Notifikasi Mula Kerja
APAKAH NOTIFIKASI MULA KERJA?
Notifikasi Mula Kerja adalah penyampaian notis mengenai niat untuk memulakan atau menyambung semula kerja
pembinaan dengan menggunakan Borang B yang ditetapkan oleh undang-undang berkaitan kepada Pihak Berkuasa
Tempatan bagi menyatakan sesuatu kerja akan dimulakan mengikut spesifikasi pelan yang telah diluluskan. Borang B
Mula Kerja yang dikemukakan ini juga merupakan pemakluman kepada Jabatan Teknikal di Pihak Berkuasa Tempatan
untuk memulakan pemantauan kerja pembinaan melibatkan Borang G1 sehingga G4 selama tempoh sebelum
permohonan Proses 4 iaitu Pemeriksaan Interim dikemukakan.
Terdapat 2 jenis Notifikasi Mula Kerja:
1. Notis Mula Kerja Bangunan (Subseksyen 70 (9), Akta 133, dan UUK 22, Undang-undang Kecil Bangunan
Seragam 1984) menggunakan Borang B Mula Kerja Bangunan.
2. Notis Mula Kerja Tanah (UUK 4 (4), Undang-undang Kecil Kerjatanah (Majlis Daerah Manjung) 1991)
menggunakan Borang B Mula Kerja Tanah.
BAGAIMANAKAH PROSES MENGEMUKAKAN NOTIFIKASI MULA KERJA?
Bagi pembinaan bukan skim, Notifikasi Mula Kerja Bangunan dan Mula Kerja Tanah boleh dikemukakan secara
berasingan mengikut kelulusan pelan yang telah diberikan. Bagi projek pembangunan skim, Notifikasi Mula Kerja
Bangunan dan Mula Kerja Tanah perlu dikemukakan serentak. Notifikasi perlu dikemukakan bersama-sama dokumen
berikut:
1. Borang B Mula Kerja Bangunan
2. Borang B Mula Kerja Tanah
3. Resit Bayaran Premium Tanah
4. Resit Bayaran Caj Pemajuan
5. Bayaran Kumpulan Wang Perkhidmatan Kemajuan (Jika berkaitan)
6. Kelulusan Kebenaran Merancang yang masih sah
7. Kelulusan Pelan Jalan dan Perparitan yang masih sah
8. Kelulusan Pelan Kerja Tanah yang masih sah
9. Kelulusan Pelan Bangunan yang masih sah
10. Pelan Pancang Tanda
11. Pelan Struktur Terperinci serta kiraan struktur
12. Surat kelulusan Permit Sementara
13. Borang Perakuan Pelantikan Syarikat Pemungutan Sisa Pepejal Pembinaan Berlesen
14. Jadual Perlaksanaan Projek
15. Senarai perunding projek
Kelulusan pelan-pelan mestilah masih dalam tempoh sah (belum luput tempoh kelulusan) pada tarikh mula kerja
bangunan. Hanya permohonan yang lengkap sahaja diterima untuk diproses.
BOLEHKAH DOKUMEN YANG SALAH DIKEMUKAKAN SEMASA NOTIFIKASI MULA
KERJA?
PSP/SP perlu memastikan dokumen yang dikemukakan adalah betul dan sahih. Sekiranya didapati terdapat
penyelewengan dan penggubahan maklumat pada dokumen atau dokumen yang dikemukakan mengandungi
maklumat yang tidak betul atau kesilapan dokumen diberikan dengan niat untuk memperdayakan pegawai Majlis
Perbandaran Manjung supaya pemohon boleh mendapat manfaat yang tidak wajar, tindakan perundangan mengikut
seksyen 18, Akta Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia 2009 (Akta 694) iaitu kesalahan dengan maksud
memperdayakan prinsipal oleh ejen akan dilaporkan dengan seberapa segera kepada Suruhanjaya Pencegahan
Rasuah Malaysia oleh Majlis Perbandaran Manjung. Majlis Perbandaran Manjung juga boleh menggantung
pengeluaran Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) serta melaporkan kepada Lembaga Pertubuhan Profesional
berkaitan.
SIAPAKAH YANG PERLU MENGEMUKAKAN NOTIFIKASI MULA KERJA?
Subseksyen 70(9), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) menyatakan “Tiada seorang pun boleh memulakan
pendirian sesuatu bangunan atau memulakan semula pendirian sesuatu bangunan dalam sesuatu hal jika kerja
mendirikan bangunan itu telah digantung bagi suatu tempoh terus-menerus lebih daripada tiga bulan melainkan jika—
(a) kerja itu dimulakan atau dimulakan semula, mengikut mana-mana yang berkenaan, dalam masa dua belas bulan
daripada tarikh pelan dan penentuan bangunan itu telah diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan; dan
(b) dia telah memberi pihak berkuasa tempatan empat hari notis secara bertulis akan maksudnya hendak memulakan atau
memulakan semula kerja itu, mengikut mana-mana yang berkenaan.”
Subseksyen 70 (4) (a), Akta 133 menyatakan “Pihak berkuasa tempatan boleh memberi arahan bertulis kepada orang
utama yang mengemukakan atau orang yang mengemukakan berkenaan dengan mana-mana daripada butir-butir berikut:
(a) pematuhan Akta ini atau mana-mana Akta lain atau mana-mana undang-undang kecil, perintah, kaedah atau
peraturan yang dibuat di bawahnya”.
Undang-undang Kecil 4 (4) Undang-undang Kecil Kerjatanah (Majlis Daerah Manjung) 1991 menyatakan “Jurutera
yang mengemukakan pelan-pelan itu hendaklah memberitahu Majlis dalam Borang B Jadual Ketiga tarikh yang
dicadangkan untuk pelaksanaan kerjatanah itu.”
Berdasarkan peruntukan undang-undang di atas, orang utama yang mengemukakan (PSP) atau orang yang
mengemukakan (SP) yang terdiri daripada arkitek dan pelukis pelan bagi Pelan Bangunan yang telah diluluskan dan
jurutera bagi Pelan Jalan dan Perparitan dan Pelan Kerja Tanah yang telah diluluskan adalah orang perlu
mengemukakan Notifikasi Mula Kerja. Pihak pemaju boleh mengemukakan Borang B Mula Kerja Bangunan akan tetapi
pihak pemaju perlu faham sekiranya Notifikasi Mula Kerja ditolak di kaunter disebabkan dokumen yang dikemukakan
oleh pihak pemaju tidak lengkap dan tidak memenuhi kehendak prosedur yang ditetapkan. Oleh itu, pengemukaan
Notifikasi Mula Kerja adalah digalakkan dilakukan oleh orang yang kompeten di dalam menyediakan pelan-pelan
pemajuan.
BILAKAH MASA SESUAI UNTUK MENGEMUKAKAN NOTIFIKASI MULA KERJA?
Notifikasi Mula Kerja perlu dikemukakan 4 hari sebelum Tarikh Mula Kerja. Sekiranya Pihak Berkuasa Tempatan tidak
memberi maklum balas ke atas notis Borang B di dalam tempoh tersebut, Borang B Mula Kerja tersebut dianggap telah
berkuat kuasa pada Tarikh Mula Kerja.
APAKAH PERBEZAAN DI ANTARA TARIKH NOTIFIKASI MULA KERJA DENGAN
TARIKH MULA KERJA DAN APAKAH TUJUANNYA?
Tarikh Notifikasi Mula Kerja adalah tarikh mengemukakan Borang B Mula Kerja lengkap dengan dokumen-dokumen
sokongan kepada petugas di Kaunter OSC. Tarikh Mula Kerja dikira bermula hari kelima (4 hari kalendar) dari tarikh
Notifikasi Mula Kerja. Selepas Kaunter OSC menerima Notifikasi Mula Kerja yang lengkap daripada PSP/SP, petugas
Kaunter OSC akan menguruskan edaran kepada Jabatan Teknikal di Majlis Perbandaran Manjung dan Agensi Teknikal
berkaitan. Jabatan Teknikal akan membuat lawatan tapak di dalam tempoh 4 hari kalendar bagi memastikan tiada kerja
pembinaan dimulakan sebelum Tarikh Mula Kerja dan keadaan tapak telah sedia untuk dimulakan kerja pembinaan.
Sekiranya Jabatan Teknikal mendapati terdapat ketidakpatuhan di tapak, suatu maklum balas dalam bentuk notis
perundangan seperti Notis Berhenti Kerja, Notis Perobohan atau lain-lain notis perundangan akan diberikan kepada
PSP/SP/pemaju mengenai ketidakpatuhan tersebut dan satu salinan notis diserahkan kepada Unit OSC. Maklum balas
daripada Jabatan Teknikal ini akan menyebabkan Borang B yang telah dikemukakan terbatal secara automatik pada
tarikh notis dikeluarkan. Sekiranya Jabatan Teknikal tidak memberikan apa-apa maklum balas di dalam tempoh 4 hari
kalendar tersebut, maka Borang B Mula Kerja telah dianggap sah untuk dimulakan kerja pembinaan.
APAKAH IMPLIKASI KE ATAS KELULUSAN PELAN APABILA MENGEMUKAKAN
NOTIFIKASI MULA KERJA?
Subseksyen 24 (1), Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 133) menyatakan “Suatu kebenaran merancang
yang diberikan di bawah subseksyen 22 (3) hendaklah, melainkan jika dilanjutkan tempohnya, luput dua belas bulan
selepas tarikh ia diberikan jika, dalam masa itu, pemajuan belum dimulakan secara yang ditentukan dalam kebenaran
merancang itu.”
“Pemajuan belum dimulakan” di dalam pernyataan ini bermaksud kelulusan kebenaran merancang masih perlu
dilanjutkan tempoh kelulusan selagi kerja pembinaan belum dimulakan. Borang B Mula Kerja Bangunan merupakan
dokumen perundangan yang menyatakan niat pemohon untuk memulakan kerja pembinaan menyebabkan semua
pelan-pelan yang telah diluluskan tidak lagi perlu dilanjutkan tempoh kelulusan bermula pada tarikh mula kerja
pembinaan. Manakala Borang B Mula Kerja Tanah tidak memberi apa-apa kesan kepada tempoh kelulusan
pelan-pelan di mana pelan yang hampir luput tempoh kelulusan masih perlu dilanjut tempoh kelulusan.
ADAKAH BORANG B MULA KERJA BOLEH TERBATAL?
Ya, Borang B Mula Kerja boleh terbatal sekiranya berlaku perkara-perkara seperti berikut:
1. Jabatan Teknikal memberi maklum balas dalam tempoh 4 hari kalendar kepada Notis Borang B Mula Kerja
dalam bentuk notis perundangan kerana terdapat ketidakpatuhan di tapak.
2. Pihak Berkuasa Tempatan mengesahkan kerja pembinaan telah terhenti atau tergantung selama 3 bulan
berturut-turut melalui tindakan penguatkuasaan subseksyen 70 (9), Akta 133.
3. Pindaan ke atas pelan-pelan lain yang memberi kesan kepada pelan bangunan atau menyebabkan tarikh
pada Borang B Mula Kerja Bangunan dicatatkan sebelum pindaan pelan-pelan lain. Prinsip Borang B Mula Kerja
Bangunan adalah dikemukakan terkemudian selepas semua pelan-pelan termasuk pindaan pelan yang telah
diluluskan diberi kelulusan dan masih belum luput tempoh kelulusan.
4. Subseksyen 70 (10) Akta 133 menyatakan “Bagi maksud perenggan 70 (9)(a), pelan dan penentuan ertinya
pelan dan penentuan yang pada asalnya diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan tetapi tidak termasuk sesuatu pelan atau
penentuan yang meminda yang diluluskan kemudiannya oleh pihak berkuasa tempatan berhubungan dengannya.” Apabila
PSP/SP mengemukakan pelan pindaan ke atas pelan yang telah diluluskan selepas Notifikasi Mula Kerja
dikemukakan, maka Borang B Mula Kerja Bangunan yang telah dikemukakan tersebut akan terbatal secara automatik.
Borang B Mula Kerja bangunan mestilah mengikut kelulusan pelan bangunan yang diberikan sebelum Notifikasi Mula
Kerja dikemukakan dan tarikh mula kerja mestilah tarikh yang terkemudian selepas tarikh kelulusan pelan bangunan
atau tarikh kelulusan pelan pindaan yang terakhir.
5. PSP/SP mengemukakan permohonan untuk membatalkan Borang B Mula Kerja.
6. Kelulusan Kebenaran Merancang telah luput tempoh semasa Borang B Mula Kerja dikemukakan (Rujuk
kes pembicaraan Majlis Perbandaran Subang Jaya v. Mayland Valiant Sdn. Bhd. [2017] 6 CLJ) atau telah luput tempoh
pada tarikh mula kerja.
APAKAH KESAN KE ATAS KELULUSAN PELAN-PELAN DAN CCC SEKIRANYA
BORANG B MULA KERJA TERBATAL?
Apabila Borang B Mula Kerja Bangunan terbatal, semua pelan-pelan yang telah diluluskan sebelum Notifikasi Mula
Kerja akan kembali mempunyai tempoh luput. Sekiranya terdapat pelan-pelan yang telah luput tempoh kelulusan
semasa Borang B Mula Kerja terbatal, secara automatik semua pelan-pelan yang telah luput tempoh kelulusan tersebut
tidak boleh dilanjutkan tempoh kelulusan melainkan pemohon perlu mengemukakan permohonan yang baharu dengan
mengemukakan dokumen-dokumen yang sama seperti mengemukakan permohonan yang baharu termasuk
mengemukakan bayaran fi permohonan penuh. Tindakan penguatkuasaan melibatkan kelulusan Kebenaran
Merancang, kelulusan Pelan Bangunan, kelulusan Pelan Jalan dan Perparitan, kelulusan Pelan Kerja Tanah, kelulusan
lesen-lesen dan permit-permit akan dimulakan apabila Borang B Mula Kerja Bangunan terbatal. Bagi Borang B Mula
Kerja Tanah yang terbatal pula tidak memberi kesan kepada kelulusan pelan-pelan pemajuan lain, walau bagaimana
pun, Pihak Berkuasa Tempatan masih boleh menjalankan tindakan penguatkuasaan di tapak sekiranya terdapat
ketidakpatuhan. Jika Borang B Mula Kerja Bangunan dan Kerja Tanah terbatal, proses Pemeriksaan Interim,
Pemeriksaan Akhir dan Pengemukaan CCC akan terjejas dan tidak boleh diproses di kaunter OSC.
BERAPA LAMAKAH JANGKA HAYAT BORANG B MULA KERJA?
Selagi Borang B tidak terbatal, jangka hayat Borang B adalah sehingga Borang F iaitu Perakuan Siap dan Pematuhan
(CCC) dikeluarkan. Selain itu, tempoh pembinaan adalah tertakluk kepada tempoh sah lesen pemaju yang dikeluarkan
oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan bagi memastikan sesuatu pemajuan tidak dikategorikan di
dalam kumpulan projek terbengkalai.
ADAKAH BORANG B MULA KERJA BERSIFAT MUTLAK?
Borang B Mula Kerja tidak bersifat mutlak memandangkan terdapat notis-notis perundangan yang boleh dikeluarkan
oleh Pihak Berkuasa Tempatan kepada PSP/SP/Pemaju yang bersifat menggantung Borang G dan Borang F supaya
semua ketidakpatuhan pembinaan perlu diperbaiki mengikut spesifikasi pelan yang diluluskan. Tempoh masa juga
menentukan keadaan Borang B Mula Kerja di mana sekiranya kerja-kerja pembinaan tergantung selama 3 bulan
berturut-turut akan menyebabkan Borang B Mula Kerja ini terbatal. Bagi projek yang telah tergantung kerja pembinaan
selama 3 bulan berturut-turut atau projek terbengkalai yang ingin dimulakan semula kerja pembinaan perlu
mengemukakan kembali Notifikasi Mula Kerja dengan syarat semua pelan-pelan kelulusan yang telah luput tempoh
kelulusan perlu dimohon semula untuk kelulusan. Pengemukaan Borang B Mula Kerja juga merupakan permulaan
kepada pemantauan Jabatan Teknikal di Pihak Berkuasa Tempatan seperti Jabatan Bangunan dan Jabatan
Kejuruteraan, Agensi Teknikal Luaran seperti Pejabat Tanah, Jabatan Kerja Raya dan Jabatan Alam Sekitar serta
Agensi Pemantauan Standard seperti CIDB dan DOSH di tapak pembinaan.
ADAKAH MENJADI KESALAHAN SEKIRANYA MENJALANKAN KERJA PEMBINAAN
TANPA MENGEMUKAKAN NOTIFIKASI MULA KERJA?
Kesalahan melibatkan Notifikasi Mula Kerja Bangunan, subseksyen 70 (13), Akta 133 menyatakan jika disabit
kesalahan dikenakan denda tidak melebihi RM50,000.00 atau penjara selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau
kedua-duanya dan juga dikenakan denda tambahan sebanyak RM1,000.00 bagi tiap-tiap hari kesalahan dilakukan
selepas disabitkan.
Sekiranya Pihak Berkuasa Tempatan tidak mengambil pendekatan pembicaraan di mahkamah, subseksyen 70 (14)
Akta 133 menyatakan PSP/SP perlu membayar sejumlah bayaran tidak kurang daripada lima kali ganda dan tidak lebih
daripada 20 kali ganda daripada bayaran yang ditetapkan oleh Kerajaan Negeri iaitu bayaran fi permohonan. Bayaran
gandaan ini tidaklah bermaksud sesuatu permohonan tersebut boleh mendapat kelulusan dengan
sewenang-wenangnya tanpa melalui proses semakan teknikal selepas bayaran gandaan dijelaskan. Prosedur
semakan teknikal serta tindakan penguatkuasaan masih berlangsung seperti biasa dan arahan-arahan pematuhan
masih perlu dipatuhi oleh PSP/SP/Pemaju. Sekiranya pemohon perlu mengemukakan permohonan bagi mendapatkan
kelulusan pelan yang baharu, bayaran fi permohonan penuh perlu dijelaskan dan bayaran fi ini tidak termasuk di dalam
bayaran gandaan yang telah dikenakan.
Melalui subseksyen 70 (15), Akta 133, Pihak Berkuasa Tempatan juga boleh memohon perintah mahkamah bagi
meminta orang yang disabitkan kesalahan untuk mengubah dengan apa-apa cara atau meruntuhkan bangunan
tersebut dalam erti kata lain perlu kembalikan tapak pembinaan kepada keadaan asal atau ‘dibersihkan’.
Manakala kesalahan melibatkan Notifikasi Mula Kerja Tanah, subseksyen 70A (9), Akta 133 menyatakan jika disabitkan
kesalahan dikenakan denda tidak melebihi RM50,000.00 atau penjara tidak melebihi 5 tahun atau kedua-duanya dan
juga dikenakan denda tambahan sehingga RM500.00 bagi tiap-tiap hari kesalahan dilakukan selepas disabitkan.
Sekiranya kesalahan melibatkan kedua-dua Borang B Mula Kerja Bangunan dan Mula Kerja Tanah, PSP/SP/Pemaju
boleh disabitkan kedua-dua kesalahan serentak.
TAHUKAH ANDA!
Sekiranya Notifikasi Mula Kerja Bangunan telah dikemukakan dan
kemudiannya satu pindaan ke atas pelan lulus dikemukakan selepas
Notifikasi Mula Kerja Bangunan diterima di kaunter OSC, maka
Borang B Mula Kerja Bangunan adalah terbatal secara automatik
bermula pada tarikh kelulusan pindaan pelan bangunan diberikan.
Tarikh pada Borang B Mula Kerja Bangunan perlu tertera tarikh yang
terkemudian dari tarikh kelulusan pelan atau tarikh kelulusan pindaan
pelan terakhir (terkini). Jika terdapat tarikh kelulusan pelan selepas
tarikh pada Borang B Mula Kerja Bangunan, maka Borang B Mula
Kerja Bangunan tersebut adalah terbatal dan turut menyebabkan
semua kelulusan pelan yang telah luput tempoh kelulusan tidak boleh
dilanjutkan tempoh kelulusan. Pelan-pelan yang belum luput tempoh
kelulusan perlu dilanjutkan tempoh kelulusan sekurang-kurangnya 3
bulan sebelum tarikh luput kelulusan. Sekiranya kelulusan pelan telah
luput, pemohon perlu mengemukakan permohonan yang baharu
dengan mengemukakan dokumen lengkap dan terkini seperti
permohonan yang baharu, menjelaskan bayaran fi penuh dan
permohonan akan diedarkan kepada semua Agensi Teknikal untuk
ulasan teknikal. Ulasan-ulasan teknikal yang akan diterima bergantung
kepada dasar terkini Agensi Teknikal Luaran tersebut yang perlu dipatuhi
dan tidak boleh dikecualikan tanpa kebenaran Agensi Teknikal tersebut.
Pemohon tiada pilihan untuk meminta menggunakan ulasan teknikal
terdahulu melainkan jika ulasan dari Agensi Teknikal tersebut tiada
perubahan daripada ulasan yang terdahulu.