Prona: Truall 2000 m2

Rruga Petro Nini Luarasi

Pran Shkolls s Baletit, Njesia Bashkiake Nr.2, -Tiran.
BAZAT E VLERESIMIT
Vleresimi eshte bere ne baze te metodave bashkekohore te vleresimit te pasurive te paluajtshme.
Konkretikisht eshte perdorur Metoda e Zhvillimit si medotat kryesore e tregut per vleresimin e
trojeve objekt zhvillimi.
Opinioni mbi kete vleresim eshte bazuar ne vlerat e shitjes te pronave te ngjashme ne zonen
perreth.
VENDNDODHJA E PRONES
Trualli qe eshte objekt i ketij akti vleresimi, ndodhet ne juglindje te qytetit te Tiranes, n krahun
e djathte t rruges P.N.Luarasi, tek kendi qe formohet nga nderprerja e kesaj rruge kryesore
me rrugen dytesore Vath Koreshi. Vendndodhja e objektit perfshihet ne teritorin e Njesise
Bashkiake Nr. 2, ne nje distance rreth 1.2 km nga qendra e qytetit te Tiranes (ne vije ajrore).
Kjo zone konsiderohet zone qender, me ndertime 5, 8, 10 kateshe, te destinuara kryesisht per
banim dhe njesi sherbimi.
Eshte nje zone e sistemuar, me rruge te asfaltuara e te bollshme 10.5 m dhe 6 m, si dhe trotuare
2-6 m. Sasia e madhe e apartamenteve te banimit ben qe te dy rruget ne ane te te cilave ndodhet
njesia tregetare, te kene nje fluks te madh njerezish, duke i dhene nje frekuentim te larte kesaj
njesie.
Zona ka nje mbulim te rregullt me valet e te tre operatoreve celulare qe operojne ne vend, si dhe
me rrjetin telefonik te Albtelekomit dhe ate te internetit.
Eshte nje zone mjaft mire e vezhguar nga forcat e rendit dhe sherbimet e tyre, duke mos u
regjistruar prej shume vitesh ndonje rast dhune apo grabitje.
Niveli ekonomik i banoreve te saj eshte i kenaqshem, gje qe ben te kete mjaft bisnese te
perqendruara dhe te sukseseshme.
Prona q kemi mare n konsiderat pr ta vlersuar kufizohet:
N veri, Rr. Petro Nini Luarasi.
N lindje, Rr. Vath Koreshi
N jug, Pallati Nr. 9.
N perndim, me hapsir publike.
Prona n fjal ndodhet midis Njsis Bashkiake Nr. 2, Shkolls s Baletit dhe Bulevardit
Bajram Curri.

PRSHKRIMI I PRONS
Prona, e cila ndodhet ne kete zone ka siperfaqe 2000 m2 sipas Certifikates se Pronesise. Nga
inspektimi ne vend rezultoi se ne truallin objekt studimi, truall i rrethuar me mur tulle te thjeshte
dhe ne gjendje jo te mire, nuk ka ndertime.
SIPRFAQET:
Trualli ka nj siprfaqe neto prej 2000 m2. ne baze te te dhenave nga zyra e urbanistikes,
pozicionimit kundrejt rrugeve qe e rrethojne dhe draft projektit arkitektonik te propozuar prej
jush koeficienti i shfrytezimit te truallit merret Ksh =40 %.
Siprfaqja e Sheshit te ndrtimi sipas projektit dhe te dhenave te me siperme eshte; Ssh=800
m2
SHERBIME DHE INFRASTRUKTURA
Prona, ka lehtesi ne lidhjen me burimin e energjise dhe ujit pasi ndodhet prane me rrjetin
kryesor te shperndarjes.
Kanalizimet e ujrave te zeza gjithashtu pasi te lidhet kontrata me institucionin perkates nuk
perben veshtiresi ne zhvillimin e prones.
Furnizimi me uje ne zone eshte i panderprere.

URBANISTIKA
Zona n t ciln bn pjes prona, konsiderohet n planet urbanistike si zone banimi n zhvillim,
pr ndrtimin e objekteve shumkatshe me njsi tregtatare n katet e para t saj.
Rr P.N.Luarasi, sipas planit rregullues, mer zgjerim n krahun e majt t saj dhe sht
parashikuar t ket trotuare nga 7m dhe rrug 10.5m.
N nj distance rreth 200m nga prona, n sheshin ku sot gjndet tregu elektrik, sipas planit
rregullues, parashikohet nj rrotond ku kryqzohet trupi I unazs s tret (sot ajo kalon n t dy
ant e lans) me rrugn P.N.Luarasi.
Kjo rrotond parashikohet t jet zone qendr.
Prona, q ne kemi mare n konsiderate pr ta analizuar, ndodhet n nj pozicion shum t
favorshm, pasi ndodhet n kndin midis dy rrugve, pozicion ky q krijon shum facilitete n
prdorim si njsi shrbimi.
KUSHTET
Nuk sht kryer nj studim mbi truallin, mbi aftesite mbajtese te tij, nese ai eshte i ndotur ne
thellesi, apo i kontaminuar.
Ne nuk kemi bere nje kontroll per presence te objekteve arkeologjike, apo ndotje ekologjike
apo shtje t tjera mjedisore lidhur me pronn objekt studimi.
VLERESIMI
Vleresimi ka per qellim qe te vleresoje pronen ne rrugen Petro Nini Luarasi Tirane, prone e
zotit ____________________, me metoden e Zhvillimit ne nje treg te hapur dhe te lire.
Per shkak te pozicionimit te pershtatshem dhe afersise se saj me disa objekte te rendesishme dhe
nje nga arteriet kryesore te qytetit, unazen e vogel, e gjithe zona eshte terheqese per shit-blerje te
pronave te ngjashme.

Kerkesa ne treg per Ap, Zyra, dyqane dhe garazhe, ka nje trend konstant te pandryshuar kohet e
fundit, si per blerje njesish tregetare po ashtu dhe per marrje me qera.
Pronat qe do te shiten Ap, Zyra, dyqane dhe garazhe jane vleresuar sipas informacionit te marre
ne zonen ne afersi te prones ne studim me metodat e tregut. Vlera e tregut te lire sipas Komitetit
Nderkombetar te Standarteve te Vleresimit eshte
Shuma e vleresuar per te cilen nje prone shkembehet ne daten e vleresimit midis nje
shitesi te vullnetshem dhe nje bleresi te vullnetshem ne nje trasaksion normal, pas nje
marketingu te pershtatshem, ku palet kane vepruar ne menyre te vetedijshme e pa detyrim
.
Vlera e Tregut t Lir t ksaj prone sht llogaritur n baz t supozimeve t ndryshme t bra
gjat ktij raporti.
Prcaktimi i vlers s prons sht br duke u bazuar kryesisht n metodn e zhvillimit, ka
nnkupton nj zhvillim t mundshm n t ardhmen t prons me ndrtime t reja shumkatshe
n prputhje me situatn urbanistike prreth ksaj prone si dhe me studimet urbanistike t
miratuara, si t prgjithshme, ashtu edhe pjesore, t zons ku prfshihet prona.
Duhet theksuar se prona ka nj vendodhje mjaft atraktive pr tregun, duke qen se ndodhet n
nj zon shum pran qendrs s qytetit dhe me komunikim mjaft t mir me rrug. Kto fakte e
bjn pronn t negociueshme dhe i sigurojn asaj gjithmon nj treg.
Supozimet pr nj zhvillim t mundshm n t ardhmen jan br duke marr n konsiderat
trsin e faktorve urbanistike q lidhen me studimet urbanistike n zon, sipas t cilave, n
territorin ku shtrihet prona n vlersim, jan parashikuar ndertime 5 6 7 8 katshe me nje
ose dy kate parkimi nentoke, me destinacion tregtar dhe rezidencial, me nje koeficient
shfrytezimi te truallit marre ne total, prej rreth 40% .
N llogaritjet e zhvillimit t ksaj prone sht marr parasysh gjendja dhe niveli I tregut n zonn
prreth prons, n lidhje me objekte t ngjashme t karakterit t biznesit. Gjithashtu jan
prdorur t dhnat pr koston n tregun e ndrtimeve t ktij lloji.
sht supozuar q ndrtimi q do t realizohet, pr destinacionin q ka, do t jet mjaft cilsor.
Vlersimi i truallit sht br me metodn e zhvillimit duke prdorur metodn e krahasimit t
drejtprdrejt pr shitjet e ambienteve.
Nga investigimet e bra sht mbledhur nj informacion dhe nga t dhnat krahasuese t tregut,
kemi marr parasysh dhe sht arritur n konkluzionin se kati i dyqaneve parashikohet q do te
shitet me nje mim prej 2200 /m2, kati i zyrave me nje mim prej 1500 /m2 kurse katet e tjera
me 1000 euro/m2 dhe per katin parkim sht marr nj mim prej 500 /m2.
Mbi ket baz:
Vlera e Tregut e truallit t ndodhur n rrugen Petro Nini Luarasi, me siprfaqe 2000 m2, n
prputhje me prkufizimet dhe supozimet e bra n kt raport, n shkurt 2014, vlersohet rreth:
2 220 472 , (dy milion e dyqind e njezet mije e katerqind e shtatedhjete e dy Euro)
REZERVA
Vlersimi sht br n baz t vlerave aktuale t ngjashme t tregut. Vlen t theksojm s n
kt vlersim sht marr parasysh arsyeja dhe vendi pr t ciln sht kryer vlersimi, por nuk
parashikohen ndryshimet q mund t psojn koeficiente t veant t vlersimit n t ardhmen.
Theksojm gjithashtu se nuk kemi kryer nj mbikqyrje strukturale t prons dhe komentet
kufizohen vetm n ato t nj inspektimi siprfaqsor q mund t realizonim. Kemi konsideruar
t mirqena dhe legale t gjitha dokumentet e paraqitura nga klienti.

Metodat e Vleresimit
Jane perdorur ne kete vleresim Metoda e Zvillimit dhe metoda e Krahasimit te drejtperdrejte per
marrjen e informacionit per shitje te njesive pas perfundimit te objektin duke u bazuar ne te
dhenat sot.
Metoda e Zvillimit eshte metoda kryesore per vleresimin e te gjitha pronave qe kane mundesi
ndertimi.
Metoda e Zvillimit perdoret per pronat qe jane per qellime ndertimi ose per investim. Ne te dyja
rastet bleresi mat fitimet e pritshme qe ai pret te realizoje prej prones duke mare parasysh
shpenzimet filestare. Pra kjo metode merr parasysh Vleren e te Ardhures Reale te ofruar ne prona
te ngjashme si dhe normen e kthimit qe perfshin te gjitha risqet.
Tregu i pronave te ngjashme te shitura, ne zonen perreth prones objek vleresimi, eshte si me
poshte:

Nr Vendndodhja Apartamente Garazhe Dyqane Zyra

1 Rr. "Petro Nini Luarasi" 950 / m2 450 / m2 2400 / m2 1550 / m2

2 Rr. Vath Koreshi 1000 / m2 500 / m2 2100 / m2 1500 / m2
3 Rr. "Petro Nini Luarasi" 1000 / m2 500 / m2 2300 / m2 1750 / m2
4 Rr. "Petro Nini Luarasi" 1100 / m2 500 / m2 2200 / m2 1650 / m2
5 Rr. "Petro Nini Luarasi" 1050 / m2 500 / m2 2000 / m2 1700 / m2

Ne baze te te dhenave te mesiperme te grumbulluara , gjykojme per tendencen e shitjeve ne

prona te ngjashme si me siper.

Siprfaqja n baz q z ndrtimi i cili mendohet t realizohet: 800 m2

Siprfaqja totale e ndrtimit sht 8000 m2 n t cilat:

- Kati nntok sht me destinacion parkim me siprfaqe

Siprfaqe
Sp= 800 m2
- Kati prdhe n kuotn 0.00, me destinacion ambiente tregtare me
Siprfaqe S0 = 800 m2

- Kati i par + i dyt, me destinacion zyra me

Siprfaqe
S1 = 1600 m2

- Kati i tret kati tet me destinacion apartamente banimi

Siprfaqe S3 8 =
4800 m2
Siprfaqet sipas destinacionit :

Parkim 800 m2
Dyqane 800 m2
Zyra 1 600 m2
Apartamente banimi 4 800 m2

Siprfaqja totale e ndrtimit sht 8 000 m2.

Llogaritjet

Vlera Bruto e Zhvillimit

Parkimi 800 m2 x 500 /m2 = 400 000

Dyqane 800 m2 x 2 200 /m2 = 1 760 000
Zyra 1 600 m2 x 1 600 /m2 = 2 560 000
Apartamente banimi 4 800 m2 x 1 000 /m2 = 4 800 000
____________________ _______________________

Total siprfaqe ndrtimi S = 8 000 m2 Vler monetare: 9 520

000

T gjitha siprfaqet jan llogaritur me vler shitje.

Ylldi n pafundsi y= 1

Kosto e blerjes 2% 0.02 x 9 675 000 = 190 400

Vlera e kapitalit bruto : 9 520 000 - 190 400 = 9 329

600

Shpenzimet para Zhvillimit

N lidhje me lejen e ndrtimit:

Tarifat pr nxjerrjen e lejes s ndrtimit:

- Nxjerrja e vrtetimit hipotekor pr pronn 9500 lek

- Azhornimi nga Kadastra Urbane
40 l/m2 x 2000 m2 = 80000 lek
- Vulat e rrjetit inxhinierik (formulari 3-1)
-Ujsjellsi 1000 lek
-Kanalizim 1000 lek
-Elektrik 1250 lek
- Inspektoriati sanitar 20000 lek
- Zjarrfiksja (M.K.Z) 5000 lek
- Agjensia rajonale e mjedisit 2250 lek
- Raporti gjeologjik 945000 lek
- Raporti sizmik 20000 lek
___________________________________________________________

1,085,000 lek = 7750

Projekt ideja:

-Studim urbanistik (0.5 / m2) 4 000

-Projekti arkitektures (projekt ide 30% x 5 /m2 = 1.5 /m2) 12 000
________________________

____________________

16 000

Trualli objekt vlersimi i ndodhur n rrugen Petro Nini Luarasi, prfshihet n

zonn e njesise bashkiake nr. 1 Tirane. Ne kete zone ashtu si dhe ne te
gjithe qytetin e Tiranes , mbeshtetur ne ligjin mbi urbanistiken dhe vendimin
e Keshillit Bashkiak te qytetit te Tiranes, koeficienti per ndikimin ne
infrastrukture eshte 3 %. Tarifa eshte 30 126 leke.

3% x sip ndertimi x 30 126 =

0.03 x 8000 x 30 126= 7,230,240 leke = 51,645

ertifikata e pastrtis nga Inspektoriati i Mjedisit Urban 500 lek

Vrtetim nga Tatim Taksat 300 lek

____________________
800 lek = 6

Total 7750 + 16000 + 51645 + 6 = 75 401

Kompensim hyrje n pron

Trualli sht i lir dhe nuk kemi detyrime financiare.

Kostot e Zhvillimit

Shmbja dhe pastrim i zons

Trualli sht i lir dhe nuk kemi detyrime financiare (zakonisht merret 800
l/m3 tarifa e prishjes dhe largimit t mbeturinave, ku si volum do t
merret volume i objektit q do t prishet)

Kostoja e ndrtimit prfrsisht

Duke qene se pretendojme nje objekt cilesor do te marrim koston e ndrtimit

400 /m2.

Kosto e ndrtimit 8 000m2 x 400 /m2 = 3 200 000

Meq koston e ndrtimit e kemi marr me krahasim t kostove t ndrtimeve

t ndryshme dhe jo me preventive ather fusim shpenzimet e
paparashikuara 5%. (Nqs do ta kishim gjetur koston me nj preventive
ather nuk do t fusnim shpenzimet e paparashikuara 5% sepse kjo sht
parashikuar q ne preventive).

Shpenzime t paparashikuara dhe rezerva pr projektin 5%

0.05 x 3 200 000= 160 000

Total 3 200 000 + 160 000 = 3 360 000

-Tarifat profesionale (faza e projekt zbatimit)

Arkitekti 2% 0.02 x 3 360 000 = 67 200

Preventivuesi 0.3% 0.003 x 3 360 000 = 10 080
Inxhinieri i infrastrukturs 0.5% 0.005 x 3 360 000 = 16 800
Gjeologu 2 000
Urbanisti 3 000
______________________________________

99 080

Shpenzime T Tjera

Agjentt e QAT(qeraja aktuale e tregut)2% 0.02 x 9 520 000 = 190

400
Marketingu /reklama 10 000
Juristi si % ERV 0.06 % 0.0006 x 9 520 000 = 5
712
_____________
206 112

Shpenzime financiare duke marr n konsiderat interesat 3 mujore.

T zbritshme para fillimit t puns 1muaj

Koha e shembjes 0 muaj
Koha e ndrtimit 24muaj
Periudha para shitjes 2 muaj
________________
27 muaj

Nga t dhnat e Bankes X nxjerrim:

Norma e interesit vjetor pr depozitat e dhnies me kredi 11%. Meq ne
punojm pr pronarin do t ishte me mir q t merrnim prqindjen
e interesit t depozitave sepse sht m i vogl dhe n kt rast
shpenzimet pr investimn do t dilnin m t vogla dhe vlera e toks
do t rritej gj q sht n interesit t pronarit, pra ne do t marrim
pr baz interesin e depozitave me norm vjetore 6%.

Norma e interesit 3 mujor llogaritet si m posht:

Ivjetore = 11% Ivjetore = 6 %

(1 + i3mujor)4 = (1+ ivjetor) (1 + i3mujor)4 = (1+ ivjetor)

i3mujor = (1 + ivjetor) - 1 i3mujor = (1 + ivjetor) - 1

i3mujor = (1 + 0.11) - 1 i3mujor = (1 + 0.06)

-1

i3mujor = 2.6 % i3mujor = 1.46 %

Fitimi i investitorit 35%

Nga llogaritjet e bra sipas tabels pr vlersim zhvillimi mendoj se vlera e

tregut pr siprfaqen e truallit 2000 m2 sht n vlern 2 220 472 , pra
 duke e marr afrsisht mimin e truallit 1110 /m2, n datn e vlersimit
27 Shkurt 2014.

Theksojm se kjo shifr sht subjektive

VLERSIM ME METODN E
ZHVILLIMIT

VLERA BRUTO E
ZHVILLIMIT

Projekti i propozuar Objekt 10kt, 3kt ambjente sherbimi + 1kt parkim

nentokesor

m2 /m2
400,00
Parkimi 800 500 0
1,760,0
Dyqane 800 2200 00
2,560,0
Zyra 1600 1600 00
4,800,0
Apartamente Banimi 4800 1000 00

9,520,0
Total 8000 00

YP ne paf. 100% 1

Vlera e zhvillimit 9,520,000

Minus koston e blerjes me 2% 190,400

Vlera e Kapitalit Zhvillimit te 9,329,60

Perfunduar 0
Minus

SHPENZIMET PARA ZHVILLMIT

Leja e Ndertimit 0 75401
Kompensimi & hyrja ne
prone 0 0
75,401
KOSTOT E ZHVILLIMIT

Shembje dhe pastrimi i

zones 0 0
Kostoja e ndertimit ( perafersisht)
3,200,0
Zyra&Dyqane 8000 400 00

Shpenzime te paparashikuara &rezerva 160,00

per 5% 0
projektin
3,360,00
0
Tarifat profesionale
Arkitekti 2% 67,200
Preventivuesi 0.3% 10,080
Inxhinieri 0.5% 16,800
Gjeologu themi 2,000
Urbanisti themi 3,000
te tjera themi 0
99,080
SHPENZIME TE TJERA
190,40
Agjentet :% QAT 2.00% 0
Marketingu/reklama themi 10,000
Juristi si % e ERV 0% 5,712
Te tjera themi 0
206,112

__________
3,740,59
Total 3

SHPENZIMET FINANCIARE
 (INTERESAT TREMUJORE)
Te zbritshme perpara fillimi te punes 1 months
Kontrata e shembjes 0 months
Kontrata e ndertimit 24 months

Periudha para se te jepen me qera 2 months

Periudha e qerase falas 0 months
27
Norma e interesit ( 3
mujore) 11% pa
pra interesi 3 mujor 2.6%

2 muaj 3,360,0 389,92

Mbi punimet 4 me 0.5 00 = 8
muaj 3,360,0
3 me 1 00 = 88,816
2 muaj 0.6
Mbi tarifat 4 me 6 99,080 = 15,178
muaj
3 me 1 99,080 = 2,619
496,541
__________
4,237,13
4

SHPENZIME TE TJERA
Te tjera themi 0 0
__________
4,237,13
4

Mbi
kostot
FITMI I INVESTITORIT me 35% 1,482,997
__________

5,720,13
SHPENZIMET TOTALE TE ZHVILLIMIT 0

FITIMI
VLERA BRUTO E 9,329,6
ZHVILLIMIT 00
5,720,1
SHPENZIMET E ZHVILLIMIT 30
3,609,4
VLERA E TOKES E MBETUR 70 3,609,470
2 MUAJ per 3
VA 7 ME 3% muaj 2,854,084

OSE DHE ME MIRE:

Minus
mimi i tokes 1
Pergatitja e kontrates 1% 0.01 22,205
Tarifa e vleresuesit 1% 0.01 22,205
Rregjistrimi 0% 0 0
Fitimi i zhvilluesit mbi
token 20% 0.2 444,094
Interesi mbi shpenzimet 11.00 2.6% 0.406 900,493
i llogaritur per 3 mujor)
pjestuar 1.6255
me 41

2,220,4
VLERA E TOKES/ VLERA E MBETUR (x) 72