3-BCTN-VN-2020-trang-102-114-đã G P-Đã Nén

202 Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt Báo cáo thường niên 2020 203
Báo cáo tài chính hợp nhất
THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT

vào ngày 31 tháng 12 năm 2020 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày
Phẩm chất và thành tựu

1. THÔNG TIN CÔNG TY
PDR (“Công ty”) là một công ty cổ phần được thành lập theo Hoạt động chính trong năm hiện tại của Công ty và các công Vào ngày 08 tháng 02 năm 2020, Nhóm Công ty đã nhận được Thông báo của Sở
Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Giấy Chứng nhận ty con (“Nhóm Công ty”) là xây dựng và mua bán nhà ở; xây KH&ĐT TP.HCM thông báo hoàn thành việc giải thể Công ty TNHH Đầu tư BĐS Phú
Đăng ký Kinh doanh (“GCNĐKKD”) số 4103002655 do Sở dựng các công trình dân dụng, công trình công nghiệp và Hưng (“Phú Hưng”) - công ty con của Công ty, đã được HĐQT ra quyết định giải thể
Kế hoạch và Đầu tư (“Sở KH&ĐT”) TP.HCM cấp ngày 13 cầu đường; và cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, theo Quyết định số 21/2018/QĐ-HĐQT vào ngày 06 tháng 11 năm 2018.
tháng 09 năm 2004 và theo các GCNĐKKD/Giấy Chứng sàn giao dịch BĐS và quản lý BĐS.
Vào ngày 09 tháng 12 năm 2020, Nhóm Công ty đã nhận được Thông báo của Sở
nhận Đăng ký Doanh nghiệp (“GCNĐKDN”) điều chỉnh.
Chuyển động nhanh

Công ty có trụ sở chính đăng ký tại Lầu 8 và 9 Tháp B, Tòa KH&ĐT TP.HCM thông báo hoàn thành việc giải thể Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát
trên tầm cao mới

Cổ phiếu của Công ty được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng nhà Viettel, 285 Cách Mạng Tháng Tám, Phường 12, Quận Đạt (“Đầu tư Phát Đạt”) - công ty con của Công ty, đã được HĐQT ra quyết định giải
khoán TP.HCM (“SGDCKHCM”) với mã PDR theo Giấy phép 10, TP.HCM, Việt Nam. thể theo Quyết định số 25/2019/QĐ-HĐQT vào ngày 14 tháng 11 năm 2019.
Niêm yết số 1207/SGDHCM-NY do SGDCKHCM cấp ngày Số lượng nhân viên của Nhóm Công ty vào ngày 31 tháng Ngoài ra, Nhóm Công ty có 03 công ty liên kết như được trình bày tại Thuyết minh
09 tháng 07 năm 2010. 12 năm 2020 là 267 (ngày 31 tháng 12 năm 2019: 190). số 16.
Phát triển tập đoàn đa ngành

Cơ cấu tổ chức
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020, Công ty có 06 công ty con đã được hợp nhất
từ năng lực lõi

vào BC tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty:
CÔNG TY CP CÔNG TY TNHH CÔNG TY CP ĐỊA ỐC CÔNG TY CP CÔNG TY CP CÔNG TY CP

ĐK PHÚ QUỐC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG SÀI GÒN – KL (“SÀI GÒN – KL”) ĐẦU TƯ BĐS NGÔ MÂY BẾN THÀNH - LONG HẢI ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
(“ĐK PHÚ QUỐC”) KỸ THUẬT COININ (“COININ”) (“NGÔ MÂY”) (“BẾN THÀNH – LONG HẢI”) KCN PHÁT ĐẠT (“KCN PHÁT ĐẠT”)
(THUYẾT MINH SỐ 4)
Phát triển bền vững

Trong năm, Nhóm Công ty đã góp vốn
với giá trị là 462.400.000.000 VNĐ,
tương đương 68% tỷ lệ sở hữu, để
ĐK Phú Quốc là một công ty cổ phần Coinin là một công ty TNHH có hai Sài Gòn – KL là một công ty CP được Ngô Mây là một công ty CP được Bến Thành - Long Hải là một công ty thành lập KCN Phát Đạt, một công ty
được thành lập theo Luật Doanh thành viên trở lên được thành lập theo thành lập theo Luật Doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp CP được thành lập theo Luật Doanh CP được thành lập theo Luật Doanh
nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo của Việt Nam theo GCNĐKKD số của Việt Nam theo GCNĐKKD số nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKDN
số 1701522101 do Sở KH&ĐT Tỉnh GCNĐKKD số 0313662185 do Sở 13700902915 do Sở KH&ĐT Tỉnh 4101553978 do Sở KH&ĐT Tỉnh số 3500783805 do Sở KH&ĐT Tỉnh Bà số 0316462970 do Sở KH&ĐT TP.HCM
Kiên Giang cấp ngày 22 tháng 04 năm KH&ĐT TP.HCM cấp ngày 25 tháng 02 Bình Dương cấp ngày 29 tháng 04 Bình Định cấp ngày 19 tháng 11 năm Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 01 tháng 03

cấp ngày 31 tháng 08 năm 2020. KCN
2011 và theo các GCNĐKKD điều năm 2016 và theo các GCNĐKKD điều năm 2008 và theo các GCNĐKKD 2019. Ngô Mây có trụ sở chính đăng năm 2007 và theo các GCNĐKKD điều Phát Đạt có trụ sở chính đăng ký tại Lầu
chỉnh. ĐK Phú Quốc có trụ sở chính chỉnh. Coinin có trụ sở chính đăng ký tại điều chỉnh. Sài Gòn – KL có trụ sở ký tại Số 1, Đường Ngô Mây, Phường chỉnh. Bến Thành – Long Hải có trụ sở 9 Tháp B, Tòa nhà Viettel, 285 Cách
đăng ký tại Tổ 17, Lô C, Khu phố 5, Số 271/16, Đường An Dương Vương, chính đăng ký tại Thửa đất số 1186 – Nguyễn Văn Cừ, TP Quy Nhơn, Tỉnh chính đăng ký tại Tỉnh lộ 44A, Trị trấn Mạng Tháng Tám, Phường 12, Quận 10,
Phường Dương Đông, TP Phú Quốc, Phường 3, Quận 5, TP.HCM, Việt Nam. 1187, Tờ bản đồ số 6-2 (D2), Khu phố Bình Định, Việt Nam. Hoạt động chính Phước Hải, Huyện Đất Đỏ, Tỉnh Bà TP.HCM, Việt Nam. Hoạt động chính của
Tỉnh Kiên Giang, Việt Nam. Hoạt động Hoạt động chính của Coinin là kinh Bình Đức, Phường Bình Hòa, của Ngô Mây là kinh doanh BĐS. Rịa – Vũng Tàu, Việt Nam. Hoạt động KCN Phát Đạt là kinh doanh BĐS.
chính của ĐK Phú Quốc là kinh doanh doanh BĐS và xây dựng công trình. TP. Thuận An, Tỉnh Bình Dương, Việt chính của Bến Thành – Long Hải là
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020 và Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020, Nhóm
BĐS và xây dựng công trình. Nam. Hoạt động chính của Sài Gòn - kinh doanh BĐS.
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020 và ngày 31 tháng 12 năm 2019, Nhóm Công ty nắm giữ 68% vốn sở hữu và
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020 và ngày ngày 31 tháng 12 năm 2019, Nhóm KL là kinh doanh BĐS. Công ty nắm giữ 94% vốn sở hữu và Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020, quyền biểu quyết trong Công ty con này.
thương hiệu Phát Đạt

31 tháng 12 năm 2019, Nhóm Công ty Công ty nắm giữ 80% vốn sở hữu và Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020 và ngày quyền biểu quyết trong công ty con này. Nhóm Công ty nắm giữ 99% vốn sở
Các dự án làm nên

nắm giữ 99% vốn sở hữu và quyền biểu quyền biểu quyết trong công ty con này. 31 tháng 12 năm 2019, Nhóm Công ty hữu và quyền biểu quyết trong công
quyết trong công ty con này. nắm giữ 99% vốn sở hữu và quyền biểu ty con này.
quyết trong công ty con này.
Thuyết minh Báo cáo Tài chính hợp nhất (tiếp theo)
2. CƠ SỞ TRÌNH BÀY Số dư các tài khoản giữa các công ty trong cùng Nhóm Công ty, Hàng hóa BĐS 3.5 Thuê tài sản
các khoản thu nhập và chi phí, các khoản lãi hoặc lỗ nội bộ chưa
2.1 Chuẩn mực và chế độ kế toán áp dụng BĐS được mua hoặc được xây dựng để bán trong quá trình Việc xác định một thỏa thuận có phải là thỏa thuận thuê tài sản hay
thực hiện phát sinh từ các giao dịch giữa các công ty trong cùng
hoạt động bình thường của Nhóm Công ty, không phải để không dựa trên bản chất của thỏa thuận đó tại thời điểm khởi đầu:
BC tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty được trình bày bằng Nhóm Công ty được loại trừ hoàn toàn.
cho thuê hoặc chờ tăng giá, được ghi nhận là hàng hóa BĐS liệu việc thực hiện thỏa thuận này có phụ thuộc vào việc sử dụng
đồng Việt Nam (“VNĐ”) phù hợp với Chế độ kế toán doanh nghiệp
Lợi ích của các cổ đông không kiểm soát là phần lợi ích trong lãi, theo giá thấp hơn giữa giá thành để đưa mỗi sản phẩm đến vị một tài sản nhất định và thỏa thuận có bao gồm điều khoản về
Việt Nam và các Chuẩn mực kế toán Việt Nam do Bộ Tài chính

hoặc lỗ, và trong tài sản thuần của các công ty con không trí và điều kiện hiện tại và giá trị thuần có thể thực hiện được. quyền sử dụng tài sản hay không.
ban hành theo:
được nắm giữ bởi Nhóm Công ty và được trình bày riêng Trong trường hợp Nhóm Công ty là bên đi thuê
Giá thành của hàng hóa BĐS bao gồm:
Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2001 về biệt trên BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và trong
việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Đợt 1); phần vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất. • Chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; Các khoản tiền thuê theo hợp đồng thuê hoạt động được hạch
toán vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất theo
Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 Ảnh hưởng do các thay đổi trong tỷ lệ sở hữu công ty con mà • Chi phí xây dựng trả cho nhà thầu; và
phương pháp đường thẳng trong thời hạn của hợp đồng thuê.
về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Đợt 2); không làm thay đổi quyền kiểm soát được hạch toán vào tài • Chi phí lãi vay, chi phí kế hoạch, thiết kế, chi phí san lấp, đền
khoản LNST chưa phân phối. Trong trường hợp Nhóm Công ty là bên cho thuê
Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 về bù giải phóng mặt bằng, phí tư vấn, thuế chuyển nhượng đất,
việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Đợt 3); Nếu việc mua lại công ty con không phải là giao dịch hợp nhất chi phí quản lý xây dựng chung, và các chi phí liên quan khác. Tài sản theo hợp đồng cho thuê hoạt động được ghi nhận là BĐS

đầu tư trên bảng cân đối kế toán hợp nhất. Chi phí trực tiếp ban

Quyết định số 12/2005/QĐ-BTC ngày 15 tháng 02 năm 2005 về kinh doanh, giao dịch đó được hạch toán như là một giao dịch Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính của
mua một nhóm các tài sản và nợ phải trả. Giá phí mua được đầu để thương thảo thỏa thuận cho thuê hoạt động được ghi nhận
việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Đợt 4); và hàng hóa BĐS trong điều kiện kinh doanh bình thường, dựa
phân bổ vào các tài sản và nợ phải trả dựa trên giá trị hợp lý vào BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất khi phát sinh.
trên giá thị trường vào ngày kết thúc năm kế toán và chiết
Quyết định số 100/2005/QĐ-BTC ngày 28 tháng 12 năm 2005 tương ứng của các tài sản và nợ phải trả, và không có lợi thế khấu cho giá trị thời gian của dòng tiền, nếu đáng kể, và trừ Thu nhập từ tiền cho thuê hoạt động được hạch toán vào BC kết
về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Đợt 5). thương mại hay thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận. chi phí ước tính để hoàn thành và chi phí bán hàng ước tính. quả hoạt động kinh doanh hợp nhất theo phương pháp đường
Theo đó, BC tài chính hợp nhất được trình bày kèm theo và thẳng trong thời gian cho thuê.
Giá vốn của BĐS đã bán được ghi nhận vào BC kết quả hoạt
việc sử dụng BC này không dành cho các đối tượng không 3.6 Khấu hao và hao mòn
3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU động kinh doanh hợp nhất dựa trên các chi phí trực tiếp tạo
được cung cấp các thông tin về các thủ tục và nguyên tắc

thành BĐS đó và chi phí chung được phân bổ trên cơ sở diện Khấu hao tài sản cố định hữu hình và hao mòn tài sản cố định vô
và thông lệ kế toán tại Việt Nam và hơn nữa không được 3.1 Tiền và các khoản tương đương tiền tích tương ứng của BĐS đó. hình được trích theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời

chủ định trình bày tình hình tài chính hợp nhất, kết quả hoạt
động kinh doanh hợp nhất và tình hình lưu chuyển tiền tệ Tiền và các khoản tương đương tiền bao gồm tiền mặt tại quỹ, tiền 3.3 Các khoản phải thu gian hữu dụng ước tính của các tài sản như sau:
hợp nhất theo các nguyên tắc và thông lệ kế toán được chấp gửi ngân hàng, các khoản đầu tư ngắn hạn có thời hạn gốc không Nhà cửa, vật kiến trúc 5 – 25 năm
quá ba tháng, có tính thanh khoản cao, có khả năng chuyển đổi dễ Các khoản phải thu được trình bày trên BC tài chính hợp
nhận rộng rãi ở các nước và lãnh thổ khác ngoài Việt Nam.
nhất theo giá trị ghi sổ các khoản phải thu từ khách hàng và Máy móc, thiết bị 6 – 7 năm
dàng thành các lượng tiền xác định và không có nhiều rủi ro trong
2.2 Hình thức sổ kế toán áp dụng phải thu khác sau khi cấn trừ các khoản dự phòng được lập Phương tiện vận tải 3 – 6 năm
chuyển đổi thành tiền.
cho các khoản phải thu khó đòi.
Hình thức sổ kế toán được áp dụng của Nhóm Công ty là Thiết bị văn phòng 6 – 8 năm
3.2 Hàng tồn kho
Nhật ký chung. Dự phòng phải thu khó đòi thể hiện phần giá trị của các khoản
Phần mềm máy tính 3 năm

Hàng tồn kho được ghi nhận theo giá thấp hơn giữa giá thành để phải thu mà Nhóm Công ty dự kiến không có khả năng thu hồi
2.3 Kỳ kế toán năm
đưa mỗi sản phẩm đến vị trí và điều kiện hiện tại và giá trị thuần có tại ngày kết thúc năm kế toán. Tăng hoặc giảm số dư tài khoản
3.7 BĐS đầu tư
Kỳ kế toán năm của Nhóm Công ty áp dụng cho việc lập BC thể thực hiện được. dự phòng được hạch toán vào tài khoản chi phí quản lý doanh
tài chính hợp nhất bắt đầu từ ngày 01 tháng 01 và kết thúc nghiệp trên BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất. BĐS đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa hoặc một
Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính của hàng tồn
ngày 31 tháng 12. phần nhà cửa hoặc cả hai và cơ sở hạ tầng được đầu tư
kho trong điều kiện kinh doanh bình thường trừ chi phí ước tính để 3.4 Tài sản cố định
nhằm mục đích thu tiền cho thuê hoặc tăng giá trị hoặc cả
2.4 Đơn vị tiền tệ kế toán hoàn thành và chi phí bán hàng ước tính.
Tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình được thể hai hơn là phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc cung cấp
BC tài chính hợp nhất được lập bằng đơn vị tiền tệ kế toán của Nhóm Công ty áp dụng phương pháp kê khai thường xuyên để hiện theo nguyên giá trừ đi giá trị khấu hao lũy kế và giá trị hàng hóa, dịch vụ; nhằm mục đích hành chính hoặc kinh

Nhóm Công ty là VNĐ. hạch toán hàng tồn kho với giá trị được xác định như sau: hao mòn lũy kế. doanh trong quá trình hoạt động kinh doanh bình thường.
2.5 Cơ sở hợp nhất Hàng hóa - chi phí mua theo phương pháp bình quân gia quyền. Nguyên giá tài sản cố định bao gồm giá mua và những chi phí BĐS đầu tư được thể hiện theo nguyên giá bao gồm cả các
có liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào hoạt động như chi phí giao dịch liên quan trừ đi giá trị khấu hao lũy kế.
BC tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty bao gồm các BC tài chính Dự phòng giảm giá hàng tồn kho
dự kiến.
của Công ty và các công ty con cho năm tài chính kết thúc ngày 31 Các khoản chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau
• Dự phòng giảm giá hàng tồn kho được trích lập cho phần giá trị
tháng 12 năm 2020. Các chi phí mua sắm, nâng cấp và đổi mới tài sản cố định ghi nhận ban đầu được hạch toán vào giá trị còn lại của BĐS
dự kiến bị tổn thất do các khoản suy giảm trong giá trị (do giảm
được ghi tăng nguyên giá của tài sản và chi phí bảo trì, sửa đầu tư khi Nhóm Công ty có khả năng thu được các lợi ích
Công ty con được hợp nhất toàn bộ kể từ ngày mua, là ngày giá, hư hỏng, kém phẩm chất, lỗi thời v.v.) có thể xảy ra đối với
chữa được hạch toán vào BC kết quả hoạt động kinh doanh kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh
Công ty nắm quyền kiểm soát công ty con, và tiếp tục được hợp hàng tồn kho thuộc quyền sở hữu của Nhóm Công ty dựa trên
hợp nhất khi phát sinh. giá ban đầu của BĐS đầu tư đó.
nhất cho đến ngày Công ty chấm dứt quyền kiểm soát đối với bằng chứng hợp lý về sự suy giảm giá trị tại ngày kết thúc kỳ kế

toán năm. Khi tài sản cố định được bán hay thanh lý, các khoản lãi hoặc lỗ Khấu hao BĐS đầu tư được trích theo phương pháp đường

công ty con.
phát sinh do thanh lý tài sản (là phần chênh lệch giữa tiền thu thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của các BĐS
Các BC tài chính của Công ty và các công ty con sử dụng để hợp • Tăng hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng giảm giá hàng tồn kho
thuần từ việc bán tài sản với giá trị còn lại của tài sản) được hạch như sau:
nhất được lập cho cùng một năm tài chính và được áp dụng các được hạch toán vào tài khoản giá vốn hàng bán trên BC kết quả
toán vào BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.
chính sách kế toán một cách thống nhất. hoạt động kinh doanh hợp nhất. Nhà cửa, vật kiến trúc 25 – 48 năm
Nhóm Công ty không khấu hao quyền sử dụng đất với thời gian 3.11 Mua tài sản và hợp nhất kinh doanh Dự phòng giảm giá trị các khoản đầu tư đem lại lợi ích chung và nâng cao phúc lợi cho công nhân viên,
sử dụng không thời hạn. và được trình bày như một khoản phải trả trên bảng cân đối kế
Nhóm Công ty mua các công ty con sở hữu tài sản và có các hoạt Dự phòng cho việc giảm giá trị của các khoản đầu tư được lập
toán hợp nhất.
BĐS đầu tư không còn được trình bày trên bảng cân đối kế động sản xuất kinh doanh. Tại thời điểm mua, Nhóm Công ty sẽ xác khi có bằng chứng chắc chắn cho thấy có sự suy giảm giá trị của
toán hợp nhất sau khi đã bán hoặc sau khi BĐS đầu tư đã định việc mua công ty con có phải là giao dịch hợp nhất kinh doanh các khoản đầu tư này vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Tăng Cổ tức
không còn được sử dụng và xét thấy không thu được lợi hay không. Giao dịch này được coi là hoạt động hợp nhất kinh hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng được hạch toán vào tài
Cổ tức phải trả được đề nghị bởi HĐQT của Công ty và được

ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐS đầu tư đó. doanh nếu công ty con có các hoạt động sản xuất kinh doanh gắn khoản chi phí tài chính trong BC kết quả hoạt động kinh doanh
phân loại như một sự phân phối của lợi nhuận chưa phân phối
Chênh lệch giữa tiền thu thuần từ việc bán tài sản với giá trị liền với tài sản được mua. hợp nhất.
trong khoản mục vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán
còn lại của BĐS đầu tư được ghi nhận vào BC kết quả hoạt
Nếu việc mua lại công ty con không phải là giao dịch hợp nhất kinh 3.13 Các khoản phải trả và chi phí trích trước hợp nhất cho đến khi được các cổ đông thông qua tại ĐHĐCĐ
động kinh doanh hợp nhất.
doanh, giao dịch đó được hạch toán như là một giao dịch mua một thường niên. Khi đó, cổ tức sẽ được ghi nhận như một khoản nợ
Các khoản phải trả và chi phí trích trước được ghi nhận cho
Việc chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn nhóm các tài sản và nợ phải trả. Giá phí mua được phân bổ vào các phải trả trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.
số tiền phải trả trong tương lai liên quan đến hàng hóa và
kho thành BĐS đầu tư chỉ khi có sự thay đổi về mục đích tài sản và nợ phải trả dựa trên giá trị hợp lý tương ứng của các tài
dịch vụ đã nhận được mà không phụ thuộc vào việc Nhóm 3.16 Ghi nhận doanh thu
sử dụng như trường hợp chủ sở hữu chấm dứt sử dụng tài sản và nợ phải trả, và không có lợi thế thương mại hay thuế thu
Công ty đã nhận được hóa đơn của nhà cung cấp hay chưa.
sản đó và bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động hoặc khi kết nhập hoãn lại được ghi nhận. Doanh thu được ghi nhận khi Nhóm Công ty có khả năng
thúc giai đoạn xây dựng. Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang 3.14 Các nghiệp vụ bằng ngoại tệ nhận được các lợi ích kinh tế có thể xác định được một cách

3.12 Các khoản đầu tư

BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự chắc chắn. Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của
Các nghiệp vụ phát sinh bằng các đơn vị tiền tệ khác với đơn
thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp chủ sở Đầu tư vào công ty liên kết các khoản đã thu hoặc sẽ thu được sau khi trừ đi các khoản
vị tiền tệ kế toán của Nhóm Công ty (VNĐ) được hạch toán
hữu bắt đầu sử dụng tài sản này hoặc bắt đầu triển khai cho chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả
Các khoản đầu tư vào các công ty liên kết được hợp nhất theo theo tỷ giá giao dịch thực tế vào ngày phát sinh nghiệp vụ
mục đích bán. Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở lại. Các điều kiện ghi nhận cụ thể sau đây cũng phải được đáp
phương pháp vốn chủ sở hữu. Công ty liên kết là công ty mà theo nguyên tắc sau:
hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi nguyên ứng khi ghi nhận doanh thu:
trong đó Nhóm Công ty có ảnh hưởng đáng kể nhưng không • Nghiệp vụ làm phát sinh các khoản phải thu được hạch
giá hay giá trị còn lại của BĐS tại ngày chuyển đổi. phải là công ty con hay công ty liên doanh của Nhóm Công ty. Doanh thu bán căn hộ
toán theo tỷ giá mua của ngân hàng thương mại nơi Nhóm
3.8 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang Thông thường, Nhóm Công ty được coi là có ảnh hưởng đáng Công ty chỉ định khách hàng thanh toán; và Đối với các căn hộ đã hoàn tất việc xây dựng, doanh thu được

kể nếu sở hữu trên 20% quyền bỏ phiếu ở công ty nhận đầu tư.
Chi phí xây dựng cơ bản dở dang bao gồm tài sản cố định đang xây • Nghiệp vụ làm phát sinh các khoản phải trả được hạch ghi nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan đến căn hộ đã

dựng và được ghi nhận theo giá gốc. Chi phí này bao gồm các chi Theo phương pháp vốn chủ sở hữu, khoản đầu tư được ghi toán theo tỷ giá bán của ngân hàng thương mại nơi Nhóm được chuyển giao sang người mua, thường là trùng với việc bàn
phí về xây dựng, lắp đặt máy móc thiết bị và các chi phí trực tiếp nhận ban đầu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất theo giá gốc, Công ty dự kiến giao dịch; giao căn hộ.
khác. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang chỉ được tính khấu hao khi sau đó được điều chỉnh theo những thay đổi của phần sở hữu Doanh thu bán lô đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
Tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm, các khoản mục tiền tệ có
các tài sản này hoàn thành và đưa vào sử dụng. của Nhóm Công ty trong giá trị tài sản thuần của công ty liên kết
gốc ngoại tệ được đánh giá lại theo tỷ giá giao dịch thực tế tại
sau khi mua. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc đầu tư vào Doanh thu được ghi nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan
3.9 Chi phí đi vay ngày của bảng cân đối kế toán theo nguyên tắc sau:
công ty liên kết được phản ánh trong giá trị còn lại của khoản đến đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng đã được chuyển giao
Chi phí đi vay bao gồm lãi tiền vay và các chi phí khác phát sinh liên đầu tư. Nhóm Công ty không phân bổ lợi thế thương mại này. • Các khoản mục tiền tệ được phân loại là tài sản được sang người mua, thường là trùng với việc bàn giao đất và đất đã xây
quan trực tiếp đến các khoản vay của Nhóm Công ty và được hạch BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất phản ánh phần sở đánh giá lại theo tỷ giá mua của ngân hàng thương mại nơi dựng cơ sở hạ tầng.
Nhóm Công ty thường xuyên có giao dịch; và

toán như chi phí phát sinh trong năm, ngoại trừ các khoản được hữu của Nhóm Công ty trong kết quả hoạt động kinh doanh của Doanh thu cho thuê
vốn hóa như nội dung của đoạn tiếp theo. công ty liên kết sau khi mua. • Các khoản mục tiền tệ được phân loại là nợ phải trả được
đánh giá lại theo tỷ giá bán của ngân hàng thương mại nơi Các khoản doanh thu tiền thuê phải thu dưới hình thức thuê
Chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc mua sắm, xây dựng hoặc Phần sở hữu của Nhóm Công ty trong lợi nhuận (lỗ) của công ty hoạt động được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng dựa
Nhóm Công ty thường xuyên có giao dịch.
hình thành một tài sản cụ thể cần có một thời gian đủ dài để có thể liên kết sau khi mua được phản ánh trên BC kết quả hoạt động trên thời hạn thuê.
đưa vào sử dụng theo mục đích định trước hoặc để bán được vốn kinh doanh hợp nhất và phần sở hữu của Nhóm Công ty trong Tất cả các khoản chênh lệch tỷ giá phát sinh được hạch toán
vào BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất. Doanh thu cung cấp dịch vụ
hóa vào nguyên giá của tài sản đó. thay đổi sau khi mua của các quỹ dự trữ được ghi nhận vào các
quỹ dự trữ. Thay đổi lũy kế sau khi mua được điều chỉnh vào giá Doanh thu được ghi nhận khi dịch vụ đã được cung cấp và
3.10 Chi phí trả trước 3.15 Phân chia lợi nhuận
trị còn lại của khoản đầu tư vào công ty liên kết. Cổ tức được hoàn thành.

Chi phí trả trước bao gồm các chi phí trả trước ngắn hạn hoặc chi nhận từ công ty liên kết được cấn trừ vào khoản đầu tư vào Lợi nhuận thuần sau thuế TNDN (không bao gồm các khoản lãi
Tiền lãi
phí trả trước dài hạn trên bảng cân đối kế toán hợp nhất và được công ty liên kết. từ giao dịch mua giá rẻ) có thể được chia cho các cổ đông sau
phân bổ trong khoảng thời gian trả trước hoặc thời gian các lợi ích khi được các cổ đông phê duyệt tại ĐHĐCĐ thường niên và Tiền lãi được ghi nhận khi tiền lãi phát sinh trên cơ sở dồn
BC tài chính của công ty liên kết được lập cùng năm tài chính với sau khi đã trích lập các quỹ dự phòng theo Điều lệ của Công ty tích (có tính đến lợi tức mà tài sản đem lại) trừ khi khả năng
kinh tế tương ứng được tạo ra từ các chi phí này.
BC tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty và sử dụng các chính và các quy định của pháp luật Việt Nam. thu hồi tiền lãi không chắc chắn.
Các loại chi phí sau đây được hạch toán vào chi phí trả trước để sách kế toán nhất quán. Các điều chỉnh hợp nhất thích hợp đã
phân bổ dần hoặc ghi nhận phù hợp với doanh thu vào BC kết quả được ghi nhận để bảo đảm các chính sách kế toán được áp dụng Nhóm Công ty trích lập các quỹ dự phòng sau đây từ lợi 3.17 Thuế
hoạt động kinh doanh hợp nhất: nhất quán với Nhóm Công ty trong trường hợp cần thiết. nhuận thuần sau thuế TNDN của Nhóm Công ty theo đề
Thuế thu nhập hiện hành
nghị của HĐQT và được các cổ đông phê duyệt tại ĐHĐCĐ
• Chi phí bồi thường và quản lý dự án The EverRich 2; Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn thường niên. Tài sản thuế thu nhập và thuế thu nhập phải nộp cho kỳ hiện

• Chi phí hoa hồng môi giới; Khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn được ghi nhận theo giá hành và các kỳ trước được xác định bằng số tiền được thu hồi
Quỹ đầu tư phát triển
• Chi phí quảng cáo; gốc. Sau khi ghi nhận ban đầu, khoản đầu tư này được ghi nhận từ hoặc dự kiến phải nộp cho cơ quan thuế, dựa trên các mức
theo giá trị có thể thu hồi. Các khoản suy giảm giá trị của khoản Quỹ này được trích lập nhằm phục vụ việc mở rộng hoạt động thuế suất và các luật thuế có hiệu lực đến ngày kết thúc kỳ kế
• Chi phí cải tạo văn phòng; và toán năm.
đầu tư nếu phát sinh được hạch toán vào chi phí tài chính trong hoặc đầu tư chiều sâu của Nhóm Công ty.
• Công cụ, dụng cụ. BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và giảm trừ trực tiếp Quỹ khen thưởng phúc lợi Thuế thu nhập hiện hành được ghi nhận vào BC kết quả hoạt
giá trị đầu tư. động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường hợp thuế thu nhập
Quỹ này được trích lập để khen thưởng, khuyến khích vật chất,
phát sinh liên quan đến một khoản mục được ghi thẳng vào vốn thù lao của HĐQT) cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ 5. TIỀN VÀ CÁC KHOẢN TƯƠNG ĐƯƠNG TIỀN
chủ sở hữu, trong trường hợp này, thuế thu nhập hiện hành phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm.
cũng được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu. Đvt: VNĐ
Lãi suy giảm trên cổ phiếu được tính bằng cách chia LNST phân
Số đầu năm Số cuối năm
Nhóm Công ty chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập hiện bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty (sau
Tiền mặt 136.492.947 194.029.113
hành và thuế thu nhập hiện hành phải nộp khi Nhóm Công ty khi đã điều chỉnh cho việc trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi

có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện và thù lao của HĐQT) cho số lượng bình quân gia quyền của Tiền gửi ngân hàng 646.197.916.499 46.972.324.611
hành với thuế thu nhập hiện hành phải nộp và Nhóm Công ty số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm và số lượng Các khoản tương đương tiền (*) 6.000.000.000 -
dự định thanh toán thuế thu nhập hiện hành phải nộp và tài sản bình quân gia quyền của cổ phiếu phổ thông sẽ được phát hành Tổng cộng 53.166.353.724 646.334.409.446
thuế thu nhập hiện hành trên cơ sở thuần. trong trường hợp tất cả các cổ phiếu phổ thông tiềm năng có
tác động suy giảm đều được chuyển thành cổ phiếu phổ thông. * Các khoản tương đương tiền thể hiện khoản tiền gửi kỳ hạn tại ngân hàng có kỳ hạn gốc là một tháng và hưởng lãi suất 3,5%/năm.
Thuế thu nhập hoãn lại
3.19 Thông tin theo bộ phận
Thuế thu nhập hoãn lại được xác định cho các khoản chênh
lệch tạm thời tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm giữa cơ sở tính Một bộ phận là một hợp phần có thể xác định riêng biệt của 6. ĐẦU TƯ NẮM GIỮ ĐẾN NGÀY ĐÁO HẠN
thuế thu nhập của các tài sản và nợ phải trả và giá trị ghi sổ của Nhóm Công ty tham gia vào việc cung cấp các sản phẩm hoặc
Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn thể hiện các khoản tiền gửi kỳ hạn tại ngân hàng

chúng cho mục đích lập BC tài chính hợp nhất. dịch vụ liên quan (bộ phận được chia theo hoạt động kinh

có kỳ hạn gốc là mười hai tháng và hưởng lãi suất dao động từ 5,45% đến 6,38%/năm.
doanh) hoặc cung cấp sản phẩm hoặc dịch vụ trong một môi
Thuế thu nhập hoãn lại phải trả được ghi nhận cho tất cả các
trường kinh tế cụ thể (bộ phận được chia theo khu vực địa
khoản chênh lệch tạm thời chịu thuế. Tài sản thuế thu nhập
lý). Mỗi một bộ phận này chịu rủi ro và thu được lợi ích khác
hoãn lại cần được ghi nhận cho tất cả các chênh lệch tạm thời 7. PHẢI THU CỦA KHÁCH HÀNG
biệt so với các bộ phận khác.
được khấu trừ, giá trị được khấu trừ chuyển sang các kỳ sau
Đvt: VNĐ
của các khoản lỗ thuế và các khoản ưu đãi thuế chưa sử dụng, Hoạt động chính của Nhóm Công ty là xây dựng và mua bán nhà
khi chắc chắn trong tương lai sẽ có lợi nhuận tính thuế để sử ở; xây dựng các công trình dân dụng, công trình công nghiệp và Số đầu năm Số cuối năm

dụng những chênh lệch tạm thời được khấu trừ, các khoản lỗ cầu đường; cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn Ngắn hạn 170.232.056.537 795.230.585.316
thuế và các ưu đãi thuế chưa sử dụng này. giao dịch BĐS và quản lý BĐS. Đồng thời, hoạt động kinh doanh Phải thu bên khác 119.083.656.537 695.788.611.272

của Nhóm Công ty chủ yếu được thực hiện trong lãnh thổ Việt
Giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại phải được xem Công ty CP Đầu tư BĐS Thiên Minh 70.615.693.202 344.738.890.572
Nam. Vì vậy, rủi ro và tỷ suất sinh lời của Nhóm Công ty không
xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và phải giảm giá trị ghi Công ty CP Đầu tư Danh Khôi Holdings - 157.852.595.000
bị tác động chủ yếu bởi những khác biệt về sản phẩm mà Nhóm
sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại đến mức bảo đảm chắc Khác 48.467.963.335 193.197.125.700
Công ty xây dựng nên hoặc do Nhóm Công ty hoạt động tại
chắn có đủ lợi nhuận tính thuế cho phép lợi ích của một phần
nhiều khu vực địa lý khác nhau. Do đó, Ban TGĐ nhận định là Phải thu bên liên quan (Thuyết minh số 32) 51.148.400.000 99.414.974.044
hoặc toàn bộ tài sản thuế thu nhập hoãn lại được sử dụng. Các
Nhóm Công ty chỉ có một bộ phận theo hoạt động kinh doanh Dài hạn 50.000.000.000 100.000.000.000
tài sản thuế thu nhập hoãn lại chưa ghi nhận trước đây được
và khu vực địa lý. Theo đó, Nhóm Công ty không cần phải trình
xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và được ghi nhận Phải thu bên liên quan (Thuyết minh số 32) 50.000.000.000 100.000.000.000
bày thông tin theo bộ phận.
khi chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế để có thể sử dụng các Tổng cộng 220.232.056.537 895.203.585.316

tài sản thuế thu nhập hoãn lại chưa ghi nhận này. 3.20 Các bên liên quan Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi (1.041.544.375) (3.108.486.026)
Tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải Các bên được coi là bên liên quan của Nhóm Công ty nếu một Giá trị thuần 219.190.512.162 892.095.099.290
trả được xác định theo thuế suất dự tính sẽ áp dụng cho năm bên có khả năng, trực tiếp hoặc gián tiếp, kiểm soát bên kia
tài chính khi tài sản được thu hồi hay nợ phải trả được thanh hoặc gây ảnh hưởng đáng kể tới bên kia trong việc ra các quyết
toán, dựa trên các mức thuế suất và luật thuế có hiệu lực vào định tài chính và hoạt động, hoặc khi Nhóm Công ty và bên kia Chi tiết tình hình tăng, giảm dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi như sau:
ngày kết thúc kỳ kế toán năm. cùng chịu sự kiểm soát chung hoặc ảnh hưởng đáng kể chung.
Đvt: VNĐ
Các bên liên quan nói trên có thể là các công ty hoặc các cá
Thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận vào BC kết quả hoạt

nhân bao gồm cả các thành viên mật thiết trong gia đình của họ. Năm trước Năm nay
động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường hợp thuế thu nhập
Số đầu năm 3.813.082.874 3.108.486.026
phát sinh liên quan đến một khoản mục được ghi thẳng vào vốn
chủ sở hữu, trong trường hợp này, thuế thu nhập hoãn lại cũng Xóa sổ dự phòng trong năm - (2.066.941.651)
4. MUA TÀI SẢN
được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu. Hoàn nhập dự phòng trong năm (704.596.848) -
Vào ngày 7 tháng 9 năm 2020, Nhóm Công ty đã hoàn tất Số cuối năm 3.108.486.026 1.041.544.375
Nhóm Công ty chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập hoãn
việc mua 99% vốn sở hữu trong Bến Thành - Long Hải từ các
lại và thuế thu nhập hoãn lại phải trả khi Nhóm Công ty có
cổ đông trước với giá phí là 1.980.000.000.000 VNĐ. Theo
quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện
đó, Bến Thành - Long Hải đã trở thành công ty con của Nhóm
hành với thuế thu nhập hiện hành phải nộp và các tài sản thuế
Công ty từ ngày này.

thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải trả liên quan

tới thuế TNDN được quản lý bởi cùng một cơ quan thuế đối Ban TGĐ tin tưởng rằng giá phí mua như nêu trên thể hiện giá
với cùng một đơn vị chịu thuế. trị hợp lý của dự án được sở hữu bởi công ty con này. Ban TGĐ
3.18 Lãi trên cổ phiếu xử lý nghiệp vụ mua này như là nghiệp vụ mua tài sản và không
xem là nghiệp vụ hợp nhất kinh doanh vì công ty con này chỉ
Lãi cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia LNST phân sở hữu duy nhất một dự án BĐS và chưa đi vào hoạt động kinh
bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty (sau khi doanh chính thức.
đã điều chỉnh cho việc trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi và
8. TRẢ TRƯỚC CHO NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN 10. HÀNG TỒN KHO
Đvt: VNĐ Đvt: VNĐ

Số đầu năm Số cuối năm Số đầu năm Số cuối năm
Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 373.200.000.000 361.572.995.000 BĐS (*) 9.330.555.534.275 7.992.915.026.215

Trả trước cho các cá nhân để nhận chuyển nhượng vốn và dự án 275.371.128.500 63.691.635.000 Hàng hóa 472.479.120 1.887.933.665
Ông Phạm Công Thành 100.000.000.000 - Tổng cộng 9.331.028.013.395 7.994.802.959.880
Bà Nguyễn Thị Phương Thảo 85.371.128.500 9.691.635.000
Bà Nguyễn Thị Mỹ Duyên 54.000.000.000 54.000.000.000 (*) BĐS chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí phát triển khác
Ông Nguyễn Cao Tiến 36.000.000.000 - cho các dự án BĐS đang triển khai sau đây:
Tổng Công ty CP Đền bù Giải tỏa 178.881.848.207 178.099.623.590

Công ty CP Xây dựng Central 147.804.853.158 - Đvt: VNĐ
Công ty CP Đức Khải 70.228.366.367 70.228.366.367

Khác 25.115.126.407 81.583.030.720 Dự án The EverRich 2 (i) 3.603.774.811.610 3.597.766.841.597
Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải 1.911.159.780.077 -
Tổng cộng 1.070.601.322.639 755.175.650.677
Dự án Nhơn Hội - Bình Định (ii) 1.473.606.599.450 2.791.168.413.614
Dự án The EverRich 3 (i) 876.296.187.469 875.636.079.563
9. PHẢI THU KHÁC Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (“dự án
624.452.264.818 596.306.128.270
Đvt: VNĐ Astral City”)

Dự án ĐK Phú Quốc 475.559.749.892 -
Ngắn hạn 276.292.715.200 158.048.756.336 Dự án Ngô Mây (ii) 133.451.877.454 -

Phải thu bên khác 266.292.715.200 142.958.293.348 Dự án Bàu Cả – Quảng Ngãi 25.530.072.475 37.603.106.026
Công ty CP Kinh doanh BĐS Minh Hoàng Các dự án khác 206.724.191.030 94.434.457.145
200.000.000.000 17.660.000.000
(“Minh Hoàng”) (i)
Tổng cộng 9.330.555.534.275 7.992.915.026.215
Công ty CP Thương mại Vận tải biển Trường Phát Lộc
50.000.000.000 75.000.000.000 (i) Các dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 cùng toàn bộ quyền tài sản (ii) Các dự án Nhơn Hội - Bình Định và Ngô Mây cùng toàn bộ quyền tài sản
(“Trường Phát Lộc”) (ii)
phát sinh từ các dự án này đã được thế chấp cho Ngân hàng Thương mại phát sinh từ các dự án này đã được thế chấp để bảo lãnh cho các khoản
Ký quỹ, ký cược 733.360.000 6.372.484.000
CP Việt Nam Thịnh Vượng để bảo lãnh cho các khoản vay của các đối tác vay và trái phiếu phát hành của Nhóm Công ty (Thuyết minh số 22).
Khác 15.559.355.200 43.925.809.348 kinh doanh của Nhóm Công ty. Chi phí lãi vay vốn hóa tài trợ cho việc đầu tư, phát triển các dự án cho

Phải thu bên liên quan (Thuyết minh số 32) 10.000.000.000 15.090.462.988 Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Nhóm Công ty đang trong quá trình năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2020 là 227.775.863.554
hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện VNĐ (cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2019:
Dài hạn 938.174.914.270 1.466.429.244.555
chuyển nhượng phần còn lại của các dự án này theo HĐHTĐT đã ký kết 148.375.932.092 VNĐ)
Phải thu bên khác 898.174.914.270 1.365.489.492.655 với Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (“Big Gain”) và Công ty TNHH Dynamic
Công ty CP Đoàn Ánh Dương Phú Quốc Innovation (“Dynamic”) (Thuyết minh số 21).
356.000.000.000 416.000.000.000
(“Đoàn Ánh Dương”) (iii)
Công ty CP Địa ốc Tân Hoàng (iv) 223.000.000.000 223.000.000.000

Công ty CP Địa ốc Tam Bình (iv) 200.000.000.000 200.000.000.000

Trường Phát Lộc (ii) 76.400.000.000 126.400.000.000
Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc 38.548.000.000 38.548.000.000
Ký quỹ, ký cược 3.960.245.380 -
Minh Hoàng (i) - 361.400.000.000
Khác 266.668.890 141.492.655
Phải thu bên liên quan (Thuyết minh số 32) 40.000.000.000 100.939.751.900
Tổng cộng 1.214.467.629.470 1.624.478.000.891

(i) Số dư thể hiện khoản phải thu còn lại phần vốn góp từ việc thanh lý Hợp (iii) Số dư thể hiện khoản vốn góp theo HĐHTĐT nhằm phát triển dự án
đồng hợp tác kinh doanh (“HĐHTKD”) liên quan đến việc phát triển sàn Khu du lịch sinh thái Vũng Bầu tọa lạc tại Xã Cửa Cạn, TP Phú Quốc,
thương mại và căn hộ văn phòng của dự án Millennium tọa lạc tại Số 132, Tỉnh Kiên Giang và hưởng phần lợi nhuận được chia theo tỷ lệ đóng góp
Đường Bến Vân Đồn, Phường 6, Quận 4, TP.HCM (“dự án Millennium”). tài chính nhưng không thấp hơn 20%/năm.
(ii) Số dư thể hiện khoản phải thu còn lại phần vốn góp từ việc thanh lý Hợp đồng (iv) Số dư thể hiện các khoản vốn góp theo HĐHTĐT nhằm xây dựng và
hợp tác đầu tư (“HĐHTĐT”) liên quan đến việc phát triển dự án Millennium. phát triển dự án Cảng trung chuyển ICD tại Phường Long Bình, Quận 9,
TP.HCM và hưởng quỹ đất được chia sau khi dự án hoàn thành.
11. CHI PHÍ TRẢ TRƯỚC 13. TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH
Số đầu năm Số cuối năm Phần mềm máy tính
Ngắn hạn 4.699.725.667 2.535.665.201 NGUYÊN GIÁ

Chi phí dịch vụ thuê ngoài 2.396.976.753 381.151.768 Số đầu năm 3.171.378.036
Công cụ, dụng cụ 649.309.740 714.438.747 Tăng do hợp nhất công ty con 185.989.500
Phí bảo hiểm 624.185.572 502.474.083 Số cuối năm 3.357.367.536
Khác 1.029.253.602 937.600.603 Đã hao mòn hết 2.154.470.536
Dài hạn 964.520.684.604 1.033.362.960.251 GIÁ TRỊ HAO MÒN LŨY KẾ

Số đầu năm (2.126.391.146)
Chi phí bồi thường dự án The EverRich 2 (*) 923.823.243.655 923.823.243.655
Hao mòn trong năm (644.021.234)
Chi phí hoa hồng môi giới 20.763.679.587 100.000.000.000
Tăng do hợp nhất công ty con (185.989.500)
Chi phí cải tạo văn phòng 5.703.519.522 -

Số cuối năm (2.956.401.880)
Chi phí quảng cáo 4.979.719.223 2.910.441.003
GIÁ TRỊ CÒN LẠI
Chi phí quản lý căn hộ 3.383.934.585 3.383.934.585
Số đầu năm 1.044.986.890
Khác 5.866.588.032 3.245.341.008
Số cuối năm 400.965.656
Tổng cộng 969.220.410.271 1.035.898.625.452
(*) Đây là chi phí bồi thường cho Công ty CP Tư vấn CRE & AGI và Phú Hưng, công ty con của công ty, đã hoàn thành việc giải thể vào ngày 08 tháng 02
năm 2020, khi thanh lý các HĐHTKD liên quan đến việc xây dựng và quản lý kinh doanh dự án The EverRich 2. Các HĐHTKD này được thanh lý để 14. BĐS ĐẦU TƯ

Nhóm Công ty chuyển nhượng dự án này cho Big Gain theo HĐHTĐT (Thuyết minh số 10).
Đvt: VNĐ

Quyền sử dụng đất Nhà cửa, vật kiến trúc Tổng cộng
12. TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH NGUYÊN GIÁ
Đvt: VNĐ Số đầu năm 12.581.327.536 70.082.942.736 82.664.270.272
Nhà cửa, vật kiến trúc Phương tiện vận tải Máy móc, thiết bị Thiết bị văn phòng Tổng cộng Phân loại lại sang hàng tồn kho (5.274.354.545) (1.725.645.455) (7.000.000.000)
NGUYÊN GIÁ Số cuối năm 7.306.972.991 68.357.297.281 75.664.270.272
Số đầu năm - 23.468.244.085 4.242.654.542 - 27.710.898.627 GIÁ TRỊ HAO MÒN LŨY KẾ

Mua mới - 3.563.938.545 2.900.208.000 - 6.464.146.545 Số đầu năm (786.757.894) (6.462.012.495) (7.248.770.389)
Tăng do hợp nhất công ty con 34.020.488.862 1.419.851.656 701.504.800 131.174.971 36.273.020.289 Khấu hao trong năm - (1.536.119.040) (1.536.119.040)
Phân loại lại sang hàng tồn kho - - (903.066.700) - (903.066.700) Phân loại lại sang hàng tồn kho 786.757.894 1.725.645.455 2.512.403.349
Số cuối năm 34.020.488.862 28.452.034.286 6.941.300.642 131.174.971 69.544.998.761 Số cuối năm - (6.272.486.080) (6.272.486.080)
Trong đó: GIÁ TRỊ CÒN LẠI
Đã khấu hao hết 5.141.750.887 4.486.489.376 3.951.444.387 131.174.971 13.710.859.621 Số đầu năm 11.794.569.642 63.620.930.241 75.415.499.883
GIÁ TRỊ KHẤU HAO LŨY KẾ Số cuối năm 7.306.972.991 62.084.811.201 69.391.784.192

Số đầu năm - (7.879.741.473) (3.303.038.503) - (11.182.779.976)
Khấu hao trong năm (745.189.932) (3.577.083.018) (816.795.265) - (5.139.068.215) Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư chưa được đánh giá và xác định một cách chính thức tại ngày 31 tháng 12 năm 2020. Tuy nhiên,
Tăng do hợp nhất công ty con (17.604.286.337) (1.419.851.656) (692.608.362) (131.174.971) (19.847.921.327) dựa trên tình hình cho thuê thực tế và giá thị trường của các khu đất liền kề, Ban TGĐ của Nhóm Công ty tin tưởng rằng giá
trị thị trường của BĐS đầu tư lớn hơn giá trị còn lại tại ngày này.
Phân loại lại sang hàng tồn kho - - 301.022.232 - 301.022.232
Số cuối năm (18.349.476.269) (12.876.676.147) (4.511.419.899) (131.174.971) (35.868.747.286)
GIÁ TRỊ CÒN LẠI
Số đầu năm - 15.588.502.612 939.616.039 - 16.528.118.651

Số cuối năm 15.671.012.592 15.575.358.139 2.429.880.744 - 33.676.251.475

15. CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠ BẢN DỞ DANG 18. NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC NGẮN HẠN
Số đầu năm Số cuối năm Số đầu năm Số cuối năm
Tòa nhà văn phòng (*) 424.892.553.707 - Công ty CP Đầu tư Danh Khôi Holdings 593.402.049.007 556.528.830.332

Dự án Xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ khu Cổ đại Khác 26.592.959.218 94.620.507.312
376.814.929.277 319.511.653.557
tại Quận 9, TP.HCM Tổng cộng 619.995.008.225 651.149.337.644
Các dự án theo Thỏa thuận Xây dựng và Chuyển giao khác 83.229.865.277 7.976.940.104 Trong đó:
Dự án ĐK Phú Quốc - 398.738.837.674 Dự án Nhơn Hội – Bình Định 593.402.049.007 591.765.616.622
Dự án Ngô Mây - 126.992.204.750 Các dự án khác 26.592.959.218 59.383.721.022
Phần mềm kế toán 11.040.986.310 -
Khác 2.198.101.364 55.149.950.077
19. THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHẢI THU, PHẢI NỘP NHÀ NƯỚC
Tổng cộng 898.176.435.935 908.369.586.162

Đvt: VNĐ
(*) Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được thế chấp để bảo lãnh cho khoản vay của Nhóm Công ty (Thuyết minh số 22). Chi phí lãi vay vốn hóa
tài trợ cho việc đầu tư, phát triển các dự án cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2020 là 20.996.087.672 VNĐ (cho năm tài chính kết thúc ngày Số đầu năm Tăng Giảm Số cuối năm
31 tháng 12 năm 2019: 0 VNĐ).
PHẢI NỘP
Thuế TNDN 143.797.858.831 317.598.336.688 (146.852.552.847) 314.543.642.672

16. ĐẦU TƯ VÀO CÔNG TY LIÊN KẾT Thuế giá trị gia tăng 33.134.492.623 281.231.232.177 (142.020.361.162) 172.345.363.638
Số đầu năm Số cuối năm Thuế thu nhập cá nhân 1.912.433.504 34.432.525.058 (33.488.077.965) 2.856.880.597

% Sở hữu Số tiền VNĐ % Sở hữu Số tiền VNĐ Khác - 75.838.188.389 (75.689.750.032) 148.438.357

Công ty CP Đầu tư BĐS BIDICI (“BIDICI”) (i) - - 49 1.092.700.000.000 Tổng cộng 178.844.784.958 709.100.282.312 (398.050.742.006) 489.894.325.264
Công ty CP Đầu tư Serenity (“Serenity”) (ii) - - 36 635.182.000.000 PHẢI THU
Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Công trình PĐP (iii) 49 2.692.000.000 49 6.067.000.000
Thuế giá trị gia tăng 3.055.335.504 36.597.976.215 (27.848.476.794) 11.804.834.925
Tổng cộng 2.692.000.000 1.733.949.000.000
Thuế TNDN (*) 2.642.764.611 18.233.061.178 (20.705.169.736) 170.656.053
(i) Trong năm, Công ty đã góp vốn với giá trị là 1.092.700.000.000 VNĐ, tương đương 49% tỷ lệ sở hữu, để thành lập BIDICI, một công ty cổ phần được
thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKDN số 4101576855 do Sở KH&ĐT Tỉnh Bình Định cấp ngày 16 tháng 10 năm 2020. Tổng cộng 5.698.100.115 54.831.037.393 (48.553.646.530) 11.975.490.978
BIDICI có trụ sở chính đăng ký tại số 1 Ngô Mây, Phường Nguyễn Văn Cừ, TP Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định, Việt Nam. Hoạt động chính của BIDICI là kinh
doanh BĐS. (*) Theo Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22 tháng 06 năm 2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế TNDN, Nhóm

(ii) Vào ngày 31 tháng 12 năm 2020, Công ty đã hoàn tất việc mua 36% quyền sở hữu trong Serenity nhằm mục đích thực hiện dự án Khu nghỉ dưỡng tại Công ty thực hiện kê khai tạm nộp thuế TNDN theo thuế suất 1% trên doanh thu thu được tiền từ khách hàng.
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Serenity là một công ty cổ phần được thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKDN số 3502421310 do Sở
KH&ĐT Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 27 tháng 3 năm 2020. Serenity có trụ sở chính đăng ký tại Khu phố Hải Tân, Thị trấn Phước Hải, Huyện Đất Đỏ,
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Việt Nam. Hoạt động chính của Serenity là kinh doanh BĐS.
20. CHI PHÍ PHẢI TRẢ NGẮN HẠN
(iii) Công trình PĐP là một công ty TNHH có hai thành viên trở lên được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKDN số 0315143682
do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp ngày 3 tháng 7 năm 2018. Công trình PĐP có trụ sở chính đăng ký tại Lầu 9 Tháp B, Tòa nhà Viettel, 285 Đường Cách Mạng
Tháng Tám, Phường 12, Quận 10, TP.HCM, Việt Nam. Hoạt động chính của Công trình PĐP là kinh doanh BĐS. Dự án chính hiện tại của Công trình PĐP Đvt: VNĐ
là dự án Xây dựng Công trình Phan Đình Phùng tại số 8 Võ Văn Tần, Phường 6, Quận 3, TP.HCM. Vào ngày kết thúc năm kế toán, Nhóm Công ty đã góp
6.067.000.000 VNĐ trên phần vốn điều lệ của Nhóm Công ty theo GCNĐKDN là 147.000.000.000 VNĐ. Số đầu năm Số cuối năm

Chi phí lãi vay 78.594.435.111 70.161.180.594
Chi phí xây dựng 58.475.289.099 3.870.537.650

17. PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN
Khác 8.634.956.355 4.174.133.557
Đvt: VNĐ
Tổng cộng 145.704.680.565 78.205.851.801
Công ty CP Phú Mỹ Hưng 165.122.193.621 165.122.193.621

Công ty CP Công trình Giao thông Sài Gòn 31.336.050.766 61.281.747.788
Công ty TNHH MTV Cơ khí và Xây dựng Thiên An 30.298.070.520 -

Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Vận tải Xây Dựng Giao thông T&T 20.388.979.200 -

Công ty CP Dịch vụ Thương mại và Đầu tư IDV 13.074.589.917 6.828.799.823
Công ty TNHH Xây dựng Đồng Khánh 11.636.067.669 13.636.067.669
Khác 16.423.949.196 14.049.529.870
Tổng cộng 288.279.900.889 260.918.338.771
21. PHẢI TRẢ KHÁC
Đvt: VNĐ
22.1 Vay ngân hàng
Số đầu năm Số cuối năm Chi tiết các khoản vay ngân hàng được trình bày như sau:
Ngắn hạn 623.410.262.001 1.480.519.543.789
Đvt: VNĐ

Phải trả bên liên quan (Thuyết minh số 32) - 1.100.758.150.229
Ngân hàng Số cuối năm VNĐ Kỳ hạn trả gốc Mục đích Lãi suất % năm Hình thức đảm bảo
Nhận ký quỹ 3.373.396.000 282.856.500.000
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH 11 TP.HCM
HĐHTĐT – Dự án Nhơn Hội – Bình Định (*) 73.000.000.000 75.649.786.290
Chuyển nhượng cổ phần Sài Gòn – KL 528.212.980.877 - Khoản vay 1 266.000.000.000 Từ ngày 16/01/2021 Tài trợ dự án tòa nhà Lãi suất huy động tiết Quyền sử dụng đất và
đến ngày 25/04/2030 văn phòng tại Quận 3, kiệm 12 tháng trả lãi tài sản gắn liền với đất
Khác 18.823.885.124 21.255.107.270 TP.HCM sau + chi phí huy động tại Quận 3, TP.HCM
vốn tăng thêm + 4
Dài hạn 5.549.400.552.616 5.551.706.991.616
HĐHTĐT– Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 (**) 5.547.433.656.616 5.547.433.656.616 Khoản vay 2 106.500.000.000 Ngày 25/05/2021 Tài trợ dự án 11 Quyền sử dụng đất và
Nhơn Hội – Bình Định tài sản gắn liền với thửa
Khác 1.966.896.000 4.273.335.000 đất số 120, Số 1 Ngô

Mây, TP Quy Nhơn,
Tổng cộng 6.172.810.814.617 7.032.226.535.405 Tỉnh Bình Định
(*) Đây là các khoản vốn góp đã nhận từ các cá nhân để phát triển dự án c. Sau khi Nhóm Công ty được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CP PHƯƠNG ĐÔNG – CHI NHÁNH BẾN THÀNH
Nhơn Hội – Bình Định theo các HĐHTĐT. Theo đó, Nhóm Công ty sẽ đối với khu đất của dự án, Big Gain/Dynamic có quyền chọn mua và
chia phần LNST của dự án nhưng không thấp hơn 15%/năm dựa trên Nhóm Công ty có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của Nhóm Công Khoản vay 1 100.000.000.000 Ngày 28/05/2021 Tài trợ dự án Nhơn 9,8 14.000.000 cổ phiếu
phần vốn góp của các bên. ty trong hoạt động hợp tác đầu tư này với giá tương đương với 99% Hội – Bình Định PDR sở hữu bởi cổ đông
giá trị khoản đóng góp thỏa thuận của Nhóm Công ty cộng thêm một
(**) Vào ngày 26 tháng 12 năm 2017, Nhóm Công ty đã ký kết các khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận.
HĐHTĐT có thời hạn 5 năm với Big Gain liên quan đến việc phát triển
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH NHÀ BÈ
một phần Dự án The EverRich 2 và với Dynamic liên quan đến việc d. Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng theo luật định, Nhóm Khoản vay 1 99.652.850.000 Ngày 28/01/2021 Tài trợ dự án Nhơn 11 Quyền sử dụng đất và
phát triển phần chung cư cao tầng của Dự án The EverRich 3. Theo các Công ty có quyền chuyển nhượng phần dự án hợp tác này cho đối tác

Hội – Bình Định tài sản gắn liền với đất
HĐHTĐT này và các phụ lục điều chỉnh sau đó: khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Big
thuộc Dự án Nhơn Hội
Gain/Dynamic cộng với một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.
a. Big Gain/Dynamic có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà Nhóm Công - Bình Định

ty đã bỏ ra liên quan đến phần dự án hợp tác. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, tổng số tiền Nhóm Công ty đã nhận
được từ Big Gain và Dynamic lần lượt là 4.557.365.656.616 VNĐ và Tổng cộng 572.152.850.000
b. Các bên có thể nhận được phần lợi nhuận phát sinh từ dự án được
phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài chính của mỗi bên theo nội dung 990.068.000.000 VNĐ. Trong đó:
quyết toán được thống nhất.
Ngắn hạn 334.152.850.000
Dài hạn 238.000.000.000
22. VAY
Đvt: VNĐ 22.2 Trái phiếu phát hành

Số đầu năm Tăng Giảm Phân loại lại Đánh giá lại Số cuối năm Chi tiết các trái phiếu phát hành được trình bày như sau:
Ngắn hạn 1.201.598.912.000 901.746.149.129 (1.458.987.583.738) 770.102.583.738 (900.000.000) 1.413.560.061.129
Đvt: VNĐ
Vay ngân hàng
(Thuyết minh 99.652.850.000 208.000.000.000 (30.927.583.738) 57.427.583.738 - 334.152.850.000 Số cuối năm VNĐ Kỳ hạn trả gốc Mục đích Lãi suất %/năm Hình thức đảm bảo
số 22.1)
Quyền sử dụng đất và
Trái phiếu phát toàn bộ quyền tài sản
10,5 cho năm thứ
hành (Thuyết 1.101.946.062.000 530.546.149.129 (1.364.860.000.000) 190.000.000.000 - 457.632.211.129 thuộc Phân khu 2, dự
nhất và lãi suất tiền
minh số 22.2) án Nhơn Hội – Bình
gửi tiết kiệm cá nhân

Từ ngày 03/030/2022 Tài trợ dự án Nhơn Định; quyền sử dụng
Vay bên khác Trái phiếu 1 247.244.818.637 VNĐ kỳ hạn 24 tháng
đến ngày 03/06/2024 Hội - Bình Định đất tại Tỉnh Quảng
(Thuyết minh - 163.200.000.000 (63.200.000.000) 522.675.000.000 (900.000.000) 621.775.000.000 trả lãi sau của Ngân
Nam thuộc Công ty
số 22.3) hàng TMCP Quân Đội
An Điền, đối tác kinh
+ 3,5 cho các năm sau
Dài hạn 970.300.594.738 285.046.807.638 - (770.102.583.738) - 485.244.818.638 doanh của Nhóm
Công ty
Vay ngân hàng
(Thuyết minh 15.427.583.738 280.000.000.000 - (57.427.583.738) - 238.000.000.000 Tài trợ các dự án của 9.150.000 cổ phiếu
Trái phiếu 2 49.562.500.001 Ngày 16/06/2021 13
số 22.1) Nhóm Công ty PDR sở hữu
Trái phiếu phát Tài trợ các dự án của 25.000.000 cổ phiếu
Trái phiếu 3 299.219.711.113 Ngày 02/07/2021 13
hành (Thuyết 432.198.011.000 5.046.807.638 - (190.000.000.000) - 247.244.818.638 Nhóm Công ty PDR sở hữu
minh số 22.2)
Tài trợ các dự án của 10.100.000 cổ phiếu

Trái phiếu 4 108.850.000.016 Ngày 09/07/2021 13

Vay bên khác Nhóm Công ty PDR sở hữu
(Thuyết minh 522.675.000.000 - - (522.675.000.000) - -
số 22.3) Tổng cộng 704.877.029.767
Tổng cộng 2.171.899.506.738 1.186.792.956.767 (1.458.987.583.738) - (900.000.000) 1.898.804.879.767 Trong đó:
Ngắn hạn 457.632.211.129

Dài hạn 247.244.818.638
22.3 Vay bên khác 24.2 Các giao dịch về vốn với các chủ sở hữu và chia cổ tức
Bên cho vay Số cuối năm Kỳ hạn trả gốc Mục đích Lãi suất Hình thức đảm bảo Đvt: VNĐ
VNĐ USD %/năm Năm trước Năm nay
18.500.000 cổ phiếu VỐN CỔ PHẦN ĐÃ GÓP CỦA CHỦ SỞ HỮU
Vietnam New Từ ngày 02 tháng 05 Tài trợ dự án Nhơn

521.775.000.000 22.500.000 15 PDR sở hữu bởi
Urban Center LP năm 2021 Hội – Bình Định Số đầu năm 2.663.890.070.000 3.276.579.720.000
cổ đông
5.800.000 cổ phiếu Tăng trong năm 612.689.650.000 685.119.250.000
Ông Ngày 30 tháng 09
100.000.000.000 - 190.000.000.000 13,5 PDR sở hữu bởi Số cuối năm 3.276.579.720.000 3.961.698.970.000
Vũ Dương Hiển năm 2021
cổ đông
CỔ TỨC ĐÃ CÔNG BỐ VÀ ĐÃ TRẢ TRONG NĂM
Tổng cộng 621.775.000.000 22.500.000
Cổ tức đã công bố 612.689.650.000 1.078.308.816.400
Cổ tức đã trả 612.689.650.000 1.078.047.503.200
23. QUỸ KHEN THƯỞNG, PHÚC LỢI Cổ tức trả bằng tiền cho năm 2019: 1.200 VNĐ/cổ phiếu - 392.928.253.200

Cổ tức trả bằng cổ phiếu cho năm 2019: 13 cổ phiếu/100 cổ phiếu

Đvt: VNĐ 612.689.650.000 425.949.150.000
hiện hữu (2018: 23 cổ phiếu/100 cổ phiếu hiện hữu)
Năm trước Năm nay
Cổ tức trả bằng cổ phiếu cho năm 2020: 7 cổ phiếu/100 cổ phiếu
Số đầu năm 13.283.531.767 6.592.068.523 - 259.170.100.000
hiện hữu
Tăng 12.800.000.000 16.640.913.781
Giảm (19.491.463.244) (20.557.710.904)
Số cuối năm 6.592.068.523 2.675.271.400 24.3 Cổ phiếu
Đvt: VNĐ

Số lượng
24. VỐN CHỦ SỞ HỮU

24.1 Tình hình thay đổi vốn chủ sở hữu Cổ phiếu đăng ký phát hành 327.657.972 396.169.897
Đvt: VNĐ Cổ phiếu đã phát hành và được góp vốn đầy đủ 327.657.972 396.169.897
Vốn cổ phần Thặng dư Quỹ đầu tư LNST Tổng cộng Cổ phiếu phổ thông 327.657.972 396.169.897
vốn cổ phần phát triển chưa phân phối
Cổ phiếu đang lưu hành 327.657.972 396.169.897
NĂM TRƯỚC
Cổ phiếu phổ thông 327.657.972 396.169.897
Số đầu năm 2.663.890.070.000 11.680.300.000 124.713.584.076 645.866.230.447 3.446.150.184.523
Lợi nhuận thuần trong năm - - - 874.138.744.149 874.138.744.149 Mệnh giá cổ phiếu đang lưu hành: 10.000 VNĐ/cổ phiếu (ngày 31 tháng 12 năm 2019: 10.000 VNĐ/cổ phiếu).

Trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi - - - (12.800.000.000) (12.800.000.000)
Phân phối lợi nhuận - - 12.800.000.000 (12.800.000.000) -
25. LỢI ÍCH CỦA CÁC CỔ ĐÔNG KHÔNG KIỂM SOÁT
Chi cổ tức bằng cổ phiếu 612.689.650.000 - - (612.689.650.000) -
Thù lao HĐQT - - - (10.411.086.219) (10.411.086.219) Đvt: VNĐ
Số cuối năm 3.276.579.720.000 11.680.300.000 137.513.584.076 871.304.238.377 4.297.077.842.453
NĂM NAY Số đầu năm 65.476.000.000 71.851.024.421

Số đầu năm 3.276.579.720.000 11.680.300.000 137.513.584.076 871.304.238.377 4.297.077.842.453 (Lỗ lũy kế) LNST chưa phân phối 4.642.198 (71.149.659)
Lợi nhuận thuần trong năm - - - 1.220.323.637.643 1.220.323.637.643 Tăng do mua công ty con 6.370.382.223 20.186.622.000
Trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi - - - (16.640.913.781) (16.640.913.781) Số cuối năm 71.851.024.421 91.966.496.762

Chi cổ tức bằng cổ phiếu (*) 685.119.250.000 - - (685.119.250.000) -
Chi cổ tức bằng tiền - - - (393.189.566.400) (393.189.566.400)
Thù lao HĐQT - - - (5.260.000.000) (5.260.000.000)
Số cuối năm 3.961.698.970.000 11.680.300.000 155.013.584.076 973.918.145.839 5.102.310.999.915

(*) Vào ngày 15 tháng 6 năm 2020, Công ty đã hoàn tất việc phát hành 42.594.915 cổ phiếu phổ thông để chi trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu với mệnh giá là 10.000
VNĐ/cổ phiếu theo Nghị quyết ĐHĐCĐ số 01/ĐHĐCĐ-NQ.2020 ngày 25 tháng 4 năm 2020 và Quyết định của HĐQT số 06A/2020/QĐ-HĐQT ngày 27 tháng 04
năm 2020. Vào ngày 03 tháng 07 năm 2020, Công ty đã nhận được GCNĐKDN điều chỉnh lần thứ 28 do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp, phê duyệt việc tăng vốn điều lệ từ
3.276.579.720.000 VNĐ lên 3.702.528.870.000 VNĐ.
Vào ngày 09 tháng 11 năm 2020, Công ty đã hoàn tất việc phát hành 25.917.010 cổ phiếu phổ thông để chi trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu với mệnh giá là 10.000
VNĐ/cổ phiếu theo Nghị quyết ĐHĐCĐ bất thường số 01/ĐHĐCĐBT-NQ.2020 ngày 15 tháng 10 năm 2020 và Quyết định của HĐQT số 23/2020/QĐ-HĐQT ngày
19 tháng 10 năm 2020. Vào ngày 20 tháng 11 năm 2020, Công ty đã nhận được GCNĐKDN điều chỉnh lần thứ 29 do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp, phê duyệt việc tăng
vốn điều lệ từ 3.702.528.870.000 VNĐ lên 3.961.698.970.000 VNĐ.
26. DOANH THU BÁN HÀNG VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ 29. CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUẢN LÝ DOANH NGHIỆP

Năm trước Năm nay Năm trước Năm nay
Doanh thu 3.410.467.569.021 3.911.211.875.460 Chi phí bán hàng 124.034.028.139 117.902.117.428

Trong đó: Chi phí hoa hồng môi giới 100.559.689.549 100.582.808.486
Doanh thu chuyển nhượng đất 3.374.904.133.792 3.828.122.077.658 Chi phí quảng cáo 16.116.188.747 8.613.193.925
Doanh thu chuyển nhượng cơ sở hạ tầng - 53.738.865.591 Lương nhân viên 4.609.609.648 5.287.394.125
Doanh thu cung cấp dịch vụ 15.907.800.844 21.321.126.394 Khác 2.748.540.195 3.418.720.892
Doanh thu cho thuê BĐS đầu tư 10.904.791.138 8.029.805.817 Chi phí quản lý doanh nghiệp 93.003.741.165 130.208.516.284
Doanh thu bán căn hộ 8.750.843.247 - Lương nhân viên 56.497.776.993 73.792.215.879
Giảm trừ doanh thu (10.281.555.066) - Chi phí dịch vụ mua ngoài 22.292.137.062 38.428.300.024
Hàng bán bị trả lại (10.281.555.066) -

Khấu hao và hao mòn 3.155.726.495 4.403.559.189

Doanh thu thuần 3.400.186.013.955 3.911.211.875.460 Khác 11.058.100.615 13.584.441.192
Trong đó: Tổng cộng 217.037.769.304 248.110.633.712
Doanh thu chuyển nhượng đất 3.374.904.133.792 3.828.122.077.658
Doanh thu chuyển nhượng cơ sở hạ tầng - 53.738.865.591
30. CHI PHÍ KINH DOANH THEO YẾU TỐ
Doanh thu cung cấp dịch vụ 15.907.800.844 21.321.126.394
Doanh thu cho thuê BĐS đầu tư 10.904.791.138 8.029.805.817 Đvt: VNĐ

Doanh thu bán căn hộ (1.530.711.819) - Năm trước Năm nay

Trong đó: Chi phí xây dựng 3.438.109.455.826 1.060.769.467.394
Doanh thu với bên khác 3.340.913.490.389 3.910.117.291.591 Chi phí lãi vay 148.375.932.092 248.771.951.226
Doanh thu với bên liên quan 59.272.523.566 1.094.583.869 Chi phí dịch vụ mua ngoài 138.860.979.027 144.918.058.890
Lương nhân viên 61.103.277.641 79.079.610.004
Khấu hao và hao mòn (Thuyết minh số 12, 13 và 14) 6.010.671.000 7.319.208.489
27. GIÁ VỐN HÀNG BÁN VÀ DỊCH VỤ CUNG CẤP
Khác 13.917.786.141 16.775.889.357
Đvt: VNĐ Tổng cộng 3.806.378.101.727 1.557.634.185.360

Giá vốn chuyển nhượng đất 2.061.653.285.342 2.061.777.786.468

Giá vốn dịch vụ cung cấp 16.075.916.709 15.029.618.349
Giá vốn chuyển nhượng cơ sở hạ tầng - 8.652.533.434
Giá vốn kinh doanh BĐS đầu tư 4.443.792.643 3.837.333.228
Tổng cộng 2.082.172.994.694 2.089.297.271.479

28. CHI PHÍ TÀI CHÍNH
Đvt: VNĐ
Chi phí lãi vay - 23.044.589.042

Chi phí phát hành trái phiếu - 2.789.650.018
Khác 101.578.949 5.229.930.096

Tổng cộng 101.578.949 31.064.169.156
31. THUẾ TNDN 32. NGHIỆP VỤ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN
Thuế suất thuế TNDN áp dụng cho Công ty và các công ty con là 20% thu nhập chịu thuế. Các nghiệp vụ trọng yếu với các bên liên quan như sau:
Các BC thuế của Công ty và các công ty con sẽ chịu sự kiểm tra của cơ quan thuế. Do việc áp dụng luật và các qui định về thuế Đvt: VNĐ
có thể được giải thích theo nhiều cách khác nhau, số thuế được trình bày trên BC tài chính hợp nhất có thể sẽ bị thay đổi theo
Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Năm trước Năm nay

quyết định cuối cùng của cơ quan thuế.
Tạm ứng 1.095.878.080.662 1.680.467.506.609
31.1 Chi phí thuế TNDN
Thu tạm ứng 1.095.878.080.662 1.680.467.506.609
Ông Nguyễn Văn Đạt Chủ tịch
Đvt: VNĐ Mượn tiền 24.051.013.966 567.602.511.828
Năm trước Năm nay Hoàn tiền mượn 24.051.013.966 567.494.361.599
Chi phí thuế TNDN hiện hành 230.723.252.719 319.999.845.246 Mượn tiền - 1.096.250.000.000
BIDICI Công ty liên kết
(Thu nhập) chi phí thuế TNDN hoãn lại 444.203.896 (32.190.047) Góp vốn - 1.092.700.000.000
Tổng cộng 231.167.456.615 319.967.655.199 Thu hồi khoản đầu tư - 50.939.751.900

Thu tiền

Dưới đây là đối chiếu giữa chi phí thuế TNDN và kết quả của tổng lợi nhuận kế toán trước thuế nhân với thuế suất thuế 27.000.000.000 45.000.000.000
Công ty CP Đầu tư chuyển nhượng CP
TNDN: Thương mại Dịch vụ
Bên liên quan
của Chủ tịch
AKYN (“AKYN”) Thu tiền
Đvt: VNĐ 3.143.000.000 18.288.000.000
chuyển nhượng BĐS
Năm trước Năm nay Cung cấp dịch vụ 494.870.676 1.094.583.869
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 1.105.310.842.962 1.540.220.143.183 Thu lại chi phí chi trả hộ - 15.219.558.717
Thuế TNDN theo thuế suất 20% 221.062.168.592 308.044.028.637
Bên liên quan Thu tiền chuyển nhượng
Bà Đoàn Thị Tráng 17.648.000.000 15.000.000.000

Các khoản điều chỉnh: của Chủ tịch BĐS
Chi phí không được trừ 10.296.026.815 11.463.193.930 Chi hộ 15.125.285.677 129.095.729

Lỗ của các công ty con chưa được ghi nhận Thu tiền
145.856.874 460.432.632 21.000.000.000 10.306.377.900
tài sản thuế thu nhập hoãn lại chuyển nhượng BĐS
Khác (336.595.666) - Mượn tiền - 1.500.000.000

Ông Bùi Quang Anh Vũ TGĐ
Chi phí thuế TNDN 231.167.456.615 319.967.655.199 Hoàn tiền mượn - 1.500.000.000
Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
31.2 Thuế TNDN hiện hành Chuyển nhượng BĐS 29.033.813.517 -

Thuế TNDN hiện hành phải nộp được xác định dựa trên thu nhập chịu thuế của năm hiện hành. Thu nhập chịu thuế của Thu tiền chuyển nhượng
21.000.000.000 10.276.238.400
Công ty và các công ty con khác với tổng lợi nhuận kế toán trước thuế được trình bày trên BC kết quả hoạt động kinh BĐS
doanh hợp nhất vì thu nhập chịu thuế không bao gồm các khoản mục thu nhập chịu thuế hay chi phí được trừ cho mục đích Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Bà Trần Thị Hường Phó Chủ tịch HĐQT
tính thuế trong các năm khác và cũng không bao gồm các khoản mục không phải chịu thuế hay không được trừ cho mục Mượn tiền - 500.000.000
đích tính thuế. Thuế TNDN hiện hành phải nộp của Công ty và các công ty con được tính theo thuế suất đã ban hành đến Hoàn tiền mượn - 500.000.000
ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Chuyển nhượng BĐS 29.041.638.544 -
Thu tiền chuyển nhượng

- 2.764.080.000

BĐS
31.3 Thuế TNDN hoãn lại Ông Lê Quang Phúc Thành viên HĐQT
Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Công ty và các công ty con đã ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại và các biến động như sau:
Công trình PĐP Công ty liên kết Góp vốn 2.692.000.000 3.375.000.000
Đvt: VNĐ
Công ty CP Tư vấn Bên liên quan
Sử dụng dịch vụ 2.043.500.000 1.884.000.000
Bảng cân đối kế toán hợp nhất BC kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất Quản lý BDSC của Chủ tịch
Số đầu năm Số cuối năm Năm trước Năm nay Ông Nguyễn Thanh Thảo Phó TGĐ Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Chi phí phải trả 32.895.545 65.085.592 (444.203.896) 32.190.047 Ông Lê Minh Dũng Thành viên độc lập HĐQT Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Tài sản thuế thu nhập hoãn lại 32.895.545 65.085.592 Ông Trần Trọng Gia Vinh Thành viên độc lập HĐQT Đặt cọc mua sản phẩm - 400.000.000

Thu nhập (chi phí) thuế TNDN
(444.203.896) 32.190.047
hoãn lại
Thu nhập của các thành viên HĐQT và Ban TGĐ như sau: Các khoản phải thu và phải trả với các bên liên quan được thể hiện như sau:

Tên Chức vụ Thu nhập Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Số đầu năm Số cuối năm
Năm trước Năm nay PHẢI THU NGẮN HẠN CỦA KHÁCH HÀNG

Ông Nguyễn Văn Đạt Chủ tịch 1.680.467.506.609 Tạm ứng AKYN Bên liên quan của Chủ tịch Chuyển nhượng cổ phần 45.000.000.000 50.000.000.000
Ông Nguyễn Văn Đạt Chủ tịch 7.481.609.231 6.799.477.733 Cung cấp dịch vụ 544.357.744 1.148.400.000
Bà Trần Thị Hường Phó Chủ tịch HĐQT 4.377.430.769 4.318.156.923 Bán căn hộ 18.288.000.000 -
Bà Đoàn Thị Tráng Bên liên quan của Chủ tịch Chuyển nhượng BĐS 15.000.000.000 -
Ông Nguyễn Tấn Danh Phó Chủ tịch HĐQT 3.311.286.154 796.262.222
Ông Bùi Quang Anh Vũ TGĐ Chuyển nhượng BĐS 10.306.377.900 -
Ông Lê Quang Phúc Thành viên HĐQT 1.050.000.000 666.013.333
Bà Trần Thị Hường Phó Chủ tịch HĐQT Chuyển nhượng BĐS 10.276.238.400 -
Ông Đoàn Viết Đại Từ Thành viên độc lập HĐQT 1.020.000.000 480.000.000
99.414.974.044 51.148.400.000
Ông Khương Văn Mười Thành viên độc lập HĐQT 720.000.000 480.000.000
PHẢI THU DÀI HẠN CỦA KHÁCH HÀNG
Ông Trần Trọng Gia Vinh Thành viên độc lập HĐQT 720.000.000 480.000.000

AKYN Bên liên quan của Chủ tịch Chuyển nhượng cổ phần 100.000.000.000 50.000.000.000

Ông Lê Minh Dũng Thành viên độc lập HĐQT 320.000.000 480.000.000
PHẢI THU NGẮN HẠN KHÁC
Ông Bùi Quang Anh Vũ TGĐ 2.867.796.923 4.502.870.769 AKYN Bên liên quan của Chủ tịch Vốn góp từ việc thanh lý - 10.000.000.000
Ông Phạm Trọng Hòa Phó TGĐ 2.861.981.538 660.000.000 HĐHTĐT
Ông Nguyễn Thanh Thảo Phó TGĐ - 1.647.875.714 Bà Đoàn Thị Tráng Bên liên quan của Chủ tịch Chi hộ 15.090.462.988 -
Tổng cộng 24.730.104.615 21.310.656.694 15.090.462.988 10.000.000.000
PHẢI THU DÀI HẠN KHÁC

AKYN Bên liên quan của Chủ tịch Vốn góp từ việc thanh lý 100.939.751.900 40.000.000.000
HĐHTĐT

PHẢI TRẢ NGẮN HẠN KHÁC
BIDICI Công ty liên kết Mượn tiền - 1.096.250.000.000
Ông Bùi Quang Anh Vũ TGĐ Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Bà Trần Thị Hường TGĐ Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Ông Lê Quang Phúc Thành viên HĐQT Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Ông Trần Trọng Gia Vinh Thành viên độc lập HĐQT Đặt cọc mua sản phẩm - 400.000.000

Ông Lê Minh Dũng Thành viên độc lập HĐQT Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Ông Nguyễn Thanh Thảo Phó TGĐ Đặt cọc mua sản phẩm - 800.000.000
Ông Nguyễn Văn Đạt Chủ tịch Mượn tiền - 108.150.229
Tổng cộng - 1.100.758.150.229

33. LÃI TRÊN CỔ PHIẾU 34. CÁC CAM KẾT

Nhóm Công ty sử dụng các thông tin sau để tính lãi cơ bản và lãi suy giảm trên cổ phiếu: 34.1 Các cam kết liên quan đến các chi phí đầu tư lớn
Năm trước (điều chỉnh lại) Năm nay Số đầu năm Số cuối năm

LNST phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty 874.138.744.149 1.220.323.637.643 Cam kết xây dựng các dự án 742.528.101.725 698.453.825.967
Trừ: Thù lao HĐQT (*) (8.452.000.000) (24.406.472.753) Cam kết góp vốn 228.308.000.000 285.763.000.000
Quỹ khen thưởng, phúc lợi (*) (17.500.000.000) (36.609.709.129) Công trình PĐP 144.308.000.000 141.763.000.000
Lợi nhuận thuần phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông 848.027.421.790 1.159.307.455.761 Đoàn Ánh Dương 84.000.000.000 144.000.000.000
của Công ty (VNĐ)
Tổng cộng 970.836.101.725 984.216.825.967
Số lượng cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân trong năm 396.169.897 396.169.897
(cổ phiếu) (**)
34.2 Cam kết thuê hoạt động
Lãi cơ bản trên cổ phiếu (VNĐ/cổ phiếu) 2.141 2.926

(mệnh giá: 10.000 VNĐ/cổ phiếu) Nhóm Công ty hiện đang thuê văn phòng theo hợp đồng thuê hoạt động với các khoản tiền thuê phải trả trong tương lai được
Lãi suy giảm trên cổ phiếu (VNĐ/cổ phiếu) 2.141 2.926 trình bày như sau:
(*) Lợi nhuận dùng để tính lãi trên cổ phiếu cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2019 đã được điều chỉnh lại so với số liệu đã trình bày trong Đvt: VNĐ
BC tài chính hợp nhất cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2019 để phản ánh khoản thực trích quỹ khen thưởng, phúc lợi và thù lao và thưởng Số đầu năm Số cuối năm
HĐQT từ LNST chưa phân phối của năm 2019 theo Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên ngày 25 tháng 04 năm 2020. Đến 1 năm - 15.393.410.900
Lợi nhuận dùng để tính lãi trên cổ phiếu cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2020 được điều chỉnh giảm cho khoản dự tính trích quỹ khen Trên 1 đến 5 năm - 46.772.350.275

thưởng, phúc lợi và thù lao HĐQT từ LNST chưa phân phối của năm 2020 theo kế hoạch được cổ đông phê duyệt tại ĐHĐCĐ thường niên ngày 25 tháng 04 Tổng cộng - 62.165.761.175
năm 2020.

(**) Tổng số cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2019 đã được điều chỉnh cho việc chi trả cổ tức bằng
cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu vào ngày 15 tháng 06 năm 2020 và ngày 09 tháng 11 năm 2020. 35. SỰ KIỆN SAU NGÀY KẾT THÚC KỲ KẾ TOÁN NĂM
Không có cổ phiếu phổ thông tiềm tàng suy giảm trong năm và đến ngày lập BC tài chính hợp nhất này. Vào ngày 12 tháng 01 năm 2021, KCN Phát Đạt đã nhận được GCNĐKDN điều chỉnh lần thứ 1 do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp,
chấp thuận việc tăng vốn điều lệ từ 680.000.000.000 VNĐ lên 3.000.000.000.000 VNĐ. Theo đó, Công ty tăng số vốn góp
tương ứng với tỷ lệ sở hữu của Công ty tại KCN Phát Đạt, nâng giá trị khoản đầu tư vào KCN Phát Đạt từ 462.400.000.000
VNĐ lên 2.040.000.000.000 VNĐ.
Ngoài sự kiện nêu trên, không có sự kiện nào khác phát sinh sau ngày kết thúc kỳ kế toán năm yêu cầu phải được điều chỉnh

hay trình bày trong BC tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty.

Võ Thị Minh Hằng Vũ Quỳnh Hoa Bùi Quang Anh Vũ
Người lập Kế toán trưởng TGĐ
Ngày 01 tháng 03 năm 2021


THÔNG TIN CÔNG TY Phú Hưng là một công ty TNHH một thành viên được ký tại Thửa đất số 1186 – 1187, Tờ bản đồ số 6-2 (D2), và hơn nữa không được chủ định trình bày tình hình
thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Khu phố Bình Đức, Phường Bình Hòa, Thị xã Thuận An, tài chính hợp nhất, kết quả hoạt động kinh doanh hợp
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt
GCNĐKKD số 0313558191 do Sở KH&ĐT Thành phố Tỉnh Bình Dương, Việt Nam. Hoạt động chính của Sài nhất và tình hình lưu chuyển tiền tệ hợp nhất theo các
(“Công ty”) là một công ty cổ phần được thành lập
Hồ Chí Minh cấp ngày 1 tháng 12 năm 2015 và theo Gòn – KL là kinh doanh BĐS. nguyên tắc và thông lệ kế toán được chấp nhận rộng rãi
theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Giấy
các GCNĐKKD điều chỉnh. Phú Hưng có trụ sở chính ở các nước và lãnh thổ khác ngoài Việt Nam.
Chứng nhận Đăng ký Kinh doanh (“GCNĐKKD”) số Vào ngày 31/12/2019, Công ty nắm giữ 99% vốn sở
đăng ký tại Số 30, Đường Nguyễn Thị Diệu, Phường 6,
4103002655 do Sở Kế hoạch và Đầu tư (“Sở KH&ĐT”) hữu và quyền biểu quyết trong công ty con này.
Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động Hình thức sổ kế toán áp dụng
Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13 tháng 9 năm Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Ngô Mây (“Ngô Mây”)
chính của Phú Hưng là kinh doanh BĐS. Vào ngày 6
2004, và theo các GCNĐKKD/ Giấy Chứng nhận Đăng Hình thức sổ kế toán được áp dụng của Nhóm Công ty
tháng 11 năm 2018, HĐQT của Công ty đã quyết định Trong năm, Nhóm Công ty đã góp vốn với giá trị là
ký Doanh nghiệp (“GCNĐKDN”) điều chỉnh. là Nhật ký chung.
giải thể Phú Hưng theo Quyết định số 21/2018/QĐ- 127.012.460.600 VND thành lập Ngô Mây, một công
Cổ phiếu của Công ty được niêm yết tại Sở Giao dịch HĐQT. Vào ngày 8 tháng 2 năm 2020, Công ty đã nhận ty cổ phần được thành lập theo Luật Doanh nghiệp Kỳ kế toán năm
Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (“SGDCKHCM”) được Thông báo của Sở KH&ĐT Thành phố Hồ Chí của Việt Nam theo GCNĐKKD số 4101553978 do
với mã PDR theo Giấy phép Niêm yết số Minh thông báo hoàn thành việc giải thể này. Sở KH&ĐT Tỉnh Bình Định cấp ngày 19 tháng 11 Kỳ kế toán năm của Nhóm Công ty áp dụng cho việc
1207/SGDHCM-NY do SGDCKHCM cấp ngày 9 tháng năm 2019. Ngô Mây có trụ sở chính đăng ký tại Số 1, lập báo cáo tài chính hợp nhất bắt đầu từ ngày 1 tháng
Vào ngày 31/12/2019, Công ty nắm giữ 100% vốn sở
7 năm 2010. Đường Ngô Mây, Phường Nguyễn Văn Cừ, Thành phố 1 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12.
hữu và quyền biểu quyết trong công ty con này.
Hoạt động chính trong năm hiện tại của Công ty và các Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định, Việt Nam. Hoạt động chính
Công ty Cổ phần ĐK Phú Quốc (“ĐK Phú Quốc”) Đơn vị tiền tệ trong kế toán
công ty con (“Nhóm Công ty”) là xây dựng và mua bán của Ngô Mây là kinh doanh BĐS.
nhà ở; xây dựng các công trình dân dụng, công trình ĐK Phú Quốc là một công ty cổ phần được thành Báo cáo tài chính hợp nhất được lập bằng đơn vị tiền
Vào ngày 31/12/2019, Công ty nắm giữ 94% vốn sở
công nghiệp và cầu đường; và cung cấp dịch vụ môi giới lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo tệ trong kế toán của Nhóm CT là VND.
hữu và quyền biểu quyết trong công ty con này.
BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS và quản lý BĐS. GCNĐKKD số 1701522101 do Sở KH&ĐT Tỉnh Kiên
Giang cấp ngày 22 tháng 4 năm 2011 và theo các Cơ sở hợp nhất
Công ty có trụ sở chính đăng ký tại Số 422, Đường Đào
GCNĐKKD điều chỉnh. ĐK Phú Quốc có trụ sở chính
Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố CƠ SỞ TRÌNH BÀY Báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty bao
đăng ký tại Tổ 17, Lô C, Khu phố 5, Thị trấn Dương
Hồ Chí Minh, Việt Nam. gồm các báo cáo tài chính của Công ty và các công ty
Đông, Huyện Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang, Việt Nam. Chuẩn mực và chế độ kế toán áp dụng
Số lượng nhân viên của Nhóm Công ty vào 31/12/2019 Hoạt động chính của ĐK Phú Quốc là kinh doanh BĐS con cho năm tài chính kết thúc ngày 31/12/2019.
là 190 (31/12/2018 là 185). và xây dựng công trình. Báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty được Công ty con được hợp nhất toàn bộ kể từ ngày mua,
trình bày bằng đồng Việt Nam (“VND”) phù hợp với là ngày Công ty nắm quyền kiểm soát công ty con, và
Vào ngày 31/12/2019, Công ty nắm giữ 99% vốn sở Chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các Chuẩn
Cơ cấu tổ chức hữu và quyền biểu quyết trong công ty con này. tiếp tục được hợp nhất cho đến ngày Công ty chấm
mực kế toán Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành theo: dứt quyền kiểm soát đối với công ty con.
Vào ngày 31/12/2019, Công ty có sáu công ty con Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Coinin
đã được hợp nhất vào báo cáo tài chính hợp nhất của • Quyết
định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12
(“Coinin”) Các báo cáo tài chính của Công ty và các công ty con
Nhóm Công ty: năm 2001 về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán sử dụng để hợp nhất được lập cho cùng một kỳ kế
Coinin là một công ty TNHH có hai thành viên trở lên Việt Nam (Đợt 1); toán và được áp dụng các chính sách kế toán một cách
Công ty TNHH Một Thành viên Đầu tư Phát Đạt (“Đầu tư được thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam
Phát Đạt”) • Quyết
định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 thống nhất.
theo GCNĐKKD số 0313662185 do Sở KH&ĐT Thành năm 2002 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán
Đầu tư Phát Đạt là một công ty TNHH một thành viên phố Hồ Chí Minh cấp ngày 25 tháng 2 năm 2016 và Số dư các tài khoản trên bảng cân đối kế toán hợp
Việt Nam (Đợt 2); nhất giữa các công ty trong cùng Nhóm CT, các khoản
được thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo các GCNĐKKD điều chỉnh. Coinin có trụ sở chính
theo GCNĐKKD số 0313241765 do Sở KH&ĐT Thành đăng ký tại Số 271/16, Đường An Dương Vương, • Quyết
định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 thu nhập và chi phí, các khoản lãi hoặc lỗ nội bộ chưa
phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11 tháng 5 năm 2015 và Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. năm 2003 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán thực hiện phát sinh từ các giao dịch giữa các công ty
theo các GCNĐKKD điều chỉnh. Đầu tư Phát Đạt có Hoạt động chính của Coinin là kinh doanh BĐS và xây Việt Nam (Đợt 3); trong cùng Nhóm CT được loại trừ hoàn toàn.
trụ sở chính đăng ký tại Số 422, Đường Đào Trí, Khu dựng công trình. • Quyết
định số 12/2005/QĐ-BTC ngày 15 tháng 2 Lợi ích của các cổ đông không kiểm soát là phần lợi
phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Vào ngày 31/12/2019, Công ty nắm giữ 80% vốn sở năm 2005 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán ích trong lãi, hoặc lỗ, và trong tài sản thuần của các
Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Đầu tư Phát Đạt hữu và quyền biểu quyết trong công ty con này. Việt Nam (Đợt 4); và công ty con không được nắm giữ bởi Nhóm Công ty
là kinh doanh BĐS. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, và được trình bày riêng biệt trên báo cáo kết quả hoạt
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL (“Sài Gòn – KL”) • Quyết
định số 100/2005/QĐ-BTC ngày 28 tháng 12
các thủ tục pháp lý để giải thể Đầu tư Phát Đạt đang động kinh doanh hợp nhất và trong phần vốn chủ sở
(Thuyết minh số 4) năm 2005 về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán
được thực hiện. hữu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.
Việt Nam (Đợt 5).
Vào ngày 31/12/2019, Công ty nắm giữ 100% vốn sở Sài Gòn – KL là một công ty cổ phần được thành Ảnh hưởng do các thay đổi trong tỷ lệ sở hữu công ty
lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Theo đó, báo cáo tài chính hợp nhất được trình bày kèm
hữu và quyền biểu quyết trong công ty con này. con mà không làm thay đổi quyền kiểm soát được hạch
GCNĐKKD số 13700902915 do Sở KH&ĐT Tỉnh Bình theo và việc sử dụng báo cáo này không dành cho các
Công ty TNHH Đầu tư BĐS Phú Hưng (“Phú Hưng”) toán vào tài khoản lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.
Dương cấp ngày 29 tháng 4 năm 2008 và theo các đối tượng không được cung cấp các thông tin về các
GCNĐKKD sửa đổi. Sài Gòn – KL có trụ sở chính đăng thủ tục và nguyên tắc và thông lệ kế toán tại Việt Nam
182 Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt Báo cáo thường niên năm 2019 183
THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (tiếp theo)
Nếu việc mua lại công ty con không phải là giao dịch Giá thành của hàng hóa BĐS bao gồm: Khấu hao và hao mòn tài sản này hoặc bắt đầu triển khai cho mục đích bán.
hợp nhất kinh doanh, giao dịch đó được hạch toán như Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử
• Chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; Khấu hao tài sản cố định hữu hình và hao mòn tài sản
là một giao dịch mua một nhóm các tài sản và nợ phải dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi nguyên giá
cố định vô hình được trích theo phương pháp đường
trả. Giá phí mua được phân bổ vào các tài sản và nợ • Chi phí xây dựng trả cho nhà thầu; và hay giá trị còn lại của BĐS tại ngày chuyển đổi.
thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của các
phải trả dựa trên giá trị hợp lý tương ứng của các tài • Chi phí lãi vay, chi phí kế hoạch, thiết kế, chi phí san tài sản như sau:
sản và nợ phải trả, và không có lợi thế thương mại hay lấp, đền bù giải phóng mặt bằng, phí tư vấn, thuế Chi phí xây dựng cơ bản dở dang
thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận. Máy móc, thiết bị 3 – 8 năm
chuyển nhượng đất, chi phí quản lý xây dựng chung, Chi phí xây dựng cơ bản dở dang bao gồm tài sản cố
và các chi phí liên quan khác. Phương tiện vận tải 6 – 10 năm định đang xây dựng và được ghi nhận theo giá gốc. Chi
Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính Quyền sử dụng đất 49 năm phí này bao gồm các chi phí về xây dựng, lắp đặt máy
TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH của hàng hóa BĐS trong điều kiện kinh doanh bình móc thiết bị và các chi phí trực tiếp khác. Chi phí xây
Phần mềm máy tính 3 năm dựng cơ bản dở dang chỉ được tính khấu hao khi các
KẾ TOÁN CHỦ YẾU thường, dựa trên giá thị trường vào ngày kết thúc kỳ
kế toán năm và chiết khấu cho giá trị thời gian của tài sản này hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Tiền Bất động sản đầu tư
dòng tiền, nếu đáng kể, và trừ chi phí ước tính để hoàn
Tiền bao gồm tiền mặt tại quỹ và tiền gửi ngân hàng. thành và chi phí bán hàng ước tính. BĐS đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa hoặc Chi phí đi vay
một phần nhà cửa hoặc cả hai và cơ sở hạ tầng được Chi phí đi vay bao gồm lãi tiền vay và các chi phí khác
Giá vốn của BĐS đã bán được ghi nhận vào báo cáo kết
Hàng tồn kho đầu tư nhằm mục đích thu tiền cho thuê hoặc tăng giá phát sinh liên quan trực tiếp đến các khoản vay của
quả hoạt động kinh doanh hợp nhất dựa trên các chi
trị hoặc cả hai hơn là phục vụ cho mục đích sản xuất Nhóm Công ty và được hạch toán như chi phí phát sinh
Hàng tồn kho được ghi nhận theo giá thấp hơn giữa phí trực tiếp tạo thành BĐS đó và chi phí chung được
hoặc cung cấp hàng hóa, dịch vụ; nhằm mục đích hành trong năm, ngoại trừ các khoản được vốn hóa như nội
giá thành để đưa mỗi sản phẩm đến vị trí và điều kiện phân bổ trên cơ sở diện tích tương ứng của BĐS đó.
chính hoặc kinh doanh trong quá trình hoạt động kinh dung của đoạn tiếp theo.
hiện tại và giá trị thuần có thể thực hiện được.
doanh bình thường.
Các khoản phải thu Chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc mua sắm,
Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước
BĐS đầu tư được thể hiện theo nguyên giá bao gồm xây dựng hoặc hình thành một tài sản cụ thể cần có
tính của hàng tồn kho trong điều kiện kinh doanh bình Các khoản phải thu được trình bày trên báo cáo tài
cả các chi phí giao dịch liên quan trừ đi giá trị khấu hao một thời gian đủ dài để có thể đưa vào sử dụng theo
thường trừ chi phí ước tính để hoàn thành và chi phí chính hợp nhất theo giá trị ghi sổ các khoản phải thu từ
lũy kế. mục đích định trước hoặc để bán được vốn hóa vào
bán hàng ước tính. khách hàng và phải thu khác sau khi cấn trừ các khoản
dự phòng được lập cho các khoản phải thu khó đòi. Các khoản chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh nguyên giá của tài sản đó.
Nhóm Công ty áp dụng phương pháp kê khai thường
sau ghi nhận ban đầu được hạch toán vào giá trị còn
xuyên để hạch toán hàng tồn kho với giá trị được xác Dự phòng phải thu khó đòi thể hiện phần giá trị của
lại của BĐS đầu tư khi Nhóm CT có khả năng thu được Chi phí trả trước
định như sau: các khoản phải thu mà Nhóm Công ty dự kiến không có
các lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
khả năng thu hồi tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Tăng Chi phí trả trước bao gồm các chi phí trả trước ngắn
Hàng hóa - chi phí mua theo phương pháp bình quân động được đánh giá ban đầu của BĐS đầu tư đó.
hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng được hạch toán hạn hoặc chi phí trả trước dài hạn trên bảng cân đối kế
gia quyền.
vào tài khoản chi phí quản lý doanh nghiệp trên báo cáo Khấu hao BĐS đầu tư được trích theo phương pháp toán hợp nhất và được phân bổ trong khoảng thời gian
Dự phòng giảm giá hàng tồn kho kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất. đường thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính trả trước hoặc thời gian các lợi ích kinh tế tương ứng
của các BĐS như sau: được tạo ra từ các chi phí này.
Dự phòng giảm giá hàng tồn kho được trích lập cho Tài sản cố định
phần giá trị dự kiến bị tổn thất do các khoản suy giảm Nhà cửa, vật kiến trúc 25 – 45 năm
trong giá trị (do giảm giá, hư hỏng, kém phẩm chất, lỗi Tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình Các khoản đầu tư
được thể hiện theo nguyên giá trừ đi giá trị khấu hao BĐS đầu tư không còn được trình bày trên bảng cân đối
thời v.v.) có thể xảy ra đối với hàng tồn kho thuộc quyền Đầu tư vào công ty liên kết
lũy kế và giá trị hao mòn lũy kế. kế toán hợp nhất sau khi đã bán hoặc sau khi BĐS đầu
sở hữu của Nhóm CT dựa trên bằng chứng hợp lý về sự
tư đã không còn được sử dụng và xét thấy không thu Khoản đầu tư vào công ty liên kết được hợp nhất theo
suy giảm giá trị tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Nguyên giá tài sản cố định bao gồm giá mua và những được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐS phương pháp vốn chủ sở hữu. Công ty liên kết là công
Tăng hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng giảm giá hàng chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố đầu tư đó. Chênh lệch giữa tiền thu thuần từ việc bán ty mà trong đó Nhóm CT có ảnh hưởng đáng kể nhưng
tồn kho được hạch toán vào tài khoản giá vốn hàng bán định vào hoạt động như dự kiến. tài sản với giá trị còn lại của BĐS đầu tư được ghi nhận không phải là công ty con hay công ty liên doanh của
trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất. Các chi phí mua sắm, nâng cấp và đổi mới tài sản cố vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất. Nhóm CT. Thông thường, Nhóm CT được coi là có ảnh
Hàng hóa bất động sản định được ghi tăng nguyên giá của tài sản và chi phí hưởng đáng kể nếu sở hữu trên 20% quyền bỏ phiếu ở
Việc chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng
bảo trì, sửa chữa được hạch toán vào báo cáo kết quả công ty nhận đầu tư.
tồn kho thành BĐS đầu tư chỉ khi có sự thay đổi về
BĐS được mua hoặc được xây dựng để bán trong quá hoạt động kinh doanh hợp nhất khi phát sinh. mục đích sử dụng như trường hợp chủ sở hữu chấm Theo phương pháp vốn chủ sở hữu, khoản đầu tư
trình hoạt động bình thường của Nhóm Công ty, không
Khi tài sản cố định được bán hay thanh lý, các khoản dứt sử dụng tài sản đó và bắt đầu cho bên khác thuê được ghi nhận ban đầu trên bảng cân đối kế toán hợp
phải để cho thuê hoặc chờ tăng giá, được ghi nhận là
lãi hoặc lỗ phát sinh do thanh lý tài sản (là phần chênh hoạt động hoặc khi kết thúc giai đoạn xây dựng. Việc nhất theo giá gốc, sau đó được điều chỉnh theo những
hàng hóa BĐS theo giá thấp hơn giữa giá thành để đưa
lệch giữa tiền thu thuần từ việc bán tài sản với giá trị chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng thay đổi của phần sở hữu của Nhóm CT trong giá trị
mỗi sản phẩm đến vị trí và điều kiện hiện tại và giá trị
còn lại của tài sản) được hạch toán vào báo cáo kết quả hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử tài sản thuần của công ty liên kết sau khi mua. Lợi thế
thuần có thể thực hiện được.
hoạt động kinh doanh hợp nhất. dụng như các trường hợp chủ sở hữu bắt đầu sử dụng thương mại phát sinh từ việc đầu tư vào công ty liên
kết được phản ánh trong giá trị còn lại của khoản đầu Lãi trên cổ phiếu Phân chia lợi nhuận Doanh thu bán lô đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
tư. Nhóm CT không phân bổ lợi thế thương mại này.
Lãi cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi Lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp Doanh thu được ghi nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất phản
nhuận sau thuế phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu (không bao gồm các khoản lãi từ giao dịch mua giá rẻ) liên quan đến đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng đã
ánh phần sở hữu của Nhóm CT trong kết quả hoạt
phổ thông của Công ty (sau khi đã điều chỉnh cho việc có thể được chia cho các cổ đông sau khi được các cổ được chuyển giao sang người mua, thường là trùng với
động kinh doanh của công ty liên kết sau khi mua.
trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi và thù lao của đông phê duyệt tại đại hội đồng cổ đông thường niên và việc bàn giao đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng.
Phần sở hữu của Nhóm CT trong lợi nhuận (lỗ) của HĐQT) cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ sau khi đã trích lập các quỹ dự phòng theo Điều lệ của
Doanh thu cho thuê
công ty liên kết sau khi mua được phản ánh trên báo phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm. Nhóm CT và các quy định của pháp luật Việt Nam.
cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và phần Các khoản doanh thu tiền thuê phải thu dưới hình
Lãi suy giảm trên cổ phiếu được tính bằng cách chia Nhóm CT trích lập các quỹ dự phòng sau đây từ lợi
sở hữu của Nhóm CT trong thay đổi sau khi mua của thức thuê hoạt động được ghi nhận theo phương pháp
lợi nhuận sau thuế phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp của
các quỹ dự trữ được ghi nhận vào các quỹ dự trữ. Thay đường thẳng dựa trên thời hạn thuê.
phiếu phổ thông của Công ty (sau khi đã điều chỉnh Nhóm CT theo đề nghị của HĐQT và được các cổ
đổi lũy kế sau khi mua được điều chỉnh vào giá trị còn Doanh thu cung cấp dịch vụ
cho việc trích lập quỹ khen thưởng, phúc lợi và thù lao đông phê duyệt tại đại hội đồng cổ đông thường niên.
lại của khoản đầu tư vào công ty liên kết. Cổ tức được
của HĐQT) cho số lượng bình quân gia quyền của số Doanh thu được ghi nhận khi dịch vụ đã được cung
nhận từ công ty liên kết được cấn trừ vào khoản đầu tư Quỹ đầu tư phát triển
cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm và số cấp và hoàn thành.
vào công ty liên kết. Quỹ này được trích lập nhằm phục vụ việc mở rộng
lượng bình quân gia quyền của cổ phiếu phổ thông sẽ
Báo cáo tài chính của công ty liên kết được lập cùng được phát hành trong trường hợp tất cả các cổ phiếu hoạt động hoặc đầu tư chiều sâu của Nhóm Công ty. Tiền lãi
kỳ kế toán với báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm phổ thông tiềm năng có tác động suy giảm đều được Quỹ khen thưởng phúc lợi Tiền lãi được ghi nhận khi tiền lãi phát sinh trên cơ sở
Công ty và sử dụng các chính sách kế toán nhất quán. chuyển thành cổ phiếu phổ thông. dồn tích (có tính đến lợi tức mà tài sản đem lại) trừ khi
Các điều chỉnh hợp nhất thích hợp đã được ghi nhận Quỹ này được trích lập để khen thưởng, khuyến khích
khả năng thu hồi tiền lãi không chắc chắn.
để bảo đảm các chính sách kế toán được áp dụng nhất Các nghiệp vụ bằng ngoại tệ vật chất, đem lại lợi ích chung và nâng cao phúc lợi cho
quán với Nhóm Công ty trong trường hợp cần thiết. công nhân viên, và được trình bày như một khoản phải
Các nghiệp vụ phát sinh bằng các đơn vị tiền tệ khác Thuế
trả trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.
Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn với đơn vị tiền tệ kế toán của Nhóm CT (VND) được Thuế thu nhập hiện hành
hạch toán theo tỷ giá giao dịch thực tế vào ngày phát Cổ tức
Khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn được ghi Tài sản thuế thu nhập và thuế thu nhập phải nộp cho
nhận theo giá gốc. Sau khi ghi nhận ban đầu, khoản sinh nghiệp vụ theo nguyên tắc sau: Cổ tức phải trả được đề nghị bởi HĐQT của Công ty
năm hiện hành và các năm trước được xác định bằng
đầu tư này được ghi nhận theo giá trị có thể thu hồi. • Nghiệp vụ làm phát sinh các khoản phải thu được và được phân loại như một sự phân phối của lợi nhuận
số tiền được thu hồi từ hoặc dự kiến phải nộp cho cơ
Các khoản suy giảm giá trị của khoản đầu tư nếu phát hạch toán theo tỷ giá mua của ngân hàng thương mại chưa phân phối trong khoản mục vốn chủ sở hữu trên
quan thuế, dựa trên các mức thuế suất và các luật thuế
sinh được hạch toán vào chi phí tài chính trong báo nơi Nhóm CT chỉ định khách hàng thanh toán; và bảng cân đối kế toán hợp nhất cho đến khi được các
có hiệu lực đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và giảm cổ đông thông qua tại đại hội đồng cổ đông thường
• Nghiệp vụ làm phát sinh các khoản phải trả được niên. Khi đó, cổ tức sẽ được ghi nhận như một khoản Thuế thu nhập hiện hành được ghi nhận vào báo cáo
trừ trực tiếp giá trị đầu tư.
hạch toán theo tỷ giá bán của ngân hàng thương mại nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán hợp nhất. kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ
Dự phòng giảm giá trị các khoản đầu tư nơi Nhóm CT dự kiến giao dịch; trường hợp thuế thu nhập phát sinh liên quan đến một
Dự phòng cho việc giảm giá trị của các khoản đầu tư Tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm, các khoản mục tiền Ghi nhận doanh thu khoản mục được ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trong
được lập khi có bằng chứng chắc chắn cho thấy có sự tệ có gốc ngoại tệ được đánh giá lại theo tỷ giá giao trường hợp này, thuế thu nhập hiện hành cũng được
Doanh thu được ghi nhận khi Nhóm Công ty có khả
suy giảm giá trị của các khoản đầu tư này vào ngày kết dịch thực tế tại ngày của bảng cân đối kế toán hợp ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
năng nhận được các lợi ích kinh tế có thể xác định
thúc kỳ kế toán năm. nhất theo nguyên tắc sau: Nhóm CT chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập
được một cách chắc chắn. Doanh thu được xác định
Tăng hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng được hạch • Các khoản mục tiền tệ được phân loại là tài sản được theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu hiện hành và thuế thu nhập hiện hành phải nộp khi
toán vào tài khoản chi phí tài chính trong báo cáo kết đánh giá lại theo tỷ giá mua của ngân hàng thương được sau khi trừ đi các khoản chiết khấu thương mại, Nhóm CT có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản
quả hoạt động kinh doanh hợp nhất. mại nơi Nhóm CT thường xuyên có giao dịch; và giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả lại. Các điều kiện thuế thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện hành
ghi nhận cụ thể sau đây cũng phải được đáp ứng khi phải nộp và Nhóm CT dự định thanh toán thuế thu
• Các khoản mục tiền tệ được phân loại là nợ phải nhập hiện hành phải nộp và tài sản thuế thu nhập hiện
Các khoản phải trả và chi phí trích trước ghi nhận doanh thu:
trả được đánh giá lại theo tỷ giá bán của ngân hàng hành trên cơ sở thuần.
Các khoản phải trả và chi phí trích trước được ghi nhận thương mại nơi Nhóm CT thường xuyên có giao dịch. Doanh thu bán căn hộ
cho số tiền phải trả trong tương lai liên quan đến hàng Thuế thu nhập hoãn lại
Tất cả các khoản chênh lệch tỷ giá phát sinh được hạch Đối với các căn hộ đã hoàn tất việc xây dựng, doanh
hóa và dịch vụ đã nhận được mà không phụ thuộc vào thu được ghi nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích liên Thuế thu nhập hoãn lại được xác định cho các khoản
toán vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.
việc Nhóm CT đã nhận được hóa đơn của nhà cung quan đến căn hộ đã được chuyển giao sang người chênh lệch tạm thời tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm
cấp hay chưa. mua, thường là trùng với việc bàn giao căn hộ hoặc khi giữa cơ sở tính thuế thu nhập của các tài sản và nợ
quá hạn 7 ngày kể từ ngày phát hành thông báo bàn phải trả và giá trị ghi sổ của chúng cho mục đích lập
giao căn hộ. báo cáo tài chính hợp nhất.
Thuế thu nhập hoãn lại phải trả được ghi nhận cho tất Thông tin theo bộ phận PHẢI THU CỦA KHÁCH HÀNG
cả các khoản chênh lệch tạm thời chịu thuế. Tài sản
Một bộ phận là một hợp phần có thể xác định riêng Đvt: VND
thuế thu nhập hoãn lại cần được ghi nhận cho tất cả
biệt của Nhóm CT tham gia vào việc cung cấp các sản
các chênh lệch tạm thời được khấu trừ, giá trị được Số cuối năm Số đầu năm
phẩm hoặc dịch vụ liên quan (bộ phận được chia theo
khấu trừ chuyển sang các kỳ sau của các khoản lỗ tính
hoạt động kinh doanh) hoặc cung cấp sản phẩm hoặc Ngắn hạn 795.203.585.316 877.410.270.588
thuế và các khoản ưu đãi thuế chưa sử dụng, khi chắc
dịch vụ trong một môi trường kinh tế cụ thể (bộ phận Phải thu bên khác 695.788.611.272 766.661.526.919
chắn trong tương lai sẽ có lợi nhuận tính thuế để sử
được chia theo khu vực địa lý). Mỗi một bộ phận này
dụng những chênh lệch tạm thời được khấu trừ, các Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Thiên Minh (“Thiên Minh”) 344.738.890.572 419.425.589.072
chịu rủi ro và thu được lợi ích khác biệt so với các bộ
khoản lỗ tính thuế và các ưu đãi thuế chưa sử dụng này.
phận khác. Công ty Cổ phần Đầu tư Danh Khôi Holdings (“Danh Khôi”) 157.852.595.000 -
Giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại phải được Ông Phạm Thanh Điền 31.000.000.000 71.000.000.000
Hoạt động chính của Nhóm CT là xây dựng và mua bán
xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và phải giảm
nhà ở; xây dựng các công trình dân dụng, công trình Công ty Cổ phần Kinh doanh BĐS Minh Hoàng (“Minh Hoàng”) 26.602.528.970 25.135.776.394
giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại đến mức
công nghiệp và cầu đường; cung cấp dịch vụ môi giới
bảo đảm chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế cho phép Công ty Cổ phần Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm (“Toàn Tâm”) 21.228.032.000 4.785.609.500
BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS và quản lý BĐS.
lợi ích của một phần hoặc toàn bộ tài sản thuế thu nhập Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (“Big Gain”) - 13.951.350.000
Đồng thời, hoạt động kinh doanh của Nhóm CT chủ
hoãn lại được sử dụng. Các tài sản thuế thu nhập hoãn lại
yếu được thực hiện trong lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, rủi Khác 114.366.564.730 232.363.201.953
chưa ghi nhận trước đây được xem xét lại vào ngày kết
ro và tỷ suất sinh lời của Nhóm CT không bị tác động Phải thu bên liên quan (Thuyết minh số 31) 99.414.974.044 110.748.743.669
thúc kỳ kế toán năm và được ghi nhận khi chắc chắn có
chủ yếu bởi những khác biệt về sản phẩm mà Nhóm CT
đủ lợi nhuận tính thuế để có thể sử dụng các tài sản Dài hạn 100.000.000.000 136.493.450.000
xây dựng nên hoặc do Nhóm CT hoạt động tại nhiều
thuế thu nhập hoãn lại chưa ghi nhận này.
khu vực địa lý khác nhau. Do đó, Ban TGĐ nhận định Phải thu bên liên quan (Thuyết minh số 31) 100.000.000.000 117.000.000.000
Tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn là Nhóm CT chỉ có một bộ phận theo hoạt động kinh Phải thu bên khác - 19.493.450.000
lại phải trả được xác định theo thuế suất dự tính sẽ áp doanh và khu vực địa lý. Theo đó, Nhóm CT không cần
Tổng cộng 895.203.585.316 1.013.903.720.588
dụng cho niên độ tài sản được thu hồi hay nợ phải trả phải trình bày thông tin theo bộ phận.
được thanh toán, dựa trên các mức thuế suất và luật Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi (3.108.486.026) (3.813.082.874)
thuế có hiệu lực vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Giá trị thuần 892.095.099.290 1.010.090.637.714
Thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận vào báo cáo kết HỢP NHẤT KINH DOANH
quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường
Vào ngày 15 tháng 10 năm 2019, Nhóm Công ty đã Chi tiết tình hình tăng, giảm dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi Đvt: VND
hợp thuế thu nhập phát sinh liên quan đến một khoản
mua 99% quyền sở hữu trong Sài Gòn - KL từ các cá Năm trước Năm nay
mục được ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trong trường
nhân với giá phí là 630.667.840.000 VND. Theo đó, Sài
hợp này, thuế thu nhập hoãn lại cũng được ghi nhận Số đầu năm 4.141.058.294 3.813.082.874
Gòn - KL đã trở thành công ty con của Nhóm Công ty
trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
từ ngày này. Trừ: Hoàn nhập dự phòng trong năm (327.975.420) (704.596.848)
Nhóm CT chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập
Ban TGĐ tin tưởng rằng giá phí mua như nêu trên thể Số cuối năm 3.813.082.874 3.108.486.026
hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải nộp khi Nhóm
hiện giá trị hợp lý của dự án sở hữu bởi công ty con
CT có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế
này. Ban TGĐ xử lý nghiệp vụ mua này như là nghiệp
thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện hành phải
vụ mua tài sản và không xem là nghiệp vụ hợp nhất
nộp và các tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu
nhập hoãn lại phải nộp liên quan tới thuế thu nhập
kinh doanh vì công ty con này chỉ sở hữu dự án BĐS và TRẢ TRƯỚC CHO NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN
chưa đi vào hoạt động kinh doanh.
doanh nghiệp được quản lý bởi cùng một cơ quan thuế Đvt: VND
đối với cùng một đơn vị chịu thuế.
Số cuối năm Số đầu năm
Các bên liên quan TIỀN Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 361.572.995.000 -
Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa 178.099.623.590 174.188.023.851
Các bên được coi là bên liên quan của Nhóm CT nếu Đvt: VND
một bên có khả năng, trực tiếp hoặc gián tiếp, kiểm Công ty Cổ phần Đức Khải 70.228.366.367 67.051.706.000
soát bên kia hoặc gây ảnh hưởng đáng kể tới bên kia Công ty TNHH Xây dựng Thương mại và Dịch vụ Toàn Thuận Phát 55.447.431.870 62.576.147.735
Tiền mặt 136.492.947 113.633.563
trong việc ra các quyết định tài chính và hoạt động, Trả trước cho Bà Nguyễn Thị Mỹ Duyên để nhận chuyển nhượng vốn 54.000.000.000 -
hoặc khi Nhóm CT và bên kia cùng chịu sự kiểm soát Tiền gửi ngân hàng 646.197.916.499 189.227.475.047
Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Hoàng - 223.000.000.000
chung hoặc ảnh hưởng đáng kể chung. Các bên liên Tổng cộng 646.334.409.446 189.341.108.610
Công ty Cổ phần Địa ốc Tam Bình - 200.000.000.000
quan có thể là các công ty hoặc các cá nhân, bao gồm
các thành viên gia đình thân cận của các cá nhân được Khác 35.827.233.850 32.664.711.043
coi là liên quan. Tổng cộng 755.175.650.677 759.480.588.629
PHẢI THU KHÁC

Đvt: VND Đvt: VND
Số cuối năm Số đầu năm Số cuối năm Số đầu năm
Ngắn hạn 158.048.756.336 354.908.379.358 Dự án The EverRich 2 (i) 3.597.766.841.597 3.593.255.243.078
Phải thu bên khác 67.958.293.348 274.903.770.358
Dự án Nhơn Hội - Bình Định (ii) 2.791.168.413.614 -
Minh Hoàng (ii) 17.660.000.000 50.000.000.000
Dự án The EverRich 3 (i) 875.636.079.563 2.051.827.016.256
Ký quỹ đấu giá dự án Nhơn Hội - Bình Định - 132.400.000.000
Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 596.306.128.270 -
Ký quỹ, ký cược khác 6.372.484.000 6.600.000.000
Dự án Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng 75.134.195.647 72.633.584.240
Khác 43.925.809.348 85.903.770.358
Dự án Bàu Cả – Quảng Ngãi (ii) 37.603.106.026 98.559.426.839
Các dự án khác 19.606.630.994 49.065.910.167
Dài hạn 1.466.429.244.555 1.082.292.360.900
Phải thu bên khác 1.239.089.492.655 854.952.609.000 Tổng cộng 7.993.221.395.711 5.865.341.180.580
Công ty Cổ phần Đoàn Ánh Dương Phú Quốc (“Đoàn Ánh Dương”) (i) 416.000.000.000 446.000.000.000 i. Các dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ các dự án này đã được thế chấp cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt
Nam Thịnh Vượng để bảo lãnh cho các khoản vay của các đối tác kinh doanh của Công ty.
Minh Hoàng (ii) 361.400.000.000 361.400.000.000 Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn
Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Hoàng (iii) 223.000.000.000 - lại của các dự án này theo HĐHTĐT đã ký kết với Big Gain và Công ty TNHH Dynamic Innovation (“Dynamic”) (Thuyết minh số 20).
Công ty Cổ phần Địa ốc Tam Bình (iii) 200.000.000.000 - ii. Các dự án Nhơn Hội - Bình Định và Bàu Cả – Quảng Ngãi cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ các dự án này đã được thế chấp để bảo lãnh cho các khoản
vay và trái phiếu phát hành của Công ty (Thuyết minh số 22).
Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc 38.548.000.000 -
Công ty Cổ phần Khu Du lịch và Khách sạn Phát Đạt - Quảng Ngãi - 9.000.000.000 Chi phí lãi vay vốn hóa tài trợ cho việc đầu tư, phát triển các dự án cho năm tài chính kế thúc ngày 31 tháng 12 năm
2019 là 153.908.476.307 VND (cho năm tài chính kế thúc ngày 31 tháng 12 năm 2018: 70.549.175.311 VND).
Khác 141.492.655 38.552.609.000
Công ty Cổ phần Thương mại Vận tải biển Trường Phát Lộc (“Trường Phát Lộc”) (iv) 126.400.000.000 126.400.000.000
CHI PHÍ TRẢ TRƯỚC
Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN (trước đây là Công ty Cổ phần 100.939.751.900 100.939.751.900
Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M) (“AKYN”) (v) Đvt: VND
Tổng cộng 1.624.478.000.891 1.437.200.740.258 Số cuối năm Số đầu năm
i. Số dư thể hiện khoản vốn góp theo hợp đồng hợp tác đầu tư (“HĐHTĐT”) nhằm phát triển dự án Khu du lịch sinh thái Vũng Bầu tọa lạc tại Xã Cửa Cạn, Huyện Ngắn hạn 2.535.665.201 3.227.850.322
Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang và hưởng phần lợi nhuận được chia theo tỷ lệ đóng góp tài chính nhưng không thấp hơn 20%/năm.
Chi phí công cụ, dụng cụ 714.438.747 143.162.230
ii. Số dư thể hiện khoản phải thu vốn góp và lợi nhuận sau thuế được chia từ việc thanh lý Hợp đồng hợp tác kinh doanh (“HĐHTKD”), liên quan đến việc phát triển sàn
thương mại và căn hộ văn phòng của dự án Millennium tọa lạc tại Số 132, Đường Bến Vân Đồn, Phường 6, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh (“dự án Millennium”). Phí bảo hiểm 502.474.083 522.160.041
iii. Số dư thể hiện các khoản vốn góp theo HĐHTĐT nhằm xây dựng và phát triển dự án Cảng trung chuyển ICD tại Phường Long Bình, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Chi phí dịch vụ thuê ngoài 381.151.768 1.782.577.621
Minh và hưởng quỹ đất được chia sau khi dự án hoàn thành.
Khác 937.600.603 779.950.430
iv. Số dư thể hiện khoản phải thu vốn góp từ việc thanh lý HĐHTĐT với Trường Phát Lộc liên quan đến việc phát triển dự án Millennium.
Dài hạn 1.033.362.960.251 923.019.095.140
v. Số dư thể hiện khoản phải thu vốn góp từ việc thanh lý HĐHTĐT với AKYN liên quan đến việc phát triển dự án tọa lạc tại Số 239, Đường Cách Mạng Tháng
Tám, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Chi phí bồi thường dự án The EverRich 2 (*) 923.823.243.655 915.331.115.914
Chi phí hoa hồng môi giới 100.000.000.000 -
Chi phí quản lý căn hộ 2.910.441.003 3.382.434.585

HÀNG TỒN KHO Khác 6.629.275.593 4.305.544.641
Đvt: VND Tổng cộng 1.035.898.625.452 926.246.945.462
Số cuối năm Số đầu năm (*) Đây là chi phí bồi thường cho Công ty Cổ phần Tư vấn CRE & AGI (“CRE & AGI”) và Phú Hưng khi thanh lý HĐHTKD liên quan đến việc xây dựng và quản lý kinh
doanh dự án The EverRich 2 để Công ty chuyển nhượng dự án này cho Big Gain theo HĐHTĐT (Thuyết minh số 9).
Bất động sản (*) 7.993.221.395.711 5.865.341.180.580
Hàng hóa 1.581.564.169 472.479.119
Tổng cộng 7.994.802.959.880 5.865.813.659.699
(*) Bất động sản chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi
phí phát triển khác cho các dự án BĐS đang triển khai sau đây:
TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Máy móc, thiết bị Phương tiện vận tải Tổng cộng Quyền sử dụng đất Nhà cửa, vật kiến trúc Tổng cộng
Nguyên giá Nguyên giá
Số đầu năm 3.339.587.842 12.868.319.538 16.207.907.380 Số đầu năm 7.306.972.991 77.762.882.281 85.069.855.272
Mua mới 903.066.700 10.599.924.547 11.502.991.247 Tăng do mua công ty con 5.274.354.545 1.725.645.455 7.000.000.000
Số cuối năm 4.242.654.542 23.468.244.085 27.710.898.627 Phân loại lại 6.475.163.022 (6.475.163.022) -
Trong đó: Kết chuyển vào hàng tồn kho (6.475.163.022) (2.930.421.978) (9.405.585.000)
Đã khấu hao hết 2.290.743.387 3.066.637.720 5.357.381.107 Số cuối năm 12.581.327.536 70.082.942.736 82.664.270.272
Giá trị khấu hao lũy kế Giá trị khấu hao lũy kế
Số đầu năm (2.651.165.204) (4.885.787.956) (7.536.953.160) Số đầu năm - (3.266.136.512) (3.266.136.512)
Khấu hao trong năm (651.873.299) (2.993.953.517) (3.645.826.816) Tăng do hợp nhất (786.757.894) (1.725.645.455) (2.512.403.349)
Số cuối năm (3.303.038.503) (7.879.741.473) (11.182.779.976) Khấu hao trong năm - (1.547.211.848) (1.547.211.848)
Giá trị còn lại Kết chuyển vào hàng tồn kho - 76.981.320 76.981.320
Số đầu năm 688.422.638 7.982.531.582 8.670.954.220 Số cuối năm (786.757.894) (6.462.012.495) (7.248.770.389)
Số cuối năm 939.616.039 15.588.502.612 16.528.118.651 Giá trị còn lại
Số đầu năm 7.306.972.991 74.496.745.769 81.803.718.760
Số cuối năm 11.794.569.642 63.620.930.241 75.415.499.883
TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH

Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư chưa được đánh giá và xác định một cách chính thức vào ngày 31 tháng 12 năm
Đvt: VNĐ 2019. Tuy nhiên, dựa trên tình hình cho thuê thực tế và giá thị trường của các khu đất liền kề, Ban TGĐ của
Nhóm CT tin tưởng rằng giá trị thị trường của BĐS đầu tư lớn hơn giá trị còn lại tại ngày này.
Phần mềm máy tính
Nguyên giá
Số đầu năm và số cuối năm 3.171.378.036 CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠ BẢN DỞ DANG
Trong đó:
Đvt: VNĐ
Đã hao mòn hết 718.481.036
Giá trị hao mòn lũy kế
Dự án Cụm công nghiệp Hàm Ninh và Khu dân cư Làng nghề và Trung tâm Xã Hàm 398.738.837.674 398.094.823.275
Số đầu năm (1.308.758.810) Ninh, Phú Quốc
Hao mòn trong năm (817.632.336)
Dự án Xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ khu Cổ đại tại Quận 9, TP.HCM 319.511.653.557 307.445.996.284
Số cuối năm (2.126.391.146)
Dự án Ngô Mây, Bình Định 126.992.204.750 -
Giá trị còn lại
Khu nghỉ dưỡng và Khách sạn năm sao Phú Quốc 49.223.541.734 53.732.479.734
Số đầu năm 1.862.619.226
Bệnh viện chấn thương chỉnh hình 7.976.940.104 7.171.734.009
Số cuối năm 1.044.986.890
Khác 5.926.408.343 6.063.373.915
Tổng cộng 908.369.586.162 772.508.407.217
Chi phí lãi vay vốn hóa tài trợ cho việc đầu tư, phát triển các dự án cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12
năm 2019 là 0 VND (cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2018: 818.071.265 VND).
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH DÀI HẠN THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHẢI THU, PHẢI NỘP NHÀ NƯỚC
Đầu tư vào công ty liên kết Đvt: VNĐ
Số đầu năm Tăng Giảm Số cuối năm
Phải nộp
% Số tiền % Số tiền
Thuế thu nhập doanh nghiệp 65.130.904.485 235.467.297.172 (156.800.342.826) 143.797.858.831
sở hữu VNĐ sở hữu VNĐ
Thuế thu nhập cá nhân 560.934.835 24.258.213.898 (22.906.715.229) 1.912.433.504
Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Công trình PĐP 49 2.692.000.000 - -
Thuế giá trị gia tăng 40.393.746.638 217.301.131.405 (224.560.385.420) 33.134.492.623
(“Công trình PĐP”) (*)
Phí sử dụng đất - 799.098.354.146 (799.098.354.146) -
(*) Công trình PĐP là một công ty TNHH có hai thành viên trở lên được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD số 0315143682 do
Sở KH&ĐT TP.HCM cấp ngày 3 tháng 7 năm 2018. Công trình PĐP có trụ sở chính đăng ký tại Số 422, Đường Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Khác - 1.794.346.932 (1.794.346.932)
TP.HCM, Việt Nam. Hoạt động chính của Công trình PĐP là kinh doanh BĐS. Dự án chính hiện tại của Công trình PĐP là dự án Xây dựng Công trình Phan Đình Tổng cộng 106.085.585.958 1.277.919.343.553 (1.205.160.144.553) 178.844.784.958
Phùng tại số 8 Võ Văn Tần, Phường 6, Quận 3, TP.HCM. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Nhóm CT đã góp 2.692.000.000 VND trên phần vốn điều lệ của Nhóm
CT theo GCNĐKKD là 147.000.000.000 VND. Phải thu
Thuế thu nhập doanh nghiệp 3.639.767.632 15.563.466.886 (16.560.469.907) 2.642.764.611
Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn
Thuế giá trị gia tăng 249.242.268 89.963.113.083 (87.157.019.847) 3.055.335.504
Số dư thể hiện khoản tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 24 tháng và hưởng tiền lãi theo lãi suất 6,38% mỗi năm.
Thuế thu nhập cá nhân 40.721.358 - (40.721.358) -
Tổng cộng 3.929.731.258 105.526.579.969 (103.758.211.112) 5.698.100.115
PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN

Đvt: VNĐ
CHI PHÍ PHẢI TRẢ NGẮN HẠN
Đvt: VNĐ
Công ty Cổ phần Phú Mỹ Hưng 165.122.193.621 264.925.416.441
Công ty Cổ phần Công trình Giao Thông Sài Gòn 61.281.747.788 -
Chi phí xây dựng 58.475.289.099 65.969.868.741
Công ty TNHH Xây dựng Đồng Khánh 13.636.067.669 28.544.533.703
Chi phí lãi vay 78.594.435.111 7.032.367.645
Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Và Đầu tư IDV 6.828.799.823 -
Khác 8.634.956.355 5.222.318.182
Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons 5.837.593.182 10.837.593.182
Tổng cộng 145.704.680.565 78.224.554.568
Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Đất Mới - 5.699.012.385
Khác 8.211.936.688 2.963.715.084
Tổng cộng 260.918.338.771 312.970.270.795
NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC NGẮN HẠN

Đvt: VNĐ
Nhận tiền trả trước cho việc chuyển nhượng đất, căn hộ 651.149.337.644 10.173.673.983
Trong đó:
Dự án Nhơn Hội – Bình Định 591.765.616.622 -
Các dự án khác 59.383.721.022 10.173.673.983
PHẢI TRẢ KHÁC VAY

Số cuối năm Số đầu năm Tăng Giảm Phân loại lại Số cuối năm
Ngắn hạn 623.410.262.001 266.522.206.379 Ngắn hạn 1.191.598.912.000 (100.000.000.000) 110.000.000.000 1.201.598.912.000
Chuyển nhượng cổ phần Sài Gòn – KL (*) 528.212.980.877 - Vay ngân hàng (Thuyết minh số 22.1) 99.652.850.000 - - 99.652.850.000
HĐHTĐT – Dự án Nhơn Hội – Bình Định (**) 73.000.000.000 - Trái phiếu (Thuyết minh số 22.2) 1.091.946.062.000 (100.000.000.000) 110.000.000.000 1.101.946.062.000
Quỹ bảo trì 2.412.773.984 48.866.690.401 Dài hạn 1.266.371.011.000 (186.070.416.262) (110.000.000.000) 970.300.594.738
Nhận ký quỹ khác 3.373.396.000 129.993.679.000 Vay ngân hàng (Thuyết minh số 22.1) 200.000.000.000 (184.572.416.262) - 15.427.583.738
Nhận tạm ứng từ CRE & AGI - 80.000.000.000 Trái phiếu (Thuyết minh số 22.2) 542.198.011.000 - (110.000.000.000) 432.198.011.000
Khác 16.411.111.140 7.661.836.978 Vay bên khác (Thuyết minh số 22.3) 524.173.000.000 (1.498.000.000) - 522.675.000.000
Dài hạn 5.549.400.552.616 6.753.817.006.616
Tổng cộng 2.457.969.923.000 (286.070.416.262) - 2.171.899.506.738
Phải trả theo HĐHTĐT– Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 (***) 5.547.433.656.616 6.723.817.006.616
HĐHTĐT – Dự án Nhơn Hội – Bình Định (**) - 30.000.000.000 Vay ngân hàng
Khác 1.966.896.000 -
Chi tiết các khoản vay ngân hàng
Tổng cộng 6.172.810.814.617 7.020.339.212.995
Ngân hàng Số cuối năm (VND) Kỳ hạn trả gốc Mục đích Lãi suất (% năm) Hình thức đảm bảo
(*) Đây là khoản thanh toán còn lại liên quan chuyển nhượng cổ phần trong Sài Gòn – KL được giữ trong tài khoản được các bên chỉ định và đã được thanh toán
Ngân hàng Thương mại 15.427.583.738 Ngày 4 tháng 1 Tài trợ dự án Lãi suất huy động Quyền sử dụng đất
cho các chủ sở hữu cá nhân nước ngoài vào ngày 10 tháng 1 năm 2020.
Cổ phần Công Thương năm 2021 Bàu Cả - tiết kiệm 12 tháng và tài sản gắn liền
(**) Đây là các khoản vốn góp đã nhận từ các cá nhân để phát triển dự án Nhơn Hội – Bình Định, Phân khu số 4 theo các HĐHTĐT. Theo đó, CT sẽ chia phần lợi Việt Nam - Chi nhánh Quãng Ngãi trả lãi sau + chi phí với đất thuộc dự án
nhuận sau thuế của dự án nhưng không thấp hơn 15%/năm dựa trên phần vốn góp của các bên.
Quảng Ngãi huy động vốn tăng Bàu Cả -
(***) Vào ngày 26 tháng 12 năm 2017, Nhóm CT đã ký kết các HĐHTĐT có thời hạn 5 năm với Big Gain liên quan đến việc phát triển một phần Dự án The EverRich thêm + 4,5 Quảng Ngãi
2 và với Dynamic liên quan đến việc phát triển phần chung cư cao tầng của Dự án The EverRich 3. Theo các HĐHTĐT này và các phụ lục điều chỉnh sau đó:
Ngân hàng Thương mại 99.652.850.000 Ngày 28 tháng 5 Tài trợ dự án 11 Quyền sử dụng đất
a. Big Gain/Dynamic có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà Nhóm CT đã bỏ ra liên quan đến phần dự án hợp tác. Cổ phần Đầu tư và Phát năm 2020 Nhơn Hội – và tài sản gắn liền
b. Các bên có thể nhận được phần lợi nhuận phát sinh từ dự án được phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài chính của mỗi bên theo nội dung quyết toán được thống nhất. triển Việt Nam – Bình Định, với đất thuộc Phân
Chi nhánh Nhà Bè Phân khu 4 khu 4 - Dự án Nhơn
c. Sau khi Nhóm CT được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với khu đất của dự án, Big Gain/Dynamic có quyền chọn mua và Nhóm CT có quyền
chọn bán 99% lợi ích tham gia của Nhóm CT trong hoạt động hợp tác đầu tư này với giá tương đương với 99% giá trị khoản đóng góp thỏa thuận của Nhóm
Hội - Bình Định
CT cộng thêm một khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận. Tổng cộng 115.080.433.738
d. Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng theo luật định, Nhóm CT có quyền chuyển nhượng phần dự án hợp tác này cho đối tác khác với điều kiện
Trong đó:
phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Big Gain/Dynamic cộng với một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.
Ngắn hạn 99.652.850.000
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, tổng số tiền Nhóm CT đã nhận được từ Big Gain và Dynamic lần lượt là
Dài hạn 15.427.583.738
4.557.365.656.616 VND và 990.068.000.000 VND.
QUỸ KHEN THƯỞNG, PHÚC LỢI

Đvt: VNĐ
Nội dung Năm trước Năm nay
Số đầu năm 13.004.065.046 13.283.531.767

Tăng 22.000.000.000 12.800.000.000
Giảm (21.720.533.279) (19.491.463.244)
Số cuối năm 13.283.531.767 6.592.068.523
Trái phiếu VỐN CHỦ SỞ HỮU

Chi tiết các trái phiếu phát hành theo mệnh giá nhằm tài trợ dự án Nhơn Hội – Bình Định Tình hình thay đổi vốn chủ sở hữu
Số cuối năm (VND) Kỳ hạn trả gốc Lãi suất (% năm) Hình thức đảm bảo
Đvt: VNĐ
Trái phiếu 1 99.725.000.000 Ngày 8 tháng 4 14,45 18.000.000 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông
Thặng dư Quỹ đầu tư Lợi nhuận sau thuế
năm 2020 Vốn cổ phần Tổng cộng
vốn cổ phần phát triển chưa phân phối
Trái phiếu 2 98.958.333.000 Ngày 4 tháng 6 12 8.200.000 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông
năm 2020 Năm trước
Trái phiếu 3 542.198.011.000 Từ ngày 3 tháng 10,5 cho năm thứ nhất và Quyền sử dụng đất và toàn bộ quyền tài sản Số đầu năm 2.219.909.230.000 11.680.300.000 102.713.584.076 492.578.373.421 2.826.881.487.497
3 năm 2020 đến lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá thuộc Phân khu 2, dự án Nhơn Hội – Bình
ngày 3 tháng 6 nhân VNĐ kỳ hạn 24 tháng Định; quyền sử dụng đất tại Tân Mỹ, Phường Lợi nhuận thuần trong năm - - - 643.316.697.026 643.316.697.026
năm 2024 trả lãi sau của Ngân hàng Cẩm An, Thành phố Hội An, Tỉnh Quảng Nam Trích lập quỹ khen thưởng, - - - (22.000.000.000) (22.000.000.000)
Thương mại Cổ phần Quân
phúc lợi
Đội + 3,5 cho các năm sau
Trái phiếu 4 150.000.000.000 Ngày 24 tháng 6 14 13.000.000 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông Phân phối lợi nhuận - - 22.000.000.000 (22.000.000.000) -
năm 2020
Chi cổ tức bằng cổ phiếu 443.980.840.000 - - (443.980.840.000) -
Trái phiếu 5 69.941.667.000 Ngày 1 tháng 8 13,5 5.500.000 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông
Thù lao HĐQT - - - (2.048.000.000) (2.048.000.000)
năm 2020
Trái phiếu 6 218.479.414.000 Ngày 1 tháng 8 9,5 Thư bảo lãnh của Ngân hàng TMCP Phương Số cuối năm 2.663.890.070.000 11.680.300.000 124.713.584.076 645.866.230.447 3.446.150.184.523
năm 2020 Đông – Chi nhánh Bến Thành Năm nay
Trái phiếu 7 79.760.000.000 Ngày 27 tháng 9 13 6.470.000 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông
Số đầu năm 2.663.890.070.000 11.680.300.000 124.713.584.076 645.866.230.447 3.446.150.184.523
năm 2020
Trái phiếu 8 166.998.315.000 Ngày 29 tháng 9,5 Thư bảo lãnh của Ngân hàng TMCP Phương Lợi nhuận thuần trong năm - - - 874.138.744.149 874.138.744.149
11 năm 2020 Đông – Chi nhánh Bến Thành Trích lập quỹ khen thưởng, - - - (12.800.000.000) (12.800.000.000)
phúc lợi
Trái phiếu 9 108.083.333.000 Ngày 15 tháng 13 8.500.000 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông
11 năm 2020
Tổng cộng 1.534.144.073.000
Chi cổ tức bằng cổ phiếu (*) 612.689.650.000 - - (612.689.650.000) -
Trong đó:
Thù lao HĐQT - - - (10.411.086.219) (10.411.086.219)
Ngắn hạn 1.101.946.062.000
Số cuối năm 3.276.579.720.000 11.680.300.000 137.513.584.076 871.304.238.377 4.297.077.842.453
Dài hạn 432.198.011.000
(*) Vào ngày 14 tháng 5 năm 2019, CT đã hoàn tất việc phát hành 61.268.965 cổ phiếu phổ thông để chi trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu với mệnh giá là 10.000
VND/cổ phiếu theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông số 01/ĐHĐCĐ-NQ.2019 ngày 30 tháng 3 năm 2019 và Quyết định của HĐQT số 06/2019/QĐ-HĐQT
ngày 3 tháng 4 năm 2019. Vào cùng ngày, CT đã nhận được GCNĐKDN điều chỉnh lần thứ 26 do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp, chấp thuận việc tăng vốn điều lệ của
Vay bên khác
Công ty từ 2.663.890.070.000 VND lên 3.276.579.720.000 VND.
Số cuối năm Kỳ hạn Lãi suất Hình thức

Bên cho vay Mục đích
VND USD trả gốc (% năm) đảm bảo
Các giao dịch về vốn với các chủ sở hữu và chia cổ tức
Vietnam New 522.675.000.000 22.500.000 Từ ngày 2 tháng 5 năm Tài trợ dự án Nhơn 15 28.500.000 cổ phiếu
Đvt: VNĐ
Urban Center LP 2021 đến ngày 13 tháng 5 Hội – Bình Định PDR sở hữu bởi cổ
năm 2021 đông Năm trước Năm nay
Vốn đầu tư đã góp của chủ sở hữu
Số đầu năm 2,219,909,230,000 2,663,890,070,000
Tăng trong năm 443,980,840,000 612,689,650,000
Số cuối năm 2,663,890,070,000 3,276,579,720,000
Cổ tức
Cổ tức đã công bố 443.980.840.000 612.689.650.000
Cổ tức đã trả 443.980.840.000 612.689.650.000
Cổ phiếu Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Số cuối năm Số đầu năm Năm trước Năm nay
Cổ phiếu đăng ký phát hành 327.657.972 266.389.007 Doanh thu 2.268.746.544.025 3.410.467.569.021
Cổ phiếu đã phát hành và được góp vốn đầy đủ 327.657.972 266.389.007 Trong đó:
Cổ phiếu phổ thông 327.657.972 266.389.007 Doanh thu chuyển nhượng đất 407.213.263.593 3.374.904.133.792
Cổ phiếu đang lưu hành 327.657.972 266.389.007
Doanh thu cho thuê BĐS đầu tư 7.627.640.000 10.904.791.138
Doanh thu bán căn hộ 1.785.221.757.252 8.750.843.247
Mệnh giá mỗi cổ phiếu đang lưu hành: 10.000 VND/cổ phiếu (năm 2018: 10.000 VND/cổ phiếu). Các khoản giảm trừ doanh thu (121.037.201.884) (10.281.555.066)
Hàng bán bị trả lại (120.895.496.884) (10.281.555.066)
Giảm giá hàng bán (141.705.000) -
LỢI ÍCH CỦA CÁC CỔ ĐÔNG KHÔNG KIỂM SOÁT Doanh thu thuần 2.147.709.342.141 3.400.186.013.955
Trong đó:
Đvt: VNĐ
Doanh thu chuyển nhượng đất 407.213.263.593 3.374.904.133.792
Số đầu năm - 65.476.000.000
Doanh thu cho thuê BĐS đầu tư 7.627.640.000 10.904.791.138
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối - 4.642.198
Doanh thu bán căn hộ 1.664.184.555.368 (1.530.711.819)
Tăng do mua công ty con 65.476.000.000 6.370.382.223
Trong đó:
Số cuối năm 65.476.000.000 71.851.024.421
Doanh thu với bên khác 2.084.122.006.833 3.340.913.490.389
Doanh thu với bên liên quan 63.587.335.308 59.272.523.566
DOANH THU
Doanh thu hoạt động tài chính
GIÁ VỐN HÀNG BÁN VÀ DỊCH VỤ CUNG CẤP
Đvt: VNĐ
Đvt: VNĐ
Lãi tiền gửi 2.301.822.946 6.693.043.675 Giá vốn chuyển nhượng đất 201.937.626.291 2.061.653.285.342
Lãi chênh lệch tỷ giá hối đoái - 1.498.000.000 Giá vốn dịch vụ cung cấp 9.498.288.563 16.075.916.709
Khác 2.251.334.783 - Giá vốn kinh doanh BĐS đầu tư 1.526.394.102 4.443.792.643
Tổng cộng 4.553.157.729 8.191.043.675 Giá vốn căn hộ đã bán 1.253.596.040.062 -
Tổng cộng 1.466.558.349.018 2.082.172.994.694
CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUẢN LÝ DOANH NGHIỆP THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP
Đvt: VNĐ
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (“TNDN”) áp dụng cho CT và các công ty con là 20% thu nhập chịu thuế.
Chi phí bán hàng 41.308.040.594 124.034.028.139 Các báo cáo thuế của CT và các công ty con sẽ chịu sự kiểm tra của cơ quan thuế. Do việc áp dụng luật và các qui
định về thuế có thể được giải thích theo nhiều cách khác nhau, số thuế được trình bày trên báo cáo tài chính hợp
Chi phí môi giới 17.557.807.277 100.559.689.549
nhất có thể sẽ bị thay đổi theo quyết định cuối cùng của cơ quan thuế.
Chi phí quảng cáo 18.265.951.374 16.116.188.747
Chi phí lương nhân viên 3.866.585.129 4.609.609.648 Chi phí thuế TNDN
Khác 1.617.696.814 2.748.540.195 Đvt: VNĐ
Chi phí quản lý doanh nghiệp 80.054.505.689 93.003.741.165 Năm trước Năm nay
Chi phí lương nhân viên 55.070.243.192 56.497.776.993 Chi phí thuế TNDN hiện hành 114.724.540.728 230.723.252.719
Chi phí dịch vụ mua ngoài 15.386.009.825 22.292.137.062 Chi phí thuế TNDN hoãn lại 36.345.732 444.203.896
Chi phí khấu hao và hao mòn 1.534.758.866 3.155.726.495 Tổng cộng 114.760.886.460 231.167.456.615
Khác 8.063.493.806 11.058.100.615
Dưới đây là đối chiếu giữa chi phí thuế TNDN và kết quả của tổng lợi nhuận kế toán trước thuế nhân với thuế
Tổng cộng 121.362.546.283 217.037.769.304
suất thuế TNDN:
Đvt: VNĐ
CHI PHÍ KINH DOANH THEO YẾU TỐ
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 758.077.583.486 1.105.310.842.962
Đvt: VNĐ
Thuế TNDN theo thuế suất 20% 151.615.516.697 221.062.168.592
Các khoản điều chỉnh
Chi phí xây dựng 455.167.782.072 3.438.109.455.826
Chi phí không được trừ 1.145.369.763 10.408.228.294
Chi phí lãi vay 17.035.298.112 148.375.932.092
Lợi nhuận sau thuế được chia theo HĐHTĐT (38.000.000.000) -
Chi phí dịch vụ mua ngoài 51.404.826.956 138.860.979.027
Khác - (302.940.271)
Chi phí lương nhân viên 59.303.766.321 61.103.277.641
Chi phí thuế TNDN 114.760.886.460 231.167.456.615
Chi phí khấu hao và hao mòn (Thuyết minh số 11, 12 và 13) 3.912.036.535 6.010.671.000
Khác 9.119.194.140 13.917.786.141
Tổng cộng 595.942.904.136 3.806.378.101.727
Thuế TNDN hiện hành
Thuế TNDN hiện hành phải nộp được xác định dựa trên thu nhập chịu thuế của năm hiện hành. Thu nhập chịu
thuế của Nhóm CT khác với tổng lợi nhuận kế toán trước thuế được trình bày trên báo cáo kết quả hoạt động
kinh doanh hợp nhất vì thu nhập chịu thuế không bao gồm các khoản mục thu nhập chịu thuế hay chi phí được
THU NHẬP KHÁC VÀ CHI PHÍ KHÁC trừ cho mục đích tính thuế trong các năm khác và cũng không bao gồm các khoản mục không phải chịu thuế hay
Đvt: VNĐ
không được trừ cho mục đích tính thuế. Thuế TNDN hiện hành phải nộp của Nhóm CT được tính theo thuế suất
đã ban hành đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
Thu nhập khác 198.454.186.942 4.447.792.353

Thuế TNDN hoãn lại
Xóa nợ 4.247.237.449
Nhóm CT đã ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại và các biến động trong năm nay và năm trước như sau:
Lãi được chia từ HĐHTĐT 190.000.000.000 -
Khác 8.454.186.942 200.554.904 Đvt: VNĐ
Chi phí khác 4.718.208.025 8.201.664.074 Bảng cân đối kế toán hợp nhất Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất
Phạt vi phạm hợp đồng 1.925.578.534 6.251.498.558 Số cuối năm Số đầu năm Năm trước Năm nay
Phạt chậm nộp thuế - 1.191.554.725 Chi phí phải trả 32.895.545 477.099.441 (36.345.732) (444.203.896)
Khác 2.792.629.491 758.610.791 Tài sản thuế TNDN hoãn lại 32.895.545 477.099.441
(Lỗ) lợi nhuận khác 193.735.978.917 (3.753.871.721)
Chi phí thuế TNDN hoãn lại (36,345,732) (444.203.896)
GIAO DỊCH VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN

Các nghiệp vụ trọng yếu với các bên liên quan trong năm nay và năm trước Đvt: VNĐ Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, các khoản phải thu và phải trả với các bên liên quan Đvt: VND
Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Năm trước Năm nay Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Năm trước Năm nay
Tạm ứng và hoàn tạm ứng 140.463.500.929 1.095.878.080.662 AKYN Bên liên quan của Chuyển nhượng cổ phần 55.000.000.000 45.000.000.000
thành viên HĐQT
Ông Nguyễn Văn Đạt TGĐ Mượn tiền 314.880.604.381 24.051.013.966 Bán căn hộ 22.089.172.092 18.832.357.744
Hoàn tiền mượn 444.325.391.663 24.051.013.966 Bà Đoàn Thị Tráng Bên liên quan của Chuyển nhượng BĐS 32.648.000.000 15.000.000.000
thành viên HĐQT
Bà Trần Thị Hường Thành viên HĐQT Chuyển nhượng BĐS - 29.041.638.544
Ông Bùi Quang Anh Vũ Thành viên HĐQT Chuyển nhượng BĐS - 29.033.813.517 Ông Bùi Quang Anh Vũ Thành viên HĐQT Chuyển nhượng BĐS - 10.306.377.900
Bà Trần Thị Hường Thành viên HĐQT Chuyển nhượng BĐS - 10.276.238.400
Thu tiền chuyển nhượng cổ phần 5.000.000.000 27.000.000.000
Trường Phát Lộc Bên liên quan của Cho thuê văn phòng 1.011.571.577 -
Thu tiền bán căn hộ - 3.143.000.000 thành viên HĐQT
Cung cấp dịch vụ 465.538.265 494.870.676 110.748.743.669 99.414.974.044

Bên liên quan của
AKYN
thành viên HĐQT Chi hộ 132.800.000 146.080.000 Phải thu dài hạn của khách hàng
Thu lãi HĐHTĐT 90.000.000.000 - AKYN Bên liên quan của Chuyển nhượng cổ phần 117.000.000.000 100.000.000.000
Hoàn tiền mượn 31.520.000.000 - thành viên HĐQT
Mua căn hộ văn phòng 20.437.149.451 - Phải thu ngắn hạn khác
Thu tiền chuyển nhượng BĐS - 17.648.000.000 Trường Phát Lộc Bên liên quan của Lãi HĐHTĐT 80.000.000.000 75.000.000.000
Bên liên quan của thành viên HĐQT
Bà Đoàn Thị Tráng Chi hộ - 15.125.285.677
thành viên HĐQT Bà Đoàn Thị Tráng Bên liên quan của Chi hộ - 15.090.462.988
Doanh thu chuyển nhượng BĐS 42.774.404.040 -
thành viên HĐQT
Mượn tiền và hoàn tiền mượn - 11.500.000.000 Công trình PĐP Công ty liên kết Tạm ứng 4.609.000 -
Bên liên quan của Thu lãi từ HĐHTĐT 45.000.000.000 5.000.000.000 80.004.609.000 90.090.462.988
Trường Phát Lộc
thành viên HĐQT Cho thuê văn phòng 108.000.000 983.676.577 Phải thu dài hạn khác
Cung cấp dịch vụ 267.781.817 228.072.728 Trường Phát Lộc Bên liên quan của Góp vốn theo HĐHTĐT 126.400.000.000 126.400.000.000
Công trình PĐP Công ty liên kết Góp vốn - 2.692.000.000 thành viên HĐQT
Công ty Cổ phần Tư vấn Bên liên quan của Dịch vụ tư vấn 1.581.250.000 2.043.500.000 AKYN Bên liên quan của Góp vốn theo HĐHTĐT 100.939.751.900 100.939.751.900
Quản lý BDSC thành viên HĐQT thành viên HĐQT
227.339.751.900 227.339.751.900
Công ty TNHH BĐS Công ty liên kết Thu hồi vốn góp 176.000.000.000 -
Điền Gia Khang
Công ty TNHH Phát Triển Công ty liên kết Thu hồi vốn góp 75.000.000.000 -
BĐS Điền Gia Khánh
Thu nhập của các thành viên HĐQT và Ban TGĐ trong năm nay và năm trước Đvt: VNĐ
HĐQT
Thù lao và thưởng 2.048.000.000 10.411.086.219
Ban TGĐ
Lương và thưởng 10.539.570.769 4.980.000.000
Tổng cộng 12.587.570.769 15.391.086.219
LÃI TRÊN CỔ PHIẾU

Đvt: VNĐ
(điều chỉnh lại)
Lợi nhuận sau thuế phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty 643.316.697.026 874.138.744.149
Trừ: Thù lao HĐQT (*) (3.216.583.485) (8.741.387.441)
Quỹ khen thưởng, phúc lợi (*) (12.866.333.941) (34.965.549.766)
Lợi nhuận thuần phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty 627.233.779.600 830.431.806.942
Số lượng cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân trong năm (cổ phiếu) (**) 327.657.972 327.657.972
Lãi cơ bản trên cổ phiếu (VND/cổ phiếu) 1.914 2.534
Lãi suy giảm trên cổ phiếu (VND/cổ phiếu) 1.914 2.534
(*) Lợi nhuận dùng để tính lãi trên cổ phiếu cho năm trước đã được điều chỉnh lại so với số liệu đã trình bày trong báo cáo tài chính hợp nhất cho năm trước để
phản ánh khoản thực trích quỹ khen thưởng, phúc lợi và thù lao và thưởng HĐQT từ lợi nhuận sau thuế 30 tháng 3 năm 2019.
Lợi nhuận dùng để tính lãi trên cổ phiếu cho năm nay được điều chỉnh giảm cho khoản dự tính trích quỹ khen thưởng, phúc lợi và thù lao HĐQT từ lợi nhuận sau
thuế chưa phân phối của năm 2019 theo kế hoạch được cổ đông phê duyệt tại Đại hội đồng cổ đông thường niên ngày 30 tháng 3 năm 2019.
(**) Tổng số cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân cho năm trước đã được điều chỉnh cho việc chi trả cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và ngày
14 tháng 5 năm 2019.
Không có cổ phiếu phổ thông tiềm tàng suy giảm trong năm và đến ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất này.
CAM KẾT ĐẦU TƯ

Đvt: VNĐ
Cam kết xây dựng các dự án 742.528.101.725 97.067.244.677
Cam kết góp vốn 228.308.000.000 171.000.000.000
Công trình PĐP 144.308.000.000 147.000.000.000
Đoàn Ánh Dương 84.000.000.000 24.000.000.000
Tổng cộng 970.836.101.725 268.067.244.677
SỰ KIỆN SAU NGÀY KẾT THÚC KỲ KẾ TOÁN NĂM

Không có sự kiện trọng yếu nào phát sinh sau ngày kết thúc kỳ kế toán năm yêu cầu phải được điều chỉnh hay trình
bày trong báo cáo tài chính của Nhóm Công ty.
Võ Văn Giáp Vũ Quỳnh Hoa Nguyễn Văn Đạt

Người lập Kế toán trưởng Tổng Giám đốc
THUYT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HƠP NHT

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
1. THÔNG TIN CÔNG TY C C ĐK P Q (“ĐK P Q”)
C C P B A P ĐA (“C ”)
Ơ
ĐK P Q
Ơ
L D U V N GCNĐKKD
L D U V N G CƯ Đ K (“GCNĐKKD”) 4103002655 1701522101 SƠ KH&ĐT TI K G
22 04 2011
GCNĐKKD I. ĐK
SƠ K A
Đ (“SƠ KH&ĐT”) T
H C M
13 09 2004,
P Q U Ơ A T 17, L C, K 5, TI D¤ Đ, H P Q, TI K
GCNĐKKD/ G CƯ Đ D (“GCNĐKDN”) I. G, V N . HA U ĐK P Q
A.
V

05 06 2018, C Ơ GCNĐKDN I Ư 25 SƠ KH&ĐT T
TA
31 12 2018, C ¥ Ư 99% Ơ Ư

.
H C M , Ư 2.219.909.230.000 VNĐ 2.663.890.070.000 VNĐ.
C TNHH Đ X Ư HA K° C (“C”)
C U C Ơ A SƠ G I CƯ T
H C M (“SGDCKHCM”)
Ơ PDR G N 1207/SGDHCM-NY SGDCKHCM
09 07 2010. C
Ư A
Ơ
L D U V N
GCNĐKKD 0313662185 SƠ KH&ĐT T
H C M
25 02 2016

HA A U C
(“N C ”)
Ư
GCNĐKKD I. C U Ơ A S 271/16 ĐƠ A D¤ V¤, PƠ 3, Q

Ơ; Ư U,
Ơ;
I U Ơ 5, T
H C M, V N . HA U C
A.
A, I A,
I A
A A.
TA
31 12 2018, C ¥ Ư 80% Ơ Ư

.
C U Ơ A S 422, ĐƠ Đ
T, K 1, PƠ P T, Q 7, T

H C M, V N . 2. CƠ SƠ TRÌNH BÀY
S Ơ U N C A

31 12 2018
185 (
31 12 2017: 168). 2.1 C Ư U
C Ư B

Ơ U N C Ơ
¦ V N (“VNĐ”) ¬ Ơ Ơ C
V N
C£ Ư V N B T

:
V

31 12 2018, C 4 Ơ Ơ

Ơ
» Q I 149/2001/QĐ-BTC
31 12 2001
C£ Ư
U N C :
V N (ĐƠ 1);
C TNHH M T
Đ P ĐA (“Đ P ĐA”) » Q I 165/2002/QĐ-BTC
31 12 2002
C£ Ư
V N (ĐƠ 2);
Đ P ĐA
Ư A
Ơ
L D U
» Q I 234/2003/QĐ-BTC
30 12 2003
C£ Ư
V N GCNĐKKD 0313241765 SƠ KH&ĐT T
H C M
11 05 2015
V N (ĐƠ 3);

GCNĐKKD I. Đ P ĐA U Ơ A S 422, ĐƠ Đ
T, K
1, PƠ P T, Q 7, T
H C M, V N . HA U Đ P ĐA
» Q I 12/2005/QĐ-BTC
15 2 2005
C£ Ư
A, Ư U U Ơ Ư, U Ư U ª . V N (ĐƠ 4);
» Q I 100/2005/QĐ-BTC

28 12 2005
C£ Ư
TA
31 12 2018, C ¥ Ư 100% Ơ Ư

.
V N (ĐƠ 5).
C TNHH Đ B A P H (“P H”)
T ,
Ơ Ơ
«
Ư U

Ơ Ơ U U, ¥
A V N
P H
Ư A
Ơ
L D U V

¤ Ư Ơ U I

Ơ , A A Ơ
N GCNĐKKD 0313558191 SƠ KH&ĐT T
H C M
01 12 2015

Ơ ¥
Ơ Ơ
GCNĐKKD I. P H U Ơ A S 30 ĐƠ N TI D, PƠ 6,
Ơ

V N .
Q 3, T
H C M, V N . HA U P H
A. V

26 04 2018, P H Ơ GCNĐKDN I SƠ KH&ĐT T
H C M
2.2 H Ư U
, Ư U P H Ư Ư A

Ơ
Ư A
.
H Ư Ơ U U N C
N .
TA
31 12 2018, C ¥ Ư 100% Ơ Ư

.
2.3 K
K¨ U N C U

Ơ ¥ Ư
01
01

31 12.
BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN NĂM 2018

152 ĐỊNH HƯỚNG BỀN VỮNG 153
www.phatdat.com.vn
THUYT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HƠP NHT ( )

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
2. CƠ SƠ TRÌNH BÀY ( ) DƯ A
2.4 Đ I DƯ ¯ A

Ơ I Ư I A A
I ( A , O, £ , ² Ơ ..) A Ơ

B
Ơ Ơ ¦ ¤ I U N C
VNĐ. Ơ Ư U N C Ư ¦ Ư Ơ Ư A I A
¨
.
2.5 C Ơ Ơ
T ª A
A Ư ¯ A
Ơ A

A

B
Ơ U N C
U C
A A Ơ .

31 12 2018.
H A
C Ơ Ơ
Ư
,

C ¥ ,

U Ơ Ơ
C Ư Ơ . B A Ơ ª Ơ Ư A Ơ U N C
, A ª Ơ , Ơ

A ¤ Ư
C
U C
Ư U Ơ Ơ ¬ ¨
² A £ I
A
I Ư Ơ.

Ơ U .
G
U
A :
S
A A Ơ Ư ¬ N C , A
» C Ư U
;

, A ª ² Ư Ư I Ư
¬ N C Ơ A Ư

. » C Ư A
;
» C , A, , , ¬ A ª ¦, ,
LƠ U
Ơ , ª ²,

A U
Ơ , A Ư ,
.
Ơ ¥ Ư Ơ N C
Ơ
A A
Ơ
U Ơ Ư A Ơ .
G I Ư Ơ
Ơ U
A
Ơ, Ư I Ơ

¨
I Ơ U ¯
A Ơ Y Ơ Ư

Ơ A
, ,
Ư Ơ

Ơ .

A Ơ .
G U A Ơ
A A Ơ Ư
N A A
I Ơ , I Ơ A
Ư A
A
Ơ ¤ Ơ ¤

I
A
Ơ A A. G Ơ

A
Ơ
Ư U A .
A A Ư I Ơ ¤ Ư U
A
Ơ A A,
Ơ ¤ A
A Ơ .
3.3 C A A
3. TÓM TT CÁC CHÍNH SÁCH K TOÁN CHU YU
C A A Ơ

Ơ I A A Ư

A Ư A Ư ¯ Ơ A A ¯.
3.1 T
DƯ ¯ A ¯ I U A A
N C Ư
T ª A °
Ư
.
A A
¨ . T ª A
A Ư ¯ Ơ A

A A A A Ơ .
3.2 H
3.4 T A I

H
Ơ ¤ Ư
² A £ I

A
I Ư Ơ.
T
A I Ư

A I Ơ Ư I ©

I ¯ © .
G I Ư Ơ
Ơ U
Ơ
Ư Ơ

Ơ .
N
A I
Ư Ư
A

A Ư .
N C U ¤ Ơ A
Ơ I Ơ
I :
H
- ¤ .

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
3. TÓM TT CÁC CHÍNH SÁCH K TOÁN CHU YU ( ) 3.7 C ¡ Ư A Ơ
3.4 T A I ( ) C Ư ¤ A Ơ
A I Ư
Ơ . C

Ư, ¥ ª I
Ư . C
C ¥ ,
Ơ
A I Ơ U
A
A Ư ¤ A Ơ I Ơ
A

Ư U.
, Ư Ư Ơ A
A A Ơ .
3.8 C
K
A I Ơ , A ª ²
A (

Ư Ư
A Ơ I ¯ A U
A) Ơ A
A C
Ư A U
A Ơ . N C
Ơ A ¨, A Ư A Ơ
U A .
3.5 K
C Ư ¥ , Ư ª

A U
K
A I Ư
¯
A I Ơ ¤ Ơ Ơ U

Ư U U I Ơ ª Ơ

¶ Ơ Ư U Ơ U
A : U
A .
M , I 3 – 7 3.9 C A Ơ

P¤ A 3 – 6
C A Ơ A Ơ ¥ A ª A Ơ
A A
Q Ư U 49 Ơ
Ơ A Ơ A Ơ ª Ơ Ơ ¤ Ư
P 3 Ơ A Ư
.
3.10 C A

3.6 B A
Đ

B A Ư U ,
Ư ª
Ư ª A
¤ Ơ A
Ơ ¦ U ª I ª A ¤
U U U C A
Ơ Ơ ¤ U Ơ Ư. C
A ª

, I U; ¦ U
ª A
N C A Ơ A

Ơ. U N C . T Ơ, N C Ơ
A Ơ Ơ Ư 20%
O Ơ .
B A Ơ A I Ư I
© . T ¤ U Ơ Ư, A Ơ A Ơ
, Ơ I Ư U Ơ Ư U N C I
C A A Ơ A

A U . LƠ ¤ A Ư

I ¯ A U A N C A Ơ Ơ ¤ Ơ A I ¯ A U A . N C Ơ ¤ A
.
¤ Ư A Ơ U A . B A Ơ A Ơ Ư U N C A A
U .
K A Ơ ¤ Ơ ¶ Ơ Ư U Ơ
U A : P Ơ Ư U N C Ơ (²) U Ơ A
A Ơ
Ơ Ư U N C U °
N
Ư, 25 – 45 Ư Ư Ơ
° Ư Ư. T © Ơ I
I ¯ A U
A
. C Ư Ơ Ư Ơ Ư
A

B A ¯ Ơ
A Ơ ª .
A ¯ Ơ Ư U
Ơ Ơ ¤ Ư
A . C Ư Ư
A Ơ I ¯ A U B
U Ơ ¬ ¨ Ơ
Ơ U N C
A Ơ
A A Ơ .
Ư U . C I Ơ Ơ Ơ A
A Ơ U Ơ N C Ơ Ơ .
V Ư A U Ơ Ư Ư U ª

A I Ư
U Ư U Ơ Ơ U Ơ Ư Ư Ư U
A
¥ Đ I
A ª A Ư. V Ư A A
U Ơ Ư Ư U
I Ư U Ư U Ơ Ơ U Ơ Đ
¤ I Ơ
.
Ư ¥ Ư U
A
ª ¥ U . V Ư A
A U Ơ Ư Ư U ª

I ¯ A
U A A
.

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
3. TÓM TT CÁC CHÍNH SÁCH K TOÁN CHU YU ( ) 3.14 G
3.10 C A ( ) D Ơ N C A Ơ Ơ I Ơ
¥ ¥. D Ơ I I Ơ U A ª E Ơ
DƯ A I A Ư A ¤ A, A

I A A. C
U © A Ơ Ư :
DƯ ¯ Ơ A I U A

¨ Ơ
Ơ ® U T 228/2009/TT-BTC B T

07 12 2009
D
T 89/2013/TT-BTC B T

28 06 2013. T ª A

A Ư ¯ Ơ A

A
A A Đ Ơ
N C
Ư,
Ơ
Ơ . Ơ U
Ơ Ơ Ơ , Ơ
¬
Ơ
ª A 7
Ư
A
.
3.11 C A A A Ơ
D
¡ Ư Ơ A
C A A A
Ơ Ơ A A ¤

I U Ơ
U
N C Ơ ¤ U
D
Ư ¤ Ơ A Ơ I
Ơ
. Ư ¤ Ơ A Ơ

.
3.12 L D
L ¤ A Ơ ¦ Ơ ( I C A A Ơ Ư A Ơ ¤ Ơ
° Ơ, Ơ
¬ U H QA I) Ơ Ư ¶ Ư Ơ A , A Ư A Ơ Ơ .
U C Ơ U
.
D I U
L A Ơ ¦ Ơ ( I
° Ơ, Ơ) Ơ Ư U C Ơ D Ơ I U Ơ

.
U
¨
Ơ U
E Ơ
Ơ Ơ A T
A Ơ
.
T Ơ ¤ Ơ ( Ơ Ư

A A) Ư A
3.13 P¡ Ơ ¥ ¥.
LƠ ( A Ư I E) 3.15 T
Ơ Ơ ĐA C
°
Ư ¯ Đ U C
I U V N . T
N C ° Ư ¯ Ư Ơ U T
A
A ¨

Ơ Ơ I ¦
N C I U H QA I (‘‘HĐQT”)
Ơ A ĐA Ơ Ư ª Ư A ¤ , Ư Ư

C Ơ . Ư
¨ .
Q¢ T

Ơ
A A Ơ , A Ư Ơ
Ơ A U Ơ ¶
U Ơ Ư, Ơ
Q°
Ơ ¦ U U Ơ A ª U N C .
Ơ
,
© Ơ Ư
U Ơ Ư.
Q¢ Ơ £ Ơ
N C I Ơ ¬ Ư
A

A
Q°
Ơ Ơ, , A Ơ
Ơ N C Ơ Ơ ¬ Ư Ư
A
Ơ
,
Ơ
A A A A Ơ .
A
N C Ư I
A

A

¤ Ơ .
C Ư
C Ư A A Ơ I Ơ HĐQT U C

Ơ A Ư U Ơ
A U U Ơ Ư A Ơ Ơ
A ĐA Ơ . K , Ư E Ơ A Ơ A
A A Ơ .

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
3. TÓM TT CÁC CHÍNH SÁCH K TOÁN CHU YU ( ) Ư A £
N C Ư ª N C A A
Ư I . D , B T G I
N C I A
3.15 T ( )
Ư I . T , N C A
.
T A 4. HƠP NHT KINH DOANH
T A Ơ I A A Ơ A
¨ Ư ¤ 4.1 M U P£ H
Ơ U
A
Ơ A A
I U U

Ơ . V

01 02 2018, N C 50,1% Ơ Ư P H Ơ

50.000.000.000 VNĐ, Y Ơ Ư U N C P H 100%. T ,
T A A A Ơ A A A Ơ I . T
A P H Ư Ơ
U N C .
A Ơ A A Ơ Ơ Ư, I Ơ
Ư ¨ U A ²
A Ư U, ¥ ¥ G I Ơ U
A
Ơ A A I Ơ U P H A
Ơ
:
¤ E Ơ Ư U Ư A Ơ Ơ Ư, A ²

Ư U
.
G I Ơ A
G I U
A A A Ơ A

¨
A
T A VNĐ
A I U
A A Ư A A ¥ ¥ U Ơ
Ơ U ª

A A Ơ Ư U. C
A T 432.828.416
A Ơ Ơ A

¨
Ơ PA ¥ A U
2.550.000.000
¥ ¥ U Ơ Ư U
A A
.
TA Ơ Ơ ¥ A 17.100.001
T
A A
A A A Ơ I Ư E PA ¥ A 44.681.759.697
U
A Ơ Ơ A A Ơ , Ư Ư
T I Ơ Ư 15.527.689.611
Ư

¨ .
T
A A N
Ơ 4.453.660.760
T A Ơ
A A Ơ , A Ư Ơ 67.663.038.485
Ơ A U Ơ ¶
U Ơ Ư, Ơ NƠ A A
Ơ
, A © Ơ Ư
U Ơ Ư. PA A ¥ A 3.357.142.693
N C I Ơ ¬ Ư

A A
A A N PA A
A 14.305.895.792
C Ơ Ơ ¬ Ư Ư
A
Ơ
A 17.663.038.485

A A
A A Ơ T A I Ơ 50.000.000.000
Ơ A Ơ ¬ ¤ Ơ ¬ ¤ I I .
C 50.000.000.000
3.16 C LƠ ¤ A Ư Ơ -
T Ơ 50.000.000.000
C Ơ
U N C A , Ư ª ,
ª A Ơ Ơ I

A , V

06 11 2018, H QA I U N C I A P H
ª N C
¬ I Ư ª A Ơ . C Q I 21/2018/QĐ-HĐQT. V

¨ , U U A P H

ª ,
U Ơ Ư .
Ơ
.
4.2 M ĐK P£ Q C
3.17 T

V

09 03 2018, C 99% Ơ Ư ĐK P Q Ư Ơ
M
Ơ I U N C

393.624.000.000 VNĐ. T , ĐK P Q Ơ
U N C

.
A £ ª I U ( Ơ A ) ª A £
ª I U Ơ U ( Ơ Ư I ). M²
V

19 03 2018, N C 80% Y Ơ Ư C Ơ
246.000.000.000
I U
Ơ Ơ Ơ . VNĐ. T , C Ơ
U N C

.
HA U N C

Ư

Ơ; Ư U, B T G Ơ ¦ I Ơ U Ư Ơ Ư Ơ

Ơ; I U Ơ A, I A,
I
. B T G Ư U

U
A

A
A A. Đ Ơ, A U N C U Ơ Ư
U Ơ
I Ơ Ư Ư A ª I
V N . V , U
Y Ơ U N C I U Ơ Ư A ¤

A .

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
C A Ư ¯ A ¥ A ¯ :
5. TIN VNĐ
N N Ơ
VNĐ S£ ¤¥ 4.141.058.294 3.885.795.294
S S C: DƯ ¯ - 255.493.000
T ª 113.633.563 87.679.956 TƯ: H
Ư ¯ (327.975.420) (230.000)
T Ư
189.227.475.047 143.967.014.028 S£ £ ¤¥ 3.813.082.874 4.141.058.294
TNG CNG 189.341.108.610 144.054.693.984
7. TRA TRƯƠC CHO NGƯƠI BÁN NGN HAN
T
Ơ : VNĐ
S S
VNĐ
C C ĐI T H
(*) 223.000.000.000 223.000.000.000
N N Ơ
C C ĐI T B (*) 200.000.000.000 200.000.000.000
G I A Ơ
T C C Đ ¬ GA O 174.188.023.851 174.340.420.229
¡:
103.000.000.000 - C C ĐƯ KA 67.051.706.000 -
C A Ơ Ơ

¤ I C TNHH X Ư T¤ A
DI
U T
T P 62.576.147.735 68.237.428.763
6. PHAI THU CUA KHÁCH HÀNG
K 32.664.711.043 24.652.203.659
TNG CNG 759.480.588.629 690.230.052.651
VNĐ
S S (*) Đ

A Ư Ơ
Ơ Ư Ư CA ICD
A PƠ L B, Q 9, T
H C M, V N .
N¢ A 877.410.270.588 236.287.708.511
PA 766.661.526.919 175.235.626.934 8. PHAI THU KHÁC
- C C T - X Ư
DI U
T¤ A T M (“T M”) (*) 419.425.589.072 - VNĐ
- Ô PA T Đ 71.000.000.000 - S S
- C C K B A N¢ A 354.908.379.358 656.526.367.981
M H
(“M H
”) 25.135.776.394 -
- C C Đ P Vº H PA 274.903.770.358 48.617.982.678
(
C C 24.200.000.000 26.400.000.000 - K ° Ư N¤ H - B ĐI 132.400.000.000 -
Đ P M° H) (“Vº H”) - M H
50.000.000.000 -
- C TNHH Đ B G (“B G”) 13.951.350.000 - - K ° Ơ 6.600.000.000 6.000.000.000
- C C DI U QA
4.785.609.500 48.744.884.500 - K 85.903.770.358 42.617.982.678
T
T (“T
T ”)
- C TNHH B A X T
PA (T 30) 80.004.609.000 607.908.385.303
- -
- K
D A 1.082.292.360.900 1.300.036.461.900
208.163.201.953 62.191.079.434
PA (T 30) PA 854.952.609.000 1.072.696.710.000
110.748.743.669 61.052.081.577
D A - C C Đ
Á D¤ P Q (“Đ
Á
136.493.450.000 159.372.177.750 446.000.000.000 476.000.000.000
D¤”) ()
PA (T 30) 117.000.000.000 117.000.000.000
- M H
() 361.400.000.000 500.000.000.000
PA - T
T 19.493.450.000 42.372.177.750
- C C K D I
K A P ĐA - QA N 9.000.000.000 18.000.000.000
TNG CNG 1.013.903.720.588 395.659.886.261
- K 38.552.609.000 78.696.710.000
DƯ ¯ A ¥ A ¯ (3.813.082.874) (4.141.058.294)
PA (T 30) 227.339.751.900 227.339.751.900
GIÁ TRI THUN 1.010.090.637.714 391.518.827.967
- C C T¤ A V A TƠ P L
126.400.000.000 126.400.000.000
(“TƠ P L”) ()
(*) Đ
A A Ơ 194 ¯ U Ư M O
A A S 132, ĐƠ B V Đ, PƠ 6, Q 4, T
H C M (“ Ư M ”). - C C Đ T¤ A DI U T.A.M (“T.A.M”) () 100.939.751.900 100.939.751.900
TNG CNG 1.437.200.740.258 1.956.562.829.881
www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
() V

18 12 2017, C HƠ Ơ (“HĐHTĐT”) 01/2017/HĐHTĐT/ (*) B A U
I ° Ơ Ơ, ª ¦, Ư
ĐAD-PĐ Ơ Đ
Á D¤ Ư,
Ư K I Ư A :
V© B O A A X CƯ CA, H P Q, TI K G Ơ I
1.727.000.000.000 VNĐ.
T , Ơ U Ư E Ơ Y
U VNĐ
¤ 20%/ Ư U N
Ư . V

31 12 2017,
S S
N C 476.000.000.000 VNĐ. T 2018, C 30.000.000.000 VNĐ.
DƯ T ER 2 () 3.593.255.243.078 4.290.528.718.898
() V

08 12 2017, N C HƠ Ơ (“HĐHTKD”) DƯ T ER 3 () 2.051.827.016.256 1.545.661.117.204
01/2017/HĐHTKD/MH-PĐ Ơ M H

¤ A

¯ U Ư M Ơ I
628.822.606.040 VNĐ
Ơ Ơ Ư DƯ B
CA () 98.559.426.839 19.845.061.918
Ư Y . V

31 12 2017, N C DƯ P Đ P¬ () 72.633.584.240 40.568.907.458
500.000.000.000 VNĐ. T 2018, N C 14.000.000.000 VNĐ. V

12 DƯ T ER Ifi () - 143.905.122.710
6 2018, N C Ơ
, 152.600.000.000 VNĐ
Ơ Ơ
C Ư 49.065.910.167 48.798.051.371
Ơ Ơ
65.000.000.000 VNĐ. V

¨ , N C
15.000.000.000 VNĐ Ơ Ơ , ¯ A 361.400.000.000 VNĐ
50.000.000.000 VNĐ TNG CNG 5.865.341.180.580 6.089.306.979.559
Ơ Ơ .
V

03 01 2019, N C Ơ Ư T ER2
T
() V

10 11 2015, N C HĐHTĐT Ơ TƠ P L ER 3 ¬
.
A Ư Ư
N
T¤ A C V
Ư M Ơ A 3 Ơ I
883.000.000.000 VNĐ. T , N C N TI VƠ (“VPB”) A A U U N
Ơ Ơ Ơ Ư Ư Ư ¤ A . V

31 12 2017, N C 126.400.000.000 VNĐ. V

30 8 2018, N C Ư
Ơ , Ư Ơ Ơ
C Ơ

Ơ Ơ Ơ Ơ
125.000.000.000 VNĐ.
70.549.175.311 VNĐ (

31 12 2017: 253.791.707.190 VNĐ).
V

¨ , N C 45.000.000.000 VNĐ Ơ Ơ , ¯ A
126.400.000.000 VNĐ
80.000.000.000 VNĐ Ơ Ơ . () DƯ T ER 2 (Ơ
Ư R C)
() V

12 04 2016, N C HĐHTĐT 01/HĐ-2016/PĐ-T.A.M Ơ T.A.M DƯ
O A A S 422, ĐƠ Đ
T, K 1, PƠ P T, Q 7, T
H C M, V
Ư O A A S 239, ĐƠ C MA T T , PƠ 4, Q 3, T
N . S U Ư
U Ơ ,
Ư.
H C M Ơ A 3 . T HĐHTĐT, N C 100.939.751.900 VNĐ
E Ơ DƯ
Ơ Ư O
A, B, C, D.
Ư Ư Ư . V

25 12 2017,
Ơ
Ơ Ơ A. T , N C
Ư
T.A.M
V

08 02 2018, N C B A T HĐHTKD Ơ N C C
A ¬ Ơ O Ơ
180.000.000.000 VNĐ. V

T CRE & AGI (“CRE & AGI”)
N C TNHH Đ B A P H (“P H”)
¨ , N C Ơ O
E Ơ Ơ Ư
A Ư T ER 2. T , N
O . C º U Ơ CRE & AGI
P H Ơ Ơ
350.000.000.000 VNĐ
565.331.115.914 VNĐ. V

¨ , N C

º U

9. HÀNG TN KHO

I U N
Ơ U Ơ Ư
HĐHTĐT 01/HĐHTĐT-E2/2017
26 12 2017 (T 20).
VNĐ
V

24 12 2018, N C Ơ
Ơ 297
S S
C B G Ơ
947.833.813.745 VNĐ.
B A (*) 5.865.341.180.580 6.089.306.979.559
H
472.479.119 479.851.407
TNG CNG 5.865.813.659.699 6.089.786.830.966

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
9. HÀNG TN KHO ( ) 11. TÀI SAN C ĐINH HƯU HÌNH
() DƯ T ER 3 VNĐ
DƯ
O A A PƠ T P, Q 7, T
H C M. S ¨ U Ư
U M I P A T
Ơ , , ª ¦,
Ư ¤ Ơ A N¦ :
. V

¨ , N C
I
S 3.301.132.387 5.226.419.538 8.527.551.925
U N
Ơ U Ơ Ư
26
12 2017 (T 20). M Ơ 38.455.455 7.641.900.000 7.680.355.455
S 3.339.587.842 12.868.319.538 16.207.907.380
V

21 02 2019, HĐQT U N C Q I S 02/2019/QĐ-HĐQT T :
Ơ Ư T ER 3. L B1
L B4) 29.060,8 2 Q I Đ 2.244.925.203 3.066.637.720 5.311.562.923
498/QĐ-UBND U UY N T
H C M
02 02 2019 C TNHH
G I § :
D I (“D ”) Ơ
1.162.432.000.000 VNĐ.
S (2.288.082.466) (3.479.149.650) (5.767.232.116)
() DƯ B
CA K (363.082.738) (1.406.638.306) (1.769.721.044)
S (2.651.165.204) (4.885.787.956) (7.536.953.160)
DƯ
A A A PƠ L H P
PƠ T H ĐA, T
QA N, TI QA
N. S U Ư
U Ơ
Ư. G I ¨ A :
S 1.013.049.921 1.747.269.888 2.760.319.809
() DƯ P Đ P¬
S 688.422.638 7.982.531.582 8.670.954.220
DƯ
O A A S 8, ĐƠ V¢ V T, Q 3, T
H C M Ư HƠ X
Ư – C . V

02 01 2018, N C Ơ Ư O
Q I 01/QĐ-UBND U U T
H C M. S
12. TÀI SAN C ĐINH VÔ HÌNH
U Ư
U , A , A
A Ư Ư .
() DƯ T ER Ifi VNĐ

Q Ư U (*) P T
DƯ
O A A S 290, ĐƠ A D¤ V¤, PƠ 4, Q 5, T
H C M. V

N¦ :
¨ , Ư

N C

Ơ . S 5.059.556.440 1.968.481.036 7.028.037.476
M Ơ - 1.202.897.000 1.202.897.000
10. CHI PHÍ TRA TRƯƠC
T (5.059.556.440) - (5.059.556.440)
- 3.171.378.036 3.171.378.036
VNĐ
T :
S S
Đ ¯ - 718.481.036 718.481.036
N¢ A 3.227.850.322 2.355.117.576 G I ¥¨ § :
C I U
1.782.577.621 1.590.681.406
S (837.503.335) (892.092.146) (1.729.595.481)
P A 522.160.041 467.583.892
H ¯ (94.974.605) (416.666.664) (511.641.269)
C 368.836.791 39.771.375
T 932.477.940 - 932.477.940
K 554.275.869 257.080.903
S - (1.308.758.810) (1.308.758.810)
D A 923.019.095.140 21.067.019.225
G I ¨ A :
C Ơ Ư T ER 2
- S 4.222.053.105 1.076.388.890 5.298.441.995
(T 9) 915.331.115.914
S - 1.862.619.226 1.862.619.226
C A 3.382.434.585 11.711.809.547
C 2.684.144.642 4.871.306.448 (*) Q Ư U (“QSDĐ”) Ơ A Ơ 2058 Ơ I 5.059.556.440 VNĐ O A A PƠ T
C Ơ - 3.801.263.949 P, T
QA N, TI QA N, V N . V

26 12 2018, C
Ơ QSDĐ
B
Đ
TI T Ơ Ơ S 2621/HĐCNQSDĐ/PĐ Ơ I
K 1.621.399.999 682.639.281
Ơ
42.774.404.40 VNĐ (T 30).
TNG CNG 926.246.945.462 23.422.136.801

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
13. BT ĐNG SAN ĐU TƯ 14. CHI PHÍ XÂY DƯNG CƠ BAN DƠ DANG
VNĐ VNĐ
Q Ư U N Ư T S S
N¦ : DƯ X Ư HA K° N

C ĐA A Q 9, T
H C M () 307.445.996.284 -
S 120.446.972.991 69.217.297.281 189.664.270.272
DƯ CU H
N
K
DƯ

- 9.405.585.000 9.405.585.000
L

T X H
N, P Q () 398.094.823.275 -
T (113.140.000.000) (860.000.000) (114.000.000.000)
K A
I Ơ P Q 53.732.479.734 53.732.479.734
S 7.306.972.991 77.762.882.281 85.069.855.272 B ¤ I 7.171.734.009 6.214.296.380
G I § : K 6.063.373.915 6.964.883.891
Đ ¯ - (2.007.944.054) (2.007.944.054) TNG CNG 772.508.407.217 66.911.660.005
K - (1.630.674.222) (1.630.674.222)
T - 372.481.764 372.481.764 C
Ơ , Ư Ơ Ơ
S - (3.266.136.512) (3.266.136.512)

818.071.265 VNĐ (

31 12 2017: 3.103.804.813 VNĐ).
G I ¨ A : () Đ
Ư Ơ Ư HƠ BT 2648/UB-HĐBT
31 05 2016 Ơ
S 120.446.972.991 67.209.353.227 187.656.326.218 Ư U N T
H C M
N C . T , N C E Ơ
S 7.306.972.991 74.496.745.769 81.803.718.760 C¬ L B
S A PƠ L B, Q 9, T
H C M Ư Ư

Ư Ư BT
. V

¨ , U U
Q Ư U Ơ Ư U U N C : U Ư Ơ Ư .
() Đ
Ư O A A X H
N, H P Q, TI K G Ơ 79.691 . V

) QSDĐ Ơ A Ơ I 113.140.000.000 VNĐ O A A S 131, ĐƠ N T, PƠ 2, Q 5,
¨ , U U U Ư Ơ Ư .
T
H C M, V N . V

01 11 2018, N C Ơ QSDĐ

Ô PA T Đ Ơ Ơ S 023970
Ơ
15. ĐU TƯ TÀI CHÍNH DÀI HAN

192.101.818.182 VNĐ.
) QSDĐ Ơ A Ơ I 7.306.972.991 VNĐ ¤ Ư Ơ Ơ Ư B1
B2 A Ư T VNĐ
ER 1, S 968, ĐƠ B T H, Q 11, T
H C M, V N . S S
G I Ơ U A Ơ
I Ư A
31 Đ

293.748.665.217
12 2018. T , Ư Ư
I Ơ U , B T (T 15.1) -
G U N C Ơ ¦ I I Ơ U A Ơ ¤ I ¯ A Đ
¤ I
A

. 51.480.000.000
(T 15.2) -
TNG CNG - 345.228.665.217

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
15. ĐU TƯ TÀI CHÍNH DÀI HAN ( )
15.1 Đ

C A

31 12 2018 Ơ
:
(*) V

03 07 2018, C PĐP Ơ G CƯ Đ D
Ơ
300.000.000.000 VNĐ, , N C Ơ Ư 49%, ¤ Ư
147.000.000.000 VNĐ. V

¨ , N C
.
(**) V

¨ , N C

A

I ¯ A.
VNĐ
C TNHH Đ C TNHH B A C TNHH B C C P B
P H
X Ư C PĐP Đ G K A Đ G K A P ĐA Á D T
(T 4.1)
(“C PĐP”) (*) (“Đ G K”) (**) (“Đ G K”) (**) (“P ĐA Á D”) (**)
G I :
S - 176.000.000.000 75.000.000.000 45.000.000.000 - (296.000.000.0000)
T - (176.000.000.000) (75.000.000.000) (45.000.000.000) - (2.251.334.783)
S - - - - - -
P § ª ¥ ¦ :
S - - - - (2.251.334.783) (2.251.334.783)
HƠ - - - - 2.251.334.783 2.251.334.783
S - - - - -
G I ¨ A :
S - 176.000.000.000 75.000.000.000 45.000.000.000 (2.251.334.783) 293.748.665.217

S - - - - - -
15.2 Đ I
S£ £ ¤¥ S£ ¤¥
% sở hữu và quyền % sở hữu và quyền
Số tiền S
biểu quyết biểu quyết
VNĐ VNĐ
C C Đ
- - 19,8 51.480.000.000
C M° LƠ
V

¨ , N C

A
.

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
16. PHAI TRA NGƯƠI BÁN NGN HAN 18. THU VÀ CÁC KHOAN PHAI THU, PHAI NP NHÀ NƯƠC
VNĐ VNĐ
S S Số đầu năm Tăng Giảm S
Vº H (*) 264.925.416.441 - PA
C TNHH X Ư Đ K 28.544.533.703 -
T
C C X Ư C 10.837.593.182 86.545.894.373 42.296.256.485 114.724.540.728 (91.889.892.728) 65.130.904.485

C C T¤ A DI U Đ MƠ 5.699.012.385 4.565.155.125 T 2.042.522.396 8.479.236.360 (9.960.823.921) 560.934.835
K 2.963.715.084 9.076.775.124 T I 17.238.823 127.516.338.710 (87.139.830.895) 40.393.746.638
TNG CNG 312.970.270.795 100.187.824.622 K - 1.137.640.740 (1.137.640.740) -
(*) Đ
A A A Ơ 194 ¯ U Ư M . TNG CNG 44.356.017.704 251.857.756.538 (190.128.188.284) 106.085.585.958
PA
17. NGƯƠI MUA TRA TIN TRƯƠC NGN HAN T
9.061.394.917 4.155.907.436 (9.577.534.721) 3.639.767.632

VNĐ T I
35.849.517.006 51.725.077.928 (87.325.352.666) 249.242.268
S S
B G (*) - 595.141.256.792 T

- 51.154.098 (10.432.740) 40.721.358

K 10.173.673.983 106.048.558.342
TNG CNG 44.910.911.923 55.932.139.462 (96.913.320.127) 3.929.731.258
TNG CNG 10.173.673.983 701.189.815.134
(*) V

¨ , N C Ơ 297
C U Ư
T ER B G (T 9).

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
19. CHI PHÍ PHAI TRA NGN HAN
VNĐ . C Ơ Ơ Ư Ư Ơ Y

U ² Ơ .
S S
. S N C Ơ G Ư Q Ư U Ơ U Ư , B G/
C Ư 65.969.868.741 70.297.902.207
D O
N C O 99% Ơ U N C
C Ơ - 20.297.566.999 A Ơ
Ơ ¤ ¤ Ơ 99% I A O U
C 7.032.367.645 6.214.296.380 N C A ª E Ơ O .
K 5.222.318.182 3.299.128.000 . K U Ư Ơ Ư I, N C Ơ
TNG CNG 78.224.554.568 100.108.893.586 Ư Ơ
Ơ A
A U A U B
G/D Ơ A O .
V

¨ , N C Ơ Ư B G
D Ơ
20. PHAI TRA KHÁC
4.571.317.006.616 VNĐ
2.152.500.000.000 VNĐ.
VNĐ V

21 02 2019, HĐQT Q I Ơ Ư T ER
3 (L B1
L B4) D Ơ
1.162.432.000.000 VNĐ (T 9).
S S
N¢ A 266.522.206.379 71.095.134.376 (**) V

06 11 2018, N C TO Ơ B
L TI Vº P
Ư N¤ H - B Đ.
N A Ư Ư CRE & AGI 80.000.000.000 -
N ° 129.993.679.000 4.725.753.000 21. VAY NGN HAN
Q° A 48.866.690.401 48.234.742.310
PA A (T 30) - 14.490.455.153 VNĐ
K 7.661.836.978 3.644.183.913 Số đầu năm Tăng Giảm S
D A 6.753.817.006.616 6.041.132.313.462 V
- 1.056.991.706.980 (1.056.991.706.980) -
PA A HĐHTĐT (*) 6.723.817.006.616 6.027.000.000.000
V 47.196.419.134 - (47.196.419.134) -
N ° 30.000.000.000 14.132.313.462
TNG CNG 47.196.419.134 1.056.991.706.980 (1.104.188.126.114) -
TNG CNG 7.020.339.212.995 6.112.227.447.838
(*) V

26 12 2017, N C HĐHTĐT 01/HĐHTĐT-E2/2017 Ơ A 5 22. QUỸ KHEN THƯƠNG, PHÚC LƠI
Ơ B G DƯ T ER 2
Ơ A 5 Ơ D U DƯ T ER 3.
VNĐ
T HĐHTĐT

U U I :
N N Ơ
. B G/D º U
N C O Ư
Ơ . S 13.004.065.046 8.681.781.478
T 22.000.000.000 14.400.000.000
GA (21.720.533.279) (10.077.716.432)
S 13.283.531.767 13.004.065.046

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
23. VN CHU SƠ HƯU
23.1 T U Ơ Ư

VNĐ
LƠ
V T¡ Q¢ T

N¤¥ Ơ
S 2.018.099.710.000 11.680.300.000 85.413.584.076 288.603.423.375 2.403.797.017.451

LƠ - - - 439.879.870.046 439.879.870.046
P Ơ - - 17.300.000.000 (17.300.000.000) -
T ° Ơ, Ơ - - - (14.400.000.000) (14.400.000.000)
C Ư ¦ 201.809.520.000 - - (201.809.520.000) -
C Ư - - - (287.400.000) (287.400.000)
T¬ HĐQT - - - (2.108.000.000) (2.108.000.000)
S 2.219.909.230.000 11.680.300.000 102.713.584.076 492.578.373.421 2.826.881.487.497
N¤¥
S 2.219.909.230.000 11.680.300.000 102.713.584.076 492.578.373.421 2.826.881.487.497

LƠ ¨ - - - 643.316.697.026 643.316.697.026
P Ơ - - 22.000.000.000 (22.000.000.000) -
T ° Ơ, Ơ - - - (22.000.000.000) (22.000.000.000)
C Ư ¦ (*) 443.980.840.000 - - (443.980.840.000) -
T¬ HĐQT - - - (2.048.000.000) (2.048.000.000)
S 2.663.890.070.000 11.680.300.000 124.713.584.076 645.866.230.447 3.446.150.184.523
(*) V

02 05 2018, C
44.398.084 Ơ A Ư ¦ 23.2 C

Ơ Ư

10.000 VNĐ/ Ơ I
443.980.840.000 VNĐ NI
ĐA 01/ĐHĐCĐ-NQ.2018
30 03 2018
Q I 08/2018/QĐ-HĐQT VNĐ

04 04 2018. V

05 06 2018, C Ơ GCNĐKDN I
S S
Ư 25 SƠ KH&ĐT T
H C M , U N C Ư
2.219.909.230.000 VNĐ 2.663.890.070.000 VNĐ. C C
S Ơ Ơ
266.389.007 221.990.923
S Ơ

266.389.007 221.990.923
Ơ U
C 266.389.007 221.990.923
M ²

: 10.000 VNĐ ( 2017: 10.000 VNĐ).

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
23. VN CHU SƠ HƯU ( ) 24. LƠI ÍCH CUA CÁC C ĐÔNG KHÔNG KIM SOÁT
23.3 L VNĐ
L ¤ A Ơ ¦ Ơ ( N N Ơ
° Ơ
Ơ
¬ HĐQT) Ơ Ư U T
C Ơ U
. 65.476.000.000 -
VNĐ
N N Ơ
25. DOANH THU BÁN HÀNG VÀ CUNG CP DICH VU
LƠ U
643.316.697.026 439.879.870.046
U E VNĐ
TƯ: T¬ HĐQT (2.048.000.000) (2.108.000.000) N N Ơ
Q° Ơ, Ơ (*) (32.165.834.851) (21.993.993.502) D 2.268.746.544.025 1.542.032.394.877
LƠ Ơ Ư T :
609.102.862.175 415.777.876.544
U C (VNĐ)
D 1.785.221.757.252 1.458.081.614.417
S Ơ

266.389.007 266.389.007 D A 407.213.263.593 57.046.019.669
( ) (**)
D I U 68.683.883.180 20.522.095.795
L ® A ¦ (VNĐ/ )
2.287 1.561 D A 7.627.640.000 6.382.664.998
(M : 10.000 VNĐ/ )
L A¥ ¦ (VNĐ/ ) 2.287 1.561 C A A¥ Ư : (121.037.201.884) (215.406.237.704)
H
I A A (120.895.496.884) (205.717.795.286)
(*) LƠ ¬ Ơ I A A Ư ° GA
(141.705.000) (9.688.442.418)
Ơ, Ơ Ư Ơ U 2018 A Ơ NI DOANH THU THUN 2.147.709.342.141 1.326.626.157.173
01/ĐHĐCĐ-NQ.2018 U ĐA C Ơ
30 03 2018.
T :
(**) T

31 12 2017 D 1.664.184.555.368 1.302.369.759.342
Ơ I A Ư ¦ Ư 2018. D A 407.213.263.593 (1.528.362.960)
K

A

Ơ
. D I U 68.683.883.180 19.402.095.793
D A 7.627.640.000 6.382.664.998
23.4 C Ư
VNĐ VNĐ
N N Ơ N N Ơ
C Ư ¦ £ DOANH THU THUN ( )
° A ¤¥ T :
C Ư - 287.400.000 D Ơ 2.084.122.006.833 1.339.991.381.288
P
A Ư 443.980.840.000 201.809.520.000 D Ơ
63.587.335.308 (13.365.224.115)
(T 30)

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
26. GIÁ VN HÀNG BÁN VÀ DICH VU CUNG CP 28. THU NHP KHÁC VÀ CHI PHÍ KHÁC
VNĐ VNĐ
N N Ơ N N Ơ
G 1.253.596.040.062 799.660.414.749 T ´ 198.454.186.942 194.137.535.123
G A 201.937.626.291 4.795.613.069 L Ơ Ư HĐHTĐT
190.000.000.000 180.000.000.000
G I U 9.498.288.563 2.371.913.733 (T 8)
G A 1.526.394.102 752.221.525 K 8.454.186.942 14.137.535.123
T¤NG C¥NG 1.466.558.349.018 807.580.163.076 C 4.718.208.025 5.686.153.216

H² Ơ 1.925.578.534 2.784.276.853
K 2.792.629.491 2.901.876.363
27. CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUAN LÝ DOANH NGHIP
LƠI NHUN KHÁC 193.735.978.917 188.451.381.907
VNĐ
29. THU THU NHP DOANH NGHIP
N N Ơ
C 41.308.040.594 101.154.109.064 T (“TNDN”) U C

20% I .
C A 18.265.951.374 3.406.575.637
C U C
E I Ư U ¤ . D U
C Ơ 17.557.807.277 79.671.870.745
I Ơ A , Ơ

C ¤ 3.866.585.129 2.752.214.966
Ơ E I I ¬ U ¤ .
C I
195.058.480 5.045.812.260
29.1 C TNDN
C ² Ơ - 8.601.168.387
K 1.422.638.334 1.676.467.069 VNĐ
C ³A ¡ 80.054.505.689 57.970.821.539 N N Ơ
C ¤ 55.070.243.192 37.931.276.693 C TNDN
114.724.540.728 109.756.961.359
C I U
15.386.009.825 10.511.801.857 C TNDN
- 513.530.314
Ơ
C
¯ 1.534.758.866 2.392.731.239
C TNDN A 36.345.732 717.074.747
K 8.063.493.806 7.135.011.750
TNG CNG 114.760.886.460 110.987.566.420
TNG CNG 121.362.546.283 159.124.930.603

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
29. THU THU NHP DOANH NGHIP ( ) 30. NGHIP VU VƠI CÁC BÊN LIÊN QUAN
29.1 C TNDN ( ) C U Ơ
A U Ơ Ư Ơ

N C , ª
DƠ
Ư TNDN
A U Ơ Ơ Ơ

E

U ¬ .
TNDN:
C U

Ơ Ơ Ư Ư
A
VNĐ Ơ I Ơ.
N N Ơ S A A

A A

¨ A A
I .
T Ơ ´ Ơ 758.077.583.486 550.867.436.466
C U O Ơ
Ơ :
T TNDN 20% 151.615.516.697 110.162.138.780
VNĐ
C A I:
C Ơ Ư 1.145.369.763 247.572.816 Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ N Năm trước
Đ I TNDN Ô N V ĐA T G MƠ 429.834.936.510 460.077.012.570
- 513.530.314
Ư Ơ
H
Ơ 444.325.391.663 445.586.557.417
C ² Ư - 64.324.510
TA Ư

LƠ Ơ 140.463.500.929 305.586.711.215
(38.000.000.000) - A Ư
HĐHTĐT
C TNDN 114.760.886.460 110.987.566.420
C C T B U
DI U 1.581.250.000 1.222.250.000
29.2 T TNDN QA BDSC
HĐQT
T TNDN

A Ơ I Ư I U

. T L Ơ Ư
I U N C Ơ Ơ Ơ Ơ
TƠ P L B U 125.000.000.000 -
HĐHTĐT
A A Ơ I A U I
HĐQT
T Ư HĐHTĐT 45.000.000.000 -
Ơ Ư U

© A
U A I Ơ Ư U . T TNDN
A U N C I U 267.781.817 286.172.728
C Ơ

¨ . C
108.000.000 1.156.000.000
¯
29.3 T TNDN A
GA
- 1.120.000.000
¯
N C
A A

Ơ :
H
A A - 13.687.396.843
VNĐ
T.A.M B U T HĐHTĐT 90.000.000.000 90.000.000.000
BA µ £ B ³A A
HĐQT L HĐHTĐT - 180.000.000.000
Ơ Ơ
H
Ơ 31.520.000.000 -
S Số đầu năm N Năm trước
M
20.437.149.451 -
C A A 477.099.441 513.445.173 (36,345,732) (717,074,747) ¯
T A TNDN A 477.099.441 513.445.173
T
5.000.000.000 -
C TNDN A (36.345.732) (717.074.747) Ơ
Đ G K C T 176.000.000.000 -
Đ G K C T 75.000.000.000 -

www.phatdat.com.vn

31 12 2018

¬
B09-DN/HN
VNĐ
B £ ¤ M ¤ N U S S
30. NGHIP VU VƠI CÁC BÊN LIÊN QUAN ( )
PA ¢ A
VNĐ P H (*) C TA Ư - 517.908.385.303
Bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ N Năm trước B U
T.A.M L HĐHTĐT - 90.000.000.000

HĐQT
D
B U C PĐP C TA Ư 4.609.000 -
B
Đ
TI T Ơ 42.774.404.040 -

HĐQT B U
A TƠ P L L HĐHTĐT 80.000.000.000 -

HĐQT
P ĐA Á D¤ C T 45.000.000.000 -
80.004.609.000 607.908.385.303
C C Đ C Ơ PA A
T 51.480.000.000
C M° LƠ B U
TƠ P L G HĐHTĐT 126.400.000.000 126.400.000.000

HĐQT
B U
T U
HĐQT
B T G
Ơ : T.A.M G HĐHTĐT 100.939.751.900 100.939.751.900

HĐQT
227.339.751.900 227.339.751.900
VNĐ
PA A
N N Ơ
Ô N V ĐA T G MƠ - 14.490.455.153
HĐQT
T¬
Ơ 2.048.000.000 1.448.000.000 (*) V

01 02 2018, N C 50,1% Ơ Ư P H.
B T G T , P H Ư , Ơ
U C .
L¤
Ơ 10.539.570.769 8.472.000.000 31. CÁC CAM KT
TNG CNG 12.587.570.769 9.920.000.000 VNĐ
S S
V

¨ , A A
A A Ơ Ơ : C Ư Ư 97.067.244.677 103.551.925.451
C 171.000.000.000 202.658.084.832
VNĐ C PĐP 147.000.000.000 -
B £ ¤ M ¤ N U S S Đ
Á D¤ 24.000.000.000 24.000.000.000
P ĐA Á D¤ - 113.400.000.000
PA ¢ A U
P H - 49.900.000.000
B U C Ơ Đ G K - 8.300.000.000
T.A.M 55.000.000.000 60.000.000.000

HĐQT
M H
- 3.058.084.832
M Đ G K - 400.000.000
22.089.172.092 -
¯
TNG CNG 268.067.244.677 306.210.010.283
B U C Ơ
B
Đ
TI T 32.648.000.000 -

HĐQT A
32. SƯ KIN SAU NGÀY KT THÚC KỲ K TOÁN NĂM
C
B U
TƠ P L ¯ 1.011.571.577 1.052.081.577 N
Ư Ơ
A T 9, Ư O

HĐQT
¨ A Ơ I

Ơ U
110.748.743.669 61.052.081.577 N C .
PA A U
B U C Ơ
T.A.M 117.000.000.000 117.000.000.000

HĐQT
VÕ VĂN GIÁP VŨ QUỲNH HOA NGUYỄN VĂN ĐẠT

www.phatdat.com.vn Ngày 14 tháng 03 năm 2019
146 BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN PHÁT ĐẠT 2017 www.phatdat.com.vn 147
BÁO CÁO LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ HỢP NHẤT THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT
cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2017 (tiếp theo) B03 - DN/HN vào ngày 31 tháng 12 năm 2017 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày B09 - DN/HN
VND 1. THÔNG TIN CÔNG TY

Mã Thuyết
số CHỈ TIÊU minh Năm nay Năm trước Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (“Công ty”) là một Công ty cổ phần được thành lập theo
Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Giấy Chứng nhận Đăng ký Kinh doanh (“GCNĐKKD”) số 4103002655 do
50 Lưu chuyển tiền thuần trong năm (5.373.721.337) 117.856.655.765 Sở Kế hoạch và Đầu tư (“SKHĐT”) Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13 tháng 9 năm 2004, và sau đó được điều
chỉnh thành GCNĐKKD số 0303493756 vào ngày 27 tháng 8 năm 2009. Lần điều chỉnh GCNĐKKD gần nhất là
60 Tiền đầu năm 149.428.415.321 31.571.759.556 lần thứ 24 vào ngày 7 tháng 6 năm 2017.
70 Tiền cuối năm 4 144.054.693.984 149.428.415.321 Cổ phiếu của Công ty được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy phép
Niêm yết số 1207/SGDHCM-NY do Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 9 tháng 7
năm 2010.
Hoạt động chính trong năm hiện tại của Công ty là xây dựng và mua bán nhà ở; xây dựng các công trình dân
dụng, công trình công nghiệp và cầu đường; và cung cấp dịch vụ môi giới Bất động sản, định giá Bất động
sản, sàn giao dịch Bất động sản và quản lý Bất động sản.
Công ty có trụ sở chính đăng ký tại Số 422 Đường Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố
Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Số lượng nhân viên của Nhóm Công ty tại ngày 31 tháng 12 năm 2017 là 170 (ngày 31 tháng 12 năm 2016: 133).
Người lập Kế toán trưởng Tổng Giám đốc Cơ cấu tổ chức
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Công ty có một (1) Công ty con là Công ty TNHH Một Thành viên Đầu tư
Phát Đạt (“Đầu tư Phát Đạt”). Báo cáo tài chính cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2017 của Đầu
tư Phát Đạt đã được hợp nhất vào báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty và Công ty con (“Nhóm Công ty”).
Đầu tư Phát Đạt là một Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên được thành lập theo Luật Doanh nghiệp
của Việt Nam theo GCNĐKKD số 0313241765 do SKHĐT Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11 tháng 5 năm
2015 và các GCNĐKKD sửa đổi sau đó. Đầu tư Phát Đạt có trụ sở chính đăng ký tại Số 422, Đường Đào Trí, Khu
phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Đầu tư Phát Đạt
là kinh doanh Bất động sản, quyền sử dụng đất thuê chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Công ty nắm 100% phần vốn chủ sở hữu của Đầu tư Phát Đạt.
2. CƠ SỞ TRÌNH BÀY
2.1 Chuẩn mực và chế độ kế toán áp dụng
Báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty được trình bày bằng đồng Việt Nam (“VND”) phù hợp với Chế
độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam và các Chuẩn mực kế toán Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành theo:
»» Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2001 về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán
Việt Nam (Đợt 1);
»» Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán
»» Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán
»» Quyết định số 12/2005/QĐ-BTC ngày 15 tháng 2 năm 2005 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán Việt
Nam (Đợt 4); và
»» Quyết định số 100/2005/QĐ-BTC ngày 28 tháng 12 năm 2005 về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán
Việt Nam (Đợt 5).
THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT
vào ngày 31 tháng 12 năm 2017 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày (tiếp theo)
vào ngày 31 tháng 12 năm 2017 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày (tiếp theo) B09 - DN/HN B09 - DN/HN
2. CƠ SỞ TRÌNH BÀY (TIẾP THEO) 3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU (TIẾP THEO)
2.1 Chuẩn mực và chế độ kế toán áp dụng (tiếp theo) 3.2 Hàng tồn kho
Bất động sản được mua hoặc được xây dựng để bán trong quá trình hoạt động bình thường của Nhóm Công
Theo đó, báo cáo tài chính hợp nhất được trình bày kèm theo và việc sử dụng báo cáo này không dành cho ty, không phải để cho thuê hoặc chờ tăng giá, được ghi nhận là hàng hóa Bất động sản theo giá thấp hơn giữa
các đối tượng không được cung cấp các thông tin về các thủ tục và nguyên tắc và thông lệ kế toán tại Việt giá thành để đưa mỗi sản phẩm đến vị trí và điều kiện hiện tại và giá trị thuần có thể thực hiện được.
Nam và hơn nữa không được chủ định trình bày tình hình tài chính hợp nhất, kết quả hoạt động kinh doanh
hợp nhất và lưu chuyển tiền tệ hợp nhất theo các nguyên tắc và thông lệ kế toán được chấp nhận rộng rãi ở Giá thành của hàng hóa Bất động sản bao gồm:
các nước và lãnh thổ khác ngoài Việt Nam.
»» Chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất;
2.2 Hình thức sổ kế toán áp dụng »» Chi phí xây dựng trả cho nhà thầu; và
»» Chi phí lãi vay, chi phí tư vấn, thiết kế, chi phí san lấp, đền bù giải phóng mặt bằng, phí tư vấn, thuế chuyển
Hình thức sổ kế toán được áp dụng của Nhóm Công ty là Nhật ký chung.
nhượng đất, chi phí quản lý xây dựng chung, và các chi phí liên quan khác.
2.3 Kỳ kế toán năm Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính của hàng hóa Bất động sản trong điều kiện kinh doanh
bình thường, dựa trên giá thị trường vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và chiết khấu cho giá trị thời gian của
Kỳ kế toán năm của Nhóm Công ty áp dụng cho việc lập báo cáo tài chính hợp nhất bắt đầu từ ngày 1 tháng dòng tiền, nếu đáng kể, và trừ chi phí ước tính để hoàn thành và chi phí bán hàng ước tính.
1 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12.
Giá vốn của Bất động sản đã bán được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất dựa trên
2.4 Đơn vị tiền tệ trong kế toán các chi phí trực tiếp tạo thành Bất động sản đó và chi phí chung được phân bổ trên cơ sở diện tích tương ứng
của Bất động sản đó.
Báo cáo tài chính hợp nhất được lập bằng đơn vị tiền tệ trong kế toán của Nhóm Công ty là VND.
3.3 Các khoản phải thu
2.5 Cơ sở hợp nhất Các khoản phải thu được trình bày trên báo cáo tài chính hợp nhất theo giá trị ghi sổ các khoản phải thu từ
khách hàng và phải thu khác sau khi cấn trừ các khoản dự phòng được lập cho các khoản phải thu khó đòi.
Báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty bao gồm các báo cáo tài chính của Công ty và Công ty con cho
năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2017. Dự phòng phải thu khó đòi thể hiện phần giá trị của các khoản phải thu mà Nhóm Công ty dự kiến không có
khả năng thu hồi tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Tăng hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng được hạch toán
Công ty con được hợp nhất toàn bộ kể từ ngày mua, là ngày Công ty nắm quyền kiểm soát Công ty con, và vào chi phí quản lý doanh nghiệp trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.
tiếp tục được hợp nhất cho đến ngày Công ty chấm dứt quyền kiểm soát đối với Công ty con.
3.4 Tài sản cố định
Các báo cáo tài chính của Công ty và Công ty con sử dụng để hợp nhất được lập cho cùng một năm tài chính
và được áp dụng các chính sách kế toán một cách thống nhất. Tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình được thể hiện theo nguyên giá trừ đi giá trị khấu hao/ hao
mòn lũy kế.
Số dư các tài khoản trên bảng cân đối kế toán giữa các Công ty trong cùng Nhóm Công ty, các khoản thu nhập Nguyên giá tài sản cố định bao gồm giá mua và những chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào
và chi phí, các khoản lãi hoặc lỗ nội bộ chưa thực hiện phát sinh từ các giao dịch giữa các Công ty trong cùng hoạt động như dự kiến.
Nhóm Công ty được loại trừ hoàn toàn.
Các chi phí mua sắm, nâng cấp và đổi mới tài sản cố định được ghi tăng nguyên giá của tài sản và chi phí bảo
Lợi ích của các cổ đông không kiểm soát là phần lợi ích trong lãi, hoặc lỗ, và trong tài sản thuần của các Công trì, sửa chữa được hạch toán vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất khi phát sinh.
ty con không được nắm giữ bởi Nhóm Công ty và được trình bày riêng biệt trên báo cáo kết quả hoạt động
kinh doanh hợp nhất và trong phần vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất. Khi tài sản cố định được bán hay thanh lý, các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh do thanh lý tài sản (là phần chênh
lệch giữa tiền thu thuần từ việc bán tài sản với giá trị còn lại của tài sản) được hạch toán vào báo cáo kết quả
Ảnh hưởng do các thay đổi trong tỷ lệ sở hữu Công ty con mà không làm thay đổi quyền kiểm soát được hạch hoạt động kinh doanh hợp nhất.
toán vào tài khoản lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.
3.5 Khấu hao và hao mòn
3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU Khấu hao tài sản cố định hữu hình và hao mòn tài sản cố định vô hình được trích theo phương pháp đường
thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của các tài sản như sau:
3.1 Tiền
Máy móc, thiết bị 3 – 7 năm
Tiền bao gồm tiền mặt tại quỹ và tiền gửi ngân hàng. Phương tiện vận tải 3 – 6 năm
vào ngày 31 tháng 12 năm 2017 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày (tiếp theo) vào ngày 31 tháng 12 năm 2017 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày (tiếp theo)
B09 - DN/HN B09 - DN/HN
3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU (TIẾP THEO) 3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU (TIẾP THEO)
3.6 Bất động sản đầu tư 3.10 Các khoản đầu tư
Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai và cơ sở hạ Đầu tư vào Công ty liên kết
tầng được đầu tư nhằm mục đích thu tiền cho thuê hoặc tăng giá trị hoặc cả hai hơn là phục vụ cho mục đích
sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa, dịch vụ; nhằm mục đích hành chính hoặc kinh doanh trong quá trình hoạt Các khoản đầu tư vào Công ty liên kết được hợp nhất theo phương pháp vốn chủ sở hữu. Công ty liên kết là
động kinh doanh bình thường. Công ty mà trong đó Nhóm Công ty có ảnh hưởng đáng kể nhưng không phải là Công ty con hay Công ty liên
doanh của Nhóm Công ty. Thông thường, Nhóm Công ty được coi là có ảnh hưởng đáng kể nếu sở hữu trên
Bất động sản đầu tư được thể hiện theo nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trừ đi giá trị 20% quyền bỏ phiếu ở Công ty nhận đầu tư.
khấu hao lũy kế.
Theo phương pháp vốn chủ sở hữu, khoản đầu tư được ghi nhận ban đầu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất theo giá
Các khoản chi phí liên quan đến Bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu được hạch toán vào giá gốc, sau đó được điều chỉnh theo những thay đổi của phần sở hữu của Nhóm Công ty trong giá trị tài sản thuần của
trị còn lại của Bất động sản đầu tư khi Nhóm Công ty có khả năng thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai Công ty liên kết sau khi mua. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc đầu tư vào Công ty liên kết được phản ánh trong giá
nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu của Bất động sản đầu tư đó. trị còn lại của khoản đầu tư. Nhóm Công ty không phân bổ lợi thế thương mại này. Báo cáo kết quả kinh doanh hợp
nhất phản ánh phần sở hữu của Nhóm Công ty trong kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty liên kết sau khi mua.
Khấu hao Bất động sản đầu tư được trích theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước
tính của các Bất động sản như sau: Phần sở hữu của Nhóm Công ty trong lợi nhuận (lỗ) của Công ty liên kết sau khi mua được phản ánh trên báo cáo
kết quả kinh doanh hợp nhất và phần sở hữu của Nhóm Công ty trong thay đổi sau khi mua của các quỹ dự trữ được
Nhà cửa, vật kiến trúc 25 – 45 năm ghi nhận vào các quỹ dự trữ. Thay đổi lũy kế sau khi mua được điều chỉnh vào giá trị còn lại của khoản đầu tư vào
Quyền sử dụng đất 49 năm Công ty liên kết. Cổ tức được nhận từ Công ty liên kết được cấn trừ vào khoản đầu tư vào Công ty liên kết.
Bất động sản đầu tư không còn được trình bày trên bảng cân đối kế toán hợp nhất sau khi đã bán hoặc sau khi Báo cáo tài chính của Công ty liên kết được lập cùng năm tài chính với báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm
Bất động sản đầu tư đã không còn được sử dụng và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ Công ty và sử dụng các chính sách kế toán nhất quán. Các điều chỉnh hợp nhất thích hợp đã được ghi nhận
việc thanh lý Bất động sản đầu tư đó. Chênh lệch giữa tiền thu thuần từ việc bán tài sản với giá trị còn lại của để bảo đảm các chính sách kế toán được áp dụng nhất quán với Nhóm Công ty trong trường hợp cần thiết.
Bất động sản đầu tư được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.
3.11 Các khoản phải trả và chi phí phải trả
Việc chuyển từ Bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành Bất động sản đầu tư chỉ khi có sự
thay đổi về mục đích sử dụng như trường hợp chủ sở hữu chấm dứt sử dụng tài sản đó và bắt đầu cho bên Các khoản phải trả và chi phí phải trả được ghi nhận cho số tiền phải trả trong tương lai liên quan đến hàng
khác thuê hoạt động hoặc khi kết thúc giai đoạn xây dựng. Việc chuyển từ Bất động sản đầu tư sang Bất động hóa và dịch vụ đã nhận được mà không phụ thuộc vào việc Nhóm Công ty đã nhận được hóa đơn của nhà
sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp chủ cung cấp hay chưa.
sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này hoặc bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Việc chuyển từ Bất động sản
đầu tư sang Bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi nguyên giá hay giá trị 3.12 Lãi trên cổ phiếu
còn lại của Bất động sản tại ngày chuyển đổi.
Lãi cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận sau thuế (sau khi đã điều chỉnh cho việc trích lập
3.7 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang quỹ khen thưởng, phúc lợi và thù lao của Hội đồng Quản trị) phân bổ cho các cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ
thông của Công ty cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ phiếu phổ thông lưu hành trong năm.
Chi phí xây dựng cơ bản dở dang bao gồm tài sản cố định đang xây dựng và được ghi nhận theo giá gốc. Chi
phí này bao gồm các chi phí về xây dựng, lắp đặt máy móc thiết bị và các chi phí trực tiếp khác. Chi phí xây Lãi suy giảm trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận sau thuế (sau khi đã điều chỉnh cho việc trích
dựng cơ bản dở dang chỉ được tính khấu hao khi các tài sản này hoàn thành và đưa vào sử dụng. lập quỹ khen thưởng, phúc lợi) phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty cho số lượng
bình quân gia quyền của số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm và số lượng bình quân gia quyền
3.8 Chi phí đi vay của cổ phiếu phổ thông sẽ được phát hành trong trường hợp tất cả các cổ phiếu phổ thông tiềm năng có tác
động suy giảm đều được chuyển thành cổ phiếu phổ thông.
Chi phí đi vay bao gồm lãi tiền vay và các chi phí khác phát sinh liên quan trực tiếp đến các khoản vay của
Nhóm Công ty và được hạch toán như chi phí phát sinh trong năm, ngoại trừ các khoản được vốn hóa như 3.13 Phân chia lợi nhuận
nội dung của đoạn tiếp theo.
Lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp (không bao gồm các khoản lãi từ giao dịch mua giá rẻ) có
Chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc mua sắm, xây dựng hoặc hình thành một tài sản cụ thể cần có một thể được chia cho các cổ đông sau khi được Đại hội đồng Cổ đông phê duyệt và sau khi đã trích lập các quỹ
thời gian đủ dài để có thể đưa vào sử dụng theo mục đích định trước hoặc để bán được vốn hóa vào nguyên dự phòng theo Điều lệ của Công ty và các quy định của pháp luật Việt Nam.
giá của tài sản đó.
Nhóm Công ty trích lập các quỹ dự phòng sau đây từ lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp của Nhóm
3.9 Chi phí trả trước Công ty theo đề nghị của Hội đồng Quản trị (‘‘HĐQT”) và được các cổ đông phê duyệt tại Đại hội đồng Cổ đông
thường niên.
Chi phí trả trước bao gồm các chi phí trả trước ngắn hạn hoặc chi phí trả trước dài hạn trên bảng cân đối kế
toán hợp nhất và được phân bổ trong khoảng thời gian trả trước hoặc thời gian các lợi ích kinh tế tương ứng Quỹ đầu tư phát triển
được tạo ra từ các chi phí này.
Quỹ này được trích lập nhằm phục vụ việc mở rộng hoạt động hoặc đầu tư chiều sâu của Nhóm Công ty.
3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU (TIẾP THEO) 3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU (TIẾP THEO)
3.13 Phân chia lợi nhuận (tiếp theo) 3.15 Thuế (tiếp theo)
Quỹ khen thưởng phúc lợi Thuế thu nhập hiện hành (tiếp theo)
Quỹ này được trích lập để khen thưởng, khuyến khích vật chất, đem lại lợi ích chung và nâng cao phúc lợi cho Thuế thu nhập hiện hành được ghi nhận vào kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường hợp
công nhân viên, và được trình bày như một khoản phải trả trên bảng cân đối kế toán hợp nhất. thuế thu nhập phát sinh liên quan đến một khoản mục được ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trong trường hợp
này, thuế thu nhập hiện hành cũng được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
Cổ tức
Nhóm Công ty chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập hiện hành và thuế thu nhập hiện hành phải nộp khi
Cổ tức phải trả được đề nghị bởi HĐQT của Công ty và được phân loại như một sự phân phối của lợi nhuận Nhóm Công ty có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện
chưa phân phối trong khoản mục vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất cho đến khi được các hành phải nộp và Nhóm Công ty dự định thanh toán thuế thu nhập hiện hành phải nộp và tài sản thuế thu
cổ đông thông qua tại Đại hội đồng cổ đông thường niên. Khi đó, cổ tức sẽ được ghi nhận như một khoản nợ nhập hiện hành trên cơ sở thuần.
phải trả trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.
3.14 Ghi nhận doanh thu
Thuế thu nhập hoãn lại được xác định cho các khoản chênh lệch tạm thời tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm
Doanh thu được ghi nhận khi Nhóm Công ty có khả năng nhận được các lợi ích kinh tế có thể xác định được giữa cơ sở tính thuế thu nhập của các tài sản và nợ phải trả và giá trị ghi sổ của chúng cho mục đích lập báo
một cách chắc chắn. Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu được sau cáo tài chính hợp nhất.
khi trừ đi các khoản chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả lại. Các điều kiện ghi nhận
cụ thể sau đây cũng phải được đáp ứng khi ghi nhận doanh thu: Thuế thu nhập hoãn lại phải trả được ghi nhận cho tất cả các khoản chênh lệch tạm thời chịu thuế. Tài sản
thuế thu nhập hoãn lại cần được ghi nhận cho tất cả các chênh lệch tạm thời được khấu trừ, giá trị được khấu
Doanh thu bán căn hộ trừ chuyển sang các năm sau của các khoản lỗ tính thuế và các khoản ưu đãi thuế chưa sử dụng, khi chắc chắn
trong tương lai sẽ có lợi nhuận tính thuế để sử dụng những chênh lệch tạm thời được khấu trừ, các khoản lỗ
Đối với các căn hộ mà Nhóm Công ty bán sau khi đã hoàn tất việc xây dựng, doanh thu và giá vốn được ghi tính thuế và các ưu đãi thuế chưa sử dụng này.
nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan đến căn hộ đã được chuyển giao sang người mua, thường là trùng
với việc bàn giao căn hộ hoặc khi quá hạn 7 ngày kể từ ngày đến hạn trong thông báo bàn giao căn hộ. Giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại phải được xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và phải
giảm giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại đến mức bảo đảm chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế
Doanh thu bán lô đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng cho phép lợi ích của một phần hoặc toàn bộ tài sản thuế thu nhập hoãn lại được sử dụng. Các tài sản thuế thu
nhập hoãn lại chưa ghi nhận trước đây được xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và được ghi nhận khi
Doanh thu bán lô đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng được xác định là tổng số tiền được nhận khi đất và đất
chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế để có thể sử dụng các tài sản thuế thu nhập hoãn lại chưa ghi nhận này.
đã xây dựng cơ sở hạ tầng được bàn giao cho khách hàng.
Tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải trả được xác định theo thuế suất dự tính sẽ áp
Doanh thu cho thuê
dụng cho niên độ tài sản được thu hồi hay nợ phải trả được thanh toán, dựa trên các mức thuế suất và luật
Các khoản doanh thu tiền thuê phải thu dưới hình thức thuê hoạt động được ghi nhận theo phương pháp đường thuế có hiệu lực vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
thẳng dựa trên thời hạn thuê, ngoại trừ các khoản thu nhập cho thuê bất thường được ghi nhận khi phát sinh.
Thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận vào kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường hợp thuế
Doanh thu cung cấp dịch vụ thu nhập phát sinh liên quan đến một khoản mục được ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trong trường hợp này,
thuế thu nhập hoãn lại cũng được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
Doanh thu được ghi nhận khi dịch vụ đã được cung cấp và hoàn thành.
Nhóm Công ty chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải nộp khi Nhóm
Tiền lãi Công ty có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện hành
phải nộp và các tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải nộp liên quan tới thuế thu nhập
Doanh thu được ghi nhận khi tiền lãi phát sinh trên cơ sở dồn tích (có tính đến lợi tức mà tài sản đem lại) trừ
doanh nghiệp được quản lý bởi cùng một cơ quan thuế đối với cùng một đơn vị chịu thuế.
khi khả năng thu hồi tiền lãi không chắc chắn.
3.16 Các bên liên quan
3.15 Thuế
Các bên được coi là bên liên quan của Nhóm Công ty nếu một bên có khả năng, trực tiếp hoặc gián tiếp, kiểm
soát bên kia hoặc gây ảnh hưởng đáng kế tới bên kia trong việc ra các quyết định tài chính và hoạt động,
Tài sản thuế thu nhập và thuế thu nhập phải nộp cho năm hiện hành và các năm trước được xác định bằng hoặc khi Nhóm Công ty và bên kia cùng chịu sự kiểm soát chung hoặc ảnh hưởng đáng kể chung. Các bên
số tiền được thu hồi từ hoặc dự kiến phải nộp cho cơ quan thuế, dựa trên các mức thuế suất và các luật thuế liên quan có thể là các Công ty hoặc các cá nhân, bao gồm các thành viên gia đình thân cận của các cá nhân
có hiệu lực đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm. được coi là liên quan.
3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU (TIẾP THEO) 5. PHẢI THU CỦA KHÁCH HÀNG (TIẾP THEO)
3.17 Thông tin theo bộ phận Chi tiết tình hình tăng giảm dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi như sau:
Một bộ phận là một hợp phần có thể xác định riêng biệt của Nhóm Công ty tham gia vào việc cung cấp các VND
sản phẩm hoặc dịch vụ liên quan (bộ phận được chia theo hoạt động kinh doanh) hoặc cung cấp sản phẩm
hoặc dịch vụ trong một môi trường kinh tế cụ thể (bộ phận được chia theo khu vực địa lý). Mỗi một bộ phận Năm nay Năm trước
này chịu rủi ro và thu được lợi ích khác biệt so với các bộ phận khác. Số đầu năm 3.885.795.294 1.164.241.329
Cộng: Dự phòng trích lập trong năm 255.493.000 2.721.553.965
Hoạt động chính của Nhóm Công ty là xây dựng và mua bán nhà ở; xây dựng các công trình dân dụng, công Trừ: Hoàn nhập dự phòng trong năm (230.000) -
trình công nghiệp và cầu đường; cung cấp dịch vụ môi giới Bất động sản, định giá Bất động sản, sàn giao dịch
Số cuối năm 4.141.058.294 3.885.795.294
Bất động sản và quản lý Bất động sản. Đồng thời, hoạt động kinh doanh của Nhóm Công ty chủ yếu được thực
hiện trong lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, rủi ro và tỷ suất sinh lời của Nhóm Công ty không bị tác động chủ yếu bởi
6. TRẢ TRƯỚC CHO NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN
những khác biệt về sản phẩm mà Nhóm Công ty xây dựng nên hoặc do Nhóm Công ty hoạt động tại nhiều
khu vực địa lý khác nhau. Do đó, Ban Giám đốc nhận định là Nhóm Công ty chỉ có một bộ phận theo hoạt
VND
động kinh doanh và khu vực địa lý. Theo đó, Nhóm Công ty không cần phải trình bày thông tin theo bộ phận.
4. TIỀN Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Hoàng (*) 223.000.000.000 -
Công ty Cổ phần Địa ốc Tam Bình (*) 200.000.000.000 -
VND
Công ty TNHH Xây dựng Thương mại và Dịch vụ Toàn Thuận Phát 68.237.428.763 -
Tiền mặt 87.679.956 74.343.136 Khác 24.652.203.659 12.655.262.421
Tiền gửi ngân hàng 143.967.014.028 149.354.072.185 TỔNG CỘNG 690.230.052.651 170.687.145.859
TỔNG CỘNG 144.054.693.984 149.428.415.321
(*) Đây là các khoản ứng trước liên quan đến việc đầu tư và hợp tác xây dựng dự án Cảng trung chuyển ICD
5. PHẢI THU CỦA KHÁCH HÀNG tại Phường Long Bình, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
VND 7. PHẢI THU KHÁC
Số cuối năm Số đầu năm VND

Ngắn hạn 236.287.708.511 412.465.279.126 Số cuối năm Số đầu năm
Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M (“T.A.M”) 60.000.000.000 185.000.000.000 Ngắn hạn 656.526.367.981 11.558.656.578
Công ty Cổ phần Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm 48.744.884.500 66.160.800.000 Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng (“Phú Hưng”) (i) 517.908.385.303 -
Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành 37.899.663.000 - T.A.M 90.000.000.000 -
Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Vĩnh Hội 26.400.000.000 13.200.000.000 Khác 48.617.982.678 11.558.656.578
Khác 63.243.161.011 148.104.479.126 Dài hạn 1.300.036.461.900 260.539.751.900
Dài hạn 159.372.177.750 21.693.633.000 Minh Hoàng (ii) 500.000.000.000 -

Công ty Cổ phần Đoàn Ánh Dương Phú Quốc (“Đoàn Ánh Dương”) (iii) 476.000.000.000 -
T.A.M 117.000.000.000 -
Công ty Cổ phần Thương mại Vận tải biển Trường Phát Lộc (“Trường
Công ty Cổ phần Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm 42.372.177.750 - 126.400.000.000 125.000.000.000
Phát Lộc”) (iv)
Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Minh Hoàng (“Minh Hoàng”) - 12.243.333.000 T.A.M (v) 100.939.751.900 100.939.751.900
Ông Nguyễn Hữu Lộc - 9.450.300.000 Công ty Cổ phần Khu Du lịch và
18.000.000.000 34.600.000.000
Khách sạn Phát Đạt - Quảng Ngãi
TỔNG CỘNG 395.659.886.261 434.158.912.126
Khác 78.696.710.000 -
Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi (4.141.058.294) (3.885.795.294)
TỔNG CỘNG 1.956.562.829.881 272.098.408.478
GIÁ TRỊ THUẦN 391.518.827.967 430.273.116.832 Trong đó:
Trong đó: Phải thu các khách hàng khác 1.121.314.692.678 147.012.009.168
Phải thu các khách hàng khác 213.466.746.390 414.217.842.255 Phải thu các bên liên quan (Thuyết minh số 30) 835.248.137.203 125.086.399.310
Phải thu các bên liên quan (Thuyết minh số 30) 178.052.081.577 16.055.274.577
7. PHẢI THU KHÁC (TIẾP THEO) 8. HÀNG TỒN KHO (TIẾP THEO)
(i) Đây là khoản Nhóm Công ty ứng trước để Phú Hưng thực hiện thanh lý các hợp đồng mua bán căn hộ (*) Bất động sản chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và
của dự án River City trước đây theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh (“HĐHTKD”) giữa Nhóm Công ty và Phú các chi phí đầu tư cho các dự án Bất động sản đang triển khai sau đây:
Hưng ký ngày 26 tháng 4 năm 2016 và Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng hợp tác ký ngày 10 tháng 4 năm VND
2017 (Thuyết minh số 8).
(ii) Vào ngày 8 tháng 12 năm 2017, Nhóm Công ty đã ký kết HĐHTKD số 01/2017/HĐHTKD/MH-PĐ với tổng Dự án The EverRich 2 (i) 4.290.528.718.898 4.699.218.783.894
giá trị là 628.822.606.040 VND với Minh Hoàng liên quan đến việc khai thác kinh doanh sàn thương mại và Dự án The EverRich 3 (ii) 1.545.661.117.204 1.583.700.770.086
văn phòng của dự án Millennium tọa lạc tại Số 132, Đường Bến Vân Đồn, Phường 6, Quận 4, Thành phố
Hồ Chí Minh, Việt Nam (“Dự án Millennium”). Theo HĐHTKD, Nhóm Công ty đã thực hiện góp vốn với số Dự án The EverRich Infinity (iii) 143.905.122.710 800.270.676.987
tiền là 500.000.000.000 VND và sẽ nhận được phần lợi nhuận sau thuế thực tế phát sinh từ việc kinh doanh Dự án Nhà Bè (iv) 42.375.766.621 225.501.716.621
nêu trên theo tỷ lệ vốn góp.
Các dự án khác 66.836.254.126 46.910.863.636
(iii) Vào ngày 18 tháng 12 năm 2017, Nhóm Công ty đã ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư (“HĐHTĐT”) số TỔNG CỘNG 6.089.306.979.559 7.355.602.811.224
01/2017/HĐHTĐT/DAD-PĐ với tổng giá trị là 1.727.000.000.000 VND với Đoàn Ánh Dương liên quan đến
việc xây dựng, khai thác và kinh doanh dự án Khu du lịch sinh thái Vũng Bầu tọa lạc tại Xã Cửa Cạn, Huyện Quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của các dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 đã
Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang, Việt Nam. Theo HĐHTĐT: được thế chấp cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam để bảo lãnh cho các khoản vay
của các nhà đầu tư liên quan đến việc thực hiện các HĐHTĐT (Thuyết minh số 20).
a. Phần lợi nhuận sau thuế của dự án sẽ được phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài chính của các bên.
Chi phí lãi vay phát sinh từ các khoản vay và nợ tài trợ cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thiết kế, xây
b. Đoàn Ánh Dương cam kết sẽ thanh toán cho Nhóm Công ty một phần lợi nhuận mỗi năm là 20% trên dựng, tư vấn, giám sát của các dự án đang triển khai đã được vốn hóa trong năm là 253.791.707.190 VND
phần vốn góp của Nhóm Công ty vào dự án. (năm 2016: 707.457.961.891 VND).
Tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm, số dư của HĐHTĐT này là 476.000.000.000 VND. Chi tiết của các dự án Bất động sản đang triển khai vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm như sau:
(iv) Vào ngày 8 tháng 12 năm 2015, Nhóm Công ty đã ký kết HĐHTĐT có thời hạn 3 năm với tổng giá trị là (i) Dự án The EverRich 2 (trước đây là dự án River City)
883.000.000.000 VND với Trường Phát Lộc liên quan đến việc phát triển Dự án Millennium. Theo HĐHTĐT,
Nhóm Công ty đã góp vốn đầy đủ với số tiền là 125.000.000.000 VND và sẽ nhận được phần lãi thực tế Dự án này tọa lạc tại Số 422, Đường Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí
phát sinh từ dự án nhưng không thấp hơn khoản đầu tư ban đầu. Minh, Việt Nam. Số dư cuối năm của dự án này chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất, chi phí lãi vay và
chi phí xây dựng. Dự án này đã được xây dựng xong phần móng cọc cho khối nhà A, B, C, D và đang
(v) Vào ngày 2 tháng 6 năm 2016, Nhóm Công ty đã ký kết HĐHTĐT và phụ lục có thời hạn 3 năm với T.A.M được thi công móng cọc cho khối nhà L.
liên quan đến việc phát triển dự án tọa lạc tại Số 239, Đường Cách Mạng Tháng 8, Phường 4, Quận 3,
Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Theo HĐHTĐT, Nhóm Công ty đã góp vốn với số tiền 100.939.751.900 Vào ngày 26 tháng 4 năm 2016, Nhóm Công ty đã lần lượt ký kết các HĐHTKD với Công ty Cổ phần Tư
VND và sẽ nhận được lãi thực tế phát sinh từ dự án. Vào ngày 25 tháng 12 năm 2017, hai bên đã tiến hành vấn CRE & AGI (“CRE & AGI”) và Phú Hưng liên quan đến việc hợp tác đầu tư để xây dựng và quản lý kinh
thanh lý hợp đồng trước thời hạn. Theo đó, Nhóm Công ty sẽ chuyển giao toàn bộ quyền phát triển dự doanh dự án The EverRich 2. Tuy nhiên, vào ngày 10 tháng 4 năm 2017, Nhóm Công ty đã lần lượt ký
án này cho T.A.M và Nhóm Công ty sẽ thu lại phần vốn góp ban đầu và phần lãi thỏa thuận với số tiền là kết các Thỏa thuận chấm dứt các HĐHTKD này. Theo đó, các bên đã đồng ý chấm dứt các HĐHTKD đã
180.000.000.000 VND. ký kết trước đó và đang trong quá trình đàm phán để thực hiện các quyền và nghĩa vụ có liên quan của
mỗi bên. Do vậy, các nghĩa vụ tài chính, nếu phát sinh, của Nhóm Công ty chưa được Ban Tổng Giám
8. HÀNG TỒN KHO đốc ghi nhận vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm (Thuyết minh số 31.2 và 32).
VND Vào ngày 24 tháng 11 năm 2017 và ngày 26 tháng 12 năm 2017, HĐQT của Công ty đã lần lượt thông
Số cuối năm Số đầu năm qua các Quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT và Quyết định số 17/2017/QĐ-HĐQT liên quan đến chủ
trương đầu tư và chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2. Theo đó, Nhóm Công
Bất động sản (*) 6.089.306.979.559 7.355.602.811.224 ty đã ký kết HĐHTĐT với một bên khác để tiếp tục phát triển dự án (Thuyết minh số 20). Hiện tại, Nhóm
Công ty đang thực hiện việc đầu tư dự án nhằm hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước
Hàng hóa 479.851.407 416.534.272
để đủ điều kiện chuyển nhượng dự án này. Khi dự án đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý thì Nhóm Công
TỔNG CỘNG 6.089.786.830.966 7.356.019.345.496 ty sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo luật định.
8. HÀNG TỒN KHO (TIẾP THEO) 10. TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH
VND
(ii) Dự án The EverRich 3
Quyền sử Phần mềm
Dự án này tọa lạc tại Phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Số dư cuối năm của dụng đất (*) máy tính Tổng cộng
dự án này chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng, chi phí lãi vay và Nguyên giá:
chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Vào ngày 24 tháng 11 năm 2017 và ngày 26 tháng 12 năm 2017, HĐQT Số đầu năm 5.059.556.440 718.481.036 5.778.037.476
của Công ty đã lần lượt thông qua các Quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT và Quyết định số 17/2017/
Mua trong năm - 1.250.000.000 1.250.000.000
QĐ-HĐQT liên quan đến chủ trương đầu tư và chuyển nhượng một phần dự án The EverRich 3 (bao
gồm toàn bộ Khu căn hộ cao tầng, không bao gồm 15.000 m2 Khu nhà ở thấp tầng). Theo đó, Nhóm Số cuối năm 5.059.556.440 1.968.481.036 7.028.037.476
Công ty đã ký kết HĐHTĐT với một bên khác để tiếp tục phát triển dự án (Thuyết minh số 20). Hiện tại, Trong đó:
Nhóm Công ty đang thực hiện việc đầu tư dự án nhằm hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà Đã hao mòn hết - 718.481.036 718.481.036
nước để đủ điều kiện chuyển nhượng dự án này. Khi dự án đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý thì Nhóm Giá trị khấu hao lũy kế:
Công ty sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo luật định. Số đầu năm (733.894.675) (718.481.036) (1.452.375.711)
(iii) Dự án The EverRich Infinity Hao mòn trong năm (103.608.660) (173.611.110) (277.219.770)
Số cuối năm (837.503.335) (892.092.146) (1.729.595.481)
Dự án này tọa lạc tại Số 290, Đường An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Giá trị còn lại:
Nam. Số dư cuối năm của dự án này chủ yếu bao gồm tiền nhận chuyển nhượng dự án, chi phí thiết kế, Số đầu năm 4.325.661.765 - 4.325.661.765
san lấp mặt bằng, chi phí lãi vay và chi phí xây dựng. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, dự án đã hoàn
Số cuối năm 4.222.053.105 1.076.388.890 5.298.441.995
thành và đang tiến hành bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng mua bán.
(*) Quyền sử dụng đất có thời hạn với giá trị 5.059.556.440 VND tọa lạc tại Phường Trần Phú, Thành phố
(iv) Dự án Nhà Bè
Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam. Khu đất này có thời hạn sử dụng tới năm 2058.
Dự án này tọa lạc tại Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Số dư cuối năm
của dự án này chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất. 11. BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
VND
9. TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
Quyền Nhà cửa và
sử dụng đất vật kiến trúc Tổng cộng
VND
Nguyên giá:
Máy móc và Phương tiện
Số đầu năm và số cuối năm 120.446.972.991 69.217.297.281 189.664.270.272
thiết bị vận tải Tổng cộng
Giá trị hao mòn lũy kế:
Nguyên giá:
Số đầu năm - (437.425.010) (437.425.010)
Số đầu năm 2.290.743.387 5.226.419.538 7.517.162.925 Khấu hao trong năm - (1.570.519.044) (1.570.519.044)
Mua trong năm 1.010.389.000 - 1.010.389.000 Số cuối năm - (2.007.944.054) (2.007.944.054)
Số cuối năm 3.301.132.387 5.226.419.538 8.527.551.925 Giá trị còn lại:
Trong đó: Số đầu năm 120.446.972.991 68.779.872.271 189.226.845.262

Số cuối năm 120.446.972.991 67.209.353.227 187.656.326.218
Đã khấu hao hết 2.135.834.294 2.966.637.720 5.102.472.014
Giá trị hao mòn lũy kế: Quyền sử dụng đất thể hiện quyền được sử dụng các khu đất của Nhóm Công ty bao gồm:
Số đầu năm (2.208.379.745) (3.013.859.946) (5.222.239.691)
i) quyền sử dụng đất vô thời hạn với giá trị 113.140.000.000 VND tọa lạc tại Số 131, Đường Nguyễn Trãi,
Khấu hao trong năm (79.702.721) (465.289.704) (544.992.425) Phường 2, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam; và
Số cuối năm (2.288.082.466) (3.479.149.650) (5.767.232.116) ii) quyền sử dụng đất vô thời hạn với giá trị 7.306.972.991 VND tương ứng với quyền sở hữu tầng hầm B1 và
Giá trị còn lại: B2 tại dự án The EverRich 1, Số 968, Đường Ba Tháng Hai, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Số đầu năm 82.363.642 2.212.559.592 2.294.923.234 Giá trị hợp lý của Bất động sản đầu tư chưa được đánh giá và xác định một cách chính thức tại ngày 31 tháng
Số cuối năm 1.013.049.921 1.747.269.888 2.760.319.809 12 năm 2017. Tuy nhiên, dựa trên tình hình cho thuê thực tế và giá thị trường của các khu đất liền kề, Ban
Tổng Giám đốc của Công ty tin tưởng rằng giá trị thị trường của Bất động sản đầu tư lớn hơn giá trị còn lại tại
ngày này.
12. CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠ BẢN DỞ DANG 14. ĐẦU TƯ GÓP VỐN VÀO ĐƠN VỊ KHÁC
VND Số dư cuối năm thể hiện khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Đầu tư Cầu Mỹ Lợi (“CML”), một Công ty cổ phần
Số cuối năm Số đầu năm được thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD số 1201465247 do SKHĐT Tỉnh Tiền
Giang cấp ngày 28 tháng 2 năm 2014 và các GCNĐKKD điều chỉnh sau đó. Hoạt động chính trong năm hiện
Khách sạn và Khu nghỉ dưỡng năm sao Phú Quốc 53.732.479.734 53.402.479.734 tại của CML là đầu tư xây dựng khai thác, kinh doanh hạ tầng kỹ thuật theo phương thức hợp đồng xây dựng
Khác 13.179.180.271 7.720.343.009 - kinh doanh - chuyển giao (BOT). Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Nhóm Công ty sở hữu 19,8% cổ phần
của CML.
TỔNG CỘNG 66.911.660.005 61.122.822.743
15. CHI PHÍ TRẢ TRƯỚC DÀI HẠN
Chi phí lãi vay phát sinh từ các khoản vay và nợ tài trợ cho dự án đã được vốn hóa trong năm là 3.103.804.813
VND (năm 2016: 3.110.491.567 VND). VND
13. ĐẦU TƯ VÀO CÔNG TY LIÊN KẾT Số cuối năm Số đầu năm
Chi phí quản lý căn hộ 11.711.809.547 -
Số cuối năm Số đầu năm Chi phí quảng cáo 4.871.306.448 286.785.006
% Số tiền % Số tiền Chi phí hoa hồng môi giới 3.801.263.949 14.495.820.399
sở hữu VND sở hữu VND
Khác 682.639.281 958.076.371
Công ty TNHH Bất động sản Điền Gia
49,00 176.000.000.000 49,00 176.000.000.000 TỔNG CỘNG 21.067.019.225 15.740.681.776
Khang (“Điền Gia Khang”) (i)
Công ty TNHH Bất động sản Điền Gia

49,00 75.000.000.000 49,00 75.000.000.000 16. PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN
Khánh (“Điền Gia Khánh”) (ii)
Công ty Cổ phần Phát triển VND

Bất động sản Phát Đạt Ánh Dương 48,00 45.000.000.000 48,00 45.000.000.000
(“Phát Đạt Ánh Dương”) (iii)
Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons 86.545.894.373 1.271.436.250
Phú Hưng (iv) 49,90 (2.251.334.783) 49,90 (1.929.712.232)
Công ty TNHH Xây dựng Thương mại và Dịch vụ Toàn Thuận Phát - 73.167.379.721
TỔNG CỘNG 293.748.665.217 294.070.287.768
Khác 13.641.930.249 22.570.412.584
(i) Điền Gia Khang là Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên được thành lập theo Luật Doanh TỔNG CỘNG 100.187.824.622 97.009.228.555
nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD số 0313294703 do SKHĐT Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 9 tháng
6 năm 2015. Trụ sở chính đăng ký của Điền Gia Khang tọa lạc tại Số 271/7B, Đường An Dương Vương, 17. NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC NGẮN HẠN
Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Điền Gia Khang là kinh doanh
Bất động sản. VND
(ii) Điền Gia Khánh là Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên được thành lập theo Luật Doanh Số cuối năm Số đầu năm
nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD số 0313428266 do SKHĐT Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 7 tháng Bên khác 701.189.815.134 566.586.623.102
9 năm 2015. Trụ sở chính đăng ký của Điền Gia Khánh tọa lạc tại Số 271/7B, Đường An Dương Vương,
Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (“Big Gain”) (*) 595.141.256.792 -
Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Điền Gia Khánh là kinh doanh
Bất động sản. Khác 106.048.558.342 566.586.623.102
(iii) Phát Đạt Ánh Dương là Công ty cổ phần được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Bên liên quan (Thuyết minh số 30) - 50.000.000.000
GCNĐKKD số 4103013747 do SKHĐT Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 20 tháng 6 năm 2009. Trụ sở chính TỔNG CỘNG 701.189.815.134 616.586.623.102
đăng ký của Phát Đạt Ánh Dương tọa lạc tại Số 357-359 Đường An Dương Vương, Phường 3, Quận 5,
Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Phát Đạt Ánh Dương là kinh doanh Bất động sản. (*) Tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm, số dư này thể hiện khoản tiền mà Big Gain đã ứng trước cho việc mua lại
196 căn hộ thuộc Block C của dự án The EverRich 2.
(iv) Phú Hưng là Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên được thành lập theo luật Doanh nghiệp
của Việt Nam theo GCNĐKKD số 0313558191 do SKHĐT Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 1 tháng 12 năm
2015. Trụ sở chính đăng ký của Phú Hưng tọa lạc tại 30 Nguyễn Thị Diệu, Phường 6, Quận 3, Thành phố
Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Phú Hưng là kinh doanh Bất động sản. Vào ngày kết thúc kỳ
kế toán năm, Nhóm Công ty chưa thực hiện việc góp vốn vào Phú Hưng.
18. THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHẢI THU, PHẢI NỘP NHÀ NƯỚC 20. PHẢI TRẢ KHÁC (TIẾP THEO)
VND (i) Vào ngày 26 tháng 12 năm 2017, Nhóm Công ty đã ký kết HĐHTĐT số 01/HĐHTĐT-E2/2017 có thời hạn 5
Số đầu năm Tăng Giảm Số cuối năm năm với Big Gain liên quan đến việc phát triển một phần Dự án The EverRich 2 tọa lạc tại Số 422, Đường
Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Theo HĐHTĐT:
Phải nộp
Thuế TNDN 43.563.733.166 110.270.491.673 (111.537.968.354) 42.296.256.485 a. Big Gain có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà Nhóm Công ty đã bỏ ra liên quan đến phần dự án hợp tác.
Thuế thu nhập cá nhân 5.123.812.400 6.702.535.743 (9.783.825.747) 2.042.522.396
b. Các bên có thể nhận được phần lợi nhuận phát sinh từ dự án được phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài
Thuế giá trị gia tăng 3.400.146.492 127.166.521.919 (130.549.429.588) 17.238.823
chính của mỗi bên theo nội dung quyết toán được thống nhất.
Khác 228.877.654 420.336.639 (649.214.293) -
TỔNG CỘNG 52.316.569.712 244.559.885.974 (252.520.437.982) 44.356.017.704 c. Sau khi Nhóm Công ty được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với khu đất của dự án, Big
Gain có quyền chọn mua và Nhóm Công ty có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của Nhóm Công
Phải thu
ty trong hoạt động hợp tác đầu tư này với giá tương đương với 99% giá trị khoản đóng góp thỏa thuận
Thuế giá trị gia tăng 40.000 35.849.477.006 - 35.849.517.006 của Nhóm Công ty cộng thêm một khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận.
Thuế TNDN 1.788.469.068 21.799.162.381 (14.526.236.532) 9.061.394.917
d. Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng theo luật định, Nhóm Công ty có quyền chuyển
TỔNG CỘNG 1.788.509.068 57.648.639.387 (14.526.236.532) 44.910.911.923
nhượng phần dự án hợp tác này cho đối tác khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng
góp của Big Gain cộng với một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.
19. CHI PHÍ PHẢI TRẢ
Tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm, tổng số tiền Nhóm Công ty đã nhận được từ Big Gain liên quan đến
VND HĐHTĐT này là 4.002.000.000.000 VND.
Ngắn hạn 100.108.893.586 445.223.814.189 (ii) Vào ngày 26 tháng 12 năm 2017, Nhóm Công ty đã ký kết HĐHTĐT số 01/HĐHTĐT-E3/2017 có thời hạn 5
năm với Công ty TNHH Dynamic Innovation (“Dynamic”) liên quan đến việc phát triển phần chung cư cao
Chi phí xây dựng 70.297.902.207 26.390.723.463
tầng của Dự án The EverRich 3 tọa lạc tại Phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Theo
Hoa hồng môi giới phải trả 20.297.566.999 2.997.284.563 HĐHTĐT:
Chi phí lãi vay 6.214.296.380 409.023.483.884
a. Dynamic có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà Nhóm Công ty đã bỏ ra liên quan đến phần dự án hợp tác.
Khác 3.299.128.000 6.812.322.279
Dài hạn - 1.834.689.406.876 b. Các bên có thể nhận được phần lợi nhuận phát sinh từ dự án được phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài
Chi phí lãi vay - 1.834.689.406.876 chính của mỗi bên theo nội dung quyết toán được thống nhất.
TỔNG CỘNG 100.108.893.586 2.279.913.221.065
c. Sau khi Nhóm Công ty được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với khu đất của dự án,
Dynamic có quyền chọn mua và Nhóm Công ty có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của Nhóm
20. PHẢI TRẢ KHÁC Công ty trong hoạt động hợp tác đầu tư này với giá tương đương với 99% giá trị khoản đóng góp thỏa
thuận của Nhóm Công ty cộng thêm một khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận.
VND
Số cuối năm Số đầu năm d. Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng theo luật định, Nhóm Công ty có quyền chuyển
Ngắn hạn 71.095.134.376 21.574.500.158 nhượng phần dự án hợp tác này cho đối tác khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng
góp của Dynamic cộng với một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.
Chi phí bảo trì nhận trước và ký quỹ của các dự án 52.960.495.310 18.794.751.245
Phải trả bên liên quan (Thuyết minh số 30) 14.490.455.153 - Tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm, tổng số tiền Nhóm Công ty đã nhận được từ Dynamic liên quan đến
Khác 3.644.183.913 2.779.748.913 HĐHTĐT này là 2.025.000.000.000 VND.
Dài hạn 6.041.132.313.462 278.513.801.294
Phải trả theo HĐHTĐT (i) (ii) 6.027.000.000.000 -
Ký quỹ nhận được từ khách hàng 14.132.313.462 8.513.801.294
Phải trả theo HĐHTKD 270.000.000.000
TỔNG CỘNG 6.112.227.447.838 300.088.301.452
21. VAY
164
VND
Số đầu năm Tăng trong năm Giảm trong năm Số cuối năm
Vay ngắn hạn 434.359.131.796 - (387.162.712.662) 47.196.419.134
Vay từ bên khác (*) 47.775.085.539 - (578.666.405) 47.196.419.134
Vay dài hạn đến hạn trả 386.584.046.257 - (386.584.046.257) -
Vay dài hạn 2.807.288.002.150 64.477.350.000 (2.871.765.352.150) -
Trái phiếu phát hành 2.051.922.650.000 64.477.350.000 (2.116.400.000.000) -

BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN PHÁT ĐẠT 2017
Vay từ các cá nhân 155.600.000.000 - (155.600.000.000) -
Vay từ ngân hàng 599.765.352.150 - (599.765.352.150) -
TỔNG CỘNG 3.241.647.133.946 64.477.350.000 (3.258.928.064.812) 47.196.419.134
Trong đó:
Vay dài hạn từ bên liên quan (Thuyết minh số 30) 5.300.000.000 - (5.300.000.000) -
(i) Đây là khoản vay từ một Công ty nhằm mục đích đầu tư vào các dự án của Nhóm Công ty. Khoản vay này chịu lãi suất 6%/năm và không có
thời gian hoàn trả cố định.
B09 - DN/HN
22.1 Tình hình thay đổi vốn chủ sở hữu
VND
Vốn cổ phần vốn cổ phần phát triển chưa phân phối Tổng cộng
Năm trước
Số đầu năm 2.018.099.710.000 11.680.300.000 76.113.584.076 164.926.416.136 2.270.820.010.212
Lợi nhuận thuần trong năm - - - 242.519.592.739 242.519.592.739
Trích lập quỹ - - 9.300.000.000 (17.100.000.000) (7.800.000.000)
Cổ tức công bố - - - (100.617.585.500) (100.617.585.500)
Thù lao HĐQT - - - (1.125.000.000) (1.125.000.000)
Số cuối năm 2.018.099.710.000 11.680.300.000 85.413.584.076 288.603.423.375 2.403.797.017.451
Năm nay
Số đầu năm 2.018.099.710.000 11.680.300.000 85.413.584.076 288.603.423.375 2.403.797.017.451
Trích lập quỹ - - 17.300.000.000 (31.700.000.000) (14.400.000.000)
Cổ tức bằng cổ phiếu (*) 201.809.520.000 - - (201.809.520.000) -

Cổ tức công bố - - - (287.400.000) (287.400.000)
Thù lao HĐQT - - - (2.108.000.000) (2.108.000.000)
Số cuối năm 2.219.909.230.000 11.680.300.000 102.713.584.076 492.578.373.421 2.826.881.487.497
(*) Vào ngày 24 tháng 5 năm 2017, Công ty đã phát hành 20.180.952 cổ phiếu thường để trả cổ tức bằng cổ phiếu với mức giá phát hành là 10.000
VND/cổ phiếu với tổng giá trị là 201.809.520.000 VND theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông số 01/ĐHĐCĐ-NQ.2017 ngày 22 tháng 3 năm
2017 và Quyết định số 07/2017/QĐ-HĐQT ngày 19 tháng 4 năm 2017. Vào ngày 7 tháng 6 năm 2017, Công ty đã nhận được GCNĐKDN điều
chỉnh lần thứ 24 được cấp bởi SKHĐT Thành phố Hồ Chí Minh, thể hiện việc tăng vốn điều lệ của Công ty lên 2.219.909.230.000 VND từ việc
phát hành này.
B09 - DN/HN
www.phatdat.com.vn 165
22. VỐN CHỦ SỞ HỮU (TIẾP THEO) 22. VỐN CHỦ SỞ HỮU (TIẾP THEO)
22.2 Cổ phiếu phổ thông 22.4 Cổ tức

VND
Số cuối năm Số đầu năm Năm nay Năm trước
Cổ phiếu Cổ phiếu Cổ tức trên cổ phiếu phổ thông đã công bố và đã trả trong năm
Số lượng cổ phiếu được phép phát hành 221.990.923 201.809.971 Cổ tức đã công bố trong năm 201.809.520.000 100.617.585.500
Số lượng cổ phiếu đã phát hành và được góp vốn đủ 221.990.923 201.809.971 Cổ tức đã trả trong năm - 100.617.585.500
Phát hành cổ phiếu để trả cổ tức 201.809.520.000 -
23. DOANH THU VỀ BÁN HÀNG VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ
Mệnh giá mỗi cổ phiếu đang lưu hành: 10.000 VND (năm 2016: 10.000 VND).
VND
22.3 Lãi trên cổ phiếu Năm nay Năm trước
Doanh thu 1.542.032.394.877 1.523.980.005.444
Lãi cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp (sau khi Trong đó:
trích lập quỹ khen thưởng và phúc lợi và thù lao HĐQT) phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Doanh thu bán căn hộ 1.458.081.614.417 1.295.682.001.190
Công ty cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm. Doanh thu bán Bất động sản 57.046.019.669 205.876.194.454
Năm nay Năm trước

Các khoản giảm trừ doanh thu: (215.406.237.704) (27.314.421.600)
Lợi nhuận thuần sau thuế của cổ đông của Công ty mẹ 439.879.870.046 242.519.592.739 Hàng bán bị trả lại (205.717.795.286) (27.314.421.600)
Giảm giá hàng bán (9.688.442.418) -
Trừ: Thù lao HĐQT (2.108.000.000) (1.125.000.000)
DOANH THU THUẦN 1.326.626.157.173 1.496.665.583.844
Quỹ khen thưởng, phúc lợi (*) (21.993.993.502) (14.400.000.000) Trong đó:
Doanh thu bán căn hộ 1.302.369.759.342 1.295.682.001.190
Lợi nhuận thuần phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của
415.777.876.544 226.994.592.739 Doanh thu bán Bất động sản (1.528.362.960) 178.561.772.854
Công ty (VND)
Số lượng cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân trong năm (cổ phiếu) (**) 221.990.923 221.990.923
Trong đó:
Lãi cơ bản trên cổ phiếu (VND) (Mệnh giá: 10.000 VND/cổ phiếu) 1.873 1.023 Doanh thu với các bên khác 1.339.991.381.288 1.494.745.583.844
Doanh thu với bên liên quan (Thuyết minh số 30) (13.365.224.115) 1.920.000.000
Lãi suy giảm trên cổ phiếu 1.873 1.023
(*) Lợi nhuận dùng để tính lãi trên cổ phiếu cho năm trước đã được điều chỉnh lại so với số liệu đã trình bày
trong báo cáo tài chính cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2016 để phản ánh khoản thực VND
trích quỹ khen thưởng, phúc lợi từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối để lại của năm trước theo Nghị Năm nay Năm trước
quyết số 01/ĐHĐCĐ-NQ.2017 của Đại hội Cổ đông thường niên năm 2017 ngày 22 tháng 3 năm 2017. Giá vốn căn hộ 799.660.414.749 969.455.192.095
Giá vốn bán Bất động sản 4.795.613.069 122.642.636.995
Lợi nhuận dùng để tính lãi trên cổ phiếu cho năm nay được điều chỉnh giảm cho khoản dự tính trích quỹ
Giá vốn dịch vụ cung cấp 3.124.135.258 1.242.865.470
khen thưởng, phúc lợi từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của năm nay theo kế hoạch được phê duyệt
trong Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông nêu trên. TỔNG CỘNG 807.580.163.076 1.093.340.694.560
(**) Tổng số cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2016 25. DOANH THU HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH
đã được điều chỉnh cho việc chi trả cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu trong năm 2017. VND
Không có cổ phiếu phổ thông tiềm tàng suy giảm trong năm và đến ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất này. Năm nay Năm trước
Lãi tiền cho vay 3.679.904.844 168.687.362
Khác 15.518.881 3.055.302.922
TỔNG CỘNG 3.695.423.725 3.223.990.284
26. CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUẢN LÝ DOANH NGHIỆP 29. THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP
VND Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (“thuế TNDN”) áp dụng cho Công ty và Công ty con là 20% thu nhập
Năm nay Năm trước chịu thuế.
Chi phí bán hàng 101.154.109.064 55.473.117.992 Các báo cáo thuế của Công ty và Công ty con sẽ chịu sự kiểm tra của cơ quan thuế. Do việc áp dụng luật và
Chi phí môi giới 79.671.870.745 30.001.981.542 các qui định về thuế có thể được giải thích theo nhiều cách khác nhau, số thuế được trình bày trên báo cáo tài
chính hợp nhất có thể sẽ bị thay đổi theo quyết định cuối cùng của cơ quan thuế.
Chi phí hỗ trợ lãi vay cho khách hàng 8.601.168.387 8.440.533.603
Chi phí hội nghị cho khách hàng 5.045.812.260 - 29.1 Chi phí thuế TNDN
Chi phí quảng cáo 3.406.575.637 14.146.240.525 VND
Chi phí lương nhân viên 2.752.214.966 2.061.487.300 Năm nay Năm trước
Khác 1.676.467.069 822.875.022 Thuế TNDN hiện hành ước tính 109.756.961.359 62.160.620.921
Thuế TNDN trích thiếu trong các năm trước 513.530.314 980.339.476
Chi phí quản lý doanh nghiệp 57.970.821.539 42.488.317.898
Chi phí thuế TNDN hiện hành 110.270.491.673 63.140.960.397
Chi phí (thu nhập) thuế TNDN hoãn lại 717.074.747 (1.230.519.920)
Chi phí dịch vụ mua ngoài 10.511.801.857 7.476.860.621 TỔNG CỘNG 110.987.566.420 61.910.440.477
Chi phí khấu hao và hao mòn 2.392.731.239 604.007.934
Dưới đây là đối chiếu giữa chi phí thuế TNDN và kết quả của tổng lợi nhuận kế toán trước thuế nhân với thuế
Chi phí khác 7.135.011.750 9.119.082.946
suất thuế TNDN:
TỔNG CỘNG 159.124.930.603 97.961.435.890
VND
27. CHI PHÍ KINH DOANH THEO YẾU TỐ Năm nay Năm trước
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 550.867.436.466 304.430.033.216
VND Thuế TNDN theo thuế suất 20% áp dụng cho các Công ty trong Nhóm
110.162.138.780 60.935.782.151
Năm nay Năm trước Công ty
Các khoản điều chỉnh tăng
Điều chỉnh thuế TNDN trích thiếu trong những năm trước (*) 513.530.314 980.339.476
Chi phí nhân viên 40.676.709.167 27.357.650.697
Chi phí không được trừ 1.134.716.883 486.278.893
Chi phí khấu hao và hao mòn (Thuyết minh số 9, 10 và 11) 2.392.731.239 604.007.934
Chia lỗ từ Công ty liên kết 64.324.510 -
Chi phí khác 8.818.261.311 9.301.270.687
Các khoản điều chỉnh giảm
TỔNG CỘNG 159.124.930.603 97.961.435.890 Lãi từ thanh lý Công ty con - (163.297.124)
Phần lãi do giảm tỷ lệ sở hữu tại Công ty liên kết - (61.637.109)
28. THU NHẬP KHÁC
Chi phí quảng cáo (887.144.067) (267.025.810)
VND Chi phí thuế TNDN 110.987.566.420 61.910.440.477
(*) Đây là số thuế điều chỉnh theo Quyết định Số 3723/QĐ-CT-XP ngày 4 tháng 8 năm 2017 của Cục trưởng
Lãi được chia từ HĐHTĐT (*) 180.000.000.000 -
Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh.
Khác 14.137.535.123 646.192.514
TỔNG CỘNG 194.137.535.123 646.192.514
29.2 Thuế TNDN hiện hành
Thuế TNDN hiện hành phải nộp được xác định dựa trên thu nhập chịu thuế của năm tài chính hiện hành. Thu
(*) Đây là số tiền lãi phát sinh từ HĐHTĐT của dự án tọa lạc tại Số 239, Đường Cách Mạng Tháng 8, Phường
nhập chịu thuế của Nhóm Công ty khác với tổng lợi nhuận kế toán trước thuế được trình bày trong báo cáo
4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam với T.A.M. Vào ngày 25 tháng 12 năm 2017, hai bên đã tiến
kết quả hoạt động kinh doanh riêng vì thu nhập chịu thuế không bao gồm các khoản mục thu nhập chịu thuế
hành thanh lý HĐHTĐT trước thời hạn. Theo đó, Nhóm Công ty sẽ chuyển giao toàn bộ quyền phát triển
hay chi phí được trừ cho mục đích tính thuế trong các năm tài chính khác và cũng không bao gồm các khoản
dự án này cho T.A.M và Nhóm Công ty sẽ thu lại phần vốn góp ban đầu và phần lãi thỏa thuận với số tiền
mục không phải chịu thuế hay không được trừ cho mục đích tính thuế. Thuế TNDN hiện hành phải nộp của
là 180.000.000.000 VND.
Nhóm Công ty được tính theo thuế suất đã ban hành đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
29. THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP (TIẾP THEO)
VND
Năm trước
100.282.600.000
100.282.600.000
159.383.270.600
159.383.270.600
327.034.672
1.920.000.000
284.815.224
-
29.3 Thuế TNDN hoãn lại
Nhóm Công ty đã ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại và các biến động trong năm nay và năm trước như sau:
VND
1.222.250.000
180.000.000.000
10.000.000.000
10.000.000.000
317.159.579
13.687.396.843
1.156.000.000
1.120.000.000
286.172.728
Năm nay
460.077.012.570
445.586.557.417
305.586.711.215
305.586.711.215
1.548.908.385.303
1.031.000.000.000
327.891.614.697
201.991.823.310
Bảng cân đối Báo cáo kết quả hoạt động
kế toán hợp nhất kinh doanh hợp nhất
Chi phí quảng cáo 513.445.173 1.230.519.920 (717.074.747) 1.230.519.920
Tài sản thuế TNDN hoãn lại 513.445.173 1.230.519.920
Thu tiền tạm ứng thanh lý các hợp đồng mua bán của
Công ty liên kết Ứng trước để thanh lý các hợp đồng mua bán của dự
(Chi phí) thu nhập thuế TNDN hoãn lại (717.074.747) 1.230.519.920
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN
Nhóm Công ty thanh toán tiền mượn

Các nghiệp vụ với các Công ty và cá nhân có liên quan bao gồm tất cả các nghiệp vụ được thực hiện với các
Hoàn trả tiền ứng trước mua căn hộ

Các nghiệp vụ trọng yếu với các bên liên quan trong năm nay và năm trước như sau:
Công ty và cá nhân mà Nhóm Công ty có mối liên kết thông qua quan hệ đầu tư, nhận đầu tư hoặc thông qua
một nhà đầu tư chung và do đó sẽ là thành viên của cùng một Công ty.
Giảm giá tiền thuê văn phòng

Nhóm Công ty mượn tiền
Trả trước tiền mua căn hộ
Lãi được chia từ HĐHTĐT

Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ
Các nghiệp vụ bán hàng và mua hàng với các bên liên quan được thực hiện theo mức giá và các điều khoản
Thanh toán tiền mượn

dự án The EverRich 2
Hoàn ứng công việc
niêm yết thông thường trên thị trường.
Tạm ứng công việc
án The EverRich 2
Thuê văn phòng

Hàng bán trả lại
Chi phí tiện ích
Dịch vụ tư vấn
Số dư các khoản phải thu và phải trả vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm không cần bảo đảm và không chịu lãi
NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (TIẾP THEO)
Mượn tiền
suất.
Khác
Tổng Giám đốc
Bên liên quan
Bên liên quan
Bên liên quan

Công ty Cổ phần Tư vấn Quản lý BDSC
Các bên liên quan
Ông Nguyễn Văn Đạt
Trường Phát Lộc

Phú Hưng
T.A.M (*)
30.
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (TIẾP THEO)
172
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán, các khoản phải thu và phải trả với các bên liên quan được thể hiện như sau:
VND
Các bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Số cuối năm Số đầu năm
Phải thu ngắn hạn của khách hàng
T.A.M Bên liên quan Chuyển nhượng cổ phần 60.000.000.000 -
Trường Phát Lộc Bên liên quan Thuê văn phòng 1.052.081.577 3.101.267.777
Bán căn hộ - 12.954.006.800
61.052.081.577 16.055.274.577
BÁO CÁO THƯỜNG NIÊN PHÁT ĐẠT 2017
Phải thu dài hạn của khách hàng
T.A.M Bên liên quan Chuyển nhượng cổ phần 117.000.000.000 -
Phải thu ngắn hạn khác
Phú Hưng Công ty liên kết Ứng trước 517.908.385.303 -
Chi phí tiện ích - 86.399.310
T.A.M Bên liên quan Lãi được chia từ HĐHTĐT 90.000.000.000 -

607.908.385.303 86.399.310
Phải thu dài hạn khác
Trường Phát Lộc Bên liên quan HĐHTĐT 126.400.000.000 125.000.000.000

T.A.M Bên liên quan HĐHTĐT 100.939.751.900 -
227.339.751.900 125.000.000.000
Người mua trả tiền trước ngắn hạn

Phú Hưng Công ty liên kết Trả trước tiền mua căn hộ - 50.000.000.000
B09 - DN/HN
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (TIẾP THEO)
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán, các khoản phải thu và phải trả với các bên liên quan được thể hiện như sau (tiếp theo):
VND
Phải trả ngắn hạn khác
Ông Nguyễn Văn Đạt Tổng Giám đốc Nhóm Công ty mượn tiền 14.490.455.153 -
Vay
Ông Bùi Quang Anh Vũ Bên liên quan Vay - 1.900.000.000
Ông Võ Minh Hân Bên liên quan Vay - 1.700.000.000
Bà Trần Thị Hoài An Bên liên quan Vay - 1.700.000.000
- 5.300.000.000
(*) T.A.M là bên liên quan của Nhóm Công ty kể từ năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2017.
B09 - DN/HN
www.phatdat.com.vn 173
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (TIẾP THEO) 32. SỰ KIỆN SAU NGÀY KẾT THÚC KỲ KẾ TOÁN NĂM
Thu nhập của các thành viên HĐQT và Ban Tổng Giám đốc trong năm như sau: Vào ngày 8 tháng 2 năm 2018, Nhóm Công ty đã ký Biên bản thanh lý HĐHTKD số 01/BBTL/PDR-CRE&AGI
với CRE & AGI liên quan đến Thỏa thuận chấm dứt HĐHTKD đã ký kết trước đó (Thuyết minh số 8). Theo đó,
VND Nhóm Công ty có nghĩa vụ thanh toán các chi phí liên quan đến việc thanh lý HĐHTKD này với số tiền là
350.000.000.000 VND. Tuy nhiên, số tiền này sẽ được bên tham gia HĐHTKD với Nhóm Công ty đóng góp
Năm nay Năm trước (Thuyết minh số 20).
HĐQT
Ngoài sự kiện nêu trên, không có sự kiện trọng yếu nào khác phát sinh sau ngày kết thúc kỳ kế toán năm yêu
Thù lao và thưởng 1.448.000.000 1.125.000.000 cầu phải được điều chỉnh hay trình bày trong báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty.
Ban Tổng Giám đốc
Lương và thưởng 8.472.000.000 6.210.108.000
TỔNG CỘNG 9.920.000.000 7.335.108.000
31. CÁC CAM KẾT

31.1 Cam kết đầu tư
Chi tiết các khoản cam kết của Nhóm Công ty như sau:
VND
Mối quan hệ Số cuối năm Số đầu năm
Cam kết góp vốn 249.158.084.832 172.000.000.000
Phát Đạt Ánh Dương Công ty liên kết 113.400.000.000 113.400.000.000
Phú Hưng Công ty liên kết 100.000.000.000 49.900.000.000
Đoàn Ánh Dương 24.000.000.000 -
Điền Gia Khánh Công ty liên kết 8.300.000.000 8.300.000.000
Minh Hoàng 3.058.084.832 -
Điền Gia Khang Công ty liên kết 400.000.000 400.000.000
TỔNG CỘNG 352.710.010.283 481.805.821.087
31.2 Cam kết khác
Như đã trình bày ở Thuyết minh số 8, Nhóm Công ty có cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Phú Hưng
theo thỏa thuận chấm dứt HĐHTKD. Vào ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất, Nhóm Công ty và Phú Hưng
đang trong quá trình đàm phán để xác định giá trị của các nghĩa vụ nợ phát sinh từ HĐHTKD đã ký. Khi các
nghĩa vụ nợ này được xác định, các bên sẽ thực hiện thanh lý HĐHTKD. Do vậy, Ban Tổng Giám đốc Công ty
chưa ghi nhận nghĩa vụ nợ có thể phát sinh vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Tuy nhiên, nghĩa vụ nợ này khi
phát sinh sẽ được bên tham gia HĐHTKD với Nhóm Công ty đóng góp (Thuyết minh số 20).
THUYẾT MINH
BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2016 và cho năm tài chính kết thúc cùng ngày
1. THÔNG TIN CÔNG TY

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (“Công ty”) là một công ty cổ phần được thành lập theo Luật Doanh nghiệp
của Việt Nam theo Giấy Chứng nhận Đăng ký Kinh doanh (“GCNĐKKD”) số 4103002655 do Sở Kế hoạch và Đầu tư
Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13 tháng 9 năm 2004, và sau đó được điều chỉnh thành GCNĐKKD số 0303493756
vào ngày 27 tháng 8 năm 2009. Lần điều chỉnh GCNĐKKD gần nhất là lần thứ 23 vào ngày 1 tháng 10 năm 2015.
Cổ phiếu của Công ty được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy phép Niêm yết
số 1207/SGDHCM-NY do Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 9 tháng 7 năm 2010.
Hoạt động chính trong năm hiện tại của Nhóm Công ty là xây dựng và mua bán nhà ở; xây dựng các công trình dân dụng,
công trình công nghiệp và cầu đường; và cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch
bất động sản và quản lý bất động sản.
Công ty có trụ sở chính đăng ký tại Số 422 Đường Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh,
Việt Nam.
Cơ cấu tổ chức
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2016, Công ty có một (1) công ty con là Công ty TNHH Một thành viên Đầu tư Phát Đạt (“Đầu tư
Phát Đạt”). Báo cáo tài chính cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2016 của Đầu tư Phát Đạt đã được hợp
nhất vào báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty và công ty con (“Nhóm Công ty”).
Đầu tư Phát Đạt là công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên được thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam
theo GCNĐKKD số 0313241765 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11 tháng 5 năm 2015 và
các GCNĐKKD sửa đổi sau đó. Đầu tư Phát Đạt có trụ sở chính đăng ký tại số 422, Đường Đào Trí, Khu phố 1, Phường
Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động chính của Đầu tư Phát Đạt là kinh doanh bất động
sản, quyền sử dụng đất thuê chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Số lượng nhân viên của Nhóm Công ty tại ngày 31 tháng 12 năm 2016 là 133 (ngày 31 tháng 12 năm 2015: 147).
2. CƠ SỞ TRÌNH BÀY
2.1 Các chuẩn mực và chế độ kế toán áp dụng
Báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty được trình bày bằng đồng Việt Nam (“VND”) phù hợp với Chế độ kế toán
doanh nghiệp Việt Nam và các Chuẩn mực kế toán Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành theo:
- Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2001 về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán Việt Nam
(Đợt 1);
- Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 về việc ban hành sáu Chuẩn mực kế toán Việt Nam
(Đợt 2);
(Đợt 3);
(Đợt 4); và
- Quyết định số 100/2005/QĐ-BTC ngày 28 tháng 12 năm 2005 về việc ban hành bốn Chuẩn mực kế toán Việt Nam
(Đợt 5).
Theo đó, báo cáo tài chính hợp nhất được trình bày kèm theo và việc sử dụng báo cáo này không dành cho các đối
tượng không được cung cấp các thông tin về các thủ tục và nguyên tắc và thông lệ kế toán tại Việt Nam và hơn nữa
không được chủ định trình bày tình hình tài chính hợp nhất, kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất và lưu chuyển
tiền tệ hợp nhất theo các nguyên tắc và thông lệ kế toán được chấp nhận rộng rãi ở các nước và lãnh thổ khác ngoài
Việt Nam.
69
THUYẾT MINH
BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT (Tiếp theo)
2.2 Hình thức sổ kế toán áp dụng
Hình thức sổ kế toán được áp dụng của Nhóm Công ty là Nhật ký chung.
2.3 Kỳ kế toán năm
Kỳ kế toán năm của Nhóm Công ty áp dụng cho việc lập báo cáo tài chính hợp nhất bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 và kết
thúc vào ngày 31 tháng 12.

2.4 Đơn vị tiền tệ trong kế toán
Báo cáo tài chính hợp nhất được lập bằng đơn vị tiền tệ trong kế toán của Nhóm Công ty là VND.
2.5 Cơ sở hợp nhất
Báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty bao gồm các báo cáo tài chính của Công ty và công ty con cho năm tài
chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2016.
Công ty con được hợp nhất toàn bộ kể từ ngày mua, là ngày Công ty nắm quyền kiểm soát công ty con, và tiếp tục
được hợp nhất cho đến ngày Công ty chấm dứt quyền kiểm soát đối với công ty con.
Các báo cáo tài chính của Công ty và công ty con sử dụng để hợp nhất được lập cho cùng một năm tài chính và được
áp dụng các chính sách kế toán một cách thống nhất.
Số dư các tài khoản trên bảng cân đối kế toán hợp nhất giữa các công ty trong cùng Nhóm Công ty, các khoản thu
nhập và chi phí, các khoản lãi hoặc lỗ nội bộ chưa thực hiện phát sinh từ các giao dịch giữa các công ty trong cùng
Nhóm Công ty được loại trừ hoàn toàn.
Lợi ích của các cổ đông không kiểm soát là phần lợi ích trong lãi, hoặc lỗ, và trong tài sản thuần của các công ty con
không được nắm giữ bởi Nhóm Công ty và được trình bày riêng biệt trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp
nhất và trong phần vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.
Ảnh hưởng do các thay đổi trong tỷ lệ sở hữu công ty con mà không làm thay đổi quyền kiểm soát được hạch toán vào
tài khoản lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.
3. TÓM TẮT CÁC CHÍNH SÁCH KẾ TOÁN CHỦ YẾU
3.1 Tiền
Tiền bao gồm tiền mặt tại quỹ và tiền gửi ngân hàng.
70
THUYẾT MINH
3.2 Hàng tồn kho
Bất động sản được mua hoặc được xây dựng để bán trong quá trình hoạt động bình thường của Công ty, không phải
để cho thuê hoặc chờ tăng giá, được ghi nhận là hàng hóa bất động sản theo giá thấp hơn giữa giá thành để đưa
mỗi sản phẩm đến vị trí và điều kiện hiện tại và giá trị thuần có thể thực hiện được.
Giá thành của hàng hóa bất động sản bao gồm:
- Chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất;
- Chi phí xây dựng trả cho nhà thầu; và
- Chi phí lãi vay, chi phí tư vấn, thiết kế, chi phí san lấp, đền bù giải phóng mặt bằng, phí tư vấn, thuế chuyển
nhượng đất, chi phí quản lý xây dựng chung, và các chi phí liên quan khác.
Giá trị thuần có thể thực hiện được là giá bán ước tính của hàng hóa bất động sản trong điều kiện kinh doanh bình
thường, dựa trên giá thị trường vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và chiết khấu cho giá trị thời gian của dòng tiền,
nếu đáng kể, và trừ chi phí ước tính để hoàn thành và chi phí bán hàng ước tính.
Giá vốn của bất động sản đã bán được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất dựa trên các
chi phí trực tiếp tạo thành bất động sản đó và chi phí chung được phân bổ trên cơ sở diện tích tương ứng của bất
động sản đó.
3.3 Các khoản phải thu

Các khoản phải thu được trình bày trên báo cáo tài chính hợp nhất theo giá trị ghi sổ các khoản phải thu từ khách
hàng và phải thu khác sau khi cấn trừ các khoản dự phòng được lập cho các khoản phải thu khó đòi.
Dự phòng phải thu khó đòi thể hiện phần giá trị của các khoản phải thu mà Nhóm Công ty dự kiến không có khả
năng thu hồi tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm. Tăng hoặc giảm số dư tài khoản dự phòng được hạch toán vào chi phí
quản lý doanh nghiệp trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.
3.4 Tài sản cố định
Tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình được thể hiện theo nguyên giá trừ đi giá trị khấu hao/ hao mòn
lũy kế.
Nguyên giá tài sản cố định bao gồm giá mua và những chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào hoạt động
như dự kiến.
Các chi phí mua sắm, nâng cấp và đổi mới tài sản cố định được ghi tăng nguyên giá của tài sản và chi phí bảo trì, sửa chữa
được hạch toán vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất khi phát sinh.
Khi tài sản cố định được bán hay thanh lý, các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh do thanh lý tài sản (là phần chênh lệch
giữa tiền thu thuần từ việc bán tài sản với giá trị còn lại của tài sản) được hạch toán vào báo cáo kết quả hoạt động
kinh doanh hợp nhất.
3.5 Khấu hao và hao mòn

Khấu hao tài sản cố định hữu hình và hao mòn tài sản cố định vô hình được trích theo phương pháp đường thẳng
trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của các tài sản như sau:
Máy móc, thiết bị 3 – 7 năm
Phương tiện vận tải 3 – 6 năm
71
THUYẾT MINH
3.6 Bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai và cơ sở hạ tầng được
đầu tư nhằm mục đích thu tiền cho thuê hoặc tăng giá trị hoặc cả hai hơn là phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc cung
cấp hàng hóa, dịch vụ; nhằm mục đích hành chính hoặc kinh doanh trong quá trình hoạt động kinh doanh bình thường.
Bất động sản đầu tư được thể hiện theo nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trừ đi giá trị khấu hao
lũy kế.
Các khoản chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu được hạch toán vào giá trị còn lại
của bất động sản đầu tư khi Nhóm Công ty có khả năng thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu của bất động sản đầu tư đó.
Khấu hao bất động sản đầu tư được trích theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của
các bất động sản như sau:
Nhà cửa, vật kiến trúc 25 – 45 năm
Quyền sử dụng đất 49 năm
Bất động sản đầu tư không còn được trình bày trên bảng cân đối kế toán hợp nhất sau khi đã bán hoặc sau khi
bất động sản đầu tư đã không còn được sử dụng và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc
thanh lý bất động sản đầu tư đó. Chênh lệch giữa tiền thu thuần từ việc bán tài sản với giá trị còn lại của bất động sản
đầu tư được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất.
Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư chỉ khi có sự thay đổi
về mục đích sử dụng như trường hợp chủ sở hữu chấm dứt sử dụng tài sản đó và bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
hoặc khi kết thúc giai đoạn xây dựng. Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay
hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này
hoặc bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng
hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi nguyên giá hay giá trị còn lại của bất động sản tại ngày chuyển đổi.
3.7 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang bao gồm tài sản cố định đang xây dựng và được ghi nhận theo giá gốc. Chi phí này
bao gồm các chi phí về xây dựng, lắp đặt máy móc thiết bị và các chi phí trực tiếp khác. Chi phí xây dựng cơ bản dở
dang chỉ được tính khấu hao khi các tài sản này hoàn thành và đưa vào sử dụng.
3.8 Chi phí đi vay
Chi phí đi vay bao gồm lãi tiền vay và các chi phí khác phát sinh liên quan trực tiếp đến các khoản vay của Nhóm
Công ty và được hạch toán như chi phí phát sinh trong năm, ngoại trừ các khoản được vốn hóa như nội dung của đoạn
tiếp theo.
Chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc mua sắm, xây dựng hoặc hình thành một tài sản cụ thể cần có một thời gian
đủ dài để có thể đưa vào sử dụng theo mục đích định trước hoặc để bán được vốn hóa vào nguyên giá của tài sản đó.
3.9 Chi phí trả trước
Chi phí trả trước bao gồm các chi phí trả trước ngắn hạn hoặc chi phí trả trước dài hạn trên bảng cân đối kế toán
hợp nhất và được phân bổ trong khoảng thời gian trả trước hoặc thời gian các lợi ích kinh tế tương ứng được tạo ra
từ các chi phí này.
72
THUYẾT MINH
3.10 Hợp nhất kinh doanh và lợi thế thương mại
Hợp nhất kinh doanh được hạch toán theo phương pháp giá mua. Giá phí hợp nhất kinh doanh bao gồm giá trị
hợp lý tại ngày diễn ra trao đổi của các tài sản đem trao đổi, các khoản nợ phải trả đã phát sinh hoặc đã thừa nhận
và các công cụ vốn do bên mua phát hành để đổi lấy quyền kiểm soát bên bị mua và các chi phí liên quan trực tiếp
đến việc hợp nhất kinh doanh. Tài sản, nợ phải trả có thể xác định được và những khoản nợ tiềm tàng phải gánh
chịu trong hợp nhất kinh doanh của bên bị mua đều ghi nhận theo giá trị hợp lý tại ngày hợp nhất kinh doanh.
Lợi thế thương mại phát sinh từ hợp nhất kinh doanh được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, là phần chênh lệch
giữa giá phí hợp nhất kinh doanh so với phần sở hữu của bên mua trong giá trị hợp lý của tài sản, nợ phải trả có
thể xác định được và các khoản nợ tiềm tàng đã ghi nhận. Nếu giá phí hợp nhất kinh doanh thấp hơn giá trị hợp
lý của tài sản thuần của bên bị mua, phần chênh lệch đó sẽ được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh
doanh hợp nhất. Sau ghi nhận ban đầu, lợi thế thương mại được xác định giá trị bằng nguyên giá trừ đi giá trị
phân bổ lũy kế. Lợi thế thương mại được phân bổ theo phương pháp đường thẳng trong thời gian hữu ích không
quá 10 năm. Định kỳ công ty mẹ phải đánh giá tổn thất lợi thế thương mại tại công ty con, nếu có bằng chứng
cho thấy số lợi thế thương mại bị tổn thất lớn hơn số phân bổ hàng năm thì phân bổ theo số lợi thế thương mại
bị tổn thất ngay trong kỳ phát sinh.
3.11 Các khoản đầu tư
Đầu tư vào công ty liên kết
Các khoản đầu tư vào công ty liên kết được hợp nhất theo phương pháp vốn chủ sở hữu. Công ty liên kết là công
ty mà trong đó Nhóm Công ty có ảnh hưởng đáng kể nhưng không phải là công ty con hay công ty liên doanh
của Nhóm Công ty. Thông thường, Nhóm Công ty được coi là có ảnh hưởng đáng kể nếu sở hữu trên 20% quyền
bỏ phiếu ở công ty nhận đầu tư.
Theo phương pháp vốn chủ sở hữu, khoản đầu tư được ghi nhận ban đầu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất
theo giá gốc, sau đó được điều chỉnh theo những thay đổi của phần sở hữu của Nhóm Công ty trong giá trị tài sản
thuần của công ty liên kết sau khi mua. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc đầu tư vào công ty liên kết được phản
ánh trong giá trị còn lại của khoản đầu tư. Nhóm Công ty không phân bổ lợi thế thương mại này. Báo cáo kết quả
kinh doanh hợp nhất phản ánh phần sở hữu của Nhóm Công ty trong kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
liên kết sau khi mua.
Phần sở hữu của Nhóm Công ty trong lợi nhuận (lỗ) của công ty liên kết sau khi mua được phản ánh trên báo cáo
kết quả kinh doanh hợp nhất và phần sở hữu của Nhóm Công ty trong thay đổi sau khi mua của các quỹ dự trữ
được ghi nhận vào các quỹ dự trữ. Thay đổi lũy kế sau khi mua được điều chỉnh vào giá trị còn lại của khoản đầu tư
vào công ty liên kết. Cổ tức được nhận từ công ty liên kết được cấn trừ vào khoản đầu tư vào công ty liên kết.
Báo cáo tài chính của công ty liên kết được lập cùng năm tài chính với báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm
Công ty và sử dụng các chính sách kế toán nhất quán. Các điều chỉnh hợp nhất thích hợp đã được ghi nhận để bảo đảm
các chính sách kế toán được áp dụng nhất quán với Nhóm Công ty trong trường hợp cần thiết.
3.12 Các khoản phải trả và chi phí phải trả
Các khoản phải trả và chi phí phải trả được ghi nhận cho số tiền phải trả trong tương lai liên quan đến hàng hóa
và dịch vụ đã nhận được mà không phụ thuộc vào việc Nhóm Công ty đã nhận được hóa đơn của nhà cung cấp
hay chưa.
73
THUYẾT MINH
3.13 Lãi trên cổ phiếu
Lãi cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận sau thuế (sau khi đã điều chỉnh cho việc trích lập quỹ khen
thưởng, phúc lợi và thù lao của Hội đồng Quản trị) phân bổ cho các cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty
cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ phiếu phổ thông lưu hành trong năm.
Lãi suy giảm trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận sau thuế (sau khi đã điều chỉnh cho việc trích lập quỹ
khen thưởng, phúc lợi) phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty cho số lượng bình quân gia
quyền của số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm và số lượng bình quân gia quyền của cổ phiếu phổ thông
sẽ được phát hành trong trường hợp tất cả các cổ phiếu phổ thông tiềm năng có tác động suy giảm đều được chuyển
thành cổ phiếu phổ thông.
3.14 Phân chia lợi nhuận
Lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp (không bao gồm các khoản lãi từ giao dịch mua giá rẻ) có thể được
chia cho các cổ đông sau khi được Đại hội đồng Cổ đông phê duyệt và sau khi đã trích lập các quỹ dự phòng theo
Điều lệ của Công ty và các quy định của pháp luật Việt Nam.
Nhóm Công ty trích lập các quỹ dự phòng sau đây từ lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp của Nhóm
Công ty theo đề nghị của Hội đồng Quản trị và được các cổ đông phê duyệt tại Đại hội đồng Cổ đông thường niên.
Quỹ đầu tư phát triển
Quỹ này được trích lập nhằm phục vụ việc mở rộng hoạt động hoặc đầu tư chiều sâu của Nhóm Công ty.
Quỹ khen thưởng phúc lợi
Quỹ này được trích lập để khen thưởng, khuyến khích vật chất, đem lại lợi ích chung và nâng cao phúc lợi cho công
nhân viên, và được trình bày như một khoản phải trả trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.
Cổ tức
Cổ tức phải trả được đề nghị bởi Hội đồng Quản trị của Công ty và được phân loại như một sự phân phối của lợi nhuận
chưa phân phối trong khoản mục vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán hợp nhất cho đến khi được các cổ đông
thông qua tại Đại hội đồng Cổ đông thường niên. Khi đó, cổ tức sẽ được ghi nhận như một khoản nợ phải trả trên bảng
cân đối kế toán hợp nhất.
3.15 Ghi nhận doanh thu
Doanh thu được ghi nhận khi Nhóm Công ty có khả năng nhận được các lợi ích kinh tế có thể xác định được một cách
chắc chắn. Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu được sau khi trừ đi các khoản
chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả lại. Các điều kiện ghi nhận cụ thể sau đây cũng phải được
đáp ứng khi ghi nhận doanh thu:
Doanh thu bán căn hộ
Đối với các căn hộ mà Nhóm Công ty bán sau khi đã hoàn tất việc xây dựng, doanh thu và giá vốn được ghi nhận khi
phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan đến căn hộ đã được chuyển giao sang người mua, thường là trùng với việc bàn giao
căn hộ hoặc khi quá hạn 7 ngày kể từ ngày đến hạn trong thông báo bàn giao căn hộ.
Doanh thu bán lô đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
Doanh thu bán lô đất và đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng được xác định là tổng số tiền được nhận khi đất và đất đã xây dựng
cơ sở hạ tầng được bàn giao cho khách hàng.
74
THUYẾT MINH
Doanh thu cho thuê
Các khoản doanh thu tiền thuê phải thu dưới hình thức thuê hoạt động được ghi nhận theo phương pháp đường
thẳng dựa trên thời hạn thuê, ngoại trừ các khoản thu nhập cho thuê bất thường được ghi nhận khi phát sinh.
Doanh thu cung cấp dịch vụ
Doanh thu được ghi nhận khi dịch vụ đã được cung cấp và hoàn thành.
Tiền lãi
Doanh thu được ghi nhận khi tiền lãi phát sinh trên cơ sở dồn tích (có tính đến lợi tức mà tài sản đem lại) trừ khi
khả năng thu hồi tiền lãi không chắc chắn.
3.16 Thuế
Tài sản thuế thu nhập và thuế thu nhập phải nộp cho năm hiện hành và các năm trước được xác định bằng số tiền
được thu hồi từ hoặc dự kiến phải nộp cho cơ quan thuế, dựa trên các mức thuế suất và các luật thuế có hiệu lực
đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
Thuế thu nhập hiện hành được ghi nhận vào kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường hợp thuế
thu nhập phát sinh liên quan đến một khoản mục được ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trong trường hợp này, thuế
thu nhập hiện hành cũng được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
Nhóm Công ty chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập hiện hành và thuế thu nhập hiện hành phải nộp khi
Nhóm Công ty có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện hành
phải nộp và Nhóm Công ty dự định thanh toán thuế thu nhập hiện hành phải nộp và tài sản thuế thu nhập hiện
hành trên cơ sở thuần.
Thuế thu nhập hoãn lại được xác định cho các khoản chênh lệch tạm thời tại ngày kết thúc kỳ kế toán năm giữa
cơ sở tính thuế thu nhập của các tài sản và nợ phải trả và giá trị ghi sổ của chúng cho mục đích lập báo cáo tài
chính hợp nhất.
Thuế thu nhập hoãn lại phải trả được ghi nhận cho tất cả các khoản chênh lệch tạm thời chịu thuế. Tài sản thuế
thu nhập hoãn lại cần được ghi nhận cho tất cả các chênh lệch tạm thời được khấu trừ, giá trị được khấu trừ
chuyển sang các năm sau của các khoản lỗ tính thuế và các khoản ưu đãi thuế chưa sử dụng, khi chắc chắn trong
tương lai sẽ có lợi nhuận tính thuế để sử dụng những chênh lệch tạm thời được khấu trừ, các khoản lỗ tính thuế
và các ưu đãi thuế chưa sử dụng này.
Giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại phải được xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và phải
giảm giá trị ghi sổ của tài sản thuế thu nhập hoãn lại đến mức bảo đảm chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế
cho phép lợi ích của một phần hoặc toàn bộ tài sản thuế thu nhập hoãn lại được sử dụng. Các tài sản thuế thu
nhập hoãn lại chưa ghi nhận trước đây được xem xét lại vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm và được ghi nhận khi
chắc chắn có đủ lợi nhuận tính thuế để có thể sử dụng các tài sản thuế thu nhập hoãn lại chưa ghi nhận này.
Tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải trả được xác định theo thuế suất dự tính sẽ áp dụng
cho niên độ tài sản được thu hồi hay nợ phải trả được thanh toán, dựa trên các mức thuế suất và luật thuế có hiệu
lực vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
Thuế thu nhập hoãn lại được ghi nhận vào kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất, ngoại trừ trường hợp thuế
thu nhập phát sinh liên quan đến một khoản mục được ghi thẳng vào vốn chủ sở hữu, trong trường hợp này, thuế
thu nhập hoãn lại cũng được ghi nhận trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
Nhóm Công ty chỉ được bù trừ các tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải nộp khi Nhóm
Công ty có quyền hợp pháp được bù trừ giữa tài sản thuế thu nhập hiện hành với thuế thu nhập hiện hành phải
nộp và các tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải nộp liên quan tới thuế thu nhập doanh
nghiệp được quản lý bởi cùng một cơ quan thuế đối với cùng một đơn vị chịu thuế.
75
THUYẾT MINH
4. CHUYỂN NHƯỢNG VỐN GÓP TRONG CÔNG TY CON
Vào ngày 31 tháng 5 năm 2016, Nhóm Công ty đã chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp trong Công ty TNHH Luyện
Cán Thép Hiệp Phát với giá gốc cho các bên khác theo Nghị quyết Hội đồng Quản trị Số 08/2016/QĐ-HĐQT và Hợp
đồng chuyển nhượng Số 01-16/HĐCN cùng ngày 18 tháng 5 năm 2016.
5. TIỀN
VND

Tiền mặt 74.343.136 2.997.552.097
Tiền gửi ngân hàng 149.354.072.185 28.574.207.459
TỔNG CỘNG 149.428.415.321 31.571.759.556
6. PHẢI THU CỦA KHÁCH HÀNG
VND

Ngắn hạn 412.465.279.126 432.576.936.714
Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại
Dịch vụ T.A.M 185.000.000.000 195.000.000.000
Công ty TNHH Một thành viên
Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm 66.160.800.000 72.602.190.000
Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Minh Hoàng - 43.953.308.719
Khác 161.304.479.126 121.021.437.995
Dài hạn 21.693.633.000 8.949.131.859
Công ty Cổ phần Kinh doanh
Bất động sản Minh Hoàng 12.243.333.000 8.949.131.859
Ông Nguyễn Hữu Lộc 9.450.300.000 -
TỔNG CỘNG 434.158.912.126 441.526.068.573
Dự phòng phải thu khó đòi (3.885.795.294) (1.164.241.329)
GIÁ TRỊ THUẦN 430.273.116.832 440.361.827.244
Trong đó:
Phải thu từ các bên khác 414.217.842.255 423.915.601.467
Phải thu từ bên liên quan (Thuyết minh số 30) 16.055.274.577 16.446.225.777
76
THUYẾT MINH
Chi tiết tình hình tăng giảm dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi như sau:
VND

Số đầu năm 1.164.241.329 1.173.779.237
Cộng: Dự phòng trích lập trong năm 2.721.553.965 -
Trừ: Hoàn nhập dự phòng trong năm - (9.537.908)
Số cuối năm 3.885.795.294 1.164.241.329
7. TRẢ TRƯỚC CHO NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN
VND

Công ty Cổ phần Đức Khải - 73.000.000.000
Khác 12.655.262.421 47.816.920.251
TỔNG CỘNG 170.687.145.859 224.811.225.179
8. CÁC KHOẢN PHẢI THU KHÁC
VND

Ngắn hạn 11.558.656.578 9.645.147.627
Phải thu ban quản lý Dự án River City 8.026.463.286 1.013.171.051
Thuế GTGT chờ được khấu trừ - 3.076.145.029
Khác 3.532.193.292 5.555.831.547
Dài hạn 260.539.751.900 165.721.600.000
Công ty Cổ phần Thương mại Vận tải biển Trường Phát Lộc
(Thuyết minh số 30) (*) 125.000.000.000 125.000.000.000
Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại
Dịch vụ T.A.M (**) 100.939.751.900 -
Công ty Cổ phần Khu Du lịch và Khách sạn Phát Đạt -
Quảng Ngãi 34.600.000.000 40.721.600.000
TỔNG CỘNG 272.098.408.478 175.366.747.627
Trong đó:
Phải thu các bên khác 147.012.009.168 50.366.747.627
Phải thu các bên liên quan
(Thuyết minh số 30) 125.086.399.310 125.000.000.000
(*) Vào ngày 8 tháng 12 năm 2015, Nhóm Công ty đã ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư (“ICC”) có thời hạn 3 năm với
tổng giá trị là 883.000.000.000 VND với Công ty Cổ phần Vận tải biển Trường Phát Lộc (“Trường Phát Lộc”) liên
quan đến việc phát triển dự án tọa lạc tại địa chỉ 132 Bến Vân Đồn, Phường 6, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo ICC, Nhóm Công ty đã góp vốn đầy đủ với số tiền là 125.000.000.000 VND và sẽ nhận được phần lãi thực tế
phát sinh từ dự án nhưng không thấp hơn khoản đầu tư ban đầu.
77
THUYẾT MINH
8. CÁC KHOẢN PHẢI THU KHÁC (tiếp theo)
(**) Vào ngày 2 tháng 6 năm 2016, Nhóm Công ty đã ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư (“ICC”) và phụ lục có thời hạn 3
năm với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M liên quan đến việc phát triển dự án tọa lạc tại số 239
Cách Mạng Tháng 8, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo ICC, Nhóm Công ty đã góp vốn với số tiền
100.939.751.900 VND và sẽ nhận được lãi thực tế phát sinh từ dự án.
9. HÀNG TỒN KHO

VND

Bất động sản (*) 7.355.602.811.224 6.034.181.076.784
Hàng hóa 416.534.272 427.592.704
TỔNG CỘNG 7.356.019.345.496 6.034.608.669.488
(*) Bất động sản chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi
phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai sau đây:
VND

Dự án River City (i) 4.699.218.783.894 4.000.605.072.874
Dự án The EverRich 3 (ii) 1.583.700.770.086 1.562.343.558.530
Dự án The EverRich Infinity (iii) 800.270.676.987 220.974.632.767
Dự án Nhà Bè (iv) 225.501.716.621 225.477.448.977
Các dự án khác 46.910.863.636 24.780.363.636
TỔNG CỘNG 7.355.602.811.224 6.034.181.076.784
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án River City đã được dùng để
thế chấp cho các khoản vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á (“Ngân hàng Đông Á”) (Thuyết minh số
22.2).
Quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của Dự án The EverRich 3 đã được thế chấp cho Ngân
hàng Đông Á để bảo lãnh cho các khoản vay của một số trái chủ của Nhóm Công ty (Thuyết minh số 22.2).
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án The EverRich Infinity đã được
thế chấp cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Thuyết minh số 22.2).
Chi phí lãi vay phát sinh từ các khoản vay và nợ tài trợ cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thiết kế, xây dựng,
tư vấn, giám sát của các dự án đang triển khai đã được vốn hóa trong năm là 707.457.961.891 VND (cho năm tài
chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2015: 421.080.714.265 VND).
78
THUYẾT MINH
Chi tiết của các dự án bất động sản đang triển khai vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm như sau:
(i). Dự án River City
Dự án này tọa lạc tại số 422 Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh. Số dư
cuối năm của dự án này chủ yếu là tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng. Dự án này đã được xây dựng
xong phần móng cọc cho khối nhà A, B, C, D và đang thi công móng cọc cho khối nhà L. Vào ngày kết thúc
kỳ kế toán năm, khối nhà C đã hoàn thành và đi vào hoạt động, khối nhà B đang được thi công để hoàn
thiện căn hộ. Nhóm Công ty đang tiếp tục thực hiện việc kinh doanh và phát triển Dự án River City.
(ii). Dự án The EverRich 3
Dự án này tọa lạc tại Phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh. Số dư cuối năm của dự án này chủ
yếu bao gồm tiền bồi thường đất, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Vào
ngày kết thúc kỳ kế toán năm, các lô đất nền của khu biệt thự đã được hoàn thành và sẵn sàng cho việc bán,
đồng thời khối nhà A của khu chung cư cao tầng đã xây xong phần móng cọc, đang xây dựng phần hầm.
(iii). Dự án The Everich Infinity
Dự án này tọa lạc tại số 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh. Số dư cuối năm
của dự án này là tiền nhận chuyển nhượng dự án, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng. Vào
ngày kết thúc kỳ kế toán năm, dự án đã hoàn thành và một số lượng các căn hộ đã được bàn giao cho khách
hàng theo hợp đồng mua bán.
(iv). Dự án Nhà Bè
Dự án này tọa lạc tại Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. Số dư cuối năm của dự án này
bao gồm tiền bồi thường đất và Nhóm Công ty đang trong quá trình xin sự phê duyệt quy hoạch chi tiết
từ các cơ quan có thẩm quyền.
79
THUYẾT MINH
10. TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
VND
Máy móc và Phương tiện

thiết bị vận tải Tổng cộng
Nguyên giá:
Số đầu năm 2.244.925.203 3.066.637.720 5.311.562.923
Mua trong năm 45.818.184 2.159.781.818 2.205.600.002
Số cuối năm 2.290.743.387 5.226.419.538 7.517.162.925
Trong đó:
Đã khấu hao hết 2.135.834.294 2.966.637.720 5.102.472.014
Số đầu năm (2.163.107.020) (2.721.143.321) (4.884.250.341)
Khấu hao trong năm (45.272.725) (292.716.625) (337.989.350)
Số cuối năm (2.208.379.745) (3.013.859.946) (5.222.239.691)
Giá trị còn lại:
Số đầu năm 81.818.183 345.494.399 427.312.582
Số cuối năm 82.363.642 2.212.559.592 2.294.923.234
11. TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH
VND
Phần mềm máy tính

Nguyên giá:
Số đầu năm 718.481.036
Mua trong năm -
Số cuối năm 718.481.036
Trong đó:
Đã khấu hao hết (718.481.036)
Số đầu năm và số cuối năm (718.481.036)
Giá trị cuối năm:
Số đầu năm -
Số cuối năm -
80
THUYẾT MINH
12. BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
VND
Quyền Nhà cửa và

sử dụng đất vật kiến trúc Tổng cộng
Nguyên giá:
Số đầu năm 118.199.556.440 860.000.000 119.059.556.440
Mua trong năm 7.306.972.991 68.357.297.281 75.664.270.272
Số cuối năm 125.506.529.431 69.217.297.281 194.723.826.712
Số đầu năm (630.286.015) (275.015.086) (905.301.101)
Khấu hao trong năm (103.608.660) (162.409.924) (266.018.584)
Số cuối năm (733.894.675) (437.425.010) (1.171.319.685)
Giá trị còn lại:
Số đầu năm 117.569.270.425 584.984.914 118.154.255.339
Số cuối năm 124.772.634.756 68.779.872.271 193.552.507.027
Quyền sử dụng đất thể hiện quyền được sử dụng các khu đất của Nhóm Công ty bao gồm:
(i) Quyền sử dụng đất vô thời hạn với giá trị 113.140.000.000 VND tọa lạc tại số 131 Nguyễn Trãi, Phường 2,
Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam; và
(ii) Quyền sử dụng đất có thời hạn với giá trị 5.059.556.440 VND tọa lạc tại Phường Trần Phú, Thành phố Quảng
Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam. Khu đất này có thời hạn sử dụng tới năm 2058.
(iii) Quyền sử dụng đất lâu dài với giá trị 7.306.972.991 VND tương ứng với quyền sở hữu tầng hầm B1 và B2 tại
dự án The EverRich 1, Số 968 Đường Ba Tháng Hai, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư chưa được đánh giá và xác định một cách chính thức tại ngày 31 tháng 12
năm 2016. Tuy nhiên, dựa trên tình hình cho thuê thực tế và giá thị trường của các khu đất liền kề, Ban Tổng Giám đốc
của Công ty tin tưởng rằng giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư lớn hơn giá trị còn lại tại ngày này.
81
THUYẾT MINH
13. CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠ BẢN DỞ DANG

VND

Khách sạn và Khu nghỉ dưỡng năm sao
Phú Quốc 53.402.479.734 52.505.188.000
Dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám - 80.987.456.184
Khác 7.720.343.009 4.328.443.304
TỔNG CỘNG 61.122.822.743 137.821.087.488
Chi phí lãi vay phát sinh từ các khoản vay và nợ tài trợ cho dự án đã được vốn hóa trong năm là 3.161.603.234 VND (cho
năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2015: 584.065.954 VND).
14. ĐẦU TƯ VÀO CÔNG TY LIÊN KẾT

% %
sở hữu Số tiền sở hữu Số tiền
VND VND
Công ty TNHH Bất động sản
Điền Gia Khang (“DGKG”) (a) 49,00 176.000.000.000 49,00 176.000.000.000
Điền Gia Khánh (“DGKH”) (b) 49,00 75.000.000.000 49,00 75.000.000.000
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản
Phát Đạt Ánh Dương (“PĐAD”) (c) 48,00 45.000.000.000 48,00 45.000.000.000
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng
(“PH”) (d) 49,90 (1.929.712.232) 49,90 -
Công ty Cổ phần Đầu tư
Cầu Mỹ Lợi (“CML”) - - 20,00 49.762.102.225
TỔNG CỘNG 294.070.287.768 345.762.102.225
a. DGKG là công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo
GCNĐKKD số 0313294703 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 9 tháng 6 năm 2015. Trụ sở
chính đăng ký của DGKG tọa lạc tại Số 271/7B An Dương Vương, Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Hoạt động chính của DGKG là kinh doanh bất động sản.
b. DGKH là công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam
theo GCNĐKKD số 0313428266 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 7 tháng 9 năm 2015.
Trụ sở chính đăng ký của DGKH tọa lạc tại Số 271/7B An Dương Vương, Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh,
Việt Nam. Hoạt động chính của DGKH là kinh doanh bất động sản.
c. PĐAD là công ty cổ phần được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo GCNĐKKD số 4103013747
do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 20 tháng 6 năm 2009. Trụ sở chính đăng ký của PĐAD
tọa lạc tại Số 357-359 Đường An Dương Vương, Phường 3, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Hoạt động
chính của PĐAD là kinh doanh bất động sản.
d. PH là công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên được thành lập theo luật Doanh nghiệp của Việt Nam
theo GCNĐKKD số 0313558191 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 1 tháng 12 năm 2015.
Trụ sở chính đăng ký của PH tọa lạc tại 30 Nguyễn Thị Diệu, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Hoạt động chính của PH là kinh doanh bất động sản. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, Nhóm Công ty chưa thực
hiện việc góp vốn vào PH.
82
THUYẾT MINH
15. ĐẦU TƯ GÓP VỐN VÀO ĐƠN VỊ KHÁC

Số dư cuối năm thể hiện khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Đầu tư Cầu Mỹ Lợi (“CML”), một công ty liên kết trước
đây của Nhóm Công ty. Tuy nhiên, kể từ ngày 4 tháng 1 năm 2016, Nhóm Công ty không còn có ảnh hưởng đáng
kể đối với CML. Đồng thời, vào ngày 11 tháng 7 năm 2016, Nhóm Công ty cũng đã chuyển nhượng 52.000 cổ phần
trong CML cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 với giá chuyển nhượng là 520.000.000 VND theo
Nghị quyết Hội đồng Quản trị số 09/2016/QĐ-HĐQT ngày 11 tháng 7 năm 2016 và Hợp đồng chuyển nhượng
cùng ngày.
16. CHI PHÍ TRẢ TRƯỚC DÀI HẠN

VND

Chi phí hoa hồng môi giới 14.495.820.399 14.739.317.447
Chi phí quảng cáo 286.785.006 390.437.037
Khác 958.076.371 1.656.578.145
TỔNG CỘNG 15.740.681.776 16.786.332.629
17. PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN NGẮN HẠN

VND

Công ty TNHH XD -TM - DV Toàn Thuận Phát 73.167.379.721 66.920.496.274
Công ty Cổ phần Xây dựng (Cotec) 1.271.436.250 47.785.396.533
Khác 22.570.412.584 58.245.470.299
TỔNG CỘNG 97.009.228.555 172.951.363.106
18. NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN TRƯỚC NGẮN HẠN

VND

Bên thứ ba 566.586.623.102 298.089.788.588
Bên liên quan (Thuyết minh số 30) 50.000.000.000 50.000.000.000
TỔNG CỘNG 616.586.623.102 348.089.788.588
83
THUYẾT MINH
19. THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHẢI THU, PHẢI NỘP NHÀ NƯỚC
VND
Phải nộp
Thuế GTGT - 3.400.146.492 - 3.400.146.492
Thuế TNDN 24.150.548.997 63.140.960.397 (43.727.776.228) 43.563.733.166
Thuế thu nhập
cá nhân 150.046.011 7.194.250.889 (2.220.484.500) 5.123.812.400
Thuế khác - 228.877.654 - 228.877.654
TỔNG CỘNG 24.300.595.008 73.964.235.432 (45.948.260.728) 52.316.569.712
Phải thu
Thuế TNDN 2.324.851.886 - (536.382.818) 1.788.469.068
Thuế giá trị
gia tăng 5.289.175.591 101.199.472.318 (106.488.607.909) 40.000
TỔNG CỘNG 7.614.027.477 101.199.472.318 (107.024.990.727) 1.788.509.068
20. CHI PHÍ PHẢI TRẢ
VND

Ngắn hạn 445.223.814.189 359.629.711.542
Chi phí lãi vay 409.023.483.884 334.975.736.541
Chi phí xây dựng 26.390.723.463 23.873.200.001
Hỗ trợ lãi vay phải trả 4.826.701.279 -
Hoa hồng môi giới phải trả 2.997.284.563 -
Khác 1.985.621.000 780.775.000
Dài hạn 1.834.689.406.876 1.214.142.883.571
Chi phí lãi vay 1.834.689.406.876 1.214.142.883.571
TỔNG CỘNG 2.279.913.221.065 1.573.772.595.113
21. CÁC KHOẢN PHẢI TRẢ KHÁC
VND

Ngắn hạn 21.574.500.158 116.880.035.669
Chi phí bảo trì nhận trước và ký quỹ
của các dự án 18.794.751.245 17.625.993.857
Ký quỹ nhận được từ các công ty
môi giới bất động sản - 87.870.000.000
Khác 2.779.748.913 11.384.041.812
Dài hạn 278.513.801.294 277.669.675.527
Ký quỹ nhận được theo hợp đồng
hợp tác kinh doanh (“HĐHTKD”) (*) 270.000.000.000 270.000.000.000
Ký quỹ nhận được từ khách hàng 8.513.801.294 7.669.675.527
TỔNG CỘNG 300.088.301.452 394.549.711.196
84
THUYẾT MINH
21. CÁC KHOẢN PHẢI TRẢ KHÁC (tiếp theo)
(*) Vào ngày 8 tháng 8 năm 2011, Công ty đã ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh (“HĐHTKD”) có thời hạn 3 năm
với tổng giá trị là 300.000.000.000 VND với Công ty TNHH Một Thành viên Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm
(“Toàn Tâm”) liên quan đến việc phát triển 484 căn hộ ở khối nhà E và khối nhà L thuộc Dự án River City (“các
căn hộ”). Theo Phụ lục 05 của HĐHTKD ngày 1 tháng 4 năm 2015, HĐHTKD được gia hạn đến ngày 31 tháng 12
năm 2020 và Toàn Tâm có thể:
a. N
hận lại phần đầu tư ban đầu và phần lợi nhuận được xác định theo mức lãi suất bằng với lãi suất thực tế
khoản vay trung hạn được công bố bởi Ngân hàng Đông Á tại ngày đáo hạn; hoặc
b. Chuyển đổi thành quyền mua căn hộ với mức giá bằng 80% giá bán được công bố bởi Nhóm Công ty.
Theo Phụ lục của HĐHTKD ngày 10 tháng 6 năm 2016, Toàn Tâm đã quyết định lựa chọn quyền được nhận lại
phần đầu tư ban đầu và phần lợi nhuận được xác định như trên. Theo đó, lãi suất phải trả theo lựa chọn này đã
được Nhóm Công ty trích lập và vốn hóa vào Dự án River City.
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, số dư của HĐHTKD này là 270.000.000.000 VND.
85
86
THUYẾT MINH
22. VAY
VND
Vay ngắn hạn (Thuyết minh số 22.1) 505.607.015.134 50.305.000.000 (121.552.883.338) 434.359.131.796
Vay từ ngân hàng 50.000.000.000 - (50.000.000.000) -
Vay từ các bên khác (i) 47.196.419.134 13.955.000.000 (13.376.333.595) 47.775.085.539
Vay dài hạn đến hạn trả
(Thuyết minh số 22.2) 408.410.596.000 36.350.000.000 (58.176.549.743) 386.584.046.257
Vay dài hạn (Thuyết minh số 22.2) 2.243.872.650.000 599.765.352.150 (36.350.000.000) 2.807.288.002.150
Trái phiếu phát hành (i) 2.051.922.650.000 - - 2.051.922.650.000
Vay từ các cá nhân (ii) 155.600.000.000 - - 155.600.000.000
Vay từ ngân hàng (iii) 36.350.000.000 599.765.352.150 (36.350.000.000) 599.765.352.150
TỔNG CỘNG 2.749.479.665.134 650.070.352.150 (157.902.883.338) 3.241.647.133.946
Trong đó:
Vay dài hạn từ bên liên quan
(Thuyết minh số 30) 5.300.000.000 - - 5.300.000.000
22.1 Vay ngắn hạn
i. Vay từ bên khác
Đây là khoản vay từ một công ty nhằm mục đích đầu tư vào các dự án của Nhóm Công ty. Khoản vay này chịu lãi suất 6%/năm và không có thời gian hoàn trả cố định.
THUYẾT MINH
22.2 Vay dài hạn
i. Trái phiếu phát hành
Chi tiết các trái phiếu vào ngày 31 tháng 12 năm 2016 như sau:
Trái chủ Giá trị Mệnh giá Ngày đáo hạn Lãi suất
VND VND/trái phiếu %/năm
Công ty Cổ phần Đầu tư Trọng Tín
01/TP-HĐ.2011/PĐ-TT 270.000.000.000 2.000.000.000 Ngày 31 tháng 15
12 năm 2020
02/TP-HĐ.2011/PĐ-TT 240.000.000.000 2.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
06/PĐ/HĐ-TP 70.000.000.000 2.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
Công ty Cổ phần Đầu tư Bách Chiến
04/TP-HĐ.2011/PĐ-BC 330.000.000.000 4.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
năm 2020
năm 2020
năm 2020
Công ty Cổ phần Trường Phát Lộc
02/HĐ-TP/PĐ-TPL 220.800.000.000 1.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
03/TP-HĐ.2011/PĐ-TPL 99.000.000.000 2.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ quản lý Toàn Tâm
03/TP-HĐ.2011/PĐ-TT 200.000.000.000 4.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
03/TP-HĐ.2011/PĐ-TPL 20.000.000.000 2.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
năm 2020
Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành
01/TP-HĐ-2012/PĐ-XT 311.400.000.000 5.000.000.000 Ngày 31 tháng 12 15
năm 2020
TỔNG CỘNG 2.051.922.650.000
ii. Vay từ các cá nhân khác
Vay dài hạn từ các cá nhân khác có thời hạn đến ngày 14 tháng 8 năm 2018 và chịu lãi suất 11,9%/năm.
iii. Vay từ ngân hàng
Vay dài hạn từ ngân hàng bao gồm:
- Các khoản vay dài hạn từ Ngân hàng Đông Á được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất hình thành trong tương lai của Dự án River City, với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng các dự án của
Nhóm Công ty bao gồm Dự án River City, Dự án The EverRich 3 và tài trợ vốn lưu động của Nhóm Công ty.
- Các khoản vay dài hạn từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam được thế chấp bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án The EverRich Infinity, với mục đích
tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án này.
87
88
THUYẾT MINH
22.2 Vay dài hạn (tiếp theo)
(ii). Vay từ ngân hàng (tiếp theo)
Lãi
Hợp đồng vay Số dư cuối năm Thời hạn vay và ngày đáo hạn suất
%/
VND năm
Ngân hàng Đông Á
Hợp đồng vay số H3504/12 172.984.500.000 5 năm kể từ ngày 22 tháng 2 năm 2011 và hoàn trả hàng quý bắt đầu kể từ 15
ngày 22 tháng 2 năm 2011 ngày 22 tháng 5 năm 2014 (*)
ngày 22 tháng 8 năm 2012 ngày 22 tháng 8 năm 2015
Hợp đồng vay số H3534/12 5.650.000.000 3 năm kể từ ngày 18 tháng 8 năm 2014 và 10.5
ngày 18 tháng 8 năm 2014 hoàn trả cuối thời hạn vay (*)
Hợp đồng vay số H3532/12 3.200.000.000 3 năm kể từ ngày 17 tháng 6 năm 2014 và 11
ngày 17 tháng 6 năm 2014 hoàn trả vào cuối thời hạn vay
Hợp đồng vay số H3531/12 1.500.000.000 3 năm kể từ ngày 30 tháng 5 năm 2014 và 11
Hợp đồng vay số H3533/12 1.070.000.000 3 năm kể từ ngày 18 tháng 8 năm 2014 và 10.5
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam
Hợp đồng vay CIB20150072/HĐTD ngày 599.765.352.150 5 năm kể từ ngày 14 tháng 1 năm 2016 và 12
18 tháng 12 năm 2015 hoàn trả hàng quý bắt đầu kể từ ngày 14 tháng 1 năm 2018
TỔNG CỘNG 986.349.398.407
Trong đó:
Vay dài hạn đến hạn trả 386.584.046.257
Vay dài hạn 599.765.352.150
(*) Nhóm Công ty đang trong quá trình chờ phê duyệt từ ngân hàng để gia hạn thời gian hoàn trả.
THUYẾT MINH
23.1 Tình hình thay đổi vốn chủ sở hữu
VND

Vốn cổ phần vốn cổ phần phát triển chưa phân phối Tổng cộng
Năm trước
Số đầu năm 1.302.000.000.000 12.000.000.000 73.113.584.076 81.180.506.227 1.468.294.090.303
Phát hành cổ phiếu 651.000.000.000 (319.700.000) - - 650.680.300.000
Trích lập quỹ - - 3.000.000.000 (6.000.000.000) (3.000.000.000)
Cổ tức công bố 65.099.710.000 - - (65.099.710.000) -
Thù lao Hội đồng Quản trị - - - (882.000.000) (882.000.000)
Số cuối năm 2.018.099.710.000 11.680.300.000 76.113.584.076 164.926.416.136 2.270.820.010.212
Năm nay
Số đầu năm 2.018.099.710.000 11.680.300.000 76.113.584.076 164.926.416.136 2.270.820.010.212
Trích lập quỹ - - 9.300.000.000 (17.100.000.000) (7.800.000.000)
Cổ tức công bố - - - (100.617.585.500) (100.617.585.500)
Thù lao Hội đồng Quản trị - - - (1.125.000.000) (1.125.000.000)
Số cuối năm 2.018.099.710.000 11.680.300.000 85.413.584.076 288.603.423.375 2.403.797.017.451
89
THUYẾT MINH
23. VỐN CHỦ SỞ HỮU (tiếp theo)
23.2 Cổ phiếu phổ thông

Cổ phiếu Cổ phiếu
Số lượng cổ phiếu được phép phát hành 201.809.971 201.809.971
Số lượng cổ phiếu đã phát hành và được góp vốn đủ 201.809.971 201.809.971
Mệnh giá mỗi cổ phiếu đang lưu hành: 10.000 VND (2015: 10.000 VND).
23.3 Lãi trên cổ phiếu
Lãi cơ bản trên cổ phiếu được tính bằng cách chia lợi nhuận thuần sau thuế thu nhập doanh nghiệp (sau khi
trích lập quỹ khen thưởng và phúc lợi và thù lao Hội đồng Quản trị) phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu
phổ thông của Công ty cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm.

Lợi nhuận thuần sau thuế của cổ đông
của công ty mẹ 242.519.592.739 155.727.619.909
Trừ: Thù lao Hội đồng Quản trị (1.125.000.000) (882.000.000)
Quỹ khen thưởng, phúc lợi (*) (12.125.979.637) (7.786.380.995)
Lợi nhuận thuần phân bổ cho cổ đông sở hữu
cổ phiếu phổ thông của Công ty (VND) 229.268.613.102 147.059.238.914
Số lượng cổ phiếu phổ thông lưu hành bình quân trong
năm (cổ phiếu) 201.809.971 159.539.560
Lãi cơ bản trên cổ phiếu (VND)
(Mệnh giá: 10.000 VND/cổ phiếu) 1.136 922
Lãi suy giảm trên cổ phiếu 1.136 922

(*) Quỹ khen thưởng, phúc lợi được trích theo Nghị quyết số 01/ĐHĐCĐ-NQ.2016 của Đại hội cổ đông thường niên
năm 2016 ngày 25 tháng 3 năm 2016.
Không có cổ phiếu phổ thông tiềm tàng suy giảm khác trong năm và đến ngày lập báo cáo tài chính hợp nhất
này.
23.4 Cổ tức
VND

Cổ tức trên cổ phiếu phổ thông đã công bố và đã trả trong năm
Cổ tức đã công bố trong năm 100.617.585.500 65.099.710.000
Cổ tức đã trả trong năm 100.617.585.500 -
Phát hành cổ phiếu để trả cổ tức - 65.099.710.000
90
THUYẾT MINH
24. DOANH THU VỀ BÁN HÀNG VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ
VND

Doanh thu 1.523.980.005.444 448.649.729.840
Trong đó:
Doanh thu bán bất động sản 205.876.194.454 382.889.159.910
Các khoản giảm trừ doanh thu: (27.314.421.600) (46.135.812.726)
Hàng bán bị trả lại (27.314.421.600) (46.135.812.726)
DOANH THU THUẦN 1.496.665.583.844 402.513.917.114
Trong đó:
Doanh thu bán bất động sản 178.561.772.854 336.804.667.529
Trong đó:
Doanh thu với bên khác 1.494.745.583.844 386.906.520.271
Doanh thu với bên liên quan 1.920.000.000 15.607.396.843
VND

Giá vốn căn hộ 969.455.192.095 206.236.882.314
Giá vốn bán bất động sản 122.642.636.995 49.950.225.740
Giá vốn dịch vụ cung cấp 1.242.865.470 35.018.368
TỔNG CỘNG 1.093.340.694.560 256.222.126.422
26. CHI PHÍ BÁN HÀNG VÀ CHI PHÍ QUẢN LÝ DOANH NGHIỆP
VND

Chi phí bán hàng 55.473.117.992 12.618.765.861
Chi phí hoa hồng 30.001.981.542 4.224.781.491
Chi phí quảng cáo 21.804.021.504 -
Chi phí khác 1.605.627.646 5.429.979.720
Chi phí quản lý doanh nghiệp 42.488.317.898 30.977.012.771
Chi phí khác 17.192.154.501 11.962.957.147
TỔNG CỘNG 97.961.435.890 43.595.778.632
91
THUYẾT MINH
27. THU NHẬP KHÁC VÀ CHI PHÍ KHÁC

VND

Thu nhập khác 646.192.514 101.364.748.243
Tiền phạt thu được 557.352.483 1.224.720.269
Lãi từ bán tài sản cố định (*) - 99.523.852.023
Khác 88.840.031 616.175.951
Chi phí khác (495.502.796) (589.298.848)
Các khoản phạt (318.350.884) (544.285.603)
Khác (177.151.912) (45.013.245)
LỢI NHUẬN KHÁC 150.689.718 100.775.449.395
(*) Đây là khoản tiền lãi phát sinh từ việc chuyển nhượng dự án Westin Resort & Spa Cam Ranh.
28. CHI PHÍ KINH DOANH THEO YẾU TỐ

VND

Chi phí nhân viên 27.357.650.697 21.936.934.274
Chi phí khấu hao và phân bổ lợi thế thương mại 604.007.934 788.578.826
Chi phí khác 9.301.270.687 4.946.655.835
TỔNG CỘNG 97.961.435.890 43.595.778.632
29. THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (“thuế TNDN”) áp dụng cho Công ty và các công ty con là 20% thu nhập
chịu thuế (2015: 22%).
Các báo cáo thuế của Công ty và các công ty con sẽ chịu sự kiểm tra của cơ quan thuế. Do việc áp dụng luật và
các qui định về thuế có thể được giải thích theo nhiều cách khác nhau, số thuế được trình bày trên báo cáo tài
chính hợp nhất có thể sẽ bị thay đổi theo quyết định cuối cùng của cơ quan thuế.
29.1 CHI PHÍ THUẾ TNDN
VND

Thuế TNDN ước tính năm nay 62.160.620.921 44.842.897.582
Thuế TNDN trích thiếu trong các năm trước 980.339.476 -
Chi phí thuế TNDN hiện hành 63.140.960.397 44.842.897.582
Thu nhập thuế TNDN hoãn lại (1.230.519.920) -
TỔNG CỘNG 61.910.440.477 44.842.897.582
92
THUYẾT MINH
29.1 CHI PHÍ THUẾ TNDN (tiếp theo)
Dưới đây là đối chiếu giữa chi phí thuế TNDN và kết quả của tổng lợi nhuận kế toán trước thuế nhân với thuế suất
thuế TNDN:
VND

Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
304.430.033.216 200.568.159.276
Thuế TNDN theo thuế suất 20% áp dụng

cho các công ty trong Nhóm Công ty
(năm 2015: 22%) 60.935.782.151 45.213.983.896
Các khoản điều chỉnh tăng
Điều chỉnh thuế TNDN trích thiếu trong những
năm trước (*) 980.339.476 -
Chi phí không được trừ 486.278.893 97.744.802
Điều chỉnh giảm
Lãi từ thanh lý công ty con (163.297.124) -
Phần lãi do giảm tỷ lệ sở hữu tại công ty liên kết (61.637.109) (468.831.116)
Chi phí quảng cáo (267.025.810) -
Chi phí thuế TNDN 61.910.440.477 44.842.897.582
(*) Đây là số thuế điều chỉnh theo Quyết định Số 1636/QĐ-CT-XP ngày 28 tháng 4 năm 2016 và Quyết định số 525/
QĐ-CT-XP ngày 25 tháng 1 năm 2017 của Cục trưởng Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh.
29.2 THUẾ TNDN HIỆN HÀNH
Thuế TNDN hiện hành phải nộp được xác định dựa trên thu nhập chịu thuế của năm tài chính hiện hành. Thu nhập
chịu thuế của Công ty khác với tổng lợi nhuận kế toán trước thuế được trình bày trong báo cáo kết quả hoạt động
kinh doanh riêng vì thu nhập chịu thuế không bao gồm các khoản mục thu nhập chịu thuế hay chi phí được trừ
cho mục đích tính thuế trong các năm tài chính khác và cũng không bao gồm các khoản mục không phải chịu
thuế hay không được trừ cho mục đích tính thuế. Thuế TNDN hiện hành phải nộp của Công ty được tính theo thuế
suất đã ban hành đến ngày kết thúc kỳ kế toán năm.
29.3. THUẾ TNDN HOÃN LẠI
Nhóm Công ty đã ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại và các biến động trong năm nay và năm trước như sau:
VND
Bảng cân đối Báo cáo kết quả hoạt động

kế toán hợp nhất kinh doanh hợp nhất

Chi phí
quảng cáo 1.230.519.920 - 1.230.519.920 -
Tài sản thuế TNDN hoãn lại 1.230.519.920 -
Thu nhập thuế TNDN hoãn lại 1.230.519.920 -
93
94
THUYẾT MINH
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN
Các nghiệp vụ với các công ty và cá nhân có liên quan bao gồm tất cả các nghiệp vụ được thực hiện với các công ty và cá nhân mà Nhóm Công ty có mối liên kết thông qua
quan hệ đầu tư, nhận đầu tư hoặc thông qua một nhà đầu tư chung và do đó sẽ là thành viên của cùng một công ty.
Các nghiệp vụ bán hàng và mua hàng với các bên liên quan được thực hiện theo mức giá và các điều khoản niêm yết thông thường trên thị trường.
Số dư các khoản phải thu, phải trả vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm không cần bảo đảm và không chịu lãi suất.
Nghiệp vụ chủ yếu với các bên liên quan trong năm như sau:
VND
Các bên liên quan Mối quan hệ Nội dung nghiệp vụ Năm nay Năm trước
Công ty TNHH Bất động sản Điền Gia Khang Công ty liên kết Góp vốn - 176.000.000.000
Công ty TNHH Bất động sản Điền Gia Khánh Công ty liên kết Góp vốn - 75.000.000.000
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng Công ty liên kết Chi phí tiện ích 327.034.762 -
Trả trước tiền mua căn hộ - 50.000.000.000
Công ty Cổ phần Thương mại Vận tải biển Bên liên quan Thuê văn phòng 1.920.000,000 1.920.000.000
Trường Phát Lộc Khác 284.815.224 -
ICC - 125.000.000.000
Bán căn hộ - 13.687.396.843
Bà Trần Thị Hoài An Bên liên quan Vay - 1.700.000.000
Công ty Cổ phần Tư vấn Quản lý BDSC Bên liên quan Dịch vụ tư vấn 52.250.000
THUYẾT MINH
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (tiếp theo)
Vào ngày kết thúc kỳ kế toán, các khoản phải thu và phải trả với các bên liên quan được thể hiện như sau:
VND
Phải thu ngắn hạn của khách hàng
Công ty Cổ phần Thương mại Vận tải biển Trường Phát Lộc Bên liên quan Bán căn hộ 12.954.006.800 15.038.278.000
Thuê văn phòng 3.101.267.777 1.407.947.777
16.055.274.577 16.446.225.777
Phải thu ngắn hạn khác
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng Công ty liên kết Chi phí tiện ích 86.399.310 -
Phải thu dài hạn khác

Công ty Cổ phần Thương mại Vận tải biển Trường Phát Lộc Bên liên quan ICC 125.000.000.000 125.000.000.000
Người mua trả tiền trước ngắn hạn
Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng Công ty liên kết Trả trước
tiền mua căn hộ 50.000.000.000 50.000.000.000
Vay
Ông Bùi Quang Anh Vũ Bên liên quan Vay 1.900.000.000 1.900.000.000
Ông Võ Minh Hân Bên liên quan Vay 1.700.000.000 1.700.000.000
Bà Trần Thị Hoài An Bên liên quan Vay 1.700.000.000 1.700.000.000
5.300.000.000 5.300.000.000
95
THUYẾT MINH
30. NGHIỆP VỤ VÀ SỐ DƯ VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN (tiếp theo)
Thu nhập của các thành viên Hội đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc trong năm như sau:
VND
Hội đồng Quản trị
Thù lao và thưởng 1.125.000.000 650.850.000
Ban Tổng Giám đốc

Lương và thưởng 6.210.108.000 3.868.535.832
TỔNG CỘNG 7.335.108.000 4.519.385.832
31. CÁC CAM KẾT ĐẦU TƯ

Chi tiết các khoản cam kết của Công ty như sau:
VND
Mối quan hệ Số cuối năm Số đầu năm

Cam kết góp vốn 172.000.000.000 172.000.000.000

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động
sản Phát Đạt Ánh Dương Công ty liên kết 113.400.000.000 113.400.000.000
Công ty TNHH Đầu tư
Bất động sản Phú Hưng Công ty liên kết 49.900.000.000 49.900.000.000
Điền Gia Khánh Công ty liên kết 8.300.000.000 8.300.000.000

Điền Gia Khang Công ty liên kết 400.000.000 400.000.000

TỔNG CỘNG 481.805.821.087 1.118.034.280.880
32. SỰ KIỆN SAU NGÀY KẾT THÚC KỲ KẾ TOÁN NĂM

Không có sự kiện trọng yếu phát sinh sau ngày kết thúc kỳ kế toán năm yêu cầu phải được điều chỉnh hay trình bày
trong báo cáo tài chính hợp nhất của Nhóm Công ty.
Vũ Quỳnh Hoa Ngô Thúy Vân Nguyễn Văn Đạt

Người lập Kế toán trưởng Tổng Giám Đốc
96

3-BCTN-VN-2020-trang-102-114-đã G P-Đã Nén

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

3-BCTN-VN-2020-trang-102-114-đã G P-Đã Nén

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

202 Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt Báo cáo thường niên 2020 203

Báo cáo tài chính hợp nhất

THUYẾT MINH BÁO CÁO TÀI CHÍNH HỢP NHẤT

Phẩm chất và thành tựu

Chuyển động nhanh

trên tầm cao mới

Phát triển tập đoàn đa ngành

từ năng lực lõi

CÔNG TY CP CÔNG TY TNHH CÔNG TY CP ĐỊA ỐC CÔNG TY CP CÔNG TY CP CÔNG TY CP

Phát triển bền vững

Báo cáo tài chính hợp nhất

thương hiệu Phát Đạt

Các dự án làm nên

Phẩm chất và thành tựu

Chuyển động nhanh

trên tầm cao mới

Phát triển tập đoàn đa ngành

từ năng lực lõi

Phát triển bền vững

Báo cáo tài chính hợp nhất

thương hiệu Phát Đạt

Các dự án làm nên

Phẩm chất và thành tựu

Chuyển động nhanh

trên tầm cao mới

Phát triển tập đoàn đa ngành

từ năng lực lõi

Phát triển bền vững

Báo cáo tài chính hợp nhất

thương hiệu Phát Đạt

Phẩm chất và thành tựu

Chuyển động nhanh

trên tầm cao mới

Phát triển tập đoàn đa ngành

từ năng lực lõi

Phát triển bền vững

Báo cáo tài chính hợp nhất

thương hiệu Phát Đạt

Các dự án làm nên

Đvt: VNĐ Đvt: VNĐ

Phẩm chất và thành tựu

Tổng Công ty CP Đền bù Giải tỏa 178.881.848.207 178.099.623.590

Chuyển động nhanh

Phát triển tập đoàn đa ngành

từ năng lực lõi

Phát triển bền vững

Công ty CP Địa ốc Tân Hoàng (iv) 223.000.000.000 223.000.000.000

Báo cáo tài chính hợp nhất

thương hiệu Phát Đạt

Đvt: VNĐ Đvt: VNĐ

Số đầu năm Số cuối năm Phần mềm máy tính

Ngắn hạn 4.699.725.667 2.535.665.201 NGUYÊN GIÁ

Phẩm chất và thành tựu

Phí bảo hiểm 624.185.572 502.474.083 Số cuối năm 3.357.367.536

Khác 1.029.253.602 937.600.603 Đã hao mòn hết 2.154.470.536

Dài hạn 964.520.684.604 1.033.362.960.251 GIÁ TRỊ HAO MÒN LŨY KẾ

Chuyển động nhanh

Phát triển tập đoàn đa ngành

từ năng lực lõi

Đvt: VNĐ Số đầu năm 12.581.327.536 70.082.942.736 82.664.270.272

NGUYÊN GIÁ Số cuối năm 7.306.972.991 68.357.297.281 75.664.270.272

Phát triển bền vững

Trong đó: GIÁ TRỊ CÒN LẠI