ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN

PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

Naskah Publikasi

untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai

derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh:

Apri Indra Martono

NIM : D 100 090 070

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2013

1
2
3
 ANALYSIS OF INVESMENT AND PROJECT FEASBILTY STUDY GRIYA ASRI HOUSING
DEVELOPMENT IN KARANGANYAR

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN

PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR
Apri Indra Martono 1), Muhammad Nur Sahid(2), Mochamad Solikin(3)
1)
Alumni Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan Kartasura
Surakarta, e-mail: apriindramartono@yahoo.co.id
(2), (3)
Dosen Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan
Kartasura Surakarta
E-mail : muh_nur_sahid@yahoo.co.id dan msolikin72@gmail.com

ABSTRACT
The need for food, clothing and shelter to the current absolute indispensable for any society. One of these primary needs are in the
community need a board or home. keep abreast of the times the current rate of population in an increasingly crowded Karanganyar
that offset a good infrastructure and good road access and adequate, then the property business in this area is very potential.
This research method using a questionnaire that aims to determine the level of economic and social life of the characteristics of the
different tastes / expectations of the people will need housing. Then this could open up opportunities for developers (developers) to
provide solutions to meet the shelter needs for the community and to achieve this goal in the form of a housing for them. a previous
study of some aspects of attention to aspects such as location, social aspects, environmental aspects, market aspects, technical
aspects of the financial, economic, and legal aspects, so that later after accepted or implemented can achieve results that match and
goes well with what has been planned.
Results of calculation of the budget plan projects a total cost of Rp. 8.435.159.662 and total revenue estimates by age Rp.
10.865.046.140 investment for 2 years and 10 % interest year. the financial analysis is obtained, the Net Present Value Rp.
1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40 %, Benefit Cost Ratio of 1.12, Profitability Index 1,12 and Break event point 77,63 %
of home sales. of the above results it can be concluded that the investment project is acceptable.
Keywords : Feasibility study, Questionnaire, Investment, NPV, IRR, IP, BCR, BEP

ABSTRAK
Kebutuhan akan pangan, sandang dan papan mutlak pada saat ini sangat diperlukan bagi setiap masyarakat. Salah satunya
kebutuhan primer yang di butuhkan masyarakat berupa papan atau rumah. mengikuti perkembangan zaman saat ini tingkat populasi
penduduk di karanganyar yang semakin padat yang diimbangi infrastuktur yang baik dan akses jalan yang baik dan memadai, maka
usaha properti di daerah ini sangat potensial.
Metode Penelitian ini dengan menggunakan kuisioner yang bertujuan untuk mengetahui tingkat perekonomian dan karakteristik
dalam kehidupan masyarakat mengenai perbedaan selera/ekspetasi masyarakat akan kebutuhan perumahan. kemudian hal ini dapat
membuka peluang bagi pengembang (developer) untuk memberi solusi dalam memenuhi kebutuhan akan hunian bagi masyarakat
dan mewujudkanya berupa sebuah perumahan bagi mereka. yang sebelumya memperhatikan kajian beberapa aspek diantaranya
aspek lokasi, aspek sosial, aspek lingkungan, aspek pasar, aspek teknis aspek finansial, aspek ekonomi, dan aspek hukum, agar
nantinya setelah diterima atau dilaksanakan dapat mencapai hasil yang sesuai dan berjalan lancar dengan apa yang telah
direncanakan.
Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya yaitu biaya total proyek sebesar Rp. 8.435.159.662 dan estimasi total pendapatan
sebesar Rp. 10.865.046.140 dengan umur investasi selama 2 tahun dan bunga 10% pertahun. pada analisa keuangan diperoleh, Net
Present Value Rp 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40%, Benefit Cost Ratio 1,12, Indeks Profitabilitas 1,12 dan Break
event point 77,63 % dari penjualan rumah. dari hasil di atas dapat diambil kesimpulan bahwa investasi proyek tersebut dapat
diterima.
Kata kunci : Studi kelayakan, Kuisioner, Investasi, NPV, IRR, IP, BCR, BEP

PENDAHULUAN RUMUSAN MASALAH

Kehidupan penduduk di Karangannyar tepatnya di desa Palur,
kecamatan Jaten yang semakin padat dan kebutuhan akan papan
mutlak di perlukan bagi setiap masyarakat yang ingin berdomisili
di wilayah ini. Pada saat ini telah banyak proyek bangunan
perumahan dengan berbagai pilihan lokasi kemudian beberapa
alasan yang menjadi keputusan penulis untuk memilih proyek
bangunan perumahan griya asri adalah sebagai berikut:
Strategis, Lingkungan, Nilai Ekonomis, Pengembangan
Infrastruktur dan Transportasi, Perbedaan tingkat Perekonomian
dalam masyarakat munculkan adanya perbedaan keinginan dan
selera masyarakat akan perumahan, dengan adanya hal ini dapat
membuka peluang berinvestasi bagi pengembang (developer)
untuk mewujudkan solusi dalam memenuhi kebutuhan akan
perumahan
Dalam pelaksanaan analisa investasi proyek perumahan, banyak
faktor yang dapat mempengaruhi keuntungan dalam berinvestai
di masa sekarang dan di masa yang akan datang berdasarkan
uraian diatas akan menimbulkan beberapa masalah penting yang
akan menjadi rumusan masalah diantaranya sebagai berikut :
1. Berapa jumlah unit rumah yang akan dibangun pada
perumahan griya asri di Palur, kecamatan Jaten,
Karanganyar ?
2. Tipe rumah berapa yang dikehendaki/diharapkan oleh
masyarakat di Palur, kecamatan Jaten, Karanganyar ?
3. Bagaimana kelayakan berinvestasi perumahan di Palur,
kecamatan Jaten, Karanganyar ditinjau dari aspek
ekonomi ?

4
TUJUAN
Sesuai dengan uraian latar belakang di atas maka tujuan
dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui layak tidaknya berinvestasi di bidang
konstruksi (bangunan perumahan) dan menganalisanya
sebelum mengambil keputusan untuk berinvestasi.
2. Mengetahui permintaan pasar mengenai kebutuhan
akan perumahan dan mengetahui pertimbangan aspek–
aspek apa saja sebelum pengembang (developer) untuk
memutuskan berinvestasi.
3. Mengetahui pengaruh aspek pasar, dalam menentukan
analisa hasil investasi.
BATASAN MASALAH
Supaya penelitian tidak melebar atau terjadi kesimpangsiuran dan
meluasnya permasalahan maka perlu dijabarkan poin poin
sebagai variable penentu penelitian ini yaitu sebagai berikut :
1. Permasalahan yang diamati meliputi, aspek fungsi
bangunan, aspek pasar ( konsumen ) kebutuhan akan
rumah dan analisis keputusan investasi.
2. Data responden ialah bersumber dari data primer yang
di peroleh melalui kuisioner kepada masyarakat atau
penduduk yang berdomisili di perumahan sekitar lokasi
lahan di palur, kecamatan Jaten.
3. Analisa data dilakukan hanya berdasarkan data yang
diperoleh pada saat penelitian.
4. Penelitian hanya membahas tentang analisa keputusan
investasi.
5. Pengolahan data menggunakan software SPSS Statistics
17.0
6. Lokasi penelitian dilakukan di desa Palur, kelurahan
Ngringo, kec Jaten.
TINJAUAN PUSTAKA
1.Definisi Perumahan
Ada macam-macam pengertian mengenai rumah dan
perumahan.menurut (O.Obrient J.J)1984 perumahan ialah tanah
kosong atau sebidang tanah yang kemudian dikembangkan, dan
digunakan untuk tempat kediaman, seperti family house, rumah
susun, apartemen.
Berdasarkan undang-undang no 4 tahun 1992 mengenai
pengertian perumahan dan pemukiman ialah sebagai berikut :
a) Rumah adalah konsruksi bangunan yang digunakan
sebagai tempat tinggal atau hunian dan serta sarana
pembinaan suatu keluarga.
b) Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai suatu lingkungan tempat tinggal atau hunian
yang disertai dengan prasarana dan sarana yang
disediakan sebelumnya.
2.Definisi Investasi
a) Investasi sangat diperlukan oleh semua pelaku kegiatan
ekonomi dan oleh semua negara untuk memperoleh
perluasan peluang kerja dan peningkatan produk dan
jasa yang dihasilkan.
b) Menurut Salim Bassalamah (1994) Investasi ialah suatu
kegiatan menarik dana yang kemudian dapat digunakan
untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini
dan kemudian mengusahakannya agar terwujud laba
yang akan datang di masa depan.
Adapun tujuan dari kegiatan investasi yaitu :
a) Untuk menghasilkan keuntungan secara periodik
selama periode cukup dan jangka panjang.
b) Untuk mempertahankan nilai daya beli uang.
c) Untuk mendapatkan penghasilan dari kenaikan harga
asset.
5
3.Hubungan Investasi Dengan Kajian Kelayakan
Analisa investasi dan pengkajian kelayakan mempunyai kaitan
yang sangat erat dengan suatu pengambilan keputusan dan
perencanaan proyek konstruksi yang nantinya akan dilaksanakan.
maka dari itu studi kelayakan perlu dilakukan dengan tujuan
menghindari kemungkinan-kemungkinan keterlanjutan dalam
penanaman modal yang terlalu besar pada kegiatan yang ternyata
hasilnya menimbulkan kerugian. (Iman Suharto,1995).
4.Analisis Ekonomi
Dalam melakukan suatu kegiatan investasi suatu proyek tidak
lepas halnya dari aspek ekonomi, oleh karena itu analisis
ekonomi sangat diperlukan karena salah satu faktor yang
mempengaruhi hasil investasi dengan memperhatikan
perhitungan bunga dan perubahan nilai uang dan waktu (inflasi).
a) Bunga.
Tingkat suku bunga pinjaman akan dipergunakan untuk
mengambil suatu keputusan dengan melihat tingkat
suku bunga yang tinggi dengan sendirinya tingkat
pinjaman juga mengalami kenaikan, maka proyek
investasi jangka panjang dapat lebih dipertimbangkan
kemungkinan terjadi resiko yang akan dihadapi.
b) Perubahan nilai uang terhadap waktu.
Dalam perencanaan suatu kegiatan investasi proyek
investasi jangka panjang perubahan nilai uang terhadap
waktu (inflasi) merupakan faktor yang sangat
mempengaruhi hasil analisa investasi yang akan
dipergunakan untuk mengambil sebuah keputusan
sehingga tingkat inflasi yang lebih tinggi pada saat ini
akan mempengaruhi pelaksanaan proyek pembangunan
perumahan (Pujawan 2009).
METODE PENELITIAN
Pelaksanaan penelitian ini dilakukan dengan cara menyebarkan
kuisioner pada responden yaitu penghuni perumahan. Sebagai
obyek penelitian ini adalah masyarakat yang menginginkan
adanya perumahan baru di desa Palur kecamatan Jaten,
kabupaten Karanganyar. penelitian dilaksanakan bulan april
2013. adapun alasan pengambilan lokasi tersebut :
Lokasi obyek penelitian adalah wilayah yang sangat ramai, dari
aspek (penduduk, kualitas ekonomi bagus, aksesbilitas lancar,
banyak perumahan dll) adapun jumlah penyebaran :
1. Penghuni perumahan subur makmur sejumlah 30 responden.
2. Penghuni perumahan uns v sejumlah 30 responden.
3. Penghuni perumahan grand nusa indah sejumlah 30 responden.
Dalam penelitian ini terdapat 5 tahapan yang dilaksanakan yaitu :
Tahap I : Persiapan
tahapan ini merupakan tahapan persiapan penelitian yang berupa
survey kuisioner kepada masyarakat kelurahan ngringo.
Tahap II : Pelaksanaan
Tahapan pelaksanaan ini merupakan tahapan peneliti dalam
memperoleh data baik data primer maupun data sekunder. data
primer berupa data dari kuisioner, sedangkan data sekunder
berupa data yang diperoleh dari pemerintah daerah kabupaten
karanganyar.
Tahap III : Pengujian
Tahapan pengujian ini berupa pengujian-pengujian dan analisis
data yang diperoleh selama penelitian.
Tahap IV : Pengambilan Keputusan
Tahap pengambilan keputusan ini dilakukan setelah peneliti
melakukan uji-uji yang telah direncanakan. dengan begitu
peneliti dapat menyimpulkan perencanaan bangunan investasi
serta jumlah rumah dan tipe rumah
5. Tahap V : Pembahasan dan kesimpulan
Dari pengujian yang dilakukan pada tahap III dan IV, maka dari
itu pembahasan merupakan hasil dari penelitian tersebut. Hasil
penelitian ini dijabarkan dalam kesimpulan perhitungan analisis
kelayakan untuk mengetahui jumlah rumah, menentukan rumah
tipe berapa yang akan banyak dibangun dalam suatu perumahan
dan berapa nilai investasi yang dibutuhkan, dan ditinjau dari sisi
manajemen keuangan untuk menentukan layak tidaknya proyek
tersebut. Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan

for TP= Tipe 55/100

HASIL DAN PEMBAHASAN

2

Expected Normal
a.Analisa hasil Uji Statistik kuisioner 0

Uji validitas dan reliabilitas -1

-2
Berdasarkan uji validitas yang telah dilakukan maka dapat 115 120 125 130 135 140 145
diketahui bahwa dari jumlah soal kuisioner 35 butir yang telah Observed Value
disebar, terdapat 30 item soal yang valid dan 5 item soal yamg Grafik V.3 Uji normalitas unit rumah tipe 55/100
tidak valid. Soal dikatakan valid jika pada perhitungan r hitung >
rtabel. Untuk 5 soal yang tidak valid maka dilakukan cara yaitu Pada hasil grafik uji normalitas diatas, garis bentang diagonal
memperbaiki pertanyaannya dan digunakan lagi pada penelitian merupakan garis normal dan tanda titik merupakan point hasil
yang sebenarnya. persebaran kuisioner. intinya dari hasil grafik diatas adalah
Pada uji reliabilitas yang telah dilakukan diperoleh nilai koefisien semakin dekat persebaran data di garis diagonal maka data
reliabilitas r11 sebesar 0,936. angka tersebut menunjukkan bahwa bersifat normal.
instrumen soal memiliki reliabilitas yang tinggi (sangat
reliabel).Hal itu berdasarkan skala Alpha Cronbach’s 0 sampai 1 Uji Homogenitas
sebagai berikut :
1. Nilai alpha cronbach’s 0,00 s.d 0.20 berarti kurang realibel. Selanjutnya dilakukan uji homogenitas. Pengujian ini bertujuan
2. Nilai alpha cronbach’s 0,21 s.d 0.40 berarti agak realibel. untuk menguji apakah sampel dalam penelitian ini berasal dari
3. Nilai alpha cronbach’s 0,41 s.d 0.60 berarti cukup realibel. populasi yang memiliki variansi yang sama atau tidak. Teknik uji
4. Nilai alpha cronbach’s 0,61 s.d 0.80 berarti realibel. yang digunakan yaitu uji bartlet. Pada pengujian bartlet, data
5. Nilai alpha cronbach’s 0,81 s.d 1,00 berarti sangat realibel. dikatakan homogen jika X2hitung < X2tabel. Pada perhitungan
yang telah dilakukan, didapatkan data X 2hitung = 0,275,
Uji Normalitas sedangkan X2tabel = 5,325. Dari perhitungan maka dapat
disimpulkan varians-varians data bersifat homogen dan analisis
Pada uji normalitas yang dilakukan dengan menggunakan metode uji dapat dilanjutkan.
Kolmogorov Smirnov pada taraf signifikansi sebesar 95%
(α=0,05) didapatkan hasil sebagai berikut : Uji Hipotesis
Unit type 36/90 : nilai statistic = 0,116
nilai signifikansi = 0,385 Setelah mengetahui data hasil kuisioner dalam keadaan normal
Unit type 45/90 : nilai statistic = 0,144 dan homogen, maka selanjutnya diadakan pengujian hipotesis.
nilai signifikansi = 0,122 Teknik yang digunakan dalam pengujian ini adalah uji analisis
Unit type 55/100 : nilai statistic = 0,153 varian. Dengan hipotesis yang ada yaitu :
nilai signifikansi = 0,070 Ho :
Pada uji normalitas dengan metode Kolmogorov Smirnov 1. Kualitas bangunan berpengaruh terhadap harga .
mempunyai 2 kriteria data jika berdistribusi normal. Pertama 2. Lokasi berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan.
pada perhitungan statistic atau Dhitung harus mempunyai nilai 3. Harga berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan.
yang lebih besar dari Dtabel nilai signifikansi atau α harus lebih Ha :
besar dari 0,05. Pada pengujian yang telah dilakukan dapat 1. Kualitas bangunan tidak berpengaruh terhadap harga.
disimpulkan bahwa dari persebaran data dari 3 type rumah 2. Lokasi tidak berpengaruh terhadap pembeli atas produk
semuanya berdistribusi normal. Maka analisis uji dapat perumahan.
dilanjutkan kembali. 3. Harga tidak berpengaruh terhadap pembelian produk
Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan
perumahan.
for TP= Tipe 36/90
4. Garansi tidak berpengaruh terhadap pembeli atas produk
2
perumahan
Jika Ho = hipotesis adalah berpengaruh terhadap pembelian
Ha = hipotesis adalah tidak ada pengaruh terhadap
Expected Normal

0
pembelian
.
Pada pengujian analisis varian yang telah dilakukan, maka
-2 diketahui nilai signifikansi sebesar 0,000. Dalam uji analisis
110 115 120 125 130 135

Observed Value varian sendiri data dikatakan baik bila nilai signifikansi
Grafik V.1 Uji normalitas unit rumah tipe 36/90 mendekati 0(nol) atau kurang dari nilai α = 0,05. Selain itu pada
analisis varian jika nilai Fhitung > Ftabel maka uji hipotesis Ho
Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan diterima. Pada hasil hitungan diketahui bahwa nilai F hitung = 41,63
for TP= Tipe 45/90 sedangkan Ftabel = 3,94. Berdasarkan hasil tersebut maka dapat
2
disimpulkan bahwa Ho diterima.
1 Pada tabel perhitungan data melalui SPSS 17.00 diatas, diperoleh
Expected Normal

nilai mean antara lain unit rumah tipe 36/90 = 95,53 unit rumah
0
tipe 45/90 = 101,26 dan unit rumah tipe 55/100 = 102,73. Dari
-1 ketiga unit tipe rumah tersebut, unit rumah tipe 55/100 lah yang
memperoleh skor tertinggi atau dapat diartikan permintaan unit
-2
rumah paling banyak.
110 120 130 140

Observed Value

Grafik V.2 Uji normalitas unit rumah tipe 45/90

6
b.Analisa dan pembahasan Perumahan
Berdasarkan Deskripsi kuisioner
Hasil dari penyebaran kuisioner yang telah disebarkan
kepada sejumlah 90 responden yang mewakili penghuni
perumahan, dapat diperoleh data dari responden untuk
mengetahui karakteristik resonden yaitu sebagai berikut :
1. Data diri responden
a. Usia
Dari hasil pengisian kuisioner yang sesungguhnya dapat dilihat
bahwa mayoritas responden adalah laki - laki yang berjumlah 55
orang atau 35 reponden dan sisanya perempuan. kemudian
dengan melihat gambar V.1 dan V.2 berarti responden mayoritas
laki-laki berumur 35-45 th Hal tersebut dikarenakan laki-laki
sebagai kepala keluarga mereka lebih membutuhkan tempat
tinggal yang baik dan nyaman untuk keluarganya atau dalam
range usia tersebut mereka adalah usia yang tergolong sudah
matang/dewasa.
c. Pekerjaan.

10% PNS 8 responden

27%
36% TNI/POLRI 8 responden
9% 9% <25 Tahun 3 responden 27%
14% 14%
25-35 Tahun 3 responden Peg. Swasta 11 responden
54% 35-45 Tahun 19 responden Wiraswasta 3 responden
45-55 Tahun 5 responden
55-65 Tahun 5 responden

27% 3%13% PNS 1 responden

TNI/POLRI 4 responden
57% Peg. Swasta 17 responden
3% <25 Tahun 1 responden Wiraswasta 8 responden
37% 23%
25-35 Tahun 7 responden
37% 35-45 Tahun 11 responden
45-55 Tahun 11 responden
14% 10%
14% PNS 3 responden
TNI/POLRI 4 responden
62%
Peg. Swasta 18 responden
Wiraswasta 4 responden

27% 3%13% <25 Tahun 1 responden

25-35 Tahun 4 responden Gambar V.3 Prosentase pekerjaan responden dari ketiga
57% 35-45 Tahun 17 responden perumahan
45-55 Tahun 8 responden
Disini dapat dilihat dari ketiga prosentase diatas, yaitu ada dua
jenis pekerjaan yang dimiliki responden yang lebih dominan
antara lain pegawai swasta sebanyak 46 responden dengan
Gambar V.1 Prosentase usia responden dari ketiga perumahan sebagai pegawai negeri sipil sebanyak 12 responden tni/polri 16
dan wiraswasta sebanyak 15 responden dari pekerjaan yang
Usia responden yang paling dominan adalah usia 35-45 th dengan dimiliki responden diatas maka bisa dinyatakan kondisi
jumlah 47 responden dan usia 45-55 th dengan jumlah 24 perekonomian di lingkungan perumahan itu cukup baik.
reponden atau. yang bisa dilihat dari gambar V.1 responden
adalah berumur 35-45 tahun yang termasuk dalam usia produktif. d. Pendidikan terakhir
maka usia tersebut masih tergolong usia produktif atau bisa di
katakan sudah dewasa dalam pemikirannya.
7%
35% 17% SMA/SMK 2 responden
b. Jenis Kelamin 41% DIPLOMA 5 responden
SI 12 responden
S2 10 responden
40%
60% Laki-laki 18 responden
Perempuan 12 responden

20% 17% SMA/SMK 5 responden

13% DIPLOMA 4 responden
50%
SI 15 responden
S2 6 responden

47% 53% Laki-laki 16 responden

Perempuan 14 responden

33% 7% 13% SMA/SMK 2 responden

DIPLOMA 4 responden
47% SI 14 responden
S2 10 responden
30% Laki-laki 21 responden
70% Perempuan 9 responden
Gambar V.4 Prosentase pendidikan responden ketiga perumahan
Dari ketiga prosentase diatas sebagian besar adalah responden
dengan pendidikan terakhir/tamatan sarjana S1 dan S2, sebanyak
Gambar V.2 Prosentase jenis kelamin dari ketiga perumahan 67 responden maka disini dapat disimpulkan bahwa strata
pendidikan mereka juga berpengaruh pada pendapatan yang
7
dapat dilihat dari gambar V.3 yang menyatakan besarnya
prosentase pekerjaan yang dimiliki kemudian dari gambar V.1, sangat setuju 18 responden
38%
V.2 mengenai umur dan jenis kelamin menyakakan bahwa 62% setuju 11 responden
reponden dengan mayoritas laki laki berumur 35-45 th sudah sangat tidak setuju 0 responden
dikatakan jalan pemikiran seseorang yang sudah matang untuk
tidak setuju 0 responden
dalam seseorang untuk menentukan pilihan investasi dimasa
depan. Gambar V.6 Prosentase pendapat responden
e.Penghasilan rata-rata perbulan b. Lokasi yang strategis

20% 7% 30% sangat tidak setuju 0 responden

30% <1 Juta 2 responden 70% setuju 0 responden
43% 1 Juta-5 Juta 9 responden sangat setuju 21 responden
5 Juta - 10 Juta 13 responden tidak setuju 9 responden
10 Juta-20 Juta 6 responden

13% 14% <1 Juta 0 responden

1 Juta-5 Juta 4 responden sangat tidak setuju 3 responden
23% 10%
73% 5 Juta - 10 Juta 22 responden 20% setuju 6 responden
10 Juta-20 Juta 4 responden 47% sangat setuju 14 responden
sangat tidak setuju 7 responden

27% 13% <1 Juta 0 responden

1 Juta-5 Juta 4 responden 20% 13% sangat tidak setuju 4 responden
60% 27%
5 Juta - 10 Juta 18 responden setuju 8 responden
40%
10 Juta-20 Juta 8 responden sangat setuju 12 responden
tidak setuju 6 responden
Gambar V.5 Prosentase penghasilan responden dari ketiga
perumahan Gambar V.7 Prosentase pendapat responden dari ketiga
perumahan
Dari prosentase gambar V.1, V.2, V.3, V.4 dan V.5 dapat
dilihat/dihubungkan bahwa responden/penghuni perumahan
adalah mereka mayoritas laki laki berumur 35-45 th dengan c. Perkembangan Infrastruktur yang baik
mayoritas tamatan pendidikan S1 dan S2 yang mempunyai
pekerjaan/profesi sebagian besar menjadi pegawai swsta dan pns
dan berpenghasilan sekitar 5-10 juta perbulan. Maka dapat
13% sangat tidak setuju 4 responden
dinyatakan mereka adalah kalangan akademisi yang 23%
setuju 10 responden
berpenghasilan cukup besar dengan profesinya kemudian 34%
30% sangat setuju 9 responden
notabene pemikirannya selalu kritis mengenai hal-hal yang sangat tidak setuju 7 responden
berkaitan mengenai masa depan/dalam kehidupanya.

2.Tingkat kepuasan responden terhadap lokasi

Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai 13% sangat tidak setuju 0 responden
27%
pertanyaan yang berisikan tentang, apakah responden merasa 60% setuju 4 responden
tenang/aman, puas tinggal di daerah ini, kemudian menggunakan sangat setuju 18 responden
metode statistik deskriptif. yang nantinya daerah tersebut tidak setuju 8 responden
menjadi lokasi yang akan dibangun perumahan, jadi seluruh
penghuni perumahan menyatakan bahwa mereka merasa nyaman
dan puas beberapa tahun tinggal di daerah ini nantinya bersedia
13% 14% sangat tidak setuju 0 responden
untuk membeli perumahan sebagai salah satu investasi, dan hasil setuju 4 responden
analisanya sebagai berikut : 73% sangat setuju 22 responden
tidak setuju 4 responden
a. Kawasan bebas banjir

sangat setuju 16 responden Gambar V.8 Prosentase pendapat responden dari ketiga
47% 53% perumahan
setuju 14 responden
sangat tidak setuju 0 responden Dari Sebagian besardari prosentase gambar V.6, V7 dan V.8
tidak setuju 0 responden maka responden penghuni perumahan menyatakan merasa puas
selama tinggal di daerah ini mereka kemudian nantinya
perumahan itu sangat penting untuk investasi karena nilainya
10% sangat setuju 14 responden akan meningkat seiring harga tanah mahal dengan daerah yang
43% 47% setuju 13 responden strategis, dimana mereka mempunyai banyak teman untuk
sangat tidak setuju 3 responden bersosialisasi, akses dekat dengan kota dengan mudah juga
tidak setuju 0 responden sangat diminati bagi mereka karena usia penghuni perumahan ini
terhitung usia yang sangat produktif maka besar kemungkinan
akan pertimbangan untuk masa depan mereka.

3.Produk perumahan
8
 Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden
sangat tidak setuju 0 responden
mengenai pertanyaan yang berisikan tentang, apakah responden 53% 47% tidak setuju 0 responden
berniat untuk membeli produk perumahan kembali, kemudian setuju 14 responden
menggunakan metode statistik deskriptif. seluruh penghuni sangat setuju 16 responden
perumahan menyatakan bahwa mereka nantinya bersedia untuk
membeli perumahan sebagai salah satu investasi, dan juga bisa
digunakan untuk memenuhi kebutuhan hunian keluarga dan hasil
analisanya sebagai berikut : Gambar V.10 Prosentase pendapat responden dari ketiga
perumahan
a. Minat adanya perumahan baru Dari ketiga prosentase gambar V.10 diatas maka responden
menyatakan jumlah unit rumah dalam perumahan yang ideal
bagi mereka yaitu kurang dari 40 unit rumah dilihat dari jumlah
responden sebanyak 50 responden yang menyatakan sangat
23% 10% sangat tidak setuju 3 responden setuju dan sebanyak 34 responden menyatakan setuju maka
20%
setuju 6 responden dengan demikian dapat dihubungkan gambar V.9 dan V.10
47% sangat setuju 14 responden bahwa responden menginginkan dibangun perumahan di daerah
sangat tidak setuju 7 responden ini yang jumlah unit rumahnya tidak lebih dari 40 unit rumah di
dalam perumahan.

c. Tipe unit 36/90 perumahan

23% 10% sangat tidak setuju 0 responden

67% tidak setuju 3 responden
setuju 20 responden 23% 10% 20% sangat setuju 3 responden
sangat setuju 7 responden setuju 6 responden
47% sangat tidak setuju 14 responden
tidak setuju 7 responden

27% 13% sangat setuju 0 responden

sangat tidak setuju 4 responden 10% tidak setuju 3 responden
60% 23% 20%
setuju 18 responden sangat setuju 6 responden
sangat setuju 8 responden 47% sangat tidak setuju 14 responden
setuju 7 responden

Gambar V.9 Prosentase pendapat responden dari ketiga

perumahan
Dari ketiga prosentase gambar V.9 dapat dikatakan bahwa 13% 10% setuju 4 responden
37%
responden penghuni rumah menyatakan ingin daerah yang 40% sangat setuju 3 responden
sebelumnya sudah ditempati menginginkan nantinya akan sangat tidak setuju 12 responden
dibangun suatu perumahan ini dapat bisa dilihat responden yang tidak setuju 11 responden
setuju sebanyak 44 orang, kemudian jga yang berpendapat sangat
setuju 22 responden . Gambar V.11 Prosentase pendapat responden dari ketiga
perumahan
Dari ketiga prosentase gambar V.11 diatas maka responden
menyatakan tipe unit 36/90 rumah pada perumahan bagi mereka
yaitu dilihat dari jumlah 40 responden menyatakan sangat tidak
setuju dan diperkuat sebanyak 21 responden menyatakan tidak
setuju. kemudian maka dengan demikian perumahan tersebut
b. Jumlah unit rumah yang diharapkan akan membangun tipe 36 dengan jumlah yang lebih sedikit
dibandingkan tipe yang lainnya.
sangat tidak setuju 0 responden
53% 47% tidak setuju 0 responden
setuju 14 responden
sangat setuju 16 responden d. Tipe unit 45/90 dan 55/100 perumahan

20% 13%
27% sangat setuju 4 responden
13% 7% sangat tidak setuju 2 responden 40% sangat tidak setuju 8 responden
20% sangat setuju 18 responden setuju 12 responden
60% sangat setuju 6 responden
setuju 6 responden
tidak setuju 4 responden

27% setuju 8 responden

46%
27% tidak setuju 8 responden
sangat setuju 14 responden
sangat tidak setuju 0 responden

9
 sangat setuju 4 responden 17% sangat tidak setuju 0 responden
20% 13% 33%
sangat tidak setuju 8 responden tidak setuju 5 responden
40% 27% sangat setuju 15 responden
setuju 12 responden 50%
sangat setuju 6 responden setuju 10 responden

Gambar V.12 Prosentase pendapat responden dari ketiga

10% 27% sangat tidak setuju 0 responden
perumahan
setuju 8 responden
Dari prosentase hubungan gambar V.11 dan V.12 diatas maka 63% sangat setuju 19 responden
responden menyatakan tipe unit 36/90 rumah pada perumahan tidak setuju 3 responden
bagi mereka yaitu dilihat dari jumlah 40 responden menyatakan
sangat tidak setuju dan diperkuat sebanyak 21 responden
menyatakan tidak setuju. kemudian perumahan akan membangun
Gambar V.14 Prosentase pendapat responden dari ketiga
tipe 36/90 dengan jumlah yang lebih sedikit dibandingkan tipe
perumahan
yang lainnya dikarenakan peminat responden terhadap unit
Dari dari prosentase gambar V.14 secara deskripsi
rumah tipe 45/90 dan 55/100 lebih banyak sebesar 26 responden
responden menyatakan dalam unit perumahan yang tersedia
menyatakan sangat setuju, sebanyak 32 responden setuju maka
nantinya mereka mengharapkan dapat melakukan
tipe unit rumah 45/90 dan 55/100 inilah yang akan banyak
pengembangan/bangunan tambahan pada unit yang mereka beli
dibangun pada perumahan nantinya.
pengembangan itu ditunjang adanya kelebihan tanah dalam
disetiap unitnya.
e. Fasilitas umum yang nantinya disediakan
4.Harga

23% 10% sangat tidak setuju 3 responden Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai
20% setuju 6 responden
47%
pertanyaan yang berisikan tentang, apakah harga harus sesuai
sangat setuju 14 responden luas dengan kualitas bangunan, peningkatan harga lebih penting
sangat tidak setuju 7 responden
untuk peningkatan kualitas bangunan, memiliki daya beli untuk
pembelian produk perumahan dan proses mudah dalam
administrasi pembelian produk perumahan. kemudian nantinya
aspek-aspek tersebut bila sesuai yang diharapkan maka akan
sangat penting 2 responden
3%7% sangat tidak penting 7 responden
menjadi pertimbangan konsumen untuk bersedia melakukan
24% pembelian suatu produk perumahan sebagai salah satu investasi,
66% penting 19 responden
sangat penting 1 responden kemudian hasil analisanya sebagai berikut :

a. Harga sesuai dengan luas dan kualitas bangunan

20% 20% setuju 6 responden

13% 7% sangat tidak penting 2 responden 17%
20% sangat setuju 13 responden
60% sangat penting 18 responden 43% tidak setuju 5 responden
penting 6 responden sangat tidak setuju 6 responden
tidak penting 4 responden

Gambar V.13 Prosentase pendapat responden dari ketiga 13% 10% sangat tidak setuju 3 responden
30%
perumahan 47% setuju 9 responden
sangat setuju 14 responden
Dari ketiga prosentase pada gambar V.13 diatas maka tidak setuju 4 responden
responden menyatakan sangat pentingnya fasilitas umum yang
diberikan didalam perumahan dapat dilihat sebanyak 39
responden sangat penting.karena fasilitas itu kelak akan
digunakan/dipakai bagi mereka di perumahan tersebut. 28% 7% 17% sangat tidak setuju 2 responden
setuju 5 responden
48%
sangat setuju 14 responden
f. Pengembangan terhadap unit perumahan tidak setuju 8 responden

setuju 3 responden
10% 4%
41% 45% tidak setuju 1 responden Gambar V.15 Prosentase pendapat responden dari ketiga
sangat setuju 13 responden perumahan
sangat tidak setuju 12 responden
b. Peningkatan harga lebih penting untuk kualitas
bangunan

27% 3% 10% tidak setuju 1 responden

setuju 3 responden
60% sangat setuju 18 responden
sangat tidak setuju 8 responden

10
 Dari Sebagian besar dari prosentase gambar V.16, V17 dan
V.18 maka responden penghuni perumahan menyatakan bahwa
40% sangat tidak setuju 0 responden
60% setuju 0 responden aspek harga merupakan aspek penting yang harus diperhatikan
sangat setuju 18 responden dalam menentukan keberhasilan suatu bangunan bangunan
tidak setuju 12 responden investasi, karena jika mereka memiliki dana lebih mereka tidak
segan untuk berinvestasi memiliki sebuah rumah di suatu
perumahan jika harga dan bangunan rumah terasa cocok.
Kemudian adapun beberapa faktor yang dipertimbangkan mereka
sebelum memutuskan untuk berinvestasi sebuah rumah agar
13% 7% sangat tidak setuju 0 responden nantinya tepat dan menguntungkan di masa yang akan datang.
80% setuju 2 responden Konsumen/pembeli adalah seseorang yang melakukan
sangat setuju 24 responden pembelian barang (dalam aspek ini yaitu rumah) dengan tujuan
tidak setuju 4 responden tertentu untuk mencapai suatu keinginan yang dimiliki. disini
bukan hanya developer/penjual yang mempunyai hak dan
kewajiban, adapun pembeli juga mempunyai hak dan kewajiban
Gambar V.16 Prosentase pendapat responden dari ketiga yang harus diperhatikan dari seorang pembeli tersebut adalah
perumahan sebagai berikut :
a. Hak pembeli : Menerima barang yang dibeli. ,
c. Daya beli untuk pembelian produk perumahan Menerima jaminan atas keadaan dan hak pemilikan.
b. Kewajiban pembeli : Diantaranya membayar harga
20% tidak setuju 0 responden pembelian pada waktu dan ditempat yang sebelumnya
80% setuju 0 responden sudah dijanjikan.
sangat setuju 24 responden
sangat tidak setuju 6 responden 1.Kategori produk
Pada kategori lokasi ini berisi tentang pertanyaan –
pertanyaan mengenai gambaran lokasi perumahan yang dihuni
responden yang bertujuan untuk mengetahui aspek kenyamanan,
sangat tidak setuju 0 responden infrastrustur, kualitas udara, keamanan daerah dan tingkat
37%
63% setuju 0 responden kepuasan responden terhadap perumahan yang ditempati
sangat setuju 19 responden tersebut. Maka ini akan menjadi pertimbangan sangat penting
tidak setuju 11 responden bahwa aspek lokasi sangat penting sebelum menentukan untuk
berinvestasi. Karena penentuan lokasi berpengaruh dalam segi
pemasaran/minat konsumen.

10% 23% sangat tidak setuju 0 responden 2. Kategori bangunan

setuju 7 responden Pada kategori Bangunan ini berisi tentang pertanyaan –
67% sangat setuju 20 responden pertanyaan mengenai gambaran mengenai unit perumahan yang
tidak setuju 3 responden dihuni responden yang bertujuan untuk peneliti mengetahui aspek
kenyamanan, atau tingkat kepuasan responden terhadap unit
rumah di yang ditempati yang di khususkan dalam lingkup
Gambar V.17 Prosentase Pendapat responden banguanannya tersebut. Maka ini akan menjadi pertimbangan
saat nantinya mendesain rumah sesuai dengan harapan
d. Proses administrasi yang mudah dalam pembelian masyarakat banyak atau desainnya ideal untuk sebuah keluarga.
bahwa aspek ini juga harus diperhatikan sebelum menentukan
untuk berinvestasi. Karena penentuan bentuk/desain rumah
14% 3% 10% tidak setuju 1 responden nantinya juga berpengaruh terhadap pemasaran/minat konsumen.
setuju 3 responden
sangat setuju 22 responden 3. Kategori aksesibilitas
73% sangat tidak setuju 4 responden Pada kategori Aksesbilitas ini berisi tentang pertanyaan -
yang pertanyaan mengenai gambaran jalan atau akses lokasi
(daerah) dan lingkungan perumahan yang dihuni respondenyang
bertujuan untuk mengetahui tingkat kepuasan responden terhadap
aspek kenyamanan dan kelancaran akses jalan, terhadap
sangat tidak setuju 0 responden perumahan yang ditempati tersebut, dimana dalam melakukan
10% 13%
setuju 4 responden kegiatan sehari-hari harus didukung dengan akses jalan yang baik
77% sangat setuju 23 responden dan mudah agar nantinya dalam calon penghuni merasa puas.
tidak setuju 3 responden Maka ini akan menjadi pertimbangan penting bahwa aspek
aksesbilitas ini juga ikut berperan nantinya dalam menentukan
investasi. di karenakan berpengaruh kedepan nantinya terhadap
kelancaran mobilitas konsumen sehari hari.
4. Kategori Harga
13% Pada kategori harga ini berisi tentang pertanyaan –
30% 10% sangat tidak setuju 4 responden pertanyaan pendapat responden mengenai harga yang akan
47% setuju 3 responden ditawarkan pihak pengembang untuk memaparakan harga yang
sangat setuju 14 responden
menentukan keputusan daya beli konsumen kemudian harga juga
tidak setuju 9 responden
merupakan salah satu faktor yang bisa mempengaruhi penjualan
unit rumah. Dalam penilitian ini asepek-aspek yang diperhatikan
diantaranya jika membangun suatu perumahan dengan kualitas
Gambar V.18 Prosentase Pendapat responden lebih bagus dan harga yang lebih mahal, harga yang sesuai
dengan luas dan kualitas bangunan, sistem pembayaran yang
mudah, dan adanya potongan harga yang cukup. Pada jawaban
11
kuisioner ini, sebagian besar dari responden menyetujui, semua
pertanyaan yang disampaikan. dengan demikian berarti para
penghuni perumahan menginginkan kondisi yang sama seperti
pertanyaan yang telah diasampaikan. Pada dasarmya mereka atau
konsumen tidak mempermasalahkan harganya sedikit lebih
mahal, asalkan harus diikuti dengan kualitas bangunan yang baik.
sebanding harga dengan kualitas dan luas bangunan.
c.Hasil Analisa Kelayakan Investasi
1.Biaya total investasi
Dengan demikian biaya total investasi perumahan yaitu :
a) Besar total biaya investasi selama 2 tahun dengan suku
bunga 10%/tahun
= Rp. 6.971.206.332 x (P/F, 10%, 2)
= Rp. 6.971.206.332 x 1,210
= Rp. 8.435.159.662
2. Harga jual seluruh unit perumahan griya asri
harga kavling tanah siap bangun.
Luas Tanah kavling = ( 14 x 90 + 25 x 100) = 3.760 m2
Harga per m2 tanah siap bangun = Rp. 2.694.621.966 / 3.760
= Rp. 716.655 /m2
Tabel.1. Rekapitulasi harga jual seluruh unit.
No uraian Jumlah Harga satuan
1 tipe 36/90 5 unit Rp 250.655.398
2 tipe 45/90 9 unit Rp 267.483.180
3 tipe 55/100 25 unit
Rp. 288.176.821
total pendapatan proyek dari 39 unit rumah yaitu :
Rp. 10.865.046.140
Tabel.2.Rekapitulasi Analisa Investasi
Jenis BCR NPV IRR IP BEP
Investasi
perum 1,12 1.045.855.711 14,40 1,12
unit
Pada perhitungan Net Present Value (NPV), investasi
diterima apabila nilai NPV= positif. Bila nilai NPV = 0 maka
bersifat netral, sedangkan jika NPV = negatif maka usulan
investasi ditolak. Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa
usulan investasi diterima. Kemudian pada perhitungan indeks
profitabilitas (IP), investasi diterima apabila nilai IP > 1, jika IP
< 1 maka usulan investasi ditolak.
Pada perhitungan Benefit Cost Ratio, investasi diterima
apabila nilai BCR > 1, jika BCR = 0 maka bersifat netral,
sedangkan bila BCR < 1 maka usulan ditolak. Pada perhitungan
yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan bahwa usulan
investasi perumahan diterima/layak
Kemudian ( Break Event Point ) pada investasi
perumahan tercapai saat produksi terjual 30 unit.
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Berdasarkan penelitian mengenai analisa kelayakan
investasi perumahan griya asri yang telah dilaksanakan, melalui
survei lapangan dan penyebaran kuisioner. maka ada beberapa
hal yang dapat diambil kesimpulan dari penulisan tugas akhir ini,
sebagai berikut :
a.) Secara umum responden merasa puas terhadap lokasi
tersebut, ditinjau dari aksesbilitas yang lancar dan
memadai yang dekat ke pusat kota/strategis,
mempunyai perkembangan kota /tempat perekonomian
yang baik (bank, pasar, pusat perbelanjaan, sekolah dll)
b.) Ditinjau dari mayoritas responden berumur 35 - 45 th
maka tergolong usia produktif, tamatan pendidikan S1
dan S2 mempunyai pekerjaan/profesi sebagian besar
menjadi wiraswasta dan pegawai negeri maka
kemampuan finansial yang baik/daya beli baik.
c.) Mengetahui ekspetasi / keinginan pasar yaitu
menginginkan adanya perumahan baru di desa Palur,
dengan dalam satu kawasan perumahan berjumlah 39
unit terdiri dari unit tipe 36/90, tipe 45/90 dan tipe
55/100.
d.) Lokasi (strategis, keamanan, akses jalan lancar juga
memadai) merupakan aspek pertimbangan bagi
developer (pengembang) yang sangat penting dalam
membangun sebuah bangunan investasi berupa
perumahan yang nantinya berpengaruh pada minat
pembeli/segi pemasaran.
e.) Aspek pasar dalam menentukan hasil investasi
dilaksanakan dengan menganalisis kebutuhan pasar
yang ditentukan oleh jalannya suatu strategi melihat
kondisi pasar dan kebijaksanaan dalam menentukan
jumlah produk harus disesuaikan dengan kebutuhan
pasar yang nantinya menentukan hasil besaran
investasi.
f.) Pada perhitungan analisa ekonomi yaitu telah
mengetahuibahwa bangunan investasi berupa
perumahan yang berjumlah 39 di desa Palur, kec Jaten
dapat diterima/layak.
Saran
a.) Dalam menentukan sebuah lokasi bangunan investasi,
perlu mempertimbangkan dari berbagai aspek, antara
lain : lokasi strategis, keamanan lingkungan sekitar dan
akses mudah dan memadai merupakan yang sangat
berpengaruh pada minat pembeli. kemudian agar
nantinya bangunan investasi tersebut menghasilkan
keuntungan yang diharapkan.
b.) Untuk data quisioner sebagai data primer semakin luas
penyebarannya akan memperoleh data yang lebih
banyak dan variatif.
c.) Metode penelitian berupa interview lebih efektif atau
lebih spesifik dalam mengumpulkan data.
30 .
DAFTAR PUSTAKA
Ervanto, I Wulfram, 2002. “Manajemen Proyek Konstruksi”,
Penerbit Andi Yogyakarta.
Gray dkk, (1997), “Manajemen proyek”, LPFE Universitas
Indonesia, Jakarta.
H.Suad dan Suwarsono, 1997. Studi Kelayakan Proyek, Penerbit
(UPP) AMP YKPN Yogyakarta.
Husein Umar (2000). “Kuisioner”, Penerbit Andi Yogyakarta.
M Hanafi Mamdu. “Manajemen Resiko”. Penerbit (UPP) YKPN
Yogyakarta.
Nursahid M, Ir. MM, MT, (2003), “Manajemen Konstruksi”,
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
O brient J.J (1984). “Perumahan dan Pemukiman”. Penerbit
Erlangga, Jakarta.
Pujawan IN, (1995), “Ekonomi Teknik”, Penerbit Guna Widya,
Surabaya.
Qomarun. 2000. “Manajemen Proyek”. Surakarta.
Riduwan. 2010.“Belajar Mudah Penelitian” : Guru, Karyawan
Peneliti Pemula : Bandung, Alfabeta
Soetrisno PH, 1995. “Evaluasi dan Manajemen Proyek”,
Penerbit UGM Yogyakarta.
Soeharto Iman, Ir (1995), “Manajemen proyek dari konseptual
sampai operasional”,Penerbit Erlangga, Jakarta.
Sukandarrumidi. 2012.” Dasar-dasar Penulisan Proposal
Penelitian”: pemula Yogyakarta : Gadjah
mada University Press
Soetrisno P.H, (1985).“Evaluasi dan Manajemen Proyek”,
Penerbit UGM Yogyakarta.
Soeharto, Imam. 1995. “Manajemen Proyek dari Konseptual
Sampai Operasional”.Jakarta Erlangga.
Siregar, Syofian. 2010. “Statistika Deskriptif untuk Penelitian”:
Dilengkapi Perhitungan Manual dan Aplikasi SPSS
Versi 17. Jakarta : PT Raja grafindo Persada.
www.wikipedia.com/Palur,Karanganyar.
12
13