci6n que es tópica a fuerza de repetirse, la
atribución al arrendatario de facultades para iniciar la actuación, en
términos reglados, daria lugar a numerosas renabi1itaciones que noy
no se producen. Claro esta que ello abre un abanico de problemas
sobre las consecuencias que tendria en el régimen juridico del
contrato, a lo que nos referiremos después, pero esas cuestlones
son abordables y resolubles sin necesidad de alterar todo el r60imen
arrendaticio actual. Basta partir del principio de que todo contrato
supone una equivalencia entre las prestaciones de una y otra parte, y
si el usuano aporta una inversión en la vivienda mediante las mejoras
objeto de la rehabilitación, cuya propiedad pasa al arrendador, las
prestaciones de éste para con el arrendatario deben modificarse de
forma equivalente, ya sea alterando el precio, garantizando en todo
caso la estabilidad, incluso en algunos supuestos e)(ceptuados de
prórroga, etc,
Por otra parte. es de toda evidencia que la posibilidad de
repercusi6n en la renta, en el porcentaje fijado, es insuficiente. Aun
el tipo aumentado del 12% no cubre ni siquiefa el coste de las
financiaciones protegidas, que nemos visto como se fijan en el 14 %.
Pero es que ademas, la posibilidad de esa repercusión del 12% sólo
e)(iste para aquellos contratos anteriores a la Ley de 1964 V no para
los posteriores.
La falta de una nítida diferenciación entre obras de conservación V
de mejora, remitidas las primeras como ya señalamos " al estado de
servir para el uso convenido" naran temer al propietario que una
actuaci6n rellabilitadora sea conceptuada por los inquilinos como de
mejora, rechazando los aumentos de renta si no se obtuvo acuerdo
previo, en el que deberi! obtenerse la conformidad de 3/ 5 de los
arrendatarios.
En cuanto a edificios en régimen de propiedad t\onzontal , la facultad
para disentir cuando la cuota de instalaci6n eKceda del importe de
una mensua!idad ordinaria de los gastos comunes. unida a la
imposibilidad practica que en la mayor parte de los casos se da al
privar al disidente del aprovecnamiento de la mejora, actúa como
elemento disuasorío de acometer esas innovaciones. y no digamos
va los supuestos que por modificar el título constitutivo de la
propiedad horizontal 6Kigen unanimidad de los propietarios, tan
difícil de conseguir en la practica.
Posibles criterios de una nueva regulación:
Visto Que la actual situación legal constituya de hecho un obstaculo
en la realización de actuaciones rehabilitadoras, entendemos
inexcusable una nuava oormativa sobre la cuesti60.
La reflexión sobre los eriterios que podrían utilizarse en esa
regulación. lleva a las siguientes consideraciones:
En primer lugar. la regulacióo debe ser de caracler imperativo, no
quedando pues al arbitrio de las panes modificar el régimen legal
establecido. Queremos decir que una vez que resulte procedente
una actuaci6n de rehabilitación, sea a iniciativa del propietario o del
usuario, su régimen V consecuencias deberiin adaptarse al eSQuema
que con caraeter mínimo tije la ordenación. La contratación
arrendaticia urbana tiene una 'lieja tradici6n en materia de pactos
enervadores de derechos legalmente reconocidos. Es usual
encontrar una clausula tipo en la que el arrendatario renuncia a todos
los derechos que le concede la ley, salvo el de pr6rroga forzosa. De
la misma forma, en materia de rehabilitaci6n podrian llegar a
imponerse habitos similares que harían ilusoria la reglamentación.
Así pues, deba fijarse cuiindo una u otra parte pueden promover la
rehabilitación y en qué términos mínimos no modificables por la
voluntad de las partes.
El émbilo de las actuaciones deberia ser concebido con criterios
amplios. En este sentido parece adecuada la enumeración hecha por
el Decret de la Generalitat de 2 de agosto de 1982, cuya
enumeración acaba con una inclusión de cualquier "otra obra
lendente a la conservación y adecuación a las exigencias actuales de
edificación". No obstanle, con el fin de evitar todo conflicto de
interpretación, convendría una enumeración detallada, pero que no
fuese cerrada, exhaustiva.
Como se habia apuntado antes, parece conveniente también
queia regulación tije una serie de instalaciones, elementos y
condiciones, reputados como mínimo exigible a toda vivienda
para reputaria habitable. Cualquier actuación dirigida alienar esos
niveles mínimos de habitabilidad, debaria saf contemplada en un
régimen especialmente favorecido, que eliminara todo obstéculo a
su realizaci6n.
En general, las actuaciones rehabilitadoras formarían una categoria
propia, distinta y al margen de la división conservación/me;ora y
estaria sometida a un régimen único. AI fijarlo así, seré preciso
excluir el debar de conservación a cargo del propietario en viviendas
cuyas rentas se encuentren por encima de una pauta a determinar y
que represente cotas de mercado, para evitar que se encubra como
rehabilitación, con las consecuencias económicas repercutibles en el
arrendatario, lo que no seria considerado como tal.
R.especto a la iniciativa para promover las actuaciones, debaria estar
indistintamente atri buida al propietario o al usuario. Cuando sea éste
el que promueva la actuación y soporte su coste, nos
encontraremos con que se estilO incorporando a la propiedad del
inmueble, con cargo al usuario, una serie de elementos casi siempre
no separables del propio inmueble y que por lo tanto producen un
incremento de su valor, un incremento patrimonial de su titular. Es
preciso aquí imaginar fórmulas que supongan una compensación
para el usuario. En este sentida cabria manejar alguna o varias de las
siguientes posibilidades: Fijar un periodo de tiempo durante el cual el
168
propietario o quienes le sucedan por tansmisión inter-vivos o mortis
causa, no puedan hacer uso de la pr6rroga por motivo de necesidad
propia. Establecer una compensación gradual de la cantidad
invertida con cargo a la renta. de modo que ésta se redulca en lo
necesario, o incluso se destine íntegramente a dicha compensación
con el importe invertido. durante el tiempo que sea necesario.
Ampliar las posibilidades de subrogación en favor de familiares,
extendiendo SU ambito, reduciendo requisitos de convivencia, etc.
En cualquier caso, establecer mecanismos de garantía -como la
anotaci6n registral de crédito refraccionario- en favor del usuario y
sobre la propia finca, por el valor de la inversión, para los supuestos
en que por causas aienas a la voluntad del arrendatario no pueda
compensarse la inversión por alguna de las vías apuntadas.
Parece útil que quede prevista la posibilidad de fórmulas conjuntas,
en las que el esfuerzo económico de soportar el coste de
rehabilitación se comparta por la propiedad y el usuario.
melchindose uno y OlrO régimen para procurar las compensaciones
porporcionales.
En los supuestos de iniciativa por parte del propietario, la
compensación frente al usuario, 5610 puede venir por incremento de
renta, incremento que a todas luces ha de rebasar los limites
actuales, que no son compensatorios. Es cierto que habra que
ponderar con exquisito cuidado cuanto y cómo podra incrementarse
la renta, y que se daran situaciones particulares frecuentes que sólo
tendran solución por via de subvención publica (pensionistas,
desempleados, etc). pero no es menos cierto que con los limites
actuales no hay compensación a la inversión del propietario. y por lo
tanta no hay iniciativas.
En cualquier caso, la posibilidad de repercusión regira para todos los
contra tos. sin distinción de fecha. con la única excepción antes
citada de lo que no sea propiamente rehabilitación sino
conservaci6n con rentas a niveles de mercado, en cuyo caso deba
ser al exclusivo cargo del propietario.
La congelación de rentas ha dada lugar a situaciones de
coexistencia en un mismo inmueble de inquilinos con precios del
arriendo notoriamente desiguales, pese a tratarse de viviendas
similares.
De ahí que no tenga sentido el criterio de la LAU de distribuir la
repercusión entre los inquilinos en proporción a la renta satisfecha.
El criterio valido só10 puede ser la participación en el
aprovechamiento de los elementos rehabilitados. que vendra dada
por la superficie de las respectivas viviendas.
En materia de propiedad horizontal, se entiende que el acuerdo de la
mayoría de propietarios deba ser suficiente para obligar a la
rehabilitaci6n al conjur.!o de ellos. a menos que sea practicamente
posible privar al comunero disidente del uso del elemento
rehabilitado.
Para acabar, insistiremos en que nos encontramos ante una
tematica que para el derecho positivo es nuava, y en la que la actual
ordenación, pensada para otros supuestos de hecho, es un serio
inconveniente para la satisfacción de las necesidades reales, por lo
que se impone abordaria y hacer de esa regulación un instrumento
de incentivación. evitando que la ley llegue unos cuantos años
despÚ8s de la necesidad y cuando ya estan extendidas précticas
viciadas que habría que corregir.
Conclusions
Amb motiu de les JORNADES DE REHA81LIT ACIÓ DE L'HABITATGE
organitzades per l'ITEC amb el patrocini de la Generalitat,
desenvolupades dins la seu de Construmat 83, s'han arribat a
perfilar, com a resultat de les ponències nacionals i estrangeres, i
dels debats organitzats entorn dels aspectes: d'ordenació i
urbanístics, jurídics, i econòmics, cOnstructius i J'IOrmatius, les
conclusions següents;
al Sobre l'abast deia rehabilitació
l'experiència europea demostra Que la rehabilitació permet la
recuperació de la ciutat i canalitza una nova dinàmica en el
sector de la construcció. Són aquests efectes generals els que
reclamen una major dedicació de la despesa pública en les
intervencions de rehabilitació urbana. Es reconeix però la gran
complexitat del tema i en conseqüència la necessitat d'estudis
especlfics adequats al nostre context més immediat.
b) Sobre el contingut
S'avança la hipòtesi entorn del fet que existeix un potencial da
rehabilitació molt ampli i que una gran part de les actuacions es
concantren en les zones residencials populars. El contingut
principal de la rehabilitació és aconseguir la millora de les condicions
urbanes i d'habitatge d'aquelles àrees, fins i tot assegurant el
manteniment dels actuals residents, La rehabilitació esdevé
doncs un procés de reordenació rasidenciat. amb forta
importància pel que fa a la gestió i a la participació ciutadana.
Aquest procés d'altra banda demana tant el concurs de
l'edministració central, autonòmica i municipal en les seves
competències pròpies, com la de la resta d'operadors que
intervenen en el sector residencial: promotors, constructors,
tècnics, usuaris, inversors i financers.
cI Problemes que ha d'afrontar la rehabilitació
Sembla que la rehabilitació ha de permetre afrontar problemes
residencials de diferents tipus i que per tant exigiran instruments
d'intervenció específics. les arees d'habitatge massiu modernes,
els barris antics del XIX i els barris marginals de les perifèries,
poden ésser rehabilitats tot emprant alguns instruments comuns a
aquestes àrees residencials i d'altres adequats a la n.aturalesa de
cadascuna d'elles,
dJ Àmbits
Els estudis i experiències iniciades arreu d'Espaya permeten
assenyalar que l'àmbit més adient p8f a la rehabilitació no és el da
cada habitetge amat sinó el de l'edifici i fins i tot el del conjunt
urbà més directament vinculat a aquell habitatge. Si bé aquest és
l'àmbit de treball prioritari , cal considerar també com a positives
les mesures d'ajut dirigides a la modernització da l 'habitatge i que
canalitzen l'estalvi del propi usuari.
e) Escala d'Actuació
Sembla convenient actuar per arees que responguin als problemes
residencials detectats per una diagnosi general previa. A niveU
d'aquesta escala caldrà coordinar les competències de les
diferents àrees de l'administració. També, caldrà afrontar els
problemes de rehabilitació social dels barris més degradats.
f) Marc econòmic en general
El marc jurldic, financer i fiscal de la rehabilitació, té avui un
caràcter estrictamente cojuntural que cal superar amb la
incorporació plena de la rehabilitació en el marc de la protecció
oficial i amb la millora i diversificació de les mesures de foment a la
rehabilitació, cap dels instruments de foment a la rehabilitació
(Política financera de rendes o fiscal) pot per si sola garantir la
Viabilitat econòmica de la millora dels habitatges. És per això que
cal un ampli ventall de mesures que, en conjunt, obrin camins de
Viabilitat a la rehabilitació.
Des d'una òptica financara el quadre actualment vigent necessita
mesures d'abaratiment dels préstecs, instrumentalització de
noves mesures (Política de subvencions al capital, Incorporació
dels comptes Estalvi-Habitatge) i flexibilitat d'aquestes adaptant-
se a les situacions de cada famnia i habitatge.
la fiscalitat constitueix un capítol amb una incidència creixent que
cal incorporar al foment de la Rehabilitació a través de l'aplicació
de l'exempció de l'I.G.T.E. li en el futur, de l'I.V.A.), desgravació en
l'I.R.P.F. i l'Impost Sobre Societats, i la coordinació amb les mesures
vigents per a l'estalvi energètic.
La potenciació de l'activitat Rehabilitadora requereix una adaptació
de les amprases del sector que reclama un tractament específic
a nivell fiscal de finançament i de transferència de tecnologia.
gl Marcjurídic
És precís, abordar la reforma puntual de la LAU per tal que no sigui
un obstacle de cara a la Rehabilitació dels habitatges, Aquesta
condició és quasi imprescindible pel' tal d' afrontar seriosament un
millorament dels barris antics i de les zones residencials
desenvolupades en el segle XIX i primera meitat del XX tan
importants a les nostres ciutats. cal cuidar però, que la reforma no
obri les portes a operacions unicament especulatives i a l'expulsió
dels actuals residents.
h) Marc normatiu
La rehabitació és un fat constructiu bàsicament diferant de l'obra
nova. No as pot sotmetre doncs als mateixos procediments
d'aquella, les normes i ordenances de r edificació han esdevingut
molt complexes i fins i tot contradictòries, Cal pensar en nous tipus
de normes que facin referencia a uns estindards mínims per a la
Rehabilitació i que p8fmetin un procés de millora dels barris
residonsials existents, en la seva major part recuperables, Si bé
resulta convenient l'exigència de control i seguiment de les obres
de rehabilitació per l'administració local, llurs acles administratius
s'hauran de produir amb rapidesa per no fer més llarg un procés que
per si mateix ja és difícil.
i J Sobre l'actuació
En la mesura que la rehabilitació s'ha de dirigir cap a situacions
residencials problemàtiques i relativament complexes, cal comptar
8mb els avantatges quo des del planejament es poden introducir. Fa
falta que els plans incorporin la recuperació urbana i la
rehabilitació residencial entre llurs objaC1ius prioritaris.
D'altra banda el planejament 8 ascala de barri ilo de districte
sembla l'instrument més adient per a canalitzar les actuacions de
rehabilitació per arees urbanes. Doncs és necessari un projecte
general assumible del sector, i fa falta coordinar les intervencions
sobre l'habitatge amb d'altres de reequipament i d'urbanització,
És aquesta l'escala on formular les ordenances per a fer possible la
rehabilitació. I sobretot aquest nivell ha de permetre un tr.ball
tecnic molt a prop dels problemes i de la població impliceda en el
procés.
il Sobre el sector de la construcció en general
Per a canalitzar les iniciatives públiques i/o privades en les
actuacions de rehabilitació s'ha de comptar amb una adequació del
sector.
170
El constructor ha de posar en marxa metodes de racionalització
que facin viables les operacions, en la mesura que aquestes
esdevindran més estables i deixaran d'ésser obres singulars, S'haurà
d'incorporar a la dinàmica de l'obra un seriós pla d'operacions i un
sistema de control eficaç que fins i tot permeti afrontar processos
que no e)(igeixin el buidat total de l'edifici' És urgent preparar
especielistes adequats per a afrontar les noves tècniques
constructives.
Els projectes tècnics i el desenvolupament de les obres han
d'adaptar-se a les exigències de cada cas, Cal ajustar les
responsabilitats dels tècnics en les obres de rehabilitació.
Les Escoles Tècniques han d'incloure el coneixement d'aquestes
noves matèries per a poder atendre adequadament aquesta
demanda.
k) Altres requisits de cara al desenvolupament de la
rehabilitació
Cal sensibilitzar l'opinió pública dels avantatges d'afrontar la
rehabilitació urbana com una politica general d'intervenció. També
fer veure a l'usuari que les mínimes tasques de conservació d'un
habitatge en bon estat, de forma continuada, són una garantia del
manteniment d'un habitatge digne,