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El rol del facility manager, clave

dentro de las oficinas modernas
Con edificios corporativos cada vez más complejos y
tecnológicos, se afianza un perfil que puede ser de arquitecto o
ingeniero, pero que también incluye otras especialidades
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Silvina Scheiner
PARA LA NACION
DOMINGO 08 DE MAYO DE 2016

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La multifacética y desconocida posición de facility manager
(FM) adquirió visibilidad en el mercado ejecutivo hace una
década de la mano de las torres corporativas y la
globalización. Se la encuentra en las estructuras de
compañías medianas y grandes a partir de los 1000
empleados, con 3 o más predios conformados por torres de
oficinas y/o plantas industriales. Suele depender del área de
Supply Chain. "En compañías más chicas, puede ser que este
rol se le asigne a la posición de Gerente de Mantenimiento",
precisa Brenda Barán, Socia de Glue Consulting.

Un FM es responsable de asegurar el correcto

funcionamiento de todo lo que hace al predio laboral, ya sea
un edificio de oficinas o una planta productiva. Es como un
"gran administrador" que se encarga de gestionar el día a día
alrededor del ámbito de trabajo, tanto a nivel hard -asegurar
el correcto mantenimiento y funcionamiento de todos los
aires acondicionados- como a nivel soft, o sea garantizar la
limpieza de todas las oficinas o que al ingresar un nuevo
empleado cuente con lo que le corresponde según su rol
(escritorio, computadora, teléfono, auto, lugar en el
estacionamiento, etc.), explica Barán.

El FM gestiona la labor de distintas prestadoras de servicios:

el mantenimiento integral y la limpieza de los inmuebles
asignados, así como el control de plagas y la desinfección, las
mudanzas, el correo interno, el manejo de los residuos, los
sistemas de detección de incendios, los ascensores, la
telefonía, los autos, etc.

"Es un gerente que tiene mucho peso, ya que administra un

25% del presupuesto de gastos en una organización", revela
Claudio Blum, Director del área de Facility y Property
Management de Cushman & Wakefield (C&W), una suerte de
broker mayorista, que distribuye managers en los edificios
corporativos que lo contratan

En Argentina, C&W tienen 30 clientes activos -que pagan un

arancel mensual- y 180 empleados repartidos en los diversos
edificios y plantas.
La complejidad del trabajo en las instalaciones del cliente
está muy vinculada al presupuesto. "No es lo mismo
gerenciar un presupuesto de mucho volumen y pocos
proveedores que si la situación es inversa. La cantidad de
personas que se destinan depende de la prestación, del
alcance y de la cantidad de contratos que hay que
administrar. Hay tareas que el cliente reserva para el área de
Proveedores y no quiere tercerizar. En función de eso,
decidimos cuánta gente necesitamos asignar, pero el
promedio del mercado en Argentina es un FM cada 2500
metros caudrados ", explica Blum.

El mercado del FM está hoy fuertemente impactado por la

globalización. "Las compañías internacionales hacen
contratos globales con los que presionan desde sus bases
para obtener por menor precio un contrato de servicios que
abarque muchos países", explica Maria Cristóbal, Presidente
de la Sociedad Latinoamericana de Facility Manage ment
(SLFM).

"Esto es bueno ya que nos permite a las empresas trabajar de

manera transversal con un lineamiento central, pero es malo
porque que en algunos casos, se observa que las compañías
prestadoras que se contratan no tiene la cantidad de personal
idóneo que garantice la calidad del servicio, hecho que se
repite en muchos países de la región", sostiene.

Administrar profesionalmente los activos de una empresa

implica que "los edificios se mantengan en óptimas
condiciones, que las propiedades se valoricen, que se
mejoren los servicios, y sobre todo, que se genere una
eficiencia cuyo resultado sea el ahorro en los costos de
operación", agrega Blum.
"Una infraestructura eficiente podría producir importantes
incrementos en productividad (operación, funcionalidad y
motivación entre otras) y generar mejoras, ahorros y
eficiencia energética, además de colaborar con acciones que
contribuyen a la sustentabilidad", completa.

"Trabajar de FM es muy diferente a estar sentado frente al

tablero en un estudio o ir a la obra a supervisor a los peones",
comenta el arquitecto Alejandro Prieto, a cargo del área de
Procurement y FM en Assist Card. Él se ocupa de los 600
metros cuadrados del edificio de la calle Suipacha y de los
1200 metros cuadrados que la firma tiene en la calle Arias,
en pleno barrio de Saavedra, detrás del DOT. Ahora, está
sumando 600 metros más de "responsabilidades" surgidos
de la apertura de la oficina en Perú.

La palabra es nueva , pero el rol no tanto, dice Prieto. "Por

supuesto que es mucho mas abarcativo que lo que antes se
denominaba Mantenimiento o Intendencia.. el rol no es muy
reconocido. Si todo funciona bien, nadie se da cuenta, ya que
eso es lo normal. Resalta cuando un problema aparece y "ahí
tenés que mostrar tu capacidad de solucionarlo. En algunas
oficinas, que las máquinas de café no estén bien surtidas o
que los aires acondicionados no funcionen puede ser un
elemento fundamental y de eso, también nos ocupamos",
afirma.

El rol no es fácil de ocupar, dado que la persona debe contar

con alto nivel de tecnicismo y a la vez, liderazgo para
gestionar personal de mantenimiento, seguridad, vigilancia,
entre otras, sin dejar de lado las necesidades de los
empleados, los espacios, los procesos y las tecnologías
propias de los inmuebles.
"Tienen que hablar inglés -si son multinacionales-, contar
con capacidad de negociación y análisis, tolerancia al trabajo
bajo presión, óptimo nivel de relacionamiento y, por
supuesto, flexibilidad", dice Daiana Trocoli, senior
consultant de Ghidini Rodil.

Si bien la tarea es ocupada por ingenieros o arquitectos, hay

gente de otros rubros que cubren el rol. Blum recuerda que
una de las mejores FM que encontró era fonoaudióloga. "Más
allá de la carrera de grado se necesita tener actitud,
proactividad, liderazgo motivador, ser ordenado, anticipado,
creativo y buen comunicador ", enumera el titular de C&W.

Trocoli indica que para encontrarl un buen FM hay que hacer

un fuerte trabajo de mapeo y hunting, y ofrecer al candidato
una propuesta tentadora en términos de proyecto, compañía
y compensación total que motive su intención de cambio.

Por el contrario, si la empresa quiere desarrollar a un

profesional, podría orientarse hacia el área de Compras, por
ejemplo, "donde hay ejecutivos que están todo el tiempo
negociando con proveedores o a ingenieros en áreas de
Mantenimiento" , ejemplifica Barán.

Un gerente en este campo puede ganar entre 50.000 y

100.000 pesos brutos, en función del tamaño de la compañía
por facturación, la cantidad de empleados y predios a
gestionar (edificios de oficinas y

o plantas), el volumen de proveedores que maneja y el

equipo de trabajo a cargo, calculan en Glue Consulting.

"Se te evalúa por la manera de optimizar los costos o

mantener los consumos dentro de parámetros definidos por
la empresa . Hay un valor de mantenimiento, que varia según
los metros cuadrados que tenés a cargo", indica Prieto, ex
Boeringher Ingelheim.

Bengolea, que venía de trabajar en un banco antes de entrar

a ML, este año tiene que comenzar a trabajar en la apertura
de oficinas en San Luis y analizar con Finanzas un proyecto
de unos 10.000 metros cuadrados para encarar en los
próximos dos años, además de empezar las obras para una
nueva oficina en Chile, de 2000 metros cuadrados.

El Grupo Telecom, por otro lado, tiene un equipo de 24 Site

Managers (encargados de oficina) y 9 Fleet Managers,
(gestor de flota) bajo la coordinación de cuatro responsables
zonales que administran más de 15 contratistas de servicios
que atienden 6500 inmuebles y 3000 rodados.

Las nuevas tecnologías han permitido aggiornar el Facility

Management. Por un lado, han aportado programas para un
mejor manejo y archivo de la información, hecho que
permite aprovechar mejor el tiempo y los recursos. Por otro
lado, también contribuyeron a acercar las generaciones X e Y
al negocio, aunque en este área hay mucho que trabajar.

"Es una generación que quizá nunca se mudó ni cambio de

lugar de trabajo u optimizó un espacio de manera rentable,
por lo que la tarea de FM suele ser mas difÍcil y requiere de
trabajo en equipo", recomienda Cristóbal.