2.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 2 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP có quy định

về việc các trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao định đảm
bảo ngoài ra tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về các
trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP:
“1.Những trường hợp sau đây phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm:
a) Việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng
ký quyền sở hữu;
b) Việc cầm cố, thế chấp tài sản không thuộc quy định tại điểm a, khoản 1
Điều này nhưng các bên thoả thuận bên cầm cố, bên thế chấp hoặc người thứ
ba giữ tài sản;
c) Việc cầm cố, thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
d) Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm.”
Khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP:
“1.Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được
chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển.”
Quy định trên được hướng dẫn bởi Điều 5 Thông tư 08/2018/TT-BTP như
sau:
“Điều 5. Các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm, hợp đồng
1. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm theo yêu cầu tại Trung tâm Đăng ký bao
gồm các trường hợp sau đây:
a) Thế chấp động sản, trừ tàu bay, tàu biển bao gồm cả thế chấp động sản
hình thành trong tương lai;
b) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản là động sản, trừ
tàu bay, tàu biển có bảo lưu quyền sở hữu;
c) Thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm đã đăng ký nêu
tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều này;
d) Văn bản thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm đối với biện pháp bảo đảm
đã đăng ký.
2. Các hợp đồng (trừ hợp đồng thuê mua tàu bay dân dụng theo quy định của
pháp luật về hàng không, hợp đồng cho thuê tài chính đối với tàu bay theo
quy định của pháp luật về cho thuê tài chính, hợp đồng thuê mua tàu biển
theo quy định của pháp luật về hàng hải, hợp đồng cho thuê tài chính đối với
tàu biển mà không thuộc trường hợp nêu tại khoản 3 Điều 39 Thông tư số
30/2015/TT-NHNN ngày 25/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
quy định việc cấp giấy phép, tổ chức và hoạt động của tổ chức tín dụng phi
ngân hàng, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở) được đăng ký theo yêu cầu
bao gồm:
a) Hợp đồng thuê tài sản có thời hạn từ một năm trở lên hoặc hợp đồng có
thời hạn thuê tài sản dưới một năm, nhưng các bên giao kết hợp đồng thỏa
thuận về việc gia hạn và tổng thời hạn thuê (bao gồm cả thời hạn gia hạn) từ
một năm trở lên;
b) Hợp đồng cho thuê tài chính theo quy định của pháp luật về cho thuê tài
chính;
c) Hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ, bao gồm quyền đòi nợ hiện có hoặc
quyền đòi nợ hình thành trong tương lai;
d) Thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký hợp đồng đã đăng ký nêu tại điểm
a, điểm b, điểm c khoản 2 Điều này.”

Xét thấy tài sản mà vợ chồng ông Q và bà V dùng để thế chấp là nhà đất.
Đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, là tài sản gắn liền với đất.
Nằm trong những trường hợp phải đăng ký giao dịch đảm bảo.Vì vậy mà hợp
đồng thế chấp ngày 07/9/2009 phải đăng ký giao dịch đảm bảo.
3.
Đoạn sau trong bản án cho thấy Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã
được đăng ký phù hợp với quy định của pháp luật :
“…Xem xét việc thế chấp này HĐXX thấy: Đối với hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009. Sau
khi các bên ký kết hợp đồng thì công chứng viên thực hiện việc công chứng
theo trình tự:lập lời chứng của công chứng viên ghi nhận rõ các bên tham gia
ký kết hợp đồngthế chấp gồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay
ghi nhận rõ việc bênthế chấp và bên vay ký tên và Hợp đồng trước mặt công
chứng viên tại địa chỉ số 60 V, phường T, quận H, Hà Nội. Sau đó công
chứng viên đóng dấu và trả hồ sơ cho phía Ngân hàng. Công chứng viên, ông
Khúc Mạnh C khẳng định khi ký kếthợp đồng, ông Q và bà V đã xuất trình
đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩuvà Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất. Bên ngân hàng đ ãcó Giấy đề nghị Công chứng
và Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thế chấp đều ghi ngày 07/9/2009 được
ký và đóng dấu bởi người có thẩm quyền của Ngân hàng. Ngoài ra Biên bản
định giá có đầy đủ chữ ký của bên thế chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên
khách hàng vay là Công ty V do ông Nguyễn Tử D làm đại diện ký tên và
đóng dấu Văn phòng công chức đã thực hiện đúng pháp luật công chứng, nội
dung văn bản công chứng không trái với quy định..”
4.
“Như vậy, ông Q và V đã xác nhận chữ ký của mình tại hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009.
Tòa án sơ thẩm với nhận định hợp đồng thế chấp các bên có ký nhưng đơn
yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì không phải chữ ký của bên thế
chấp nên chưa phát sinh hiệu lực là không đúng. Bời vì, tại thời điểm làm thủ
tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thông tư số 05/TTLB-BTP-BTNMT
ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu đăng ký có quy
định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp
đồng thế chấp, Bảo lãnh” chỉ đến ngày 01/3/2010 thì mới có Thông tư số
06/2010/TTLT-BTP 13 BTNMT và tại Điều 1 mà Thông tư số 06 mới có quy
định là khi đăng ký thế chấp mới (lần đầu) thì các bên phải ký còn đăng ký
thay đổi, bổ sung thì chỉ cần một bên. Như vậy, tại thời điểm ngày 30/9/2009
chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được.
Mà theo đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì bên nhận thế chấp
là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng ký vẫn đúng quy
định và phát sinh hiệu lực. Mà khi đăng ký hợp lệ thì chỉ phát sinh quyền ưu
tiên xử lý tài sản thế chấp chứ không phải sẽ vô hiệu hợp đồng thế chấp do
chưa đăng ký giao dịch đảm bảo như phía gia đình ông Q bà V đề nghị(Điều
323 Bộ luật dân sự năm 2005).” Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 không được
đăng ký những cũng vãn sẽ có hiệu lực như hợp đồng 30/9/2009 vì tại thời
điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thông tư số 05/TTLB-
BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu
đăng ký có quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc
các bên ký hợp đồng thế chấp, Bảo lãnh”. Vì thế , hợp đồng này vẫn có hiệu
lực .