AGENCIJA ZA NEKRETNINE

Naziv preduzeća: Komfor dom

Djelatnost: Agencija za nekretnine
Adresa: Aleja Svetog Save
Tel/fax: 065/331-221
051/800-300
Mail: komfordom@gmail.com
Organizacijski i pravni oblik preduzeća: Društvo sa ograničenom odgovornošću
PiB: 3425789861
Datum osnivanja: 01.05.2011.
Matični broj: 01050114356812

SVRHA I CILJ:
Nekretnina je vaš dom. Vrijedna materijalna stvar koja ima najvažniju funkciju u životima
ljudi. Bez "krova nad glavom" kako često nazivamo naše kuće ili stanove, ne može se živjeti i
odgajati porodica . Zato je kupovina nekretnine za većinu ljudi jedan od najvažnijih
poduhvata u životu. S obzirom na važnost tog posla, potrebna je stručna pomoć oko
kupovine i prodaje nekretnine. Potražnja za nekretninama u Banjaluci konstantno raste, a
administrativni centar Republike Srpske postao je idealna destinacija za ulaganje. Zajedno sa
nama na najbolji  mogući način investirajte svoj novac i dobijte najbolju ponudu za vašu
nekretninu. Iz tog razloga nudimo vam naše iskustvo koje traje već 10 godina.
Želimo da nastavimo tradiciju koju smo stekli,proširenje firme na šira područja, sticanje
novih klijenata, dokazivanje našeg kvaliteta i sigurnosti.
Uvijek nastojimo naučiti još više, raditi još bolje, pružiti svoje usluge još kvalitetnije! I mislimo
da u tome i uspijevamo, jer naša pozitivna energija nas tjera naprijed, a vaši osmijesi su nam
dokaz da naš trud i kontinuirano usavršavanje vrijedi.
Prodaja, najam, kupovina – stana, kuće, poslovnih prostora, zemljišta, zatim savjetovanje i
provjera dokumentacije, – za sve to, ali i puno više, mi i naš tim od 10 članova stojimo vam
na raspolaganju.
Zadovoljni klijenti su naš jedini cilj i naša najbolja preporuka.

Vlasnici preduzeca, odnosno partneri su:

1. Đorđe Bajić - dipl. inž. arhitekture (djordjebajic@gmail.com, 065/231-675)

2. Stefan Lipovčić - menadzment (stefanlipovcic@gmail.com, 066/355-257)
3. Anastasija Đukić - dipl. inž. arhitekture (anastasijadjukic@gmail.com, 066/664-865)
4. Katarina Derajić - dizajner enterijera (katarinaderajic@gmail.com, 065/437-887)
5. Ana Kragulj - dizajner enterijera (anakragulj@gmail.com, 066/762-113)
TROŠKOVI

Razmišljajući o otvaranju agencije za nekretnine od nule, prva stvar koju treba razmotriti je
proračun. Glavni troškovi pri otvaranju agencije za promet nekretninama:

najam prostora koštat će oko 1000-1500 KM mjesečno;

Troškovi oglašavanja na agenciji za nekretnine gotovo su dnevni članak. Oglašavanje

nekretnina u većini slučajeva se plaća. Za male agencije potrebno je oko 1000 KM mjesečno,
a prosječno oko 3000 KM za velike. Preporučljivo je osigurati otvaranje agencije za promet
nekretninama dostupnost obrtnog kapitala za prva tri mjeseca rada;

Sledeći je trenutak kupovina namještaja i opreme. Ako planirate djelomično udaljeni posao
agenata za nekretnine, broj radnih mjesta formira se upravo pola broja zaposlenih. U vezi s
putničkom aktivnošću neki zaposleni nisu u kancelariji dnevno. Takođe je formirano radno
mjesto sekretara, advokata i menadžera. Za agenciju, gdje se planira osoblje od oko 10
agenata, ukupni troškovi će iznositi oko 1000-2000 KM;

TEKUĆI TROŠKOVI
Mjesečni troškovi uključuju

Fond plaća, uključujući poreze na fondove - 11000 KM.

Ostali porezi - 2000KM.
Proračun za oglašavanje - 550 KM.
Održavanje bankovnih računa - 65 KM.
Najam prostora - 650 KM.
Oprema - 5000 KM.
Računi za komunalne usluge - 1000 KM.
Pribor i nepredviđeni troškovi - 45 KM.
UKUPNO troškovi mjesečno - 19 660 KM.

Poslovni plan za agencije za nekretnine. Postavljanje ureda.

U ovom sporu nema jednoglasnosti, moguće je otvoriti uspješnu firmu u stambenom i
gradskom središtu. Glavni kriterijum za odabir bit će proračun, razlika u cijeni prostora za
rad.Za 4-5 osoba dovoljno je 20 metara. Namještaj se može kupiti najjeftiniji.
MENADŽMENT

Glavobolja svakog čelnika agencije za nekretnine je zapošljavanje, obuka i zadržavanje

zaposlenih.U početnoj fazi naći će se prilično mali tim zaposlenika, pa ćete prije svega morati
zaposliti:

menadžera;
odvjetnika;
sekretara;
računovođu;
čistačicu.
Uspjeh novog posla zavisi od djelatnosti prodajnog odjela, dakle, nekretnine se mogu
zaposliti s bogatim iskustvom u prodaji nekretnina i odgovarajućom edukacijom. S obzirom
da se dobri stručnjaci za promet nekretnina visoko cijene na tržištu rada, naknadno možete
uspostaviti proces obuke za osoblje.

Članovi osoblja kao što su računovođa, prodavač i domar mogu biti honorarni kako bi
uštedjeli na mjesečnom proračunu.

Dužnosti sekretara mogu se proširiti sljedećim funkcijama:

primanje i obrada dolaznih poziva;

vođenje evidencije;
rad s društvenim mrežama, plasiranje javnosti i najave.

Poslovni plan za agencije za nekretnine. Marketing.

Mnogo toga zavisi od reklamne kampanje, razvoju početne baze klijenata, povećanju
prepoznavanja među stanovništvom.Osoba koja je čula pravo oglašavanje uvijek će odabrati
firmu koju je čuo barem jednom, a ne malo poznatog natjecatelja. Lijepa, pamtljiva knjižica,
bačena u poštanski sandučić, može igrati pozitivnu ulogu. Oglašavanje u novinama i oglasnim
pločama. Također bi bilo dobro da se napravi svoja osobna web stranica za privlačenje ljudi s
Interneta. Stave se povoljne ponude na web stranicu agencije.
Ove su tehnike dobre, ali ništa se ne uspoređuje s preporukom klijenta svojim prijateljima i
poznanicima, čistoćom i transparentnošću transakcije koje se provodi po povoljnim
uslovima, što će stvoriti reputaciju i privesti kupce. Jedan pokušaj zavaravanja može uništiti
vašu firmu. Stoga, izbor zaposlenih mora biti vrlo pažljivo tretiran.
MARKETINŠKI CILJEVI

Marketinški ciljevi se postavljaju s namjerom da pripomognu poduzeću i zaposlenicima da

ostvare postavljene financijske ciljeve. Tako poduzeće teži maksimiziranju potrošnje i
zadovoljstva potrošača u cilju povećanja prodaje i poboljšanja svijesti o proizvodu i
preduzeću. Potreba za postavljanje marketinških ciljeva proizlazi iz sljedećih navoda:
 Ciljevi daju smjernice za planiranje strategija i taktika.
 Ciljevi čine osnovu za mjerenje ostvarenja.
 Bez ciljeva, organizacija ne može znati jesu li njezine strategije i taktike djelotvorne.
 Ciljevi su osnova procesa utvrđivanja proračuna.
 Utvrđivanje i ostvarivanje ciljeva može u organizaciji potaknuti timski duh.

Content marketing taktike koje može primijeniti i vaša agencija za nekretnine

Postoji niz content marketing taktika primjenjivih u marketingu agencija za nekretnine
kojima ćete ostvariti svoje ciljeve.

Kreirajte originalan i relevantan sadržaj

Budući da su svakodnevno bombardirani velikom količinom nekvalitetnog click bait sadržaja,

korisnici su ga naučili prepoznati i izbjegavati. Vaš sadržaj stoga mora biti originalan i
relevantan kako bi čitatelji prepoznali njegovu vrijednost.
Kreirajte vlastiti sadržaj, realizujte svoje ideje. Nemojte kopirati tuđe ideje ni dijeliti tuđi
viralan sadržaj. Ako želite biti uspješni u vašim content marketing aktivnostima kreirajte
sadržaj koji će vašoj publici osobno koristiti.
Izbjegavajte bezvrijedan sadržaj i click bait naslove. Korisnici takav sadržaj izbjegavaju, a
traže onaj koji će im pomoći da svoje probleme riješe jednostavno i brzo.
 
Kreirajte nišni sadržaj

Specijalizirajte se za teme koje su usko vezane uz vaše poslovanje. Nišni sadržaj specijaliziran
za vaše područje poslovanja precizno cilja usku grupu korisnika koja je za njega
zainteresovana. Danas, kad se svi bave content marketingom, precizno ciljanje prave publike
presudno je za ostvarivanje konverzacija.To znači da ako vaša agencija npr. posreduje
isključivo pri kupoprodaji poslovnih nekretnina fokusirajte se na taj segment. Nemojte
rasipati vaše resurse i vrijeme na širok spektar tema koje se odnose na nekretnine uopsteno.
Npr, osobe koje traže informacije o najmu stanova ne mogu postati vaši klijenti. Umjesto
toga fokusirate se na nišne treme koje se tiču pitanja vezanih uz poslovne nekretnine te
zanimaju poslovne ljude koji su zainteresirani za kupovinu nekretnina u poslovne svrhe. Oni
su vaša ciljna grupa i na vama je da aktivnostima content marketinga pridobijete njihovo
povjerenje da postanu vaši klijenti.Naravno vrijedi i obrnuto, ako je fokus vašeg poslovanja
posredovanje stambenim nekretninama kreirajte sadržaj usmjeren prema kupcima stanova i
kuća.Još jedan element igra važnu ulogu u kreiranju sadržaja, a to je lokacija vašeg
poslovanja. Nema potrebe da se nadmećete na tržištu s agencijama iz cijele države.
Usmjerite vaše napore prema stvaranju prepoznatljivog brenda na području vašeg grada i
regije. Kreirajte sadržaj koji je specifičan za život ili poslovanje na geografskoj lokaciji na koji
se nalaze nekretnine iz vaše ponude.Pronađite niše koje se tiču vašeg poslovanja i
prepoznajte različite uglove iz kojih možete obraditi teme.
Uključite razne formate

Objaviti jedan blog post sedmično više nije dovoljno. U vašu content marketing strategiju
uključite nove formate. Video, podcast ili vlog su formati koji stvaraju veći interes korisnika,
povećavaju interakciju i dijeljenje.
Kreiranje kvalitetnog sadržaja može biti skupo i zahtijevati odrađeno vrijeme za
djelotvornost. Ipak, jednom kreirani sadržaj možete preoblikovati i ponovno iskoristiti u
drugom formatu. Na primjer, dok snimate podcast snimite i video koji možete objaviti na
društvenim mrežama i platformama za dijeljenje videa. Duže video formate možete izrezati u
nekoliko kraćih te ih pojedinačno objavljivati. Niz blog postova možete objediniti u e-book, a
primjerice blog objave sa savjetima o kupnji nekretnina možete preoblikovati u check listu.
Ključ uspjeha je u raznolikosti formata sadržaja i distribucija na različitim platformama.
Budite kreativni i inovativni.

Uložite u distribuciju sadržaja

Koliko god sadržaj kojeg ste kreirali bio kvalitetan ako niste uložili u njegu distribuciju vaš
trud bit će uzaludan. Distribucija sadržaj uključuje društvene mreže, ali i druge kanale. Vaš
sadržaj možete oglašavati na internetu, promovisati na vašoj web stranici, putem
newslettera vaše agencije, distribuirati ga putem PR aktivnosti te uključiti influensere.
Budite kreativni u pronalaženju kanala distribucije sadržaja. Pasivna distribucija samo
objavom na blogu i dijeljenjem na društvenim mrežama više nije dovoljna.

Saradnja s mikro influenserima

Saradnja s influenserima danas je sastavni dio strategije marketinga velikog broja brendova.
Makro influenseri imaju status poznatih osoba, sarađuju s velikim brojem različitih brendova
te je saradnja s njima u pravilu skupa i ne nužno efikasna. S druge strane, mikro influenseri
imaju manju zajednicu, ali veći kredibilitet. Specijalizirani su za uža područja i ne sarađuju s
brendovima koji nisu povezani s tim.
Saradnja s mikro influenserima je taktika koja treba postati dio vaše content marketing
strategije. Mikro influenseri mogu biti uticajni ljudi iz vaše poslovne zajednice ili čak vaše
agencije. Vaši najiskusniji agenti mogu postati influenseri. Velik broj uspješno realiziranih
posredovanja te široka mreža poslovnih kontakata može ih učiniti uspješnim i vjerodostojnim
influenserima.
Istražite šta radi konkurencija

Nizak prag ulaska na tržište doveo je do visoke razine konkurencije agencija za nekretnine,
posebno u velikim gradovima. Prilikom otvaranja morate pažljivo proučiti sve sudionike na
tržištu: gdje se nalaze, koje usluge pružaju, kako se oglašavaju.

Te će vam informacije pomoći da bolje razumijete konkurentno okruženje i regionalne

specifičnosti te će vam pomoći razviti učinkovitu strategiju za brzi ulazak na tržište.

Ono što želite postići je biti bolji od konkurencije, a da biste znali kako biti bolji morate znati
što vaša konkurencija tačno radi.
Istraživanje i praćenje aktivnosti konkurencije važno da biste otkrili u čemu trebate biti bolji.
Prije svega morate saznati ko je vaš najveći konkurent. Jednostavna Google pretraga u tome
vam može pomoći. Upišite vašu primarnu ključnu riječ i pogledajte koje će se agencije
pojaviti u rezultatima.
Pogledajte što rade, kakav sadržaj kreiraju, jesu li aktivne na društvenim mrežama i na
kojima. Od konkurencije možete puno naučiti stoga ju nikada ne biste smijeli potcjenjivati.
Kao što smo već rekli content marketing zahtjeva znanje, iskustvo vrijeme i resurse. Ako ne
raspolažete sa svim navedenim možete angažovati stručnjake.

POSLOVNI PLAN ZA AGENCIJE ZA NEKRETNINE. Automatizacija.

Svaka uspješna agencija koristi automatizaciju svojih procesa, što će vam pomoći: skener,
stampac i računari u kancelariji. Vrlo je važno rad svih zaposlenika koji imaju zajedničku bazu
podataka, a zaštita od kopiranja od strane zaposlenika biće glavni zadatak, postoje obrtnici
koji imaju kratko vrijeme za rad u 10 agencija, dok kopiraju svoje baze podataka.Kako biste
izbjegli takve situacije, nemojte uštedjeti novac za zaštitu podataka.
pozitivno:
– Ulaganje u poslovanje uz minimalne troškove
– Možda pronađete svoju nišu i natječete se s drugim agencijama.
negativno:
– Nedostatak stabilnosti u transakcijama
– Zaposlenici ponekad pokušavaju prekinuti ponude zaobilazeći agenciju.
RIZIK

Postupak procene rizika, koje primenjuju agencije u prometu nepokretnosti može se podeliti
na čitav niz aktivnosti, ali osnovni delovi tog procesa su identifikacija – prepoznavanje rizika,
analiza rizika, evaluacija i upravljanje rizicima.

Faze postupka u proceni rizika su:

1. prepoznavanje oblasti poslovanja koje su izložene pranju novca i finansiranju terorizma –
identifikacija;
2. sprovođenje analize rizika sa ciljem utvrđivanja verovatnoće nastanka pranja novca i
finansiranja terorizma;
3. Evaluacija;
4. Upravljanje rizicima, nadzor nad rizicima i ažuriranje rizika.

Identifikacija obuhvata identifikovanje stranke, proizvoda, usluga, transakcije i geografskog

područja, specifičnog za obaveznika i klijenta.
Sprovođenje analize rizika predstavlja rizike sa kojima se obaveznik suočava u analizi
vjerovatnoća, kod nastupa određenih pojava u svom poslovanju u procjeni negativnih
efekata, koje bi u tom slučaju mogle izazvati određene štete.
Evaluacija – obuhvata upotrebu rezultata do kojih se došlo u analizi rizika, kako bi obaveznici
definisali prioritete delovanja.

Ostvarenom analizom rizika primjenjuje se strategija upravljanja rizicima i odgovarajuća

poslovna politika, odnosno primjenjuje se odgovarajuća procedura i mehanizam kontrole,
kako bi se smanjio ili eliminisao rizik. Procjena rizika mora se periodično ažurirati, na osnovu
internog sistema nadzora kako bi se utvrdilo da li su se rizici promijenili i u kojoj mjeri je
došlo do promjene vidova poslovanja i strategije samih agencija za promet nepokretnosti.
U cilju spriječavanja izloženosti negativnih posledica negativnim posledicama od pranja
novca i finansiranja terorizma, agencija za nekretnine mora da izradi analizu rizika koja će
sadržati procjenu rizika za svaku grupu ili vrstu stranke, poslovnog odnosa, usluge koju
posrednik pruža u okviru svoje djelatnosti ili transakcije. Saglasno ovoj proceni i svrstavanju
stranke, usluge ili transakcije u jednu od kategorija rizičnosti, zavisi i vrsta analize rizika koju
je obaveznik dužan da obavi, u skladu sa Zakonom.
TRŽIŠTE

1. LOKACIJA NEKRETNINE

Lokacija kao prvi i najvažniji faktor uticaja na cijenu nekretnine često se pogrešno tumači.
Lokacija nije samo dio grada u kojem se nekretnina nalazi. Lokacija je puno više od toga. Zato
razlikujemo makro lokaciju i mikro lokaciju. Rekli bismo da je dio grada makro lokacija
nekretnine. Makro lokacija je važna jer predstavlja prvi uslov kupca kod potrage za
nekretninom. Radi navedenog makro lokacija utiče na broj potencijalnih kupaca vaše
nekretnine, pa samim time i na odnos ponude i potražnje.
Mikro lokacija je još važniji faktor. Mikro lokacija predstavlja položaj nekretnine unutar
određenog dijela grada. Mikro lokacija odgovara na pitanja o udaljenosti nekretnine od
bučne prometnice, mirnog parka, vrtića i škole, javnog prevoza itd. Razlike unutar iste makro
lokacije mogu biti velike, a radi toga dolazi i do značajne razlike u cijeni nekretnine. Ponekad
mikro lokacija određuje da li će nekretnina biti uspješno prodana ili potražnje uopće neće
biti.
Osim zbog pogrešnog razumijevanja lokacije, dodatni problem pri određivanju cijene
nekretnine nastaje jer se mnogi prodavatelji i kupci oslanjaju na razne tablice u kojima su
objavljene prosječne cijene nekretnina u nekom dijelu grada. Pri tome zanemaruju činjenicu
da su to prosječne cijene (da postoje više i niže cijene) te da je uzorak na kojem su određene
često premali ili je proteklo previše vremena od realizacije prodaje. Još veći problem su
tablice koje podatke o cijenama “crpe” iz postojećih oglasa. U oglasima su uglavnom
“naduvane” cijene nekretnina.

2. POVRŠINA NEKRETNINE

Površinu nekretnine smo naveli na 2. mjestu jer uz lokaciju predstavlja najčešći faktor po
kojem prodavac nekretnine samostalno izračuna vrijednost svoje nekretnine. Kod
amaterskog određivanja cijene nekretnine ustalila se formula po kojoj ukupnu površinu
nekretnine množimo sa cijenom po kvadratnom metru (koju vlasnik odredi prema prethodno
spomenutoj lokaciji i tablici koju pronađe na internetu ili u novinama).
Površina nekretnine je više od broja za pogrešno (amatersko) određivanje cijene. Površina
nekretnine nam govori o mogućem broju soba, komforu stanovanja, dodatnim sadržajima
poput terase, lođe, spremišta ili parkirnog mjesta (garaže).
Mi volimo reći da kupci ne kupuju površinu, već prostorije, odnosno sobe. Time želimo
naglasiti da je kupcu bitno koliko soba ima ili može biti u nekom stanu te ima li stan
spremište ili balkon.
3. SPRATNOST I POLOŽAJ NEKRETNINE

Iako je spratnost nekretnine samo jedna od karakteristika stana, iskustvo je pokazalo da je

vrlo bitna za cijenu. Visoko prizemlje i 2. sprat imaju podjednaku vrijednost, dok je
definitivno najbolji (najtraženiji) 1. sprat. Dodatno treba uzeti u obzir što se nalazi ispod ili
iznad predmetnog stana. U nekim državama se prizemlja i podrumi često koriste za poslovni
prostor ili spremište, što sigurno negativno utiče na cijenu, kao i krovna konstrukcija direktno
iznad stana. Idealna pozicija je stan na 1. spratu ispod kojeg je takođe stan, a dodatna je
prednost ako je stan okružen drugim stanovima, odnosno ako nije na rubu zgrade.
Najveći (negativan) uticaj na cijenu nekretnine imaju 4. sprat bez lifta ili suterenska etaža.
Položaj nekretnine je bitan u odnosu na rubne dijelove zgrade. Stan okružen drugim
stanovima ima osjetno manje troškove grijanja i hlađenja, radi čega ima prednost u odnosu
na stanove pozicionirane uz rub zgrade.

4. STAROST NEKRETNINE

Zbog godine izgradnje, u stariji stan potrebna su i dodatna ulaganja, dok noviji stan treba
samo soboslikarske radove čija je cijena neznatna u odnosu na cijenu nekretnine.

5. STANJE NEKRETNINE

Stanje nekretnine je čest kamen spoticanja kod određivanja prodajne cijene. Ako bismo se
vodili iskustvom i realiziranim prodajama u našoj agenciji za nekretnine, najbolje se prodaju
potpuno zapušteni stanovi kojima je potrebna kompletna adaptacija. Razlog za isto proizlazi
iz činjenice da vlasnik duže vrijeme nije ulagao svoj novac u nekretninu, pa od prodaje ne
očekuje povrat uloženog novca. Nadalje, vlasnik navedene nekretnine svjestan je kako će
kupac morati uložiti dodatan novac kako bi uopšte mogao useliti u stan, stoga će se lakše
postići dogovor o kupoprodajnoj cijeni.
S druge strane, najteže je dogovoriti cijenu nekretnine koja je djelomično uređivana i
održavana kako bi se mogla koristiti. Problem nastaje jer kupac takvu nekretninu percipira
gotovo jednako kao i potpuno zapuštenu, no vlasnik smatra da nisu potrebna nikakva
ulaganja (“Ako je bilo dobro za mene, dobro je i za kupca”). Radi navedenog je moguće veće
odstupanje između traženog i ponuđenog iznosa te se dogovor ponekad nikako ne može
postići.
Kupci uobičajeno koriste sljedeću formulu vezano za potrebna ulaganja u nekretninu i
određivanje cijene koju su spremni ponuditi prodavatelju nekretnine. Ako je kupac spreman
novouređen stan platiti 1500 €/m2, a prodavac ima stan koji je potrebno urediti, kupac će od
1500 €/m2 odbiti u prosjeku 400 €/m2, te će ponuditi 1100 €/m2. Navedenih 400 €/m2
prosječan kupac računa potrošiti za adaptaciju stana. Moguće je potrošiti manje, ali kupac
obično ne želi riskirati s manjim iznosom za adaptaciju, jer u slučaju nepredviđenih troškova
može potrošiti sav novac, a time bi useljenje u tek kupljenu nekretninu bilo upitno.