MODEL PENENTUAN KOMPONEN KERUGIAN NON FISIK

DALAM PENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN JALAN

Model of Determining Non Pecuniary Losses

for Land Acquisition in The Road Development

Henniko Okada1 dan Arvian Zanuardi2

1 Peneliti Balai Litbang Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan
Jl. Gayung Kebonsari no.50 Surabaya, Jawa Timur
Email : h3nniko@yahoo.com

2 Peneliti Balai Litbang Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan
Jl. Gayung Kebonsari no.50 Surabaya, Jawa Timur
Email : arvian_arch@yahoo.com

Tanggal diterima: 21 Desember 2014 ; Tanggal disetujui: 19 Maret 2015

ABSTRACT

Some road developments in Indonesia are hampered by the difficulty of land acquisition due to rejection from affected
communities. The condition is usually caused by the compensation which excludes non pecuniary losses. This study
attempts to define the components of non pecuniary losses on the land acquisition of road development as mentioned
in new regulation (UU Nomor 2 Tahun 2012). Selective coding method is used to identify the losses, and modelling to
develop the basis appropriate compensation based on the case studies of other land acquisition cases. The study locus
are Jalan Lintas Selatan Jawa ruas Pacitan-Hadiwarno, Surabaya-Mojokerto-Kertosono highway, and Medan-Kualanamu-
Bukit Tinggi highway. The result identifies 48 (forty eight) components of non pecuniary losses that is divided into 4 (four)
categories : transaction and administrative costs, moving expenses, loss of location changes, and loss of assets changes. The
use of non pecuniary losses component is varied to land use, both agricultural and non-agricultural. This model is expected
to improve the quality of planning and its implications to accelerate the process of land acquisition in road development.

Keywords: non pecuniary losses, land acquisition, road development, model

ABSTRAK

Pembangunan infrastruktur di Indonesia terhambat oleh sulitnya pengadaan tanah. Penolakan masyarakat biasanya
disebabkan nilai ganti kerugian yang ditetapkan belum memenuhi kerugian yang bersifat non fisik. Kajian ini dimaksudkan
untuk mengidentifikasi komponen kerugian non fisik pada proses pengadaan tanah pembangunan jalan sebagaimana
tercantum dalam peraturan pengadaan tanah yang baru (UU Nomor 2 Tahun 2012). Metode yang digunakan adalah
selective coding untuk menemukenali item-item kerugian, dan modelling dengan menyusun acuan penentuan yang
paling sesuai berdasarkan hasil studi-studi kasus pengadaan tanah. Lokasi studi kasus meliputi Jalan Lintas Selatan Jawa
ruas Pacitan-Hadiwarno, tol Surabaya-Mojokerto-Kertosono, serta tol Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi. Hasil kajian
mendapatkan 48 (empat puluh delapan) komponen kerugian non fisik, yang dibagi menjadi 4 (empat) kategori yaitu
biaya transaksi dan administrasi, biaya pindah, kerugian perubahan lokasi, dan kerugian perubahan aset. Penggunaan
komponen kerugian non fisik tersebut bervariasi disesuaikan dengan peruntukan lahan, baik pertanian maupun non
pertanian. Dihasilkannya model ini diharapkan dapat meningkatkan kualitas perencanaan dan implikasinya pada
percepatan proses pengadaan tanah pembangunan jalan.

Kata kunci : kerugian non fisik, pengadaan tanah, pembangunan jalan, model

1
Jurnal Sosek Pekerjaan Umum, Vol. 7 No.1 April 2015, hal 1- 79
PENDAHULUAN
Infrastruktur menjadi kunci pokok kemajuan
suatu kawasan dan menjadi satu unsur penting
dalam akselerasi pertumbuhan ekonominya.
Tersedianya infrastruktur yang memadai dapat
mempercepat distribusi barang dan jasa antar
wilayah, sehingga memberikan dukungan dalam
memacu laju pertumbuhan ekonomi regional suatu
kawasan.
Pembangunan infrastruktur jalan di Indonesia
khususnya penyediaan jalan bebas hambatan
(tol), masih bergerak sangat lambat. Di Indonesia,
masalah utama pengadaan jalan tol adalah terkait
pembebasan tanah. Proses pembebasan tanah
membutuhkan waktu yang panjang mengakibatkan
keterlambatan jadwal dan mempengaruhi rencana
investasi bagi para investor. Implementasi UU No.
2 Tahun 2012 masih belum teruji efektivitasnya
(Wirahadikusumah 2013).
Tanah merupakan modal dasar pembangunan.
Kegiatan pembangunan yang dilaksanakan di segala
bidang kehidupan baik untuk kepentingan umum
maupun kepentingan swasta selalu membutuhkan
tanah sebagai wadah untuk diletakkan dalam
pembangunan itu (Purnayudha 2010). Pada
mulanya, kegiatan pembangunan untuk kepentingan
umum dilakukan dengan menggunakan tanah
negara, namun karena terbatasnya tanah negara,
maka kemudian mulai ada kebijakan untuk
menggunakan tanah masyarakat yang telah dilekati
dengan sesuatu hak atas tanah (Tawas 2013).
Berdasarkan kajian Balai Litbang Sosekling
Jalan (2011), permasalahan paling umum dalam
pengadaan tanah ditengarai oleh penolakan
masyarakat terhadap besaran nilai ganti kerugian.
Nilai yang ditetapkan oleh pemerintah atau tim
appraisal sering kali dianggap tidak dapat membayar
kerugian-kerugian yang diderita oleh masyarakat.
Banyak kerugian yang berkaitan dengan biaya sosial
(social cost) dirasakan belum terakomodir saat
proses penilaian ganti kerugian dalam pengadaan
tanah.
Secara rasional seseorang akan melepaskan
haknya jika kompensasi ganti kerugian yang
diterima dianggap layak, tetapi seringkali dalam
upaya pembebasan tanah, masyarakat merasa tidak
puas dengan ganti rugi yang ditetapkan, bahkan
istilah “ganti kerugian“ dipersepsikan bahwa sudah
pasti orang yang melepaskan hak atas tanahnya
mengalami atau menderita kerugian. Walaupun
tidak dapat dipungkiri ada kalanya ganti kerugian
atau kompensasi yang diminta masyarakat dianggap
terlalu tinggi (Sugiarto 2010).
2
Pengadaan tanah pembangunan jalan cenderung
melibatkan banyak masyarakat terdampak,
terlebih bila melewati wilayah perkotaan yang
padat penduduk. Ini berakibat pada kompleksnya
proses inventarisasi komponen dan penilaian ganti
kerugian. Tanah yang dibebaskan pun jarang sekali
berupa tanah kosong dan non produktif yang ganti
kerugiannya cukup dibayar seharga luasan tanah
saja. Oleh karena itu dalam peneilitan ini dilakukan
identifikasi yang lebih mendalam terkait komponen
kerugian fisik (properti fisik berupa tanah,
bangunan, tanaman, ataupun sarana prasarana) dan
kerugian lainnya yang bersifat non fisik (kerugian
sosial yang umumnya tidak berwujud atau tidak
ada nilai pasarnya).
Pertanyaan dalam penelitian ini meliputi :
1) Apa saja komponen yang layak diperhitungkan
dalam kompensasi kerugian non fisik ?
2) Bagaimana penentuan kompensasi kerugian
non fisik tersebut dikaitkan dengan karakteristik
lahan dan masyarakat terdampak ?
Hasilnya dimaksudkan untuk menyusun acuan
penentuan komponen kerugian non fisik pada
proses pengadaan tanah pembangunan jalan. Kajian
ini dipandang perlu karena peraturan pengadaan
tanah yang baru (Undang-Undang Nomor 2 Tahun
2012) telah menyebutkan kerugian non fisik
sebagai salah satu komponen ganti kerugian namun
belum terapat rincian yang jelas tentang bentuk-
bentuk kerugian non fisik tersebut.
Diharapkan hasil kajian ini dapat meningkatkan
kualitas perencanaan dan implikasinya guna
percepatan proses pengadaan tanah pembangunan
jalan, khususnya dalam upaya perlindungan sosial
dan pemukiman kembali (social safeguard and
resettlement) masyarakat terdampak. Hal tersebut
sesuai dengan prinsip pengadaan tanah untuk
memberikan jaminan ganti kerugian yang layak dan
adil bagi pihak yang berhak.
KAJIAN PUSTAKA
Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah
Tanah memegang peranan yang penting
sebagai lahan untuk merealisasikan pembangunan
dalam hal ini adalah pembangunan fisik. Seperti
diketahui, tanah tidak dapat dipisahkan dengan
manusia karena tanah merupakan salah satu
faktor penting dalam kehidupan manusia. Tanah
merupakan tempat pemukiman, tempat melakukan
kegiatan manusia, bahkan sesudah matipun masih
memerlukan tanah (Werdoyo 2014).
Tanah bagi masyarakat Indonesia memiliki
makna dan posisi yang strategis, lebih dari
 Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan
sekedar aspek fisiknya. Tanah yang merupakan
sesuatu yang sangat berharga dan mahal bagi
setiap manusia, dikarenakan tanah bagi kehidupan
manusia mengandung makna multidimensional.
Pertama, dari sisi ekonomi tanah merupakan sarana
produksi yang dapat mendatangkan kesejahteraan
apabila diolah dengan baik. Kedua, secara politis
tanah dapat menentukan posisi seseorang
dalam pengambilan keputusan ditengah-tengah
masyarakat. Ketiga, tanah adalah sebagai modal
budaya dapat menentukan tinggi rendahnya status
sosial pemiliknya. Keempat, tanah bermakna sakral
bagi kelompok-kelompok tertentu masyarakat yang
beranggapan bahwa akhir hayat setiap orang akan
kembali ke tanah (Hamongan 2013). Oleh karena itu
proses penilaian ganti kerugian pengadaan tanah
juga seharusnya mempertimbangkan berbagai
kerugian dari aspek yang multidimensional tersebut.
Namun demikian, dari sekian banyak bidang
yang menyangkut tanah, bidang ekonomi nampak
mendominasi aktivitas manusia atas tanah.
Tingginya kenaikan harga tanah sangat dipengaruhi
oleh fungsi lahan atau jenis penggunaan lahan
bersangkutan. Kegiatan perdagangan/jasa sebagai
kegiatan yang memiliki nilai ekonomi tinggi
cenderung memacu kenaikan harga tanah yang
tinggi pula (Wibowo dan Barus 2010).
Aspek ekonomi juga menjadi penting karena
beberapa kasus menunjukkan resistensi masyarakat
menjadi lebih kuat ketika tanah yang akan
dibebaskan menjadi sumber penghidupan mereka.
Dalam pemberian ganti kerugian pengadaan tanah,
pemerintah perlu lebih memberikan pertimbangan
lain terkait hak atas tanah yang dipunyai oleh warga
masyarakat sebagai tempat untuk menjalankan
usaha pemenuhan kebutuhan hidup sehari-hari
(Oprasi 2009)
Negara dapat bertindak sebagai pemilik tanah
yang dipergunakan bagi kepentingan umum,
dengan dua alasan. Pertama, adanya hubungan
hukum yang khusus antara negara dan tanah-
tanah yang masuk kategori res pulicae in publico
usu yang merupakan penyimpangan dari res
publicae in patrimonio (benda-benda yang menjadi
kekayaan masyarakat umum). Kedua, kekuasaan
hukum yang dijalankan negara terhadap tanah yang
dipergunakan oleh umum, mempunyai isi yang
sama dengan kekuasaan hukum yang dilakukan
negara terhadap tanah-tanah lain yang digunakan
secara tidak terbatas (Rahmawati 2013). Apabila
pengalihan hak milik tanah oleh negara dilakukan
dengan sistem pengadaan tanah, maka masyarakat
perlu diberikan kompensasi/ganti rugi. Ganti rugi
adalah upaya untuk mewujudkan penghormatan
kepada hak-hak dan kepentingan perseorangan
Henniko Okada dan Arvian Zanuardi
yang telah dikorbankan untuk kepentingan umum
(Patty 2012).
Saniah (2010) menyebutkan bahwa dengan
asas keadilan, kepada masyarakat yang terkena
pembebasan tanah atau pengadaan tanah diberikan
ganti rugi yang dapat memulihkan kondisi sosial
ekonominya, minimal setara dengan keadaan
semula, dengan memperhitungkan kerugian
terhadap faktor fisik maupun non fisik (Saniah
2010). Kerugian fisik mungkin bisa dihitung dan
dinilai dengan materi, penebusannya pun dalam
bentuk pemberian ganti kerugian mungkin bisa
diatasi. Pemulihan penderitaan non fisik tidak
cukup dengan hanya memberikannya kepuasan
material, tetapi harus pula dibarengi dengan
kepuasan immaterial (Tampi 2014). Dupond
(2008) menyatakan bahwa kerugian non fisik (non
pecuniary losses) jauh lebih sulit untuk ditentukan,
dibuktikan dan diukur. Tidak ada harga pasar yang
obyektif, oleh karena itu, kerugian non fisik hanya
bisa diperkirakan secara subyektif.
Tercantum dalam The Asian Development Bank’s
Summary of the Handbook on Resettlement: A
Guide to Good Practice (1998, dalam FAO 2008)
menyatakan bahwa terdapat beberapa kerugian
atas Costumary Right yang mungkin membutuhkan
kompensasi seperti dijelaskan pada Tabel 1.
Kerugian non fisik sebenarnya bukan konsep
baru di Indonesia. Terdapat beberapa kajian lain
tentang pengadaan tanah di Indonesia yang secara
tersirat telah menyebutkan komponen kerugian
non fisik yang perlu dikompensasikan antara lain :
• Tim penilai/penaksir harus memiliki
kemampuan menghitung kerugian non
fisik yang diderita pemegang hak atas
tanah seperti kehilangan keakraban dan
nilai sejarah atau nostalgia tempat lama,
kehilangan pekerjaan, kegamangan di masa
depan (Baso 2012). Hal ini mensiratkan
kerugian atas nilai sosial budaya terkait
tanah atau bangunan yang umumnya dimiliki
tanah-tanah adat atau masyarakat yang sarat
budaya.
• Perlu dipikirkan untuk memberikan ganti
rugi misalnya yang berupa bantuan ongkos
kepindahan ke lokasi baru, biaya pemasangan
instalasi listrik, air bersih di tempat yang
baru kepada bekas pemegang hak atas tanah,
karena hal ini dapat membantu mengurangi
beban pengeluaran masyarakat yang
tanahnya sudah diambil untuk pembangunan
demi kepentingan umum tersebut (Saniah
2010). Ini berarti kompensasi terhadap biaya
administrasi, relokasi dan transaksional
3
Jurnal Sosek Pekerjaan Umum, Vol. 7 No.1 April 2015, hal 1- 79
Tabel 1. Daftar Kerugian yang Membutuhkan Kompensasi Menurut ADB
Losses Of Customary Rights That May Require Compensation
(The Asian Development Bank’s Summary of the Handbook on Resettlement: A Guide to Good Practice)
- agricultural land;
- house plot (owned or occupied);
- business premises (owned or occupied);
- access to forest land;
- traditional use rights;
- community or pasture land;
- access to fishponds and fishing places;
- house or living quarters;
- other physical structures;
- structures used in commercial/industrial activity;
- displacement from rented or occupied commercial premises;
- income from standing crops;
Sumber : FAO, 2008
lain atas pengalihan hak tanah perlu juga
dipertimbangkan.
• Faktor-faktor yang dapat dipertimbangkan
dalam menentukan ganti kerugian di
samping Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
yang terakhir adalah : lokasi tanah; status
penguasaan tanah; status hak atas tanah;
kelengkapan sarana dan prasarana; keadaan
penggunaan tanahnya (terpeliharan/tidak);
kerugian sebagai akibat dipecahnya hak
atas tanah seseorang; biaya pindah tempat/
pekerjaan; kerugian terhadap turunnya
penghasilan si pemegang hak (Sumardjono
1994 dalam Paranata dan Irawan 2010).
• Adanya ganti rugi atas tanah berarti terdapat
penghormatan atas hak-haknya, baik itu
hak atas tanah, ataupun hak ekonomi sosial
sehingga tingkat kehidupan sosial ekonomi
bekas pemegang hak atas tanah tidak
mengalami kemerosotan akibat terkena
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum (Sangalang 2012).
• Ganti rugi harus meliputi akibat langsung
dari pencabutan hak, kerugian dari sisa
yang tidak dicabut haknya, kerugian karena
tidak dapat menggunakan benda tersebut
atau kehilangan penghasilan, serta kerugian
karena harus mencari tempat usaha lain
(Parlindungan 2008 dalam Sutanto 2013).
• Pengaturan pemukiman kembali tidak
hanya sekedar memindahkan warga
masyarakat yang terkena proyek pelepasan
hak dari tempat yang lama ke tempat
yang baru, tetapi harus diikuti dengan
kegiatan untuk memulihkan kehidupan
sosial ekonomi mereka. Kehidupan sosial
ekonomi masyarakat dapat kembali pulih
di tempat yang baru atau setidak-tidaknya
masyarakat tidak akan menjadi lebih miskin
4
- income from rent or sharecropping;
- income from wage earnings;
- income from affected business;
- income from tree or perennial crops;
- income from forest products;
- income from fishponds and fishing places;
- income from grazing land;
- subsistence from any of these sources;
- schools, community centres, markets, health centres;
- shrines, religious sites, places of worship and sacred grounds;
- cemeteries and other burial sites;
- access to food, medicines and natural resources
dari sebelumnya. Tempat permukiman yang
baru harus ditata sesuai dengan Rencana
Tata Ruang Daerah atau Kota dengan diikuti
oleh proyek konsolidasi tanah perkotaan
atau perdesaan (Kalo 2004).
• Kerugian yang dapat dimintakan
penggantian itu, tidak hanya berupa
biaya-biaya yang sungguh-sungguh telah
dikeluarkan (konsten), atau kerugian yang
sungguh-sungguh menimpa harta benda
si berpiutang (schaden), tetapi juga berupa
kehilangan keuntungan (interessen), yaitu
keuntungan yang akan didapat seandainya
si berhutang tidak lalai (Subekti 1985
dalam Prabandari 2007). Kompensasi yang
dijelaskan di sini adalah dalam bentuk bunga
untuk masa tunggu.
Pengembangan Model dengan Selective Coding
Untuk dapat mengembangkan hasil kajian
menjadi sebuah alat bantu dalam penentuan
komponen kerugian non fisik, maka dirumuskan
sebuah bentuk model. Menurut Achmad (2012,
dalam Cayaraya 2013) model adalah representasi
dari suatu objek, benda, atau ide-ide dalam bentuk
yang disederhanakan dari kondisi atau fenomena
alam. Model berisi informasi-informasi tentang
suatu fenomena yang dibuat dengan tujuan untuk
mempelajari fenomena sistem yang sebenarnya.
Model dapat merupakan tiruan dari suatu benda,
sistem atau kejadian yang sesungguhnya yang
hanya berisi informasi-informasi yang dianggap
penting untuk ditelaah.
Model berisi komponen kerugian non fisik yang
dihasilkan dengan pendekatan selective coding.
Selective coding adalah proses mengintegrasikan
dan menyaring kategori inti, secara sistematis
menghubungkannya ke kategori lain, memvalidasi
persamaan dan hubungan, serta menyelesaikan
kategori dengan memberikan perbaikan atau
 Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan
pengembangan. Konsep dan hubungan yang
dikembangkan melalui proses coding membantu
mengarahkan proses pengumpulan data dan
analisis (Strauss dan Corbin 2009 dalam Kolb
2012).
METODE PENELITIAN
Penelitian perumusan indikator dan model
penentuan ganti kerugian non fisik dalam
pengadaan tanah ini dapat digambarkan dalam
gambar 1.
Ruang lingkup kajian ini adalah merumuskan
sebuah model untuk penentuan komponen kerugian
non fisik dalam pengadaan tanah bagi pembangunan
jalan. Kajian dilakukan pada Februari-November
tahun 2012, dengan lokasi studi kasus antara lain
Jalan Lintas Selatan Jawa ruas Pacitan-Hadiwarno,
Jalan Tol Surabaya-Mojokerto-Kertosono, dan Jalan
Tol Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi. Kriteria
pemilihan lokasi adalah wilayah pembangunan
jalan yang masih dalam proses pengadaan tanah.
Ini dimaksudkan agar mendapatkan data-data
yang akurat sesuai dengan konteks pengumpulan
data berupa kerugian non fisik pengadaan tanah
pembangunan jalan.
Existing
Memuat kerugian lain yang
Masalah :
Pembangunan infrastruktur
terkendala pembebasan tanah.
Penyebab :
Nilai ganti rugi dianggap belum
memenuhi kerugian non fisik.
Apa saja indikator kerugian non
input :
Data kerugian dalam (metode Selective Coding)
pengadaan tanah (hasil survai,
wawancara, studi kasus,
literatur)
Gambar 1. Bagan Alir Kerangka Pikir
Sumber : Penulis
Henniko Okada dan Arvian Zanuardi
Pendekatan dan Metode
Pengkajian dimulai dari pembahasan mengenai
munculnya komponen kerugian non fisik dalam
peraturan perundangan sebagai salah satu item
yang diperhitungkan dalam penilaian ganti kerugian
dalam pengadaan tanah. Kemudian dilakukan
pendekatan modeling yang meliputi identifikasi
dan konstruksi model. Model digunakan sebagai
acuan penentuan komponen-komponen kerugian
non fisik yang muncul pada proses pengadaan
tanah pembangunan jalan, berdasarkan kriteria
peruntukan lahan. Validasi data dalam kajian
ini dilakukan dengan pendekatan expert opinion
melalui workshop.
Pengumpulan & Analisis Data
Pengumpulan data dilakukan baik dengan
cara primer maupun sekunder. Beberapa metode
pengumpulan data yang digunakan adalah studi
literatur dan teoritis, studi kasus, observasi
langsung, dan wawancara. Wawancara dilakukan
terhadap 2 (dua) kriteria informan, yakni informan
dari masyarakat penerima ganti rugi serta informan
ahli (expert) yang berkaitan dengan pengadaan
tanah. Informan ahli terdiri dari perwakilan Subdit
Tujuan
Isu Aktual
UU No.2 tahun 2012 Ideal :
Jaminan Ganti Kerugian yang
dapat dinilai (termasuk layak dan adil bagi pihak yang
kerugian non fisik) berhak, sesuai UU.
Manfaat :
RISET Percepatan proses pengadaan
tanah bagi pembangunan
Pertanyaan: infrastruktur
fisik?
kategorisasi outcome:
Peningkatan kualitas
perencanaan dan implikasi
Ganti Kerugian
validasi
(expert opinion)
output :
modeling Daftar panjang kerugian non
(matrik penentuan) fisik & Matrik penentuan
berdasar peruntukan lahan
5
Jurnal Sosek Pekerjaan Umum, Vol. 7 No.1 April 2015, hal 1- 79

Pengadaan Tanah (Bina Marga), Badan Pertanahan
Nasional, Kementerian Keuangan, Masyarakat
Profesi Penilai, dan akademisi.
Analisis konten digunakan untuk mengulas
keberadaan kompensasi kerugian non fisik dalam
perkembangan peraturan perundangan pengadaan
tanah di Indonesia. Analisis data untuk merumuskan
komponen kerugian non fisik menggunakan teknik
kategorisasi dengan koding aksial (selective coding),
yakni pelacakan hubungan diantara elemen-elemen
data yang terkodekan (melalui pengujian adanya
persamaan dan perbedaan dalam tata hubungan,
diantara kategori atau sub kategori, dan diantara
kategori dan propertisnya). Hasil kemudian
dilakukan triangulasi dengan kegiatan diskusi
teknik (workshop) yang menghadirkan peserta
dari instansi-instansi terkait pengadaan tanah
untuk kepentingan umum. Diskusi ini dilakukan
untuk menggali masukan dan koreksi (validasi)
terhadap konsep penentuan kerugian non fisik yang
dihasilkan.
Dari hasil pengkategorisasian dan validasi, dibuat
sebuah model matriks sebagai acuan penentuan
kerugian non fisik berdasarkan kriteria peruntukan
lahan. Kriteria peruntukan lahan tersebut dibagi
menjadi 2 (dua) jenis, yakni sektor pertanian dan
sektor non pertanian.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Kerugian Non Fisik dalam Peraturan
Perundangan Pengadaan Tanah
Tanah menjadi modal dasar dari proses
penyelenggaraan pembangunan infrastruktur.
Guna memastikan pembangunan infrastruktur
bagi kepentingan umum dapat dilaksanakan
dengan baik, pemerintah terus mengupayakan
berbagai peraturan hukum yang dapat mendukung
terselenggaranya proses pengadaan tanah.
Hukum Agraria Indonesia menyebutkan terdapat
dua bentuk pelaksanaan pengadaan tanah, yakni
dengan cara pelepasan/penyerahan hak atas
tanah, dan dengan cara pencabutan hak atas tanah.
Perbedaan kedua bentuk pengadaan tanah ini
adalah pada proses pelaksanaanya. Pencabutan hak
atas tanah cenderung dilakukan dengan paksaan,
sedangkan pembebasan tanah dilakukan atas dasar
asas musyawarah.
Sejarah peraturan pengadaan tanah sudah
dimulai sejak tahun 1961 dengan berlakunya
Undang-undang No. 20 Tahun 1961 tentang
Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-
benda yang Ada di Atasnya. Ketentuan mengenai
pemberian ganti rugi juga telah diatur dalam
ketentuan hukum tanah di negara kita. UUPA
(Undang-Undang Pokok Agraria) mengatur bahwa
untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan
bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari
rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan
memberi ganti kerugian yang layak dan menurut
cara yang diatur dengan Undang-Undang.
Perpres No 36 Tahun 2005 Jo Perpres No 65
Tahun 2006 dan Peraturan Kepala BPN-RI Nomor
3 Tahun 2007 menyebutkan makna ganti rugi
adalah penggantian terhadap kerugian baik bersifat
fisik sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang
mempunyai tanah, bangunan, tanaman, dan/atau
benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang
dapat memberikan kelangsungan hidup yang lebih
baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum
terkena pengadaan tanah. Sesuai dengan Konsepsi
Hukum Tanah Nasional yaitu adanya keseimbangan
antara kepentingan umum dan kepentingan
perseorangan, maka prinsip pengadaan tanah adalah
mewujudkan pengadaan tanah yang memenuhi
rasa keadilan, baik bagi masyarakat yang terkena
pengadaan tanah dengan diberi ganti kerugian
yang dapat menjamin kelangsungan hidupnya, dan
bagi Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah

UU 20/1961 UU 02/2012

Kepres Perpres Perpres Perpres

55/1993 36/2005 65/2006 71/2012

Pendekatan pembebasan
menjadi prioritas baku, Mekanisme penitipan
dan terdapat mekanisme Ganti Kerugian di
banding atas penetapan Pengadilan Negeri, dan
ganti kerugian. penambahan komponen
kerugian non fisik dalam
Alternatif antara pengadaan tanah
pembebasan dengan
pencabutan hak atas
tanah

Sumber : Analisis
Gambar 2. Kilas Penyempurnaan Peraturan Pengadaan Tanah

6
 Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan
untuk dapat memperoleh tanah serta perlindungan
maupun kepastian hukum.
Pada kenyataannya konflik dalam pengadaan
tanah masih belum dapat diatasi dengan berlakunya
Perpres No 65 Tahun 2006. Meskipun penilaian
ganti kerugian sudah lebih mendalam diinventarisir,
dimana tanah dan benda-benda kepemilikan lain
yang bernilai juga akan diganti-rugi, namun masih
banyak masyarakat yang enggan melepaskan
tanahnya. Hal ini dikaitkan dengan kerugian-
kerugian sosial yang mereka derita, yang belum
diakomodir dalam penilaian ganti kerugian.
Oleh karena itu, dalam upaya mempercepat dan
memperjelas kepastian waktu proses pengadaan
tanah yang belum dapat dicapai dengan penerapan
Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 Th. 2006,
pemerintah mengeluarkan Undang-Undang No. 2
Tahun 2012 yang berisi tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Bisa
dikatakan peraturan terbaru ini memiliki kelebihan
untuk mendukung kepentingan kedua belah pihak
dalam pengadaan tanah, yakni masyarakat dan
pemerintah.
Bagi pemerintah, terdapat kepastian perolehan
tanah dimana terdapat mekanisme penitipan ganti
kerugian di pengadilan negeri dan instansi yang
memerlukan tanah dapat melakukan eksekusi
tanah. Hal ini tertuang pada Pasal 43 yang berbunyi:
“Pada saat pelaksanaan pemberian ganti kerugian
dan pelepasan hak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 41 ayat (2) huruf a telah dilaksanakan atau
pemberian ganti kerugian sudah dititipkan di
pengadilan negeri sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 42 ayat (1), kepemilikan atau hak atas tanah
dari pihak yang berhak menjadi hapus dan alat bukti
haknya dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya
menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara”.
Namun demikian, bukan berarti negara
melakukan pemaksaan dan ketidakadilan pada
proses pengadaan tanah ini. Karena di sisi lain,
masyarakat terdampak jauh lebih diperhatikan
dengan adanya kompensasi kerugian yang bersifat
non-fisik. Masyarakat akan menerima penggantian
bukan hanya sekedar aset-aset yang berwujud
saja, melainkan juga kerugian-kerugian lain yang
menjadi dampak dari hilangnya aset mereka itu.
Salah satu asas pengadaan tanah berdasarkan
undang-undang baru adalah “keadilan” yang berarti
memberikan jaminan penggantian yang layak
kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan
tanah sehingga mendapatkan kesempatan untuk
dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik.
Lebih baik perlu dimaknai bahwa kehidupan setelah
proses pengadaan tanah harus lebih dari sekedar
setara dari keadaan semula.
Henniko Okada dan Arvian Zanuardi
Pada peraturan baru tersebut (pasal 33),
penilaian ganti kerugian dilakukan bidang per
bidang tanah meliputi :
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
Kerugian lain yang dapat dinilai (huruf f) inilah
yang mewadahi kerugian-kerugian sosial yang
bersifat non-fisik. Dalam penjelasan peraturan
disebutkan bahwa yang dimaksud dengan “kerugian
lain yang dapat dinilai” adalah kerugian non fisik
yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya
kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan,
biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi, dan
nilai atas properti sisa. Oleh karena itulah, dapat
dikatakan bahwa peraturan perundangan baru
mengenai pengadaan tanah ini akan memberikan
kepastian perolehan tanah untuk pembangunan,
dan sekaligus memberikan kompensasi yang adil
bagi masyarakat. Perbedaan pengaturan pengadaan
tanah dijelaskan sekilas pada gambar 2.
Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan
Tanah
Tingkat resistensi masyarakat akan pengadaan
tanah adalah sebanding dengan besarnya peranan
tanah dalam kehidupan mereka. Banyak kasus
sengketa pengadaan tanah menunjukkan bahwa
masyarakat sampai berani rela mati membela
hak kepemilikan tanahnya. Keberanian ini akan
muncul ketika tanah menjadi satu-satunya sumber
penghidupan untuk memenuhi kebutuhan hidup
sehari-hari.
Adanya resistensi masyarakat seharusnya
menjadi sebuah kewajaran mengingat tanah
memiliki peranan penting dalam kehidupan, sebagai
tempat bermukim, beraktivitas dan bermasyarakat.
Namun demikian, dari berbagai sudut pandang
peran tanah yang multidimensional, sisi ekonomi
cenderung menguat dan mendominasi. Harga
tanah yang semakin tinggi di wilayah perkotaan,
menjadikan masyarakat berpikir lebih rasional dan
mempertimbangkan aspek untung-rugi.
Terlebih apabila pengadaan tanah mengakibatkan
banyak penderitaan yang bersifat non fisik yang
harus dialami oleh masyarakat. Hal ini akan memicu
peningkatan harga atas tanah jauh dari sekedar
harga fisiknya. Pemulihan kerugian yang bersifat
non fisik memang perlu dibarengi dengan kepuasan
yang bersifat immaterial dan harganya tentu tidak
7
Jurnal Sosek Pekerjaan Umum, Vol. 7 No.1 April 2015, hal 1- 79
mudah dipenuhi dengan ukuran material (uang).
Tersebut dalam peraturan pengadaan tanah yang
baru bahwa kerugian non fisik menjadi salah satu
komponen yang dipertimbangkan dalam penilaian
ganti kerugian. Ini menjadi bukti nyata perhatian
pemerintah dalam memberikan keadilan kepada
masyarakat yang terkena pengadaan tanah. Memang
sebagian besar dari kerugian non fisik tidak mudah
untuk disetarakan dengan nilai uang karena tidak
pernah ada harga pasarnya (non marketable). Selain
itu, saat ini penentuan nilainya masih cenderung
dilakukan secara subyektif.
Berdasarkan beberapa studi kasus pengadaan
tanah, terlihat bahwa variasi kerugian non fisik
dalam proses pengadaan tanah cenderung serupa
pada bidang tanah yang status kepemilikan, fungsi
lahan dan kondisi lingkungannya sama. Dengan
memperhatikan karakteristik tanah dan pemiliknya,
sebenarnya sudah dapat diperkirakan komponen
kerugian non fisik yang perlu dikompensasikan.
Dengan cara ini, maka penentuan komponen
kerugian non fisik dapat direncanakan dengan baik
dan lebih obyektif.
Hasil studi literatur, studi kasus, wawancara dan
observasi lapangan telah menemukenali banyak
sekali komponen kerugian non fisik. Komponen
tersebut meliputi biaya-biaya aktual (kerugian
yang pasti melekat akibat pengalihan hak tanah)
dan biaya-biaya tambahan sebagai dampak dari
perpindahan lokasi. Namun berdasarkan atas
proses triangulasi bersama expert, belum semua
item kerugian non fisik yang ditemukan dapat
diperhitungkan dalam pengadaan tanah karena
beberapa komponen kerugian cenderung bersifat
sentimentil. Beberapa kerugian yang bersifat
religious dan magis dalam ADB Handbook of
Resettlement, seperti traditional use right, shrines,
religious sites, places of worship and sacred grounds;
cemeteries and other burial sites tampaknya belum
dapat dimasukkan dalam kriteria komponen
kerugian non fisik.
Namun para ahli tidak memungkiri bahwa
sebenarnya dapat diberikan penghargaan atas nilai-
nilai yang bersifat religious-magis tersebut. Akan
tetapi perlu digunakan pendekatan yang khusus
dalam proses penilaiannya, karena tentu saja nilai-
nilai tersbut tidak akan dapat ditemukan di pasar
(non marketable) dan akan bervariasi bagi setiap
individu (bersifat subyektif).
Berdasarkan atas proses validasi data dengan
expert opinion (dalam workshop), akhirnya
disepakati terdapat daftar panjang kerugian
non fisik yang dapat dinilai dengan pendekatan
praktis. Komponen kerugian non fisik yang berhasil
8
terinventarisasi dan terkategorisasikan sesuai
dengan kesamaan karakteristiknya sebanyak 48
(empat puluh delapan) dapat dilihat pada Tabel 2.
Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik
Undang-undang pengadaan tanah yang baru (UU
02/2012) telah mengisyaratkan bahwa kegiatan
penilaian ganti kerugian harus dilakukan per bidang
tanah. Penilaian per bidang ini dilakukan karena
terdapat banyak variasi yang akan muncul dalam
komponen kerugian non-fisik apabila dikaitkan
dengan karakteristik lahan, properti ataupun
pemiliknya.
Berdasarkan atas beberapa data hasil
pelaksanaan penilaian ganti kerugian pengadaan
tanah yang telah dilakukan di lokasi studi kasus dan
sekaligus dengan divalidasi pendapat ahli, maka
dirumuskanlah model acuan penentuan komponen
kerugian non fisik yang dikaitkan dengan kriteria
peruntukan lahan. (Tabel 3)
Model acuan penentuan kerugian non fisik
tersebut dibuat dalam bentuk matriks untuk
memudahkan pengguna dalam membaca dan
memahami. Matriks terdiri dari aksis horisontal
berupa komponen kerugian dan aksis vertikal
adalah peruntukan lahan yang akan dibebaskan.
Indikator penentuan komponen ganti kerugian
= Item tidak diperhitungkan dalam kerugian
= Item bisa ada/tidak diperhitungkan dalam
kerugian tergantung kondisi pihak yang
berhak
= Item harus diperhitungkan dalam kerugian
ditampilkan dalam 3 (tiga) kriteria sebagai berikut:
Penentuan kriteria penentuan komponen ganti
kerugian disusun berdasarkan atas studi kasus di
lapangan yang sesuai dengan konteks karakteristik
peruntukan lahan yang sedang dicari. Sebagai
contoh sebuah kasus dengan target pembebasan
adalah sebuah perkebunan, maka item kerugian
non fisik yang masuk kategori harus diperhitungkan
diantaranya kerugian kehilangan potensi produksi,
kompensasi masa tunggu, biaya mencari lahan baru,
dan biaya pemulihan pendapatan. Kerugian yang
bersifat tentatif diantaranya kerugian sisa tanah
dan nilai atas properti sisa. Sedangkan kerugian
non fisik lainnya bisa tidak diperhitungkan bagi
peruntukan lahan sebagai perkebunan (lihat
lampiran).
Untuk kriteria lainnya dapat dilihat pada
matriks penentuan komponen kerugian non fisik
berdasarkan peruntukan lahan yang terlampir
pada tulisan ini.
 Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan
Henniko Okada dan Arvian Zanuardi

Tabel 2. Daftar Panjang Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan
Axial Coding
No. Komponen kerugian non fisik
Sub Main
1 Biaya Ijin Mendirikan Bangungan (IMB) dan administrasi lainnya
2 Biaya pengurusan dokumen administrasi kependudukan (KTP/Kartu Keluarga) pada lokasi Biaya Transaksi
baru dan Administrasi Biaya
3 Biaya pengurusan perubahan dokumen-dokumen (STNK, BPKB) di lokasi baru Transaksi dan
Administrasi
4 Biaya pendaftaran ulang jaringan listrik
5 Biaya pendaftaran ulang jaringan telepon
6 Biaya pendaftaran ulang jaringan air bersih
7 Kompensasi masa tunggu (bunga)
8 Kerugian akibat inflasi nilai mata uang pada masa tunggu
Kerugian Masa
9 Biaya kehilangan potensi hasil produksi (pertanian/perkebunan/peternakan/tambak) Tunggu
10 Biaya kontrak/sewa sementara
11 Biaya tanggungan hidup selama menganggur
Biaya
12 Biaya pencarian pekerjaan baru Pindah
Biaya Pemulihan
13 Biaya pelatihan/re-trainning untuk mata pencaharian baru Pendapatan
14 Biaya permodalan usaha yang baru
15 Biaya periklanan apabila memulai usaha yang baru
16 Biaya marketing lokasi baru untuk untuk usaha yang sama dengan sebelumnya
17 Biaya pemindahan barang-barang (mobilisasi dan transport)
Biaya transport
18 Biaya mencari lahan baru
19 Biaya mencari rumah/kontrakan baru
20 Kerugian akibat semakin jauh jarak tempuh dengan lokasi beraktivitas (transport)
21 Kerugian akibat kehilangan lokasi potensial untuk usaha/pekerjaan
22 Kerugian akibat kehilangan lokasi strategis terkait pengembangan kawasan
23 Kerugian akibat perubahan lokasi tempat tinggal (dulu di perumahan elit sekarang belum
tentu bisa)
24 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke pasar tradisional
25 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke mall/pusat perdagangan
26 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke terminal
27 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke sekolah favorit
Penambahan
28 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor polisi angaran
transportasi
29 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke puskesmas/rumah sakit
30 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor pos
31 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor pemadam kebakaran Kerugian
32 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke pusat kebugaran Perubahan
Lokasi
33 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor kepala desa/kelurahan
34 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor kecamatan
35 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke taman/lahan hijau
36 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke fasilitas peribadatan
37 Kerugian dari ketidaknyamanan (pikiran & energi) yang terbebani akibat masalah
perubahan penghidupan

9
 Jurnal Sosek Pekerjaan Umum, Vol. 7 No.1 April 2015, hal 1- 79

Axial Coding
No. Komponen kerugian non fisik
Sub Main
38 Biaya pendaftaran sekolah baru
39 Biaya pembelian seragam sekolah baru
40 Biaya pembelian buku bahan ajar baru
41 Kerugian pendapatan sewa bangunan sebagai kantor/bank
42 Biaya pembatalan asuransi properti lama dan pengurusan asuransi properti baru apabila
ada
43 Biaya pengalihan kontrak yang masih berlaku atas tanah yang dibebaskan Kehilangan
usaha atau
44 Kerugian pendapatan sewa tanah dari penggunaan lahan sebagai lokasi tower pekerjaan
telekomunikasi
45 Kerugian pendapatan sewa tanah dari penggunaan lahan sebagai lokasi pemasangan
papan reklame
46 Kerugian pendapatan sewa bangunan sebagai tempat kost
47 Kerugian sisa tanah
48 Nilai atas properti sisa Kerugian
Nilai Sisa Perubahan
Aset
Sumber : Analisis

Tabel 3. Kategori Peruntukan Lahan dalam Matriks Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik
SEKTOR NON PERTANIAN Rumah tinggal
Rumah sewa/kost/kontrakan
Usaha warung/toko
Home industri
Pabrik
Perkantoran
Sawah
SEKTOR PERTANIAN
Ladang
Perkebunan
Peternakan
Tambak/perikanan
Tanah kosong disewakan
Tanah kosong terlantar
Sumber: www.google.com

KESIMPULAN Penentuan kriteria kerugian non fisik tersebut

Pembaruan peraturan perundangan pengadaan
tanah (Undang-Undang Nomor 02 Tahun 2012) telah
memberikan penghargaan terhadap kerugian non
fisik, yang disebutkan sebagai “kerugian lain yang
dapat dinilai”. Berdasarkan analisis dan validasi
expert opinion, terdapat 48 (empat puluh delapan)
komponen kerugian non fisik yang dapat muncul
dan diperhitungkan dalam proses pengadaan tanah.
Kerugian tersebut terkategorisasikan menjadi biaya
transaksi dan administrasi, biaya pindah, kerugian
perubahan lokasi, dan kerugian perubahan aset.
Kerugian tersebut dapat ditentukan kompensasi
nilai uangnya dengan pendekatan praktis. Meskipun
demikian tidak dipungkiri terdapat kerugian lain
yang bersifat non-marketable (di luar hasil kajian)
yang dapat juga dipertimbangkan.
10
dilakukan dengan mengacu pada matriks yang telah
disusun berdasarkan karakteristik peruntukan
lahan, yang dibedakan menjadi sektor pertanian
dan sektor non pertanian. Digunakannya model
ini diharapkan dapat meningkatkan kualitas
perencanaan dan implikasinya guna percepatan
proses pengadaan tanah pembangunan jalan,
khususnya dalam upaya perlindungan sosial
dan pemukiman kembali (social safeguard and
resettlement).
Merujuk pada hasil kajian, disarankan adanya
pengembangan model penentuan kerugian non fisik
pengadaan tanah pembangunan jalan ini menjadi
lebih operasional dan terukur. Misalnya saja dengan
indikator komponen kerugian yang sudah muncul
 Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan
dalam satuan biaya atau persentase yang dapat
diperhitungkan dalam nilai mata uang rupiah.
DAFTAR PUSTAKA
Balai Litbang Sosekling Jatan. 2011. Laporan Akhir
Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi
Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan
Valuasi Ekonomi. (tidak dipublikasikan).
Baso, Alimuddin. 2012. Perspektif Ganti Rugi dalam
Pengadaan Tanah untuk Pembangunan
Infrastruktur. Buletin Pengawasan 9 (1) Maret
2012. Jakarta : Itjen ESDM.
Cayaraya, Sarliaji. 2013. Model Layanan
Perpustakaan Sekolah Luar Biasa. Tesis untuk
gelar Magister Pendidikan Kebutuhan Khusus.
Bandung : Universitas Pendidikan Indonesia.
Dupond, Alain. 2008. Non-Pecuniary Loss in
Commercial Contracts. Minor Dissertation on
Department of Private Law. Tamboerskloof :
University of Cape Town.
FAO (Food and Agricultural Organization of The
United Nations) Land Tenure Studies.
2009. Compulsary Acquisition of Land and
Compensation. Rome : Electronic Publishing
Policy and Support Branch Communication
Division.
Hamongan, Alusianto. 2013. Evaluasi Penanganan
Konflik atas Tanah Ulayat di Provinsi
Sumatera Utara. UDA e-Jurnal XXIII Agustus
2013. Sumatera Utara : Universitas Darma
Agung.
Kalo, Syarifuddin. 2004. Reformasi Peraturan
dan Kebijakan Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum. Sumatera Utara :
Publikasi Digital Universitas Sumatera Utara
(USU Digital Library).
Kolb, Sharon M. 2012. Grounded Theory and
the Constant Comparative Method : Valid
Research Strategies for Educators. Journal
of Emerging Trends in Educational Research
and Policy Studies (JETERAPS) 3 (1) : 83-86.
Whitewater : University of Wisconsin USA.
Oprasi, Agus. 2009. Pelaksanaan Pemberian
Ganti Kerugian terhadap Hak Atas Tanah
yang Terkena Proyek Pembangunan Water
Front City di Kabupaten Sambas, Provinsi
Kalimantan Barat. Tesis untuk gelar Magister
Kenotariatan. Semarang : Universitas
Diponegoro.
Paranata, A. dan Irawan B. 2010. Analisis Penetapan
Nilai Ganti Kerugian Properti Korban Luapan
Lumpur Lapindo. Jurnal Ekonomi dan
Kebijakan 3 (2) September 2010. Semarang :
Universitas Negeri Semarang.
Patty, Dian C. 2012. Pengaturan Mengenai Ganti
Rugi dalam Pengadaan Tanah. Skripsi untuk
Henniko Okada dan Arvian Zanuardi
gelar Sarjana Hukum. Salatiga : Universitas
Kristen Satya Wacana.
Prabandari, Retno. 2007. Jenis-Jenis Perjanjian
sebagai Dasar Hukum dalam Pengalihan Hak
Guna Bangunan Objek Hak Tanggungan. Tesis
untuk gelar Magister Kenotariatan. Semarang
: Universitas Diponegoro.
Purnayudha, Deny Catur. 2010. Permasalahan
Hukum Pengadaan Tanah Pembangunan
Jalan Lingkar Selatan di Kecamatan
Sidomukti Salatiga. Tesis untuk gelar Magister
Kenotariatan. Semarang : Universitas
Diponegoro.
Rahmawati, P. M. 2013. Pengaturan Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
oleh Badan Usaha Swasta. Tesis untuk gelar
Magister Program Studi Kenotariatan.
Denpasar : Universitas Udayana.
Sangalang, A. 2012. Kajian terhadap Ganti Rugi
atas Tanah dalam Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
guna Mewujudkan Kepastian Hukum,
Perlindungan Hukum, dan Keadilan
Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 36
Tahun 2005 dan Peraturan Presiden Nomor
65 Tahun 2006. Tesis untuk gelar Magister Ilmu
Hukum. Yogyakarta : Universitas Atmajaya.
Saniah. 2010. Analisis Yuridis tentang Problematika
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
berdasarkan Peraturan Presiden RI No. 36
Tahun 2005 dan Peraturan Presiden RI No.
65 Tahun 2006. Tesis untuk gelar Magister
Hukum. Medan : Universitas Sumatera Utara.
Sugiarto. 2010. Problematika Hukum dalam
Pemberian Ganti Rugi terhadap Pengadaan
Tanah bagi Pengembangan Landas Pacu
Bandar Udara Achmad Yani Semarang. Tesis
untuk gelar Magister Kenotariatan. Semarang
: Universitas Diponegoro.
Sutanto, Dian N. 2013. Kajian Lembaga Hukum
Konsinyasi Ganti Rugi dan Asas Kesepakatan
dalam Peraturan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
dalam Mewujudkan Keadilan bagi Pemegang
Hak Atas Tanah. Tesis untuk gelar Ilmu Hukum
Agraria. Yogyakarta : Universitas Atmajaya.
Tawas, Agus Y. 2013. Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum (Studi Kasus Pelebaran
Jalan Martadinata Paal Dua di Kota Manado).
Jurnal Hukum Unsrat 1 (6) Oktober-
Desember/2013. Manado : Universitas Sam
Ratulangi.
Tampi, Butje. 2014. KUHAP dan Pengaturan Ganti
Rugi Pihak Korban dalam Peradilan Pidana.
Jurnal II (2) Januari-Maret/2014. Manado :
Universitas Sam Ratulangi.
11
Jurnal Sosek Pekerjaan Umum, Vol. 7 No.1 April 2015, hal 1- 79

Undang-Undang Nomor 02 Tahun 2012 tentang

Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum.
Werdoyo, Putri D. 2014. Pelaksanaan Alih Fungsi
Tanah Pertanian menjadi Perumahan di
Pemda Bantul. Skripsi untuk gelar Ilmu
Hukum. Yogyakarta : Universitas Islam Negeri
Sunan Kalijaga.
Wibowo, Azis P. dan Lita S. Barus. 2010. Identifikasi
Dinamika Harga Lahan di Kawasan Cipadu
Kota Tangerang. Jurnal Planesa 1 (1) Mei
2010. Jakarta : Universitas Esa Unggul.
Wirahadikusumah, Reini D. 2013. Isu Strategis pada
Pengadaan Pengusahaan Jalan Tol dalam
Kerjasama Pemerintah dan Swasta. Jurnal
Teknik Sipil 20 (3) Desember 2013. Bandung :
Institut Teknologi Bandung (ITB).

12
 Lampiran. Instrumen Penentuan Nilai Idemnity
SEKTOR
NON PERTANIAN* PERTANIAN*
MAIN-CATEGORY SUB-CATEGORY No. ITEM BIAYA ATAU KERUGIAN YANG DIDERITA PIHAK YANG BERHAK
kost/rumah usaha home Tambak/Perikanan Kosong Kosong
rumah tinggal** pabrik** perkantoran** Sawah** Ladang** Perkebunan** Peternakan**
sewa** warung/toko** industri** ** (disewakan)** (terlantar)**

1 Biaya pengurusan Ijin Mendirikan Bangungan (IMB)             

            
Biaya pengurusan dokumen administrasi kependudukan (KTP/Kartu
2

            
Keluarga)
3 Biaya pengurusan perubahan dokumen-dokumen (STNK, BPKB)
Biaya administrasi

            
Biaya transaksi
di lokasi baru
4 Biaya pendaftaran ulang jaringan listrik

5 Biaya pendaftaran ulang jaringan telepon             

6 Biaya pendaftaran ulang jaringan air bersih             
7 Kompensasi masa tunggu (bunga)             
Kerugian Masa 8 Kerugian akibat inflasi nilai mata uang pada masa tunggu             
            
Tunggu Biaya kehilangan potensi hasil produksi
9

            
(pertanian/perkebunan/peternakan/tambak)
10 Biaya kontrak/sewa sementara

11 Biaya tanggungan hidup selama menganggur             

12 Biaya pencarian pekerjaan baru             
Biaya Pindah
Biaya Pemulihan 13 Biaya pelatihan/re-trainning untuk mata pencaharian baru             
Pendapatan
14 Biaya permodalan usaha yang baru             
15 Biaya periklanan apabila memulai usaha yang baru             
16
Biaya marketing lokasi baru untuk untuk usaha yang sama dengan
            
            
sebelumnya
17 Biaya pemindahan barang-barang (transport)

Biaya transport 18 Biaya mencari lahan baru             

19 Biaya mencari rumah/kontrakan baru             
20
Kerugian akibat semakin jauh jarak tempuh dengan lokasi beraktifitas
            
            
(transport)
21 Kerugian akibat kehilangan lokasi potensial untuk usaha/pekerjaan

22 Kerugian akibat kehilangan lokasi strategis terkait pengembangan kawasan             

            
Kerugian akibat perubahan lokasi tempat tinggal (dulu di perumahan elit
23

            
sekarang belum tentu bisa)
24 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke pasar tradisional

25 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke mall/pusat perdagangan             

26 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke terminal             
27 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke sekolah favorit             
Penambahan 28 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor polisi             
            
angaran
transportasi 29 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke puskesmas/rumah sakit

30 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor pos             

            
Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor pemadam
31

            
kebakaran
32 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke pusat kebugaran

            
Kerugian atas Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor kepala
33
perubahan lokasi

            
desa/kelurahan
34 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke kantor kecamatan

35 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke taman/lahan hijau             

36 Kerugian akibat perubahan akses pencapaian ke fasilitas peribadatan             
            
Kerugian dari ketidaknyamanan (pikiran & energi) yang terbebani akibat
37
Henniko Okada dan Arvian Zanuardi
Model Penentuan Komponen Kerugian Non Fisik dalam Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan

masalah perubahan penghidupan

Sumber : Analisis

13