‫عقود المقاوالت‬

‫حسابات المقاوالت ‪ / Categories:‬سبتمبر‪DoubleClick ERP / 11 2013 ,‬‬

‫مقدمة‪:‬‬

‫يعتبر العقد الهندسى اآلنشائى (عقود المقاوالت) ذو طبيعة خاصة حيث أنة يعتمد باألساس على اعتبا رات فنية صرفة‪ ,‬لذا من‬
‫اآلهمية بمكان العناية بصياغة مواصفات اآلعمال الهندسية لتعطى فى النهاية المشروع المطلوب على أكمل صورة مطلوبة‪ .‬ومن‬
‫جهة أخرى فأن معظم المشاريع اآلنشائية يتم تنفيذها بواسطة متخصصين ويطلق عليهم مقاوال البناء‪ .‬وعلية فأن مالك المشروع يقوم‬
‫بعقد اتفاق مع المقاول ليتم تنفيذ المشروع طبقا للمواصفات والرسومات المحددة وهو ما يطلق علية بعقد اآلتشاء‪ ,‬بحيث يقوم المالك‬
‫بدفع مستحقات مالية للمقاول بموجب شروط العقد نظير قيام اآلخير بتنفيذ أعمال المشروع وتسليمة ألى المالك فى صورتة المثفق‬
‫عليها‪ .‬وتجدر اآلشارة بأن اآلسلوب السائد فى مجال المقاوالت هو قيام المالك باآلعالن فى الوسائل العامة على المشروع الختيار‬
‫المقاول المناسب لتنفيذ المشروع بناء على عوامل عديدة من اهمها خبرة المقاول‪ ,‬والتكلفة المطلوبة للعقد‪ ,‬واآلعمال السابقة المنجزة‬
‫بنجاح للمقاول‪.‬‬
 ‫تعريف العقد الهندسى (عقود المقاوالت) ومحتوياتة‪:‬‬

‫العقد هو وثيقة اتفاق مكتوبة بين طرفى التعاقد لتنفيذ مشروع هندسى معين وهما صاحب العمل(جهة التعاقد) ويرمز لة عادة فى‬
‫العقود الهندسية (عقود المقاوالت) بالطرف اآلول‪ ,‬والشركة المنفذة (المقاول) ويرمز لة فى العقود الهندسية (عقود المقاوالت)‬
‫بالطرف الثانى‪ ,‬وعلى ذلك فأن العقد يوضح فية حقوق والتزامات كل طرف تجاة اآلخر‪.‬‬

‫محتويات العقد‪:‬‬

‫‪ -1‬اآلتفاقية (صيغة العقد)‬

‫‪ -2‬الشروط العامة والشروط الخاصة‬
‫‪ -3‬المواصفات‬
‫‪ -4‬بنود قوائم الكميات ( مقاييس اآلعمال )‬
‫‪ -5‬الرسومات الهندسية للمشروع‬
‫‪ -6‬الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع‬
‫‪ -7‬خطابات ضمان أوأية مالحق أخرى‬

‫‪ -1‬اآلتفاقية‪:‬‬

‫فى هذا المستند يجسد اآلتفاق بين طرفى العقد الهندسي (عقود المقاوالت) ويتم التوقيع علية من جهة التعاقد (المالك) والمقاول وربما‬
‫يتضمن ايضا بعض الشهود‪ ,‬ويذكر فية عادة اسم المشروع وقيمتة المالية واسما طرفى اآلتفاق وممثليهما‪.‬‬

‫‪ -2‬شروط العقد‪:‬‬

‫وتشمل الشروط العامة والخاصة وهما كاآلتى‪:‬‬

‫أ) الشروط العامة‪)General Conditions(:‬‬

 ‫تشمل هذة الشروط مجموعة اآلحكام العامة آلى مشروع وعادة يمكن حصرها فى اآلتى‪:‬‬

‫• تعريف عام بالمشروع (المالك‪ ,‬المقاول‪ ,‬المصمم)‬

‫• مكونات العقد‬
‫• حقوق ومسؤوليات المالك والمقاول والمصمم‬
‫• الزمن الكلي لتنفيذ المشروع‬
‫• طريقة الدفع بين المقاول والمالك‬
‫• التأمينات وغرامات التأخير‬

‫ب) الشروط الخاصة(‪)Special Conditions‬‬

‫وهى عادة ما تكون أما تعديل أو أضافة للشروط العامة بحيث تالئم طبيعة المشروع المراد تنفيذة فأذا كانت أعمال بحرية مثال تضاف‬
‫شروط تخص أعمال المساحة البحرية والحفر فى قاع البحر وكذلك استعمال اآلرصفة البحرية وغير ذلك‪.‬‬

‫أهداف الشروط الخاصة فى العقود الهندسية (عقود المقاوالت)‪:‬‬

‫• أعطاء المالك مرونة فى أحداث بعض التعديالت فى بنود المشروع دون التأثير فى زيادة اآلسعار‪.‬‬
‫• تغير بنود التأمينات التى نص عليها فى الشروط العامة وكذلك وضع شروط غرامة التأخير وكيفية تحمل المخاطر‪.‬‬
‫• تحديد مسؤولية المالك فى توفير عدد من المواد الخاصة كالمعدات واآلدوات أو القيام ببعض اآلعمال اآلستشارية المكملة للمشروع‬
‫كأعمال مساحية أو اختبارات للتربة أو مواد البناء أو تزويد المشروع بخدمات عامة(كهرباء‪ ,‬مياة)‬
‫• وضع مواصفات خاصة كأستبدال مواد أنشائية مذكورة فى الشروط العامة بأخرى ذات مواصفات وجودة عالية‪.‬‬
‫• وضع اشتراطات على المقاول بعدم انشغالة بأعمال أنشائية أخرى فى الوقت الذى يتم فية تنفيذ المشروع حتى ال يعرقل سير‬
‫المشروع المتعاقد علية‪.‬‬

‫‪ -3‬المواصفات(‪)Specifications‬‬

‫يمكن تقسيم المواصفات فى العقود الهندسية (عقود المقاوالت) ألى اآلنواع التالية‪:‬‬

‫أ) المواصفات المفتوحة(‪) Open Specifications‬‬

‫وهى تعطى المقاول حرية التعامل مع موردى مواد مختلفة شريطة التقيد بالمواصفات العامة لتلك الموارد وهناك حاالت خاصة فقط‬
‫يضطر المهندس فيها ألى تحديد نوع معين من المواد المستخدمة فى المشروع بغرض تحقيق جودة خاصة وفى حالة وجود نزاع بين‬
‫المالك والمقاول يتم عادة اللجوء الى جهة استشارية إلبداء الرأى النهائى ولحل النزاع‪.‬‬

‫ب) المواصفات المحددة(‪) Closed Specifications‬‬

‫وهى عادة ما تشترط عدم السماح باستبدال أى نوع معين من المواد أوالعمالة‪,‬أو المعدات‪ .‬وعادة ما تستخدم هذه المواصفات فى‬
‫أعمال القطاع الخاص‪.‬‬

‫ج) المواصفات القياسية (‪) Standard Specifications‬‬

‫وهى عادة مواصفات توضع من جهة رسمية ومسؤولة على تنفيذ بعض المشروعات اآلنشائية التخصصية مثل وزارة المواصالت‬
‫بحيث تقوم بوضع المواصفات لتنفيذ طريق أو ما شابة ذلك‪.‬‬

‫د) مواصفات اآلداء (‪) Performance Specifications‬‬

‫وهى تلك المواصفات التى يجب توافرها فى أى نشاط داخل المشاريع الهندسية بعد تنفيذها وعادة ما يقوم المقاول الرئيسى بأنجاز‬
‫العمل بالجودة المطلوبة والمنصوص عليها فى المواصفات على أن تخضع اآلعمال أآلنشائية لالختبارات الهندسية الالزمة للتأكد من‬
‫مطابقتها للمواصفات‪.‬‬

‫[ه) المواصفات التقنية (‪) Technical Specifications‬‬

‫وهى مجموعة من الشروط تشتمل باآلساس على عبارات تقنية متفق عليها وذلك لضمان جودة اآلعمال المختلفة ( ‪Quality‬‬
‫‪ ) Control‬داخل المشروع‪ ,‬ويتم النص فيها عادة على نوعية ومواصفات المراد استعمالها من أسمنت وركام (حصى ورمل)‬
‫وطوب وحديد وخشب وغيرها‪ ,‬كما ينص فيها على نوعية ومواصفات الخلطات الخرسانية ألى غير ذلك من اآلمور المعروفة فى‬
‫هذا المجال‪ ,‬وكذلك على نوعية المعدات المطلوب استعمالها و مواصفاتها الفنية وخالصة القول‪ ,‬فأن جميع بنود اآلعمال فى‬
‫المشروعات اآلنشائية يتم وصفها وكيفية تنفيذها وفقا للمعايير المتفق علبها مهما كان نوعها‪.‬‬
 ‫و) مواصفات المواد والعمالة(‪Workmanship & Material‬‬
‫‪) Specifications‬‬

‫وهى تلك المواصفات التى توضح معايير المواد المستخدمة فى اآلنشاء‬

‫(الميكانيكية والطبيعية)‪ ,‬ومستوى العمالة فأنها توضح خصائصهم من حيث الخبرة ومستوى اآلداء مثل أعمال الصرف الصحى‬
‫وأعمال اللحام‪ ,‬والتى تتطلب عمالة ذات كفاءة معينة‪ ,‬وعادة يقوم المالك بعمل االختبارات الالزمة للتأكد من دقة اآلعمال المنجزة‬
‫والتى تتطلب عمالة ذات كفأة معينة ومن حق المالك أومن ينوب عنة التأكد من توافر الخبرات المطلوبة من عمالة للتأكد من سير‬
‫العمل على الوجة المطلوب‪.‬‬

‫‪ -4‬بنود قوائم الكميات (‪)Bills of Quantity‬‬

‫وهى جداول تحصر فيها جميع بنود اآلعمال االنشائية مثل (أعمال الحفر والردم‪ ,‬وأعمال الخرسانة‪ ,‬وأعمال البناء‪ ,‬وأعمال الطبقة‬
‫العازلة‪ ,‬وأعمال البالط واآلرضيات‪ ,‬وأعمال الدهانات‪....‬الخ) وكمياتها وتشمل خانات لوحدات القياس وفئة السعر لكل وحدة‬
‫ومجموع اآلسعار كما فى الجدول رقم(‪ .)1-1‬ويمكن القول بأن حساب الكميات فى المشروعات الهندسية يفيد فى تحديد الزمن الكلى‬
‫لتنفيذ المشروع‪ ,‬وكذلك فى حساب أنتاجية العمل لكل نشاط‪ .‬هذا ويتم أعداد اآلعمال المختلفة للمشاريع اآلنشائية فى دفتر خاص‬
‫معتمد ( دفتر الحصر) وهو يعتبر من المستندات المهمة واليسمح بتداولة بين أيدى غير مسؤولة وفى العادة يحفظ بعهدة مهندس‬
‫المالك‪ ,‬ويمكن القول بأن أهمية حساب كميات أى مشروع أنشائى تتلخص فى اآلتى‪ :‬حساب كميات أى مشروع أنشائى يساعد فى‬
‫وضع التكلفة المتوقعة لة والتى على أساسها يتم اختيار المقاول لتنفيذ المشروع‪.‬‬
‫• يمكن عمل ميزانية كلية للمشروع من بدايتة حتى نهايتة‪.‬‬
‫• بناء على التكلفة المتوقعة للمشروع فى البند السابق يتم تحديد قيمة التعديالت (أن تطلب اآلمر) أثناء مرحلة التنفيذ‪.‬‬

‫جدول(‪ )1-1‬يبين نموذج لحساب كميات مشروع أنشائى‪.‬‬

‫اآلجمالى‬ ‫ثمن الوحدة‬ ‫الكمية‬ ‫الوحدة‬ ‫اسم البند‬

‫‪Total‬‬ ‫‪Unit Price‬‬ ‫‪Quantity‬‬ ‫‪Unit‬‬ ‫‪Item‬‬

‫المتر المكعب(م)‪2‬‬ ‫أعمال الحفر‬

‫المتر المكعب(م)‪2‬‬ ‫أعمال الخرسانة العادية‬

‫المتر المكعب(م)‪2‬‬ ‫أعمال الخرسانة المسلحة‬

‫المتر المربع(م)‪2‬‬ ‫أعمال المبانى (الحوائط)‬

 ‫المتر المربع (م)‪2‬‬ ‫أعمال اللياسة (البياض)‬

‫المتر المربع (م)‪2‬‬ ‫أعمال الدهانات‬

‫المتر المربع( م)‪2‬‬ ‫أعمال اآلرضيات‬

‫بالعدد‬ ‫أعمال الكهرباء‬

‫بالعدد‬ ‫أعمال النجارة‬

‫بالعدد‬ ‫اآلعمال الصحية‬

‫اآلجمالى‬

‫‪ -5‬الرسومات الهندسية ( ‪) Drawings‬‬

‫الرسومات الملحقة مع مستندات العقد توضح الخطوط العريضة للمشروع دون تفاصيل( حسب طريقة التعاقد) حسب التصاميم‬
‫الهندسية المعتمدة من المهندس االستشارى على ان يقوم المقاول بعد ذلك بوضع رسومات تفصيلية لكل نوع من اآلعمال يوضح فيها‬
‫كيفية تنفيذ اآلعمال اآلنشائية وبعد ذلك يتم اعتماد الرسومات من قبل جهة اآلشراف (الجهة المشرفة على المشروع) قبل البدء فى‬
‫التنفيذ‪ ,‬وشكل رقم(‪ )1-1‬يوضح التوجيهات العامة والتى يجب ان تحتويها اى لوحة تخطيط فى الرسومات الهندسية للمشروع‪.‬‬

‫أضافة الى ذلك‪ ,‬فهناك مستندات أخرى تعتبر مكملة للعقد واليتم تنفيذ المشروع‬
‫بدونها ومنها على سبيل المثال‪:‬‬

‫أ) برنامج العمل وطريقة التنفيذ (‪)Planning‬‬

‫وهى تشمل وضع خطة عمل من قبل المقاول لتنفيذ المشروع وتحديد اآلنشطة المختلفة لة‪ ,‬وكيفية تنفيذ هذة اآلنشطة وعالقتها مع‬
‫بعضها البعض‪ ,‬وكيفية تنفيذها‪ ,‬وكذلك تتابع مراحل العمل المختلفة من واقع خبرتة فى اآلعمال المشابهة‪ ,‬وعادة يجتهد المقاول فى‬
‫تقديم طريقة عمل تنال رضا جهاز اآلشراف‪ ,‬وفى نفس الوقت تمثل أقل تكلفة لتنفيذ المشروع‪ .‬ويتم فية حساب زمن كل بند داخل‬
‫المشروع وكذلك حساب الموارد(مواد‪,‬عمالة‪,‬معدات‪,‬موارد مالية) التى يحتاجها المشروع‪ .‬ويمكن القول بشكل عام‪ ,‬بأن طريقة‬
‫تخطيط المشاريع الكبرى والتى تحتوى على أعمال عديدة (متباينة ومتداخلة) يتم أعداد برنامج العمل فيها بواسطة الحاسب اآللى‪.‬‬
‫شكل (‪ )1-1‬نموذج لعنوان لوحة مخطط فى مشروع أنشائى‬
 ‫ب) جداول المعدات والعمالة‬

‫بعد توقيع العقد واستالم موقع العمل يقدم المقاول كشفا بالمعدات واآلالت التى يزمع استخدامها موزعة على قطاعات العمل المختلفة‪.‬‬
‫كما يقدم كشفا اخرا بالعدد اآلحمالى للقوى العاملة بالمشروع‪ ,‬كما يقدم تفاصيل على سابق خبرة العناصر اآلساسية وخاصة‬
‫المهندسين العتمادهم من جهاز اآلشراف قبل مباشرة اعمالهم‬

‫‪ )6‬الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع‬

‫زمن تنفيذ المشروع يعتبر عنصرا اساسيا فى عقود اآلنشاءات الهندسية (عقود المقاوالت) حيث ان المالك عادة ما يكون لدية‬
‫احتياجات واهداف معينة فور اآلنتهاء من تنفيذ المشروع‪ .‬على سبيل المثال اذا كان المشروع استثمارى عقارى فأن هناك موعدا‬
‫مخططا لة من قبل المالك لتأجير ذلك العقار‪,‬بينما المشاريع التعليمية كالمدارس والجامعات فأن تسليمها عادة مايتم فى فترة الصيف‬
‫(اآلجازة) قبل بداية السنة الدراسية عادة‪ .‬وبناء على ما سبق ذكرة فأن معظم العقود اآلنشائية تتضمن شروط على الزمن الفعلى لتنفيذ‬
‫المشروعطبقا للعقد المتفق علية‪ ,‬والمعتمد من المالك وذلك من تاريخ صدور اآلمر الكتابى الى المقاول وتسليمة الموقع بما فى ذلك‬
‫اى زيادات او تعديالت تصدر الية كتابة‪ ,‬وعلية فأن المقاول غير مسؤول على اى تأخير يثبت للمالك ان سببة لم يكن باآلمكان توقعة‬
‫عند وقت دراسة العطاء وكانت خارجة على ارادتة وعلية فأنة يجوز للمالك منح المقاول تمديدا مناسبا فى مدة تنفيذ اآلعمال بمقدار‬
‫العمل الزائد‪ ,‬او بسبب ظروف طارئة قد تحدث للمشروع‪ .‬أما أذا كان التأخير ناشئا على اسباب اخرى فعلى المقاول ان يتحمل‬
‫تكاليف اآلشراف خالل فترة التأخير أضافة الى غرامة التأخير التى ينص عليها العقد‪.‬‬

‫‪ )7‬خطابات الضمان (‪) Warranty‬‬

‫عند التسليم النهائى للمشروع فأن المالك فى العادة يرغب فى الحصول على ضمانات للمشروع بحيث يعمل كما خطط لة‪ ,‬وبعبارة‬
‫اخرى فهو يريد من المقاول القيام ببعض أعمال الصيانة والمتابعة بعد تنفيذ المشروع‪ ,‬وهى فى العادة تتم بناء على وثيقة موقعة من‬
‫الطرفين (وثيقة ضمان) وتشمل فترة ضمان زمنية من تاريخ االستالم االبتدائى للمشروع‪ ,‬وهى فى العادة تشمل المشاريع التى تحوى‬
‫معدات ميكانيكية وكهربائية وفى بعض مشاريع البناء ايضا‪ .‬ويجب االشارة الى ان اهداف هذة الضمانات قد تكون غير‬
‫واضحة(يمكن لمشروع واحد ان يحوى عدة ضمانات وكل ضمان لة هدفة وتأثيراتة)‪ ,‬وبذلك قد يتحمل المقاول تبعات اخرى من‬
‫حيث تغيير بعض البنود التى تم تنفيذها مسبقا فى المشروع والتى هى باآلصل ليست ملزمة لة من واقع العقد الموقع‪ .‬ويمكن القول ان‬
‫مشاريع البناء الكبيرة والتى يتم تنفيذها تحتوى على مرحلة صيانة لكى يتم التأكد من أن جميع بنود المشروع مطابقة للشروط‬
‫والمواصفات المذكورة فى العقد وعملها بصورة جيدة‪ .‬أضف ألى ذلك‪ ,‬أن خطاب الضمان يتضمن قيام المقاول بأعمال صيانة‬
‫للمشروع لمدة زمنية بعد تسليم المشروع‪ ,‬وعادة ما تكون سنة كاملة لضمان كفاءة المشروع بدون تكاليف اضافية يتكبدها المالك‪.‬‬
 ‫طرق التعاقد وأطراف العقد فى المشروعات‬
‫اآلنشائية( ‪Construction Contracting‬‬
‫‪)Method‬‬

‫معظم المشاريع اآلنشائية تتضمن مشاركة كل من المالك والمصمم والمقاول والموردين‪ ,‬وعموما فأن المالك هو الذى يحدد نوعية‬
‫العقد‪ ,‬بناء على دراسات مستفيضة‪ ,‬وبمجرد تحديد نوعية العقد واخذ قرار تنفيذ المشروع‪ ,‬فمن الضرورى عمل االستشارات‬
‫الهندسية والتصميمات الالزمة والتى تخدم أهداف المشروع وبناء علية يشرع المقاول فى تنفيذ المشروع‪ ,‬وتجدر اآلشارة بأن اتفاقية‬
‫العقد ومهام كل طرف فى المشروع تعتمد على طبيعة وحجم المشروع‪ .‬وهذة المهام يجبأن تقيم وتدرس جيدا لكى تحدد عالقة كل‬
‫طرف باألخر خالل زمن تنفيذ المشروع‪.‬‬

‫وبالتالى يمكن القول بأن هناك خمسة انواع اساسية لطريقة التعاقد‬
‫فى المشروعات اآلنشائية يمكن تلخيصها كما يلى‪:‬‬

‫‪ )1‬طريقة التعاقد العام(‪)General Contract Method‬‬

‫هى طريقة تعاقد بين المالك والمقاول الرئيسى‪ ,‬بحيث يتم تمثيل المالك بواسطة شركة تقوم بأعداد التصاميم الهندسية وكل ما يتعلق‬
‫بالعقد(فى مشاريع البناء عادة ما تكون شركة تصميم معمارى)‪ ,‬بحيث يكون دور كل طرف أثناء التعاقد واضحا ومعروفا فى‬
‫الشروط العامة لمستندات العقد‪ .‬وفى العادة يتم اآلعالن على المشروع فى الوسائل العامة آلشعار اآلطراف المعنية(المقاولين) على‬
‫أخر موعد لتقديم العطاء‪ .‬هذة العطاءات تفتح وتقرأ فى وجود المقاولين‪ .‬وفى الغالب يتم ترسية المشروع آلقل عطاء من حيث السعر‪,‬‬
‫وبقية العطاءاتتبقى مفتوحة وبخاصة العطاء الثانى والثالث من حيث السعر الى حين توقيع العقد بين المالك والمقاول‪ ,‬مع مالحظة أن‬
‫هذة اآلجراءات لها ضوابط قانونية‪ .‬أما بالنسبة لطريقة التعاقد فى القطاع الخاص فأن الخطوات تشبة تلك التى فى القطاع العام ولكن‬
‫ليست بنفس الضوابط والمعايير‪ .‬على سبيل المثال‪ ,‬يكون فتح العطاء فى جلسة مغلقة وعلية يحدد المقاول‪ .‬وفى بعض اآلحيان قد يلجأ‬
‫المالك ألى التفاوض فى تكلفة المشروع بسعر أقل مما هو مذكور والمقدم من المقاول‪ ,‬وهذا بالطبع ليس مألوفا‪ .‬ونخلص من هذا‪,‬‬
‫سواء كانت طريقة التعاقد خاصة أو على مستوى القطاع الحكومى فأن اتفاقية التعاقد تكون متسابهة‪ .‬فعلى على سبيل المثال شكل‬
‫(‪ )2-1‬يوضح أن المقاول الئيسى متخصص فى أعمال معينة فى بنود أعمال المشروع المختلفة(خرسانة‪ ,‬تركيبات منشأت‬
‫معدنية‪....‬ألخ)أضافة ألىذلك‪ ,‬فقد يكون المقاول الرئيسى التوجد لدية خبرات معينة لتنفيذ بعض بنود المشروع‪ .‬وبناء علية‪ ,‬فأنة يتعاقد‬
‫من الباطن مع مقاول يقوم بتلك اآلعمال ويكون المقاول بالباطن مسؤوال على العمالة والمعدات والموارد واآلدارة لبنود اآلعمال‬
‫الموكلة أليه‬

‫أنظر شكل ‪ 2-1‬رسم توضيحى يبين عالقة المالك باألطراف المختلفة فى التعاقد العام‬
 ‫عقود المقاوالت‬

‫مالحظات ‪:‬‬

‫• من المتعارف علية فى كثير من اآلحيان (فى مشروعات البناء العادية) أن يكون هناك حوالى ثالثة مقاولين بالباطن على اآلكثر‬
‫لتنفيذ بنود مختلفة داخل المشروع ‪.‬‬
‫• فى مشروعات البناء التخصصية (المستشفيات) فأنة من المحتمل أن يصل عدد مقاولى الباطن الى سبعين مقاول‬
‫• فى مشاريع البناء الثقيل (الجسور) فأنة فى غالب األحيان نحتاج إلى عدد قليل من مقاولى الباطن ‪ ،‬حيث أن المقاول الرئيسى لديه‬
‫األمكانيات (مواد ‪ ،‬عمالة ‪ ،‬معدات) لتنفيذ معظم بنود المشروع وفى بعض الحاالت النادرة الحدوث ‪ .‬يقوم المقاول الرئيسى بتكليف‬
‫مقاول بالباطن ليقوم بكل بنود أعمال المشروع وتسمى هذة الحالة بالسمسرة (‪ )Brokerage‬وهى ال تعتبر طريقة مجدية للمالك‬
‫حيث أن تكلفة المشروع الكلية تتضمن أرباح المقاول الرئيسى والمقاول بالباطن ‪ .‬هذا وتكون مسؤولية التخطيط واالشراف لبنود‬
‫األعمال المختلفة للمشروع على عاتق المقاول الرئيسى مهما كان حجم العمل الموكل إلى المقاول بالباطن ‪.‬‬

‫متى ينصح باستعمال طريقة التعاقد العام؟‬

‫فى هذا النوع من التعاقد يفترض أن يكون المقاول الرئيسى لديه الكفاءة والخبرة فى إدارة المشروع وكذلك مسؤوليته فى توفير‬
‫الموارد المختلفة له ‪ .‬هذا يعنى أن المقاول يجب أن يكون لديه عمالة ذات كفاءة ‪ ،‬وأجهزة مختلفة آلنجاز بنود المشروع المختلفة ‪،‬‬
‫وبناء على ماتقدم ذكره يمكن القول بأنه إذا ما توفرت لدى المالك اآلدارة اآلساسية الجيدة فى المشروع فأن هذه الطريقة لن تكون‬
 ‫المفضلة له ‪ .‬بالرغم من ذلك فأن هذه الطريقة هى الوحيدة التى تعطى المالك تصورا ً واضحا على التكلفة اآلجمالية للمشروع برمته‬
‫قبل البدء فى مرحلة التنفيذ على غرار طرق التعاقد اآلخرى والتى يتم تقدير تكلفة المشروع فى مرحلة التصاميم الهندسية أو فى‬
‫مراحل مبكرة من تنفيذ المشروع كما سيأتى بيانه الحقا ‪.‬‬

‫‪ )2‬طريقة التعاقد المنفصل(‪)Separate Contract Method‬‬

‫فى هذه الطريقة يكون التعاقد بين المالك ومقاولين متخصصين للقيام بأعمال بنود المشروع المختلفة كما فى شكل (‪ ، )1-3‬وهى تشبه‬
‫طريقة التعاقد العام ولكن بدون مقاول رئيسى للمشروع وهذا يعنى أن على المالك األشراف على المشروع‪ .‬وبناء عليه يجب أن‬
‫يكون لديه الكفاءة والقدرة على ذلك وبالتالى فأن الفائدة األساسية فى هذا النوع من التعاقد أن األرباح التى قد تذهب إلى المقاول‬
‫الرئيسى تحفظ من قبل المالك ‪ .‬أما فى الحاالت التى يفتقر فيها المالك ألى اآلمكانيات اإلدارية داخل الموقع فبأمكانه التعاقد مع‬
‫مؤسسة أو هيئة لتقوم بمهام األشراف أثناء مراحل تنفيذ المشروع ‪ .‬وتجدر اإلشارة ألى أن مهام هذه المؤسسة يجب أن تكون واضحة‬
‫عند التعاقد معها حيث إن مقاولى المشروع ملزمين بالجهود اإلدارية والتنسيقية الصادرة من هذه المؤسسة ‪ .‬فمن الواضح أنه يمكن‬
‫أن تنشأ نزاعات بين المقاولين والمؤسسة( الجهة المشرفة) ‪ ،‬وبناء عليه يجب على المالك فى مثل هذه الحاالت القيام بأعمال اإلدارة‬
‫واألشراف أثناء مراحل تنفيذ المشروع‪.‬‬
‫أنظر شكل‪ 3-1‬الهيكلة النموذجية بطريقة التعاقد المنفصل‬

‫عقود المقاوالت‬

‫متى ينصح باستعمال طريقة التعاقد المنفصل؟‬

 ‫إن من الشروط اآلساسية لتطبيق هذه الطريقة فى التعاقد هى أمكانية الحصول على مدير فنى أو مهندس إدارة مشروعات ذى كفاءة‬
‫بحيث يشرف على البنود المختلفة للمشروع ‪ ،‬وبناء عليه تكون هذه الطريقة مالئمة للمشاريع ذات الطبيعة التى تتضمن مقاولين‬
‫متخصصين يمكن االستعانة بهم فى بنودالمشروع التخصصية ‪ ،‬ومما تجدر اآلشارة أليه هذه الطريقة تعرض المالك إلى الكثير من‬
‫المخاطر مقارنة بطريقة التعاقد العام (اليوجد مقاول رئيسى) ‪ ،‬أضافة إلى كونها تقلل جدا من األرباح التى قد يحصل عليها المقاول‬
‫الرئيسى أثناء تنفيذه لمشروع ما بناء على تقييم المالك لألعمال المنفذة ( تكون أرباح المقاول الرئيسى فى العادة أقل من‪ %3‬من‬
‫التكلفة اآلجمالية للمشروع) ‪ ،‬وعلى ذلك يمكن القول بأن هذه الطريقة ليست شائعة االستخدام فى المشاريع األنشائية ‪.‬‬

‫‪ )3‬طريقة الحساب اإلجبارى (‪)Force Account Method‬‬

‫فى هذه الطريقة اليوجد كتابة عقد لتنفيذ اآلعمال اآلنشائية لمشروع ما‪ ,‬حيث أن المالك تكون لديه أمكانيات من حيث الموارد البشرية‬
‫قادرة على تنفيذ المشروع من الناحية التقنية (انظر شكل‪ .)4-1‬وبناء عليه‪ ,‬فأن المالك يجب عليه تزويد الموقع بالموارد ‪ ،‬والعمالة ‪،‬‬
‫والمعدات ‪ ،‬وكذلك األشراف أثناء تنفيذ بنود المشروع المختلفة‪ .‬ويمكن القول بأن المالك يمثل دورا ً أساسيا ً (مدير المشروع) ‪ ،‬بينما‬
‫يمثل المصمم دورا ً غير أساسى‪ .‬ومن الجدير بالذكر ‪ ،‬أن المالك يستفيد استفادة كبيرة فى هذا النوع من التعاقد حيث يتم إلغاء التكاليف‬
‫المتكبدة لمتابعة مقاول ما فى المشروعات اآلنشائية وبعبارة أخرى تعفى المالك من التكاليف فيما لو كلف مقاول ما لتنفيذ المشروع ‪.‬‬
‫أنظر شكل ‪ 4 – 1‬الهيكلة النموذجية لطريقة التعاقد بالحساب اإلجبارى‬

‫عقود المقاوالت‬

‫متى ينصح باسعمال هذه الطريقة؟‬

 ‫هذه الطريقة مناسبة بصفة خاصة فى المشاريع الصغيرة (مشاريع صيانة) والتى تتصف بالباسطة ‪ ،‬وبناء عليه فمن المنطقى أن‬
‫يكون لدى المالك (خالل شركته) أطقم عمل ماهرة للقيام باآلعمال اآلنشائية المختلفة للمشروع ‪.‬‬

‫‪ )4‬طريقة التعاقد بأسناد التصاميم الهندسية للمقاول (‪Design-‬‬

‫‪)Build Method‬‬

‫فى هذه الطريقة من التعاقد يتم توظيف شركة أنشاءات ‪ ،‬ومن ثم األستفادة من خبراتها فى مرحلة التصميم الهندسى على وجه‬
‫الخصوص ‪ ،‬حيث يكلف المالك المقاول الرئيسى للقيام بأعمال التصميم والتنفيذ كما هو موضح فى شكل (‪ )1-5‬وفى بعض األحيان‬
‫يطلق عليها بعض المتخصصين فى هذا المجال بعقد تسليم مفتاح (‪ ، )Turnkey Construction‬وبناء على ذلك‪ ,‬فأن المسؤولية‬
‫التقنية تنحصر من ناحية التصميم والتنفيذ فى جهة واحدة (المقاول) أضافة إلى أعمال أخرى قد توكل إليه أثناء مرحلة التنفيذ ‪،‬‬
‫وتجدر اآلشارة بأن احتمالية تنفيذ المشروع تكون فى زمان قياسى باستخدام هذا النوع من التعاقد ‪ ،‬ويمكن القول‪ ,‬بأن هذا النوع من‬
‫التعاقد يشبه إلى حد ما طريقة التعاقد العام ولكن مسؤولية المقاول كما أسلفت تتضمن التصميم الهندسى وتنفيذ المشروع ‪ ، 0‬وعموما‬
‫فأن هذه الطريقة يكثر استخدامها فى المشاريع الكبيرة وذات الطبيعة الصناعية كمحطات تكرير النفط ( البتروكيميائية ) ‪0‬‬
‫أنظر شكل ‪ 5 – 1‬هيكل نوذجى لطريقة تعاقد بإستناد التصاميم للمقاول‬

‫عقود المقاوالت‬
 ‫متى ينصح باستعمال هذه الطريقة؟‬

‫حيث أن المقاول يقوم بأعمال التصميم الهندسى والتنفيذ فى نفس الوقت ‪ ،‬فعليه يمكن القول بأن أعمال التنفيذ تبدأ فعليا قبل األنتهاء‬
‫من التصاميم الهندسية بحيث يمكن ترجمة تلك التصاميم أوالً بأول إلى واقع أعمال وخاصة فى البداية المبكرة من تنفيذ المشروع ‪،‬‬
‫وعموما فأن هذه الطريقة تحظى بأقبال واسع عندما يكون معدل التضخم عاليا ً فى قطاع اآلنشاءات ‪.‬‬

‫‪ )5‬طريقة التعاقد المتخصص( ‪Professional Construction‬‬

‫‪)Management Method‬‬

‫تعتبر طريقة التعاقد المتخصص من أحدى الطرق التى يتم فيها التعاقد مع شركة أنشاءات لكى تقوم بأعمال تخصصية بحته كما هو‬
‫موضح بالشكل ‪.‬‬
‫أنظر شكل ‪ 6-1‬هيكل تنظيمى لتوضيح طريقة التعاقد المتخصص‬

‫عقود المقاوالت‬
 ‫وفى أغلب اآلحيان يتم توظيف مدير فنى للمشروع قبيل مرحلتى التصميم والتنفيذ ‪ ،‬أضف إلى ذلك فقد يكون المدير الفتى للمشروع‬
‫عنصرا ً رئيسا ً فى أختيار الشركة التى تقوم بالتصاميم الهندسية ‪ ،‬وخالل تلك الفترة فأن المدير الفتى للمشروع يقوم بمراجعة وتقييم‬
‫المشروع من ناحية التكلفة وزمن التنفيذ وعن مدى أمكانية التقليل من التكلفة اآلجمالية للمشروع ‪ ،‬وعليه فأن المدير الفنى للمشروع‬
‫يعمل فى الواقع لمصلحة المالك ‪ .‬أما على طريقة دفع أتعابه من قبل المالك فأنها تعتمد بالدرجة اآلولى على حجم المشروع (‬
‫المشاريع ذات التكلفة العالية تعطى مردودا ماديا عاليا للمصمم) ‪،‬‬

‫ونخلص من ذلك أن المدير الفنى للمشروع يتم توظيفه من قبل المالك لكى ‪:‬‬

‫أ) يتأكد من أن المشروع ذو جدوى اقتصادى ويحقق أهدافه ‪.‬‬

‫ب) يقوم المديرالفنى بتقويم المشروع ‪ ،‬ومن ثم يعطى ضمانات للمالك على التكلفة اآلجمالية للمشروع‪.‬‬
‫ج) بناء على ما تقدم ذكوه فى الفقرة (ب) فأنه من الممكن لمدير المشروع عمل ترتيبات مع المالك من حيث مقاسمة أموال موفرة‬
‫فيما لو قلت تكلفة المشروع الفعلية على التكلفة اآلجمالية ‪.‬‬

‫متى ينصح باستعمال هذه الطريقة؟‬

‫يكثر استعمال هذه الطريقة فى المشاريع الكبيرة وذات البنود المعقدة مثل المستشفيات والتى تحتاج بطبيعتها الى مهندسين أنشائيين‬
‫متخصصين حتى فى مرحلة تصميم المشروع ‪ ،‬وخالصة القول فأنه ينصح باستعمال هذه الطريقة فى المشاريع الهندسية الكبيرة‬
‫والمطلوب تنفيذها بصورة سريعة ‪.‬‬
‫‪ 3,1‬مرحلة التعاقد فى المشاريع اآلنشائية (‪)Contracting Stage‬‬

‫من المتعارف عليه أن أى مشروع إنشائى يمر بثالث مراحل رئيسية وخاصة المشروعات الكبيرة وهذة المراحل هى ‪ :‬مرحلة دراسة‬
‫الجدوى ‪ ،‬والمرحلة الهندسية التى تشمل ( التصميم ‪ ،‬والتعاقد والتنفيذ ‪ ،‬والتسليم)‪ ,‬ومرحلة التشغيل والصيانة وسوف أتعرض فقط‬
‫بشىء من التفصيل لمرحلة التعاقد نظرا ً ألهميتها وعالقتها بهذا المقرر ‪.‬‬

‫تبدأ مرحلة التعاقد أثناء األعداد للجزء األخير من مرحلة التصميم الهندسية حيث تكون الرسومات المعمارية والتنفيذية وملحقات‬
‫مخططات المشروع قد تم أعدادها وذلك تمهيدا ً ألعمال حصر الكميات ‪ ،‬واختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع ‪ .‬وفى حقيقة األمر‬
‫تعتبر مرحلة التعاقد بمثابة مشروع صغير بالنسبة للمالك وتحتاج إلى تخطيط جيد ‪ ،‬والشكل رقم (‪ )1-7‬يلقى الضوء على أهم‬
‫اآلنشطة التى تمر بها مرحلة التعاقد ‪ .‬ويمكن تلخيص أهم الخطوات التى تمر بها هذه المرحلة كما يلى ‪- :‬‬
‫• تجهيز مستندات المناقصة(‪)Bidding Document‬‬
‫• اختيار المقاول(‪)Contractor Selection‬‬
‫• توقيع العقد(‪)The Agreement‬‬
‫‪ )1‬تجهيز مستندات المناقصة (‪)Bidding Document‬‬
‫هى تلك الوثائق والمستندات التى تعطى عادة للمقاولين لدراسة المشروع ‪ ،‬ومن ثم تقديم العطاء للمالك ‪ ،‬تمهيدا ً ألختيار المقاول‬
‫المناسب الذى سوف يقوم بتنفيذ المشروع ‪0‬‬
‫وتشمل هذه الوثائق التالى ‪- :‬‬
‫أنظر شكل ‪ 7 – 1‬يبين تتابع األنشطة المختلفة فى مرحلة التعاقد‬
 ‫عقود المقاوالت‬

‫• خطاب المالك ‪)Invitation To bid( :‬‬

‫وهو عبارة على دعوة من مالك المشروع إلى المقاولين لدخول المناقصة ‪ ،‬وعادة ما يوضح فيها أسم المشروع ‪،‬وطبيعته‪ ,‬ومكانه‬
‫وكذلك يحدد فيه موعد تسليم العطاء والمتطلبات اآلساسية الواجب توافرها فى أى عطاء‪ ،‬أضافة إلى الشروط األخرى التى تشمل‬
‫الضمان والتأمينات وغرامات التأخير ‪.‬‬
‫• شكل المناقصة ‪)Bid Form( :‬‬
‫هوذلك الخطاب الموجه من المقاول إلى المالك يفيد فيه موافقة اآلول على دخول المناقصة بالشروط المذكورة فى دعوة المالك ‪ ،‬وأنه‬
‫قد تم دراسة بنود المناقصة المختلفة ‪.‬‬
‫• شكل العقد ‪)Construction Contract( :‬‬
‫العقد كما سبق ذكره هو اآلتفاق النهائى والرسمى بين المالك والمقاول ‪ ،‬ويحتوى على ‪-:‬‬
‫أ) أسم كل منهما وبياناته كاملة ‪.‬‬
‫ب) أ سم الشهود على العقد وعادة ما تكون جهة رسمية ملمة بالنواحى القانونية ‪.‬‬
‫ت) أسم المشروع المزمع تنفيذه مع أعطاء نبذة على محتوياته اآلساسية ‪.‬‬
‫ث) الزمن الكلى لتنفيذ المشروع ‪ ،‬وتكلفته الكلية ‪.‬‬
‫ج) أسلوب التعامل المادى بين المالك والمقاول ‪.‬‬
‫ح) محتويات العقد من رسومات هندسية وشروط وخطابات ضمان وتأمينات وغرامات ‪.‬‬
‫‪ )2‬اختيار المقاول ‪)Contractor Selection( :‬‬
‫فى العادة يتم أختيار المقاول على طريق المناقصة (‪ ، )Bidding‬والتى يتم إعالنها فى الوسائل العامة أو على طريق اآلسناد‬
‫المباشر(‪ )Forced Tendering‬لتنفيذ المشروع ‪ ،‬وهناك العديد من المناقصات من أهمها ‪ :‬المناقصات المفتوحة ( ‪Open‬‬
‫‪ )Tendering‬ـ والمناقصات المحدودة (‪ ) Selective Tendering‬والمناقصات المتعددة (‪ ، )Series Tendering‬وسوف‬
‫يأتى شرحها مفصلة فى الحقا ً بمشيئة هللا تعالى ‪ .‬وفى العادة تقوم الجهة المالكة للمشروع بدراسة العطاءات المقدمة من المقاولين‬
‫وتقييمها من الناحية األقتصادية والهندسية ( التكلفة ‪ ،‬الجودة) وعلى ذلك يتم أختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع ‪ .‬وفى الحقيقة‬
‫فأن خبرة المقاول وأعماله التنفيذية السابقة ومواعيداها وجودتها ‪ ،‬وتكلفتها ‪ ،‬وكل ذلك يعتبر من العوامل المهمة جدا ً فى أختيار‬
‫المقاول لتنفيذ أى مشروع إشائى‪ ،‬أضف إلى ذلك فأن على المالك األخذ باألعتبار الضمانات( ضمانات مصرفية أو ضمانات شركات‬
‫تأمين) والتى على ضوئها تتكفل بتحمل أو تغطية أى تقصير قد يتسبب المقاول فيه أو فى حالة عدم التزام المقاول بالشروط التى‬
‫ينص عليها العقد ‪ .‬وعادة يقوم المالك بإرسال خطاب رسمى عند أختيار المقاول المناسب للمشروع ‪ ،‬يعلمه بأنه قد تم أختياره لتنفيذ‬
‫المشروع ‪ ،‬مع تحديد موعد للتوقيع على وثيقة العقد فى صورته النهائية تمهيدا لمرحلة تسليم الموقع ثم البدء فى التنفيذ ‪.‬‬
‫‪ )3‬توقيع العقد (‪)The Agreement‬‬
 ‫ويعنى األتفاق الرسمى النهائى بين كل من المالك والمقاول ‪ ،‬وهو ملزم للطرفين من الناحية القانونية على محتويات العقد ‪ ،‬بحيث‬
‫يشمل موافقة المقاول على تنفيذ األعمال اإلتشائية نظير مبالغ مالية تدفع من قبل المالك ‪ ،‬بطريقة معينة وزمن متفق عليه بناء على‬
‫الشروط التى قد تمت الموافقة عليها ومن الجدير بالذكر فأن هناك نقاطا ً أساسية يجب مالحظتها عند التعاقد وهى ‪- :‬‬
‫• يجب أن تكون جميع بنود العقد مصاغة بأسلوب واضح وسهل وبسيط وال تحتمل أكثر من معنى ‪.‬‬
‫• يجب أال يكون هناك تعارض فى بنود العقد وأن توافق جميع بنود العقد قوانين البلد المراد أقامة المشروع فيه ‪.‬‬
‫• يجب النص فى العقد على كيفية التعامل المادى بين الطرفين وكذلك عند أحداث أى تغييرات تقنية فى أحد بنود اآلعمال (زيادة أو‬
‫نقص فى بنود المشروع) وكيفية التعامل معها من حيث النوعية وزمن تنفيذها وتكلفتها ‪.‬‬
‫• يجب أن يحتوى العقد على حقوق وواجبات كل طرف بلغة سهلة الفهم ‪.‬‬
‫• يجب أن يحتوى العقد على غرامات التأخير من حيث كيفية التعامل معها ‪.‬‬
‫ـــ ويجدر الحديث فى هذا الصدد على المسؤوليات واألهداف الرئيسية لكل من المالك والمقاول فى مرحلة التعاقد ‪.‬‬
‫مسؤوليات المالك أثناء مرحلة التعاقد ‪:‬‬
‫‪ )1‬شرح المطلوب تنفيذه من أعمال هندسية للمقاول وذلك على طريق الوصف بتقارير فنية أو تقديم مخططات للمشروع ‪.‬‬
‫‪ )2‬األشتراك فى تحمل المسؤولية مع المقاول فى حالة تعاقده مباشرة مع موردى المواد للمشروع بحيث يقدم المقاول له االستشارة‬
‫الالزمة عند وصول المواد إلى الموقع من حيث مطابقتها للمواصفات ‪.‬‬
‫‪)3‬يتحمل المالك دفع المستحقات المالية المطلوبة للمقاول طبقا للعقد فى مواعيدها واليتحمل تبعات تأخير الدفع طبقا لما ينص عليه‬
‫العقد ‪.‬‬
‫األهداف الرئيسية للمالك أثناء التعاقد ‪:‬‬
‫‪ )1‬الحصول على أحسن جودة للمشروع وبأقل تكلفة وفى أقل وقت ‪.‬‬
‫‪ )2‬تجنب تحمل المخاطر فى حالة حدوثها قدر االمكان ‪.‬‬
‫‪ )3‬األحتفاظ بأخذ قرار أى تغييرات قد تطرأ على المشروع أثناء مرحلة التنفيذ ‪.‬‬
‫مسؤوليات المقاول أثناء مرحلة التعاقد ‪:‬‬
‫‪ )1‬المقاول هو المسؤول على سالمة وجودة المشروع خالل مدة تنفيذه ومدة الضمان المنصوص عليها فى العقد ‪ ،‬فأذا حدث خلل‬
‫أثناء مرحلة الضمان فيتحمل المقاول أصالح الخلل على نفقته ‪.‬‬
‫‪ )2‬المقاول مسؤول على سالمة الموارد البشرية ودفع أجورهم والتأمين عليهم أثناء تواجدهم بموقع العمل ‪.‬‬
‫‪ )3‬المقاول مسؤول على جودة المواد المسلمة إليه الستعمالها فى البنود المختلفة للمشروع وطرق الحفاظ عليها ‪ ،‬وكذلك يكون‬
‫مسؤوالً على األعمال التى تم أنجازها ولم تسلم بعد إلى المالك ‪.‬‬
‫‪ )4‬يقع على عاتق المقاول القيام بجميع األعمال المطلوب تنفيذها طبقا للمواصفات والشروط والرسومات الهندسية التى تم التعاقد‬
‫عليها خالل المدة المحددة للمشروع ‪.‬‬
‫األهداف الرئيسية للمقاول أثناء التعاقد ‪:‬‬
‫‪ )1‬الوصول إلى اتفاق مع المالك على تحديد زمن تنفيذ المشروع ‪.‬‬
‫‪ )2‬تحقيق أعلى عائد مادى من خالل تنفيذ المشروع ‪.‬‬
‫‪ )3‬تجنب حدوث المخاطر داخل الموقع قدر اآلمكان ‪.‬‬
‫‪ )4‬تجنب الوقوع فى الشروط الجزائية مثل غرامات التأخير أثناء تنفيذ المشروع ‪.‬‬