‫_____________________________________________________‬

‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫الحجز التنفيذي العقاري بناءا على حكم قضائي و بناءا على شهادة التقييد الخاصة‬
‫على ضوء مشروع قانون املسطرة املدنية و مدونة الحقوق العينية رقم ‪ – 39.08‬دراسة تحليلية –‬

‫التائك احمد‬
‫مفوض قضائي‬
‫حاصل على املاستر في القانون الخاص‬
‫تخصص الدراسات العقارية‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫إن الغاية األساسية من األحكام القضائية ؛ هو تنفيذها إذ ال ينفع التكلم بحق ال نفاذ له ؛ إذ ال أهمية لألحكام القضائية دون‬
‫تنفيذها و تعتبر مرحلة التنفيذ هي املرحلة أكثر أهمية بالنسبة للدائنين و الصعبة على املدينين ؛ لهذا يثير التنفيذ مجموعة من اإلشكاالت‬
‫العملية والعلمية على مستوى املحاكم ‪.‬‬
‫إذ أصبح املتقاض ي اليوم بعد حصوله على الحكم القضائي ؛ يفكر في كيفية حصوله على حقه ؛ حيث أن التنفيذ ال يتم تلقائيا‬
‫بل ال بد من املستفيد من الحكم القضائي القيام ببعض اإلجراءات لكي تبدأ مسطرة التنفيذ ؛ سوف نتطرق إليها عند الحديث عن‬
‫اإلجراءات األولية للتنفيذ ‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫و التنفيذ لم يعرفه املشرع املغربي ؛ مما ترك مجاال للفقه ؛ و هناك عدة تعريفات للتنفيذ إال أنها تختلف من حيث الشكل و لكن‬
‫لها نفس املعنى من حيث املضمون ؛ و يمكن تعريف التنفيذ أنه هو الوسيلة التي تمكن من ترجمة منطوق الحكم القضائي إلى واقع مادي‬
‫تبعا للصيغة التنفيذية املذيلة به ؛ إذ هو الذي يجسد الحقيقة القانونية إلى حقيقة واقعية ‪.‬‬
‫إن القواعد املنظمة للتنفيذ الجبري ؛ نجدها في نصوص عامة و نصوص خاصة ؛ إذ نجد املشرع املغربي في قانون املسطرة املدنية‬
‫نظم أحكام التنفيذ بشكل عام إبتداءا من الفصل ‪ 411‬إلى ‪. 510‬‬
‫و كذا مدونة الحقوق العينية رقم ‪ 39.08‬التي تنظم قواعد الحجز و البيع الجبري للعقار إبتداءا من املادة ‪ 214‬إلى ‪. 221‬‬
‫و قانون االلتزامات و العقود و مدونة تحصيل الديون العمومية رقم ‪ 15.97‬؛ إلى جانب القانون رقم ‪ 90.41‬املحدث للمحاكم‬
‫اإلدارية و القانون رقم ‪ 95.53‬املحدث للمحاكم التجارية و مدونة التجارة و مدونة األسرة و بعض النصوص الخاصة األخرى ‪.‬‬
‫و لكي يتم التنفيذ ال بد من طالب اإلجراء بأن يكون بين يديه سند تنفيذي ؛ و املشرع املغربي لم يعرف السندات التنفيذية و لم‬
‫يذكر أنواعها بحيث يتحدث في قانون املسطرة املدنية عن األحكام القضائية وحدها ؛ و كأن أن األحكام القضائية هي وحدها التي تعتبر‬
‫سندا تنفيذيا ؛ إال أن املمارسة العملية و بعض النصوص الخاصة هي التي تنص على السندات التنفيذية ( مدونة الحقوق العينية ؛ مدونة‬
‫تحصيل الديون العمومية ) ‪ .‬و تجدر اإلشارة أن مشروع قانون املسطرة املدنية حدد السندات التنفيذية القضائية في األحكام القضائية‬
‫الحائزة لقوة الش يء املقض ي به و األوامر االستعجالية و القرارات النهائية و األوراق الرسمية ؛ و يأخذ عن املشرع هنا على أنه لم يعطي‬
‫أهمية كبرى للسندات التنفيذية إذ هناك سندات تنفيذية قضائية و أخرى غير قضائية و هي كالتالي ‪:‬‬
‫* السندات التنفيذية القضائية ‪:‬‬
‫‪ -‬األحكام القضائية الحائزة قوة الش يء املقض ي به و القرارات النهائية‬
‫‪ -‬األوامر االستعجالية و أوامر األمر باألداء‬
‫‪ -‬األحكام األجنبية بعد تذييلها بالصبغة التنفيذية طبقا للفصول ‪ 430‬و ‪ 431‬من ق م م ‪.‬‬
‫‪ -‬أحكام املحكمين ؛ تعرض املشرع في ق م م ابتداءا من الفصل ‪ 306‬الى ‪327‬‬

‫‪ / 1‬ابراهيم بحماني " تنفيذ األحكام العقارية " مكتبة دار السالم ط ‪ 2‬؛ ‪. 2010‬‬

‫‪65‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫* السندات التنفيذية غير القضائية‬

‫‪ -‬السند التنفيذي الضريبي‬
‫‪ -‬محاضر الصلح ؛ محاضر البيوع باملزاد العلني‬
‫‪ -‬شهادة التقييد الخاصة بالرهن‬
‫تجدر اإلشارة إلى أن األحكام القضائية قد تكون أحكام منشئة او تقريرية او ملزمة ‪:‬‬
‫األحكام املنشئة ‪ :‬هي التي تقض ي بإنشاء حقوق او مراكز قانونية لم تكن موجودة من قبل الحكم أو تعديلها أو إنهاء وضع قانوني‬
‫موجود دون إلزام املحكوم عليه بالقيام بعمل أو أداء معين ؛ فهذه األحكام تحقق الحماية القانونية بمجرد صدورها و دون حاجة إلى أي‬
‫إجراء لتنفيذها ؛ مثل األحكام القاضية بالتطليق أو حل شركة أو فسخ عقد ‪...‬‬
‫األحكام التقريرية ‪ :‬هي التي تقرر حقوقا أو مراكز قانونية كانت موجودة قبل صدور الحكم دون أن تلزم املحكوم عليه بأداء معين ؛‬
‫كاألحكام القاضية بصحة أو بطالن عقد أو استحقاق شخص لعقار أو إثبات نسب ‪...‬‬
‫األحكام امللزمة ‪ :‬هي التي ترتب التزاما في ذمة املحكوم عليه و يتعين أداؤه لفائدة املحكوم له ؛ كأداء مبلغ من املال أو القيام بعمل أو‬
‫اإلمتناع عن عمل ؛ و ال تتحقق الحماية القانونية إال بمباشرة إجراءات تنفيذها ‪.‬‬
‫و األحكام امللزمة هي التي تهمنا وقد يكون مضمون األحكام امللزمة اما تنفيذا مباشر بالقيام بعمل أو امتناع عن عمل كالحكم بإزالة‬
‫حائط أو الحكم على الزوجة الرجوع إلى بيت الزوجية ؛ أو تنفيذا غير مباشر و ذلك عن طريق حجز أموال املدين حجزا تنفيذيا ألداء ما في‬
‫ذمته جبرا عن طريق القضاء هذا ما سوف نتطرق إليه ‪.‬‬
‫إذ املبدأ أن أموال املدين ضمان عام لدائنيه ؛ و للمفوض القضائي أن يقوم بحجز ما يشاء من هذه األموال ؛ غير أن املشرع‬
‫يشترط التناسب بين مبلغ الدين و األموال املحجوزة طبقا للفصل ‪ 459‬من ق م م ‪.‬‬
‫و للحجز على أموال املد ين البد من اتباع بعد القواعد االجرائية ؛ إذ يجب الحجز أوال على املنقوالت و في حالة عدم الكفاية فهنا‬
‫يمكن اللجوء إلى حجز عقارات املدين ؛ و هناك حالة اخرى يمكن الحجز مباشرة على عقارات املدين ؛ إذا كان الدائن مستفيد من ضمان‬
‫عيني ( رهن رسمي )طبقا للفصل ‪ 469‬من ق م م ‪.‬‬
‫و تجدر اإلشارة أن املشرع حدد األموال التي يجب الحجز عليها ؛ إذ يجب على املفوض القضائي أن يستبعد األموال التي منع املشرع‬
‫الحجز عليها طبقا للفصل ‪ 458‬و ‪ 488‬من ق م م ‪.‬‬
‫كما نجد في بعض النصوص الخاصة أنه يمنع الحجز على العقارات ذات املنفعة العامة طبقا لظهير ‪ 1‬يوليوز ‪ 1914‬املتعلق بامللك‬
‫العام للدولة ‪.1‬‬
‫و العقارات أراض ي الجماعات الساللية طبقا لظهير ‪ 27‬أبريل ‪. 21919‬‬
‫و العقارات املحبسة املنظمة بمقتض ى مدونة األوقاف الصادرة في ‪ 23‬فبراير ‪. 3 2010‬‬
‫و عليه سوف نعالج الحجز التنفيذي العقاري ؛ بناءا على حكم قضائي نظرا لشيوع األحكام القضائية في التنفيذات القضائية ؛ و‬
‫على شهادة التقييد الخاصة بالرهن نظرا للواقع امللموس في استعمال هذه األخيرة للحجز على العقار املحفظ ‪.‬‬
‫و كذا اعتماد على سند تنفيذي قضائي و على سند تنفيذي غير قضائي للحجز على العقار ؛ و املقارنة بينهما و معرفة مكامن‬
‫الخلل و التوازن بينهما ؛ و اإلشكاالت التي يثيرها كل سند تنفيذي ؛ و معرفة السند التنفيذي األكثر نجاعة في التنفيذ ‪.‬‬
‫إذن فما هي اإلجراءات املسطرية الواجب إتباعها للحجز على العقار بناءا على حكم قضائي ؟ و ما هي اإلشكاالت التي يثيرها هذا‬
‫السند التنفيذي ؟ و ما هي إجراءات الحجز التنفيذي العقاري بناءا على شهادة التقييد الخاصة بالرهن ؟‬
‫لإلجابة على هذه التساؤالت سوف نتطرق إليها على الشكل التالي ‪:‬‬
‫املبحث األول ‪ :‬الحجزالتنفيذي العقاري بناءا على حكم قضائي‬
‫املبحث الثاني ‪ :‬الحجزالتنفيذي العقاري بناءا على شهادة التقييد الخاصة بالرهن‬

‫‪ / 1‬ظهير شريف صادر ‪ 7‬شعبان ‪ ( 1332‬يوليوز ‪ ) 1914‬في شأن األمالك العمومية ‪.‬‬
‫‪ / 2‬ظهير شريف ‪ 27‬ابريل‪ 1919‬بتنظيم الوصاية االدارية على الجماعات و ضبط تدبير شؤون األمالك الجماعية و تفويتها ‪.‬‬
‫‪ / 3‬ظهير شريف بتاريخ ‪ 23‬فبراير ‪ 2010‬يتعلق بمدونة األوقاف ‪. .‬‬

‫‪66‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫املبحث األول ‪ :‬الحجزالتنفيذي العقاري بناءا على حكم قضائي‬

‫إن املشرع املغربي لم يعرف الحجز التنفيذي ؛ و يمكن تعريف الحجز التنفيذي هو وضع أموال املدين املنقولة و العقارية تحت‬
‫يد القضاء و منعه من التصرف فيها ؛ سواء كان هذا التصرف بعوض أو بدون عوض ؛ مع تحديد أجل بيعها جبريا من طرف املنفذ القضائي‬
‫من أجل استيفاء حق الدائن في املديونية ‪.‬‬
‫و للقيام بالحجز التنفيذي بناء على حكم قضائي ؛ البد أن تتوفر في هذا األخير بعض الشروط اإلجرائية ؛ حتى تتم مسطرة‬
‫التنفيذ بطريقة صحيحة تحت طائلة البطالن ‪.‬‬
‫بحيث يجب أن يكون هذا الحكم القضائي حائز لقوة الش يء املقض ي كقاعدة عامة ؛ أو يكون هذا الحكم أو القرار نهائيا ؛ زيادة‬
‫على ذلك يجب على طالب اإلجراء بإحضار شهادة بعدم التعرض أو االستئناف او الطعن بالنقض طبقا للفصل ‪ 437‬و ‪ 361‬من ق م م ؛ كما‬
‫يجب أن يذيل الحكم بالصيغة التنفيذية طبقا للفصل ‪ 428‬من نفس القانون ‪.‬‬
‫إذن فما هي اإلجراءات األولية للقيام بالحجز التنفيذي العقاري ؟ و ما هي اآلثار املترتبة على هذه اإلجراءات ؟ ‪.‬‬

‫املطلب األول ‪ :‬اإلجراءات األولية للقيام بالحجزالتنفيذي‬

‫يعتبر السند التنفيذي نقطة االنطالق بالنسبة لعملية التنفيذ ؛ يخول للمفوض القضائي القيام بجميع اإلجراءات املسطرية التي‬
‫نص عليها القانون ؛ فال يمكنه مباشرة أي إجراء دون أن يكون بيده السند الذي يؤكد الحق الثابت لصاحبه ‪.‬‬
‫بحيث يجب أن تتوفر في السند القضائي بعض الشروط لكي يتم التنفيذ بطريقة صحيحة ‪.‬‬
‫الفقرة االولى ‪ :‬اإلجراءات املسطرية قبل مسطرة التنفيذ‬
‫قبل البدء في مسطرة التنفيذ البد من القيام ببعض اإلجراءات التي تبتدئ بها مسطرة التنفيذ إذن فما هي هذه اإلجراءات ؟ ‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬تقديم طلب من أجل التنفيذ‬
‫إن األحكام القضائية ال تنفذ تلقائيا بل يجب على الطرف املستفيد من الحكم القضائي أن يتقدم بطلب إلى كتابة الضبط من‬
‫أجل تنفيذ الحكم القضائي طبقا للفصل ‪ 429‬من قانون املسطرة املدنية ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الحصول على نسخة تنفيذية من الحكم‬
‫النسخة التنفيذية هي الوثيقة األساسية في امللف التنفيذي التي يجري التنفيذ على أساسها ؛ و تسلمها كتابة الضبط باملحكمة‬
‫التي أصدرت الحكم املطلوب تنفيذه ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬أن يكون الحكم مذيال بالصبغة التنفيذية‬
‫ال يكفي ملباشرة إجراءات التنفيذ حصول الدائن على سند تنفيذي بل ال بد من وضع الصيغة التنفيذية عليه ؛ و هو األمر‬
‫الصادر على السلطات املختصة بإجراء ت نفيذ السند التنفيذي جبرا و لو اقتض ى األمر استعمال القوة العمومية ؛ ذلك على حسب الفصل‬
‫‪ 433‬من ق م م ‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬اإلجراءات املسطرية لبدء مسطرة التنفيذ‬
‫بعد أن يتقدم طالب التنفيذ بطلب للتنفيذ و الحصول على الصيغة التنفيذية و أن يذيل السند التنفيذي بالصيغة التنفيذية ؛‬
‫يأتي بعدها دور املفوض القضائي إذن فما هي إجراءات بدء التنفيذ ؟‬
‫أوال ‪ :‬تبليغ الحكم للمنفذ عليه و إعذاره بالوفاء‬
‫يعتبر تبليغ الحكم أو القرار من أجل تنفيذه من مقدمات التنفيذ التي أوجب القانون القيام بها تحت طائلة بطالن التنفيذ ؛ و ذلك‬
‫وفق مقتضيات الفصل ‪ 440‬من ق م م و املادة ‪ 16‬من قانون املنظم ملهنة املفوضين القضائيين رقم ‪. 81.03‬‬
‫إذ نص الفصل ‪ 440‬من ق م م على " يبلغ عون التنفيذ إلى الطرف املحكوم عليه ؛ الحكم املكلف بتنفيذه و يعذره بأن يفي بما‬
‫قض ى به الحكم حاال أو بتعريفه بنواياه و ذلك خالل أجل ال يتعدى ‪ 10‬أيام من تاريخ تقديم طلب التنفيذ ‪....‬‬
‫و نصت املادة ‪ 16‬من قانون املفوضين القضائيين على أنه " ‪ ....‬يجب على املفوض القضائي خالل أجل ال يتعدى ‪ 10‬أيام من تاريخ‬
‫تسلمه طلب التنفيذ ؛تبليغ الطرف املحكوم عليه الحكم املكلف بتنفيذه و إعذاره بالوفاء أو بتعريفه بنواياه ‪. "....‬‬

‫‪67‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫و في هذا اإلطار جاء في قرار ملحكمة النقض على أن " تبليغ الحكم قبل مسطرة التنفيذ هو إجراء جوهري و ضروري و لو كان‬
‫‪1‬‬
‫مشموال بالنفاذ املعجل ؛ باستثناء األوامر التي تأمر فيها املحكمة بتنفيذها بموجب األصل غي حالة الضرورة القصوى ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬أداء اليمين و تقديم الضمان‬
‫إذا كان التنفيذ معلقا على تأدية يمين أو تقديم ضمان من قبل الدائن فال يبدأ قبل إثبات القيام بذلك طبقا للفصل ‪ 444‬من ق م‬
‫م‪.‬‬
‫مثال في أحكام النفقة غالبا يكون مضمن فيها أداء يمين من طرف الزوج أو الزوجة ؛ قبل عملية التنفيذ ؛ هنا يقوم املفوض‬
‫القضائي قبل بدء مسطرة التنفيذ باستدعاء األطراف ألداء اليمين مع تحديد اليوم و الجلسة ألدائها أمام القضاء ‪.‬‬
‫أما في حالة إذا كان الحكم مشموال بضمان ؛ فهنا ال بد للدائن أن يقوم بتقديدم هذه الضمانة و قد تكون هذه الضمانة عبارة عن‬
‫كفالة عينية أو شخصية طبقا للفصول ‪ 411‬إلى ‪. 418‬‬
‫ثالثا ‪ :‬اإلدالء بشهادة بعدم الطعن بالتعرض أو االستئناف‬
‫ال يكون الحكم قابال للتنفيذ أو بعد مرور أجل الطعن بالتعرض أو االستئناف ؛ إال بعد اإلدالء بشهادة من كتابة الضبط بعدم‬
‫ممارسة أي طعن قضائي ؛ و إلى جانب ذلك قد يستوجب األمر في بعض الحاالت إحضار شهادة بعدم الطعن بالنقض طبقا للفصل ‪ 361‬من‬
‫قمم‪.‬‬
‫املطلب الثاني ‪ :‬اآلثاراملترتبة عن اإلجراءات األولوية ملسطرة التنفيذ‬
‫بعد قيام املكلف بالتنفيذ ( مفوض قضائي غالبا ) ؛ بإعذار املنفذ عليه طبقا للفصل ‪ 440‬من ق م م فإنه قد يقوم املدين بأداء ما‬
‫جاء في منطوق الحكم زيادة على املصاريف القضائية و أتعاب املفوض القضائي ؛ هنا يقوم هذا األخير بانجاز محضر أداء ؛ بعد القيام‬
‫بإجراءات مسك ورقة املصروف التي يودعها بكتابة الضبط ( صندوق املحكمة ) و مبلغ األداء و مستحقات الخزينة مع توقيع املفوض‬
‫القضائي على ذلك لكي ال تقوم مسؤوليته ‪.‬‬
‫أما في حالة األداء فهنا يجب على املفوض القضائي القيام بمسطرة الحجز التنفيذي على منقوالت املدين و في حالة عدم كفاية‬
‫املنقوالت فيتم الحجز على العقارات التي في ملك املدين ‪ .‬إذن فما هي إجراءات الحجز التنفيذي على املنقوالت و العقارات ؟ ‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬الحجزالتنفيذي على املنقوالت‬
‫نظم املشرع املغربي الحجز التنفيذي على املنقوالت ابتداءا من الفصل ‪ 459‬إلى ‪ 468‬من قانون املسطرة املدنية ‪.‬‬
‫إذ بعد إعذار املفوض القضائي املنفذ عليه طبقا للفصل ‪ 440‬من ق م م و امتنع املنفذ عليه عن األداء أو لم يعرف بنواياه ؛ فهنا‬
‫يقوم املفوض القضائي بالحجز على منقوالته ‪.‬‬
‫إذا نص الفصل ‪ 460‬من ق م م " يجري العون املكلف بالتنفيذ حجزا على أموال املدين وفقا ملقتضيات الفصلين ‪ 455‬و ‪ 456‬إذا‬
‫امتنع املدين بعد التبليغ املقرر طبقا ملقتضيات الفصل ‪ 440‬من إبراء ذمته أو لم ينفذ التزامه بتأدية ما بذمته سواء كان هناك حجز تحفظي‬
‫أو ال " ‪.‬‬
‫إذ يقوم املفوض القضائي بالحجز التنفيذي على املنقوالت التي توجد في حوزة املنفذ عليه بموجب محضر بموجب محضر محرر‬
‫من طرفه ؛ يحصر فيه و يرقم جميع املنقوالت و عند االقتضاء يجب وصفها و تقدير ثمنها ؛ و إذا كانت هذه املنقوالت اململوكة للمنفذ عليه‬
‫في حوزة الغير ؛ بلغ املفوض القضائي لهذا األخير األمر و سلمه نسخة منه ؛ و يعتبر عند ذلك هذا الغير حارسا على املنقول املحجوز و ذلك‬
‫وفقا ملقتضيات الفصلين ‪ 455‬و ‪ 456‬من ق م م ؛ و يجب على املفوض القضائي ذكر البيانات العامة في محضر الحجز التنفيذي و ذلك على‬
‫الشكل التالي ‪:‬‬
‫‪ -‬ذكر القانون املنظم ملهنة املفوضين القضائيين رقم ‪81.03‬‬
‫‪ -‬ذك مراجع الحكم أو القرار الذي يجري الحجز بمقتضاه على املنقوالت ؛ بحيث يجب على املفوض القضائي أن يبين غي املحضر‬
‫رقم الحكم أو القرار القابل للتنفيذ و تاريخ صدوره و املحكمة التي أصدرته و نوعه و أطرافه و مضمونه ؛ و ذكر ملخص منطوقه و ما قض ى‬
‫به ‪.‬‬

‫‪ /51‬قرارا صادر عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 22/09/2004‬تحت عدد ‪ 1077‬في امللف التجاري عدد ‪ 1613/03‬؛ منشور بمجلة قضاء املجلس األعلى عدد ‪ 63‬ص ‪. 202‬‬

‫‪68‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫‪ -‬ذكر مكان الحجز ؛ و هو املكان الذي توجد به املنقوالت املراد حجزها مع بيان كون املفوض القضائي قد انتقل إلى عين املكان‬
‫‪1‬‬
‫تحت طائلة بطالن الحجز ‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد يوم و ساعة البيع و املكان الذي سيجرى فيه البيع و يجب أن يكون تاريخ البيع بعد ‪ 8‬أيام من تاريخ الحجز طبقا للفصل‬
‫‪ 462‬من ق م م ؛ و يمكن للدائن و املدين تحديد أجل أخر مراعين الظروف املكانية و االقتصادية كالتجمع في السوق مثال ؛ أو إذا كان تغيير‬
‫األجل ضروريا لتجنب انخفاض ملموس في ثمن املنقوالت املحجوزة أو صوائر غير متناسبة مع قيمة الش يء املحجوز على حسب الفصل‬
‫‪. 462‬‬
‫و إذا لم يذكر املفوض القضائي في املحضر ميعاد البيع فإنه ال يترتب على ذلك البطالن و إنما يمكن تحديد ميعاد أخر من طرف‬
‫قاض ي املستعجالت بناءا على طلب أخد األطراف مع احترام اآلجال املنصوص عليها و ضرورة إبالغ األطراف ‪. 2‬‬
‫‪ -‬توقيع محضر الحجز التنفيذي من طرف املفوض القضائي حتى يكتس ي الصبغة الرسمية‬
‫‪ -‬تبليغ محضر الحجز لألطراف بما غي ذلك الحاجز و املحجوز عليه و املحجوز لديه أو الحارس و يقع التبليغ في موطن املحجوز‬
‫عليه طبقا للفصول ‪37‬؛‪38‬؛‪ 39‬من ق م م ‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين حارس على األشياء املحجوزة للمحافظة عليها حتى يحل موعد بيعها ‪.‬‬
‫تباع األمتعة املحجوزة بعد حصرها و وصفها باملزاد العلني حسب مصلحة املدين ؛ يقع البيع بعد انتهاء اجل ‪ 8‬ايام من يوم الحجز‬
‫ما لم يتفق الدائن و املدين على تحديد أجل أخر ‪.‬‬
‫يقع املزاد في أقرب سوق عمومي أو في مكان أخر يتوقع الحصول فيه على أحسن نتيجة و يحاط العموم علما بتاريخ و مكان املزاد‬
‫بكل وسائل اإلشهار املناسبة ألهمية الحجز ‪.‬‬
‫يرسو الش يء محل البيع على من قدم أعلى عرض و ال يسلم له إال بعد تأديته لثمنه حاال على حسب الفصل ‪. 464‬‬
‫و قد ال تكفي هذه املنقوالت لسداد ما في ذمة املدين ؛ فهنا يتم تحرير محضر امتناع أو عدم وجود ما يحجز أو عدم كفاية‬
‫املنقوالت ؛ بعدها تبدأ مسطرة الحجز التنفيذي على العقار إذا كان املنفذ عليه يملك عقارات ؛ إذن فما هي إجراءات الحجز التنفيذي‬
‫العقاري ؟‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬الحجزالتنفيذي على العقار‬
‫إن الحجز التنفيذي العقاري بناءا على حكم قضائي ؛ ال يمكن أن يقع إال عند عدم كفاية املنقوالت أو عدم وجودها باملرة ؛ أو‬
‫امتنع املدين عن األداء و لم تكن لديه منقوالت للحجز عليها ؛ ففي هذه الحالة يقوم املفوض القضائي بانجاز محضر عدم وجود ما يحجز‬
‫أو محضر امتناع ؛ بحيث يعتمد عليه الدائن للقيام بالحجز التنفيذي على عقارات املدين ‪.‬‬
‫و الحجز التنفيذي نظمه املشرع املغربي ابتداء من الفصل ‪ 469‬إلى ‪ 487‬من ق م م و كذا الفصول ‪ 504‬إلى ‪ 510‬من نفس القانون‬
‫املتعلق بالتوزيع حصيلة البيع ‪.‬‬
‫و قبل القيام بالحجز على العقار ؛ فإنه ال بد أن يكون السند القضائي قد بلغ إلى املنفذ عليه رغم إنذاره طبقا للفصل ‪ 440‬من ق‬
‫م م ؛ ثم على طالب التنفيذ اإلدالء بمحضر بعدم وجود ما يحجز أو محضر بعدم كفاية املنقوالت لسداد الدين ؛ و شهادة من املحافظة‬
‫العقارية تكون حديثة التاريخ للتأكد من الوضعية الحالية الحقيقية التي عليها العقار موضوع التنفيذ ‪3‬؛ ألنه قد يطرأ على العقار املحفظ ما‬
‫بين تاريخ الشهادة و تاريخ التنفيذ عدة تغييرات ؛ كـأن يثقل برهون رسمية أو حجوز تحفظية أو تترتب عليه حقوق عينية أخرى كحق‬
‫‪4‬‬
‫االنتفاع أو حق االرتفاق ‪...‬‬

‫‪ / 1‬الطيب برادة ؛ التنفيذ الجبري في التشريع املغربي بين النظرية و التطبيق ص ‪. 301‬‬
‫‪ / 2‬الطيب برادة ؛ مرجع سابق‬
‫‪ / 4‬إن موضوع تحيين الرسوم العقارية يثير كثير من االشكاالت العملية ال فيما يخص التصرفات التي تقع على العقار أو عملية التنفيذ مما يخلق صعوبة في تقييد‬
‫الحجز التنفيذي من طرف املحافظ العقاري ‪.‬‬
‫‪ / 4‬محاضرة باملعهد العالي القضائي ؛ التنفيذ الجبري غير املباشر‬

‫‪69‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫و بعد التأكد من القيام بجميع إجراءات إجراءات األولوية للتنفيذ و استجماع الوثائق املذكورة ؛ فإن املفوض القضائي يقوم‬
‫بفتح ملف تنفيذي ثم يحرر محضرا لوصف املكان الذي يتحول إلى حجز عقاري ؛ و يجب أن يتضمن محضر الحجز التنفيذي العقاري‪ 1‬؛‬
‫البيانات حسب ما هو منصوص عليه في الفصل ‪ 470‬من ق م م و هي كالتالي ‪:‬‬
‫‪ -‬مراجع الحكم أو القرار سند الدين و ذلك بذكر عدده و تاريخه و املحكمة التي أصدرته و أطرافه و ملخص منطوقه ؛ و مقدار‬
‫الدين املطلوب الوفاء به ؛ و تاريخ تبليغه إلى املحكوم عليه ‪.‬‬
‫‪ -‬اإلشهاد بكون املفوض القضائي قد انتقل إلى عين املكان الذي يوجد فيه العقار ؛ و تعريف املحكوم عليه بصفته و موضوع‬
‫مهمته القضائية ؛ و كرر عليه األمر باألداء فورا بين يديه أو بصندوق املحكمة ؛ أما إذا وقع الحجز في غيبة املنفذ عليه فإنه يطبق في حقه‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 39‬من ق م م الذي يحيل عليه الفصل ‪ 469‬من ق م م ‪.‬‬
‫‪ -‬وصف العقار محل التنفيذ مع بيان موقعه و مساحته و حدوده و األمالك املتعلقة به و املجاورة له و إن اقتض ى الحال االسم‬
‫الذي يعرف به و البناءات و األشجار املوجودة به و مشموالته من عقارات بالتبعية و نصيب املحجوز عليه إن كان العقار مشاعا ‪.‬‬
‫‪ -‬الحقوق املرتبطة بالعقار و التكاليف التي يتحملها و عقود الكراء املبرمة في شأنه و كذا حالته اتجاه املحافظة العقارية ‪.‬‬
‫و لتمكين املفوض القضائي من الحصول على البيانات الالزمة لوصف العقار و مشموالته و حقوقه و تكاليفه في حالة ما إذا ادعى‬
‫املدين فقدان ريم امللكية أو عدم توفره عليه ؛ أو إذا تغيب عن إجراءات الحجز التنفيذي ؛ أجاز له املشرع أن يستصدر أمرا من رئيس‬
‫املحكمة يقض ي على املحافظ العقاري بتسليمه شهادة امللكية العقارية ‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين حارس على العقار املحجوز و الذي غالبا ما يكون هو الحائز الفعلي للعقار سواء كان املنفذ عليه شخصيا أو أحدا من‬
‫الغير كاملكتري أو املعتمر ‪.‬‬
‫و بعد تحرير و انجاز محضر الحجز التنفيذي ؛ يجب على املفوض القضائي تبليغ نسخة منه إلى األطراف خاصة املحجوز عليه و‬
‫الحارس القضائي و باقي الشركاء إذا كان العقار مشاعا طبقا للفصل ‪ 473‬من ق م م ؛ كما يجب عليه تقييد محضر الحجز التنفيذي‬
‫بالرسم العقاري في املحافظة العقارية إذا كان العقار محفظا أما إذا كان غير محفظ فإن املحضر يقيد بالسجل الخاص في املحكمة‬
‫االبتدائية ذلك طبقا للفصل ‪ 470‬من ق م م ‪.‬‬
‫و الجدير بالذكر أن الحجز التنفيذي العقاري يثير كثير من اإلشكاالت و الصعوبات القانونية و الواقعية ؛ خاصة اذا كان الرسم‬
‫العقاري غير محين ؛ مثل هذه الحالة تثير مجموعة من الصعوبات امام املحافظة العقارية من طرف املحافظ العقاري ؛ مثال اذا قام‬
‫املفوض القضائي بالحجز على العقار بناء على الحكم القضائي و محضر عدم وجود ما يحجز ؛ في حين رفض املحافظ العقاري تقييد هذا‬
‫الحجز لعدم مطابقته مع الرسم العقاري ؛ مثال الرسم العقاري فيه العقار محل الحجز غير مبني و محضر الحجز فيه العقار مبني أ وأن‬
‫مالك القانوني للعقار قد توفي و لم يقم الوارث بتحيين العقار و تم الحجز على عقاره إلى غير ذلك من األمثلة ؛ إذ أن املشرع أعطى للمحافظ‬
‫العقاري أن يتحرى من جميع الوثائق الرسمية و العرفية ذلك تحت مسؤوليته و في حالة عدم املطابقة فله الحق في رفض التقييد طبقا‬
‫للفصل ‪ 73‬و ‪ 74‬من قانون التحفيظ العقاري رقم ‪. 14.07‬‬
‫في هذه الحالة ما العمل ؛ هل يقوم املحافظ العقاري بتقييد محضر الحجز التنفيذي ؟ أم يقوم برفض التقييد ؛ أو يقوم املنفذ‬
‫عليه بالقيام بإجراءات التحيين ؛ هذا اإلجراء في هذه الحالة من الصعب أن يقوم به املنفذ عليه ألنه من الناحية الواقعية يبحث على أي‬
‫وسيلة لعرقلة التنفيذ ؛ و الصعوبة تفرعت تلقائيا مما يطيل مسطرة التنفيذ على العقار ؛ ام يقوم الحاجز بإصدار أمر قضائي بتحيين‬
‫العقار في إطار الفصل ‪ 148‬من ق م م تحت نفقته الى حين بيع العقار باملزاد العلني ؛ أظن أن هذا هو اإلجراء الصحيح ؛ و لكن قد يتصرف‬
‫مالك العقار خالل مدة صدور األمر القضائي ؛ إذ في هذه الحالة ما هي الضمانة القانونية التي أعطاها املشرع للدائن الحاجز الذي يعتمد‬
‫على حكم القضائي للحصول على حقه ؟ هذه بعض الصعوبات التي تواجه الدائن املعتمد على حكم قضائي ‪ .‬على عكس الدائن املرتهن الذي‬
‫يعتمد على شهادة التقييد الخاصة بالرهن للقيام بالحجز التنفيذي العقاري ؛ هذا ما سوف نتطرق إليه في املبحث الثاني ‪.‬‬

‫‪ / 1‬مطبوع نموذج عدد ‪. 60027/87‬‬

‫‪70‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫املبحث الثاني ‪ :‬الحجزالتنفيذي العقاري بناءا على شهادة التقييد الخاصة بالرهن‬
‫تم التطرق في بداية البحث أن السندات التنفيذية قد تكون قضائية أو غير قضائية ؛ بحيث نجد من ضمن السندات التنفيذية‬
‫غير القضائية شهادة التقييد الخاصة بالره ن للدائن املرتهن ؛ هذه األخيرة التي تعتبر سندا تنفيذيا ؛ و وسيلة للحجز على العقار املحفظ‬
‫بدال من األحكام القضائية ؛ إذ تعتبر هذه الشهادة أداة ناجعة في التنفيذ الجبري ذلك للضمانة القوية التي تعطيها للدائن املرتهن ؛ و كذا‬
‫النجاعة و السرعة في التنفيذ مما يحقق الحماية القانونية و القضائية للدائن املرتهن ؛ الش يء الذي يؤدي إلى حماية الحقوق و استقرار‬
‫املعامالت العقارية و تحقيق األمن القضائي و األمن العقاري و التشجيع على االستثمار و الرفع من االقتصاد الوطني ‪.‬‬
‫و تجدر اإلشارة إلى أن مقتضيات الحجز التنفيذي العقاري على العقار املحفظ منظمة بمقتض ى قانون املسطرة املدنية بصفة‬
‫عامة و مدونة الحقوق العينية رقم ‪ 39.08‬بصفة خاصة التي ألغت ظهير ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬؛ إذ جاءت بمجموعة من املستجدات التي تتعلق‬
‫باإلنذار العقاري و البيع الجبري للعقار ؛ و حلت مجموعة من اإلشكاالت القانونية التي كانت تثار على مستوى الواقع العملي ؛ فيما يخص‬
‫التنفيذ الجبري العقاري ؛ ال فيما يخص الطبيعة القانونية لإلنذار العقاري و كذا آجال اإلنذار العقاري ؛ إذ اعتبرت اإلنذار العقاري بمثابة‬
‫حجز تنفيذي عقاري ؛ و هذا على عكس ما كان في ظهير ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬الذي كان يعتبر اإلنذار العقاري مجرد إعذار يترتب عليه حجز‬
‫تنفيذي عقاري ‪.‬‬
‫و كذا وحدت بين آجال اإلنذار العقاري في ‪ 15‬يوما الذي كان محل جدل بين القضاء بين مؤيد و معارض ؛ إذ تارة يأخذ بالفصل‬
‫‪ 440‬من ق م م املحدد اجل في ‪ 10‬ايام ؛ إذ هذا الفصل يثير أكثر من إشكال و ال بد من تدخل تشريعي ليبين أجل ‪ 10‬أيام ملن هل هي‬
‫ممنوحة هل للمنفذ ( املفوض القضائي )؟ أم للمنفذ عليه ؟ ؛ و تارة كان القضاء يأخذ بظهير ‪ 1967‬املتعلق بالقرض العقاري السياحي الذي‬
‫يعطي في اإلنذار العقاري ‪ 20‬يوما‪.‬‬
‫كما أن اإلنذار العقاري كان يصدر في إطار األوامر املبنية على طلب في إطار الفصل ‪ 148‬من ق م م ؛ إال أن املدونة أعطت الحق‬
‫للعون املكلف بالتنفيذ بالقيام باإلنذار العقاري ؛ إذ أن الدائن املرتهن الحاصل على شهادة التقييد الخاصة بالرهن اللجوء إلى كتابة الضبط‬
‫دون اللجوء إلى رئيس املحكمة طبقا للمادة ‪ 215‬من مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬
‫كما يطرح التساؤل ؛ هل يحق للدائن املرتهن أن يتوجه للمفوض القضائي مباشرة دون اللجوء إلى كتابة الضبط للقيام باإلنذار‬
‫العقاري ؟‬
‫الجواب بنعم ؛ الن املادة ‪ 215‬من م ح ع أعطت الحق للعون املكلف بالتنفيذ القيام بإجراءات اإلنذار العقاري ؛ و ما دام املفوض‬
‫القضائي مكلف باإلنذارات املباشرة و الحجوز و التنفيذات طبقا للمادة ‪ 15‬من قانون املفوضين القضائيين ؛ و بالتالي يحق للمفوض‬
‫القضائي القيام باإلنذار العقاري مباشرة دون لجوء الدائن املرتهن إلى كتابة الضبط باملحكمة االبتدائية ‪.‬‬
‫إذن هذه بعض املستجدات التي جاءت بها مدونة الحقوق العينية و املتعلقة بالحجز و اإلنذار العقاري و البيع الجبري للعقار‬
‫املحفظ ‪ .‬إذن فما هي إجراءات الحجز التنفيذي العقاري بناءا على شهادة التقييد الخاصة بالرهن ؟ ‪.‬‬
‫املطلب األول ‪ :‬مسطرة اإلنذارالعقاري‬
‫للتطرق الحجز التنفيذي العقاري بناءا على شهادة التقييد الخاصة ؛ ال بد معرفة الطبيعة القانونية لإلنذار العقاري و إجراءاته ‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬الطبيعة القانونية لإلنذارالعقاري‬
‫‪1‬‬
‫عرف اإلنذار العقاري اهتماما كبيرا من طرف الباحثين و املمارسين ؛ إال أنه إلى حد االن ال زال اختالف حول طبيعة اإلنذار‬
‫العقاري ؛ رغم أن مدونة الحقوق العينية حلت هذا اإلشكال و اعتبرت اإلنذار العقاري في حالة انتهاء اآلجل اإلنذار كحجز تنفيذي عقاري ‪.‬‬
‫و اإلنذار العقاري هو إشعار يوجه الدائن املرتهن إلى املدين الراهن بواسطة مفوض قضائي يطالب فيه بأداء الدين املضمون‬
‫بالرهن الرسمي تحت طائلة بيع العقار محل الرهن بيعا جبريا تحت يد القضاء لتسديد ما في ذمة املدين ‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬إجراءات اإلنذارالعقاري‬
‫للدائن املرتهن الذي لم يستوفي دينه في أجل استحقاقه أن يحصل على بيع امللك املرهون وفق اإلجراءات املنصوص عليها في‬
‫القانون ؛ و ذلك بعد توجيه إنذار رسمي بواسطة املكلف بالتنفيذ للمدين األصلي و للحائز ؛ ألداء الدين أو التخلي عن امللك املرهون داخل‬
‫أجل ‪ 15‬يوما من تاريخ التوصل به ‪.‬‬

‫‪ / 11‬محمد سالم " تحقيق الرهن الرسمي في القانون املغربي " مطبعة النجاح الجديدة ط ‪ 1‬؛ ‪2000‬‬

‫‪71‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫كما تمت اإلشارة في ما قبل أن على الدائن املرتهن أن يتقدم إلى كتابة الضبط أو مكتب مفوض قضائي ؛ بطلب بتوجيه إنذار‬
‫عقاري و يجب على عون التنفيذ ( مفوض قضائي) أن يطلب من الدائن املرتهن الوثائق الالزمة لإلنذار العقاري ؛ شهادة التقييد الخاصة ؛‬
‫طلب خطي ؛ بطاقة التعريف بهويته ؛ عقد الرهن ؛ نسخ الكمبياالت إذا كانت هناك معامالت تجارية أو ديون ذات فوائد قانونية أو اتفاقية ‪.‬‬
‫و يحب أن يتضمن اإلنذار العقاري البيانات الالزمة و هي كالتالي ‪:‬‬
‫‪ -‬السند التنفيذي في توجيه اإلنذار العقاري ( شهادة التقييد)‬
‫‪ -‬تحديد مجموع الدين املطلوب أداؤه بما في ذلك الفوائد القانونية و االتفاقية و املصاريف املترتبة لغاية تاريخ توجيه اإلنذار‬
‫‪ -‬اسم املالك املقيد بالرسم العقاري و اسم امللك املرهون و موقعه و مساحته و مشتمالته و رقم رسمه العقاري ‪.‬‬
‫‪ -‬أن يكون اإلنذار معززا ببعض املستندات ( كمبياالت ؛ عقد الرهن ‪. )...‬‬
‫‪ -‬تحديد أجل الوفاء و هذا األجل محدد في ‪ 15‬يوما طبقا للمادة ‪ 215‬من م ح ع ‪.‬‬
‫في حين يقوم عون التنفيذ ( مفوض قضائي ) بتبليغ هذا اإلنذار العقاري إلى املحافظ العقاري قصد تقييده بالرسم العقاري طبقا‬
‫للفصل ‪ 87‬من قانون التحفيظ العقاري رقم ‪. 14.07‬‬
‫و كذا تبليغه إلى املدين الراهن و إعطاءه أجل ‪ 15‬يوما لألداء من يوم التبليغ تحت طائلة تحول اإلنذار العقاري إلى حجز تنفيذي‬
‫عقاري في حالة عدم األداء على حسب املادة ‪ 215‬و ‪ 216‬من م ح ع ‪.‬‬
‫و تجدر اإلشارة أن اإلنذار العقاري يتم تقييده بالرسم العقاري في املحافظة العقارية من طرف املحافظ العقاري أو أحد األعوان‬
‫املكلفين بالتقييد ؛ و في حالة عدم أداء املدين الدين الذي في ذمته يتحول هذا اإلنذار إلى حجز تنفيذي عقاري دون أن ينتقل عون التنفيذ‬
‫إلى عين العقار ؛ الش يء الذي يحذف إشكال عدم التحيين و إشكال التعارض بين محضر الحجز التنفيذي و الرسم العقاري ؛ الذي يثيره‬
‫الحجز التنفيذي العقاري بناءا على حكم قضائي ‪.‬‬
‫املطلب الثاني ‪ :‬اإلجراءات املسطرية لبيع العقارباملزاد العلني‬
‫إن مهمة املفوض القضائي بالنسبة للحجز العقاري تنتهي في مسطرة البيع الجبري للعقار ؛ ألن النص القانوني يمنع املفوض‬
‫القضائي بالقيام بإجراءات البيع باملزاد العلني ؛ عندما تصل مسطرة التنفيذ الجبري العقاري إلى مرحلة البيع ؛ هنا يحيل املفوض القضائي‬
‫ملف التنفيذ إلى كتابة الضبط ؛ ليعين رئيس املحكمة ( القاض ي التنفيذ في مشروع املسطرة املدنية ) أحد أعوان التنفيذ من كتابة الضبط‬
‫؛ للقيام بمتابعة إجراءات البيع باملزاد العلني ؛ سواء كان الحجز التنفيذي العقاري بناء على حكم قضائي أو بناء على شهادة التقييد‬
‫الخاصة أو بناء على أي سند تنفيذي ‪ .‬إذ هذا التغيير يؤثر على عملية التنفيذ في تغيير املفوض القضائي الى عون التنفيذ مع العلم أن قانون‬
‫املفوضين القضائيين يعطي الحق للمنتدبين القضائيين و أعوان كتابة الضبط الذين مارسوا ‪ 15‬سنة الحق في الولوج إلى املهنة مع اإلعفاء‬
‫من املباراة ؛ هنا يتبادر في الذهن أن املنتدبين القضائيين و أعوان كتابة الضبط الذين كانوا باألمس يمارسون البيع باملزاد العلني للعقار ؛‬
‫اليوم أصبحوا غير مختصين بالقيام بالبيع ؛ لهذا ال بد من تدخل تشريعي للتعديل املادة ‪ 15‬من ق م ق و توسيع االختصاص لهذه الشريحة‬
‫املهنية للقيام بمهمتها القضائية لكي تكون هناك نجاعة في التبليغ و التنفيذ ‪.‬‬
‫إذن فما هي اإلجراءات املسطرية لبيع العقار باملزاد العلني ؟ ‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬اإلجراءات القبلية لبيع العقارباملزاد العلني‬
‫بعد وضع العقار تحت يد القضاء و قيام عون التنفيذ بالحجز التنفيذي ؛ تأتي مرحلة بيع العقار باملزاد العلني ؛ التي تنبغي احترام‬
‫فيها مجموعة من اإلجراءات املسطرية تحت طائلة بطالن الحجز ‪ .‬إذ يجب إعداد دفتر التحمالت و اإلعالم بالبيع و تلقي العروض ‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬إعداد دفتر التحمالت‬
‫‪1‬‬
‫إن املشرع املغربي لم يعرف دفتر التحمالت و لم يحدد أجله و البيانات اإللزامية ؛ و يمكن تعريف دفتر التحمالت بأنه الوثيقة‬
‫التي تبين البيانات و شروط البيع و التي هي بمثابة بنود البيع التي على املشتري أن يحترمها ‪.‬‬
‫و تشمل هذه البيانات على كل ما يتعلق بإجراءات التنفيذ كما تشمل على بيانات السند التنفيذي الذي حصل بمقتضاه الحجز‬
‫التنفيذي العقاري ‪.‬‬

‫‪ / 1‬الرجراجي زكرياء " منازعات الحجز العقاري ط ‪ 2012‬ص ‪. 168‬‬

‫‪72‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫ويشمل أيضا تاريخ تبليغ الحجز التنفيذي العقاري و البيانات املتعلقة بالعقار موضوع التنفيذ ؛ و الثمن األساس ي الذي تبدأ به‬
‫‪1‬‬
‫املزايدة و شروط البيع و التزامات الراس ي عليه املزاد ؛ و أجال أداء الثمن و باقي املصاريف و تاريخ استغالل و االرتفاقات امللصقة بالعقار ‪...‬‬
‫‪.‬‬
‫و لقد نص الفصل ‪ 474‬من قانون م م على أنه " بمجرد ما يقع الحجز العقاري أو ينصرم أجل الشهر املنصوص عليه في الفقرة‬
‫األخيرة من الفصل ‪ 471‬فإن عون التنفيذ يقوم بتيهيء دفتر التحمالت بإجراء اإلشهار القانوني على نفقة الدائن و يبين اإلعالن عن املزاد‬
‫تاريخ افتتاحه ؛ و ايداع محضر الحجز و وثائق امللكية بكتابة الضبط و كذلك شروط البيع ‪. "...‬‬
‫ثانيا ‪ :‬االعالم بالبيع‬
‫بعد إعداد دفتر التحمالت يقوم العون املكلف بالتنفيذ بإيداعه لدى كتابة الضبط في أقرب وقت ممكن لكي يوضع رهن إشارة‬
‫العموم‪. 2‬‬
‫إن اإلعالم بالبيع إجراء جوهري من إجراءات التنفيذ الجبري على العقار ؛ و هو إجراء يروم إعالم العموم باملزاد و البيع لضمان‬
‫مشتركو عدد كبير من الراغبين في املزايدة و لضمان بيع العقار موضوع التنفيذ بثمن يعكس قيمته الحقيقية على نحو ال يضر بمصالح‬
‫املحجوز عليه‪. 3‬‬
‫و بما أن الهدف من وضع دفتر التحمالت هو تعريف العموم بشروط البيع فإن هذا الهدف ال يتأتى تحقيقه إال بإشهار هذا الدفتر‬
‫حيث تعطى للسمسرة بناء عليه صفة العلنية مما يسمح بحضور أكبر عدد من املتزايدين ؛ فتقع املنافسة في تقديم العروض و بالتالي بيع‬
‫العقار بثمن عادل ‪.4‬‬
‫و تجدر اإلشارة أن املشرع لم يحدد وسائل اإلشهار الخاصة ببيع املنقوالت مما ترك السلطة التقديرية للعون املكلف بالتنفيذ‬
‫لتعيين أي وسيلة أنجع إلشهار بيع املنقوالت ؛ على عكس إشهار بيع العقارات بحيث نجد املشرع في الفصل ‪ 474‬من ق م م ؛ حدد وسائل‬
‫اإلشهار و هي كالتالي ‪:‬‬
‫‪ – 1‬بتعليق ‪:‬‬
‫‪ -‬على باب مسكن املحجوز عليه و كل وتحد من العقارات املحجوزة و كذا في األسواق املجاورة لكل عقار من هذه العقارات ‪.‬‬
‫‪ -‬باللوحة املخصصة لإلعالنات في املحكمة االبتدائية التي يوجد بها مقرها بمحل التنفيذ ‪.‬‬
‫‪ -‬بمكاتب السلطات اإلدارية املحلية ‪.‬‬
‫بكل وسائل اإلشهار ( في الصحافة و اإلذاعة ‪ )...‬املأمور بها عند االقتضاء من طرف الرئيس حسب أهمية الحجز ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬تلقي العروض‬
‫‪5‬‬
‫ما يالحظ على هاته املرحلة أن هناك قصورا تشريعيا في تنظيم تلقي العروض ؛ فاملشرع املغربي اكتفى فقط بذكر الجهة التي‬
‫تتلقى العروض و املتمثلة في عون التنفيذ كما حدد أخر آجل لتلقي العروض و هو إقفال محضر الحجز ‪.‬‬
‫يتلقى العون املكلف بالتنفيذ العروض بالشراء من طرف الراغبين في املزايدة منذ تاريخ اإلعالن و النشر إلى تاريخ إقفال محضر‬
‫املزاد العلني ؛ و يقوم عون التنفيذ بفتح محضر لتلقي العروض يسجل فيه تاريخ تلقي كل عرض و كل البيانات املتعلقة بصاحب العرض‬
‫سواء بصفته أصيال أو نائبا عن الغير ؛ و خاصة موطنه الحقيقي أو املختار ؛ في حالة إذا موطنه الحقيقي خارج دائرة نفوذ املحكمة التي‬
‫تقوم بالتنفيذ مع اإلشارة إلى أن العروض قد تقدم شفاهيا أمام عون التنفيذ أو على شكل طلب كتابي ‪.‬‬
‫أما إذا قدمت عروض أخرى أثناء املزايدة فإن عون التنفيذ يقوم بإثباتها و تسجيلها إما في محضر العروض على النحو السالف‬
‫الذكر أو محضر جلسة البيع ‪.‬‬

‫‪ / 1‬املطبوع نموذج عدد ‪ 600033‬م ‪. 87 /‬‬

‫‪ / 2‬الرجراجي زكرياء مرجع سابق ص ‪. 172‬‬
‫‪ / 3‬محاضرة باملعهد العالي للقضاء ؛ الحجز التنفيذي غير املباشر ‪.‬‬
‫‪ / 4‬أحمد النويض ي " القضاء املغربي و إشكاالت التنفيذ الجبري " مطبعة وراقة الكتاب فاس ؛ ط ‪ 1‬مارس ‪ 1995‬ص ‪163‬‬
‫‪ / 5‬عبد العلي حفيظ " الحجز التنفيذي العقاري " أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق ؛ جامعة محمد الخامس اكدال الرباط ‪. 2009/2008‬‬

‫‪73‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬إجراءات بيع العقارباملزاد العلني‬

‫إذا حل اليوم و الساعة املعينان إلجراء السمسرة و لم يؤد املنفذ عليه ما بذمته قام عون التنفيذ بعد التذكير بالعقار الذي هو‬
‫موضوع السمسرة و بالتكاليف التي يتحملها و الثمن األساس ي املحدد للسمسرة في دفتر التحمالت أو عند اإلقتضاء العروض املوجودة و‬
‫آخر أجل لقبول العروض الجديدة إلرساله على املزايد األخير الذي قدم أعلى عرض موسرا أو قدم كفيال موسرا بعد إطفاء ‪ 3‬شمعات مدة‬
‫كل واحدة منها دقيقة واحدة تقريبا يتم إشعالها على التوالي و يحرر محضرا بإرساء السمسرة ‪.‬‬
‫يؤدي من رست عليه السمسرة ثمنها بكتابة الضبط خالل ‪ 10‬ايام من املزاد و يجب عليه عالوة على ذلك أن يؤدي مصاريف‬
‫التنفيذ املحددة من طرف القاض ي و املعلن عنها قبل السمسرة ‪.‬‬
‫يحق لهذا الشخص أن يصرح بأن مزايد من الغير خالل ‪ 8‬ايام و أربعين ساعة من إجراء السمسرة ‪.‬‬
‫ال يمكن تغيير التاريخ املحدد للسمسرة إال بأمر من رئيس املحكمة االبتدائية الذي يقع التنفيذ بدائرته تبعا ملقال األطراف أو‬
‫لعون التنفيذ و ال يكون ذلك إال ألسباب خطيرة و مبررة بصفة كافية و خاصة إذا لم تكن هناك عروض أو كانت العروض املقدمة غير كافية‬
‫بصفة واضحة ‪.‬‬
‫يمكن لكل شخص داخل ‪ 10‬أيام من تاريخ السمسرة أن يقدم عرضا بالزيادة عما رسا به املزاد بشرط أن يكون العرض يفوق‬
‫بمقدار السدس ثمن البيع األصلي و املصاريف ‪.‬‬
‫يتعهد صاحب هذا العرض كتابة ببقائه متزايدا بثمن املزاد األول مضافة إليه الزيادة ‪.‬‬
‫تقع سمسرة نهائية بعد انصرام أجل ثالثين يوما يعلن عنها و تشهر و تتم في شأنها نفس اإلجراءات املتخذة في السمسرة األولى ‪.‬‬
‫إذا لم ينفذ الراس ي عليه املزاد شروط املزايدة أنذر بذلك فان لم يستجوب خالل عشرة أيام أعيد البيع تحت مسؤوليته و عهدته ‪.‬‬
‫تنحصر إجراءات إعادة البيع في إشهار جديد فقط على أن تقع السمسرة الجديدة خالل ثالثين يوما من هذا اإلشهار ‪.‬‬
‫يتضمن اإلشهار عالوة على البيانات العادية املتعلقة بالعقار بيان املبلغ الذي وقف به املزاد األول و تاريخ املزايدة الجديدة ‪.‬‬
‫غير أنه يمكن للمشتري املتخلف توقيف إجراءات البيع الجديد إلى يوم املزايدة الجديدة بإثبات قيامه بتنفيذ شروط املزاد الذي‬
‫استفاد منه و الوفاء باملصاريف التي تسبب فيها نتيجة خطئه ‪.‬‬
‫يترتب عن املزايدة الجديدة فسخ األولى بأثر رجعي ‪.‬‬
‫يلزم املشتري املتخلف بأداء الفرق إن كان الثمن الذي رست به املزايدة أقل من األولى دون أن يكون له حق طلب ما قد ينتج من‬
‫زيادة ‪.‬‬
‫يعتبر محضر املزايدة ‪:‬‬
‫‪ -‬سندا للمطالبة بالثمن لصالح املحجوز عليه و لذوي حقوقه ‪.‬‬
‫‪ -‬سند ملكية لصالح الراس ي عليه املزاد ‪.‬‬
‫يذكر املحضر بأسباب الحجز العقاري و اإلجراءات املتبعة و إرساء املزايدة التي تمت ‪.‬‬
‫ال يسلم املحضر مع وثائق املحجوز عليه إال عند إثبات تنفيذ شروط املزايدة ‪.‬‬
‫ال ينقل إرساء املزاد إلى من رست عليه السمسرة إال حقوق امللكية املحجوز عليه ؛ الفصل ‪ 480‬من ق م م ‪.‬‬
‫و نصت املادة ‪ 220‬من مدونة الحقوق العينية ال تسلم كتابة ضبط محضر إرساء املزايدة إال بعد أداء الثمن املستحق أو إيداعه‬
‫بصندوق املحكمة إيداعا صحيحا لفائدة من له الحق فيه ‪.‬‬
‫يترتب على تقييد محضر إرساء املزايدة بالرسم العقاري انتقال امللك إلى من رسا عليه املزاد و تطهيره من جميع االمتيازات و‬
‫الرهون و ال يبقى للدائنين حق إال على الثمن ‪.‬‬
‫خاتمة‬
‫إن التنفيذ القضائي ما زال يثير كثير من االشكاالت العملية و العلمية سواء تم بناء على حكم قضائي أو بناء على شهادة التقييد‬
‫الخاصة ؛ نظرا ألسباب عديدة من بينها ‪:‬‬
‫‪ -‬املشرع املغربي نظم مقتضيات التنفيذ الجبري في مجموعة من القوانين العامة و الخاصة و لم ينظمها في مدونة واحدة ؛ الش يء‬
‫الذي يرجع على القاض ي أو املفوض القضائي أو املحامي ‪ ...‬في الرجوع الى كل هذه النصوص على عكس لو كانت في قانون واحد ‪ .‬و حتى‬

‫‪74‬‬
 ‫_____________________________________________________‬
‫مجلة املنارة للدراسات القانونية واالدارية – عدد ‪2017 /18‬‬

‫املشروع الجديد لقانون املسطرة املدنية بقي كما هو عليه الحال إال أن هناك بعض التغييرات الطفيفة كجمع الحجوز ذات طبيعة تحفظية‬
‫في باب واحد ‪.‬‬
‫‪ -‬املشرع في قانون املسطرة املدنية لم يعرف السند التنفيذي و لم يذكر أنواعه ؛ إال أنه في املشروع املرتقب فأنه ذكر أنواع‬
‫السندات القضائية ؛ كما أن املشروع لم يعطي اهتماما كبيرا للسندات التنفيذية ؛ بحيث ذكر السندات التنفيذية القضائية و لم يتطرق‬
‫للسندات التنفيذية غير القضائية ‪.‬‬
‫‪ -‬كما أنه لم يحدد هل أموال الدولة الخاصة و العامة هل تقبل الحجز أم ال ‪ .‬إال أن املشروع نص في الفصل ‪ 589‬على إمكانية‬
‫الحجز التنفيذي على املنقوالت و العقارات الخاصة للدولة دون عرقلة السير العادي للمرفق العمومي ‪.‬‬
‫‪ -‬عدم إعطاء مؤسسة التنفيذ ( مؤسسة املفوض القضائي ) بيع العقار باملزاد العلني ؛ مع العلم أن هذه األخيرة هي صاحبة‬
‫االختصاص في التنفيذ ‪.‬‬
‫‪ -‬غياب مؤسسة قاض ي التنفيذ غير أن الفصل ‪ 429‬من ق م م ينص على القاض ي املكلف بالتنفيذ ؛ إال أن املشروع الحالي ينص‬
‫على مؤسسة قاض ي التنفيذ ؛ إذ يحل هذا األخير بالبت في جميع االختصاصات التي كانت موكولة لرئيس املحكمة ‪.‬‬
‫لهذا خرجنا ببعض التوصيات ‪:‬‬
‫‪ -‬ضرورة تدخل املشرع املغربي لوضع مدونة عامة للتنفيذ الجبري ‪.‬‬
‫‪ -‬تنظيم احكام عامة للسندات التنفيذية ؛ القضائية و غير القضائية ‪.‬‬
‫‪ -‬جعل الجميع سواسية أمام القانون و ذلك لجعل جميع اموال الدولة قابلة للحجز سواء كانت عامة أو خاصة ‪.‬‬
‫‪ -‬توسيع اختصاصات املفوض القضائي في مجال التنفيذ ‪.‬‬

‫‪75‬‬