You are on page 1of 104

ZRÓWNOWAŻONA

WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Polska wersja tej prezentacji została przetłumaczona przez

Współfinansowany ze środków programu Inteligentna
Energia Europa Unii Europejskiej

Czerwiec 2016

UDZIAŁ W SZKOLENIU POZWOLI
PAŃSTWU NA:

Tworzenie wyższej jakości operatów
szacunkowych.
Uniknięcie błędów oraz niewłaściwej wyceny
nieruchomości.
Zaoszczędzenie czasu
i kosztów dzięki wzbogaceniu wiedzy
o odpowiednich źródłach informacji.
Poprawę konkurencyjności oraz poszerzenie
kompetencji doradczych.

A DOKŁADNIEJ

Pomoże zapoznać się z wpływem
zrównoważonego rozwoju na rynek
nieruchomości oraz kluczową rolą
rzeczoznawców majątkowych
w transformacji rynku.
Pomoże zrozumieć całościową rolę
budynków w kontekście zmian
klimatycznych, celów energetycznych
oraz ich znaczenie przy zarządzaniu
ryzykiem dla klientów.

A DOKŁADNIEJ

Dostarczy szeregu informacji na temat
korzyści oraz możliwości budownictwa
energooszczędnego/zrównoważonego,
co umożliwi przedstawienie uzasadnień
biznesowych z nimi związanych w rozmowie
z klientem.
Dostarczy przegląd aktualnych wytycznych
oraz wymagań dla rzeczoznawców
w kontekście zrównoważonego rozwoju
oraz metod wyceny pozwalających
na uwzględnienie w wycenach cech
związanych z efektywnością energetyczną
i zrównoważonym rozwojem.

ISTOTNE UWAGI

Niniejszy kurs skierowany jest
do rzeczoznawców posiadających
podstawową lub średnią wiedzę na temat
wpływu aspektów zrównoważonego
rozwoju na wycenę nieruchomości.
Rzeczoznawcy majątkowi pracują w bardzo
zróżnicowanych warunkach, np. w dużych
firmach lub też jako niezależni specjaliści,
co może wpływać na to w jakim stopniu
mogą wprowadzać w życie zalecenia
stanowiące element niniejszego szkolenia
w praktyce zawodowej oraz w rozmowach
z klientami.

ISTOTNE UWAGI

Szkolenie może nie uwzględniać
szczegółowo wszystkich krajowych oraz
lokalnych różnic w praktyce wyceny.
Wycena bardziej złożonych aktywów
o znacznej wartości może wymagać
bardziej dogłębnych metod niż omawiane.
W przypadku powtarzalnych wycen
na użytek przedsiębiorstw, może być
wymagane przeprowadzenie analizy
ze znacznie większą dokładnością
niż pozwalają na to przedstawione metody
wyceny.

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie
2.
3.
4.
5.

Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
Charakterystyka energetyczna
Kluczowe źródła informacji
Uzupełnienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

WPROWADZENIE

Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje następujący zakres
tematyczny:
• Przegląd istniejących wytycznych.
• Rola wyceny i rzeczoznawców majątkowych.
• Określenie nowych wyzwań stojących przed
rzeczoznawcami.
• Uzasadnienie celowości uwzględnienia
problematyki zrównoważonego rozwoju oraz
efektywności energetycznej przez
rzeczoznawców.

WPROWADZENIE

Cele szkolenia
Wiadomości zawarte w poniższej sekcji umożliwią
uczestnikowi:
• Zrozumienie roli/obowiązków rzeczoznawcy
w zakresie zagadnień efektywności
energetycznej oraz budownictwa
zrównoważonego.

WPROWADZENIE

Dlaczego rola
rzeczoznawców
majątkowych jest
kluczowa dla
transformacji rynku

• Wycena jest wykonywana
na niemal każdym etapie cyklu
życia nieruchomości.
• Rzeczoznawcy pełnią rolę
zarządców informacji na rynku
nieruchomości, który jest
często bardzo nieprzejrzysty.
• Argumenty wykorzystywane
podczas negocjacji przez
poszczególne strony transakcji
oparte są zazwyczaj
na informacjach dostarczonych
przez rzeczoznawców
działających na zlecenie
obu stron.

WPROWADZENIE

Dlaczego rola
rzeczoznawców
majątkowych jest
kluczowa dla
transformacji rynku

Rzeczoznawcy nie
tworzą rynku, ale ich
rady oraz natura i
zakres świadczonych
przez nich usług
wpływają
na kształt rynku
nieruchomości.

WPROWADZENIE

Wycena zrównoważona
to nie technologia
kosmiczna!

• Polega ona na uwzględnieniu
dowodów ilościowych oraz
oceny jakościowej nowych cech
wpływających na wartość oraz
podnoszących atrakcyjność
rynkową poprzez wprowadzenie
odpowiednich informacji
na rynek.
• Zrównoważona wycena
to szansa a NIE zagrożenie
dla zawodu rzeczoznawcy
majątkowego!

WPROWADZENIE

Z czym to się wiąże
w codziennej
praktyce zawodowej?

• Brak praktycznej weryfikacji
oraz odpowiednich
i porównywalnych danych
dotyczących sprzedaży wymaga
od rzeczoznawców zastosowania
oceny jakościowej w celu
określenia wpływu aspektów
zrównoważonego rozwoju
na wartość nieruchomości.
• Będziesz decydować w jakim
stopniu dobrze poinformowany
klient będzie wierzył Twoim
ocenom jakościowym na rynku
lokalnym.

WPROWADZENIE

Z czym to się wiąże
w codziennej
praktyce zawodowej?

• Ocena jakościowa dotyczy
większości cech nieruchomości
w każdym przypadku wyceny.
Cechy odnoszące
się do zrównoważonego rozwoju
nie stanowią tutaj wyjątku.
• Jednakże: w celu zapewnienia
przejrzystości usług,
rzeczoznawca powinien wyjaśnić
swoją opinię ekspercką zarówno
w odniesieniu do korzyści
wynikających z budownictwa
zrównoważonego jak i ryzyka
związanego z budownictwem
konwencjonalnym.

WPROWADZENIE

Wasze wytyczne
związane z aspektami
zrównoważonego
rozwoju

Czerwona księga RICS
(2014) (RICS Red Book)
Aspekty zrównoważonego
rozwoju jako potencjalny
sterownik wyceny oraz
czynnik ryzyka!

WPROWADZENIE

“Z uwagi na to, że rynki komercyjne stają
się coraz bardziej wyczulone na aspekty
zrównoważonego rozwoju, mogą one zacząć
uzupełniać tradycyjne sterowniki
decydujące o wartości nieruchomości,
zarówno pod względem oczekiwań
użytkownika jak i zachowań nabywcy.”
Z tego względu zaleca się rzeczoznawcom:
“[…] określać stopień w którym analizowana
nieruchomość spełnia obecnie kryteria
zrównoważonego rozwoju, a następnie
w świadomy sposób podejmować decyzję
o prawdopodobieństwie ich wpływu
na wartość, tj. w jaki stopniu dobrze
poinformowany klient będzie je brał
pod uwagę podejmując decyzję
dotyczącą ceny zakupu, [...].”
Źródło: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation – Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, p. 59

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie

2. Przyczyny i uzasadnienie
biznesowe

3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe źródła informacji
5. Uzupełnienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje następujący zakres
tematyczny:
• Określenie roli i znaczenia budynków.
• Informacje dotyczące celów energetycznych
oraz klimatycznych oraz ich potencjalnego
wpływu na sektor budowlany.
• Korzyści i możliwości stwarzane przez
efektywne energetycznie/zrównoważone
budownictwo.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Cele szkolenia
Wiadomości zawarte w poniższej sekcji
umożliwią uczestnikowi:
• Zrozumienie znaczenia omawianych zagadnień
w codziennej praktyce.
• Wyjaśnianie znaczenia zrównoważonego
rozwoju dla klientów.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zmiany klimatyczne:
Powodzie Ekstremalne warunki
pogodowe Susze

Środowisko (rynek)
zmienia się

Zagrożenia środowiskowe:
Zanieczyszczenie powietrza,
wody oraz gleby
Ograniczone zasoby:
Nośniki energii, ziemia, woda,
surowce
Rosnąca świadomość klientów
w zakresie oddziaływania
na środowisko oraz zmiana
systemów wartości.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

... podobnie jak klimat
dla biznesu
Twoich klientów …

Polityka odpowiedzialności
społecznej biznesu (CSR)
Obowiązek sprawozdawczości
z działań na rzecz
zrównoważonego rozwoju
Odpowiedzialne/zrównoważone
strategie inwestycyjne
w nieruchomości

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Dlaczego ulepszanie
charakterystyki
energetycznej
budynków ma znaczenie?

Według danych IPPC budynki
odpowiadają za:

~ 32 % całkowitego zużycia energii
końcowej!

~ 19 % emisji gazów cieplarnianych
powiązanej ze zużyciem
energii!

~ 33 % emisji sadzy!

Zakładając typowe scenariusze biznesowe, te wartości mogą
się podwoić do 2050 r!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Międzynarodowe,
europejskie
i państwowe środki
prawne

Poziom międzynarodowy
• Coraz surowsze cele ochrony
klimatu i oszczędności energii
• Polityka UE koncentruje
się na poprawie efektywności
energetycznej w sektorze
budowlanym
• Dyrektywy UE w sprawie
charakterystyki energetycznej
budynków i efektywności
energetycznej

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Międzynarodowe,
europejskie
i państwowe środki
prawne

Poziom krajowy

• Wprowadzenie Świadectw
Charakterystyki Energetycznej
(EPC)
• Korzyści i zachęty finansowe
(np. programy dofinansowania)

Poprawa charakterystyki
energetycznej
w świadectwie
charakterystyki
energetycznej o jedną
klasę może stanowić
różnicę!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Źródło: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons
and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries, Final
report prepared for European Commission (DG
Energy), p. 15.

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zarządzanie ryzykiem
a przewidywane dochody
z nieruchomości:
od zielonych premii
do brązowych obniżek

Przykład: Różnica w cenie najmu
mieszkań z certyfikacją MINERGIE
w Szwajcarii
• W Szwajcarii efektywne
energetycznie/zrównoważone
budynki stają się normą w nowych
inwestycjach.
• Oczekuje się, że w przyszłości
obecne premie cenowe
dla energetycznie
zrównoważonych budynków
zmienią się w “brązowe obniżki”
dla konwencjonalnych budynków!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zarządzanie ryzykiem
a przewidywane dochody
z nieruchomości:
od zielonych premii
do brązowych obniżek

Przykład: Różnica w cenie najmu
mieszkań z certyfikacją MINERGIE
w Szwajcarii

Źródło: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universität Zürich

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Zrównoważony rozwój
jako kryterium
w ocenie ryzyka
kredytowego

Przykład: Europejski rating
rynku i nieruchomości TEGoVA
4 rodzaje kryteriów:
• Rynek (krajowy, regionalny)
• Miejsce
• Dochody z nieruchomości
• Nieruchomość
Podkategorie kryteriów decydujących
o klasie nieruchomości:
• Architektura/rodzaj konstrukcji
• Rodzaj wykończenia
• Stan techniczny
• Umiejscowienie działki
• Zrównoważenie ekologiczne
• Rentowność koncepcji budynku

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Efektywność energetyczna budowli już obecnie
wpływa na warunki finansowania!

UZASADNIENIE BIZNESOWE

Opcja 1
marchewka

Opcja 2
kij

Wyższe kwoty kredytów
hipotecznych
i atrakcyjne oprocentowanie
dla budynków efektywnych
energetycznie/o niskiej
emisji dwutlenku węgla

Niższe kwoty kredytów
hipotecznych
i niekorzystne oprocentowanie
dla budynków o niskiej
efektywności/o dużej emisji
dwutlenku węgla

PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe

3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe źródła informacji
5. Uzupełnienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Cele kształcenia
Niniejsza sekcja obejmuje następujący zakres
tematyczny:
• Typowe zużycie energii przez budynki
mieszkalne i biurowe
• Podstawowe informacje pozwalające
zrozumieć charakterystykę energetyczną
budynków
• Zawartość i kluczowe elementy świadectw
charakterystyki energetycznej (EPC)

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Cele kształcenia
Wiadomości zawarte w tej sekcji umożliwią
uczestnikowi:
• Odczytywanie i rozumienie danych zawartych
w świadectwach charakterystyki energetycznej
• Branie pod uwagę cech energetycznych budynku
podczas wizyty/inspekcji nieruchomości

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Dlaczego należy
koncentrować
się na energii?

• Zużycie/zapotrzebowanie
na energię i wynikające z tego
emisje do atmosfery są
najbardziej "namacalnymi"
cechami zrównoważenia obiektu
• Jest wiele solidnych dowodów
empirycznych
• Dane energetyczne są najłatwiej
dostępne z uwagi na wprowadzenie
świadectw charakterystyki
energetycznej
• Świadomość klientów jest wyższa
niż w przypadku innych cech
zrównoważenia obiektu
• Zużycie energii przekłada
się bezpośrednio na koszty
eksploatacyjne

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Przykłady typowego
zużycia energii
w budynkach
jednorodzinnym oraz
biurowym w Polsce

2%

5%

ogrzewanie

6%

ciepła woda
użytkowa

15%

gotowanie
oświetlenie
72%

[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

ogrzewanie
chłodzenie i
wentylacja

[PERCENTAG
E]

oświetlenie
[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

urządzenia domowe

urządzenia biurowe
inne

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Kluczowe czynniki
wpływające
na charakterystykę
energetyczną
budynków

Data i typ budynku
Szczelność powietrzna
Poziom izolacji (dach, ściany)
Ogrzewanie, wentylacja,
klimatyzacja
Przygotowanie ciepłej wody
użytkowej
Zwyczaje mieszkańców
Zarządzanie budynkiem/
systemy sterowania
Odnawialne źródła energii

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Oznaki charakterystyki
energetycznej:

Typ budynku i data budowy?
Izolacja dachu i ścian?
Stan przegród budynku?

na co zwracać uwagę…




Zewnętrzne?
Wewnętrzne?
Widoczne uszkodzenia?
Ślady zawilgocenia?

Rodzaj, wiek i jakość okien?
Rodzaj systemu
przeciwsłonecznego (jeśli jest)?

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Oznaki charakterystyki
energetycznej:
na co zwracać uwagę…

Typ i wiek:



Instalacji grzewczej?
Źródła ciepła/chłodu?
Systemu oświetleniowego?
Systemu zarządzania energią?

Poziom zgodności z aktualnymi
przepisami?
Świadectwo charakterystyki
energetycznej?
• Dostępne?
• Data?
• Zalecenia?

Odnawialne źródło energii
(słońce, wiatr, gruntowa pompa
ciepła)?

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Charakterystykę
energetyczną
budynku
można wyrazić przez

• Klasa charakterystyki
energetycznej (A, B, C, itd.)
Przykłady świadectw charakterystyki
energetycznej stosowanych w krajach Unii
Europejskiej

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Charakterystykę
energetyczną
budynku
można wyrazić przez

Poziom zgodności z wymogami
prawnymi (np. 20% poniżej
minimalnej normy krajowej)
Zapotrzebowanie/zużycie energii
końcowej wyrażone w kWh/m²a lub
l/m²a
Poziom zużycia energii
Parametry techniczne bryły
budynku i systemów
wentylacji, klimatyzacji
i ogrzewania

Skąd się biorą różnice
między obliczeniowym
(zapotrzebowanie)
i rzeczywistym
(zmierzonym) zużyciem
energii?

CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA

Różnice w sposobie użytkowania,
bryle, systemach budynkowych
Braki w modelu
obliczeniowym/błędy rachunkowe
Jakość procesu budowy
Rzeczywisty klimat
Typ/intensywność użytkowania
Zmiany taryf użytych do ocen
zużycia energii
Błędy w pomiarach

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna

4. Kluczowe źródła informacji
5. Uzupełnienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Cele kształcenia
Niniejsza sekcja obejmuje następujący zakres
tematyczny:
• Koncepcję rosnących wymagań odnośnie
informacji oraz powiązanych z nimi źródeł
• Przedstawienie oraz omówienie możliwych
źródeł informacji odpowiadających na rosnące
wymagania

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Cele kształcenia
Wiadomości zawarte w poniższej sekcji
umożliwią uczestnikowi:
• Określanie oraz pozyskiwanie odpowiednich
informacji (związanych z budynkami)
z różnych źródeł
• Rozumienie oraz ocenę jakości różnych źródeł
informacji

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Rosnące wymagania
informacyjne
dla rzeczoznawców
majątkowych

“Zachęca się rzeczoznawców
majątkowych do pozyskiwania
odpowiednich i wystarczających
danych o aspektach zrównoważonego
rozwoju dla przyszłych porównań
nawet jeżeli nie mają one obecnie
wpływu na wartość nieruchomości.
Dane te powinny być uwzględnione
w operacie szacunkowym
w przypadkach gdy na rynku
wystąpią dowody potwierdzające
ich wpływ na wycenę.”

Źródło: RICS, 2013, Sustainability
and commercial property valuation,
RICS Professional guidance, global,
Royal Institution of Chartered
Surveyors, London, p. 5

Aby wycenić stopień
zrównoważenia budynku,
prócz danych
energetycznych należy
także zebrać informacje
dotyczące

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Zużycie energii
Zużycie wody (pitnej)
Zagrożenia dla lokalnego
środowiska
Możliwości adaptacji budynku
do zmian rynkowych
Dostępność budynku
Komfort użytkownika
i jakość powietrza wewnętrznego

Lista kontrolna zrównoważenia budynku RICS:
Przegląd i Kontrola
Jakie są następujące cechy budynku:
Położenie

Warunki lokalne

Budynek

Dokumentacja

• Atuty energetyczne (jeżeli występują)?
• Charakterystyka energetyczna
(zużycie nieodnawialnych zasobów
w trakcie użytkowania)?
• Emisja dwutlenku węgla?
• Zródła dostępnych i/lub
wykorzystywanych nośników energii?
• Dostępne usługi, pod względem wieku,
efektywności oraz przewidywanej
trwałości budynku?

• Potencjał wykorzystania energii
odnawialnej?
• Możliwe zagrożenia dla lokalnego
środowiska, np. wskutek emisji,
itp.?
• Eksploatacyjne zużycie wody?
• Rozwiązania pozwalające na, lub
promujące oszczędzanie wody?

Lista kontrolna zrównoważenia budynku RICS:
Przegląd i Kontrola
Jakie są następujące cechy budynku:
Położenie

Warunki lokalne

Budynek
Budynek

Dokumentacja

• Rozwiązania pozwalające na redukcję
ilości generowanych odpadów (np.
segregowanie odpadów do odzysku
na miejscu)?
• Odporność na konsekwencje
wynikające ze zmian klimatycznych
(np. zniszczenia spowodowane burzą,
utrzymanie warunków wewnętrznych
przy zmianie temp.)?
• Ułatwienia w dostępie (np. dla osób
niepełnosprawnych)?

• Zabezpieczenia na wypadek
zagrożeń (np. pożar, nawałnica)?
• Oddziaływanie na zdrowie
ze względu na wykorzystane
materiały i charakterystykę
budynku (światło
dzienne/wentylacja naturalna,
itp.)?
• …

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Kluczowe źródła
informacji na temat
zużycia energii

Świadectwa charakterystyki
energetycznej (EPC)
Certyfikaty/etykiety/system
y oceny środowiskowej
(BREEAM,LEED i inne)
Dokumentacja projektowa
Raporty z Due Diligence
Badania terenowe/wizyty
osobiste

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Kluczowe źródła
informacji na temat
zużycia energii

Rachunki od dostawców
mediów/roczne zestawienia
kosztów mediów
Dane z systemów zarządzania
budynkiem
Umowy dostawy oraz
gwarancje efektywności
energetycznej

KLUCZOWE ŹRÓDŁA INFORMACJI

Jak traktować brak
danych o obiekcie jako
nowy potencjalny
dodatkowy czynniki
ryzyka?

“Rozpoczynając postępowanie,
rzeczoznawca, powinien
wystąpić do zleceniodawcy
o udostępnienie danych
(np. o efektywności energetycznej).
Jeżeli zleceniodawca nie jest
w stanie (lub nie chce)
dostarczyć odpowiednich
danych, powinno
to być uznane za potencjalny
dodatkowy czynniki ryzyka.”

PLAN SZKOLENIA

1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe źródła informacji

5. Uzupełnienie metod wyceny
oraz operatu szacunkowego
6. Podsumowanie

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje następujący zakres
tematyczny:
• Określenie wielkości oraz rozwiązań pozwalających
na uwzględnienie aspektów efektywności
energetycznej/budownictwa zrównoważonego
w wycenie
• Przydatność różnych metod i podejść do wyceny
oraz stosowanych w nich parametrów wejściowych
do uwzględnienia aspektów efektywności
energetycznej/budownictwa zrównoważonego
• Jak uwzględniać podejście całościowe do opisu
budynku w operacie szacunkowym

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Cele szkolenia
Wiadomości zawarte w poniższej sekcji umożliwią
uczestnikowi:
• Sporządzenie poszerzonej listy cech i parametrów
budynku wpływających na jego wartość
• Przekształcenie dostępnych danych
w odpowiednie parametry wejściowe wyceny
• Przygotowanie rozszerzonych/lepszych
operatów szacunkowych

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

W wycenach bazujących na Wartości
Rynkowej, ich parametry wejściowe
powinny pochodzić z danego rynku.

Wycena bazująca
na Wartości Rynkowej
Jeśli cechy zrównoważenia budynku mają
wpływ na wartość, powinno się
je uwzględnić w obliczeniach, aby dobrze
poinformowany klient zdawał sobie
z nich sprawę, ale tylko w takim stopniu
jak to wynika z analizy rynku.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Wycena bazująca
na Wartości
Inwestycyjnej
(Wartość Netto)

W wycenach opartych na Wartości
Inwestycyjnej, parametry wejściowe
wyceny zależą od danego inwestora,
tzn. są tak określone, by odzwierciedlać
jego oczekiwania i preferencje.

Stopień integracji kwestii zrównoważenia
budynku zależy od subiektywnych celów
inwestycji (które mogą być także
określone przez ścisłe wymagania
dotyczące zrównoważonego rozwoju).
Dlatego czynniki jeszcze
nie odzwierciedlone w wartości rynkowej,
ale które mogą wpłynąć na decyzje
inwestora, powinny być wzięte pod uwagę
w obliczeniach.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Charakterystyka
energetyczna budynku

może być powiązana z szeregiem
czynników decydujących
o wartości nieruchomości!

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Charakterystyka energetyczna budynku może być powiązana z szeregiem czynników
decydujących o wartości nieruchomości!

Zbywalność/
możliwość
wynajęcia

Tempo sprzedaży
/wynajmu

Zniżki/rabaty ze względu
na potrzeby
modernizacyjne/remontowe

Trwałość
techniczna
budynku

Ekonomicznie
uzasadniona
trwałość budynku

Podatki, dotacje, tempo
uzyskania pozwolenia na budowę,
itp.

Poziom kosztów
eksploatacyjnych

Możliwa do
osiągnięcia cena
wynajmu

Dodatkowe przychody wynikające
ze sprzedaży nadwyżek
energetycznych osobnom trzecim

Wizerunek
(budynku i jego
właściciela)

Opodatkowanie
emisji CO2

Stopień zużycia/wysokość
odpisów amortyzacyjnych

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Rozszerzone powiązanie
cech zrównoważenia budynku
z wyceną wartości

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Rozszerzone powiązanie cech zrównoważenia budynku z wyceną wartości

Cechy zrównoważenia budynku (przykłady)

Efektywność
Energetyczna

Ograniczenie
oddziaływania
na środowisko

Poprawa
funkcjonalności,
jakości usług,
trwałości i adaptacji
do zmieniających się
warunków rynkowych

Łatwość utrzymania,
serwisowania
i utylizacji odpadów

Wyższy komfort oraz
lepsze samopoczucie
użytkowników

Skutki

Wyższa atrakcyjność rynkowa, niższe
ryzyko pustostanu oraz stabilniejsze
dochody
Wyższy potencjał wzrostu dochodów
z najmu
Ograniczenie utraty korzyści
z nieruchomości oraz ryzyka biznesowego
Poprawa produktywności pracy i stanu
zdrowia użytkowników
Niższe koszty odszkodowań oraz ryzyko
sporów spowodowanych syndromem chorego
budynku

Wartość rynkowa/ wartość/
wartość hipoteczna

Niższe koszty eksploatacyjne oraz
utrzymania

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zakładany wpływ czynników
zrównoważonego rozwoju

na kluczowe parametry
wejściowe wyceny

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zakładany wpływ czynników zrównoważonego rozwoju na kluczowe parametry wejściowe
wyceny
BUDYNEK STANDARDOWY

BUDYNEK STANDARDOWY

BUDYNEK ZRÓWNOWAŻONY

BUDYNEK ZRÓWNOWAŻONY

- Wzrost wartości
Koszty
eksploatacyjne
ponoszone przez
najemców

+ Wpływ
na środowisko/zdrowie

+ Zużycie

+ Atrakcyjność
Rynkowa

+ Atrakcyjność
Rynkowa

+ Pozostałe ryzyka
prawne

+ Pozostałe ryzyka
prawne

Koszty poszukiwania
nowych najemców
Utrzymanie

Koszty poszukiwania
nowych najemców
Market Rent

+ Zużycie

- Wzrost wartości

Premia za ryzyko

Premia za ryzyko

+ Wpływ
na środowisko/zdrowie

Koszty
eksploatacyjne
ponoszone przez
najemców

Utrzymanie
Zarządzanie

Zarządzanie
Dochód netto
Dochód netto

Stopa wolna
od ryzyka

Stopa wolna
od ryzyka

WPŁYW NA PREMIĘ ZA RYZYKO

WPŁYW NA PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE ORAZ DOCHÓD NETTO

Wykres zaadaptowany na podstawie: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, paper
presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podstawowe wyzwanie:

zużycie energii jako jedna
z cech budownictwa
zrównoważonego

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podstawowe wyzwanie: zużycie energii jako jedna z cech budownictwa zrównoważonego
Metody wyceny

Factors determining Energy Performance

Powierzchnia/kubatura

Rodzaj oraz stopień
wykorzystania
odnawialnych źródeł
Efektywność instalacji
grzewczej oraz
pozostałych systemów

Metoda korygowania
parami

Koszty materiałów
wbudowanych
i wyposażenia

Podejście kosztowe

Osiągalny poziom czynszu

Podejście dochodowe

Koszty ogrzewania

Izolacyjność przegród
zewnętrznych

Źródło energii

Charakterystyka budynku

Zużycie energii/
emisja CO2

Charakterystyka
Energetyczna

Ryzyko

Wartość
rynkowa

Zgodność
z obowiązującymi
przepisami
Etykieta/certyfikat
Wizerunek/atrakcyjność
rynkowa

Dostosowanie rynkowe

Source: NUWEL, 2011, Nachhaltigkiet und Wertemittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und de Schweiz , Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability , Universität Zürich

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metody wyceny –
„zrównoważony
przekład”

• Każda metoda musi
być „przełożona” w inny sposób.
• Różne metody wyceny opierają
się na różnych danych wejściowych
korygowanych
(np. cenach transakcyjnych, kosztach,
czynszu, wartości odtworzenia,
czynnikach budowlanych, itp.)
• Zastosowanie każdej metody wyceny
związane jest z innym
zapotrzebowaniem na dane

W rezultacie, istnieje szereg możliwych
sposobów uwzględnienia efektywności
energetycznej oraz dodatkowych aspektów
budownictwa zrównoważonego w procesie
wyceny!

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda porównywania parami

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda porównywania parami

Niższe/wyższe koszty
eksploatacyjne dla właściciela
budynku
Mniejsze/większe potrzeby
remontowe w odniesieniu
do standardów energetycznych
Wyższa średnia cena budynków
zrównoważonych
Niższa średnia cena budynków
standardowych
Ryczałtowa korekta ze względu
na wyższą/niższą

Wyjaśnienia
?? … ?? : Współczynniki korygujące (np. odzwierciedlające różną lokalizację,
zezwolenia, układ, jakość energetyczną itp. ...)
??? : Odnotowany poziom cen
?? : Wagi wpływające na cenę

?? : Rynkowy współczynnik korygujący (powinien być stosowany tylko
w przypadku, gdy czynniki wpływające na wartość nie są reprezentowane
przez nieruchomości podobne)
Źródło: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of
existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29,
No. 6, pp. 644–676

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
porównywania
parami

• Postępuj zgodnie z tradycyjnym
podejściem metody porównywania
parami, ale poszerz zakres analizy
o dodatkowe czynniki, wpływające
potencjalnie na wartość
nieruchomości.
• Sprawdź w jakim stopniu dane
dotyczące porównywalnych
obiektów uwzględniają już aspekty
efektywności energetycznej oraz
inne dane dotyczące
zrównoważenia budynków.
• Zbadaj transakcje pod względem
informacji związanych
z budownictwem zrównoważonym.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
porównywania
parami

• Określ czy cechy zrównoważenia
budynku oraz parametry
jakościowe nieruchomości
są poniżej, powyżej, czy też

średniej dla lokalnego rynku.

• Oceń pozycję analizowanej
nieruchomości na rynku
konkurencyjnym w odniesieniu
do cech zrównoważenia budynków.
Ocena ta może bazować zarówno
na przesłankach ilościowych jak
i ocenach eksperckich.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
porównywania
parami

• Przeanalizuj stopień w jakim
różnice w stosunku do średniej
na lokalnym rynku uzasadniają
korektę porównywanych cen.

Jeśli dane porównawcze na danym
rynku lokalnym są niewystarczające,
przeanalizuj dane porównawcze spoza
tego rynku (tj. z porównywalnych
rynków/regionów w kraju).

Wykorzystaj dodatkowe źródł a:
publikacje, studia przypadku,
informacje prasowe, itd.

Rozważ wykorzystanie treści
przedstawionych w niniejszym
opracowaniu, tak aby móc doradzić
klientom i uzasadnić
poprawki/korekty wprowadzone
w stosunku do porównywanych danych
transakcyjnych oraz pozostał ych
danych wejściowych do wyceny,
takich jak trwał ość/stopień zużycia.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
porównywania
parami

• Współpracuj z innymi rzeczoznawcami
oraz ekspertami rynku nieruchomości
w celu zwiększenia zasobów danych
oraz poprawy własnej zdolności oceny

nastrojów na rynku lokalnym
w odniesieniu do aspektów
związanych z efektywnością
energetyczną oraz pozostał ymi
cechami budownictwa
zrównoważonego, jako potencjalnymi
czynnikami wpł ywającymi na wartość
wyceny i ryzyko.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda inwestycyjna

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Metoda inwestycyjna

Zmiany w preferencjach
uczestników rynku
Niższy udział kosztów
eksploatacyjnych dla najemców

Większa konkurencyjność
Rosnące koszty energii
Przereklamowanie zrównoważonego
rozwoju

Łatwość utrzymania i serwisowania
Niższe koszty napraw

Dłuższy ekonomiczny czas życia
Dłuższy okres zgodności
z zaostrzającymi się przepisami

Bardziej stabilne przepływy
dochody
Większa atrakcyjność rynkowa
Krótsze okresy pustostanów
Poprawa wizerunku
Inne czynniki

Wyjaśnienia
GI: Roczny dochód brutto z czynszu
OCT: Koszy eksploatacyjne nie przenoszalne na
najemców
ri Stopa wolna od ryzyka
rp Premia za ryzyko
g Stopa wzrostu
d Zużycie
(ri + rp - g + d) Stopa kapitalizacji

Źródło: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property
Valuation – Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644–676

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
inwestycyjnej

• Należy powtórzyć ten sam
podstawowy proces:
Oceń pozycję analizowanej
nieruchomości na rynku
konkurencyjnym z uwzględnieniem
jej cech zrównoważenia i jej
parametrów efektywnościowych
(poziomy zużycia, poziom kosztów
eksploatacyjnych, poziom komfortu,
itp.).

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
inwestycyjnej

• Nowym elementem postępowania powinno
być, zwrócenie się do klientów
o dodatkowe informacje dotyczące
analizowanej nieruchomości, w tym:
• Dokumentację projektową; zapisy

ewidencyjne

• Świadectwo charakterystyki

energetycznej

• Dostępność

zielonych/środowiskowych
certyfikatów/etykiet/systemów
oceny

• Roczne sprawozdania/zestawienia

kosztów mediów

• Dane dotyczące zużycia mediów

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
inwestycyjnej

Należy skontaktować się z zarządcą
nieruchomości ze względu na posiadane
przez niego zazwyczaj zapisy dotyczące
zużycia mediów oraz kosztów
eksploatacyjnych (dysponują oni ponadto
danymi o pustostanach i przychodach
najemców, czasie najmu!)

Zapytaj lokalnych pośredników/agentów
nieruchomości czy występują różnice
w tempie sprzedaży i/lub poziomie
cen pomiędzy budynkami o wysokiej
efektywności energetycznej/
zrównoważonymi a ich konwencjonalnymi
odpowiednikami.

Zbadaj czy na lokalnym rynku (lub na
rynkach porównywalnych) istnieje
potwierdzenie na funkcjonowanie premii
lub zniżek w cenie i przychodach z najmu
dla zielonych/zrównoważonych obiektów.

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
inwestycyjnej

Jaka jest struktura „zielonych umów”
najmu w kraju?

Jakie są – o ile występują – typowe
ustalenia dotyczące podziału kosztów
oraz korzyści, pomiędzy wynajmującym
a najemcą, wynikających z poprawy
efektywności?

Jak przedstawia się na tym tle profil
analizowanej nieruchomości?

Czy określony poziom premii za ryzyko
oraz stopy wzrostu odpowiednio oddają
profil ryzyka/możliwości dla danej
nieruchomości (częściowo w oparciu
o przedstawione w niniejszym
materiale przykłady/argumenty)?

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
inwestycyjnej

Czy na Państwa lokalnym rynku (lub
porównywalnym) występują dowody
na szybsze zużywanie się budynków
konwencjonalnych?

Czy długość ekonomicznego czasu życia
analizowanej nieruchomości
odpowiednio odzwierciedla ryzyko
związane z niespełnieniem
zaostrzających się wymogów prawnych
w zakresie oddziaływania
na środowisko?

Czy na lokalnych lub podobnych rynkach
można zauważyć szybsze zanikanie
konwencjonalnych budynków?

Czy w Państwa kraju są przepisy (lub
jest planowane ich wprowadzenie)
ograniczające właścicielom budynków
możliwość wynajmu powierzchni
o niskiej efektywności energetycznej?

Praktyczne
zalecenia
dotyczące metody
inwestycyjnej

• Należy oszacować potencjał zaległości
modernizacyjnych/remontowych
powodujących niską efektywność;
tj. koszt modernizacji w zakresie
efektywności energetycznej oraz
odnawialnych źródeł energii.
• Należy rozpatrzyć potencjał
miejscowego
wykorzystania/wytwarzania energii
odnawialnej; może to obejmować
dodatkowe przychody z wynajmu
powierzchni dachu i/lub sprzedaży
energii.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podejście kosztowe

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Podejście kosztowe

Zdecydowanie wyższe koszty
zastąpienia
Dłuższy użyteczny czas życia
Mniejsze potrzeby remontowe
Poprawa funkcjonalności
Specjalne wyposażenie techniczne
budynku
Rynkowy współczynnik korygujący
(powinien być stosowany tylko
w przypadku, gdy czynniki
wpływające na wartość
nie są reprezentowane przez
nieruchomości podobne)

Wyjaśnienia:
RC: Koszty zastąpienia
??? ????????? ???? ????
: ??????? ???? ????
???

= Zużycie ze względu na wiek (amortyzacja liniowa)

D: Zużycie ze względu na uszkodzenia, wady, potrzeby
OVC: Pozostałe czynniki wpływające na wartość (np. przestarzała
funkcjonalność, niedostosowanie do środowisko, itp.)
LV: Wartość gruntu
?? : Rynkowy współczynnik korygujący (powinien być uwzględniany jedynie
jeżeli czynniki wpływające na wartość nie mogą być uwzględnione poprzez inne
dane wejściowe)

Źródło: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644–676

Praktyczne zalecenia
dotyczące podejścia
kosztowego

• Zbadaj jakie są koszty efektywnych
energetycznie/zrównoważonych
budynków oraz rozwiązań i urządzeń
w zakresie odnawialnych źródeł
energii.
• Dokonaj korekty jakościowej
w przypadku gdy oczekiwany
ekonomiczny czas życia nie
odzwierciedla jeszcze charakterystyki
budynków efektywnych
energetycznie/zrównoważonych.

Praktyczne zalecenia
dotyczące podejścia
kosztowego

• Analizuj koszty w cyklu życia budynku
do porównywania
i analizowania kosztów modernizacji
niezbędnej do przeciwdziałania
starzeniu się obiektu.
• Rozważ, w razie konieczności,
przeprowadzenie rachunku
kosztów-korzyści dla niektórych
rozwiązań energooszczędnych/
instalacji wykorzystujących
odnawialne źródła energii.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Dyskontowanie strumieni dochodu

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Dyskontowanie strumieni dochodu

Zmiany w preferencjach
uczestników rynku
Niższy udział kosztów
eksploatacyjnych dla najemców
"Zielony wynajem“
Łatwość utrzymania i serwisowania
Większa atrakcyjność rynkowa
Krótsze okresy pustostanów
Niższe wydatki na
modernizację/rewitalizację
Niższe ryzyko związane
z nieruchomością (dotychczas
nie brane bezpośrednio pod uwagę
przy modelowaniu dochodów
z nieruchomości)

Bardziej stabilne przepływy
dochody
Większa atrakcyjność rynkowa
Niższe ryzyko sprzedaży
Poprawa wizerunku
Potencjał wzrostu czynszów

Wyjaśnienia:

n: Okres prognozy
GIe: Potencjalny dochód brutto
OETz: Wydatki operacyjne w roku n
ME: Wydatki marketingowe
OE: Pozostałe wydatki (np. modernizacja...)
Większa konkurencyjność
OI: Inne przychody (np. reklamy na elewacji)
Rosnące koszty energii
Przereklamowanie zrównoważonego ????? : Stopa dyskontowa
rozwoju
???? : Potencjalny dochód brutto w roku n
????? : Wydatki operacyjne w roku n
Dłuższy ekonomiczny czas życia
?? : Stopa wolna od ryzyka?? : Premia za ryzyko
Dłuższy okres zgodności
g: Growth rate
z zaostrzającymi się przepisami
środowiskowymi
d: Zużycie
(???? – ?????)
:
(?? + ?? −? +?)

Wartość rezydualna budynku na koniec okresu

Zalecenia dt. metody
Dyskontowania
Strumieni Dochodu

• O ile dostępna jest wystarczająca ilość
danych do modelowania rocznych
dochodów, metoda DCF daje możliwość
(i większą elastyczność) ujęcia,
w przejrzysty sposób, szerokiego
spektrum korzyści/ryzyk związanych
z budownictwem zrównoważonym
poprzez subtelne korygowanie danych
wejściowych.
• Przeprowadź dodatkowe analizy ilościowe
(np. analizę kosztów-korzyści, analizę
korzyści dla zdrowia/produktywności
pracowników, analizę kosztów w cyklu
życia budynku) stanowiące dodatkowe
źródło danych do kreślenia/dostosowania
parametrów wejściowych metody DCF

Zalecenia dt. metody
Dyskontowania
Strumieni Dochodu

• Określ starannie poziom końcowej
stopy kapitalizacji, jako czynnika
odzwierciedlającego wszystkie
długoterminowe korzyści/zagrożenia.
• Próbuj wskazać jak największą ilość
elementów przychodów/kosztów
w przepływach pieniężnych zamiast
w obliczeniach stopy dyskontowej
(wyższa czytelność).
• Rozważ przeprowadzenie analizy
wrażliwości/symulacji metodą
Monte-Carlo, w celu uniknięcia
wrażenia nierealnego poziomu
dokładności.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Najlepsze praktyki RICS

w zakresie operatów
szacunkowych

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Należy przedstawić:

Najlepsze praktyki RICS
w zakresie operatów
szacunkowych

Czytelny opis zgromadzonych danych
dotyczących charakterystyki oraz cech
zrównoważenia nieruchomości, dane te mogą,
w uzasadnionych przypadkach, zawierać
elementy które nie znajdują bezpośredniego
odzwierciedlenia w ostatecznym wskazaniu
wartości.

Oświadczenie dotyczące opinii rzeczoznawcy
na temat związku pomiędzy cechami
zrównoważenia a wartością szacunkową,
wraz z komentarzem dotyczącym obecnych
korzyści/ryzyka z nimi związanych lub, że ryzyko
nie występuje.

Oświadczenie dotyczące opinii rzeczoznawcy
na temat możliwego wpływu tych
korzyści/ryzyka na wartość nieruchomości
w przyszłości.
Źródło: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

• Położenie i otoczenie rynkowe

Rozszerzony opis
budynku jako element
lepszego operatu
szacunkowego

• Przepływy pieniężne/jakość
przepływów
• Charakterystyka oraz cechy
fizyczne
• Efektywność/ocena jakościowa

Cechy zrównoważenia
budynku nie powinny być
traktowane jako dodatek!

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Poprawiony opis budynku: parametry fizyczne – struktura zalecana dla potrzeb
operatu szacunkowego
Wyposażenie techniczne









4

Systemy grzewcze oraz chłodzenia (HVAC część 1) z uwzględnieniem wytwarzania ciepła
oraz przygotowania ciepłej wody, wytwarzania
chłodu
Wytwarzanie energii na własne potrzeby i/lub
dla osób trzecich (np. PV, itp...)
System wentylacji (HVAC - część 2)
Instalacja elektryczna wraz z oświetleniem
Windy i transport wewnętrzny
ICT
Zaopatrzenie w wodę, wykorzystanie i
odprowadzenie ścieków (np. wodooszczędne
baterie, wykorzystanie wody deszczowej i
szarej, własna oczyszczalnia, infiltracja wód
opadowych, itp...)
System zbierania odpadów
Przewody dystrybucyjne (np. w strefie
wewnętrznej/szachtach)
Urządzenia sterujące
Urządzenia pomiarowe

1









2

3

Źródło energii

Źródło energii (kopalne, odnawialne) na potrzeby ogrzewania
Źródło energii (inne)

Opis budynku B
(konstrukcja i produkt)

Powierzchnia (m2) poszczególnych stref
Kubatura (m3) oraz stosunek powierzchnia/
kubatura (m2/m3)
Przegrody zewnętrzne oraz ich orientacja
(ściany, okna) (m2) wg. Rodzaju
Przegrody wewnętrzne (m2) wg. Rodzaju
Wysokość stropu/pomieszczeń
Powierzchnia/rodzaj pomieszczeń (np. biuro z
wydzielonymi przestrzeniami pracowniczymi)
Szerokość drzwi i korytarzy
Powierzchnia pomieszczeń użytkowych/toalet z
uwzględnieniem barier dostępu
Stosunek powierzchni użytkowej do
komunikacyjnej (ogólnej)

Opis budynku B
(konstrukcja i produkt)








Rodzaj konstrukcji
Konstrukcja nośnia i fundament
Rezerwa nośności
Rodzaj ścian zewnętrznych/przegród
Rodzaj okien i szklenia
Rodzaj ścian wewnętrznych
Materiał elewacji
Materiały wykończeniowe wewnętrzne
Inne materiały i produkty

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Poprawiony opis budynku: parametry fizyczne – struktura zalecana dla potrzeb
operatu szacunkowego

Właściwości techniczne

Społeczeństwo









Właściwości
społeczno-kulturalne

Właściwości
techniczne

Bezpieczeństwo konstrukcji
Bezpieczeństwo pożarowe
Zabezpieczenie przed hałasem
Zabezpieczenie przed wilgocią
Łatwość utrzymania
Elastyczność i łatwość dostosowania
Utrzymanie w czystości
Trwałość
Odporność na naturalne i
antropogeniczne zagrożenia
Projektowanie z myślą o rozbiórce i
recyklingu

Właściwości społecznokulturalne








Właściwości
eksploatacyjne
Właściwości
środowiskowe

Środowisko

Właśiwości
ekonomiczne

Ekonomia

Estetyka
Jakość planowania urbanistycznego
Wartość kulturalna
Zdrowie i dobre samopoczucie
Jakość powietrza wewnętrznego
Komfort (termiczny, wizualny,
akustyczny, zapachowy)
Bezpieczeństwo użytkowania
Wpływ użytkownika i regulacja
Dostępność (w pobliże i do
wnętrza budynku)

Właściwości eksploatacyjne

Właściwości środowiskowe





Usługi (użyteczność)
Space efficiency

Właśiwości ekonomiczne

Koszty w cyklu życia




Efektywność energetyczna
Wykorzystanie zasobów
Emisja GHG i GWP
Pozostałe czynniki wpływające na
globalne i lokalne środowisko z
uwzględnieniem zagrożeń
lokalnych
Wykorzystanie gruntu
Zużycie wody
Ścieki
Odpady (budowlane i
eksploatacyjne)

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczące operatu
szacunkowego

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczące
operatu szacunkowego

• Rozpocznij opracowanie
od rozszerzonego/ulepszonego
opisu nieruchomości.
• Poproś klientów o dostarczenie
wymaganych danych (np. zużycie
energii, wody, itp.).
• Nie czuj się zobowiązany
do samodzielnego
opracowania/zebrania wszystkich
informacji; w przypadku gdy
zleceniodawca nie jest w stanie
dostarczyć wymaganych danych,
powinno to zostać ujęte
w operacie i potraktowane jako
dodatkowy czynnik ryzyka.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczące
operatu szacunkowego

• Wykaż wykorzystane źródła informacji
i określ ich jakość/wiarygodność
(np. wielkość zużycia energii została
określona na podstawie świadectwa
charakterystyki energetycznej
wykonanej przez uprawnioną osobę
w roku 2010).
• Opisz jak istotny jest wpływ
poszczególnych aspektów
zrównoważenia (lub ich brak)
na wartość nieruchomości.
• Wykaż w operacie w jaki sposób zostały
sprecyzowane poszczególne parametry
wyceny.

UZUPEŁNIENIE METOD WYCENY ORAZ OPERATU SZACUNKOWEGO

Zalecenia dotyczące
operatu szacunkowego

• Uwzględnij w przypadku gdy
bardziej kompleksowych
nieruchomości/wycen:
• Dokumentację ryzyka:
graficzną ilustrację istotnych
dla rozpatrywanej
nieruchomości, ryzyk
i możliwości związanych
ze zrównoważonym rozwojem.
• Analizę wrażliwości/ Analizę
metodą Monte-Carlo:
ilustrującą sposób w jaki
zmiana przyjętych zał ożeń
może wpł ywać na wartość
nieruchomości (w dniu jej
wykonania oraz w dł uższym
okresie).

PLAN SZKOLENIA

1.
2.
3.
4.
5.

Wprowadzenie
Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
Charakterystyka energetyczna
Kluczowe źródła informacji
Uzupełnienie metod wyceny oraz operatu
szacunkowego

6. Podsumowanie

CONCLUSION

Podsumowanie

Brak jest obecnie przedstawionego
jednoznacznego, zautomatyzowanego
sposobu uwzględniania aspektów
budownictwa zrównoważonego
w wycenie nieruchomości.
Zakres oraz sposób ich
uwzględnienia zależy w znacznej
mierze od:
Przyjętej podstawowej definicji wartości
Rodzaju nieruchomości
Regulacji na rynkach regionalnych i lokalnych

Warunkach na rynkach regionalnych i lokalnych
Dostępności danych porównawczych

Uwaga: Konieczne są nowe sposoby
zbierania, przetwarzania i prezentacji
danych na temat nieruchomości!

Efektywność
energetyczna i inne
cechy zrównoważonego
budownictwa muszą być
uwzględnione
w procesie wyceny aby …

PODSUMOWANIE

Sprostać ogólnym wymaganiom
i obowiązkom zawodowym
Odzwierciedlić zmieniające
się warunki rynkowe
Uniknąć błędnej oceny aktywów (np.
za wysoka wartość budynków
konwencjonalnym i zbyt mała
wartość budynków zrównoważonych)
Sprostać obowiązkowym
wymaganiom dotyczącym wyceny
stawianym przez organizacje
zawodowe (np. RICS) i rządy (np.
Niemcy).
Wykorzystać nowe możliwości
biznesowe.

Czym jest RENOVALUE

Projekt

Zastosowanie wyceny nieruchomości
jest istotnym elementem cyklu życia
nieruchomości i ma bezpośredni wpływ
na podejmowanie decyzji finansowych,
dlatego zachęcanie do rozważenia
efektywności energetycznej i energii
odnawialnej musi się rozpocząć tutaj.
Możliwość pokazywania przypadków
biznesowych dla potencjalnych
kupujących, sprzedających,
kredytodawców i inwestorów
jest warunkiem przyspieszenia
transformacji rynku w kierunku
budynków o niemal zerowym zużyciu
energii (NZEBs).

Czym jest RENOVALUE

Projekt

Jednak zdolność do pokazywania
przypadków biznesowych dla
zrównoważonego budownictwa jest
dokładnie tym, czego brakuje w chwili
obecnej: wielu specjalistom ds. wycen
brakuje zarówno umiejętności jak i wiedzy,
aby konsekwentnie wziąć pod uwagę przy
doradzaniu klientom kwestie efektywności
energetycznej i energii odnawialnej.
Celem RenoValue jest wypełnienie tej luki
w wiedzy i umiejętnościach przez
opracowanie materiałów szkoleniowych
dla profesjonalistów w zakresie wyceny
nieruchomości omawiających
zastosowanie czynnika efektywności
energetycznej i energii odnawialnej
w praktyce wyceny i w doradztwie
dla klientów rzeczoznawców.

Partnerzy
Business Solutions Europa

102

FINANSOWANY PRZEZ
RenoValue jest projektem współfinansowanym
ze środków programu Inteligenta Energia Europa
Unii Europejskiej i zarządzanym przez Agencję
Wykonawczą ds. Małych i Średnich Przedsiębiorstw
(EASME).

Zawartość tego dokumentu nie
odzwierciedla oficjalnej opinii Unii
Europejskiej. Opdowiedzialność za
informacje i wyrażone poglądy
spoczywa na autorze(rach).

Kontakty

Strona internetowa
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU