‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان‬

‫إصدار‪00 :‬‬
‫التاريخ‪ 29 :‬مايو ‪ 2020‬م‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫إهداء‬
‫إلى أبنائي وأهلي وأصدقائي‬
‫تكلفة الكتاب‪ :‬دعوة بظهر الغيب‬

‫‪2|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫الهدف من الكتاب‪:‬‬
‫نشر المعرفة حول ما هيه عمليات إدارة المرافق للمنشات والمنتجعات والتجمعات السكنية‬ ‫‪‬‬
‫والادارية والخدمية‬
‫خدمة قاعدة عريضة من المهتمين بمثل هذة العلوم في الوطن العربي‬ ‫‪‬‬
‫تأسيس منهجيه سهلة الاستخدام ومبسطة للتعامل مع عمليات ادارة المرافق بعلم وحكمة‬ ‫‪‬‬

‫‪3|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫فهرس المحتويات‬
‫المقدمة‪6............................................................................................................................................‬‬ ‫‪1‬‬
‫الفصل الاول ‪7 ....................................................................................................................................‬‬ ‫‪2‬‬
‫علم إدارة المرافق ‪7 ............................................................................................................................‬‬ ‫‪.2.1‬‬
‫الأهداف الأساسية لخدمات إدارة المرافق‪8................................................................................... :‬‬ ‫‪.2.2‬‬
‫تقسيم أعمال إدارة المرافق‪8.......................................................................................................... :‬‬ ‫‪.2.3‬‬
‫العلوم التي يقوم عليها مجال إدراة المرافق‪9................................................................................ :‬‬ ‫‪.2.4‬‬
‫مهام مدير المرافق‪9......................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.2.5‬‬
‫الاعمال الورقية والخطط المبدئية ‪9............................................................................................... :‬‬ ‫‪.2.6‬‬
‫الفصل الثاني (المرافق) ‪11...............................................................................................................‬‬ ‫‪3‬‬
‫مرفق التشغيل‪11.............................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.3.1‬‬
‫الأهداف‪11......................................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.2‬‬
‫مجال العمل ‪11................................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.3.3‬‬
‫مرفق النظافة ‪11............................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.4‬‬
‫الأهداف‪11......................................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.5‬‬
‫مجال العمل ‪11................................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.3.6‬‬
‫مرفق الزراعة والري‪12 ...................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.7‬‬
‫الأهداف‪12 ........................................................................................................................................ :‬‬ ‫‪.3.8‬‬
‫مجال العمل ‪12 ................................................................................................................................ :‬‬ ‫‪.3.9‬‬
‫مرفق إدارة الرسائل وخدمات المعلومات والانترنت‪12 ................................................................. :‬‬ ‫‪.3.10‬‬
‫‪ .3.11‬الأهداف‪12 ........................................................................................................................................ :‬‬
‫‪ .3.12‬مجال العمل ‪12 ................................................................................................................................ :‬‬
‫مرفق الامن‪12 ................................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.13‬‬
‫‪ .3.14‬الأهداف‪12 ........................................................................................................................................ :‬‬
‫‪ .3.15‬مجال العمل ‪12 ................................................................................................................................ :‬‬
‫مرفق الطعام والتغذية‪12 ................................................................................................................ :‬‬ ‫‪.3.16‬‬
‫‪ .3.17‬الأهداف‪12 ........................................................................................................................................ :‬‬
‫‪ .3.18‬مجال العمل ‪13 ................................................................................................................................ :‬‬
‫تقسيم المكاتب والديكورات الداخلية‪13 ......................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.19‬‬

‫‪4|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .3.20‬الأهداف‪13 ........................................................................................................................................ :‬‬

‫‪ .3.21‬مجال العمل ‪13 ................................................................................................................................ :‬‬
‫خطة المرفق‪13 ................................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.3.22‬‬
‫الأوراق المستخدمة مع الخطة لكل مرفق‪/‬خدمة‪13 ...................................................................... :‬‬ ‫‪.3.23‬‬
‫التقارير ‪14 ......................................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.3.24‬‬
‫كيفية ادارة فرق العمل‪14 ................................................................................................................ :‬‬ ‫‪3.25.‬‬
‫‪ .3.26‬نقاط العمل للفرق‪15 ....................................................................................................................... :‬‬
‫الفصل الثالث (أمثلة) ‪16 ...................................................................................................................‬‬ ‫‪4‬‬
‫أمثلة على طريقة العمل ووضع الخطة لبعض المرافق ‪16 .........................................................:‬‬ ‫‪.4.1‬‬
‫مرفق التشغيل (محطة المياة)‪16 ................................................................................................... :‬‬ ‫‪.4.2‬‬
‫مرفق النظافة ‪16 .............................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.4.3‬‬
‫مرفق الزراعة والري ‪16 ..................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.4.4‬‬
‫مرفق الأمن ‪17 .................................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.4.5‬‬
‫معلومات عامة وهامة‪17 ................................................................................................................. :‬‬ ‫‪.4.6‬‬
‫العناصر البشرية‪17 ........................................................................................................................... :‬‬ ‫‪.4.7‬‬
‫العناصر المادية‪17 ............................................................................................................................ :‬‬ ‫‪.4.8‬‬
‫العناصر الورقية‪17 ............................................................................................................................ :‬‬ ‫‪.4.9‬‬
‫الفرق بين إدارة المرافق وإدارة الممتلكات‪17 ................................................................................ :‬‬ ‫‪.4.10‬‬
‫الخاتمة والمصادر ‪17 ........................................................................................................................‬‬ ‫‪.4.11‬‬
‫الفصل الرابع (دراسة حالة) ‪19 ...........................................................................................................‬‬ ‫‪5‬‬
‫دراسة حالة‪19 .....................................................................................................................................‬‬ ‫‪.5.1‬‬

‫‪5|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ 1‬المقدمة‬
‫يحتوي هذا الكتاب على اربعة فصول‪:‬‬

‫الفصل الاول‪ :‬يشرح ماهيه إدارة المرافق والتعريفات المتداولة بالعالم لها مع توضيح مثال بسيط عن‬
‫الخدمات او المرافق المشار اليها وايضا تصنيفها الدولي والاعمال الورقية والخطط المرافقة لها‬

‫الفصل الثاني‪ :‬يوضح المرافق والاهداف المتوقع تحقيقها لكل مرفق ومجال العمل الخاص به‬

‫الفصل الثالث‪ :‬طرح أمثلة على طريقة عمل بعض المرافق للتوضيح للقاريء كيف يتم تشغيل المرفق‬

‫الفصل الرابع‪ :‬عمل دراسة حالة توضيحية ومبسطة لإحدى عمليات إدارة المرافق‬

‫‪6|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ 2‬الفصل االول‬
‫‪ .2.1‬علم إدارة المرافق‬
‫تعريف ويكيبيديا‪:‬‬

‫"إدارة المرافق هي مجال متعدد التخصصات مهتم بعملية تنسيق الأعمال بين المباني والأفراد والبنى‬
‫الأساسية وخدمات الطاقة والمياه والتصريف من أجل تناغم الخدمات المتداخلة وإطالة العمر الافتراضي‬
‫للموجودات والخدمات المعنية‪ .‬من أهم خدمات إدارة المرافق صيانة المباني التجارية والعامة‬
‫مثل الفنادق والمنتجعات والمدارس ومجمعات المكاتب والساحات الرياضية ومراكز‬
‫المؤتمرات والمستشفيات والمطارات‪ .‬ويمكن أن تشمل المهمات بالعناية بتكييف‬
‫الهواء والطاقةالكهربائية والسباكة ونظم الإضاءة والنظافة العامة والديكور و رعاية الأرضيات وخدمات الأمن‬
‫والسلامة ويمكن لبعض أو كل هذه المهمات أن تتم بمساعده برمجيات الكمبيوتر ‪.‬كما يمكن أن تعتبر هذه‬
‫الواجبات غير أساسية أو خدمات دعم لأنها ليست الأعمال الأولية (بالمعنى الواسع للكلمة) للمنظمة‬
‫المالكة‪".‬‬

‫هناك تعريف مقدم من المؤسسة الدولية لإدارة المرافق )‪ (IFMA‬هو‪:‬‬

‫"المهنة التي تضم تخصصات متعددة‪ ،‬لضمان الأداء الوظيفي للبيئة المبنية من خلال تكامل الناس‪،‬‬
‫المكان‪ ،‬العمليات‪ ،‬والتكنولوجيا"‪.‬‬
‫تعريف المؤلف‪:‬‬
‫"هي خدمات تستهدف صيانة وتشغيل المباني والمعدات لتساعد موظفي المنشأة او قاطني الوحدات‬
‫على ممارسة اعمالهم وحياتهم بشكل ايسر واسهل ولكن لا تشمل الاعمال الاساسية التي يقوم بها‬
‫الافراد‪...‬‬
‫مثال‪ :‬على مكتب محاماة‪:‬‬
‫الأعمال الأساسية للمكتب هي الدفاع عن المتهمين ورفع القضايا وتشمل الاتي‪:‬‬
‫استقبال العملاء اصحاب القضايا‬ ‫‪‬‬
‫اعداد الاوراق القانونية‬ ‫‪‬‬
‫عمل اجتماعات‬ ‫‪‬‬
‫عمل الاتصالات‬ ‫‪‬‬
‫حسنا ما هي الاعمال الغير اساسية(المرافق) والتي تخدم الاعمال الاساسية وكيفية تأثيرها على سير‬
‫العمل‪..‬انظر الجدول‬
‫التأثير‬ ‫الحدث‬ ‫الحالة‬ ‫المرفق أو الخدمة‬
‫تأخر انجاز‬ ‫‪‬‬ ‫لن يتمكن الموظفين‬ ‫‪‬‬ ‫إنقطاع‬ ‫الكهرباء‬
‫الاعمال‬ ‫من كتابة القضايا او‬
‫الاساسية‬ ‫طباعتها‬
‫فقد العملاء‬ ‫‪‬‬
‫إنخفاض الدخل‬ ‫‪‬‬

‫‪7|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫إنخفاض الاداء‬ ‫‪‬‬ ‫عدم عمل المكيفات‬ ‫‪‬‬

‫وبالتالي تأثر الموظفين‬
‫بالحرارة‬
‫إنخفاض الاداء‬ ‫عدم القدرة على استخدام‬ ‫توقف‬ ‫محطة المياة‬
‫الحمام والبوفيه‬
‫إنخفاض الاداء‬ ‫روائح غير مرغوب فيها وامراض‬ ‫عدم‬ ‫النظافة‬
‫التوفر‬
‫إنخفاض الاداء‬ ‫الصعود على الدرج والاجهاد‬ ‫التعطل‬ ‫المصاعد‬
‫البدني‬

‫يعد ما سبق احد الامثلة على تأثير فقد الخدمات الفرعيه على الاعمال الاساسية والان ماذا لو كان المكتب شركة‬
‫ضخمه متعددة الطوابق؟! ‪,‬من اجل ذلك وجدت خدمه وادارة المرافق‬

‫قديما ومازالت بعض المنشأت تقوم بتعيين كوادر للمرافق للعمل عليها ولكن نتيجه للتطور وحسابات التكاليف‬
‫وجودة العمل تطورت الخدمات لتتحول الى خدمات شركات منفصله تستطيع ان تقوم بهذا الدور بتكاليف اقل‬
‫وترفع عن كاهل المنشأت هذا العبء الاضافي والعمل الغير الاساسي لها‬

‫‪ .2.2‬األهداف األساسية لخدمات إدارة المرافق‪:‬‬

‫تسهيل الاعمال الاساسية‬ ‫‪‬‬
‫تحسين اداء المرفق‬ ‫‪‬‬
‫تقليل التكاليف‪/‬الخسائر‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2.3‬تقسيم أعمال إدارة المرافق‪:‬‬

‫تنقسم المرافق الى نوعين "الصلبة و الناعمة" ‪ soft & hard services‬والمقصود بالصلبه هي المرافق التي تعد‬
‫جزءا لا يتحرك من المبنى وهي كالاتي‪:‬‬

‫التكييف والتبريد والتهوية‬ ‫‪‬‬

‫السباكة‬ ‫‪‬‬
‫المصاعد‬ ‫‪‬‬
‫الكهرباء (الاضاءة والطاقة)‬ ‫‪‬‬
‫انظمة الانذار‬ ‫‪‬‬
‫الاعمال المدنية (الابواب والنوافذ والحوائط والارضيات والاسقف)‬ ‫‪‬‬

‫أما المرافق الناعمة هي التي تهتم بالنظر الى العنصر البشري كالموظفين ورواد المكان وهي كالاتي‪:‬‬

‫التنظيف‬ ‫‪‬‬
‫الامن‬ ‫‪‬‬
‫تقسيم المكاتب‬ ‫‪‬‬
‫الديكورات الداخليه‬ ‫‪‬‬
‫الطعام والتغذية‬ ‫‪‬‬

‫‪8|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫إدارة الرسائل‬ ‫‪‬‬

‫الزراعة والري‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2.4‬العلوم التي يقوم عليها مجال إدراة المرافق‪:‬‬

‫العلوم الاتية هي العلوم التي تقوم عليها أعمال إدارة المرافق وهي العلوم الاساسية حسب تصنيف منظمة إدارة‬
‫المرافق العالمية ‪ IFMA‬ويمكن تعلمها من خلال الدورات الخاصة بالمنظمة او اي مصدر اخر و قد بدأت في الاونه‬
‫الاخيرة في مصر ظهور دورات وكتب يمكن الاستفادة منها في هذا المجال والعلوم كالاتي‪:‬‬

‫‪ .1‬إدارة المشروعات‬
‫‪ .2‬المالية وإدارة الاعمال‬
‫‪ .3‬التشغيل والصيانة‬
‫‪ .4‬الاستراتيجية والقيادة‬

‫‪ .2.5‬مهام مدير المرافق‪:‬‬

‫هنا سنوضح المهام التي يقوم بها مدير المرافق كالاتي‪:‬‬

‫متابعة العقود الخاصة بالمقاولين ومقدمي الخدمات‬ ‫‪‬‬

‫متابعة الفرق الخاصة بأعمال المرافق‬ ‫‪‬‬
‫التأكد من أن جميع المرافق تعمل بشكل جيد‬ ‫‪‬‬
‫التأكد من أن المرافق تتفق مع اشتراطات الدولة واشتراطات البيئة واشتراطات الصحة‬ ‫‪‬‬
‫ضبط الميزانية وتقليل التكاليف قدر الامكان‬ ‫‪‬‬
‫تقديم مقترحات وتوصيات لرفع كفاءة الطاقة وتقليل الاستهلاك‬ ‫‪‬‬
‫التواصل مع الادارة والعملاء والفرق وتقديم التقارير للجهات‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2.6‬االعمال الورقية والخطط المبدئية ‪:‬‬

‫تعتمد ادارة المرافق بشكل كبير على عمليات ادارة الورقيات والتي تحدد جودة العمل وسرعته وايضا امكانيه‬
‫التحقق من الحالات التي تطرأ على الاداء والمعدات وامكانيه المتابعه بشكل دقيق واتخاذ القرار السليم‬

‫تبدأ القصة كالاتي‪:‬‬

‫شركة التشغيل تقوم بعمل معاينة للمنشأة او التجمع السكني على سبيل المثال لعمل تقييم المرافق‬

‫ملحوظة مهمة‪" :‬في حال عدم قدرة فريق العمل على معاينة بعض الاعمال الغير ظاهرة مثل شبكات البنية‬
‫التحتيه يتم الاشارة الى ذلك بالتقرير"‬

‫ترفع شركة التشغيل تقرير تقييم الاداء للشركة المالكة ويمكنها في هذا التقرير ابداء ملاحظات تتعلق بالامان‬
‫وتوضيح عدم قبولها تشغيل بعض المرافق مع ذكر السبب‬

‫بعد الاتفاق على العرض الفني والمالي تقوم شركة التشغيل بإستلام الموقع وتوزيع العماله حسب الخطة‬

‫ما الذي يشمله العرض الفني‪:‬‬

‫أعداد المهندسين والفنيين والعماله والسائقين وخدمه العملاء‬ ‫‪‬‬

‫‪9|Page‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫كميات المواد المستهلكه (المتوقعة)‬ ‫‪‬‬

‫اعداد وكميات قطع الغيار (المتوقعة)‬ ‫‪‬‬
‫الات والماكينات المستخدمة (المتوقعة)‬ ‫‪‬‬
‫المساحات المطلوبة للمخازن (المتوقعة)‬ ‫‪‬‬
‫المساحات المطلوبة للإدارة (المتوقعة)‬ ‫‪‬‬
‫المساحات المطلوبة للمبيت (المتوقعه)‬ ‫‪‬‬
‫وسائل النقل (المتوقعة)‬ ‫‪‬‬
‫توفير اعداد الحواسيب والات الطباعة والادوات المكتبيه وخلافه‬ ‫‪‬‬
‫برنامج الكتروني يشمل المنظومة العمل‬ ‫‪‬‬

‫جميع البنود السابقة تخضع للمناقشه مع المالك ‪-‬لذلك كتبنا التعليق (المتوقعة)‪ -‬حيث يمكن تخفيض العرض‬
‫حال قيام المالك بتوفير بعضها‬

‫يمكن تقسيم العناصر السابقة على كل مرفق ولا يشترط تواجدها كلها بمرفق واحد وقد تتغير بتغير المرفق وهي‬
‫على سبيل التوضيح والاسترشاد‬

‫ماذا يشمل العرض المالي‪:‬‬

‫سعر البيع للعناصر بالعرض الفني‬ ‫‪‬‬

‫الدفعات المطلوبة‬ ‫‪‬‬
‫طريقة الدفع‬ ‫‪‬‬

‫‪10 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ 3‬الفصل الثاني (المرافق)‬

‫في هذا الفصل سنقوم بإعطاء فكرة جيدة عن كل مرفق‪/‬خدمة وما يحتويه والهدف المراد تحقيقة ومجال العمل‬
‫داخل المرفق‬

‫‪ .3.1‬مرفق التشغيل‪:‬‬
‫يشمل اعمال الكهروميكانيكا وهي على سبيل المثال ‪:‬‬

‫محطة المياة‬ ‫‪‬‬

‫محطة الكهرباء‬ ‫‪‬‬
‫محطة الحريق‬ ‫‪‬‬
‫حمامات السباحة والنوافير‬ ‫‪‬‬
‫محطة المعالجة‬ ‫‪‬‬
‫محطة الري‬ ‫‪‬‬
‫محطة التكييف‬ ‫‪‬‬
‫محطة الغلايات‬ ‫‪‬‬
‫المصاعد‬ ‫‪‬‬
‫شبكات المياة والصرف والحمامات‬ ‫‪‬‬
‫شبكات الكهرباء والانارة‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.2‬األهداف‪:‬‬
‫استمرار عمل المحطة بشكل سلس وبدون معوقات او مؤشرات سلبيه‬ ‫‪‬‬
‫تقليل زمن التوقف الى اقل زمن ممكن عند اجراء الصيانة حتى لا يشعر العملاء بالاعمال‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.3‬مجال العمل ‪:‬‬

‫فرق العمل المختصة تقوم حسب خطتها بتشغيل وصيانة جميع المحطات والاجهزة السابق ذكرها‬
‫كما ننوه على أن مرفق التشغيل يحتل حوالى ‪ % 72‬من إجمالى اعمال إدارة المرافق حسب تقدير بعض امهات‬
‫الكتب المتخصصة بإدراة المرافق – وسنقوم بعرض المصادر في نهاية الكتاب‪.‬‬

‫‪ .3.4‬مرفق النظافة ‪:‬‬

‫‪ .3.5‬األهداف‪:‬‬
‫نظافة الاماكن والمباني من الاتربه والمواد الاخرى‬ ‫‪‬‬
‫وجود رائحة ذكية‬ ‫‪‬‬
‫عدم وجود حشرات وقوارض‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.6‬مجال العمل ‪:‬‬

‫تنظيف المبنى من الداخل (سلالم – مكاتب‪-‬ارضيات – نوافذ – ابواب ‪)...‬‬ ‫‪‬‬
‫تنظيف المبنى من الخارج ( واجهات – مصاعد – مداخل – طرقات خارج المبنى – لوحات اعلانيه ‪)....‬‬ ‫‪‬‬
‫توزيع سلال المهملات وإزالة ونقل المخلفات الى المواقع المخصصة لها‬ ‫‪‬‬
‫رش المبيدات وعمل مصائد الفئران والحيوانات الضاله والتخلص منها‬ ‫‪‬‬

‫‪11 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .3.7‬مرفق الزراعة والري‪:‬‬

‫‪ .3.8‬األهداف‪:‬‬
‫وجود نباتات جميلة وحية ومنسقة تسر الناظرين‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.9‬مجال العمل ‪:‬‬

‫تهذيب الحدائق والاشجار والشجيرات والحشائش‬ ‫‪‬‬
‫زراعة وازالة النباتات والحشرات الضارة‬ ‫‪‬‬
‫ري النباتات بشكل دوري ومنتظم‬ ‫‪‬‬
‫تسميد التربة حسب الحاجه‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.10‬مرفق إدارة الرسائل وخدمات المعلومات واالنترنت‪:‬‬

‫‪ .3.11‬األهداف‪:‬‬
‫عمل الاجهزة بكفاءة واتصالها بالشبكة العنكبوتيه بشكل مستمر ومستقر‬ ‫‪‬‬
‫تنظيم وحماية الملفات من الضياع‬ ‫‪‬‬
‫وجود ادوات مكتبيه بشكل دائم‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.12‬مجال العمل ‪:‬‬

‫توفير وصيانة خادم حاسوبي للمبنى لحفظ البيانات‬ ‫‪‬‬
‫توفير ومتابعة نظام دخول المستخدمين وصلاحياتهم وحمايته‬ ‫‪‬‬
‫صيانة الشبكات والاجهزة بشكل كامل ودوري مع توفير قطع الغيار اللازمة والاحبار للطابعات‬ ‫‪‬‬
‫توفير الادوات المكتبيه اللازمة للعمل‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.13‬مرفق االمن‪:‬‬
‫‪ .3.14‬األهداف‪:‬‬
‫حماية الارواح والممتلكات‬ ‫‪‬‬
‫تنظيم حركة العمل والمرور والسير بشكل يسير‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.15‬مجال العمل ‪:‬‬

‫عمل نقاط تفتيش للمداخل الرئيسية والخدمية وطريقة ومواعيد الدخول والخروج‬ ‫‪‬‬
‫تحديد البوابات الامنية وانظمة المراقبة لجميع الاماكن الحيوية والمهمة‬ ‫‪‬‬
‫تحديد ووضع نقاط امنيه داخل وخارج المنشأة حسب الحالة‬ ‫‪‬‬
‫توفير معدات اتصال بين عناصر الامن تعمل بشكل دائم ومستقل‬ ‫‪‬‬
‫تدريب افراد الامن على التعامل مع مستويات الخطر المتوقعه‬ ‫‪‬‬
‫اصدار تصاريح امنيه مؤقته للعمالة والافراد للدخول والخروج‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.16‬مرفق الطعام والتغذية‪:‬‬

‫‪ .3.17‬األهداف‪:‬‬
‫تقديم وجبات جيدة ومشروبات بسعر معقول في اقصر وقت ممكن‬ ‫‪‬‬

‫‪12 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .3.18‬مجال العمل ‪:‬‬

‫تحديد نوعية وجودة الطعام المفضل لدى العاملين بالمنشئة‬ ‫‪‬‬
‫الاتفاق مع شركات توريد الاغذية او طبخ الطعام بالمنشأة ان امكن‬ ‫‪‬‬
‫مواعيد الخدمة وكيفية تعليب الاطعمة و التخلص من مخلفات الطعام‬ ‫‪‬‬
‫مساحات اماكن الطبخ والتحضير والغسيل ومخازن التبريد والثلاجات والسعات المطلوبة لحفظ الاطعمة‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.19‬تقسيم المكاتب والديكورات الداخلية‪:‬‬

‫‪ .3.20‬األهداف‪:‬‬
‫توفير مساحات ورفع جودة العمل‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.21‬مجال العمل ‪:‬‬

‫الاستخدام الامثل للمساحات حيث يتم التقسيم لتوفير اكبر عدد المكاتب في المساحة الواحدة مع‬ ‫‪‬‬
‫ضمان حرية الحركة والتنقل‬
‫توفير اماكن للطابعات ومخازن المستندات واماكن الطعام والحمامات والاستراحات وغرف الاجتماعات‬ ‫‪‬‬
‫مع سهولة اماكنية الوصول اليها‬
‫عمل وتوفير الاضاءة ومأخذ الطاقة‬ ‫‪‬‬
‫عمل وتوفير التهوية الجيدة بالمكان‬ ‫‪‬‬
‫عمل ديكورات من مواد صديقة للبيئة‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.22‬خطة المرفق‪:‬‬
‫ببساطة هي خطة تحتوي على الاتي‪:‬‬

‫العناصر البشرية المطلوبة ووظائفهم‬ ‫‪‬‬

‫نوعيه ومعدل القيام بالاعمال‬ ‫‪‬‬
‫العدد والماكينات المطلوبة‬ ‫‪‬‬
‫كمية المواد المستهلكة‬ ‫‪‬‬
‫قطع الغيار المطلوبة‬ ‫‪‬‬
‫التكاليف المتوقعة وكيفية صرف المبالغ المالية‬ ‫‪‬‬
‫كيفيه ادارة الورق والتواصل داخل المرفق الواحد وبين المرفق الواحد والادارة العامة للمرافق‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3.23‬األوراق المستخدمة مع الخطة لكل مرفق‪/‬خدمة‪:‬‬

‫ورقة حضور وانصراف للعناصر البشرية وورقة الاجازات‬ ‫‪‬‬
‫ورقة فحص الاعمال وعادة تكون مع الفني المختص او مشرف المجموعة للتأكد من ان جميع الاعمال‬ ‫‪‬‬
‫المطلوبة تم عملها‬
‫ورقة تقييم الاداء سواء للمعدات او العناصر البشرية لإتخاذ القرارات بشأنها وفقا للدرجة التي تحصل‬ ‫‪‬‬
‫عليها‬
‫ورق بحصر العدد وورقة استلام العدد والمستخدم والتالف والمعطل‬ ‫‪‬‬
‫ورقة (إذن) صرف ‪/‬ورقة شراء ‪/‬ورقة تالف ‪/‬ورقة حصر للكميات الخاصة بالمواد المستهلكة‬ ‫‪‬‬
‫بالنسبة لقطع الغيار (تظهر ورقة طلب الشراء‪/‬اذن شراء‪/‬فاتورة شراء‪ /‬ورقة استلام ‪/‬اذن صرف ‪/‬ورقة‬ ‫‪‬‬
‫تالف ‪/‬ورقة حصر للقطع)‬

‫‪13 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .3.24‬التقارير ‪:‬‬
‫تعد التقارير من أهم وسائل حفظ المعلومات واتخاذ القرارات الصحيحة اذا تمت العناية بها وبمحتوياتها حيث يجب‬
‫على كل مرفق التأكد من صحة وكمال المعلومات الموثقة داخل التقرير وذلك لامكانية اتخاذ القرارات السليمة‬
‫مما يحقق اهداف المرفق والتي اشرنا اليها سلفا‬

‫المعلومات المشوهه والناقصة نتيجة الاهمال او المصالح الشخصية تؤدي بدون شك الى اتخاذ قرارت ليست في‬
‫صالح المرفق‬

‫تتكون التقارير الشهرية "للمحترفين" من الاتي‪:‬‬

‫صفحة بها اسم التقرير وتاريخة ورقم الاصدار والمؤلف‬ ‫‪.1‬‬

‫مقدمة تحكي سبب التقرير ببساطة‬ ‫‪.2‬‬
‫فهرس للفصول‬ ‫‪.3‬‬
‫مقدمة تتكلم بشكل مختصر عن كل فصل‬ ‫‪.4‬‬
‫الفصول‬ ‫‪.5‬‬
‫الملخص‬ ‫‪.6‬‬
‫التوصيات‬ ‫‪.7‬‬
‫الملحقات‬ ‫‪.8‬‬

‫تتشابه التقارير بشكل عام في طريقة صياغتها ولكن تختلف في المحتويات‪ ,‬فقد تتضمن بعض الفصول‬
‫مشكلات واخرى منحنيات بيانية واخرى مالية او فنية او مخاطر او تقييمات ولا مانع يتحدث كل فصل عن مرفق‬
‫معين "كما في التقرير الشهري من شركة التشغيل الى المالك"‪ ,‬المهم انها توصل رسالة للقاريء بما يجب عليه‬
‫معرفته من التقرير بشكل بسيط وكامل وسهل بدون اسهاب ممل او ايجاز مختزل‬

‫يمكن ان يتم الاتفاق مع كل مرفق على شكل معين لاصدار التقرير الخاص به ومن ثم يسهل جمعهم في تقرير‬
‫موحد يصدر للإدارة او من يهمه الامر‬

‫ملحوظة‪ :‬يجب حفظ جميع البيانات التشغيلية والاوراق الخاصة بكل مرفق ولكن لا يشترط ارفاقها جميعا بكل تقرير‬
‫ولكن حسب الحاجه والتقدير‬

‫‪ .3.25‬كيفية ادارة فرق العمل‪:‬‬

‫باديء ذي بدء قائد‪/‬مدير المجموعة يجب عليه احتضان فريقه ومساعدته والسعي الحثيث الى تدريبه وحمايته‬
‫ومتابعته ورفع كفائته وهو المسئول الاول والاخير عن روح الفريق التي تتكون اثناء العمل وتوجد صفات أساسية‬
‫يجب ان تتوافر فيه مثل‪:‬‬

‫الهمة والنشاط‬ ‫‪‬‬

‫تحمل المسئولية‬ ‫‪‬‬
‫العلم والحلم‬ ‫‪‬‬
‫الاحترام‬ ‫‪‬‬
‫الشجاعة في ابداء الرأي مع مراعاه شعور الاخرين‬ ‫‪‬‬

‫الفرق تتكون من عناصر بشرية وليست جميعها بنفس الوعي تجاه المهمات لذلك عليه اختبار العناصر البشرية‬
‫التي معه وابعاد النوع المتكاسل والسلبي قدر الامكان وتقدير واكرام العناصر المجتهدة متى سنحت له الفرصه‬

‫‪14 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .3.26‬نقاط العمل للفرق‪:‬‬

‫يتم جمع الفريق وتوضيح المهام المطلوب تحقيقها‬ ‫‪.1‬‬
‫شرح تفصيلي ان تطلب الامر لكل شخص عن كيف ومتى واين يقوم بعمله‬ ‫‪.2‬‬
‫توضيح كيفية التقييم لكل شخص ولكل عمل‬ ‫‪.3‬‬
‫شرح كيفية التواصل بين اعضاء الفريق‬ ‫‪.4‬‬
‫الاستماع الى الاسئلة والاستفسارات والاجابة عنها‬ ‫‪.5‬‬
‫عمل احتفاليات بسيطة حال تحقق الاهداف والانجازات وتكريم المجتهدين‬ ‫‪.6‬‬
‫التدريب المستمر وتعديل الخطة كلما تطلب الامر لذلك‬ ‫‪.7‬‬

‫‪15 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ 4‬الفصل الثالث (أمثلة)‬

‫‪ .4.1‬أمثلة على طريقة العمل ووضع الخطة لبعض المرافق ‪:‬‬
‫‪ .4.2‬مرفق التشغيل (محطة المياة)‪:‬‬
‫نقوم بحصر وتسجيل جميع المعدات بالمحطة وعمل كود لها وتعليقه على كل ماكينة لسهولة‬ ‫‪‬‬
‫استخدامه بين المتخصصين‬
‫عمل حفظ لجميع كتالوجات الصيانة‬ ‫‪‬‬
‫عمل حفظ لجميع شهادات الضمان ومعرفة المنتهيه من القائمة وذلك لتفادي خسارة فترة الضمان ان‬ ‫‪‬‬
‫وجدت‬
‫تحديد قائمة نقاط يجب فحصها ومعدل فحص كل ماكينة حسب الكتالوج إن وجد او بالخبرة‬ ‫‪‬‬
‫المتابعة الدورية عن طريق الفنيين او المهندسين ذوي الخبرة (قد يتطلب الامر وجود فنيين مقيمين)‬ ‫‪‬‬
‫حال وجود مشكلة او توقع حدوث مشكلة يتم التواصل مع الادارة لتقييم الوضع الفني والمالي وعمل‬ ‫‪‬‬
‫مقترح متكامل‬
‫يتم عرض المقترح على المالك حال تطلب الامر مصاريف اضافية للموافقة عليها او ايقاف جزئي او كلي‬ ‫‪‬‬
‫للمحطة‬
‫يتم شراء قطع الغيار‪-‬بعد الموافقة على عرض السعر‪ -‬وتحفظ الفاتورة في ملفات المالية‬ ‫‪‬‬
‫يتم عمل الصيانة وتثبت في ملف المحطة ‪ /‬الماكينة‬ ‫‪‬‬
‫عمل تقييم لأداء الفنيين ومقترح وحفظه‬ ‫‪‬‬
‫عمل تقييم للمعدة ومقترح وحفظه‬ ‫‪‬‬
‫يتم مراجعة التقييمات والمقترحات كل فترة والاخذ بالتوصيات وتعديل الخطة لرفع الكفاءة‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4.3‬مرفق النظافة ‪:‬‬

‫نقوم بتحديد الاماكن المراد تنظيفها وعمل قائمة بها‬ ‫‪‬‬
‫نوعيه التنظيف ازالة اتربه ام مسح بالمياة والمنظفات ام ازالة قمامة‪...‬‬ ‫‪‬‬
‫معدل التنظيف هل هو يومي ام اسبوعي او شهري‪...‬‬ ‫‪‬‬
‫تحديد عدد المكانس الكهربية واليدوية والمماسح وكمية المنظفات والمنشفات‬ ‫‪‬‬
‫تحديد السلالم المتحركة والروافع المطلوبة‬ ‫‪‬‬
‫العمل عن طريق عمالة مدربة على النظافة‬ ‫‪‬‬
‫تقييم الاداء وعمل مقترح وحفظه‬ ‫‪‬‬
‫يتم مراجعة التقييمات والمقترحات كل فترة والاخذ بالتوصيات وتعديل الخطة لرفع الكفاءة‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4.4‬مرفق الزراعة والري ‪:‬‬

‫تحديد نوعية النباتات وموسمها‬ ‫‪‬‬
‫تحديد مواعيد الري وكمية المياة المطلوبة‬ ‫‪‬‬
‫تحديد الادوات المستخدمة (مقصات – الة جز الحشائش‪).....-‬‬ ‫‪‬‬
‫تحديد المواد المستهلكة كالسماد والمقويات‬ ‫‪‬‬
‫عمل تهذيب وزرع وازالة للنباتات والتسميد بواسطة مختصين‬ ‫‪‬‬
‫تقييم الاداء وعمل مقترح وحفظه‬ ‫‪‬‬
‫يتم مراجعة التقييمات والمقترحات كل فترة والاخذ بالتوصيات وتعديل الخطة لرفع الكفاءة‬ ‫‪‬‬

‫‪16 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .4.5‬مرفق األمن ‪:‬‬

‫عمل قائمة بالمداخل الرئيسية والفرعية وعمل رسم كروكي للموقع‬ ‫‪‬‬
‫عمل قائمة بالاماكن المهمة والحيوية ووضعها على الرسم‬ ‫‪‬‬
‫وضع خطة لحماية الاماكن والممرات بعنصر بشري (أفراد الامن) – او طبيعي(عمل حوائط وحواجز) – او‬ ‫‪‬‬
‫تكنولوجي (كاميرات وكروت دخول ذكية)‬
‫خطة لمكافحة الحريق واماكن الطفايات ومتابعة حالتها‬ ‫‪‬‬
‫خطة للمراقبه بشكل دائم بمستويات مختلفة وسيناريوهات متعددة‬ ‫‪‬‬
‫عمل دوريات مرور ونقاط تمركز حال تطلب الامر‬ ‫‪‬‬
‫خطة طواريء حال حدوث كارثة طبيعية او بشرية او تكنولوجية يمكن ان تتضمن اخلاء المبنى واجلاء‬ ‫‪‬‬
‫العاملين بشكل منظم وقطع الغاز والكهرباء والمياة‬
‫مراجعة التصاريح الأمنية المؤقتة والتأكد من التزام العاملين بها‬ ‫‪‬‬
‫وضع الشارات لجميع العاملين بالمبنى او بالمنطقة لإمكانيه تمييزهم والتعرف عليهم (خاص ببعض‬ ‫‪‬‬
‫الاماكن المهمة والحيوية فقط)‬
‫تقييم الاداء وعمل مقترح وحفظه‬ ‫‪‬‬
‫يتم مراجعة التقييمات والمقترحات كل فترة والاخذ بالتوصيات وتعديل الخطة لرفع الكفاءة‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4.6‬معلومات عامة وهامة‪:‬‬

‫في مجال ادارة المرافق يتعامل مدير المرافق مع مجموعة من العناصر البشرية واخرى مادية وورقية‬

‫‪ .4.7‬العناصر البشرية‪:‬‬
‫‪ .1‬الادارة‬
‫‪ .2‬المالك‬
‫‪ .3‬شاغلي المكان والمستأجرين‬
‫‪ .4‬المقاولين والموردين‬

‫‪ .4.8‬العناصر المادية‪:‬‬
‫‪ .1‬المباني‬
‫‪ .2‬المعدات‬

‫‪ .4.9‬العناصر الورقية‪:‬‬
‫‪ .1‬الخطط والميزانيات‬
‫‪ .2‬التقارير‬

‫‪ .4.10‬الفرق بين إدارة المرافق وإدارة الممتلكات‪:‬‬

‫إدارة الممتلكات يقوم المدير بتأجير وبيع وتشطيب المباني والشقق لحساب المالك ولكن إدارة المرافق لا تقوم‬
‫بتلك الاعمال‬

‫‪ .4.11‬الخاتمة والمصادر‬
‫مما سبق نلخص الاتي‪:‬‬

‫تعرضنا لتعريف ادارة المرافق وما هي انواع المرافق والهدف منها ومجال العمل الخاص بكل منها‬

‫تعرضنا لمحتويات الخطة والورقيات والتقارير المستخدمة في ادارة المرافق‬

‫‪17 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫تعرضنا لكيفية عمل الفرق وبعض الأمثلة الخاصة ببعض المرافق للإسترشاد بها‬

‫نرجو ان نكون قد وفقنا في تبسيط شرح عمليات ادارة المرافق ويمكن الاستزاده من هذا العلم عن طريق المراجع‬
‫الاتي اسماؤها‪:‬‬

‫‪‬‬ ‫‪Facilities Management Handbook 4th Edition, Frank Booty‬‬

‫‪‬‬ ‫‪The Facility Management Handbook 4th Edition, Kathy O.Roper‬‬

‫‪18 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ 5‬الفصل الرابع (دراسة حالة)‬

‫‪ .5.1‬دراسة حالة‬
‫لدينا مبنى إداري به الاتي‪:‬‬

‫‪ ‬عمارة ‪ 6‬ادوار وجراج وعدد (‪)2‬مصعد‬

‫‪ ‬به عدد (‪ )2‬بوابه‬
‫‪ ‬به ‪1‬غرف محولات كهربية و ‪ 8‬لوحة توزيع و ‪ 200‬لمبه‬
‫‪ ‬محطة تغذية مياة وخزان مياة‬

‫المطلوب تشغيل وادارة المرافق الاتية‪:‬‬

‫اعمال الكهروميكانيكا بالمبنى‬ ‫‪‬‬

‫النظافة‬ ‫‪‬‬
‫الأمن‬ ‫‪‬‬

‫التعاقدات‪:‬‬

‫تم التعاقد مع شركة صيانة كهروميكانيكا بمبلغ ‪ 20000‬ج م شهريا‬ ‫‪‬‬

‫تم التعاقد مع شركة نظافة بمبلغ ‪ 15000‬ج م شهريا‬ ‫‪‬‬
‫تم التعاقد مع شركة أمن بمبلغ ‪ 30000‬ج م شهريا‬ ‫‪‬‬

‫إجمالي التعاقدات الشهرية‪ 65,000 :‬ج م‬

‫إجمالي المواد المستهلكة المتوقعة ‪ 15,000 :‬ج م‬

‫الإجمالي ‪ 80,000 :‬ج م‬

‫أعمال الكهروميكانيكا‪:‬‬

‫نقوم بعمل مجلد لأعمال الكهروميكانيكا به عده ملفات يقسم كالاتي‪:‬‬

‫‪ .1‬ملف المحطات‬
‫‪ .2‬ملف الكهرباء‬
‫‪ .3‬ملف المصاعد‬

‫ثم بداخل كل ملف يوضع مجموعة اوراق كالاتي‪:‬‬

‫ملف المحطات‪:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫‪ .a‬محطة‬
‫‪ .i‬ورقة تحتوي على حصر لجميع الماكينات والمحابس والاجهزة وعمل كود لها وتعليقه‬
‫على الاجهزة‬
‫‪ .ii‬كتالوجات المعدات‬
‫‪ .iii‬الرسم التنفيذي للمحطة‬
‫‪ .iv‬ورقة تحتوي على خطة التشغيل وطريقة المتابعة الدورية وهي كالاتي‪:‬‬

‫‪19 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .1‬توفير عدد (‪ )2‬فنيين متخصصين في صيانة الطلمبات للعمل بالتناوب بالعدة‬

‫المناسبة‬
‫‪ .2‬توفير عدد (‪ )1‬مهندس فترة صباحية‬
‫‪ .3‬يقوم المهندس والفنيين بالفحص الدوري‪( Check List‬يومي –اسبوعي‪-‬شهري‬
‫–ربع سنوي‪ -‬نصف سنوي او سنوي ) حسب الاشتراطات بكتالوج الاجهزة او‬
‫الخبرة السابقة‬
‫‪ .4‬يتم تسجيل القراءات والمتابعة في ورقة وتحفظ‬
‫‪ .5‬حال وجود مشكلة يتم تحديد السبب وعمل طلب عمل‪Work Request‬‬
‫للتنسيق وعمل الصيانة ‪Demand Maintenance‬‬
‫‪ .6‬عند الموافقة على طلب العمل يتم اصدار أمر عمل‪Work Order‬‬
‫للمهندس‪/‬الفني للتنفيذ‬
‫‪ .7‬عند الحاجة الى شراء قطع غيار "يعلق" أمر العمل لحين شراء المطلوب‬
‫ويوضع عليه ملصق "معلق على الشراء"‬
‫‪ .8‬عمل عرض سعر للمالك ‪Offer‬وانتظار الموافقة عليه‬
‫‪ .9‬حال موافقة المالك يتم متابعة المشتريات بشكل دوري‬
‫‪ .10‬بعد إحضار المطلوب يتم التنسيق مع المالك والتنبيه على العملاء والخدمات‬
‫الاخرى لايقاف المحطة فترة زمنية بغرض الصيانة‬
‫‪ .11‬بعد الانتهاء يتم حفظ أمر العمل وتسجيله بورقة صيانة الماكينه ‪Equipment‬‬
‫‪History Card‬‬
‫‪ .12‬عمل خطة تطهير للخزان تشمل تفريغ وتطهير وملىء الخزان سنويا‬
‫ملحوظة هناك فرق بين الصيانة الدورية والصيانة الوقائية والصيانة الطارئة‬
‫الصيانة الدورية ‪Periodic Maintenance‬‬
‫‪ ‬ابسط مثال تغيير زيت الماكينه كل ‪ 5000‬ساعة عمل‬

‫الصيانة الوقائية ‪Preventive maintenance‬‬

‫‪ ‬مثال الماكينة بها كابلات كهربية مكشوفة "قد" تسبب ضرر او تقطع ولكنها لا تؤثر على‬
‫عمل الماكينة‪ ,‬نقوم بتغطية الكابلات او نقلها لحمايتها‬

‫الصيانة الطارئة ‪Demand Maintenance‬‬

‫‪ ‬مثال تم تلقي اتصال أن الماكينة بها تسريب مياة‬

‫‪ .13‬توفير قطع الغيار والمواد المستهلكة كالشحم والزيوت بالمخزن‬

‫‪ .2‬ملف الكهرباء‬
‫ورقة تحتوي على حصر لجميع الغرف الكهربية والاجهزة واللمبات وعمل كود لها‬ ‫‪.i‬‬
‫وتعليقه على غرف الكهرباء (لا يوجد كود للمبات فقط حصر للاعداد)‬
‫كتالوجات المعدات‬ ‫‪.ii‬‬
‫الرسم التنفيذي للمبنى‬ ‫‪.iii‬‬
‫ورقة تحتوي على خطة التشغيل وطريقة المتابعة الدورية وهي كالاتي‪:‬‬ ‫‪.iv‬‬
‫‪ .1‬توفير عدد (‪ )2‬فنيين متخصصين في صيانة القطع الكهربية وتبديل اللمبات‬
‫المحترقة يوميا للعمل بالتناوب بالعدة المناسبة‬

‫‪20 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫يقوم الفنيين بالفحص الدوري‪( Check List‬يومي –اسبوعي‪-‬شهري –ربع‬ ‫‪.2‬‬

‫سنوي‪ -‬نصف سنوي او سنوي ) حسب الاشتراطات بكتالوج المعدات‬
‫يتم تسجيل القراءات والمتابعة في ورقة وتحفظ‬ ‫‪.3‬‬
‫حال وجود مشكلة يتم تحديد السبب وعمل طلب عمل‪Work Request‬‬ ‫‪.4‬‬
‫للتنسيق وعمل الصيانة ‪Demand Maintenance‬‬
‫عند الموافقة على طلب العمل يتم اصدار أمر عمل‪Work Order‬‬ ‫‪.5‬‬
‫للمهندس‪/‬الفني للتنفيذ‬
‫عند الحاجة الى شراء قطع غيار "يعلق" أمر العمل لحين شراء المطلوب‬ ‫‪.6‬‬
‫ويوضع عليه ملصق "معلق على الشراء"‬
‫عمل عرض سعر للمالك ‪Offer‬وانتظار الموافقة عليه‬ ‫‪.7‬‬
‫حال موافقة المالك يتم متابعة المشتريات بشكل دوري‬ ‫‪.8‬‬
‫بعد إحضار المطلوب يتم التنسيق مع المالك والتنبيه على العملاء والخدمات‬ ‫‪.9‬‬
‫الاخرى للإيقاف لفترة زمنية بغرض الصيانة‬
‫بعد الانتهاء يتم حفظ أمر العمل وتسجيله بالملف‬ ‫‪.10‬‬
‫‪ .3‬ملف المصاعد‬
‫ورقة تحتوي على حصر لجميع مكونات المصعد‬ ‫‪.i‬‬
‫كتالوجات مكونات المصعد‬ ‫‪.ii‬‬
‫الرسم التنفيذي للمصعد‬ ‫‪.iii‬‬
‫ورقة تحتوي على خطة التشغيل وطريقة المتابعة الدورية وهي كالاتي‪:‬‬ ‫‪.iv‬‬
‫‪ .1‬توفير عدد (‪ )2‬فنيين متخصصين في صيانة المصاعد للعمل بالتناوب بالعدة‬
‫المناسبة‬
‫‪ .2‬يقوم الفنيين بالفحص الدوري‪( Check List‬يومي –اسبوعي‪-‬شهري –ربع‬
‫سنوي‪ -‬نصف سنوي او سنوي ) حسب الاشتراطات بكتالوج المعدات‬
‫‪ .3‬يتم تسجيل القراءات والمتابعة في ورقة وتحفظ‬
‫‪ .4‬حال وجود مشكلة يتم تحديد السبب وعمل طلب عمل‪Work Request‬‬
‫للتنسيق وعمل الصيانة ‪Demand Maintenance‬‬
‫‪ .5‬عند الموافقة على طلب العمل يتم اصدار أمر عمل‪Work Order‬‬
‫للمهندس‪/‬الفني للتنفيذ‬
‫‪ .6‬عند الحاجة الى شراء قطع غيار "يعلق" أمر العمل لحين شراء المطلوب‬
‫ويوضع عليه ملصق "معلق على الشراء"‬
‫‪ .7‬عمل عرض سعر للمالك ‪Offer‬وانتظار الموافقة عليه‬
‫‪ .8‬حال موافقة المالك يتم متابعة المشتريات بشكل دوري‬
‫‪ .9‬بعد إحضار المطلوب يتم التنسيق مع المالك والتنبيه على العملاء والخدمات‬
‫الاخرى لايقاف المصعد فترة زمنية بغرض الصيانة‬
‫‪ .10‬بعد الانتهاء يتم حفظ أمر العمل وتسجيله بالملف‬

‫أعمال النظافة‪:‬‬

‫ورقة تحتوي على خطة التشغيل وطريقة المتابعة الدورية وهي كالاتي‪:‬‬ ‫‪.i‬‬
‫‪ .1‬توفير عدد (‪ )4‬عمال نظافة ومشرف متخصصين في النظافة بالزي المناسب‬
‫‪ .2‬توفير عدد ‪ 4‬مساحات و ‪ 4‬مكانس يدوية و ‪ 1‬مكنسة كهربية و ‪ 2‬دلو مياة و ‪1‬‬
‫زجاجة منظف ارضيات و ‪ 2‬زجاجة منظف مكاتب ونوافذ و عدد ‪ 1‬سلم متحرك‬

‫‪21 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫‪ .3‬يقوم العمال بالنظافة اليومية للسلالم والطرقات والمكاتب والابوب‬

‫والحمامات كما يقوم المشرف بالفحص الدوري‪Check List‬‬
‫‪ .4‬تنظيف الواجهات الزجاجية مرة كل شهر‬
‫‪ .5‬يتم تسجيل القراءات والمتابعة في ورقة وتحفظ‬

‫أعمال األمن‪:‬‬

‫ورقة تحتوي على خطة التشغيل وطريقة المتابعة الدورية وهي كالاتي‪:‬‬ ‫‪.i‬‬
‫‪ .1‬توفير عدد (‪ )6‬افراد أمن وعدد (‪)2‬مشرف متخصصين في الامن للعمل‬
‫بالتناوب بالزي المناسب‬
‫‪ .2‬توفير عدد ‪ 4‬اجهزة لاسلكية ببطارية احتياطية‬
‫‪ .3‬توفير بوابات دخول وخروج الموظفين وتسجيل بيانات الزائرين بشكل يومي‬
‫‪ .4‬حراسة ومتابعة دخول وخروج السيارات من الجراج‬
‫‪ .5‬التأكد من خلو المبنى بعد يوم العمل وقفل الابواب‬
‫‪ .6‬اصدار تصاريح عمل ودخول وخروج العمالة والفنيين‬
‫‪ .7‬متابعة كاميرات المراقبه من غرفة التحكم‬
‫‪ .8‬متابعة طريقة وضع وركن السيارات بالجراج‬
‫‪ .9‬لصق علامات ارشادية وتعليمات لحالات الطواري‬

‫‪22 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬
 ‫كتاب‪ :‬شرح إدراة المرافق (المبسط)‬

‫نبذة عن المؤلف‪:‬‬

‫من مواليد جمهورية مصر العربية ‪1983,‬‬ ‫‪‬‬

‫حاصل على بكالوريوس الهندسة‪ -‬القوى الميكانيكية‪-‬جامعة حلوان ‪2005‬‬ ‫‪‬‬
‫حاصل على ليسانس الحقوق‪-‬جامعة القاهرة ‪2013‬‬ ‫‪‬‬
‫حاصل على شهادة إدارة المشروعات للمحترفين‪-‬معهد ادارة المشروعات ‪2009‬‬ ‫‪‬‬
‫عمل مدربا في مجال التخطيط والجدولة الزمنية‬ ‫‪‬‬
‫عمل في مجال إدارة المرافق‬ ‫‪‬‬
‫عمل في مجال التشييد والبناء‬ ‫‪‬‬
‫عمل في مجال االستشارات الهندسية‬ ‫‪‬‬
‫مؤلفات أخرى ‪:‬‬

‫أعمال المكتب الفني –ميكانيكا‬ ‫‪‬‬

‫كيف تصبح مهندس تركيبات تكييف مركزي‬ ‫‪‬‬
‫أعمال المكتب االستشاري ‪ -‬ميكانيكا‬ ‫‪‬‬

‫‪23 | P a g e‬‬
‫‪2020/5/29‬‬ ‫إصدار‪00 :‬‬ ‫إعداد‪ :‬أسامة عمر سليمان (ابن العميد)‬