Tóm tắt :

Bà Tuệ sống ở Nhật từ 1977, 1992 bà Tuệ nhờ ông Bình mua giúp.Cuối năm 1992
ông Bình mua được nhà.Do nhà không có điện nước nên phải kí hợp đồng dịch vụ
thuê làm điện nước hết thêm 36 chỉ vàng. Ông Bình nói là tổng chi phí mua nhà
hết 360 chỉ và bà Tuệ đã đồng ý thanh toán mặc dù chi phí thực tế chỉ 356 chỉ vàng
Thời điểm mua nhà ông Bình không có hộ khẩu Hà Nội nên nhờ bà Vân đứng tên
trong hợp đồng mua nhà vậy nên hợp đồng mua nhà ngày 11/12/1992 đứng tên bà
Vân và ông Bình với giá 320 chỉ vàng
13/07/1993 công ty xây dựng lập biên bản bàn giao nhà. Khi về Việt Nam bà Tuệ
vẫn khai báo tạm trú đầy đủ. Sau đó bà Tuệ quay lại Nhật và đồng ý cho ông Bình
ở nhà mình.
25/05.2001, UBND cấp giấy chứng nhận sở hữu đất dưới tên ông Bình và bà Vân
6/2009 bà Tuệ biết được ông Bình và bà Vân đã có giấy chứng nhận sở hữu đất và
đòi giấy tờ cũng như quyền sở hữu đất cho bà Tuệ
9/2010 , Ông Bình đồng ý với điều kiện bà Tuệ phải đặt cọc nhà chia cho ông Bình
½ nhà phía ngoài nhưng bà Tuệ không đồng ý, Ông Bình tiếp tục đòi bà Tuệ trả 3-
4 tỷ hoặc trả cho ông Bình một căn nhà khác
Trong quá trình ở ông Bình có cới nới 2 phòng để cho sinh viên thuê nhưng bà Tuệ
không biết, bà Tuệ đòi lại nhưng ông Bình không trả , vậy nên bà Tuệ khởi kiện
Bị đơn
Ông Bình tuyên bố ông và vợ góp tiền mua nhà nhưng tại phiên tòa sơ thẩm thì
ông thừa nhận có nhận của bà Tuệ 360 chỉ vàng. Sau đó công ty xây dựng có biên
bản bàn giao nhà dưới tên ông Bình và bà Vân 9/10/2001 tuy nhiên giấy tờ mua
bán nhà bà Tuệ đang giữ
Quá trình sử dụng ông Bình có tu sửa thêm gồm cả đất lấn chiếm
Giấy cam đoan xác định nhà ở 07/06/2001 và giấy khai nhận tài sản , ông Bình
không thừa nhận nhưng tại Phiên tòa phúc thẩm ông lại nhận
Bà Vân trình bày
Bà thừa nhận đã mua nhà và đã kí các giấy tờ liên quan nhưng không biết nội
dung. 28/10/1994 ông Bình và bà Tuệ nhờ bà viết
Trả lời :
Câu 1 :
- Có, Vì thực tế ông Bình đã nhiều lần thừa nhận việc nhận tiền của bà Tuệ
nhằm thanh toán tiền mua nhà tuy nhiên ông lại không chị bàn giao nhà cho
bà Tuệ sau khi bà Tuệ quay lại Nhật và trở về
Câu 2 :
- Không , Vì trước khi ban hành luật nhà ở 2014 , pháp luật Việt Nam không
cho phép người Việt Nam định cư nước ngoài đứng tên sở hữu nhà.
Câu 3:
- Tại thời điểm hiện tại bà Tuệ đã có thể đứng tên theo Luật nhà ở 2014 cụ thể
là điều 76 nghị định 99/2015/NĐ-CP

Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận
quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối
cao đã có tiền lệ chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao thì bà Tuệ được công nhận là đã bỏ tiền ra
để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình
Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao trước đây đã có tiền lệ thông
qua một vụ việc. Cụ thể, Án lệ số 02/2016 giúp giải quyết tranh chấp đòi lại tài sản
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài hạn chế được phép mua,
sở hữu nhà đất tại Việt Nam nên nhờ người ở Việt Nam đứng tên hộ.
Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà
Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế
nào?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, căn cứ ÁN LỆ SỐ 02/2016/AL Đối với chênh lệch
giá trị đất thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm
tăng giá trị QSDĐ cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính
xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển
nhượng QSDĐ và người đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ có công sức
ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển
nhượng QSDĐ ban đầu.
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa?
Nếu có, nêu Án lệ đó.
Hướng giải quyết nêu trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ, đó là Án lệ số
02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên
đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.
Khái quát nội dung Án lệ như sau: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở
trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải
quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn
tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không
xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất
trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh
lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
Nội dung Án lệ như sau: Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển
nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển
nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất,
sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có
công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác
định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là
lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông
Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và
đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác
công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang
nhau để chia”.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao:
Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao là thuyết phục.
Việc đứng tên giùm xác lập giao dịch là một thỏa thuận giữa người đứng tên giùm
và người nhờ đứng tên giùm. Loại giao dịch này diễn ra rất phổ biến nhưng chưa
được bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể. Do đó, để chứng
minh sự tồn tại của giao dịch này, các bên có thể sử dụng bất kỳ phương thức nào.
Trong vụ việc trên, Tòa án đã căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở”
lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà đang tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ, có chữ ký của ông Bình và bà Vân.
Ngoài ra, bà Tuệ còn đưa ra chứng cứ là “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001
cũng thể hiện rõ bà Tuệ là người mua căn nhà trên, nhưng do bà là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà đã nhờ
ông Bình và bà Vân đứng tên hộ. Giấy này cũng có chữ ký của bà Tuệ, ông Bình
và bà Vân. Chữ ký ông Bình đã được xác thực là đúng theo kết luận giám định số
285/C54-P5 ngày 14/9/2011 của Viện khoa học hình sự Bộ Công an. Thêm vào đó,
tại Biên bản hoà giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ông Bình cũng đã thừa
nhận căn nhà đang tranh chấp là bà Tuệ mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Anh Hải – con ông Bình cũng thừa nhận tương tự. Từ những bằng chứng trên, việc
Toà án xác định nhà đang tranh chấp là do bà Tuệ mua và nhờ ông Bình, bà Vân
đứng tên hộ là có căn cứ thuyết phục.
Về việc Tòa án xác định vào thời điểm tranh chấp bà Tuệ đã có đủ điều kiện được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà tranh
chấp là hợp lý và cũng đủ giấy tờ chứng minh là bà Tuệ đã mua nhà bằng tiền của
mình và nhờ người đứng tên hộ

Về việc Toà án xác định chia đôi giá trị gia tăng cho phía bà Tuệ và phía ông Bình,
là thuyết phục. đối với những tranh chấp liên quan đến việc người nước ngoài đòi
lại đất nhờ người Việt Nam đứng tên. Hướng giải quyết thường được tòa án áp
dụng là nghiêng về việc bảo vệ người Việt Nam trong khi xét xử các vụ án tương
tự. Các tòa án Việt Nam thường xét xử dựa trên ba luồng quan điểm chính:
● Trả tiền mua nhà tại thời điểm mua nhà cộng với phần lãi phát sinh từ thời
điểm mua nhà cho tới hiện tại.
● Hóa giá ngôi nhà theo giá thị trường ở thời điểm hiện tại. Trả cho nguyên
đơn là người nước ngoài phần giá trị lúc mua nhà, phần chênh lệch được
xung vào công quỹ
● Áp dụng án lệ 02/2016 của Hội đồng thẩm phán nhân dân tối cao.