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La informaci continguda en el text daquesta publicaci correspon a la data de la
seva edici, i s possible que en lactualitat algunes dades (per exemple preus,
normativa, lleis, etc.) shagin de modificar. Cal doncs tenir-ho en compte a lhora de
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10 Institut de Tecnologia de la Construcci de Catalunya - ITEC
ISaD (M): Jornades de rehabilitaci: Ponncies, comunicacions conclusions
Institut de Tecnologia de la Construcci de catalunya, - '., ed. - Barcelona:
Institut de Tecnologia de la Construcci de Catalunya (lTEC), 1.983. - 200 p.: il.; 30 cm.
ISBN 84-85954-08-4
Dipsit legal: 8-27.180/1983
Imprs a Tallers Gr3fics Hostench, S,A.
e!. Crcega, 231-233
lfn. 230 55 37
BARCELONA-3S
NDEX
Prleg 7
Presentaci 9
Ponncias
Continguts i experincia general de rehabilitaci
Balan i perspectives de la rehabilitaci a Espanya 13
Les operacions programades de la millora de l'habitatge a Frana 19
Del creixement a la rehabilitaci. Transformacions adoptades en el marc jurdic, tcnic i econmic
El planejament i els projectes de rehabilitaci a escala urbana 23
La histria recent de les operacions dins la ciutat en el mn sax 31
La rehabilitaci com a poltica general per a tota la ciutat. Pavja 37
Relacions entre l'administraci central, autonmica i municipal. Ajuts a la gesti
L'actuaci municipal en l'habitatge. Madrid 43
Projecte de subsidi al Pas Basc 47
La rehabilitaci a Holanda 51
Actuacions i moviments a favor de la rehabilitacio. Amsterdam 61
Comunicacions
Avaluaci de les trames urbanas i dificultats de la seva rehabilitaci
67
Valoraci del cost de la rehabilitaci en funci de la tipologia edificatria 123
Finanament de la rehabilitaci
135
Cap a una norma genrica de rehabilitaci. Els mnims e)(igibles 159
Els diferents problemes jurdics en les formes de tinena de l'habitatge
165
Conclusions 169
Prleg
Les elevades taxes de construcci de nous habitatges Que s'han
registrat a catalunya des de l' any 1960 han perms un sensible
millorament de les condicions d'allotjament de la poblaci i la
desaparici dels elevats deficits quantitatius registrats a principis de
la dcada de r any 1960 -estimat en 95.000 habitatges per la
Direcci General de l'Habitatge que equival al 12% del parc existent
en aquell El ritme de construcci de nous habitatges ha
perms no noms absorbir els dficits inicials. sin que ha perms
reduir el nombre de persones per habitatge -4,24 l'any 1960. 3.90
l'any 1970 i 3.40 l'any 1980-- i incrementar substancialment el
nombre d'habitatges destinat a residncia secundria - 40.470 r any
1960, 148.674 l'any 1970 i 333.189 l'any 19So-,
la construcci de nous habitatges a Catalunya ha experimentat una
profunda recessi des de l'any 1973, El r'IOmbre d'habitatges
acabats a catalunya, els anys 1981 i 1982, es xifrava en 34,OClO
anuals, mentre que en el decenni de 1971 a 1980, el parc existent
aU9ment fins a 844,416, s a dir que la mitjana anual de finals
d'obra se situ al voltant de 85,OClO habitatges l'any,
la disminuci de les taxes de construcci de r'IOUS habitatges
s'explica per factors demogrfics, econmics d'inadequaci de
l'oferta a la demanda, Alguns dels quals ja sn ben coneguts,
les xifres derivades del darrer cens sn significatives de revoluci
de la dinmica de la poblaci de Catalunya i les seves repercusions
sobre la demanda de nous habitatges a mig termini s dara,
1971-1975
1976-1981
(* Estimaci)
Creixement
vegetatiu
285,873
360,347*
Catalunya
Creixement
migratori
304,704
4>5,264
Total
590,577
295.083
El fort increment dels costos de construcci, l' escalada dels tipus
d'inters, la reducci de les fonts addicionals de renda i la incertesa
sobre el nivell de renda fUlUra expliquen el continu increment del
conjunt de que no poden accedir a un habitatge a preus de
mercat i l'ajomament en la compra, esperant que s'aclareixi la
situaci de les decisions de compra, per part d'un altre nombrs
contingut:
la inadequaci entre la demanda ms eXigent en qualitat i l'oferta
existent constitueix al nostre judici un Important factor fins ara
prcticament sense consideraci en les anlisis sobre els factors
explicatius de la crisi present.
FinS a principi de la dcada del 1970,la construcci de nous
habitatges va satisfer en un elevat nombre de casos la necessitat
primria de dotar de sostre on ei.oplugar les families, sense
correspondre en molts casos als desitjos i gustos dels que
compraven. En aquest sentit. actualment, gaireb a totes les grans
ciutats espanyoles, la demanda potencial d'habitatges nous i millors
s quantitativament molt elevada. Tanmatel., fent abstracci dels
condicionaments econm,cs, la seva realitzaci comporta oferir els
elements de qualitat I confort desitjats, incloent en aquests
conceptes no r'IOms els aspectes interiors de l'habitatge, sin
tamb l'entorn e.terior immediat d'aquests.
En cas contrari, aquesta demanda no es realitzar, perqu la "millora
de l'habitatge" suposa moltes vegades una habitaci i una cambra
de bany addicionals en un hbitat densificat i mals com el que hom
venia gaudint. Per tot ai. entenem que en les noves circumstncies
la poltica d'allotjament de la dcada del 1980 a Catalunya, ha de
tenir dues grans lnies d'actuaci, a ms de la ja clilssica de
potenciaci de la demanda mitjanant un sistema .efica d'ajuda
econmica personalitzada al que compra.
a) potenciar l'oferta de sl urbanitzat que possibiliti la realitzaci de
la demanda per a la millora. les administracions pbliques han de
revisar el planejament e.istent i urbanitzar sl pt1r a edificacions
de poca densitat.
b) la ta.a d'activitat del sector de la construcci els propers anys
dependr molt del nivell d'activitat en matria d.e manteniment.
millora i renovaci del parc e.istent. El foment de la rehabilitaci
d'habitatges i de la renovaci urbana, ha de constituir, doncs, un
eix fonamental de la poltica d'habitatges, la dcada del 1980.
l'actual govern de la Generalitat ho ha ents al. ija l'any 1982 les
actuacions del Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques,
han seguit aquesta lnia. S'ha disposat de 2.700 milions de pessetes
per a l'adquisici i urbanitzaci de sl. destinat la major part a
habitatge unifamiliar bess i que permetr a finals de l'any 1983
comptar amb sl urbanitzat per a promoci privada o pblica,
gaireb a tots els municipis de ms de 16.0Cl0 habitants.
El manteniment, millora, renovaci del parc eXistent s'ha basat en la
determinaci de programes d'actuacI en els centres antiCS de les
principals ciutats de Catalunya I en restabliment d'incentiUS de cara
a la iniciativa privada en aquestes zones, mitjanant subvencions a
fons perdut (Decret 280/1982 de la Generalitat de Catalunya del 2
d'agost). les obres pbliques d'habitatge i millora urbana
contractades l'any 1982 pugen 190,6 milions en el centre antiC de
Girona, 364,4 en el de lleida i 542,0 en el de Barcelona, a ms
d'altres actuacions ms petites a StJria, Balaguer, La Seu d'Urgell i
Tortosa, aquest procs ha d'anar cml.ent al llarg de 1983 a mesura
que es vagi disposant dels programes d'actuaci I de projectes
d'e.ecuci concrets.
L'actual govern de la Generalitat s conscient que la taxa d'actiVitat
del sector de la construcci en el futur-atesa la perspectiva de la
demanda de nova constrUCCI - dependr molt de les deCisions que
avui es prenguin en matria de renovaCi urbana i de rehabilitaci
d'habitatges. De tota manera, el cam que cal reclrrer s encara llarg
i no podem obligar que la reVISi de la llei d' ArrellClaments Urbans
resulta imprescindible per a poder millorar el parc cj'habitatges de
lloguer i tamb s llarg el cam a recrrer en el camp de la tecnologia
i dels materials idonis per a la rehabilitaci d'habitatges,
Com a darrer punt voldria assenyalar que el patrocunl del
Departament de Poltica TerritOrial i Obres Pbliques de la
Generalitat en aquestes Jornades est al marge de tot protagonisme
poltic, Desitgem noms crear el marc adequat per a Intercanviar
e.perinCles. A \a presentaci de Construmat-83, Conseller de
Poltica T emtorlall Obres Pubhqul:ts, Josep Mria Culle!! Vil dir Que
als EUA se solia parlar de''''aboratori dels Estats" quan feien
referncia al paper de banc de proves que compleilo:en els diferents
estats de la Uni en permetre assajar simultniament una gran
varietat de mesures administratives i legislatives per a fer front a
situacions noves, com per exemple, en el nostre cas, la crisi
energtica o la millora del parc d'habitatges existent . La valoraci
dels resultats de les diferents experincies f acilita, a la resta d'estats
i al Govern Federal. les oportunes correccions de rumb, evitar els
errors demostrats i aprofitar els mtodes ms interesants.
A Espanya la construcci d'un estat autonmic fa pensar en la
possibilitat que, d'aqu a un quant temps, es pugui parlar tamb d'un
"'aboratori de les autonomies" en el qual s'experimentin de forma
independent solucions diferents dels nostres problemes tecnics,
econmics i socials, Mentrestant, la responsabilitat de proposar
remeis originals es recolza sobre les comunitats que han assolit un
grau ms alt de cristaHitzaci institucional, ms solvncia
administrativa i tcnica, i ms capacitat financera i industrial; entre
aquestes comunitats destaca Catalunya, ats el volum de
competncies assumides. Per la poca experincia que hi ha a
Espanya, poden ser i han de ser molt tils les experincies d'altres
pasos: Es fa un gran esfor en aquest sentit i sobretot per a
plantejar-se amb rigor els problemes que la posada en marxa d'una
B
poltica de renovaci i rehabilitaci plantegen, De tota manera, cal
que quedi clar, tot i que la incertesa extrema de l'esdevenidor obliga
a buscar com a ms immediat la llibertat d'acci futura, que quantes
ms portes s' j)brin ms possibilitats de sobreviure i ms possibilitats
d'xit tindrem dem. Per tant, avui el ms important no s
aconseguir solucions ptimes, sin evitar errors histrics,
La histria ha demostrat que sempre hi ha forces, que sota
pretextos com la unitat de mercat o la necessria programaci
general de l'ecOflOmia propugnen el ms gegant dels errors, en
cegar, i tenament totes les vies diferents a la
seva,
Esperem que fets no confirmin aquest temor i que a partir de
l'experincia primera de Comunitats Autonmiques i Corporacions
Locals, es PU!;lui configurar el marc legal per a una poltica de
renovaci i rehabilitaci adequada a la realitat i al moment present a
Espanya.
Barcelona, juny de 1983
Joan Rfols i Esteve
Director General d'Arquitectura Habitatge
Presentaci
La Rehabilitaci avui
Un millor s de la ciutat construda. r actualitzaci de les seves
cases, la correcci dels dficits de serveis dels barris ja edificats, han
estat i sn les dimensions dominants de les intervencions ms
recenls a les ciutats europees. Aquests processos tenen com a eix
central el fel de la rehabilitaci. Aqui s'han d'incloure tant aquelles
actuacions d'adaptaci dels habitatges defectuosos o 3mb manca
de serveis actuals, com tamb les intervencions de millora de les
condicions urbanes dels barris i fragments de Viles i Ciutats que no
estan promogudes per a substituir els seus residents.
Malhauradament, Espanya s'incorpora amb retard a aquesta
discussi. AI llarg de 1982, per, dos decrets dels governs
autonmic i central es refereiKen directament a aquest problema.
D'altra banda es evident que les caracterstiques del nostre
desenvolupament urb en l'poca del resorgiment econmic han
deiKat rees defectuoses i a mes mai no s'han concentrat massa
esforos en la millora de la ciutat ja eKistent, ans al contrari, la
remodelaci radical ha estat i niciada en els illdrets ms centrals, de
les ciutats grans i mitjanes. Tot aiK ha creat en el nostre conteK! un
perfil de la rehabilitaci ben especfiC: a) el seu mbit s molt ampli
-com ho eKplica l'opini generalitzada avui que la rehabilitaci n's
la pauta per a conseguir una millora de les condicions de vida de les
classes ms populars- i b) aquest fet pren caracterstiques
singulars perqu hi ha molt poca tradici: els programes i les
normes han estat dirigits al nou creiKement; la indstria de la
construcci igualment; l'usuari ha estat abocat cap al pis-de-
compra-diferida en una casa perifrica de nova construcci; i tot
aiK amb una distribuci espacial socialment molt costosa,
Es tracta, doncs, d'una necessitat que s'afronta des del punt de
vista de la intervenci, amb retard; per que participa d'una srie de
treballs i projectes previs que han hagut de menester molt d'esfor.
Es tracta de tenir presents d'altres eKperiencies estrangeres per
tamb sistematitzar els intents ja iniciats aqu, en la mesura que
poden ser la guia de les dificultats a vncer i dels resultats a millorar,
AiK s possible parlar d'un balan de la rehabilitaci avui,
Les tendncies cap a la rehabilitaci
Es pot dir que al llarg dels anys 70 s'ha anat dirigint d'una forma
progressiva l'atenci cap a la rehabilitaci: D'una banda la crtica a
les pSSimes condicions urbanes de les nostres perifries ha tendit a
valorar les possibilitats de millora de les zones centrals com a lloc
de l'activitat residencial popular i tamb ha portat a una major
exigncia en la qualitat dels espais i dels edificis dels barris
perifrics. Per altra banda, l'estancament econmic ha fet canviar
l'orientaci de l'activitat dels operadors del sector de l'habitatge. la
indstria de la construcci ha hagut i haur de diversificar la seva
oferIa per a adequar-la a aquestes noves condicions. Podrem dir el
mateiK pel que fa a l'Administraci, als usuaris, als promotors, als
gestors, als tcnics ...
I no noms aiK sin que, aquestes tendncies que durant els darrers
deu anys han estat considerades com a el<.cepcionals, semblen tenir
ara -iln les noves coordenades poltiques- prou acollida perqu
siguin incorporades a all que s'ha anomenat al llarg dels temps una
poltica d'habitatge de tipus alternatiu,
En qualsevol cas, afrontar d'una forma generalitzada el "reciclatge"
o la "rehabilitaci" de la ciutat obliga a entelldre amb molta cura
quins sn els problames prioritaris, amb quins medis es dinamitza,
de quina forma es controla el resultat i s'assegura una millora de la
ciutat i dels seus residents ... Perqu s evident que aquesta
orientaci de la poltica de l'habitatge implica un canvi directe de
beneficiaris i suposa alteracions importants entre les parts de la
ciutat, el seu s i les seves relacions mtues, Igualment transforma i
fa ms compleK el mercat de l'habitatge, a ms de les relacions de
tinena ...
Materials d'estudi sobre la rehabilitaci
El canvi d'actitud envers la rehabilitaci eKigeiK uns instruments
especfiCS que assegurin la consecuci d'un millor s del patrimoni
eKistent, AiK comporta un esfor: a) de replanteig dels criteris
convencionals que han intervingut en el procs recent de
construcci de la ciutat b) per tamb d'aclariment de la forma de
canalitzar les actuacions de recuperaci i de rehabilitaci, En aquest
procs s'hi ha d'incloure, tant la discussi tcnlca sobre la trama
urbana i el teiKit social objecte d' aquesta millora, com l'estudi dels
Instruments de I d'estructura dels recursos que l'han de
permetre.
En qualsevol cas un dels problemes ms fonamentals -ilncara que
sembli 8l<.agerat- s encara la manca dels conell<.ements ms
directes i elementals: cal coni.er b les necessitats de rehabilitaci I
les seves e.igncies (les condicions tipolgiques, sanitaries, fins I tot
de seguretat estatlca), aiK com els nivells soci o-econmics reals
dels ocupants dels diferents tipus o peces residencials.
D'altra banda, els aspectes refents als programes de rehabilitaCI
impliquen una compleKltat singular que, moltes veyades, fa difcil de
coniKer el cost i les dificultats que pot presentar la Intervenci.
Establir les pautes d'actuaci, i fer les Innovacions jurdiques i
financeres necessries s un altre pas previ ineludible.
Aquestes van sser les refernCies i objectius inicials de les jornades.
Per avanar en aquesta linia, una srie de materials de treball i
ponncies van sser eKplcitament preparades. Aqu la coHaboraci
d'una srie de professionals i estudiosos aglutinats al voltant de
!llEC (Institut de Tecnologia de la Construcci de Catalunya) i del
lUB(laboraton d'Urbanisme de l'Escola d'Arquitectura de
Barcelona) van permetre condensar les aportaCions que aquest llibre
recull, i que guarda amb fora fidelitat la forma de la presentacI: b
Sigui com a ponncia o com a material de treball.
A ms una srie de casos d'estudis espanyols i estrangers varen
abastar una eKposici que funcionava com a marc de refernCia del
debat, i foren eil<.os de diSCUSSi monogrfica. Aquesta va sser
estructurada en dos blocs: 11 la rehabilitaci unitna com el tema
especfic dels grups reSidencials d'habitatge massiu i 11) la
rehabilitaci desagregada ms amatent als barris anlics, els
eil<.amples i els barris marginals, Una diSCUSSi ms permenoritzada
es desenvolup ordenada sota els tpics de: a) aspectes normallus i
tecnolgis; bl aspecles jurdics financers i cI aspectes urbanstiCS i
d'ordenaci.
Sacompanya la relaci dels casos presentats que van sser
presentats ilo discutits:
Casos d'estudi
Ciutats estrangeres:
AMSTERDAM. Material sybministrat r Ajuntament
d'Amsterdam.
BERLIN.
PAVIA.
(Coordinat per Marteen Hevvel).
Material subministrat per de Berlin.
(Coordinat per Gudrun Hamacller).
Matenal subministrat per r Ajuntament de Pavia,
(Coordinat per federico Oliva).
Casos d'estudi espanyols:
BARCELONA. Projecte de Rehabilitaci de la finca nO 42 del carrer
del Comer. (Pere Giol).
BAkCELQNA. Projecte de RehabilitacI dels habitatges de les
Ceses Barates. (Josep Antoni Fondevilal.
BARCELONA. Proyecte de Rehabilitaci del grup d'habitatges de
la Trinitat . (joaquim Vavredal.
BARCELONA. Pla Especial cie Reforma Interior de La Barceloneta.
(Antont Font i Manuel de SoI-MoraIes),
BARCELONA. ProjeCte de Rehabilitaci d'habitatges a Gracia,
(Uus Brau),
BARCELONA. Projecte de Remodelaci del bar de Sant Cosme.
(Francesc Calvet, Francesc Gruatmonef, Roser Elias,
Carles Mart).
10
CIUTAT D'E
MALLORCA.
GIRONA,
MAORID.
MADRID.
VITORIA.
Estudi BSIc de Rehabilitaci del barri de La
Calatrava. Pere Rabassa).
Proecte de Rehabilitaci de les Cases de l'Onyar,
(Josep Fuss i Joan M. Viaderl.
EstudIO Piloto de Rehabilitacin de la manzana del
Cascorro(Francisco Poll.
Provecto de Rehabilitacin del barrio del Gran San
Blas.llgnacio Ugaldel
Operacln Piloto de Integrada del
Casco Antiguo. (Coordinat per Juan Adrian Bueno I
Eduardo Tabuenca)
Publicac i dels treballs
Aquesta publicaci ha estat possible amb el finanament de la
Direcci General de l'Habitatge de la Generalitat.
Es recullen les ponencies I treballs presentats de forma sistemtica a
les ;OrnadEis. No sn contribuciens lligades, per si admeten lectures
prximes I algunes vegades resulten cemplementar-se. Sembla
prematur poguer establir una estructura ms tancada del debat
sobre la renabllitaci, per en canvi s necessan aprofitar I
encadenar les reflexions IMlciades. AQuest es potser l'objectiU
prloclpal que Justifica la publicaci.
Fins i tet Incorporar al final les "cooclusions" dels debats naur
d'sser entes cem resultat d'assenyalar els espais discutits, els
temes reconeguts com a poontans. Sn en definitiva eltestlmenl del
fet que els preblemes de la rel'labilitaci deixen d'sser un camp de
treball especulat'.'! e reSIdual i es configuren com un tema demlnant.
Joan Busquets i Grau
Coordmador de les Jornades,
Continguts i experincia general de
la rehabilitaci
Balan i perspectives de la rehabilitaci a Espanva
Eduardo Amaon Sanchez
Les operacions programades de la millora
de l'habitatge a Frana
Henri Hasson
Balan i perspectives de la rehabilitaci a
Espanya
Eduardo Amann Snchez
La indefinici" del titulo de la ponellCia obliga a establecer unos
limites en su desarrollo, se traIa pues de la experiencia ablenida
desde la Administracin Centrat a travs del Ministerio de Obras
Pblicas y Urbanismo.
Hay dos motlvos para hacer un poco de historia y remontarse a los
ogenes(19761, uno simbl ico, pOfque a finalesde 1975, alliempo
Que agonizaba el anterior rgimen, se celebraba el Congreso de
Amsterdam. con su clebre Carta Europea, y otro funcional, porque
el alcance de las actuaciones anteliores a dicha fecha no han sida
demasiado determinantes del estada actual de la cuestin. En todo
caso se pueden enumerar los trabajos de Gabriel Alomar
relacionadas con los conjuntos histrico-ar1slicos (A1omar fue de
esos espaoles que hacen creer en el extranjero que tienen detras de
si una maravillosa organizacin, cuando la verdad es que se
encuentran absolutamente solosl, los mini planes de la Direccin de
Bellas Artes de los aos 70, las protestas aisladas e intiles por la
destl\Jccin de nuestro patrimonio, el conocimiento circunstanClal,
incompleto y entusiasta que suscitaba en unos pecos la Ley Malraux
o el comienzo de las operaciones en 6010nia ...
El inicio pues, en 1976, cuando el tlamante eqUipo de la Direccio
General de Arquitectura del Ministerio de la Vivienda. decidi
ampliar sus competencias actuales para dar paso a un nuevo
concepto: la rehabilitacin del Palrimonio Arquitectnico. Esta
decisin estaba motivada por el desarrollo y las conclusiones del
histOco Congreso de Amsterdam y la promulgacin de la Carta
Europea del Patrimonio Arquitectnico, a finales del ao anterior, y
por la ingenua suposicin de que ambos acontecimientos dejar1an
honda huella en la Administracio espaola. Pero las autoridades
compelentes en materia de conservacin del Patrimonio, no
mostraron demasiado entusiasmo por adoptar aquel nuevo retoo,
sobre cuya legitimidad cultural tenian dudas fundadas. Bien mirado,
no era para menos: el Congreso de Amsterdam. cerraba
definitivamente el debate de los sesenta sobre lOS centros histricos
como hechos monumentales, y consagraba la preponderancia de los
aspectos sociales y ambientales.
Con motivo de la fusin de los Ministerios de Vivienda y Obras
Pblicas, el nuevo MOPU reestructur los rganos de ambos
depanamentos, creando entre Olros la Direccin General de
Arquitectura y Vivienda, cuyas competencias se establecian sobre
tres campos independientes, pero estrechamente relacionados: la
vivienda, la edificacin y la arquitectura, esta ltima a travs del
"establecimiento de normas para la mejora del patrimonio
arquitectnico, rural o urbano, y de la adopcin de medidas
encaminadas a la defensa y rehabilitacin'.
En aquellos momentos, esta decisin no presentaba precisamente
un sentido oportunista, casual o ambigua, sino que, por el contrario,
nacia de un prop6sito deliberado y preciso como consecuencia de
una evaluacin detenida acerca de la situacin del Patrimonio en
nuestro pais, en sus aspectos polticos, administrativos, legislativos,
econmicos y sociales. Situacln desoladora al compararia con las
exigencias de la Carta Europea y especialmente, con las
expectativas creadas por la nueva situacin del pas, que creamos
deba tener una correlacin innovadora en este campo (en este
sentido era evidente la Influencia del valor simblico de la ley del
T esoro de 19331.
El largo dlagnstico que se elabor en aquel entonces se puede
resumir diciendo que los poderes politicos del pas IlO Clsponan de
una postura en relacin con la conservacin del Patrimonio. postura
que se concretara en el sealamiento de un puesto entre las
prioridades nacionales y la consiguiente atribucin de medios. Oue
esta ausencia de principios polticos se acusaba por una falta total
de visio unitaria, comprensiva e integradora a nivel admimstrativo.
Oue estas carencias politicas v administrativas tenian su
consecuencia mas lIamativa en una falta total de coordinacin
legislativa y de redistribucin de recursos. Y que la falta de inters
de la ctase poltica y la Adminlstracin por la conservacin del
Patrimonio no era sino el reflejo de la indiferencia popular hacia este
tema, motivada por el concepte elitista de la cultura que desde
siempre ha constituido UrlO de los graves factores de marginacin
social en 'lUestro pas.
A partir de este diagnstico, la Direccin General de Arquitectura se
planteaba una serie de actuaciones, publicadas en sus directrices, y
que abarcaban dos grupos prioritarios:
- La preparacin de un marco legal capaz de definir el concepto y
atender de forma activa la salvaguarda y puesta en valor del
Patrimonio Arquitectnico.
-la preparacin de algunos programas concretos de conservacin
arquitectnica integral que, a modo de operaclones piloto,
servirian para avanzar en las nuevas tcnicas de salvaguarda V
reanimacin del Patrimonio Arquitectnico.
Dentro del primer grupo, la Direcci60 trat de aportar el ansiado
espiritu de coherencia a los borradores de diferentes leyes, tales
como la de Ordenacin del Territorio, Medio Ambiente y Patrimonio
Hist6rico-Artstico. Fe en esta ltima en la que su colaboracin
result mas positiva. Delenido un primer borrador que se
consideraba totalmente inadecuado, se particip6 en la ponenCla
sobre conjuntos hist6rico-artsticos para el Provecto de ley. AI
margen de considerar que este Proyecto sigue siendo insuficiente,
creq que es de justicia indicar el esfuerzo desarrollado para
armonizar por primera vez las legislaciones urbanstica e histrico-
artstica. En el aspecto de una intervencin directa. se elaboraron
dos Proyectos de Ley: el de Proteccin Publica de la Vivienda. en el
que se recoge por primera vez el concepto de rehabilitacin
protegida de viviendas existentes v el de Proteccin del Patflmonio
Arquitectnico, que esta totalmente parado.
Ademas se acometieron otras actuaciones complementarias. tales
como la colaboracin con entidades internacionales. y la
reconversin de los cursos CETRA. La actuacln internacional ha
sido intensa V sus frutos mas destacados son la organizacin de los
Congresos de Granada sobre Rehabilitacin de Arquitectura Rural
(1978) y de Madrid sobre Rehabilitacln, V mejora funcional (19811.
asi como la declaracin de los Estudios Basi cos como Proyectos de
Demostracin dentro de la Campaa del Consejo de Europa para el
Renacimiento de la Ciudad. En cuanto a CETRA, se ha convertido en
el primer curso permanente para la formaci60 de postgraduados en
tcnicas de rehabilitacin, V durante los siete aos de esta etapa ha
formado cerca de un centenar de profesionales espaoles V
americal'lOs.
El segundo grupo de actuaclones estaba constltUldo por el conjumo
de trabajas denominados Estudios sasicos previos li un Programa
de Rehabilitacin Integrada. Son estos unos documentos que
ademas de proporcionar una rigurosa base informativa sobre el area
objeto de estudio, tralaban de efectuar el correspondiente
diagn6slico sobre su situacin actual, asi como la formacin de
propuestas para su rehabilitacin integrada.
A efectos praticos. se trat de delimitar el concepla de
rehabilitacifl integrada. definindola como el conjunto de
actuaciones coherentes y programadas, destinadas a potenciar los
valores socioecon6micos, ambientales, edificatorios y f uncionales
de determinadas areas urbanas y rurales, con la finalidad de elevar la
calidad de vida de la poblacin residente en las mis mas, mediante
medidas para la mejora de las condiciones de soporte fisico
existente, la elevacin de sus niveles de habitabilidad y la dotacin
de los equipamientos comunitarios y espacios libres de uso publico
necesarios.
El objetivo de los Estudios basicos, era por tanto, doble: por una
parte el posi ble beneficio directo de las localidades donde se
situaban, comenzando por una informacin fiable y ordenada, de la
que generalmente carecian, y siguiendo por un analisis y unas
propuestas elaboradas en un marco participativo, que pudieran
vertirse en actuaciones fsicas dentro de los Programas posteriores
a los Estudios.
La otra vertiente estaba constituida por un objetivo de mas amplio
alcance. Se trataba de obtener en un plazo relativamente breve, una
documentacin rigurosa. elaborada y contrastada por unos
centenares de profesionales de distintas actividades, que permitiera
poner a disposicin del pais, si no unas recetas taumaturgicas, si un
panorama coherente y un conjunto de experiencias cuyo principal
valor puede radicar en sus aspiraciones integradoras.
Las localidades fueron propuestas por las Delegaciones Provinciales
del Ministerio. si bien la eleccin definitiva correspondi a la
Direccin, en un intento por recoger la casuistica mas variada dentro
de las tipologas urbanas: centros histricos de capitales de
provincia, ciudades de tipo medio. ncleos de economia primaria.
Otros factores de ndole cualitaliva ncidieron tambin en la eleccin:
areas en riesgo de desaparicin a causa de su centralidad (Casa de la
Moneda de Sevilla). por el fenmeno turstico (Casco Vieio de Altea),
por simple abandono (Barcena Mayor o CatO, o por un inminente
planeamiento que se presume destructor (Zamora. Briviesca). Otras
veces se trat de prestar apoyo a una valerosa accin ciudadana
como en el Barrio de San Matas de Granada, o reconocer una
trayectoria de preocupacin ejemplar como la seguida por el
Ayuntamiento de Vitoria. O sencillamente. se trat de aceptar el reto
planteado por el peso de una problematica eminentemente
histrico-artstica como en Sos del Rey Catlico. o arqueol6gica,
como en Tarragona o Cildiz. En fn, el caso era abarcar un amplio
abanico de situaciones que diera pie para la utilizacin de un
complejo, matizado y equilibrado repertorio de propuestas.
La seleccin de los equipos pluridisciplinarios encargados de los
Estudios, estuvo presidida por un deseo de claridad y
descentralizaci6n. La convocatoria de colaboracin se hizo a travs
del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa. ya
que en todo caso, el director del equipo deba ser arquitecto. Las
525 solicitudes fueron clasificadas de acuerdo con su procedencia, y
cada grupo de propuestas foo enviado a las correspondientes
DelegaciQ les Provinciales. Los instrumentos elegidos para trami tar
las actuaciones administrativas fueron las Subcomisiones
Provinciales de Vivienda y Patrimonio Arquitectnico donde se
encuentran representados diversos organismos de la Administracin
Central y Local. y por supuesto, el Ayuntamiento de la localidad
objeto del Estudio. Las Subcomisiones comenzaron su labor
proponiendo a la Direccin el equipo que consideraron mas idneo.
teniendo siempre en cuenta su vinculacin con la regin, comarca o
locahdad estudIada.
Los Estudios Basicos se desarrollaron en cuatro fases:
- Fase A. Metodologia y Programacin. en la que el equipo
establece una metodologia general y un programa de elaboracin
14
detallado. con indicacin de plazos temporales. En ella se ncluyen
las determinaciones necesarias para ajustar el Pliego de Bases a
las caractersticas particulares de cada Atea. Esta fase. una vez
aprobada por la Direccin General. sirve para supervisar el trabato
realizado durante las sucesivas fases de ejecucin y para su
recepcin final.
- Fase B, de Informaci6n y Documentacin, en la que se a!canza un
conocimiento pormenorizado de la realidad actual del area, a
travs de la obtencin y tratamiento de informacin disponible y
elaborada a nivel del elemento arquitecto, familia, vivienda o
negocio.
- Fase C, en la que a partir de la informacin obtenida, se realiza un
ana!isis general y sectorial de la estructura y dinamica del area. y
se proporciona un diagnstico de su situacin, de las tendencias
detectables. y de los objetiv.os de la rehabilitacin. con
justificacin de prioridades.
- Fase D. en la que las determinaciones necesarias para establecer
soluciones adecuadas de rehabilitacin edificatorial, funcional.
ambiental y socioeconmica se desarrollaran mediante propuestas
alternativas que puedan ser desarrolladas en los posibles
programas de operaciones piloto.
La aprobaci6n de las Fases B, C y D, tendra que ser hecha de
manera explcita por la Subcomisin Provincial. con especial nfasis
en la opin6n que el contenido de las mismas merezca al
Ayuntamiento correspondiente.
La primera generacin de 31 Estudios Basicos, financiada
integramente por la Direccin General de Arquitectura. fu
preparada, convocada y adjudicada durante 1979. y realizada entre
1980 y 1981. Durante 1982 se han preparado los 17 Estudios que
concluyen el encargo original de un Estudio por provincia. y cuya
redaccin se ha comenzado en estos momentos.
Durante el ultimo trimestre del pasado ao. han aparecido las
primeras medidas legales que recogen y ar ticulan las experiencias de
los Estudios Bitsicos. Y a pesar de estar limitadas a los
cOndicionamientos de disposiciones anteriores en poltica de
vivienda, que no aprecia ban demasiado el tema de la rehabilitacin,
esta normativa marca un punto de inflexin en la poltica de vivienda
y de patrimonio, y esta recogida en el Real Decreto 2555/82 .y en la
Orden ministerial que lo desarrolla.
Esta normativa viene a instituir la declaracin de Areas de
Rehabilitacin Integrada para la recuperacin de aquellos centros
urbanos y ncleos rurales que por presentar problem,s sociales y
culturales especficos requieren un un tratamiento tcnico
diferenciado y una financiacin mas acorde con las necesidades de
las familias que habitualmente residen en dichas areas, para poder
resol ver tanto las deficiencias de habitabilidad de los edifcios de
caracter residencial, como el deterioro de su patrimonio
arquitectnico o la insuficiencia o carencia de equipamiento
comunitario.
Para la declaracin de dichas Areas sen indispensable la realizacin
de un Estudio Bitsico de la zona. y una vez declaradas se pondran en
marcha los correspondientes Programas anuales de actuacin. cuya
elaboracin se encomienda a las Comisiones Gestoras que en cada
rea hat::an de constituirse como instrumento mas adecuado para
llevar a cabo el fomento, coordinaci6n y control de las actuaciones
pblicas y privadas derivadas de la aprobacin de dichos
Programas. En estas Comisiones Gestoras estaran representadas las
administraciones central, autonmica y local, en todo caso.
La declaraci6n de Area de Rehabilitacin Integrada permite la
ejecuci6n de actuaciones pblicas y privadas. Las actuaciones
pblicas dirigidas fundamentalmente a la realizacin del
equipamiento comunitario primario exigiran la consignac!n en los
presupuestos de las Administraciones Pblicas afectadas. de las
partidas presupuestarias correspondientes. lo que a su vez
garantizara la realizaci6n de tas obras mas costosas que conlleva
una rehabilitacin integrada.
Las aClUaciones privadas se dirigen a mejorar las condiciones de
habitabilidad de los inmuebles presuponiendo una aceptacin
voluntaria de las obras a realizar, lo que pueda generar mayores
dificultades en su aplicacin en cuanto que van a incidir en la
mayora de los casos sobre una relacin jurdica preexistente
(Comunidad de Propietarios, arrendamiento, etc.) sobre la que esta
disposicin rl() puede entrar coactivamente. y en donde
necesariamente va a ser preciso formular convenios de actuacln
entre las partes interesadas para que denlro de la libre autonomia de
las partes se posibilite la rehabihtaci6n de las viviendas.
De esta manera se permile que los particulares integrados en la
misma puadan 3cogerse a las condiciones de financiacin
privilegiada derivada del Programa Trienal de viviendas 1981-83,
pudiendo disponer de prstamos de hasta un ma)(imo de 1.200.000
ptas. por vivierlda. al 11':16 de inters y con un plazo de 13 aos de
amortizacin, siendo el primero de ellos de carencia.
Por otra parte, las familias Que acrediten unos ingresos inferiores a
2.5 v!'ces el salario mnimo interprofesional podrim disfrutar de una
ayuda suplementaria consistente en una subvencin de tres puntos
dirigida a reducir el interes del prestamo concedido durante los
cuatro primeros aos de su amortizacin. Se trata de una ayuda
econmica personal, paralela a la establecida para la construccin
de viviendas de proteccin oficial Que permilira a las familas con
recursos econmicos mas escasos, afrontar el costo que puede
suponerfes una actuacin de rehabilitacin.
Como consecuencia de esta normativa va se han producido las
declaraciones de las 13 primeras reas de Rehabilitaci6n Integrada.
Que en estos momentos constituyen sus Comisiones Gestoras Que a
su vez, y con cierto retraso, elaboraran el Plan de Actuacln para el
presente ao 1983.
Ademas, para no defraudar posibles expectativas Que pusieran en
peligro la operacin. se ha comenzado una serie de obras V
actuaclones, obtenidas de las propuestas mas urgentes de los
Estudlos Basicos.
Financiadas por la Direccin General de Arquitectura el ao pasado
se han emprendido 38, estando previstos para este ao otras tantas.
la mayora de elias responden a dotaciones culturales, asistenciales,
creacin o mejora de infraestructuras y tratamiento o recuperacln
de espacios libres.
Otra consecuencia de todo ello es la gran demanda de solicitudes de
localidades que desean acometer un EstudiO Bilsico. Seran los
futuros componentes de una tercera generacin de Estudios. en la
que a diferencia de sus antecesores, la Administracin Central Va no
funcionara de manera hegemnlca, SInO que lo hara mediante
convenio a solicitud de Autonomas, Diputaciones o Ayuntamientos.
De hecho ya se han firmado cinca convenlOS con estas
caracteristicas.
El mismo ao en Que se convoca ban los Estudios basicos, otra
Direccin General del MOPU, la de Urbanismo y Accin T erri tonal,
planteaba un Programa de Operaciones Piloto de Actuacin
Conjunta en areas urbanas y rurales. Su base fu un Convenlo
firmado por siete organismos de la Administracin Central,
Convenio que mas tarde se pensaba particularizar para cada una de
las actuaciones a emprender.
De hec ho. a lo largo de estos tres aos se han suscrito convenios
para operaciones en Malaga, Aguilar de CampO y la Granja de San
IIdenfonso, en las Que los diferentes organismos se comprometan a
realizar una serie de obras, baJo la coordlnacin de la Direccin
General de Acci6n Territorial y Urbanismo. Se ha hablado mucho de
una posi ble competencia entre estas operaciones y los Estudios
sasicos.
El objetivo de los Estudios saSICOS es el estableclmlento de una base
metodol6gica Que nos proporcione unas frmulas coherentes de
actuacin en centros histricos y ncleos rural es. Su f!esgo slempre
ha sida el de una posi ble teoricidad. Que les haga quedar archlvados
en un estanle (riesgo Que parece Quedar anulado con la aparicin de
la raciante normativa).
15
la finalidad de las operaclones de Urbanlsmo era la coordlnacln de
unas actuaclones planteadas de antemano. Su flesgo era el de una
falta de justlficacin pravia de esas pro pues tas, que arriesgan en
convertirse en algo parecido a una carta a los Reyes Magos. Se
podria dedUClr que ambas actuaclones son correlativas. si no fuera
porque cuahtatlvamente tambln dllieren consid!lrablemente: la
base de los Estudios es fundamentalmente socioeconmica,
mientras Que los instrumentos de las Operaclones son
administrativos y urbanstlCOS. De todas formas, entre ambas
actuaciones ha eXlstido notables Intercamb!os: la Direccin de
Arquitectura ha tratado de elaborar Estudlos Baslcos en las tres
operaciones. e Incluso se encuentra reahzando obras en I:ls tres
locahdades, y esta flnanclando la redaccin de una sene
de Planes Especiales, que instrumentan las propuestas de los
Estudios saSICOS.
Si se hace balance, resulta que el advenlmlento del nuevo gobierno
ha coincidldo con el fin de la etapa piloto de las actuaciones de la
Direccin General de Arquitectura. y la apancln de la primera
normativa expresa que se promulga en nues tro pas sobre el tema
de la rehabilitacln.lEs necesarlo dar marcha atr.as en estas
actuaclones y volver a partir de cero? Vale lo realizado hasta el
momento en trmlnOS generales, y pueden continuarse las
actuaciones emprendldas con los retoques que se consideren
necesarios?
Desde un punto de vista particular y refendo por tanto, a la
valoracln V conc1USlones de nues tro programa de Estudios, habria
que hacer tres comentarios. el pnmero se refiere al enorme volumen
de Informacin reciblda y sobre todo la d1Versldad de situaciones
planleadas, que originan una gran dlflcultad de slstematlzacin. La
pregunta podria ser hasta Qu pumo una problen1iillca tan diversa
puade ser generahzable, V hasta Qu punto resultan determlnantes
las particularidades derivadas de una sustantlvidad geogrMica o
cultural o sociol6gica.
No estamos todava en condiciones de dar una respuesta
categrica, pero habria que Inclinarse por el posi ble establecimiento
de unos paramelros generales cuyos dlferentes de
valoracin combinados den lugar a una serie de situaciones que
sirvan para adecuar y caractenzar en clerto model, tan variada
problematlca, a fin de consegUlr una clerta flexibilidad de
tratamiento. Esta diversidad de situaclones se aCU!ioa pflncipalmente
en las metodologas de actuacin, Que se presentan muy variadas y
sugestivas. Todos rechalan una pretensin de planlficacin
comprensiva o integral. o la Ingenuidad de polticas
predominantemente fslcas. Casi todos utilizan mstrumentos de
analisis fundamentalmente antropolglcos, socio,lgicos y
espaciales. eligen fines accesibles. manejan habilmenle y con
imaginacin la capacidad de gestin y transformacin.
Abunda la confeccin de un modelo esquematlco de la ciudad
antigua, a base de la aplicacln conjunta de dos rnodelos parciales'
el morfolgico que proporciona el conocimiento de la estructura
urbana, el estado de conservacin de los element.os Que la mtegran V
el grado de compatibilidad de los mlsmos con lo!; grupos genricos
de funciones, y el sociofuncional. que Incluye un estudio
pormenorizado de la poblacin v sus actlVidades.
El segundo comentaflo se refeflra a la situacin oncontrada. Podda
ser til para reducir optimis mos y al tiempo sealar la necesidad de
trabajos como los que se comentan.
Se puede decir que en la casI wtalidad de las loc<l1hdades estudiadas,
el planeamiento o era inexlstente, o resultaba inadecuado o
contradictorio con la rehabilitacln. En todas las propuestas fmales
aparece la redaccin o modlficacln del planeamiento vigente.
La senSlbllizacin ciudadana es practicamente Ine,xistente. tanto los
Ayuntamientos. como los residentes, V como los profesionales. Se
est;\ tratando el periodo 1979-81. los pflmeros ayuntamlentos
democr;\ticos cuya preocupacln y buena voluntad ante los graves
problemas heredados, solo son superados por la falta de recursos
econmicos y conceptuales.
En cuanto a los ciudadanos. es notable como el desmontaje de los
movimientos vecinales ha const1tuidos un grave inconveniente para
los equipos redactores a la hora de hallar interlocutores (esta
situacin se empieza a prolongar actualmente. con la formacin de
las Comisiones Gestoras en las Areas de rehabilitacin integrada), El
tejido social estudiado. dentro de las grandes flucluaciones de cada
zona. presenta unas caracteristicas muy negativas en cuanto a
composicin, medios econ6micos y nivel de calidad de vida, lo que
se traduce, inesperadamente, en posturas indiferentes,
desconfiadas o incluso opuestas a la rehabilitacin. En genral se
puade decir que esta postura hostil crece a medida que la
comunidad ha tenido experiencias con la actual organizacin del
patrimonio histrico-artstico.
Las propias profesiones involucradas en el tema rehabilitador no
acaban de ponerse de acuerdo sobre su grado de participacin y
alcanzan tensiones importantes porque a medida que en la
actuaci6n van perdiern:lo hegemona los aspectos fsicos. una serie
de profesiones reclaman un mayor protagonismo. Especialmente, el
socilogo urbano se mueve con comodidad en el campo de la
rehabilitacin y rechaza el papel de "chico de las encuestas"
justificador de intuiciones mas o menos justificables que
habitualmente le asigna el planeamiento convencional. Otras
profesiones que adquieren un mayor protagonismo en este proceso
son los economistas y abogados.
En este sentido, hay que sealar dos factores positivos de los
Estudios: primero, el hecho de que los equipos tellQan una
vinculacin estrecha con las areas de estudio.
El segundo factor, que se considera de la maxima importancia, es el
establecimiento de una importante infraestructura tcnica formada
por profesionales de diversas procedencias que. sino todos estan
especializados, s por lo menos interesados y en contacto directo
con algo que hasta ahora no asocian mas que te6ricamente. Con los
ultimos estudios esta infraestructura alcanzara los 400
profesionales.
La tercera conclusi6n que se ha tratado ya se referira a la idoneidad
del instrumento, el momento y el rgano administrativo.
Es basica la adecuacin e idoneidad de los Estudios Basicos como
una via eficaz de acercamiento al problema de la rehabilitacin y la
recuperacin de la ciudad existente. Dice Kevin lynch que la
conservacin no consiste solamente en la salvacin de cosas
antiguas. sino tambin en el mantenimiento de una respuesta a esas
cosas. Creo que la contribucin principal de los Estudios Basicos
consiste en una preparacin de esa respuesta a travs de las
cisicas preguntas de por qUe, para que y cmo.
Hay que creer en la oportunidad temporal de los Estudios Biisicos.
Hace siete aos. con un pas todava encantado por el desarrollo
tardo, una postura rehabilita dora hubiera resultado inaceptable e
incluso sospechosa. En estos momentos. y dejando aparte
situaciones polticas tan significativas como las que estamos
viviendo, atravesamos una serie de circunstancias, la mayora
crticas, que abonan un nuevo planteamiento, que de hecho se ha
venido dando con anterioridad en la mayoria de los pases de
nuestra area geografica y cultural.
Y por ltimo, se cree en la idoneidad de la Direccin General de
Arquitectura y Vivienda como fgano promotor y coordinador de
estos Estudios Biisicos. Independientemente de que legalmente sea
el organismo competente, es de resaltar el hecho de que dentro de
una necesaria coordinacin de esfuerzos, la fusin de atribuciones
en vivienda, arquitectura y edificacin junto a la capacidad para
realizar obras en aspectos patrimoniales, culturales, asistenciales o
dotacionales, convierten a esta Direccin no por supuesto en el
rgano nico, pero s en el aglutinador natural de las actuaciones
rehabilitadoras.
Ha habido errores en el proceso y no dudo que numerosos.pero
habitualmente abarcan situaciones concretas en actuaciones
concretas. Con caracter general, hay que mencionar el fracaso de
16
una polti(;a participativa, la escasa justificacin de algunas
delimitaciones de zonas de actuacin, problema que ha de ser
achacado en gran parte a las precarias condiciones econmicas. y la
ms impclftante, como es que no se haya podido alcanzar el grado
de control y seguimiento que se hubiera deseado. Esto no quiere
decir que el esfuerzo y los resultados no hayan sido superiores a los
obtenidos en cualquier tipo de trabajo para la Administracin, pero
la ambicin y complicacin del tema. la escasa experiencia y los
medios limitados han originado situaciones donde. francamente, ha
faltado el resuello.
Hay unas reflexiones nacidas de la consideraci6n global del trabajo
de estos tres ltimos aos.
la rehabilitacin no es ninguna panacea, ni constituye ninguna
frmula miigica para la intervencin en la ciudad, y menos en
nuestro pas, donde su eficacia no ha sido suficientemente
ni debatida. La rehabilitacin no puade ser considerada
ni confundida con una tendencia mesianica: se trata solamente de
una alternativa razonable y oportuna para nuestro ambito
geografico, social y cultural. por cuanto considera la prdida del
patrimonio como un hecho integrado en un proceso general que
asocia el deterioro social y fsico de los cascos antiguos,la crisis de
la ciudad, la degradacin del medio ambiente y los desequilibrios
territorial!!s. Las madidas correctoras de esta situacin constituyen
un conjunto de acciones complejas, que puaden considerarse como
una tercera via respecto a la intervencin urbanstica de expansin y
renovacin urbanas. y a las actuaciones de conservacin y
restauracin inspiradas en criterios histricos artisticos. La
rehabilitacin no es un movimiento nostalgico, no es un
movimiento retro: Trata de plantear una alternativa a la prdida de
tos valores humanos y ambientales, y para ello investiga y
redescubre las posibles virtudes de los sistemas de organizaci6n
espacial puestos a punto por generaciones anteriores, menos
perturbadas por la especulacin y el espritu del sistema. La
rehabilitadn no es un raparto organizado de la escasaz: es una
tentativa de armonizacin entre la mejora de las corn:liciones de vida
ciudadana y la creacin de nuevas condiciones de productividad y
desarrollo> econ6mico. La rehabilitacin no debe ser utpica: debe
ser una alternativa imaginativa, pero real, al abandono y a la
destruccin. una alternativa cuyo desarrollo se supedita a la
capacidad de gesti6n y a la accesibilidad de los fines en cada
momento,.
Todos esl:os riesgos se encierran en un solo: el de no reconocer los
propios lmites. A la furia destructora puede suceder la furia
conservadora. Los critetios de equidad social pueden ser sustituidos
por la filantropia o la demagogia. Es preciso establecer unos limites
adecuados, unos principios precisos que nos permitan conocer
hasta dnde podemos conversar. qu podemos rehabilitar y a qu
coste.
la rehabllltacin es un proceso complejo, ordenado y coherente. Es
complejo tanta por la diversidad de factores que en ella intervienen,
como por la propia dinmica de formacin del concepto. Como en
tantas otras cosas. en nuestro pas. vamos a dar el difcil paso desde
lo cultural a lo territorial sin haber pasado por etapas intermedias: de
lo monurrlental a lo ambiental, del conjunto hist6rico-artstico al
centro histrico, del centro histrico a la ciudad, de la ciudad al
territorio. Estamos hablando ya de rehabilitacin a nivelterritorial.
pero todavia tenemos una ley del patrimonio que ni siquiera se ha
planteadc. la existencia de los conjuntos histrico-artisticos. y unos
instrumer.tos urbansticos y de poltica de vivienda obsoletos. y una
administracin recelosa y dividida en compartimentos estancos, y
todava son muy pocos los Ayuntamientos que han iniciado una
poltica coherente de conservacin al margen de posturas
testimoniales o demaggicas. Y unos ciudadanos que siguen
indiferentes o ignorantes la mayora. confundidos los menos, porque
han sido demasiados aos oyendo hablar ellenguaje desarrollista.
Todo ello es preciso ordenarlo y coordinarlo poltica, administrativa
y legalmente, a travs de un compromiso concreto. de una visin
unitaria y comprensiva y una consiguiente atribucin de recursos.
Todo ello manejado con mucha prudencia. sin permitir que el tema
sea secuestrado por ideologas polticas o modas profeslonales: la
rehabilitacin contiene conceptos y cultiva vocablos Que se prestan
facilmente a ser asumidos y manipulados; tica, equidad, costes
sociales, solidaridad, regeneracin. Su monopolizacin unilateral
puede comprometer gravemente los resultados a largo plazo.
Como consecuencia de todo lo dicho, seria conveniente que en
nuestro pas la rehabilitacin se desarrollara a travs de dos vias:
- La "ia de la rehabilitacin elttensiva, cuyo marco es todo el
terfitorio espaol, instrumenlalizada por medidas de a1cance
genera!, ya sean de planeamiento que agilieen la gestin o faciliten
la conservaci6n de determinados nveles, o ayudas adecuadas y
diversificadas a la rehabilitacin residenciat y cualQuier olra que
los Municipios puedan utilizar a voluntad para complementar con
otras medidas de fomento y control de caracter local.
- la via de la rehabilitacin intensiva, aplicada a determinadas
areas territoriales, mediante actuacin de rehabilitacin integrada,
programadas de acuerdo con criterios definidos, que articulen el
conjunto de polticas urbanas, que coordinen la rehabilitacin
residencial con la dotacin de espacios libres, equipamientos e
infraestructuras, que controlen la adecuacin de las actuaciones a
los valores del area y que velen por los intereses de los
ciudadallOs.
- El contacto, que a travs de los Estudios sasicos se han originado
con los agentes del proceso edificatorio, ha permitido conocer los
limites y las posibilidades reales de la intervencin pblica. En este
aspecto no hay duela que la escala de la operacin hace que su
protagonismo acabe perteneciendo a los Municipios. Pero una
cosa es la lgica y otra la realidad. Cantos de los 8.0CXl
municipios espaoles estaran preparados en un perodo razonable
de tiempo para asumir estas responsabilidades7 No todo es
Madrid, Barcelona o Vitoria. El 60% de la poblaci6n espaola, el
80% del patrimonio arquitectnico no dispondran en mucho
tiempo de posibilidades de rehabilitacin. la Administracin
Central, y en su caso la Autonmica tienen unas responsabilidades
ineludibles que no se limitan a la preparacin de la base normativa
a la que antes me referia, sino que habran de complementar las
diferentes actuaciones municipales, mediante diversas formas de
actuacin directa de acuerdo con el grado de necesidades y
posibilidades de los miles de municipios que no dispongan de los
recursos necesarios. Estamos ante un proceso que 5610 tiene
sentido a partir de que sea asumido colectivamente, pero esta
asuncin necesita un fuerte compromiso inicial del sector pblico,
bajo la forma de toda clase de alicientes e incentivos a la
rehabilitacin.
la Rehabilitacin residencial debe basarse en dos criterios
fundamentales:
- Equiparacin. al menos, de las medidas reguladoras para la
rehabilitacin de viviendas, con las que existan o puedan existir
para las .... iviendas de nueva construccin.
- Creaci6n de una serie de medidas para la rehabilitacin de
viviendas arrendadas ya sea a partir de una nueva ley de
Arrendamientos Urbanos, ya sea a partir de criterios semejantes a
los de la ley vigente.
En el primer caso, no se aportan demasiadas novedades: existencia
de un sistema de prstamos base, ayudas econmicas personales y
subvenciones para costos que excedan el deber normal de
conservacin. la concesin de toda esta linea cualificada implicara
determinadas contrapartidas en cuanto al uso de las viviendas,
precios maximos de venta y renta, etc.
Con esta base, las lineas esenciales de una normativa de proteccin
pblica a la rehabilitacin alcanzanan diversos aspectos como
pueden ser el contenido de las obras en los que a las habituales
deficiencias de seguridad y habltabi1idad, y se aadiran la
17
reorganizacin de los espacios interiores de edifcios y viviendas,
con el fin de fomentar su plena utilizacin.
Una definicin del nivel mnimo de rehabilitacin que tendera a
evitar la excesiva fragmentacin de las obras, y que se apoyan en
una normativa mnima de caracter estatal. que se desarrollara mas
tarde a nivel regional y local, y que seria controlada por lo!.
adecuados servicios tcnicos y administrativos
Una clarificacin del ambito de aplicacin, que contemple tanto la
posibilidad de extender la proteccin a locales auxiliares (negocio,
taller, establos, almacenes) como las prioridades que deben darse a
edifcios especialmente deteriorados, o a usuarios de especiales
condiciones socioecollmicas.
Por ltimo, hay que abogar por la extensin de la proteccin pblica
a la adquisicin-rehabilitacin, a travs de una linea de
financiacin complementaria, dirigida especialmente a fomentar las
operaciofl8s de compra por parte de los actuales inquilinos.
En cuanto a las viviendas en arrendamiento, y en el supuesto de que
no se promulgue una nueva ley, se hace necesaria la definicin de
unos mecanismos que permitan establecer convenios entre
propietarios e inquilillOs, basa dos en el equilibrio que pueda
alcanzarse entre el grado de financiacin o subvencin concedida al
propietario, y los compromisos de ste relativos a las condiciones
de arrendamiento y repercusin de su inversin.
Todas estas ideas no se refieren nicamente a la rehabilitacin
residencial de la ciudad antigua. Si el tope usual de antigUedad suele
considerarse en los 40 50 aos (en nuestro pas ellmite de la
guerra civil) creo que la rehabilitacin IlO debe detenerse en esta
fecha sillO que deba extenderse como poltica de recuperacin al
conjunto del patrimonio residencial y del tejido urbano deteriorado, a
travs de unas medidas diferenciadas de fomento para la edificacin
reciente que ofrezca unas determinadas caracteristicas de calidad,
grada de deterioro o falta de dotaciofl8s.
No s si queda suficientemente clara mi opinin sobre el futura de la
rehabilitacin en nuestro pas. Pienso que el hecho de haber
dedicado los ltimos aos a este tema, me podra obligar a tratar de
vendenes mi mercaneia de manera un poco frvola. Pera
precisamente et haber experimentado las dificultades de su puesta
en practica me hacen ser extremadamente cauteloso.
Asi, cuando he hablado de los Estudios Biislcos lo he hecho con
satisfaccin pero sin triunfalismo. De no haber existida, nuestro pas
se hubiera situado en 1983 con las manos absolutamente vaeia. Y
por olra parte el xito de solicitudes recibidas desde la aparlcin de
la normativa, me mdlca que elmvento funciona y que al pas le sirve.
Con eso me basta. En lo accesorio, reclamo el derecho a
equivocarme.
Cuando he comentado la situacln actual, he tratado de
transmitirles un realismo desconfiada. Y si tuviera que definir ml
postura final lo hara como moderadamente optimista: la
rehabilitacin se inscribe en el marco de las soluciones alternativas
relativamente inseguras y posiblemente transitorias de la crisis
urbana, que a su vez no es SIMO una parte de la crisis general de fin
de siglo. De cmo evolucione esta ultima dependera la vigencia total
o parcial e incluso la rapida obsolescencia de estas soluciones. Nos
movemos en el escepticismo porque vemos adooe han ida a parar
nuestros ideales de hace diez aos, y pensamos donde pueden estar
los actuales dentro de otros diez. En el horizonte limitado de los 80,
y en el escenario de esta pequea parcela que denominamos Europa
Occidental, hay que atreverse a diagnosticar que la rehabilitacin
sera el tema urbano de la dcada. A mas largo plazo, slo se puede
pensar que los debates pasados y futuros sobre el patrimonio
urbano y su recuperacin, habn:'n modificada tan radicalmente
nuestra experiencia de la ciudad, que sta amas vaivera a ser la de
antes.
Les operacions programades de la millora de
l'habitatge a Frana
Henri Hasson
La France comporte 18,6 millions de rsidences principales. Parmi
celles-ci 5 millions ne sonI pas dotes de toul le confort (salle d'eau,
WC intrieurs. chauffage cenlral).
Ma confrence s'attachera dcrire deux instruments spcifiques j
la France dans la rhabilitation des logements: 1- l ' Agence
Nat:onale pour r Amlioration de l'Habitat; 2 - Les oprations
programmes d'amlioration de l'habitat.
L' Agence Nationale pour r Amlioration de l'Habitat (ANAH) cre en
France par une loi de 1971, n'a pas son quivalent dans les aulres
pays. C' est un tablissement public qui a pour obje! d'aider les
propritaires-bailleurs et leurs locataires amliorer leurs logemenls
et v faire des conomies d'nergie.
Son budget annuel est actuellement de un milliard de francs. II est
aliment par une ta)!;e additionnelle au droit de bail (T,A,D,B.)pave
(au tau)!; de 3,5% des 10Vers) par les propritaires-bailleurs
d'immeubles construits avant 1948 et au tau)!; deO,5% des loyers
pavs par les propritaires-bailleurs d'immeubles construits entre
1948 et 1975,
Le mode d'action de l'Agence est l'altribution de subventions IlOn
remboursables au)!; propritaires-bailleurs ou au)!; locataires qui en
font la demande pour amliorer le confort de leurs immeubles ou V
conomiser l'nergie,
Les principales conditions pour pouvoir recevoir une subvention
sont:
1- que l'immeuble n'ait pas dj tout le confort,
2- que le propritaire ait pav la ta)!;e depuis plus de 2 ans,
3- qu'il s'engage continuer louer son immeuble pendant 10 ans,
Les subventions sont forfaitaires par nature d'ouvrage (par e)!;emple
850 francs pour un vier install, 49 francs le m
2
de parquet, 29
francs le m
3
chauff par une installation neuve de chauffage central,
etc),
l'Agence a prfr celte mthode forfaitaire d'altribution des
subventions celle qui consisterait donner des subventions au
pourcentage des travau)!; raliss pour plusieurs raisons:
1- Cela encoun.ge la baisse des pri)!; alors que la subvention au
pourcentage pousse la hausse,
2" - Cela permet d'e)!;primer une politique: si l'Agence veut favoriser
tel ou tel tVpe de travau)!;, par e)!;emple les conomies d'nergie,
les forfaits de subvention sont "cals" plus hauI,
3- Une srie de coefficients est applique selon que l'opration
subventionne entre ou non dans les objectifs de l'Agence,
Social: majoration de 50% de la subvention quand le
propritaire a des revenus particulirement bas - majoration de
20% quand il conserve ses locataires,
Urbanistique: majoration pouvant aller jusqu' 80% dans les
opralons programmes d'amlioration de l'habitat.
Techniques: majoration de 8% quand le propritaire fait appel
un maitre d'oeuvre, majoration dans le cas d'oprations
pilotes,
4- Enfin cela vite les discussions sur le juste pri)!; paV par le
propritaire ou le caractre plus ou moins somptuaire des
travau)!; puisque la subvention forfaitaire en est indpendante,
Le Conseil d'Administration de l'ANAH est paritaire, compos
de reprsentants des propritaires, des locataires, des
organismes spcialiss, des administrations (Ministre des
Finances, Ministre de l'Urbanisme et du logement), Le
fonctionnement est dcentralis: chaque chef-lieu de
dpartement est dot d'une commission constitue l' image
du Conseil d'Administralion, Cest celte commission qui dcide
sur le plan local de l'altribu!ion des subventions. Seuls sont
centraliss la dfinition des rgies gnrales, les tudes
techniques, la comptabilit, les statistiques et le contentieu)!;, 11
est ainSl amlior 8Vec l'aide de l'ANAH plus de l00.(X)()
logements par an.
La deu)!;ime partie de cet e)!;pos s'attachera dcrire les
oprations programmes d'amlioration de l'habitat (OPAH).
II s'agit d'une procdure spcifique qui a pour objet d'amliorer
globalement les conditions de vie de tout un quartier. Dans ce
quartier sont la fois entreprises des oprations sur la voirie, le$
espaces vens,le cadre de vie en gnral et sur l'amlioration
des logements.
l'initiative de la cration d'une opration programme revient
au Maire de la commune. Elle donne heu la signature d'une
convention tripartite (Commune, Etat, ANAH). Celte convention
dfinit la dure de l'opration (gnralement 3 ans), ses
objectifs principaux, (amlioration de tel ou tel aspecl du cadre
de vie, restauration de quelques centaines de logements) et les
movens mis en oeuvre(mise en place d'une quipe d'animation
charge d'aider et de conseiller les habitants, subventions de
l'Etat au fonctionnement de l'quipe et au)!; travaux
d'amlioration du cadre de vie, majorations pouvant aller 80%
des subventions de l'ANAH).
Environ 150 oprations programmes sont lances chaque
anne. Certaines, avant commenc il V a tros ans, sont dj
arrives leur terme, permettan! la revitalisation de tout un
quartler.
L'impulsion ainsi donne se prolonge bien au-dei de la dure
de l'opration proprement dite. L'Agence consacre environ
40% de son budget ces oprations programmes.
Del creixement a la r habilitaci.
Transformacions ad ptades en el
marc jurdic, tcnic i econmic
el Planejament i els projectes de rehabilitaci a escala
urbana
Oriol Bohigas i Guardiola
la histona recent de les operacions dins la ciutat en el
mn sax
Richard Groves
La rehabilitaci com a poltica general per a tota la ciutat.
Pavia
Giuseppe Campos Venutti
El planejament i els projectes de rehabilitaci a
escala urbana
Oriol Bohigas i Guardiola
La reconstrucci dels barris vells. De l'expansionisme ala
reconstrucci
La reconsideraci i el respecte a les estructures urbanes tradicionals,
s a oir, a l'eficcia de llur historicitat s un fenomen relativament
modern que respon en lnies generals a tres grans parmetres.
El primer s el nou valor concedit al testimoni histric, encara que
noms sigui en constataci d'un passat que cal coniKer amb
erudici especfica i que cal entendre com la projecci d'una realitat
social de certa permanncia. A.J)\ comena a sser prioritari a partir
del Renabc:ement, s'aglutina amb aires cientfICS en la recerca de
r"autntica antiguitat" dels set-cents i es formula com a cincia
com a sentiment collectiu en el vuit-cents, fluint directa o
Indirectament de rhistori<:lsme romntic. Si b l'objecte de la
reconSldefaci6 fou a l'InICi l'obra arquItectnica Isolada -tan isolada
com ho eren les obres de Qualsevol activitat artistica-,
l'antropologia, pnmer, i desprs, la l'IOva concepci arquitectnica
de La morfologia urbal'l8 han allargassat aquesta actitud cap al
reconeixement de les estructures fisiques dels barris antics o dels
Que mantenen una manera tradicional.
El segon parmetre s el Que en podrem dir el relatiu fracs fisic i
socl8l de l'urbanisme r1'IOdem encunyat a la primera trefltena
d'aquest segle: els blocs lamelliformes, la Ville Radieuse, els
"reclents", la ciutat-viaducte, la desurbanitzaci soviiltica ! tots els
principIS de la Ciutat Funcional que desvetllaren els CIAM. Les
intencions de totes aquestes proclames eren complexes i amb una
vocaci de totalitat que anava des de la l'IOva configuraci urbana i
social fins a restabliment d'uns mtodes de producci que I"Iavien
de capgirar els sistemes especulatius. L'xit fou contradictori. Per un
cant, en determil'l8des estructures politlques, aquelles propostes
assoliren UI'I8 l'IOva manera de produir la ciutat. Per altre, implicaren
un canvi fonamental en la higienitzaci de la residncia i en els
equipaments de serveis. Per, al mateix temps, en tota la
reconstrucci de l'Europa de postguerra i en el boom demogrfic
subseg(jent, varen SS8f aSSimilades altre cop pels procesos
especulatius i acabaren destruint els vells i els l'IOUS barris amb una
velocItat i amb una integritat fruit de la metodologia Que el mateix
SIstema ofena, per utilitzada amb intencions ben diferents,
L'avantguarda havia antICipat uns mtodes Que resultaren massa
adequats ala rauxa especulativa. L'urbanisme modem I"Iavia
instrumentat La desurbanitzaci havl8 trencat la resistncia Que
encara li hauna ofert rUrbanlsme "antic".
Finalment, la presncia acusadora del suburbi -les perifries sense
urbanitat- ha remogut les conscincies. Aquestes immenses peces
de ciutat -o de "1'10 ciutat"- es mostren sense cap signe d'identitat,
sense res que les faci integrables a la gran collectivitat urbana, Per a
adquirir aquests signes cal fer-ho a travs d'elements clarament
legibles i aix l'IOms sembla possible Incorporant-hi aquells que
tenen una fonamentaci histrica i aquells que tothom entn
-encara Que l'IOms sigui en un procs mimetic- com a
tradicionalment configuradors de la centralitat urbana. Aix, totes les
perifries de les ciutats europees lluiten per a recuperar-se amb un
traat cie l'espei pblic manllevat a la tradici -els carrers, les places,
els jardins, els edificis pblics significatius, els monuments- com a
remei a l'annim i despersonalitzat conjunt dels blocs i els espais
residuals,
Aquests tres factors han obligat, doncs, a prestar molta atenci als
barris vells i cntrics, 1mb rintent de conservar-los i amb el
d'utilitzar-Ios com a models de possibles transformacions de la
perifria.
Hi ha, encara, una altra conSideraci. En els darrers anys les ciutats
europees han reduit llur inflaci demogrfica i ja no viuen la gran
onada expansionista. Barcelona, per exemple, ja 1'10 creix i s'ha
estabilitzat segurament per molt temps. I aix 1'10 s noms el fruit
d'una forta recessi econmica, siOO d'altres circumstncies prou
perdurables Que fan pensar Que hem entrat en un nou estadi de
l'evoluci fisica de les ciutats. Aquestes CIrcumstncies sn:
l'exhauriment del gran estoc migratori del camp, la nova onada
tecnolgica que permet superar la necessitat de l'aglomeraci fsica,
racabament da la mentalitat poIitica d'expansionisme a ultrana,
l'aparici de la conscincia de la q u a ~ t a t del medi ambient, etc. La
superaci da l'expanSIOnisme na vingut directament recolzada per la
comprovaci dels seus resultats tan irraCIOnals: nous nuclis
dispersos en forma de "pollgons" desurbanitzats, construcci
d'habitatges com a mitj mercantil immediat sense participar en les
despeses d'urbanitzacI I equipameot avuI Incorregibles i
insostenibles, desproporci entre el volum de les promocions
immobiliries i les necessitats reals, excessiva previsi de sl
urbanitzable en els Plans d'Ordenaci provocant unes expectatives
que han conduit a desordres irreparables, etc. Els casos d'ltlia i
d'Espanya sn ben demostratius dels resultats catastrfics d'aquest
aspecte de l'expansionisme catic, Com diu Campos Venuti, l'any
51 hi havia a Itlia 47 mitions i mig d'habitants i un patrimoni
d'habitatges amb 37 milions de dormitoris; el 61 hi havia 50 milions
d'habitants i 47 milions de dormitoris; el71 hi havia 54 milions
d'habitants i 63 milions de dormitoris. s a dir, en termes estadstics,
sobren 9 milions de dormitoris, Que deuen equivaldre a ms de 3
milions dhabitatges. A Espanya, segons unes estadistiques bastant
fiables, malgrat no haver resolt el problema de l'habitaci
qualitativament ni amb locabtzacl adequada, sobren dos milions
d'habitatges -si ho quantifquem fins i tot amb estndards d'alt
nivelleUfopeu- i hi ha uns altres dos milions de segones restdncles,
sense comptar les exclusivament especialitzades en el negoci
turstic. No cal dir, Que tot aquest malbaratament constructiu s'ha
fet a les perifries, sense crear urbanitat, sense atendre els serveis
indispensables i sense contribuir a les despeses del manteniment
estructural de la Ciutat,
Tot aix vol dir que avuI el problema de la ciutat europea, en general,
no s el del seu creixement, sin el de la seva ordenaci qualitativa.
Vol dir queia ciutat ja est feta, per est malmesa pel desordre de
l'poca d'expansI incontrolada. Cel, per tant, rehabilitar-la,
reconstruint i reutilitzant el patrimoni existent i construint i utilitzant
all Que mai no ha tingut qualitat urbana. Posats a polemitzar amb
exageracions, direm que a les l'IOstres ciutats gaireb 1'10 l"Iaunem de
construir res de l'IOU: hi ha arquitectura suficient per a encabir -hi tots
els possibles augments de necessitats si volem conservar tot all
Que mant les significacions de la nostra histria. Hi ha arquitectura
suficient per a les necessitats d'habitaci, per a installar els museus,
per a organitzar els serveis col lectius, per a potenciar escoles on la
sensibilitat per la histria arrenQui del propi estatge i fins i tot per a
regenerar els llocs de produccI -fbriques, perqu 1'107- i, per tant,
per a assolir I"homogeneuaci funcional de la ciutat. P8f, en canvi
hi l"Ia dues mancances fonamentals: el centre histric -Que mant la
C8p!1CltGl de representar l'escena urbana- ha caigut en una
degradaci higinica Que el fa inhabitable; la perifria --que a
vegades suporta una miUor qualitat residencial- no t cap definici6
urbana. Fer ciu lat vol dir, doncs, higienitzar els barris vells
"monumentalitzar" la ciutat. Tornar-la a construir en els estrictes
lmits d'an que existeix, de manera que all que existeix assumeixi
alhOfa confortabilitat i representaci.
les permanncies
Per tant, sembla evident que cal mantenir els barris vells alhora com
a testimonis i com a llocs operatius per a la reconstrucci i la
rehabilitzaci de la ciutat. Rehabilitar vol dir exactament "restituir
una persona O una cosa del sau primer estat, d'on efa caigut".
Aplicat a un tros de ciutat, la definici exigeix alguna precisi.
Retornar a un primer estat no vol dir, en aquest cas, reinstaurar
totalment unes circumstncies antigues superades, No vol dir
"restaurar" en termes purament fsics com tants acadmics de via
estreta han fet o han intentat de fer a les nostres ciutats. Vol dir
retrobar l'equilibri i la correspondncia entre la vida social i
l'estructura fsica. No es tracta, doncs, de tornar enrera per a
rehabilitar. Cal anar endavant en la millora fsica del barri per a
adequar-se a les noves necessitats i a la nova societat. Cal, per,
discernir on sn els elements permanents que mantindran tots
aquells aspectes que, com hem dit, ens sn ara indispensables per a
la reconstrucci de la ciutat.
La primera evidncia s el manteniment de les grans fites
arquitectniques de valor histric i monumental. Els esforos de
catalogaci i preservaci sn ineludibles des del punt de viSIa
especfic de la investigaci histrica, per sovint tamb des del punt
de vista urb en les vessants fsiques i socials. I aquest punt de vista
t prioritats molt clares. Excepte casos molt preeminents, noms t
sentit conservar un edifici quan t un paper en la manera d'utilitzar la
ciutat i el barri i aix fa que s'hagin d'admetre intervencions molt
decidides, tan decidides com les que segurament haur sofert
l'edifici al llarg de la histria per a anar-lo adaptant a successius usos
i fins i tot a succesives sensibilitats i ideologies. En ltim extrem,
diriem que les decisions sobre el futur d'un edifici no poden
dependre dels historiadors i dels arquelegs, sin dels arquitectes i
dels urbanistes o, encara millOr, dels poltics com a encamadors dels
propsits i la imaginaci de la societat. I caldr acceptar que les
intervencions actuals han de ser verdadera ment "actuals", es a dir,
respectuoses, per creatives i no mediocritzades pels mimetismes
estilstics, Un edifici s una entitat viva i. per tant, modificable i
mutilable, transformable sense gaires miraments ni gaires respectes.
I tampoc cal exagerar la pretesa correspondncia qualitat-antiguitat.
Caldria sempre una certa actitud critica respecte a l'arquitectura
antiga i tenir la valentia d'acceptar-ne, en molts casos noms all
que t una qualitat o all que ha adquirit un valor representatiu. Un
edifici histric s'ha de salvar, per, sobretot, s'ha de reconstruir, que
no s el mateix que restaurar. un element de permanncia
important perqu sempre ser un suggeriment d'intervefICi a la
ciutat, sempre incitar a processos de transformaci clarament
interpretables i assumibles precisament perqu arrenquen d'un
procs histric real i viu.
L'altre gran element de permanncia s l'estructura fsica dels barris
ja histricament consolidats. Les raons sn les mateixes. Un barri s
fonamentalment una morfologia arquitectnica que explica les
successives intervencions i que identifica un territori. La
reconstrucci en el sentit que abans hem explicat vol dir el
reconeixement d'aquesta morfologia, per tamb dels
suggeriments d'intervenci que ella mateixa comporta. Vol dir
encertar quines sn les estructures i quins sn els elements que
assumeixen la identitat del barri.
Aquesta assumpci dels signes d'identitat per part dels elements
fsics i llur morfologia, noms ser autntica mentre l'estructura
social del grup que habita el barri sigui la mateixa o sigui el resultat
d'una transformaci natural que vagi al mateix ritme de les
transformacions en l'atribuci simblica i representativa del quadre
fsic. s a dir, tant l'estructura morfolgica del barri com els edificis
monumentals, com els conjunts tradicionals i pintorescos, com les
fites puraments histriques, noms tenen sentit de permanncia en
24
aquell lloc i com instruments VIUS I Vitalitzadors d' aquell lloc, si
continuen tenint una relaci activa amb la gent que els envolta. SI no
mantenen aquesta relaci, tant el conjunt com els edificis, tant els
carrers com els monuments esdevindran peces desurbanitzades,
assassinades pels restauradors, recloses en el magatzem d'un
museu, mortes, definitivament mortes, perqu ja mai ms seran
transformades, grapejades, mutilades, ferides i reutililzades:
cadvers de la petrificaci que produeixen certes malsanes
hlstoriogmfilies.
Per aix, la permanncia que cal defensar ms aferrissadament s la
del grup social que utilitza un tros de ciutat quan aquest tros se
sotmet a un procs de millorament fsic. La ra fonamental s
l'adequaci entre funci i que ja hem explicat. Per hi
ha tamb la que en podrem dir justcia social. La plusvlua
ocasionacla per la millora ha de venir en el grup social existent
perqu ha estat el que ha soferl abans les conseqncies de la
degradaci fsica i noms aix es pot regenerar.
A els exemples sn ben clars. Al Raval, a Santa Caterina,
a la a Sant Pere, a la Barceloneta es produeixen des de fa
temps una srie de fets alarmants: reducci de la poblaci i
envelliment de la que hi resta, abandonament de gran quantitat del
patrimoni construi"t, terciaritzaci i posterior degradaci dels
establiments comercials. Aix comena amb la baixa qualitat del
quadre fsic i amb la manca d'equipaments que fixin en el barri la
gent jove .amb capacitat de produir i aglutinar. Per les mateixes
conseqlncies es converteixen en causes d'un procs encadenat, al
qual s'hi ajusta l'adveniment dels grups socials marginats i les
destruccions ben poc operatives d'un planejament a mig comenar i
sense finalitats precises ni en la forma ni en el contingut. Aquest
procs cal trencar-lo sense desharatar-ne les bases reals. Si el
trencamenl produeix l'exili de la poblaci haurem acabat de
sacrificar lun grup social que fins ara ja n'ha estat la vctima i tindrem
el risc de precipitar una terciaritzaci superficial i improductiva i una
calcinaci dels monuments. Cal que la millora fsica faciliti la
regeneraci social, que fixi els elements transformadors de la
mateixa c'::IIlectivitat. que la poblaCI es rejoveneixi ella mateixa.
Els canvijs
Ha quedat clar que els mateixos criteris de permanncia comporten
la flexibilitat de la transformaci. Per cal afirmar encara que la
reconstrucci de la ciutat exigeix canvis radicals en ali que existeix,
malgrat sigui amb destruccions radicals. si volem que la ciutat
continu essent ciutat i, sobretot, ciutat moderna.
Als barris vells barcelonins la degradaCI ha arribat a uns extrems
que hi ha moltes cases que han de ser definitivament enderrocades
perqu no tenen remei: no sn rehabilitables, no poden ser
retornades al seu primer estat, o si ho poden ser, llur primer estat s
avui ben poc reivindicable. Aix passa quan la qualitat
arquitectnica s poc considerable -i sovint. a Barcelona la qualitat
de I"arquitectura antiga mitjana s ms aviat despreclable, en
comparad amb la dels barris vells de les gran ciutats europees- I
quan el sector urb ha estat sotms a la tirania d'un planejament
renovador, impossible fins i tot a llarg termini, que ha posat f ora de
joc - fora d's i fora d'expectatives de canvi- totes les zones
afectades, com els centenaris traats de r Avda de les Drassanes.
r Avda Fr31ncesc Camb o la Via O que han estat crucificant
intilment el Raval, Sant Pere i Grcia; quan el manteniment d'una
arquitectllra, en principi potser respectable, impossibilita una acci
de regeneraci ms important i urbansticament indispensable. cal
inSistir en aquest ltim aspecte: s absurd exigir el manteniment de
la casa on va pernoctar Picasso SI al. no permet obrir la Pa de la
Merc; s difcil demanar que es conservin i reutllitzln les
Instalfacions del vell Escorxador perqu tenien unes quantes voltes
de ma do pla i unes parets de totxo, si aix havia de redUir una gran
operaci <:I"esponjament amb un parc de ms de 5 Ha; seria
igualment equivocat invocar la continutat morfolgica del carrer
Joaquim Costa - tema on solen caure els arqUitectes que xerren i
escriuen nnassa I miren amb poca atenci el que passa a la ciutat-
per a evitar la clariana del Jard Emili Vendrell, tan efica en un
procs de rehabllitzaci; i ms equivocat encara, oposar-se per
raons semblants a la plaa de r Argenteria, provocada- com tots els
espais ms interessants de la Barcelona antiga- pel fet casual i no
pas planificat de l'enrunament d'unes cases velles.
La destrucci d'all que no s rehabitable no s possible. per, en
termes curts, perque exigeix un procs de gesti complicat,
sobretot si acceptem com a condici fonamental la permanncia de
la poblaci. Per tant, calen mesures provisionals que, si ms no.
evitin majors degradacions. La ms important s la
"desplanificaci", s a dir. deixar en llibertat els grans fons
deprimits. anuHar-hi les afectacions d'alineacions, de nova vialitat i
de restriccions excessives d'usos i permetre que la iniciativa de la
prpia poblaci reconside.ri el sector en termes que encara en
podrem dir "artesanals", gaireb sense arquitecte, i, sobretot,
sense restauradors, noms amb uns controls de quantificaci
higinica. Aquesta s, precisament, la soluci proposada pels fons
deprimits en l'actual Pla de Reforma Interior del Raval, en una
primera etapa, en la qual es preveu que un projecte detallat de
rehabilitaci no podria tenir l'indispensable suport de finanament
pblic.
Una de es diSCUSSions ms alerrlssades s la necessitat de reduir la
densitat de poblaci en els barris vells com un pas indispensable en
la higienitzaci i, per tant, en la rehabilitaci. s una discussi que
avui es demostra ja intil. fins i tot en els seus termes purament
acadmics. Els barris vells es buiden tots sols i aviat arribaran a unes
densitats suficientment baixes sense que hagi millorat cap de llurs
condicions higiniques ni llur accessibilitat, s a dir, sense que siguin
ms habitables. la major habitabilitat ve per altres cantons.
l'enderroc dels magatzems illClustrials del carrer dels ngels ho ha
deixat ben pals: no hi ha hagut canvi de densitat, sin el trasps
d'un espai privatitzat a un espai public. Malgrat que la transformaci
definitiva no ha estat encara realitzada -hi manca tot el procs
d'urbanitzaci i de reutilitzaci, en certa manera densificadora, dels
edificis de rentom-, la forma de vida del barri ha canviat
substancialment perqu s'ha ampliat la capacitat d'us collectiu.
la densitat de poblaci, doncs, no s un fet important pel canvi,
excepte en alguns casos extrems. Ho s, per, la densitat
d'ocupaci de sl i, sobretot, la resposta positiva al dficit
d'equipaments ben organitzats i, entre ells, els espais lliures
vitalitzadors. Vet aqu, doncs, la gran generadora de canvis: la
reconsideraci de tot el sistema d'usos dels barris. la reutilitzaci i
el canvi d's del patrimoni construt o del patrimoni enderrocable
sn el fonament de llurs possibilitats de reconstrucci. Una ciutat
---com a suma dels seus barris- es reconstruir fent una politica
equilibrada d'equipaments reutilitzant els edificis que per raons
econmiques, funcionals o representatives justifiquin llur
permanncla, creant espais collectius de carcter urb que
provoquin la higienitzaci i que generin la qualificaci fsica i social;
establint un pla d'usos que s'adeq1a la morfologia i a les tipologies
del barri, evitant qualsevol especialitzaci que degradi la complexitat
de la vida urbana, mantenint la coincidncia orgnica de treball,
residllCia, oci, i comunicaci fsica i cultural: reconsiderant la
politica de l'habitatge com un factor eminentment urbanstic i com
un generador morfolgic; atenent els problemes d'accessibilitat i
mobilitat perqu tot tendeixi a la globalitat urbana, entesa com un
mecanisme d'accs i d'informaci.
La vialitat com a factor de transformaci
El procs de transformaci dels barris vells ha estat propiciat al llarg
de, la histria de l'urbanisme modem per mecanismes diversos. Un
dels ms coneguts s el del traat d'uns nous carrers que
reventessin la coherncia -1, al mateix temps, el garberament- del
barri. No cal dir que aix correspon exactament a les circumstncies
d'una mentalitat progressiva molt del vuit-cents, en la qualla
penetrabilitat encara ingnuament mecnica era el factor decisiu. El
tema ve de lluny. No tant, per, com perqu es pugui adduir el vell
exemple de la reforma de Roma de Fontana, en la qual cal trobar-hi
altres significacions i altres voluntats de representaci. El londres de
Nash, el Palermo dels Quatro Canti, el Paris de Hausmann i totes les
grans transformacions de les ciutats europees a partir de mitjan
segle XIX sn segurament els punts de partida d'aquest mtode de

25
Barcelona va seguir modestament aquest exemple, fent tres
esforos parallels. Per un cant va saber aprofitar la desaparici per
via violenta o legislativa de les propietats eclesistiques: la Plaa
Reial al solar del Convent dels Caputxins, la inacabada plaa
porticada al solar del Convent de Sant Josep, la conversi dels
antics fossars parroquials en espais urbans, etc. D'altra banda es
van produir els primers processos especulatius en les grans
propietats concentrades en l'aristocrcia, els militars, o l'alta
burgesia. Els exemples millors sn la urbanitzaci dels terrenys del
Palau Reial Menor que primer Daniel i Molina i desprs Rogent, varen
transformar en el conjunt neoclssic i eclctic del voltant de les
Baixades de Sobradiel i de Cervantes, la urbanitzaci del portal de
mar, l'ocupaci de la Ciutadella, etc. Finalment, hi ha encara
l'operaci ms assptica i d'arrels progressistes menys
contaminades com l'obertura del gran eix ciutad dels carrers
Ferran, Jaume I i Princesa -amb l'intent frustat dels models del
mestre Mas- autntic "sventramento" que va servir no noms per
higienitzar, sin per a consolidar socialment el centre i per a crear
fins i tot una nova imatge estilstica de la Barcelona de la segona
meitat del vuit-cents.
De l'eficcia d'aquestes operacions no cal ni parlar-ne. Totes elles
coincideixen en una srie de circumstncies positives: la necessitat
de renovar el centre quan encara no era possible l'expansi ms
enll de les muralles, o quan noms eren possibles operacions
localitzades en les installacions militars, la manca d'una ruptura
tipolgica massa radical respecte a la tradici estilstica de totes les
noves propostes, l'empenta econmica que permet les
realitzacions a curt termini, etc. Aquesta eficcia, per, tingu un
ltim -un ultimssim- acte en el Pla Baixeres, que ja va fracassar en
la seva globalitat i que noms es va salvar en aquells aspectes
coherents i realitzables, localitzats precisament en l'obertura de la
Via Laietana.
El Pla Baixeres imaginava la reforma de tota la ciutat vella a partir del
traat d'una nova xarxa viria absolutament irrespectuosa i, per
tant, radicalment renovadora, A partir dels carrers, s'intentava
destruir tota la ciutat i 'fer-Ia nova amb les bases financeres d'una
evident especulaci amb les plus-vlues. Sortosament, aix no va
ser possible i l'operaci es va concentrar en la Via laietana,
realitzada a principis del nou-cents, sota els auspicis econmics del
Banc Hispano Colonial. La Via Laietana tenia encara al seu favor la
gran envergadura econmica que comportava i la permanncia d'un
traat que provenia del Pla Cerd. Tenia tamb al seu costat una
empenta renovadora que havia Inundat tot Espanya, que provenia
encara de les iI-Iusions dels Eixamples i que anava donant -o anina
donant- exemples vigents a les Gran Vies de moltes ciutats, com
Madrid o Granada. Per en el moment precis de la seva realitzaci ja
aparegu la crisi. Si Ganivet en protestava a Granada, a Barcelona els
vells mestres del Modernisme, com Domnech i Montaner, Puig i
Cadafalch o Rubi Bellver s'apressaren a corregir-ne el traat, a
defensar el patrimoni histric Que es destruia i a afegir-hi
perspectives pintoresques o coherncies morfolgiques que
traduen a la modstia de Barcelona els sermons esttiCS de Camlllo
Sitle. No eren noms els mestres del Modernisme. Els centres
excursionistes, les associacions d'arquelegs, els colleccionistes,
les societats corals aixecaven alhora llurs planys pel manteniment
d'una imatge histnca de Barcelona.
Malgrat tot- no cal menysprear - ho-Ia Via Laietana fou encara un
fet positiu. Avui s un monument que testifica un cert grau de
coherncia social i econmica de la Barcelona dels primers anys de
segle. Per, a ms, ha funcionat com un efica element de
transformaci. Alg ha dit que la supervivncia del Barri GtiC s
grcies a la Via laietana i al petit gratacels -de qualitat
arquitectnica ben poc edificant, cal reconeixer-ho- annex a
l'Ajuntament. s a dir, a un element d'accessibilitat i a un dipsit de
llocs de treball, dos factors indispensables perqu un barri funCioni I
no es converteiXI en un cadver ms o menys exquisit.
Per el procediment de la vialitat transformadora avui ja no s
operatiu o, almenys, no ho s com a mtode exclUSIU No ho s en el
moment en qu coincideixen en l'actualitat tres factors Importants.
El primer s Que s'ha de realitzar amb una profunda transformaCI
tipolgica -conseqncia d'unes demandes noves- que destrossa la
possible continUitat morfolgica i d'imatge del barri. Com a
conseqncia, apareix el segon factor, que s l'obligada
transformaci de l'estructura social i, per tant, l'exili de la poblaci
que no s'aprofita, per tant, de cap de les plus-vlues. El tercer s la
incapacitat financera i de gesti, sobretot quan la conscincia
urbana i la n()(mativa subsegent ha redut l'aparell especulatiu de la
promoci immobiliria i s l'Administraci la que ha d'assumir
l'arrencada de l'operaci.
Noms cal veure qu ha passat amb r Avda de les Drassanes o amb
r Avda Camb a Barcelona: traats}II centenaris que no han assolit ni
assoliran ms que realitzacions escasses incoherents. Caldria
tamb extrapolar el problema i aplicar-ne l'eo:perincia als barris
nous: les vies rpides segregades de l'poca de Porcioles han
malms molts barris de la perifria o han evitat que s'aglutinessin
com a tals i mai han assolit -per llur desplaament temporal. en el
planteig poltic, econmic i social- els efectes positius que encara
cal atribuir a la tardalll! Via Laietana,
La soluci dels lmits
En la histria de l'expansi i reflOvaci de les ciutats europees hi ha
un episodi important, que s el tractament dels lmits dels barris
vells en el moment en qu es trenquen llurs barreres
d'eixamplament, l'enderroc de les muralles a mitjan segle XIX
provoca dos fenmens simultanis per en certa manera, autnoms,
Per un cant, l'Eixample als terrenys verges que la legislaci militar
ha fet respectar, Per altre cant, el tractament de la zona ocupada
per la muralla i els glacis que fan de trasps entre barri vell i
Eixample, per que sovint s ms avitat entesa com l'element ms
directament correctiu de les insuficincies d'equipament i d'espai
dels barris agarberats.
l'operaci del Ring de Viena -des de Semper a Wagner, passant
pels discursos critics de Sine -va apassionar els arquitectes i els
poltics de tot Europa i va constituir un model clarament
identificable. En certa manera, la polmica entorn del Pla Cerda es va
concretar molt en aquest problema: la Plaa de Catalunya i les
Rondes. La ciutat havia de crixer segons un esquema '"ex+novo"
d'homogelletzaci indiscriminada o calia prioritariament resoldre els
lmits de la ciutat vella com a problema immediat i com a generador
d'una profunda transformaci? La popularitat del Pla Rovira, la
creaci gaireb espontnia de la plaa de Catalunya i els projectes
de "'Boulevars" de Garriga i Roca, sn smptomes evidents del fet
que en la soluci dels lmits s'hi implicava la necessitat de solucionar
el nucli. Cal reconixer que Barcelona, en aquest aspecte no tingu
gaire sort, segurament perqu partia de l'acceptaci forada del Pla
Cerda que fou absolutament errat en aquestes consideracions, La
plaa de Catalunya s un buit informalitzat i les RorKIes sn d'una
migradesa - fsica i social- espectacular si les comparem no pas
amb el Ring viens, sin amb les mateixes Rambles barcelonines
que, uns quants segles abans, havien protagonitzat un problema de
la mateixa espcie.
L'episodi de l'enderroc de les muralles s ja histricament irrepetible.
Per el mtode s, en part, traslladable a l'actualitat, El problema
dels Imits subsisteix: el lmit de les puntualitzacions monumentals,
el lmit dels barris histrics, elUmit dels barris encara informalitzats
de la perifria. Hi ha sempre un terreny de ning on es produeixen les
grans transformacions morfolgiques i tipolgiques. Noms cal
veure el cas de l'Eixample -considerat, ja, com un barri vell, com el
centre histric d'una Barcelona metropolitana- i observar les seves
connexions amb Hostafrancs, amb les Corts, amb Grcia a o amb la
xarxa intrincada de la plaa de les Glries, la Meridiana i el Poble
Nou. Hi ha una vora irKIecisa que busca la seva prpia definici i que
dubta entre sser Eixample, sser ciutat nova o sser per1longaci
informalitzada del suburbi.
Per a la reconstrucci de la ciutat, per a la rehabilitaci dels barris
degradats cal actuar sobre aquestes vores. El focus de l'Estaci de
Sants en genera clarament una, la plaa de les Glries en genera una
altra. Des d'aquests dos focus pot irradiar una gran acci sobre els
barris consolidats, com hauria irradiat des de les Rondes cap al
26
Raval i cap al barri de Sant Pere o de Santa Caterina, si l'operaci
hagus estat en el seu moment ms generosa.
la renovtlci radical
la destrucci dels barris vells i llur substituci per barris nous ha
estat l'habitual proposta de renovaci impulsada pels interessos
mercantils immobiliaris. En els casos ms extrems -com en algunes
ciutats amoricanes, preferentment les del sud on el descontrol d'un
boom especulatiu s ms patent- es tracta d'arrassar l'estructura
urbana i su'bstituir-Ia per alguna de les frmules d'acumulaci de
residncia i serveis rendibles. s el que se'n diu, amb totes les
connotacions positives negatives, urban reoewa1. No cal dir que s
la forma m_s radical de canvi. Un canvi en absoluta contradicci
amb els criteris de permanncia per a la reconstrucci de la ciutat,
tant si s'aplica refent totalment la morfologia del barri i l'estil de
l'arquitectura com si s'intenta millorar-ho amb un teatral "'pastiche'" ,
com han fet algunes ciutats europees. Segurament aquesta ltima
actitud s I.a pitjor. El ridcul maquillatge de certs mbits del Marais a
Paris o les ubominables cases que les autoritats conservadores
obliguen a construir als barris velis de Sevilla o de Crdoba --on tot
es redueix a la cpia malsana d'elements arqueolgics mal entesos i
mal compo>5tos sn autntics insuhs a la realitat i a la permanncia
histrica dE!1 barri.
Malgrat tots aquests aspectes negatius -als quals cal afegir
l'accelerat I9xili de la poblaci, pressionat ja pel carcter especulatiu
de l'operaci- es poden deduir dues llions positives d'aquesta
actitud, molt sectorialment, La primera s que en
alguns casos s indispensable l'enderroc total i la renovaci des de
zero. Tal com hem dit. hi ha molts sectors de Barcelona que fIO
tenen remei i que fIO admeten la rehabilitaci de l'arquitectura
perqu s d'una qualitat despreciable, perqu l'aprofitament encara
que sigui parcial s econmicament insostenible o perqu la
degradaci de l'mbit urb i el seu nfim nivell d'habitabilitat s
incorregiblE! sense un canvi radical. Cal tenir la valentia de destruir,
escollint b els objectius. TampOc cal ser massa temorenc i entendre
que el man1teniment del patrimoni passa tamb per la capacitat
d'sser substitut i que sovint aquesta substituci parcial s la que
permet la conservaci d'uns trets morfolgics i socials ms
importants,
La segona lIio, s, direm cultural i, en ltim extrem, estilstica. La
intervenci manifestament i polmica ment actual s sovint molt
refrescant i els maquillatges a que sovint obliguen les ordenances
conservadQres redactades pels acadmics empolsegats, semPfe
acrediten una gran mallea de comprensi de les essncies
morfolgiques. Fer faanes gtiques o "sevillanes" o de qualsevol
pintoresquisme conseqncia de les velles miseries urbanes s un
acte d'incultura i, per tant, un acte antiurb. En el fons s substituir el
concepte de "reconstrucci" pel de "restauraci", el de "ciutat" pel
de '"teatre'" . l 'expressi de la cultura actual ha de ser, doncs, un
element im portant de canvi en la complexa operaci de rebabilitar
els nostres barris vells.
L'actuacil) sobre els usos
El ms important per a refer un barri vell s que la utilitzaci que se'n
faci tingui tota la complexitat de la vida urbana. les deficincies a
Barcelona Ein aquest sentit sn evidents: el barri medieval s'ha
convertit en una escena per a representacions col,lectives i per a
dedicacions comercials massa especificades i ja gaireb no s un
lloc per a viure-hi, L'Eixample ha iniciat un procs de terciaritzaci
que acabar, empobrint-lo, Cal, doncs, refer l'equilibri, estimulant la
complexitat d' usos, Un dels mtodes s el de promoure canvis de
funcions en, els edificis rehabilitats.
Un gran paquet de funcions indispensables s el dels equipaments
de lleure, dI! cultura, de comunicaci social, de sanitat, d'esport, que
sn els que en realitat fixen la poblaci i, per tant, els que, a la llarga,
regeneren I"estructura social ara malmesa per un progressiu
envelliment. i un greu descens de capacitat econmica i d'activitat
social, conseqncia de l'exili dels joves.
En la major part dels diversos sectors dels barris vells de Barcelona,
aquesta poltica d'equipament es pot fer reutilitzant el patrimoni
construt perqu existeixen molts edificis desocupats de bona
Qualitat arquitectnica que responen a uns tipus destributius
constructius molt fcilment adaptables a noves funcions. A ms,
amb aquest criteri es potencia la qualitat representativa
-monumental- de l'edifici i de la funci, i es fKa en una nova
permanncia la histria del lloc. s a dir, es dna un pas ms en la
reconstrucci del barri.
Aquests ltims temps a Barelona s'han inicial molts processos de
reutilitzacions en aquest sentit. Potser el de major envergadura s
l'avantprojecte de L. Clotet i Q. Tusquets --recollit en el P.E.R.1. del
Aaval-del sector "Del Uceu al Seminari", en el qual s'ordellllla
forma de l'espai pblic generat pel rosari d'edificis monumentals
desocupats i es suggereixen usos culturals i de lleure col,lectius,
Altres obres i projectes: les cotxeres de Sants convertides en centre
de barri, els locals de la fbrica de la Sedeta en centre escolar, el
Born en plaa coberta per a exposicions, el ConvenI dels ngels en
Bibliote..:a dels Museus d'Art,
Fixem-nos que no es tracta noms d'encabir unes funcions en uns
espais construts, sin, de donar una nova significaci a aquests
espais i, per tanl, introduir-los a la vida activa del barri reconstrut.
Per aix s sempre aconsellable un canvi radical d'activitat, Els que
diuen que el millor per a la vida dels edificis antics s retornar-los a
les funcions originals, van completament errats o no tenen en
consideraci els problemes de sUp8fVivncia del barri, Gal, per, que
els canvis radicals siguin coherents amb la tipologia de l'edifici i que
transformin l'arquitectura per no la destrueixin, sin al contrari, que
la prpia arquitectura serveixi per a modificar alguns matisos de la
funci, s a dir, que la funci accepti la subtilitat de l'adaptaci a la
forma. Si moltes escoles han funciOllllt admirablement --millor que
en molts edificis projectats en els palauets
residencials que la burgesia ha abandonat, tamb funcionar un
museu en una Casa de Beneficncia, un restaurant en uns
"tinglados" del Port, una secci universitria en un magatzem
industrial, un auditori en Ullll esglsia, Amb aquests criteris, a la
Barcelona vella gaireb no caldria construir cap edifici nou: est tot
fet i noms cal rehabilitar,
En l'actuaci sobre els usos hi ha un captol important i sovint mal
interpretat: la indUstria. La mateixa ideologia arquitectnica i
urbanstica que implant el racionalisme i que fou desprs
malversada en la politica de "poligons" i de barris desurbanitzats, ha
promogut una mena de consens zonificador segons el qualla
indstria no ha 'de conviure amb la residnCia, Aix s un disbarat de
funestes conseqncies i un dels ongens del desequilibri d'usos i la
posterior degradaci dels barris. No cal dir que quan parlem
d'indstria urbana no ens referim a aquella que per les condicions de
producci tenen efectes incompatibles amb la residncia i altres
equips. Per la major part d'indstries artesanals no ofereixen ms
inconvenients que altres installacions que no es discuteixen: un bar,
una escola o una oficina de recaptaci d'impostos. Si Grcia, el
Raval, la Ribera o la Barceloneta sn encara barris vius, s, en part, a
causa del manteniment dels tallers artesanals i dels magatzems. Una
politica de rehabilitaci ha de preveure, doncs, no noms el
manteniment d'aquestes activitats, sin llur potenciaci
racionalitzada.
L's del carrer com eix d'accessibilitat s un altre tema a debatre,
Estan molt b els esforos per a reservar espais als vianants, per no
cal considerar la circulaci d'autombils com una malaltia urbana
que es cura amb la simple eliminaci del microbi, amb antibitics
que acaben matant la flora intestinal.
L'accessibilitat mecnica s un fet positiu, tant pel funcionament
dels serveis com per l'Us i la contemplaci qualificada de l'espai
pblic, Per, aix si, noms ser possible quan la morfologia del
barri ho permeti, quan les transformacions respectuoses ho
possibilitin. D'altra manera, aquest fet vitalitzador es converteix en
element degradador.
Quan es parla de rehabilitaci, el tema sempre sobressonint s el de
l'habitatge. ts evident: no hi ha barri sense bones habitaCions i els
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criteris de reconstrucci exigeixen millorar les existents, No cal ara
aturar-se a comentar la complexitat de les tcniflues de rehabilitaci
de l'habitatge i de llurs complicacions econmiques, constructives,
socials, financeres i administratives. So problemes que a Barcelona
tot just ara cornencen a experimentar-se, Gal. pro, desfer un
equivoc freqent, sovint tacat de demaggia i d'urgncies
insostenibles: un barri no es reconstrueix fent noms una politica
d'habitatge. Al revs: la rehabilitaci de l'habitatge ha de venir
postposat -o parallel- a una poltica d'usos pblics i, en certa
manera, ha de ser fins i tot un instrument pr a aquesta politica. les
cases rehabilitSldes sense equipaments ni espai pblic no porten a
cap resultat. \1' espai lliure pblic s el prioritari, per facilitats de
mtode i per capacitat de generaci.
l'espai lliure
la creaci d'espai lliure i l'atribuci de significat a aquest espai sn
els dos factors decisius per a la reconstrucci d'un barri vell.
Aquesta s la politica urgent de canvi, perqu amb ella
s'aconsegueixon tres objectius molt clars: l'esponja ment i la
higienitzaci SElnse malmetre l'estructura essencial del barri, el major
aglutinament social del sector afectat a travs dels processos de
significaci i dEl monumentatiuaci i la generaci de
transformacions successives a partir del focus constitut pel nou
espai lliure,
la higienitzaci6 a travs de la creaci d'espais, eixamplant els
existents, reagrupant-Ios o creant-ne de nous enderrocant les illes
ms malmeses;, ve a ser la contraproposta a la impossible
higienitzaci p!'Omoguda per l'obertura de noves vies. A Barcelona,
la primera contraproposta en aquest sentit fou precisament la del
GATCPAC en Ell Pla Maci. Un pla que en general acceptava la
radicalitat de la "ciutat funcional" del CIAM va ser, en canvi, el
primer a prote:ar contra les avingudes trossajadores del barri vell
que provenien del Pla Cerd , sobretot, co'ntra les Ultimes deixalles
del Pla de Reforma de Baixeres. Alguns dels suggeriments del Pla
Maci -o els criteris metodolgics que comportaven- van ser
recollits pel Pl21 General Metropolita, per, desgraciadament,
barrejats senSE' cap cura amb els "sventramenti" provocats pels
residus de les nrans avingudes cerdanes.
Els buidats puntuals tenen, a ms, l'avantatge de mantenir all que
s essencial en les estructures formals del barri i, en el cas de
Barcelona, contribueixen encara a subratllar-ne el carcter. En
efecte, BarcelclIla no s una ciutat gaire afeccionada a les places i ets
espais lliures de forma geomtrica i d'arquitectura impositiva, les
que provenen dels esquemes barrocs i que van culminar en el gran
model de Place Royal que es va difondre a tot el mn des del Paris
d'Enric IV. Nonns la Plaa Reial i els intents frustrats de la de San
Josep i l'organitzaci neoclssica del Portal del Mar volien respondre
a aquest mode,l: faanes uniformes, imposicions arquitectniques
que noms sn faanes reorganitzen autnomament els buits,
adhuc en contra o amb desconsideraci dels teiXits e.istents. Sovint
alg s'ha quei.at -amb una nostlgia de Barroc i Neoclassicisme que
correspon als \lelis nostlgics de la impossible operaci del
Noucentisme- que Barcelona no t bones places. Deuen voler dir
que no t placlls definides pel pla arquitectnic de les faanes, com
ho sn a Pars Place des Vosges, la Vendme, la del Palais Royal o
la Dauphine, a Madrid la Mayor o la d'Orient, a Vencia la de Sant
Marc, a Tori, la successi d'espais del set-cents, a Roma el gran
semicercle de ta plaa de la Repblica, Obliden que, amb les
excepcions esmentades, Barcelona respon a un altre tipus de places,
al dels Gampi ven.ecians, al del Graven de Viena, al de la Piazza delle
Erbe a Verona. I si no fos per l'excessiva distancia de qualitat, direm
tamb al de m'Jltes places romanes com la Navona -on la forma s
conseqncia oj'una petjada arqueolgica amb una reinterpretaci
contradictria i agoserada, per adequada a la continutat del teixit
urba- o com la, srie d'espais al voltant de Santa Maria Supra
Minerva, o la plaa de San Bernardo amb una arquitectura que
emergeix insolidria per fruit d'un procs harmnic de
buidat i d'apedaat. Es a dir, places que es resolen com a tempteigs
histrics superposats, gaireb sempre d'arrel medieval. on l'entitat
espacial no es refia noms dels plans verticals Que actuen
d'instrument urbanstIC, sin de la qualitat objectiva i autnoma de
cada pea arquitectnica i sobretot de la modulaci del sl i de la
Qualificaci pintoresca en la sorpresa dels punts de vista i dels
itineraris. La succesi de places al voltant de l'Esglsia del Pi, la srie
d'espais que arrenquen de Sant Pere de les Puelles i se sublimen en
les Basses de Sant Pere, la reinventada plaa de Sant Felip Neri, el
que fou la desaparescuda plaa Nova, i el que ha acabat essent la de
Berenguer el Gran s6n exemples molt ms barcelonins. Tots ells sn
el producte de diverses vicissituds, en les quals compta ms la
hislfia i la geografia -amb llurs capacitats d'expressar unes
relacions fsiques i socials i, per tant, amb una fora artstica
inequvoca- que les imposicions d'un ordre ideal redut als plans
arquitectnics verticals.
Aquests models sn els utilitzables en la reconstrucci de l'espai
lliure als barris vells de Barcelona i sn els que es proposen en els
Plans de Reforma interior del Raval, dels barris de Santa Caterina i
Sant Pere, de la Barceloneta, d'Hostafrancs i de Grcia. Sn uns
models que admeten un mtode molt tradicional: enderrocar una illa
de cases formalitzar i significar el nou espai lliure no pas dOll8nt
importncia presidencial a les velles faanes de carrer, sin
qualificant la topografia, el paviment, la jardineria, el mobiliari, el
monument, La reconstrucci dels barris vells en els seus aspectes
morfolgics no s noms un problema d'edificaci: la qualitat ve
molt directament definida per l'espai casual reconsiderat
monumentalment amb la definici de la cota zero i d'ali que ni
emergeix,
El tercer objectiu anunciat s ben clar: la forma, l's i el contingut
significatiu dels nous espais lliures sn els elements que a mig
termini actuaran com a matrius de transformaci del barri d'una
manera Il8tural-gaireb diriem "popular" - sense malmetre'n ni la
morfologia ni l'estructura social. Actuaran directament
-higienitzaci, lloc de vida i responsabilitzaci col,lectiva,
representaci monumental- i indirectament com exemples
d'exigncia d'urbanitat, Per altra banda, els avantatges socio-
econmics sn palesos tamb des d'un altre punt de vista,
l 'actuaci en all que s de domini pblic s sempre ms fcil,
sense les inversions prvies i els trmits que exigeix un altre tipus
d'equipament o la rehabilitaci dels mbits privatitzats, I s una
inversi que retorna bona part de les plus-vlues als ocupants
tradicionals del barri, participant aix a la fixaci i ala prpia
regeneraci qualitativa de la poblaci del sector renabilitat.
Gesti i finanament
Com a resum de tots els temes apuntats, queda prou clar que la
conservaci i l'adequat tractament dels valors culturals i socials dels
barris vells i de l'arquitectura antiga no correspon exclusivament als
restauradors, ni als historiadors, malgrat que llur comesa sigui
important en termes informatius, ni tampoc als planificadors
urbanstics que fins fa poc veien noms la ciutat cnm un instrument
fisic de distribuci de funcions,
A la Barcelona moderna nem viscut els dos flagells, el de la
restauraci i el del planejament, En el primer cas recordem com
certs sectors de restauraci de la muralla romana nan desbaratat
mbits pblics interessants: com l'obsessi per la falsa finestreta
gtica i el prtic neoclssic o la conservaci indiscriminada de
simples testimonis sense valor real han impossibilitat la utilitzaci
d'edificis histrics, han frenat la rehabilitaci d'un barri o, sovint, han
enlletgit un conjunt arquitectnic, la bellesa del qual radicava en les
seves ambiges superposicions o en la pobresa nua de la seva
faana, l 'anomenat Barri Gtic, des dels assaigs maximalistes de
Rubi i Bellver fins a les intervencions desequilibrades de Vilaseca,
Ros i Serra Goday n's un exemple en alguns dels seus sectors. En el
segon cas fIOms cal veure en el Pla General Matropolit el
desballestament dels barris vells per la vialitat superposada o per les
ingnues afectacions de l' alineaci de gaireb tots els carrers,
Per, tamb a Barcelona, ni na nagut moments de clarividncia
urbanstica en aquest aspecte: l'entusiasta i amorosa intervenci
dels vells mestres en corregir els traats vens a la Via
laietana o la de Florensa en els intents de qu algun edifici nistric
P.S converts en una peca urbana, les realitzacions dels darrers anys
2B
intenten seguir aquest cam. Noms dos e)(emples: l'adequaci del
Palau Meca per a ampliaci del Museu Picasso -primer pas per a una
nova consideraci urbana dels palaus del carrer Montcada- en la
que el respecte arqueolgic na estat posat al servei d'una funci
vitalitzadora i la nova plaa de la Merc on l'esponjament fsic ha
produt un focus social i una reconsideraci morfolgica del barri.
Si aquestes tasques no corresponen als tradicionals restauradors ni
als planejadors poc atents a la realitat detallada, qui seran els
reconstructors dels barris vells? Ho seran els professionals i poltics
d'un nou urbanisme que entn la ciutat no pas com una srie de
sistemes autflOms ---la vialitat, el patrimoni, l'nabitatge, els parcs,
etc- sin com un organisme en el qual cada element fIO s'integra en
un sistema sin en una realitat global.
Aquesta visi i aquesta manera d'actuar noms tenen una traducci
en el marc de l'actual legislaci urbanfstica: l'establiment de Plans
Especials de Reforma Interior en sectors nomogenis i la confecci de
projectes puntuals simultanis dins de l'esperit i els objectius
predeterminats d'aquests mateixos plans, atribuint a aquests no sol
el valor de l'exemple realitzat, sin el de gestors autnoms de les
mateixes transformacions del barri. En resum, la reconstrucci d'un
barri vell s un tema especfic d'una nova manera d'entendre
l'urbanisme,
Per aix exigeix, tamb, UIl8 nova manera de gestionar-lo. Per
raons que ja nem analitzar en altres ocasions, el paper de
l'Administraci na canviat perqu en algun aspecte ha canviat el
mode de producci de la ciutat, Abans r Administraci noms feia
de controlador de la iniciativa privada en defensa d'uns interessos
comuns, Avui ha d'assumir el paper de promotor, si ms no pel que
fa a prendre les iniciatives de cOnstrucci i transformaci, Per aix
els P,E,R.1. i els projectes puntuals seran programes estrictes que a la
llarga no noms obligaran l'Administraci, sin que justificaran les
inversions privades,
Perqu -aix na de quedar ben clar-, en les actuals circumstncies
no s possible pensar que l'Administraci pugui gestionar i finanar
tota sola la reconstrucci de la ciutat, Calla intervenci dels privats,
per cal que aquests canviin llurs mtodes i llurs objectius, Cal que
spiguen que ja fIO tornaran a trebanar per l'expansionisme i per
l'expansi indiscriminada i insolidria i que si volen sobreviure hauran
de dedicar llurs recursos a la reconstrucci, refent, renabilitant i
equipant,
Perqu aix sigui possible -ultra la nova mentalitzaci de les
empreses immobiliries- els plans i els projectes s'ni nan de
predisposar tant en la gesti com en el contingut, La intervenci de
la iniciativa privada exigeix una gesti de mxima garantia d'eficcia
i de suficient flexibilitat i autonomia per a promoure contractes i
convenis i, fins tot, actuacions mixtes, Aix vol dir dues coses:
comproms pressupostari de l'Administraci d'acord amb el
programa d'inversions establert al P,E,R.I. i gesti autnoma i
territorialitzada amb capacitat de trmit i disponibilitat econmica
que superin els entrebancs administratius de l'Ajuntament unitari i
centralitzat.
D'altra banda, perqu col labori la iniciativa privada cal que els
P,ERI. continguin el programa d'aquesta col,laboraci almenys en
dos estadis diversos, Un d'ells s el de les actuacions de mida petita
que no requereixen la presncia de les empreses amb una estructura
preparada per la producci a gran escala, s una participaci gaireb
confiable a inversions marginals o a la iniciativa de propietaris i
usuaris, com per exemple el manteniment i mil!ora de les cases dels
fons deprimits del Raval o la renabilitaci d'nabitatges com els de
l'Eixample que responen a una estructura urbana correcta i que no
presenten grans salts tipolgics i funcionals, Aquest grau de
participaci sembla inqstionable i fcil d'instrumentar en
qualsevol P.E,R.I., per a la prctica ni na molts problemes que cal
resoldre fins i tot en un gra legal i administratiu superior:
r adaptaci de la normativa vigent per admetre la conservaci de les
estructures bsiques dels habitatges que calgui rehabilitar,la
flexibilitzaci de la legislaci que fa refrencia a !a propietat
hOritzontal i als arrendaments, l'ampliaci dels criteris de protecci
oficial fins ara referits fonamentalment a esquemes d'expansI
urbana, etc,
El segon estadi s el de la collaboraci6 a una altra escala, en temes
que es corresponguin alhora amb l'envergadura global proposada
pel P.E.R.I. i amb la forta estructura de moltes empreses del sector.
Operacions fortes com la transformaci que proposa el projecte
"Del Ucau al Seminari" de Clotet i Tusquets o el procs regeneratiu
del barri de Sant Pere dins dels desaparescuts traats del carrer
Mendez Nnez i Avda Camb que permeten -i exigeixen- l'entrada
de promocions immobiliries d'alt nivell amb paquets de producci
d'una certa quantia. I aix pot arribar fins i tot a condicionar molts
parmetres del pla, el qual, per a sser factible ha d'oferir les
condicions indispensables per a uns convenis de promoci. Sense
aix tot tornaria a ser paper mullat. Tan mullat com el vell
29
planejament urbanstic que noms quantificava problemes per no
els resolia. I tan inoperant com I"escenograf ia construda pels vells
restauradors que no donava cap soluci a la continutat histrica i
morfolgica del barri.
En resum: la defensa del patrimoni histric artstic s'estructura
fonamentalment en la reconstrucci dels barris vells. dintre dels
quals l'arquitectura i els elements urbans sn alhora testimoni i
focus generatiu de transformaci; aquesta reconstrucci passa per
una interpretaci urbanstica del problema i, finalment. per un sistema
de gesti i promoci programada que, al mateix temps.
retroalimenta al contingut del pla.
La histria recent de les operacions dins la
ciutat en el mn sax
Richard Graves
Introduction
This paper is set out in three parts. The tirst part describes in outline
the principies on which rehabilitatian policy in the UK has bean
based anc! the context for the developments in this policy
which hava taken place in the last ten yaars or so. Part two analyses
these developments in imPfovement policy since 1974 particular1y in
relation to changing national economic circumstances and to their
impact on the housing stock tself. The final part attempts to distill
from this experience some lessons Ihat migh! be drawn for olher
European countries.
The background to housing rehabilitation policy in the UI<
The principies upon which our present legislation is largely based
were introduced in housing improvement legislation at the end of
the war (in 1949). This legislation gave discretionary powers to local
aulhorities to make grants available to owners on individual houses
to secure their improvement or conversion into self-contained
dweUing units. The grants were made as a fixed proportion.
(originaUy 50%) ol an "eligible expense limit" (a total sum regarded
as appropriate Ior improvement purposes). Certain standards ol
litness and repair were required and the dwellings were expected
after improve ment to have a notionallife ol 30 years. Because these
grants were being made to private owners rest ric tions were placed
on the re-sale of dwellings alter improvement and. in circumstances
where the dwellings were let to tenants, on the increase in rents
permissible.
The orientation ol the legislalion lowards individual unilS within Ihe
conlexl ol a predominantly private market il> explicable only in
relation to the historical development ol tne lorm and tenure of
housing in the UK. For political and economic reasons relating 10
land ownership. the availabilily of finance for housing and the
organisalion and lechnical c.apacity of the construction industry, the
vasl ma}ority of housing construction in the latter hali of the 19th
century was built on a leasehold basis in the lorm ol two-storey
terraced units on a privately rented basis. This tradition was
continued largely unaltered up to tne firsl world war. The focus ol
improvement policy in 1949 was oriented very much towards the
basically sound property wilhin Ihis late 19th century stock.
The easing of postwar restriclions, a changed political philosophy
and growth in Ihe economy introduced changes in government
housing policy during the early 1950s. The government embark.ed
upon a major attack on Ihe slums. and slum-clearance ancl
rebuilding assumed predominance over improvement in UK housing
renewal programmes Ior the next filteen years or so. The nalure ol
improvemenl activity itself changed Irom the underpinning ol
sounder property on a qualitative basis to a complementarily with
slum clearance in preventing lurther obsolescense. Slandards were
reduced and Ihe condilions attached to improvement were eased.
Pe.tlaps soma clanficallOO ol 11111lT1$ is appropnale. By .. .. is mNt'It lhe
prt>CeS5 Ol COI1YtnIOn . nd repair oIlhe housong s tock. This OI dislioct
!rom I"ftdeveIopmenI which ,elers SpeCif;ca .... to cl&aranee and new buoldiog; and 10
"'i'-ar' wtMeh Os genenc lerm end may refer 10. of cle8'8nce,
improvemcnt MKI ot tIM! Itock.
In 1968 the governmenl announced its intention ol switching
investment away trom new house-building in lavour ol the
improve ment ol older houses. There were a number ol rea sons for
this. The economic boom ol the late 1950s and early 1960s had
begun to subside. (the e was devalued in 1967); a national survey
had inclicated greater problems ol unfitness" and disrepair than had
been anticipated; and there had been developments too in
improvement policy itself. A number ol studies had examined more
closely the cost-effectiveness ol linking housing and en\lironmental
improvement possibilities on an area basis as opposed to
redevelopment; and additionaUy, the tide of poltical opinion was
beginning to turn against the alienating effects of clearance and
resettlement programmes.
The legislation ol the following year introduced impro\lement policy
as a cornerstone of govern ment housing policy. 11 consoldated and
relined the principies ot the 1949 approach. A numbef ol dilferent
grants now existed Ior different purposes ancl the eligible expense
limits were made more generous; apprO\led works ol replacement
and repair were specified Ior the lirst time; conditions were relaxed
considerably anc! more discretion afforded to local authorities over
the notionallife ol the property and stanclards ol repairo Provisions
lO landlords were more generous and, most importantly, an area
dimension was introduced to the policy, local aulhorities were
empowered to declare Generallmprovement Areas which C8rried
with them an environmental grant.
The more generous provision of the 1969 Act coincided with a
period of unprecedented institutional in\lestment in land and the
property market during the early 1970s, (a phenomenon not
confined to the UK). The outcome was a dramatic increase in the
amount of house improvement activity. (sea graph at Appendix 2),
as home-owners anc! speculators used the grant system 10 lurther
enhance the rapid inf1ation in house prices which took place at the
time, II is appropriate to inlroduce here a further dynamic
characleristic ol the post-war UK housing market, and that is the
tendency towards owner-occupation as the predominant tenure
lorm. Since 1949, whilst the UK housing market had remained
essentiaUya private market, its character has monetheless been
transformed. In 1949 the predominant tenure form was private
renting !rom a lancllord (ca. 5O%t by 1969 this had given way to
owner-occupation, (49%); (see Appendix 3). Much ol Ihis growth is
explicable in terms ol the transler ol pre-1919 property !rom the
pri\lately rented sector to owner-occupation. In 1938. 25 % ol the
pre-1919 stock" was owner-occupied; by 1971 this had increased to
54 %; (albeit o! a smaller number ol dweUings). The existence of an
impro\lement policy has clearly contributed to this expansion ol
owner-occupation in the pre-1919 stock.
The enormous growth in improvement activity in the early 1970s,
however, was not viewed universaUy with approva1. It was argued
by an Expencliture Committee ol the House of CommOns Ihat the
easing of grant restrictions had led to exploitation ol the granI
system by institutionallancllords and speculators and that grant aid
was not being used to improve houses in the worst areas. The 1971
.. For lhe o.f""ton ol !he ol filness. seti Appendix 1.
House Condition Survey, (see Appendix 4), showed an overaU
improve ment but a large number ot properties lacking in basic
amenities Ii.e, bath and WC, etc.). The governmenl announced its
ntentian to develop a "worst firsl" approach in housing
improve ment; il aimed to strengthen powers of compulsory
improve ment in declared areas; and II wished to see a greater
emphasis on repairs as well as improvements. These proposals were
encapsulated within consolidating legislation in 1974.
Housing improvement policy sinea the 1974 Act: progress
and problems
The 1974 Ac! was a paradox.1t elltendecl the different types of
areas which might be declare<!; il increased the number ot granIS
available and introduced greater variations in granI contributions (up
to 90% in "hardship" c a s e s ~ it re-imposed powers of compulsion
and il strengthened the conditions surrounding grant aid. It
introduced a very sophisticated array of powers for local authorities
to promote and pursue housing renewal strategies. It did this,
moreover, within the context ol other legislative changes in policy
which were conceived in terms ol "integrated and comprehensive
housing programmes" at local authority leveL And vet its impact on
house improvement activity was minimal. Far from increasing the
number ol improvements undertaken. the level of activity in England
lell by 1975 to less than hali the 1973 figure and during 1976 and
1977 it was to lall even lower, to about 40%. (rou9h1y equal to
improvement levels during the later 1960s).
In order to understand why this was so, we have to look to
developments in the national and intemational economy. The
domestic economy was in crisis as a result of the quadrupling of oil
prices in \973 and the inflationary consequences ol the
government's expenditure boom in the early 1970s. Moreover, the
collapse ol the property boom in 1974 to some extent undermined
confidence in the housing market as well. House prices were lalling.
not illCreasing, and there was linle point investing money in an asset
ol, (albeit temporarily), stable or declining value. The impact of high
inllation bit deeply into the value of the grant. Whilst grant levels
increased 56% between 1974 and 1977 the corresponding increases
in wages and materials were 65% and 70% respectively. Public
expenditure cuts were introduced with a corresponding lall in the
volume of public sector improvements from 115.000 in. England in
1973, to 56,000 in 1977 (sea Appenc! ix 2).
In the meanlime the 1976 House Condition Survey had been
published, (see Appendix 4). This showed broadly that levels ol
unlitness had been reduced; that there had been a subslantial
reduction in the number ot houses lacking amenities; but there had
been an increase in the number ol properties in serious disrepair,
(calculated on the basis ol the cost ot repairI. The results ol the
survey conlirmed the appropriateness ol the shift lowards
improvement embodied in the 1974 Act. They also implied. more
soberingly. Ihat even al the unprecedenled raIes ol improvement
which obtained during the early 1970s, it would take a nOlional 15
years to eliminate the bacldog ol disrepair. II was also known thaI
the rates ol improvement prevailing at the time were only a
proportion ol the early 1970s ligures.
Other major problems were also becoming apparenl in Ihe lalter
part of Ihe 1970s. These included a disappointing response by local
aUlhorities 10 Ihe "area based" approach; problems ot
implemenlalion involving dilficul ties wilh contraclors and poor
slandards ol workmanship; and l inally, evidence ol dilficullies
involving l inance both in respect ol the owner's contribution
towards the cost ol improvement, as well as the financial incentive
10 carry out the work. These issues will be considered in turn.
(i) The "area-basec!" approach:
Against the background ol diminishing public sector resources for
Appendx 1 outlioes Che lO peone standa<d wIIoch applies 10 dweIogs alt ...
omprowmenc l.O'Ideo' Ihe 1974 Acl.
"
hOI.Jsmg, (see Appendi)(, 5) local authorities appeared unresponsive to
the requirement to make area declaratlons under the 1974 Act.
There was also a bureaucratic inlluence Irom central government in
that local aulhoflties were required 10 "justity" declarations with
slatislical evidence. Sut overall there was. a poor response. In 19771
78 only seven in every 100 rehabilitated houses were in declared
areas and by the end ol \980 less than I,OOOGenerallmprovemenl
Areas (GIAs) and Housing Action Areas (HAAs) had been declared
throughout the country. containing lewer than 300.000 dwellings.
hi) Problems of i mplementation:
There were a number of problems emergmg in connection with
implementatlon. FirSlly. the grant system had become very
complicated under the provisions ol the 1974 Act. I1 was
unnecessarily complex Ior many local authorities. The improvement
process was individualised, bureaucratic, and uhimately dependent
on the owner to invest his/her savings in an uncerlain economic
climate. The actual contracting work was on a one-off basis.
frequently geographically dispersed. and appealed only to smal!
private builders with limited capacity. All ol these lactors militated
against the achievemenl of consistently high levels ol rehabilitation.
Standards ol workmanship were also frequently poor. The
orientation of the legislation, reflecting the individualised and
privatised nature ol the housing stock, was inconsistent with the
need to secure the implementation ol improvement activity on a
scale commensurate with Ihe extenl ol the problem ol deterioration
and disrepair.
(iii) Financial difficulties:
The House Condition Survey acknowledged what olhers had been
saying f or some time, thaI Ior many owners there was a difficulty in
raising their contribution towards the cost ol improvements, despite
the availability ol 90% grants in "hardship" cases. The problem was
exacerbated by the falling real value ol grant al a time ol steeply
increasing bUllding COSIS so that owners might have to contribute
several thousand pounds themselves. Whilsl this was difftcult
enough for many owners, the reimposition ot condilions on the re-
sale ol dwellings alter improvement led tl) lurther problems with the
financlal inslilutions in securing !oans. As a result, it has been
eSlimaled that this institulionalloan linance lowards improve ment
leU 80% between 1974 and 1977.
The process of tenure transfer in Ihe pre-1919 stock had continued
with even grealer rapidity since 1971 so that by 1978 it accounted
for 63% of Ihe total. The 1976 House Condition Survey lound that
many (47%) ol the owners ol these pre-1919 hou ses were elder1y.
unemployed or in part-time employmenl. and almost hali of the
remainder were on "moderate" incomes.
Whllst many owners could not afford improve ments there was a
lurther financial dlsincentive Ior some ol those who could. This has
been referred to as Ihe "va!ualion gap" and is delined as the
difference between the original value ol the house anc! the cost ol
Improve ments and the value of the house on the market after
Improvements. Local price variations are wlde spread bUI an
example lrom Birmingham m!ght be:-
Markel value of a Iypical, unimproved
pre-1919 terraced property
Full tmprovement costs
Markel value alter improve ment
c 6- 8,000
(10-12,000
cI3-14.ooo
Thus. for an investment ol between C 16-:20.000 one secures a
proper ly worth only (13-14,000. Taking a specific example where
Ihe higher figute applies in each case. (i.e. a person pays C 8.000;
improvement costs (12.000; and the valutE! is (14,000 afterwards), al
the standard rate ol granI an owner would see an increase of (375 in
the value ol his house after personallnveslment ol (13.625 .
The combined eflect ol these linancial and other dlfflculties has
mean! thaI granI "take-up" in declared 8feas has also been
disappointing, sometimes of the order ot 30% -40% prior to
compulsory aetion.
1I was r'IO surprise. theretere, when the long-awaited 19S1 House
Condition Survey confirmed some pessimistic expectations of
improvement activity since 1976. Whilst changes in Ihe way the
survey was conducted introduced speculation about he outcomes
ot earlier surveys, the Report showed a continuing mpfel/ement in
the number ot properties lacking amenities. On the negative side,
however. there was no chimge in the level ot unfitness, alld an
increase in sarious disrepair, (see Appendh( 4). The implication ot the
Survey is thaI al the levels ot improvement prevailing during 1976-
81, rehabilitation policy in England is just about kooping pace with
the rate al which the stock is fa1ling into obsolescence and disrepair.
Whilst the grant system may be partly to blame for this situation, far
more important has boon the rather gloomy financial climate in the
country.
A change of government in 1979 brought some swingeing changes,
and not least in housing policy. The present Government is anti-
intervenfionist, and a strong advocate of the private market and its
main provisions in housing have been to sell off the public sector
housing stock and consolidate and extend owner-occupation.lt has
already been indicated thaI a progressive improvement programme
can be a positive encouragement to the extension of owner-
occupation in the older housing stock. Consistent with this belief,
the Government has inlroduced some important changes in
rehabilitalion policy. In 1980 il extended the availability of repairs
only grants anc! it has subsequenlly increased the proportion of
grant available to 90% of the eligible expense limit. Most
significantly, however, its major provision has been a recent one, to
approve the principIe of "enveloping" as a new approach for local
authorities in improving Pfivate properties. Enveloping is a technique
pioneered by the City of Birmingham to improve Ihe external fabric
of the dwelling and the curtilages on a stroot by slreet basis, entirely
free of charge to owners. The owners may then apply for an
improve ment grant to undertake intemal repairs and modemisation.
The principie was devised by Birmingham to circumvent the
difficulties outlined earlier in the "one-off" approach 10
improve ment ancl amounts to a direct subsidy to private owners as
an alternative to the widespread municipalisation of housing that
almost certainly would have been necessary as a resull of the
powers of compulsion included in HAAs in the 1974 Act. The
Government, in announcing this new approach in December 1982,
departed wilh tradition since the 1949 Act by introducing what is, in
effect, a 100% grant to owners with no conditions attached. These
provisions are akin to small oases in a vast and barren landscape,
however. The most pervasive inf1uence on improve ment activity has
been that imposed by the state of the economy. Its impacts are
both direct and indirect. They are direct in that the Govemment has
made successive major culS in housing expenditure, (unparalleled in
any other area of policyl. which have constrained improvemenl
output, (sea Appendix 5). They have been indirect in the sense that
the Govemment's own economic policies have created such a harsh
economic environment as to preclude expenditure on anything other
than necessities for many residents ot older urban areas. As a result,
after a modest increase in improvement activity in 1978 and 1979,
the levels have once more dipped again in 1980and 1981. The
generous repairs grant provisions, however, are.ensuring an upturn
in activity once more.
Some conclusions to be drawn from British experience
Clearly there are likely to be difficulties in assuming the experiences
ot one country will be directly relevant to another with very differenl
political, economic anc! inslitutional circumstances. There are,
however, a number of issues ot principie which may well be
pertinent from an examination of Brilish experience. In retrospect
the main contradiction of Brilish urban renewal policy has been in
relation to its financial underpinning. The grant system, at least until
fair1y recently, has relied upon a Slzeable financial contnbution from
owners, despite the fact thallhere.s consistent evidence to show
thlll m8ny owners have been unable to afford the requlred level of
33
expenditure. The view is now being taken Ihat in order for
improve ment programmes to work, accompanying financial
" packages" related to Ihe varying financial circumstances of
individuals musI be wor1ted Oul. This slems once more from the
individualised nature of Pfivate seclor improvement in Britain, but
the conclusion to be drawn is Ihal the successful1 solution ot the
financ.ial problem is a pre-requisite lo achieving an effective
improvement programme.
A second problem outlined in the paper is the widespread
recognition that the grant system ilself has fIOW become too
complicated. The professional bodies are now calling for an overhaul
of the system and the introduction of a unitary grant with wider
discretion for local authorities. The problem is to introduce a new
system which will be flexible enough to accommodate a diversity of
local circumslances but will at the same time be relatively froo of the
present cumbersome bureaucratic controls.
Whilst the "area" based approach has so far proved disappointing,
there are some major advantages to this approach. II facilitates the
development of renewal slrategies: helps in eSlablishing a rapport
with residents: it permits Ihe expenditure of environmental
rescurces in a way which helps to re-establish confidence in an area;
and it is important in the deployment of staff resources.
A further fundamental problem has been that of achieving a system
of implementation which respects the pre-eminence of private
ownership, (and indeed seeks to enhance it in inner city areas), whilst
at Ihe same time securing Ihe systemalic improvemenl of entire
neighbourhoods by large contraclors with the capacity and
expertise to do a satisfactory job. In principie, the adoption of
"enveloping" appears to have facilitated this, but so far only a series
of experimental schemes have been undertaken on a limited scale
and lt remains to be seen whether sufficient resources will be made
3vailable to ensure appreciable progresso Again, the problem may be
slightly ditlerent in continental Europe with different forms of urban
development and tenure (e.g. eparlment buildiflgs), but there are
fIOnetheless likely to be similar difficulties in devising a method of
implementation which reconciles the objectives of governmenl in
securing an overaU improvement in the condition of the stock: the
capacity, expertise and economic interests of the construction
industry; and the resources and aspirations ot residents.
In practice urban renewal schemes in the UK would benefit greatly
by the more widespread use of agency servi ces to advise and
coordinate the decisions of residents: to prepare plans and
documentation and secure approvals: to work out financial
arrangements on a corporate basis; and to engage contractors and
supervise the wor1t. The obvious agency for this is the local authority
in Britain but such is the antipalhy ol the current administration to
increases in public sector expenditure that no recognition has been
ascribed to this important role. Where such agency arrangements
do exist, however, there is clearly much to be learned bolh in the UK
and elsewhere about ways of establishing a rapport with residents
and securing their participalion and involvement in Ihe planning and
implementation ot particular schemes.
Finally, there is one aspect In which urban renewal in the UK may be
seen as an area of unrealised opporlunity and that is in the potential
significance of the programme Ior the establishment of a whole
array of economic initiatives. The opportunities for job creation, skill
training, local co-operatives, sell-build schemes, small wor1tshops
and a host of other activities aimed al providing employment and
training on a localised basis does not seem 10 have attracted as
much attention or excited the imaginalion in quite the way one
might have expected. Perhaps Ihere is grealer $Cope and
commilment to pursue such initiatives elsewhere.
Selected references
The [nstitution ol Environmental Heahh Dfficers Area Improvemenl
Work.lOg Party, Area Improve ment", Septemher 1981.
Shelter Houslng Aid Centre. "Good housekeepmg: an examination ol
housing repair and improve ment policy", Policy Paper No.4, January
1981.
Association ol Metropolitan Authorities. "Policies Ior Improvement:
a report on housing repair and renovation" , October 1979,
Association ot Metropolitan Authorities, "Ruin or Renewal: Choices
Ior our ageing housing", December 1981,
National Building Agency, "New Approaches to Urban Renewal",
May 1981.
The Royal Town Planning Institute, "Housing Renewal Policy: Will it
Work? Novembef 1979.
The Royal Town P1anning Institute. "Renewal of older housing areas:
Into the Eighties", September 1981.
Department ol the Environment, "English House Condition Survey
1981: Report of the Physical Condition Survey", Housing Survey
Rf'port No.12.
RESlA.TAT DE l 'QPERACIO DE REHA8llITAcIO. "'ENVElOPlNG"'
IMATERIAl CEDIT PER ' "rHE CITY OF BlRMINGHAM')
Appendix 1
Detinition ol Standard ot Fitness - Housing Act, 1957 - Section 4
In determining Ior anyol the purposes ol thls Aet whether a house IS
untit for human habitation, regard shall be had to its eondition in
respect ol the lollowing maners, that is to say:
(a) repairs
(b) stability
(e) Ireedom trom damp
(cc) Internal arrangement
(d) nalurallighting
(e) ventilation
(I) water supply
(g) dranage and sanitary eonvenienees
(h) laellilies Ior Ihe preparation and eooking ol lood and Ior Ihe
disposal ol waste water
and the house shall be deemed to be unlit Ior human habitallOn il.
and only lI, IliS so lar defeetive in one or more ot the said maners
that it is not reasonably suited Ior oceupation in that eonditlon.
Proposed Ideal Standard ol Fitness
Assessment ol litness Ior human habitation for the purposes ol the
Housing Acts should take into account the following maners:
(a) repairs
(b) stability
(cI Ireedom Irom damp
(d) Internal arrangement and cireulalion spaee sulficient Ior the
use ol the oeeupier
(e) natural and artifielallighting
(I) ventilation adequate to provide l ' /
2
alr ehanges per hour
and properly eontrolled
(g) electrical power supply for the proper funetionng ol domestic
apphanees
(h) drainage and internal sanitary eonveniences
(j) A lixed bath or shower, wash hand basin and sink
(j) Hot and eold wat\lr supply to all littings
(k) faellities Ior the preparallOn and eooking ol food
(I) storage ol luel and reluse
(m) Thermal insulation ol rool to give a U value 010.4 W/ mpoC,
and external walls maximum 011.0 W/ mpoC
(n) Noise insulalion to Internal and external walls
(o) faeihtles Ior spaee healing
the house shall be deemed to be unlit Ior human habilallOn llit is so
lar defectlve lO one or more ol the afore mentioned mallers as to
make 11 unsultable Ior occupation lO thai eonditlon.
The 10 point standard
In exereise ol hls powers under sub-sectlon (3) (e) ol sectlon 61 ol
Ihe 1974 Ac!. the Secretary ol State hereby specilies thaI the
reQUlrements wllh respect to eonstructlon and physleal eondlllons
and Ihe provlSlon ol serviees and amenllles wlth whlch a dwelhng
must conlorm on eompletlon ol works ol improvemenl or
eonverslon (in addltion to the other standards lald down lO seetlon
61 (3) but subJect to Ihe powers ol local authonlles in secllOn 61 (4)
and (4A) to dispense wlth any requlremenl 10 Ihe exlent they thlnk
fil) are lhat the dwelhng musI:
1. be subslantially Iree Irom damp;
2. have adequate nalurallighllng anc! ventllatlon In each habllable
room;
3. have adequate and safe provision throughout Ior artificial
Ilghtlng. and have sufflelenl eleelnc socket outlets for the safe
and proper lunelioning ol domeslie appllanees;
4. be provlded wllh adeQuate drainage laeilltles;
5. be In astable structural condltion;
6. have satlslaetory internal arrange ment;
7. have satlslaetory lacihtles Ior preparing and eooklng lood;
8. be prOVlded with adeQuate lacillties for heallng:
9. have proper prOVISlon for the storage ol fuel (where neeessary)
and Ior {he storage ol reluse; and
10. have, In the rool spaee, Ihermal insulallon sufflclent to give, Ior
the relevant slruelure. a U value ot 0.4 W/ m
2
oC. where:
" relevant structure" means the rool over the rool spaee and the
eeihng below Il. logether wllh the insulaling matenal provlded In
the rool spaee. and
" U value" means thermal transmittanee eoefficlent, that IS to
say the rale ol heat transler in watts through one square metre
ot a slruelure when Ihe eombined radiant and air temperatures
at eaeh side ol the strueture differ by one degree Celsius and IS
expressed in watts per SQuare metre ol surlaee area per one
degree CelSIUS ol temperature differenee (W 1m
2
OC).
Appendix 2
300.-
'"'.
'00.

and tenOVIIb!;In 1910-'8'
''-''''
1970 191' 1912 '913 19U 1915 1916 '977 1978 1979 1980 1981
Appendix 3
Housing tenure in Britain, 1914 - 1978. (Households)
Ve.r Percentage ot all Households
Ownar Publi c Private
Occupied Ranted Rented
1914 10.0 1.0 80.0
1938 25.0 10.0 56.0
1945 26.0 12.0 54.0
1951 29.0 lB.O 45.0
1956 34.0 23.0 38.0
1960 42.0 27.0 26.0
1961 43.0 27.0 25.0
1962 44.0 27.0 24.0
1963 44.6 28.0 22.0
1954 45.6 28.1 20.9
1965 46.5 28.2 19.9
1966 47. 1 28.7 18.8
1967 47.9 29.2 17.7
1966 48.8 29.5 16.6
1969 49.4 30.0 15.8
1970 50.0 30.4 14.9
1971 50.5 30.6
1972 51.5 30.5
1973 52.3 30.5
1974 52.7 30.8
1975 53.0 31.3
1976 53.3 31.7
1977 53.6 31.9
1978 53.9 32.3
$ourc;e: Boday. lMI11urt;2.6!
TIM 5oeleti". Mecml:ln
18.8
18.0
17.2
16.5
15.7
15.0
14.5
13.8
Qther
9.0
9.0
8.0
8.0
7.0
6.0
6.0
5.0
S .
5.'
5.'
5.'
5.3
53
5.2
5.1
35
Appendi x 4
-
,
28m
."' ....
. .--",-:"
.,.,
12m
'.5m
. ..,
l-1m
1976
""-""
""'"'
""""" ........
""""-' . "-
1911, ' ,981
...,
I'"
'-1m
""
-"'"
"'-
(19118Od 1916 . ... amendedby
Appendix 5
BOOO
lOOO
'000
1000
Public hpendiluf' on Housing in Engllnd
( .. timlOt.., 1982/ I3outtu<n
.
Cm"'" 1115'1priced \Oal.m1t1ed 1!182/ 8Jouttum
La rehabilitaci com a poltica general per a
tota la ciutat. Pavia
Giuseppe Campos Venutti
Sviluppo urbana qua ntitati va e qualitati va
Per esprimere il concetto che affronter in questa relazione. in
Itallano uSlamo armai da qualche tempo la parola "recupero", nvece
di 'riablhtazione'. da noi inlesa in termini piu reslriniv! (11. Anche i n
$pagna si adopera del resto la parola "recupero" -11 caso piu noto
quello dello 510gan "Recuperar Madnd", usalO nel nuova piano
regolatore delia e.nit--; ma so che aleuni amici spagnoli ne
contestano l'interpretazlOoe e forse anelle la soslanza. Non volendo
addentrarml in dispute di caratlera IesSlcale, preferisca chiarire
par1ando del caso concreto di Pavia quale il significato che io
attflbuisco a questa concena, quale che SIa la parola usata per
defin.rlo. E per farlo deva in prima luogo ncordare 1e vicende dello
sViluppo demografico e urbana che in Italia si venficato negli anni
Cinquanta e Sessanta e in Spagna quasi contemporaneamente.
I caratten di quello sviluppo -in Spagna indicato con il termlrle assal
espressivo di "desarrolllsmo"- sono stati essenzialmente
quantltatJvi. la popolazione era strappata dalle campagne e splrlta
oelle cln In base alia oggettlva necessit di mano d'opera
Industnale, ma senza nessuna precauZ!One per i trauml soclali che
questa grande emigrazione provocava e per le contraddizlOnl
economlche che dopo qualche tempo avrebbe generato. Nello
stesso perlodo l'enorme fabblsogno arretrato e l'aumento del
reddlto nelle dit ha stimolato una rapida e dlsordinata crescita del
patrimomo abltativo: anche questo avvenuto senza nessuna
atlenzione per gli aspetli sociali delle dtt che crescevano e
trascurando numerose conseguenze economiche negative
dell'operazlOne.la quantit -dI popolazlone, di lavoratori
dell"lndustria, di abitazioni- era dunque il carattere prevalente dello
sV1luppo urbano di quegll anni. la cmA quantitativa cresciuta senza
servlZl socla1i diffusi e captllari e inSleme ha sacrificato ognl eSlgenza
di ordlne morfologico, non ha sfruttato adeguatameote le nl.lOve
tecnologle e spesso danneggla le stessa stn.Jtture delia produzlone e
del consumo: tutto questo par1lcolarmente accentuato nelle cltt
Italiane e probabdmente anche In quelle spagnole, cresciute In
naZlonl dove lo sviluppo presenta le maggion contraddizioni.
Volendo fare degli esempl ncordo per cominciare che il patnmonlO
abltativo italiano passato nel trentennio 1951-1981 da 37 a 86
mlllom di stanze(habitaciones), per una popolazlone cresciuta
soltanto da 47 a 56 milioni di abitanti: eppure, malgrado questo
enorme Impegno produttivo, il problema delia casa rimasto
Ifflsolto per mllioni di taliani, Nello stesso perodo gli alloggl In
propnet sono passatJ daJ 40% aI65%: eppure i pochi finanzlamenll
che lo Stato spenda per la casa vanno ad agevolare la costfUlione di
altn alloggl in propiet e non di al109gl In affitto. 11 numero medio dei
componenll delle famiglie italiana sceso in 30 annl da 4 a 3 esta
ancora scendendo: eppure negli ultimi 20 anni la media degll alloggl
costruiti ha piu di 5 stanze, ed quasi assente la produzione di
piccoli al109gi per giovani coppie e anziani pensionati. Guasi un
quinto dellnt ero pat rimonio ebitativo composto di abitazioni di
valore storico-architettonico seriamente degradate e si calcola che
nel giro di 20,25 anni saranno irrecuperabili se non si interviene
subito a risanarle.
I II VMII: c.uleppe Campoc V"",,1i .-Rect.oJ-.a6n. reheblit8C1n de nuclaoa urbenorI 1\
CUMl \..lI _.a rn..nc;p.t n_!!IO/l981.
Desldero dare ancora qualche esemplo dei caratteri quantitativi che
ha assunto lo sviluppo urbano in Italia. Almeno 40 miliom di stanze
sono state costruite negll ultimi 30 anni senza pagare un centeslmo
di contnbutJ di urbanizzazione, lasciando esclusivamente ai Comuni
ronere delia spesa per i servlzi; non c' da meravigliarsl se pol la clll
mal"lCano paurosamente di servlZI soclali, di f09ne, di reti eleunche,
Idnche e del gas. Estenuati dalle spese per le urbamzzazlor.
elementari i Comuni hanno dovuto trascurare i grandi investlmentJ,
ad esempio quelll per la mobdlt: cosi Roma e MiJano hanno due
mod-estlsslme reti per il !rasporto metropolitano, lunghe un tertO di
qualla di Madrid. la met di quella di Barcelona e, naturalmente,
IfrIsone rispetlO a Parigl o Mosca. Nelle maggiori dtt una parte
assal conSlstente del patrlmonio industriale stato smantellato, per
sostituirlo con edifici terzlSri o comunque capaci di moltlplicare Ii
valore del sl.lOlo Iberato con la dlstrullone dell' edificio. Enorml
quantit di terreni agricoli e in particolare di terreni in zone
paesagglstiche sono state rovlnate con urbanizzazioni disordlnate,
che hanno compromesso suoll In mlsura dieci volte superiore a quelll
effeltivamente edrficall. Gil stessi plani urbaniSlicl neUa grande
maggioranza erano assurdamente sopradlmensionati, con preV1S10nl
5 o 10 volte superiori a quelle che pol SI sono realizzate: con il
nsultato di disperdere l'ed!ficazlone sopra un'area 5 o 10 volte
magglOfe d! quella necessana e qUlndl nel caos piu tOlale.
Gli studlosi di problemi urbanlstlCI sono unanimi nell'attribuire alia
rendlta fondiaria urbana un ruolo PIu o meno determinante nei
confronti di questi lenomem patolO9lci . E'comunque un fallO che.
oltre alie speculazioni immobiliari che li provocano, questi fenomenl
determinane caos e Ifrazionall t nello sVlluppo delle dtt, ma anche
enorml sprechi di risorse umane e naturall, con disastrosi effetti
tanto sociali quanto economlCI.
Sui fimre degl! anN Sessanta, per, pnma le grandi e po! anche le
meelle cltt italiane comll"lClarono a rallentare e poi anehe ad Invertlre
I"andamento demografico: questo fenomeno si era gil! mamfestato
nelle altre citt dell"occidente europeo e SI mamfesta con un certo
fltardo anche In Spagna. la stasl demografica, la dlffusa flchlesta di
blsognl sociali, le contraddlzlom economiche delle dit, por1ano
allora lfI eVldenza -almene ,"Itatia-Ie critiche di quegli urbamstl che
nel passato avevano rilevato i dlfeltl dell o sviluppo urbano
quantitativo e che propongono per la clu un modello di SVlluppo
prevalentemente qualitatlvo. Ed subito necessario chlame a questo
propoSlto che la "qualit urbana"' CUl SI fa nfeflmento non soltanto
qualla sociale: perch la clu quanlltatlva manca anehe di qualit
estetlCa --cio archltettomca-e di quallt funzionale ed economlca,
clo la macchlna-cllt ha un cattlvo funzlonameoto e un basso
rendlmento procluthvo.
A questa qualit urbana ml sono sempre refento quando parlavo di
"austent urbanistica"', mtesa non come un'urbanistica di misena e
di privazioni, ma al cont rarIO corne un'urbanistlca capace di opefare
"'contra el despllfarro de los recursos humanes y ambientales,
contra el consumo improductlvo, ... por una renovacln de la
socledad que garant lce a los trabajadores majores condiciones de
Vida y de trabajo. en un medlO doride la dlmensi6n humana y la
natural sean respetadas" (2). Come In molti avevamo prevlsto la cnSl
econemlca moridiale propone oggl ben altri modelli di austent, tesi
CI peggiorare le corldizioni di vita e di lavoro dei cittadini e non certo a
migliorare la Qualit urbana. Proprio per questi motivi mi sembra
opportuno rcordare le caratteristiche del modallo urbanstico
alternativo e verificare la validit delle sue esperienze concrete.
Un piano per la riabilitazione urbana
11 caso di Pavia appartiene a questa esperienze di riabilitazione
urbana. rivolta non soltanto ai singoli edifici, magari di valore
storico-architettonico. ma ntesa corne poltica generala per tutta la
citt. 11 fano che si tratti di una citt che non arriva a cantemila
abitanti non roglie, a mio giudizio, valore all'esperien:z:a: da un lato
perch qualla di Pavia rparcorre esperienze gi realizzate in citt piu
graneli --corne 8010gna o Modena-, dall'altro perch questa scelta
urbanistica e oggi riproposta in citt metropolitane come Napoli,
Roma o Torino. Anche Pavia, come tutte la citt italiane, si era dato
negli anni CinQuanta un piano urbanistico megalomane e
'desarrollista". Una previsione residehziale di 200.(X)() nuove stanle
(habitacionesl. per una popolazione di appena 75.(X)() abitanti, due
nuove immense zone industriali ai confini comunali, la possibilit di
distruggere e riconstruire una parte del centro storico e di
smantellare le industrie assorbite nel tessuto urbano, pochissime
previsioni per servizi sociali e nessuna protezione per gli ambienti
naturali piu preziosi: si era perfino mobilitato il grande Alvar Aalto
per fargli progettare un Quartiere di lusso in una zona sulle rive del
Ticino vincolata per il suo alto valore paesaggistico. Soltanto alia
met degli anni Settanta la maturazione culturale e civile
dell'opinione pubblica spingeva la nuova Amministralione di sinistra
a capovolgere la politica urbanistica comunale, adottando la strada
alternativa delia riabilitazione urbana.
La prima caratteristica delia nuova concezione urbanlstica
riguardava la presenza di spazi e di edifici pubblici a servizio delia
vita di residenza, che in tuna la citt arrivavano appena a 5 metri
Quadri per abitante. So bene che la polemica su quelli che chiamiamo
gli "standards urbanistici" ne contesta la validit, rifiutando di
misurare un servizio pUbblico in termini spaziali; ma senza affermare,
naturalmente, che superficie e volume siano "sufficenti" a
Qualificare l'attrezzatura, devo (icordara ancora una volta che lo
spazio Quanto meno "necessario" ~ a n z i "indispensabile"- perch
un qualunQue servizio esista, E di spazi per servizi pubblici a Pavia
non ca n'erano, in particolare nelle zone piu interne delia dtt, dove
non superavano i 3 metri Quadri pro capite. Questi spazi furono
trovati, utilizzando ogni terreno inedificato rimasto allnterno dei
tessuti urbani e tavolta anche prevedendo l'esproprio di giardini o di
edifici privati gi esistenti. L'obiettivo fu quello, poi riconosciuto da
numerose leggi regionali, di arrivare a 30 metri Quadri di servizi
pubblici residenziali in ogni Quartiere delia ctt. E vale la pena di
ricordare che questa operazione in modo particolare fu realizzata
con il contributo e la partecipazione diretta di una grande quantit di
cinadini.
Una seconda caratteristica delia riabilitazione urbana a Pavia fu
quella di contrastare la segregazione soclale nella dtt, che in modo
specifico si andava manifestando con la progressiva espulsione dei
ceti popolari dal centro storico e dalle zone adiacenti, approfittando
anche delia condizlone di degrado degli edifici abitati da molti
lavoratori, E' necessario ricordare a questo proposito che -almeno in
Italia-Ia legislazione urbanistica, mentre consente i Comuni di
riservare aree per le nuove abitazioni popolari ed economiche, non
offre strumenti di assoluta garanzla per riabilitare edifici degradati
senza scacciarne gli abitanti. A Pavia si studiato un meccanismo
che tenta di sfruttare leggi e norme per ragglungere, almeno in
parte, questo risultato; ma occorre dire anche, che l'operazione in
larga misura affidata alia pressione politica dell'opinione pubblica,
dei sindacati e dei partiti popolari. In ogni caso una pianificazione
urbanistica, como quella di Pavia, che rifiuti la demolizione delle
costruzioni Quando non siano irremissibilmente degradate e che non
consenta in generale la terziarizzazione degli edifici residenziali,
rappresenta un notevole deterrente all'espulsione sociale dalle
abitazioni.
Analoga alia precedente una tef2a caraUeflstica fondamentale
delia concezione urbanistica alternativa e riguarda il processo che
38
allontana le industrie inserite nei t essutl urbani. impoverendo!a
variet e l'articolazione di Questi ultimi e tendendo a realizzare una
citt segregata non solo per classi sociali, ma anche per funzioni
urbane. L'unica motivazione plausibile di Questo processo negativo
rappresentata dallnQuinamento provocato dalle industrie: a Pavia
Questa obiezione e stata superata con la rigida introduzione nella
normativa urbanistica delia legislazione contro lnQuinamento che,
purtroppo, in Italia si tarda molto ad applicare. Cosl il piano
urbanistico ha potuto vincolare nella maggior parte dei casi le
industrie esistenti, favorendone per altro ogni trasformazione "in
situ" che si rendesse necessaria per l'adeguamento tecnologico
delia produzione. Se questo e un modo per scoraggiare la
progressiva teniarizzazione del centro storico, parallelamente si
tenta di favorire la presenza del terziario nei quartieri periferici:
arrivando anche a consentire l'utilizzo di una parte delle area
riservate alie attrezzature sociali, pur di mescolare le nuove
abitazioni popolari ed economiche con gli uffici e le attivit
professionali.
Altemativo alia concezione urbanistica del passato anche
l'approccio ai problemi dell'ambiente architettonico e naturale.
Come noto illimite delia pianificazione conservativa tradizionale
nei centri storici consiste nel fano di proteggere nel caso migliore le
"pietre", ma dimenticare gli "uomini": il nuovo piano affronta
Questo problema con la normativa di "salvaguardia sociale",
destinata a ridurre l'espulsione dei lavoratori dalle abitazioni da
riabilitare, Restava poi da trovare un meccanismo attuativo agile e
rapido: anche per i tessuti di valore storico -nel centro urbano e nei
piccoli insediamenti esistenti in periferia- il piano regolatore di Pavia
, dunque, quasi sempre direttamente esecutivo. Di ogni singola
unit costruttiva iI piano indica le modalit di intervento, diverse
secondo le tipologie architettoniche e le funzioni consentite:
soltanto per Illi isolati particolarmente degradati, riservati in generale
allntervento pubblico, sono previsti piani urbanistici di dettaglio
prima del progeno architettonico. Le precedenti disastrose
esperienze che rinviavano la redazione di un piano particolareggiato
ad un momento successivo rispetto al piano regolatore generale, ci
hanno infatti convinto delia necessit di una pianiticazione
direttamente esecutiva anche nelle zone di interesse storico: come
vedremo successivamente, a questa scelta si arrivati assai piU per
considerazioni strategiche, di principio, che per ragioni tattiche,
contingenti,
Quanto agli ambienti naturali, in precedenza distrutti, manomessi o
quanto meno privatizzati, la nuova concezione urbanistica tende
invece non solo a conservarli. ma a renderl di libero godi.mento per I
clttadini e addirittura a farne un elemento qualificante per la zone piu
povere delta citt. E' questo iI caso emblematico di un ruscello
maleodorante chiamato Vernavola che attraversa tutta la perifena
operaia, una vera e propia fogna a cielo aperto, sulle cu; rive si
abbandonano i rifiuti e si alloggiano i lavoratori. 11 piano sfrutta
questo corridoio inedificato -Iungo chilometri e largo in Qualche
punto diverse centinaia di metn- proponendone la totale bonifica
ecologica e la sua trasformazione In un parco naturale costeggiato di
nuovi servizi sociali e sportivl. La riabilitazione, ancora una volta, non
flguarda soltanto l'ambiente naturale, ma lntera periferia nord-
orientale, che risulter completamente trasformata con l' operazione.
Un trattamento analogo riceveranno secondo il piano tuUe le
sponde del fiume TIcino che bagna la cltt, facendo di Pavia il
prmcipale caposaldo del Parco Regionale del Ticino che la Regione
Lombardia sta organizzando nello stesso periodo,
L'ultima caratteristica fondamentale delia alternativa urbanistica
costitulla dalla programmatidt con cui sono conceplti non sottanto
l'attuazione del piano, ma il piano slesso, strettamente condilionato
agli interventi pubblici e privati realmente possibili in un arco di
tempo decennale. Programmaticil delle previsioni di piano vuol
dire, tanto per cominciare, ridurre drasticamente i suoli destinati in
passato alte abitazioni e alie Industrie per commlsurar1i alie effenive
potenzialit dei finanziamenti pubblici e privati: nessuna violenza,
dUnQlIe, al "mercato" delle costruzioni, ma piunosto una limitazione
delia speculazlone suite aree. L'andamento del decennio precedente
consentiva di prevedere una produzione di non oltre 15.(X)() nuove
stanle (habitaciones) in 10 anni, flspetto alie 200.(X)() previste dal
veccho piano: vedremo poi come i fani daranno pienamente
ragione a questa scelta. 11 piano stimola noltre la riabilil8zione degli
alloggi degradati -fenomeno positivo, anche se necessario ridurne
gli espeui patologici-, impegnando r Amministrazione Comunale ad
intervenire in questo campo a fianco deWiniziativa privats. Cosi alie
due enormi nuove zona industriali decentrate delia vecchia
concezione urbanstica, si sostituisce la previsione di una piu
modesta, ma concretamente realizzabile area industriale Pfossima ai
quartieri dell'espansione r8sidenziale.
la programmaticita delia riabilitszione urbana si materializza con
l'istituzione del Programma Pluriennale di Attuazione, che sar po
stabilila per tutti j grandi e medi comun italiani con una legge
nazionale de11978. Nel Programma saranno inserti gb nteNenti
pubblici e privati previsti per il periodo considerato, cha potranno
cosi coordinarsi fra loro eliminando gli sprechi, ma anche
garantando infrastrutture tecniche e servili sociali alie costruzioni da
realizzara,Di fronte a quasta programmaticit delia conceziona
urbanistica, ara quindi giusto pensare ad un meccanismo
pianificatorio che riducesse al minimo le procedure intermedie fra il
piano regolatore e il progetto architettonico: con il risultato, non
certo secondario, di fornire alia propiet immobiliare una immediata
certezza del diritlo, in cambio del consenso al quadro
programmatico e del pagamento dei contributi di urbanizzazione,
Un primobilancio delia riabilitazione urbana
II nuovo piano regolatore di Pavia approvato dal Consiglio
Comunale all'inizio del 1976 e ouiene la definitiva sanzione regionale
due anni dopo, Anche se la sua attuazione iniziata in pratica prima
del 1978, poo sembrare troppo breve il periodo intercorso per farne
un bilancio critico, Eppure una prima operazione di consuntivo poo
gi essera tentata, almeno per vedere se la sua concezione,
alternativa alie precedenti, risulla complessivamente smentita o
confermata dai fatti, Ebbene credo che questo primo e sintelico
bllancio non pellava essere piu lusinghiero: in un periodo non certo
facile per l'economia italiana, il piano di Pavia ha saputo
rappresentare nsieme una garanzia delia necessit sociali dei
lavoratori e dei cittadini e una difesa delle esigenze economicl'le degli
imprenditori e perfino delle legittime altase delle proplet
immobiliari,
L' attenzione che la nuova concezione delia riabilitazione ucbana
porta ai servlzi pubblici per la residenza ha dato i primi cospicui
frutti: in pochi anni lo standard passato da 5 a oltre 12 metri quadri
per utilizzando stanziamenti del bilancio mUnlcipale e i
contributi di urbanizza:.t:ione pagati dai COSlf1Jtton privati. Qualcl'le
quartiere ha progredilo piu nal senore sociale, altri in quello
deU'lstruzione, il centro storico particolarmente nel settore del verde,
grazie all'acquisto e all'apertura di giardinl private eSlstenti.
Complessivamente per la crescita di servizl residenziali riguarda
tutla la ciu e prosague con nuovi nlarvent. in cantiere, che
porteranno lo standard a 15 metri quadri per abitante, malgrado la
forte nduzione degli Investimenti comunali imposta dal governo
centrale, II completo nfaclmento del sistema di fognature, in fase
molto avanzata, e la costruzione degli impianti centrali per la
depurazione deUe acque, permetter fra poco di porre mano alia
realizzazione del grande parco delia Vemavola, necessario alia
riabilitazione delia periferia, per il quale gi approntato il progetlo
archltettonico, In rilardo invece l'attuazlone del sistema di vlabllit
tangenziale, di competenza finanziaria ed esecutiva deli' Azlenda
governativa per le strade, che in quattro anni riuscita soltanto a
produrre il progelto esecutvo e a reperire i fondi necessari: si spera,
dunque, che l'opera possa iniziare al piU presto, perch rappresenta
una esigenza vlvissima per la cilt,
Se gli interventi dovuti asclusivamente ad operatori pubblici hanno
confermato la concezione urbanistica del piano,
l'lnterrogatlvo maggiore era per quello relativo alie costruzioni per
la resldenza e la produzione, Ed propno in questo campo che la
nuova concezione urbanistica ha superato positivamente la verifica
delia realt, L'arresto prima e poi un leggefO calo delia curva
demografica ha falto giustizl8 di ogni lIIusiona di gigantismo; la
saturaziona del mercato abitativo pnvato e la discreta condizlone
residenziale ragglunta Icirca 3 s!anze per ogni 2 abtmtil hanno reso
39
impossibile un nuovo boom delle costruzioni, La produziona di
nuave abitazioni si dunque stabilizzata sulle 6,000 stanze
(habitacionesl complessive negli ultimi cinque anni: interessante
notare come oltre un terto di queste siano dollute al capitale
pubblico (al109gi in atfitto sociale o in propriet agevolata), tuna
costruite nelle zone di espansione urbanizzate a cura del Comune,
Ancor piu significativo forsa l'esilo avuto dalle ipotesi di
riabilitazione abitaliva, con particolare riguardo al Centro Storico: qui
il 30% del patrimonio residenziale degradato stato risanato in
cinque anni, riducendo sia il processo di terziarizzazione che
l'espulsione sociale, In questo caso il Comune intervenuto su quasi
un terzo delle operazioni, scegliendo fra gli isolati piu degradati,
mentre i privati hanno preferito unit costruttive piu piccole e in
migliori condizioni, spesso scelte fra quelle gi abbandonate dagli
inquilini. L'applicazione delle normative di "salvaguardia sociale"
non stata certamente facila, anche perch buona parte delle
abitazioni da risanare era stata in precedenza venduta a cittadini priVI
di altro al109gio in propriet, che avevano quindi diritto di entrare
nell'abitazione, Le convenzioni di salvaguardia hanno comunque
riguardato i piu consistenti fra gli interventi privati, ottanendo in
questi casi la garanzia di p8fmanenza nell'al109gio degli inquilini piu
poveri ad "equo canone", Numerosi sono anche stati gli interventi di
manutenzione straordinaria per l'ammodernamento delle abitazioni,
generalmente ad iniziativa degli inquilini proprietari, che hanno cos]
contribuito alia riabilitazione del patrimonio resldenziale esistente,
La permanenza degli inquilino con affitto controllato slata
naturalmente realizzata dagli interventi comunal .. Le prime
riabilitazioni pubbliche hanno riguardato edifici vuoti da adibire ad
"alloggi di parcheggio" per la popolazlone del successivi interventi,
L' esperienza delle operazioni iniziali ha suggerito di "alleggerire"
progressivamente l'intensit deU'intervento. senza esasperare cio la
sostituzione di elementi stn.Jtturali delle costruzioni ancora
utilizzabili: ci ha permesso anche di ridurre i costi, che in tutti i casi
piu recenti si mantengono cosi al di SOtlO di quelli per le nuove
abitazioni popolari, !ienza per altro dover contribUlfe alie spese per
nuove urbaniuazioni,
La riabilitazione del patrimonio industriale si scontrata con
l'insorgere delia crisi economica italiana e IOternazionale, a causa
delia quala diverse industrie pavesi hanno interrotto la produzione, In
alcun di questi casi per le disposizioni delia normativa urbanstica
hanno eVltato lo smantellamento degli edifici, consentendone II
nutilizzo per nuove attivit produttive: emblematico il caso di una
fabbnca chimica che occupa una superfcie di quasi 20 altari,
riutiliuata per una nuova imziativa industriale, Procede nel fraltempo
l'adeguamento del sistema produttivo eSlstente contro
l'inqumamento, mentre stata urbanlzzata una parte delia nuova
zona industriale prevista, ad opera di un conSOrtlO di anigiani. Piu
lento da awiare il decentramento del terZlano, limltato per ora al
servlzl piu elementan,
In complesso, sia pure nel breve tempo trascorso, la strutlura delia
cltt ha certamente ricevuto un impulso poSitiVO dalla nuova
concezlone urbanistica, La crescita degli insediamenti non stata
impedita, ma al contrano localizzata evitando II disordine spazlale e
gli sprechi di terntorio: per contro ai nuovi insadiamentl stata
sempre garantlta l'mfrastruttura sociale e tecnica che nel passato il
piu delle volte mancava, Un mteresse ieri sconosciuto stato
dedicato alia citt eSlstente e consolidata: sono stati realiuatl moltl
servizl pubblici inesistenti, risanata una parte notevole del
patrimonio abltatlvo degradato con un ritmo triplo di quello del
decennio precedente, ma evitandone i peggiori danni sociali. Se
l'alternativa delia riabilitazione urbana non ha potuto impedire la cnSI
economica - n poteva proporselo-, ne ha per ridotto gli effelti
negativi, contribuendo a mlgliorare e conservare il tessuto
produttivo a anche ad espanderlo con la prudenza suggerita dalle
difficili circostanze, Di impegnative operaziom urbamstiche, come
quella del nuovo parco nella periferia opera la, sono state poste le
premesse; per altre, come quella del sistema vlario tangenziale, si
stimolata incessantemente l'attuazione di competenza dello Stato.
L' apphcazione delia concezione urbanlstica tradlzlonale avrebbe
nvece disperso sui territono gb nsedlamentl nuovi, che non ,arebbe
riuscita a dotare dei serviz; necessari; avrebbe trascurata la
riabilit8zione abitativa e industriale, con il risu\tato di espulsioni
social; e di smantellamenti produttivi; non avrebbe conservato
alruso pubblico gli ultimi spazi nedificati delia citt consolidata, che
avrebbe perso cosi l'ultima occasione per dotars; degli indispensabili
servizi di quartiere; n infine avrebbe considerata la periteria degna
di un intervento importante corne quello del parco delia Vernavola.
La seata delia pieeala citt rende forse piu elementare il confronto
fra le due conceziani alternativa a lo rende possibile anche dopo un
bilancio temporale cosi ridono.
Una prova difficile per l'urbanstica italiana
la politica che in Italia chiamiamo del " recupero urbano" appare
dunque corne l'unica oggi capace di migliorare la qualit di vita e di
lavoro e la stessa efficenza del sistema industriale e delia cilt in
quanto tale. Le esperienze iniziate negli anni Sessanta in cilt come
Bologna o Modena ne permeltono gi un bilancio probante. A
Bologna quasi met dena popolazione vive in periferia dove le
abitazioni nuove sono integrate con quelle dei periodi precedenti, le
coslruzionj pubbliche sono mescolale a quelle privale, altissima la
dotazione di servizi e in particolare di verde; e intanto la riabililazione
abitativa iniziata nel centro storico affronta anche gli edifici
degradati delia periferia, il patrimonio industriale cresce sulle aree
attrezzate dal Comune, ma non sacrifica le fabbriche esistenti
ammodernale e risanale; mentre la collina che domina la cilt vede
sorgere continuamente nuovi parchi pubblici. E il Comune di Modena
si fatto conoscere per la miglior politica fondiaria d'ltalia, perch
ormai la comunit gestisce e dispone direttamente di quasi tutti i
terreni destinati alia qualificazione e alio sviluppo delia citt.
Piu recentemente il modello delia riabilitazione urbana slato
riproposto per affrontare i piu difficili '"casi'" urbanistici italiani. A
Napoli per misurarsi con il'"dopo terremoto'" in un coraggioso
programma di rinnovamento abitativo e sociale delia estrema
periferia, dove vive in condizioni di sottosviluppo un terzo delia
popolazione. A Roma dove la riabililazione delia immensa periferia
viene tentata insieme alia riqualificazione culturale e residenziale del
piu vasta centro storico dEuropa. A Torino, infine, dove il recupero
delia cilt si integra con un ambizioso progetto di riequilibrio
metropolita no.
Questo fermento di Pfospeltive si scontra per, ogni giomo piu
duramente, con il tentativo di rovesciare l'evoluzione politica e
culturale dell"urbanistica italiana. 11 quadro legislativo creato con una
graduale politica riformistica, certamente incompleto e difettoso,
ma complessivamente avanzato e moderno, subisce in questi mesi
un pesante attacco che minaccia di stravolgeflo. Le gestioni
urbanistiche comunali piu evolute sono sempre piu ostacolate,
tendono a rallentare le migliori iniziative, talvolla cominciano ad
abbandonare le posizioni piu difficili. Nelle citt del nord fioriscono
colossali operazioni finanziarie legate a poche, ma decisive scelte
direlionali e terziarie. Nelle citt del sud prolifera l' '"abusivismo",
cio la costrulione illegittima di migliaia di piccoli, ma anche di
40
grandi edifici di abitazione, protetto dalla "mafia" e dalla "eamorra'"
(3): in Sicilia, penuhima reglona italiana per il raddito, nagli ultimi dieci
anni il patrimonio abitativo aumentato del 50%1 Nel1e zone
turistiche, si organizzano le uhime colossali speculazioni, came
quella che sta tenlando il Consorzio delia Costa Smeralda in
Sardegna, per costruire 200.000 posti letto nel comune di Arzaduna
sulle coste rocciose del mare TIrreno.
E' una vera e propria "deregulation' urbanistica quella che si sta .
tentando in Italia; e in coincidenza con questa crisi polit,ica, si
manifesta la crisi culturale. AI " piano", che per venti anni alleva
acquistato funzioni e prestigio sui territorio, si contrappone sempre
piu spesso il"progetto'": in forma paradossale, mstica, quasi che
tutti i piani fossero uguali, come se tutti i progetti fossero altrettanto
validi. A queste fOrme di polemica culturale, io generalmenle
rispondo rifiutando in via di principio la posizione manichea contro
tutti i piani e a favore di ogni progetto; ma piu spesso preferisco
scendere dalla teologia disciplinare, per affrontare in concreto la
difesa del "piano di riabilitazione urbana", difesa che meglio si pu
fare riferendone le esperienze ad anche i successi.
Certo, molti degli attuali nemici del piano hanno avuto a che fare con
piani megalomani e burocratici, con piani che coprivano speculazioni
immobiliari ed ostacolavano inizialille produttive; ma il piano delia
riabilitazione urbana non ha e non ha mai avuto queste
caratteristiche. Certo, lo zoning, gli standards, le densit, le norme,
sono soltanto strumenti dell"urbanistica, limitati e da soli
assolutamente insufficenti; eppure dovremo S9fVircene per
combattere le espulsioni sociali e funzionali, per sottrarre agli
appetti immobiliari un minimo di spazi comunitari, per impedire le
eccessille congestioni. Certo, sarebbe sbagliato negare che un
intervenlO qualificante, pubblco o privato, riverberi i suoi effetti
positivi anche a distanza del suo intorno immediata; ma perch lIoler
negare ogni valore alie proposizioni urbanistiche che riguardano
insieme interventi su zone circoscritte e comportamenti in aree piu
ampie, che impegnano il Comune, lmprenditore e il proprietario?
Deposta la carica polemica, non credo ci sia architetto degno di
questa nome che voglia veder trionfare la sua disciplina sulle ceneri
dell'urbanistica. Ed al contrario penso che questa critica situazione
cul.turale, oltre che politica ed economica, debba suggerire di
stringere i legami interdisciplinari fra urbanistica e architettura: nel
sense di tentarne ogni giorno l"integrazione sui campo e non certo di
affatiearsi a tracciarne gli indefinibili confini reciproci.
Questa la situazione italiana e i suggerimenti che abitualmente
propongo per affrontarla. Non vorre sembrare indelicato se
aggiungo che, ancora una volta, $pagna e halia si assomigliano
molto e che, anche in questa caso, difficolt e polemiche spagnole e
italiane non sono molto diverse. Lasciatemi credere che nella
Barcellona del Plan Cerd e del Plan Maci ci siano sufficienti energie
per ten tare insieme la strada del progello e quella del piano: ma un
piano che tenga conlO di esperi enze e di critiche, un piano che superi
il"desarrol1ismo" e le concezioni quantitative, un piano che abbia
come obiettivo essenziale la "qualit" delia cin.
(31 la "lIS$OOIInoni"' deb <IoIInQuenza DfVIIr'u3t,. ogoo lepte SPeCllIlmente ela droga e
aDe CO.lrwlOn'.
Relacions entre l'administraci
central,autonmica i municipal.
Ajuts a la gesti
L'actuaci municipal en l'habitatge.
Madrid.
EnriqU8 8ardaj
Projecte de subsidi al Pas Basc
Lauran Arrizabalaga
la rehabilitaci a Holanda
Actuacions i moviments a favor de la rehabilitaci.
Amsterdam
Dick Schuiling
L'actuaci municipal en l' habitatge.
Madrid
Enrique Bardaj
la actuacin municipal llevada a cabo por el Ayuntamiento de
Madrid se desarrolls esencialmente a travs de la existencia de un
organismo constituido en el ao 64, que es la Gerencia Municipal de
Urbanismo que practicamente asume la totalidad de competencias
en mataria urbanstica desde la concesin de licencias, pasando por
el planeamiento, a la administraci6n de patrimOnio municipal. de
suelo, o la disciplina urbanstica. Esto ha permilido dar un enfOQue
general dentro del pauprrimo marco legislativa que en concreto en
Madrid, por la inexistencia todava de una autonomia con capacidad
legislativa. ha habido en estos ultimos tiempos. Pera la Bxistencia de
este organismo espedficamente establecido y organizado para la
gestin urbanstica ha permitido abordar la poltica de rehabilitacin
desde diversas pticas.
la poltica de rehabilitacin del Ayuntamiento de Madrid esta
inscrita necesariamente en la carencia de instrumentos legales por
un lado y en la existencia de otros que no facilitan la rehabilitacin v
por consiguiente es UllS va abierta que todava no tiene unos
resulta dos absolutamente satisfactorios pero permite aventurar que
la poltica de rehabilitacin del Ayuntamiento de Madrid est
encaminada a dar algunos resultados concretos. Se confia en la
pronta constitucin de la Autonomia Madrilea para clarificar la
actual confusin en el reparto de competeneias, tanto de iniciativa
organizativa como inversora. El Ayuntamiento de Madrid tiene en el
mbito de la Autonomia Madrilea, que es uniprovincial. un peso
especifico realmente potente, es posi ble que consiga una asignacin
presupuestaria consecueme con el cumulo de problemas que en
estos momentos existen en Madrid.
Los criterios objetivos de la poltica municipal de rehabilitacin han
sldo los tradicionales, como por ejemplo, el mantenimiento de la
poblacin residente. poblacin envejecida en el casco antiguo de
Madrid, con un ambito territorial bastante Importante. el 28% de la
poblacin tiene ms de 65 aos en relacin con la media municipal
que es del 14%; la voluntad de mejora de las condiciones de
habitabilidad. en la comprensin de estas caractersticas
sociol6gicas de la poblacin, poblacin normalmente muy
deprimida econmicamente; la voluntad del mantenimiento del
patrimonio edificado no tanto en una interpretacin histrico-
artistica, sino en una interpretacin cultural mas extensa de
mantenimiento en general en contra del despilfarro econ6mico que
supone demoler para vol ver a construir; y en general en la voluntad
urbanstica mas global de mantener el equilibrio entre residencia,
trabajo. comercio. ocio. que caracteriza las condiciones medio
ambientales. de la mayoria de los cascos de nuestras ciudad es.
Bajo estos crlterios generales comunes a praclicamente todas las
polticas de intervencin sobre la ciudad consolidada de los
avuntamientos, el Ayuntamiento de Madrid ha intervenido con tres
Ineas especlficas:
La primera de defensa, es decir. de ruptura de un proceso
indiscriminado de demolicin, de declaraciones de ruina, mediante la
aprobacin. sobre todo en 1978, de un catalogo de edificios a
conservar, ajustado a las determinaciones del Articulo 25 del texto
Refundido de la Ley del Suelo con la aprobaci6n de planes
especiales y la aprobacin de Ordenanzas de conservacin que
seran estudiadas con mayor meticulosidad ms adelante.
Ut ~ u n d e de aetuDcin positiva, que a pe!>lIr de heber tenido sus
caractersticas punt uales en la rehabilitacin publica de
determinados odificios, ha servido esencialmente para deducir los
problemas que existen en la rehabilitacin de edificios habitados por
una poblacin de las caracteristicas sociol6gicas a que se hacia
referencia con .anterioridad y que ademas ha permitido desarrollar
una Ordenanza aprobada aproximadament e en las mismas fechas
que el Decreto de Rehabilit acin de la Generalitat, agosto de 1982.
Esta Ordenanzl Municipal de ayudas de regulacin para la
rehabilitacin, osencialmente fomenta la rehabilitacin desde la
iniciativa privada.
Y finalmente, la tercera de voluntad de interveni r en los cascos
consolidados y en genefal en toda la ciudad de una forma integrada
entendiendo que desde el planeamiento especial de reforma interior
y tambin descle la revisi60 del plan general, caso concreto de
Madrid. sea posible abordar polticas de inversin y programas
concretos que incluvan la rehabilitacin, la obra nueva, la
urbanizacin y'la redaccin de equipamientos,
En el marco de la poltica defensiva, el primer documento es el plan
especial de proteccin y conservacin de edificios y conjuntos de
caracter hist6rico-artstico de la villa de Madrid (Plan Especial Villa
de Madrid), qUEI comprende todo el ambito de la ciudad medieval
ms el ensanche del XIX y que regula la protecci60 de unos 2500
edificios en la categora de integrales, slO y la imposibilidad de
realizar ms obras que la rehabilitacin entendiendo por stas, y de
forma muy rp!.da, aquellas que no afectan las caractersticas
tipol6gicas ni e.structurales de la edificacin, unos 6500 edificios en
el grado de proteccin estructural, es decir, que admitan
reestructuraciones parciales con movimiento de elementos
portantes y, fnalmente, unos 25CXX> edificios en protecci6n
ambiental para los cua les se manifiesta la no preferencia de la
demolici60 pero articulando un tipo de licaneia que se ha lIamado
sustitucin. se ttrata, en algunos casos, de la combinacin de
demoliciones v obra nuava.
El plan especial Villa de Madrid, aprobado en Diciembre de 1980, ha
dado lugar. COMra toda prevlsin, a algullSs intervenciones de
caracter privad"l que no han recibido ningun tipo de ayuda y han
quebrado la dinamica inmobiliaria en el centro de Madnd. Esto ha
permitido pues algunas actuaciones de rehabilitacin como la de la
calle Velazquez esquina Alcala o la de la calle Gnova. o la de la calle
de la Palma. o la del Consejo Superior de Investlgaclones Cientificas.
o la de locales c:omerciales tradicionales en Madrid como UllS tienda
de vinos, o la de equipamientos como el Teatro O1impia. Estos
ejemplos, cuaodo se aprob6 el Plan Especial Vitla de Madrid. se
hallaban en ruina declarada y en algunos casos con una demolicin
abusiva que se luvO que paralizar y reconducir.
las caractersticas de inversin en el ao 1982. en el mbito del Plan
Especial de Madrid, se han situado en unos 12.CXX> millones da
pesetas en la iniciativa privada.
las obras de reostructuraci60 sobre edifcios con modificaciones
estructurales h ~ l n tenido un montante econmico importante. pero
no se han producido sobre demasiados edificios. En otro tipo de
obras Que regut.a el Plan Especial, las obras de conservaci60, el
montanta econmico ha sido inferior, pero sin embargo, el numero
de ed.t.cos a que se ha referido ha sido sustanClalmente mayor.
dando ple a ent.ander que hil hilbtdo un cumulo import8nte de
pequeas actuaciones en edificios, que manifiestan la real quiebra
del proceso inmobiliario de demolicin v obra nuava.
Tambin se ha construido obra nuava, aunque poca, obviamente
con un valumen econmico similar al de la rehabilitacin.
Las nvarsiones previstas cuando se aprob el Plan Especial Villa de
Madrid en el estudio econmico financiero estaban programadas
alrededor de 4.0CXl mill ones de Plas., realmente. el desborde de los
12.000 millones de Ptas. de inversin, de la iniciativa privada en el
ao 1982 pone de manifiesto que no es en absoluto imposi ble, a
travs de una poltica dura y restrictiva de conservacin, encaminar
la inversin hacia unas lneas que no eran las de la tradicional
intervencin inmobiliaria en et centro.
En este mismo orden de polticas defensivas la Gerencia Municipal
de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid abord otro tipo de
acciones como la realizacifl de Planes Especiales de colonias
unifamiliares generalmente construidas de acuerdo con la legislacin
de vivienc\as baratas del 29 y que han quedado muy cntricas
respecto al casco o a la extensin del trmino municipal de Madrid.
Han sido 30 las colonias sobre las que se han realizado plalles
especiales de proteccifl con caracteristicas diferentes al Plan
Especial Villa de Madrid, y que han permitido por su propio ambito
ser mucho mas meticulosos en la redaccin del documento.
Las Colonias Unifamiliares estudiadas fueron la colo nia del Hogar
Ferroviario Moratalaz, la colo nia San Fermin, una colonia de
promoci6n pblica que mantiene todava su titularidad pblica del
Instituto para la Promocin Pblica de la Vivienda, En esta misma
lnea de defensa genrica de determinados ambientes se han
realizado planes especiales para los cascos de los pueblos
anexionados a Madrid en el ao 54, esencialmente cascos rurales,
como el de Vicalvaro, donde se han detectado condiciones de
mejora del medio ambiental de los propios cascos mediante
peatonalizaciones, pequeas acciones de inversiones, en el
mobiliario urbano; etc; el de Fuencarral; el de Hortaleza; el de
Carabanchel que mantienen todava una cierta estructura rural que
pone de manifiesto esa voluntad medio ambiental de proyeccin y
diseo desde las tres dimensiones nicamente y no exclusivamente
desde la planta, con intervenciones pequeas pero meditadas, en
Alcorques, donde se hicieron inversiones de mobiliario urbano,
colocacin de determinados arboles, mantenimiento de
determinadas fachadas, etc.
la poltica municipal, en este marco de defensa, ha lIevado a cabo
una accin func\amental que ha sida la ordenanza para la
conservacin de la edificacin y para el estado ruinoso de las
edificaciones que sobre todo ha desarrol'ado una falta de
reglamentacin de los articulos 181 y siguientes del Texto Refundido
de la ley del Suelo y ha ajustado expresamente las caractersticas
de aquellas determinaciones, que se refieren al coste de las obras de
reparacin mayor, al 50% del valor de los edificios en la declaracin
de ruinas y que ha permitido, racionalizando el procedimiento de
aquella declaracin limitar stas con las consecuencias de
desaparicin de los contratos de arrendamientos, que en Madrid y
tras un luctuoso acontecimiento de una finca de la calle Fuencarral
que se vino abajo, haba sido una practica comn para desalojar la
poblacin del centro. Esta ordenanza sobre el estado ruinoso y la
conservacin de la edificacin ha dado lugar a un grMico de
concesin de licencias en donde, desde luego, las nuevas plantas
estiln en crisis, debo significar que el nmero de licencias
concedidas en el ao 79, 80, 81, han sido superiores a las licencias
concedidas en el ao 75, 76, 77, 78 en relacin con las solicitadas y
que por consigulente la Administracin Municipal ha sido agil en la
concesin de licencias, pero no obstante ha sido producto de la
inexistencia de solicitudes concretas el que realmente la curva baje
sensiblemente. En el caso de la demolicin, la disminucin ha sido
muy importante lIegando incluso, en el ao 81, a que en el distrito
centro no se haya concedido ni un solo ml de demolici6n. Otra
practica de la poltica municipal de conservacin e intervencin en el
centro ha sida la organizaci6n de la ejecucin sustitutoria. Ejecucin
sustitutoria que realmente presenta dificultades para la
Administracin municipal que hemos intentado organizar
adecuadamente, el ao 81 supuso una inversin en ejecucin
44
sustitutona de 35 mil10nes de Ptas. y el ao 82 ha supuesto una
inversin de 160 millones de Ptas. y sta en concreto se trata de la
de San Cayetano 2, una ejecucin sustitutoria por incumplimiento de
los deberes de conservacin de los propietarios que se inscribe
dentro de la manzana de Cascorro.
Existe otra obra de ejecucin sustitutoria iniciada por la Gerencia
concretamente en el Arco de Cuchilleros en la Plaza Mayor donde las
obras estiln en plena realizaci6n.
Tras estas politicas defensivas, la segunda parte de la poltica
municipal, una vez comprobado que no era suficiente acceder a una
poltica de defensa del patrimonio porque seguan perslstiendo las
condiciones de inhabitabilidad de determinadas viviendas en el
centro, se pas en el ao 81 a una poltica de intervencin positiva.
Poltica de Intervencin positiva
Tiene dos aspectos fundamentales la rehabilitacin pblica directa y
el fomento de la rehabilitacin privada.
la rehabilitacin pblica directa se ha circunscrito esencialmente a
aquellas areas mas degradadas en donde la rehabilitacin ha tenido
unas caracterstcas integrales sobre la totalidad, tanto de los
elementos comunes de la edificacin como de las condiciones de la
vivienda, y ha estado diseada con la voluntad de acceder a los
puntos mas conflictivos del casco antiguo madrileo y con una clara
manifestacin de ejemplaridad en la actuacin, y en ltima instancia
con una voluntad de mantenimlento de la poblacin afectada en su
lugar de origen: Esta es una de las intervenciones de rehabilitacin
pblica directa sobre un pequeo edifcio que fue cedido
gratuitamente al Ayuntamiento por el precio simblico de 5 Ptas. ,
posiblemente por una incapacidad del propletario realmente de
conseguir por las condiciones de la propia parcela la intervencin o
la actuacin en ella; se trata de un edificio en la calle Toledo, 91, la
planta de este edificio resulta dificil de retocar existe un patio
interior en donc\e sellone de maniflesto la voluntad de las
intervenciones pblicas de ejemplificacin del caracter
arquitectnico o formal. Otra de las intervenclones del
Ayuntamiento es la que corresponde a la calle Embajadores, 39, las
dos actuaciones son actuaclones lmlte, actuaclones de una
sltuacin absolutamente degradada no solo por las condiciones de
la edlficacin, como es el caso de Embajadores 39 o el de Toledo 91,
sino por las propias Clrcunstancias urbansticas. Se trata de edificios
con una estructura tlpol6glca de corredor que lleva a un primer patlo
y un segundo corredor que lleva al segundo ncleo de escaleras muy
comn en Madrid, las vivlenc\as relatlvamente grandes a fachada y
luego una serie de pequeos alojamientos en las partes posteriores
de las ediflcaciones en unas condiCiones realmente muy
degradadas, la vlsln desde la calle de Madrid puede dar una clerta
Impresln de mantenimiento por estas estructuras tlpolglcas de
corredor, pero las condiciones Intenores estan verdaderamente
degradadas.
Actualmente en Madnd se ha empezado la rehabllltacin sobre
edificios pblicos comprados por el Ayuntamiento para tal fin, se ha
entrado en negociaciones con los partlculares para las
caracteristlcas de los proyectos que se desarrollen en estos solares
existentes y sobre todo es Importantislmo a efectos de la
rehabilitacin este contacto. Para ello se ha dispuesto de un equIpo
de gestin que prepare y explique la ordenanza de ayuda a la
rehabilitacin para posiblhtar la Intervencin propia de los
propietarios e inquillnos de esos edl'lclOS. la pOslbllldad de
rehabilitacin sin los equipos de gestln por las caracterstlcas
sociol6gicas de la poblacin, que tlene un desconoclmlento total de
la existenCla de estos procedlmlentos y la novedad de ellos,
realmente resulta difcil que surja espontaneamente la voluntad de
acogerse a las ayudas mUnlclpales o de otro orden que se arbitren.
El proyecto de rehabilitacin pblica directa dentro de ese marco de
intervencin directa positiva del Ayuntamiento de Madrid a traves
de la Gerencia Municipal de Urbanismo se ha r e a l l ~ a d o en la Corrala
de Miguel Servet y Espino. La Corrala es tambin una tipologia
tradicional madrilea, Lo mas Importante en esta rehabllltacln en
concreto y en todas las que estamos efectuando. ha sido el mtodo
de contacto con los vecinos. las condiciones en que se ha
desarrollado la gestin muy directamente relacionada con ellos V las
caractersticas en ltima nstancia de Iodo el proceso de
participacin han sido esenciales para abordar con cierto xito la
rehabilitacin.
La Corrala de Miguel Servet V Espino presenta los corredores tpicos
de tipologia madrilea de Corralas unas construcciones del siglo 17
en algunes casos muy retocadas con unas alteraciones fuertes de la
obra original con adiciones V unas condiciones generales muy
degradadas. sin embargo, manteniendo en determinados elementos
una gracia, por asi decirlo. de las condiciones estructurales y
tipolgicas de esta tipo de tipologa madrilea, con superposicin de
elementos que se han ida sumando para incrementar los ml de la
vivienda, con situaciones de revocos y posibles desprendimientos
muy acentuadas, con una situacin interior tambin realmente
degradada, sin servicios individuales y consiguientemente un nico
bloque de aseos por Corrala, con los tipicos problemas de estas
zonas hmedas y la aparicin de la patologa de la edificacin, las
zonas de medianeras importantes, incluso con relacin a otros
edificios, por ejemplo, una fabrica de mofledas adyacente a las
propias corralas que en estos momentos se intenta prolongar por
sus condiciones especificas. Esta fabrica de monedas interiormente
tiene la estructura de madera, tpica de la construccin madrilea,
incluso parece reflejar que con anterioridad fue un convento.
las caracteristicas de la patologia de la edificacin ha sida lo
primero que se ha tenido en cuenta antes de entrar en la
rehabilitacin integral de cualquier edificio. la corrala tena
originalmente cien vecinos, en una situacin absoluta de
precariedad, sin contratos de arrendamiento mas que en dos casos.
El Ayuntamiento se hizo con este edificio por una permuta que
realiz con otra propiedad municipal y realmente la situacin
sociol6gica era extraordinariamente degradada, la ocupa ban en
algunos casos estudiantes en otros casos pimores, y tambin haba
familias que vivan en la Corrala desde haca cua renta aos y la
situacin de la patologia en una zona de buhardi1las en condiciones
de inhabitabilidad manifiesta, altura de 1,30 m en la:; edificaciones,
con una pudrici6n en los pares de cubierta, las condiciones de los
servicios realmente deprimentes water comn, nico elemento
sanitario del edificio. humedades por capilaridad, la operacin de
rehabilitacin tambin a travs de la Gerencia Municipal de
Urbanismo que actu como coordinadora con un especial
asesoramiento tcnico de sus propios servicios en la zona H, la zona
que actualmente se llama de plan de apoyo al plan especial, de la
empresa municipal de la vivienda a efectos de control de obras,
calidadesy precios de las obras etc. y fundamentalmente de un
equipo tcnico contratado especialmente para este fin y que ha
Ilevado no slo la redaccin del proyecto de rehabilitacin y este es
un punto esencial sino fundamentalmente la gestin directa, el
!raslado de las directrices del 6rgano coordinador a la Corrala del
Mesn de Paredes, a la de Espino y finalmente a los locales
comerciales que dada la ubicacin del sector tienen una significacin
absolutamente diferente en la rehabilitaci6n y que
consiguientemente se han diferenciado tambin. La importancia de
la existencia del equipo tcnico dirigido por el Arquitecto Emilla
Checa ha sido indudable.
Antes de la rehabilitacin se realizaron una serie de estudios los
socio-econmicos, los cuadros de nivel de ocupacin que se
elaboraron para la piramide de edad, donde se comprob6 que en el
caso de las mujeres hay un gran envejecimiento, el nivel econmico
de los residentes, el inters de compra segn las edades, con
posterioridad a este estudio previo firmaron solicitud de compra el
90%, hay que tener en cuenta que la Gerencia Municipal de
Urbanismo en esta operaci6n, como en el resto de la operaciones
pblicas por sus dificultades de gestin posterior, esta
esencialmente dirigiendo la rehabilitacin a la rehabilitacin con
posterior compra por parte de los ocupantes o inquilinos de esa
vivienda rehabilitada 'I consiguientemente no estamos inlroduciendo
todava la accin de rehabilitacin, s sin embargo, estamos
introduciendo algunos concep tos como el derecho de habitacin
para aquellas personas que realmente y a pesar del sistema de
ayudas no puaden acceder ni siquiera a pagar las peQueas
45
amortizaciones que en estos temas resultan. Se dispona tambin de
fichas socio-econmicas y de los resumenes generales y las fichas
de viviendas, de mediciones concretas y de analisis de cada uno de
los alojamientos y los elementos comunes. lodos estos estudios
previos, que se podrian pormenorizar mas extensamente, tienen su
inters por el contacto que establecen con los vecinos, el equipo
tcnico funcion6 con una oficina en el propio edifico, habilitando una
de las viviendas vacias y con un contacto muy fuerte con los
vecinos, debo decir que en este caso las Corralas de Miguel Servet y
la de Espino conforman una estructura poblacional bastante unitaria
en el sentido de entenderse como vecinos de las Corralas
organizando fiestas y asambreas. La Gerencia Municipal de
Urbanismo ha sida un tanto distante y siempre que ha intervenido ha
sido a travs del equipo redactor para mantener una cierta condicin
de ritual en la operacin,
El proC1lso de concienciacin por parte del equipo tcnico fue
laborioso, primero se hizo concocer a los vecinos su propia
situacin, realmente los vecinos no conocan, porque no haban
entrado en todas las viviendas, las situaciones del estado realmente
deficiente de su edificaci6n y consiguentemente se les habl en
algunos casos de la patologia de la edificacin y se les pasaron una
serie de diapositivas. Se les manifest el estado de degradacin y la
intencin de mantener los propios vecinos en las futuras casas
rehabilitadas. Se les explic tambin las caracteristicas de la propia
rehabilitacin manifestandoles que iban a tener servicios. Y se les
fue comparando el estado actual de sus viviendas con el estado
proyectado de stas, Se hizo especial hincapi sobre toda en el
tema del mantenimiento de la poblacin exactamente en la
ubicacin que tena dentro del edificio, no siempre esto fue posi ble.
En el edificio se mantienen 65 de las 100 familias originales, slo se
desalojaron 23 de elias porque no vivian realmente en el edificio, y
por tanto se han quedado las originarias, AI final del proceso se les
entregara un dossier con las caracteristicas de su vivienda, con sus
medidas y las circunstancias econmicas en Que se producira tanta
la subvencin municipal como la compra.
Otro de los aspectos esenciales en la rehabilitacin es el de la
planificaci6n de la obra porque se va a trabajar con la poblacin
dentro del edificio. El trabajo de los movimientos de la poblacin
para realizar las obras dentro del edificio es laborioso.
Dentro de esta linea yen el mismo apartado de poltica municipal de
actuaci6n directa, el segundo de los grandes paquetes municipales
es el fomento de la rehabilitaci6n privada. Eso es efectua mediante
la ordenanza reguladora de las ayudas municipales a la rehabilitacin
Que esencialmente consiste en lo siguiente: Consiste en el
establecimiento de subvenciones del 20% o del 15% de los costes
de ejecuci6n material de las rehabilitaciones, de acuerdo con tres
tipos de rehabilitacin que son lo que hemos lIamado rehabilitacin
bsica, rehabilitacin elemental y rehabilitacin general. la
rehabilitacin basica se refiere a la rehabilitacin de elementos
comunes; la rehabilitacin elemental se refiere a la rehabilitacin de
viviendas y la rehabilitacin general se refiere a las rehabilitaciones
integrales, es decir,las de elementos comunes mas viviendas. la
ordenanza reguladora establece ademas en relacin con esos tipos
de rehabiHtacin, unas ayudas econmicas Que en la basica 'I
elemental son del 15% del coste material de ejecucin de las obras y
en la rehabilitacin general es del 20%. Esta ordenanza puede
incrementarse por la existencia a su vez de un convenio.
Se ha hecho un folleto de divulgacin, sobre lo que es la
rehabilitaci6n basica, del cual se han producido 20.000 ejemplares,
con el que se ha embuzonado todo el centro. El folleto hablaba en
estos trminos: la rehabilitacin bsica consiste en la realizacin de
aquellas obras necesarias sobre los elementos comunes del edifcio
que garantizan a sus ocupantes y a sus viviendas o locales el disfrute
de una construccin segura, una red de accesos en perfecto estado,
una red de instalaciones y conductos que proporcione el servicio
necesario, unas mejores condiciones de aislamiento trmico.
El folleto reproduca tanto la rehabllltacin elemental de una vivienda
como la rehabilitaci6n general de un edificio. Ademas de lo Que
reproduca el folleto se organizan o se definen en la ordenanza unas
obras de inters referidas
esencialmente a las olxas de restituci6n de fachadas original es, a los
revocos, a las reparaciones o reposiciones de mementos
arquitect6nicos o decorativos, etc. Todo este tpo de obras estan
sometidas a ayuda municipal sempre que el edificio tanga las
condiciones necesarias para establecer 10 que hemos Ilamado nivel
basico de habilabilidad V que se refiara esencialmente a aquel nivel
sobre el que habra que actuar con obres de rehabilitacin basicas
sobre los alamantos comunes. De Iai forma que es una llave para la
ayuda a la rehabilitacin elemental en 10 referido a viviendas o a las
ayudas de ntars arquitectnico-hist6rico-ambiental, para que los
elementos comunes del edificio se encuentren en las debidas
condiciones de habitabilidad en 10 que hemos lIamado el nivel basico
de habitabilidad.
El folleto explica ademas las condiciones de los prstamos Que se
facilitan, a causa de la inexistencia legislativa en este campo, el
Ayuntamiento de Madrid ha tenido Que montar su propio sistema y
se estableci un convenio con la Gaja de Ahorros y Monte de Piedad
que facilit una lnea de crditos especial para este tipo de obras de
rehabilitaci6n, ajustadas a la ordenanza con unas tasas de inters
inferiores a las normales de mercado para crditos hipotecarios, y
que con la subvencin a fondo perdido que realiza el Ayuntamiento,
no sobre intereses sin sobre el capital Que constituye el prstamo,
nos sitlla no obstante los intereses a los diez aos de amortizacin
del crdito en unas cantidades que no puedan superar nunca el 11 %
y que en el nivel general de rehabilitacin se situan en eI8%. Estas
son las condiciones de amortizaci6n de los prstamos personal y del
prstamo hipotecario en costes de obras de 400.0Cl0,- Ptas., la
subvencin municipal es de 6O.0Cl0,-, el prstamo subvencionado es
de 220JXlO,- , la mensualidad por lo tanto en el prstamo personal es
de 5.465, - Ptas. para coste de obras de 4OO.0Cl0,- con una cubricin
del prstamo del 70%. Sin embargo en el prstamo hipotecario las
condiciones de ese convenio amortizan o cubren la totalidad de las
obras y los prstamos subvencionados son de 340,0Cl0,- ptas. con
la deduccin de la subvencin municipal , la mensualidad se sitUa en
5.645,- Ptas. sobre costes de obras de 400.0Cl0,- ptas,
individualmente.
Se han montado unos equipos de gestin para explicar esta
ordenanza a los particulares y COn<:retamente hemos iniciado esta
operacin en Cascorro, agrupandola o conjuntandola con las
operaciones de rehabi1itaci6n publica directa y se espera Que con los
150.0Cl0,0Cl0,- Que tenamos destinados a esta subvencin, se pueda
cubrir una cantidad importante.
Depus de esta relacin sobre la rehabilitacin publica directa y el
fomento de la rehabilitaci6n privada, en la misma poltica de
conservacin y de proteccin del patrimomo histrico, la Gerencia
Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid ha tenido otro
tipo de intervenciones. la reutilizacin de contenedores, de viejos
edificios para nuevos usos, por ejemplo el caso de unas antiguas
cocnaras donde se ha instalado la Gerencia Municipal de Urbanismo,
en el piso superior. Se trataba de un espacio realmente amplio e
46
inutilizado, y se ha previsto que se sitUe un palacio de exposiciones y
fie.stas para priicticamente 10.0Cl0 espectadores, con unas .
utilizaciones tecnol6gicas de las caractersticas del edificio como
paneles solares, etc,
Otro tipo de actuaciones puntuales han consistido en la
peatonalizacin de determinadas zonas.
El Plan de Accin sobre Medianerias, con la colaboracin de
determinadas entidades privadas.
OIras actuaciones han sido, un convenio suscrito con la Asociacin
de Publicidad Exterior mediante carteleras para el dasmontaje de
priicticamente 1.800 carteleras en el casco antiguo de Madrid, que
ya se han desmontado.
Y finalmente, la acci6n de future a travs de la poltica de
intervencin integrada. Hasta aQu se ha explicado la poltica
defensiva, la poltica positiva o de intervencin. y pOl'" lo tanto hay
que dar un paso mas adelante y llegar a la racionalidad Que prev el
planeamiento sobre acciones conjuntas integradas tanto de
urbanizacin como de rehabilitacin de obra nueva de mobiliario
urbano en amplias zonas de la ciudad. La acci6n se ha desarrollado
en el sector de San Francisco el Grande, una lOna de transicin del
casco antiguo sobre la cornisa de Madrid y las zonas de desarrollo
posterior de finales de XIX una zona Que sufri una eXPfopiacin
muy amplia por la apertura de la Gran Via de San Francisco desde el
Palacio de Oriente hasta la Puerta de Toledo pasando el Viaducto de
la calle Segovia, y sobre el que se ha hecho un concurso de ideas
cuyo resultado ha sido, el primer premio para Juan Navarro
Gualdevech Que se plantea la recuperaci6n. El segundo premio para
Pia lupianes mucho mas en el sentido de restaar la herida
producida por la Gran Via de San Francisco.
Y finalmente nuestra vedette urbanistica es la revisin del Plan
General donde todo este tratamiento de politicas agregadas Que se
van formulando pafalelamente tienen un sentido desde la propia
estructura de la red viaria si se la compara con la red viaria vigente
desde el ao 72, un red viaria radio concntrica donde haba hasta
seis cinturones perimetrales. Se podra ver Que existe una coherencia
entre la voluntad de mantenimiento de la ciudad y el planeamiento
general que se esta desarrollando en estos momentos. Esa voluntad
de restaar ciudad, de conservar mediante polticas agregadas e
inspiradas por un unico planteamiento de conservar la ciudad se
puade comPfobar tambin en el avance del Plan General
significando Que esta Gran Via era antes un cinturn Que pasaba por
la zona del Pilar y Que haca una separacin mediante una autopista
en trin<:hera. de practicamente ocho camles en cada sentido, una
separaci6n brutal entre las zonas Norte" Mirasierra y Peagrande, y
la zona Surdal Samo del Pilar, en astos momentos la via se disea
como un gran boulevard, y creo que tambin es significativo a
efectos de la poltica de conservacin de la ciudad.
Projecte de subsidi al Pas Basc
Lauren Arrizabalaga
Operacin de Renovacin Urbana en Vitora-Gasteiz
Presentacin
Parametros definitorios del Casco Medieval de Vitoria
Vitoria-Gasteiz. Capital de Alava y de la Comunidad Aut6noma.
Extensin de Alava:
Poblacin de Alava:
Poblacin de Vitaria:
3.047 Km).
258.261
190.007 - 74% de Alava.
Centro hist6rico de Vitoria-Gasteiz
Se encuentra en el centro de la Ciudad y comprende el casco
medieval (data de 1. 181 con 2 ensanches en 1.202 Oeste, y 1.256
Este) y ensanche del S.XIX.
El casco medieval, en forma de slmendra, se encuentra solxe un
cerro (cerro de Gasteiz) esto provoc6 problemas de relacin con la
ciudad nueva del XIX, que se resolvieron con los" Arquillos" de
Olaguibel. soluci6n muy valorada por arquitectos y urbanistas.
Caract ersticas del casco medieval (donde se va a llevar a cabo la
rehabilitacin de vviendas).
E:densi6n
Poblacin tot al
Nmero de viviendas
Numero de edificios
24,58 Ha.
9.700
4.025
816
Importante prdida de poblaci6n 30% en 20 aos.
Poblaci6n envejecida.
Gran cantidad de ancianos que viven solos.
Viviendas vacias 19%.
. . . calefaccin 24 %
BaJo nlvel de mstalaclones: agua caliente 58%
Rgimen de tenencia:
62% Prop.
38% alquiler
El paquete edificada (casero) no contiene edificios de gran inters
(slo 10%1. el inters esta mas en la trama urbana, en el trazado de
las calles que van de Norte a Sur, de forma combada (en arco)
atravesado por pequeas calles lIamadas cantones.
Edad del parque. Mas del 50% de sus viviendas son del S. XIX.
Tipologia edificatoria. Mas de la mitad de los edificios son de ancho
de fachada estrecha (menos de 6 metros) con un fondo alrededor de
los 18/20 metros lineales.
Estada de conservacin: malo 56% con nveles de intervencin
constructiva del orden de 28.000 Pts/ml construidas.
Evolucin polit ico-administrativa de las actuaciones en
materia de renovacin urbana en la ciudad de Vitoria
Gasteiz
Dcada 70
1974
1976
1977
1978
1980
1981
1982
1982
76/83
- Preocupacin cultural sobre temas de renovacin
urbana. Antroplogos (Caro Baroja) o Arquitectos
(I. Ga!arraga, X. Unzurrunzaga, Li nazasoro), y
Escuela de Arquitectura de San Sebastian.
- Dent ro del estudio paisajistico para el Plan
Comarcal. se realiza un CATALOGO DEL CASCO
MEDIEVAL Y ENSANCHE S. XIX.
Autores: Jaime lafuente
Encargo: Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz.
-Estudios socio-econmicos del Casco Histrico.
Autores: V. Gago y C. lacaci
Encargo: Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz
-Creaci6n del Oepartamento de Centro Histrico.
- Aprobacin Normas Complementarias del CASCO
MEDIEVAL Y ENSANCHE.
- E.P.R.1. (Ensanche 1.202)
Encargo: MOPU (Direccin General Arquitectura y
Vivienda)
C o l a b o r a ~ Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz
Arqtos.: Juan Adrian Bueno y Eduardo Tabuenca
-Continuacin (E.P.R.I. 11) zona alta o Campillo
(1. 181lyEnsanche 1.256
Encargo: Excmo. Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz
Arqtos.: Juan Adrian Bueno y Eduardo Tabuenca
- Acuerdo en Excma. Diputacin Foral de Alava por
el que se donan 1.000 millones de pesetas para la
elaboracin de un PLAN 81/83 de RENOVACION
TOTAL DE INFRAESTRUCTURAS, a elaborar por el
Excmo. Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz (Energia.
telefonia. gas y agua). Nueva pavimentacin,
lIegando la nueva red hasta la acometida de las
casas. (Parte de esos 1.000 millones se destinaran
mas tarde a la rehabilitaci6n de vlviendas. y a la
renovacin de infraestructuras).
-Opto. Centro Histflco Vitoria-Gasteiz.
Sociedad Paramunicipal en forma de S.A. para
gestionar actuaciones pblicas y privadas y
encauzadas a operaClones de rehabilitacin
integrada.
Gerente: luis M. 5anchez ligo
- Realizacin de un conjunto de obras (10), tanto de
edificios como de espacios urbanos en el ambito
del Casco Medieval y Ensanche del S. XIX (Centro
Histrico) por un Importe de cerca de 1.000
millones de pesetas. fnanciados por distintos
organismos pblicos (Excmo. Ayuntamiento
Vitoria-(iasteiz, Excma. Diputacin Foral de Alava.
En la actualidad:
MOPU, Gobierno Vasco. etc.). Esta conjunto de
obras ha merecido en et ao 1983 el Diploma de
Honor de la Organizacin Europa Nostra.
Ejemplo de Obras: Plaza de los Fueros
Arqtos.: Pea Ganchegui y Escultor Txillida.
Se ha realizada dentro del plan de renovaci6n de infraestructuras:
,. Fase calles Herrera y Zapaleria ultimadas. A subasta calles
Pintorera, Cuchilleria y Nuava Dentro.
Se ha elaborado un plan que entra en vigor el mes de Marzo. ptan
"ORA" de Ordenacin de Trafico (Ordenacin y Regulacin de
aparcamientos),
Establecido un concurso de mejora de fachadas:
Primer premio 300.000 pesetas y 3 de 100.000 pesetas.
Continuacin de la rehabilitacin de edificios singulares y
tratamientos de espacios pblicos en el ambito del Centro Hist6rico.
En elaboraci6n, el Pfoyecto de rehabilitacin del Palacio Villa Suso
(poca renacentista. Uso cultural\, Palacio Echanove (S. XVl11) para
centro de barrio v el edificio de las antiguas escuelas de magisterio
para un centro de E.G.B. de 8 unidades.
Concurso de ideas sobre el tratamiento del espacio publico, donado
por la Caja de Ahorros Municipal de Vitoria, enfrente de la Torre de
los Anda, edilicio rehabilitado a cargo de la Caja Provincial de
Ahorros de Alava.
4 Equipos de Arquitectos, trabajando en los estudios de ordenacin
de 4 manzanas para proponer y estudiar soluciones al conjunto de
las mismas, v proponer soluciones a los prototipos edificativos.
Plan Especial. En elaboracin. terminacin ao 83.
Nuevo marco. La Comunidad Autnoma Vasca asume la
competencia de vivienda en Diciembre de 1981. Real Decreto 3006/
1981, de 27 de Noviembre sobre transferencias de servicios a la
COl)1unidad Autnoma del Pais Vasco en materia de patrimonio
arquitect6nico. edificacin v vivienda.
Se establece un cauce directo de comunicacin Gobierno Vasco
(Direccin de Vivienda) y el Centro Histrico de Vitoria-Gasteiz, SA
para la Rehabilitacin del Casco Medieval.
Programa de Rehabilitacin de Viviendas del Casco
Medieval de Vitoria-Gasteiz
Operaciones de Promocin Pblica
Decreto 77/1982 de 13 de Abril, sobre adjudicacin de viviendas de
Promocin Pblica y Orden 6/1982 de 31 de Mayo(Boletines
Oficiales del Pas Vasco n" 52 y nO 81)que contempla la frmula de
promocin por Convenio con los Ayuntamientos ..
Ver tambin Orden 14 febrero 1979 (B.O.E. nO 45 del21 de Febrero).
Procedimiento'
Adquisicin de solares o edificios enteros vaeios por parte del Casco
Histrico, SA
Cesi6n gratuita al Gobierno
Gobierno construye
Gobierno vende edificio nuevo o rehabilitado al Casco Hist6rico, S.A.
Condiciones de venta:
48
5% precio de venta a la entrada.
25 aos v 5% de inters con cuota de amortizacin creciente al4 91;
anual.
Si bien el pracio da venta es al 90% del m6dulo. como los solares se
estan adquiriendo con una referencia de no mas del 15% (en base al
art. 2" apartado D, Real Decreto-lev 31/1978) del precio de venta,
con lo que estimando un m6dulo para 1984 de 47.239 Pts/ml. util, el
precio de venta por metro cuadrado seria 47.239 K 0,75 = 35.429
(no se aplica el 90% del m6dulo sino el 75% que se revierte en el
precio de la vivienda la cesi6n de suelo).
Ejemplo:
Vivienda 65 ml. tiles Casco Viejo terminada ao 85.
Precio venta al Ayuntamiento: 2.302.901
Entrega inicial: 115.145
Esfuerzo mensual aproKimado: Alquiler: 5.757 Ptas.
Adquisici6n 8.000 Ptas.
Se ha iniciado por parte del Centro Hist6rico de Vitoria Gasteiz, SA
una captacin de solares y edificios susceptibles de iniciar con elias
el Pfoceso descrito. EKisten ya operaciones cerradas, V el Gobier/lO
Vasco tiene ya encargado el Pfoyecto de 30 viviendas.
Una vez revertidas las viviendas a la sociedad paramunicipal. sta las
utiliza para "vivienda parking" venta o alquiler al mismo precio que
le cuesta su adquisici6n o inclusa por debajo de l. En cualquier
caso, los beneficiarios de estas vlviendas no podran superar los
ingresos anuales de 2,5 veces el salaria mnima interprofesional.
Operaciones de Rehabilitacin - Promocin privada
Desde el punto de vista de los medios financieros, la Rehabilitacin,
tanta de centros histricos como de otras zonas del paquete urballO
consolidada, o de poligonos de periteria, se inscribe dentro del
marco que tija el Decreto del Gobierno Vasco 15/1983 de 7 de
Febrero sobre financiacin para la promocin, la adquisici6n y la
rehabilitacin de viviendas en el ambito de la Comunidad Autnoma
para el ao 1983 (B.O.P.V. nO 18), y dentro del Convenio del 16de
Febrero con las Cajas de Ahorros del Pas Vasco, por un valor de
18.000 millones de pesetas que este Decreto posibilita.
Para el caso concreto de los centros hislricos esta prevista la
publicacin de un Decreto que establezca las ayudas v los
prstamos que podran obtener los propietarios o inquilinos de
viviendas, que se encuentren en areas de rehabilitacin integrada,
"preferente" o "especial" establecindose para este ao por orden
del Consejero como area de rehabilitacin integrada el Casco
Medieval de Viloria-Gasteiz.
En principio se trabaj con el siguiente esquema financiero para un
prstamo de 1.000.000 de Ptas.
Cuanta mbima: 1.000.000 Ptas.
Plazo amortizacin: 20 aos
Tipa de inters de la Caja: 12,5% - 4 primeros aos.
13.5% - 16 aos restantes.
De esta forma el beneficiario paga el 3,5% los 4 primeros aos, V el
7,5% los 16 aos restantes.
La Administracin Autnoma asume asi un esquema de
subsidiacin que contempla diferentes cuantas para distintos
perodos de tiempo, Iai y como hace la Administracin Central para
la figura de las V.P.O. de precio inferior a 3,5 millones, y para las
areas de rehabilitacin integrada.
Este prstamo seria por supueslo un 40% computable en regulaci"
especial (en cuanto que se inscribe en el marco que fija el Plan
Triana!) V a su vez computable en el Convenio de CoIabofaci60
fnanClera con las entidsdes de Ahorro Vascss.
El esquema de pago de SUbSKho seria la actualizacin de ste V
dismnuc,n del pnnclpal por parte del Casco Histrico, S.A., y el
pago del subSldio en cada momenlO (por semestres) por parte de la
Adm.n,Slracln Aulnoma, como en el resto de los prstamos
SUbSldlados PLAN TRIENAl.
Este sistema calculado sobre un mtodo de amortizacin constant8
(mas baralo para la AdmlniSlraci6n) al habef en cada momento
menos capital VlVO, que en el de anualidad constante} supona un
coste por vivienda de 192.659 Ptes. constantes.
Sin embargo este sistema de d.feranta avuda (en puntos de ntars
para perodos distintos) que pretende rebajar el esfuerzo en los
pflmeros anos, Plerde su efectividad ya que a las entidades
financieras hay que abonaries el subsidio de forma constante por
razones de operatividad de la Administraci6n, esto es por cada
1.000 Ptas. de prstamo X la Administraci6n e Y Ptas. el
beneficiaria.
Es prefeflble en consecuencia, subsidiar menos puntos pero siempre
49
los mismos a lo largo de la vida del prstamo con un sistema de
anualid&d conslante.
En base a este criteno se va a determinar para las operaclOn&s de
rehabililaci6n en el casco Medieval de Vitoria-Gasteiz, un Pfstamo
con los slgulentes parametros:
Cuanta: hasla 1.000.000 Plas.
ptazo: 20 al'lOs
Tipo Amort.: anualidad constante
Inters Caja: 13% durante todo el prstamo
Subsidio Centro Histrico: 3% sobre 1.000.000 Ptas. o reduccin
principal.
Subsidio Gobierno Vasco: 4 %
Inters beneficiario resultante: 6%
Esfuerzo mensual adquirente: 7.623 PIas.
El prstamo de 1.000.000 Plas. seria la parte aplazada. Se plantea
asimismo el es1.ablecimiento de un prstamo sin inters de hasta
400.000 Pts. re.:ogiendo a5 el mecanismo establecido en el Decreto
146/82 de 28 de Junio del Gobierno Vasco y Ordenes de desarrollo
42 y 43 de 28 de Septiembre de 1.982 que contempla este tipo de
ayudas para ir1{resos inferiores a 1.300.000 PIas. al ano.
Asimismo Centro Hist6rico, S.A. conceder subvenciones a fondo
perdido de hasta 250.000 PIas. pGf vivienda.
La rehabilitaci a Holanda.
Dick Schuiling
Contenido
- Holanda
- Remolelaci6n urbana en Holanda
- El instrumentariurn jurdico y financiero relativo a ta remodelacin
urbana
- la cualidad de la vvianda y su distribuci6n
-Amsterdam
.. El bamo Spaarndammerbuurt
.. El centro y los bamos del siglo XIX
- Estrategias para la propiedad particular
- Usta de conceptos
Holanda (Neder1and)
Situado en el noroeste de Europa. Holanda es un pas pequeo
(41.160 km1,incluidas las aguas; 14,3 millones de habitantes) con una
muy alta densidad de poblacin(415 h/km
J
y 900 h/km
J
en el oeste
del pas\. la mayor parte de la poblacin habita en zonas urbanas:
Tabla 1 Viviendas existentes antes de 1971
(Woningbestand van voor 1971)
CBS (lnstituto de Estadstica) Censo de viviendas 1971
(CBS Woningtelling 19711
Antigedad Antes 1906
(Ouderdom)
PrOpiedad Nmero
" (Eigendom)
Propietario/habitante
(Eigenear/bewoner) 230.965 41
Ayuntamiento
(Gemeente) 35.241 6
Corporacin
IWoningbouw-vereniging) 10.691 2
Entidad particular
(Particuliere instelling) 35.838 6
Olros arrendadores particulares
(Andera part. varhuurdars) 244.287 44
Total 556.752 100
Notll: p." ""' .. ..,....... en '" tr\KIocco6n de tWminos que pueden no lllner un equjvalenlll
dinM;t\l Ml C<I,''''no \I que no ''';'I,n en el m...:o de 1& .ehfbllaci6n en EspIW\a, se
t.. oon!..:cio....:to ....... qUl!que puede consulta,,,,, al mel de!te)<1\11 con 1&
definICi6n lIf9Ciu a.dieI\o$ (.8Cfit0ll .... Mflrlt ..... ell ... to!.
Holanda cuenta con cualro "grandes" ciudades(Amste:lam,
Rotterdam, La Haya y Utrecht). todas elias situadas en la !lamada
Randstad Holland, y mas de 35 ciudades con nmero de habitantes
superior a 50,000. Si bien ninguna de las eludades holandesas coents
con mas de 750.000 habitantes en su trmino municipal, la
Randstad) en total coenta con mas de 5 millones de habitantes.
El nmero de vviandas 8l1:istentes actualmente en Holanda es
de :t: 5 millones(2,9 personas/vivienda). En 1911 el nmero era de
3,73 millones V los distintes tpos de propiedad se distribusn en
las proporciones indicadas en la tabla 1.
En la tabla 1 se puade ver que, en 1971, las viviendas con una
antigedad de mas de 65 aos constituan menos de 1/7 parte de
las viviendas e){islentes y al mismo tiempo que el91 % de las
viviendas anteriores a 1906 estaba en manos de particulares). Las
corporaciones de viviendas, entidades con fines no lucrativos en
favor de la vivienda protegida que con iniciativa privada se formaron
a partir de 1901, y los ayuntamientosdesempean en 1971 un papel
lodava muy marginal en cuanto a propietarios de esa fraccin de las
viviendas e){istentes. En las viviendas construidas en el siglo XX, y
sobre todo en las viviendas de la posguerra, las corporaciones y los
ayuntamientos ocupan un lugar mas importante como propietarios
debido al alto porcentaje de construccin de viviendas de ayuda
estatal(Woningwetwoningen)(47% en 1981) alcanzado dentro del
total de viviendas construidas. Ademas de esas viviendas (de
1906-1945 Oespus 1945 Total
Nmero
"
Nmero
"
451.884 39 633.240 32 1.315.819
91.095

354.520
,.
480.856
161.430 14 727.783 36 899.904
87.662

181.266 F9 304.766
373.725 32 \09.437 5 728.794
1.165.796 100 2.006.246 100 3.727.449
I Con quoere 0e<:Ir. no del Avuntam.ento \I CorpgteOOt\ de
vMenda,.
alquilerl financiadas V protegldas por el Estado. en 1981 se
construyeron todava un 38% mas de viviendas protegidas por el
Estado pero raallzadas por partlculares (premiewoningen, de
compra V de alquilar).
Oespus de La 11 Guerra Mundial, Holanda svfri gran dficit de
VlVlendaS V por este molJvO se implantaron rigurosas normas para
regular la distnbucin de stas; la mayoria de estas normas estan
todava en vigOf en las gfendes ciudades V al oeste del pas, BUnqL18
los cntenos de urgeneia y adjudicacin se han ampliado mucho.
En el marco de la reconslrucci6n Induslrial durante la posguerra V
para comballf la eICplosi6n de prat lOS a consecuencia de la
careneia de vivienda, se implant6 desde la 11 Guerra Mundial1a
congelacln de alquileres, seguida posteriormente de un control de
los precios de alquilar y subidas anuales fijas de los alquilares en
todo el pas (poltica de salarios bajos - alquil eres bajas). Desde hace
poco tiempo, se desarrolla un sistema de subida anual diferenciada
de alquileres atandiendo a la cualidad y al mismo tiempo sujeta a un
mbimo. Como consecuencia de ello, el nivel de los precios de
alquiler de las viviandas existentes se acopla gradualmente al nivel
de las viviendas de nueva construcci6n, pero. de momento, existen
todava grandes dlferencias entre viviendas nuevas y viejas en
cuanto a la relacin alquiler-cualidad. Tambin, para no desequilibrar
la relaci6n alquiler-mgresos, desde hace varios aos se aplica un
amplio Sistema de alquiler-subvenciones individuales (individuele
huursubsidie que sm embargo actualmeote amenaza con
convertlrse en irrealizable debido a la fuerte subida de los alqulleres
y la bajada de ingresos.
Remodelacin urbana en Holanda
Si blen en Holanda se conocen algunos etemplos de remodelacin
urbana bajo forma de dernbo total dirigida por las autoridades
publlcas (municlpales) en el siglo XIX y primera mitad del XX,
cuantitativamente estas expenencias no tuvieron una gran
significaci6n a nivel de todo el pas.
DespolS de la 11 Guerra Mundial la atencin se dirigi casi
exclusivamente al ensanche urbano aunque en ciertos barrios de
algunas ciudades donde la guerra ocasiorI grandes destrolos se
procedi a su reconstrucci6n. Ello se IIev6 a cabo mediante la
adquisicin/expropiacin seguida de derribo y nueva construccin
para lo que las autondades estatales concedieron grandes
subvenciones. En los aos sesenta, el florecimiento econ6mico y la
reestructuraci6n toman formas tan radicales que los centros de
ciudades no adecuados para este proceso deben ser reconstruidos
en favor de majoras en la mfraestructura y para la formacin de la
city. Tambln este proceso. en el que construcciones envejecidas V
a veces tambln construcciones en todava buen estada deben ser
adqulridas/exproPladas v derribadas, reciba grandes subvenciones
por parte de las autondades estatales. B estadio siguiente debaria
5ef la construcci60 de oficinas, hoteles. edificios ofICiales, centros
comerclales, aparcamlentos. garajes y autopistas en los espaCIOS
que han quedado libres. pero no eo todos los casos se llega a la
reallZacl6n de esta etapa. Los planes de reconstruccin tenian a
menudo demaSladas pretenslOnes y debido a ello las prdidas de
rentabilidad de los espaclOs vados en el ceotro de la ciudad se
COfMrtl8fon eo pesadas cargas para los ayuntamiantos. 1ambin
ocurn6 que estos planes dleron pIS a la aparicin de las primeras
manlfestaclOnss de protesta por parte de los habitantes.
A finales de los aos sesenta empiezan a desarroUarse planes con
otra forma de remodelacl6n urbana: derribo de todo un barria de
viviendas (derribo total) seguido de construccin de nuavas
viviendas (ms caras). Este tipo de remodelaci6n urbana, lIamada
tambin saneamiento, se inicia sobre toda en el circulo de barrios
obreros del siglo XIX alrededor del centro de la ciudad. Aqu hay que
subravar el efecto de fomento del d8fTibo ocasionado por la
eXlstencla de una dlsposicln del Estado por la que el 80% de los
costes de adqUlsicin/expropiacin son subvencionados en el caso
de dembo. Esos batrios del siglo XIX, destinados al derribo. pueden
tambin serVIr parcialmente de zonas de descongestin de la city.
Este era el prop6sito. Tambln este tlpo de remodelacin urbana
52
tropieu cada vez ms con protestas cuando se conocen las
consecuencias que este hecho tendra para sus habitantes, para los
negocios y para los servlCIOS del barrio. Surgen dlscusiones acerca
de la calidad de las vlVlendas en algunos barrios que, segun algunos
especiallstas, no siempre es tan baja como los avuntamientos
pretenden hacer creer-o Se PIde la mejora de viviandas en lugar de, o
Slmultaneamente, al d8fTibo.
Si blen, desde haca ya aos, las viviendas particulares y de aylXla
estatal haban meJOfado la subvencin recibida para ello era
demaslado reducida. A. pflnciptOs de los aos setenta se introduce
un cambio en este aspecto: el porcentaje de subvencln crece y el
total de medlOS estatales disponIbles para este tipo de remodeJacln
urbana se amplia sensiblemente. A partir de este camblO de poltica
muchas vivlendas ven la mejora como objeto del proceso de
renovacin, aunque el dernbo sigue y tambin la nueva
construccin.
El gobierno aspira a la lIamada '"remodelacin urbana unitaria" lo
cual significa que viviendas, aprovisionamientos V entorno deban ser
subidos de mvel de manera simultanea. Esta forma de remodelacin
urbana se denomina en Holanda rehabilitacin. Para fomentar la
rehabilitacin, se conceden altas porcentajes de subvenciones
cuando se procede s la meJora de muchas viviendas a la vez vIo
cuando se acts sobre vivienclas y entorno en una sola operacln. En
este sentida. a principios de los aos setenta se dictaron diversos
reglamentos de concesln de subvenciones para la mejOfa de
vivlendas. dlstlngUlndose segun el tipo de operacin:
- m8Jora radical de vivlendas partlCulares
- metora no radlCsl de vMendas particulares
- mllnteolmiento temporal (tijdelijke instandhouding) de vvlendas
particulares
- meJOfa radICal de vivl8ndas de avuda estatal
- restauraci6n de viviendas-monumentos
Qu Xlto tUVleron estos reglamentos? Oebido a razones diversas
en las vvlendas de antes de la guerra. las mejoras se hacen patentes
slo en las de avuda estatal (woningwetwoningen) que, como se
ha vista. son relativamente nuevas V poco abundantes. Exagerando
un poca la nota, se puede decir que la fraccin menos mala de
vlviendas viejas resulta la mas mejorada. A qu se debe?
AI hecho de que se trata de complejos de viviendas homogneas
que, por lo general, no estn todava en demasiado mal estado y son
propledad de entidades no lucrativas (Corporaciones y
A.Vuntamlentos) con expenencia. Tambio ocurre que el nlvel de
subvenci60 es relatlVamente alto cualldo se procede a la meJora de
todo un complejo V la financlacin por parte del Estado no
constituve problema alguno. Desde 1914 se concede tambin
subvencI para la m8jOra de vivlendas de ayuda estatal construidas
en la postguerra.
La meJOra radical de vMendas partlCulares apenas se hace patente
excepto cualldo se trata de propletanos-habitantes de Vlviendas
unifamiliares en barrlOs donde las autoridades municipales ponen a
dlsposicin una subvencin extra vIo ayuda especializada bato
forma de oficlnas de consulta para la construccin. Cualldo se eXlge
que la meJora se lleve a cabo a alto mvel en forma simultanea y
COnjUnta, ese tlpo de propletarlOS no participan en ella. Cuando se
trata de viviendas plurifamiliares vIo viviendas de arrendadores
particulares, este tipo de meJora deJa de funcionar por completo
porque es muy difcil organllarla Ua propiedad esta muy repartida) V
el rendlmlento que el arrendador recibe decrece debido a la meJora
en la vivlenda; la venta de la vivienda, cuando sta queda vaeia,
representa una operacl6n ms lucrativa. 5610 en aquellos casos en
los que el porcentaje de subvencin se hace muy alto, como por
ejemplo en la restauracin de monumentos o en las operaciones de
mantenlmlento (10%). conSlderan los arrendadores el proceso como
ventaJoso.
Tambin el emprender de forma Slmultanea los aprovlsionamlentos
yel entorno resulta en la mayoria de los casos un objetivo difcil. SI
un ayuntamiento lo efecta muy pranto, entonces corre el riesgo de
que con la subida de preeias los prapietarios no dispongan de mas
medios para la majora de la vvianda; al mismo tiempo se origina un
proceso de "gentrification" (sustitucin de los habitantes por Olros
de clase social mas alta). Si sucede demesiada tarde. entonces a los
propletarios les falta motivaci6n para iniciar la mejora de la vivienda
ya que no se sabe si es una inversin razonable (lo que se llama
"prisoners dilemma"). En la segunda mitad de los aos setenta,
Iodes estes experiencias no totalmente positives en las diversas
formas de remodelaci6n urbana Ilevaron a una reconsideracin. los
problemas se producian debido a los altos alquilares de las viviendas
mejorades en las zonas de remodelacin urbana y debido a que los
procesos eran a menudo demasiado largos. Por todo eUa se hizo
imperiosa la necesidad de un mejor sistema jurdica y financiero.
El instrumentarium jurdica y financiera relati va a la
remodelaci n urbana
la Ley de la Vtvienda{Woningwet ) de 1901 (totalmente renovada
en 1965) prevee la posibilidad de atorgar subvenciones es para
adoptar me<!idas en favor de la vivienda. Basandose en esta ley, se
trabaja en Holanda desde hace muchos aos con un completo
sistema de normas de subsidio. Este sistema ha ocasionado, sin
embargo. muchas desigualdades, raz6n por la cual una comisin
estatal recomend la creacin de un "reglamento para el saldo" con
la finalidad de compensar totalmente los costes y beneficios en la
remodelacin urbana. la idea original era ineluir este reglamento en
una nueva Ley para la Remodelacin Urbana; este proyecto de ley
servira al mismo tiempo para la planificacin de la remodelacin y
contribuiria a la agilizacin del ya existente instrumental relativo a la
vivief'lda y la expropiacin. Aunque el provecto de ley se present va
en 1976 y, entretanto, se ha revisado totalmente varias veces, en
1983 todava no se ha constituido en ley. Debido a ello, algunos
elementos del provecto de lev se han hecho vigentes. Uno de estos
elementos es el " reglamento para el saldo" Que se ha aplicado
como reglamento provisional 5610 en los barrios mas urgentes de 14
municipios holandeses; es lo Que se conoce como Interi m-Saldo
Regeling. Sin embargo, ya no se puede hablar de compensacin
total en la diferencia entre costes y beneficios. Lo que si se ha
conseguido es hacer posible afrontar mas la problematica de
remodelacin en esos barrios. Pero las consecuencias
presupuestarias para el Estado serian muy radicales si muchos
barrios se acogieran a este regulacin subsidiaria.
Otros elementos mas juridicos del provecto de ley para la
remodelacin urbana se han aprobado a veces como leyes parciales.
As existe en Holaf'lda va desde 1901 la posibilidad de exigir,
mediante una ordenanza (aanschrij ving), la realizacin de obras en
las viviendas por parte de los propietarios con objeto de subsanar
dficits o retrasos en el mantenimiento. Dado Que ello se ineluve
dentro del normal deber de mantenimiento por parte del propietario,
ste no puede en tal caso subir el alquiler o pedir subsidio, la
aplicacin de esta orden cav en desuso debido a la politica de
salaries bajas-alquileres bajos V a la falta de vivienda. Cuando el
instrumenlO se implant de nuevo, se consigui un efecto contrario
al que se pretendia. debido a que rige como IlOrma, Que el
propietario no est obligado a somelerse a la ordenanza si los
costes ocasionados no pueden recuperarse a partir de la f utura renta
del alquiler durante el periodo que reste de utilizacin de la vivienda.
En caso de que si sea rentable y el propietario na quiera someterse a
la orden, entonces esta obligado a desalojar la vivief'lda; en la
mavoria de los casos se escogia esta ltima altemativa con lo que se
multiplicaron las viviendas cerradas en lugar de las viviendas en
estado de mantenimiento. Adems, estas rdenes pueden ir slo
dirigidas al mantenimiento y mejoras mnimas (ej. instalacin de
duc ha) pero no a mejoras ms radicales.
Entretanto, en 1978 se aprob6 una ley parcial que lodava no se ha
hecho vigente y por la cual se hace posi ble el dictar rdenes para la
mejora con subsidio y subida de alquiler. El sistema de subida de
precio del alQuiler despus de la mejora (voluntaria o no) de viviendas
Qued regulada por esta !ey parcial, 10 cual condujo a un gran
53
estancamiento del proceso de mejoras radicales tclnto en las
viviendas particulares como en las de ayuda estat':l!.
En el caso de viviendas plurifamiliares de ms de 50 aos de
antigUedad.la subida en el precio del alquiler debida a la mejora se
basa en un determinada tanto por ciento de la inversin hecha en la
mejora. de acuerdo con las siguientes tarifas fraccionadas:
2 1/
2
% de la inversin hasta 30.000 florines
1 1/
2
% de la inversin entre 30.oooy 80.000 florines
3 1/
2
% de la inversin por encima de 80.000 florines
Para los dems tipos de viviendas rige en todos o ~ : casos: 2 1/
2
% de
la cantidad invertida.
EUo trae como consecuencia la fuerte subida de alquil eres en el caso
de altas inversiones de mejora y todo el mundo se inelina por las
mejoras no radicales. Este problema se ve agravado debido a que en
los ltimos aos en Holanda los ingresos bajan y los coste de
vivienda todava suben (sobre todo debido a los gastos de
calefeccin!'
En el caso de construccin de viviendas nuevas que substit uyen las
viejas en las grandes ciudades. desde hace aos SI! aplica un sistema
presupuestario en el cual los precies del alguiler 00 estn sujetos a
las inversiones (que generalmente varian mucho dI! un sitio a otro y
son altas) sino al tamao de la vivienda. Adems. ostos precios son
conocidos antes de iniciarse la construccin. Sin embargo, existe un
mbimo presupuesto medio de inversin por vivienda. Este sistema
ha tenido mucho xito, l1egandose a alquileres mU'f bajos en los
casos aplicados. Por el10 actualmente se considem la posibilidad de
aplicarlo a la mejora de viviendas ya que tambin aqu se ha perdido
la proporcin entre subida de alquiler y subida de calidad o varia
muchsimo de un caso a otro.
En 1981 se aceptaron dos leyes mas que todavia no han entrado en
vigor. Una se refiere a la regulacin del derecho de preferencia de los
ayuntamientos en la venta de fincas de determinadas zonas
(principalmente zonas de remodelacin). la otra le'''' va dirigida a
evilar la ocupacin de viviendas ("kraken") y la permanencia de
viviendas vadas.
La legislacin referente a e)(propiacin tiene una larga tradicin en
Holanda v goza de general aceptacin. Para la construccin de
infraestructura, ensanche urbana y tambin remodelacin urbana. se
aplica ampliamente cuando particulares v autoridades IlO se ponen
de acuerdo acerca de la venta o el precio. Se puede expropiar en
favor de:
- mantenimiento o desarrollo de un plan parcial (bestemmingspl an)
- realizacin de un plan de construccin con inters para la vivienda
pblica o reconstruccin del casco urbano;
- desalojamiento de superficies en inters de la villienda pblica;
- eliminacin de viviendas declaradas inhabitables o edificios en
desuso,
La expropiacin para derribo dentro del marco de ~ a remodelacin
urbana presenta pues pocos problemas, slo que los procesos son
todavia largos. Desde hace poco se pretende expropiar en favor de
un determinado plan de construccin relacionado con la mejora de
vivief'ldas. El nuevo gobierno tiene la intencin de hacer causa de
e)(propiacin el no someterse a una ordenanza (aanschrij ving).
Los intentos de llevar a cabo la remodelacin de todo un barrio,
dejllndola en manos de un conjunto de propietario.s particulares en
una especie de corporacin, no han tenido xito en Holanda.
La calidad de la vivienda y su distribuci.,
En la tabla 2 se da una visi6n de la calidad de la vivienda holandesa
e)(istente antes de 1971.
54
Tabla 2 La calidad de la vivienda existente construida antes de 1971)
Calidad Necesidad Necesidad Derribo Gran rehabilitacin
008n8 da pequea de gran necasario o derribo 13 + 4)
rehabilitacin rehabilitacin
% del total de viviendas existentes (1970) 27
Tamao del municipio
ciudades de mas de 300.000 habitantes 17
Regin
Norta 37
'>l.
35
Oesta 24
So< 33
Propiedad
propietario! habitante 31
avuntamiento 21
corporacin de viviendas 32
entidades particulares 29
otros arrendadores particulares 11
Tipo
unifamiliares 27
plurifamiliares 27
Antigedad
antes de 1906 5
1906-1930 12
1931 - 1944 18
1945-1959 22
1960 - 1964 34
1965-1970 40
Edad de los habitantss
< 25aos 19
25 - 65 aos 27
> 65 aos 19
Ingresos/so de los habitant.s
< f 16.000,-(1975) 21
f 16 - 27.000,- 28
f 27 - 40.000,- 27
>f40.000,- 34
Estada civil de los habitantes
personas solas 24
familia con hijos 27
Segun esta tabla, un 30% de la vivienda de antes de 1971 necesita
una gran rehabilitacin o derribo. En las cuatro grandes ciudad es, el
porcentaje llega illCluso aI47%. Por lo general se trata de viviendas
de entidades particulares V de otros arrendadores particulares.
Una gran parte de la poblacin joven (37%) v de los allCianos (38%),
mavoritariamente personas solas con bajos ingresos, resulta vivir en
la fraccin paor de la vivienda existente.
No es exagerado decir que el problema de la remodelaci6n urbana
se concentra en las cuatro grandes ciudades v sobre todo en las
viviendas de alquiler en manos de particulares. Como ejemplo, a
continuaci6n se estudia el caso de Amsterdam con mas detalle.
I ~ t " " de v....-...n y 0tdenaci6n del T"";torio: 0itecci6n General de la V .........
juIIo 1980.
,
43
36
41
49
37
51
42
52
46
41
34
45
40
24
34
47
57
51
4.
44
45
43
41
4.
40
39
3.
48
3 4 5
26 4 30
36 9 41
15 1 16
21 5 26
34 5 39
15
,.
25 2 27
20 7 27
21 22
2. 4 30
42 13 55
25 3 28
28 5 33
51 20 71
47 7 54
31 4 35
21 O 21
15 O 15
14 O 14
27 10 37
25 3 28
32

38
31 7 38
23 3 2.
22 1 23
27 O 27
32 8 40
23 2 25
Amsterdam
Amsterdam contaba el 1.1.1982 con 700.759 habitantes v 306.672
viviendas de tal modo que la media era entonces de 2.32 habitantes
por vivienda. Desde hace va aos la poblacin disminuye con una
media de mas deli % por ao debiclo a una gran emigracin. Hasta
1978, la cantidad total de viviendas existentes aumentaba
anualmente en varios miles; despus, el derribo super la nueva
construccin durante unos aos. En los ultimos dos aos, el numero
de viviendas aumenta de nuevo debido a la puesla en marcha de la
produccin de nuevas viviendas de barrios de remodelacin o
ensanche y a la transformacin de edificios comerciales o de otro
tipo en viviendas.
La distribucin de la propiedad en la vivienda disponible en
Amsterdam es como sigua:
Tabla 3
la vivienda en Amsterdam, sagn el ao de construccin y el
tipa de propiedad
Construdas antes de 1906
Construidas entre 1906 V 1945
Construidas entre 1945 y 1970
Construidas entre 1970 y 1979
Total
Vi viendas
particular.s
83.000
83.000
21.000
5.000
192.000
Viviendas del
Ayul)tamiento
de o corporacio
ne.
33.000
57.000
20.000
110.000'
El porcentaje de propietarios4usuarios en la vivienda amsterdamesa
es slo del6% y en el caso de las viviendas construidas antes de
1906 no difiere mucl'lo. Ella significa que el nUcleo de la problemtica
de remodelacin urbana en Amsterdam se localiza en las viviandas
particulares de alquilar.
Dos tercios del tOlal de viviandas existentes son de antes de 1945 de
tal modo Que, 8610 por esto. el voluman de la operacin de
remodelacin es muy superior a la media del pals.
Antes de la 11 Guerra Mundial ya se haba llevada a cabo
remodelacin urbana en algunos barrios de Amsterdam, sobre toda
baja la forma de saneamiento y derribo de casas en estado ruiflOso.
los destrozos ocasionados durante la guerra en las viviendas de
judos deportados dieron pie a varios planes de reconstruccin que
prevean el derribo y la posterior realizacin de calles mas anchas,
oficinas, edificios universitarios, ayuntamientos, etc.
En los aos sesenta se redactaran diversas "nota" (disposiciones del
Ayuntamiento) para argumentar la formacin de la city. Tambin por
aquel entonces se dio el primer derribo total de un barrio de
viviendas de obreros (Kattenburgl sin apenas oposicin.
En la seguda mitad de los aos sesenta aparecen una serie de planes
en los que se habla de zanjar la ciudad para la construccin de metro
y autopistas. El crecimiento y la construcci6n a mayor escala
necesitan espacio. En el centro, la funcin vivienda se subordina a la
funcin comercial. Aun as, no hay espacio para todas las funciones
de la city en el centro y por ella se debe derribar tambin parte de los
anillos circundantes de viviendas del siglo XIX. AI mismo tiempo se
aboga por la restauracin de las partes monumentales del centro de
Amsterdam.
Debido a que el enfoque es territorialmente demasiado limitado e
internamente contradictario, el consejo municipal llega a la
conclusin de que primero deba confeccionarse un plan
(structuurplan) para toda la ciudad junta con una "flOta" aparte
para la remodelaci6n urbana.
En 1969 aparece la Nota para la Remodelacin nO 1. En ella se dirige
la atenci6n a los barrios del sigla XIX y principios del XX y a los
barrios de viviendas en el centro de la ciudad. Se distinguen diversos
tipos de remodelaci6n segn el nmero de aos que un determifl8do
barria puede funcionar despus de la mejora, desde la
reconstrucci6n (50 aos). pasando por la rehabilitacin, mejora del
barrio y mantenimiento, hasta equipamientos temporales (meflOS de
lOaosl. Esta "nota" trata sobre todo de la estructura (de la ciudad),
ritmo de trabajo. orden de inicio y organizaci6n de la remodelacin.
Toda ella gira entorno al pensamiento sobre la estructura de la
ciudad, filosofar acerca de la deseada estructura futura. El problema
de los habitantes a los que se debe proporcionar nueva vivienda y
las consecuencias sobre los alQuileres practicamente no se tienen
presentes.
Como ritmo de trabajo en la remodelaci6n se piensa en la
55
reacomodacin de 3500 unidades de viviendas y 350 comercios por
ano con la idea de finalizar la operacin en cuar;enta aos (por aquel
entonces, el ritmo de reacomodacin era de 900 unidades de
vivienda y 100 comercios por aol.
Por otra parte. la Administracin estatal debe desarrollar un
voluminosa cuerpo financiero y jurdica.
Aunque el anillo de barrios del sigla XIX con sus casas de alquiler
(particularesl en estada ruiflOso es considerada como una de las
paores zonas. esta nueva forma de remodelacin empieza en otra
area.
O El bamo Spaamdammerbuurt
los complejos de viviendas de ayuda estatal construidos (sigla XX)
en el barrio Spaarndammerbuurt y en la plaza Javaptein fueron los
primeros en S8f afrontados. Tcnica y organizativamente son los
mas sencillos de abordar y ademas son propiedad del Patronato
Municipal o de corporaciones de viviendas, todas elias entidades
abiertas a la remodelaci6n.
En el barrio Spaarndammerbuurt se opta por la renovacin a alto
nivel por bloques, de manera que se prolongue el perlodo de
utilizacin de las viviendas a cua renta anos. Debido a que primera se
deba desalojar todo un bloque antes de niciarse la renovacin Que
es larga, este mtodo ha tenido influencia negativa en el
funcionamiento de comercios. escuelas V otros aprovisionamienlos
en el barrio durante diez aos. Tambin ocurre que la reflOvacin
resulta cara debido al derribo interno y a la fusin de viviendas.
Ademas. la capacidad de reacomodacin temporal o definitiva deba
ser muy grande. Las reacciones de los habitantes del barrio
Spaarndammerbuurt. donde existe todava una slida organizacin
con base poltica de iZQuierdas, se concentran en el precio del
alquiler despus de la "mejora y el mal acabada de las obras.
A partir de la consideracin de las acciones de los habitantes, surge
un sistema para fijar los alquileres en las viviendas mejoradas. stas
se comparan a las viviendas de las de los aos
cincuenta; este sistema se llama de alquil eres comparados.
Debido a que las viviendas pierden siempre una habitacin para
poder insta lar una ducha o una cocina mas grande. la composicin
de los habitantes varia sensiblemente.
Si nos trasladamos al presente. el resultada del trabajo a gran escala
en el barrio Spaarndammerbuurt ha proporcionada: 1600 viviendas
renovadas, 500 viviendas de nueva construccin. 1(xx) derrudas y,
desde 1971, la poblacin ha descendida en 4500 hasta 10.400
habitantes(censo a finales de 1981). Tambin en el terrena de los
equipamientos haV grandes resultados: varias escuelas nuevas o
renovadas. un gran asilo con S4 viviendas anexas, una nueva
biblioteca, un centro deportivo, un treatro renovada y dos jardines
de recreo mejorados. En el marco de mejora del entorno. se han
trazado muchas calles y se han arreglada o instalado jardines
pblicos.
Parece como si la remodelaci6n en el barrio Spaarndammerbuurt
despus de diez aos estuviera finalilada, ahora Que 2/ 3 de las
viviendas estan renovadas. Pera en el tercio restante, Que es de
propiedad particular y muy repartida, no ha sucedido casi nada. Este
tercio incluVe tambin las tiendas. Aparte. parece Que algunos
bloques que fueron reflOvados hace diez aos necesitan de nuevo
ser mejorados.
O El centro y los bamos del siglo XIX
En el centro y los barrios del sigla XIX la problematica no es tan
sencilla. los habitanles de esas lOnas cOflOcieron a principios de los
aos setenta mucha demolicin pero poca construccin. En ese
periodo se dan dos puntos de enfoque totalmente opuestos:
a) demol,cin total;seguida de nueva construCCln (mas cara) con
estructura de ciudad-jardn o
b) Los espacios libres se lIenan con viviendas para genta que la
busca con urgencia.
La lucha entre ambas consideraciones dura aos y al final surge una
opcin intermedia: una mazeJa de nuava construccin y majora de
yviandas a alto nvel. y por lo tanto caro, sin demasiadas cambios
en la estructura urbana.
El primer enfoque se haca patente en el original plan de
reconstruccin del barrin Dapperbuurt (ell1amado plan Duyff de
1970). Segn Duyff. no era nacesaria dejar participar a los habitantes
del barrio en los planes de nuava construccin porque dichos
habitantes IlO irian a parar al barrio. Sin embargo, los habitantes del
barrio Dapperbuurt pensa ban de modo diverso al respecto, esta ban
dispuestos a acaptar el derribo (en fases) s6Io en el caso de que en el
lugar se niciase la construcci6n de nuevas viviendas
morwnariarr.ente asequibles y que los habitantes se reacomodasen
en alguna otra parte del barrio si asi lo deseaban. Esto supona, para
el proceso de remodelacin, unas exigencias distintas a las del
enfoque basado en el derribo simultaneo y la nueva construccin de
viviendas caras.
Entretando, para las zonas declaradas de remodelacin urbana, se
crearon los l1amados grupos-provecto. En Amsterdam, estos
grupos estan constituidos por funcionarios de todos los servicios
municipales relacionados con la remodelacin urbana; funcionan en
rgimen de colaboraci6n no jerarquica.
El grupo-proyecto Dapperbuurt, en colaboraci6n con una comisin
de vecinos del barrio, desarroll en 1972 un sistema de derribo y una
construccin en fases mediante el mtodo de "Ineas de
desplazamientas". la idea era que no se derribaran bloques
(manzanas) enteros -evidentemente tampoco barrios enteros- sin
que se emprendieran simulti.neamente partes de bloques,
decidindose la prioridad por medio de la calidad arquitectnica.
Este ltima enfoque presenta grandes exigencias al planeamiento de
compra y expropiacin, la confeccin de planes de construccin V el
consiguiente desalojo v derribo.
El funcionamiento es el siguiente; cuando un determinado proyecta
se ha realizado, las viviendas pueden ser ocupadas por aquellos
vecinos designados en otro prOVecto anterior que haban declarado
querer mudarse a una vivienda nueva en el mismo barrio. A
continuaci6n se pueden desalojar las viviendas de los vecinos
designados en el provecto nombrado en ltimo lugar (si la fraccin
de el10s que no quiere permanecer en el barrio ha encontrado
vivienda en otra parte) y procederse al dembo y nueva construcci6n.
De este modo se originan "Ineas de desplazamientos" en cadena,
Las ventajas de este sistema son:
- los habitantes del barrio s6l0 deben mudarse una vez Y. en el caso
de que lo deseen, la nueva direccin se encuentre cerca, en el
mismo barrio.
-los vecinos que permanecen en el barrio (conocidos ya durante la
confecci6n del plan) pueden. de comn acuerdo con el equipo
encargado del desarrol1o, elegir los arquitectos, el tipo de vivienda,
etc.
- la diferenciacin en !amano de vivienda puede acoplarse
totalmente al patrn trazado por el nmero de habitantes por
viviellda de los habitantes que han elegida el desplazamiento.
El nivel de alquiler de las nuevas viviendas deba ser asequible (con
individuele huursubsidie) a los ingresos de los vecinos de un barrio
de este tipo del siglo XIX; esta es la principal condicin que se exige
en este tipo de remodelacin urbana,
Este enfoque por fases hace que el funcionamiento de comercios y
equipamientos en el bamo no se vea tan perjudicado como en el
caso de la renovaci6n por bloques enteros, la operacin es mas
larga si bien. mediante una buena conexin de Ineas de derribo y de
nueva construccin,no muchos aos mas larga,
En el caso que muchos vecinos de los barrios que deben ser
renovados escojan la reacomodaci6n en el propio barrio (con los
"
I
aos el porcentaje ha subido del 10% hasta a veces el 70%),
entonces el nmero de nuevas viviendas no puede ser mas bajo del
70% sobre el nmero oginal de viviendas.
Debido a que el tamano de vivienda en las nuevas es mayor que en
las viejas. la densidad de espacio construido no baja de forma
fuerte.
El patrn de trazado de calles puede apenas ser modificado ya que
de otro modo debanan derribarse bloques enteros
simultaneamente.
Este enfoque, que ha tomado el nombre de "construir para el
bamo", se opone totalmente al enfoque de mejora de estructura
$Ostenido originalmente sobre todo por el Servicio de Urbanismo de
Amsterdam y en el que se pretenda conseguir una composicin
equilibrada de la poblacin despus de terminar et proceso de
remodelacin: para evitar o cambiar el sentida de la comente
emigratoria selectiva de gente con mayores ngresos y familias con
nios en los bamos existentes en Amsterdam, se deberan construir
viviendas caras en baja densidad con grandes espacios verdes en los
barrios de remodelac6n urbana. Para el10 debanan desaparecer
muchos de los actuales habitantes de esos barrios.
Este enfoque se conoce como "construir para el futuro" y, despus
de algunos anos de lucha entre Ayuntamiento y grupos de vecinos,
se ha aballdonado. En los primeros proyectos de nueva
construcci6n,la diferenciacin en tamano de-vivienda era: 80%
viviendas de 4 y 5 habitaciones y 20% viviendas de 2 y 3
habitaciones (excluyendo la cocina); actualmente se da lo contrario:
20% de viviendas grandes y 80% de viviendas pequenas. Elto esta
tambin relacionado con el fuerte descenso del nmero de
habitantes por vivienda que se da en las gralldes ciudades y con la
clase de personas que constituyen las 58,CXXl con necesidad urgente
de vivienda en Amsterdam. De elias, mas del 65% son personas
solas y muchas j6venes que ademas disponen de ingresos bajos y
por lo tanto sus aspi raciones no se inclinan por las viviendas nuevas
(caras).
En aquellos barrios en los que una amplia operacin de remodelacin
ha actuado ya sobre las viviendas peores mediante derribo, se
procede ahora a un enfoque a nivel individual por viviellda
considerandose las distintas alternativas: defribo, mejoras no
radicales o mejoras radicales, La manera en que el usuario individual
responde a esta cuestin depende de la calidad de la vivienda misma
pero tambin de las aspiraciones, ingresos y perspectivas futuras
del usuario en cuestin. las personas de edad que durante deadas
han vivida en una vivienda viaja, se inclinan en la mayoria de los
casos por la nueva construccin, mientras que las personas jvenes
que no han vivido durante largo liempo en este tipo de vivienda, y
que tampoco esperan seguir viviendo all para siempre, muy a
menuda se inclinan por el mantenimiento temporal o majoras no
radicales. De este modo se mantiene el alquiler bajo, cosa que a
veces es una necesidad o por lo menos permite un mayor desahogo
econmico.
Este ltimo fenmeno apenas se aprecia en los resultados de la
produccin de remodelacin en Amsterdam (ver Tabla 4)
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De la Tabla 4 se deduce Que. despus de un desarroilo creciente de
la remodelacill y un bache en los aos 1978/1979, la produccin
actual adquiere un "olumen considerable. Pero. mientras la nueva
construccin en el casco urbano eKislente' aumenta, la mejora
radical de vlviendas pierde Importancla y la mejora de viviendas
particulares ha cesado. Todo ella se relaciona con el reglamento
implantado en los ltimos aos para la facin del alquiler despus
de la renovacin y con la dlsminucin del subsidio otorgado a los
propielarios particulares. Actualmente, el precio del alquiler de una
vvianda radicalmente renovada difiere muy poco del de una
vivienda de nueva construccin en un barrio de remodelacin,
mientras Que la calidad es mas baja, Por ello, el Ayuntamiento se
inclina por la mejora no radical. Sin embargo, este fenmel'lO tarda
un tiempo en hacerse patente y por ello se aprecia s6l0
sensiblemente en la Tabla 4,
Esta nueva poltica de "mantenimiento y renovacin" se debe ver
apoyada por un reglamento de subsidio propio por parte del Estado.
La construccin de nuevas viviendas despus del derribo contina
con elevado pero vale la pena preguntarse si lodas estas
nuevas viviendas se usaran en el futuro, dados los ingresos
decrecientes, la bajada de subsidios!individuele huursubsidiesly
la fuerte subida de los gastos de la vivienda. Tambin esta la
cuestin de si esas viviendas seran, en su caso, ocupadas por los
actuales habitantes de los barrios de remodelacin.
Para la puesta en movimiento dellngente volumen de propietaflos
particulares, debe pensarse en otras vias pues, de forma voluntaria
no funciona y todavia menos con el actual nivel de subsidios.
Estrategias para la prOptedad particular
Las viviendas objeto de remodelaci6n urbana en posesin de
particulares pueden dividirse en propias y de alquiler.
Los habit"antes-propietarios constituyen una buena fraccin del total
de tipos de propietarios en las viviendas de antes de la guerra (ver
tabla 1) y, entre 1971 y 1976, esa fraccin creci de 39,6 a 48%,
crecimiento que todava contina. Sin embargo, en las grandes
ciudad es, esa fraccin es mucho mas pequea desde hace tlempo,
aunque tambin se producen cambios.
En las ltimas dcadas, muchos inmuebles particulares de vlVlendas
de alquiler se han transformado en viviendas de propiedad: segn
una estimacin de van der Schaar. 11 entre 1947 y 1975, en todo
Holanda, el nmero fue de 340.()()) viviendas. En las grandes
ciudades se trata generalmente de inmuebles de viviendas
superpuestas que primero deben dividirse jurdico-econmicamente
en apartamentos. En Amsterdam, el nmero de apartamentos
creados a partir de divisin, entre 1950 y mediados de 1982,
ascendi a 17.785, segn P. van Hinte2).
La ya de por s repartida :;ropiedad particular, que tanto
impedimento constituye para llevar a cabo la remodelacin urbana,
se atomiza de este modo todava mas, al mismo tiempo que
viviendas de alquiler barato se convierten en viviendas de compra
demasiado caras.
Muchos de los compradores de estos apartamentos procedentes de
divisin de inmuebles compran por necesidad. porque, por ejemplo,
no tienen acceso a las viviendas que distribuye el Ayuntamiento o
porque no pueden esperar tanto tlempo. Despus de la compra no
les queda dinero para mantenlmlento y mejora de la vivienda. En el
caso de que s tengan dlnero para efectuar mejoras, stas se limitan
casi siempre a remlendos o embelleclmientos y en cuanto a
estructura se reflere apenas se hace nada.
I)J. van er SChaar: Sectorindeling In
RlC1QrK yprocesosdel men:adode la pg_ 31-33. La l-il'vl, 1959.
21P. van Hinle: Te$lS lodav;'" no publicada >Obre dvtson v venIa OOmonlal en
Atnol..ro.m IP D.I .. 1983l
Los Pfopietarios*habitantes conslituyen un problema para la
remodelaci6n, no s610 porQlle no emprenden(o no pueden
empr8008f) mejoras, sin porque, en caso de compra/expropiacin,
casi nunea reciben una cantidad que pl'oporcionalmente esta de
acuerdo con el preclO que ellos pagaron en la compra. Por ello, la
mayor parte de veces, resulta un resto negativo y no pueden
comprar otra vivienda y acabar en una de las viviendas de alquiler
del Ayuntamiento.
los arrendadores particulares se encuentran ampfiamente
rapartidos en los banios antigllOs de las grandes ciudades, sobe
todo en los bamas del siglo XIX. Los arrendadores que poseen la
vivienda desde haca mucho liampo, comprada a baja predo,
pueden ganar una buana renta a base de alquilaria, a condicin de
que no gasten en el mantenimianto de la misma. Esto puedan
hacerlo en liampos de crisis de viviendas hasla que se les obligue a
llevar a cabo operacionas de mantenimiento. Debido a la poltica de
salarios bajos-alquileres bajos llevada a cabo despus de la 11 Guerra
Mundial, las autoridades han hecho poco uso de la posibilidad de
obligar a los arrendadores mediante ordenanzas (aanschrijving).
As!, en el caso de viviendas de barrios del siglo XIX, el tiempo
restante de utiJizaci6n de la vivienda despus de la supuesta
obligada mejora es tan corto que no pueden aplicarse 6rdenes
(aanschrijvingenl. porque el dinero invertido no puade recuperarse.
Cuando, tarde o temprano. el denibo conSlituye la (rica posibilidad,
la adqulslc!n o expropiacin de eses viviendas del siglo XIX no se
canvierte en un gran problema ya que su valor es bajo y por lo tanto
el precio a pagar tambin lo es. ademas se poeden obtenar
subsidios adecuados si la opel'aci60 se incluye dentro del marco de
un plan aprob&do.
Sin embargo, cuando se trata de viviendas en no tan mal estada y se
pretenden mejorarias radicalmente o no. en et marco de una poltICS
de mentenlmiento o reparaci6n. entonces se plantea la cuestin
acerca de qu estrategia es la mas adecuada en el caso de
propiedad particular.
Una posibdidad es tratar de convencer a los propietarios mediante
subsidios, pero las experiencias lIevadas a cabo en los ultimos diez
aos han demostrado que el porcentaje de subsidio debe ser muy
alIO, pero a pesar de todo, no todos los propietarios se acogen a
ello. En muchas ocasiones ocurre que el dinero del subsidio obtenido
se gasta en una sola operaci6n de mejora sin que se pueda controlar
lo que despus sucede. Si lo que sucede es que la vivienda se vende
o se le sube el alquiler de manera desproporcionada, el efecto
conseguido es totalmente contrario al deseado.
Ademas, la concesi6n de subsidios no debe convertirse en una
prima para pagar las J"IOfmales operaciones de mantenimiento a las
qua de por si ya esta obligado el propietario.
Debido pues a que no todos los propietarios disponen o puaden
consegUIr de los madios finencieros necesarios, o carecen del
conocimiento adecuado para efectuar la operaci6n de majora.
incluso con subsidios muy altos, siempre ocurre que. como se ha
apuntado mas arriba, algunos propietarios no se acogen a la
operaci6n y de ese modo la rehabilitacin de todo un barrio se hace
muy difcil.
Adems las operaciones de mejora son difciles d, planificar por
parte de las autoridades porqua dependen de la iniciativa particular y
et proceso completo puade ser largo.
La experiencia ha demostrado que, por razones diversas, los
subsidios para la mejora de viviendas particulares van a parar a
manos de personas para las que dichos subsidios no estaban
destinados: propietarios-habitantes de viviendas grandes todava no
muy viejas que disponen de ingresos altos y que no viven en
ciudades grandes. Otra estrategia distinta. o complementaria, es la
de obligar. a los propietarios que por iniciativa propia no emprenden
mejoras, a realizarias (aanschrijvingen). En otra parte del texto ya
se ha dicho que estas 6rdenes no puaden ir dirigidas a majoras
radicales a no ser que tal posibilidad se haga legal y tenga un
subsidio.
"
los procesos de aplicar 6rdenes (eenschrijvingen) puaden en
Holallda durar muchsimos ailos debido a las muchas posibilidades
de apelaci6n que tiene el propietario y a la ineficaz organizacin
oficial.
Cuando el propietario se niega a efectuar la operaci6n de mejora, el
Ayuntamiento puade tomaria por su cuanta y cargar los gestos al
propietario pero a menudo ocurre que ste no poede pagar y quiebra
con lo que el Ayuntamiento se queda con la prdida. En el caso de
Amst8fdam. por ejemplo. las prdidas del Ayuntamiento han
alcanzadola cifra de diez millones de florines. Por ello, el hecho de
que el Ayuntamiento asuma las operaciones de mejora en el ceso de
propietarios insolventes se daja de lade. Cuando los propietarios
descubran que el Ayuntamiento no va a efectuar las mejoras,
entonces seguro que no se someten a la orden de mejora.
Con todo. la mejora de viviendas por via de una poltica de 6rdenes
de mejora (aanlchrijvingen) resulta difcil de planificar porque no se
esta seguro de los propietarios ni cuando se sometern a la ordeno
Adems. se debe concader mucho subsidio si se quiere obligar a
mejoras radicales Y. por otra parte, el obligar mediante una orden a
propietarios-habitantes es discutible si no se trata de casos
especiales en los que el no efectuar las mejoras puede ser peligroso
u ocasionar perjuicios a otros.
Una tercera estrategia para el problema de los propietarios
particulares que no quieren efectuar mejoras. va encaminada a la
adquisici6n e incluso expropiacin de las viviendas
correspondientes. La ventaja es que las autoridades pueden tomar la
operaci6n de me;ora en sus propias manos. la vivienda permanece
entre las de adjudicaci6n y se actua de forma anti-especulativa.
En Rolterdam se empez con esta estrategia en 1974. En once
zonas de remodelaci6n se determin6 un plazo de sais meses para
que los propietarios de inmuebles vendiesen stos por un precio del
25% superior al valor tasada por el ayuntamiento. De este modo. el
50% de las viviendas situadas ell esos barrios pasaron a propiadad
del Ayuntamienlo por un precio medio que era seis veces el valor
basado en los beneficios de alquiler.
Sin embargo, esa acci6n revolucionaria no solucion6 lodos los
problemas. la carga econ6mica para las autoridades es grande (175
millones de florines con una prdida de beneficios de 18 millones por
ao) y los saldos negativos despus de la compra son altos debido a
que el Estado apenas ofrece subsidio antes de que se efecl8n las
mejoras.
Se crean grandes esperanzas en los arrendatarios mientras que el
ayuntamiento no siempre puede satisfacerias. Pasa mucho tiempo
hasta que el ayuntamiento empieza con la majora de los inmuebles.
lo que sS constituye una ventaja es que. con este sistema. el suelo
correspondiente a los inmuebles pase tambin a ser propiedad del
ayuntamiento y su valor" no baja. Ademas. el efecto de subida de
predos que se producira en el mercado de fincas debido a la
operacin adquisitiva del ayuntamiento queda eliminado a causa de
la existencia de un precio limite.
A pesar de la adquisicin de tantos inmuebles, la distribucin es muy
repartida y por ella ocurre a menudo que las mejoras por bloques
(manzanas) o el derribo no son posibles V se necesita todava hacar
uso de la expropiaci6n.
Actualmenle en Rotterdam se procede a la operacin de compra de
zonas situadas en et segurldo anillo de barrios circundantes del
centro. El xito aqu es menor debido a que, entretanlo, los pracios
son mucho mas altos a causa de la especulacin y el porcentaje de
propietarios-habitantes es tambin mas alto. Amsterdam ha
tornado ejemplo de la operacin de compra efectuada en
Aotterdam. Desde hace dos aos se procede all a una gran
operacin de adquisicin de viviendas para su mejora, pero la
compra se efect8 en este caso de una forma mucho mas orientada
que en Ronerdam. Como consecuencia del rgimen de subsidio de
las viviendas compradas, stas se someten directamente a un
peQueo proceso de mantenimiento V majora. los saldos negativos
de explotacin, que son mucho mas bajos, son asumidos de
antemano por el "Fondo de aVuda para la falta de Vivienda".
Cuando se lleva a cabo una buena poltica simultanea de compra V
rdenes (aanschrijvngen) parece posible, despus de unos aos.
llegar a un enfoque mas integral de la mejora no radical de viviendas
de (ex-)particulares. Sin embargo, las autoridades estatales deben
proporcionar medios financieros a las grandes ciudad es.
Paulatinamente, este tipo de estrategia va siendo aceptado a nivel
del Estado.
En el caso de municipios peQueos, la nica posibilidad es la de
mejora de vivienda subsidiada voluntaria con quizas la avuda de una
poltica de rdenes (aanschrijvingen).
Si se quiere una poltica de rehabilitacin equitativa V no un reparto
desigual de primas, se requiere como mnimo que la distribucin de
subsidios se efecte de una manera muy precisa.
lista de conceptos
En orden alfabtico
Aanschrjving
Comunicado escrito del alcalde V concejales al propietario de una
vivienda, en el que se indica el deber de instalar equipamientos en la
vivienda con el fin de subsanar deficiencias.
Hay diferentes tipos de comunicados:
- para la instalaci6n de equipamientos.
- para que elija entre instalar equipamientos o cese en el uso de la
vivienda.
Bestemmingsplan
Plan que describe de forma tanta global como detallada el futura
59
aspecto de un barrio. la validez jurdica de un bestemmingsplan se
alcanza despus de un largo proceso. Se distingue entre
bestemmingsplan global en el que se describ'en las funciones
(vivienda, trabajo, enseanzal. V un plan detallado en el que sobre un
plano estan incluso dibujadas viviendas. escuetas. comercios. etc.
Individuele huursubsidie
Ayuda estatal concedida al arrendatario de una vivienda que, vistos
sus ingresos, no tiene posibilidad de pagar el alquil er. Existen
normas para determinar qu porcentaje de ingresos puede ser
destinado a alquil er.
Interim Saldo Regeling
Reglamento por el cual , en determinadas zonas de remodelacln, el
Estado paga a los ayuntamientos la diferencia enlre gastos V
beneficios de los planes de mejora.
Premiewoningen
Este tipo de viviendas incluVe:
Premiekoopwoningen
Viviendas de propietarios-habitantes en las que el propietario
obtiene una prima de vencimiento anual por parle del Estado.
Premiehuurwoningen
Viviendas de alquiler construidas por particulares o corporaciones
en las que el arrendatario obtiene una ayuda estatal anual para
contribuir a los gastos de explotacin.
Randstad HoJland
Aglomeracin urbana en forma de herradura emplazada en el oeste
del pas. Encierra las areas urbanas de cuatro grandes ciudades:
Rotterdam, la Haya. Amsterdam V Utrecht. Su poblacin tOlal era,
ell de enero de 1970, de 4.23 millones de habitantes; aClualmente
sobrepasa los 5 millones lo cual representa un 33% de la poblacin
holandesa emplazada en un 5% de la superficie del pas.
Structuurplan
Plan confeccionado por el consejo municipal en el que, a grandes
rasgos, se describe el desarrollo territorial de toda una ciudad.
Tijdelijke instandhouding
Operacin de mejora de una vivienda a bajo nivel, y subvencionada
por el Estado en espera de un plan de remodelacin para toda la
zona en la que se encuentra.
Woningwet (leV de la Vivienda)
ley que dicta las prescripciones relativas a la vlvlenda. Se relaciona
no s6Io con la construccin de viviendas, sino que da tambin
prescripciones para la construccin en general. Casi todos los
reglamentos relativos al subsidio para la construccin de viviendas
se basan en esta lev.
Woningwetwoningen
Viviendas de alquiler relativamente baratas que con ayuda parcial
del avuntamiento o del Estado son construidas de acuerdo con las
disposiciones de la Ley de la Vivienda (Woningwet).
Actuacions i moviments a favor de la
rehabilitaci. Amsterdam
Di ck Schuiling
I am r'IO architect or urban designer, but 8 political seients! and
urban planner, I do l\ave soma slides lO llustrate the message I want
to give you today. Being no architect, and bei ng in Barcelona, I do not
slress upan the architectural side of urbsn renewal in Amsterdam,
partly because t's myopinion thaI post-war architecture in the
Netherlands is not the most l interesting part of our archivements.
More interesting. when we are talking aboul urbsn renewal and
rehabilitation, are
- the history ot urban renewal in Amsterdam + Rotterdam.
- the goals and objectives and their change during the lasI ffteen
vesrs.
- the struggle for citilen participation in urban renewal.
- the administrativa and organisational changes in planning and
execution ol urban renewal .
- I he achievemenl S and the problems lelt over.
To understand the dutch situation vou have to know the especial
characteristics ol Housing and Planning in the Nether1ands. I hope
that vou had alreadV the opportunity to read mv paper ol 25 pages.
translated into spanish. I or the necessary inlormation. It is not mv
intention to repeat here in english what is written there in spanish,
but to locus now much more on urban renewal and rehabilitation in
Amsterdam and the actions and movements around it.
Amsterdam was lounded around 1280 after Christ anc! had its
lamous extensions in the lorm ol a canal-belt during its Golden Age
(17th Century) alter we expelled the Spanish Armv Irom our contrv.
Industrial Revolution came rather late to the Netherlands, compared
with England. so the living districts ol the induslrial workers in
Amsterdam are not older than 80 to 110 vears(the so called 19th
century beltl.
In those vears Government abslention was lashionable also in the
lield ol urban planning. That is the reason thaI near1v all new housing
construction was done bV private enterprise on private land. Thev
combined high densities and modest rents with high prolits bV
saving on building QualitV and relusing to introduce non-commercial
lacilities enc! opan space. Allthough expropiation was usual Ior
urban extension in lormer ages in Amsterdam, Ihis was scarcelv
used at the end ol the 19th century.
In 1896 the so called leasehold system was introduced bV the
liberals who were in power in Amsterdam then, so thai near1V all the
municipal land urbanized after 1896 is municipal propertv leased to
private or non-prolit developers and owners. Bv this wav ol
operaling in urbanizing land, it is much easier 10 introduce non-
commercial lacilities. open space, adeQuate infrastructure and less
profitable housing and also to levv urbanisation taxes.
11 is poSSible la conlrol unwanted change ol lunclions even wllhout
a binding phvsical pla;n and lt makes il much easier to buV the
building stock when vou need il Ior public purposes decades later.
The building stock ol the twenteeth century dillers also by the fact
that since 1901 heavilv subsidl zed Housing Act dwellings were
constructed to an extf'nt which is unknown in most other countries.
Thev are owned bv non-prolit Housing Associations. Their tenanlS
are sometimes members ol the Assoclations, but this tvpe ol
democratic housing tenure has become more and more
bureaucratlc.
The Housing Associations plaved an important role in the post-war
extenSions to solve the housing shortage. Pre-war slum clearance
and post-war reconstruction was existent but its quantitative
impact was rather limited.
Post-war urban renewal in Amsterdam started reallV with wholesale
slum clearance ol the bulldozer- t vpe in de neighbourhood
Kallemburg in lhe middle ol the slxtles. In these davs It was unusual
to protest heavily againts municipal authorities. so the workers-
popu!ation of this worst nelghbourhood ol the inner citV did not
object to this clearance. Their communist parlv-based
representatives called for other things, as are:
- a fair COrApensation I or I he indiVidual remova! costs.
- good rehousing-opportunltles elsewhere i n the CIIV. and
- protection agalOst all kinds ol nuisanse during the clearance
operation.
Allthough the municipahty had bought or expropriated all the
properties In the neighbourhood to construct a complete new
housing distriCI. that is what thev said al leasl. thev altered the plan
alter the demolition was linished. Because ol the interest-Iosses on
the vacant land. onlv a more profitab\e function was possible Ior IhlS
area. so was the new story.
Ten vears and manv diSCUSSions later. the municipal council decided
to construct a new social housing distflct on the stlll vacant land,
and its architecture and design do not difler Irom those ol extenSlon
areas outside the citV. with elevators. parking garages. etc.
Nevertheless. an important part ol the original nhabltants moved to
these apartment-blocks becauce thev missed the strong SOCial
structure ol thelf oid workers nelghbourhood. and thev had the flrsl
flghl to enter the new social dwelhngs. So this was a very bad start
for urban renewa\ In Amsterdam.
The next phase was even worse. In 1968 the muniCipal planners
pubhshed the dralt Ior the second report on Ihe inner citV. whlch
contalned a complete change ol funclions and built and unbullt
spabe In the irmer city to glve wav Ior the economic and structural
change thev were In favour ol. In the same time thev unlolded thelf
plan Ior a complete subwav-network. whlch would make it
necessary to demolish Important parts ol the hlstoric citv. The sOll-
structure ol Amsterdam makes it impossible to construct a subwav
wlthout demolition ol the buildings.
In the neighbourhood Nienwmarkl hundreds ol dwehngs had lO be
demolished for the firSI subway IIne and il was here that the 'Irst
protest actions ol the inhabitants and especiallv the sQuallers
between Ihem arose. The squallers could enter thls nelghbourhood
massivelv because manv houses were alreadV exproPlated and
vac8ted but not vet demolished by the municipality. Hali ol the
housing stock was still in good condition, because they were
constl\JCled after one ot the firSI pre-war slum claaranee programs,
so this made the clash between two opposite urbanstic views
quite clear. Ullimately, the municipality had to expel squatters oul ol
this neighboumood with the assistance ol the army, tear gas,
armoured bulldozers 8nd all the instruments wall kllOwn sinee then
Irom Beflin to Amsterdam.
The legal nhabitants ol the neighbourhood were rehoused all over
the Cily, while the squalters occupied othe!" vacant buildings. Then il
was already 1975 aOO the decision had been made to drop all the
other subway Ines 8nd to rebuild the neighbourhood on top ol the
subway after completion ol this first half line.
This traumalic experience had a strong influence upon all the urban
renewal programs of Amsterdam laler on. In the mean time Ihe
municipal council agreed upon two Reports on Urban Renewal in
1969 and 1971 and started the renewal operation in the easiesl and
certainly noi worst neighbourhood, the Spaamdammerbuurt, as I
have described in my paper.
The 20th century neighbourhood consisted for two third of this
surface of Housing Acl appartment-blocks on lease hold land with
slill a reasonable constructive quality. The income and education
level of its populalion was one of the lowesl of the whole city, and
Ihe inhabilants had in average somewhat larger families than is the
19th century bell. there were less students and more communists.
The municipality proposed large scale block-based high standard
renovalion so Ihat renlal could conlinue for fourty years. The action
committee, formed by active inhabitanls, required first of all clarity
about the rent level afler renovation, compensation for the costs of
temporary renoval, replacementhousing in caravans, etc.
This large scale, high level approach caused high costs because they
demolish the whole interior of the building and an immense housing-
loss during the operation wich is quite harmfull for the
neighbourhood and the city as a whole in times ot a tremendous
housing-shortage.
But the actions in Ihe Spaamdammerbuurt fought for and achieved a
comparative rent systems after renovation without a connection to
the individual renovation costs, which can vary quite a lot.
In this neighbourhood not only tne dwellings were renovated, but
also new schools, special housing for aged people, a library.
sporting facilities, etc. are completed.
The remaining third of the neighbourhood, which is in private hands
on private land, however has still to be done and here your see the
influence of private versus (semi-) public land-and-housing-
ownership. The second urban renewal area de Dapperbuurt , is
located in the 19th century bell, for the main part owned by small
private landlords, and in a worse condition. Individual c!earance
became usual in the beginning of the sevenlies without clarity about
the future. In this neighbourhood left wing sludents withoul political
party ties became very active and demanded together with the
original inhabitants: stop of arbitrary demolition; only demolition
immedialely followed by new construClion, no demolition for city
and tertiary functions and luxury housing, abolition of the so called
plan Duzff, made by the urban planning department.
The municipality medium-rise, low density blocks for medium-
income families with children, whereas the present population
consisted ot one and two persan --Iow income households for the
main part- in rise, high density blocks with very small apartments.
The municipality succeeded in constructing the first small part of
their plan on a former business area but the action group enforced
that these apartments were allocated to the present population who
had to leave tnei( slum dwelling, alllhough the new dwellings were
too large. That was the start of the so called "constructing for the
neighbourhood" campaign of the very powerfull action group in the
Dapperbuurt.
Their package of claims consisted ot:
62
- the right for everybody who has to move for demolition to enter
the new dwellings in the same neighbourhood.
- 100% Housing Act housing with Iow rents.
- size-differentiation of the dwel1ings according to the household-
size ot Ihe present neighbourhood-population.
- participation in the ptanning processo
- improvement and enlargement of facilities and open space.
- preservation of as many shops, firms, facililies as possible.
- conservation of the original street pattem.
- not too Iow densities otherwise some people have to move to
olher neighbourhoods unvoluntarily.
This makes high demands upon the organisation of the whole
renewal process: the planners had to devellop a move through
process, a "methode-tiroir", so that they could start to demolish
the worst dwe1ling concentrations already in municipal hands, shift
over the people to a already comp1eted project, construct
afterwards new housing on the cleared lot and so on.
You have to control thewhole planning procedure trom start to finish
very well, otherwise the result will be a very low production ovar
time.
The battle belween the Urban Planning Department with its
"constructing for lne future" policy (read: exchange of the present
unbalanced population structure for a more balanced and wealthier
one) and Ihe neighbourhood action group striving at constructing for
the neighbour1lood continued several years. Final1y the tatter
succeeded completely. So the "ew housing in Ihe Dapperbuurt is
almost totally rented by original inhabitants of the neighbourhood
who had to leave for demolition. When there is lack of demand for
the new dwel1ings out of this group, next priority is given to those
people living in dwellings too small according to their household-
size ("urgent" we call them), which are not (yet) indicated for
demolition. When there are slill dwellings left over, those are
allocated to urgent people from elsewhere in the city.
To conduct this whole process Amsterdam has desigllllted urban
renewal action areas where a project group is active for policy
mak.ing, planning and implementation and to conduct the
participation processo rhe first project group was established in
1969 and now there are 13.ln Amsterdam they consist only of civil
servants, one from every municipal department involved in urban
renewal (incl. educalion, sports, social worl<, etc.). Till 1979 in
Amsterdam these interdisciplinary teams had no mandate al all , so
were pure advisory for the integration and coordinalion ot the plan-
implementation and Ihe participation-process. But it proved to be
impossible to divide plan and policy-mak.ing from plan-
implemenlalion and also to carry out the participation process in the
name ot the administration without mandate. So since 1979 every
member"-officer of a project-group in a certain renewal area is
individually mandaled to decide for his own department and the
project group as a whale can decide upon everything provided thai
it is within the gwiding principies of the municipal urban renewal
policy. This flattened decision structure with direct connection
betwoon the chiaf of the projecl group and the alderman for urban
renewal is much more effective and flexible than the vertical
hierarchical tunneled decision-mak.ing slruclure through all the
departmen\s before.
Moreover, mosl of the }obs in this new project organisation
structure are occuped by a new generation ot civil servants, former
students of the participatory sixties, involved, not-established and
eager to full fill this challenging task.
In Rotterdam the have gone even much further towards
participatory decision mak.ing in urban renewal. as there more Ihan
half of Ihe members and votes in a project group consist of
neighbourhood representatives who are paid for their attendance
and can choose theif own experts paid by the municipality.
The political climate differs betwoon Amsterdam and Rotterdam as
much as the football-teams ot Ajax and Feyenoord. In Rotterdam
the mentality in urban renewal is expressed the besI by the Ihird
sentence ot the FeyellOOrd song saying no words bul aelions.
whereas in Amsterdam the dispute IS sometimes more important
than the resulls. Perhaps thaI is one ot the reasol)s they never
introduced neighbourhood presentalion or even majority nside lhe
project-groups.
Orle ot the resulls ot the neighbourhood-participation nside the
decision-makmg process in Rotterdam is that their "constructing for
the neighbourhood" policy has a somewhat different contents.
85% of the newly constructed dwellings in the urban renewal action
areas are allocated to inhabitants of the neighbourhoocl and there is
not much difference in prioritv between urgent and non-urgent
inhabitants. More important for priority is the time Vou live alreadv in
the neighbourhood and the non-outspoken but evident result ot this
priority-rule is that immigrants who go up to 40% of the
neighbourhood population do llOt enter the new dwelling for more
than 5 or 10%.
In Amsterdam where urgencV is the most important prioritv factor,
immigrants from mediterranean countries and Surinam sometimes
enter the new dwellings for more than their proportionate share.
Another special characteristic ot the Rotterdam urban renewal
policV is that they alreadV in 1974 started with a vast acquisition
campaing in 11 urban renewal areas, mostlv 19th century districts
with an extremely fragmented tenure situation and low housing
quality.
Especially when the main direction of urban renewal is chal)ging
towards maintenance and modernisation and awa')! trom demolition
ot the dwellings, the abilitV and willingness ot the private landlords
and owner-occupiers to co-operate in this proccess are crucial.
The first group has a bad record in this respect since 1945, which
according to oo9s political position, is caused bV the housing
shortage, low rent policy, lack ot government control etc.
Compulsorv maintenance an<! modernisation was saldom possible
because of the resulting deficit; increasing modernisation subsidies
for private landlords is throwing good moneV after bad' according
to the majority. So how can the modernisation of the private rented
housing stock be accelerated?
Rotterdam
In Rotterdam in 1974 the social-democratic city govemment started
63
an acquisition-campaign in 11 urban renewal areas, mostly 19th
century districts with an edremelv fragmentary tenure situation and
low housing quality. Municipal propertv in these districts varied form
0-30% before the campaign. Every owner of real estate in those 11
districts got a letter from the municipality and was asked to sell his
property within 6 months for about 4 5 times the rent value plus a
bonus of 25%, For owner-occupiers this offer was hardly interesting
but they are in the minoritV in those areas. For others the campaign
succeeded amazinglV, because 17.000 dwellings and 3500
commercial units together with the land were purchased by the
municipalitV. This was about 30% of the dwellings in the 11 areas,
Later on, this proportion increased to 60% including the original
municipal propertV. The total amo unt of loans for this oparation was
175 million and the annual interp.st paVment is IB million guilders.
The annual deficit per dwelling is about 1500 guilders, ot which the
Ministry only compensates 350 guilders for 2 Vears, when
modernisation follows immediatelv. This deficit and the moderate
modernisation record for these dwelling throw a shadow over the
initial succes of this oparation. Sut the land and real estate tenure
situation in the urban renewal areas of Rotterdam has changed
dramaticallv
Nevertheless, the municipal government changed the acquisition
policy for the so called "Second Belt" of urban renewal areas, where
thev started in 1980,
Where in 1974/1975 they purchased without previous labelling "for
demolition" or "for modernisation", IlOW they do a quality-survey
before they decide to approach the owner or noto This results in a
more selective campaign (only 60% of the owners). Nevertheless,
the number Qf acquisitions in this second belt campaign is
somewhat disappointing (3500 premisas). The prices of the
acquisitions are higher, thev are more widely spread, which hampers
a concentrated urban renewal approach, and the percentage of
owner-occupiers is higher in this belt. The available municipal
budget for this second campaign is onlV 50 million for a period of 10
Vears. Thus 8n even more selective campaign is advisable and in a
recent report the Real Estate Departmenl has recommended
acquisition for modernisation only when the building quality is
rel8tively low, the forming of clusters of properties is possible, plan-
implementation is nearbV and expropiation can be applied jf
necessary.
Amsterdam
In Amsterdam in 1971,96,5% of the housing stock built bafore 1906
W8S let bV private landlords. Acquisition-for demolition has a long
tradition in Amsterdam, but il is onlv recentlv that 8cquisition for
modernisation has been undertaken. Even in 19791 could write an
article (5) promoting 8 drasctic change towards acquisition for
modernisation in Amsterdam. rhe acquisition-program-results had
dropped sharplv to hfl, 16.5 million in 1977 (instead of the planne<!
Guli\) dels e o l " \ S en COI'ItnI de " ....o6eIaco total a KJnkerbuun; "El dent .. ta cie la
remodeIIIco". (Foto A. RII_teonl.
hIl. 50 million). In view of the experience ot the firs! campail'lQ in
Rotterdamweadvised a large scale but selectiva acquisition policy
to maintain a sufficienl supply ot cheap rente<! dwellings for public
allocation and to stimulate modernisation, For the expected deficits
a special fund should be formed up to the lime thaI the State
Government is preparec! to accepl these cost, Experiments should
be done with expropiation for modernisation in those cases where
lalldlords wera unwilling to modemise or to sell their properties in
the urban renewal areas. This, nowever, is only legitimate when the
city modernises its own dwellings in a short period ot lime. The real
social housing sector is in fact the housing stockof the 19th century
bell, because thaI is where the people with the lowest incomes are
living. This housing sotck, however, is ownecl by private landlords
with only commercial motives and subject to vast speculation. Even
laster than we could have ellpected these recommendations were
adopted by the city government. The newest acquisition program ol
Amsterdam (1982-1986) shows these figures:
Acquisition Program of Amsterdam (1982-1986) in millions:
Acquisition Ior
A. demolition
B. maintenance and
modernisation
C. urban elltension
D. other rea sons
lincluding housing ol
young people)
Total
1982
30
68
14
7
119
1982-1984 1984-1986
(2 '/
2
years) (2 ' /
2
years)
78 62
172 173
34 J6
17 19
301 290
(5) lo Pouw and D. Schuiling: "Naar een krachtiger amsterdams
verwervingsbeleid in het !<ader van de stadsvernieuwing" in
Wonen-TA/SK 11-79, p. 28-31.
In 1980 and 1981 the dillerences between programmecl ellpenditure
on acquisition (1980-1984) and actual ellpenditure were as follows:
Acquisition Program of Amsterdam (1980- 1984) and actual
expenditure (in mill ions)
1980 1981
Acquisition Ior programmecl actual programmed actual
A 65 30 74 30
B 15 8 15 56
e 3 3 3 1
D 15 31 15 9
Total 9J 72 107 96
II is quite clear that In 1981 an important shilt has been made
towards acquisitions for maintenance and modernisation (B). This is
a necessary lactor to continue the impressive urban renewal results
and program ol Amsterdam, which can be seen in table 4. (spanish
tellt).
Those urban renewal districts. built aller 1896, where land is held in
leasehold, Le. the
- Spaamdammer- en Zeeheldenbuurt
- Indische buurt
- Noord
- Transvaalbuurt (partially)
- Watergraafsmeer (partially)
64
Edilici d, o v ~ conSlrUCC1 I r"'ea de renovaci de 08ppe<bwrt (Foto A. RavesleonL
Show much better socres in most cases than the olher urban
renewal areas. This underlines vet again the impact ol land tenure,
the leasehold system, land an real estate acquisition on urban
renewal in Amsterdam.
Sesides these muniClpalisation ol the housing stock for diSlribution,
sociallenure. maintenance and modernisation in Amsterdam and
Rotterdam there is an other force towards low level repair and
modernisalion inSlead ol clearance and new construClion.
In these days the total housing costs, even Ihe individual rent
subsidies included, of a new Housing Act dwe\ling become more
and more unbearable Ior the poorest part ol the population with
decreasing incomes.
So while they have the right to enter new housing in their own
neighbourhood since many years. the possibility to enter becomes
smaller. Also has been provecl thaI the amount ol new construction
can nearly catch up the decay.
For thaI reasan munIcipal and state government now change
towards more low level repair and modernisation (small
interventions we call il) instead ol high level modernisation meant
Ior lourty years.
These small interventions are carried out while the inhabitants stay
in Iheir homes to lower the costs but their are many obJections
againsl Ihis.
These smalllntervenllons conSlst ol modernlslng the kltchen,
introducing showers. making betler tOllets, Insolatlon, etc. and also
repair ol the faades.
They startecl wlth Ihis approach In the munlcipalised houslng stock
and Ihe first results you can see In lable 4.
This kind ol interventions IS not bound to deslgnaled areas and Ihey
Iry to staft with the interventions Immedlately after the acquisition
ol the property to avoid the problems Rotterdam had with Ihe
municipalised housing stock in the seventies.
To conclude my presentatlon here afld 10 glve you a view In Ihe near
luture. I think that Amsterdam urban renewal has to spread lIs
activilies Irom the 13 designaled urban renewal areas to much larger
parts ol Ihe city. Alithough or better because ol they constructed
and improved already an important part ol the worst dwellings In
those areas, they have to spread thelf attentlon, activities and
money over a much larger part ol the city where many hou ses and
inhabitants are wailing Ior smaller Inlervenllons for lower COSIS.
Avaluaci de les trames urbanes i dificultats de la seva
rehabilitaci
Joan Busquets Grau
Valoraci del cost de la rehabilitaci en funci de la
tipologia edificatoria
Felip Costa i Cuadranch
Finanament de la rehabilitaci
Agust Jover i Armengol
cap a una normativa genrica de rehabilitaci. Els mnims
eKigibles
Anton Chaca Torras
Els diferents problemes jurdics en les formes de tinena
de l'habitatge
Jos Lufs Prez del Pulgar
Avaluaci de les trames urbanes i dificultats
de la seva rehabilitaci
Joan Busquets i Grau
Equip de treball:
Joan Busquet s
Amador Ferrer
Llus Calvet
Col.laboradors
Josep Parceri sa
Francesc Peremiquel
index
"Sobre les necessitats de rehabi litaci: hiptesi D'avaluaci a
partir de l'estudi de les trames urbanes".
0- Resum.
I - RefleJ(ions prvi es.
1-1 Sobre la qesti de la rehabilitaci.
1-2 Condicions del canvi cap a la rehabilitaci.
1-3 Cap el nus del problema.
II - Interpr etaci de le r ehabilitaci: una hi pt esi .
11-' Variables dnterpretaci:
- La casa, l'espai urb, els drets sobre l'habitatge.
11-2 Aplicaci indicativa a les trames d'habitatge popular.
11-3 Perfil de les necessitats de rehabilitaci per trames.
a) Pollgons,
b) Trames del XIX.
cl Marginals.
11-4 Els costos per tipus de trames.
a) Polgons.
bl Trames del XIX.
el Marginals,
III - El ements de discussi del balan.
111-1 Sobre la relaci entre habitatge i espai urba.
111-2 Sobre l'actuaci pblica en la rehabilitaci i en la
recuperaci de les trames.
111-3 Sobre la definici del planejament i de la intervenci
arquitectnica.
111-4 Sobre el Dimensionat de trames a rehabilitar.
A - Area Metropolitana de Barcelona,
A-I Distribuci de trames (Planol l).
A-2 El planejament i la rehabilitaci.
, - Actituds del planejament
2 - Discuslli P.G.M. i les trames.
B - Altres ciutats catalanes.
IV - El probl e ma obert.
v - Dades de r eval uaci , en forma d'annex
V-I rea Metropolitana de Barcelona.
al Habitatge als polgons moderns.
Comentari de cada grup de polgons.
Resum trames "s",
Fitxes polgons: Grups de postguerra.
e" t ensi residencial.
Polgons especulatius.
Polgons metropolitans Anys seixanta.
Polgons metropolitans Anys setanta.
Explicaci fitxa tipus.
bl Habitatge dins les trames del XIX i meitat del XX,
Comentari dels grups de trames del XIX:
Resum trames "b".
Fitxes trames antigues: b-' Gracia, Poble Sec.
b-2 Sant Andreu, Camp de
Explicaci fitxa.
l'Arpa.
el Habitatge dins dels barris autoconstruts.
Comentari dels grups de barris marginals.
Resum trames "c",
V-2 Les ciutats Catalanes.
Diferncies respecte a la situaci metropolitana:
- El buidat dels centres antics.
- Els grups residencials moderns.
- L'habitatge autoconstrut,
VI - Bi bl iografi a
0- Resum
L'estudi simula una avaluaci de necessitats da rehabilitaci a
partir de l'anlisi de les trames urbanes existents estimant les
seves caracterstiques i els tipus d'intervancions ms adients per
aconseguir una millora substancial de les seves condicions
residencials.
Es compon d'una srie de fragments entorn al mateix problema:
quina s la proposta residencial que la rehabilitaci exigeix? La
resposta no s unica, els nostres contexts urbans estan formats per
cossos arquitectnics i socials que necessiten pautes d'actuaci
diferencials. De tota manera per, 8"istebten elements de referncia
comuns que conformen aquesta actitud compartida en favor de la
rehabilitaci.
la discussi vol sser compatible amb altres nivells tamb presents
en el debat: el de les solucions constructives del poblema i el del
marc jurdic i normatiu que el defineix. En conjunt sn rees Que
abasten un coneixement molt complet del tema.
l'estudi arrenca de la interpretaci de les trames residencials
populars -com peces de la ciutat amb forma, processos i contingut
social diferents- per la qual cosa proposa unes categories d'anlisi
centrades an: l a casa, l'espai urb i els drats sobre l'habitatge,
S'estableixen aix uns perfils caracteristics de necessitats da
rehabilitaci per a les diverses trames, Que donen pautes sobre les
dificultats, els costos i les prioritats d'intervenci.
D'aquesta manera els habitatges dels pollgons responen de forma
similar per grups patint Quasi els mateixos problemes. la necessitat
d'incloure la millora de l'ordenaci conjunta sembla comuna, Sota
aquest principi la rehabilitaci residencial passar per la seva
reurbanitzaci, o per la reparaci de la casa ilo l'habitatge i d'altres,
fins i tot caldr en part considerar la renovaci d'alguna de les seves
parts,
l 'habitatge de les trames suburbanes presenta situacions molt
desiguals dins del mateix barri, per es pot dir que -en general- no
sn situacions molt dolentes. Es pot afrontar fins i tot per parts
l 'adequaci de la casa i la modernitzaci de l'habitatge, Cal per
resoldre el canvi jurdic en el rgim de lloguer Que inciti la iniciativa
de l'usuari a modernitzar el seu habitatge. Altres mesures
complementries a nivell de zona han de permetre una millora de la
Qualitat urbana d'aquestes trames tan abundants,
L'habitatge en els barris marginals combina la necessitat dal seu
reconeixement o legalitzaci amb la urgncia de la urbanitzaci.
Aquests elaments sn simultanis a la millora de l'habitatge Que en
gran part es pot assegura.r. Tantmateix per, igual que a les trames
antigues anteriors far falta trobar un marc normatiu adient Que
permeti el desenvolupament dels barris,
Aquesta discussi es porta a l'rea metropolitana de Barcelona i
es compara amb dades d'algunes ciutats catalanes.
Es tracta doncs de l 'habitatge urb i en consegncia es busca la
seva relaci amb les decisions preses pel planejament urbanistic.
Sembla Que es pot dir que la recuperaci iniciada no implica tant la
identificaci del fet urb i el residencial , si no el retrobar les
dependncies perdudes.
Fins i tot es veur que donada la complexitat dels problemes que ha
d'afrontar la rehabilitaci l'escala del planejament menor o del
projecte global resulta aparixer com la d'un instrument d'actuaci
molt adequat. Aqui es poden fer coherents els interessos dels nivells
local i estatal, els compromisos entre el sector public i privat, les
actuacions unitries amb les ms processuals.
En fi, l'avaluaci pren una forma de balan en ressaltar alguns
aspectes del dimensionat de trames par a renabilitar, Cal
assenyalar que les estimacions han d'sser preses en termes
comparatius i que la comptabilitat en la rehabilitaci ve
cor'ldicionada en una part molt important pel ritme de l'actuaci i la
naturalesa dels operadors.
68
I - Reflex ions prvies
1-1 Sobre la questi de la rehabi litaci.(-)
Deu anys de discussions i experincies a Europa, i com a mnim cinc
a Espanya d'intents d'intervenci i d'anlisi sobre la rehabilitaci fan
el tema molt polmic, complicat i fins i tot confs. Sembla clar
insistir en la necessitat d'aclarir el possible i autntic contingut de
la rehabilitaci, perqu moltes vegades esdevenen com a ms
importants altres temes laterals que emmascaren el propi problema.
la rehabilitaci com a polilica prioritria per a l'habitatge s'implanta
els anys 70 i en gran part suposa la introducci de punts de vista
nOU6 sobre un problema ja definit abans; si b s cert que en poques
circumstncies aquest tema havia pres aquesta magnitud (U ).
Aquesta actitud ha estat englobada dins les polit iques dites
"alternatives", i formulades al llarg dels anys setanta (- -- I.
interpreta el canvi d'escenari de la inversi immobiliria i de la
preocupaci dominant per la ciutat existent. Cal en aquest sentit
tenir present tamb altres actituds transformadores, aix com escatir
les possibles condicions que emmarquen aquest canvi sobre el fet
residencial.
Es a dir, hom pot ressenyar els anys 70 com la dcada on els
problemes urbans abans sempre vistos amb clau de "creixement"
(de poblaci, trfic, industria, habitatge ... ) passen a sser
considerats en termes de recursos disponibles, de millor
aprofitament de l'estoc existent." Aix es formulen noves poltiques
urbanes sobre el trfic, sobre el lleure ... i ta conservaci de la ciutat i
la rehabilitaci de les rees urbanes sobresurten amb una fora
dominant.
1-2 Condicions del canvi cap a la rehabilitaci
No s doncs un tema aillat i tots tenim present la transformaci de
ritme econmic produda per la crisi de la primera meitat dels
setanta. En qualsevol cas, cal apuntar quines poden ser les
condicions en les quals es dna aquest canvi precisament en les
coordenades del nostre context ms immediat.
1 - Aquesta transformaci es produeix desprs d' un perode de fort
increment da l'astoc edificat en les rees ms dinmiques
d'Espenya. Hom parla que el patrimoni edificat est l'any 1975 en un
llindar molt elevat: en realitat el cens de 1981 sembla recolzar
aquesta condici en parlar de ms d'un 20% habitatge buit sense
ocupar en gran part de les cituats. AI llarg dels 70, els especialistes
coincideixen en la idea que el "problema" ja no s tant de ms
producci, sin de desajust de l'oferta o de mala distribuci entre
grups: la insolvncia de la demanda s el tret ms important que
explica la ra dels habitatge per ocupar.
2 - Una segona condici ve formalitzada entorn de la prpia
naturalesa de la casa que es produeix l'habitatge perifric dels
anys 60 ofereix propostes urbanes molt discutibles i les condicions
del seu accs resulten molt difcils. Els grups dels barris nous
pateixen de grans defectes i la confrontaci al voltant d'aquest tema
('I E1tNballlrrenca de dol SerrW'IIriI de [lotor" sot... fHabi1atgot impartiU ell nyI
1979 i 1980 I rEaoola o:fArquotllCtUf1l. S'hBcomptat tambol ambr"t o:falgurlt
prof'SSlOf\llb 1r .. ballm sot... elteme de la i deli centres uroen.
.C.I.....,...
(" ) Certament es poden 1.00.' .ntll(:tdens en la lnia de la rehllbilit& en
lis M'>yS lO, pet roo penicapen del """""-I i a",enw deli darre<s
'".,.5.
(" ' I Aqui cal antardre 16ttles 11 de las \lICnologles toves", 2) 'com les que
posen en dubte el creix....." pel c"".ement i reclamen un rriIot aprof,tamenl dels
llIC\QOS _lislent . DinI les i en paral1e!11a discussi s'han
form"t divel'ses tandnc:ies; antre las que destaca el deb9110bra
fins .. compilat pet P. Wlrd(l982t "SeII-heIp Housong: A.cntique" LondIes. En al
SI{IOtI bloc les exPl'essoRs .on tamW mo/1es i es resUI\"IellIen en la biblogufior: diN
r ",paiincie ,tau ... poden ."'eny .... rse las pOsCOOnI def-.cles 1* G. Campos
(1981) "Urbersmo y A.ustendad" ,la de P.L Vos,. (19791Pratiche a strlt""", del
" nu",""'; paeSidal cepilaOsmo maduro". Mili.
es radicalitla. Per aix no s altra cosa que una cara del problema,
perqu: els barris antics de lloguer no es sanegen, l'habitatge
marginal t problemes molt greus i el barraquisme roman en molts
indrets.
Aquest tema ser tractat amb ms detall per l'article, per cal
entendre r escs protagonisme pblic sobre el sector de l'habitatge.
d'altra banda, sempre dirigit a l'habitatge de nova construcci en
baITs perifrics.
Es troben abti sectors molt diferenciats dins de l' habitatge popular
que reclamaran atenci des d'una oova ptica de consideraci
pblica del problema de l'habitatge.
3 - Per altra banda s'arriba a formular una clara actitud de defensa
de la ciutat contra les operacions especulatives que produen la
seva destrucci. S' unifiquen aqui la crtica a la ciutat periterica amb
el retrobament dels valors oblidats de la ciutat histrica: en seran
objectius prioritaris el millor s de la ciutat ellistent i l'adequaci i
rehabilitaci dels seus espais i de les seves infrastructures.
1-3 Cap el nus del problema
Aquestes condicions ellpliquen els canvis i fins i tot l'emergncia de
nous aspectes generals sobre el tema de l'habitatge.
Perellemple hom parla de com en els anys setanta s'han arribat a
posar en dubte I"automatisme que atribua a l'habitatge el paper
de sector dinamitudor de primera fila, i que quasi justifica el seu
suport sense gaire contrapartides: sembla en canvi que aquest
determinisme no s tan directe, la qual cosa implica sobretot que la
incidncia i promoci del sector de l'habitatge s ms complell i no
ha d'estar noms guiada per aquest efecte dinamitzador com a
sector econmic encara que la seva consideraci pugui sser molt
important.
O' altra banda el canvi de ritme econmic ha portat en parallel un
canvi en la dinmica poblacional, que ja s'havia experimentat a
meitat dels seixanta a les grans rees urbanes europees. Les rees
metropolitanes espanyoles han ellperimentat p6f primera vegada
una inflexi en el creixement i s'observen unes tendncies noves
respecte als llocs de residncia: Els moviments intermetropolitans
semblen ms rellevants en un mercat amb escasa dinmica.
AI mateill temps, els sectors que representen la gent d' edat i els
joves sn estadsticament ms importants i estaven difcilment
incorporats en les xifres potencials d'habitatge, formulades en els
primers setanta. En canvi el seu protagonisme s mxim en l's de la
ciutat construda.
No s pas secundari constatar que el nivell de despesa publica a
l'habitatge es baix respecte a altres pasos de roeDE, ( 0) qesti
que ens explica el perlil difcil dels problemes urbans, per que en
qualsevol cas no s' aparta de l'intent de cercar un major efecte
multiplicador de la inversi a partir de les poltiques rehabilitadores.
Sn aspectes que en conjunt reclamen estudis aprofundits sobre
l'estructura actual dels problemes d'habitatge i de les formes
denfocar-los.1 que sobretot emmarcats en les condicions abans
presentades, sembla cert que el model de desenvolupament
extensiu no s el que es vol com a prioritari.
En canvi es pot fcilment concloure que per desgrcia l'estructura
tcnica i productiva encara est molt orientada respecte d' aquell
model anterior:
Si els patrons generals de la ciutat des del planejament estableixen la
distribuci agregada dels grups residencials (a travs de la
zonificaci i dels grans elements de servei). la promoci gestiona
l'accs o compra del sl i desenvolupa l'edificaci dhabitatges.
+ C.
Middleser.. NI com de M. deia
poIibca Soc:iaIdemoc:ralio;:. deia C8!1$11 in
69
Urbanitzaci (F'lanejament) Sl + Habitatge
L'Administraci havia de cuidar que el fet "producci de la casa"
(Sl + Habitatge) es produls seguint unes pautes normals d'higiene,
servitud amb velins, etc., per aix les "normes i les ordenances".
O'altra banda la poltica d'habitatge influa en alguns indrets sobre el
sl (fins i tot a l''expropiaci, urbanitzaci i subrogaci l'edificaci)'
o sobre certs tipus d'habitatges, (fins i tot amb I"ajut financer il o de
subsidi) ... 1.' Adrninistraci en alguns casos podia incorporar i
resoldre 101 el procs, sempre en quantitats de poca importncia.
s un resum molt esquemtic, per que ens ellplica com la poltica
de l'habitatge funcionava principalment amb el principi d'acostar
oferta-demanda. Aquesta relaci era entesa en funci d'unes xifres
bastant abstractes d'habitatge tipus, de 70-75 m
2
. d'accs diferit a
la propietat, en un barri nou ..
En qualsevol es volia referir com a recordatori, perqu s segur
que l'actuaci IJobre la ciutat existent exigeix d'uns parmetres
ben diferents. Tantes vegades s'ha fet referncia al fet que les
pautes i les normes per fer l'extensi de la ciutat no poden sser les
mateixes que les que serveillen per ampliar o adequar la vella ..
Per tant, no s tampoc una discussi que s' inicii de bell nou, per sl
que exigeix avanar hiptesi ms centrades que ens vagin acostant
cap al nus del problema: Introdurem ara una hiptesi d'avaluaci de
les necessitats de rehabilitaci, a partir de l'estudi de les diferents
trames residencials populars.
11 - Interpretaci de la rehabilitaci: una hiptesi.
11 - 1 Variables d'interpretaci.
Efectivament, un primer problema rau en les mateh(es variables a
considerar. L'habitatge ha estat associat a la producci de noves
unitats i el mercat usat ha estat sempre en un segon terme. En canvi
es tracta ara d'establir una hiptesi de treball al mxim d'acord amb
el problema de la rehabilitaci de l'habitatge en un sentit ampli: s a
dir, que incorpori els diferents aspectes de millora substancial de la
seva qualitat i que a la vegada permeti comparar l'abast d'aquest
tema en les difarantes trames residencials comunes.
Com a temptativa considerem tres elements: al la "casa" o edifici
bl t'espai urba al que l'habitatge fa referncia i s mes prxim i dels
drets de l'usuari sobre t'habitatge. Sn elements que reflecteixen
l'entramat social i arquitectnic de l'habitatge en el conjunt en el
qual est emmarcat i sobretot ens oferiran pautes comparatives per
referir l'impacte i l'escala de les intervencions rehabilitadores.
a) La "casa" s l'edifici minim al que l'habitatge est vinculat per
serveis d'Us quotidi. Sn caracterstiques rellevants: el nombre
d'habitatges que inclou la casa i la seva homogenetat. la qual
cosa indica el gra de l'actuaci(obligada per les parts comunes). i
per altra banda la mida de l'habitatge. Sn det9fminacions que
junt amb les tipologies especfiques de cada trama urbana (que
ms endavant es diferenciaran en "habitatge massiu", "habitatge
marginal", i "habitatge de les trames suburbanes del XIX")
permetran des llindar les necessitats de rehabilitaci de la "casa" i
de 'Thabitatge", s a dir, el que fa ref9fncia al " s ~ p o r t " a la part
"comuna" normalment menys divisible, i la part d'acabats ms
adscrita a la prpia modernitzaci de l'habitage. Igualment s6n
aquelles caracterstiques les que demostraran la viabilitat de
lncrement de la mida de l'habitatge, perque hi ha situacions
tipolgiques on aquesta voluntat s prcticament inabordable.
b) l'espai urb fa referncia a les condicions dites, ms de
context, a vegades descomptades dels balanos de rehabilitaci
per en canvi definidores en tantas ocasions de l'xit i fins i tot de
l'arrencada de les operacions de millora de l'habitatge. Sn
caracterstiques a tenir en compte: l'ndeJl de privatitzaci del
sl (s a dir, la relaci entre espai privat i sl pbliC) que juntament
amb les condicions topogrfiques i de posici urbana, Q6na un
indicador molt til de les possibilitats de rehabilitaci urbana;
igualment t's, l'estat del viari i dels serveis en xarxa componen
t'esmentada urbanitzaci primria.-tot aix inexistent en alguns
barris-; i tamb, la valoraci dels elements d'equipament i
d'espai lliure com a nivell secundari de t'urbanitzaci i per tant
ms general. Com es veur, de l'aportaci d'aquests nivells i del
llindar del seu cost es podr acotar la mida de ralquota urbana de
la rehabilitaci,
c) Drets de l'usuari sobre l'habitatge. la forma de tinena,per
tamb la capacitat potencial d'inversi per part de t'usuari en
rhabitatge en funci de la seva disponibilitat, i tamb dels drets
que protegeixen aquesta inversi. Efectivament, les formes de
tinena poden resumir-se en les clssiques: lloguer, accs diferit a
la propietat (cooperatives incloses). D'altra banda els llindars
d'inversi sn xifres que no s'han tingut presents aqui, tantes
vegades referides a percentatges de l'ingres familiar tan
singularment compro ms en la situaci actual.
11-2 Aplicaci6 indicativa a les trames d'habitatge popular,
Aquesta segona part pretn encarar aquelles variables amb les
formes residencials populars ms comunes a l'rea de Barcelona i
fins i tot la comparaci6 ser estesa desprs a alguns exemples de
ciutats catalanes.
la descripci i la importncia quantitativa d'aquestes trames
s'explica en el captol III d'aquest mateix treball, avancem solament
aqu que s'inclouen les ms tradicionals, es a dir: al l'habitatge en
polgons perifrics; grups residencials d'habitatge massiu produts
normalment entre 1950-70 i que han constitut l'oferta tpica
70
d'habitatge en els darrers temps, aqu es combinen els sectors
pblics i privats. b) Habitatge a les trames suburbanes del XIX i
de la primera meitat del XX; recull la casa menestral i les seves
transformacions, produda a partir de carrers lineals estrets amb
edificacions petites d'alaria mitjana; on es donen las
circumstncies que les cases sn velles i estan en rgim de lloguer;
c) l'habitatge en barris marginals, produts fora del marc legal
establert i seguint pautes d'autoconstrucci6 en l'habitatge
prcticament sense urbanitzaci primria.
Referirem doncs aquestes tres categories en els seus termes
"' normals", s a dir, extreure els fets singulars que poden convertir
una rea molt diferent de les seves homlogues. Igualment
ravaluaci de les necessitats de rehabilitaci vol superar tamb els
desajustaments " puntuals" d'un barri concret, que en canvi per la
consideraci especfica d'aquest poden sser definitives.
La grfica adjunta tracta de reproduir esquemticament les variables
que sn ms importants per a la rehabilitaci en cadascuna de les
trames: Aix caldra entendre-ho referit tan a les qestions ms
necessries com a les dimensions ms costoses o dificils a partir
de l'experincia dels projectes en curs.
11-3 Perfil de les necessitats de rehabi litaci per trames
al Ai)( els polgons plantegen un perfil de necessitats de
rehabi l itaci relativament constant en les dues primeres .
columnes i "espai urb" mentre que en la tercera resulta
poc important (el fet de la propietat horitzontal il o de l'accs
diferit a la propietat sembla que s una estructura de drets
bastant compatible amb moltes actuacions iniciades). En canvi cal
fer notar que la discussi de la millora de l'habitatge als polgons
ha quedat quasi sempre massa adscrita als defectes dins l'edifici
- tantes vegades molt quantiosos- i la valoraci de la segona
columna ha quedat com una temptativa desitjable per ms
llunyana. El problema s'ha redut doncs a proj ectes de reparaci
i solament en comptades excepcions ha pogut dominar la
component d'ordenaci mes conjunta. L' estudi sobre els
poligons de Barcelona (-) demostra la convenincia de l'execuci
dels seNels d' urbanitzaci primria i la seva importncia per
superar el nivell de periferisme d'aquests barris, D'altra banda s' ha
de tenir present que alguns dels problemes de l'habitatge poden
sser resolts a partir de la reordenaci de l'espai pblic tantes
(., v'"lll'" '" monografies dallV9 sobnI . q ... forma de CNlC"""""" i 11 ,-..1 Tesi
Docto .... d'Amador F ..... aobte IIQUOIl leme,
71
vegades residual (ex, la privacitat de les plantes baixes pot
aconseguir-se millor adeQuant el contacte del bloc amb el te" a,
que IlO amb les proteccions de reixes a tocar la faana): Aquesta
discussi s' amplia ms endavant en referir els costos i dificultats
de rehabilitaci pels polgons i es veur els diferents tractaments
possibles per tipus, En qualsevol cas s'ha d'esmentar que
existeixen ja exemples de com la i ntroducci de l'urbanitzaci
primria canvia la vida quotidiana del barri (ex, Sant Roc a
Badalona malgrat l'extraordinari cost de la inv.ersi), aix com de
solucions senzilles en topografia difcil (ex, l'actual reurbanitzaci
dels espais intersticials a la Trinitat) i igualment de la necessitat de
consideraci conjunta dels problemes de l'habitatge i de
l' equipament del barri com l'intent del concurs de "Ciutat Badia"
encara pel'ldent d'aplicaci,
b) L 'habitatge existent dins l es trames resi dencial s del XIX j la
meitad del XX, t un perfil de problema de rehabi l itaci
simtric i concentrat sobre els dos extrems, s en gran part
coneguda fins i tot la relaci entre ambdues columnes que
significa per una banda la necessitat de modernitzaci de l a
casa i d'&decuaci de l'habitatge i pe!'" rallra la situaci jurdica
i econmica dels lloguers antics, i de com la seva congelaci
rgida dels anys 40 ha contradit l'imprescindible inversi de millora
i actualitzaci.
Gal ap!Jntar per altra banda que aquestes trames engloben
situacions puntuals molt diferents Que fa falta escatir abans de
prendre mesures d'intervenci. En qualsevol cas, els estudis
iniciats en aquestes rees, acostumen a trobar com a prioritria la
inversi en la casa si b la dificultat ms grossa rau en com
dinamitzar la rehabilitaci, s a dir, com assolir la seva
fnanciaci i com cobrir les despesses produdes (.),
AI mateix temps cal constatar que les dues operacions tpiques de
la rehabilitaci: 1) la modernitzaci de l'habitatge (millora dels
serveis de cuina, introducci del bany i pot reparar algun
paviment) i 2) l'adequaci de la casa (la coberta, adecentament
d'escala i accs, i millorament de les conexions d' entrada
generals) sn operacions que tradicionalment s' han anat donant a
les finques amb substituci d'usuaris -i per tant amb una certa
actualitzaci de lloguer- o b per iniciativa prpia i la primera
(0) AQ .... t t ..... quedi espectflClt en els treball pr_Ulli per Ag .... I;.x.- ,J.L Nrez
... _.
72
operaci per part de molts residents, que acceptaren fer-se
crrec d' aquells serveis sempre que hi hagus la tolerncia del
propietari,
Per altra banda no es pot oblidar la referncia a la columna central
ja que t en aquestes trames menor cost per especial
rellevncia, Tenen un nivell d'urbanitzaci primria antic per
complet si b en canvi s'ha de millorar moltes vegades l'estat
d' algun servei ms antiquat o fora del llindar nacessari en la
densitat actual. Com es veur en les trames ms densificades
hom reconeix una forta pressi del cotxe sobre r espai pblic viari
que s el ms important: ha estat l'excusa per afrontar costoses
remodelacions sobre aquestes rees avui posades en dubte, En
aquesta lnia semblen concloure la major part dels PERI que sobre
la corona del XIX s' estan redactan a Barcelona, Aix vol dir
remetre el pas a travs i l'aparcament intern d' aquestes arees a
d' altres indrets Pfxims que aix descongestionen el nus
residencial : sn operacions de servei i equipament amb aquella
funcionalitat per que comporten tamb una millora general de la
qualitat urbana,
HABITATGE
EN POLlGONS
HABITATGE
73
PERFIL DE LES NECESSITATS
DE REHABILITACi
CASA ESPAI URB
1J!banitzac;6 j equipament
(Reordeoaci espais)
TRAMES XIX ===========
HABITATGE
URBANITZACIONS
MARGINALS
DRETS SOBRE
L' HABITATGE
b
e) L 'habitatge en els barris marginals, t un pertil concentrat en
la columna central i refleclej)l; la necessitin important de la
urbanitzaci primria en aquests tipus d'rees. Segons els estudis
fets sobre aquestes zones, l'edificaci presenta situacions
insalubres o arquitectnicament poc adequades en un
percentatge relativament petit-al vollant d'un 10% del parc
total-- mentre que la festa pot suportar un procs de millora i
ampliaci relativament fcil. En aquest sentit cal recordar que la
disposici tipolgica de les cases -d'un a tres habitatges per
parcel.la- ha perms una evoluci de la situaci inicial, molt
elemental, a situacions ms acabades com la majoria d'aquests
barris --dels seixanta- tenen avui. En qualsevol cas, aquesta tasca
de recuperaci i millora de l'edificaci exigeix una tasca tcnica
acurada i especficament dirigida a aquestes lones (-).
D'altra banda els drets sobre l'habitatge -en termes generals-
poden adscriure's normalment a la propietat, llevat de les
situacions de condominis o contractes "especials" que cal
estudiar amb cura en cada cas, sempre que es procedeixi a la
regularit<l:8Ci de la situaci d'il.legalitat urbanstica que ha
presidit tot el procs, Aquesta s una tasca iniciada per la
1) Sobre aq .... ta proceUOI vegeu les mooografiel dellUB lObre "La ..m.nu1<;ln
~ en 1'Ian:eIo<wI" .w oom rex,,","'" d ' ~ ~ balT de Sant Josep apow8QU!
~ nm, 82 de CAU, Ban::eIoM,
74
Corporaci Metropo(itana en alguns barris marginals
desenvolupant els processos previstos pel P.G,M, del 76 en les
lones dites de "Rehabilitaci o Renovaci urbana",
En canvi cal insistir que la necessitat primordial estribar en la
configuraci i servei de l'espai urb entre parceLles, Aquesta
operaci suposa --com es veur- costos imponants i implica
dificultats tcniques bastant fortes en els barris densos i amb
pendent, Per en qualsevol cas, el balan comparatiu entre
l'enderroc i nova construcci, o b la recuperaci del barri sembla
aconsellar clarament --quasi sempre-aquesta segona via,
11.4 Els costos per tipus de trames,
Aquests perlils de dificultat per la rehabilitaci seran ara
representats en relaci a una estimaci de costos comparats,
Evidentment s una tasca difcil i que s'introdueix com a referncia
general, no tant en la seva dimensi comptable com d'uns lmits
d'avaluaci entre trames:
., La r.habilitaci dels polgons.
S'ha dit abans que, als polgons d'habitatges, en els que els
problemes de rehabilitaci afecten igual a les edificacions i els espais
urbans, les intervencions fins al moment realitzades poden
catalogar-se com a "projecte. da rapar.cions" o de millora de la
urbanitzaci. La consideraci conjunta dels problemes que afecten
l'habitatge, les edificacions i els espais urbans. que els possibilitaria
solucions moltes vegades complementries i coordinades. no s.
doncs, freqUent.
Als quadres adjunts es resumeixen les dades globals obtingudes pel
que fa als costos de les operacions de reparaci i reurbanitzaci de
les que s'ha pogut obtenir informaci. Aquestes dades suposen. per
tant, que, si ens a les experincies considerades, el
cost de la reurbanitzaci completa d'un polgon mant una relaci
1:2 -1 fins i tot 1:3- respecte al cost de reparaci de l'edificaci (en
funci de l'abast de la reparaci).
Ara b, els factors rellevants, tant en la reurbanitzaci com en la
mUlora de l'habitatge i l'edificaci, sn diferents per a cada grup
caracterstic de polgons. Si ens referim a la classificaci efectuada
en cinc famBies --veure annex "'V"'- i tenint en compte els trets
fonamentals de cada grup, podrem arribar a diferenciar les
necessitats relatives de rehabilitaci en funci de la problemtica
especfica de cada grup.
les variables que caldria tenir en compte sn les que s'estudien a les
fitxes annexes, en la seva relaci dins les intervencions possibles:
- Reurbanitzaci
- Equipaments i
dotacions.
- Reparacions edificaci
i millora habitatge.
- topografia.
- antiguitat/mesura
- densitat.
- percentatge sl buit/sl viri.
- posici urbana.
- condicions de l'accs.
-gra (habitatges/cas).
- alries edificaci.
- mesura habitatges.
La valoraci per a cada familia de pollgons, referida als valors
mitjos o representatius obtinguts, demstra com les prioritats i els
significats urbans de les intervencions possibles varien
substancialment en funci de la prpia especifitat de cada polgon:
1. "Grups de postguerra". Aquest grup de polgons, d'edats
compreses entre els 30 i els 54 anys pateixen, lgicament, els
efectes del pas dels anys, que venen agreujats per les paniculars
circumstncies del moment de la seva construcci (anys vint i
immediata postguerra): deteriorament visible de la urbanitzaci,
construcci original de baixa qualitat, manca d'edificis d'us
public, etc. Si b la possible reurbanitzaci s sempre una
intervenci d'escasa entitat, donada la petita extensi superficial
dels polgons del grup (sempre menors de 10 Ha. ) i les no
excessivament dolentes condicions topogrfiques dels indrets
--amb algulles excepcions notables.
La integraci urbana d'aquests grups d'habitatges, donada la
inicial posici perifrica, ha estat molt lenta, per, en l'actualitat,
la majoria es troben enclavats en situacions urbanes ms o menys
centrals, amb una fona pressi de rentorn, que sol presentar
densitats i indexs d'activitat i complexitat urbana ms altes.
Aquest fet ha significat un augment de l'accessibilitat dels
habitatges i de la seva panicipaci en els serveis i equipaments
del sector urb, essent irrellevants els terics dficits
d'equipament propi.
Contreriament s en els habitatges esmentats on el problema'es
presenta amb major virulncia: Tant per tractar-se d'edificacions
de baiKI! qualitat constructiva com pttr la mida ret8tiv8ment petita
75
(uns 45 m2. tils) dels habitatges, en aquest cas els problemes
d'intervenci en l'edificaci es troben indisollJblement lligats al
t.ema de l'habitatge: aiK s aix degut al gm petit (--4
habitatges/ casa) i a l'escassa alria dels edi'ficis (2-4 plantes):
per tant, les reparacions dels elements "comuns" de I"edificaci
sn irrellevants o de poca importncia. lampliaci dels
habitatges, la seva reconversi. la remodelaci parcial o total. etc.
sn alternatives comunament considerades.
2. " Grups d'extensi6 residencial"'. Tal com et seu nom indica, es
tracta de polgons d'habitatges amb un alt urb,
plantejats en relaci i en coordinaci amb urbanes
d'alcan ms general. Corresponen al periodll immediatament
posterior al Pla Comarcal de 1953, i van sser construts enlfe
1956 i 1960.
Presenten com a caracterstica essencial una potent urbanitzaci,
reflectida en l'alt valor que pren el percentatge de sl destinat a
vials i al relativament baix percentatge de sl buit o indeterminat.
Encara que en alguns casos la urbanitzaci no ha estat encara
completada, s evident que, per les condicions de posici i accs,
per un costat, i de topografia favorable, per un altra, que faciliten
extraordinriament la connexi i continutat <:1mb la ciutat
precedent, el nivell i la qualitat de la urbanitUlci tendir a millorar
per si matei:w:a. No es plantegen, doncs, en aquest grup de
polgons, grans problemes d'intervenci en aquest aspecte, sin
noms petites millores graduals, problemes de redefinici
d'espais i obetura de noves connexions amb sectors ve"ns.
l'alta densitat que s normal en aquests no comporta
problemes excessius, degut a la potncia de la infrastructura ans
al contrari ha donst lloc a Ur"18 incipient comple:w:itat dels usos.
l'alta densitat, d'altra banda, reduei:w: la possible repercussi del
cost de la urbanitzaci.
El gra sol sser alt (uns 25 habitatges per aixi com les
alries i volums de les edificacions: el cost die les reposicions
dels elements suport - fonamentacions, estrLlctura, etc. ---i dels
elements comuns -teulats, faanes,- s don,:s significativament
alt. S'hauria de veure re:w:emple del poligon B<ess, amb problemes
de fonamentaci. Aix no obstant, la qualita1. general de
I"edificaci s bona. Una dada a tenir en compte s la
diversificaci de les empreses constructores en el polgon de Sant
Man el que suposa una gamma molt mplia de tipus, solucions I
qualitats, i tamb de roferta d'habitatges --mida. distribucions,
serveis-, que ha comportat, de fet, una quasi total assimilaci del
sector als estndards generals de la ciutat.
3. "Poligons metropolitans: anys seixanta". Els anys seixanta
(1960-68) sn els anys de desenvolupament urb rpid'a
Barcelona i els polgons d'habitatges sn en aquest moment la
forma ms caracterstica i important d'extensio fsica de la ciutat.
Una e:w:tensi que, a diferencia de I" anterior, es fa a batzegades,
materialitzant-se en rees marginals allunyades i polgons
d'habitatges aillats i inconnexes. Tot i que redat d'aquests
polgons s bai:w:a (15 a 26 anys) els problemes de deteriorament
sn greus. les reiterades intervencions en els polgons d'aquest
grup ho demostren: reurbanitzaci ISant Roc, i Trinitat},
reparacions en I"edificaci (Sant Roc, la Pau, GUllleUeta),
remodelaci total {Sant Cosme}, reequipament (Sant Ildefons, Can
Serral, etc.
la reurbanitzaci parcial o total troba aqu greus inconvements i
dificultats: per un costat provinents de la posici territonal
dels polgons (dificultats d'accs i connexi a les xarxes), de les
condicions topogrfiques adverses (problemes de fonamentaci
en terrenys baixos, e:w:cessius pendents no assumits en el projecte
inicial) i, d'altra banda, l'alta repercussi per habitatge que suposa
la inversi, donada la densitat mitja o baixa 500-150 habitatges per
hectrea) dels polgons i raltissim percentatge de sl buit (entre el
55% i el 70% de la superfcie total), d'us indMerminal, que cal
redefinir, completar, urbanitzar, enjardinar i mantenir.
La b8ixa qualitat constructiva de les ed.t,cllcions --en aquest
que hi figuren majoritriament poligons de I"Obra Sindical del
Hogar, juntament amb Sant Ildefons, Can Serra i Ciutat
Meridiana- en conneKi amb un gra alt (ms de 20 habitatges per
casa) fa importants els problemes de reparaci d' elements
comuns de l'edificaci. la reconversi dels habitatges, de
superfcies sobre els 60 m
Z
tils en general, i distribucions i
qualitats que tendeixen a unif ormar-se en el perode. no s' ha
plantejat per ara, si b pot tenir solucions conjuntes i coordinades
amb els altres nivells d'int ervenci.
4. " Poligons especulat ius". Poligons d'habitatges de la segona
meitad dels seixanta (12 a 19 anys d'edat) construts per la
iniciat iva privada. De petita mida en superficie (menys de 15 ha'!
per de densitats molt altes (entorn dels 200 habitatges/ ha. i fins
a 325 en algun casI. plantegen un problema ...... elacionant la mida
petita i l' alta densitat amb la posici territorial ailtada- que ms
que deficit pot defini r-se com d ' inadaquaci de la urbanitzaci .
Es t racta d'operacions que, evidentment, han invertit poc en
urbanitzaci: just l'imprescindible per a funcionar i prestigiar
mnimament l'rea. Sn aix caracterstics carrers difcilment
connectables o mal traats, i espais urbans de significat incert. El
percentatge de sl buit s alt, i el de sl viari baill. La carncia
d'equipaments s una constant quasi absoluta en tots aquests
grups d'habitatges, que confien en el servei dels equipaments de
la ciutat.
Quadre 1. Costos reurbanitzaci en polgons d 'habitatges
(Xlfr 8pfO"1 ........... l' I ... 1WIbl l l ge I.n pi ... pe. hIcr ...
an,
Pt es/ Hab. Ptes/ ha. pressupost
Trinitat PMV (1)
Sant Roc OSH (2)
Espronceda OSH (2)
00.000
150,000
160.000
4.000.CXXl
20.CXXl.CXXl
14.CXXl.CXXl
(I) Coel ",baM.-.a espais Ienorl', -'SI CI ,",",.
(2) UrbIMlICI6 poigon
(82)
(80-81)
(78)
Quadr e 2. Cost os de reparaci edificacions en polgons
d 'habit at ges
(Xlf . .. . pr<>.I ......... n pl . PI< hebilltge).
,.,
!Al (B,)
"J
pr ... up .. n
...... "'"
5\1.000 (82)
" .000
(81)
SlntRocO$H 2S4.ooo (81)
"-,",,OSH 450.000
"OI
Ca_Barates 400/700. 000 (82)
(A) FonamenllCl6, A neIImtfll HrollnS. refor esUuct,.al ]UmH dilatlCl6. (1 . gr ....
(B,) Reporacion$ .... t ...... : pinlura loanes, reparoco6 <;<.>ben0l$. c.nalonll 12n.

(B.) ReparllClOnl .. t ...... : a<larnent faanes, f8PII<aci6 <;<.>benes (IiIamenl j
nou eoI8orl c.nalonl j '*'IfI", lontanenl
(B,) R&par1lClOl\S inlerion I,.tenors: pntura lo..-, instal- 1eci6 89'S i desai9i*, canvi
ful l_, pewnenll l'lOl.lS, re!)iclt guixos. olC.
A l'alta densitat bruta se superposa un altssim ndell dntenSltat
neta, que es tradueill en un gra alt (amb disposicions de quatre o
sis habitatges per escala a cada planta), i en volums d'alria
considerable (amb predomini de torres de 12 plantes o ms). Per
tant, les intervencions hauran de fer front fonamentalment a
reparacions en els elements comuns de l'edificaci; no obstant
aill, per la )aventut de les edificacions i la relativa qualitat
observada, aquestes no s'han produt fins al moment. Tampoc
s' han plantejat alternatives a l' habitatge, que s uniforme pel que
fa a la mida, distribuci, serveis i estndard,
5. " Poligons metropoli t ans: anys setant a". Sn les ltimes
operacions d' habitatge massiu presents a l'rea metropolitana de
Barcelona: construdes entre 1968 i 1974, tenen ara noms de 10 a
15 anys d'existncia.
76
La caracterstica fonamenta! s el gran tamany superficial (20-60
Has.! i l'alt nombre d' habitatges (ms de 2.500 habitatges per
promoci!, amb densitats mitjanes. Noms aquesta dada ja
comporta una especf ica problemtica en les intervencions de
reconversi, relacionada amb la gran envergadura amb que
caldria plantejar-se-la.
La posi ci amada metropolitana, en relaci amb les grans vies
de comunicaci, i la topografia fcil de la major part da les rees
facilita l'obra urbanitzadora que en la majoria de polgos (Bellvitge,
Gornal, Badia, etc.) no est encara acabada: per els alts
percentatges de sl buit no adscrit a usos especfics o de difcil
tractament, sn, en aquests polgons, per les dimensions que en
termes absoluts arriben a prendre, un autntic handicap a l'hora
de la intervenci.
Els problemes de l'edificaci, referits sempre a blocs de ms de
20 habitatges i d'alries considerables tendei.en a deslligar-se,
com en els polgons dels grups 3 i 4, dels problemes de
l'habitatge, que conti nua mantenint caracterstiques
absolutament uniformes. Per, com demostra el recent concurs
per a Can Badia, son susceptibles de consideraci conjunta amb
les qestions urbanstiques generals (redefinici general del
poligon, poltica d'eQuipaments, tractament de l'edificaci en
relaci a la urbanitzaci, etc.) dels poligons.
b) l a rehabilitaci de l es trames del XI X.
Les trames del XIX presenten un diagnstic general que es pot
caracteritzar amb els segents aspectes comuns.
la capacitat de rehabilitaci s moll elevada en tots els casos i
afecta gran quantitat d'edifiCIS i habitatges representan un aspecte
positiu per l'ellistent integritat formal i funcional de les trames.
El parc d' edificis,.malgrat la seva antiguitat, s generalment bo en
els aspectes estructurals centrant - se les deficincies amb els serveis
i acabats.
Les possibilitats de millora I problemes tipus depenen generalment
de dues variables: antiguitat i grau de conservaci de l'edif ici , i
caracterstiques distributives i estructurals dels tipUS edificatofls
dominants (parce!les de 6, 9 I 12 m majoritriament).
L' estructura parcel.lria i edlficat6ria permet , degut al petit gra de la
mida de l'Illa, de les parcelles i del nombre Pfomig d'habitatges per
edifici, gran flellibilitat en les escales dntervencl i gesti de la
rehabilitaci,
El valor ambiental i urbanstic de l'espai pblic presenta nivells
d'urbanitzaci molt acceptables, i t prou mters, tot i que els
conflictes d' s i els costos de millora de la urbani tzaci varien
substancialment en funci dels graus de densificaci inicial i de les
transformacions sofertes per aquestes trames.
les estructures viries sn dbils per a suportar inde.s elevats de
trfic i plantegen grans problemes d' aparcament. Aspecte ms
conflictiu encara, degut a les necessitats d's dels vianants,
sobretot a les trames densificades.
Amb tot, aquestes trames configuren dos tipUS bsics de situacions
en funci de la distribuci dels tipus edificatoris i del grau de
densificaCI: alJt repercutelJ( en variacions en els costos globals I
diferencials de rehabilitaci.
l ' anlisi de s' ha plantejat a dos nivells de rehabilitaci (nivell
2 I 3) diferenCiant alhora entre costos refents a la adequaci de la
casa, i a la modernitzaci de l'habitatge .). Quant al tipus d' obres
s'han separat els conceptes de millora i conservaci.
(' ) Relent li r ... a1uaci6 de COSIOS preHnt8tp8f en "-Costa.
Trames tipus b-' "densificades" (150-200 habitatges/ha. Grcia i
Poble Sec} (veure quadre 1).
l a casa
Els costos unitaris ascillen entre les 6.500 pIes/ml. i les 13JXXJfm
2
,
segons quin sigui el nivell de rehabilitaci, essent la repercussi dels
costos de modernitzaci de l'habitatge de 8 a 10 vegades ms grans
que els d"adequaci de la casa en el nvell2 de rehabilitaci i de 2 a 4
vegades en el nivell 3.
l'escala de les intervencions afecten majoritriament els edificis de
PB + 3 i PB + 4 "amb un promig de 6 a 8 habitatges per edifici.
Els costos per habitatge varien entre les 450.000 i 800.000 pIes.
(habitatges de 60 m
2
. aproximadament) segons els nivells 2 i 3 de
rehabilitaci.
Els costos totals per edifici ascillen entfe els 2.5 i els 3,5 milions
(edificis de 6 i 8 habitatges respectivament) en el nivell 2: i 5 i 7
milions en el nivell 3.
Els costos per ha. poden oscillar entre 70 i 80 milions de pesetes
per densitats de 180 a 200 habitatges/ha., duplicant-se aquesta
quantitat si es passa del nivell 2 al 3 de rehabilitaci.
Espais urbans:
les obres de millora dels elements d'urbanitzaci i de les xarxes de
serveis a escala de barri s'ha comptabilitzat segons la segent
distinci de costos:
- Urbanitzaci primria. Inclou la millora de la pavimentaci, xarxes
de serveis, enllumenat pblic, enjardina ment i urbanitzaci de
l'espai pblic. Estimat aproximadament en 4,5 milions de pIes/ha.
- Equipaments puntuals. Inclou actuacions de millora
d'aparcaments, serveis singulars, etc. Estimat aproximadament en
2,5 milions de ptes/ha.
Considerant que aquestes trames osciHen sobre densitats de valors
150 a 200 habitatges/ha., aix implica una repercussi per habitatge
de 45.000 e 35.000 ptes. respect ivament.
77
Dret s o b ~ e l' habitat ga
l'ocupaci s sobretot de lloguer (80% dels habitatges de la
mostra) variant segons el gra de la trama, essent les situacions
tpiques els edificis de 6 a 8 llogaters. Tot aix prssuposa que
l'escala de gesti a nivell de casa s relativament complex i
comportar mecanismes jurdics que la facin viable.
Trames tipus b-2 "poc densificades" (50a 100 habitatges/ha. a
Sant Andreu i camp de rArpa)(veure quadre 2).
l a casa:
Els costos unitaris oscil-len entre les 3.000 i 6.000 ptes./m
2
. segons
sigui el nivell de rehabilitaci, essent la repercussi dels costos de
modemitzaci de l'habitatge de 1,3 a12,6 vegades ms grans que els
d'adequaci de la casa. Per en general els edificis sn de mida
petita, PB/PB + l, i amb un o dos habitatges, i recauen els costos
globalment sobre aquests usuaris.
l'escala de les intervencions afecta majoritriament a edificis de
planta baixa i PB + 1 amb un o dos habitatges per edifici.
Els costos per habitatge oscil Ien entre les 450.000 i el mili
(habitatges de 160 ml.) segons els nivells 2 i 3 de rehabilitaci.
Els costos totals per edifici coincideixen sensiblement amb els
costos per habitatge, obviament segons les consideracions
anteriors.
Els costos per Ha. poden oscillar entre els 20 i els 40 milions de
pesetes segons les densitats de 50 a 100 habitatges/Ha., duplicant-
se aquesta quantitat si es passa del nivell 2 al 3 rehabilitaci.
Espai s urbans:
les pbres de millora dels elements d'urbaniuaci i de la xarxa de
serveis a escala de barri s'han tontabilitzat de la segUent manera:
- Urbanitzaci primria anlogament als criteris expresats en et tipus
b-l, estimant-se en un mili de pIes/Ha.
Quadre 1. Costos de rehabilitacia en les t rames del XIX. Ti pus b-1. Densificades.
N'vel 2. FI refwllocie I les obres que panteixin rWeII de segu-et.t d" s rrrm i 1Iigiwoe; uIubrit.t ptrnl.
Nivell 3. FI reforinci& lles obres que panteixin el confon mnim i lo seguretat d"s Sltirn.
A. - Obres d" adequaci de lo CISI
M- Obres de modemit.8ci6 defh.abit.tge.
Caract erstiques
Trame de la casa Ni vell Tipus Obres de mill ore Obres de conservac. Obres totel s
Cost/Hab. Cost/m2 Cost/Hab Cost/m" Cost/Hab Cost/m2
U
w
"'
w
~
..
O
~
Ample par. 9 m.
N" plantes PB + 4
NO habitatges 8
Sup. Viv. 65 m"
Ample par. 9 m.
N plantes PB + 3
fil" habitatges 6
Sup. Viv. 61 m"
2
3
2
3
A 32.344 497
M 326.875 5.028
A 289.844 4.459
M 539.375 8.298
A 39.375 645
M 326.250 5.348
A 159.792 2.619
M 637.708 10.454
32.344 497
67.500 1.038 394.375 6.067
426.719 6.565
289.844 4.459
67.500 1.038 606.875 9.336
896.719 13.796
2.500 40 41.875 686
35.625 584 361.875 5.932
403.750 6.619
2500 40 162.292 2.660
35.625 584 673.333 11.038
835.625 13.699
Cost total
de la casa
258.752
3.155.000
3.413.752
2.318.752
4.855.000
7.173.752
251.250
2.17 1.250
2.422.500
973.752
4.039.998
5.013.750
7B
Drets sobre la \Ivende: - En relaci als equipaments actuals. i donada la baixa densitat
d'aquestes trames la singularitat de les situacions, s'ha
considerat oport no fer una estimaci de COSIOS.
Considerant Que aquestes trames varien en densitats de 50 a 100
habitatges/Ha. la repercusi6 per vivenda variar de 20.000 a 10.000
ptes. respectivament.
En aquestes situacions s'accentua el percenlatge de tinena de
propietat d'acord amb el tipus de casa ms petita. En qualsevol cas
aquest factor irICideix favorablement en l'operacionalitat d'aquelles
cases en les que hagin rgim de lIoguar, doncs el nombrada
llogaters per edifici ser conseqentment m,:)!1 bai".
Quadre 2. Costos de rehabilitaci de les trames del XIX. Tipus b-2. Poc densificades
NilleII2. Fa referilnclll a les obres que aran!eo .... l'IiveII de seguretat d's mnim j higiene j s.alubritat PInlll.
NiIIeI ). Fa , e f ~ les obres que gIIllInteoUl el confon mnim ila segu<1I!al d"s ptim.
A ~ Ob<es d'lIdequacidelll ClS8
M - Ob<es de modernitzaci de rhabi18tge
Caracterstiques
Trama de la casa Nivell Tipus Obres de millora Obres de conservac. Obres tertals
Cost/Hab CostP Cost / Hab Cost / ml Cost/Hab Cost/ml
"
w
'"
e
z
"
>-
z
:
Ample par.
N plantes PB + 2
N" habitatges 1
$up. Viv. 160 ml
Ample par.
N plantes PB + 2
N habitatges 4
Sup. Viv. 52 m
2
2
A 131.250
M 326.875
A 444.375
3
M 570.625
2
A 47.188
M 326.875
A 158.438
3
M 570.625
Quadre 3. Costos de rehabilitaci de l'habitatge a la Barceloneta.
ICoSlos ptOVI<IenlS del PERI de III 6an:ekrrreta)
820
2.042
2.777
3.566
907
6.286
3.046
10.973
17.500
17.500
42.188
17.500
42.188
17.500
El COS! de rehabili!acI no ucedeu: .... 0.5 Milions per III modemrIzaa6 de rtrabilat98 r vana entre .... O. 15 r
0.25 Milions per r adequaci de III casa.
U construcci d'un nou habitatge supOsa ...., cost de 23.(((1 pres/m' 70 m'ICCO$8 de mrg) = 1.6
miIions/h.bila t98
El cost de III rehabi'taa6 supose per tan! r;1e140'JIi al50'JIi del COSI<I" una oova construccI.
Caracterstiques N/ Hab. Costos adequada
Trama de la cesa per case de la eese
Tipus 1 3 718.674
-anterior a 1860-
"
(casa originaU
>-
parcella 8.40x8.40 6 1.102.737
w
z
$up/Habitatge 70 m"
e
J
w
"
Tipus 2 5 1.181.113
'" -posterior a 1860-
"

!casa amb remunta)
parceHa 8.40x8.40 10 1.524.847
$up/ Habitatge 70 ml
Tipus Sup. habitatge Cost modernitlaci
Trama d'habitatge m' de l' habitatge Cost m
2
~ "
Mig 70 493.600 7.051
,,>-
"'w
"Z
Quart 35 254.800 7.280
O
J
Cost / Hab
239.558
183.790
236.223
152.484
109
109
811
336
811
336
Cost / m2
3.422
2.625
3.374
2.178
131.250
344.375
475.625
444.375
588.125
1.032.500
89.376
344.375
433.751
200.626
588.125
788.751
Cost total
de la casa
2.199.474
4.064.337
3.649.113
6.460.847
820
2.152
2.973
2.777
3.675
6.453
1.718
6.622
8.341
3.858
11.310
15.168
Cost/Hab
733.158
677.390
729.822
646.087
Cost total
de la eesa
131.250
344.375
475.625
444.375
588.125
1.032.500
357.504
1.377.500
1.735.004
802.504
2.352.500
3.155.004
Cost / m"
10.473
9.676
10.426
9.229
ci La rehabilit aci dels habitatges marginals
Aquestes trames pateixen de dificultats a les cases per sobretot la
manca d'urbanitzaci i el desconeixement legal sn les
caracterstiques mes greus. Es tracta d' un fenomen important per la
quanti tad d'usuaris afectats per tamb per la repercussi sobre la
resta de zones urbanes. Durant molts anys les iniciatives han estat
absolutament particulars, fins i tot algunes obres d' urbanitzaci
s'han escolat per carrers de forma privada i n'han reeixit
positivament molt poques: les dificultats tcniques i administratives
han fet el procs ms costs i prcticament inviable. En qualsevol
cas, existei)(en dues fammes als barris: tipus e-l) que han seguit un
procs de consoli daci " de facto" relativament continu i que es
presenten avui com a barris amb prou dinmica i iniciativa per
afrontar una millora, i barris tipus c- 2) que han estat subjectes a
forts perodes de congelaci i que en conseqncia han sofert
precessos d' abandonament i fre molt importants, Aquesta
caracterstica apareixer com a decisiva a l'hora de plantejar la seva
rehabilitaci,
Els pr i mers seran barris ms densos --entre 20 i 40 habitatges per
hectrea- amb major compacitat d' edificaci i per tant amb una
distribuci espacial tamb ms contnua, Ser difcil la consecuci
d' espais interiors d'equipament o verd, d'altres que no siguin
parceHes residuals amb topografia poc adeQuada, La urbanitzaci i
els serveis hauran de resoldre espais normalment molt accidentats,
en fort pendent, per tant tcnicament ms complicats. Per altre
banda, el fet que estiguin construts abans d'urbanitzar, implicar
unes exigncies de cura i algunes singularitats especials en la
construcci d' aquests elements.
Les dades recollides i esquemticament representades en el quadre
adjunt donen els llindars de costos, que s' estimen al voltant dels 10
milions per ha. Cal dir que es tracta de proj ectes de mnims que
busquen introduir la urbanitzaci primria i les pautas d'ordenaci
mnimes per arrencar un procs rehabilitador favorable al barri. Per
tant sn les exigncies de condici urbana ms elementals per un
habitatge i que vnen a substituir i racionalitzar opcions
fragmentries ja iniciades en molts barris: com se sap les cases
tenen pous negres, i sistemes de subministrament d'aigua molt
precaris, per exemple.
Els costos d' urbanitzaci acostumen a atorgar un gran
protagonisme als carrers, essent el cost dels paviments entre un 40 i
50%, un 20% el clavegueram, un altre 20% l'enllumenat pblic i la
resta , la millora de 1'aigua i r arbrat. fncara que. aquestes operacions
tendeixen a buscar lmits mnims perque pugui n sser assolits pels
residents (amb l'aportaci municipal corresponent) cal dir que en el
temps present el nivell d'insolvncia s molt alt: l'abundncia de
parats en el perfil laboral d' aquesta poblaci fa especialment difcil el
procs de millora.
Ouadre costos d 'urbanitzaci en barris mar ginal s
La Guardia San Josep Trinitat
Superfcie (.) 25 Hes. 20 Hes.
Costos (data) 1980 1980 1982
Urbanitzaci Primria 136M 110M
Equipaments mnims 20M 38M
Expropiacions per
equipaments o places 20M 10M
Total 176M 158M
Repercussi/ ha. 7 M/ ha. 8M/ ha. 12 M/ ha.
'1 Superfbes l fectlnt estrictl ment la lIIbanit. aa6.
D'altra banda l' ampliaci i adequaci de la casa sembla un factor
imprescindible en molts casos, al Qual pot arribar-se amb ajudes
molt directes i factibles. J:s un valor d'inversi diferida i de treball
propi molt apreciat pels residents. Cal preveure les exigncies
tcniques mnimes per portar endavant el procs.
79
Per aconseguir tot aix, es imprescindible procedir a la l egalitzaci
com a pas previ, i com a fase de rellanament del barri: es a dir,
caldr corregir deficincies irresolubles, tallar les situacions
irreversibles, per en conjunt com s'ha dit. el balan resulta
favorable. Cal tenir cura, que el procs de legalitzaci pugui sser
simple i clar, d' altra forma es pot introduir un factor de trencament
greu i que en poques anteriors va sser el canal indirecte
d'erradicaci dels residents.
El segon gr up de barris, participa en part dels principis anteriors
per resulta ms difcil extreure criteris generals. Sn barris
" fr enats", amb densitat menor, o ms ben dit: de distribuci
irregular: hi ha zones molt denses i buits intersticials molt
importants. A;,( permet estratgies de sl ms fcils, per obliga
tamb a esquemes d' urbanitzaci ms costosos. Un problema
definitiu s' afegeix: el maj or mal estat de l'habitatge: en algunes
zones, per exemple Torre Bar, fins a un 31 % del total del parc
d'habitatge te dificultats per sser consolidat i objecte de millora, El
fort control sobre aquests barris el va congelar en les seves
situaciOns inicials i en conseqncia alguns fragments han restat
com a zones d'autntic infrahabitatge,
III - Elements de discussi cap 8 un balan
En base als elements anteriors i amb el suport de dades que ofereix
el captol V, es poden obrir uns punts de discussi que des d'angles
diferents -presentats com rellevants- permeten avanar sobre el
contingut de la rehabilitaci i sobre els medis per a enfocar-la.
111-1 Sobre la relaci entre habitatge i espai urb.
La hiptesi interpretativa del captol anterior expressa la complexitat
del procs "rehabilitaci" i els nusos problemtics per cada tipus de
barri. Dins la singularitat prpia de cada tipus cal ressenyar la
importncia de la component urbana sobre les ordenacions
estudiades. A ning escapa que ha estaI una part negligida en el
procs residencial popular de les ltimes dcades que en canvi s
sentida com a necessitat primordial avui i t el reconeixement
objectiu de la seva gran incidncia en la millora de la qualitat de la
vida urbana.
Per tant no s aconsellable -ni massa possible en els termes
d'aquest estudi-- desagregar irn::lependentment els costos que
podrem dir "urbans" dels d"'habitatge" o dels de " gesti" (o de
procs). l'expenncia dels ltims vint anys, que les preocupacions
per l'habitatge han esdevingut protagonistes independents del fet
urb sembla demostrar la seva improcedncia: la divisi
administrativa entre habitatge i urbanisme no es pot convenir en
pauta" operativa i fins i tot conceptual. I ms encara quan l'objecte
dominant del problema s la millora i recuperaci de l'habitatge urb
i de parts de la ciutat existent.
De la present diagnosi cal entendre tamb que no es tracta tampoc
d' uns costos de manteniment dels serveis uroans o d'inversi
urbana " normal" de la ciutat , sin bastant d'una component en la
major part de les zones- intrinseca a les necessitats dels mateixos
habitatges, i en aquest sentit s lgic que es pensi i s' organitzi des
d' aquesta lgica i amb aquestes prioritats. El mateix cal dir dels
anomenats costos " de procs" o de gesti, referits a aquelles
dificultats singulars que per les condicions de tinena o pet
l'especfic estat o situaci d's d' edificis concrets, preSenten una
impednca o dificultat en la seva rehabilitac.
En realitat l'experiEmca europea dels darrers anys ens aporta
exemples que ja sn importants perqu han hagut d'integrar a la
rehabilitaci de l'habitatge aquestes altres dimensions urbanes i de
gesti que en els primers intents dels anys setanta quedaven encara
fora de l'mbit de la rehabilitaci (el .
1II2' Sobre l'actuaci pblica en la rehabilitaci i en la
recuperaci de les trames
Si el vetllar pel manteniment de la ciutat existent ha estat sempre
una funci ordinria de l'administraci local , en les circumstncies
actuals se'n deriven d'altres en la mesura que el tema de l'habitatge
ha hagut d'sser controlat i promogut per iniciativa de
l'Administraci, I ara que les prioritats es decanten cap a la millora
de la ciutat i de l'habitatge existents, voldr dir que les pautes
d'actuaci han de venir molt transformades. Ens referim aqu
solament a les tasques i accions amb clara influncia sobre els
processos abans comentats.
Hom parla normalment de dos grans nivells d'influncia de les
poltiques d'habitatge: el directe -o de premoci, iniciativa- i el
indirecte -de control, normatiu, fins i tot d'exemple, De fet encara
que l'abast d'una politica "global" de rehabilitaci a casa nostra no
s conegut, es poden simular alguns mbits de reflexi -des de
r escala de les trames urbanes- per avanar el debat, En el ben ents
que els recents decrets (del Govern Central i la Generalitat) i les
experincies estrangeres ofereixen punts de referncia.
( 1 EWlenlmenl In recenlS proposi .. de rIBA de Bettin .... les .onel de ......... 1 moll''''
com el Pf"OC'k de l1IbaI acompanyi; inltOd\ltlDt _ta PllflmelteS '" li onjunt dol
I ..... de nrvitaliuaci6 de rhabitllliJtl. Al ....... 'llltuonlll dol mn angI _ mosl
constantment t a pteOCO.IpIci '" li debat i les proposlH per les Innet ArIlIS" .
80
AhI;i, el primer nivell de les influncies directes sempre acostuma a
estar referit a la determinaci dels "objectes" de la rehabilitaci i al
suport "econmic", financer i/ o de gesti que s'ofereix com a
incentiu. Es poden presentar aqu els segents tpics:
al mbit universal o especfic? Efectivament el mn de la
rehabilitaci sembla abocar cap a camps dirigits o especfics: la
poltica de l'habitatge nou tenia un producte clar a fomentar i
l'extenia de forma universalitzada (l' habitatge de " x" m
2
. en cases
de pisos, principalment d' accs a la propietat). En qualsevol cas la
selecci del camp objecte de prioritat il o ajut, conv que
procedeixi d'una anlisi precisa del parc al qual es dirigeix, de les
seves condicions intrinseques - tipolgiques i socials--- aix com de
les necessitats conjuntes o urbanes. Sembla que la referncia a un
mbit especfiC permeti actualitzar fragmens residencials quasi
sencers; l'actuaci massa dispersa s tamb ms costosa, dhuc
en els elements del propi habitatge.
b) Definici central o local del camp definit? Aquesta s la
dificultat que han de vncer sempre les poltiques generals. Com
definir un camp especfic quan la natura de l'instrument tendeix
ms a la frmula universal ?
El desenvolupament residencial recent i les seves transformacions
no han estat encara massa sotmesos a avaluacions serioses per a
destillar aspectes universals que defineixin un camp especfic. En
qualsevol cas s una tasca imprescindible per tal que t'ob}ecte,
" habitatge a rehabilitar", no sigui una entitat massa abstracta i
deslligada dels seus altres components. D' altra forma la definici
unificada s poc possible o al menys molt cojuntural U).
cl Nivell. distribuci i control dels beneficis. En part s
conseqncia de l'anterior en la mesura que l'estructura de
formaci de la poltica de l'habitatge tendeix a configurar i a
adscriure's les formes de distribuci -si b s veritat que es poden
combinar estructures complementries, a nivell regional- . Cal
p9f que l'assignaci ms general sigui controlada i distribuda en
las rees d'actuaci a travs del nivell locaL Sens dubte aquesta
barre}a de nivells permet referir-se a unes prioritats generals, al
mateix temps que a nivell directe es poden afrontar problemes
clarament diferencials (ee.).
D' altra banda cal considerar el major grau de complexitat que
s'introdueix en el problema en voler afrontar o fer compatibles els
temes estrictes de l'habitatge amb d' altres: de procs o de
necessitat urbana abans esmentats. Aquests principis tendeixen a
afavorir la combinaci de nivells. Cal pensar tamb en la
convenincia d'aquesta facilitat a l'hora d'establir les quantitats
dels subsidis i dels elements a protegir
Per a introduir altres tpics al nivell indirecte es poden considerar
els segents punts:
d) Sobre les pautes de regulaci i control. La fixaci de drets i
aprofitament sobre el sl, dels parmetres de la forma edificada i
de les condicions d'habitabilitat i funcionalitat tcnica de
l'habitatge sn funcions normals d l'Administraci i que s' han
difs a travs de les ordenances de les diferentes normatives.
Existeix per el sentiment que l'entramat del conjunt s feixuc, en
part contradictori i fins i tot costs: en qualsevol cas en les
poques del gran expansionisme van sser pautes de continncia
en molts casos tils per a evitar problemes ms grans,
l ' evoluci d'aquests instruments de regulaci i control ha
esdevingut cada vegada ms complex per sobretot ha estat
dirigida a canalitzar nou creixement o pautes per substituci total
de la realitat anterior. Existncia de provada concincia del fet que
l'aplicaci estricta d'aquestes pautes sobre la ciutat existent,
l'arracona i la deixa fora de tot marc legal: cal pensar en els canvis
dels patis d'iHuminaci en la mida que les estances de l'habitatge
s' han fet ms petites; o b les exigncies tcniques d' una
' AI"; CII_ el DecnlI de 1982 soIn RehabiiuO I nivell de rESIII.
(')En equestllinia operton ili K t ~ "" els Paisos 8lixos.
fantstica casa no\l8 o d'un habitatge de cinquanta anVs lot que
s'hagi anal adequant ...
Aqu cal entendre un problema important; si els condicionants
eXigibles a l'habttatge sn universals, cal que els gaudeixin tots;
per si en canvi podem conSIderar que uns sn obligats; d'attres
poden SS8f compensats,existeix la possibilitat "d'aprofitar" la
ciutat on vivlm (-l, En qualsevol cas s una discussi dificil que no
pot caure en una tolerncia absoluta, per que tampoc pot sser
afrontada amb la tcnica dels ulls clucs. prescindint d'un tema de
repercusSI important.
Caldr pensar potser SI aQuesta contnua dissociaci entre
ordenana, marc o volum de tes zones i flOfmativa tcnica
unIversal. no s la ms adient pels barris a rehabilitar i s'haur de
pensar un altre cop en unes ordenances ms completes que
englobin tamb elements dels condicionaments tcnics dels
habitatges.
Csi tenir present Que en les trames "b" (dites del XIX) i "c" (dites
marginals) no poden segUIr-se la totalitat de prescripcions avui
vigents,
e) Sobre l'exemplaritat da l'actuaci pUblica. Evidentment aquest
s un aspecte moltes vegades considerat com a " menor", per
Que el camp de la rehabilitaci exigelc s, com sabem, un
enfocament del tema de l'nabllatge que demana de la
concurrncia de moltes Iniciatives: propietari, resident,
constructors, promotors, etc" el problema s molt gran com en
dna compte el balan poSlerior ... Per aix s imprescindible
buscar aQuest efecte d'exemplantat a ractuaci pblica: La Qual
cosa no eqUIVal potS8f tant a l 'efecte "iniciador" Quant a
l'encert en els tipUS d'op8faci empresa, Aqu cal aprendre
d'altres SItuaCIOnS tHsttlQues on el problema de l'habitatge s
enfocat no noms amb voluntat "demostradora" sin tamb de
renovacI del conjunt de les condicions residencials.
81
111-3 Sobre la definici del plantejament i la intervenci
arquitectnica.
En aQuest marc d'actuaci anterior, cal comptar especfICament
amb la forta incidncia i l'ajut dels instruments de plane)ament. Es
veur en el prxim apartat que el planejament config\Ka zones
diferenciades d'nabitatge, dna una primera avaluaci (s'explica en
111-4 la discussi metropoHtana a travs del P.G,M,J afronta fins i
tOl, probleme. tlpul (ex. densiflClK:i del casc antic, o tf!t'cieritzaci
del centre".) Qestions que avui en dia han esdevingut centrals en el
nou planejament urbanstic, per en canvi difcilment pot passar el
nivell de l'actuaci efectiva. S'aprecia aix una manca
d'instruments especfics: zones operatives per exemple (amb
atributs singulars d'actuaci), compromisos d'intervenci pblica,
etc.!U).
D'altra banda dins la complexitat del problema de l'habitatge, el
planejament d'escala petita ilo el projecte global es
converteixen en punt de referncia obligada per iniciar estratgies
de recuperaci d'una certa emvergadura. s a dir, permet establir
pautes sobre el procs o sobre les dimensions administratives
d'aquest (com per exemple: restabliment d'una radiografia til per a
la intervenci en la zona, avaluar les despeses econmiques i els
punts d'obres singulars i costoses, avanar els lmits de l'actuaci
privada i pblica en'a rehabilitaci, entre d'altres}. I ms
especficament en les diferents trames urbanes: a) podran tractar de
compatibilitzar les net8SSltats directes sobre l'nabilatge amb criteris
d'ordenaci conjunta i per tant de recuperaci del polgon: b) en les
zones d'habitatge del XIX podr establir las rees a desdensificar i el
procs per a aconseguir-no, afrontar problemes d'estructura (viria I
aparcament), definir les ordenances exigibles per a La rehabilitaci i
subslJtuc:i: c) en les rees d'nabitatge marginal podrien assenyalar
les condicions de logaliuaci, les prioritats d'urbaniuaci, tamb els
mnims de l'edificaci.
Igualment aquesta discussi relaciona les variables de la discussi
('1 Sn .....,,1. _tl, que el o.a.t 11 a.n.nitIl comena ~ ... 11
dII&oc:l ... _ lObno ... QIIIIIo KI_. CII aO "'lro<It. c:ontIngulS fini
I O I " " , ~ .
arquitectnica de la intervenci: sobre l's da l'espai obert, sobre els
models de reurbanitzaci a emprar, sobre la convenincia d'afrontar
una rehabilitaci respetuosa o b optar per la reconversi o fins i tot
per la remodelaci (.),
Percentatges de sl per sectors de L'A.M.e. i tipus de trames
Trames XIX
Sectors de % relatiu
l'A.M.B. 1.000 ha,
A 50"
.,
'"

.2
'"
el
,."
e
Polgons
% relatiu
900 ha.
3'"
2'"
""
Marginals
% relatiu
650 ha.
""
33"
e2
""
22% 15%
o
100" 100"
A - F'rirrIe<a COfOI'\II
Bl - Sogon'COfOI'\II. IeCIOr Uevant
B2 - Segona COfOI'\II - Meto< Clcc:i<*IttII
el - Nlt com..-cM _ Cona dIIl..Iobregat
el - Nuclis comarcals - BesI i Va" Clccidenllll
O - Ei. Blr<:elone- Tibidabo
""
100"
111-4 Sobre el dimensionat de trames a rehabilitar.
% respecte
total AMB
2.500 ha.
""
39"
37"
5"
100"
El dimensionat simula una primera avaluaci i arrenca com s'ha dit
de l'estudi de les trames urbanes. Sn uns primers resultats que han
d'sser contrastats amb les valoracions generals del cens
d'habitatge de 1981 que noms ha estat possible utilitzar amb un::.
part insignificant,
En qualsevol cas, es vol oferir aquest nivell intermedi on es pot
dimensionar l'agregat general al mateix temps que es relaciona amb
els processos ms directes i substancials del nostre context urb.
Hom entn per que el dimensionat no busca tant una imatge de
totals. o de xifres escandaloses de costos a afrontar, si no de
mesures comparatives, de costos s, per d'aquells potser
indivisibles, o dels lmits de rendiment urb d'unes o d'altres
intervencions, Es pot dir fins i tot que en gran part no sn quantitats
sumables, en la mesura que es parli d'assumibles, El balan dna
aqu ms l'objecte que justifica un canvi d'actitud, un dimensionat
de necessitats per decantar unes prioritats d'Inversi, Les propostes
de recuperaci residencial sn a mig termini, compatibilitats
complexes, i amb gran protagonisme del procs, En termes
generals, no s comparable a les obres "tancades" de l'anterior
desenvolupament residencial.
El balan aix haur de servir per entendre la relativa importncia del
problema, la seva localitzaci i naturalesa,
El captol s'estructura en dos blocs que fan referncia a l'rea
Metropolitana de Barcelona i a les Ciutats catalanes: es tracta de
veure les similituds i diferncies, Dins el primer, s'Inclou la discussi
sobre el planejament i els sectors residencials prenent r exemple del
Pla General Metropolit de 1976
A rea Metropolitana de Barcelona.
El dimensionat de trames a rehabilitar es realitza comparant l'estudi
dels barris en la situaci de 1980, amb les qualificacions zonals
previstes pel P,G,B, de Barcelona, Com es veur sn xifres totals
OI L.. ~ inic:iadM;"fort debat dels .. tanta, pemlet.-.enfocar ......
disc..uiona mM l1IOIII8S sob<1Ila reptOjectaci de la ciutat; de rkebit.tOl existent,
lora dels eh" trats dels any eiunta,
2
comparables si be es veritat que presenten distribucions molt
diferentes,
A-I Distribuci de trames (Plnol 1),
El potencial total de rehabilitaci en l'rea metropolitana afecta
unes 2,500 ha, de sl (s a dir, dues vegades la superfcie de
l'eixample de Barcelona), Aquesta quantitat es distribueix aix:
Habitatge en polgons, unes 900 ha,
Habitatge en trames suburbanes, unes 1.000 ha,
Habitatge en Urbanitzaci Marginal. unes 650 ha,
Respecte a la seva distribuci espacial i geogrfica es poden
distingir els segUents mbits:
A) Una primera corona perifrica de la Barcelona central que
s'estructura al voltant de l'actual eixample Cerd i formada
exclusivament per trames suburbanes del XIX.
Si es compta el casc Antic de Barcelona (que t caracterstiques
singulars per la major antiguitat) junt amb les rees de la corona (P,
Sec, Sants, Grcia, p, Nou .. .! representen la meitat de les trames
suburbanes de tota l'rea metropolitana. D'altra banda suposen un
20% de tot el potencial a rehabilitar, s, doncs, un sector prou
important,
BI Una segona corona perifrica, descomposta en dos sectors:
B-l A llevant. organitzada a darrera del Carmelo, i que agrupa el
sector de Nou Barris fins al Bess,
B-2 Sector occidental, que agrupa les rees de l' Hospitalet, Sant
Just i Sant Joan.
En aquesta segona corona apareix com a protagonista l'habitatge
en polgons que suposa el 60% de tots el polgons de Barcelona, En
el sector llevant sn tamb importants els grups d'habitatge
marginal. Aix, a ms, representa el 40% del potencial total a
rehabilitar.
C) Un tercer gran grup reuneix els nuclis comarcals, Dividits en dos
sectors: la conca delUobregat (C-l) i la del Bess ms l'rea del
Valls Occidental (C-21.
Aquest grup es caracteritza per la duplicitat entre els nuclis
comarcals histrics i els creixements suburbials del perode 60-70,
S'accentua el protagonisme de l'habitatge marginal i de les
ultimes promocions de polgons,
Aglutina tamb el 40% del total a rehabilitar ,
A-2 Planejament i rehabilitaci.
1. Actituds propostes del planejament en relaci a l'habitatge
popular,
Les decisions de planejament que afecten ls rees d'habitatge
massiu, en les tres formes urbanes aqu considerades -polgons
d'habitatges, trames suburbanes del XIX i urbanitzaci marginaI-,
poden sser inscrites, genricament, en unes poques actituts
bsiques, que examinarem a continuaci,
--l'oblit o ignorncia d'aquestes rees, especialment quan han
sorgit i s'han desenvolupat al marge de les disposicions
urbanstiques vigents, s una primera actitud, Suposa mantenir en
una situaci jurdica Hegal, excloses de la consideraci de sl
urb, rees que, per diferents raons urbanstiqueS i/o legals, no
sn reconegudes com a urbanes i com a contenidores d'un
nombre ms o menys important d'habitatges, Sectors d's
predominantment residencial-especialment rees d'urbanitzaci
marginal- que han nascut contra o al marge del planejament
,anterior, son aix adscrites a categories diverses del sl no
urbanitzable, propugnant un procs d'erradicaci,
En els altres supsits, s a dir, quan el planejament urbanstic
explcitament accepta la permanncia -o proposa la
legalitzaci-, les propostes que directament incideixen en
l'habitatge poden ser desxifrades en tres categories
diferenciables:
- l es propost es d 'assimil aci a condicions urbanstiques
d'altres formes urbanes. a les quals es dna un valor ms
"genera!", Aquestes propostes corresponen a les clssiques
actuacions del planejament general dels anys seixanta que. per
falta d'identificaci o per voluntat simplificadora, procedia a
travs de la qualificaci de grans zones urbanes per usos i
densitats globals, unifor mant el t ractament d'rees de naturalesa
ben diversa.
- l es propostes de remodelaci t ot al. que suposen la
identificaci de problemes --mal estat, incompatibilitat d's -que
consideren insalvables i que, per tant, impliquen la negaci de la
possibilitat de transformaci a partir dels elements i condicions
urbanstiques de l'rea.
- l es propostes de reconversi o transformaci, que
corresponen a la opci de millorar les condicions d'habitabilitat i
nivells de dotaci de l'rea, partint del reconeixement de la seva
especifitat i confiant en el seu potencial urb. Aquestes propostes
poden dirigir-se especialment a la "'integraci" o augment de les
oportunitats de connexi a la ciutat, a la "millora"' de les
condicions internes d'habitabilitat i resoluci dels dficits
existents, o a la "rehabilitaci"' millora gradual de la urbanitzaci i
qualitat dels espais pblics i privaTS.
Aix esquematitzades aquestes actituds del planejament
urbanstic, han incidit de forma especfica en cada una de les tres
formes urbanes analitzades. Possiblement sigui per, en l'mbit
metropoli t de Barcelona on aquesta incidncia del planejament
-Pla Comarcal de 1953, Plans Parcials, Pla General Metropolit de
1976- hagi estat ms significativa; aix no obstant, cal tamb
considerar les opcions dels Plans Generals municipals de les
ciutats catalanes de mida mitjana.
a) Pel que fa els pol gons d' habit at ges, podem distingir dues
actituds tradicionals,
1 - Per un costat, prcticament fins als plans dels anys setanta, la no
identificaci expressa del polgon com a tal i, per tant, la seva
adscripci a altres categories genriques de sl urb, de forma
que no rebien un tractament diferenciat. Els polgons aix
"'enquistats"' en zones "'residencials" apareixen regulats per una
normativa desajustada a les seves caracterstiques, i romanen
indiferents a les accions de planejament.
2 - En un ulterior moment, en els darrers plans generals, els polgons
sn identificats i reconegut s, i classificats de forma especifica
per tal de aconseguir, normalment, una major integraci i
comunicaci amb els sectors urbans vens o la subsanaci de
dficits d'equipaments, jardins i urbanitzaci. En aquests casos
es proposen accions de remodelaci total.
b) les rees de crei xement suburbi del segle XIX han tingut, en
canvi, un tractament ms uniforme al llarg de la histria del
planejament urbanstic a cat alunya. En efecte, rarament sn
ignorades pel planejament com a zones urbanes d's
predominanment residencial .
1 - les propostes s'han dirigit sobretot a la regulaci de les
intensitats i incompatibilitats dels usos. En aquest sentit, el
planejament ha estat responsable de l'espectacular procs de
densificaci de l' s residencial que han sofert una part m'ot
important d'aquestes rees-tant en l' ambit metropoli t com a
les perifries de les ciutats mitjanes-, trencant els tipus
edificatoris t radicionals i l'eQuilibri entre el suport inf rastructural i
la crrega residencial (per exemple, els sectors de Santa Eullia a
l''Hospitalet o de la Prosperitat a Barcelona).
2 - En altres casos, el propi planejament ha tendit a definir els
parmetres a travs dels quals la transformaci tipolgica
d'aquestes rees pocIr ser entesa com un simple procs de
83
substituci o reconversi de l'edif icaci, dins de lmits
dntensitat i densitat acceptats i dins l'objectiu declarat de
dotar-les d'un major contingut urb -propostes especfiques de
reurbanitzaci6, sanejament. reequi pament, etc.
3 - Per ltim cal tamb destacar les propostes de remodelaci,
lligades a les obertures de vies urbanes o metropolitanes, o
simplement degudes a la identificaci de situacions en mal estat,
de la urbanitz.aci ilo edificaci, que s'estima improcedent o
inviable la transformaci a una situaci urbana ortodoxa.
l'alternativa de la remodelaci per obertura viria o amb
l'objectiu de s:anejar i reconstruir un sector en posici urbana
central. ha eslat present en el planejament de les diverses
poques,
c) l es rees d' ul'banitzaci marginal han estat, en canvi,
tradicionalment E,xcloses del planejament urbanstic, degut al seu
propi origen i gnesi, En cons,tit uir -se en sectors de rpid creixement
i fins i tot iniciar Iu seva transf ormaci paulatina cap a situacions
urbanes ms qualificades, han estat finalment reconegudes, en part,
pels plans generals, per sempre amb la interposici de condicions
prvies a la total consideraci de sl urb. les propostes vnen,
doncs, referides la milora de la urbanitzaci, la superaci dels
dficits de serveis i equipaments collectiu i a la rehabilitaci ilo
reconversi de l'edificaci, a travs de plans especials especfics.
2. Pl a General lVlet ropoti t de Barcelona (1976) i t rames
urbanes.
les qualificacions zonals que el Pla General Metropolit assigna a
cada una d'aquestes formes urbanes no sn niques per a cada
una d'elles, tot i que podem distingir uns tractaments majoritaris:
a) Pol gons d' habitat ges. Zones "subjectes a anterior ordenaci
volumtrica" (clau 18): reconeixement de la intensitat, alineacions i
normativa del projecte original. (Tamb com a zones subjectes al pla
especial de refonTla interior (Clau 14) dniciativa pblica o privada,
amb l'objectiu de' remodelaci).
b) Arees d' habi t at ge del S. XIX. Zones de '"Substituci de
l'edificaci antiga"' (Clau 12): identificaci dels centres antics
comarcals i les SElves perifries.
Zones "en densificaci" (Clau 13): aturament del procs de
densificaci i transformaci tipolgica produt per anteriors
ordenances,
Zones de "'reforma interior"' (Clau 14) a travs d'un pla especial
especfic.
c) Arees d'urbanitzaci mar ginal. Zones de '"rehabilitaci urbana"
(Clau 16) a travs d'un pla especial de reforma interior expressament
delimitat.
(Altres rees han quedat excloses de la consideraci de sl urb, a
erradicar o a reconvertir, en sl urbanitzable, a travs de plans
parcials).
Una apr oxi maci 6 quanti tat iva (-) d'aquestes qualificacions del Pla
General Metropolut dna les segents xifres:
a) Polgons d'habitatges en zona 18:
b) Arees d'habita tge suburb del
S.XIX: en zona 12:
en zona 13:
en zona 14: ...... , .. ' .
TOTAL ........ ,
c) Aress d'urbanitzaci
marginal en zona 16: , .
696 ha.
544 ha.
1.630 ha.
232 ha.
2.406 ha.
208 ha.
(0) Segons .. 'licl.mer'>!" pubiclU per 11 Corpo.ac06 Metropolitana (19761 amb els sectors
... aval. La rnodicl" .. "triet'ln9!\t les .ones, sense YIII!a
ni .. quip.u ... enu/vOl1:1local.
REHAB1L1TAC10
POTENCIALS DE Area de
Urbanes del Segons Trames
Potigons . ra meitat del Xl liabtatgeen delXI)( pI,me
l2..l T.ames
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Aquestes xifres corresponen estrictament a les superfcies de les
zones qualificades pel Pla. En el cas dels pollgons. s'han restat del
total de la zona 18 (I. 178 ha.) les que corresponen a polgons no
construts o aturats. En el cas de la qualificaci de zona 13 no s'ha
considerat la modalitat 13" que correspon majoritriament a
l'eixampla Cerd.
L'anlisi continguda en els documents previs del Pla General 74.
sobre trames urbanes existents, dna un total de 922 ha. de
"polgons", unes 3.000 ha. de "suburbanes" i unes 360 ha. d'rees
marginals. Cal tamb esmentar que les superfcies d"urbanitzacions
marginals fi nal me nt no reconegudes pel Pla. i que per tant
romanen en sl no urbani t.l:able, sn relativament importants.
--ms com a extensi superficial afectada que com a quantitat
d'habitatges-, tot i que una part significativa correspon a segona
residncia i altres processos,
B - Alt r es ciut ats catal anes,
L'apartat V-2 recull algunes dades significatives dels problemes
d'habitatge a les ciutats catalanes, Com es veur es fa referncia al
nivell de ciut ats grans i mitjanes que han tingut un procs de
creixement sostingut -les esmentades ciutats "modernes- i que
representen un patrimoni urb important, S'ha defensat fins i tot
-polmicament- que en el seu conjunt impliquen rnica alternativa
possible a la fora urbana de Barcelona, En aquest sentit, queden
fora d'aquesta consideraci els contextos ms rurals o les
agrupacions !llenys dinmiques,
Sembla que es poden avanar al gunes singul aritats en el
problema r esi denci al d'aquestes ciutats envers Barcelona i que
poden reflectir-se en la rehabilitaci,
S'ha de assenyalar el pes del problema dels centres urbans amb el
buidat dels cascs antics histrics -de gran importncia simblica i
representativa- i la indecisi de la resta del centre -sempre sotms a
la pressi terciria-, No s d'estranyar que la majoria d'aquestes
ciutats estan afrontant aquests termes a t ravs de l'elaboraci de
Plans Especials de Centre (Lleida, Girona, Tarragona, Manresa,,'! La
soluci del trfic central i l' aparcament. les mesures de protecci del
patrimoni artstic i la necessitat de rehabilitaci dels habitatges
comuns sn tpics constants d'aquests Plans que per altra banda
comenceA a perfilar amb Cura que s la rehabilitaci central
d'aquestes ciutats.
D'altra banda, com es dna compte ms endavant, els problemes
de la perifria tenen la seva especificitat prpia i es concentren en
els barris marginals i solament comptats pOligons s'Inclouen en
aquestes files,
86
IV - El probl ema obert
Fins aqui el treball avana i simula un balan sobre les necessitat s
de rehabilitaci, en endavant s'ofereixen les dades i els annexos
amb esquemes per a prosseguir l'estudi , Ha estat un esfor
d'interpretar treballs a mig fer, estimacions que potser noms
lateralment contemplen aquest problema, de destil,lar experincies
comenades, per tractar d ' anti cipar una aval uaci general.
Aquesta s'articula sobre la valoracin de les trames urbanes
residencials, ja que al si de Barcelona i de les ciutats catalanes se'ns
presenta com l'objecte a millorar i recuperar. Es pot dir fins i tot que,
en el nostre context, r ehabili tar voldr dir sobretot rehabit ar i
acabar els barris perqu, ara s, puguin gaudir de les condicions
residencials que els sn prpies,
La rehabilitaci es presenta doncs com una tasca creixent, que
sembla per que no anir a representar un fet unitari i homogeni,
sin que haur de prendre formes i actuacions diverses: les
necessitats semblen demanar-ho, Fins i tot no es presenta com a
fenomen exclusiu no es pot negar que hi ha altres creixements,
Aquests per, hauran d'assimilar l'experincia recent, i assegurar
que no exigeixen complement de rehabilitaci immediata.
Amb tot l'estudi ens presenta un problema obert i aquesta mateixa
simulaci exigeix d'altres referncies complementries, Per en
qualsevol cas el treball afronta la possibilitat de formular
interpretacions generals del nou tema, s una condici necessria
per a superar l' esquematisme abstracte de les simples dades
censals, per tamb per donar contingut i quadre de refernCia als
projectes d'actuaci,
PROPOSTA PGM 76
Sobre les Arees Poteneials de Rehabilitaci.
zOI,Ef DIe o OIEHUlUTACOO
ZOt<ts O' ED,F'CAC' OANTlG.o. A". SUUTlTl.OClO
Z"U O ".8ITATGf .ASSIU .. ,.,Zl
o
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Lboratori d Urbanisme ETSAB
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Febrer 1983
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V - Dades de l'avaluaci, en forma d'annex
V-l Area metropolitana de Barcelona
al Habitatge als polgons moderns
FitlC8 1."Grups de Postguerra"
En aquest grup s'inclouen les operacions d"habitatge pblic dels
anys vint juntament amb les que aparei)(en a la postguerra, entre els
anys 45 i 54. Totes sn de promoci pblica, i corresponen a
intervencions d'agrupacions locals i estatals. Les seves
caracterstiques sn molt uniformes, excepte pel que fa als tipus
edificatoris, que abarquen una mplia gamma de variants.
El seu mbit urb es la perifria nmediata de l'Eixampla Cerd. en
posicions que inicialment foren aillades, en llocs molt allunyats i
marginals, difcilment accesibles. per que avui han quedat
intagrats a la ciutat com a conseqncia del seu creixement. Aix
constitueix alguns d'aquests grups d'habitatges en autntics
enclaus urbans absolutament diferenciats del seu entorn. la
superfcie total dels sectors no arriba a 10 ha. i el nombre
d'habitatges per promoci no sol sobrepassar els 1.000. Es tracta
per tant de petits grups. l'ordenaci dels espais s molt
irregular, i est en funci dels tipus edificatoris escollits, que sn
molt variats. A les ordenacions de cases en filera (Cases Barales,
Urbanitzaci Meridiana) o de cases entre mitgeres (Torre lIoveta)
prenen molta importimcia els vials, que constitueixen quasi els nics
espais no edificats. En els grups de cases unifamiliars (Merc) o de
blocs baixos (Polvorin, Verdun) les superfcies de sl buit
augmenten, per no arriben a ser importants. Normalment els espais
lliures apareixen bastant ms IItgats a redificaci que en polgons
posteriors, si b el grau i restat actual de la urbanitzaci s molt
baix. O' altra banda, es tracta de polgons molt deficitaris en edificis
pblics d'equipament. que queda en part justificat per la seva prpia
mida.
Els tipus edificatoris corresponen a un perode d'experimentaci, en
el qualla carncia de normativa i d'antecedents en el camp de
rhabitatge pblic es tradueix en la bsqueda i rassaig de diverses
possibilitats: des d'habitatges unifamiliars, aillats o en filera.
passant per la casa de I"eixampla entre mitgeres. fins als primers
blocs amats -normalment de 2-4 plantes. per tamb en un cas de
8 plantes- amb sistemes d'agregaci dels habitatges molt diversos,
l'estat aClual de redificaci s molt dolent. Els habitatges sn
relativament petits (menys de 40 m
t
ulils) i amb lots els problemes
derivats de la baixa qualitat constructiva del moment.
Fitxa 2. " Extensi residenciar '
Els polgons d'habitatges apareguts la segona meilal dels anys
cinquanta, d'alguna manera coordinats amb el planejament
urbanstic (Pla Comarcal, 1953) i amb la programaci de la
construcci pblica d'habitatges (Pla d'Urgncia Social, 1957) poden
agrupar-se en base a la similitud de carateristiques i problemes
presents. El promotor fonamental del perode s la prpia Comissi
d'Urbanisme de Barcelona.
les operacions es plantegen amb un alt contingut urba, en posici
de continutat i extensi residencial de la Barcelona central, a
travs de la ubanitzaci i posada en valor de grans sectors urbans.
Els polgons sn de mida mitjana (10-30 ha. amb alguna eKcepcl) i
suposen la construcci d'un nombre elevat dhabltatges. que
normalment supera les 1.000 unitats.
Ats que en aquests polgons robra urbanitzadora inicial s molt
forta -alt percentatge d'espais destinats a vialitat, alta qualitat de la
urbanitzaci secundria-les densitats brutes poden ser tamb
molt altes, entre 150 i 200 habitatges per hectarea, sense que aiK
comporti eKcessius problemes. l'ordenaci de l'edificacio,
recolzada fortament en els vials. dna per tant un percentatge
baiK d'espais indeterminats o d'us ambigu.
88
Els tipus edificatoris acusen fortament lnfluncia de la case entre
mitgeres de l'eiKampla Cerd, d'aquests tipus se'n troben diverses
variants en els polgons del grup, en illa tancada i oberta, amb un
ndex moderat d'habitatges per casa (sobre els 25 habitatges/casa) i
alaries dI! l'edificacio que oscillen entre les 5 i les 12 plantes. AiK
no obstant, s tamb caracterstica raparici de tipus edificatoris
alternatiu!., anb carcter eKperimental (blocs d'habitatges duplex a
Montbau, cases en filera i blocs ai1lats al Bess, etc.) la mida dels
habitatgels comena a convergir sobre la gamma de 60- 75 m l
tils, que a partir d'aquests anys sera majoritria.
Fitxa 3. "Polgons metropolitans: anys seiKanta".
S'agrupen aqu fonamentalment els pOlgons de l'Obra Sindical de
l'Hogar constru"its a Barcelona durant la dcada dels seixanta
juntament amb altres iniciatives de carcter privat que segueiKen el
mateix model dntervenci6. Es tracta, per tant, de grups
d'habitatges que tenen avui una edat compresa entre els 18 i els
26 anys.
s caracte,ristica la localitzaci d'aquestes intervencions recollant
en els nudis urbans de la comarca de Barcelona, en posici que
hem denominat dual {Sant Ildefons respecte a Cornell, Can Serra
respecte':l rHospitalet, Sant Cosme respecte al Prat, etc}. D'aquesta
forma se suplia la manca de sefl.lelS i equipaments propis. Es tracta,
no obstant, de polgons grans (20-25 ha.) i d'alt nombre
d'habitatges (superior a 2.000 habitatges).
Aquest s el grup de poligol)s amb majors problemes a I"hora
dntervenir en la millora de la urbanitzaci. donat l'altssim
percenta11ge de sl buit, d's indeterminat. de proporcions
inadequades, poc referit a redificaci.lndeK supera e155% de la
superfcie total i, en ocasions, arriba al 70%. AiK va lligat a una
urbanitzaci6 dbil i deficitria, incapa: d'omplir aquests espais
amb un mnim de garanties de funcionament i de possibilitats de
manteniment.
la densit.at d'habitatges per hectrea s tpicament baixa (50-150
ha/hl amb algunes eKcepcions importants. Per tant. la repercussi
d'urbanitzaci per habitatge s alta. Els tipus editicatoris
predominants sn et bloc amat de 4-5 plantes i el ete 7-8 plantes,
juntament amb la torre d'll plantes o mes, amb un grau
d'habitatges bloc relativament alt, com es dedueiK de I"observaci
de les d' edificaci. l'habitatge, la superficie prototipica
dels quals gira a rentorn dels 60 m
2
tils, consolida determinades
caracterstiques distributives i funcionals {relaci estar-cuina i
dormitoris-bany, oferta majoritria d'habitatges de tres dormitoris.
etc.}.
Fitxa 4. "Poligons especulatius"
Aquest grlJp correpon majoritriament a iniciatives dmmobiliaries
privades ,) d' organismes semipblics com Caixes d'Estalvis i
Cooperati'Jes. Aquestes iniciatives sn representatives de la
puiKana de la construcci en la segona meitat dels anys seiKanta,
de l'existncia d'empreses immobiliaries amb capacitat per a
emprendre grans operacions de construcci dhabitatges. l'edat
osciHa entre els 12 y els 19 anys.
Es tracta cie poligons d'habitatges de mida petita en superfcie
(menys de IS ha.) i alt nombre d'habitatges (l.OOO-3.000), amb
densitats brutes, per tant, molt altes (des de 150 i fins a 320 h/
ha).
les posicions territorials sn ai1lades i marginals. depenent
directament de les grans vies de comunicaci. Aquestes
localitzacions difcils i inusuals en grups d'habitatges de mida petita i
alta densitat. s'eKpliquen sovint per una interpretaci abusiva de les
intensitats i ndex d'edificabilitat previstos pel planejament
urbanstic, En altres casos es tracta d'operacions d'habitatges Que
han substituit altres usos urbans -industrials o grans equipaments
urbans-o
Tamb en aquest grup els polgons presenten un alt percentatge
de sl buit ndeterminlat, per s. potser, ms caracteristic el baix
percentatge de sl destinat a viari, el que indica una eseasa inversi
en urbanitzaci primria. ms aguda encara atenent les altes
densitats.
El tipus edifjcatori predominant s la torre en alaria (ms de 12
plantes i fins a 20) amb un altssim nombre d'habitatges per bloc.
Sn ceractenstiques les distribucions de 4 habitatges per escala en
bloc linial, amb una sola faana per habitatge (vegeu l'exemple de la
fitxa) o de 6-8 habitatges per asc ala a les torres. De tota manera, la
superfcie i les caractenstiques funcionals de l'habitatge es
mantenen en el model quasi unic del perode (60 m
Z
tils, tres
dormitoris, etc.). A la vegada, pot estimar-se, en general, un
augment de la qualitat constructiva respecte als polgons del
grup anterior.
Fitxa 5, "Polgons metropolitans: anys setanta"
Aquest ltim grup correspon a les grans operacions d' habitatge
de promoci pblica (Institut Nacional de l'Habitatge. Patronat
Municipal de l'Habitatge) i privada, que es construeixen en la primera
meitat dels anys setanta. En conseqncia, es tracta de polgons
amb una edat inferior als 15 anys.
89
Ates que el t ,amany s molt important, en sectors de 20 a 60 ha.
d'extensi, la localitzaci territorial s, de forma caracterstica.
ai1lada metropolitana, s a dir. depenent fortament de les grans vies
de la xarxa arterial metropolitana. El nombre tamb alt
d'habitatges (ms de 2.500 per promoci) dna densitats de tipus
mitj (entre 12:0-150 habitatges per hectrea) i molt uniformes.
L'ordenaci interna prevista en els projectes suposa la previsi de
grans espais per a equipaments col ,lectius i zones verdes, per
que no han arribat encara a materialitzarse, El percentatge
d'espais b u i t ~ s s. en tot cas, molt alt. sempre superior a155% de
la superfcie dl31 polgon, amb totes les dificultats i problemes que
aix comporta, que sn similars als descrits per als polgons
metropolitans dels anys seixanta -la forma d'ordenaci dels quals s
molt semblant, per la superfcie s menor.
Els tipus' edificatoris sn el bloc 'ineal aillat i la torre. que han
sofert una forl.a depuraci normativa i es presenten ara el'
condicions inttrnseques indubtablement millors (una sola nau, patis
de ventilaci ms grans, millor equipament). El nombre
d'habitatges per bloc s normalment alt (ms de 30 habitatges
per unitat edificada) i l'habitatge mant les mateixes caracterstiques
de mida, distribuci i equipament, amb algunes -poques- variants.
HABITATGE EN POllGONS
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Posic.l urbana FQtografia
Planta polgon RE!laci ocupat
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NOMBRE HABITATGES ..... o )2.500 viv
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ALADES EDIFICACIO ..... . : ... Ihtjes i altes
TAMANY HABITATGES ...... . . ... Mitja-Alta. )70 m2/viv.
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Conceptes utilitzats a les fitxes
Edat polgon. la xifra que apareix als quadres correspon al nombre
d'anys trascorreguts des de l'inici de la construcci material
del poligon fins avui (19831.
Superfcies. Extensi superficial en hectrees dels sectors ocupats
per polgons. classificada en tres grups. corresponents als
menors de 10 ha. (petites promocions), als compresos entre
10 i 30 ha. (promocions de mida mitjana) i als ms grans de 30
ha. (grans promocions).
Habitatges. Correspon al nombre d'habitatges projectats per
polgon, encara Que en alguns casos hagin estat promoguts
per diferents entitats. El nombre total d'habitatges en cada
operaci o polgon pot ser menor de 1.CXXl, o situar-se entre
els 1.000 els 3.CXlO, o sobrepassar aquesta ltima xifra.
Densitat. Es tracta de donar un ndex indicatiu de la relaci existent
entre les dues ltimes dades (superfcies i habitatges), de
forma que es facin visibles alguns possibles desequilibris. La
densitat ve donada en habitatges per hectrea bruta i es
classifica tamb en tres categories: menor de 120 hab/ ha ..
entre 120-200 hab/ha. i ms gran de 200hab/ha. La primera
categoria correspon a poligons de vivenda unifamiliar o de
blocs de poca alria o b amb espais lliures de gran
magnitud; en canvi, les densitats superiors a 200 habitatges
per hectrea poden considerar-se molt altes. De totes formes
el valor d'aquests ndexs cal ponderar-lo, en cada cas, amb
altres factors com sn la importncia de la infrastructura de
suport -tant en termes de capacitat com de qualitat-, la
posici urbana del polgon i d'altres.
Topografia. La valoraci que es fa de la topografia, a efectes de
possibles operacions rehabilitadores -ordenaci dels espais
lliures, urbanitzaci- s molt simple, i consisteix nicament en
assenyalar amb un signe negatiu aquelles situacions
topogrficament desfavorables (pendents superiors a15% O
accidents d'importncia).
Accs. Anlogament, es tracta nicament d'indicar negativament
les dificultats que presenta l'accs al polgon, derivades de la
seva situaci territorial, de la relaci amb les infrastructures
100
de connexi (grans vies, transport pblic) de la ciutat, o de la
forma mateixa de l'accs. f.n el quadre general es
pormenoritza per a cada poligon aquesta forma de connexi
(punt>ual, axial, mltiple) a les xarxes generals urbanes. Les
connoxions de tipus puntual sn, en aquest sentit, les que
generalment cal vincular negativament.
Percentatg.e sl buit. Indica el valor relatiu, en termes de superfcie
de tots aquells espais exteriors no expressament vinculats a
un s determinat -com puguin ser els espais vials o els
jardins- i que en els poligons sn quantitativament rellevants.
L'ndox es classifica en percentatges menors al 40%, situats
entre 40-55% i superiors aI55%.
Percentatge sl vials. Indica el valor relatiu dels espais destinats a
vials rodats, complementant l"ndex anterior: percentatges
menors al 20%, situats entre el 20 i el 30%, i superiors al
30%.
Habitatges per bloc. Es un indicador del gra o densitat neta
d'habitatges per cos edificat. Tot i que es tracta d' un index
que varia de forma important per a cada polgon, i fins i tot en
z o n e ~ ; de cada polgon, es tracta aqu d'oferir unes dades
mitges o representatives. Per a cada polgon es donen aix els
valom dominants (fins a 12 hab/bloc, de 12 a 40, o ms de
40). De tota manera, quan la gamma abarca per igual
situacions classificables en dos d'aquests valors, tamb s' ha
indical!.
Alaries blocs. Tambe s un ndex de difcil expressi conjunta,
donada la heterogenei"tat d'alries que se solen tenir en un
mateix poligon. Els valors sn sempre els dpminants o
representatius (menys de 4 pisos, de 5 a lO, i 11 pisos o ms)
sense perjudici dels poligons en els que cal indicar la presncia
per igual d'edificacions classificables en dos o en els tres
grups.
Mida dels habitatges. La mida mitjana del habitatges sol
ser ms uniforme en els polgons, especialment a partir dels
anys seixanta en que se situa majoritriament entre 60-80 m
2
de superfcie til.
S'indiquen tanmateix els valor mitjans menors i superiors a
aquest.
101
CARACTERISTlQUES DELS POLlGONS DE VIVENDA MASIVA
SUPERf. OENsn,o\T TIPUS ALADES SUP.VIV.
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DATA PROMOTOR IlKS. Vl VOES. VlV/KA. EDIf . EDlrICAClO TIPUS al l'OSIClO URBANA rop(X;RAfU ACCES SOL BUiT
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b) Habitatge dins les trames del XIX i meitat del XX
les trames urbanes del XIX sn una de les formes i estructures
d'assentament ms significatives de l'actual context metropolit de
Barcelona. Aquestes trames, en les Quals els processos conjugats de
substituci d'antics edificis per noves construccions de carcler
especulatiu -al marge de tot criteri d'adequaci a l'escala i capacitat
de les preexistncies del teixit-, la degradaci o envelliment de les
edificacions que hi romanen, reflecteix clarament alguns dels
aspectes ms rellevants de la problemtica actual. Representen
doncs un dels focus prioritans d' atenci en les COOfdenades d'una
poltica de rehabilitaci de la ciutat i un enorme potencial no noms
des del punt de vista quantitatiu, sin tamb qualitatiu de
l'estructura urbana metropolitana.
Aquest estudi ha tingut Pfesent prioritriament totes aquelles
trames que estructuren la corona suburbana de Barcelona com a
mostra dels problemes i opcions de reciclatge que planteja la ciutat
histfica del XIX.
ParlJnt de la Pfemisa que aquests sectors urbans pertanyen a una
etapa histrica determinada i corresponen a lgiques comunes,
s' han elaborat una srie d' anlisis per tal de destriar les variables que
avaluin i tipifiquin els problemes que puguin incidir sobre els
aspectes de la rehabilitaci d' aquestes trames enteses com a grup
uMari i diferenciat en el conjunt de les fOl'"mes de creixement.
Aquestes anlisis sistemtiques s'han realitzat amb mostres d' igual
mida (300 m. x 300 m.)per cadascuna de les trames escollides
(Poble Sec, Grcia, Camp de l'Arpa i Sant AndretJ) per considerar-se
prou representatives i diverses del conjunt de la perifria
d' assentaments del pla de Barcelona.
Les fitxes tcniques sn una lectura agregada de dades i
caracterstiques tant dels aspectes estructurals, forma i mida dels
suport viari i espais pUblics, com dels de situaci del parc
d' habitatges; estat dels Pfocessos de substituci i distribuci
tipificada dels edificis susceptibles de rehabilitaci.
A continuaci es descriuen alguns dels aspectes ms rellevants per
a una primera conclusi i avaluaci de dades i caracterstiques tipus:
Potencial de rehabilitaci
Un primer aspecte basic s la capacitat de rehabilitaci que
aquestes trames presenten quan a la separaci entre el nombre
d' edificis susceptibles de rehabilitar i els edificis de construcci ms
recents, Aix doncs s' ha prs com a criteri la distinci entre els
edificis anteriors i posterior. ala anys cinquanta
aproximadament, de forma que es puguin considerar els primers
com !"ndex del potencial de per antiguitat del parc.
De les mostres analitzades es desprn que aquest potencial o
capacitat s significativament alt i nomogeni en totes les trames, no
superant l' ndex de substituci (edificacions posteriors als anys
cii"lqusnta) en cap cas el 30% del total de les existents. Prenent
aquesta dada com a representativa de la totalitat de les trames
analitzades, resulta que les trames ms denses d'origen ("trames
densificades" ) sn les que Pfesenten el menor ndex de substituci
tenen ms potencial de rehabilitaci (93% Poble Sec i 88% Grcia)
decreixent aquest en passar a les trames menys denses (" ' trames
poc densificades" }(85% Camp de l' Arpa, 72% Sant Andreu).
Aquest aspecte es fa evident entre altres motius degut a la major
facilitat del tipus edificatori dominant (majoria d'edificis PB/ PB + 1)
per a sser substitu! tant per raons de gesti com de rentabilitat
econmica.
Quant als problemes de rehabilitaci dels habitatges o edificis
catalogats de susceptibles cal assenyalar una diversificada
gamma de problemes especfics en relaci a les diferente.
'poques de construcci, qualitat dels materials constructius
emPfats i diferents graus d' envelliment i degradaci. Tanmateix les
qestions de serveis i acabats sn les dominants i no existeixen en
general problemes estructlKals considerables.
102
L'espai urbe: caracterstiques del suport viari i espais lliures
Una de les caracterstiques ms generalitzades de les trames del XIX
s l'estructura viria i la forma i mida dels elements que configuren
l'espai pblic i privat (carrers, places i mananes).
Aquestes caracterstiques morfolgiques comunes sn l' expressi i
resultat d' uns processos de projectaci i gesti del
desenvolupament urb a partir de la urbanitzaci i consolidaci
progressiva de petits eiKamples i d' eixos suburbans que estructuren
el suport de comunicacions dels nuclis del pla barcelonC, antre ells i
amb la ciutat central: vegIS el cas especfic de Grcia com a suma
d' accions d'urbanitzaci que s' estructuren sobre els eixos de Major
de Grcia i Travessera i la posterior urbanitzaci per paquets fins a la
consolidaci de l'actual teixit; o b el cas de camp de r Arpa o de
Poble Sec, des de la projectaci unitria de petits eixamples que es
vertebren a partir d'elements d' infrastructura comarcal dominant.
El resultat d'aquests processos es caracteritzaen definitiva per la
consolidaci d'unes trames urbanes de marcada pauta estructural,
on la forma i mides de l'espai pblic s' ajusten a l's i la imatge de
l'extensi de la ciutat del XIX.
s evident un primer grau d' nomogenetat atenent els ndex d' espai
pblic, per dessota del 30% en tots els casos. Concretament sn
dos els tipus d'espais fonamentals: els carrers de petita secci que
oscil-la entre els 6 m. (cas de Grcia} i els 12 m. (cas de Camp de
l'Arpat i les places de mida petita (46 m. x 64 m., Plaa Rius i Taulet
a Grcia, o 66 m, x 72 m., Plaa de Sant Francesc a Sant Andreu),
Per, com a conseqncia dels distints graus de denaificaci, s
l'Us de l'espai pblic un primer ndex diferencial que acusa les
desigualtats entre aquestes trames tot i que totes elles tenen
poca capacitat pel trfic i particularment per a satisfer les actuals
necessitats d' aparcament.
Pel que fa al nivell d' urbanitzaci superficial, presenten situacions
satisfactries de pavimentaci i iIluminaci6 encara que es detectin
certes defICincies d' acabat i millOfa que afecten especialment els
espais pblics.
la casa: caracterstiques del tipus edificatori
Els elements i caracteristiques de l'espai pblic sn rellevants com
aspectes qualitatius intrnsecs a les trames del XIX degut en bona
mesura a restreta relaci que existeix entre ells i els elements i
criteris de composici parcel lria i edificatria, que formen la Idea
de ciutat .
Les anlisis tipolgiques de les mostres permeten les grans
regularitats de parcella i edificaci a les que se sotmeten
aquestes trames, i alnora caracteritzant les especfIQues diferncies
entre elles.
Com a primera consideraci estructural s'evidencien el petit gra de
l'edificaci6, resultat de la partici parcel-lria del sl. Sn les
parcellesde 6, 9 i 12 m.les ms representatives i donen com a
resultat el segent aspectre: habitatge tipus en parcella de 6 m.
d' ample i profunditat variable entre els 12, 14 i 16 m.; habitatge tipuS
en parcel1a de 9 m. d' ample i profunditat que varia entre els 14 i 16
m,; habitatge tipus en parcel 1a de 12 m, d' ample i profunditat que
oscil,la entre els 18 i 20 m. Alries edificades variables entre els
umbrals de PBi PB + 5, en disposici d' un habitatge per planta en el
tipus de 6 m., i dues per planta en les de 9 i 12 m. Les superfcies
tils dels habitatges sn variables tot i que poden acotar- se en
termes generals entre els 58 m
Z
de les parceHes de 6 x 12 m" i els 92
m
t
en les parceHes de 12 x 18 m.
Per, si aquests elements abstractes (parcella tipus-tipus
edlficatori) reflecteixen d' una part el carcter nomogeni i la
regularitat dal teixit urbi!, en canvi, s la diferent distribuci i pes
especfIC de cadascun d'ells el que identifica la desigualtat da les
situacions analitzades.
Sesta bleixen dos grans grups: " tipus b- r ', un pnmer grup que
103
Parcel.la de 6 m.
Parcel.la de 9 m.
Parcel.la de 12 m.
CARACTERISTIQUES DEL TIPUS EDIFI CATQRI
anomenarem " trames densificades", caracteritzat pels segUents
Indicadors:
_ densitat d'habitatges rehabilitables superior 8 150 hab/ha. (202 a
Poble Sec i 182 a Grcia)
- alria de l'edificaci (nombre de dominen alries
supenor a PB + 3 (Poble Sec amb 11172% dels edificis de PB + 4 6
PB + 5, i Grcia amb 8185% repartits en PB + 2/ PB + 3 (55%)0
PB + 4! PB + S(3Q%1.
- ndex de sostre residencial susceptible de rehabilitaci supenor als
15.000 ml / ha. (18.941 a Poble Sec i 16.665 a Grcia\.
Aquest grup es caracteriua per un alt grau d'habitatges per edifici
rehabilitable, oscillant entre 7 i 8 (en parcelles de 9 i 12m
2
respectivament) en el cas de Poble Sec, i de 5, 8 i 6, 2(en parcelles
de 9 i 12 m. respectivament) en el cas de Grcia.
Un segon grup que denominarem " tipus b-2'" " trames poc
den.ificade.", es caracteritza pels segents indicadors:
- denSItat d'habitatges mferior 11 100 hab/ ha., 143 a
San Anck"e\t i 82 a Camp de l'Arpa)
- Alria de l'edificaci: dominen les PB/ PB + 1 (San Andreu amb el
89% dels edificis, i Camp de l'Arpa amb 9160%).
- ndex de sostre residencial potencialment rehabilitable inferior als
1.000 mZf hab. (S.416 a Sant Andreu i 6.546 a Camp de l'Arpa).
Aquest grup t un baix ndex d'habitatges per edifici rehabilitable
osciHant entre l' l,li el 2,5l\abitatges per edifici (en parceHes de 6 t
9 m. respectivament) a Sant Andreu, i de 2,6 i 4,5 (en parcelles de 6 i
9 m. respectivamentl a carn de l'Arpa.
forma de tinena
caracteritza les trames del XIX la forma de tinena de lloguer que
supera en molts casos el 80% dels habitatges rehabilitables. En
relaci a ractual parc d'habitatges es por esquematitzar la segent
situaci: un alt ndex de pisos de venda en oferta, com a
conseqncia de la retracci de la demanda de nous habitatgas de
compra, acumulada en les edificacions recents i d'altra banda, un
ndex elevat d'edificis de mida petita i rendable de lloguers baixos,la
substituci dels quals no s rentable degut a les restriccions de
l'edificabilitat acotades pel planejement I partir da176, pem que
tampo troba els iMtruments financers i legals de rehabilitaci.
Eapd pbUc 1 .61 par<:ILln
Potlncid d .... habllit.C16 s.on .... tt",ttlt dll p ...,
1:1 Ul!1clclon. novlS O Edlrlclclonl "Ihabili tibin
RBANES DEL XIX
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PB/pa.t
DlItrlbuci6:
P3/P8.1
Dlltrlb..c16:
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Ampllda di paretl.l, B a. 1 ni di
[Zj .. 2/P!.3 E::ZJ PB.4/P3.5
Ampllda di plrcll.l&

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pa.2/Ph3 f2'l1S+4/P8.5
1o(EIRA .ANAI..I17.A[lb , 3 O O x 3 O O
ESPAI AJBLIC - SJL PAR:EL.I.AT. ..... 22%-78%
K1IU'K:IAL DE RrnABn.:rrACIO PER
ANI'IaJITAT [El., PAR::
(Edificoci anterior als 9)'5) ..... 93%
DFN3ITAT rE Vl."VEN)ES s::eRE
EL PAR:: REHABILITABLE 202
s:::srRE rusmuIT REHABILITABLE . 18 941 m 2
N2 DE PAFa:L. LES 35
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9m.7,9
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HABITATGE DINS TRAMES URBANES DEL XIX
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Conceptes utilitzats 8 les fitxel
Les fitxes tcniques representen una mostra de sistemes d'anlisi i
avaluaci de les estructures que conformen les Irames urbanes del
XIX. A aquests efectes s'han escollit per a l'anlisi uns precintes
d'igual mida (300 m. )( 300 m.) en cadascuna de les trames
analitzades (Poble Sec, Grcia, camp de r Arpa i Sant Andreu), com
indicadores representatives dels problemes tipus que caracteritzen.
Espai pblic-Sl parc.Hal. Representa el coeficient o relaci entre
la quantitat de sl ocupat perrespai pblic (suport viari i
espais lliures) i la quantitat de sl pareellat o privat.
Potencial de rehabilitaci. Expresa el grau de transformaci de la
trama en relaci a l'ndex d'edificaci substituda, posterior
als anys cillquanta aproximadament i que expressa la
capacitat dels edificis potencialment rehabilitables.
Densitat d'habitatges sobre el parc rehabilitable. Representa el
nombre d'habitatge per hectrea que sn susceptibles de
rehabilitaci donada la seva antiguitat.
Sostre construt rehabilitable. Sn els metres quadrats de sostre
rehebilitable per hectrea comptabilitzant nomes els
dedicats a usos residencials (habitatge) i serveis comuns, No
s'ha distingit entre la superfcie til de l'habitatge i la resta
destinada a serveis i espais pblics.
112
Ample de parceHa, Per a les tipologies parceHries i edificatries
del XIX que caracteritzen aquestes trames, s'han escollit les
parceHes de 6, 9 i 12 m, d'ample com a mides prototipus,
Profunditat edificable, S'han escollit les dimensions de 14 i 16 m, a
les parcel,les de 6 i 9 m" i 18 m, en les de 12 m, com a mides
promig que representen la majoria de la mostra analitzada.
Nombra de plantes i coeficient aplicat, La lectura i classificaci de
les edificacions s'ha fet prenent els valors de PB/PB + 1,
PB + 2/PB + 3 i PB + 4/PB + 5 com estratificaci
representativa que incideix sobre les caracterstiques
tipolgiques i els usos de les plantes baixes, En relaci'al
concepte de coeficient aplicat (1,5; 2,5 i 4,5) aquest per fer el
promig del 50% entre els grups d'alries escollides i
quantificar tanmateix les plantes baixes d's residencial
eliminant-les com aportaci als m
2
de sostre construt
rehabilitable,
Nombre d'hebitatges. En base a les tipologies edificatries sobre
parcel,les de 6, 9 i 12 m, s'han computat les figures d'un
habitatge per planta en les parcel ,les de 6 m. i dues a les de
9i 12m,
113
CARACfERISTIQUES DE LES TRAMES URBANES DEL XIX I
PRIMERA MEITAT DEL XX
Extensi Centre
TRAMES
Sup.Hes.
"
Corona Comarcal Comarcal
Casc Antic Barcelona 38,4 X
Districte V-Barri Gtic 134,3 X
Barceloneta 27,2 X
Poble Sec 21,6 X
Sants 96,6 X
Les Corts 7,8 X
Sarri 28,7 X
Sant Gervasi 17,4 X
Grcia 126.1 X
Parc Gell 9 , 4 X
Hospital Militar 33,6 X
Valle Hebron 11,6 X
Carmelo 32,1 X
Guinard 42,58 X
Camp de l'Arpa 30,5 X
Meridiana ( Glries) 13,2 X
Poble Nou 43 X
Horta-Casc Antic 30,12 X
Horta-Eixample 10,76 X
Horta-Pass.Maragall 16,95 X
Sector Nou Barris 39,17 X
Trinitat Nova 11,6 X
Sant Andreu 83 , 86 X
Hospitalet 145,54 X
Sant Just Desvern 22,56 X
Cornell 54,43 X
Sant Joan Desp 27,25 X
St. Feliu de Ll. 35,81 X
Molins de Rei 41,06 X
Palleja 14 X
St. Vicent dels Horts 14,87 X
St. Baudili de Ll. 23,06 X
Viladecan 11,12 X
Gav "14,06 X
Prat de Ll. 36,87 X
Badalona
X
Santa Coloma 22,50 X
Montcada i Reixac 31,43 X
Ripollet
23,12 X
Cerdanyola 42 , 75 X
St.Cugat del Valls 24,31 X
ci Habitatge als barris 81,1toconstruts
Els barris d'urbanitzaci marginal representen en el nostre conteK!
una forma d'assentament alternatiu als processos legals i
reconeguts per les poltiques d'allotjament i planificaci urbana.
La situaci dHegalitat urbanstica, la precarietat dels nivells
d'urbanitzaci i les males condicions d'habitabilitat. perfilen els
problemes prioritaris per a qualsevol poltica d'intervenci i de
millora d'aquests barris.
Per tal d'identificar les situacions tipus, s'han determinat dues grans
femmes de barris: e-I aquells que han mantingut un cert procs de
consolidaci i que presenten una dinmica suficient i iniciativa local
per afrontar la millora: C-2 aquells que han sofert perlodes de
congelaci, deteriorats i amb alts nivells d'abandonament. De la
dinmica constructiva de la primera famma en resulta una edificaci
ms contnua. formant grups compactes, a diferncia de la segona
que presenta en termes generals una organitzaci edificatria ms
dispersa. Que vol dir ms dificultats per fixar els criteris d'ordenaci i
millora de l'espai urb.
114
Malgrat 101 sn caracterstiques comunes d'aquests barris el gran
percentatge de vialitat, en mal estat d'urbanitzaci, i els processos
desordenats d'ocupaci del sl que creen serioses dificultats per a
aconseguir nous espais verds i d'equipament que no siguin
parcel-1es residuals.
Els habitatges tenen una gran varietat tipolgica basant-se en
models evolutius segons les caracterstiques de la parceHa
(ocupaci progressiva de la superfcie i creixement en alria de
l'edificaci). Sovint tenen grans deficincies de serveis i acabats. i
les possibilitats de rehabilitaci son ms favorables als barris
consolidats, com s el cas de Sant Josep on prop del 90% dels
habitatges poden i els hi cal obres de millora; mentre Que els barris
congelats com Torre Bar. el percentatge d'habitatges que poden
ser rehabilitades no arriba al 70%.
La forma de tif\9na no presenta tanmateix grans problemes de
gesti i repercussi de costos de rehabilitaci doncs la majoria.
malgrat ser Iegals sn de propietat (prop del 70%).
115
HABITATGE DINS BARRIS AUTOCONSTRUITS C1 SANT JOSEP
SUPERFICIE .......... 30 Has.
VIALIT\T ............ 8 Km.
N2 VIVENDES .... ........... .. 1200 Vdes.
DENSITAT BRUTA .............. 25 v/Ha.
POTENCIAL DE REHABILITACIO .. 90% Vdes.
116
HABITATGE DINS BARRIS AUTOCONSTRUITS e2
SUPERFICIE ... . ............. 88 Has.
VIALITAT ........ _, . 10,7 Km.
Ni VIVENDES ................. 922 Vdes.
DENSITAT BRUTA .............. l! v/Ha.
POTENCIAL DE REHABILITACIO .. 69% Vdes.
117
CARACTERISTIQUES DELS BARRIS MARGINALS
Organitzaci Organitzaci6
MARGINALS Sup.Hes . Forma d' acc'"s Viria Edificatoria

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Vallvidrera
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Singuerlin
20 X X X
Sto. .Cristo
21,5 X X x
El fondo
X
Sistre 115 11,7 X X X
Torre Bar 82 X
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Roquetes
X
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Can San Joan
I
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19.5
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1945-5C
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Agudells
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Can Caral leu
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I
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Virgen Camino
3,3
,
Carmelo
X
Vallbona
30
X X X
Catalana 18 X X X
Torre Bar X X X
Roquetes 25,5 X X X
L. Bassa 1950 X
,
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S. Ramon N. 21,2 X
i
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Gav Cementiri 11,5 X
,
X X
Martimas 6,5 X X
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San Jos 34,7 X X X
San Antonio 69 X
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El Canyet
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Vistalegre 1960 12,5 X
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X
L. Guardia 35 X X
I
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S. Ramon S. 28,5
,
X X
,
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San Roque X X
I
x
Cao Tria:s 5,6 X X X
Costeros 4,5 X
l x
x
V.2.les ciutats catalanes
l'rea metropolitana de Barcelona representa la part ms important
dels increments del parc residenciat dels dalTers 30 anys. Si
l'estimaci 8S refelS a les ciutats re<:ents, es a dir. a aquells nuclis
urbans que han multiplicat varies vegades la seva poblaci, veuriem
que se situa quasi exclusivam8fl1 a l' interior de l'rea metropolitana
de Barcelona.
Per s tamb cert que una part d'aquests increments s' ha Iocalill81
ms enll d'aquesta rea afectant un nombre signifICatiu de ciutats
distribudes per lot el pas.
Es tracta doncs de distingir els trets especfics que presenten un
rosari de ciutats de Catalunya totes elles de mida superior als 10.000
habitants i que sn en el seu conjunt el contrapunt necessari per a
una poltica global de rehabliteci6.
Sn nuclis urbans que han viscut el conjunt de transformacions
territorials dels darrers dos-cents anys. Ciutats que vertebren
territOfis i que en la seva construcci fsica i activitats palesen els
sediments de succesives tensions i canvis en l's de l'espai. Sn
ciutats diversificades i complexes en les activitats productives que
acullen; tamb en les tipologies residencials, i en general en el
conjunt del patrimoni dnfrastructura, urbanitzaci, serveis i edificis.
Sn aquelles ciutats que han $Ostingut creixements demogrfics en
el passat i que han rebut fidelment les onades produdes aquest
segle. Sn doncs ciutats madures que aporten tanmateix un perfil
especfic al problema de la rehabilitaci.
En la pretensi de fer un contrapunt amb el reconeixement de les
ciutats fora de l'rea metropolitana, cal abans una precisi: dos
tipus de fenmens escapen a aquestes consid9f"acions generals.
1. Les ciutats de creixements molt recents:
les rees de forta i nova implantaci industrial (Canovelles, La
Uagostal, sobre pobles petits
i les d'espectacular increments d'activitats fomentades pel sector
turstic (Lloret)
constitueixen un marc de relacions urbanes i edificatries on les
pautes dels nous assentaments en relaci al nucli histric i als
problemes de rhabitatge sn molt singulars.
2. Un estol de centres urbans aturats o regressius que es
distribueixen per tot el t9f"ritori en significatives concentracions
(comarques de ponent i d' alta muntanya). Sn poblacions de mides
diverses (Ulldecona, Borges Blanques, Tortosa seria la ms gran) que
compten amb un parc d' habitatges, edificis plblics, urbanitzaci i
serveis infrautilitzat.
la rehabmtaci s aqu un problema tamb important per compta
amb unes caracteristiques dif9f"enciades que demanarien unes
categories especfiques. L'estudi elaborat per l'rea metropolitana
permet extrapolar-ne les categories, amb alguns canvis per a les
ciutats catalanes madures, doncs en un o altre cas el sistema urb t
els elements i les sequncies que els fan comparables. No aix
aquestes attres situacions, on la rehabilitaci encaixaria en un marc
d'espectatives i problemes protagonistes que per la seva varietat i
singularitat obligarien a uns parmetres substancialment distints.
El casc antic
les ciutats mitjanes aix considerades graviten encara avui sobre el
seu casc antic. Aquesta rea s no noms el lloc d'origen, sin que
des d'abans de la revoluci industrial, s "ciutat', i posseeix un
especfic rol en relaci a la resta de nuclis i al territori dnfluncia.
Representen un teixit diferenciat ntidament dels creixements del
segle XIX i primera meitat del XX.
Vnen caracteritzats perqu:
1. les illes de cases sn de mida molt diversa i sempre en formes
118
Irregulars, amb un nombre molt important de mides singularment
minUscules en relaci a la ciutat. Els carrers no tenen un pautat
geomtriC i sn normalment ms estrets. Els edificis residencials
compten noms, en molts casos, amb patis de ventilaci minuscula.
El curulla ment de la superfcie de la parcella i la solidifICaci de l"illa
s' acompanya d' unes cotes d' alria d' edificis considerables: PB ... 2,
per sobretot PB ... 3 i PB ... 4 (generalitzades) que serien raonables
en altres rees de la ciutat per que aqu accentuen el
deteriorament, a vegades irreparable, de l' edificaci i l'habitatge per
motius estructurals.
Els cascs antics no sn les rees que ha sofert ms la recent
substituci edificatria de carcter especulatiu, a excepci d' eixos o
llocs puntuals,
El parc d'habitages, que per la seva antiguitat s susceptible de
rehabilitaci, s molt alt. En termes generals l'edificaci d'aquestes
rees es produl intensivament al segle XVIII.
Els serveis de l'habitatge son menys generalitzats i de menor
qualitat, ~ caracten'stic tamb que els habitatges de lloguer siguin
comparativament ms nombrosos que a les altres rees de la ciutat.
2. En relaci a la naturalesa dels espais urbans sn rellevants dues
discussions.
El grau d'homogeneitat del casc antic residencial t el contrapunt en
moltes ciutats, d' importants rees amb usos i ocupacions no
residencials susceptibles de transformaci (magatzems, edificis
institucionals amb lis obsolet). En d' altres, en canvi, el teixit
residencial i els monuments constitueixen exclusivament el casc, En
un o attre cas les estratgies de millOfa seran diferents.
b rellevant la relaci del casc antic amb els teixits del XIX que
formen l'extensi, en continutat urbana, ms immediata del
perimetre antic. Una poltica de rehabilitaci dels espais urbans del
casc antic es veu forada a establir-hi determinacions, en funci de
la naturalesa i espectatives d'aquestes rees. Matar per exemple
presenta un cas lmit de continutat urbana en densitats residencials
extensives. A Igualada existeixen en canvi expectatives de
transformaci d'us al teixit del XIX.
3. ~ s un fenomen molt generalitzat als cascs antics, el buitat
accelerat dels habitatges als anys 70(oscillant sobre el 20% del
total del parc de la ciutat) (lleida n's una situaci molt evident).
Aquesta tendncia no t la mateixa intensitat a la ciutat del XIX. s
ms especfica del casc antic i t molt a veure amb l'oferta
residencial en grups de no habitatge, a la periteria (a Manresa en els
municipis veins'! i a fora del continu urb, que competeixen
avantatjosament en oferir caracteristiques i serveis del l'habitatge
als quals un estrat de demanda solvent n' s molt sensible.
Aquesta tendncia no smplementa per una altra de signe divers
que reocups l'estoc del casc antic, protagooitzada per l'immigraci
recent. Procs que SI t lloc a ciutats com Barcelona, O en poques
en que els fluxos migratoos alimentaven l'ocupaci precria i
degradada. la segona meitat dels setanta consolida definitivament
el fi de fluxos migratoris de dcades anteriors,
4. El casc antic acumula les funcions terciries de la ciutat.
la distribuci d' usos als edifiCIS reSidencials mostra:
o la desaparici de l'habitatge en planta baixa
o la permanncia del comer i serveis personals a l'escala de barn
o la localitzaci de comer i serveis personals a l'escala de tota la
ciutat amb una tendncia creixent a ocupar les localitzacions ms
privilegiades.
o l'ocupaci terciria d'edificis abans residencials
la distribuci espeCial d'aquestes activitats pren formes focals o
lineals corresponents a les zones que gaud91xen de relaCions
estructurals privilegiades (per posici. connexi, o forma de l'espai
urb) amb la resta de la ciutat .
Aquest procs de terciarilz8ci s'accentua perqu al damunt hi
gravita la demanda de tota la ciutat, que ha crescut els darrers trenta
anys; i el nou sl incorporat ha resolt noms ellerciari de
reolzament immediat a la residncia.
Aquestes ciutats han viSI confirmat el seu paper de capital d'un
territori d'influncia que hi aboca les seves necessitats terciries.
l'activitat terciria com a component econmic ha incrementat el
seu pes relatiu els darrers anys.
Per aquestes transformacions no han tingut altre suport fsic que el
propi casc antic, acumulant problemes d'espai i mobilitat que
s' agreugen per la naturalesa residencial i de disseny dels teixits
perimetrels projectats al XIX.
En conseqncia. el casc antic acumula dficits i problemes
funcionals que actuen sobre la residncia fomentant-ne el trasllat.
El centre de i a ciut at : l es trames del XIX
Constitueixen una rea en la ciutat madura de mida mitjana de
Catalunya que respon histricament a l'ocupaci de sl en forma de
traats geomtriCS de carrers, operada des de mitjan segle XIX. Son
traats pautats per l' ocupaci extensiva buscant la continutat amb
el casc antic.
Acumulen la nova residncia des del segle passat fins a mitjan segle
actual. Sn l'rea natural dels nous assentaments, no noms
residencials: l'adaptabilitat de la malla de carrers, les excepcions i
singularitats sobre el patr base, facilita les ocupacions per naus de
tallers, fbriques, magatzems o equipaments.
Amb aquestes ordenacions la ciutat primitiva es dota d'una escala i
estructura de "ciutat moderna". En molts casos significativament
se',s anomena eixamples. La forma oberta permet l'extensi per
perllongacions incrementalment seqencials, i s'hi produiren tipus
de cases de poca alria que ha perms arribar fins avui menys
denses que les homnimes de Barcelona,
Encara avui aquestes rees sn deutores del casc antic perqu tenen
el carcter d'extensi d'un lloc " altre" que polaritza inercialment
l'activitat terciria i de serveis centrals.
Per han adquirit una posici estratgia i acumulen una pari
subst ancial en molts casos del parc residencial, i sobretot el capital
d'infrastructura urbana consolidada ms important de la ciutat. Sn
trames ben connectades, sense problemes d'accessibilitat, en les
quals comena a pesar-hi un procs de transformaci i substituci,
que la propia forma i mida de les illes suporta amb molta ms
eficcia que en cap altra rea de la ciutat.
Donades aquestes caracterstiques el parc d'habitatges antics
rehabilitables permet una fcil modernitzaci.
El s grups r esidencials moderns
Aquestes ciutats han comptat amb polgons de promoci pblica,
encara que menys nombrosos i de mida ms petita que l'rea
metropolitana de Barcelona.
Representen un percentatge sempre inferior al 10% del parc
d'habitatges totals, i malgrat oferir els mateixos tipus d'habitatge, el
nivell d'urbanitzaci primria s millor.
Per la seva mida ms reduda mantenen una major dependncia de
la ciutat en termes de serveis, per tamb la seva situaci s menys
allunyada i ms tangent a la ciutat central .
El fenomen d'integraci social s ms f cil i no adquireix la
rellevncia de les situacions d'habitatge massiu a l'rea
metropolitana de Barcelona.
La promoci privada ha tendit!! produir una oferta molt
119
diversificada i amb millors estndars d'habitatge comparatiu (molt
clar en superfcie m
2
de sostre, per damunt dels HlO ml).
Els darrers anys s' observa una tendncia a les promocions de mida
petita amb uns significatius increments en ofertes d' habitatges
unifamiliars.
L' habi tatge But oconstrut
L'urbanitzaci marginal s un procs constant encara que de
dimensions ms reduides que a l'rea metropolitana. Representen
menys del 10% del parc d'habitatges d' una ciutat.
La mida de l'habitatge s molt similar a la mitja de la ciutat (en
conseqncia ms gran comparativament que l'hbitat marginal a
rrea metropolitana) oscillantla majoria (75%) entre els 50 i 100 m
2
,
i mol t poques (menys del 5%) de mida inferior.
L'equipament intern de l'habitatge s tamb sensiblement igual a la
mitja de la ciutat en els seus elements bsics (aigua calenta,
banyera, water, i aigua corrent).
s en les urbanitzacions que es detectan problemes de serveis,
equipament i connexi amb la ciutat. Sn peces de posicions molt
aillades, en connexions umbilicals, precries i deficients,
accentuades molts cops per una topografia difcil. Precisen millores
en les obres pbliques. La dependncia de serveis respecte al casc
urb s molt alta.
EL,LABORA T PER L' EQUIP
TCNIC DE REVISI DEL
PLA DE MANRESA
120
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Valoraci del cost de la rehabilitaci en funci
de la tipologia edificatria
Felip Costa i Cuadrench
1. Presentaci
Aquest s el resum d'un treball d'investigaci que s'ha porlat a
terme al llarg de sis mesos.
La tasca ha consistit en simular uns costos de rehabilitaci
corresponents a diversos tipus d'edificis d'habitatges situats a l'rea
metropolitana de Barcelona, per tal de veure les possibles
diferncies que es poden presentar. i fer extensius aquests costos a
tota una trama urbana d'aquest mateix tipus sempre que aquesta
Irama pugui ser quantificada.
Evidentment, per tal que aquesta anlisi sigui objectiva s'ha establert
prviament un model de referncia que s'ha definit a partir de totes i
cada una de les diverses condicions de qualitat de l'habitatge.
Aquestes qualitats no tenen cap relaci amb la normativa actual, per
ms que s'hi acosten i poden ser enteses com a estndard general
acceptat.
El model de referncia s, Condicions mnimes d'habitabilitat i
regulaci del procs constructi u, en les Ordenances
d'Edificaci, (lTEC, 1982).
A partir d'aix s'han estudiat els diversos tipus comparant-los amb
aquest model i proposant les actuacions que permeten de posar
remei a totes les deficincies. S'han valorat a ms aquestes
actuacions.
Per tal d'oferir ms alternatives que la del model prviament
establert. s'ha fet l'anlisi corresponent mitjanant quatre etapes o
nivells de rehabilitaci, clarament diferenciades, cada una de les
quals inclou les condicions imposades pels nivells anteriors.
D'aquesta manera es pot veure, qu s el que es podr obtenir com
a nivell de rehabilitaci per a cada tipus segons quina sigUI la inversi
de qu previsiblement es pot disposar.
Per motius d'ordre prctic, s'ha diferenciat igualment el concepte
d'obres comunes (CQM) per a un conjunt d'habitatges, (com s la
reparaci del terrat o la de la caixa d'escala) i el concepte d'obres
interiors UNT) a cada habitatge (per exemple la reforma de la cuina o
la de la installaci d'electricitat). Aquesta distinci permet d'avaluar
les repercussions del cost de la part comunitria, enlre els diferents
habitatges que la fan servir, amb el criteri que s'exposa a la l.A.U.
vigent.
Finalment, i seguint el mateix criteri exposat per la L.A.U. vigent,
s'ha definit com a primer nivell de rehabilitaci el que correspon
estrictament a la conservaci. Aix doncs els altres tres nivells
corresponen a millores successives fins a arribar a Pfoporcionar
totes les condicions de qualitat que s'han establert per al model de
refernci: Jtilitzat en aquest treball.
I. I. Tipus d'edificis que s'han definit
Els tipus que han servit per a fer aquesta anlisi sn els segents:
El Bess 1
El Bess 2
Polgons d'habitatge massifjcat (1950-1970)
la Trinitat
Ciudad Badia
Camp de l'Arpa
Grcia
Ciutat del segle XIX (1800-1900)
El Poble Sec
Sant Andreu
Districte Ve I
Districte Ve 11
Centre antic
Per a cada tipus s'ha triat un edifici representatiu, del qual, amb una
inspecci i amb l'anlisi dels documents del projecte, s'ha obtingut
tota la informaci grfica i conceptual necessria que permets de
dur a terme l'anlisi corresponent.
l 'edifici triat s el corresponent a l'adrea postal que figura a cada
quadre de simulaci de costos, i del qual noms se'n presenta la
informaci grfica per tal de no cansar el lector, afegint-hi totes les
dades emprades en realitzar aquest treball.
1.2. Nivells de rehabilitaci que s'han definit
Ni vell 1:
Correspon al concepte estricte de conservaci. Inclou la seguretat i
estabilitat eSlructural , la substituci dels elements trencats o que
han perdut la seva funci, i les condicions higieniques mnimes dels
habitatges establertes per Decret del 29/2/ 1944.
Nivell 2:
Correspon al concepte de seguretat mnima d's, i condicions
higiniques ptimes. Inclou la seguretat contra el llamp, contra el
foc. i la de les instaJ.lacions, aix com l'ampliaci de la cambra de
bany per a donar-li dimensions adequades i fer que disposi de
lavabo, wter, i dutxa. Tamb preveu la installaci d'espai exterior
per a estendre la roba.
Nivell 3:
Correspon al concepte de seguretat ptima d's i condicions
mnimes de confort. Inclou la millora de l'aillament trmic i acstic, la
renovaci de les instaHacions, l'equipament de les obertures de la
faana i de la cuina, l'antena collectiva, i la seguretat contra el
robatori.
Nivell 4:
Correspon al concepte de confort ptim. Inclou la installaci de
calefacci. la installaci de gas, canvis de distribuci per tal
d'optimitzar l'espai disponible, i, en general, totes les condicions
establertes pel model de referncia.
124
2. Informaci grfica delIS tipus i quadres de simulaci de costos per tipus i nivell de rehabilitaci
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Planta Act ual Pla nta RE,formada
Polgon del Bess I. CI de Llus Borrass. 2 10 PB + 4P 60 Habitatge: s
Obr es de Millora Obres de Conservaci Obres Tot als
Nivell TIpus Descripci Cost / Hab Descripci Cost/ Hab Cost / Hab Cost/ mz Parmetres
~
Reparaci de desguassos 50 m'
O d'aixetes amb fuittes. 3.785
Menjador
M Safareig.
Cuina
1 28.485 570
I Muntants de paraments
"'"V
N interiors. 24.700
3 dormit.
T 4 persones
e Parallamps. Extintors. Ventilaci Reparaci de desguassos SOm'
O pati interior. Enllumenat d'escala. 20.681 i d'aiKetes amb fuites. 3.785 Menjador
M Tancament de la caixa d'escala. Safareig. Cuina
2 440.781 8.816 Bany
I Cambra de bany, Estenedor. Muntants de parannents 3 dormit.
N Quadre elctric, 391.615 interiors. Safareig
T 24.700 4 person.es
e Millora de 1'B'll lament trmic. Reparaci de desguassos 50 m'
O Centralitzaci de comptadors.
225.406
d' aixetes amb fuites.
3.785
Menjador
M Xarxa de terres. Corriola, Safareig,
Cuina
Porta de seguret at.
"'"V
3 911.956 \8.239
I \nstal,laci d'electricitat. Muntants de parannents
3 dormit.
N Buits de faana. 658.065 interiors. 24.700
Safareig
T 4 persones
e Infrastructura i equip exterior.lns- Reparaci de desguassos 50 m!
O taHaci de gas. Equips de mnega. 315.692 i d'ai xetes amb f uites. Menjador
M Adequaci pel manteniment, Safareig,
3.785
Cuina
4 1.691.247 33.824
"'"V
I Renovaci dels acabats interiors. Muntants de pararnents 3 dormit.
N Cuina modernitzada. Calefacci. 1,347,070 interiors 24.700 Safareig
T 4 persones
125
Planta Actual Planta Actual
Planta Reformada
Polgon de l Bess Il. Pa. de J aume Huguet . 2- 10 PB + l1P 100 Habitatges
Obr es de Mi ll or a Obres de Conservaci Obres Totals
Nivell TIpus Descripci Cost / Hab Descripci Cost / Hab Cost / Hab Cosl / m
2
Parametres
e 51 m
2
o Reparaci de desguassos 2.875 Menjador
M Cuina
20.125 395
"'"Y
I Humitats de paraments Safareig
N interiors. 17.250 3 dormit.
T
5 persones
e 51 m
2
o Parallamps. Extintors. 5.807 Reparaci de desguassos 2.875 Menjador
M CUina
2 37.742 740
"'"Y
I Humitats de paraments Safareig
N Estenedor. Quadre elctric. 11.8\0 interiors. 17.250 3 dormit.
T
5 persones
e Millora de r aillament trmic. 51 m
2
O Centralitzaci de comptadors.
Menjador
M Xarxa de terres. Corriola.
206.737 Reparaci de desguassos 2.875
Pona de seguretat.
CUina
3
373.797 7.329
"'"'
I InstaHaci6 d'electricitat. Humitats de paraments
Safareig
N Obertures de faana. 146.935 interiors. 17.250 3 dormit.
T
5 persones
e Renovaci de faanes. Infras- 51 m
2
O tructura i equip exterior. lns-
Menjador
M tallaci de gas. Equips de mnega
701.312 Reparaci de desguassos 2.875
i adequaci per al manteniment
Cuina
4
2.215.511 43.441
"'"Y
I Renovaci del acabats interiors
Safareig
N i de la distribuci total. Cale-
Humitats de paraments
T facci. Ventilaci forcada cam- 1.494.074 Interiors. 17.250
2 dormi!.
bres de bany.
4 persones
126
-----------
Planta Actual
Polgon de La Trinitat Vella. CI. de la llosa sln PB + 3P 16 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Total s
Nivell Tipus Descripci Cost/Hab Descripci Cost/Hab Cost/Hab Cost/m2 Parmetres
e 45 m
2
o Reparaci de desguassos 5.390
Menjador
M
Cuina
27.240 605
I Humitats de paraments
"oy
N interiors. 21.850
3 dormit.
T 4 persones
e Parallamps. Elltintors. Enllume- 45 m
Z
O nat de l'escala. Addici d'una 44.922 Reparaci de desguassos 5.390 Menjador
M caixa d'escala. Cuina
2 522.887 11.620 "oy
I Safareig. Estenedor. Cambra de Humitats de paraments 3 dormit.
N bany. Quadre elctric. 450.725 interiors. 21.850 Safareig
T 4 persones
e Millora de l'amament trmic. 45 m
Z
O Centralitzaci de comptadors. 232.588 Reparaci de desguassos 5.390 Menjador
M XarJ(a de terres. Corriola. Cuina
3 850.508 18.900 "oy
I Millora de raillament acstic. Humitats de paraments 3 dormit.
N Installaci6 d'electricitat. 590.680 interiors. 21.850 Safareig
T Obertures de faana 4 persones
e Infrastructura i equip e)(terior 48 m
2
O InslaHaci de gas. Equips de m- 339,139 Reparaci de desguassos 5.390
Menjador
M nega i adequaci per al manteni-
Cuina
ment.
4 1.850.495 41.122 "oy
I Renovaci dels acabats interiors Humitats de paraments
2 dormit.
N calefacci. Ventilaci forada 1.484.116 interiors. 21.850
Safareig
T cambres de bany. Cuina modernit-
zada.
3 persones
121
Planta Actual Planta Reformada
Polgon Badia. Via de la Plata. 19 PB + 4P 28 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Totals
Nivell TIpus Descripci Cost/ Hab Descripci Cost/ Hab Cost / Hab Cosl / m2 Parmetres
e 60 m'
O
Menjador
M
Cuina
1 12.500 208
I Pintura de la fusteria "'"Y
N exterior. 12.500
3 dormit.
T 5 persones
e 60 m'
O Parallamps. Extintors. 5.545 Menjador
M Cuina
2 18.045 301
"'"Y
I Pintura de la fusteria 3 dormit.
N exterior. 12.500 Safareig
T 5 persones
e Millora de l'aillament trmic.
60 m'
O Xarxa de terres. Corriola. 15.803 Menjador
M Cuina
3
68.553 1.143 Bany
I InstaHaci d'electricitat. Pintura de la fusteria 3 dormit.
N Desgus sif6nic de la cambra de 40.250 exterior. 12.500 Safareig
T bany.
S persones
e Infrastructura i equip exterior.
60 m'
O Equips de mnega i adequaci per 34.203 Menjador
M al manteniment.
Cuina
4
792.449 13.207
"'"Y
I Renovaci dels acabats interiors. Pintura de la fusteria 2 dormit.
N Cuina modernitzada. 745.746 exterior. \2.500 Safareig
T
4 persones
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Planta Actual Planta Actual
Planta Reformada
Barri Camp de L'Arpa. CI. de Ruiz de Padrn. 21 PB + 2P 4 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Telals
Nivell TIpus Descripci Cost / Hab Descripci Cost/ Hab Cost / Hab Cost/ m2 Parmetres
e Reparaci del paviment 52 m
2
O de l'escala. 42.188 Menjador
M Cuina
,
59.688 1.148 ,"",
I Pintura de fusteria Safareig
N exterior. 17.500 3 dormit.
T 4 persones
e Parallamps. Extintors. Reparaci del paviment 52m
2
O Enllumenat de r escala. 47.188 de l'escala. 42.188 Menjador
M Cuina
2 433.751 8.341 ,"",
I Safareig. Cambra de bany Pintura de la fusteria Safareig
N Estenedor. Quadre elctric. 326.875 exterior. 17.500 3dormil.
T 4 persones
e Millora de l'aillament trmic. Reparaci del paviment 52 m
2
O Centralitzaci de comptadors. 158.438 de l'escala. 42.188 Menjador
M Xarxa de terres. Antena collectiva. Cuina
3 788.751 15.168 ,"",
I Instal,laci d'electricitat. Pintura de la fusteria Safareig
N Equip de cuina, 570.625 exterior. 17.500 3 dormit.
T 4 persones.
e InstaHaci de gas, Equips de Reparaci del paviment 42 m
Z
O mllega i adequaci per al 346.563 de l'escala. 42.188 Menjador
M manteniment, Cuina
4 2.134.922 50.831 ,"",
I Renovaci dels acabats interiors Pintura de la fusteria Safareig
N i de la distribuci total. Cale- 1.728.671 e)(terior. 17.500 1 dormit.
T facci. Creaci del pati interior. 2 persones
129
Planta Actual Planta Actual Planta Reformada
Barri de Grcia. CI. Martnez de la Rosa, 39 PB + 3P 6 Habitatges
Obres de Mitlora Obres de Cons.ervaci Obres Totats
Nivell TIpus Descripci Cost/Hab Descripci Cost/ hab Cost/ Hab Cost/ m2 Parmetres
e Substituci de la 61 m
2
O bancada de la cuina. 2.500
Menjador
M
Cuina
38.125 625
I
Ba"
N Refor del sostre. 35.625
4 dormit.
T 5 persones
e Parallamps. (;xlintors. Substituci de la 61 m
2
O Enllumenat d'escala. 39.375 bancada de la cuina. 2.500 Menjador
M Cuina
2 403.750 6.619
Ba"
I Safareig. Estenedor. cambra de 4 dormit.
N bany. Quadre elctric. 326.250 Refor del sostre. 35.625 Safareig
T
5 persones
e Millora de l'aillament trmic. Substituci de la 61 m
2
O Centralitzaci de comptadors. 159.792 bancada de la cuina. 2.500 Menjador
M Xar:o:a de terres. Antena collectiva.
Cuina
3
835.625 13.699 Ba,y
I InstaHaci electrica.
4 dormit.
N Equip de cuina 637.708 Refor del sostre. 35.625 Safareig
T
5 persones
e Infrastructura i equip e:o:terior Substituci de la
61 m
2
O Installaci de gas. Equips de 403.542 bancada de la cuina. 2.500
M mnega i adequaci per al manleni-
Menjador
ment. Cuina
4
1.968.950 32.278 Bany
Renovaci dels acabats interiors
I i de la distribuci total.
2 dormit.
N Calefacci. Ventilaci 1.527.282 Refor del sostre. 35.625
Safareig
T forada de les cambres de bany.
3 persones
Obertures de faana
130
Planta Actual Planta Actual Planta Reformada
Barri del Poble Sec. CI. del Poeta Cabanyes. 45 PB + 4P 8 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Totals
Nivell TIpus Descripci Cosl/Hab Descripci Cost/Hab Cost/Hab Cost/m2 Parametres
e 65 m
2
o
Menjador
M
Cuina
1 67.500 1.038
I Pintura de les
Ba,y
N finestres exteriors. 67.500
5 dormit.
T 6 persones
e Parallamps. Extintors. 65m
2
O Enllumenat de l'escala. 32.344 Menjador
M Cuina
2 426.719 6.565 Ba,y
I Safareig. Estenedor. Cambra de Pintura de les 5 dormit.
N bany. Quadre elctric. 326.875 finestres exteriors. 67.500 Safareig
T 6 persones
e Millora de l'a'lllamen! trmic
65 m
2
O Centralitzaci de comptadors. Menjador
M Xarxa de terres. Antena collec- 289.844
Cuina
tiva. Porta de seguretat.
Ba,y
3
896.719 13.796
I InstaHaci6 d'electricitat, Pintura de les
5 dormit.
N Equip de cuina, 539.375 finestres exteriors, 67.500 Safareig
T 6 persones
e InstaHaci de gas. Equips de
65 m ~
O mnega. Escala. Adequaci per 429,532 Menjador
M al manteniment.
Cuina
4
2.328.769 35.827
Ba,y
I Renovaci dels acabats interiors
1 dormit.
N i de la distribuci total. Calefac- Pintura de les
T ci. Ventilaci forada de cambres 1.831.737 finestres exteriors. 67.500
Safareig
de bany. Obertures de faana. 2 persones
131
-
::z. v
'-,

-
-
I
mm:
_.
-
-


..
Planta BaiJo:3 Actual Planta Pis Actual
Planta Golfes Actual Plantes Reformades
Barri de Sant Andreu. CI . de Coroleu. 18. PB + 2P 1 Habitatge
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Total s
Nivell Tipus Descripci Cost/ Hab Descripci Cost/ Hab Cost/ Hab Cost / m2 Parmetres
e 160 m
2
o
Menjador
M
Cuina
17.500 109
I Pintura de la fusteria
Bo"
N 8Klerior 17.500
5 dormit
T 8 persones
e Parallamps 160m
2
O 131.250 menjador
M Cuina
2 475.625 2.973
Bo',
I Safareig. Estenedor. Cambra de Pintura de la f usteria 5 dormit.
N bany. Quadre elctric. 326.875 exterior 17.500 Safareig
T 8 persones
e Millora de ramament trmic. 160m2
O Xarxa de terres. Antena collec- 444.375 Menjador
M tiva. Obertures de faana Cuina
3 1.032.500 6.453
Bo"
I Installaci6 elctrica. Pintura de la fusteria 5 dormit.
N Equip de cuina. 570.625 exterior 17.500 Safareig
T
8 persones
e Instal-laci de gas.
160m
2
O Adequaci per al manteniment. 533.725
Menjador
M
Cuina
4
3.488.613 21.803
I Renovaci dels acabats interiors
Bo"
N de la distribuci total. Cale- Pintura de la fusteria
5 dormit.
T f acci. Ventilaci forada cambres 2.937.389 exterior. 17.500
Safareig
de bany. Creaci d' un terrat.
8
lJ2
Planta Actual Planta Actual P1anta Reformada
Districte Vil. Ronda de Sant Antoni, 92. PB + SP 10 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Totals
Nivell Tipus Descripci Cost/Hab Descripci Cost/Hab Cost/Hab Cost/m
Z
Parmetres
e Substituci del 10m
2
O paviment de l'escala. 23.750 Menjador
M Consolidaci de balcons. Cuina
1 35.000 500 Baoy
I Pintura de la fusteria 3 4 dormit.
N exterior. 11.250 Safareig
T 5 persones
e
Parallamps. Adequaci del pati Substituci del 70m
2
O interior. 16.875 paviment de l'escala. 23.750 Menjador
M Consolidaci de balcons. Cuina
2 378.750 5.411 Baoy
I Safareig. Estenedor. cambra de Pintura de la fusteria 3 4 dormit.
N bany. Quadre elctric. 326.875 exterior. 11.250 Safareig
T 5 persones
e Millora de l'a'1118men! trmic. Substituci del pavi- 70m
z
O Centraliuaci de comptadors. 133.187 ment de l'escala. 23.750 Menjador
M Xarlla de terres. Consolidaci de balcons. Cuina
3 738.812 10.554 Baoy
I InstaHaci elctrica. Equip Pintura de la fusteria 3 4 dormit.
N de cuina. 570.625 elllerior. 11.250 Safareig
T 5 persones
e InstaHaci de gas. Equips de Substituci del paviment 70 m
Z
O manega. Adequaci per al 216.399 de l'escala. 23.750
Menjador
M manteniment. Consolidaci de balcons.
Cuina
4 1.541.733 22.024
Baoy
I Renovaci dels acabats interiors
N i de la distribuci tot al. Calefac- Pintura de la fusteria
3 dormit.
T ci. Ventilaci forada cambres 1.290.334 ellterior. 11.250
Safareig
de bany. Obertures de faana. 5 persones
133
-
- -
Panta Actual Planta Actual Planta Reformada
Districte V,I. CI. Nou de la Rambla, 62. PB + sP 10 Habitatges
Obres de Millora Obres de Conservaci Obres Totals
Nivell Tipus
1
2
3
4
e
O
M
I
N
T
e
O
M
I
N
T
e
O
M
I
N
T
e
O
M
I
N
T
Descripci Cost / Hab Descripci
Substituci del pavi-
ment de l'escala. Con-
solidaci de balcons.
Impermeabilitzaci
Pintura de la fusteria
ederior. Refor del sos-
tre. Humitats en para-
ments interiors.
Parallamps. Extintors. Substituci del pavi-
Enllumenat de l'escala. 21.375 ment de l'escala. Con-
solidaci de balcons.
Impermeabilitzaci
Safareig estenedor. Cambra de Pintura de la fusteria
bany. Quadre elcric. 325.186 exterior. Refor del sos-
tre. Humitats en para-
ments interiors.
Millora de l'aillament trmic. Substituci del pavi-
Centralitzaci de comptadors. 132.937 ment de l'escala. Con-
Antena collectiva
solidaci de balcons.
Impermeabilitzaci.
Installaci elctrica. Pintura de la fusteria
Equip de cuina. 568.936 exterior. Refor del
sostre. Humitats en pa ..
raments interiors.
No es conserva cap element
{Enderrocament Total}
Cost / Hab Cost/ Hab Cost/ mz Parmetres
88 m
2
78.750
Menjador
Cuina
130.250 1.480
Bany
51.500
4 5 dormit.
7 persones
88 m
Z
78.750
Menjador
CUina
476.811 5.418
"'"Y
4 5 dormit,
51.500
Safareig
7 p6fsones
88 m
Z
78.750
Menjador
Cuina
832.123 9.456
"'"Y
4 !) dormit.
51.500
Safareig
7 persones.
No es valora
(Obra Nova)
A ms de les conclusions que resultin de posteriors debats en relaci
amb aquest tema, i que sn possibles grcies a la flexibilitat que pot
establir-se per a cada un dels diversos nivells proposats, sembla que
noms hi ha una sola conclusi definitiva.
Aquesta conclusi s que no es poden exigir a I"habitatge rehabilitat
les mateixes condicions que a I"habitatge de nova construcci.
sobretot quan es tracta de tes dimensions mnimes que comporten
indefectiblement el canvi total de la distribuci.
Com es pot comprovar al quadre resum de simulaci de cost per ml
nivell de rehabilitaci, els costos resultants del niveU 4, (que s
practica ment equivalent i fins i tot una mica superior, en segons quin
cas, a la normativa actual) estan molt a prop i fins i lot per sobre del
cost d'una nova construcci de qualitat similar.
Noms s'exceptua el polgon de la Ciutat Badia, per aix s degut a
qu ha estat objecte d'una intervenci recent que permet de suposar
que es tracta ms aviat d'una nova construcci que no pas d"un
polgon representatiu de la problemtica que presenta l'habitatge
massificat.
Els costos resultants fins el niveU 3 sn perfectament rendibles en
funci de la qualitat i cal destacar la petita influncia que per a tots
els tipus representa el nivell d'estricta conservaci que en cap cas
supera les 1,500 Ples/m
2
.
En consequncia el pes ms important de les obres de rehabilitaci
es troba en els conceptes de millores.
A part d'altres crileris que poden tenir-se en compte en cada cas
com s ara, el valor histric, artstic, social, etc., sembla que les
dades que aquest resum aporta donen una informaci suficient que
permet de situar el cost econmic de la rehabilitaci dins uns
marges suficientment flexibles per a ser adequats a cada cas
concret. Aquest s, en definitiva, un dels factors de decisi sobre
t'alternativa de la rehabilitaci.
Financament de la rehabilitaci

Agust Jover i Armengol
Equip de treball
Agust Jover i Armengol
Antonio Heras i Gonzalez
Josep Ma. Papasseit
Valent Pich i Rosell
Presentacin
La creacin de un equipo de profesionales que abordara los
aspectos fnaneiaros y fiscales de la rehabilitacin de
viviendas constituye UllO de los mbitos de trabajo creado bajo la
perspectiva de las Jornadas de Rehabilitacin desarrol1adas en el
marco de CQNSTAUMA Ta3.
los trabajos aqu presentados son el resultado de un esfuerzo
colectivo que no se reduce a las personas que direclamente han
participado en su elaboraci6n sino que tambin estn en l quienes
han cogido cario en algo tan atravenle como la mejora de la viviendt
y de la calidad de vida de nuestfo entomo.
El programa de trabajo se est ruc tur desde un principio a dos
niveles:
Analisis macroeconmico:
La oferta financiera para la rehabilitacin de viviendas.
Analisis microecon6mico:
Viabilidad econmico-financiera de la rehabilitacin de viviendas.
Fiscalidd y rehabilitaci6n.
A nivel macroecon6mico, se ha entrada en el analisis del
comportamiento del sector financiero en el campo de la
rehabilitacin privada y m)tta: caractersticas de su oferta, gestin y
adecuacin a niveles de demanda. El analisis permite apuntar ciertas
medidas para alcanzar una mayor f1exibilidad de la oferta crediticia.
La ausencia de infOl"maci6n estadstica actualizada que permita un
seguimiento de los aspectos cualitativos del parque, obliga a realizar
el analisis de las necesidades de rehabilitaci6n en base a los Censos
de Viviendas y Edificios que cada tO aos realiza eli.N.E. Los
resultados publ;cados no contem plan un nivel de desagregacin
superior a la divisin provincial con lo cual resultan imposibles los
analisis a nivel comarcal y municipal. Por otra parte, es imposible en
la actualidad, cruzar los resultados del Censo de Edifcias con el de
Viviendas lo que permtido un conocimiento mas exhaustiva
de la antigedad y dotaciones del parque de viviendas. Por todo ello,
las estimaciones de necesidades de rehabilitacin presentadas en
las Jornadas desarrolladas en el marco de CONSTAUMAT, no se
publican en el presente volumen. En todo caso, el esfuerzo en este
terreno ha posibilitado el que en fechas prximas sea posi ble una
evaluacin mas ajustada en base a explotaciones del Censo de 1970
y 1981.
A nivel microeconmico, el objeto del trabato ha sida la viabilidad de
la inversin en rehabilitacin a partir del analisis de rentabilidades, A
travs de aQul, se determina la inc;dencia de vanaciones de renta y
de tasas de capitalizaci6n al igual que se pondera la idoneidad de los
distintos instrumentos en materia de financiacin, rentas y fiscalidad
para el fomento de la rehabilitaci6n.
La fiscalidad, un instrumento en nada orientado al fomento de la
rehabilitacin, es abordada como tema monografico a fin de facilitar
su exposicin y hacer mas comprensibles las vias de desarrollo que
se apuntan en el informe,
Desda la ptica del entomo fsico (tipologa edificatorial. el analisis
econmico se ha orientado hacia la rehabilitaci6n desagregada, esto
es, las operaciones a nival de vivienda y, en especial, de edificio. No
se aborda, pues, la rehabilitac6n masiva, como por ejemplo, las
operaciones de polgono.
Desde la realidad jurdica del entomo fsico, el estudio econ6mico
tiene un doble enfoque. la viabildad de la rehabilitaci6n de viviendas
ocupadas en rgimen de propiedad se desarrolla a partir del analisis
de solvencia de las familias (ver "La oferta financiera para la
rehabilitacin de viviendas") mientras que la viabilidad de Jas cedidas
en alquiler requiere un tratamiento metodol6gico especfico que se
desarrolla en el trabajo "Viabilidad econ6mico-financiera de la
rehabilitaci6n de viviendas".
Desde al punto de vista del promotor, el analisis econ6mico se
orienta tanto hacia la b5queda de la rentabilidad de la inversi6n
(ptica privada) como hacia la eficiencia de los distintos
instrumentos de fomento de la rehabilitaci6n (inters
preferentemente pblico).
Los resultados de este programa esperamos constituyan una
aportacin til a quienes desean adentrarse en esta materia y, en
especial, a quienes estn dispuestos a practicar la rehabilitaci6n.
la oferta financi.,a para la rehabilitacin de vivienda
1. Planteamiento previo
Hasla el estableciml8nto de Uneas privilegiadas de crdllO
destlnadas a las obras de rehabditaci6n de viviendas, al amparo
de los convemos entre la Admlmsttaci6n del Estado y las
Enlldades financlOf8s que contempla ellligente Plan Trienal de
Vivlendas, cabe pensar Que por las caracteristicas que ofreee este
tlpo de 8ctuaciones (promociones individualil:adas y obras de
pequea o mediana envtlfgadura, en la mayoria de casos) Slas
tenian Iugar de acuerdo con la capacidad de gasto de las
economlas familiares -autofinanciacin- y que por lo tanto en
condiciones excepcionales se utiliz el endeudamiento externo 0,
lo que es lo mismo, la $Olicitud de crdilos o pstamos, practica.
por olra parte. de difcil conjuncin con la vigente Ley de
Arrendemienlos Urbanos. que tambin influy6 en que ello fuera
asL De Olro lado, en Catalua, buena parte del parque de
viviendas se ha construido en la dcada de los sesenta V primera
parte de los setenta, debido a la inmigracin producida tras la
autarquia econmica, lo que lleva a crear que el componamienlo
expansivo del sector inmobiliario indujo a planteamientos
financieros en este terreno acordes con los tiempos, con lo que
las obras de majora, con$&Nacin V substitucin del parque
existente quedaban relegadas por las enlidades financieras a un
segundo plano o en caso de que el usuario dispusiera financiarlas
con recursos sjenos, podia contar con la garantia personal que
tuvlera ante las mismas.
El trabejo sobre oferta financiera consta de tres partes
diferencl8das. La pnmera es una nuava exposicio de la actual
oferta financiera y que para una mayor clandad de lectura,
distinguimos entre "Iibre" y protegida". De ella, se analizan sus
pnncipales caract8fisllcas as como su previsible incidencia para
distintos niveles de renta (I), y la incidencia que en su devolucin
t!enan las SUbvencIOneS a fondo perdido establecidas por la
Generalitat de Catalunya, La segunda parte, recoge las distintas
lineas de crdito vigentes para la construccin y adquisicln de
viviendas (marcado hipotecario, ahorro-vivienda, .. .) al objeto de
establecer un marco financiero ms flexible para la rehabilitaci6n.
El ltimo captulo, a modo de conclusin, pretende a partir de
nuestra experiencia desbloquear la act ual situaci6n testimonial en
la que se encuentra la oferta fnanciera para la rehabilitacin.
2. Uneas de crdi to dirigidas a la rehabilitacin
2.1. Financiacin li bre
Las principales caractersticas que de forma esquemiitica presentan
en la actualidad los crditos que otorgan las eotidades financlefas
para las obras de rehabllitaci6n son las siguientes:
1.- E1tJpo de inters anual se SitUa por encima del 18% nominal, lo
que en trmlnos reales SOpoM un intars mayor.
2,- La cuantia a otorgar poade alcanzar hasta un miiximo de un
mill60 de pesetas en las entidades bancarias, siendo superior en
las Cajas de Ahorro donde las modalidades son miis diversas.
3.- El plazo de amortizacln oscila entre uno y cinco aos, sieodo el
caso ms comfl el de tres aos.
4,- Para acceder a este tipo de crditos las entidades bancarias
establecen al soliCltante garantias personales, mientras que las
Cajas de Ahorro tambin adoptan la garantia hipotecaria.
Supongamos el caso hipottico de una persona que quiera
realizar obras de rehabilitaci6n por un cosle de 25O.0CX> pesetas
y que para ello, acuda a una entidad finaneiera a fin de obtener
un crdito que le permila realizar las obras.
...... prQ........a6n"""'''soIwnaI .. .... OCUpII"II.
61--.0..,....110".
'"
2. 1.1, Bancos
Si es a una entJdad bancana donde acude, la oferta a la que podr
acceder este supuesto peticIOna no, previo cumplimiento de los
requlsltos y avales que la enlJdad langa establecidos para aceptar la
garantia personal, presentar en lrminos generales los $Igulentes
rasgos:
1. Plazo de amortlzaci6n 3 aos
2. TIpo de !nters anual 18% nom!nal
A estas COndICioneS, que se suponan las mas frecuentes, habr que
aadlr el pago de la comlsi6n (0'5%) que exigen los bancos para
otorgar los crditos, as como el recargo del lmpuesto sobre el
TrMico de Empresas (4'0%) que debe abonar el peticionario. Sin
tener en cuenta ambos puntos, el pago mensual que debeni
afrontarse para devolver este tipo de crdito, una vez convertldo el
!nters nominal en inters real, sera de 9.822 pesetas al mes para
una solicitud de 250.000 pesetas.
Si se compara la mensualidad a devolver con un escalonado de
Ingresos econ6mICos por mes, para los que se toman como
referencia el SalarlO Mnlmo Interprofesional (S.M.!.), se obtiene que
el porcenlaje de stos que debe destinarse a saldar la deuda
financiera es:
(1) (21
logresos Mensualidad (2) : (1)
del crdi 10
1 S.M.I. 9.822 31'5%
1'5 S.M.1. 9,822 21"0%
2 S.M.1. 9,822 15'8%
2'5 S.M.1. 9.822 12'6%
Parece razonable, partlcularmente en los niveles de Ingresos baJOs,
aceptar el porcef\taje del 10% como el maxlmo esfueno que los
usuanos de las vivl8ndas estiin dlspuestos a dedicar de sus ingresos
a obras de rehabllltacin. La Inelasticidad de las rentas ante esta
clase de gastos es ms acusada en momentos de crisis econ6mica
como la aclual en la que las expectativas laborales estan en
entredieho. Este punto de referencia seala que slo los ingresos
netos anuales superiores al milln de pesetas (o 78.0CX> pesetas al
mes) tendrn una propensin a la realizacin de estas obras superior
que los inferiores a esta cuantia, en lo referente al recurso de la
finar"IClacin externa V para un coste de las obras como el supuesto
en el caso antenor.
La relaci6n entre la mensualidad del crdito y los ngresos por mes,
cuyo resultado es el porcenta}8 antes calculado, depende
b3sicamente de los 5IgUlentes factores: el coste de las obras y por lo
lanto, de las cuantias del crdlto, del tipo de intars y del plazo de
amortlzacin. Las vanaclO/"l8s de alguno de estos tres componentes
slgnlficarian la obter"ICln de porcenta;es distintos a los calculados,
lo que Implicaria un mayor o menor margen de Ingresos para los que
la PfopenSln al gasto en obras de rehabilitacin sera o no favorable.
Hasla aqui, el anilllsls de la oferta financl8ra para un caso que resulta
vhdo para el prop!etano de una vivlenda destinada a uso prop!o.
Oueda, sin embargo, por analizar la actitud de la propiedad que tleM
la vivienda en alquilar, En este caso,la Ley de ArTendamlentos
Urbanos permlle la repercusin anual del 12% del totallnvertldo
(coste de las obras) Sln que en nlngn caso sobrepase el 50% de la
renta que paga el inquilino. En el eJemplo anterior, con obras de
250.000 pesetas, supondria que el tope maxmo a repercutir es de
3O.0cx> pesetas al ao o 2.500 pesetas por mes. Clfra inferior a las
9.822 peselas mensuales que debar la propiedad abonar en
concepto de devolucin del prstamo.
En Ires aos, la propiedad habr saldado el crdito solicllado por un
total de 250.000 pesetas V su desembolso habra sido de 353.592
pesetas en concepto da amortlzacin del capital y de pago de los
Intereses. La recuperacin del capltallnvertido se realizara en algo
mas de ocho aos y sIo por la cuanta invertida, lo que Implica una
dlferer"ICul ;mportante. Caso que se darii en el mejor de los
supuestos para las vviendas arrendadas por 5.OCXJ pesetas o mas, al
mes.
2.1.2. Cajas de Ahorro
Tres son los principales puntos en los que. en la actualidad, se
diferencia la oferta financiera que presentan las tajas de Ahorro en
el tema de la conservacin y majora de la vvienda, en relacin con
los Sancos. Las cajas afrecen un plazo de amortizaci6n mas
prolongada {hasla cinco aos por trmino mediat establecen las
cuantas a atorgar en proporcin al cosle de las obras (entre el50%
y el 70%), y adoptan tambin la posibilidad de las garantias
hipotecarias para la concesin de los prstamos.
La constitucin de la garantia hipotecaria implica un liampo de
tramite y unos costes adicionales (de inscripcin y cancelaci6n de la
hipoteca en el Registro de la Propiedad) que cuestiona y en
ocasiones imposibilita la realizacin de obras de tipo pequeo y
medio. De otro lado, la constitucin de una hipoteca tiene como
base la tasacin de un bien inmueble que implica, en mas de una
ocasin, limitaciones de las cuantas solicitadas,
Con el mismo ejemplo utilizado anteriormente, el cambio mas
importante en cuanto a la oferta financiera de las Gajas seda el
referente al plazo de amortizaci6n, mientras que la cuanta y el tipo
de inters, por razones de homogeneidad, se mantienen constantes.
Lgicamente. al aumentar el perodo de amortizacin, la
mensualidad de los pagos destinados a la devoluci6n del prstamo
disminuye y pasa a ser de 6.900 pesetas al mes, aproximadamente.
Esto significa que como se expuso al tratar la oferta bancaria, la
parte de los ingresos destinados a pagar esta deuda disminuye en el
caso de las Gajas de Ahorro lo que hace aumentar la propensin al
gasto en rehabilitacin.
111
Ingresos
1 S.M.1.
1'5 S.M.1.
2 S.M.1.
2'5 S.M.I.
121
Mensualidad
del crdito
6.900
6.900
6.900
6.900
2.2. Financiacion privilegiada
(2) :(1)
22'0%
15'0%
11'0%
9'0%
En los meses de Marzo y Abril de 1982 se publican en el B.O.E.las
primeras medidas financieras destinadas a rehabilitaci6n. al amparo
del rgimen de proteccin oficial y desarrollando el Real Decreto-
ley 12/1980 destinado a impulsar las actuaciones del Estado en
materia de vivienda y suelo. Medidas que tienen caracter coyuntural
y se enmarcan dentro del P1an Trienal de Viviendas. a cuya vigencia
estan vinculadas. En Octubre del mismo ao, se modificaron las
disposiciones financieras, ampliando la cuanta de los prstamos
cuyas principales caractersticas, hoy vigentes, son:
1.- Se otorgan por las Entidades Oficiales de crdito, Banca privada
y Gajas de Allorro que tengan suscritos convenios para el P1an
Triell8l de Viviendas.
2.- Su importe no excadera de la cuantia absoluta de 1.200,000
pesetas ni de la cantidad que resulte de aplicar la superficie til
de la vivienda por el 0'50% del mdulo vigente aplicable a las
viviendas de protecci6n oficial.
3.- El tipo de inters es del 14 por ciento anual.
4.- El plazo de amortizacin es de doce aos mas uno de carencia.
5.- las Entidades financieras pueden fijar las garantias de
ceracter personal o real para cada prstamo de
rehabilitacin y estn autorizadas, incluso, a admitir la
constitucin de segundas hipotecas.
Estos prstamos se otorgan para la realizaci6n especifica de las
obras que enumera la Orden del M.O.P.U. de 23 de Abril de 1982,
137
tratandose de aqullas destinadas a la seguridad y mejora del
edifcio, al ahorro energtico, al cumplimiento de las condiciones
higinico-sanitarias V a la conservacin de los conjuntos histrico-
artsticos. Se destinan a viviendas o edificios completos, destinados
principalmente a vivienda, tanto lbre como acogida a la proteccin
oficial, en rgimen de propiedad o arrendamiento. Pueden solicitar
estos prslamos tanto los propietarios como los inquilinos, previa
presentaci6n de la documentacin que la Orden enumera en la
Entidad fill8nciera.
AI igual que se hizo en la exposici6n de la "financiacin libre", en la
que se adapt un ejemplo para agilizar la exposicin, tambin aqu
se repiten las condiciones iniciales. es decir, un coste de las obras de
rehabilitacin de 250,000 pesetas. El pago mensual resultante es de
2.917 pesetas al mes durante el primer ao y de 3.681 pesetas al
mes durante los doce aos siguientes. Resulta relevante la
disminuci6n de las mensualidades que viene motivada tanto por el
menor tipo de inters como por un plazo de amortizaci6n mas
prolongado.
111
Ingresos
1 S,M.1.
l'S S.M.1.
2 S.M.1.
2'5 S.M.1.
(21
Mensualidad
del crdito
3.681
3.681
3.681
3.681
(2) : (1)
11'8%
7'9%
5'9%
4'7%
El hecho de que la devolucin del prstamo suponga unas
mensualidades a pagar menores, reduce considerablemente, en este
ejemplo. el margen de ingresos para los que su incidencia sigue
resultando gravosa. Sin embargo. no estara de mas recordar que se
ha formado por coste una cantidad hipottica y arbitraria. Si sta
fUefa mayor, por ejemplo el doble (500.000 ptas.), niveles de
ingresos de dos veces y media eI .salario mnimo representarian el
listn del 10% que se fij como el porcenlaje maximo de ingresos
que una persona esta dispuesta a" gastar en obras de rehabilitacin.
En el caso de las viviendas en alquiler, tampoco se soluciona el
problema va que los intereses del prstamo no pueden repercutir en
las rentas V como va se dijo. en el mejor de los casos para recuperar
la inversin realizada la cuantia de las rentas de arrendamiento
resultan elevadas dejando al margen de este proceso los contra tos
de inquilinato antiguos, que coinciden con las zonas V viviendas en
las que cabe suponer mavores necesidades de obras de mejora y
conservacin.
2.3. Subvenciones
En el mes de Agosto de 1982, la Gefl8ralitat de Catalunya estableci
subvenciones para las actuaciones de rehabilitacin que resultan
compatibles con cualquiera de las Ineas fill8ncieras que se han ido
viendo. Consiste en la subvencin a fondo perdido del 20% del
presupuesto de las obras, pudiendo lIegarse en casos excepcionales
hasta el 50%, sin que en ningn caso puada sobrepasarse ellmite'
mtiximo de las 225.000 peselas por vivienda.
Basicamente se contempla la misma tipologia de obras y pueden
solicitar estas subvenciones, los propietarios de edificiaciones cuyo
uso principal sea el de residencia habitual. la tramitaci6n de la
solicitud se realiza en el Servei Tertitorial correspondiente de la
Direcci General d'Arquiteclura i Habitatge. a quien corresponde
emitir informe sobre la valoracin e idoneidad de las obras.
Finalmente, la subvencin tiena caractef refraccionario lo que
significa que en un plazo de ocho aos, a partir de la finalizacin de
las obras,la propiedad no puede transmitir "inter vivos"la vivienda
o, en caso conlrario, debera devolver la subvencin.
la incidencia que la subvencin tiene en la oferta financiera es obvia.
Gaso de poder acceder a la misma, supone la rebaja de hasta un
20% del presupuesto de obras. Es decir, si el crdito lo era por la
totalidad del coste, 250.000 pesetas. quedaria en 200.000 pesetas 10
Que implicaria en cualquier caso ull8s mensualidades a pagar
menores, en pmporci6n a la subvencin obtenlda. EIIo SIgnifica,
tambin. la posibilidad de que los ingresos menores puadan acceder
a este tipo de actuaciones gracias a una major adecuacin de las
mensualidades del crdito v los ngresos.
De esta forma, aquella supuesta persona que solicitaba un crdito
ante una entidad fnancara por la totalidad del coste de las obras,
250.000 pesetas pueda obtener una subvencin de hasta el 20% de
esta coste lo que significa una deducci6n de 50.000 pese tas. con lo
que los datos antes calculades deberan referirse a 200.CXXl pesetas V
las mensualidades a pagar se sitBn por debajo de 10% en el nivel
de ngresos correspondiente a una vez el salario mnimo.
11)
Ingresos
1 S.MJ.
1'5 S.M.I.
2 S.M.I.
2'5 S.M.!.
12}
Mensualidad
del crdito
2.944
2.944
2.944
2.944
(2) : (1)
9'4%
6'3%
4'7%
3'8%
- Crdito = 200.000 peselas, en las condiciones fnsnciaras
privilegiadas establecidas en el desall'ollo del Plan Trienal de
Viviendas.
Tambin aqu. en el caso de que la cuanta del crdito fuese mayor
aumentaran los porcentajes que indican el gasto en rehabilitacin.
en la misma proporcin que aumentaria aqul.
2.4. Conclusiones
Si bien para la promocin de nuevas viviendas. las Entidades de
crdito presentan una oferta diversificada, no ocurre lo mismo para
las obras de conservacin y mejora del parque existente. En !:lste
terreno, los productos ofertados a condiciones de libre mercado en
poco o nada, se diferencian de las lneas establecidas para otros
casos y que normalmente conocemos por "crditos personales".
Estos hoy no resultan competitivos ante la lnea establecida a partir
de los convenios financieros del Plan Trienal de Viviendas, que
observa un tipo de inters miis baja y un plazo de amortizacin
mucho mas amplio.
la incidencia que sobre los prstamos protegidos tiene la
subvencin de capital, implica una clara rebaja de la deuda que tiene
una incidencia mas acusada en las obras de mediana y poco coste,
m;entras que en las de gran envergadura el coste financiero absorbe
las ventajas que supone la subvencin. De cualquier modo, yan
cuando la subvencin de capital tiene una aplicacin limitada a
Catalua, acceder a la m;sma equivale a rebajar el tipo de inters de
los prstamos protegidos en unos tres puntos.
Como ya se ha indicada, en los calculos de las mensualidades a
devolver para saldar la deuda financi era no se incluyen los
adicionales, comisio e I.T.E., que normalmente establece la entidad
de crdito. Como tampoco se han incluido los gastos derivados del
segura de amortizacin y los costes de constitucin y cancelacin
en el Registro de la Propiedad, cuando la garanta de los prstamos
es hipotecaria, y las I;mitaciones que a las solic;tudes suponen las
tasaciones de bienes inmuebles antiguos que es la variable que en
definitiva fija la cuanta a otorgar a las entidades de crdito. En el
caso del aval. tambin hay ;mportantes limitaciones, como por
ejemplo, el nivel de ngresos y la edad de los solicitantes, para
determinar la cuanta del prstamo con garanta personal. Por
ltima, sealar la obstaculacin que supone para el potencial
solicitante toda la tramitacio eo:igida, particularmente en el caso de
la garantia hipotecaria.
Por ltima, si se considera el 10% de los ingresos como el punto a
partir del cual se toma la decisio de rehabilitar o no (podra ser
tambin un intervalo), resulta que en las actuales condiciones
financieras, actuaciones con un coste pro:imo al medio milln de
pesetas son inviables para buena parte de los niveles de ingresos,
los inferiones a 850.0CXl pesetas al ao en trminos netos.
138
3. Posibilidades del actual marco fnanciero
De acuerdo con las conclusiones a las que se llega en la eo:posicin.
concretamente con el contenido del ltima parrafo, resulta evidente
la necesidad de atorgar unas condiciones mas fleo:ibles al marco
financiero actual para actuaciones de rehabilitacin, que incentiven
la promocin de estas obras. Plantear esta cuestin rebasa el propio
ambito de la rehabilitacin para entrar de lIeno en la actual poltica
de vivienda. No se trata de oscilar hacia el otro lado de forma radical
sino de, en buena lgica, abogar por ampliar las condiciones
imperantes de acuerdo con las medidas establecidas. Dicho de aira
forma, si hasla ahora el comportamiento financiero acompaaba la
eo:pansio inmobiliaria y esta actividad dism;nuye hoy en da, la
rehabilitacin es una posibilidad mas para lIenar el vado que se
produce y servir, por tanlO, de freno a la recesio.
Esta premisa induca a un paso inmediato. En qu condiciones es
factible la aplicacin de las 1neas de crdito establec;das para la
construccin de nuavas viviendas, a la rehabilitacin? En el terreno
de la fnanciacin no acogida, las posibilidades las dictan las propias
reglas del mercado y las posibilidades son escasas, an cuando
tiene nters el analisis de dos casos puntuales: las cuentas ahorro-
vivienda y el desarrollo del mercado hipotecario.
3.1. las cuentas ahorro-vivienda
Esta nea de crdito que hoy practicamente tiene poca incidencia en
la financiacin a la vivienda, tiene posibilidades de aplicacin al
ambito de la rehabilitacin. Si se introduce la garantia personal a la
par que la hipotecaria y se regulan y adaptan las condiciones de los
prstamos a este tipo de actuaciones. puede convertirse en un
instrumento complementario de gran eficacia tanta en la
rehabilitacin como en la captacin del ahorro.
Hasta ahora y para la compra de la vivienda, et tipo de inters mas
comisiones del prs'tamo pOdia sobrepasar en tres puntos, como
miio:imo, el inters devengado por el aholl'o. Asimismo, el perodo
de amortizacin minimo es de dlez aos. Acoplando esta
operatividad a la rehabilitacin, de menares cuantas por solicitud,
podria lIegarse a menares perodos de amortizacin V tipos de
inters mas bajas. Por ejemplo.
1,- Para prstamos inferiores a 500.0CXl pesetas:
Perodo de
amortizacin
Menos 5 aos
entre 5 y 10 aos
Miis de 10 aos
Inters del
prstamo
li + 1)%
(i + 2) %
(i + 3)%
2. - Para prstamos superores a 500.0CXl pesetas, regiran las
condiciones establecidas actualmente para la compra de
vivienda.
3.2. El mercado hipotecario
la ley 2/1981, de 25 de Marzo,por la que se regula el Alercado
hipotecario, establece que la finalidad de las operac;ones de
prstamos con garanta hipotecaria abarca las actuaciones de
rehabilitacin y que su cuanta no podrii ao:ceder el setenta por
ciento del valor de tasscin del bien hipotecaria.
Sobre este tema, las entidades de crdito, y en particular las Cajas
de Morro, ya han ofenado sus primeros productos destinados a la
promocin y compra de viviendas, sin que por el momento hayan
abordada el tema de la rehabilitacin. Estos prstamos ofrecidos lo
son a largo plazo y presentan un tipo de inters variable, en funcin
de las condiciones de mercado. Olra novedad, es la libertad que
tiene el solicitante en algunos casos, de amortizar el capital en la
forma que considere mas conveniente a lo largo de todo el perodo.
El desall'ollo del mercado hipotecaria slo afecta a los propietarios
de vivientas o edificios, pero introduce elementos nuevos como son
la vinculacin de tipo de inters al coste del dinero en el mercado y
su devoluci6n a largo plalo. Ambos factores determinan un
abaratamiento de financiaci6n, 8 pesar de Que los actuales tipos de
inters resultan elevadas y por lanto, trente a actuales Uneas de
crdito (las acogidas ala protecci6n oficial) aqulla dificilmente ser
competitiva.
3.3. La proteccin oficial
Analizadas las posibilidades de la libra concurrencia del sector
financiero, quedan por ver las posibilidades de Ja financiacin
establecida alamparo de la protecci6n oficlll. Como ya se indic6, el
A.O. 2.555/ 82 supu$O la ampliacin de los coovenios suscritos para
el Plan Trienal de Vivienda, a las actu8ciones de rehabilitaci6n an
cuando el tipo de inters 14% no sea subvencionado por perte del
I.P.P.V. en tres puntos.
Establecer la financiaci6n " protegida" de forma tan lineal supone
que Sla no llegue 8 buens parte de la demanda potencial, como ya
se demostr6. En este mismo decreto, se establecen las areas de
rehabilitaci6n integrada que cuentan con mayores ventajas
financieras. pero ninguno de los casos posteriormente enunciados
correspondra a Catalunya en donde, la ellistencia del gobiemo
autnomo con competencias sobre vivienda pero sin transferencias
de recursos sobre este tipo de subvenciones, hacen que la medida
adoptada sea ellcluyente.
Quizas corresponda a la configuraci6n del Plan Trieoal, el diseo de
una financlaci6n para actuaciones de rehabilitacin en la que de
acuerdo con al nival de ingresos, coste de las obras, Iocalizaci6n,
antigi.MKiad. etc .... se llegue a Uf'18 m a ~ flexibilidad e incentivaci6n
de este tipo de obras. Es este un paso exento de brusquedades y
que justifica la realidad objetiva de la caida en la pfOmocin de
viviendas durante los ltimos aos.
4. Comentario final
Este trabajo llega en su cOr'IClusi6n. a un sentimiento ampliamente
compartido. El encarecimi&nto del dinero limita el alcance de las
lneas de crdito existentes y las que puedan elaborarse.
Sln embargo. y en el marco de la actual programaci6n sobre
vivienda, la rehabilitaci6n tiene, con muchas limitaciones. abierto el
camino y ste debe ampliarse. porque es el nico que tiene
posibilidades de adaptaci6n a corto y medio plazo. Debe disearse
una poltica sobre rehabilitacin, que se acople al caracter individual
y diverso de este tipo de promociones, que se base sobre una serie
de variables mas acordes con el objeto que la ocupa. Por ;amplo.
no seria posible establecer la Ayuda Econ6mica Personal para el
inquilino de una vivienda rehabilitada? En definitiva. basada en la
demanda lo que es lambin una necesidad de la poltica general
sobre vivienda.
139
Viabilidad "econmica" y financiera de la rehabilitacin
de inmueble. cedidos en arrendamiento. Propuesta
metodolgica
Indice
Introducci6n
1. Eatudio de rentabilidad actual de un edificio tipo compoesto
por diez viviendas y do.locales comerciales en alquiler.
1. 1 Rentas
1.2 Capitalizaci6n
1.3 Gastos
1.4 Rentabilidad edifcio tipo
1.5 Anlisis de la elasticidad rentabilidad-renta y rentabilidad- tasa
de capitalizaci6n.
2. Anlisis de la rentabilidad presente de una inversin en
rehabilitecin
2. 1 Tomando la rentabilidad como variable dependiente de las
hiptesis aplicadas a la operacin.
2. 1.1 InverSln de rehabilitacin de un edificio. fif'l8nciado mediante
subvenci6n y prstamo.
2. 1.2 Inverslr'l de rehabilttacin de un edificio tipo, financiado
mediante subver'ICi6n y autofinanciacin procedente de
recursos propios.
2.1.3 Inversi6n en rehabilitaci6n de un edificio tipo. financiado
mediante subvenci6n y autofinanciaci6n procedente de la
venta de viviendas vacantes.
2. 1.4 Inversi6n en rehabilitacin de un edificio tipo. financiada
mediante subvenci6n y prstamo. y destinando las viviendas
vacantes al arrendamiento.
2. 1.5 Anlisis de resultados del apartado 2.1
2.2 Tomando los instrumentos de fomento a la rehabilitaci6n
como variable dependiente de la tasa de rentabilidad.
2.2. 1 Inversi6n en rel'labilitacin tomando la cuanta de la
subvenci6n como variable dependi&nte de la tasa de
rentabilidad.
2.2.2 Inversi6n en rehabilitaci6n tomando el inters del prstamo
como variable dependiente de la tasa de rentabilidad.
2.2.3 Inverst6n en rehabilitacin tomando las rentas de Las viviendas
vacantes como v8nable dependtente de la tasa de
rentabilidad.
2.2.4 Inversi6n en rel'labilitacin tomando la repercusi6n por obras
como variable dependiente de la tasa de rentabi1idad.
2.2.5 Inversi6n en rel'labilitaci6n tomando la exenci6n de I.T.E. como
mecanismo incentivador de rentabilidades mas atrayentes.
2.2.6 Analisis de resultados del apartado 2.2.
3. Anli.i. deia rentabilidlld presente da un edificio
rehabiUt.do
Introduccin
El anlisis microeconmico de la viabilidad de las operaciones de
rehabilitacin tiene como primer objetivo la definicin metodolgica
de un ambito de la ecol'lOma aplicada, hasla hoy escasamente
estudiado. Como segundo objetivo, se plantea la aplicabilidad del
modelo sobre distintas tipologas.
El estudio metodol6gico Y. por extensin su aplicabilidad posterior,
se ha centrado sobre el parque cedido en rgimen de arrendamiento,
sistema de tenencia actualmente mayoritario en el parque anliguo
de viviendas. Junto a esta significacin cuantitativa, el
arrendamiento constituye el marco sobre el que tiene (alOO de ser el
8mlisis de rentabilidad, tema que no ha lugar en la teneneia en
rgimen de propiedad.
La definicin metodolgica se estructura en tres grandes apartados:
,. Amlisis de la rentabilidad presente de un edificio sin rehabilitar.
2.- Analisis de la rentabilidad presente de una inversin en
rehabilitacin.
2.1.- Tomando la rentabilidad como variable dependiente de las
hip6tesis aplicadas a la operacin.
2.2.- Tomando las hip6tesis de la operacin como variable
dependiente de la rentabilidad.
3.- Analisis de la rentabilidad presente de un edificio rehabilitada.
El primer captulo permite un aniilisis de la elasticidad de la
capitalizacin y de la rentabilidad con respecto a las rentas y al
coeficiente de capitali zacin, elasticidad que permite ponderar el
grado de eficiellCia de un incremento de rentas y/o de una
reduccin del coeficiente de capitalizacin. Se analiza pues la
eficiencia de dos mecanismos legales modificadores de la
rentabilidad de un patrimonio cedido en arrendamiento.
Como base operativa de los capitulos 1 y 2, se ha tomado el edificio
tipo de una zona antigua de Barcelona (manzanas de la Casa de la
Caritat i Convent dels ngels situadas en el DistritoVl integrado por
diez viviendas y dos locales comerciales y una altura de planta baja
mas cinco plantas. La Opcifl de tomar como base una altura
determinada no tiene efecto alguno sobre las rentas y la
capita1izacin. Si puede afectar, sin embargo, los gastos de
mantenimiento de una finca Va que las maVores alturas sueren
comportar servicios adicionales (ascensor, o porteria, por ejemplo) V
su mantenimiento correspondiente. La cuenta de resultados V, por
extensin, la rentabilidad presente de un edificio sin rehabilitar,
puede variar segn el nmero de plantas. Tambin repercutiria el
nmero de plantas en los costes de rehabilitacin por vivienda
(cuando se trate de operaciones a nivel de bloque) aunque las
posibles economas de escala constituyen todava una hiptesis
escasamente elaborada.
Estas consecuencias derivadas de la opcin tomada en materia del
tipo de edificio y caracteristicas juridico-econmicas del mismo (una
opcin distinta comportaria restricciones distintas) no son
relevantes a efectos del analisis de los apartados 1 y 2 puesto que
en ellos se estudia la interdependencia de la rentabilidad y valores de
capitalizacin de un inmueble respecto a variaciones de renta vIo
coeficientes de capitalizacin. Se estudia pues el comportamiento V
no los valores en si.
El segundo captula constituye un analisis de la inversin en
rehabilitacin haciendo abstraccin del conjunto patrimonial. Este
analisis genera una rentabilidad distinta sagn los supuestos que se
utilicen, supuestos que se identifican con los principales
instrumentos de poltica econmica de la rehabilitacin:
(
- subvencin
- politica financiera - prstamo
- autofinanciacin
140
- politica de rentas (alquileres)
- poltica fiscal.
Tambin aqu, debe advertirse que el objetivo no reside tanta en el
valor aislado de los resultados obtenidos sino en el grado de
eficiencia de los distintos instrumentos de fomento a la
rehabilitacin, para conseguir una tasa de rentabi1idad dada.
Este objetivo perseguido explica el doble analisis de los apartados
2.1. V 2.2. En el primero de elias, la rentabilidad de la i nversin es
funcin de los supuestos aplicados en materia de instrumentos de
poltica econmica. En este proceso se pueden tantear las
rentabilidades finares. Lo mas aconsejable no es, sin embargo.
operar a base de proliferar los supuestos, ya que tampoco se
agotanan todas y cada una de las situaciones particulares que se
dan en la practica, sino efectuar el proceso inverso o analisis de
retorno (apartado 2.2.). En dicho apartado se parte de una
rentabilidad final dada y se halla el margen de maniobra de cada
instrumento para ajustar la ecuacin de actualizacin de flujos
ingreso-gasto. Con elto, se sientan las primeras bases para orientar
la toma de decisiones en materia de medidas econmicas de
fomento a la rehabilitacin.
El apartado 3 cierra el circulo metodolgico con la integracin de la
rentabilidad de la inversin dentro de la del patrimonio ya que
aunque la decisin de invertir dependa basicamente de la
rentabilidad del capital invertido, tambien deben tenerse muy
presente los resultados globales del patrimonio.
Por todo lo dicho anteriormente se comprendera que los supuestos
de rentas, superficies, aos de celebracin del contrato ... que
definen el cuadro econmico presente de cualquier bloque de
viviendas, se utilizan no tanto por su representatividad real sina
como base indispensable sobre la que se hacen operar todos los
supuestos, a fin de detectar el comportamiento de cada uno de ellos
mas que sus valores absolutos.
De hecho, el analisis se podria realizar a partir de cualquler otra base
alternativa lo cual resta Importancia a la propia base.
Pera cuando, como segundo objetivo, (segundo no por secundario
sino por el orden lgico del trabajo) situabamos el conocimiento de
la viabilidad de la rehabilitacln aplicada sobre distintas tipologias
edificatorias, entollCes la base sobre la que operar constituye el
elemento esencial por la representatividad del parque. Este segundo
objetivo constituye pues. la primera aplicacin del modelo definldo y
sus resultados figuran como anexo al presente trabajo.
1.- Estudio de rentabilidad actual de un edificia tipo
compuesta por diez viviendas y dos lacales comerciales
cedidos en alquiler
1.1.- Rentas
AI igual que para la definicin del edlficlo tipo se ha tomada el
correspondiente a dos manzanas del OistrilO V de Barcelona, para
las rentas se ha tomada la misma mueSlra (1)de la que se deduce que
un tercio de las viviendas o locales tienen contratos anteriores al ao
1941 y los dos tercios restantes. contratos posteriores a aquella
fecha. Hay que resaltar que viviendas y locales no presentan
diferencias significativas en cuanto a la antigedad del contrato y
renta actualizada por lo que, en adelante, el trmino vivienda puede
hacerse extensiva a locales.
En el Cuadro 1 se recogen los resultados obtenldos de un total de 92
viviendas y que seriviran para hallar la distribucin de rentas y
contratos del edificlo tipo. Cuando se habla de renta actualizada se
incluye en este concepto la renta y las cantidades asimiladas a ella,
segn terminologa de la L.A. U. (ley de Arrendamientos Urbanos).
(I) Ve. "ludio basco preYlO para un prog.;,ma de onlegrKla en
68rcelon!llomolV.
141
Cuadro I
Fecha del contreto N de viandes Media ponderada de la
fanta mensual actualizada
Total antes 1941 Total despus 1941
Hasla 1939
de 1940 8 41
de 1942 a 46
de 1947 a 56
de 1957 a 59
de 1960 a 64
de 1965 a 69
de 1970 a 74
despus de 1974
24


14
6
5
5
14
16
701
763
1.424
784
95.
1.478
3.638
3.170
6.609
16.824
3.052
5.696
10.976
5.724
7.390
18.190
44.380
105.744
---------------------------------------
92
28
64
"->te, " e,t!ldio WSICO preIIIO 1*' un progrema de ...... bilit-oon integreda en 8ercelonl'.
De acuardo pues con los resultados del Cuadro I, la renta media
ponderada de los contretos anteriores a 1941, ascienda a 710
pesetas mensuales, frente a las 3.095 de los contratos posteriores 8
1941. A fin de simplificar la base operativa se considerara que el
edifcio tipo tendra ocho contretos posteriores a 1941 y CUBlro
anteriores, todos ellos con rentas actualizadas iguales a la media
ponderada correspondiente.
1.2.- Capitalizacin
En un mercado perfecta. los bienes son sustituibles los unos por los
otros en base a sus idnticas caracteristicas. Una aprOllimacin a
este tipo de mercado seria el de los valores mobiliarios cotizados en
Bolsa ya que dichos bienes presentan idnticas caracteristicas:
acciones u obligaciones de un tipo determinada, de una sociedad
dada, montante, emisi6n, inters ....
Estos bienes tienen un valor conocido y pueden intercambiarse en
cualquier momento (diariamente). Dicho valor corresponde a
condiciones normales de oferta y demanda. condiciones que no se
dan en el mercado inmobiliario ya que:
- la libre concurrencia no se produce en todos los sectores,
- la informaci6n deja mucho que desear.
- las ofertas y demandas aparecen dispersas en el tiempo y en el
espacio.
- los bienes inmobiliarios no son sustituibles debido a sus
peculiaridades materiales y jurdicas.
El valor de un bien inmobitiario constituye pues, a lo sumo. una
probabilidad, de ahi que el interrogante esencial sea el de optar por
el valor de mercado como precio al que el producto tiene
probabilidad de venderse si se dieran las condiciones normales de
oferta y demanda {aproximaci6n a un mercado perfecta} o bien por
el valor realizable en un momento determinada teniendo en cuenta
los factores fisicos, juridicos y socioecon6micos del bien de que se
trate.
El primera de elias -valor de mercado- constituye un valor ficticio
cuya probabilidad debera tomarse en cuenta si se tratara de
viviendas vacantes. Pera esta circunstancia no suele representar
mas del 20% del parque residencial de las Breas a rehabilitar. La
circunstancia de que el 80% de las viviendas ubicadas en areas de
rehabilitaci6n estn ocupadas y, salvo situaciones muy particulares
fpoligonos dellNV y Patronatosl, cedidas en arrendamiento,
constituye un factor jurdica muy limitativo para tomar la
probabilidad de vender en condiciones normales. Se habla de vender
no porQue de ella se trate sino porQue llie parte cif! que el valor de
19.876
198.\00
mercado de una vivienda se ajusta a las condiciones de oferta-
demanda (1) del bien.
Tales razones hacen aconsejable tomar el valor realizable antes que
el valor de mercada. Y el valor realizable de un patrimonio cedida en
arrendamiento, es el de su capitalizaci6n. La nica restricci6n
aplicable al valor de capitalizaci6n se producira cuando dicho valor
pueda superar el valor de una vivienda vacante y de parecidas
caracteristicas. Es decir, debe tomarse el valor de capitalizacin
siempre y cuando no supere al valor de mercado en cuyo caso
prevalecera ste ltima. Sin embargo, tomar el valor de
capitatizacin significa hablar de vatores a los Que la propiedad no
suele, y con razn. estar dispuesta a vender debido a lo insuficiente
y a ta falta de posibilidades de las vigentes tasas de capitalizaci6n.
En este sentida los valores de capitalizaci6n deben considerarse
realizables hasta cierto punto. Con ella quiere decirse que ninguna
soluci6n es buena y prueba de ella es Que los valores de mercado no
se realizan por causas jurdicas y de voluntad de las partes, y que los
valores realizables suelen tropezar con las ellcesivas minusvalas Que
conlleva.
En toda caso. el valor realizable es el de capitalizaci6n y sobre dicho
valor se estimara la rentabilidad actual del parque. La discutibilidad
de tomar el valor capitalizable desde luego no se agota, pera debe
sealarse. desde una 6ptima metodol6gica. que lo que interesa no
es el tanta por ciento de rentabilidad sina c6mo varia y por qu
causas. En este sentida la discusi6n de la valoracin de un edificio
construido adquiere una transcendencia especifica al aplicar la
metodologia de esta primera parte a tipologias concretas
representativas del parque a rehabilitar.
De acuerdo con los coeficientes de capitalizaci6n del 3% y 4' 5%
aplicables a los contratos anteriores y posteriores respectivamente a
1941, el valor de capitalizaci6n sera:
Viviendas o locales con rentas de 110 pesetas mensuales y
contratos anteriores a 1941
Valor de capitalizaci6n =
110 x 12
--::=-"'- = 284.000 pesetas.
0.03
Viviendas o locales con rentas de 3.095 peselas mensuales y
contratos posleriores a 1941.
Valor de capitalizaci6n =
3.095 x 12
0'045
= 825.333 pesetas.
(I) TIII tQ\IIIIllentil vient e<lernillimillda. en la mavOl peni de iai lO"" anligua
rehab*lar. pOr una muy t.enolormaci6n do! la PI"OPIIIded VfIrIocallreetMdll
geooralrnt!nte per he<er1clll en propiedod horuontello C\WII oon5WUY1l "M dficultod
adicionaI a III Mra de 0DmpBr. y he ...... prObable
142
Dado que el edifcio tipo se compone de cualro viviendas con
contratos anteriores a 1941 y ocho posteriores a dicha fecha, el
valor de capitalizaci6n del edifcio sera:
(284.000 x 4) + (825.333 x 8) = 7.738.664ptas.
1.3.- Gastos
La estructura del gasto de una finca en arrendamiento puede variar
sustancialmente en funcin de los servicios V mantenimiento
efectuado. El edifcio tipo sobre el que se opera en el presente
trabajo, tiene una estructura del gasto no extensible a olra tipologia
y por lo tanta, su aplicabilidad se reduce al caso especfico. la
cuantificacin del gasto se ha oblenido a partir de la visita a
administradores de fncas de la zona a la que pertenece el edifcio
tipo (sin ascensor ni servicio de porteria).
Impresos
Fluido escalera
Agua depsitos
Seguro incendios
Arbitrios: E.U.- Solares
C.T.U.
Camara (1)
Administracin (5%)
Obras de conservacin y reparacin (2)
1.4.- Rentabilidad edificio tipo
1.000
6000
7,000
15.000
1.500
8.607
284
39.411
1.970
25.000
66.381 ptas.
La rentabilidad del edificio tipa expuesto en pitginas anteriores es la
siguiente:
Ingreso por rentas
Gasto
Ingreso neta
Rentabilidad edificio tipa:
3.095 x 8 x 12 =
710 x 4 x 12 =
264.819
= 3.42%
7.738.664
, .5.- Anallsis de la elasticidad rantabilidad-renta y
rentabilidad-tasa de capitalizacin
297.120
34.080
331.200
- 66.381
264.819
El analisis de las elasticidades aplicado al rendimiento del patrimonio
cedida en alquiler permite comparar variables medi das en unidades
completamente distintas. La elasticidad se expresa como cociente
entre la variacin proporcional de una variable y la variacin
proporcional de la otra. Aplicando este instrurnento descriptivo.
propio del analisis microeconmico. a la renlabilidad pedra definirse
la elasticidad de la rentabilidad (y) con respecto a la renla (r) y a la
lasa de capitahzacin
y (r. u) sera pues una funcin de dos variables. r y u, que presentaran
elasticidades parciales con respecto a las dos variables
independientes:
"
dV
'"

V , "
dV
"
=
V
, ,
Para hallar la elasticidad de la rentabilidad en cliversos punlOs, se han
supuesto variaciones en las renlas y en las tasas de
capitalizacin. (Ver Cuadro 11).
Teniendo en cuenta que las rentas actualizadas del edifcio tipo
ascienden a 331.200 pesetas/ao, las variaciones de renla aplicadas
sobre dlcha base podrim ser capitalizadas a la:5 tasas del Cuadro 11.
Los valores de capitalizacin resullantes aparE!Cen en el Cuadro III.
%
0%
renta
capitaliz.
4,5
4
3
2,5
Cuadro 11
Supuestos de renta y capita1izacin
o 20 60 BO
Para el calculo de dichos valores de capitalizacin no se han
distinguido renlas anliguas de rentas nuevas ya que lo que se
persigue es el conocimiento de la interdepende,ncia de las tres
variables y no sus valores absolutos.
100
Cuadro III
Valor de capitalizacin del edificio tipo
0%

O 20 40
capitaliz.
4,5 7.360.000 8.832.000 10.304.000
4 8.280.000 9.936.000 11.592.000
3 11.040.000 13.248.000 15.456.000
2,5 13.248.000 15.897.600 18.547.200
Valo<es de upotAti!ICo6n supeno<es .. 10$ del mercado.!
11) La , T,U. es 11 COI1'ell>Ondienle un ".Ior ca'-strel de 1.450.000 q .... es el velor medio
fegoSlf1tdo de las /itlcas [Ver Op. Cil. To"",,, IVI.
50 60 80 100
<
11.040.000 11.776.000 13.248.0Cl0 14.720.000
12.420.000 13.248.000 14.904.0:>0 16.560.000
16.560.000 17.664.000 19.872.0:>0 22.080,000
19.872.000 21.196.800 23.846.41:>0 26.496.000
(2) El importe de es1.l panoda es moy vlltiabloo y el va'lor reg,s!rado. correspone
aprOxmadamente al valor medio.
En el Cuadro III aparac:e un traw grueso que supera los valores de
capitalizacin inferiores a los valores de marcado. de aquellas que
los superan(mas de 18 millones de pesetas)ya que en lo sucesivo se
incorporaran los resultados suponielldo que el valor de
capitalizacin no exceda al de marcado.
Para hallar la rentabilidad de este edilcio tipo con toda su gama de
rentas y tasas de capitalizaci6n, es preciso en primer lugar hallar el
ngreso neto del edilcio. Partiendo de los gastos definidos en
paginas anteriores por un montanla global de 66.0C() pesetas, se
repite el ngreso neta de 265.200 pesetes y se suponen aquellos
gastos constantes con lo que los ngresos netos del edilcio en los
distintos supuestos de renta seran:
Ingreso neta edilcio tipo
Ingreso neto % de rentas
265.200
331.440
397.680
430.800
463.920
530.160
596.400
o
20
40
50
60
80
100
Aplicados estos ingresos netos sobre los distintos supuestos del
Cuadro III se obtiene la tasa de rentabilidad a la que se adjunta
tambin la correspondiente a valores de mercado. (1).
Un repaso a las tasas de rentabilidad pone de manifiesto
Cuadro IV
% de rantabilidad
6%
%
renta
O 20 40 50 60 80 100
capitali:r.
4,5 3,60 3,75 3,86 3,90 3,94 4,00 4,05
4 3.20 3.34 3.43 3.47 3,50 3.56 3,60
3 2.40 2.50 2.57 2,60 2,63 2,67 2,70
2,5 2,00 2.08 2.14 2,17 2,19 2.22 2,25
2.94 3.31
Suponiendo un valor
maximo de mercado de
18.()()().()()() ptas.
2.21 2,39 2.58 2,94 3.31
la escasa variacin de las tasas de rentabilidad( + 13%) aun en el
supuesto de elevadas variaciones de rentas. Sin embargo. cuando
se aaden distintas hiptesis de tasa de capitali:raci6n, enlonces la
rentabilidad si registra mayores incrementos(deI2% al 4,05%).
Dad.o que el inters de la tabla reside en el comportamiento de la
rentabilidad mas que en sus cifras absolutas, el hecho mas
destacable es que el incremento en un punto de la tasa de
capitalizaci6n produce un incremento de la rentabilidad superior al
resultante de doblar el nivel de rentas. A continuacin se desarrolla
el analisis de la elasticidad que ayuda a la comprensin de esta
afirmacin.
A partir de los Cuadros III y IV se obtienen los Incrementos de rentas
y los de la tasa de capitalizacin. Comparando las variaciones-fila de
la rentabilidad, con las variaciones de rentas se obtiene:

'1r '" Cuyo resultado aparece en el Cuadro V
f1r / r
143
Comparando las variaciones-columna de la rentabilidad. con las
variaciones de tasa de capitalizaci6n se obtiene:
tJy / y
'In '" --"'-'--'---Cuyo resultado aparece en el Cuadro VI
tJu / u
Los resultados de los cuadros V y VI ponen de relieve las diferencias
de la elasticidad parcial de la rentabilidad con respecto a la renta y
capitalizacin. En el primer caso. '1r < '. significa que la rentabilidad
es inelastica respecto a la renta. Dicho de OlrO modo, incrementos
de renta tienen escasa incidencia en el aumento de rentabilidad,
Dicha incidencia disminuye cuanto mas elevado es el nivel de rentas.
Por cada variacin unitaria de renta, la rentabilidad tan slo vara
entre 0'10 y 0'20, En el supuesto de aplicacin de valores de
mercado, la elasticidad tende a ser superior a la unidad debido a que
se congela el valor del inmueble a pesar de que aumenten sus
rentas.
Cuadro V
Elasticidad de la rantabilidad (y) con respecto a la ranta (rl

% rentas
O 20 40 50 60 80 100
capitaliz.
tJy / Y
4,5 0,21 0. 18 D,IS 0.15 0.12 0,11
"'

tJr / r
4 0,22 0.16 0, 16 0, 13 0,14 0,10
3 0,21 0.17 0,16 0,17 0,12 0,10
2,5 0,20 0, 17 0,20 0,14 0,11 0,12
0,94 1,13
Supuesto valor de mercado.
0,37 1,14 1.19 1, 12 1,13
Cuadro VI
Elastici,Jad de la rentabilidad (y) con respecto a la tasa de
capitalizacin tul
'Iu =
tJy / Y
tJu / u
6%
0...rentas O

20 40 50 60 80 100
4'5
4
1,00 0.98
1,00 1.01
1,00 0,99 l,Ol 0.99 \,00
I -
1,00 1,00 0,99 1,00 1,00
1.01 1,00 3 1,00 1,00
1
,,000,99

2,5
0,63 O,2fi
Supueslo de valor de mercado
0,81 0,44 0.10 O O
Por lo que respecta a 'IU. se puede afirmar con caracter general que
'Iu = 1 lo que Significa que las variaclones de capitahacin se
traducen en la misma proporcin en variaciones de rentabllidad. Este
resultado contrasta con el observado en '1r, V coloca el ana\lsls de la
rentabihdad en un contexto esencialmente conta ble ya que si las
tases de rentabllldad ofrecen una dlspersin mnima (ver Cuadro IV),
y por Olfa parte las varia clones mantlenen una relacin lineal con las
vanaciones de la tasa de capitalizacin, deberii concluirse que todo
depende del sistema de valoracin con que se evalue el patrimonio
edificado.
Para una mas facil comprensin de las elasticidades l'Jf Y !]U se
ncluyan los GrMicos I y 11 que incorporan lambin el supuesto de
actuacin de valores de marcado cuando los de capitalizaci6n
superan los primeros.
,_ o
I)f " o
,.,
,
,
,
,, ------ ~ ,
Grafico I
l"
"".-------
~ , < 1
(a) Valores de capitalizacin superiores a los de mercado.
(b) Valores de capitalizacin congelados al nivel de los de marcado.
Entre O Y Xl (ver Gr{fico n la elasticidad es decreciente hasla el
punto que cuando r - 00 enlonces I]f :o Q. Si por el contrario, a
partir de r las rantas se capitalizan a nivel igual al de marcado /lo que
significa su congelacin). entonces la elasticidad es creciente, y
cuando y - ~ , 'lr = ~ .
Grfico 11
u, _________ _
o ~ - - - - - - - - - - - - - - ~ , c ~ c . c .... c=. CC,"",----------------
(a) Valores de capitalizacin superiores a los de mercado.
(b) Valores de capitalizacin congelados al nivel de los de mercado.
En el GrMico Ii se ha observado como 'IU = 1 en todos los casos
salvo en (b) que es cuanto los valores de mercado congelan los de
capitalizacin. En este ltimo supuesto, cuando u - ~ , 'Iu = O.
144
2.- Am'llisis de la rentabilidad presente de una inversin en
rehabilitaci6n
El captulo 2 analiza a travs de sus dos aparta dos, la viabilidad
ccon6mico financiara de la rehabilitacin y la idoneidad de los
actuales instrumentos financieros y de poltica de rentas para
garantizar unas tareas de rentabilidad de la inversin atrayentes para
la inversin privada y mas en concreto para el propietario de un
inmueble cedido en alquiler.
En el apartado 2.1 . se analiza la rentabilidad en funcin de los
actuales instrumentos de poltica financiera y rentas. Se trata de la
aplicacin de las medidas vigentes sobre casos concretos. El inters
de este analisis es mas metodolgico que de resultados ya que las
hip6tesis de partida (edificio y rentas, basicamente) expresan los
valores medios de una zona muy definida de Barcelona, hip6tesis
que "a priori" no puaden hacerse e;lltensibles a otros ammtos
territoriales. Por otra parte, los resulta dos adquieren verdadero
inters desde el punto de vista comparativo de los efectos finales
que generan distintas estructuras de financiacin o polticas de
rentas.
En el cuadro VlI se e;llplicitan los distintos instrumentos y cmo
intervienen en los distintos apartados. Se observara la ausencia de
poltica fiscal ya que en el apartado 2.1. se incluyen nicamente
instrumentos vigentes, v las medidas de fomento a la rehabilitaci6n
no cuentan con el suficiente desarrollo normativo como para
suponer su aplicacin efectiva (bsicamente nos referimos al
I.G.T.E.)
Se incluyen pues, como instrumento, aquellos que han sido
articulados y son de aplicacin al ambito territorial catalan, lo que
significa un analisis de 10 vigente y no de lo posi ble o necesario.
En los cuatro casos analizados se ha estudiado un doble supuesto
relativo a la ejecucin de las obras en una o dos etapas o
e;llpedientes. Las caracteristicas fisicas, econmicas y juridicas del
edificio tipo se mantienen idnticas a las e;llpuestas en el Captulo 1
de este trabajo.
2.1.- Tomando la rentabilidad como variable dependiente de las
hip6tesis aplicadas a la operacin
2.1.1.-lnversin en rehabilitacin de un edificio tipo, financiada
mediante subvencin V prstamo
2.1.1.1.- Coste de rehabilitacin.
Obras en vivienda
Obras en elementos
comunes
175.000
200.000
Total por vivienda 375.000 x 12 viviendas = 4.500.000 ptas.
2.1.1.2.- Financiacin
Subvencin: 0,2 x 4.500.000
Prstamo: 4.500.000 - 900.000
o:: 900.000 ptas.
= 3.600.000 ptas.
Caracteristicas del prstamo: Inters 14 % anual
Cuotas constantes
Plazo amortizacin 12 aos
Garencia 1 ao
De lo que se deduce que los n!ereses del primer ao seran:
0,14 x 3.600.000 = 504.000 ptas.
La cuota de amortizacin mas el inters de los doce aos restantes
se obtiene aplicando la frmula del sistema francs:
Anualidad = 3.600.000
636.010
145
Cuadro VII
Instrumentos de poltica financiera Poltica de rentas
Autofinanciacin Rantas
Apartado
Subvencin Prstamo
Recursos
propios
Venta viviandas
vacantes
Vivlandas
ocupadas
Villiandas
vacantes
2.1. 1. x x
2.1.2. x
2.1.3. x
2.1.4. x x
X " on'I'UIl'IeI'IO ut .. ado
2. I. l ,3.- Variacin de ngresos-gastos de explotacin.
Las rentas actualizadas anteriores a la rehabilitacin ascendan a un
total de 331.200 ptas. al alio. La reperCUlibilidad de las obras de
conservacin segn la L.A.U. se fegulan por la siguiente relacin:
(0.12 x Coste obras).(; (0,5 x Renta)
No nos extendemos aqu sobre el hecho sobradamente conocido de
que el cuello de botulla a la repercutibilidad procede del tope del
5O%-de la renta, razn por la que se supondran incrementos de
renta de 165.600 plas. por repercusio de obras de rehabilitacin,
cifra Que debe considerarse como maxima puesto que se ha
calculado sobre la suma de la renla mas las canlidades asimiladas a
la renta. Sin embargo, las obras suelen, en la practica cotidiana,
repercutir por separado las de elementos comunes, de las de interior
de las viviendas debido a Que suelen realixarse como provectos
diferenciados V en etapas distintas, En tal caso, la repercutibilidad se
calcularia sobre cada coste por separado:
0,12 x Coste obras comunes" 0,5 x Renta
0,12 x Cosle(lbras viviendas " 0,5 x Renta
lo que eQuivaldra a repercutir los siguienles porcentajes Iv):
v x 2.400.000 ,,0,5 x 331.200
V x 2.100.000" 0,5 x 331.200
tuego, la incgnita no superara en ningn caso las 165.600 ptas. cifra
equivalente a16,9% del coste de lasobras comunes V al 7,9% del
coste de las obras de las viviendas. En conjunto, la cantidad
repercutible ascenderia a 331.200 ptas. Que representaria el 7,36%
del coste total de las obras de rehabilitaci6n del edificio tipo. Dicha
repercusi6n significa, como se ha dicho, incrementar en un 100% las
rentas actualizadas.
El supuesto de reatizar la rehabilitacin de un edificio por etapas
(elementos comunes e interior de viviendas) se ha planteado con
ciertas simplificaciones juridico-econ6micas como, por ejemplo, el
no suponer que la reperculibilidad del costo de una segunda etapa
se efectUa sobre una base de rentas superior a la de la primera etapa
o tambin el hecho de no tomar en cuenta la limitacin de acceder
mas de una vez al prstamo protegido de rehabilitacin dentro del
perodo de vigencia del Plan Trienal. Pero los aspectos de gestin se
consideran secundarios, en eSle analisis, a fin de ganar simplicidad V
comprensin de los resulta dos que, no por ello, dejan de ser
relevanles.
Desde el punto de vista del gasto de explotacin de una finca, se
repile aqu el supuesto de considerarlos constantes va que tas obras
de rehabililacin no suponen la instalacin de servicios comunes
adicionales Que conlleven un mantenimienlO adicionat significativo v
ademas. en los cosies definidos en el capftulo I se inelua va una
partida del gaSIO para obres de m8l'llenlmienl0 V conservacin de Ili
finca 6Qui .... alent8 e 25.000 ~ s . enuales.
x
x
x
x x
x
El incremento del ingreso anual nelo obtenido a partir de la
rehabilitacin del edificio tipo asciende a:
x
Ingreso neto: 165.600 ptas. (Supuesto de ejecucin en etapa o
expedinete nicos).
Ingreso nelo: 331.200 plas. {Supuesto de ejecuci6n en dos etapas o
expedienles).
2.1.1.4.- Renlabilidad de la inversin.
2.400.000 ptas. elementos comunes
Coste obras : 4.500.000
2.100.000 plas. interior viviendas
Subvencin : 900.000 ptas.
Cuanta prstamo : 3.600.000 ptas.
El prstemo genera una serie de pagos durante los aos O al 13 de
cantidades va conocidas en paginas anteriores.
Los ngresos estan constituidos por las cantidedes repercutidas por
obras, cantidades Que equivalen a rentas a perpetuidad.
Hallando et inters anual que iguala la ecuaci6n de actualizacin al
ao O de los importes pagados durante las 13 anualidades V de los
importes repercutidos por obras, se tiene va la tasa de rentabilidad
que en el ejemplo presente se sits entre el2 V 3%. En el supuesto
de aplicar las condiciones de financiaci6n cOlTespondientes a las
Areas de Rehabilitacin Integrada IR.D. 2.555/1.982\, la rentabilidad
seria del 3,5% (repercusi6n nice) V del 9,5% (repercusin doble).
Suponiendo que la inversi6n en obres sea repercutible por separa do,
los ingresos por incrementos de rentes se duplican V la tasa de
rentabilidad asciende aI6%. En este supuesto, la ejecucin de las
obras por etapas no se ha traducido en un escalonamiento del
incremento del ingreso sino que se he supueslo un ingreso
constante del ao 1 en adelante.
2.1.2.-lnversin en rehabilitecin de un edificio tipa, financiada
mediante subvencin y sutofinanciacin procedente de
recursos propios.
2. 1.2.1.-Costes de rehabilitacin.
Igual Que en el apartado 2.1.1.
2.1.2.2.-financiaci6n.
Igual que en el apartado 2.1.1. excepto en el prstamo que ahors es
suslituido por autofinanciaci6n cubierta mediante recursos propios
Subvencin V autofinanciaci6n cubren pues el costo de las obras.
2.1.2.3.- Variacin de de explotacin.
los ngresos se comportan igual que en el apartada 2.1
Los gastos no aumentan al r'IO utilizar recursos ajenas.
2.1.2.4.- Rentabilidad
En el supuesto que las obras se ejecuten en etapa o expedienta
nicas, la rentabilitad de los recursos propios invertidas seni:
165.600
3.600.000
= 4,6%
En el supuesto que las obras se ejaculen en dos etapas o
expedientes. la rentabilidad de los recursos propias invertidas serc:
331.200
3.600.000
+ 9,2%
2.1.3.-ln\l8r$in en rehabilitacin de un edifcia tpo, fnanciada
medi.nte subvencin y autofinanci.cin procedantes da
la venta de viviandas v.cantes.
2.1.3.1.- Costes de rehabilitacin.
Igual que en el apartado 2.1.1.
2.1.3.2.- Financiacin.
Igual que en el apartada 2.1.2. excepto en la autofinanciacin que
procede, en este supuesto, de la venta de viviendas vacas que
pueden ser de una a dos (los % de viviendas vacantes en cascos
antiguos a rehabilitar no acostumbran a sobrepasar el 20% del
parque construido). En el caso de las viviendas vacantes no se
supone subvencin alguna ya que se pretende su venta inmediata
post- rehabilitacin.
2.1.3.3.- Variacin de ingresos-gastos de explotacin.
los ingresos actuales varfan segn el nmero de viviendas vacantes.
Viviendas
vacantes
1
2
Ingreso neta
edificio tipo
303.600 ptas.
276.000 ptas.
los gastos no varian por el hecho de haber alguna vivienda vacante
y, por consiguiente, se mantienen los gastos cero igual que en
anteriores apartados. las variaciones del ingreso neta derivadas de
la ejecuci60 y repercusin de obras de rehabilitacin, se ajustan a la
regla definida en el apartada 2.1. 1.3.
2.1.3.4.- Rentabilidad
Coste obras: 4.500.000
Subvencin: Con 1 vivienda vacante
Con 2 viviendas vacantes
825.000 ptas. (a)
750.000 ptas. (b)
Autofinanciacin procedente de la venta de 1 02 viviendas:
De 1 vivienda vacante
De 2 viviendas vacantes
1.500.000 ptas. (1)
3.000.000 ptas. (1)
11) Pulsando el an de IISludiC1 V a tenor de de compra venta de
anliguu ben .Iinner .. que el precio de mercado fijado ea
abso!ul;'lT\lIIlle realiJabIe ll111endo presente SUperfo:iel medias por viYienda cercaM'
los 60 melr<l1 cuacndol l1iH.
146
Con 1 vivienda
vacante
Prstamo
4.500.000
-1.500.000
3.000.000
- 825.000
2.175.000 ptas.
Con 2 viviendas
vacantes
4.500.000
-3.000.000
1.500.000
- 750.000
750.000 ptas.
Obsrvese que con la venta de viviendas vacantes. lo que se efect8
es una permuta de inversin (vivienda por inversin en mejora).
la metodologa a aplicar en este caso es la descrita en el apartada
2.1.1. con la novedad de que en el ao se registra un pago de 1,5
millones (supuesto a) y 3 millones (supuesto bl y que durante las
anualidades 1 a la 131as cuotas se acomodan al montante de los
supuestos(a) y (b) respectivamente. los ingresos se reducen
proporcionalmente al nmero de viviendas ocupadas. Hallando el
tipo de inters anual que iguala la actualizaci6n de ingresos y pagos.
se obtiene la rentabilidad de los recursos propios invertidos que se
situa, en el caso (al. entre el2,5 y 3% y en el caso/b) entre el3 y 4%.
Si las obras se ejecutaran en dos etapas y las repercusiones se
duplicaran al igual que en casos anteriores, el inters que iguala la
ecuaci6n de actualizacin se sita entre el6 y 7%, tanta en el caso
(a) como en el (b).
2.1.4.- Inversin en rehabilitacin de un edificio tipo, financiada
mediante subvencin y prstamo, y destinando las
viviendas vacantes al arrendamiento.
Tal como se indicaba en la introduccin al presente captula, se
analiza en el apartada que a continuaci60 se desarrolla, el supuesto
de viviendas vacantes / 1 2) que se alquilan una vez rehabilitada: Por
caso (a) se entendera el supuesto de 1 vivienda vacante y por caso
(b) el de dos viviendas vacantes.
2.1.4.1.- Costes de rehabilitacin.
Igual que en el apartada 2.1. 1.
2.1.4.2.- Financiacin.
Igual que en el apartada 2.1 1. (subvencin mas prstamo).
2.1.4.3.- Variacin de ingresos-gastos de explotacin.
Por lo que respecta al ingresa, la rehabilitacin posibilita el alquiler
de 1 2 viviendas vacantes (casos a y b, respectivamentel. Por otra
parte, las cantidades repercutibles seniln inferiores ya que se reduce
el montante de rentas anterior a la rehabilitaci6n. En el caso (a) la
vacante se computa como deduccin de una renta antigua (710
ptas. / mes) y en el caso (b) como dos antiguas.
I.uego el incremento de rentas por repercusin de obras sera:
(a) 0,5 (710 x 3 x 121 + (3.095 x 8 x 12) = 161.340
(b) 0,5 (710 x 2 x 12) + (3.095 x 8 x 121 = 157.080
que para completar el incremento del ingreso total sera preciso
aadir las rentas de las viviendas que estaban vacantes.
(a) 161.340 + 10.000 x 12 = 281.340ptas.
(b) 157.080 + 10.000 x2 x 12 = 397.080ptas.
Se considera que una vivienda rehabilitada en el centro histrico de
Barcelona, que constituye el punto de referencia del edificio tipo
sobre el que se opera, posibilita sobradamente un alquiler de 10.000
ptas. mensuales.
AI igual que en los apartados anteriores el gasto no aumenta y, por
consiguiente, el incremento arriba sealado pasa a ser el ingreso
neta adicional.
2.1.4.4.- Rentabilidad de la inversin
La rentabilidad equivale a la tasa de rendimiento intemo que iguala
las series actualizadas de ngresos y pagos. En el caso (al, la
rentabilidad se sit3 practicamente en e15% mientras que en el caso
(blse eleva entre el 7 y 8%. (1).
Aplicando el supuesto de ejecucin en dos etapas o expedientes y
doblando la repercusin, la rentabilidad resullante se eleva alIO /
11 % en el caso la) y casi 8118% en el caso(b}.
2.1.5.- AnaUsis de resultados delapartado 2.1.
Los distintos supuastos analizados pueclen considefarse
representativos de la casustica mas comn ya que se combinan las
distintas posibildades de financiaci6n con las utilidades potenciales
del parque vacanta, y todas elias desarrolladas como operacin de
rehabilitacin nica o por eta pas.
los aspectos mas relevantes IlO son los valores absolutos de las
tasas de rentabilidad (representativos nicamente de un entomo
urbano muy determinado) sino su analisis comparativo (pauta para
otros supuestos edificatorios y de entorno)-ver cuadro VIII-. Desde
esta ultima ptica, resalta el hecho que el alquiler de viviendas
vacantes rehabilitadas constituye el mecanismo que garantiza
superiores tasas de rentabilidad. Y son superiores a pesar de
haberse financiado la operacin sin recursos propios. Este resultado
coincide con las dinamicas mas comunes de la rehabilitacin en
otros pases. donde las viviendas vacantes constiluyen la valvula de
escape o mecanismo compensador de una operacin de
rehabilitaciOO de un edificio lipo parcialmente ocupado.
Por ei contrario, el pago parcial de las inversiones a costa de vender
patrimonio supone un ahorro en el coste financiero y a su vez la
prdida del valor capitalizado en la reducciOO de los ingresos por
rentas. En el caso de no existir viviendas vacantes, la financiacin
mediante recursos propios ofrace resultados mas interesantes que
vendiendo patrimonio para financiar las obras. Este rsultado pone
de manifiesto la importancia de mantener e incrementar rentas a
perpetuidad como mecanismo basico para aumentar la rentabilidad
de la inversin.
Un ultimo aspecto a destacar es la enorme repercusin que encierra
la consideraciOO de efectuar la rehabilitacin de espacios comunes e
interiores de viviendas de un edificio en UIl8 o dos etapas o
147
expedientes, la repercutibilidad se Iraduce en rentas a perpetuidad
que. como se ha dicho anteriormente, constituyen el mecanismo
mas eficiente para elevar las tasas de rentabilidad.
Cuadro VIII
Apartado Etapa
nica
2.1.1. 2-3 %
2.1.2.
4,6 %
2.1.3
r.5-3 % (1)
3-4 % (2)
2.1.4
{5 % (1)
7-8 % (2)
III con ..,.. YiYienda v.aontt.
(2) con 00. YiYienda. v.cant",
Rentabilidad
Do.
etapas
6%
9.2 %
6-7 % (1)
6-7 % (2)
10-11 %(1)
18 % (2)
2.2.- Analisis de la rentabilidad presente de una inversin en
rehabilitacin, tomando los instrumentos de fomento ala
rehabi1itacin como variable dependiente de la tasa de
rentabilidad.
El analisis de retorno que se desarrolla en el presente apartado viene
definido por la consideracin de la rentabilidad como variable
independiente de la poltica financiera de rentas y fiscal. lo que se
persigue es la definicin de qu condiciones deberan reunir la
subvencin. el prstamo, la autofinanciacin, los aumenlos de renta
y la fiscalidad para garantizar una determill8da rentabilidad de la
inversin. Se pretende pues desarrollar la metodologia necesaria
para realizar UIl8 primera aproximacin al margen de la eficiencia de
los distintos instrumentos de fomento a la rehabilitacin. El objetivo
ha permitido trazar un camino de aproximacin que raquiere
esfuerzos y rodajes constantes si se pretende potenciar con eriterio
una poltica de mejora de la vivienda y de las condiciones de vida de
las familias.
No existe una norma que garantice la inversiOO en rehabilitacin a
partir de determinadas tasas de rentabilidad. Hablar de inversin
Cuadro IX
Autofinanciacin
Apartado Subvencin Prstamo
Venta
2.2.1. M x
2.2.2. x M
2.2.3 x x
2.2.4 x x
2.2.5 x x
M " me.im .... Iu condiciones deI,nstrumento que g&nInticen tase de .enlabilidad desead&.
x " instrumento. ulibados en el apal1ado.
- " .... Irumentos ne) utibados an el .pertado.
Recursos
propios
Rentas
Viviendas
ocupadas
x
x
x
M
x
Viviendas
vacantes
M
Fiscal
M
I t I Si se <l*an sit_ dol rn.sla l'es ltIVIIII\U vacanl .. por edifijoCiOSO poo
comente en 111 rona estudiada) el in<:_mo del ingraso "'10 ascenderille 512.820
.>IM. y 111 rantebolldlld se "'tu&l IIgo POr t f ' I ( l ~ doll 14 "Il. . Si .. apIicar.n te.
condicionM de linwoc>Ki6n correspondiente e Iu Ivear. .- RehabiIitacin 1n1-ur1lll
(R.O. 25551 t9821 ili ,en1a1*111c1 ascenderill al 12'<4% CAlO I ~
atractiva plamea pues un interrogante al que no nay respuesta nica.
En el presente 8partado, la atractividad de la rehabilitacin se sita a
partir de la cota del 9%, inters corriente de un activo fnancierc a
plazo fijo. En todo caso. la utilidad del anlilisis de retorno no resida
tantos en los tanto por ciento de subvenci6n o inters que precisa el
prstamo para garantizar una rentabilidad del9% de la inversin,
sina de la comparacin del esfuerzo relativo de actuar a travs de
uno u olro de fomento a la rehabilitacin.
Por esta razn, la casustica del apartada 2.2 se ha reducido a
aquellas supuestos nacesarias para valorar la relacin de
equivalencia o sustituibilidad entre mecanismos alternativas o
complementarias. As, se analiza la relacin entre subvencin y
prstamo. Por otra parte, se analiza la maniobrabilidad de la poltica
de rentas (aumenlOS sin tope previo y viviendas vacantes alquiladas
sin tope previo) y fiscal (aplicacin I.G.T.E.). Estas hiptesis quedan
reflejadas en el Cuadro IX que resume el desarrollo del apartado 2.2.
Como podr observarse, los apartados 1 y 2 van destinados al
analisis de los instrumentos de poltica financiera. los apartados 4 y
5 a poltica de rentas, y el apartado 6, a poltica fiscal.
Puesto que la base numrica de cada apartado se encuentra ya
desarrollada a lo largo del apartado 2.1., no se repite aqu aquella
exposicifl.
2.2.1.-lnversin en rehabilitacin tomando la cuanta de la
subvencin como variable dependiente de la tase de
rentabilidad.
148
Este apartado utiliza la base numrica del apartado 2.1.1. con la
novedad de que ahora se parte de una tasa de rentabilidad del 9%
anual y la incgnita es la cuanta del prstamo. Procediendo a la
solucin de la ecuacin de actualizacin de flujos de ingresos y
pagos, se obtiene que la cuanta del prstamo ser de 1.427.391
ptas. y, por consiguiente la subvencin deber cubrir la diferencia
entre tal cantidad y el "coste de las obras, es decir, la subvencin
sera de 3.072.608 ptas. que representa el 68,3% del importe de las
obras. En el supuesto de que las obras se ejacutaran en dos etapas y
repercutieran por separa do, el prstamo no podria superar las
2.854.783 ptas. y la subvencin deberia ser de 1.645.217 ptas. que
representan e136% del coste de las obras. (1)
2.2.2.- lnversin en rehabilitacin tomando el inters del
prstamo como variable dependiante de la tasa de
rentabilidad.
En este apartado se utiliza la misma base numrica del apartado
2.1.1. con la salvedad de que la tasa de rentabilidad es del9% y la
incgnita es el tipo de inters del prstamo (segn Orden de 23 de
abril de 1982, parcialmente modificada por el R.D. 2.555/1982.
Resolviendo la acuacin se obtiene que la rentabilidad del9% no
puede quedar garantizada a no ser que se supongan tipos de inters
negativos. Tan solo cuando las obras se efect8n por etapas, el
inters del4 % podria garantizar la rentabilidad deseada.
2.2.3,-lnversin en rehabilitacin tomando las rentas de las
viviandas vacantes como variable dependiente de la
tasa de rentabilidad.
Partiendo de la base numrica del apartada 2.1. t, se modifican los
incrementos del ingreso neta como resultado de la existencia de
viviendas vacantes sobre las que maximizar las rentas para
garantizar la tasa de rentabilidad deseada (9% I.
En el supuesto de una vivienda vacia, el incremento de los ingresos
netos (sin alquiler de la vacante) asciende a 161.340 ptas. y la cuanta
de la renta de la vivienda vacante (en este caso, la incgnita) deber
ser de 256.317 ptas. (21.360 ptas. 1 mes) para que la rentabilidad sea
la deseada.
I t 1 En. ClOSO de que .. ,piicasen Iu de linancieci6n de IN Ar.N de
Rel\abiitaco6n II"Itegrad!l. III, nacllld&deS de resultant .. son ... orden del
59" nicalv IB"
Si en lugar de una vivienda vacia, se supone que haya dos, entonces
el incremento del ingreso neto asciende a 157.080 ptas. y la renta de
las dos viViendas vacantes deberan ascender a 260.577 ptas. (10.857
ptas. 1 mes-vivienda).
2.2.4.- lnversin en rahabilitacin tomando la repercusin por
obras como variable dapendiente de la tasa de
rentabilidad.
Partiendo de la base numrica del apartado 2.1.1. se introduce aqu
la rentabilidad del 9% como variable dependiente y el incremento de
rentas o incremento de ingreso neto como variable independiente.
Resolviendo la ecuacin se halla la incgnita (incremento rentas) que
ascender a 338.862 ptas. cifra que supone un aumento del 126%
sobre las rentas antes de la rehabilitacin. Es decir. si la rentabilidad
de19% de la inversin debiera sustentarse en la libre repercusin
sobre la renta (los demas instrumentos -subvencin y prstamo- se
comportan sin alteracin alguna) stas deberian aumentar un 126%
con lo que el alquiler post rehabilitacin seria de 5.200 ptas. 1 mes
por vivienda (I).
2.2.5.-lnversin en rehabilitacin tomando la exencin all.T.E.
como mecanismo incentivador de rentabilidades ms
atraventa.
la toma en consideracin dell.G.T.E. como instrumento fiscal de
fomento a la rehabilitacin se introduce en este apartado,
deduciendo el 4 % del costo de las obras y de los intereses
anualmente satisfechos en pago del prstamo.
Coste de las obras : 4.500.0Cl0 - 0,04 = 4.320.0Cl0 ptas.
= 864.0Cl0 ptas.
= 3.456.0Cl0 ptas.
Subvenci6n :
Prstamo :
0,2 x 4.320.0Cl0
4.320.0Cl0 - 864.0Cl0
A pesar de variar el coste de las obras, el aumento del ngreso neto
obtenido mediante la inversin no varia ya que su cuanta no se
corresponde con e112% de la inversin sino con el 50% de las
rentas.
El flujo de pagos deja entonces de ser constante y la igualacin de la
actualizaci6n de ingresos V pagos que resulta por tanteo, arroja una
tasa de rentabi1idad del 2-3 % ..
No es ste el nico instrumento fiscal de fomento a la rehabilitacin.
Tambin deber tenerse en cuenta la desgravacin del 15% del
importe de las obras cuando se trate de sujeto particular, en el
t.R.P.F. , porcentaje que no podr representar en ningn caso mas del
30% de la base imponible. Los lmites de la rentabilidad interna que
definen el campo de anlisis de este trabajo, limitan la aplicacin
fiscal a la figura deII.G.T.E.
Cuadro X
Importe deduccin 4% Cuota arnortizacin +
inters
Anualidad sobre interases anuales (deducido ITE.)
O

19.354 464.486
2 19.354 591.215
3 18.644 591.925
4 17.835 592.734
5 16.913 593.656
6 15.861 594.708
7 14.662 595.907
8 13.296 597.273
9 11.738 598.831
.0 9.963 600.633
"
7.938 602.831
12 5.630 604.939
13 2.999 607.570
(1) 41 7,657 + 331.200
12 vivien. x 12 meses
5.200 ptas.
2.2.6.- Anill!!is de resultados dal apartado 2.2.
los resultados de este apartado constituyen una primera
aproximaci6n al anlisis de los instrumentos fnanciaros. de rentas y
fiseales, como potenciadores de operaciones de rehabilitaci6n a
nivel de edificio.
En primer lugar, cabe destacar el hecho de que para conseguir tasas
de rentabilidad aceptable (9%) los importes de las subvenciones
(20%) tendrian prlicticamente que multiplicarse por dos o tres, si se
utilizara s6l0 aquel mecanismo para garantizar la tasa deseada y se
ejecutaran las obras en dos o tres etapas respectivamente.
En segundo lugar, sealar la tremenda importancia de las viviendas
vacantes alquiladas de nuevo, como instrumento de soporte de
rentabilidades 0019%. Las rentas de estas viviendas exceden a los
precios de marcado cuando el % de viviendas vacante es inferior al
17% de las unidades de que se compone el edifcio, pero cuando el
peso relativo de las vacantes se aproxima al 20% de las existentes,
entonces los alquileres de las viviendas vacantes rehabilitadas no
sobrepasan los niveles de mercado y aseguran un suficiente nivel de
rentabilidad de la inversin.
Diversos resultados que garantizan la fentabi1idad del 9% deia
inversin en rehebilitecin
Variable dependiente Apartado
Sobvencin 2.2.1
Inlers prstamo 2.2.2
A1quiler viviendas
vacanles 2.2.3
Aumento alquiler 2.2.4
Rewhado
Reperusin nica Repercu.in
doble
68% 37%
negativo 4%
21.000 plas./mes
li v.canle)
11.000 plas. / mes
(2 vacantes)
12696
149
El mecanismo de incrementar rentas como instrumento generndor
de rentabilidad aceptable, conlleva siempre la necesidad de duplicar
las rentas actualizadas (rentas mas cantidades asimiladas a renta s),
aumento al que tambin se llega mediante la ejecucin de la
rehabilitacin en dos etapas o expedientes repercutidos
autOOmamente.
3. Analisis de la rentabilidad presente de un edificio
rehabilitado
Una vez conocida la rentabiliad de la inversin, es preciso analizar
tambin la integraci6n de aquella en la cuenta de explotacin del
patrimonio, operacin que se desarrolla en los supuestos descritos
en los apartados 2. 1. 1 a 2.1.4. En el Cuadro XI aparece la
rentabilidad de cada apartado o nivel de inversin y patrimonio. Se
ha includo en el calculo de la rentabilidad, tanto el valor capitalizado
(a) como el valor de mercado (b) cuando este ltimo es inferior al
primero. Tambin se han tenido en cuenta las hiptesis mantenidas
a lo largo de toda la exposicin, relativas a la ejecucin de las obras
en uno O dos plazos o expedientes y sus correspondientes
repercusiones.
Una ojeada al Cuadro VII ayudara a una mejor comprensin de los
resulta dos del Cuadro XI. La tnica general es que la inercia
patrimonial diluye las tasas de la inversi6n lo cual no debe extraar
ya que es un hecho comn a toda actividad inversora a largo plazo el
estar sujeta a tendencias que requieren esfuerzo (inversor)
permanente sin que los resultados del patrimonio reaccionen al
mismo tiempo ni en la misma intensidad que la tasa de rentabilidad
de la inversin tomada aisladamente del conjunto patrimqnial.
Las tasas patrimoniales no presentan pues profundas alteraciones y
oscilan siempre entre e14 y 4,75% y excepcionalmente disminuyen
al 3,85%. Tanto en el supuesto de una o dos etapas, la rentabilidad
suele ofrecer Igeros aumentos en el patrimonio cuando entran en
juego los valores de mercado. Se trata, pues, de alteraciones de
naturaleza propiamente contable.
En todo caso, la rehabilitacin de un edificio incrementa
aproximadamente en un punto la tasa de rentabilidad del inmueble
antes de rehabilitar. DieM variacin se produce con cierta
independencia de la rentabilidad de la inversin tomada aisladamete.
CuadroXI
R,nt8bilid.de. d,I, in .... ai6n y d&I poItrimonio .lthabilit.oo
_.
S ........ tod.
Ejecuci6n 611 If, obr ..
.-
,.nuobilided

001 Itl.,..
2. 1.1 ....... 2 I J% ..
49:.800
'" 4.28%
662.400
'" 4,28%
P.trimoroo
4.642)( 12)( 8 1.065><'2x4 6.190)('2x8 1.420>< 12x4
l"
0.045 0.03 0.(145 0.03
&62.400
P.trimonio kIem (1) = 4,28 'J(, " 4,64%
12'
1.420xI2'"
12.000.000

0.03
2.1.2 Inve<$i6n 4,6% 9.2 %
p,trimoniD (11 dem 2.1.1 . ,2891; 4.28%
Petrirnoro (21 kIem 2.1.1 _.28% 4.64 %
-, 2.S.3% 6.7 '"
2.1. 3 Invoni6n
l"
3, ,% 6.1%
455.400 607.000
,.,
'" 4,07% " ' ,07'11>
' ,642)('2)(8 1.(165x12 x 3 6.190)(12)(8 1.420><'2><3

0.045 0.03 0.045 0.03
PatrinxJnio
414.000 552.000
l"
O, ' .642>< 12x8 1.0tI5>< 12"2
" 3.85'11i 3.85%
6.190"'2><8 1.420>< 12><2

0,045 0,03 0.045 0-"
Ape. - Supuel lo d.
I ~ r,ntabilidad
2.1.3
(Com.)
2.1 .
Pa\ntnOnio
l"
.-
Palnmonoo
'"
, . ~
'"
1.'
'OI
.,
'OI
.,
.,
,.,
.,
4.642><'2><8
0.045
4.642)( 12><8
0.045
4.642xI2)<8
0.045
4.642"12x8
0.045
(11 T omando valores de capo\.llzaco6n.
150
C....t'OXI
R.ntebilidades de la nvl .sin y del petrimonio rehabilitado
Ejecuci6n de , .. obr ..
1.500.000><8
dem (1) 3.85%
1.500.000" 8
S%
7,8%
575.400
1.065><12><3 10.ooox 12 6.190>< 12x8

" 4,16
0,03 0.045 0.045
654.00:>
1.065>< 12><2 10.000 x 12)( 2 6.190><12><8

....
om 0.045 0.045
575.400
4,75
Ul65x12x3

1.500.(0) 1.500.000><9
om
"'.000
1.065><12><2
4,75

3.00:1.(;00 1.500.000
0.03
(21 Temando valores de mercado cuando estos son Iflfenores, fos de capotaliuon.
(.1 Suponoeno' lIilloeno:lll vacant\!.
Ib) Suporoendo 2 vrvl8nd.Js V&eante$.
607.200

1.42O,,12 x 3
4,43
0.03
552.000
1.42Ox12"2
' .20

0.03
lOa11%
,,%
708.120
1.420)(12)(3 10.(0)x 12
' .03
0.03 0.045
753.840
1.420 x 12)( 2 10.000 x 12 x 2

3.83
0,03 0.045
708.120
1.420"I2x3
'.0<

0.03
753.840
1.420><12"2
4.67

0.03
Anexo
Partiendo de la valoracin de costes de rehabilitacin sagn
tipologia edificatoria, extrados del traba;o dirigido p<" Felip Costa i
Cuadrench, se ha estimado la viabllldad econ6mico-financiera de los
mismos. En primer lugar. se han tornado todos los costes como
Imputables a viviendas cedidas en pl'Opiedad. Tal supuesto sitUa la
viabilidad de la rehabilitaci6n en funcin del nive! de solvencia de las
familias. En segundo tugar. se ha tomado un ejemplo de las
tipologias de barrio como susceptibles de pertenecer a viviendas
cedidas en arrendamief1to. En tal caso la viabilidad depeoc:!ena de la
rentabilidad de la inversin realizada, lo que Significa introducir
hiptesi! de nivales de rentas y de parQU8 vacantes. la metodologia
seguida en el supuesto de propiedad es la misma Que figura en el
lrabao titulado "la oferta financiera para la rehabilitaci6n de
... viandas" mien!ras que la correspondlente al arrendamiento deber
buscarse en el titulado "Viabilidad econ6mica V linanciera de la
rehabilitacin de immuebles cedidos en arrendamiento. Propuesta
metodol6gica", captulo 2.1.
En el cuadro XII se resumen los reslJltados del antilisis de viabilidad
de la rehabilitaci6n de viviendas ocupadas en rgimen de propiedad.
Viviend8$ en regimen de propieded
Las tipologias, niveles V costes totales de obras que figuran en el
mlsmo, han $ido obtenidos de las lichas resumen de costos. Se
aaden, luego, el importe deia subvencln (Decret 281/1982. de 2
d'agost, sobre establiment de subvencions per a la rehabilitaci
d'habitatges) i la cuota anual de intereses mas amortizacin del
prstamo !cuvas concliciones financieras vienen reguladas en el Real
Decreto 2555/1982, de 24 de Septiembre). Por Ultimo, se ha
alcanzado el valor porcentual de la cuota anual sobre distintos
niveles de ingreso familiar equivalentes a l, 1'5, 2, 2'5, 3 y 5 veces el
S.M.1. ($alarlO Mnimo Interprofesional).
los disllntos niveles de coste de rehablhtaci6n por viviencla no
vulneran los topes maximos fijados en el R.D. 2555/1982. Sin
embargo. el nivel4, que es el correspondiente a la rehabilitaci6n
resultante de aplicar la normativa en vivlendas de nueva .
construccin, supera siempre el tope del 1.200.0CX> ptas. Dado que
lo que interesa, en este caso. es la comparaci6n de los resultados, se
han aplicado las condiciones usuales del prstamo-rehabilitacin a
pesar de superar la cuanla maxima del prstamo.
De acuerdo con los niveles de gasto en rehabilitaci6n puade
plantearse la l\iptesis de que el umbral de solvencia de los usuanos
se Slt8 alrededor del 10% dellngreso familiar. Porcentajes
superIOres a Slluaciones de demanda insolvente.
De acuerdo con esta hiptesls elemental, se obsefvan cuatro
tlpologias (Barri del Camp de r Arpa, Barri del Poble Sec, Barri de
Grcia y Polgon del Bess -1-. Fase-l con costes muy similares V
que presentan los slguientes umbra les de solvencia:
Ingrelo Niveles de rehabilitacin
familiar asumibles
1 SMI
1'5 SMI
,
2
2 SMI , 2
2'5 SMI , 2
3 SMI
,
2
, 3
3'5 SMI
,
2
, 3
En el 50% de las tipologias estudiadas, el coste de las obras de
conservacin y las de mejora consistentes en dotar de seguridad de
uso mnima, y niveles de higiene V salubridad 6ptima en espacios
comunes e interior de las vivivenclas. son te6ricamente asumibles
para niveles de ingreso superior a 1 SMI 1436.304 ptas.).
Sin embargo, los COStes del nivel3 5610 son a&imilables para nivele$
de .ngr.1O f.mihllr supenor 11 2'5 SMI (1. 1(XJ.(XlO ptu.). En rlIngl
151
caso, los costes de ejecucin de obras de rehabilitacin COI\SI$tentes
en la aplicacin v cumplimiento de la normativa para obra nueva,
son aSlmilables para niveles de ingreso inferiores a 7 SMI (3 millones
de ptas.).
las dems tipologias presentan umbrales de insolvencia ms
abiertos (Polgon del Bess -2-. Fase- V Polgon Badia) o ms
restrictivos (Barri de Sant Andreu V' en menor medida. Polgon de
Trinitat) con respecto 11 la viabihdad de los distintos niveles de
rehabilitacin.
los interiores costes de los poIgonos del Bess V Badia explican la
posible asuncin de superiores niveles de rehabilitacin, justamente
al contrario de lo que ocorre en el Bani de Sant Andreu V PoUgon de
Trinitat.
Viviendas en rgimen de alqui ler
Se ha tomado el ejemplo del Barri del Poble Sec, como
representativo del 50% de las tipologlas y costes registrados. Se
han supuesto como hiptesis de partida, las siguientes:
Edificio: PB + 4P
Viviendas o locales: 10
Rentas medias por vivienda: 1.0CX> ptas/mes.
2.500 ptas/mes.
5.0CX> ptas/mes.
En el supuesto de una vivienda vacante. sta se rehabilita V.alquila a
10.000 ptas/ml!s.
Financiacin: Subvencin + prstamo
Costes de rehabilitaci6n: los corresponclientes al Nival I, 2 y 3
(Cuadro XII)
la metodolog<1 empleada para el anahsis de rentabilidad es la
desarrollada en el capitulo 2.1, y ms en concreto, en los'apartados
2.1.ly2.1.4.
En el Cuadro XIII aparecen los fesultados obtenidos para distintos
niveles de obra s y de rentas. las rentabilidades obtenidas ponen de
manifiesto que salvo en el nivell , las tasas son reducidas en el nivel
2 mienlras Que la inviabilidad del nivel 3 es manifiesta incluso para el
supuesto de rentas medias de 5.000 ptas/mes. lgicamente, pues.
no se opera a niveles de renta infenores o nive1es de obras ms
costosas (Nival 4) porque los resultados serian cero o negativos.
En el Cuadro XIV se repite e1antilisls de rentabilidad con la novedad
de suponer una o dos vivienclas vacantes que, rehabilitadas y
alquiladas. supondran una mejora sustancial de la rentabilidad de la
Inversi6n.la ta:sa del 8-9% del nivel2, considerada como tasa
a inversi6n alternativa en activos financieros, pone de
mllnlfiesto III vi.abilidad deia rehllbil ilaci6n del nivel 1 pero no la del
mlsmo nivel 2 e,n el supuesto de alquileres inferiores a 5.000 ptas. El
nivel3 refleia una ba)a rentabltidad debido a los elevados costes no
compensados Gon niveles cie rentas actualizadas, ni con voIumen de
vlVl8ndas desocupadas. con lo que su vlabilldad Queda en
entredicho.
Cuadro XII
PoIigO<l el Bess !2" Fase) PoligO<l Trinitat Vella
Poligon Badia Barri da Grcia
Tipologia PB .;. llP PB .;. 3P PB .;. 4P PB .;. 3P
Nivel 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4
""' ..
Obras
20.125 37.742 373.797 2.215.511 27.240 522.887 850.508 1.850.495 12.500 18.045 68.553 192.449 38.125 403.150 835.625 1.968.950
ImpOrt a
4.025
Subvancin
1.548 74.759 225.000 5.448 104.571 170.101 225.000 2.500 3.609 13.710 158.490 7.625 80.750 167.125 225.000
Anualidad
Prstamo
2.844 5.334 52.830 351.662 3.850 73.902 120.207 287.175 1.766 2.550 9.689 112.001 5.388 57.064 118.103 308.102
=. ~
~ ;r Q.
0.7 '.2 12,1 80.6 0,9 16,9 27,6 65,8 0,4 0,6 2,2 25) 1,2 13,1 27,1 70,6
.& .. hSMI
:';.<jl1,5xSMI 0,4 0.8 8,1 53,7 0.6 11.3 18,4 43,9 0,3 0,4 1,5 17,1 0,8 8,7 18,0 47,1
.. l ! : ~ 2xSMI 0,3 0,6 6,0 40,3 0,4 8,5 13,8 32,9 0,2 0,3 1,1 12.8 0.6 6.5 13,5 35,3
_. ;: o
.6 ;:I ; 2,5xSMI 0,3 0,5 4,8 32,2 0,4 6,8 11,0 26,3 0,2 0.2 0.9 10,3 0,5 5,2 10,8 28.2
" .
0,2 0,4 4,0 26,9 0.3 5.6 9,2 21.9 0,1 0,2 0.7 8.6 0,4 4,4 9.0 23,5
: : ~ 3xSMI
~ 5' ;i" 3,5 x SMI 0,2 0,3 3.5 23,0 0,3 4,8 7,9 18.8 0,1 0,2 0.6 7,3 0,4 3,7 7,7 20,2
,
~
~
Cuadro XII
Polgon del BeQ U" Fase) Barri de Sant Andreu
Berri dal Poble Sec Camp de L' Arpa
Tipologia PB.;. 4P PB .;. 2P PB .;. 4P PB .;. 2P
Nivel 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4
Colte Obra. 28.485 440.781 911.958 1.691.247 17.500 475.625 1.032,500 3.488.613 67.500 426.719 896.719 2,328,769 59,688 433.751 188.751 2.134.922
Importe
5.697 88.156 182.391 225.000 3.500 95.125 206,500
Subvencin
225.000 13.500 85.344 179.344 225.000 11.938 86.750 157.750 225.000
Anualidad
4.026 62.298 128.892 259.041 2.473 67,223 145,929
Prstamo
516.580 9.540 60.310 126.738 371.671 8.436 61.304 111.478 337.425
0,9 14,3 29.5 59,4 0,6 15,4 33,4 132,2 2,2 13,8 29,0 85.2 1,9 14.1 25,6 71,3
1,5 0.6 9,5 19.7 39,6 0,4 10,3 22,3 88,1 1,5 9,2 19.4 56.6 1,3 9,4 17,0 51,6
2 0,5 7,1 14.8 29) 0,3 7,7 16,7 66,1 1,1 6,9 14.5 42,6 1,0 7,0 12,8 38,7
2.5 0,4 5,7 11.9 23,7 0,2 6,2 13,4 52,9 0,9 5,5 11,6 34,1 0,8 5,6 10.2 30,9
3 0,3 4,8 9,8 19,8 0,2 5,1 11,1 46,1 0,7 4,6 9,7 2.8.4 0,6 4,7 8.5 25.8
3,5 0.3 4,1 8,4 17,0 0,2 4,4 9,6 37,8 0,6 3,9 8,3 24,3 0,6 4,0 7,3 22.1
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153
Cuadro XIII
Rentabilidad de la inversin en rehabilitacin de viviendas del "Barri del Poble Sac"
Coste Obras Subvencin Prstamo
NIVEL 1 67.500 20% 80%
NIVEL 2 426.719 20% 80%
NIVEL 3 896.719 20% 80%
Cuadro XIV
Alquilar
Mensual
1.000
2.500
5.000
1.000
2.500
5.000
1.000
2.500
5.000
Anual
Rantes por
Vivienda
6.000
6.480
6.480
6.000
15.000
30.000
30.CXXl
%
Rentabilidad
Inversin
89
14
10
<1
2-3
56
1-2
Rentabilidad de la inversin en rehabilitacin de un edifcio con una o dos viviendas vacas, del "Barri del Poble Sec"
Inversin Alquilar
I:J. Anual de
%
Coste Obres Subvencin Prstamo Viviendas Renta por
Total Edificio Mensual
Edificio
Rentabilidad
9
Ocupades 5.000
NIVEL 2 426.719 20% 80% 3.413.760 390.000 89
Vacante
10.000
9 Ocupades 5.000
390.000
- 3
1 Vacante IO.CXX>
NIVEL 3 896.719 20% 80% 7.173.750
8 Ocupadas 5.000
480.000 3-.
2 Vacantes 10.000
Resea de la normativa fiscal vigent. en mataria de
rehabilitacin de vviendas
1. Con la publicaci6n del Real OecretoLey 12/ 1980, de 26 de
Septiembre, bajo el ltulo de medidas para impulsar la actuacln
del Estado en melena de vivienda y 5uelo, se introduce la
poaibilidad de extender la protecci6n oficial en materia de
viviendas a las obras de rehabilit&ci6n de la vivienda existente y
en las obras en las mismas que tiendan a la reduccin del
consumo energtico.
El artlculo primero, apartado cuarto, parrafo primero, nos indica
que:
"las etecuciones de obra, con o sin aportacin de material.s,
consecuencia de contretos directamente formalizados entre
el titular de la vivienda y el contralista, que tellQsn por objeto
la rehabililaci6n protegida de v ... arldas o la realizacin de
majoras que produzcan en las mismas ahorro en el consumo
energtico" .
podrn beneficiarsa de las exaociones. bonificaciones y demas
v.ntajas de contenido fiscal previstas en la legislacin vigente
para las viviendas de proteccio oficiat
Para aprovecharse de estos beneflCios deberan reunirse las
condiciones que determine el Ministerio de Obfas Pblicas y
Urbanismo, de comUn acuerdo con el de Hacienda, Economfa y
Comercio, y stos deberan conceptuarse como provisionales
sujetos al cumpllmlento de los plazos y requisitos que indique la
I1OI'mativa vigente.
2. Este Real Oecreto-Lev conslltuyela pnmera pieza nonnativa
que, IrIcide directamente, desde un punto de ayucla y fomento, la
actuacin del Estado en materia de rehabilitacin dei parque de
vivl8ndas eXlstentes a travs del sistema fiscal.
Por Olro lado, el legislador para advertirnos que la
Administracin es consciente de la importancia de estos temas,
nos indica que esta norma no hace mas que adelantar algunos
contenidos, o critenos, que se encuentran previstos en el
Proyecto de Ley de Proteccin Publica de la Vivienda.
3. Con el fin de situarnos, recordemos que los beneficios fiscales
que gozan las actuaciones en viviendas de protecci6n oficial se
encuentran conlenidos en la Ley y Reglamento de este tipo de
viviendas, y indirectamente en la Ley 41/1980, de 5 de Julio, de
medidas urgentes de apoyo a la vivienda.
Este tlpo de viV1endas, en trminos generales y salvando la
casustica, que existe y que es muy variada, gozan de exencin
total en ellmpueslo de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Documentados, tambin se pueden beneficiar en
Idnticos trminos en ellmpueslo General sobre el TrjflCo de las
Empresas. En el caso de la Contribuci6n Territorial Urbana
gozaran durante un pIuo de velrlte aos, a partir de la fecha de
termlrlacin de la construccin, de una bonificacin de la base
Imponlble del noventa por Cl8nlO, asi" como de todo recargo,
arbltrio, derecho o tase establecldes por los diferentes Entes de
la Administracin del Estado.
Las bonificaciones prevlstas, para dlferentes conceptos y
sltuaciones, en ellmpuesto sobre la Renta de Sociedades y
demas Entidades Jurdlcas y en ellmpuesto sobre las Rentas del
Capilal no han sido asimilados en los Impuestos hom6logos en
vigencla desde el uno de Enero de 1979.
4. De especial significacin, por su importancia intrinseca, desde
una perspectiva tributaria, cabe calificar el Reglamento sobre el
Impuesto sobre el TrAfico delas Empreses, Real Decreto 2609/
1981, de 19 de Octubre, al recog&f en el articulo 34, exenciones,
letra Bt aparlado 4", los dos parra fos que ya hemos comentada
en esta misma reseila del Real Oecreto-Ley 12/1980, de 26 de
Diclembre, en relacin a la rehabilitacin y obras de reduccin de
consumo energtico en viviendas.
154
5. En lo que allmpuesto sobre Transmisiones PatrimOnlales y
A"Clos Juridicos Documentados se refiere, tanto en el Texto
Refundldo como en el Reglamento, Real Decl"eto Legislativo
J(Y5fJ/198O y Real Decreto 3494/1981, respectivamente, el
ar1lCulado que recoge las exenciones hace referencia,
exclusJVamente, al concepto de viviendas de proteccin ofICial
Siri hacer mencln exprese a la rehabilitacin ni a las acciones
tendentes a la raduccln del consumo energtico.
6. El MinlSteno de Obras Pblicas y Urbanismo, al publicar en el
B.O.E. del3de Mar:zo de 1982, el Real Decreto 375, de 12 de
Febrero, guiado por el espi'ritu que anim la publicaci6n en su dia
del Real Decreto-Lev 12/1980, tal como indica la exposici6n de
motivos, instrumenta una serie de medidas de tipo financiero al
liampo que delimita Qu aluaciones podran entenderse como
rehabilitacin de viviendas, susceptibles de acog8fS8 a la
protecci6n oficial a los efectos de esta norma.
Las obras o actuaciones de rehabilitacin con proteccin oficial,
a los efectos enunciativos, por lo tanto no limitativo ni
exhaustivo, comprende:
'"-Mejora, sustitucin o nuevas instalaciones de ascensores,
electricidad (tensi6n a doscientos veinte, refuer:zo de
potencia, potencia reactiva, etc.), fontaneria, gas,
calefacci6n y equipos senitarios.
-Incremento de la seguridad del edificio por adaptaci6n a
las reglamentaclOO8S contra Incendios V por refuerzos de
las estructuras y los forjades.
.... Otllenci6n de ahorros energticos paf mejora de los
alslamientos del adlficlo (impermeabilizacin de cubiertas,
cerramientos, alslamlentos, carpintena exterior, etc.).
-<:onsolldacin y tratamlento de fachadas, cubiertas y
elementos Slngulares en Inmuebles destinados
pnnClpalmente a vJVlenda declaradas monumentos
hlstficos-artistlCos o Sltuados dentro de los conjuntos
hlst6rlCo-artstices. ,.
7. Como desarrollo de la norma anterior se tranSCrlbe en el B.O.E.
de 30 de A.brll la Orden de 23 de Abril de 1982.
En su articulo prlmero se espeCifica, ampliando, Qu actuaciones
comprende la rehabilitacln, al tiempo que nos indica, en su
articulo quinto, que:
'"La Direccl6n Provincial del Ministerio de Obras PUblicas y
Urbanlsmo a la vista de la documentacin remltlda por la
Entldad finanClera, expedira certificacin cualificativa que la
operacin reune las condiciones de rehabilitacin
protegida'".
8. La PreSldencla del Gobierno promueve la publicaci6n en el B.O.E.
de 11 de Octubre de 1982 del Real Decreto 2555, de 24 de
septlembfe, del mlSmo ao, por el Que se arbitran medldas para
la rehabdllaci6n Integrada del patnmonio arqultectlllco en
centres urbanos, ncleos rurales y conjuntos hlstrico-artstICOs.
Esta norma al delimitar el alcanca de '" Area de Rehabilitaci6n
Integrada" yal transcnblr excluSlvamente como beneficlOs
determllladas bonlficaclOnes en los tlpoS, de Pfstamos y
subvenciones, Sln hacer menci6n a medidas de tipo fiscal. no
aporta nmgn elemento nuavo a este comentario.
9. La Drden de 24 de Novlembre de 1982, B.O.E. de 6 de Dlciembre
del Mlnisterio de Obras Pbllcas y Urbanismo, desarrolla el Real .
Decreto 2555/1982 con el fin de hacer operativa su apllcacin.
Desde la perspectiva de este comentario debemos conceptuar
esta norma de la mlsma manera que el Real Decreto que viene a
desarrollar.
10. La Generalitat de Catalunya atendlendo a lo previsto en el
Estatuto de Autonomia, y sin contradecir lo previsto en la Ley de
Traspasos, desarrolla la normativa sobre al tema al establecer
subvenciones para la rehabllltacin de viviendas, Decreto 281/
1982, de 2 de Agosto, del Departament de Poltica Temtorlal I
Obres Pbliques, B.O.E. de 20 de A.gosto.
Esta Decreto prev la concasin de subvenciones en funcin del
presupuesto total de obras de rehabilitacin en los edificios
comprendidos en las areas de poblaciones que delimite por
Orden la Conselleria de Politiea Territorial i Obres Pbliques, y las
edificaciones que resulten obligadas a la realizacin de obras por
los servicios Territoriales de la Direcci General d'Arquitectura i
Habitatge.
1,. La Orden de 19 de Octubre de 1982 de la Conselleria de Poltica
Territorial i Obres Pbliques de la Generalitat de Catalunya,
desarrolla el Decreto 281/1982 al delimitar las areas de
poblacin a las que se haca referencia en la norma en cuesti6n.
12. la Generalitat de Catalunya. atendiendo lo previsto en el
Estlltuto de Autonomia, no puede introducir modificaciones en
la reglamentacin de los impuestos existentes, con lo cual, a los
efectos de este asunto que motiva nuestro inters, se debera
estar a lo previsto en la normativa general.
13, El Ayuntamiento de Barcelona ha introducido, para el ejercicio de
1983, en la Ordenanza fiscal nmero lO, reguladora de la
Ucencia para la construccin e instalacin y para la apertura de
zanjas y renovacin del pavimento, una importante novedad al
conceder la eXencin por esta Ordenanza, siempre que se
solicite y se obtenga la licencia preceptiva y previa,
cumplindose las condiciones que en su caso se indique, a las
obras en "restauraci6n, renovacin, rebozado, estucado y
pintado de fachadas y tribunas y cuerpos salientes, as como
tambin las instalaciones, modernizacin o ampliacin de
sanitarios y cocinas en las viviendas existentes, siempre que no
afecten la estructura del edificio y se soliciten adjuntando
croquis y direccin facultativa, y las otras obras de rehabilitacin
previstas en el art, 3del Decreto 281/1982, de la Generalitat de
Catalunya",
14, la Ordenanza fiscal nmero 2, del mismo Ayuntamiento,
introduce tambin la no sujecin por ocupacin de la via pblica
para la restauracin, la renovacin, el rebozado, el estucado yel
pintado de fachadas, tribunas y cuerpos salientes, y las otras
obras de restauracin definidas en el art, 3del mismo Decreto,
siempre que se hubiera solicitado y obtenido la exencin por la
Ucencia de Dbras y la ocupacin no sobrepase un mes,
15, En un plazo conceptual especfico, con una dinamica legislativa
propia, la norma basica sobre la Conservaci6n y Ahorro de la
Energia, Ley 82/1980, de 30 de Diciembre, y Real Decreto 8121
1982, de 5 de Mayo, sobre tramitacin de expedientes de
solicitud de beneficios creados por la ley, abordan directamente
tambin aspectos fiscales en la rehabilitaci6n de las viviendas
existentes,
El articulo 2, uno, de la misma transcribe:
"Podran acogerse a los beneficios que se contem plan en la
presente Ley las personas fisicas y jurdicas que acometan
actividades comprendidas en alguno de los siguientes
apartados del presente articulo:
d) El perfeccionamiento de las condiciones de aislamiento
trmico de viviendas, edificios e instalaciones,
e) El acondicionamiento o renovacin de equipos de agua
caliente o climatizacin de viviendas, edificios e
instalaciones,
i ) Insta lar equipos de uso domstico que utilicen energias
renovables y especialmente la solar,"
Las personas fisicas o juridicas que realicen actividad de las
previstas en el articulo 2, para acogerse a los beneficios
fiscales, financieros, de subvenciones o de tramitacin de
expropiaciones, habrn de suscribir con la Administracin un
Convenio de 105 previstos en el articulo 2, nmero 7, de la ley
155
de Contratos del Estado, con el fin de colaborar en la politica de
ahorro energtico, que deber contener como minimo una serie
de condiciones que el articulo 3, uno, enumera,
16, los beneficios fiscales previstos en la ley de Conservacin y
Ahorro de la Energia, para los sujetos que emprendan acciones
susceptibles de apoyo, atendiendo lo previsto en el articulo 2de
la misma son, a grandes rasgos, los siguientes:
al Reduccin del 50 por ciento de la base en los actos y
contra tos relativos a los emprstitos que emitan las
empresas espaolas con organismos internacionales o con
instituciones financieras, cuando los fondos se destinen a
reales tendentes a los fines de la Ley, a los
efectos dellmpuesto General sobre Sucesiones y sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Sndicos
Documentados,
b) Bonificaci6n del95 por ciento de la cuota, del Impuesto
sobre Sociedades, que corresponda a los rendimientos de
los emprstitos que emitan y de los prstamos que
concierten con Organismos internacionales o con bancos
e insti tuciones financieras extranjeras, cuando los fondos
obtenidos se destinen a los fines que persigue esta Ley,
c) Atendiendo lo previsto en el artculo 13, letra fI, dos, de la
Ley 61/1978, de 27 de diciembre, dellmpuesto sobre
Sociedades, se considerara que las amortizaciones de las
instalaciones sustituidas o de las prdidas sufridas en su
enajenacin, conforme a un plan libremente formulado por
la empresa beneficiaria, cumplen los requisitos de
efectividad,
dI Las inversiones realizadas por los sujetos pasivos del
Impuesto sobre Sociedades, podrn acogerse a la
deduccin por inversiones, atendiendo a lo previsto en el
articulo 26 de la ley reguladora dellmpuesto sobre
Sociedades,
el Exenci6n de la Licencia fiscal dellmpuesto Industrial que
pudiera derivarse por la realizacin de estas actividades,
dentro de los cinco primeros aos de devengo del tributo.
f I En ellmpuesto General sobre el TrMico de las Empresas,
Derechos Arancelarios e Impuesto de Compensacin de
Grav\menes Interiores, reduccin de hasta un 95 por
ciento de estos impuestos, por Jas importaciones de
bienes de equipo y utillajes necesarios para la realizacin
de las instalaciones y actividades previstas en la ley,
previo informe del Ministerio de Industria y Energia, en el
que se acredite que tales bienes no se fabrican en Espaa.
17. El B.O.E. de 6 de Mayo de 1982 contiene el Real Decreto812, por
el que se delimitan los beneficios fiscales, financi eros, de
subvenciones y de expropiaciones que se habian previsto en la
Ley para la Conservacin de la Energia, al tiempo que se
especifican los rganos de la Administracin competentes para
tramitar las solicitudes de los interesados y los mecanismos para
acceder a stos.
Curiosamente el articulo tercero, uno, transcribe "para gozar de
los beneficios a que se refiere la Ley de Conservacin de la
Energia, salvo los supuestos dI, el, il los interesados habrn de
suscribir con la Administracin un Convenio". Recordamos que
los supuestos dI, el, i) hacen referenda precisamente al tema de
las acciones en viviendas. Con lo cual nos encontramos ante una
falta de reglamentacin de los mecanismos pr<cticos para poder
acogernos a unos beneficios regulados por Ley.
18. Sagn la ley 44/1978, de 8 de Septiembre, dellmpuesto sobre
la Renta de las Personas Fsicas, en su articulo 29, apartado fI,
nmero 1, la cuota resultante de la aplicacin de la tarifa
progresiva se deducira el15 por dento por las cantidades
invertidas en la adquisicin de la vivienda que constituya o vaya
a constituir la residencia habitual del contribuyente o unidad
familiar.
"Se considerara, tambin. adQuisicin de vvienda habItuat la
ampliacin de sta cuando. mediante cerramienlo de superficie
dese ubi erta o por cualquier Olro medio, se amplie la superficie
habitable de aquella, de forma permanente V durante todas las
epocas del ao", segn se transcribe en el articulo 125, del
Reglamento dellmpuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
de 3 de Agosto de 1981.
No tendra en ningn caso la consideracin de adquisicin de
vvienda, a los efectos de beneficiarse de la deduccin de la
cuota del 15 por ciento de la inversin realizada, "las cantidades
destinadas a:
Conservacin (pintado, revoco V similares)
Reparacin (arreglo de calefaccin, ascensor. baja das de
agua. fontaneria y similares)
Majora Imobiliario, puesto de seguridad, instalacin de
contraventanas y similares)"
Las consultas de carcjcter vinculante que ha resuelto la Direccin
General de Relaciones con los Contribuyentes sobre este tema,
de las que tenemos conocimiento, no nos permiten avanzar el
hilo con.ductor de esta interpretacin en otro sentido,
Por otro lado, el Real Oecreto-Ley 24/1982 de 29 de Diciembre,
de medidas urgentes en materia presupueslaria, financiera y
tributaria, aunque ha variado la redaccin del arliculo 29,
apartado fl. numero 1, de la Ley dellmpuesto sobre la Renla de
las Personas Fisicas, no lo ha hecho en aquellos prrafos o
apartados que puedan afectar la esencia de lo transcrito,
Resumiendo, a los efectos de los sujetos pasivos dellmpuesto
sobre la Renta de las Personas Fisicas que emprendan obras
tendentes a la rehabilitacin de viviendas no podra acogerse a
ninguna ventaja fiscal especial que no sea a la extensin del
concepto de adquisicin a la ampliacin de vivienda, siempre
que se cumplan las condiciones previstas en el art, 125 del
Reglamento,
19, Los su;etos pasivos dellmpuesto sobre Sociedades que realicen
obras de rehabilitacin en las viviendas que utilicen, o bien
mantengan en rgimen de explotacin econmica, podran
deducir en conceptos de gastos en la cuenta de explotacin,
atendiendo a lo previsto en la normativa general por este
impuesto contenida en la Ley 61/1978 de 27 de Oiciembre, en el
Real Decreto 2631/1982 de 15 de Octubre, Reglamento del
Impuesto y en el Real Decreto-Ley 24/1982 de 29 de Diciembre,
que introduce variaciones en el texto de la Leya partir del
ejercicio de 1983,
Los sujetos pasivos dellmpuesto sobre la Renta de las Personas
Fisicas que obtengan rendimientos de actividades profesionales
y empresariales, previstos en la seccin tercera de la Ley 44/
1978 dellmpuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, que
realicen obras de rehabilitacin bien porqu utilicen la vivienda
para desarrollar su actividad econmica o porqu la mantengan
en rgimen de arrendamiento como fuente de ingresos
econmicos, podrn acogerse a lo previsto en el parrafo
anterior, segun se indica en el artculo 9, del Real Decreto-Ley
23/1982 de 29 de Diciembre.
20. El Proyecto de Ley dellmpuesto sobre el Valor Aadido,
publicado en el Boletn Oficial de las Cortes Generales del 14 de
Septiembre de 1981, nmero 208-1, en su exposicin de
motivos, nos indica que el ambito de e.enciones queda
notoriamente reducido respecto allmpueslo General sobre el
Trafico de las Empresas, dado que este tipo de impuestos al
gravar el valor aadido, por su propia lgica o mecnica interna,
son refractarios al establecimiento de e.enciones que perturben
su funcionamiento y hacen precisa la introduccin del
mecanismo compensatorio de la prorrata.
Efectivamente, el proyecto prev un reducido nmero de
e.enciones entre las que no se encuentran las viviendas de
proteccin oficial. El tipo impositivo para las viviendas de
156
proteccin oficial es, no obstante, el reducido, el4 por ciento. El
normal o general alcanza el 11 por ciento y el especial se cifra en
un 22 por ciento. Esta cuantificacin de tipos debe considerarse
como meramente informativa.
21. Recordemos que el texto del Anteproyecto de la Ley reguladora
del IVA en nuestro pas, y no los tipos, tiene fuertemente
acotadas las posibilidades de modificacin a la existencia de la
Sexta Directriz de la Comisin de las Comunidades Europeas,
para la armonizacin dellmpuesto sobre el Valor Aadido en la
CE.E.
22. Tras realizar anotaciones que hemos efectuado en los apartados
anteriores, a las normas fiscales que afectan directamente a la
actividad tendente a la rehabilitacin del parque de viviendas
existentes o las acciones en las mismas produzcan una
reduccin del consumo energtlco, veremos que es el momento
de realizar una valoracin de tipos mas general que nos permita
poseer una visin globalizadora de la realidad actual y de su
posible desarrollo a corto y medio plazo, desde la ptica
concreta en que nos hemos movido.
Todo empez y deber necesariamente desarrollarse, de no
variar sustancialmente los presupuestos basicos de enfoque del
asunto, para decirlo de alguna manera, con la extensin
conceptual del concepto de proteccin oficial en materia de
vivienda a las obras de rehabilitacin y reduccin de consumo
energtico que introduce el Real Decreto-Ley 12/1980, de 26 de
Septiembre,
Los beneficios fiscales que permite esta conceptuacin de las
obras de rehabilitacin representan utilidades netas importantes
para los interesados. La exencin, por ejemplo, del 4 por ciento
del importe de la rehabilitacin por ellmpuesto General sobre el
Trafico de las Empresas, constituye una realidad positiva que
puede incentivar, junto a otras medidas, la actuacin de los
sujetos interesados.
La operatividad de esta norma pasa, necesariamente, por regular
qu Ente o Entes de la Administracin expedira la certificacin
que permita acogerse a las ventajas fiscales previstas, al tiempo
que se concreten los mecanismos y contenidos de presentacin
de los e.pedientes.
La normativa sobre la Conservacin de la Energa debe, en el
caso de las actuaciones relacionadas con la vivienda,
desarrollarse con el fin de hacerla operativa, tal como hemos
intentado poner en evidencia,
23. La iniciativa emprendida por el Ayuntamiento de Barcelona para
estas dos Ordenanzas Fiscales, a partir del ejercicio de 1983,
constituye una interesante propuesla a generalizar en Olros
municipios, an reconocien.do la reducida area de aplicacin que
posibilita,
La fiscalidad municipal esta adquiriendo un grado de entidad
propia, en todos los sentidos, que no puede ni debe mantenerse
al margen de esta problematica, maxime cuando el propio
municipio es el mas interesado, o beneficiario, de las
actuaciones en rehabilitacin.
24. El impuesto basico que grava la renta de las personas fsicas no
puede permanecer al margen de las grandes opciones de poltica
econmica. La poltica de rehabilitacin del parque de vivien.das
e.istente, por sus repercusiones en la creacin de empleo, en los
ndices de consumo y bienestar constituye una pieza clave de la
poltica econmica de muchos paises de la Comunidad
Econ6mica Europea. Francia, por poner un pas prximo, tiene
regulada la existencia de deducciones para la actuacin sobre las
vivlen.das existentes" desde el ao 1965.
Ellmpuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas regula la
deduccin deliS por ciento, de la cuota. exclusivamente en
concepto de "adquisicin de vivienda'" y por "ampliacin'" de la
misma, y no por "conservacin, reparacin y mejora",
mantenindose al margeno asr. de unos criterios de actuacin
econ6micos aparentemente asumidos como esenciales por la
Administracin. Para el caso de las acciones tendentes a la
reduccin del consumo energtico. la situacin de olvido. en
relacin a este Impuesto. mereceria calificativos fuertes Que
preferimos no pronunciar.
25. las cantidades que destinen los sujetos pasivos dellmpuesto
sobre Sociedades en rehabilitacin no podran conceptu8rse
como "gastos de conservacin o reparacin", sino como de
"ampliacio o mejora del activo materia''', con lo cual no podran
deducirse como gastas del ejercicio.
las canti dades aplicadas en abras de rehabilitacin, atendiendo
a la legislacin ... gente, deberan consider8rse como una
inversin en "activos fljos", aunque no podran aprovecharse de
la deducci6n por inversiones, al no ser "activos nuevos",
Esta situaci6n debera replantearse atendiendo a los mis mos
motivos que guiaron la reglamentacin V el mantenimiento de la
deduccin por inversiones en esta Impuesto.
Los sujetos pasivos por ellmpuesto sobre la Renta de las
Personas Fsicas que desarrollen actividades empresariales o
profesionales, a los electos de las obras de rehabilitacin en
estas actividades, deberan atenerse a lo previsto en ellmpuesto
sobre Sociedades.
26. Los incentivos fiscales constituyen un elemento mas, con un
peso especfico en alza, en relacin al conjunto de instrumentos
a disposicin de la Administracin para impulsar las acciones de
rel'labilitacin que provocan efectos de distinto signo, segn los
casos, sobre los distintos agentes econ6micos.
A nuestro entender, el apoyo financiero por parte de la
Administracin es un importante instrumento que posibilitara la
incentivacin de los agentes privados al tipo de acciones que se
pretenden. No obstante, su articulacin con medidas de tipo
fiscal aseguraria efectos multiplicadores que parece que no han
sido suficientemente valorados, o en todo caso reglamentados.
Siguiendo, as, el camino emprendido por otros paises prximos.
157
Conclusiones
t.a primera dificultad a superar para la determinacin de las
necesidades y viabilidad de la rehabilitacin de viviendas se
encuentra en la falta de la informacin cualilativa suflclente,
resultado tant,) de la escasez informativa con que se elaboran los
Censos de Vivienda y Edificios, como de las dificultades para poder
realizar explotaciones territorialmente desagregadas {municipio y
comarca} y cruzar los Censos de Poblacln, Vivienda y Edilcios a
nivel de la uniclad censal.
La linanciacin de la rehabilitacin de viviendas parece hoy
Inadecuada tanto a nivel de su enfoque general (medidas
covunturales, .ausencia de programa, desvlnculaci6n del rgimen de
Proteccin Oficial)' como de las condiCiones especificas de los
prstamos (rigidez Irente a una demanda muy diversificada, Que
eKige la instrumentacin de la financiacin a la persona, las
adaptacionesen cuanto a tipes de inters, plazos de amortizacin,
instrumentacin de cuotas crecientes e incorporacin de nuevos
mecanismos cie acceso al prstamo como, por ejemplo, las cuentas
ahorro-vivienda),
A nivel de EstHdo se acusa la ausencia de una poltica de
subvenciones de capital (la Generalitat ha dado unos primeros pasos
en esa direccin), imprescindible en operaciones de rehabilitacin de
cierta magnitud {operaciones concertadasl que, por otra parte, son
las Que precisan de un abaratamiento del coste del dinero. Por el
conlrario, las operaciones ligeras precisan de una mayor apertura en
los canales de acceso al prestamo V la superacin de las dificultades
existentes para la constitucin de garantias personales asi como la
simplificacin v unificacin de la tramitacin necesaria.
Dadas unas condiciones de linanciacin determinadas, la variacin
de la rentabiliclad interna de una Inversin en la rehabilitacin de un
edilicio de viviendas {operacin concertada} de renta antigua parece
depender baslcamente de dos lactores:
-Incremento,je rentas (lo que plantea la ampliacin de la
repercusin de las obras regulada por la L.A.U.).
- EKlstencia viviendas vacantes alqulladas despues de rehabilitar.
La venta de las viviendas vacantes para financiar la rehabilitacin
supone una dEK!uccin en el ingresa {valor capitalizado de las rentas
a ligeramente superada por la deduccin en el gasto
(ahorro del costo financiero del prestamo) que no se traduce en
aumentos sustanciales de la rentabilidad.
Por su parte, la instrumentacin financi era que de la subvencin de
capital ha realizado la Generalitat, dispone de margen suficlente (del
20 al 50% de subvencin del presupuesto de obras) para olracer
rentabilidades mnimas a las operaciones concertadas con lo que la
regulacin de la excepcionalidad del 50% constituye una medida
inaplazable para el despague de este tpo de operaciones.
La fiscahdad es hov la gran ausente de la rehabilitacin de vlvlendas.
Como medida mas general, parece imprescindible la eKtensin del
concepto Proteccin Oficial a la rehabilitacin, y de manera mas
concreta. la arnpliacin de los supuestos de deduccin dell.R.P.F. y
ampliacin de los supuestos de exencin deII.G.T.E. cuVas
repercusiones no se reducen a la figura impositiva vigente SlnO
principalmente al futuro LV.A. (lmpuesto sobre el Valor Aadido)
cuvo tlpo impositivo general sera del 11 % Irente al reducldo{4%)
aplicable, en principio, a viviendas de proteccin ofiCial.
El ahorro enerlletlco constituye un captulo Que la flscalidad puede
incentivar con el desarrollo pendiente de la normativa SObre la
Conservacin,je la Energia. Y por ltimo, el lomento de la
rehabilitacln travs del trato preferenCial dado por las
Corporaciones Locales a travs de sus Ordenanzas Fiscales (el
ejemplo de Barcelona es una primera muestra) debe cerrar el drculo
de medidas fisca\es que la Adminlstracin puede y debe articular.
Cap a una norma genrica de rehabilitaci. Els
mnims exigibles
Antan Checa i T arres
Presentaci
Oualsevol habitatge pero.ue sigui considerat com a ta!, ha d' oferir un
conjunt de condicions de manera que els seus habitants puguin
desenvolupar les activitats familiars en comu o individualment, amb
garantia d'espai, seguretat, higiene I confort.
Actualment , el nivell normatiu d' exigncia per als habitatges de nova
planta s elevat i en alguns aspectes moh elevat si el traspassem al
camp de la rehabilitaci.
cal temr en compte la preeXistnCia del suport edificatori i
urbanstiC, la impossibilitat fSica de determinades adequacions, la
Implicaci del component econmic ... , entre d'altres. tS per ai)(
que el cas de la rehabilitaci es regeix per criteris ben diferents. Per
tant SI entenem la rehabilitaci com el conjunt d' accions Que
permeten adequar l'objecte, d' acord a un determinat nivell
d' exigncia, ens caldra establir un nivell r1()f"matiu que reflecteixi
aquestes consideracions.
Es tracta, per una banda, de determinar aquest niven respecte a les
condICIOns d' habitabilitat, que anomenarem NiveU Mnim
d' Acompliment .
L' habitabilitat d' un habitatge est en funci de l'acompliment de la
r"IOrmetlva per part d'un conjunt de condiCions, i la rehabilitaci
procura d'adequar a aquella les Que r"IO compleixen els mnims
establerts,
No totes les condicions que det6fmmen l'habitabilitat sn
susceptibles de modificaci, A d.ferncla de l'obra nova, en la
rehabtlitacl existeixen condicions, el nivell de les quals r"IO es pot
vanar degut a la preexistncia del suport ,
Aix es consideren tres tipus de condiCIOns, Aquelles Que sn
fonamentalment inalt6f'ables i amb un l'IIvell mnim exigible, (p,e, la
superfcie til), les inalterables a les quals no es pot exigir nivell
restrictiu perqu el seu concurs r"IO s imprescindible, encara Que hi
aporten qualitat, (p,e, el nivell d'assolellamentl. i finalment les
condicions Que poden sser modificades a voluntad, (p,e,la dotaci
del servei higinic),
La segona part d'aquesta proposta tracta d'establir els diferents
nivells d' habitabilitat en els habitatges o rehabilitar, en funci de la
valoraci d' aquest conjunt de condICions Que la determinen.
Aquestes COndicIOnS sn:
" CondiCIOns de l'espai habitable,
2, CondiCions de confort,
3, Condicions dels espais comuns,
4. Condicions dels serveis,
5, Condicions de l'equipament.
Es considera que totes aquestes condicions poden adoptar tres
nivells de qualita el nivell CD que designarem com a Nivell Mnim i
els llivells <l> i @I , respectivament de major Qualitat,
Obllndrem l'avaluaci de l' habitabil.tat valorant en pnmer lloc la de
cada condici, i en funci d' aquestes la global de l'habitatge,
El mtode, basat en una pond&faci a favor de les condicions no
susceptibles de modificaci, ens permetr establir una qualificaci
dels habitatges en funci da les condicions aportades pel suport i les
incorporades per la rehabilitaci.
l, Condicions de l 'espai habitable
1. 1. De programa funcional
Nivell mnim d'acompliment
L' habitatge est format per un espai interior tancat, continu o
discontmu, Que permet la creaci d' un medi habitable.
Aquest medi possibilita:
Privacitat, independncia i intimitat,
Preparar el menjar i menjar.
La neteja I les evacuacions del cos,
Gaudir de les condicions extenors favorables i protegir-se de les
condicions exteriors adverses,
Valoraci
L' Incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient

En cas d' acompliment la valoraci ser <D.
1.2, De composici
L' espai de l'habitatge es divideix en peces, La seva delimitaci ve
definida pels tancaments i les obertures clausurables,
Les peces de l'habitatge es classifiquen en habitalcions d'us comu,
privades, de 5efVei , i passos.
Una habitaci es considera d' us com, si:
T una superfcie de 8 m!.
Disposa d' una obertura d' I m
2
de superfcie situada entre 0,80 m i
1,80 m d' alria, que dna a l'exterior o a una galeria,
Es comunica amb l'entrada sense passar per cap habiteci privada o
de servei,
Una habitaci es considera privada, si:
Admet la coHocaci6d'un llit de 0,85 m x 1,90 m (individual), o de
1,40mx 1,90 m (doble),
Disposa d' una oberture, a l ' e x t ~ f o a una galeria, deO,25 m2.
No serveix de pas nic a cap altra pea que no sigui anne)(8.
S'admetr, com a mxim. que una habitaci privada no ventili
directament a l'exterior o a una galeria. sempre que ho faci a una
altra pea ventilada, i l'obertura entre ambdues sigui Pf OU gran.
Una habitaci es considera de servei, si:
Disposa de ventilaci a re)(terior, directa o a travs d'un coducte
activat.
Habitai de servei higinic s la que cont com a mnim un wter.
s l'nica pea de l'habitatge que el pot tenir.
Nivell Mnim d'Acompliment
L'h{lbitatge consta de les peces seglen!s:
Una habitaci d's com.
Una o ms habitacions privades.
Una habitaci de servei higiniC.
S'admet en concepte d'habitatge redut, el que COnsta d'una
habitaci d's com i una habitaci de servei higinic.
Valoraci
L'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient
@.
En cas d'acomoliment la valoraci ser CD,
1.3. De superfcie til
La superfcie til entesa com la limitada per les cares internes dels
tancaments exteriors, excloent l'ocupada per parets, envans,
.elements estructurals i conductes de recorregut vertical, ens permet
establir una valoraci en funci de la qualitat d's implcita a la
disponibilitat de superfcie.
Aquesta superficie ha d'estar d'acord amb un criteri fisic mesurable,
que relacioni l'espai disponible amb el nombre d'ocupants de
l'habitatge.
Determinem l'espai necessari, segons l'ocupaci mnima de
cadascuna de les habitacions privades.
No es compta com a superficie til, la que no tingui una alria lliure
d'l,50m.
Nivell Mnim d'Acompliment
Oualsevol habitatge disposa d'una superfcie til de 26 m
2

Si l'habitatge s redut, la superficie til s de 18 m
2
.
Veloraci
l'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient
@.
En cas d'acompliment la valoraci ser CD.
Aquesta valoraci pot augmentar-se en funci de l'acompliment
dels nivells de la taula segUent:
'60
valoraci
nombre d'habitacions privades
habitatge redut sup > 20 m
2
sup > 31 m'
sup > 32 m
2
sup > 41 m'
2 sup ;;.. 42 m
2
sup > 49 m
2
3 sup ;;.. 50 m
2
,"p > 57 m
2
4 sup ;;.. 58 ml ,"p ;;.. 65 ml
1.4. De permetre de tancament a l'exterior
Respecte a la superfcie til (SuI. qualsevol habitatge cal que tingui
un permetre (P) de tancament a l'exterior que garanteixi t'habitabili
tat de l'espai.
Aquest permetre s la suma dels de cada faana a l'exterior.
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mnim.
Valoraci
Obtindrem l'avaluaci en funci de l'acompliment dels nivells de la
taula segent:
valoraci
valor de P P < 3 +..fUL
'0
P > 3 +..fUL
'0
Valoraci de les condicions de l'espei habitable
P > 3 , 5 + ~
9
En funci de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluaci global a la taula segent:
valoraci
I
programa funcional
O @
,
-
composici
O (O
,
,
superficie til
O O
,
(,
2 -
3 3
permetre de tancament
a l'exterior - 2
2 2
3
2. Condicions de confort
2.1. D'jlluminaci6 natural
S'avaluar la iHuminaci6 natural en funci de les preel(istncies
locals de llum, tot considerant que el valor dels factors correctors.
obstruccions, relaci de superfcies finestra/ local. amplria finestra/
locaL .. etc. es mouen dins d'un interval petit.
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mnim.
Valoraci
Obtindrem l'avaluaci en funci de l'acompliment dels nivells de la
taula segUenl:
Nivell 2
Cas d'obstrucci lineal frontal regular, carrers, o d'obstrucci frontal
i lateral mitja, patis o similars.
Carrers: cf a = 1-2, a = 30"-45
0
amb faanes clares; oc/ a = 0,5-1
amb faanes fosques.
Patis: cI a '" 0,5-1 i b/ a> 2 amb acabats miljans; o cf a <OI; 0,5 i b/ a
< 2 amb acabats mittos.
Nivell 3
Cas d'obstruccilineal frontal baixa, carrers, o d'obstflJcci frontal i
lateral molt baixa, patis o similars.
Carrers: cf a = 0,5-1, a = 45-60" amb faanes clares; oc/ a "" 0,5
amb faanes fosques.
Patis: cf a "" 0,5 i b/ a> 2 amb acabats mitjos.
161
" " " ~
, , I
!
a +
2.2. D'obertura visual
b
----------71
, I
a
,..,.
Savalua robertura visual segons un escalat de graus, en funci de
les preexistncies tant d'obertura com d'obstrucci,
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mnim.
La taula segent ens dna ravaluaci:
Valoraci
Obtindrem ravaluaci en funci de l'acompliment dels nivells de la
taula segent:
Nivell 2
l'obertura visual s acceptable, amb obstruccions a una distncia al
voltant dels 20 m, Finestres &mb una amplria del 20-30% de la del
local i ampits d' 1 m.
Nivell 3
L' obertura visual s bona, amb obstflJccions a una distncia entre 20
i 100 m. Finestres amb una amplria del 30-50% de la del local i
ampits de 0,90 m.
2.3.D'assolellament
L'avaluaci de l'assolellament es far en funci del temps real
d'assolellament i orientaci, segons les preexistncies locals.
Nivell d'Acompliment
No es considera nivell mnim.
La taula segent ens dna l' avaluaci:
Valoraci
Obtindrem l'avaluaci en funci de l'acompliment dels nivells de la
taula segent:
Nivell 2
Orientaci sense obstruccions a est / sud-ester o oest/ sud-oest (sud
:1: 63 a sud 7JO).
Orientaci a sud en un carrer amb relaci h/ d = 0,40. (h = alria
dels edificis, d = amplria del carrer). En general qualsevol
orientaci entre sud-est i sud-oest amb una obertura al sol sense
obstrucci de l'ordre de 45.
Assolellament equivalent :::: 2 h 40'.
Nivell 3
Orientaci sense obstruccions a sud-est o sud-oest (sud. 40" a
sud :1: 53).
Orientaci a sud en un carrer, amb una relaci h/ d = 0,35.
En general qualsevol orientaci entre sud-est sud-oest amb una
obertura al sol sense obstflJccions de rordre de 60".
Assolellament equivalent :::: 4 h.
Valoraci de les condicions de confort
En funci de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluaci global o la taula segent:
valori!lci6
iHuminaci natural
I-
2
I-
3
obertura visual
- I;
2 I
3
assolellament
- (I
"
:1:><'
2
<i
(
3

2 Q (3
3. Condicions dels espais comuns
3.1. De protecci
Nivell Mnim d'Acompliment
la construcci que conforma l' habitatge:
s estable i capa de resistir les accions gravitatries a les quals est
sotmesa per al seu s.
Est protegida contra les aigOes pluvials.
Disposa de les proteccions necessries, en forma i dimensi, que
impedeixen la caiguda de persones i objectes.
Valoraci
L'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient.

En cas d'acompliment ta valoraci ser <D.
Aquesta valoraci pot augmentar-se en funci de l'acompliment
dels nivells de la taula segent:
Nivell 2
L'espai que permet el trasps de l'exterior a l'interior de l'edifici
disposa d'un element de tancament a voluntat.
La construcci est protegida de l'ascensi d'humitats del sl.
Els habitatges sota rasant disposen d'una garantida instaHaci de
desgus,
Nivell 3
Les instaHacions de serveis, en aquests espais, satisfan els nivells de
protecci que assenyala la normativa vigent,
3,2, D'accessibilitat
Nivell Mnim d'Acompliment
l ' accs a l'habitatge es fa a travs d'un espai pblic, un espai comu,
o un espai privat annex,
Aquests espais disposaran de:
162
PavImentaci contnua i no pedregosa,
II-Iuminaci mentre es recomn.
Valoraci
L'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient

En cas d'acompliment la valoraci ser <D.
Aquesta valoraci pot augmentar-se en funci de l'acompliment
dels nivells de la taula segent:
Nivell 2
Existeix accs franc a la coberta,
El nucli d' escales disposa de ventilaci,
s possible l'entrada i sortida de mobiliari mitjanant una obertura
practicable d'l ,S ml, amb una amplria de 0,90 m,
Nivell 3
No ha de ser l'accs unic de qualsevol espai que no sigui d' us
exclusiu dels habitatges,
Ouan la diferncia d'alria entre el nivell d'accs i l'ul tim habitat, s
ms gran de 14 m, hi ha servei d'ascensor, (Sempre que no hi hagi
manifesta impossibilitat),
Els graons no tenen ms de 19 cm d'alria i l'estesa menys de 26
cm; i l'amplria lliure de l'escala no s ms petita de 0,90 m,
Valoraci de les condicions dels espais comuns
En funci de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluaci global a la taula segent,
valoraci
protecci
O 2 3
accessibilitat
O

<D <D <D
2
<D
3
<D
@ @
4, Condicions dels serveis
4, t, D' evacuaci d'aiges residuals
Nivell Mnim d'Acompliment
Qualsevol habitatge disposa d' un sistema d'evacuaci d'aiges
residuals que est connectat a la xarxa publica de clavegueres, En el
cas que no n'hi hagi, es del>\lren abans d'abocar-se,
Tot aparell que utilitza l'aigua es connecta a la xarxa de desgus,
Tot desgus t un dispoSitiu sifnic,
Valoraci
L'incompliment del nivell mnim avaluar la condici con insuficient

En cas d' acompliment la valoraci ser <D.
4. 2. D'aigua corrent.
Ni vell Mnim d'Acompli ment
Qualsevol habitatge t una instaHaci d' aigua corrent que subminis-
tra tots els punts de consum.
El cabal de la connexi d' entrada s de IOI / min.
Si existeix en el subministrament, es disposa de
reserva per a un dia.
Val or aci
Lncompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient
@
En cas d' acompliment la valoraci ser <D.
Aquesta" valoraci pot augmentar-se en fUr'lCi6 de l'acompliment
dels nivells de la taula segUen!:
Nivell 2
El cabal de la connexi d'entrada s la suma dels cabals de l'aigera,
el lavabo i el safareig.
La instal-raci disposa d'una aixeta de pas accessible, a la derivaci
de l'habitatgp
Ni vell 3
Es compleb(en tots els aspectes de la normativa vigent.
4.3. D'energia elctrica
Nivell M ni m d'Acompl i ment
Qualsevol habitatge que t la possibilitat d'estar connectat a una
xarxa exterior de sumbinistrament, disposa d'una installaci interior
amb els dispositius privats de comalldament i protecci que
assenyala la normativa vigent .
Valor aci
l 'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient
@
En cas d'acompliment la valoraci ser <D.
Aquesta valoraci6 pot augmentar-se en funci de l'acompliment
dels nivells de la taula segent:
Ni vell 2
la instaHaci t dos circuits, un per a enllumenat i l'altre per a presa
de corrent d'altres aplicacions.
Totes les peces tenen un punt de llum i un endoll.
Ni vell 3
Es compleixen tots els aspectes de la normativa vigent.
Valoraci de l es condi cions de servei s
En f unci de les valoracions de cadascuna de les colldicions
obtilldren I" avaluacio global a la raula segUent:
163
valoraci
evacuaci d'aiges
residuals
O

,
aigua corrent
O \Qt
,
<D
2
3
energia elctrica
O (O (O
,
D D
2 i) ( 2
3 2

5. Condi ci ons d'equi pament
5.1. O'equipament higinic
Ni vell Mni m d' Acompliment
Qualsevol habitatge disposa d'equipament higinic format per un
lavabo, un wter i una dutxa.
Val oraci
l'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient
@
En cas d'acompliment la valoraci ser <D.
Aquesta valoraci pot augmentar-se en funci de l'acompliment
dels nivells de la taula segent:
Nivell 2
la dutxa disposa d' aigua calema amb un subministrament continu
de 50 I a una temperatura entre 50" i 58.
Els parament s de l'habitaci de servei higinic. tenen un acabat
impermeable fins a una alria d'I,80 m.
Nivell 3
La dutxa i el lavabo disposen d'aigua calenta, amb un subministra-
ment continu de 75 I a una temperatura entre 50 i 58.
L' equipament consta de banyera, lavabo, wter i bidet.
5.2. D' equipament de cuina i rentador
Ni vell Mnim d'Acompliment
Qualsevol habitatge t installat o previst installar un equip de cuina
f ormat per una aigera i uns fogons.
Tot l'equip est nstallat en una mateixa habitaci, d's com o de
servei, que no inclou cap element de l'equip sanitari.
L'habitatge disposa d'un element especfic per a rentar.
Valoraci
L'incompliment del nivell mnim avaluar la condici com insuficient
@.
En cas d'acompliment la valoraci ser <D.
Aquesta valoraci pot augmentar-se en funci de l'acompliment
dels nivells de la taula segent:
Nivell 2
Si l'equipament est situat en una habitaci d's com, disposa d'un
conducte activat pel" a evacuaci de fums.
Els paraments tenen un acabat impermeable fins a una alria d'1.50
m.
l'equipament inclou una cuina de dos focs i una longitud de taulell
de 0,60 m.
Nivell 3
L'aigera disoosa de subministrament d'aigua calenta.
El revestiment impermeable s a tota alria.
L'equipament inclou una aigera de dues piques, una cuina de tres
focs i una longitud de taulell de 0,90 m amb D,50 m d'amplria.
Valoraci de les condicions d'equipament
En funci de les valoracions de cadascuna de les condicions
obtindrem l'avaluaci global a la taula segent:
valoraci
equipament higinic
o 2 3
equipament de
cuina i rentador O @ @ @ @
@ (j)
<D <D
2 @
<D
@ @
3 @
<D
@ @
Valoraci da l'habitabilitat
Obtindrem la valoraci de l'habitabilitat, avaluant les codicions
lligades al suport, i les condicions modificables.
Si qualsevol condici est avaluada com insuficient, @, la valoraci
de l'habitabilitat ser insuficient, @.
164
valoraci
L' espai habitable
1
2
3
confort
- (1
P
(
2 (I 1) (3
3
G ~
valoraci
espais comuns
1
_cD
2
3
serveis
1 (1 1
2
3
equipa-
ment
I 1
D
1 1
2 (2 2
~
3
3 (2 1)
~ ~
La valoraci definitiva s' obtindr a la taula seguent:
valoraci
espais comuns 1
serveis
equipament 2
3
L' espai habitable 1
Q>
~
( 2
confort
2
<
(
~
3
~ ~
j)
Els diferents problemes jurdics en les formes
de tinena de l'habitatge
Jos Lus Prez del P'ulgar
Aspectos Jurdicos de la Rehabititacin de viviendas
ndice:
- Introduccin
La normativa juridica \ligenta como obstaculizadora de las
rehabilitaciones. Necesidad de una nueva normativa, Su posibilidad
sin implicar la compleja reforma general de la LAU.
- Normativa jurdi ca \l iganta
En el rgimen de alquiler: Para obras de conservacin, posibilidades
de repercusi6n en la renta, casos y cuanta. Posibilidad de iniciativa
del usuana. Obras de mejora. ellibre acuerdo de las partes.
Necesidad de superar la dicotomia conservaci6n/mejora.
Proyectos legislativos no realizados: Provecta de LAU de Alianza
Popular, enmienda a la totalidad del PCE.
Normativa especfica sobre rehabilitacin: Los Decretos estatates de
1982. Resumen de su contenido. Et Decret de agosto de 1982 de la
Generalitat de Catalunya. Resumen de su contenido.
En viviendas protegidas: Mencin especialidades.
En propedad horizontal: Simplificacin de la problemiitica.
Necesidad de facilitar la adopcin de acuerdos por las Juntas de
Propietari os.
-Insufi ciencia da asa normativa
Iniciativa exclusiva del propietario. Falta de regulacin del contenido
de los Convenios entre propiedad y usuario. Insuficiencia de la
frmula econmica de repercusin en la renta. Falta de
diferenciacin entre los conceptos conservacin/mejora, con
consecuencias en las posibilidades de repercusi6n. Rigidez de las
reglas sobre adopcin de acuerdos por las Juntas de Propietarios.
- Posibles criterios de una nueva regulacian
Inexcusabilidad de la nuava ordenacin. Posibles criterios:
Reglamentaci6n mnima no renunciable por las partes. Definicin del
contenido de las rehabilitaciones. Superaci6n del esquema
conservacin/mejora. Iniciativa indistinta propietario/usuario.
Frmulas de compensacin en caso de iniciativa del usuario.
Posibilidad de actuaciones costeadas conjuntamente por uno y otro.
Posibilidad de repercusi6n en todos los contratos. Necesidad de
aumentar el porcentaje de repercusin. Distribucin de la
repercusin entre los afectados con m6dulo superficial. Adopcin
de acuerdos en Juntas de Propietarios, por mayoria.
Introduccin
Dos premisas elnmarcan las notas que siguen: la primera. como
dato de hecho, la vigente y acusada necesidad de actuaciones
rel'labilitadoras que afecta un gran nmero de viviendas, a
consecuencia de una serie de factores. cuyo aniilisis no viene at
caso. La seguncla. la conviccin de que el marco jurdico regulador
de la materia ne, debe ser una mera superestructura formal. a
remolque de los agentes y circunstancias sociales y econmicas en
juego. sino que por el contrario, ese marco jurdico deba adelantarse
a la realidad y c,:)nstituir un elemento de primera imPQftancia para
operar en esta temiitica. A la inversa, tal conviccin supone que la
inadecuaci6n dI! una normativa, implica no s610 la desincentivacin
de las iniciativas particulares, sino lo que es peor, la existencia de
trabas V obstiiculos que imposibilitan esas iniciativas.
En ese sentido, aparece clara la conclusin de que es inexcusable
una nueva normativa en la materia. Y, repetimos, esa necesidad
legislativa no dt!be ser una rmora para la aplicacin de las polticas
concretas, sino uno de sus primeros instrumentos.
Seria un error contemplar esas medidas legislativas en el marco de la
reforma genera! de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los
Pfoblemas implicadosen sta son tantos V tan graves, que hemos
vista consumirs,e aos y aos en la elaboracin de sucesivos
provectos que nunca vieron la luz. No deba, pues, vincularse la
remocin de los obstaculos jurdicos que hoy fre nan la
retjabilitaci6n, a todos esos otros problemas. Convenclra una norma
que se dirigiera exclusivamente a regular las consecuencias que las
actuaciones rehabilitadoras impongan en el regimen juridico
regulador de las. relaciones entre propietario y usuario de la vvienda
o entre los distintos propietarios, en los casos de comunidad de
dominio,
A continuacin, se seala el marco juridico actual. comentando sus
miis graves inSllficiencias, V algunos criterios que podran inspirar su
reforma.
la normativa vigente:
En el rgimen do alquiler, el principio rector de nuestro derecho
vigente es la obligatoriedad para el arrendador de realizar, a su
cargo, las obras de reparacin necesarias para conservar la vivienda
"en estado de servir para el uso convenido".
En compensaci6n, el propietario podrii exigir a los inquilinos
afectados, el abono delS% anual del capital invertido, en
proporcin a las, respectivas rentas y sin que el aumento pueda
e)(ceder del 25 % de la renta anual. Estos porcentajes fueron
elevados en 19S'.o a112% y 50%, respectivamente.
En todo caso, la posibilidad de la compensacin esta limitada a las
viviendas cuyo alquiler estuviese concertado con anterioridad a la
Ley de 1964. En definitiva, las de renta mas baja en el momento
presente.
En el caso que el arrendador no tomara la iniCiatIVa, cabe que el
usuario. despus de requerir al propletano con plazo de treinta dias.
realica por s ffiisrno las obras, con tal que estas hayan venido
ordenadas por la autoridad competente, o se trate de reparaciones
urgentes encaminadas a evilar dao inminente o incomodidad
grave. En este supuesto. el propielario debe abonar al inquilina el
importe de la obra de una sola vez, pudiendo repercutir el importe en
los porcentajes sealados.
Ntese que lo hasla ahora dicho regula las obras de conservacin,
concepta que ya hemos dicho abarca las necesidades para
conservar la viviendB en estada de servir para el uso convenido.
Opuesto a este concepta de "conservacin", tenamos el de
"mejora" cuyo rgimen legal se remite al acuerdo entre propielaria e
inquilina o a los 3/ 5 de stos. cuando se trate de obras de mejora
comunes.
Apuntemos Va que la dicotomia tradicional entre los conceptos de
conservacin y mejora, necesariamente tiene que venir superada por
el rgimen que se d a la rehabilitacin, porque sta debe participar
de uno y otro, y porqu no sirve de criterio delimitador "el estado de
servir para el uso convenido. sino que se impone una de'inicio
imperativa de los elementos y condiciones mnimos e)(igibles a
toda vivienda, con un rgimen especial para regular las actuaciones
dirigidas a dotaria de esos elementos y condiciones mnimas y otro.
mas fle)(ible, para aquellas otras actuaciones que e)(cedan de esos
mnimos. pero sin caer en la mera remisin a la libertad de pactos
entre propiedad y usuarios, aunque slo 'uera por la simple razn de
que esa libertad ha e)(istido siempre y se ha revelado ineficaz para la
solucin del problema.
Volviendo a la descripcin de rgimen vigente, y siempre dentro de
la forma de tenencia alquiler. es precisa una referencia a alguno de
los proyectos legislativos que se han ido sucediendo V que si bien no
han lIegado a cuajar. e)(presan la postura de distintos sectores sobre
la cuestin.
A finales de 1979, el Grupo Parlamentario de Coalicin Democratica
formul al Congreso una proposicin flO de ley, que comprometia al
Gobierno a remitir a la camara en un plazo de seis meses un
proyecto de LAU. Incumplido ese plazo, el Grupo citado formul una
proposicin de ley (Boleln Oficial de las Cortes Generales, Serie B, 7
abril 1981). En su e)(posicin de motivos se hablaba de la
obsolescencia prematura de nuestro patrimonio inmobiliario y la
necesidad de incentivar la rehabilitacin. En el captulo dedicado a
las obras de reparacin y mejora se prevea la repercusin del inters
anual del capital invertido en los casos de reparacin. a razn del
inters basico del Banco de Espaa mas cuatro enteros. En cuanto a
obras de mejora, se remita al acuerdo entre las partes obligatorio
para todos los inquilinos, si era suscrito por los 3/5 de ellos. En
definitiva, salvo e)(tender la posibilidad de repercutir el inters de la
inversin a todos los contratos. cualquiera que fuera su fecha, no
aportaba innovacin alguna, ademas de introducir la duda sobre si
subsista la posibilidad de iniciativa de obras de reparacin por el
inquilino. Dejemos anotado que la principal preocupacin del
proyecto era acabar con la prrroga forzosa. que se reduca a tres
aos y revisar las rentas congeladas, disminuyendo los limites para
sucesivas elevaciones.
El Grupo Parlamentario Comunista formul enmienda a la totalidad,
y proponia la elaboracin de un nuevo te)(to que tratara la materia en
p'rofundidad, para el que se sealaban unos principios. Entre stos
no se contenia ninguno especialmente dirigido a la cuestin de
rehabilitacin. si bien se mencionaba e)(presamente el acuerdo entre
propietario y usuario para las obras de mejora.
Acabada la legislatura, ni la proposicin ni la enmienda cristalizaron,
y hoy el nuevo Gobierno anuncia la elaboracin de otro proyecto de
LAU, cuyos cnterios no conocemos.
A lo largo de '1982 han aparecido diversas normas, tanto del
Gobierno del Estado, como de la Generalitat de Catalunya.
especialmente refendas a la rehabilitacin.
En el ambito estatal. se trata de los Reales Decretos 375/82, de 12
de 'ebrero. y 2555/82 de 24 de setiembre, en cuya ejecucin se
han dictado dos Ordenes Ministeriales (BDE 6 diciembre 1982
ambas).
166
El Real Decreto de 12 de febrero de 1982 regula la proteccin oficial
a la rehabilitacin. comprendiendo las actuaciones sobre
ascensores, electricidad, fontaneria, gas. calefaccin y equipos
sanitarios: las relativas a seguridad del edificio contra incendios y
por refuerzo de las estructuras y los forja dos; obtencin de ahorro
energtico por mejora de los aislamientos y consolidacin y
tratamiento de fachadas. esta ltima al parecer restringida a
viviendas en inmuebles declarados monumentales o situados en
onjuntos histrico-artsticos {y decimos al parecer porque se ha
sealado la duda de si se limita o no a esos inmuebles de especial
inters histrico-artstico. (Vid. "La rehabilitacin de viviendas",
Juan Fuentes Lojo. Revista de Decreto 'Instancia. nm. 41.
La iniciativa para promover la rehabilitacin corresponde al
propietario. fiandose que los acuerdos con los arrendatarios se
someteran a la legislacin de arrendamientos urbanos. que antes
hemos visto, permitindose que promuevan y asuman la
rehabilitacin los arrendatarios. mediante convenio con el
propietario, sin que la norma limite de ninguna forma el contenido de
esos convenios, que quedan por tanto allibre pacto de las partes.
Aunque pasamos por alto los aspectos financi eros, no puede dejar
de sealarse que los intereses fijados a los prstamos a conceder
por las Entidades Crediticias, son del 1496, mientras que la
posibilidad de repercusin como hemos visto se Imitaba al 1296.
El Real Decreto de 24 de setiembre de 1982 se dirige a ordenar las
actuaciones pblicas y a fomentar las privadas, estableciendo la
declaracin de" Area de Rehabilitacin Integrada" (ARt). que
delimita el espacio objeto de las actuaciones, y cuya declaracin se
produce previa realizacin de un estudio basico de rehabilitacin que
se desarrolla en programas anuales de actuacin. La iniciativa
privada puede promover las actuaciones. siempre que se trate de
viviendas. Se prev que esa iniciativa corresponda al propietario, o
bien a los arrendatarios, en este caso mediante convenio con el
arrendador. El inters de los prstamos de financiacin sera del
1496, si bien en determinados casos se subvencionara publicamente
en tres puntos.
Por Orden Ministerial de 24 de noviembre de 1982 se declararon una
serie de ARI. Dtra Orden de la misma fecha desarrolla el Decreto de
setiembre de 1982, fijando los requisitos para que un ARI pueda ser
objeto de rehabilitacin, estableciendo normas de procedimiento
sobre la solicitud para la realizacin del estudio bsico, su
aprobacin, la declaracin de ARI, y la elaboracin del programa
anual de actuacin. Aprobado el estudio, declarado el ARI,
constituida su Comisin Gestora y elaborado el programa anual de
actuacin. los particulares podnn promover actuaciones concretas,
que se refieran a la seguridad, funcionalidad y adaptacin a normas
vigentes de los elementos comunes. o a la seguridad. funcionalidad,
mejora, habitabilidad y adaptacin a las normas vigentes de los
elementos, espacios, servicios e instalaciones de cada vivienda, o
que se refieran, en fin. a la conservacin o reposicin de las
condiciones estticas de fachadas. cubiertas u otros elemelltos de
inters arquitectnico.
Aqu de nuevo aparece una referencia a los acuerdos y convenios
entre propietarios y usuarios, sin que tampaco se regule de ninguna
forma su contenido, es decir, dejandolo a la libertad de pactos de las
panes. En cuanto a las disposiciones de la Generalitat de catalunya,
se trata del Decret 281/82 (DOG 20 agosto 1982) y de la Ordre
de 19 octubre 1982 (DOG 22 octubre 1982},
Es de inters destacar lOS criterios que se enuncian en su Ecposicin
de Motivos, que son los siguientes: El objetivo de la poltica sectorial
es el mantenimiento y mejora del parque de viviendas, que a la vez
es un imponante factor para mantener el nivel de actividad del
sector de la construccin; coincidencia frecuente en las areas con un
contigente de viviendas en mal estado, con una trama urbana y un
patrimonio arquitectnico de inters: necesidad de alargar la vida
util de las viviendas y referencia a las "e)(igencias actuales de
habita,bilidad" como standard a obtener.
El Decret se dirige a regular subvenciones a fondo perdido a los
propietarios, para costear las actuaciones rehabilitadoras. Es
aplicable a inmuebles destinados a viviendas de uso habitual que se
incluyan en areas de poblaci6n que la propis Generalitat delimite o
bien que estn sujetas a expediente administrativo del que se derive
la obligacin de efectuar obras.
Se enlienden como obras de rehabilitacin: La correccin de
deficiencias higinico- sanitarias, la consolidacin de elemantos
estructurales, la reparacin, renovacin o dotacin de instalaciones
y aislamientos en los edificios, el tratamiento de fachadas V
cualquier otra obra que tanda a la conservacin V adecuaci6n a las
exigencias actuales de edificacin.
Para obtenar la subvencin se exige el consentimiento de los
ocupantes, y queda prohibida al beneficiaria de la subvencin la
enajenacin inter- vivas del nmueble, en los cena aos siguientes a
su percepcin, a menos que se restituya dicha subvencin, con sus
intereses al tipo t><Jsico del Banco de Espana,
Se articulan garantias de derecho hipotecario en favor de la
Generalitat, mediante la configuracin como crdito refaccionario
susceptible de anotacin en el Registro de la Propiedad, que en
definitiva vienen a vincular la finca, con eficacia frente a terceros, al
cumplimiento de las obligaciones asumidas por el subvencionado,
La citada Ordre de fecha 19 de octubre de 1982 delimita las areas de
poblacin donde pueden obtenerselos beneficios, sealando en
concreto en cuanto a Barcelona-ciudad el ambito del PERI: Nucli
antic, Grcia, Barceloneta y Raval. para edificios de mfis de cua renta
aos de antiguedad V el ambito del PERI de Torrebar para todas las
edificaciones destinadas a vivienda, E incluVe por Ultimo todos los
edificios de las cuatro capitales catalanas, insertos en Catalogos
municipales del patrimonio arquitectnico e histrico-artstico.
Obviamente, la limitacin de recursos serfi la principal dificultad de
esta normativa, concebida en subvenciones a fondo perdido.
Nos hemos referido hasta ahora a la vivienda en rgimen de alquiler
V especficamente al rgimen libre, es decir, al sometido a la LAU.
Especiales caracterfsticas se dan en ls supuestos de viviendas
protegidas, en las distintas modalidades que se han ido sucediendo
a lo largo del tiempo. La normativa estatal especfica de
rehabilitacin fija igualmente el 12% como lmite de la repercusin
en las rentas del inters del capital invertido. Otras especialidades
resultaran, por ejemplo, el rgimen de acceso a la propiedad, en que
el usuario se convertira en propietario, con lo que la rehabilitacin
incrementara en definitiva su patrimonio.
En lo que se refiere a los supuestos de propiedad horizontal, la
cuestin se simplifica al desaparecer la contraposicin de intereses
entre propietario que soporta la inversin V de cuya propiedad
quedan las obras hechas, y usuario, que viene obligado a admitir la
repercusin del inters del capital invertido V que es como tal
usuario el beneficiado inmediato por la actuacin rehabilitadora. AI
coincidir propiedad y uso, la problemfitica en el terreno de lo juridico
queda reducida a las reglas sobre formacin de voluntad de ese ente
pluripersonal que es la comunidad de propietarios. Con arreglo al
juego de las actuales normas de propiedad horizontal (como seala
Juan Fuentes Lojo, en el artculo citado). si la actuacin afecta los
elementos comunes del inmueble (naturalmente, no sera el caso si
se trata de elementos privativos) bastara la mayoria de propietarios
si consiste en algo necesario; si son nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridas por la adecuada conservacin V habitabilidad
del inmueble, segun su rango, o cuva cuota de instalacin e)(ceda
del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, el
disidente no resultara obligado, incluso en el caso de que no pueda
privarsele de la mejora o ventaja. Por Ultimo, cualquier modificacin
que altere el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o los
estatutos, requerira la unanimidad. Parece obvio que el rgimen legal
dificulta enormemente la formaci6n de la voluntad cornun favorable
a la rehabilitacin.
Insuficiencia de esa normativa:
Hemos relacionado hasta aqu los principales rasgos del conjunto de
normas que noy regulan la matena, incluyendo un comentario li
167
iniciativas legislativas no consagradas. En el esquema adoptado, se
trataria ahora de enumerar los obstaculos y dificultades que esa
normativa supone para las a.tuaciones rehabilitadoras.
La e)(periencia na evidenciado que las iniciativas privadas para
actuaciones rehabilitadoras se producen en una medida
infinitamente inferior a la que sera deseable.
Ademas de dificultades de financiacin o de otro orden,
concretandonos a las cuestiones jurdicas que son el prop6sito de
este trabajo, observamos en primer lugar que la iniciativa
rehabilitadora recae siempre sobre el propietario y cuando se
permite esa iniciativa al ocupante. se le e)(ige un convenio con la
propiedad, no sometido a limitacin alguna o previsin en cuanto a
sus contenidos posibles o mnimos, y como ocurre que las
circullstancias imperantes a menudo nacen carecer al propietario de
todo inters en la renabilitacin, o no toma la iniciativa, o veta
cualquier posibilidad de convenio.
El ejemplo paradigmatico de esa situacin es el inmueble de
considerable antig9dad, en el que la propiedad na visto deteriorarse
la rentabilidad ao tras ao, nasta el punto de que la e)(plotaci6n es
deficitaria: El mantenimiento mnimo V los tributos son superiores a
lo obtenido por rentas de inquilina to. Por otra parte, las posibilidades
legales del arrendatario de subrogar a familiares en el contrato
dificultan la rotaci6n de los ocupantes y la apetecida posibilidad de
concertar un nuevo contrato con rentas actuales de mercado. En
esas condiciones cuanto mas pr)(imo se encuentre un edificio a la
ruina, antes marcnaran voluntariamente los ocupantes, o se daran
las circunstancias legales que posibilitan la resoluci6n de los
contratos y desanucio mediante la declaracin administrativa de
estado ruinoso.
Pues bien. en esa situaci6n que es tpica a fuerza de repetirse, la
atribucin al arrendatario de facultades para iniciar la actuacin, en
trminos reglados, daria lugar a numerosas renabi1itaciones que noy
no se producen. Claro esta que ello abre un abanico de problemas
sobre las consecuencias que tendria en el rgimen juridico del
contrato, a lo que nos referiremos despus, pero esas cuestlones
son abordables y resolubles sin necesidad de alterar todo el r60imen
arrendaticio actual. Basta partir del principio de que todo contrato
supone una equivalencia entre las prestaciones de una y otra parte, y
si el usuano aporta una inversin en la vivienda mediante las mejoras
objeto de la rehabilitacin, cuya propiedad pasa al arrendador, las
prestaciones de ste para con el arrendatario deben modificarse de
forma equivalente, ya sea alterando el precio, garantizando en todo
caso la estabilidad, incluso en algunos supuestos e)(ceptuados de
prrroga, etc,
Por otra parte. es de toda evidencia que la posibilidad de
repercusi6n en la renta, en el porcentaje fijado, es insuficiente. Aun
el tipo aumentado del 12% no cubre ni siquiefa el coste de las
financiaciones protegidas, que nemos visto como se fijan en el 14 %.
Pero es que ademas, la posibilidad de esa repercusin del 12% slo
e)(iste para aquellos contratos anteriores a la Ley de 1964 V no para
los posteriores.
La falta de una ntida diferenciacin entre obras de conservacin V
de mejora, remitidas las primeras como ya sealamos " al estado de
servir para el uso convenido" naran temer al propietario que una
actuaci6n rellabilitadora sea conceptuada por los inquilinos como de
mejora, rechazando los aumentos de renta si no se obtuvo acuerdo
previo, en el que deberi! obtenerse la conformidad de 3/ 5 de los
arrendatarios.
En cuanto a edificios en rgimen de propiedad t\onzontal , la facultad
para disentir cuando la cuota de instalaci6n eKceda del importe de
una mensua!idad ordinaria de los gastos comunes. unida a la
imposibilidad practica que en la mayor parte de los casos se da al
privar al disidente del aprovecnamiento de la mejora, acta como
elemento disuasoro de acometer esas innovaciones. y no digamos
va los supuestos que por modificar el ttulo constitutivo de la
propiedad horizontal 6Kigen unanimidad de los propietarios, tan
difcil de conseguir en la practica.
Posibles criterios de una nueva regulacin:
Visto Que la actual situacin legal constituya de hecho un obstaculo
en la realizacin de actuaciones rehabilitadoras, entendemos
inexcusable una nuava oormativa sobre la cuesti60.
La reflexin sobre los eriterios que podran utilizarse en esa
regulacin. lleva a las siguientes consideraciones:
En primer lugar. la regulacio debe ser de caracler imperativo, no
quedando pues al arbitrio de las panes modificar el rgimen legal
establecido. Queremos decir que una vez que resulte procedente
una actuaci6n de rehabilitacin, sea a iniciativa del propietario o del
usuario, su rgimen V consecuencias deberiin adaptarse al eSQuema
que con caraeter mnimo tije la ordenacin. La contratacin
arrendaticia urbana tiene una 'lieja tradici6n en materia de pactos
enervadores de derechos legalmente reconocidos. Es usual
encontrar una clausula tipo en la que el arrendatario renuncia a todos
los derechos que le concede la ley, salvo el de pr6rroga forzosa. De
la misma forma, en materia de rehabilitaci6n podrian llegar a
imponerse habitos similares que haran ilusoria la reglamentacin.
As pues, deba fijarse cuiindo una u otra parte pueden promover la
rehabilitacin y en qu trminos mnimos no modificables por la
voluntad de las partes.
El mbilo de las actuaciones deberia ser concebido con criterios
amplios. En este sentido parece adecuada la enumeracin hecha por
el Decret de la Generalitat de 2 de agosto de 1982, cuya
enumeracin acaba con una inclusin de cualquier "otra obra
lendente a la conservacin y adecuacin a las exigencias actuales de
edificacin". No obstanle, con el fin de evitar todo conflicto de
interpretacin, convendra una enumeracin detallada, pero que no
fuese cerrada, exhaustiva.
Como se habia apuntado antes, parece conveniente tambin
queia regulacin tije una serie de instalaciones, elementos y
condiciones, reputados como mnimo exigible a toda vivienda
para reputaria habitable. Cualquier actuacin dirigida alienar esos
niveles mnimos de habitabilidad, debaria saf contemplada en un
rgimen especialmente favorecido, que eliminara todo obstculo a
su realizaci6n.
En general, las actuaciones rehabilitadoras formaran una categoria
propia, distinta y al margen de la divisin conservacin/me;ora y
estaria sometida a un rgimen nico. AI fijarlo as, ser preciso
excluir el debar de conservacin a cargo del propietario en viviendas
cuyas rentas se encuentren por encima de una pauta a determinar y
que represente cotas de mercado, para evitar que se encubra como
rehabilitacin, con las consecuencias econmicas repercutibles en el
arrendatario, lo que no seria considerado como tal.
R.especto a la iniciativa para promover las actuaciones, debaria estar
indistintamente atri buida al propietario o al usuario. Cuando sea ste
el que promueva la actuacin y soporte su coste, nos
encontraremos con que se estilO incorporando a la propiedad del
inmueble, con cargo al usuario, una serie de elementos casi siempre
no separables del propio inmueble y que por lo tanto producen un
incremento de su valor, un incremento patrimonial de su titular. Es
preciso aqu imaginar frmulas que supongan una compensacin
para el usuario. En este sentida cabria manejar alguna o varias de las
siguientes posibilidades: Fijar un periodo de tiempo durante el cual el
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propietario o quienes le sucedan por tansmisin inter-vivos o mortis
causa, no puedan hacer uso de la pr6rroga por motivo de necesidad
propia. Establecer una compensacin gradual de la cantidad
invertida con cargo a la renta. de modo que sta se redulca en lo
necesario, o incluso se destine ntegramente a dicha compensacin
con el importe invertido. durante el tiempo que sea necesario.
Ampliar las posibilidades de subrogacin en favor de familiares,
extendiendo SU ambito, reduciendo requisitos de convivencia, etc.
En cualquier caso, establecer mecanismos de garanta -como la
anotaci6n registral de crdito refraccionario- en favor del usuario y
sobre la propia finca, por el valor de la inversin, para los supuestos
en que por causas aienas a la voluntad del arrendatario no pueda
compensarse la inversin por alguna de las vas apuntadas.
Parece til que quede prevista la posibilidad de frmulas conjuntas,
en las que el esfuerzo econmico de soportar el coste de
rehabilitacin se comparta por la propiedad y el usuario.
melchindose uno y OlrO rgimen para procurar las compensaciones
porporcionales.
En los supuestos de iniciativa por parte del propietario, la
compensacin frente al usuario, 5610 puede venir por incremento de
renta, incremento que a todas luces ha de rebasar los limites
actuales, que no son compensatorios. Es cierto que habra que
ponderar con exquisito cuidado cuanto y cmo podra incrementarse
la renta, y que se daran situaciones particulares frecuentes que slo
tendran solucin por via de subvencin publica (pensionistas,
desempleados, etc). pero no es menos cierto que con los limites
actuales no hay compensacin a la inversin del propietario. y por lo
tanta no hay iniciativas.
En cualquier caso, la posibilidad de repercusin regira para todos los
contra tos. sin distincin de fecha. con la nica excepcin antes
citada de lo que no sea propiamente rehabilitacin sino
conservaci6n con rentas a niveles de mercado, en cuyo caso deba
ser al exclusivo cargo del propietario.
La congelacin de rentas ha dada lugar a situaciones de
coexistencia en un mismo inmueble de inquilinos con precios del
arriendo notoriamente desiguales, pese a tratarse de viviendas
similares.
De ah que no tenga sentido el criterio de la LAU de distribuir la
repercusin entre los inquilinos en proporcin a la renta satisfecha.
El criterio valido s10 puede ser la participacin en el
aprovechamiento de los elementos rehabilitados. que vendra dada
por la superficie de las respectivas viviendas.
En materia de propiedad horizontal, se entiende que el acuerdo de la
mayora de propietarios deba ser suficiente para obligar a la
rehabilitaci6n al conjur.!o de ellos. a menos que sea practicamente
posible privar al comunero disidente del uso del elemento
rehabilitado.
Para acabar, insistiremos en que nos encontramos ante una
tematica que para el derecho positivo es nuava, y en la que la actual
ordenacin, pensada para otros supuestos de hecho, es un serio
inconveniente para la satisfaccin de las necesidades reales, por lo
que se impone abordaria y hacer de esa regulacin un instrumento
de incentivacin. evitando que la ley llegue unos cuantos aos
desp8s de la necesidad y cuando ya estan extendidas prcticas
viciadas que habra que corregir.
Conclusions
Amb motiu de les JORNADES DE REHA81LIT ACI DE L'HABITATGE
organitzades per l'ITEC amb el patrocini de la Generalitat,
desenvolupades dins la seu de Construmat 83, s'han arribat a
perfilar, com a resultat de les ponncies nacionals i estrangeres, i
dels debats organitzats entorn dels aspectes: d'ordenaci i
urbanstics, jurdics, i econmics, cOnstructius i J'IOrmatius, les
conclusions segents;
al Sobre l'abast deia rehabilitaci
l'experincia europea demostra Que la rehabilitaci permet la
recuperaci de la ciutat i canalitza una nova dinmica en el
sector de la construcci. Sn aquests efectes generals els que
reclamen una major dedicaci de la despesa pblica en les
intervencions de rehabilitaci urbana. Es reconeix per la gran
complexitat del tema i en conseqncia la necessitat d'estudis
especlfics adequats al nostre context ms immediat.
b) Sobre el contingut
S'avana la hiptesi entorn del fet que existeix un potencial da
rehabilitaci molt ampli i que una gran part de les actuacions es
concantren en les zones residencials populars. El contingut
principal de la rehabilitaci s aconseguir la millora de les condicions
urbanes i d'habitatge d'aquelles rees, fins i tot assegurant el
manteniment dels actuals residents, La rehabilitaci esdev
doncs un procs de reordenaci rasidenciat. amb forta
importncia pel que fa a la gesti i a la participaci ciutadana.
Aquest procs d'altra banda demana tant el concurs de
l'edministraci central, autonmica i municipal en les seves
competncies prpies, com la de la resta d'operadors que
intervenen en el sector residencial: promotors, constructors,
tcnics, usuaris, inversors i financers.
cI Problemes que ha d'afrontar la rehabilitaci
Sembla que la rehabilitaci ha de permetre afrontar problemes
residencials de diferents tipus i que per tant exigiran instruments
d'intervenci especfics. les arees d'habitatge massiu modernes,
els barris antics del XIX i els barris marginals de les perifries,
poden sser rehabilitats tot emprant alguns instruments comuns a
aquestes rees residencials i d'altres adequats a la n.aturalesa de
cadascuna d'elles,
dJ mbits
Els estudis i experincies iniciades arreu d'Espaya permeten
assenyalar que l'mbit ms adient p8f a la rehabilitaci no s el da
cada habitetge amat sin el de l'edifici i fins i tot el del conjunt
urb ms directament vinculat a aquell habitatge. Si b aquest s
l'mbit de treball prioritari , cal considerar tamb com a positives
les mesures d'ajut dirigides a la modernitzaci da l 'habitatge i que
canalitzen l'estalvi del propi usuari.
e) Escala d'Actuaci
Sembla convenient actuar per arees que responguin als problemes
residencials detectats per una diagnosi general previa. A niveU
d'aquesta escala caldr coordinar les competncies de les
diferents rees de l'administraci. Tamb, caldr afrontar els
problemes de rehabilitaci social dels barris ms degradats.
f) Marc econmic en general
El marc jurldic, financer i fiscal de la rehabilitaci, t avui un
carcter estrictamente cojuntural que cal superar amb la
incorporaci plena de la rehabilitaci en el marc de la protecci
oficial i amb la millora i diversificaci de les mesures de foment a la
rehabilitaci, cap dels instruments de foment a la rehabilitaci
(Poltica financera de rendes o fiscal) pot per si sola garantir la
Viabilitat econmica de la millora dels habitatges. s per aix que
cal un ampli ventall de mesures que, en conjunt, obrin camins de
Viabilitat a la rehabilitaci.
Des d'una ptica financara el quadre actualment vigent necessita
mesures d'abaratiment dels prstecs, instrumentalitzaci de
noves mesures (Poltica de subvencions al capital, Incorporaci
dels comptes Estalvi-Habitatge) i flexibilitat d'aquestes adaptant-
se a les situacions de cada famnia i habitatge.
la fiscalitat constitueix un captol amb una incidncia creixent que
cal incorporar al foment de la Rehabilitaci a travs de l'aplicaci
de l'exempci de l'I.G.T.E. li en el futur, de l'I.V.A.), desgravaci en
l'I.R.P.F. i l'Impost Sobre Societats, i la coordinaci amb les mesures
vigents per a l'estalvi energtic.
La potenciaci de l'activitat Rehabilitadora requereix una adaptaci
de les amprases del sector que reclama un tractament especfic
a nivell fiscal de finanament i de transferncia de tecnologia.
gl Marcjurdic
s precs, abordar la reforma puntual de la LAU per tal que no sigui
un obstacle de cara a la Rehabilitaci dels habitatges, Aquesta
condici s quasi imprescindible pel' tal d' afrontar seriosament un
millorament dels barris antics i de les zones residencials
desenvolupades en el segle XIX i primera meitat del XX tan
importants a les nostres ciutats. cal cuidar per, que la reforma no
obri les portes a operacions unicament especulatives i a l'expulsi
dels actuals residents.
h) Marc normatiu
La rehabitaci s un fat constructiu bsicament diferant de l'obra
nova. No as pot sotmetre doncs als mateixos procediments
d'aquella, les normes i ordenances de r edificaci han esdevingut
molt complexes i fins i tot contradictries, Cal pensar en nous tipus
de normes que facin referencia a uns estindards mnims per a la
Rehabilitaci i que p8fmetin un procs de millora dels barris
residonsials existents, en la seva major part recuperables, Si b
resulta convenient l'exigncia de control i seguiment de les obres
de rehabilitaci per l'administraci local, llurs acles administratius
s'hauran de produir amb rapidesa per no fer ms llarg un procs que
per si mateix ja s difcil.
i J Sobre l'actuaci
En la mesura que la rehabilitaci s'ha de dirigir cap a situacions
residencials problemtiques i relativament complexes, cal comptar
8mb els avantatges quo des del planejament es poden introducir. Fa
falta que els plans incorporin la recuperaci urbana i la
rehabilitaci residencial entre llurs objaC1ius prioritaris.
D'altra banda el planejament 8 ascala de barri ilo de districte
sembla l'instrument ms adient per a canalitzar les actuacions de
rehabilitaci per arees urbanes. Doncs s necessari un projecte
general assumible del sector, i fa falta coordinar les intervencions
sobre l'habitatge amb d'altres de reequipament i d'urbanitzaci,
s aquesta l'escala on formular les ordenances per a fer possible la
rehabilitaci. I sobretot aquest nivell ha de permetre un tr.ball
tecnic molt a prop dels problemes i de la poblaci impliceda en el
procs.
il Sobre el sector de la construcci en general
Per a canalitzar les iniciatives pbliques i/o privades en les
actuacions de rehabilitaci s'ha de comptar amb una adequaci del
sector.
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El constructor ha de posar en marxa metodes de racionalitzaci
que facin viables les operacions, en la mesura que aquestes
esdevindran ms estables i deixaran d'sser obres singulars, S'haur
d'incorporar a la dinmica de l'obra un seris pla d'operacions i un
sistema de control efica que fins i tot permeti afrontar processos
que no e)(igeixin el buidat total de l'edifici' s urgent preparar
especielistes adequats per a afrontar les noves tcniques
constructives.
Els projectes tcnics i el desenvolupament de les obres han
d'adaptar-se a les exigncies de cada cas, Cal ajustar les
responsabilitats dels tcnics en les obres de rehabilitaci.
Les Escoles Tcniques han d'incloure el coneixement d'aquestes
noves matries per a poder atendre adequadament aquesta
demanda.
k) Altres requisits de cara al desenvolupament de la
rehabilitaci
Cal sensibilitzar l'opini pblica dels avantatges d'afrontar la
rehabilitaci urbana com una politica general d'intervenci. Tamb
fer veure a l'usuari que les mnimes tasques de conservaci d'un
habitatge en bon estat, de forma continuada, sn una garantia del
manteniment d'un habitatge digne,