Uso Tipo Superficie Suelo Coeficiente edificabilidad Superficie edificable

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 Parámetro Unidad
Superficie Suelo (m2s) 0.00
Superficie lucrativa (m2s) 0.00
Superficie de cesiones (m2s) 0.00
Superficie edificable (m2t) 0.00
Coeficiente de edificabilidad bruto (m2t/m2s) #DIV/0!
Coeficiente de edificabilidad neta (m2t/m2s) #DIV/0!
Uso característico #N/A
Unidades de aprovechamiento totales (uas m2t de Uso_) 0.00
Unidades de aprovechamiento municipales (uas m2t de Uso_) 0.00
Unidades de aprovechamiento privativas (uas m2t de Uso_) 0.00
Aprovechamiento Tipo (uas m2t/m2s de Uso_) #DIV/0!
Nombre ámbito
Debol Soluciones Tecnológicas ®. Todos los derechos reservados. debolsoluciones.com
Vamos a ver, esta tabla de cálculo de parámetros urbanísticos intenta aportar, a través del Excel, una solución sencilla a la
urbanismo. Dada la disparidad legislativa del urbanismo y la particularidad de nuestro derecho urbanístico, se utilizan difer
conceptos. Vamos a tratar de unificar conceptos y hablar en plata. Empleamos el estilo directo.

Aunque lo quieran llamar de mil maneras, lo que hay que tener claro es que sólo existe Superficie de suelo, Superficie e
parámetros que existen dentro del urbanismo. Los vemos detenidamente.

Superficie de suelo: Bien, la superficie de suelo, ya sabéis, toda la superficie correspondiente al sector (utilizamos mejor
urbanizadora, ya sea en suelo urbano o en urbanizable). La superficie de suelo puede ser:

- Superficie lucrativa, es decir, la correspondiente a los usos lucrativos, es decir, la superficie de la que se puede obtener u
denominar superficie neta.
- Superficie no lucrativa o de cesión de suelo, es decir, la correspondiente a los usos no lucrativos, es decir, la superficie q
cesiones de suelo, es decir, la superficie de las redes o sistemas generales, la superficie de la red viaria, las zonas verdes

Advertencia: aquí ya comienza el despiste, porque las distintas legislaciones lo denominan de multitud de formas. Que si r
el apartado de cesión de suelo, es el apartado de superficie no lucrativa.
Advertencia: evidentemente, la superficie de cesión o no lucrativa debe pertenecer a la unidad de actuación, es decir, que
existen muchas redes de infraestructura que no están imputadas, adscritas, asignadas, cargadas es decir, que no se obtie
suelo en sí misma y su obtención para uso público se realiza mediante expropiación.
Advertencia: la superficie no lucrativa o superficie de cesión perteneciente a un sistema general no puede haber sido obte
que no se puede ceder un mismo suelo dos veces.

Por lo tanto, la Superficie de suelo se compone de la superficie lucrativa y la no lucrativa o de cesión de suelo (adscrito y n

Superficie edificable: Es la superficie lucrativa por un coeficiente de edificabilidad (m2t/m2s). Es decir, cada uno de los u
Multiplicar dicho coeficiente de edificabilidad por la superficie (m2s) del uso correspondiente es la superficie edificable (m2
superficie edificable de la unidad de actuación. ¿Dónde está en ocasiones el problema? En los nombres. Vemos y unificam

- Coeficiente de edificabilidad neto: en mi opinión, hay hasta dos tipos de coeficientes de edificabilidad netos. Me explico.
cada una de las superficies lucrativas de la unidad (el explicado anteriormente) es un coeficiente neto, ya que se refiere a
Neto=lucrativo. Así que tenemos tantos coef. de edificabilidad netos como usos lucrativos tenga la unidad de actuación.

Y después está el coeficiente de edificabilidad neto total, que es igual a la superficie edificable total entre la superficie lucr
superficie edificable del uso residencial entre la superficie de suelo del uso residencial (lucrativa). Y el coeficiente de edific
lucrativos (evidentemente, los lucrativos, porque los otros no tienen edificabilidad) entre la superficie de suelo todos los us

- Coeficiente de edificabilidad bruto: es igual a la superficie edificable total entre la superficie de suelo total (lucrativa + no
todo, con el tocino incluido. Lo neto es el jamón y lo bruto es el jamón más el tocino. Lo neto es el suelo lucrativo y lo bruto
Por tanto, coef. neto=superficie edificable(m2t)/superficie de suelo lucrativa (m2s); y coef. bruto=superficie edificable (m2t)

Respecto a las fichas, que no confundan, la edificabilidad está expresada en valor unitario (coeficiente) o valor normal. Y n
si es m2t, ya sabemos que es la Superficie Edificable, si pone m2t/m2s, sabemos que es el coeficiente de edificabilidad.

Unidad de aprovechamiento: es el valor económico de la superficie edificable. ¿Y cómo se calcula el valor ecónomico d
con un valor de referencia. Más claro. Si tenemos melones, tomates y peras, y queremos poner las tres cosas en relación
valdrá 1,7 peras. Esta es la famosa ponderación, homogeneización, que viene a decir "poner en relación un valor respecto
Pues en lugar de melones, tomates y peras, en urbanismo tenemos residencial, industrial, dotacional privado, oficinas, etc
referencia (en ubanismo,la fruta o uso característico). Los valores relativos que asignamos a cada fruta para ponerla en re
coeficientes de ponderación o coeficientes de homogeneización. Multiplicamos el número de melones por su valor en rela
las unidades de aprovechamiento del uso residencial. Si multiplicamos todas las frutas por su valor en relación a las peras
Unidades de Aprovechamiento totales expresadas en peras. La Unidad de Aprovechamiento se expresa en ua de fruta ca

- Aprovechamiento urbanístico: Advertencia: vuelvo a repetir lo que ya hemos dicho en suelo edificable. El parámetro, en e
manera unitaria (en plan coeficiente). Y no hay mas formas. Toda expresión de aprovechamiento, llámese como se quiera
de siglas y contracciones extrañas. En este caso, vamos a hallar el valor unitario (coeficiente) del aprovechamiento econó
aprovechamiento económico de una superficie edificable, y por eso se denomina urbanístico, pero podría ser aprovecham
calcula? Pues igual que el coeficiente de edificabilidad bruto, pero en lugar de Superficie Edificable, pues Unidades de Ap
aprovechamiento sobre la superficie de suelo. Pues bien, dividimos las unidades de aprovechamiento económico expresa
lucrativa). Y ése es el Aprovechamiento Tipo de la unidad de actuación (sería más sencillo denominarlo Aprovechamiento
característico entre superficie de suelo, es decir, ua m2t/m2s de Uso Residencial.

Bien, tenemos Unidades de Aprovechamiento por cada uso, Unidades de Aprovechamiento totales y Aprovechamiento tipo
corresponde por ley al municipio y el 90% restante le corresponde a la propiedad del suelo. Pues ya está, el 10% de las U
90% de las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento privativas (o de la propieda de
Lo que damos al municipio también lo podemos representar de forma unitaria, es decir, directamente sobre el Aprovecham
aprovechamiento tipo le corresponde al municipio, y el 90% restante le corresponde a la propiedad del suelo (que puede s
- Aprovechamiento urbanístico: Advertencia: vuelvo a repetir lo que ya hemos dicho en suelo edificable. El parámetro, en e
manera unitaria (en plan coeficiente). Y no hay mas formas. Toda expresión de aprovechamiento, llámese como se quiera
de siglas y contracciones extrañas. En este caso, vamos a hallar el valor unitario (coeficiente) del aprovechamiento econó
aprovechamiento económico de una superficie edificable, y por eso se denomina urbanístico, pero podría ser aprovecham
calcula? Pues igual que el coeficiente de edificabilidad bruto, pero en lugar de Superficie Edificable, pues Unidades de Ap
aprovechamiento sobre la superficie de suelo. Pues bien, dividimos las unidades de aprovechamiento económico expresa
lucrativa). Y ése es el Aprovechamiento Tipo de la unidad de actuación (sería más sencillo denominarlo Aprovechamiento
característico entre superficie de suelo, es decir, ua m2t/m2s de Uso Residencial.

Bien, tenemos Unidades de Aprovechamiento por cada uso, Unidades de Aprovechamiento totales y Aprovechamiento tipo
corresponde por ley al municipio y el 90% restante le corresponde a la propiedad del suelo. Pues ya está, el 10% de las U
90% de las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento privativas (o de la propieda de
Lo que damos al municipio también lo podemos representar de forma unitaria, es decir, directamente sobre el Aprovecham
aprovechamiento tipo le corresponde al municipio, y el 90% restante le corresponde a la propiedad del suelo (que puede s

Después tenemos todas las variantes del Aprovechamiento Tipo o de referencia:

- Aprovechamiento medio de reparto: como en cada unidad de actuación tenemos un aprovechamiento tipo o de referenci
aprovechamiento, con unas diferencias no superiores o inferiores al 15% entre ellos), pues el aprovechamiento medio de
unidades de actuación. Advertencia: al igual que en el aprovechamiento de referencia dentro de una unidad de actuación
deben estar puestos en relación a un valor de referencia. Es decir, que los aprovechamientos de todos los sectores deber
unidades de actuación en suelo urbanizable pertenecen a una misma área de reparto (en la práctica totalidad de las legisl
económico, es decir, un mismo aprovechamiento económico de superficie edificable, un mismo aprovechamiento tipo. En
unidad puede tener el aprovechamiento que quiera.
- Compensación de aprovechamientos: pues que los sectores (sólo en suelo urbanizable) pueden ser excedentarios (que
aprovechamiento que otro). Y cómo deben tener el mismo aprovechamiento, o muy parecido, pues hay dos formas de com
que tiene más (excedentario), o bien se valora monetariamente la diferencia, y el que tiene más se la paga al que tiene me

Espero haber aclarado algo.

Carlos Mª Andújar Vaca

info@abogadourbanismo.com
 Excel, una solución sencilla a la tabla de superficies y aprovechamientos tantas veces explicada en los cursos y masters de
echo urbanístico, se utilizan diferentes y retorcidas formas de llamar a la misma cosa, dificultando la comprensión de los
ecto.

uperficie de suelo, Superficie edificable y Unidades de aprovechamiento urbanístico. Y estos son los únicos tres

iente al sector (utilizamos mejor unidad de actuación, es decir, cualquier ámbito donde esté previsto una actuación
:

cie de la que se puede obtener un rendimiento económico, es decir, el residencial, el industrial, el comercial, etc. Se suele

crativos, es decir, la superficie que tenemos que ceder a la Administración en concepto de cesión de suelo, es decir, las
de la red viaria, las zonas verdes y los distintos tipos de equipamientos.

n de multitud de formas. Que si red (Madrid), que si sistema (Andalucía), etc. Cuando veamos en la ficha urbanística del Plan

idad de actuación, es decir, que tiene que estar adscrita al sector, que tiene que pertenecer al mismo. Como sabemos,
argadas es decir, que no se obtienen mediante su asignación a ninguna clase de suelo, es como si formaran una clase de

eneral no puede haber sido obtenida previamente, es decir, que no se puede adscribir dos veces a una unidad de actuación,

o de cesión de suelo (adscrito y no obtenido previamente).

m2s). Es decir, cada uno de los usos lucrativos tienen una edificabilidad, que se suele expresar en un coeficiente unitario.
te es la superficie edificable (m2t). Si sumamos todos las superficies edficables de todos los usos, pues obtenemos la
n los nombres. Vemos y unificamos algunos de ellos:

edificabilidad netos. Me explico. El coeficiente de edificabilidad siempre es neto, es decir, el coeficiente correspondiente a
iciente neto, ya que se refiere a una superficie de suelo neta. La palabra neta se suele utilizar en lugar de lucrativa.
tenga la unidad de actuación.

able total entre la superficie lucrativa (neta) total. Está claro. El coeficiente de edificabilidad de un uso residencial es la
crativa). Y el coeficiente de edificabilidad neto de toda la unidad de actuación es la superficie edificable de todos los usos
superficie de suelo todos los usos lucrativos (superficie lucrativa).

cie de suelo total (lucrativa + no lucrativa). Es decir, lo bruto hace referencia al suelo con la superficie de cesión, es decir,
eto es el suelo lucrativo y lo bruto es el suelo lucrativo más el no lucrativo, la superficie de suelo total.
bruto=superficie edificable (m2t)/superficie de suelo lucrativa+no lucrativa (m2s).

(coeficiente) o valor normal. Y no hay más. Si vemos que dicen Edificabilidad máxima, nos fijamos en la unidad que pone:
el coeficiente de edificabilidad.

se calcula el valor ecónomico de una superficie edificable? Pues fijando el valor de dicha superficie edificable en relación
poner las tres cosas en relación a las peras, pues diremos, por ejemplo, que un melones valdrá 0,7 peras, y que un tomate
ner en relación un valor respecto a otro", ponderar un valor respecto a otro, homogeneizar todos los valores en uno sólo.
dotacional privado, oficinas, etc. Y la fruta en la que queremos expresar los valores, en este caso, la pera, es la fruta de
s a cada fruta para ponerla en relación a la fruta de referencia (o unitaria, o característica), es decir, el 0,7 y el 1,7 son los
de melones por su valor en relación a las peras, y obtenemos las unidades de aprovechamiento de los melones, así como
r su valor en relación a las peras (lógicamente, las peras las dejamos tal y como están), y sumamos, obtenemos las
nto se expresa en ua de fruta característica (pera) ó ua de superficie edificable (residencial), es decir, ua m2t.

elo edificable. El parámetro, en este caso, el aprovechamiento, puede venir expresado en unidades (en plan normal) o de
miento, llámese como se quiera, se expresa en unidades de aprovechamiento o coeficiente de aprovechamiento. Y olvidaros
nte) del aprovechamiento económico (el aprovechamiento urbanístico, como decimos, es el valor, rendimiento o
co, pero podría ser aprovechamiento frutícola o aprovechamiento ganadero o aprovechamiento de lo que sea). ¿Cómo se
Edificable, pues Unidades de Aprovechamiento totales. Tenemos que saber cuánto representan las unidades de
echamiento económico expresadas en peras (o en uso residencial) entre la superficie total de suelo (lucrativa + no
denominarlo Aprovechamiento de referencia). El Aprovechamiento Tipo se expresa en ua de superficie edificable de uso

o totales y Aprovechamiento tipo. Y un 10% mínimo de dicho aprovechamiento, rendimiento o valor económico le
o. Pues ya está, el 10% de las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento municipal, y el
o privativas (o de la propieda del suelo, o de los privados, o de los propietarios, o susceptible de apropiación, el famoso asa).
rectamente sobre el Aprovechamiento Tipo (vemos que estamos haciendo siempre lo mismo). Entonces el 10% del
ropiedad del suelo (que puede ser también municipio o Administración, por supuesto).
elo edificable. El parámetro, en este caso, el aprovechamiento, puede venir expresado en unidades (en plan normal) o de
miento, llámese como se quiera, se expresa en unidades de aprovechamiento o coeficiente de aprovechamiento. Y olvidaros
nte) del aprovechamiento económico (el aprovechamiento urbanístico, como decimos, es el valor, rendimiento o
co, pero podría ser aprovechamiento frutícola o aprovechamiento ganadero o aprovechamiento de lo que sea). ¿Cómo se
Edificable, pues Unidades de Aprovechamiento totales. Tenemos que saber cuánto representan las unidades de
echamiento económico expresadas en peras (o en uso residencial) entre la superficie total de suelo (lucrativa + no
denominarlo Aprovechamiento de referencia). El Aprovechamiento Tipo se expresa en ua de superficie edificable de uso

o totales y Aprovechamiento tipo. Y un 10% mínimo de dicho aprovechamiento, rendimiento o valor económico le
o. Pues ya está, el 10% de las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento municipal, y el
o privativas (o de la propieda del suelo, o de los privados, o de los propietarios, o susceptible de apropiación, el famoso asa).
rectamente sobre el Aprovechamiento Tipo (vemos que estamos haciendo siempre lo mismo). Entonces el 10% del
ropiedad del suelo (que puede ser también municipio o Administración, por supuesto).

ovechamiento tipo o de referencia(aunque en suelo urbanizable todas las unidades o sectores deben tener el mismo
s el aprovechamiento medio de reparto es, como su nombre indica, la media de los aprovechamientos de referencia de las
tro de una unidad de actuación o de un campo de frutas, para hallar el aprovechamiento medio de reparto, todos los valores
ntos de todos los sectores deberían estar expresados en peras. Se llama de reparto porque, como hemos dicho, todas las
la práctica totalidad de las legislaciones). Y un área de reparto es una ámbito geográfico que tiene un mismo valor
mismo aprovechamiento tipo. En suelo urbano, hay tantas áreas de reparto como unidades de actuación, por lo que cada

pueden ser excedentarios (que un sector tenga más aprovechamiento que otro) o deficitarios (que un sector tenga menos
do, pues hay dos formas de compensar la diferencia: o bien se aumenta la superficie no lucrativa (la de las cesiones) del
e más se la paga al que tiene menos.
 s cursos y masters de
mprensión de los

los únicos tres

a actuación

rcial, etc. Se suele

uelo, es decir, las

a urbanística del Plan

Como sabemos,
maran una clase de

unidad de actuación,

oeficiente unitario.
s obtenemos la

correspondiente a
de lucrativa.

esidencial es la
de todos los usos

e cesión, es decir,

la unidad que pone:

ficable en relación
as, y que un tomate
lores en uno sólo.
era, es la fruta de
0,7 y el 1,7 son los
melones, así como
btenemos las
a m2t.

plan normal) o de
hamiento. Y olvidaros
miento o
ue sea). ¿Cómo se
dades de
crativa + no
e edificable de uso

onómico le
miento municipal, y el
ación, el famoso asa).
s el 10% del
 plan normal) o de
hamiento. Y olvidaros
miento o
ue sea). ¿Cómo se
dades de
crativa + no
e edificable de uso

onómico le
miento municipal, y el
ación, el famoso asa).
s el 10% del

ner el mismo
de referencia de las
arto, todos los valores
os dicho, todas las
mismo valor
n, por lo que cada

sector tenga menos

e las cesiones) del