6

/ I

0P ) 6 

Y:,

   .Q 0P ) # ) 9*P

< @% @% ? 6 : 6<

4  I $ # 6: " =  O    5 9*P  0 

  < $ M: " 1 .P J #  @% 10P )

H  2000  30 <  ) T  * 1994  (11) < 07 

 (43) < #/ #  ) 12008  07    ) 6

.1976

0P ) 4 :5

G "

0/ # Y:*
0P

1
  A  9) 1  - = # Y:9,)- N% #

#
0J  
 ) - 07  0J 8 " ,7 " 90

2
"
0" O A  9) U H


 ) - 07  0J 8 0P "7 (658)
  

3
  A  9) 
 0J 9#

0-9:‫م ا‬.2[‫ ا‬0ES‫ ﻡ‬%‫ ﻡ‬405 ‫دة‬,‫ ا‬4 'b‫ ا‬- 1

‫'ان‬-K‫ ا‬9‫ ﻡ'ﺵ‬%‫ ﻡ‬577 ‫دة‬,‫ ا‬4 'b‫ ا‬- 2
1976 01+ (43) "#‫ ا[رد ر‬9,‫' ان ا‬b‫ ا‬- 3

18
‫   ‪#%  -   ) 0P " K ;-  2(3 9‬‬

‫)   " ‪  1<   ,0 = 6   < " -  2(3‬‬

‫(‪., H+ 5 

  8‬‬

‫ ‪ 07 - = "

0P 7  ( 1/ +   < # 90‬‬

‫)‪"1  A  9‬‬

‫   ‪4%/ " 6  3 0d # )  ,- "    (3 9‬‬

‫) ‪A  9) 1

 (0J) 3 : 4%   9# -  (07‬‬

‫ ‪.

0/ - #3 0P ) # 3 0‬‬

‫ ‪H :  ) " 0d #/ H 4  U  83‬‬

‫‪'" 9#  6) # (8 )  7   3  1(- 8 )
 #/‬‬

‫‪9#  $ 07  / 0P ) = 0 5 (3 1G ? 4  60‬‬

‫)‪@ "  # 1607  ) " + 0 5 M @  "  1G G)5 G: G‬‬

‫ ‪.2;<J @ 07‬‬

‫@ ‪" 9#   F:

 % " 1 @ 1#‬‬

‫
)‪Y:     , ( 1#/ #  )  (69/1‬‬

‫‪6  "
 % 2(3  ) @ $ 1@ H   @ $‬‬

‫‪.3: F: % ? 0    4  " 1 =-  " @ H   9#‬‬

‫‪ - 1‬ﺕ‪2 J--,‬ق ر‪ 78/768 "#‬ص ‪1993 400‬‬

‫‪ - 2‬ا‪9-O:‬ي‪ ، 2005 ،‬ا‪ k-O‬وا]&‪S‬ر ‪ ،‬دار ا‪,I ، 03Q‬ن ‪ ،‬ص‪203‬‬
‫‪ - 3‬ﺱ‪UE‬ن ‪ ،‬أر ‪ ، 2005 ،‬ﻡ‪f‬در ا]*‪J‬ام ‪ 3‬ان ا‪ 9,‬ا[رد ‪ ،‬دراﺱ‪ 0‬ﻡر‪ 3 0‬ا‪ 6h‬ا]ﺱ‪8‬ﻡ‪ ،‬دار ا‪,I ، 03Q‬ن ‪ ،‬ص‪3‬‬

‫‪19‬‬
#/ #  )  (68)
 F 90  , #: @ "

" # @ 6)  M 3 ) $%  M   < % " 


."6  H 5 " 6 )

 ) / 1 % ( 0J +  " 4  6:  O  

@-  5 (3 " 5? 1, =-   

0J   '" 107  - 8 

# 1976  (43) < #/ #  ) # H , F #  )) =

 ) - 9- 5  07  + / 10J ;+   F #   

.J 6: 6   07  0J +  (681)

 # (677)
 # 

.
 ) - 9-  #

3
0P ) " 3< # +   9)  (3 # G" 90

" 1;.  " G) 6 (3   " O 1  A  6)   - =

1
0J  # 07  ) 9
0/   " + 0 8(  1= " ;)

2
0P ) ,  0J G O

0J  - / 19/ -   #   )  0P )

< " 1   " $0 - 2(3 1) 4%"   EM 4, #3  

/ 1
<  4%/   H+ ? 'J #  - ,0 = 6  

 ) 6 H  6. ; = # ;   '0  8( E

@%  (? 0  6 GM . ;: ]  4  2000  07  

203‫ ص‬،l?‫ر ﺱ‬9f‫ ﻡ‬، ‫ي‬9-O:‫ ا‬- 1

1978 ‫م‬: 839 ‫ ( ص‬77 / 105 ) %--‫ﻡ‬K,‫ ا‬0? 0ES‫ق ﻡ‬2 J--,‫ ﺕ‬-2

20
# 0" 5 I #" I 2000  07    ) 6 H  (3

2(3 6U # " I 4%/ O # +    0& =0/ 6 8(

" " 0 2000  07    ) 6 H   ) ; 

7 0d - # 0P =    ( ) +" < 1=   < 0P

U = 4  (3 @-  9# )  . '" - = " K  : GM E

0P  = $) 7 8( = .-  2  0P ) ? #P )-

 #/ @- (3 6+ 5 1-  # G+ 0   "  5  (3 

  0P  )  1'  ? 9#  6) = 1G3U )

19# H- 5  07 

0P ) ;.? Y:G.

2@   "   ( ,"  "  < # 90

3
5
G J  , ? ,   "  Q ; 

(11) < 07    <  (")

) 
 F # 90

)  ) # ;.P @% =0

0P ;.? 07  + 0 " "  1994 

;.? @ 0J   %) 07  H %" < , " ) (3 (-  '0 # 

.
0P

897 ‫ ص‬1998 0:Oo ‫ر‬S&]‫ ا‬9I ( 1997 ) 9-+‫ ا‬9OI '-,‫ ﺱ‬، n1‫ – ﺕ‬1
11 0&‫ة – أ‬9X,‫ –ﺱرة ا‬2
34 0&‫ – ﺱرة ا]ﺱ'اء أ‬3

21

0P ) ;.P  ) : M ) " 3) +   ;<

11982  (29) < 07    <  

  (")
)-  )

.1H      , H <5 " 5?

 #%  '( F (3 # H 6<   < K" I #" I

< 07    < F  

0P ;.? # @ 4%/ =0

07    ) 6 H  #    G( # 7  1994  (11)

" 10P ) ;.? $ ) A # " I "  < (3 12000 

/ 3 - , )  #   5 , ,  ) (, R ;.?

, 6 ) , 6    )3  @% D  " " 14%/

.H   

0P ) " Y:G..

#  ) F  #   0P ) #    / "

.2$ Y6 Y Y: #3 1976  (43) < #/

$0P   0P ) )5 %  I 14%/    Y:

 $0P (3 @% 6 <   107  0J #3 0P ) 4%" " 

8( "0P
 1
0/ 10J   , @- 5   " I :Q 4%

1987 ‫م‬: 619 ‫ ص‬85/442 ‫ق‬2 J--,‫ ﺕ‬- 1

0:h1,‫د ا‬I Q‫ب ا‬O‫ ا‬%‫ ﻡ‬1976 01+ 43 "#‫ ا[رد ر‬9,‫ص ان ا‬f 'b‫ ا‬- 2

22
9? 3 ./ 8(  9  # < ." I?   ? @ 7 ) 4 K

"129,? " 1) " 1+ 

." 
 0   6J    7 @ +0P 9  

H    " G @% 1994  (11) < 07    < (-

< #/ #  ) G) " I 2008  07    ) 6

$   G: G <   6    " $0" "  1976  (43)

= *  %* 1(141)

 F G) G <  ) 60 '( 2P 6.
P

< #/ #  )  (145،153)

 1+5 L ) 0 ( *

#  6M  4%/  < #/ #  ) " 0 , 1976  (43)

07    < "  = 1)  +  < , 9+0 "
P 6:

07  @ %" 7 8

& 6:"  :
 # 1994  (11) <

2010/12/31 $ H 3

  07 6*? #  5 4: @-  '" L

6 H   :

 # @ 6:P ++ 6 H  G" 90

;  #%"   :" ; 9%& 2000  07    )

 30 <  ) T  * 1994 (11) < 07    < #

2000
Y:0P ) # 6

G " G 0    " 5

G " #3 %  .. 6 #   " $0

  
G < " G   " :G.

1998 ،2‫ ط‬، ‫ن‬1O ، OEK‫رات ا‬M1‫ ﻡ‬79 ‫'ة‬3 81 ‫ ص‬،‫ء ا[ول‬JS‫ ا‬،9:‫ ا‬0&'b ،‫ا'زاق‬9OI ، ‫ري‬a1+‫ ا‬- 1

23
 ‫  ‪.1G    " '"  6‬‬
‫‪G <   " :G..‬‬

‫ ‪#   0J ;+  ?  , 1D + 0P ) # 6‬‬

‫‪.2
0/ #   07  ?  1
 E) - 10J 9# -‬‬

‫ ‪0P ) #
 1
0/ 1 07 9# I ? @%  4  (,‬‬

‫ <    ‪30 <  ) T  * 1994  (11) < 07‬‬

‫ ‪.2008  07    ) 6 H  12000‬‬

‫? ‪+  " I 0J 

M ;+ 5  3   ) 9#‬‬

‫  ‪F  90  (3  A  $  +  10J 9#‬‬

‫)  ‪ 3 E  <    07 " I 1976  (43) < #/ #‬‬

‫(;  ‪ 0 %  / 1

0J   0J   '( @ 3 6
0J‬‬

‫ ‪.+ 5 6 5‬‬

‫‪G % )   8( E 1 0   < "  07 9#‬‬

‫    ‪4  I‬‬

‫ " ‪G < " 1G   " $0 0J 9#‬‬

‫‪ (662)
 F $  " ;.P " 1=<    1*  +‬‬

‫)  ‪.3#/ #‬‬

‫‪Y:
0/‬‬

‫; 
)‪ 1976  (43) < #/ #  )  (1/664‬‬

‫" )‪
0/ 1= # G. O  6 - " G " G 0P 6   " + 0‬‬

‫‪ - 1‬ﺱ‪UE‬ن ‪ ،‬أر‪ ، 2005 ،‬ﻡ‪f‬در ا]*‪J‬ام ‪ 3‬ان ا‪ 9,‬ا[رد دراﺱ‪ 0‬ﻡر‪ ، 0‬ص‪94‬‬
‫‪ - 2‬ﺵﺵري ‪ ،‬ﺹ‪8‬ح ا‪ ، 2002 ،%&9‬اا‪I 3 3‬د ا‪ %-.,‬وا‪ ، %&'()*+,‬دار ا‪ ، 03Q‬ص‪30‬‬
‫‪ - 3‬ا‪,‬دة ‪'*M& " 662‬ط ?‪ 0:h1,‬ا‪:,‬د ‪ -1 : a-EI‬أن ﺕ‪.‬ن ﻡ‪9‬ورة ا]ﺱ*‪h-‬ء ‪ -2‬أن ﺕ‪.‬ن ﻡ‪E:‬ﻡ‪ ً,EI 0‬آ‪ "+K ً-3‬ا‪J1‬اع"‬

‫‪24‬‬
3 "
? )  
0/   0P ) / 1,  0P ) 5 #" 

.
G % )  8( ; & 1  5 ))
0/   " $0 1- @

:Q G) 1994  (11) < 07    < 4 <

) # 07  8   @-  6 Y:,7

0P (2) <
  

07    < ?  5 ;0P 0   '( 6 " 1
0P

. ) (3 $0  "% # 

+ 6 )

9*& < 2008  07    ) 6 H  " 5?

  5 1994  (11) < 07    < #   4 

'" ? G

0P ) # 07  8   @-  6 )#  4 

. ) 07    <  ) (3 " $0   )) 
+

H  1994  (11) < 07    < 4 6: 

0P 6
 = #  < 0 2000  07    ) 6T

6 # -  6   @ 9%P $ 6  , )  GU ,-

0P ) # 6. 6  @ 6: = " H   ) 0P

4  2(3 6:  H " 0 / 1- : + ) $ 6 @  

.K:/
   ,)  
G  1 < 7    ) ; # @*

  <  (12)

 ; )
0/ @)  +  "

"  2000  30 <  ) T  * 1994  (11) < 07 

25
6  # =
3
0/    ) # 
0P 6 = -   (? )

() ,"  ,

+ 0 1976  (43) < #/ #  )  (667)

 E

0J 63 8( L " .. " , 6

0/ =  4%/   @- 5

5     )  " :7  , @-  L ;< " #
0/ A< 

.) # 
G  6

:05 ) #
 YD

0J 8 05 ) 7 (658)

 05 4 #/ H

.(  A  9) 

 0J 9# 
 ) - 07 

5 1<  +
  4%/  $0 4  (3 6: 

< #/ #  )  (671)

 " I 1
J 05
   " + 0

: "  ; 1976  (43)

) ( G .. + 0 " + 0 5  

05
   " $0 Y1

.G .. ? ; 16 %"



 8  G  )   07  0J


 ) ) (? Y2

.G ..  ;+ 

) < "  

0/ = 07  #)  #)  )  (? Y3

.07 



26
 ‫المطلب الثاني‪ :‬خصائص عقــد اإليــجــار‬
‫نستخلص من خالل تعريف عقد اإليجار المدني أن لهذا العقد مجموعة من الخصائص تتمثــل‬
‫فـــي‪:‬‬
‫‪ -1‬عقد اإليجار عقد مسمى‪ :‬أي أن المشرع الجزائري نظم أحكام هذا العقد عن طريق‬
‫التشريع‪.‬‬
‫‪ -2‬عقد اإليجار عقد رضائي‪ :‬أي ال يشترط شكل معين النعقاده بل يكفي شرط التراضي بين‬
‫المتعاقدين فضال عن المحل والسبب إال أننا قد نجد بعض االستثناءات التي تلزم إبرام‬
‫عقد اإليجار كتابة‪ .‬مثال م‪ 507.‬مكرر ‪ 1‬من قانون ‪ 05-07‬التي تخضع اإليجارات ذات‬
‫االستعمال السكني المبرمة من قبل المؤسسات العمومية المختصة إلى األحكام الخاصة‬
‫بها‪ .‬مما نستنتج أن قوانينها األساسية تشترط كتابة عقد اإليجار‪ .‬مثال عقود اإليجار‬
‫الصادرة عن ديوان شركة التسيير العقاري ‪ .‬وكذلك بالنسبة إليجارات األراضي الفالحية‬
‫الخاص بالمستثمرة الفالحية‪ ،‬فهي تخضع إلى مبدأ الكتابة ‪1 .‬‬
‫وال ننسى في هذا الصدد المرسوم التشريعي رقم ‪ 03-93‬المؤرخ في ‪ 1993/03/01‬المتعلق‬
‫بالنشاط العقاري المعدل والمتمم بقانون ‪ 05-07‬حيث أن المادة ‪ 21‬منه تشترط وجوبا العالقة ما‬
‫بين المستأجر والمؤجر في عقد اإليجار طبقا للنموذج الكتابي الذي حدده المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 69-74‬بتاريخ ‪ 1974/04/19‬المتضمن المصادقة على نموذج عقد اإليجار المتعلق بالنشاط‬
‫العقاري ‪ .‬كذلك يجب اإلشارة إلى أن نظرية عقد اإليجار في القانون المدني ال تنطبق على‬
‫اإليجارات التجارية كأصل عام‪ ،‬باعتبار أن اإليجارات التجارية يجب أن تكون مكتوبة تحت‬
‫طائلة البطالن ابتدءا من سنة ‪.2005‬‬
‫‪ -3‬عقد اإليجار عقد ملزم للجانبين‪ :‬أي انه ينشا التزامات وحقوق لكال طرفي العقد فالمؤجر‬
‫يلتزم بتمكين المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة أما المستأجر فيلتزم بدفع مبلغ‬
‫اإليجار‪.‬‬
‫‪ -4‬عقد اإليجار عقد معاوضة‪ :‬يقصد بعقد المعاوضة حصول كل من المتعاقدين على مقابل‬
‫نتيجة لاللتزامات التي يقضي بها العقد ففي عقد اإليجار يلتزم المؤجر بتمكين المؤجر‬
‫من االنتفاع بشيء في المقابل يلتزم المستأجر بدفع ثمن االنتفاع بذلك الشيء لمدة معينة‪.‬‬
‫‪ -5‬عقد اإليجار عقد مؤقت‪ :‬تعتبر هذه الخاصية عنصر جوهري تميز عقد اإليجار ومفادها‬
‫بان عقد اإليجار عقد محدد المدة باتفاق بين أطرافه‪.‬‬
‫‪ -6‬عقد اإليجار من العقود المحددة‪ :‬أي أن االلتزامات والحقوق الناتجة عن العقد تحدد عند‬
‫إبرام العقد باتفاق بين أطرافه عكس العقود الغير محددة أو العقود االحتمالية‪.‬‬
‫‪ -7‬عقد اإليجار ال يرتب للمستأجر حقا عينيا في الشيء في المؤجر أي انه ينشا التزامات‬
‫شخصية فق ط لكال الطرفين وعليه فانه من أهم عقود اإلدارة ويخرج تماما من دائرة‬
‫العقود الناقلة للملكية ‪.2‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬تمييز عقد اإليجار عن العقود األخرى‬
‫‪ -1‬عقد اإليجار وعقد البيع‪ :‬إن عقد البيع يقع على ملكية الشيء فهو عقد ناقل للملكية خالفا‬
‫لعقد اإليجار الذي يقع على منف عة الشيء فقط‪ ,‬ولكن قد يقع التباس بين العقدين إذا وقع‬
‫على ثمرات أو منتجات الشيء ال على الشيء ذاته‪.‬‬
‫فاألصل في العقد إذا وقع على ثمرات األرض يكون إيجارا إذ انه يقع على منفعة األرض‬
‫المتجددة أما إذا وقع على منتجات الشيء يكون بيعا وفي العموم فان العبرة بنية المتعاقدين هل‬
‫أرادا بيعا أم إيجارا فقد يبيع صاحب األرض المحصول وهو ال يزال في األرض فيكون العقد‬
‫بيعا لهذا المحصول و قد يؤج ر صاحب منجم منجمه ليستغله المستأجر مقابل أجرة دورية فيكون‬
‫العقد إيجارا ال بيعا‬

‫‪ -1‬د‪ .‬عصمت عبد المجير بكر أثر النزعة االجتماعية في تطور عقد االيجار (درا سة مقارنة) ـ رسالة ماجستير في القانون مقدمة إلى كلية‬
‫القانون في جامعة بغداد ـ ‪ 1972‬ـ ص‪.24‬‬
‫‪ -2‬مالحظات في قانون ايجار العقار رقم ‪ 87‬لسنة ‪ 1979‬المعدل ـ منشور في مجلة الع لوم القانونية التي تصدرها كلية القانون جامعة بغداد ـ‬
‫المجلد السابعـ العدد األول والثاني ‪1988‬ـ ص‪.222‬‬
‫‪1‬‬
‫كاظم الشيخ جاسم ـ قواعد ايجار العقار ـ ط‪ 1‬طبعة الجاحظ ‪ 1987‬ـ ص‪3‬ـ‪.4‬‬
 ‫‪ -2‬عقد اإليجار وعقد العارية‪ :‬من المعلوم أن عقد العارية من عقود التبرع حيث أن‬
‫المستعير ال يدفع أجرا للمعير خالفا لعقد اإليجار الذي يكون لقاء أجر معلوم ولكن قد يقع‬
‫التباس بين العق دين وذلك في السكن الوظيفي إذ أنه في بعض الوظائف تمنح مساكن‬
‫للموظفين دون دفع ثمن إيجارها ولكن في المقابل يتم خصم مبلغ معين من الراتب‬
‫الش هري للموظفين المستفيدين من السكن فالعقد في هذه الحالة عقد إيجار‪.‬‬
‫‪ -3‬عقد اإليجار وعقد عقد العمل‪ :‬عقد العمل يرد على القيام بعمل معين خالفا لعقد اإليجار‬
‫الذي يرد على منفعة شيء‬
‫‪ -4‬عقد الوكالة وعقد اإليجار‪:‬عقد الوكالة يجيز للموكل له التصرف في الشيء خالفا لعقد‬
‫اإليجار الذي يرد فقط على االنتفاع بالشيء دون التصرف‪.‬‬
‫‪ - -5‬عقد الوديعة وعقد اإليجار ‪:‬يختلف اإليجار عن الوديعة في أن المستأجر ينتفع بالعين‬
‫المؤجرة له والمودع عنده ال يتمتع بحق االنتفاع باإلضافة إلى ذلك فهذا األخير ال يدفع‬
‫أجرة للمودع ويلتزم برد الشيء المودع عنده بمجرد طلب المودع خالفا للمستأجر الذي‬
‫ال يرد العين المؤجرة إال بعد انقضاء مدة اإليجار‪.‬‬
‫‪ -6‬عقد اإليجار والبيع اإليجاري‪:‬عقود البيع اإليجاري هي عقود ترد على منقوالت أو‬
‫عقارات ومفادها أنها عقود إيجار وأن المقابل الذي يدفع بالتقسيط هو األجرة‪ ،‬ولكن‬
‫يوجد شرط يقرر أنه في نهاية اإليجار ودفع جميع األقساط فان المستأجر يحتفظ بالشيء‬
‫وعلى سبيل الملكية ويعتبر هذا الشرط وعدا بالبيع‪.‬‬
‫يرى الفق هاء أن هذه العقود هي في الحقيقة عقود بيع‪ .‬إال أن مصلحة البائع يوصفها بأنها إيجار‬
‫لضمان حصوله على الثمن وقد أثارت هذه العقود مشكلة في تكييفها وقد اعتبرها البعض إيجارا‬
‫متضمنا وعدا بالبيع‪ .‬واعتبرها البعض اآلخر إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا معلقا على‬
‫شرط واقف والشرط في الحالتين هو دفع كل األقساط ‪1‬‬
‫المبـــحث الثانـــي‪ :‬أركــــــــــــان عقـد اإليـجار المـدني‬
‫المطلب األول‪ :‬التراضي في عقد اإليجار‬
‫الفرع األول‪ :‬شروط االنعقاد‬
‫‪ -1‬وجود ارادة ‪ :‬تخضع للقواعد العامة المنشأة للعقد وال تخضع لشكل معين بل يكفي اتخاذ‬
‫موقف من أطرفه ال يدع أي شك في داللته على مقصود صاحبه ويجوز أن يكون التعبير‬
‫على اإلرادة ضمنيا وذلك في حالة تجديد عقد اإليجار كالبقاء في العين المؤجرة بعد‬
‫انتهاء مدة اإليجار‪.‬‬
‫‪ -2‬تطابق اإليجاب بالقابول ‪ :‬يخضع كذلك للقواعد العامة النعقاد العقد إذ يشترط النعقاد عقد‬
‫اإل يجار أن يصدر إيجاب من احدهما وقابول مطابق من األخر لإليجاب ويجدر باإلشارة‬
‫إلى أن اإليجاب والقابول في عقد اإليجار يقع على أربع عناصر هي ‪:‬‬
‫‪-‬ماهية العقد‬
‫‪-‬الشيء المؤجر‬
‫‪-‬مدة اإليجار‬
‫‪-‬سعر اإليجار‬
‫‪ -3‬طرفا عقد اإليجار‪ :‬من المعلوم أن طرفا عقد اإليجار هما المؤجر والمستأجر و سنبين‬
‫اآلن من له حق اإليجار ومن له حق االستئجار ‪2‬‬
‫أ‪ -‬من له حق اإليجار‪ :‬يملك حق اإليجار من له الصفات اآلتية‬
‫‪-‬من له حق ملكية الشيء‬
‫‪-‬من ل ه حق االنتفاع‪ :‬يمكن لمن له هذا الحق أن يبرم عقد اإليجار إال أن هذا الحق مؤقت وليس‬
‫دائم كحق الملكية وعليه فان مدة اإليجار يجب أن ال تتجاوز مدة االنتفاع وهذا ما أكدته المادة‬
‫‪ 469‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪ .‬التي نصت على أن اإليجار الصادر ممن له حق المنفعة ينقضي بانقضاء هذا‬
‫الحق على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه واإلخالء والمواعيد الالزمة لنقل محصول السنة‪.‬‬
‫‪ -‬من له حق إدارة الشيء‪ :‬يمكن لمن له هذا الحق أن يبرم عقد إيجار لمدة ال تفوق ثالث سنوات‬
‫ويمكن أن تتمدد هذه المدة بترخيص من القاضي وهذا حسب المادة ‪ 468‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬‬
‫‪ -1‬د‪ .‬رمضان أبو السعود ‪ ،‬العقود المسماة (عقد اإليجار االحكام العامة في االيجار) ‪ ،‬منشأة المعارف باالسكندرية ‪ ،1996 ،‬ص‬
‫‪.267‬‬
‫‪ -‬انظر في هذا المعنى‪ :‬د‪ .‬ادورد عيد ‪ ،‬اثر انخفاض قيمة العملة‪2‬في االلتزامات المدنية ‪ ،‬بيروت ‪ ، 1990 ،‬ص ‪ . 9‬د‪ .‬عصمت عبد‬ ‫‪2‬‬
‫المجيد ‪ ،‬اثر تغير قيمة النقد في االلتزامات العقدية ‪ ،‬بحث منشور في مجلة القانون المقارن ‪ ،‬تصدرها جمعية القانون المقارن‬
‫العراقية ‪ ،‬العدد الثاني والثالثين ‪ ، 2002 ،‬ص ‪. 22‬‬
 ‫‪-‬من له صفة الولي على القاصر المالك للشيء ‪ :‬تنص المادة ‪ 88‬من قانون األسرة الجزائري‬
‫على أن الولي يتصرف في أموال القاصر تصرف الرجل الحريص وعليه أن يستأذن القاضي‬
‫قبل القيام بأي‬
‫تصرف ومن بين هذه التصرفات إيجار عقارات القاصر لمدة ال تتجاوز ثالث سنوات‪.‬‬
‫‪-‬من له حق شخصي يتمتع به بموجب عقد إيجار‪ :‬تنص المادة ‪ 505‬من ق‪.‬م‪.‬ج على انه يمكن‬
‫للمستأجر أن يؤجر بدوره العين المؤجرة إيجارا فرعيا وهذا اإليجار يعتبر بدوره مظهرا من‬
‫مظاهر حق االنتفاع ويشترط في ممارسة هذا الحق الموافقة الصريحة للمؤجر األصلي‪.‬‬
‫‪-‬باإلضافة إلى هذا يمكن أن يؤجر الشيء من طرف أشخاص ال يتمتعون بحق شخصي أو عيني‬
‫مثل المسير‪ ,‬الوكيل ‪ ,‬الحارس القضائي و اللذين يتمتعون بمقتضى االتفاق أو القانون بصالحية‬
‫إبرام عقد اإليجار‪.‬‬
‫ب‪ -‬من له حق االستئجار‪ :‬لم يفرق المشرع الجزائري بين األشخاص الطبيعيين و المعنويين في‬
‫قدرتهم على االستفادة من ح ق اإليجار فضال عن هذا فان كل شخص طبيعيا كان أم معنوي‬
‫يستطيع أن يدفع ثمن اإليجار فيحق له حق االستئجار متى توافرت األهلية الوجبة لذلك ‪1.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬شروط الصـــــحة‬
‫‪ -1‬توافر األهلية‪ :‬يخضع اإليجار للقواعد العامة في األهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله‬
‫أهلية طرفي العقد وذلك بإتمام ‪ 19‬سنة كاملة‪ .‬فإذا كان أحد الطرفين عديم التمييز أي أقل‬
‫من ‪ 13‬سنة أو من في حكمه كالمعتوه والمجنون كان العقد باطال بطالنا مطلق‪ .‬وأما إذا‬
‫كان أحد الطرفين مميزا وهو من أكمل ‪ 13‬سنة كاملة أو من كان في حكمه كالسفيه وذا‬
‫الغفلة فان العقد يكون مو قوفا على إيجازة الولي أو الوصي في الحدود التي يجوز فيها‬
‫لهما التصرف أو إجازة القاصر بعد اكتمال أهليته وذلك ألن اإليجار من بين التصرفات‬
‫الدائرة بين النفع والضرر‪ .‬ولكن هل يجوز للولي أو الوصي إيجار شيء مملوك لعديم‬
‫األهلية أو ناقصها أو للمحجور عليه؟ يجب أن نشير إلى أنه إذا كانت أعماله من أعمال‬
‫اإلدارة‪ ،‬فيجوز له ذلك بشرط أن ال تتجاوز مدة اإليجار ‪ 3‬سنوات حسب المــادة‬
‫(م‪ 468.‬ق‪.‬م‪ ).‬إال أن هذه القاعدة يمكن أن ال تطبق وبالتالي يجوز تجاوز المدة إذا كان‬
‫النص القانوني ينص على خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ -2‬عيوب التراضي‪ :‬يكون التراضي في عقد اإليجار معيبا إذا شابه غلط أو تدليس أو إكراه‬
‫أو استغالل وليس في ذلك إال تطبيق القواعد العامة ولكن الغلط واالستغالل والغبن في‬
‫عقد اإليجار له تطبيقات عملية ال تخلو من األهمية و التي سيأتي على ذكرها‪:‬‬
‫‪ -‬الغلط في شخص المستأجر ‪ :‬إذا كان الغلط واقعا على شخص المستأجر فليس له بوجه عام تأثير‬
‫على صحة العقد الن اإليجار من عقود المعاوضة ويستوي لدى المؤجر أن يكون قد أجر لشخص‬
‫أو ألخر مادام يريد بهذا اإليجار أن يدير العين المؤجرة دون مراعاة لشخصية المستأجر ولكن‬
‫مع ذلك يكون الغلط سببا في إبطال عقد اإليجار إذا كان شخص المستأجر محل اعتبار لدى‬
‫المؤجر واألصل أن شخص المستأجر ليس محل اعتبار في العقد إال إذا ثبت العكس‪.‬‬
‫‪ -‬الغلط في العين المؤجرة‪ :‬إذا وقع الغلط في العين المؤجرة فان اإليجار يكون باطال طبقا‬
‫للقواعد العامة أما إذا كان الغلط واقعا في وصف من أوصاف العين فان كان محل اعتبار فيكون‬
‫العقد قابال لإلبطال كأن يعتقد الشخص أنه يستأجر أرض صالحة للزراعة فإذا هي عكس ذلك‬
‫واألمثلة متعددة ‪2‬‬
‫‪-‬الغبن واالستغالل في عقد اإليجار ‪ :‬الغبن في عقد اإليجار ال تأثير له في صحة العقد فإذا أجر‬
‫المؤجر بأجرة مرتفعة بحيث يصيب المستأجر من وراء ذلك غبن فاحش أو أجر باجرة منخفضة‬
‫بحث يصيبه هو غبن فاحش فان اإليجار يكون مع ذلك صحيحا ما لم تكن األجرة تافهة أو‬
‫صورية‪ .‬فيكون العقد قابال لإلبطال‪.‬‬
‫أما االستغالل في عقد اإليجار فيؤثر في صحة هذا العقد شأنه شأن سائر العقود وتطبق القواعد‬
‫العامة ‪3‬‬
‫‪ -1‬الدروي‪ ،‬فهمي والطنطاوي‪ ،‬طارق‪ :‬عقد اإليجار في القانون المدني‪ ،‬مركز األبحاث والدراسات القانونية‪ 1998 ،‬ص‬
‫‪162‬‬
‫‪ -2‬تناغو‪ ،‬سمير السيد‪ :‬عقد اإليجار‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ، 1998 ،‬ص ‪. 206‬‬
‫اإليجار‬
‫عقدص ‪206‬‬
‫مرجعفيسابق‪،‬‬
‫لمحــــــــــل‬
‫تناغو‪،‬اعقد اإليجار‪،‬‬
‫الثـــــاني‪:‬‬
‫المطلب ‪-3‬‬
‫‪3‬‬
 ‫الفرع األول‪ :‬الشــــيء المؤجر‬
‫تطبق عليه القواعد العامة أي أن يكون موجودا أو قابال للوجود معيينا أو قابال للتعيين و غير قابل‬
‫لالستهالك وغير مخالف للنظام العام و قابال للتعامل فيه ويجدر باإلشارة إلى أن قواعد القانون‬
‫المدني ال تط بق إال على المحالت الموجهة للسكن أو ممارسة مهنة ويقصي مفهوم المحل‬
‫المنقوالت واألرض الجرداء ذلك أنه يستوجب وجود عقار مبني مهما كانت حالته سواء كان‬
‫كوخا أو بيتا قصديريا مع مراعاة أحكام النصوص المتعلقة بالمحالت الممنوع فيها السكن أما إذا‬
‫تعلق األمر بمحل مهني فشروط القابلية للسكن غير مطلوبة و يكفي أن تمارس مهنة في المحل‬
‫كما تطبق قواعد القانون المدني على ملحقات السكن كالقبو والسطح إذا أجريت تبعا للمحل‬
‫الرئيسي أو إذا أجريت أساسا للسكن أو ممارسة مهنة‪1 .‬‬
‫ويجدر باإلشارة إلى أن ممارسة المهنة في المحل المؤجر يجب أن تكون فعلية واعتيادية‬
‫ومشروعة وبصفة رئيسية‪.‬‬
‫الفــرع الثــاني‪ :‬سعـــــــر اإليجــار‬
‫األجرة أو بدل اإليجار هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على‬
‫المنفعة‪ .‬وتقضي م‪ 1/467.‬ق‪.‬م‪ .‬أن بدل اإليجار قد يكون نقدا أو بتقديم أي عمل آخر‪ ،‬كأن يؤجر‬
‫شخص أرض مقابل بدل اإليجار في نسبة معينة من المحصول ويجب أن تكون األجرة حقيقية‬
‫وجدية بحيث ال تكون مقدارا تافها يقترب من العدم‪ .‬ويشترط أن تكون األجرة معلومة وهذا ما‬
‫قضت به م‪ 2/467.‬وبمعنى أن تكون األجرة متفق عليها بين الطرفين ومعلومة في العقد‪ ،‬فإذا‬
‫كانت من النقود يك في في تعيينها ذكر المقدار وإذا كان بدل اإليجار تقديم عمل يجب تقويمه‬
‫وتقديره في العقد‪2 .‬‬
‫الفــرع الثالـــث‪ :‬مــــــــــــــدة اإليجار‬
‫تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد اإليجار ألنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات‬
‫وحقوق الطرفين تبعا لمدة العقد‪ ،‬ولهذا فقد نصت م‪ 467.‬المعدلة أنه يجب أن تحدد مدة اإليجار‬
‫أي يجب أن تكون مدة معلومة وبالتالي استبعد المشرع العقود غير المحددة والعقود األبدية إذ‬
‫على أساس هذه المدة يتعين مقدار المنفعة التي يستحقها المستأجر ومقدار األجرة التي يستحقها‬
‫المؤجر و لم يحددها المشرع ال جزائري في التعديل الجديد الحد األقصى للمدة إال أنه يستفاد من‬
‫نص المادة أنه ال يجوز أن يبرم عقد اإليجار لمدة حياة المستأجر وإذا كان الشيء المأجور ملك‬
‫لقاصر‪ ،‬فال يجوز أن تزيد مدة اإليجار على ‪ 3‬سنوات إذا قام باإليجار وليه أو وصيه‪.‬‬
‫أما بخصوص بدأ مدة اإليجار فإ نها تسري من التاريخ المتفق عليه في العقد‪ ،‬فإذا لم يحدد فمن‬
‫تاريخ إبرام العقد‪ .‬وكذلك يجوز اشتراط بدأ اإليجار مستقبال‪ .‬وللعلم أن القانون الجديد قد ألغى‬
‫نظام التجديد الضمني لعقد اإليجار الذي كان يجيز أنه عند انتهاء المدة ولم يقم المؤجر بإجراء‬
‫التنبيه باإلخالء ضمن المدة القانونية‪ ،‬فان العقد يتجدد ضمنيا ولمدة غير محدودة وأقر المشرع‬
‫الجزائري حكما جديدا سهال من الناحية القانونية حيث بمجرد انتهاء مدة اإليجار ينتهي عقد‬
‫اإليجار دون الحاجة إلى إجراء التنبيه باإلخالء‪( .‬م‪ 1/469.‬مكرر ‪ 1‬ق‪.‬م‪3.).‬‬
‫غير أنه يجوز للمستأجر إنهاء عقد اإليجار قبل انقضاء المدة ألسباب جدية ومؤكدة كارتفاع‬
‫تكاليف اإليجار أو لظروف تتعلق بانتقاله إلى مكان آخر‪ .‬ففي هذه الحالة يجب على المستأجر أن‬
‫يخطر المؤجر بإنهاء عقد اإليجار مدة شهرين قبل انتهاء عقد اإليجار‪.‬‬

‫‪ -1‬نص المشروع على ذات الحكم في المادة ( ‪ ) 281‬منه‪.‬‬

‫‪ -2‬طلبة‪ ،‬أنور‪ :‬عقد اإليجار‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪ ، 1999 ،‬ص ‪ . 314‬أبو السعود‪ ،‬رمضان ‪ :‬العقود المسماة‪ -‬عقد‬

‫اإليجار (األحكام العامة في اإليجار)‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ، 1996 ،‬ص‬

‫بلاإليجار‬
‫اإليجارعقد‬
‫والطنطاوي‪ ،‬طارق‪:‬‬
‫ص هذه الحالة ال ينتهي عقد‬
‫فهمي‬ ‫الدروي‪،‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪314‬‬ ‫‪، 1999‬ففي‬ ‫مدةديث‪،‬‬
‫اإليجار‪،‬‬ ‫الجامعي الح‬
‫اإلسكندرية‪،‬المكتبانتهاء‬
‫اإليجار‪،‬المستأجر قبل‬
‫أنور‪:‬أنعقديتوفى‬
‫يحدث‬‫‪-3‬وقدطلبة‪،‬‬
‫في القانون المدني‪ ،‬مركز األبحاث والدراسات القانونية‪ 1998 ،‬ص ‪. 163‬‬
‫يستمر العقد إلى حين انتهاء المدة المتفق عليها‪ ،‬ومع ذلك يجوز للخلف العام الذين كانوا يعيشون‬
‫مع سلفهم مدة ‪ 6‬أشهر إنهاء هذا العقد إذا أصبح مثقال عليهم من حيث التكاليف‪.‬‬ ‫‪53‬‬

‫‪4‬‬
‫إال أن هذه القاعدة ليست من النظام العام حيث يجوز للمؤجر أن يتفق مع المستأجر أثناء انعقاد‬
‫العقد أنه في حالة وفاته ينتهي العقد ولو قبل انتهاء المدة (م‪ 2/469.‬مكرر ق‪.‬م‪ ).‬ويجب ممارسة‬
‫حق انتهاء اإليجار خالل ‪ 6‬أشهر من يوم وفاة المستأجر‪( .‬الفقرة األخيرة من م‪ 469.‬مكرر‬
‫ق‪.‬م‪1.).‬‬

‫المـــطلب الثالــث‪ :‬السبب في عقد اإليجـــــــــــار‬

‫يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمح بمعرفة لماذا اإلرادة تنشا االلتزام فهو‬
‫الهدف الذي من أجله يؤدي المتعاقد التزامه ويمكن تعريفه باالعتبارات االقتصادية التي ينتظر‬
‫جنيها من طرفا العقد و عليه فاالختالف واضح بين السبب والمحل فاألول مادي والثاني معنوي‬
‫و السبب في عقد اإليجار بالنسبة للمستأجر هو استغالل الشيء المؤجر أما بالنسبة للمؤجر فهو‬
‫االستفادة من سعر اإليجار‪.‬‬
‫المطلـــب الرابـع‪ :‬الكتابــــــــــة في عقد اإليجار‬
‫إذا كان عقد اإليجار في القانون القديم لم تشترط الكتابة إلبرامه حيث جعلها أمر نسبي فقد تكون‬
‫مشروطة ببعض القوانين الخاصة باإليجارات السكنية مثال ديوان الترقية والتسيير العقاري‬
‫وكذلك إيجار األراضي الفالحية وكذلك اإليجارات المتعلقة بالنشاط العقاري‪ ،‬ولكن هذا ال يمنع‬
‫أن يكون عقد اإليجار كتابة من أجل إثباته‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى نص م‪ 467.‬مكرر في ظل تعديل ‪ 2007‬فانه يشترط الكتابة في عقد اإليجار‬
‫تحت طائلة البطالن‪ ،‬وعليه فان كتابة عقد اإليجار تعتبر شرط النعقاده صحيحا‪ ،‬إضافة إلى‬
‫الشروط التي ذكرناها سابقا‪.‬‬
‫غير أن المشرع لم يبين طبيعة الكتابة إذا كانت رسمية أو غيرها‪ ،‬وعليه يجب الرجوع للقواعد‬
‫العامة التي تبين أحكام الكتابة إلثبات االلتزام وليس النعقاده‪ ،‬ويستخلص أن الكتابة تكون رسمية‬
‫كقاعدة عامة‪ ،‬ومفادها أن العقد يحرر من طرف موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف‬
‫بالخدمة العامة في حدود سلطاته (م‪ 324.‬ق‪.‬م‪ ).‬ويجب أن توقع العقود الرسمية من قبل األطراف‬
‫والش هود عند االنقضاء ويؤشر الضابط العمومي (الموثق) على ذلك في آخر العقد (م‪2/324.‬‬
‫مكرر ق‪.‬م‪ .).‬ويعتبر العقد الرسمي حجة حتى يثبت تزويره‪2 .‬‬

‫التزامات المستأجر والمؤجر‪.‬‬

‫إن عقد اإليجار من العقود الخاصة المهمة والملزمة واألكثر تداوالً بين األشخاص ولذلك أولته‬
‫التشريعات أهمية خاصة ‪,‬وهو من أكثر العقود التي فيها منازعات أمام المحاكم المدنية‪.‬‬
‫وإن المنازعات بين المؤجر والمستأجر هي المرأة العاكسة للتغيرات السياسية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية وحتى األخالقية التي تحدث في المجتمع‪.‬‬
‫واإليجار هو من الناحية االقتصادية وسيلة الستثمار المؤجر ما ال يحتاجه من أمالكه وللحصول‬
‫منها على منفعة معينة ‪ ,‬ومن الناحية االجتماعية هو األطار القانوني الذي يجمع بين طائفتين‬
‫أحدهما تمثل رأس المال واألخرى تمثل قوة في العدد فهو يحقق التضامن االجتماعي بينهما‪.‬‬
‫فعقد اإليجار هو العقد الذي يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من االنتفاع بشيء لمدة محدودة‬
‫مقابل بدل ايجار معلوم ‪ ,‬وينصب عقد اإليجار على العقارات والمنقوالت ‪ ,‬بمختلف أنواع‬
‫النشاطات التجارية أو الحرفية أو الصناعية‪3 .‬‬

‫‪ -1‬أبو السعود‪ ،‬رمضان ‪ :‬العقود المسماة‪ -‬عقد اإليجار (األحكام العامة في اإليجار)‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪ ، 1996 ،‬ص‬
‫‪528‬‬
‫‪ -2‬تناغو‪ ،‬سمير عبد السيد‪ :‬عقد اإليجار‪ ، 1998 ،‬ص ‪208‬‬

‫ذاته‬
‫الوقتحياء‬ ‫مدين في‬
‫بيروت‪ ،‬دار إ‬ ‫اإليجارأنه‬
‫والعارية‪،‬‬ ‫باألجرة‪ ،‬كما‬
‫للمستأجر العمل‪ ،‬م ‪1‬‬ ‫فالمؤجر‪ ،‬دائن‬
‫العقود الواردة على‬ ‫للجانبينالمدني‪ ،‬ج ‪6‬‬ ‫الملزمة‬
‫شرح القانون‬ ‫العقود‬
‫الوسيط في‬ ‫‪-3‬وهو من‬
‫السنهوري‪،‬‬
‫ً‬
‫للمستأجر بأن يمكنه من االنتفاع بالعين المؤجرة ‪ ,‬وبالتالي التزام أحد طرفيه تعد سببا اللتزام‬
‫وانقضائه يعد سببا ً أيضا ً في بطالن وانقضاء التزام الطرف األخر‪.‬‬ ‫وبطالنه‪ ،‬ص ‪296‬‬
‫العربي‪, ،‬سنة ‪1964‬‬
‫التراثاألخر‬
‫الطرف‬

‫‪5‬‬
‫ويعتبر من عقود المعاوضة حيث كل طرف يأخذ مقابالً لما يعطيه وال يمنع وصفه بأنه عقد‬
‫معاوضة أن يكون انتفاع المستأجر با لعين المؤجرة هو انتفاع مؤقت ‪ ,‬وهذا مايميز عقد اإليجار‬
‫عن عقد العارية‪.‬‬
‫وللعقد أركان كباقي العقود من رضا وسبب ومحل ‪ ,‬يجب أن تتوافر حتى تنشأ االلتزامات على‬
‫المؤجر والمستأجر‪ ,‬وتنتج أثار قانونية ‪ ,‬وألهمية هذه االلتزامات سنفرد جزئية لها‪:‬‬
‫التزامات المؤجر ‪:‬‬
‫‪1-‬التزامه بتحرير العقد ‪ :‬إن عقد اإليجار من العقود المسماة الرضائية التي تنعقد بمجرد‬
‫التراضي بين الطرفين مهما اختلفت الطريقة في التعبير عن رضاهما سواء كانت بالكتابة أو‬
‫بالمشافهة أو باإلشارة الدالة عليه ‪ ,‬ويقع التراضي على المنفعة من العين المؤجرة والمحددة‬
‫بالمدة واألجرة دون االخالل بما يتطلبه القانون في حاالت خاصة ‪ ,‬ويثبت عقد اإليجار بوجود‬
‫كتابة من المالك وهو وسيلة اثبات‪1‬‬
‫‪2-‬إلتزامه بتسليم العين المأجورة ‪:‬يلتزم المؤجر بتسليم العين المأجورة بذاتها بما أعدت له لمنفعة‬
‫مقصودة للمستأجر طوال مدة عقد اإليجار المتفق عليها فور انعقاد العقد إال إذا اتفقا على زمن‬
‫محدد ‪ ,‬ولو لم يتم استالم العين المأجورة ماديا ً مادام المؤجر أعلمه بذلك ‪ ,‬ويعد من باب التسليم‬
‫أن يضع المؤجر العين تحت تصرف المستأجر واالنتفاع بها ‪ ,‬وتتم أيضا ً بإبالغه بذلك شفهيا ً أو‬
‫كتابيا ً أو بكتاب مسجل أو إنذار رسمي‪.‬‬
‫إذا كان المأجور وقت التسليم ال يصلح الستيفاء المنفعة المقصودة ‪ ,‬أو ينقصها ‪ ,‬جاز للمستأجر‬
‫أن يطلب فسخ العقد أو انقاص األجرة بقدر نقص المنفعة ‪ ,‬وطلب التعويض وإلزام المؤجر بالقيام‬
‫باالصالحات الالزمة لتمكينه من االنتفاع‪.‬‬
‫أما إذا كان الضرر جسيم على صحة المستأجر جاز له الفسخ ولو تنازل عن هذا من قبل‪.‬‬
‫وإذا كان المأجور أشياء غير مادية مثل الحقوق الشخصية فتسليم هذا الحق يكون بإجازة المؤجر‬
‫للمستأجر‪.‬‬
‫ومن صور التسليم التسليم الحكمي كما لو اشترى شخص منزالً من آخر وأجر المنزل للبائع‬
‫فيكون المشترى قد تسلم المنزل تسليما ً حكميا ً بموجب عقد البيع ‪ ,‬أو كأن تكون العين بحيازة‬
‫المستأجر قبل اإليجار برهن حيازي أو إعارة أو وديعة ثم يستأجر العين وال تزال تحت يده فهو‬
‫يحتاج إلى قبض جديد‪.‬‬
‫أما مكان التسليم باعتباره عقار يكون في محل وجود العقار أو بتسليم المفاتيح‪.‬‬
‫أما النفقات الناتجة عن التسليم تقع على عاتق المؤجر مالم يقضي االتفاق بينهما خالف ذلك‪.‬‬
‫في حال شغل العين المأجورة من مستأجر أخر وانتهت مدة إجازته‪ ,‬فإن دعوى اإلخالء يرفعها‬
‫المؤجر وليس المسـتأجر‪2 .‬‬
‫إذا فال بد من التنويه أن المؤجر في األصل ليس ملزما ً بتسليم العين المأجورة للمستأجر ما لم‬
‫يلتزم األخير بدفع األجرة ألنه عقد يلزم الطرفين القيام به‪.‬‬
‫–‪3‬صيانة العين المأجورة والحفاظ عليها ‪:‬ويكون بإزالة جميع العوائق التي تقف في طريق‬
‫االستفادة من منفعة العين ‪ ,‬ويجب أن يتم تسليم العين المأجورة في حالة صالحة للمستأجر ‪ ,‬وفي‬
‫حال استالم المستأجر للعين وبقائه فيها مدة طويلة نسبيا ً دون طلب االصالح من المؤجر يكون قد‬
‫تنازل عن هذا الحق تلقائيا ً ‪,‬إال إذا كان المأجور في حالة يعرض المستأجر لخطر جسيم ‪ ,‬جاز‬
‫لألخير أن يطلب فسخ العقد ولو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق ‪,‬‬

‫‪ -1‬د‪ .‬السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬مصدر سابق‪ ،‬مج‪ ،1‬ج‪ ، 6‬ص‪.465‬‬
‫‪ - -2‬د‪ .‬عصمت عبد المجيد ‪ ،‬أحكام تخلية المأجور دراسة في تطبيقات قانون إيجار العقار ‪ ،‬دار الحرية للطباعة ‪،‬‬
‫بغداد ‪ ، 1988 ،‬ص ‪ . 21‬القاضي علي خليل محمد جواد ‪ ،‬مخالفة المستأجر لعقد اإليجار كسبب من أسباب‬
‫التخلية ‪ ،‬بحث مقدم إلى المعهد القضائي العراقي ‪ ،1993 ،‬ص‪.11‬‬

‫هناك نوعين من االصالحات منها مايقع على عاتق المؤجر ومنها ما يقع على عاتق المستأجر‪:‬‬
‫• اصالحات الترميمات الضرورية‪:‬‬

‫‪6‬‬
‫حيث يلزم المؤجر القيام بها ولو كانت بسيطة وأيا ً كان السبب الموجب لها‪ ,‬لتحقيق الغاية من عقد‬
‫اإليجار وهي انتفاع المستأجر من العين مثل صيانة األسطح ‪ ,‬الدرج ‪ ,‬المصاعد ‪ ,‬أنابيب الصحية‬
‫‪ ,‬التكييف التدفئة وكل ما يلحق بالعين ويكون مخصصا ً الستعمالها‪.‬‬
‫وللمؤجر أن يجري جميع االصالحات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ المأجور ولو‬
‫عارض المستأجر ذلك ‪,‬بشرط أن ينبه قبل مدة مناسبة ‪ ,‬فإذا حصلت خالل هذه االصالحات نقص‬
‫بالمنفعة للمستأجر جاز لألخير طلب إنهاء اإليجار أو إنقاص األجرة‪.‬‬
‫• واصالحات الترميمات التأجيرية‪:‬‬
‫عادة يقوم بها المستأجر ألنها تكون بسبب اهماله للعين أو بسبب االستعمال العادي مثل وضع‬
‫زجاج ‪ ,‬اصالح بالط…‬
‫أما إذا بلغت االصالحات من الجسامة ما يرهق المؤجر ‪ ,‬فال يلتزم إال بالحد الذي يقدره القاضي‬
‫مع مراعاة الحد األ دنى ألجرة العين ومدة بقاء المستأجر ‪ ,‬ويتحمل المستأجر إن أراد أن يستمر‬
‫فيها ما يزيد عن هذا الحد أو له فسخ العقد‪1 .‬‬
‫أما في حالة الهالك فيجب التمييز بين‪:‬‬
‫• الهالك الكلي ‪ :‬للعين المأجورة أثناء مدة اإليجار ‪ ,‬إذا كانت لسبب أجنبي ال يد ألحد‬
‫المتعاقدين فيها ‪ ,‬ينفسخ العقد من تلقاء نفسه ‪ ,‬أما إذا كان المتسبب هو المؤجر فيلتزم‬
‫بالتعويض على المستأجر ما أصابه من ضرر ‪ ,‬وكذلك الحال بالنسبة للمستأجر‪.‬‬
‫• الهالك جزئي‪ :‬ال ينفسخ معه العقد تلقائيا ً إنما تنقص األجرة‪.‬‬
‫فإذا لم يكن للمستأجر يد بهذا الهالك فيجب على المؤجر أن يقوم باالصالح وإعادة العين إلى‬
‫حالتها األولى ‪ ,‬ويحدد للمستأجر ميعاد مناسب للقيام بذلك ‪ ,‬وللمستأجر أن يطلب انقاص األجرة‬
‫أو فسخ العقد ‪ ,‬وفي حال تقاعس المؤجر عن القيام بالتزامه جاز للمستأجر القيام باالصالحات‬
‫على أن تتناسب مع قيمة األجرة ‪ ,‬وفي حال زيادتها على قيمة األجرة للمستأجر فسخ العقد أو‬
‫انقاص األجرة بعد أخذ األذن من القضاء ‪ ,‬حيث يعود للقاضي تقديرها بعد إنذار المؤجر‪.‬‬
‫وأخيرا ً يجوز للطرفين أن يتفقا على أحكام مخالفة لما نص عليه القانون ‪,‬كتحمل المستأجر تكلفة‬
‫االصالحات الضرورية ويشترط هنا أن يكون االتفاق صريحا ً وواضحا ً‪2 .‬‬
‫–‪4‬التزامه بضمان العيب الخفي‪:‬‬
‫هو العيب المؤثر والخفي وغير المعلوم الذي يظهر في العين المأجورة أو أحدى ملحقاتها ‪ ,‬يمنع‬
‫المستأجر من االنتفاع بها أو ينقصه ‪ ,‬ويدخل في العيب الصفات التي يكفل المؤجر للمستأجر‬
‫توافرها في العين ثم يخل في تنفيذه اللتزامه ‪ ,‬فيوجب عليه الضمان حينئذ‪.‬‬
‫وال يضمن المؤجر عيبا ً جرى العرف على التسامح فيه أو عيبا ً كان المستأجر يعلمه وقت التعاقد‬
‫أو كان يستطيع التنبه إليه أثناء فحص العادي للعين ‪ , ,‬مثل الرطوبة المألوفة التي يمكن إزالتها ‪,‬‬
‫أما الرطوبة التي تضر بالصحة وتعتبر عيبا ً يضمنه المؤجر ‪,‬وبالتالي كل عيب ينقص من‬
‫االنتفاع انتقاصا ً يسيرا ً يعتبر غير مؤثرا ً وغير موجب الضمان من المؤجر‪.‬‬
‫وتقدير العيب إذا كان خفيا ً أو ظاهرا ً يرجع إلى قاضي الموضوع تقديره‪.‬‬
‫أما االجراءات التي يتخذها المستأجر في حين وجود عيب يتحقق معه الضمان ‪ ,‬أن يطلب‬
‫اصالح العيب على نفقة المؤجر إذا كان هذا االصالح اليرهقه أوالً أو أن يقوم المستأجر به على‬
‫نفقة المؤجر بشرط أن يتناسب االصالح مع األجرة ‪ ,‬ثم ثانيا ً للمستأجر الحق في فسخ عقد‬
‫اإليجار أو انقاص األجرة مع التعويض ‪ ,‬إذا كان العيب من الجسامة الذي يلزم معه الفسخ ‪ ,‬أما‬
‫إذا لم يصل إلى حد الجسامة للمستأجر طلب انقاص األجرة بما يتناسب مع نقص االنتفاع بالعين ‪,‬‬
‫ويسري هذا النقص من وقت حصول اإلخالل في االنتفاع‪.‬‬
‫‪ -1‬د‪ .‬عصمت عبد المجيد ‪ ،‬شرح قانون إيجار العقار رقم ‪ 87‬لسنة ‪ ،1979‬مصدر سابق ‪ ،‬ص‪ .99‬د‪ .‬عصمت عبد المجيد ‪ ،‬شرح‬
‫قانون إيجار العقار رقم ‪ 87‬لسنة ‪ 1979‬وتعديالته ‪ ،‬مصدر سابق ‪ ،‬ص‪. 58‬كاظم الشيخ جاسم‪ ،‬أحكام إيجار وفقا ً للقوانين الخاصة‬
‫‪ ،‬مصدر سابق ‪ ،‬ص ‪ . 235‬سعد خليل الراضي ‪ ،‬مصدر سابق ‪ ،‬ص ‪. 38‬‬
‫‪ - -2‬انور طلبة ‪ ،‬الوسيط في القانون المدني ‪ ،‬العقود المسماة ‪ ،‬ج‪ ، 2‬دار الفكر العربي ‪ ،1987 ،‬ص‪. 630‬‬

‫والبد من التنويه إلى أن األجرة تعود إلى حالتها إذا قام المؤجر باصالح العيب‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫وهذا ال يمنع المستأجر من طلب الت عويض عن الضرر الذي لحق به بسبب حرمانه من االنتفاع‬
‫بالمأجور بشرط أن يكون المؤجر عالما ً بوجود العيب‪.‬‬
‫ويقع باطالً كل شرط بين المؤجر والمستأجرباإلعفاء أو الحد من ضمان التعرض‪.‬‬
‫‪ -5‬ضمان التعرض‪:‬‬
‫ً‬
‫يتعهد المؤجر أن ال يقف عائقا بين المستأجر واالنتفاع بالمأجور أو ينقص منه وبعبارة أخرى ال‬
‫يقبل منه أن يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالمأجور سواء كان التعرض ماديا ً كأن يمنع المستأجر‬
‫من استعمال المصعد أو السطح للعين أو يقطع التيار الكهربائي عنه …‪..‬إلخ ‪ ,‬أو التعرض قانونيا ً‬
‫بإعطاء الغير حقا ً يتعارض مع حق المستأجر طوال مدة اإليجار‪ ,‬وال أن يحدث في المأجور‬
‫تغيرا ً يمنع االنتفاع به وكال التعرض يضمنه المؤجر ‪ ,‬ويجب أن يكون التعرض فعليا ً وليس‬
‫احتماليا ً ‪ ,‬وأن يقع من المؤجر أو أحد تابعيه أثناء قيامهم بعملهم مثل حارس العين‪.‬‬
‫وللمستأجر طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو انقاص األجرة حتى يتوقف المؤجر عن التعرض‬
‫له ‪ ,‬ثم له أن يطلب التعويض عن األضرار التي لحقت به نتيجة هذا التعرض‪.‬‬
‫التزامات المستأجر‪:‬‬
‫‪1-‬التزام المستأجر بالوفاء باألجرة ‪ :‬أول ما يلتزم به المستأجر أداء األجرة المتفق عليها وفي‬
‫الموعد المتفق عليه بالعقد إذا كان االتفاق كتابة ‪ ,‬أما إذا كان االتفاق على موعد العقد مشافهة أو‬
‫لم يتفقا على م وعد محدد ‪ ,‬وجب عليه الوفاء باألجرة في أول كل شهر ‪ ,‬وفي حال رفض المؤجر‬
‫استالمها بعد عرضها عليه عرضا ً قانونيا ً ‪ ,‬للمستاجر أن يودعها في إدارة التنفيذ خالل ‪ 20‬يوما ً‬
‫من تاريخ االستحقاق وعلى المستأجر االستمرار وااللتزام بدفع األجرة كاملة في مواعيد‬
‫استحقاقها ولو قام نزاع بينه وبين المؤجر حول األجرة إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي‬
‫أو يحسم باتفاق الطرفين وإال اعتبر المستأجر متخلفا ً عن أداء األجرة‪.‬‬
‫أما مكان الوفاء باألجرة فيكون في موطن المستأجر مالم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير‬
‫ذلك ‪ ,‬ويقع اثبات الوفاء باألجرة على المستأجر ‪.1‬‬
‫في حال لم يوف المستأجر باألجرة هنا على المؤجر أما أن يطالب بالتنفيذ العيني أو طلب فسخ‬
‫العقد مع احتفاظه بحقه في األجرة بسبب إخالل المستأجر بالتزامه بالوفاء بها ‪ ,‬أما التنفيذ العيني‬
‫فيكون ذ لك باعذارالمستأجر ورفع دعوى بالدين الذي عليه أو أن يستصدر المؤجر أمر أداء إذا‬
‫كانت األجرة هي كل ما يطالب بها ‪ ,‬وبعدها ليس له أن يطالب بفسخ العقد لنفس السبب ‪ ,‬وذلك‬
‫إذا لم يقم المستأجر بدفع األجرة خالل ‪ 20‬يوم من تاريخ استحقاقها دون ضرورة إعذاره ‪ ,‬كما‬
‫يحق للمؤجر حبس المنقوالت الخاصة بالمستأجر بما يتناسب مع قيمة األجرة التي لم يوفها‪.‬‬
‫‪2-‬التزام المستأجر بحفظ العين المؤجرة واستعمالها فيما أعدت له ‪ :‬على المستأجر أن يلتزم‬
‫باستعمال العين استعماالً الذي أعدت له وصيانتها‪ ,‬وليس له اهمالها أو استعمالها على وجه‬
‫مخالف لما تم االتفاق عليه ‪ ,‬فإذا نص العقد على استعمال معين للعين امتنع على المستأجر أن‬
‫يستعملها في غير ذلك وإال استوجب إخالءه‪ ,‬أما إذا لم يتفق على وجه االنتفاع بالعين وجب‬
‫استعمالها وفقا ً لما يقضيه العرف ‪ ,‬وفي حال مخالفة المستأجر لالتفاق يلزمه المؤجر بالتنفيذ‬
‫العيني أو فسخ العقد والتعويض‪.‬‬
‫ً‬
‫والبد من التنويه أن المستأجر له الحق في التغيير في العين فيما ال يسبب ضررا للمؤجر ‪ ,‬وعليه‬
‫أن يبذل في المحافظة على العين عناية الشخص العادي‪.‬‬
‫ويعتبرالمستأجرمسؤول عن الحريق في العين المأجورة مالم يثبت عكس ذلك ‪ ,‬كأن يكون السبب‬
‫أجنبي ال يد له فيه ‪ ,‬أما إذا ثبتت مسؤوليته عليه التعويض‪.‬‬
‫‪ -3‬التزام المستأجر برد العين المأجورة عند انتهاء مدة العقد ‪ :‬حيث يجب تسليمها بالحالة‬
‫التي استلمها وقت بداية االنتفاع بها وقت انتهاء العقد أو وقت الفسخ ‪.2‬‬

‫‪ -1‬د‪ .‬السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني ‪ ،‬مصدر سابق ‪ ،‬مج‪ ، 1‬ج‪ ، 6‬ص‪164‬‬
‫‪.2-‬السنهوري ‪ ،‬شرح القانون المدني في العقود ‪ ،‬مصدر سابق ‪ ،‬ص‪394‬‬

‫‪8‬‬
‫في حال امتنع المستأجر عن رد العين أو تأخر ‪ ,‬على المؤجر أن يطلب التنفيذ العيني والتعويض‬
‫عن هذا التأخير بمقدار الضرر الذي أصابه ‪ ,‬وقد حدد المشرع هذا التعويض بما يعادل ضعف‬
‫األجرة ويعود تقدير هذا التعويض لسلطة القاضي التقديرية ‪ ,‬أما إذا ردها المستأجر ولكن ناقصة‬
‫أو تالفة أوهالكة فإنه يلتزم بالتعويض على المؤجر بالنفقات الالزمة إلعادة العين لحالتها األولى‬
‫والتعو يض عن المدة التي يحرم خاللها االنتفاع بالعين واستغاللها ‪ ,‬مالم يقدم المستأجر دليل‬
‫الهالك يعود لسبب أجنبي‪.‬‬
‫أما مصروفات رد العين تقع على عاتق المستأجر مالم يقضي اتفاق أو عرف غير ذلك‪.‬‬
‫‪4-‬أنتهاء عقد اإليجار ‪:‬‬
‫ينتهي عقد اإليجار لعدة أسباب منها انتهاء مدة العقد المتفق عليها ‪ ,‬الهالك الكلي وله صوره‬
‫وأحكامه‪ ,‬وكذلك الهالك الجزئي ‪,‬اتحاد الذمة ‪ ,‬تغيير المستأجر محل إقامته …‪..‬إلخ ‪,‬وسنقف عند‬
‫بعض النقاط التي يشابها الغموض مثل‪:‬‬
‫التأجير من الباطن والتنازل ‪ :‬الفرق بي نهما‪ ,‬حيث أن التأجير من الباطن يتم بتأجير المستأجر‬
‫العين إلى مستأجر أخر بعقد إيجار من الباطن دون علم المؤجر األصلي ‪ ,‬فيصبح المستأجر‬
‫األصلي مؤجر من الباطن ‪ ,‬وبالتالي يكون هناك عقدين يحكم هذه العالقة ‪ ,‬عقد إيجارأصلي يظل‬
‫بين المؤجر والمستأجر األصليين‪ ,‬وعقد إي جار باطن بين المستأجر والمؤجر من الباطن ‪,‬‬
‫وبالتالي العالقة بين المؤجر األصلي والمستأجر من الباطن تكون عن طريق دعوى غير مباشرة‬
‫لعدم وجود عالقة مباشرة بينهما ‪ .‬فاألصل حظر القانون التأجير من الباطن ‪ ,‬ثم جاء االستثناء‬
‫بجواز ذلك‪.‬‬
‫أما التنازل فيكون بتنازل المستأجر عن حقه باالنتفاع بالعين المأجورة إلى مستأجر أخر‪ ,‬أي‬
‫مستأجر يحل مكان المستأجر في حقوقه والتزاماته الناشئة عن هذا العقد ‪ ,‬فهذه حوالة العقد ‪,‬‬
‫وتصبح نافذة بمواجهة الغير وذلك بقبولها أو اعالنها ‪ ,‬ويكون التنازل صريح أو ضمني‪.‬‬
‫موت المؤجر أو المستأجر ‪:‬فعقد اإليجار ال ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر ‪ ,‬ويبقى ساريا ً في‬
‫مواجهة الورثة فإذا مات المؤجر مثالً فإن ورثته يلتزمون بتمكين المستأجر من االنتفاع بالعين‬
‫المؤجرة وبضمان التعرض واالستحقاق وبضمان العيوب الخفية ‪ ,‬كما يلتزم المستأجر بالوفاء‬
‫باألجرة إلى الورثة ‪.1‬‬
‫أما م وت المؤجر ومطالبة الورثة بإنهاء العقد ‪ ,‬فالموت ليس السبب إنما عدم نفاذ العقد في‬
‫مواجهة المالك الجديد إال بتوافر شروط‪:‬‬
‫‪ 1-‬أن يكون المستأجر شاغل للعين وقت انتقال الملكية للمالك الجديد‪.‬‬
‫‪ 2-‬عدم استطاعة المؤجر اثبات صورية أو الغش في العقد األول‪.‬‬
‫وإذا تخلف أح د الشرطين لم ينفذ العقد في مواجهة المالك الجديد ‪ ,‬ولزم عقد جديد‪.‬‬
‫انتهاء العقد بسبب ظروف غير متوقعة للمستأجر ‪:‬يمكن انهاء عقد اإليجار في حال حدوث أمور‬
‫غير متوقعة ترهق أحد طرفي العقد ‪ ,‬جاز للقاضي بعد االستماع للطرفين والموازنة بين‬
‫مصلحتهما أن يحكم بإنهاء العقد‪.‬‬
‫اإلخالء‪:‬‬
‫أسباب اإلخالء تتعلق بالنظام العام ال يجوز االتفاق على خالفها منها‪:‬‬
‫اإلخالء القضائي ‪ :‬حيث يستطي ع المؤجر التمسك بها ويطالب بإخالء المستأجر ‪ ,‬وال يستطيع‬
‫المستأجر التمسك باالمتداد القانوني‪.‬‬
‫‪1-‬امتناع المستأجر عن دفع األجرة‪.‬‬
‫‪2-‬تأجير العين من المستأجر إلى أخر من الباطن والتنازل عنها صراحة‪.‬‬
‫‪3-‬استعمال العين المأجورة استعمال لغير الغرض المخصص لها‪.‬‬
‫‪4-‬إقفال العين لمدة ‪ 6‬أشهر بدون عذر‪.‬‬
‫‪ -4‬تكون العين المأجورة آيلة للسقوط وصدر قرار بذلك من الجهة المختصة – بلدية الكويت‬
‫– وتكليف أحدى الجهات المختصة بمعاينة البناية‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫‪.1-‬محمد كامل مرسي ‪ ،‬شرح القانون المدني الجديد ‪ ،‬مصدر سابق ‪ ،‬ص‪.211‬‬
‫‪6-‬هدم العين المؤجرة إلعادة بناءها من جديد من قبل المؤجر‪.‬‬
‫‪7-‬في حال رغب المؤجر في تعلية البناء الذي به العين المؤجرة وال يمكن ذلك بوجود المستأجر‬
‫‪.‬‬
‫‪ 8-‬إذا أراد المؤجر السكن بالعين المأجورة بنفسه أو زوجاته أو أحد فروعه وذلك بعد انتهاء مدة‬
‫اإليجار األصلية‪.‬‬
‫‪ 9-‬إذا كانت العين المأجورة واقعة في السكن الخاص بالمؤجر ويريد شغلها بنفسه أو زوجه أو‬
‫فروعه ‪. 1‬‬
‫اإلخالء اإلداري‪:‬‬
‫ويقع على أمالك الدولة الخاصة والعامة‪.‬‬
‫‪ 1-‬أمالك الدولة الخاصة العقارية ‪ :‬يجوز أن تكون محل لعقد اإليجار ‪ ,‬وال تخضع هذه العقود‬
‫لالمتداد القانوني ‪ ,‬حيث أعطى المشرع الحكومة حق إنهاء العقد بانتهاء مدته أو قبلها بدواعي‬
‫المصلحة العامة ‪ ،‬كذلك إذ ا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في اإليجار العادي فإن‬
‫ذلك ينم عن قصد تقديم خدمات من الدولة ‪,‬وبالتالي يعطي الحكومة حق الهيمنة على هذه العالقة‬
‫وإخالء العقار إداريا ً عند مخالفة شروط العقد ‪ ,‬ويكون اإلخالء خالل مدة ال تجاوز سنة من‬
‫تاريخ اإلنذار‪.‬‬
‫‪2-‬أما أمالك الدولة العامة‪:‬‬
‫ال يجوز أن تكون محل لعقد اإليجار ألنها مخصصة للمنفعة العامة مثل الشواطئ والشوارع‬
‫…إلخ ال يطبق عليها عقد اإليجار إنما عقد إداري‪ ,‬حيث أن شغل األموال العامة يكون بطبيعته‬
‫بترخيص مؤقت‪ ,‬يجوزللحكومة سحب الترخيص أوإنهائه بإرادتها ‪ ,‬وهو ال يخضع لالمتداد‬
‫القانوني‪.‬‬

‫الـخــاتــمــة‪:‬‬
‫يتضح لنا من خالل دراستنا لعقد اإليجار أن له أهمية بالغة خاصة في المجال االجتماعي فهو‬
‫قوام الطبقة الوسطى والطبقة الفقيرة وهو في نفس الوقت يلعب دورا هاما في المجال االقتصادي‬
‫إذ يعتبر من خير طرق استغالل األموال فضال عن هذا فانه يجعل المؤجر والمستأجر في اتصال‬
‫دائم طوال مدة اإليجار مما يجعل النصوص القانونية المتعلقة بعقد اإليجار من أكثر النصوص‬
‫المتعامل بها ويجعل كذلك القضايا المتعلقة باإليجار المرفوعة أمام المحاكم أكثر القضايا عددا‬
‫مما يستلزم الدقة في صياغة القواعد القانونية المتعلقة بعقد اإليجار‬

‫‪10‬‬

‫‪ 2-‬د‪ .‬السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬مصدر سابق‪ ،‬مج‪ ، 1‬ج‪ ، 6‬ص‪463‬‬