You are on page 1of 104

ZRWNOWAONA

WYCENA NIERUCHOMOCI
Polska wersja tej prezentacji zostaa przetumaczona przez

Wspfinansowany ze rodkw programu Inteligentna


Energia Europa Unii Europejskiej

Czerwiec 2016

UDZIA W SZKOLENIU POZWOLI


PASTWU NA:

Tworzenie wyszej jakoci operatw


szacunkowych.
Uniknicie bdw oraz niewaciwej wyceny
nieruchomoci.
Zaoszczdzenie czasu
i kosztw dziki wzbogaceniu wiedzy
o odpowiednich rdach informacji.
Popraw konkurencyjnoci oraz poszerzenie
kompetencji doradczych.

A DOKADNIEJ

Pomoe zapozna si z wpywem


zrwnowaonego rozwoju na rynek
nieruchomoci oraz kluczow rol
rzeczoznawcw majtkowych
w transformacji rynku.
Pomoe zrozumie caociow rol
budynkw w kontekcie zmian
klimatycznych, celw energetycznych
oraz ich znaczenie przy zarzdzaniu
ryzykiem dla klientw.

A DOKADNIEJ

Dostarczy szeregu informacji na temat


korzyci oraz moliwoci budownictwa
energooszczdnego/zrwnowaonego,
co umoliwi przedstawienie uzasadnie
biznesowych z nimi zwizanych w rozmowie
z klientem.
Dostarczy przegld aktualnych wytycznych
oraz wymaga dla rzeczoznawcw
w kontekcie zrwnowaonego rozwoju
oraz metod wyceny pozwalajcych
na uwzgldnienie w wycenach cech
zwizanych z efektywnoci energetyczn
i zrwnowaonym rozwojem.

ISTOTNE UWAGI

Niniejszy kurs skierowany jest


do rzeczoznawcw posiadajcych
podstawow lub redni wiedz na temat
wpywu aspektw zrwnowaonego
rozwoju na wycen nieruchomoci.
Rzeczoznawcy majtkowi pracuj w bardzo
zrnicowanych warunkach, np. w duych
firmach lub te jako niezaleni specjalici,
co moe wpywa na to w jakim stopniu
mog wprowadza w ycie zalecenia
stanowice element niniejszego szkolenia
w praktyce zawodowej oraz w rozmowach
z klientami.

ISTOTNE UWAGI

Szkolenie moe nie uwzgldnia


szczegowo wszystkich krajowych oraz
lokalnych rnic w praktyce wyceny.
Wycena bardziej zoonych aktyww
o znacznej wartoci moe wymaga
bardziej dogbnych metod ni omawiane.
W przypadku powtarzalnych wycen
na uytek przedsibiorstw, moe by
wymagane przeprowadzenie analizy
ze znacznie wiksz dokadnoci
ni pozwalaj na to przedstawione metody
wyceny.

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie
2.
3.
4.
5.

Przyczyny i uzasadnienie biznesowe


Charakterystyka energetyczna
Kluczowe rda informacji
Uzupenienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

WPROWADZENIE

Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Przegld istniejcych wytycznych.
Rola wyceny i rzeczoznawcw majtkowych.
Okrelenie nowych wyzwa stojcych przed
rzeczoznawcami.
Uzasadnienie celowoci uwzgldnienia
problematyki zrwnowaonego rozwoju oraz
efektywnoci energetycznej przez
rzeczoznawcw.

WPROWADZENIE

Cele szkolenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji umoliwi
uczestnikowi:
Zrozumienie roli/obowizkw rzeczoznawcy
w zakresie zagadnie efektywnoci
energetycznej oraz budownictwa
zrwnowaonego.

WPROWADZENIE

Dlaczego rola
rzeczoznawcw
majtkowych jest
kluczowa dla
transformacji rynku

Wycena jest wykonywana


na niemal kadym etapie cyklu
ycia nieruchomoci.
Rzeczoznawcy peni rol
zarzdcw informacji na rynku
nieruchomoci, ktry jest
czsto bardzo nieprzejrzysty.
Argumenty wykorzystywane
podczas negocjacji przez
poszczeglne strony transakcji
oparte s zazwyczaj
na informacjach dostarczonych
przez rzeczoznawcw
dziaajcych na zlecenie
obu stron.

WPROWADZENIE

Dlaczego rola
rzeczoznawcw
majtkowych jest
kluczowa dla
transformacji rynku

Rzeczoznawcy nie
tworz rynku, ale ich
rady oraz natura i
zakres wiadczonych
przez nich usug
wpywaj
na ksztat rynku
nieruchomoci.

WPROWADZENIE

Wycena zrwnowaona
to nie technologia
kosmiczna!

Polega ona na uwzgldnieniu


dowodw ilociowych oraz
oceny jakociowej nowych cech
wpywajcych na warto oraz
podnoszcych atrakcyjno
rynkow poprzez wprowadzenie
odpowiednich informacji
na rynek.
Zrwnowaona wycena
to szansa a NIE zagroenie
dla zawodu rzeczoznawcy
majtkowego!

WPROWADZENIE

Z czym to si wie
w codziennej
praktyce zawodowej?

Brak praktycznej weryfikacji


oraz odpowiednich
i porwnywalnych danych
dotyczcych sprzeday wymaga
od rzeczoznawcw zastosowania
oceny jakociowej w celu
okrelenia wpywu aspektw
zrwnowaonego rozwoju
na warto nieruchomoci.
Bdziesz decydowa w jakim
stopniu dobrze poinformowany
klient bdzie wierzy Twoim
ocenom jakociowym na rynku
lokalnym.

WPROWADZENIE

Z czym to si wie
w codziennej
praktyce zawodowej?

Ocena jakociowa dotyczy


wikszoci cech nieruchomoci
w kadym przypadku wyceny.
Cechy odnoszce
si do zrwnowaonego rozwoju
nie stanowi tutaj wyjtku.
Jednake: w celu zapewnienia
przejrzystoci usug,
rzeczoznawca powinien wyjani
swoj opini eksperck zarwno
w odniesieniu do korzyci
wynikajcych z budownictwa
zrwnowaonego jak i ryzyka
zwizanego z budownictwem
konwencjonalnym.

WPROWADZENIE

Wasze wytyczne
zwizane z aspektami
zrwnowaonego
rozwoju

Czerwona ksiga RICS


(2014) (RICS Red Book)
Aspekty zrwnowaonego
rozwoju jako potencjalny
sterownik wyceny oraz
czynnik ryzyka!

WPROWADZENIE

Z uwagi na to, e rynki komercyjne staj


si coraz bardziej wyczulone na aspekty
zrwnowaonego rozwoju, mog one zacz
uzupenia tradycyjne sterowniki
decydujce o wartoci nieruchomoci,
zarwno pod wzgldem oczekiwa
uytkownika jak i zachowa nabywcy.
Z tego wzgldu zaleca si rzeczoznawcom:
[] okrela stopie w ktrym analizowana
nieruchomo spenia obecnie kryteria
zrwnowaonego rozwoju, a nastpnie
w wiadomy sposb podejmowa decyzj
o prawdopodobiestwie ich wpywu
na warto, tj. w jaki stopniu dobrze
poinformowany klient bdzie je bra
pod uwag podejmujc decyzj
dotyczc ceny zakupu, [...].
rdo: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, p. 59

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie

2. Przyczyny i uzasadnienie
biznesowe

3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe rda informacji
5. Uzupenienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Okrelenie roli i znaczenia budynkw.
Informacje dotyczce celw energetycznych
oraz klimatycznych oraz ich potencjalnego
wpywu na sektor budowlany.
Korzyci i moliwoci stwarzane przez
efektywne energetycznie/zrwnowaone
budownictwo.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Cele szkolenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji
umoliwi uczestnikowi:
Zrozumienie znaczenia omawianych zagadnie
w codziennej praktyce.
Wyjanianie znaczenia zrwnowaonego
rozwoju dla klientw.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zmiany klimatyczne:
Powodzie Ekstremalne warunki
pogodowe Susze

rodowisko (rynek)
zmienia si

Zagroenia rodowiskowe:
Zanieczyszczenie powietrza,
wody oraz gleby
Ograniczone zasoby:
Noniki energii, ziemia, woda,
surowce
Rosnca wiadomo klientw
w zakresie oddziaywania
na rodowisko oraz zmiana
systemw wartoci.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

... podobnie jak klimat


dla biznesu
Twoich klientw

Polityka odpowiedzialnoci
spoecznej biznesu (CSR)
Obowizek sprawozdawczoci
z dziaa na rzecz
zrwnowaonego rozwoju
Odpowiedzialne/zrwnowaone
strategie inwestycyjne
w nieruchomoci

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Dlaczego ulepszanie
charakterystyki
energetycznej
budynkw ma znaczenie?

Wedug danych IPPC budynki


odpowiadaj za:

~ 32 % cakowitego zuycia energii


kocowej!

~ 19 % emisji gazw cieplarnianych


powizanej ze zuyciem
energii!

~ 33 % emisji sadzy!

Zakadajc typowe scenariusze biznesowe, te wartoci mog


si podwoi do 2050 r!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Midzynarodowe,
europejskie
i pastwowe rodki
prawne

Poziom midzynarodowy
Coraz surowsze cele ochrony
klimatu i oszczdnoci energii
Polityka UE koncentruje
si na poprawie efektywnoci
energetycznej w sektorze
budowlanym
Dyrektywy UE w sprawie
charakterystyki energetycznej
budynkw i efektywnoci
energetycznej

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Midzynarodowe,
europejskie
i pastwowe rodki
prawne

Poziom krajowy

Wprowadzenie wiadectw
Charakterystyki Energetycznej
(EPC)
Korzyci i zachty finansowe
(np. programy dofinansowania)

Poprawa charakterystyki
energetycznej
w wiadectwie
charakterystyki
energetycznej o jedn
klas moe stanowi
rnic!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

rdo: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons


and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries, Final
report prepared for European Commission (DG
Energy), p. 15.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zarzdzanie ryzykiem
a przewidywane dochody
z nieruchomoci:
od zielonych premii
do brzowych obniek

Przykad: Rnica w cenie najmu


mieszka z certyfikacj MINERGIE
w Szwajcarii
W Szwajcarii efektywne
energetycznie/zrwnowaone
budynki staj si norm w nowych
inwestycjach.
Oczekuje si, e w przyszoci
obecne premie cenowe
dla energetycznie
zrwnowaonych budynkw
zmieni si w brzowe obniki
dla konwencjonalnych budynkw!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zarzdzanie ryzykiem
a przewidywane dochody
z nieruchomoci:
od zielonych premii
do brzowych obniek

Przykad: Rnica w cenie najmu


mieszka z certyfikacj MINERGIE
w Szwajcarii

rdo: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universitt Zrich

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zrwnowaony rozwj
jako kryterium
w ocenie ryzyka
kredytowego

Przykad: Europejski rating


rynku i nieruchomoci TEGoVA
4 rodzaje kryteriw:
Rynek (krajowy, regionalny)
Miejsce
Dochody z nieruchomoci
Nieruchomo
Podkategorie kryteriw decydujcych
o klasie nieruchomoci:
Architektura/rodzaj konstrukcji
Rodzaj wykoczenia
Stan techniczny
Umiejscowienie dziaki
Zrwnowaenie ekologiczne
Rentowno koncepcji budynku

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Efektywno energetyczna budowli ju obecnie


wpywa na warunki finansowania!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Opcja 1
marchewka

Opcja 2
kij

Wysze kwoty kredytw


hipotecznych
i atrakcyjne oprocentowanie
dla budynkw efektywnych
energetycznie/o niskiej
emisji dwutlenku wgla

Nisze kwoty kredytw


hipotecznych
i niekorzystne oprocentowanie
dla budynkw o niskiej
efektywnoci/o duej emisji
dwutlenku wgla

PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe

3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe rda informacji
5. Uzupenienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Cele ksztacenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Typowe zuycie energii przez budynki
mieszkalne i biurowe
Podstawowe informacje pozwalajce
zrozumie charakterystyk energetyczn
budynkw
Zawarto i kluczowe elementy wiadectw
charakterystyki energetycznej (EPC)

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Cele ksztacenia
Wiadomoci zawarte w tej sekcji umoliwi
uczestnikowi:
Odczytywanie i rozumienie danych zawartych
w wiadectwach charakterystyki energetycznej
Branie pod uwag cech energetycznych budynku
podczas wizyty/inspekcji nieruchomoci

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Dlaczego naley
koncentrowa
si na energii?

Zuycie/zapotrzebowanie
na energi i wynikajce z tego
emisje do atmosfery s
najbardziej "namacalnymi"
cechami zrwnowaenia obiektu
Jest wiele solidnych dowodw
empirycznych
Dane energetyczne s najatwiej
dostpne z uwagi na wprowadzenie
wiadectw charakterystyki
energetycznej
wiadomo klientw jest wysza
ni w przypadku innych cech
zrwnowaenia obiektu
Zuycie energii przekada
si bezporednio na koszty
eksploatacyjne

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Przykady typowego
zuycia energii
w budynkach
jednorodzinnym oraz
biurowym w Polsce

2%

5%

ogrzewanie

6%

ciepa woda
uytkowa

15%

gotowanie
owietlenie
72%

[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

ogrzewanie
chodzenie i
wentylacja

[PERCENTAG
E]

owietlenie
[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

urzdzenia domowe

urzdzenia biurowe
inne

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Kluczowe czynniki
wpywajce
na charakterystyk
energetyczn
budynkw

Data i typ budynku


Szczelno powietrzna
Poziom izolacji (dach, ciany)
Ogrzewanie, wentylacja,
klimatyzacja
Przygotowanie ciepej wody
uytkowej
Zwyczaje mieszkacw
Zarzdzanie budynkiem/
systemy sterowania
Odnawialne rda energii

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Oznaki charakterystyki
energetycznej:

Typ budynku i data budowy?


Izolacja dachu i cian?
Stan przegrd budynku?

na co zwraca uwag

Zewntrzne?
Wewntrzne?
Widoczne uszkodzenia?
lady zawilgocenia?

Rodzaj, wiek i jako okien?


Rodzaj systemu
przeciwsonecznego (jeli jest)?

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Oznaki charakterystyki
energetycznej:
na co zwraca uwag

Typ i wiek:

Instalacji grzewczej?
rda ciepa/chodu?
Systemu owietleniowego?
Systemu zarzdzania energi?

Poziom zgodnoci z aktualnymi


przepisami?
wiadectwo charakterystyki
energetycznej?
Dostpne?
Data?
Zalecenia?

Odnawialne rdo energii


(soce, wiatr, gruntowa pompa
ciepa)?

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Charakterystyk
energetyczn
budynku
mona wyrazi przez

Klasa charakterystyki
energetycznej (A, B, C, itd.)
Przykady wiadectw charakterystyki
energetycznej stosowanych w krajach Unii
Europejskiej

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Charakterystyk
energetyczn
budynku
mona wyrazi przez

Poziom zgodnoci z wymogami


prawnymi (np. 20% poniej
minimalnej normy krajowej)
Zapotrzebowanie/zuycie energii
kocowej wyraone w kWh/ma lub
l/ma
Poziom zuycia energii
Parametry techniczne bryy
budynku i systemw
wentylacji, klimatyzacji
i ogrzewania

Skd si bior rnice


midzy obliczeniowym
(zapotrzebowanie)
i rzeczywistym
(zmierzonym) zuyciem
energii?

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Rnice w sposobie uytkowania,


bryle, systemach budynkowych
Braki w modelu
obliczeniowym/bdy rachunkowe
Jako procesu budowy
Rzeczywisty klimat
Typ/intensywno uytkowania
Zmiany taryf uytych do ocen
zuycia energii
Bdy w pomiarach

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna

4. Kluczowe rda informacji


5. Uzupenienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Cele ksztacenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Koncepcj rosncych wymaga odnonie
informacji oraz powizanych z nimi rde
Przedstawienie oraz omwienie moliwych
rde informacji odpowiadajcych na rosnce
wymagania

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Cele ksztacenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji
umoliwi uczestnikowi:
Okrelanie oraz pozyskiwanie odpowiednich
informacji (zwizanych z budynkami)
z rnych rde
Rozumienie oraz ocen jakoci rnych rde
informacji

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Rosnce wymagania
informacyjne
dla rzeczoznawcw
majtkowych

Zachca si rzeczoznawcw
majtkowych do pozyskiwania
odpowiednich i wystarczajcych
danych o aspektach zrwnowaonego
rozwoju dla przyszych porwna
nawet jeeli nie maj one obecnie
wpywu na warto nieruchomoci.
Dane te powinny by uwzgldnione
w operacie szacunkowym
w przypadkach gdy na rynku
wystpi dowody potwierdzajce
ich wpyw na wycen.

rdo: RICS, 2013, Sustainability


and commercial property valuation,
RICS Professional guidance, global,
Royal Institution of Chartered
Surveyors, London, p. 5

Aby wyceni stopie


zrwnowaenia budynku,
prcz danych
energetycznych naley
take zebra informacje
dotyczce

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Zuycie energii
Zuycie wody (pitnej)
Zagroenia dla lokalnego
rodowiska
Moliwoci adaptacji budynku
do zmian rynkowych
Dostpno budynku
Komfort uytkownika
i jako powietrza wewntrznego

Lista kontrolna zrwnowaenia budynku RICS:


Przegld i Kontrola
Jakie s nastpujce cechy budynku:
Pooenie

Warunki lokalne

Budynek

Dokumentacja

Atuty energetyczne (jeeli wystpuj)?


Charakterystyka energetyczna
(zuycie nieodnawialnych zasobw
w trakcie uytkowania)?
Emisja dwutlenku wgla?
Zrda dostpnych i/lub
wykorzystywanych nonikw energii?
Dostpne usugi, pod wzgldem wieku,
efektywnoci oraz przewidywanej
trwaoci budynku?

Potencja wykorzystania energii


odnawialnej?
Moliwe zagroenia dla lokalnego
rodowiska, np. wskutek emisji,
itp.?
Eksploatacyjne zuycie wody?
Rozwizania pozwalajce na, lub
promujce oszczdzanie wody?

Lista kontrolna zrwnowaenia budynku RICS:


Przegld i Kontrola
Jakie s nastpujce cechy budynku:
Pooenie

Warunki lokalne

Budynek
Budynek

Dokumentacja

Rozwizania pozwalajce na redukcj


iloci generowanych odpadw (np.
segregowanie odpadw do odzysku
na miejscu)?
Odporno na konsekwencje
wynikajce ze zmian klimatycznych
(np. zniszczenia spowodowane burz,
utrzymanie warunkw wewntrznych
przy zmianie temp.)?
Uatwienia w dostpie (np. dla osb
niepenosprawnych)?

Zabezpieczenia na wypadek
zagroe (np. poar, nawanica)?
Oddziaywanie na zdrowie
ze wzgldu na wykorzystane
materiay i charakterystyk
budynku (wiato
dzienne/wentylacja naturalna,
itp.)?

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Kluczowe rda
informacji na temat
zuycia energii

wiadectwa charakterystyki
energetycznej (EPC)
Certyfikaty/etykiety/system
y oceny rodowiskowej
(BREEAM,LEED i inne)
Dokumentacja projektowa
Raporty z Due Diligence
Badania terenowe/wizyty
osobiste

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Kluczowe rda
informacji na temat
zuycia energii

Rachunki od dostawcw
mediw/roczne zestawienia
kosztw mediw
Dane z systemw zarzdzania
budynkiem
Umowy dostawy oraz
gwarancje efektywnoci
energetycznej

KLUCZOWE RDA INFORMACJI

Jak traktowa brak


danych o obiekcie jako
nowy potencjalny
dodatkowy czynniki
ryzyka?

Rozpoczynajc postpowanie,
rzeczoznawca, powinien
wystpi do zleceniodawcy
o udostpnienie danych
(np. o efektywnoci energetycznej).
Jeeli zleceniodawca nie jest
w stanie (lub nie chce)
dostarczy odpowiednich
danych, powinno
to by uznane za potencjalny
dodatkowy czynniki ryzyka.

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe rda informacji

5. Uzupenienie metod wyceny


oraz operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Okrelenie wielkoci oraz rozwiza pozwalajcych
na uwzgldnienie aspektw efektywnoci
energetycznej/budownictwa zrwnowaonego
w wycenie
Przydatno rnych metod i podej do wyceny
oraz stosowanych w nich parametrw wejciowych
do uwzgldnienia aspektw efektywnoci
energetycznej/budownictwa zrwnowaonego
Jak uwzgldnia podejcie caociowe do opisu
budynku w operacie szacunkowym

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Cele szkolenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji umoliwi
uczestnikowi:
Sporzdzenie poszerzonej listy cech i parametrw
budynku wpywajcych na jego warto
Przeksztacenie dostpnych danych
w odpowiednie parametry wejciowe wyceny
Przygotowanie rozszerzonych/lepszych
operatw szacunkowych

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

W wycenach bazujcych na Wartoci


Rynkowej, ich parametry wejciowe
powinny pochodzi z danego rynku.

Wycena bazujca
na Wartoci Rynkowej
Jeli cechy zrwnowaenia budynku maj
wpyw na warto, powinno si
je uwzgldni w obliczeniach, aby dobrze
poinformowany klient zdawa sobie
z nich spraw, ale tylko w takim stopniu
jak to wynika z analizy rynku.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Wycena bazujca
na Wartoci
Inwestycyjnej
(Warto Netto)

W wycenach opartych na Wartoci


Inwestycyjnej, parametry wejciowe
wyceny zale od danego inwestora,
tzn. s tak okrelone, by odzwierciedla
jego oczekiwania i preferencje.

Stopie integracji kwestii zrwnowaenia


budynku zaley od subiektywnych celw
inwestycji (ktre mog by take
okrelone przez cise wymagania
dotyczce zrwnowaonego rozwoju).
Dlatego czynniki jeszcze
nie odzwierciedlone w wartoci rynkowej,
ale ktre mog wpyn na decyzje
inwestora, powinny by wzite pod uwag
w obliczeniach.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Charakterystyka
energetyczna budynku

moe by powizana z szeregiem


czynnikw decydujcych
o wartoci nieruchomoci!

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Charakterystyka energetyczna budynku moe by powizana z szeregiem czynnikw


decydujcych o wartoci nieruchomoci!

Zbywalno/
moliwo
wynajcia

Tempo sprzeday
/wynajmu

Zniki/rabaty ze wzgldu
na potrzeby
modernizacyjne/remontowe

Trwao
techniczna
budynku

Ekonomicznie
uzasadniona
trwao budynku

Podatki, dotacje, tempo


uzyskania pozwolenia na budow,
itp.

Poziom kosztw
eksploatacyjnych

Moliwa do
osignicia cena
wynajmu

Dodatkowe przychody wynikajce


ze sprzeday nadwyek
energetycznych osobnom trzecim

Wizerunek
(budynku i jego
waciciela)

Opodatkowanie
emisji CO2

Stopie zuycia/wysoko
odpisw amortyzacyjnych

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Rozszerzone powizanie
cech zrwnowaenia budynku
z wycen wartoci

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Rozszerzone powizanie cech zrwnowaenia budynku z wycen wartoci

Cechy zrwnowaenia budynku (przykady)

Efektywno
Energetyczna

Ograniczenie
oddziaywania
na rodowisko

Poprawa
funkcjonalnoci,
jakoci usug,
trwaoci i adaptacji
do zmieniajcych si
warunkw rynkowych

atwo utrzymania,
serwisowania
i utylizacji odpadw

Wyszy komfort oraz


lepsze samopoczucie
uytkownikw

Skutki

Wysza atrakcyjno rynkowa, nisze


ryzyko pustostanu oraz stabilniejsze
dochody
Wyszy potencja wzrostu dochodw
z najmu
Ograniczenie utraty korzyci
z nieruchomoci oraz ryzyka biznesowego
Poprawa produktywnoci pracy i stanu
zdrowia uytkownikw
Nisze koszty odszkodowa oraz ryzyko
sporw spowodowanych syndromem chorego
budynku

Warto rynkowa/ warto/


warto hipoteczna

Nisze koszty eksploatacyjne oraz


utrzymania

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zakadany wpyw czynnikw


zrwnowaonego rozwoju

na kluczowe parametry
wejciowe wyceny

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zakadany wpyw czynnikw zrwnowaonego rozwoju na kluczowe parametry wejciowe


wyceny
BUDYNEK STANDARDOWY

BUDYNEK STANDARDOWY

BUDYNEK ZRWNOWAONY

BUDYNEK ZRWNOWAONY

- Wzrost wartoci
Koszty
eksploatacyjne
ponoszone przez
najemcw

+ Wpyw
na rodowisko/zdrowie

+ Zuycie

+ Atrakcyjno
Rynkowa

+ Atrakcyjno
Rynkowa

+ Pozostae ryzyka
prawne

+ Pozostae ryzyka
prawne

Koszty poszukiwania
nowych najemcw
Utrzymanie

Koszty poszukiwania
nowych najemcw
Market Rent

+ Zuycie

- Wzrost wartoci

Premia za ryzyko

Premia za ryzyko

+ Wpyw
na rodowisko/zdrowie

Koszty
eksploatacyjne
ponoszone przez
najemcw

Utrzymanie
Zarzdzanie

Zarzdzanie
Dochd netto
Dochd netto

Stopa wolna
od ryzyka

Stopa wolna
od ryzyka

WPYW NA PREMI ZA RYZYKO

WPYW NA PRZEPYWY PIENINE ORAZ DOCHD NETTO

Wykres zaadaptowany na podstawie: Ito, M., 2009, Embodiment of added value for green real estate, paper
presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podstawowe wyzwanie:

zuycie energii jako jedna


z cech budownictwa
zrwnowaonego

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podstawowe wyzwanie: zuycie energii jako jedna z cech budownictwa zrwnowaonego


Metody wyceny

Factors determining Energy Performance

Powierzchnia/kubatura

Rodzaj oraz stopie


wykorzystania
odnawialnych rde
Efektywno instalacji
grzewczej oraz
pozostaych systemw

Metoda korygowania
parami

Koszty materiaw
wbudowanych
i wyposaenia

Podejcie kosztowe

Osigalny poziom czynszu

Podejcie dochodowe

Koszty ogrzewania

Izolacyjno przegrd
zewntrznych

rdo energii

Charakterystyka budynku

Zuycie energii/
emisja CO2

Charakterystyka
Energetyczna

Ryzyko

Warto
rynkowa

Zgodno
z obowizujcymi
przepisami
Etykieta/certyfikat
Wizerunek/atrakcyjno
rynkowa

Dostosowanie rynkowe

Source: NUWEL, 2011, Nachhaltigkiet und Wertemittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und de Schweiz , Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability , Universitt Zrich

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metody wyceny
zrwnowaony
przekad

Kada metoda musi


by przeoona w inny sposb.
Rne metody wyceny opieraj
si na rnych danych wejciowych
korygowanych
(np. cenach transakcyjnych, kosztach,
czynszu, wartoci odtworzenia,
czynnikach budowlanych, itp.)
Zastosowanie kadej metody wyceny
zwizane jest z innym
zapotrzebowaniem na dane

W rezultacie, istnieje szereg moliwych


sposobw uwzgldnienia efektywnoci
energetycznej oraz dodatkowych aspektw
budownictwa zrwnowaonego w procesie
wyceny!

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda porwnywania parami

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda porwnywania parami

Nisze/wysze koszty
eksploatacyjne dla waciciela
budynku
Mniejsze/wiksze potrzeby
remontowe w odniesieniu
do standardw energetycznych
Wysza rednia cena budynkw
zrwnowaonych
Nisza rednia cena budynkw
standardowych
Ryczatowa korekta ze wzgldu
na wysz/nisz

Wyjanienia
: Wspczynniki korygujce (np. odzwierciedlajce rn lokalizacj,
zezwolenia, ukad, jako energetyczn itp. ...)
: Odnotowany poziom cen
: Wagi wpywajce na cen

: Rynkowy wspczynnik korygujcy (powinien by stosowany tylko


w przypadku, gdy czynniki wpywajce na warto nie s reprezentowane
przez nieruchomoci podobne)
rdo: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of
existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29,
No. 6, pp. 644676

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami

Postpuj zgodnie z tradycyjnym


podejciem metody porwnywania
parami, ale poszerz zakres analizy
o dodatkowe czynniki, wpywajce
potencjalnie na warto
nieruchomoci.
Sprawd w jakim stopniu dane
dotyczce porwnywalnych
obiektw uwzgldniaj ju aspekty
efektywnoci energetycznej oraz
inne dane dotyczce
zrwnowaenia budynkw.
Zbadaj transakcje pod wzgldem
informacji zwizanych
z budownictwem zrwnowaonym.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami

Okrel czy cechy zrwnowaenia


budynku oraz parametry
jakociowe nieruchomoci
s poniej, powyej, czy te

redniej dla lokalnego rynku.

Oce pozycj analizowanej


nieruchomoci na rynku
konkurencyjnym w odniesieniu
do cech zrwnowaenia budynkw.
Ocena ta moe bazowa zarwno
na przesankach ilociowych jak
i ocenach eksperckich.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami

Przeanalizuj stopie w jakim


rnice w stosunku do redniej
na lokalnym rynku uzasadniaj
korekt porwnywanych cen.

Jeli dane porwnawcze na danym


rynku lokalnym s niewystarczajce,
przeanalizuj dane porwnawcze spoza
tego rynku (tj. z porwnywalnych
rynkw/regionw w kraju).

Wykorzystaj dodatkowe rd a:
publikacje, studia przypadku,
informacje prasowe, itd.

Rozwa wykorzystanie treci


przedstawionych w niniejszym
opracowaniu, tak aby mc doradzi
klientom i uzasadni
poprawki/korekty wprowadzone
w stosunku do porwnywanych danych
transakcyjnych oraz pozosta ych
danych wejciowych do wyceny,
takich jak trwa o/stopie zuycia.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami

Wsppracuj z innymi rzeczoznawcami


oraz ekspertami rynku nieruchomoci
w celu zwikszenia zasobw danych
oraz poprawy wasnej zdolnoci oceny

nastrojw na rynku lokalnym


w odniesieniu do aspektw
zwizanych z efektywnoci
energetyczn oraz pozosta ymi
cechami budownictwa
zrwnowaonego, jako potencjalnymi
czynnikami wp ywajcymi na warto
wyceny i ryzyko.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda inwestycyjna

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda inwestycyjna

Zmiany w preferencjach
uczestnikw rynku
Niszy udzia kosztw
eksploatacyjnych dla najemcw

Wiksza konkurencyjno
Rosnce koszty energii
Przereklamowanie zrwnowaonego
rozwoju

atwo utrzymania i serwisowania


Nisze koszty napraw

Duszy ekonomiczny czas ycia


Duszy okres zgodnoci
z zaostrzajcymi si przepisami

Bardziej stabilne przepywy


dochody
Wiksza atrakcyjno rynkowa
Krtsze okresy pustostanw
Poprawa wizerunku
Inne czynniki

Wyjanienia
GI: Roczny dochd brutto z czynszu
OCT: Koszy eksploatacyjne nie przenoszalne na
najemcw
ri Stopa wolna od ryzyka
rp Premia za ryzyko
g Stopa wzrostu
d Zuycie
(ri + rp - g + d) Stopa kapitalizacji

rdo: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property


Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej

Naley powtrzy ten sam


podstawowy proces:
Oce pozycj analizowanej
nieruchomoci na rynku
konkurencyjnym z uwzgldnieniem
jej cech zrwnowaenia i jej
parametrw efektywnociowych
(poziomy zuycia, poziom kosztw
eksploatacyjnych, poziom komfortu,
itp.).

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej

Nowym elementem postpowania powinno


by, zwrcenie si do klientw
o dodatkowe informacje dotyczce
analizowanej nieruchomoci, w tym:
Dokumentacj projektow; zapisy

ewidencyjne

wiadectwo charakterystyki

energetycznej

Dostpno

zielonych/rodowiskowych
certyfikatw/etykiet/systemw
oceny

Roczne sprawozdania/zestawienia

kosztw mediw

Dane dotyczce zuycia mediw

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej

Naley skontaktowa si z zarzdc


nieruchomoci ze wzgldu na posiadane
przez niego zazwyczaj zapisy dotyczce
zuycia mediw oraz kosztw
eksploatacyjnych (dysponuj oni ponadto
danymi o pustostanach i przychodach
najemcw, czasie najmu!)

Zapytaj lokalnych porednikw/agentw


nieruchomoci czy wystpuj rnice
w tempie sprzeday i/lub poziomie
cen pomidzy budynkami o wysokiej
efektywnoci energetycznej/
zrwnowaonymi a ich konwencjonalnymi
odpowiednikami.

Zbadaj czy na lokalnym rynku (lub na


rynkach porwnywalnych) istnieje
potwierdzenie na funkcjonowanie premii
lub zniek w cenie i przychodach z najmu
dla zielonych/zrwnowaonych obiektw.

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej

Jaka jest struktura zielonych umw


najmu w kraju?

Jakie s o ile wystpuj typowe


ustalenia dotyczce podziau kosztw
oraz korzyci, pomidzy wynajmujcym
a najemc, wynikajcych z poprawy
efektywnoci?

Jak przedstawia si na tym tle profil


analizowanej nieruchomoci?

Czy okrelony poziom premii za ryzyko


oraz stopy wzrostu odpowiednio oddaj
profil ryzyka/moliwoci dla danej
nieruchomoci (czciowo w oparciu
o przedstawione w niniejszym
materiale przykady/argumenty)?

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej

Czy na Pastwa lokalnym rynku (lub


porwnywalnym) wystpuj dowody
na szybsze zuywanie si budynkw
konwencjonalnych?

Czy dugo ekonomicznego czasu ycia


analizowanej nieruchomoci
odpowiednio odzwierciedla ryzyko
zwizane z niespenieniem
zaostrzajcych si wymogw prawnych
w zakresie oddziaywania
na rodowisko?

Czy na lokalnych lub podobnych rynkach


mona zauway szybsze zanikanie
konwencjonalnych budynkw?

Czy w Pastwa kraju s przepisy (lub


jest planowane ich wprowadzenie)
ograniczajce wacicielom budynkw
moliwo wynajmu powierzchni
o niskiej efektywnoci energetycznej?

Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej

Naley oszacowa potencja zalegoci


modernizacyjnych/remontowych
powodujcych nisk efektywno;
tj. koszt modernizacji w zakresie
efektywnoci energetycznej oraz
odnawialnych rde energii.
Naley rozpatrzy potencja
miejscowego
wykorzystania/wytwarzania energii
odnawialnej; moe to obejmowa
dodatkowe przychody z wynajmu
powierzchni dachu i/lub sprzeday
energii.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podejcie kosztowe

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podejcie kosztowe

Zdecydowanie wysze koszty


zastpienia
Duszy uyteczny czas ycia
Mniejsze potrzeby remontowe
Poprawa funkcjonalnoci
Specjalne wyposaenie techniczne
budynku
Rynkowy wspczynnik korygujcy
(powinien by stosowany tylko
w przypadku, gdy czynniki
wpywajce na warto
nie s reprezentowane przez
nieruchomoci podobne)

Wyjanienia:
RC: Koszty zastpienia

:

= Zuycie ze wzgldu na wiek (amortyzacja liniowa)

D: Zuycie ze wzgldu na uszkodzenia, wady, potrzeby


OVC: Pozostae czynniki wpywajce na warto (np. przestarzaa
funkcjonalno, niedostosowanie do rodowisko, itp.)
LV: Warto gruntu
: Rynkowy wspczynnik korygujcy (powinien by uwzgldniany jedynie
jeeli czynniki wpywajce na warto nie mog by uwzgldnione poprzez inne
dane wejciowe)

rdo: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644676

Praktyczne zalecenia
dotyczce podejcia
kosztowego

Zbadaj jakie s koszty efektywnych


energetycznie/zrwnowaonych
budynkw oraz rozwiza i urzdze
w zakresie odnawialnych rde
energii.
Dokonaj korekty jakociowej
w przypadku gdy oczekiwany
ekonomiczny czas ycia nie
odzwierciedla jeszcze charakterystyki
budynkw efektywnych
energetycznie/zrwnowaonych.

Praktyczne zalecenia
dotyczce podejcia
kosztowego

Analizuj koszty w cyklu ycia budynku


do porwnywania
i analizowania kosztw modernizacji
niezbdnej do przeciwdziaania
starzeniu si obiektu.
Rozwa, w razie koniecznoci,
przeprowadzenie rachunku
kosztw-korzyci dla niektrych
rozwiza energooszczdnych/
instalacji wykorzystujcych
odnawialne rda energii.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Dyskontowanie strumieni dochodu

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Dyskontowanie strumieni dochodu

Zmiany w preferencjach
uczestnikw rynku
Niszy udzia kosztw
eksploatacyjnych dla najemcw
"Zielony wynajem
atwo utrzymania i serwisowania
Wiksza atrakcyjno rynkowa
Krtsze okresy pustostanw
Nisze wydatki na
modernizacj/rewitalizacj
Nisze ryzyko zwizane
z nieruchomoci (dotychczas
nie brane bezporednio pod uwag
przy modelowaniu dochodw
z nieruchomoci)

Bardziej stabilne przepywy


dochody
Wiksza atrakcyjno rynkowa
Nisze ryzyko sprzeday
Poprawa wizerunku
Potencja wzrostu czynszw

Wyjanienia:

n: Okres prognozy
GIe: Potencjalny dochd brutto
OETz: Wydatki operacyjne w roku n
ME: Wydatki marketingowe
OE: Pozostae wydatki (np. modernizacja...)
Wiksza konkurencyjno
OI: Inne przychody (np. reklamy na elewacji)
Rosnce koszty energii
Przereklamowanie zrwnowaonego : Stopa dyskontowa
rozwoju
: Potencjalny dochd brutto w roku n
: Wydatki operacyjne w roku n
Duszy ekonomiczny czas ycia
: Stopa wolna od ryzyka : Premia za ryzyko
Duszy okres zgodnoci
g: Growth rate
z zaostrzajcymi si przepisami
rodowiskowymi
d: Zuycie
( )
:
( + +)

Warto rezydualna budynku na koniec okresu

Zalecenia dt. metody


Dyskontowania
Strumieni Dochodu

O ile dostpna jest wystarczajca ilo


danych do modelowania rocznych
dochodw, metoda DCF daje moliwo
(i wiksz elastyczno) ujcia,
w przejrzysty sposb, szerokiego
spektrum korzyci/ryzyk zwizanych
z budownictwem zrwnowaonym
poprzez subtelne korygowanie danych
wejciowych.
Przeprowad dodatkowe analizy ilociowe
(np. analiz kosztw-korzyci, analiz
korzyci dla zdrowia/produktywnoci
pracownikw, analiz kosztw w cyklu
ycia budynku) stanowice dodatkowe
rdo danych do krelenia/dostosowania
parametrw wejciowych metody DCF

Zalecenia dt. metody


Dyskontowania
Strumieni Dochodu

Okrel starannie poziom kocowej


stopy kapitalizacji, jako czynnika
odzwierciedlajcego wszystkie
dugoterminowe korzyci/zagroenia.
Prbuj wskaza jak najwiksz ilo
elementw przychodw/kosztw
w przepywach pieninych zamiast
w obliczeniach stopy dyskontowej
(wysza czytelno).
Rozwa przeprowadzenie analizy
wraliwoci/symulacji metod
Monte-Carlo, w celu uniknicia
wraenia nierealnego poziomu
dokadnoci.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Najlepsze praktyki RICS

w zakresie operatw
szacunkowych

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Naley przedstawi:

Najlepsze praktyki RICS


w zakresie operatw
szacunkowych

Czytelny opis zgromadzonych danych


dotyczcych charakterystyki oraz cech
zrwnowaenia nieruchomoci, dane te mog,
w uzasadnionych przypadkach, zawiera
elementy ktre nie znajduj bezporedniego
odzwierciedlenia w ostatecznym wskazaniu
wartoci.

Owiadczenie dotyczce opinii rzeczoznawcy


na temat zwizku pomidzy cechami
zrwnowaenia a wartoci szacunkow,
wraz z komentarzem dotyczcym obecnych
korzyci/ryzyka z nimi zwizanych lub, e ryzyko
nie wystpuje.

Owiadczenie dotyczce opinii rzeczoznawcy


na temat moliwego wpywu tych
korzyci/ryzyka na warto nieruchomoci
w przyszoci.
rdo: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Pooenie i otoczenie rynkowe

Rozszerzony opis
budynku jako element
lepszego operatu
szacunkowego

Przepywy pienine/jako
przepyww
Charakterystyka oraz cechy
fizyczne
Efektywno/ocena jakociowa

Cechy zrwnowaenia
budynku nie powinny by
traktowane jako dodatek!

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Poprawiony opis budynku: parametry fizyczne struktura zalecana dla potrzeb


operatu szacunkowego
Wyposaenie techniczne

Systemy grzewcze oraz chodzenia (HVAC cz 1) z uwzgldnieniem wytwarzania ciepa


oraz przygotowania ciepej wody, wytwarzania
chodu
Wytwarzanie energii na wasne potrzeby i/lub
dla osb trzecich (np. PV, itp...)
System wentylacji (HVAC - cz 2)
Instalacja elektryczna wraz z owietleniem
Windy i transport wewntrzny
ICT
Zaopatrzenie w wod, wykorzystanie i
odprowadzenie ciekw (np. wodooszczdne
baterie, wykorzystanie wody deszczowej i
szarej, wasna oczyszczalnia, infiltracja wd
opadowych, itp...)
System zbierania odpadw
Przewody dystrybucyjne (np. w strefie
wewntrznej/szachtach)
Urzdzenia sterujce
Urzdzenia pomiarowe

rdo energii

rdo energii (kopalne, odnawialne) na potrzeby ogrzewania


rdo energii (inne)

Opis budynku B
(konstrukcja i produkt)

Powierzchnia (m2) poszczeglnych stref


Kubatura (m3) oraz stosunek powierzchnia/
kubatura (m2/m3)
Przegrody zewntrzne oraz ich orientacja
(ciany, okna) (m2) wg. Rodzaju
Przegrody wewntrzne (m2) wg. Rodzaju
Wysoko stropu/pomieszcze
Powierzchnia/rodzaj pomieszcze (np. biuro z
wydzielonymi przestrzeniami pracowniczymi)
Szeroko drzwi i korytarzy
Powierzchnia pomieszcze uytkowych/toalet z
uwzgldnieniem barier dostpu
Stosunek powierzchni uytkowej do
komunikacyjnej (oglnej)

Opis budynku B
(konstrukcja i produkt)

Rodzaj konstrukcji
Konstrukcja nonia i fundament
Rezerwa nonoci
Rodzaj cian zewntrznych/przegrd
Rodzaj okien i szklenia
Rodzaj cian wewntrznych
Materia elewacji
Materiay wykoczeniowe wewntrzne
Inne materiay i produkty

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Poprawiony opis budynku: parametry fizyczne struktura zalecana dla potrzeb


operatu szacunkowego

Waciwoci techniczne

Spoeczestwo

Waciwoci
spoeczno-kulturalne

Waciwoci
techniczne

Bezpieczestwo konstrukcji
Bezpieczestwo poarowe
Zabezpieczenie przed haasem
Zabezpieczenie przed wilgoci
atwo utrzymania
Elastyczno i atwo dostosowania
Utrzymanie w czystoci
Trwao
Odporno na naturalne i
antropogeniczne zagroenia
Projektowanie z myl o rozbirce i
recyklingu

Waciwoci spoecznokulturalne

Waciwoci
eksploatacyjne
Waciwoci
rodowiskowe

rodowisko

Waiwoci
ekonomiczne

Ekonomia

Estetyka
Jako planowania urbanistycznego
Warto kulturalna
Zdrowie i dobre samopoczucie
Jako powietrza wewntrznego
Komfort (termiczny, wizualny,
akustyczny, zapachowy)
Bezpieczestwo uytkowania
Wpyw uytkownika i regulacja
Dostpno (w poblie i do
wntrza budynku)

Waciwoci eksploatacyjne

Waciwoci rodowiskowe

Usugi (uyteczno)
Space efficiency

Waiwoci ekonomiczne

Koszty w cyklu ycia

Efektywno energetyczna
Wykorzystanie zasobw
Emisja GHG i GWP
Pozostae czynniki wpywajce na
globalne i lokalne rodowisko z
uwzgldnieniem zagroe
lokalnych
Wykorzystanie gruntu
Zuycie wody
cieki
Odpady (budowlane i
eksploatacyjne)

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczce operatu


szacunkowego

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczce
operatu szacunkowego

Rozpocznij opracowanie
od rozszerzonego/ulepszonego
opisu nieruchomoci.
Popro klientw o dostarczenie
wymaganych danych (np. zuycie
energii, wody, itp.).
Nie czuj si zobowizany
do samodzielnego
opracowania/zebrania wszystkich
informacji; w przypadku gdy
zleceniodawca nie jest w stanie
dostarczy wymaganych danych,
powinno to zosta ujte
w operacie i potraktowane jako
dodatkowy czynnik ryzyka.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczce
operatu szacunkowego

Wyka wykorzystane rda informacji


i okrel ich jako/wiarygodno
(np. wielko zuycia energii zostaa
okrelona na podstawie wiadectwa
charakterystyki energetycznej
wykonanej przez uprawnion osob
w roku 2010).
Opisz jak istotny jest wpyw
poszczeglnych aspektw
zrwnowaenia (lub ich brak)
na warto nieruchomoci.
Wyka w operacie w jaki sposb zostay
sprecyzowane poszczeglne parametry
wyceny.

UZUPENIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczce
operatu szacunkowego

Uwzgldnij w przypadku gdy


bardziej kompleksowych
nieruchomoci/wycen:
Dokumentacj ryzyka:
graficzn ilustracj istotnych
dla rozpatrywanej
nieruchomoci, ryzyk
i moliwoci zwizanych
ze zrwnowaonym rozwojem.
Analiz wraliwoci/ Analiz
metod Monte-Carlo:
ilustrujc sposb w jaki
zmiana przyjtych za oe
moe wp ywa na warto
nieruchomoci (w dniu jej
wykonania oraz w d uszym
okresie).

PLAN SZKOLENIA

1.
2.
3.
4.
5.

Wprowadzenie
Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
Charakterystyka energetyczna
Kluczowe rda informacji
Uzupenienie metod wyceny oraz operatu
szacunkowego

6. Podsumowanie

CONCLUSION

Podsumowanie

Brak jest obecnie przedstawionego


jednoznacznego, zautomatyzowanego
sposobu uwzgldniania aspektw
budownictwa zrwnowaonego
w wycenie nieruchomoci.
Zakres oraz sposb ich
uwzgldnienia zaley w znacznej
mierze od:
Przyjtej podstawowej definicji wartoci
Rodzaju nieruchomoci
Regulacji na rynkach regionalnych i lokalnych

Warunkach na rynkach regionalnych i lokalnych


Dostpnoci danych porwnawczych

Uwaga: Konieczne s nowe sposoby


zbierania, przetwarzania i prezentacji
danych na temat nieruchomoci!

Efektywno
energetyczna i inne
cechy zrwnowaonego
budownictwa musz by
uwzgldnione
w procesie wyceny aby

PODSUMOWANIE

Sprosta oglnym wymaganiom


i obowizkom zawodowym
Odzwierciedli zmieniajce
si warunki rynkowe
Unikn bdnej oceny aktyww (np.
za wysoka warto budynkw
konwencjonalnym i zbyt maa
warto budynkw zrwnowaonych)
Sprosta obowizkowym
wymaganiom dotyczcym wyceny
stawianym przez organizacje
zawodowe (np. RICS) i rzdy (np.
Niemcy).
Wykorzysta nowe moliwoci
biznesowe.

Czym jest RENOVALUE

Projekt

Zastosowanie wyceny nieruchomoci


jest istotnym elementem cyklu ycia
nieruchomoci i ma bezporedni wpyw
na podejmowanie decyzji finansowych,
dlatego zachcanie do rozwaenia
efektywnoci energetycznej i energii
odnawialnej musi si rozpocz tutaj.
Moliwo pokazywania przypadkw
biznesowych dla potencjalnych
kupujcych, sprzedajcych,
kredytodawcw i inwestorw
jest warunkiem przyspieszenia
transformacji rynku w kierunku
budynkw o niemal zerowym zuyciu
energii (NZEBs).

Czym jest RENOVALUE

Projekt

Jednak zdolno do pokazywania


przypadkw biznesowych dla
zrwnowaonego budownictwa jest
dokadnie tym, czego brakuje w chwili
obecnej: wielu specjalistom ds. wycen
brakuje zarwno umiejtnoci jak i wiedzy,
aby konsekwentnie wzi pod uwag przy
doradzaniu klientom kwestie efektywnoci
energetycznej i energii odnawialnej.
Celem RenoValue jest wypenienie tej luki
w wiedzy i umiejtnociach przez
opracowanie materiaw szkoleniowych
dla profesjonalistw w zakresie wyceny
nieruchomoci omawiajcych
zastosowanie czynnika efektywnoci
energetycznej i energii odnawialnej
w praktyce wyceny i w doradztwie
dla klientw rzeczoznawcw.

Partnerzy
Business Solutions Europa

102

FINANSOWANY PRZEZ
RenoValue jest projektem wspfinansowanym
ze rodkw programu Inteligenta Energia Europa
Unii Europejskiej i zarzdzanym przez Agencj
Wykonawcz ds. Maych i rednich Przedsibiorstw
(EASME).

Zawarto tego dokumentu nie


odzwierciedla oficjalnej opinii Unii
Europejskiej. Opdowiedzialno za
informacje i wyraone pogldy
spoczywa na autorze(rach).

Kontakty

Strona internetowa
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU