(eo J Contratos en Particular y Cuasicontratos fageben. |. LA PROMESA DE CONTRATO CONCEPTO. La promesa de contrato es una convencion por la que dos 0 mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de esa convencién no se puede o no se quiere celebrar como definitivo. También se le llama contrato de promesa, Precontrato, contrato preliminar 0 contrato preparatorio. En el derecho romano se conocia como pactum de contrahendo. Difiere de la simple oferta, policitacién o propuesta, en que supone un acuerdo de voluntades. Por ejemplo, si A promete vender su casa a B al cabo de tres meses por un precio determinado. Esta es una simple oferta que el olerenie, es decir, A, puede retirar a voluntad. Pero si B manifiesta su voluntad de comprar esa casa por el precio y en el plazo indicado, entonces hay concurso de voluntades y por consiguiente, contrato; pero aun no hay compraventa, porque elcontrato versa sobre bienes raices y requiere para su validez el otorgamiento de escritura publica. El contrato seria una promesa bilateral de compraventa. LA PROMESA Y LA DECLARACION UNILATERAL DE VOLUNTAD. La promesa de contrato y la declaraci6n unilateral de voluntad difieren claramente porque ésta consiste en una manifestacién del querer generalmente no dirigida a persona © personas determinadas, sino al publico anonimo, presente © ausente del lugar en que se hace la manifestacion con la cual queda obligado su autor y sin que sea necesaria la aceptacién, pues el que ha cumplido las condiciones exigidas por el obligado, acude no para aceptar sino para pedir el cumplimianto de la obligacién contraida. LA PROMESA Y EL CONTRATO PROMETIDO. La promesa y el contrato prometido son dos actos juridicos diferentes, aunque medie entre ambos una intima relacion. La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a ambas partes a celebrarlo; el contrato 5— Abogade Reinaldo Crus LopesContratos en Particular ¥ Cuagleantrates —————— ena oe ede tener los mas variados objetos y producir log 0s, seguin su naturaleza. Sin embargo, ambos contratos suelen confundirse. Si el contrato Prometiae, es consensual, como una compraventa de bienes muebles, |g promesa puede equivaler a una compraventa. REQUISITOS DE LA PROMESA. Conforme al Art. 1356, “No produce obligacién alguna la promesa de celebrar un contrato; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 10. Que la promesa conste por escrito. 20. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, 30. Que la promesa contenga un plazo 0 una condicién que fije la época de la celebracion del contrato. 40, Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sdlo falten para que sea perfecto, la tradicién de la cosa, 0 las solemnidades que las leyes prescriben”. Analicemos brevemente estos requisitos. prometido Pp! mas diversos efect 10. La Promesa debe constar por escrito. Como la ley sdlo exige la constancia por escrito, seria suficiente el otorgamiento de :in documento privado, aunque el contrato prometido requiera para su perfeccién que se otorgue escritura publica. 20. El contrato prometido debe ser valido. Es necesario que el contrato prometido reuna los requisitos intrinsecos 0 de fondo que la ley requiere para su validez y eficacia, como son tener un objeto posible y licito y una causa también licita. Se comprende que los requisitos de forma deberan observarse cuando Ilegue el momento de su celebraci6n. Por eso, seria valida la promesa de compraventa de bienes de incapaces celebrada sin autorizacion judicial, porque éste es un requisito de forma de la compraventa y debera cumplirse cuando el contrato se celebre. También seria valida la promesa de compraventa de bienes embargados. Pues esta promesa debe entenderse celebrada bai? la condicién de que los bienes puedan ser enajenados én & momento de la celebracién del contrato prometido- La existencia de un embargo serd un motivo trecuente en bo . 6 Abogado Reins Cre PeWw Contratos en Particular Cunsicontratos practica para que las partes no puedan de inmediato celebrar la compraventa y se vean obligadas a recurrir a una promesa, 30. Estipulacién de un plazo o una condicién para fijar la €poca de la celebracién del contrato. La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y por eso postergan su realizaci6n para un tiempo futuro. Pero es indispensable estatlecer cuando deberadn las partes cumplir las obligaciones que la promesa les impone, es decir. en qué momento puede exigirse la celebracién del contrato prometido. Este tiempo puede sefialarse de dos mancres, estipulando un plazo o una condicion. a) Estipulacién de un plazo. Este tendra que ser necesariamente un plazo supensivo. Por ejemplo, se estipula que el contrato debera celebrarse el dia tal de tal mes y afto, 0 dentro de un término no menor de tres meses contados a partir de la celebracion de la promesa. De manera que la celebracion del contrato prometido sdlo seria exigible a la llegada de ese dia 0 al transcurrir los tres meses, respectivamente. b) Estipulacién de una condicién. La fijacion de la época en que debe celebrarse el contrato prometido debe hacerse también estipulando una condicion suspensiva que sirva efectivamente para sefialar esta epoca, es decir, que tal condicion debe cumplirse en un tiempo determinado. Por ejemplo, A se obliga a vender a B, y éste a comprarle a aquél la casa tal si dentro de seis meses no regresa C del extranjero. Por eso los Tribunales generalmente han negado validez auna condicion indeterminada, es decir, a aquélla para la cual no se sefala el tiempo en que debe cumplirse. ‘Abogade Keinalon Crut Lipet aContratos on Particulary Cuasicontralos aehe 40. La especificacién del contrato. En la promesa da contrato debe especificarse de tal modo el contrato prometido que Para que éste sea perfecto solo falte la tradicion de la cosa 0 las solemnidades legales, segun el caso. Por ejemplo, en la promesa de venta de un inmueble, debe individualizarse el inmueble objeto de la venta, expresando su ubicacion, area, limites, las construcciones o plantaciones que tenga, su inscripcién en el Registro de la Propiedad, el precio por el que se va a vender y la forma de pago. La falta de tal especificacién daria lugar a futuras discusiones sobre el alcance de !o estipulado y haria ineficaz el contrato de promesa. Efectos de la promesa. El contrato de promesa da origen a obligaciones de hacer, que consisten en la obligacién de celebrar el contrato prometido. Si el obligado se constituye en mora, puede el acreedor pedir, junto con la indemnizacion de la mora, cualquiera de estas dos cosas a eleccién suya: Que se apremie al deudor para la celebracién del contrato, o que Se le indemnicen los perjuicios causados por el incumplimiento del contrato (Art. 1357). El Art. 511 del Cédigo de Procedimientos establece que si el hecho debido consiste en la suscripcién de un documento o en la constitucién de una obligacién, podra el Juez proceder a nombre del deudor, si requerido éste, no lo hace dentro del plazo que le sefale el Tribunal. il. LA COMPRA Y VENTA CONCEPTO. La compra y venta o compraventa es un contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (Art. 1605). El contrato de compraventa, es, pues, el cambio de una cosa por dinero 0 signo que lo represente, por ejemplo un titulo valor, como una letra de cambio, bono, etc. 8 bogus Rial Cru Ltt4 Contratos en Particular y Cuasicontratos _ aphee, +4) b) ¢) d) e) e) Abungarts Reinakler Crud Léger 9 CARACTERES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA es un contrato bilateral, puesto que ambas partes quedan obligadas reciprocamente: el vendedor a entragar la cosa. y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son de la esencia del contrato y sin ellas no produce efecto alguno o degenera en otro contrato (Art. 1545 p. 20.) Es uncontrato oneroso, porque tiene por obieto la utilidad de ambas partes, gravandose la una en beneficio de la otra (Art. 1541). Es un contrato conmutativo, ya que las prestaciones a que respectivamente se obligan el vendedor y el comprador se miran como equivalentes (1542). No basta para que el contrato tenga este caracter la circunstancia de que las prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importa solamente que las partes miren o consideren sus mutuas prestaciones como equivalentes. Es un contrato principal, porque subsiste por si mismo, sin necesidad de otra convencién (Art. 1543). | Es un contrato consensual, pues se perfecciona por el | solo consentimiento de las partes, salvo que la ley exija | alguna otra formalidad (Art. 1550). | | Es un titulo translaticio de dominio, porque la venta, por su naturaleza, sirve para transferirlo (Art. 702 y 720 p. 30.) La compraventa por si sola no transfiere el dominio; el comprador no se hace dueno de la cosa vendida ni el vendedor se hace duefio del precio en virtud del contrato, sino de la tradicién subsiguiente. Mientras la tradicién no se efectue, comprador y vendedor son solamente | acreedores de la cosa y del precio, respectivamente. El | contrato sdlo genera obligaciones de entregar la cosa y el precio.i contrates 20 Pacioula: y-Cuesleenttaton ———__ oe Diterencia entre la compraventa y la permu'i, Ambos son titulos traslaticios de dominio; pero se diferencian on que enla compraventa se cambia una cosa por dinero o Signo que lo represente, mientras que enla permuta se Cambia una cosa por otra cosa que es dinero ni signo que lo represente, sj lo que se daa cambio de una cosa consiste parte en dinero y parte en otra cosa que no sea signo representativo de dinero, se caliticaré el contrato por la intencién manifiesta de los contratantes, es decir, segun la calificacion que ellos le hayan dado, aunque no sea de una manera expresa, pero sj ostensible, que revele qu la intencién de los contratantes ha sido calificar el contrato d2 venta o de permuta. Sino aparece de ninguna manera esa intencion, la ley da una regia supletoria que consiste en calificar el contrato de permuta, si al valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y de venta en caso contrario (Art. 1606). ELEMENTOS ESENCIALES DE LACOMPRAVENTA. Son los siguientes: el consentimiento de las partes, la capacidad de las mismas para comprar y vender, la cosa vendida y el precio. A) EL CONSENTIMIENTO. Las reglas cenerales que rigen la formacién del consentimiento y sus vicios, cedas para toda clase de contratos, se aplican, légicamente, a la compraventa. Hablando especialmente de este contrato, el consentimiento debe recaer: a) Sobre !a venti: misma, es decir, que sera necesario que una de las partes quiera vender y la otra comprar. Faltaria el consentimiento, por ejemplo, si por un error, una de las partes entience vender y la otra, que se le hace una donacién; b) Sobre la cos@ vendida. No existiria el consentimiento, si, por ejemplo una de las partes esta vendiendo su maquina de escribir portatil, y la otra cree que le esta comprando la maquina de oficina; y c) Sobre el precio, No habria consentimient Si los contratantes no se han puesto de acuerco sobre él Precio por el que el uno quiere vender y el ctro quiere comprar. 17 Avogedo Reina te Crus PTEZ Cortrates on acticulery Cu. stocrietoy ee te EE Consentimiento on fad verdes forza 90, #5 Ciulo que on les ventas forzadas el ejeculado vende a su pesar, Porque 1 Tr.bunal lo obliga a ello, a pericién del acreedor. Pero Por el hecho de haberse obligado, el deudor ha consentido de antemano un las consecuencias de la obligacion y por lo mismo, implicitamente ha autorizado 2! acreedor para rematar sus bienes si la deuda no es pagada. El ejecutado no consente en la venta al tiempo en que se realiza; ha consentido antes, 1 bempo de constituirse en deudor. La venta forzada es, pues, una verdadera compraventa. 8) CAPACIDAD PARA COMPRAR Y VENDER. Son capaces para comprar y vender todas las personas capaces para contrater. En la compraventa, corio en todo acto juridico, la capacidad es la regia y la incapaciesd la excepcion. Las normas establecidas por la ley suvre las incapacidades Para contratar son aplicables, logicamente, a la compraventa. Pero respecto a este contrato, 2! An. 1618, por razones de moralidad o de orden pubtico, imnone algun: incapacidades especiales para cienas personas @n cumito a determinados bienas. Conforme « dicho afticulo, “No podran adquirir por Compra, aunque sea en subast3 ptvlica o judicial, por si ni por persona siguna interna sia: “1o.El quardador, los bienes de 'a persona o personas que estén bajo su guarda”. Esta disposicion debe completarse con las de tos erticulos 304, inciso 1), 305 y 325 del C. de Familia, que hacen extensiva la prohibicion para los parientes del guardador hasta el 40 grado de consanguinidad y 20. de afinidad. “20,Lo% mandatarios. los bienes de cuya adminis!racion o enajenacion estuviesen encaryjadre”. Esta pronibicién se refiere a los represeriantes voluntarios, contraponiento este (érming al de representantes lage'es. Cumprende a toda clase de administradores voluntarios, ya lo sean en virtud de conwato o cuasi Aine 1 Metals Coun Laopee 1Contratos en Particular y Cuasicontratos _ ——Pegphnea, contrato, ya representen a un individuo o a una sociedad, ya sean designados con entera libertad, o judicialmente encaso de mediar cuesti6n entra Partes, pero nunca a los administradores legales a representantes legitimos. Estos tendran o no incapacidad para comprar, segun estén o no comprendidos en los otros incisos del Art. 1618, 0 en, otro precepto especial. La incapacidad de los mandatarios a que nos referimos, comprende, Pues, entre otros, alos gerentes, directos 0 administradores de las sociedades (Manresa y Navarro). Como las. disposiciones de este articulo son de orden publico, si el mandante vende esos bienes al mandatario, sus herederos, si él no lo hace, podran ejercitar la accién de nulidad, porque la voluntad del mandante no tiene eficacia para convertir en capaz a quien la ley declara incapaz. “30.Los empleados publicos, los bienes del Estado, de los municipios, de los pueblos y de los establecimientos también publicos, de cuya administracién estuviesen encargados”. Esta disposicion regira para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervienen en la venta. La administracién publica es muy compleja, abarca muchas funciones, de manera que en un mismo centro administrativo hay funcionarios cuya administraci6n es muy distinta. Sdlo aquellos a cuyo cargo corra la administracion de los bienes de que se trate seran los incapaces para adquirir éstos por compra. Por lo tanto, es necesario examinar en cada caso concreto cuales son las atribuciones que, segun las leyes Y reglamentos, corresponden al empleado ptblico en cuestion, para determinar si esta comprendido en esta prohibicion legal. “40.Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en TT 12 cu Lovet Abogado Reinaido Cio. ‘2 Contratos en Particular y Cupsicomratos: pphe litigio ante el Tribunal en cuya jurisdiccién o terntonio ejercieran sus respectivas funciones, extendiendose esta prohibicién al acto de adquirir por cesion. Se exceptuara de esta regia el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesion en pago de créditos; o de garantia de los bienes que posean. La prohibicién contenida en este numero 40. comprendera a los Abogados y Procuradores respecto alos bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesion y oficio”. Para la recta inteligencia de esta incapacidad debe tenerse en cuenta, a las cosas 0 derechos sobre que recae, que Ja cualidad de litigiosos la han de tener en el momento en que se veritique la venta o cesion, y que se enliende que ese caracter e litigioso existe desde que sobre dichos bienes 0 derechos pende controversia entre partes. En cuanto a las personas a quienes la incapacidad comprende, se refiere no solamente a los que con caracter de propietario ejerzan los cargos que el Cédigo enumera, sino también a los suplentes que hayan estado encargados de la jurisdiccién mientras pendia ellitigio sobre los bienes o derechos vendidos 0 cedidos. Pero segun el parrafo 20. del inciso 40. transcrito, esta prohibicion tiene tres excepciones: a) Acciones hereditarias entre coherederos. Esta excepcion se refiere a la adquisicion por los funcionarios del orden judicial que sean al mismo tiempo coherederos de los litigantes, respecto de alguna cuota 0 participacion hereditaria que se enajene, ya adquieran directa o indirectamente. b) Cesién de pago de créditos. Por ejemplo, A reclama el pago de una deuda a B que es su deudor; C, que es el Juez, es acreedor de la A. Este puede ceder a Csucrédito contra B, También puede C adquirir los bienes fitigiosos de que se trate. Abogado Keinaldy Crus Lopes 13-—_--________--®) GContratos en Particular y Cuasicontratog__—______Rpdruy, c) Garantia de los bienes que se posean. Por ejamplo, se litiga un derecho de servidumbre sobre una finca cuyo usutructo pertenece al Juez que conoce del litigio. Surge una cuestion sobre un crédito hipotecario que atecta ala finca. Este Juez puede adquirir el crédito, a él no le afecta la prohibicién. Por el lugar en que esta colocado el parrafo que contiene estas tres excepciones, pareciera que se refieren a los funcionarios mencionados en el parrafo 10., pero en realidad comprende también a los Abogados y Procuradores mencionados en el parrafo 30. del mismo inciso 40. que contiene las prohibiciones, pues se trata de excepciones de una misma regla, y ademas no hay razon para prohibir a los Abogados y Procuradores lo que se permite a los Magistrados y Jueces. Cuestiones comunes a las reglas del Art. 1618. Este prohibe a las personas a que se refiere, comprar por si 0 por persona intermedia; pero no establece una presuncidn sobre a quién se considera como persona intermedia 0 interpuesta, como Io hace el legislador en los articulos 944 y 1046 con respecto a las incapacidades para adquirir asignaciones testamentarias. De ahi que corresponde al Juez en cada caso concreto apreciar si hubo 0 no por parte del incapaz, compra de esos bienes por persona intermedia. C) LA COSA VENDIDA. La cosa vendida es otro de los elementos esenciales de la compraventa, ya que constituye el objeto de la obligacién del vendedor, y ésta es a su veZ causa de la obligacién del comprador, segun la doctrina clasica, admitida por nuestro Codigo. Pueden ser vendidas tanto las cosas corporales como las incorporales, pero no pueden’ser objeto de compraventa los hechos 0 servicios, los cuales sélo podrian serio de otros contratos, como el arrendamiento y el mandato. a Lt Abogado Remnant Cru LOpetContratos en Particular y Cuanicontratos Requisitos de la cosa vendida. Debo reunir los Siguientes: ser licita, tener existencia real o posible y ser determinada. 8) La cosa vendida debe ser licita. Esta cualidad siqnilica que la compra de la cosa no sea contraria a la ley, a la Moral 0 al orden public, y comprende la cualidad de ser comerciable y de ser enajenable. Su comerciahilidad Consiste en que pueda ser objeto de relaciones juridicas Privadas, es decir, que pueda entrar en el Patrimonio de los particulares. No son comerciables, por lo tanto, aquellas ue la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres, como el alta mar y el aire; tampoco son comerciables los bienes nacionales de uso publico, los derechos politicos y los de famitia, como la patria potestad. Tampoco pueden ser objeto de venta las cosas que a pesar de ser comerciables, su enajenacidén esta prohibida por la ley, como el derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva alin cuando intervenga el consentirniento de | ta misma persona a quien se va a suceder; los derechos 0 previlegios que no pueden transferirse a otra persona, por ejemplo, los derechos de uso, de habitacién, de alimentos; | tampoco las cosas embargadas y las litigiosas, a menos que proceda autorizacién judicial o el consentimiento de las partes ligitantes (Art. 1566 y 1567). Porque aunque la venta por si misma no produce la enajenacidn, es un titulo traslaticio de dominio, es decir, implica la intencién de transferirlo. Venta de cosa ajena. Es valida la venta de cosa ajena? | Algunos Codigos, como el chileno, la declaran valida, mientras que otros, entre ellos el francés y el mejicano, la prohiben, y el italiano la regiamenta al detalle. Nuestro Cédigo Civil, siguiendo al espanol, no dice nada al respecto; por eso la doctrina esta dividida en cuanto a su validez y también la jurisprudencia espafola ha sido vacilante en admitirla, pues hay unas sentencias en favor y otras en contra. A nuestro modo de ver, esa venta no es Abuygsde Reinaldo Cruz Lépex 15—Contratos en Particwal SNOT” |b) ee tn razones siguientes: a) Lo que la ley no PrOhibg, y entre las cosas que doclara ilicitas en la enajenacién, no estan las cosas ajonas (An. 1566 y 1567). yb) En nuestro Codigo se sigue c sistema romano, sagiy, el cual la venta sdlo es productora de Obligaciongs, no transmisora de derechos como en al sistema francds, Oe manera que si el vendedor, por no ser dueiio de ta cosa vendida, no puede cumplir con la obligacién de entregara, | comprador puede pedir la resolucién del contrato (An. 1386); y si el vendedor entregé la cosa vendida aj comprador, éste no adquiere el dominio dela misma Porque aquél no lo tenia, pero adquiere su posesién y puede adquirir su dominio por prescripcién, y si la cosa es reivindicada "2: 91 duefio, puede el comprador exigir a} vendedor el saneamiento de la venta por la eviccién sufrida: pero eso no significa que la venta sea nula, sino que al contrario, precisamente porque es valida produce para el vendedor la obligacién de sanear la venta (Art. 1620). nula, por las lo permite, La cosa vendida debe tener existencia real o posible. Respecto a la existencia real de la cosa vendida, el Art. 1619 dispone que: “Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiere perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedara sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sdlo una parte, el comprador podra optar entre desistir de! contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcidn al total convenido”. Es decir. que la inexistencia de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, sin que se espere que llegue a existir, produce consencuencias diversas, segun que falte total o parcialmente: 1) Sila cosa no existe en absoluto, ya sea porque nunca existié 0 porque se perdid tatalmente, el contrato queda sin efecto, @n otras palabras, es absolutamente nulo, Seguin al Art. 1586 No. 1. Es indiferente que el vende! y¥ Comprador supieran o ignoraran que |a cosa no oo 16 Avoeado Reinade cme APSicular y Cuasicon existe, el resullado es el mismo. Y se entiende que la cosa se ha perdido, no solo cuando se ha destruido materialmente, sino también cuando ha sufrido un cambio en su naturaleza que la naga inhabil para los fines que antes servian y que se tuvieron en cuenta a! contratar. 2 Si lc pérdida de la cosa sdlo ha sido parcial, el contrato es viable; pero como no existe integramente la cosa vendida y el comprador no podra obtener Pprobablemente una satisfaccion total, el parrafo 20. del Art. 1619 le otorga un derecho opcional: “el comprador podra optar entre desistir del contrato o reciamar la parte existente, abonando su precio en proporcidén al total convenido”. En este caso el contrato existe juridicamente; pero toca al comprador decidir si desiste 0 persevera en él: si opta por lo primero, tiene accion para rescindir el contrato, pues habria en éste una causa de nulidad relativa, contorme al Art. 1587 No. 10.; si prefiere perseverar en el contrato, puede reciamar la parte existente de la cosa, abonando una parte proporcianal del precio total convenido. Por ejemplo, si se perdié una tercera parte de la cosa, debe abonar las dos terceras nortes del precio convenido, OQ / Cotnpraventa de Cosa futura. Para la validez del contrato basta con que la existencia de la cosa sea eventuaimente posible, y por eso pueden ser objeto de compraventa las cosas futuras (Art. 1562), aunque en este caso, segun la voluntad de las partes, se tratara de dos modalidades diversas: 1) Cabe que las partes condicionen la validez del contrato a la existencia futura de la cosa, de manera que si la cosa no llegara a existir, el contrato no producira efecto y no habria obligacion de entregar el precio. Se trata entonces de la llamada compra de cosa esperada. 2) Cabe también que las partes no condicionen el contrato a la Abopod Reinaldo Cras Lager 17@——______.Contratos en Particular y Cunsicontratos — existencia de la cosa, por lo que habr4 que pagar el precio aunque ésta no llegue a existir. Se trata entonces de la llamada compra de esperanza. En el primer caso, el contrato es commutativo; en el segundo es aleatorio, Cuando haya duda respecto a cua fue la intencién de las partes, el contrato debe interpretarse como commutativo, conforme al Art, 1585 p. 10. La cosa vendida debe ser determinada o determinable. De acuerdo con la regla general del An. 1563. “El abjeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminacién en la cantidad no sera obstaculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes”. El término especie no significa aqui individuo, como cuando la ley habla de especies 0 cuerpos ciertos, sino mas bien se refiere al género. De manera que la cosa puede estar determinada tanto individualmente, por ejemplo, la vaca llamada Golondrina, como genéricamente por ejemplo, una vaca. Pero si sdlo se determina el género, es necesario también determinar la cantidad y decir, por ejemplo, tres caballos, cinco cerdos. En estos casos, conforme al Art. 1432 el comprador no podra exigir animales de calidad superior ni el vendedor entregarlos de calidad inferior: se deben de calidad mediana. Pero no es necesario que la cosa vendida esté actualmente determinada, pues basta con que sea determinable en el momento del contrato sin necesidad de un nuevo acuerdo entre los contratantes, ya que si ese nuevo acuerdo fuera indispensable, seria prueba evidente de que el primitivo no llegé a constituir contrato. Podra valer como tal contrato el segundo acuerdo si reune todos los requisitos, pero independiente del primero, y no porque reciba de él su fuerza. Por ejemplo, habria determinacién en la cosa 18 Abogado Reinatdo Crus Lope:Contratos en Particular y Cuasicontratos sise conviene en vender el café que hay aclualmente en tal bodega, pues en ese momento es determinable con sélo ir a contar y pesar los sacos, sin necesidad de un nuevo acuerdo. D) EL PRECIO. El precio de la cosa vendida es otro requisito esencial de la compraventa, ya que si falta el precio, carece de objeto la obligacién del comprador, no puede existir su obligacién, y como consecuencia, careceria de causa la obligacién del vendedor. Requisitos del precio. Debe reunir los siguientes: consistir en dinero 0 signo que lo represente, ser verdadero y ser determinado o determinable. . a) Precio consistente en dinero. Si el preciono consiste en dinero o signo que lo represente no hay compraventa. El contrato podra valer en ese caso como permuta 0 contrato innominado, y como tal surtird sus efectos. El Codigo, al dictar las reglas de la compraventa, ha partido del supuesto de que el precio ha de consistir en dinero o signo que lo represente, y es indudable-que lo que esta fuera de este supuesto no puede regirse por los preceptos establecidos para él. Se ha discutido si las transmisiones cuyo precio consiste en una renta vitalicia son verdaderas compraventas. A nuestro parecer estos aclos constituyen el contrato aleatorio de renta vitalicia y deben regirse por las reglas que les son propias, pues aunque la renta consista en una cantidad de dinero, no reunira el requisito de ser determinada, ya que no se sabe por cuanto tiempo se pagara esa renta, Las reglas de la compraventa solo seran aplicables como supletorias. b) Precio verdadero. Que el precio sea verdadero significa que sea existente, teal y efectivo, es decir, que haya por una parte la intencion de exigirlo y por Abogado Reinulon Cour LéoperContrates en Particular y Cursicantratos aah otra Ja intencién de pagarlo; que No sea Simulady ° talso, ni sea irrisorio 0 simbdlico, COMO Cuando gq vende un inmueble por un lempira. Pero basta que esa intencionalidad exista al tiempo de Contratar, pug, si posteriormente el vendedor hace condonacidn » remision del precio al comprador, No hay simulacién, porque cuando el contrato se perfecciond, e! precie existia. Por otra parte, aunque el precio se considera como | equivalente econdmico de la cosa vendida, no es necesario que represente exactamente el valor de |g misma, sino que basta con que el precio implique para el vendedor alguna utilidad apreciable que venga a sustituir a la que antes obtenia de la cosa, es decir, que ef precio puede ser muy bajo, sin dejar de ser verdadero; pero no se puede dar reglas para determinar dénde acaba el precio bajo, pero verdadero, y dénde empieza el falso 0 irrisorio: eso dependera del valor de la cosa y de las circunstancias de cada caso concreto. Si el precio es falso, itrisorio o simbélico, el contrato podria valer como donacion si se prueba que la causa de la obligacién del supuesto vendedor es su propia liberalidad, pues en caso contrario la venta seria absolutamente nula (Art. 1571). c) Precio determinado o determinable. Lo mismo que la cosa vendida, el precio debe ser determinado 0 determinable sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes. Esta exigencia es el resultado de la aplicacién de la regia general sobre la determinacion del objeto de todo contrato (Art. 1563). El Codigo us@ el término clerto como sindnimo de determinado. Tres og _-feglas fundamentales rigen esta materia: 1) La determinacién del precio puede hacerse por acuerdo de las partes; 2) El precio también puede Se determinado por un tercero; 3) La determinacion del ametContratos en Par 2) Abogado Reinaldo Cruz Léper lary Cuasiconteatos precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (Art. 1607, 1608 y 1609). Determinacién del precio por las partes. Los contratantes pueden determinar el precio no sdlo fijandolo directamente, sino también haciéndolo indirectamente, como cuando lo determinan con referencia a otra cosa determinada, por ejemplo, cuando se vende una cosa por el dinero que se encuentre en la caja del comprador en ese momento. Si nada hay en esa caja o hay cantidad irrisoria, no habria venta, por falta de verdadero precio, pero habria donacidn si se prueba que la intencién dei supuesto vendedor era hacer un regalo al supuesto comprador. También pueden las partes determinar el precio, tratandose de cosas fungibles, fijandolo con relacion al que tengan esas cosas en determinado dia, Bolsa © mercado. Dice el Art. 1608: “También se tendra por cierto el precio en la venta de valores, granos, liquidos y demas cosas fungibles, cuando se sefale el que la cosa vendida tuviera en determinado dia, Bolsa o Mercado, 0 se fije un tanto mayor o menor que el precio del dia, Bolsa o Mercado, con tal que sea cierto”. Por ejemplo, se vende veinte quintales de maiz al precio que este grano tenga en el mercado San Isidro elultimo dia del corriente mes, 0 con un diez por ciento menos de ese precio. Determinacién del precio por un tecero. Segun el Art. 1607, la determinacién det precio puede hacerse dojando su sefialamiento el arbitrio de persona determinada. En ese caso la venta seria bajo condicién suspensiva, pues sdlo llegaria a perteccionarse si esa persona’ sefiala el precio. Si no puede o no quiere senalarlo queda ineficaz el contrato. Son varias las cuestiones que pueden presentarse en este caso, las principales son las siguientes: 10. Aunque el citado articulo habla en singular, de persona determinada, 21——e———Eooor 3) er no hay motivo racional quo se oponga a que sean varias las personas designadas para sefialar el preg; 0, pues este pacto se tige por el principio de libenag de contratacién que consigna el Art. 1547, ya que no Seria contrario a las leyes, ni a la moral ni al orden Piiblico, y siendo varias las personas designadas, se entienda que esa determinaclén del precio deben hacerlo por unanimidad, a menos que se les permita hacerlo por el voto de la mayoria de los designados. 20. Qué deberd entenderse por persona determinada? Ser4 preciso que se conozca por los contratantes a Ia persona misma, de modo que hagan en ella la delegacién por la confianza que les inspire? El Tribunal Supremo de Espaifia ha dado validez a una venta en que se estipuld que el precio habia de ser fijado por peritos, y en caso de discrepar éstos en la tasacién, por la persona competente que designara el Notario de la Icsalidad. 30. Fijado el precio por el tercero o terceros nombrados por las partes, pueden éstas impugnarlo o tienen que estar y pasar por él, aunque les parezca demasiado excesivo 0 bajo? El Codigo no resuelve este punto; pero en opiniédn de Manresa y Navarro esa impugnacién sdlo procederia en dos casos: a) Cuando las partes han dado al tercero instrucciones concretas y precisas para la determinacién del precio, y él se ha apartado de esas instrucciones; y b) Cuando el tercero designado ha incurrido en un error de hecho al hacer la fijacion del precio, por ejemplo, haber tenido a la vista, no la cosa vendida, sino otra semejante. Determinacién del precio por uno de los contratantes. Dice el Art. 1609 que “El sefialamiento del precio no podrd nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”, lo cual no es mas que una aplicacién de la regla general del Art. 1548 que dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. 22 Abogude Reinsido Crux LireContratos en Particular y Cunsicontratos Ce manera que una compraventa en esas condiciones seria absolutamente nula, de acuerdo a lo dispuesto an el Art. 90,. Sin embargo, si el sefialamiento del precio se dejé al arbitrio del comprador, el contrato puede tener eficacia como donacién si el comprador demuestra que asa fue la intencién de ambas partes ¥ No existen razones de otra indole que se opongan a asa eficacia. / LAPERFECCION DE LA VENTA. Regla general. Por regla general, 1a compraventa es un contrato consensual, es decir, que se ferfecciona per el solo acuerdo de las partes scbre !a cosa vendida y el precio. Dice el Art. 1610: “La venta se perfeccionard entre comprador y vendedor, y sera obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregaco”. Esta disposicién no es mas que una aplicacién de la regia ganeral del Art. 1550, segun el cual “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, salvo que la ley exija alguna otra formalidad”. Respecto ala compraventa, esa regia general tiene las siguientes excepciones en las que, para que el contrato se perfeccione, la ley exige ciertas solemnidades. Solemnidades legales ordinarias. Deben constar en escritura publica para que sean perfectas: 10. La venta de bienes inmuebles por naturaleza y de los demas derechos constituidos sobre ellos, como el usufructo y la servidumbre; pero seria consensual la venta de aquellos bienes que a pesar de formar parte de un inmueble por naturaleza o adherencia, se consideran muebles por anticipacién, conforme al Art. 605. Asimismo, sera consensual la venta de aquellas cosas quo se reputan inmuebles por destinacién segun el Art. 604, puesto que vendidos separadamente del inmueble, dejan de estar destinados al uso, cultivo y beneficio del mismo y recobrar su calidad natural de muebles. 20. La venta de derechos hereditarios, es decir, del derecho para que una persona reciba en una sucesi6n todos 0 una cuola de los bienes que la forman. 30. La venta de derechos que proceden de un acto consignado Abopude Relualdo Crux Lier 23i i | i SO arteulary euastcontratog ar en escritura publica (Art, 1575 No. 10., 40. y 60.), En 8Stos tres casos, la venta que no conste en escritura publica as absolutamente nula (Art. 1586 No. 20.). Solemnidades legales especiales. Hay otras solemnidades que la ley exige teniendo en mira el exclusive y Particular interés de las partes, como son la autorizacién judicia, | yla subasta publica para la enajenacidn de los bienes raices y ciertos muebles de las personas bajo guarda y para |g enajenacién de los bienes raices del menor habilitado de edaq (Art. 275 y 468), La falta de estas solemnidades produce la nulidad relativa de la venta (Art. 1587 No. 20.). También son solemnidades eg s¢:ales aquellas a las que estan sometidas las ventas forzadas ante la justicia, como la tasacién de los | bienes y el anuncio del remate en un periddico del departamento. La falta de estas solemnidades produce la : nulidad absoluta de la venta (Art. 1586 No. 20.). En las ventas | forzadas de inmuebles, mientras no se otorgue la correspondiente escritura publica de venta y tradicién de dominio, pueden los terceros interponer una terceria de dominio, pues hasta ese momento queda consumada la enajenaci6n (jurisprudencia del Tribunal Supremo de Espafia). VENTA CON SUJECION A ENSAYO O PRUEBA DE LA COSA VENDIDA. Dice el Art. 1612: “La venta hecha con Sujecion a ensayo 0 prueba de la cosa vendida y la venta de las cosas que es costumbre probar o gustar antes de recibirlas, se presumen hechas bajo la condicién suspensiva de que sean ; del agrado personal del comprador’. Esta disposicién no es | muy afortunada porque equipara dos casos distintos y les da la misma solucion, cuando por referirse a situaciones diferentes requerian sdlucio-es diferentes. 10. Caso. Venta hecha con sujecion a ensayo o prueba de la cosa vendida. 20. Caso. Venta de cosas que es costumbre probar o gustar antes de recibirlas. Solucién: ambas ventas se presumen hechas bajo la condicién suspensiva de que sean del agrado parsonal del comprador. 24 Abogada Reiaaido Crus LeetContratos er Particular y Cuanicontratos Ejempl: cel primer caso seria el de un minero que conviene con otro en comprarle un mineral si éste es Je determinada ley 0 calid:-d, lovan una muestra del mineral a un laboratorio: especializndo y resulta que es de la calidad que quieren contralar: la condicion suspensiva se cumplid y por lo mismo, elcontrato : 3 obligatorio para ambas partes; Si por el contrario, el mineral resulté ser de inferior cali¢~<, ¢! contrato No Sse perfecciono y por consiguiente no hay obligacion para ninguno, por haber fal!ado la condicién. Ejemplo del segundo caso: una persona va a comprar cierta cantidad de vino y pide una prueba del mismo para ver si le gusta, pero al probarlo resulta que No es de su ayjrado. Aqui la situacién es distinta porque el hecho | de gustarle 9 no gustarle el vino probado no puede constituir una verdadera condicién porque depende de la exclusiva voluntad del supuesto comprador, pues es uN hecho respecto al cual solo 6{ puede decidir (Art. 1377 p. 10.). Eneste segundo caso lo que hay es una promesa unilateral de venta. El presunto comprador a nada se obliga, con decir que el objeto de la venta no le agrada, estd todo concluido. Su ot ligacion nacerd cuando, después de gustada o probada la cosa, encuentre que le conviene y asi se lo manifiesta al vendedor. Por otra parte, el articu'o transcrito emplea la trase “antes de recibirl3s”, lo que esta indicando que si el presunto comprador recibe la cosa sin hacer ninouna reserva, eSO implica que renuncia al derecho de gustaiia © probarla, aunque fa cosa sea de aquellas con las cuales es costumbre hacerto. Es obvio qua se reliere a ta costumbre del lugar del contrato. LA ARRAS. Su concepto y clases. Las arras consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantia de la celebracién del contrato, o bien como parte del precio o en sefial de quedar convenidos los contratantes. Por lo tanto, hay dos clases de arras, cada una con distinta finalidad: a) Las que sirven como garantia de la celebracion 0 ejecucion del contrato, y b) Las que se dan como parte del precio o en sefial de quedar convenidas las partes. ‘Abogado Retnakda Crux Loper 25—_ Senteatosen Particulary Cuasicontratos a) Arras como garantia, Cuando se da esta clase de arras, ello signitica que las partes no han queric'o ligarse definitivamente, sino que se reservan la facultad de retractarse, perdiendo su valor, Dispone el Art. 1613 que “Si hubiesen mediado arras o sefal en el contrato da compra y venta, podrd rescindirse el contrato allanandose el comprador a perderlas, o el vendedor a davolverlas duplicadas. Silos contratantes no hubieren fijado el plazo dentro del cual pueden retractarse, perdiendo las arras, no habra lugar a la retractacién después de los cos meses Subsiguientes a la convencion, ni después de otorgada escritura publica de la venta, o de principiada la entrega”. Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad de! contrato, puesto que no son sino un medio de poner a las partes en situacién de desistir del contrato, el cual se celebra bajo una condicién negativa y suspensiva, que consiste en que las partes no hagan uso de la facultad de retractacién. Plazo en que las partes pueden retractarse. Esta facultad sélo puede ejercitarse dentro de los términos que el mismo articulo sefiala: 1) En el plazo fijado por las partes; 2) A falta de esa estipulacién, en el término de dos meses, contados desde la convencién, y 3) La facultad de fetractarse puede extinguirse antes de los mencionados plazos, cuando se otorga la escritura publica de venta o ha principiado al entrega de la cosa vendida. ») Arras como parte del precio o como sefial de quedar convenidos los contratantes. Esta clase de arras constituye un medio de prueba de la celebracién definitiva del contrato. Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura publica. Dice el Art. 1614: “Si expresamente se dieren arras como parte del precio, 0 como sefial de quedar convenidos los contratantes, quedard perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido para la venta de bienes raices”. De manera, 26 Abogado Relnat te Cruz Lopez42, Contratos en Particular y Cuasicontretos aig pues, que para que las arras se entiendan dadas en sefial de quedar convenidos 0 como parte del precio, es neceserio que asi se convenga expresamente, pues de lo ar contrario se entiende que se dan conservando la facultad s de retractarse, Ss o/ \ GASTOS DE LA COMPRAVENTA. Dispone el Art. 1615 que “Los impuestos fiscales 0 municipales, los gastos de la ¥ escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta, seran de cuenta del vendedor; y los de la primera copia y los demas posteriores a la venta seran de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario". Supone el legislador que los gastos que ocasione el contrato de compraventa han sido tomados en cuenta en el precio y dispone que sean a cargo del vendedor, salvo que se haya convenido otra cosa. 7“ — MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. La venta puede ser pura y simple, o bajo condicién suspensiva © resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa 0 del precio, Puede iener por objeto dos 0 mas cosas { alternativas. En todas estas modalidades se rie por las reglas generales de las obligaciones y los contratos en lo que no sean modificadas por las reglas especiales de la compraventa. lll. LA COMPRA Y VENTA (CONTINUACION). EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. Generalidades. Como contrato bilateral que es, en la compraventa ambas partes contraen obligaciones reciprocas: el vendedor entregar la cosa y el comprador pagar el precio. Tales obligaciones son de la esencia del contrato, sin ellas no hay compraventa 0 existe otro diverso. Sin necesidad de una estipulacién expresa, las partes contraen otras obligaciones, por ejemplo, el vendedor esta obligado al saneamiento de la eviccién y de los vicios ocultos de la cosa. Estas obligaciones son de la naturaleza con contrato; pueden los contratantes abolirlas sin qu pierda su peculiar fisonomia, pero para ello es necesario una clausula especial. Por medio de un convenio 27 ‘Abogado Retnaldy Cruz Lopesay) oy Contratos en Particular y Cus sicontratos ____—_ - fest. expreso, las partes pueden también irnponerse toda clase de obligaciones accidentales; por ejemplo, el vendedor puede obligarse a entregar la cosa en determinaco lugar, el compracor puede obligarse a pagar un interés por ol saldo del precio adeudado. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. Norma‘mente el vendedor esta obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta (Art. 1620). Decimos norma!mente porque por un pacto expreso pueden las partes suprimir la cbligacion de sanear la venta, siempre que no haya mala fe de parte del vendedor (Art. 1633). La obligacién de saneamiento comprende dos partes: el saneamiento de la eviccién y el de los defectos © gravamenes ocultos de la cosa vendida. A) OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA. Alcance de esta obligacién. A qué, concretamente se obliga el vendedor? A hacer al comprador duefio ce la cosa © solamente a procurarle una posesién pacifica y util? Si es a lo primero, el vendedor incumplird su obligacién cada vez que la compraventa, seguida de la correspondiente tradicién, no convierta al comprador en propieta “9. Siesa lo segundo, el vendedor habra cumplido su :dligacién mientras el comprador goce de la cosa tranquila y utilmente, aunque no se haga duefio de ella. Ahora bien, fs.ra que el comprador llegue a ser propietario es indisper:sable que el vendedor lo sea; de lo contrario, la compraventa, sequida de la tradicién, no habré duefio al comprador: sdlo le conferird los derechos transteribles del vendedor y tradente y le dard la posesi6n de la cosa (Art. 709 y 710). Es cierto que la venta de cosa ajena deja naturalmente a salvo los derechos del propietario; pero mientras éste no reclame y haga valer sus derechos de duefio, nada puede exigir el comprador al vendedor, puesto que el duefio no le turba en el goce de la cosa comprada. Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolucidén del contrato, 28 Atogade Reivelde Ceur LopesContratos en Particular y Cuasicontratos eh pretextando que el vendedor no le ha hecho dueno de la cosa. Por otra parte, la accién resolutoria carece, en este caso, de un objetivo practico, pues el mismo resultado a que se llega con ella puede obtenerse por la accion de sanaamiento de la eviccién, porque privado el comprador por sentencia judicial, de todo o parte de la cosa comprada, el contrato quedara abolido en el hecho, y el comprader tiene derecho a que se le indemnice, y esa indemnizacion comprende, en primer término, la restitucion del precio. En nuestro derecho, pues, siguiendo la tradicién romana, el vendedor se obliga a proporcionar al comprador la posesion legal y material de la cosa. La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor debe dar al comprador la posesi6n, haciéndole la tradicién de la cosa vendida. La adquisicién de! dominio se producira consecuencialmente, a condicién de que el vendedor sea duefio. Forma de la entrega. La entrega de la cosa vendida se efecttia de acuerdo con las disposiciones que rigen la tradicion (Art. 1621): a) La tradicion de bienes muebles por naturaleza se verifica significando una de las partes a Ja otra que le transifere el dominio y figurando esta transferencia por alguno de los méedios que sefala el An. 711; b) la tradicién de los bienes muebles por anticipacién como las maderas y los frutos de los arboles, se opera en el momento de la separacion del inmueble; c) La tradicién de los bienes raices y de los derechos reales constituidos sobre ellos se efecta por escritura publica. Este instrumento puede ser el mismo de la compraventa, y para que surta efecto contra terceros deberd inscribirse en el Registro de la Propiedad (Art. 713). La falta de entrega real o material autorize al comprador para reclemarla O para pedir la resolucion det contrato de compraventa (Art. 1386 y 1665). vogue Rint Ce ptt 23 $$$ake Contratos en Particular y Cuasicontratos age Epoca en que debe hacerse la entrega. Como el Cédige no establece ninguna disposicién especial al respecto, habra que aplicar las reglas generales sobre las obligaciones. De manera que la entrega de la cosa vendida debe hacerse enla época estipulada: a falta de estipulacién, la entrega es exigible inmediatamente después de celebrado el contrato (Art. 1387) La época de la entrega, que no es el resultado de una expresa estipulacién, puede resultar de las circunstancias del contrato. Asi, en la venta de un producto agricola en verde, la entrega no podra verificarse antes de la cosecha. El plazo para la entrega, en este caso, es tacito. Casos en que el vendedor no esta obligado a entregar la cosa vendida. El vendedor no esta obligado a entregar la cosa vendida en los siguientes casos: 1) Cuando |, venta es al contado (se presyme que es al contado si no se ha pactado lo contrario) y el comprador no le ha pagado el precio, pues ambas obligaciones son reciprocas y la una es causa de la otra. Pero si al contratar se ha sefialado al comprador un plazo para el pago, entonces el vendedor debe entregar la cosa inmediatamente porque su obligacién es pura y simple, y la del comprador es a plazo (Art. 1623 en relacién con el 1386); 2) Cuando se ha convenido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptua de esta regia el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido (Art. 1624). Si la insolvencia del comprador se descubre después de entregada la cosa, se estaria en el caso del Art. 1391 No. 10., es decir, que el vendedor podra pedir que se declare la caducidad del plazo y la resolucién de venta, con ia consiguiente restitucion de la cosa vendida (Art. 1386). Lugar de entrega. Como no hay disposiciones especiales a este respecto, rigén las reglas generales del Art. 1436. De manera que la entrega de la cosa vendida debe hacerse: 1) en primer término, en el lugar convenido; 2) A falta de estipulacin, y tratandose de una cosa determinada, es decir, de un cuerpo Lo 30 Anogado Reinaldo Crux LéperContratos 2n Particular y Cuasicontratos _ nha cierto, la entrega debe hacerse el lugar donde existia la cosa en el momento del contrato; 3) En cualquier otro caso, la entrega debe hacerse en el domicilio del deudor. Gastos de la entrega. A falta de estipulacién especial, los gastos para la entrega de la cosa vendida en el lugar debido son de cuenta del vendedor, y los que corresponden para el traslado de la cosa después de entregada, incumben al comprador (Art. 1622). Estado en que debe entregarse la cosa vendida y frutos que corresponden al comprador. Dice el Art. 1625 que “El vendedor debera entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecen al comprador desde el dia en que se perfecciond el contrato”. Como consecuencia de esa obligacién, el vendedor también tiene la de conservar la cosa en el mismo estado hasta su entrega, empleando en su custodia el debido Cuidado, es decir, que responde hasta de culpa leve, pues ambas pirtes estan interesadas en el contrato (Art. 1 351, 1352 y 1363). Como el Art. 1625 dice todos los frutos, se entiende que comprende tanto los naturales, como los industriales y civiles, y hay que recordar también que los frutos civiles se entienden producidos dia por dia. También se entiende, salvo pacto en contrario, que entre esos frutos se comprenden los naturales e industriales que estaban pendientes al tiempo de perfeccionarse el contrato. La disposicion del Art. 1625 sobre los frutos puede ser modificada por estipulacién de las partes, pues es do caracter supletorio. Accesorios de la cosa vendida. En la venta de una cosa determinada, es decir, de un cuerpo cierto, la obligacién de entregar la cosa vendida comprende la de entregar sus accesorios, aunque no hayan sidio mencionados en el contrato (Art. 1354). Por ejemplo, el vendedor de una nave debe entregar también sus aparejos, como anclas, botes, cables, etc. pops Reinado ren Lies 34Contratos en Particular y Cuasiconiratos __ _aghe Dafio o provecho de la cosa vendida, Ya se dijo que al comprador pertenecen los frutos de la cosa vendida desde el dia en que se perfecciond el contrato. En cuando al dafio de la misma cosa, es decir, su pérdida 0 deterioro, que ocurran desde ese dia hasta que le sea entregada al comprador, quién es el que debe sufrirlos? En otras palabras, a cargo de quién son los riesgos de la cosa vendida? Conforme al Art. 1611, hay que distinguir dos casos: 10.-Si se trata de cuerpos ciertos o de cosas fungibles cuya venta ha sido hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideracion a su peso, numero O medida, el riesgo corresponde al comprador, es decir, que éste queda siempre obligado a pagar su precio y el vendedor quedar liberado de toda obligacién, con tal de que la pérdida o deterioro ocurran sin culpa del vendedor y siempre que éste no se haya constituido en mora de entregarla ni se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos 0 mas personas por obligaciones distintas, pues de lo contrario los riesgos son a su cargo (Art. 1611 p. 10. y 20.). Por ejemplo, cuando se ha vendido la maquina de escribir marca tal, modelo y serie tal (cuerpo cierto), o bien se vende todo el maiz que el vendedor tiene en su bodega por cinco mil lempiras (cosa fungible). 20.-Si la venta tiene ;-or objeto cosas fungibles vendidas a un precio fijo con relacién al peso, numero o medida, empieza el riesgo para el comprador desde el momento en que las cosas se pesan, cuentan 0 miden o en que el comprador se constituye en mora de percibirlas; antes de ese momentos los riesgos son del vendedor (Art. 1611 p. 30.). Por ejemplo, de los frijoles que el vendedor tiene en su bodega, vende diez quintales a treinta lempiras el quintal. Mientras esos frijoles no se hayan pesado ni el comprador se haya constituido en mora en recibirlos, el riesgo es para el vendedor; pero desde que se pesan o desde que el comprador incurre en mora, el riesgo es a cargo de éste. 32 Abogado Reinaiin Crux LipetContratos en Particular y Cunsicontrato ; Reglas especiales para la entrega de inmuebles. Un inmueble puede ser vendido con expresion de su cabida, a fazon de un precio Por unidad de medida, o bien por un precio alzado. En el primer caso pueden surgir dificultades cuando la cabida rez! del inmueble resulta mayor o menor que la expresada en el contrato. El Codigo de las siguientes reglas: lo. Venta de inmuebles hecha con expresién de su cabida @ razon de un precio por unidad de medida. Pueden ccurrir res casos: Que la cabica real del inmueble sea menor que lo expresado en el contrato, que sea mayor, 0 Que siendo igual, una parte del inmueble resulte de inferior calidad que la expresada en el contraiv. (Art. 1626 y 1627). a) Si 'a cabida es menor, hay que distinguir: 1) Si la disminucidn no llega a la décima parte de la cabida expresada en el contrato, por ejemplo, cuando el contrato dice que el inmueble es de 100 hectareas y su Cabida real es de 91, si el comprador lo exige, ef vendedor debe entregarle las 100 hectareas, y si esto no es posible, sdlo debe pagarle al vendedor las 91 hectdreas; 2) Sila disminucion no baja de la décima parte de lo expresado en el contrato, siguiendo el mismo ejemplo, si la cabida real es de 90 hectareas 0 menos, el comprador puede exigir siempre la entrega de las 100 hectareas, y si tal cosa no fuere posible, el comprador puede optar entre pagarle el valor de las hectareas que hayan 0 la rescision del contrato. b) Sila cabida es mayor de la expresada en el contrato, también hay que distinguir: 1) Si ese exceso no pasa de la vigésima parte de lo que dice el contrato, continuando con el mimso ejemplo, si el inmueble tiene no mas de 105 hectdreas, el comprador debe pagar el valor de toda la cabida real; 2) Si el exceso de la cabida es mds ce la vigésima parte de lo expresado en el contrato, en el mismo ejemplo, si la cabida real es mas de 105 hectareas, el comprador puede optar entre pagar toda la cabida o desistir del contrato. 33-—____—_. Abupud Relualdo Crus Loperae, a Contratos en Particular y Cuasicontratos fer heme i Reglas especiales para la entrega de inmuebles. Un \ inmueble puede ser vendido con expresion de su cabida, a razon de un precio por unidad de medida, o bien por un precio alzado. En el primer caso pueden surgir dificultades cuando la | cabida rez! del inmueble resulta mayor o menor que la | expresada en el contrato. El Codigo de las siguientes regias 10. Venta de inmuebles hecha con expresion de su cabida | a razon de un precio por unidad de medida. Pueden \ ocurtir tres casos: Que la cabica real del inmueble sea | menor que lo expresado en el contrato, que sea mayor, 0 | que siendo igual, una parte del inmueble resulte de inferior calidad que la expresada en el contraio. (Art. 1626 y 1627). | a) Si 'a cabida es menor, hay que distinguir: 1) Si la disminucidn no llega a la décima parte de la cabida expresada en el contrato, por ejemplo, cuando el contrato dice que el inmueble es de 100'hectareas y su cabida real es de 91, si el comprador lo exige, e! vendedor debe entregarle las 100 hectareas, y siesto | no es posible, sdlo debe pagarle al vendedor las 91 hectdreas; 2) Si la disminucién no baja de la décima parte de lo expresado en el contrato, siguiendo el mismo ejemplo, si la cabida real es de 90 hectareas o menos, el comprador puede exigir siempre la entrega de las 100 hectéreas, y si tal cosa no fuere posible, el comprador puede optar entre pagarle el valor de las hectareas que hayan 0 la rescision del contrato. b) Sila cabida es mayor de la expresada en el contrato, también hay que distinguir: 1) Si ese exceso no pasa de la vigésima parte de lo que dice el contrato, continuando con el mimso ejemplo, si el inmueble tiene no mas de 105 hectdreas, el comprador debe pagar el valor de toda la cabida real; 2) Si el exceso de la cabida es mas de la vigésima parte de lo expresado en el contrato, en el mismo ejemplo, si la cabida real es mas de 105 hectareas, el comprador puede optar entre pagar toda la cabida 0 desistir del contrato. 33 Abopade Reinaldo Crus Loper4S) Contratos en Particular y Cuasicontratos. agen ¢) Sila cabida real del inmueble es Ja mism 2 que dice el contrato, pero alguna parte de ella resulta cle inferior calidad a la expresada en el documento, también hay que distinguir: 1) Sila disminucién del valor del terreno a causa de este defecto no excede de la Gécima parte del valor convenido; continuando con €! mismo ejemplo, si el valor pactado del terreno es ce L. 8.000 (80 por cada hectarea), y a causa del defecto su valor teal no baja de los 7,200, el comprador sélo Cebe pagar ese valor real; b) Sila disminucién del valor excede de la décima parte del valor convenido, en el ejemplo mencionado, si el valor del mueble, a causa Cel defecto, es menor de L. 7.200, el comprador puede optar entre pagar ese valor o la rescision del contrato. 20. Venta de inmuebles hecha por precio alzado o a cuerpo cierto. Este caso esta previsto en el Art. 1628 que dice: “En la venta de un inmueble, hecha por precio 2lzado y no a razon de un tanto por unidad de medida o numero, no tendra lugar el aumento 0 disminucién del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o numero cc los expresados en elcontrato” (parrafo 10.). El parrafo 20. Continua: “Esto mismo tendra lugar cuando sean dos 0 mas las fincas vendidas por un solo precio; pero si ademas de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenacién de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o numero, el vendedor estard obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida 0 numero en el contrato: y Si no pudiere, sufriré una disminucién en el precio, proporcional a lo que falta de cabida o numero, a no ser que el contrato quede anulado por no confermarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipulo”. Este articulo es de Cificil inteligencia. Por la manera en que esta redactado, admite varias interpretaciones. A nuestro entender, comprende dos supuestos: 34 Abopedo Reinaldo Crur LopesContratos er Particular y Cuasicontratos 1) Cuando se vende un inmuedle por precio alzado, © dos o mas fincas, tambieen PCr UN precio alzado (no a razdn de un tanto Por unidad de medida o numero). ¥ resulta una cabida mayor o menor de la expresada en el Contrato, Por ejemplo, se vende un lote de terreno situado en tal parte, de 360 metros cuadrados de extension superficial, con tales linderos, por la cantidad de L. 6.000, y resssia que en realidad dicho lote tiene unos metros mas 0 unos metros menos de los 360. E! vendedor esta obligado a entresar lo que se halle comprendido dentro de esos linderos, sin que por eso el comprador tenga que pagar mas ni menos del precio convenido (Art. 1628 p. 10. y primera clausula del p. 20.). Se entiende en este supuesto que el vendedor Puede entregar todo lo que esta comprendido dentro de los linderos expresados en el contrato. 2 Cuando se vende un inmueble por un precio alzado, 0 des 0 mas fincas también por un precio alzado (no a razon de un tanto por unidad de medida o numero), y resulta dentro de los linderss una cabida mayor o menor que la expresada en el contrato; pero por alguna razon (por ejemplo, que una parte de la cabida no le perenece al vendedor) no se puede entregar toda la caida al comprador. En este supuesto, el comprador puede optar entre recibir el inmueble disminuido en su cabida pagahdo el precio con una deduccién proporcional a la parte que el vendedor no le puede entregar, o rescindir el contrato (Ace 4628, 20. clausula del p. 20.). Ambitc de aplicacién de las anteriores reglas. Las reglas legales contenidas en los articulos del 1626 al 1628 son aplicables también a las ventas judiciales, pues se derivan de la natureleza de la compra venta. Pero dichas reglas, por ser de carécter supletorio, no tienen aplicacién cuando las partes han convenido otra cosa. ‘Abogado Reinaldo Crus LopesContratos en Particular y Cunsicontratos Prescripcién de las acciones a que se re‘isren los mismos articulos. Esas acciones prescriben a lo3 svi contados desde el dia de la entrega y son las siguientes: 1) Accién del vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayer que la declarada; 2) accidn del comprador para pedir la rebaja del precio cuando la cabida teal es menor que la declarada en el contrato; 3) Accién del comprador para exigir la entrega de la cabida que falte en el mismo caso; y 4) Accién del comprador para rscindir el contrato (Art. 1629). A quién pertenece la propiedad de la cosa vendida a diferentes compradores. Hay que distinguir segtn se trate de muebles o de inmuebles: 1) En la venta de muebles, la Propiedad se transfiere a la persona que primero haya tomado Posesion de la cosa, de buena fe (Art. 1630 p. 10.). Debe recordarse que tratandose de muebles, la posesién se: adquiere desde que se ha hecho Ia tradicién de la cosa y que esa tradicién puede hacerse de varias formas conforme ail Art. 711; 2) En la venta de inmuebles, la propiedad pertenece al adquirente que antes la haya inscrito en el Registr-, siempre de buena fe, se entiende, segun la jurisprudencia 2spafola, aunque el Cédigo no to dice (Art. 1630 p. 20.). Cuando no haya inscripcién pertenece a quien de buena fe sea primero en la posesidon; y faltando ésta, a quien presente titulo de fecha mas antigua, siempre de buena fe (Art. 1630 p. 30.). Segun la misma jurisprudencia, las disposiciones de este articulo se refieren al supuesto de que existia un solo vendedor y diferentes compradores, pero no al caso de dos ventas, una realizada por la persona que podria realizarla, por haber entrado la finca en su patrimonio, y la otra, que no podria disponer de la cosa por no haber llegado a formar parte de su patrimonio. B) OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA. Responsabilidad del vendedor; causas que la motivan. Conforme al Art. 1620, el vendedor esta obligado no solo a la entrega de la cosa vendida, sino ride Cows LopesContratos en Partioular y Cunsioontratos —__— también a su saneamiento. El saneamiento 0 accién de sanear consiste en hacer sana la cosa. Ahora bien, esa obligacién de saneamiento puede proceder de dos causas: El comprador puede verse inquietado o perturbado en la posesién de la cosa comprada, 0 bien, sin que nadie lo inquiete o perturbe, puede ocurrir que la misma cosa adolezca de vicios 0 defectos ocultos que imposibiliten © dificulten el uso o disfrute de la cosa. En el primer caso, la responsabilidad del vendedor se traduce en la obligacion de sanear la eviccidn y en el segundo, en la obligacién de sanear los vicios 0 defectos ocultos. Por consiguiente, el vendedor responde al comprador: 10. De la posesién legal y pacifica de la cosa vendida; y 20. De los vicios 0 defectos ocultos que la misma tuviere (Art. 1621). 40.-SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION. Su concepto y requisitos. Hay eviccién cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa vendida (Art. 1632 p. 10.). Al ocurrir este hecho surge para el comprador la accion de eviccidn, que tiene por objeto el saneamiento de la venta. Por lo tanto, para que el vendedor esté obligado al saneamiento deben concurrir los siguientes requisitos: 10. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida; 20. Que esta privacién tenga lugar por una sentencia firme; 30. Que la privacién provenga de una causa anterior a la compraventa; y 40. Que al vendedor, a instancia del comprador demandado, se le notifique la demanda de eviccién. 140. Privacién total o parcial de la cosa vendida. La eviccién sufrida por el comprador puede ser total o parcial. Seria total, por ejemplo, cuando siendo ajena la cosa vendida, el duefio la reivindica toda, y parcial si sdlo reivindica una parte de la cosa vendida, o reclama sobre ella un derecho de usufructo; pero no habria eviccién, segun la jurisprudencia espafiola, por haberse declarado en sentencia firme la existencia de Nbumade Retaulde Crus LingeContratos en Particular y Guasicontratos 20. 80. una servidumbre de paso a favor que el comprador conserva la integridad para otros fines, de un tercero, ya Cosa en toda gy Necesidad de una sentencia firme, Puesto A oe que la eviccion es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y una sentencia firme que le desposea total o parcialmente de la cosa (Art. 1637). Por eso, ‘al vendedor unicamente esta obligado al saneamiento de las perturbaciones de derecho de que el comprador sea victima, es decir, de aquellas que Provengan de derechos que terceros pretendan tener sobre la cosa. No debe el vendedor ninguna garantia por las perturbaciones de hecho que sufra el comprador, aunque importen un despojo; no esta obligado a defenderle y menos a indemnizarle, porque tales perturbaciones no provienen de una insuficiencia del derecho del vendedor sobre la cosa vendida. El comprador, por lo tanto, debe repeler por si solo las agresiones que consistan en vias de hecho. Por otra parte, obsérvese que la sentencia puede haber quedador firme por haberla consentido e! comprador, es decir, porque éste no haya apelado de la misma, pero no por eso deja de estar obligado el vendedor al saneamiento, pues si el vendedor ha sido notificado de la demanda, ha podido muy bien seguir el pleito y hacer uso de todos los recursos posibles; si no lo ha hecho, a él debe imputdrsele las consecuencias de su omisién, y no tiene derecho a exigir del comprador una diligencia que 6! no ha tenido y que estaba mds obligado a observar, puesto que la causa de eviccidn ha de ser anterior a la compra, como luego veremos, La eviccién debe tener una causa anterior @ la venta. Es preciso remontarse a la causa de la eviccion para ver a quién le es imputable, porque si la accion 338 Abogado Renaldo Crue Lipeton Partlout asiconiratos racomandante vencedor arranca de hechos derivar eee el adquirente, es obvio que no se puede De aaui StOs una responsabilidad para el vendedor. tlemps ue @1 Cédigo haya fijado como Iimite de tod @! momento de la compra. Hasta ese momento los los hechos que dan lugar a derechos que pueden conducir a la eviccién son imputables al vendedor o a SUS Causantes; una vez realizado el contrato, ningun acto que se relacione con la cosa le puede ser imputado porque, por regia general, no ha podido legalmente ejecutarlo. Pero si se da el caso de que el tercero que vence en juicio al comprador se ha fundado en un derecho posterior a la compra, pero cuyo nacimiento.es imputable racionalmente al vendedor, habria lugar al saneamiento, segun opinion de Manresa y Navarro, la que compartimos. Por ejemplo, A vende una finca a B, quien no la inscribe en el Registro de la Propiedad, y luego A vende la misma finca a C, el cual de buena fe la ha inscrito en el » Registro; como segtin el Art. 1630 p. 20., la finca pertenece a C, éste la reivindica de B, quien es condenado a restituirla. En este caso, la causa, es decir, el derecho en que se ha fundado C, es posterior a la compra hecha por B; sin embargo, es indudable que B tiene accién de saneamiento por la eviccién sufrida, porque lo fundamental en esta materia es la cuestion de la imputabilidad del acto que da origen al _nacimiento del derecho en virtud del cual tuvo lugar la eviccion. No importa que ese derecho haya nacido después de la compra hecha por B, lo que cuenta es que la causa del nacimiento de ese derecho le es imputable al vendedor. iccid icarse al . La demanda de eviccion debe notif “ tandedor. Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a indemnizarlo, es noticia del juicio que amenaza necesario que tenga n con privarle total 0 parcialmente de lacosa. Por eso el 39 Abogade Reinaldo Crux Lopetral in Partlouls nalool Art. 1638 dispone: “El vendedor e saneamiento que corresponde, siempre que se le notificé la demanda de eviction singe del comprador. Faltando la Notificacién, el vended 7 no estaré obligado al saneamiento”, ° Sta Obligado al Forma y oportunidad de la notificacién. Dice el Ar. 1639: “El comprador demandado solicitaré dentro del término que al Codigo de Procedimientos sefala para contestar la demanda que ésta se notifique al vendedor o vendedores. La notificacisn se hard como el mismo Cédigo establece para emplazar alos demandados”. Ese término sera, pues, seguin la clase de juicio que se entable contra el comprador: si es un juicio verbal, el término sera el que el Juez le sefiale, que no bajard de tres dias ni excedera de seis; si se trata de un juicio sumario serd de tres dias; etc. Dentro de ese término el comprador demandado debe pedir al Juez que se notifique la demanda el vendedor o vendedores si éstos son mas de uno. Esa notificacién es en sustancia un verdadero emplazamiento, ya que tiene por objeto que el vendedor o vendedores comparezcan a contestar la demanda dentro del respectivo término, y mientras este término esté en curso queda en suspenso el concedido al demandado (Art. 1639 p. 30). Muerto el vendedor o vendedores, la notificacién debe hacerse a sus herederos porque -ellos son los continuadores de la personalidad de su causante. A quién debe notificarse la demanda. El. Tribunal Supremo de Espafia ha resuelto que el derecho a exigir el Saneamiento por eviccién puede ser ejercitado por e! comprador o sus herederos contra el vendedor 0 los suyos, Pero no por el poseedor contra vendedores anterlores, nO ligados entre si por alguin vinculo juridico, a menos que éstos Se hubiesen obligado por pacto expreso al saneamiento en favor de cualquier adquirente sucesivo, o que el segundo vendedor hubiese cedido expresamente al segundo comprador Su derecho a exijir el saneamiento contra el vandedor primitivo. Sin embargo, Manresa y Navarro cree que el comprador oo 70 ‘Atvopade Reinaldo Crus LépesContrato: sen Particular y Cuasicontratoe demani , no Beene naes eae’ pedir que la demanda se notifique donde fuere Recee ledor, sino también a los anteriores hasta puedan atender aata Para que todos unidos atiendan 0 interesa. Para ello la defensa de lo que a todos por igual ultimo. comprador, se funda, entre otras razones, en que el cuanto a la obli " ee decir, el demandado, como acreedor en el vendedo igacidn de saneamiento, puede ejercitar contra anterior la accién subrogatoria que le concede el articulo 1111 del Cédi nuestro Cédigo. igo espafol, que es el mismo 1370 de Naturaleza del saneamiento en caso de evicclén. Conforme al Art. 1545, en cada contrato se distinguen las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza y las que son puramente: accidentales. Pues bien, en el contrato de compraventa la obligacién de saneamiento en caso de eviccion es de la naturaleza del contrato, y por lo mismo, se entiende pertenecerle sin necesidad de cldusula expresa, y el Art. 1632 autoriza a las partes para que puedan aumentar, disminuir 0 suprimir esta obligaci6n legal det vendedor; pero el pacto en que se exima al vendedor de responder de la viccién es nulo siempre que hubiere mala fe de su parte (Art. 1633). Esa mala fe del vendedor ha de consistir en el conocimiento previo que al tiempo de la venta tenga del hecho que da lugar a la eviccion y de sus posibles consecuencias, una de las cuales es la eviccién misma. Esto sera siempre un problema de prueba y nada facil, porque sobre la dificultad de demostrar esta clase les y subjetivos, esta la probabilidad de de hechos tan persona D que el vendedor conociese la causa de la eviccidn, pero de un modo tan incompleto y deficiente, que de buena te pensara que una acci6n fundada en esa causa no podia prosperar. ia. del derecho al saneamiento, puede revestir distintas formas licitas. Puede renunciarse en general, en cuyo caso deben entenderse comprendidas todas jas causas de eviccion que pueden sobrevivir, ypuede renunciarse el derecho al saneamiento Por determina’ Ser ean eviccion. En este segundo caso es evidente qui En cuanto ala renunci 44————__—_.Contratos en Particular y Cuasicontratos ocurre a consecuencia de otra causa distinta d, enel contrato, habra derecho al saneamiento, extenderse fa renuncia a mds casos. que lo: pactados. le las &xprasadag ya que no Puede S Expresamenta DESARROLLO DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO ACARGO DEL VENDEDOR NOTIFICADO DE LA DEMANDA, El vendedor notificado de la demanda debe defender al comprador apersonandose en el juicio con tal objeto; violaria su Obligacion sino comparece. Pueden, pues, presentarse dos situaciones: que el vendedor no comparezca en el Juicio, o que comparezca. . Si el vendedor no comparece en tiempo y forma, continuara respecto del comprador, el término para contestar la demanda (Art. 1639 p. 4o.). El demandado debera contestar la demanda, y el juicio se ventila unicamente entre el demandante y el comprador demandado. La falta de comparecencia el vendedor notificado de la demanda le acarrea a éste, como Idgica sancion, la responsabilidad por la eviccién que se produzca. Si el vendedor comparece, se seguira contra el solo la demanda; pero el comprador podra siempre intervenir en el juicio para la conservacién de sus derechos (Art. 1640); es decir, que el comprador podra seguir actuando en el pleito como parte coadyuvante. Actitudes que puede tomar el vendedor que comparece al juicio. El vendedor que comparece al juicio puede percatarse de la justicia de la demanda, de la esterilidad de sus esfuerzos y allanarse a la eviccién, o bien podra considerar Injusta la demanda y asumir la defensa del comprador. En el-primer caso, el comprador puede seguir por su cuenta el juicio. Si sobreviene la eviccién, el vendedor deberd indemnizarle; pero no sé comprenden en la indemnizacién las costas del pleito, ni los frutos percibidos durante la secuela del juicio, pagados al Vvegauts Heinle Cea LetSontratos en Partloular y Cuasloontentos. demandante (Art. 1644 cualquiera de log sigul adversa para el deman defensa del vendedor llegadoa Producirse: s| para el comprador, habra cumplido su ). En el segundo caso, pueden ocurrir lentes resultados: si la sentencia es dante y favorable para el comprador, la habra sido exitosa y la eviccién no habra i, por el contrario, la sentencia es adversa a Producira la eviccién, el vendedor no Dra Ct obligacién de amparar al comprador, a la obligacién de defenderle sucede ia de indemnizarle de la eviccién, Las indemnizaciones que debe el vendedor al So cine Son diversas segun que la eviccién sea total o __Indemnizaciones en caso de eviccién total. Hay que distinguir dos supuestos: 10. Que el comprador haya renunciado al saneamiento; y 20. Que se haya estiputado esta responsabilidad 0 que nada se. haya dicho sobre ella en el contrato. 10.-Que ef comprador haya renunciado al saneamiento. Este supuesto comprende dos casos: 1) Si el comprador ha renunciado de un modo liso y llano su derecho al saneamiento para el caso de eviccién sin afiadir ninguna circunstancia que revele su conocimiento de los riesgos de la eviccién y su propdsito de someterse a sus consecuencias, llegada que sea aquélla, debera el vendedor entregarle tinicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccién. 2) Sila renuncia ta ha hecho el comprador con conocimiento de los riesgos de ta eviccién y sometiéndose a sus consecuencias, bastard con que asi lo exprese el comprador en el contrato, sin que tenga necesidad de afiadir ninguna otra circunstancia, para que el contrato tenga un cardcter marcadamente aleatorio, y en consecuencia, al producirse la eviccién no tendra nada que indemnizar al comprador (Art. 1634). 1 saneamiento o que nada se . lado e! 2.- Que se haya estip sobre este punto. En este haya dicho en el contrato _ ‘ 43 Abogado Reinaldo Cruz LiperContrates en PorticularyCuasicontratos caso es cuando el saneamiento tiene la plenitud de su: efectos. El Art. 1635 los enumera diciendo que “sj if eviccién se ha realizado, tendré el comprador deracho de exigir del vendedor: 10. la restitucién del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccién, ya sea mayor o menor que el de la venta. 20. Los frutos 0 rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarios al que le haya vencido en juicio. 30. Las costas del pleito que haya motivado la eviccién, y en su caso, las del seguido con el vendedor, para el saneamiento. 40. Los gastos del contrato, si los hublese pagado el comprador. 50. Los dafios e intereses y los gastos voluntarios 0 de puro recreo u ornato, si se vendié de mala fe”. En cuanto a la restituci6én del precio o valor de la cosa al tiempo de la eviccién, ese precio necesariamente tendra que determinarse mediante avaluo por peritos, y entendemos que en 61 no se tomard en cuenta el aumento del valor de la cosa . por las mejoras necesarias y utiles que le haya hecho el comprador, pues esas mejoras tienen que reconocerlas el reinvindicador, y si también se le exige su valor al vendedor, el comprador obtendra duplicado su precio, lo cual no parece justo. Indemnizacién en caso de eviccién parcial. Dice el Art. 1636 p. 10.: “Si el comprador perdiere por efecto de la eviccion una parte de la cosa vendida, de tal importancia con relacién al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podré exigir la rescisién del contrato, pero con la obligacién de devolver la cosa sin més gravamenes que los que tuviese al adquirirla”. Y el parrafo 20. continua: “Esto mismo se observara cuando se vendiesen dos o mas cosas conjuntamente por un Precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase Cclaramente que el comprador no habré comprado la una sin la otra”. Este articulo comprende dos supuestas: el del parrafo 10. y el del parrafo 20.; en ambos hay que distinguir dos situaciones, que son las siguientes. nmeath Medal Crue BeigeContratos en Particular y Cuanicontratos 10. Si el comprador pierde por efecto de Ia eviccién una parte dela Cosa vendida, de tal importancia con relacion al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, o si pierde por la eviccién una de dos 0 més cosas que ha comprado conjuntamente y esa pérdida es de tal importancia con respecto a las otras, que sin la cosa que perdié no hubiera comprado las demas, el comprador tiene dos alternativas Uopciones: 0 bien ejercita la accion de saneamiento parcial © bien pide la rescision del contrato. Si Opta por el saneamlento, se aplica el Art. 1635 en lo posible: la testitucién del precio ha de referirse al valor de la parte de la cosa de que se ha privado el comprador: los gastos del contrato serdn los proporcionales al perjuicio sufrido; los frutos, costas, dafio e intereses, en su caso, han de abonarse en su totalidad. Si opta por la rescision, tendra que devolver la cosa comprada, sin mas gravamenes que los que tuviese al adquiriria. 20. Si la pérdida sufrida por la eviccién parcial no tiene la importancia a que se refiere el primer supuesto, el comprador sdlo puede ejercitar la accion de eviccién parcial (Art. 1632). Rescisién de la venta o indemnizacién, por haber ocultado el vendedor una carga o servidumbre no aparente; plazo para ejercitar la accién. Dice el Art. 1642: “Si la finca vendida estuviese gravada sin mencionarlo la escritura, con alguna carga 0 servidumbre no la habria adquirido el comprador si la hubiera conocido, podra pedir la rescisién del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacién correspondiente. Durante un afio, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podra el comprador ejercitar la accién rescisoria o solicitar la indemnizacién. Transcurrido el afio, slo podrd reclamar la indemnizacién dentro de un periodo igual, a contar desde el dia en que haya descubierto la carga o servidumbre”. De manera que para que el comprador tenga las facultades que este articulo le confiere, deben concurrir | los siguientes requisitos: Atopic Reinaldo Crue Linge 45Contratos en Pi ta asicontrat 4o. Que la finca vendida esté gravada con una car servidumbre no aparente. Esta carga puede ae ° ejemplo, una hipoteca; 20. Que tal carga o servidumnbrg no se mencione en la escritura de venta, Es inditarente que el vendedor haya conocido © no esa carga, pues ia ley no distingue; pero es necesario que el comprador ignore su existencia. Sin embargo, si se trata de una servidumbre ya sea aparente o inaparente, que esta inscrita en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la compra, no podra el comprador alegar su ignorancia de la misma, pues las relaciones juridicas inscritas en el Registro se presumen conocidas de todos desde la fecha de su inscripcin (Art. 2310). 30. Que esa carga o servidumbre sea de tal naturaleza que deba presumirse que si el comprador la hubiera conocido no habria comprado la finca. 20. SANEAMIENTO POR DEFECTOS O GRAVAMENES OCULTOS. El vendedor también responde al comprador de los vicios 0 defectos ocultos que tenga la cosa vendida (Art. 1631 No. 20.). Estos vicios se llaman redhibitorios. El comprador, para hacer efectivos esos derechos, tiene contra el vendedor la accion redhibitoria. Y para que esos vicios o defectos tengan la calidad de redhibitorios y den lugar a dicha accién, deben reunir los siguientes requisitos: ser contemporaneos a la venta, graves y ocultos (Art. 1643). a) El viclo debe ser contempordneo a la venta. Se comprende que la responsabilidad del vendeor sé limite a los vicios existentes al tiempo del contrario y que no le quepa responsabilidad por los que sobrevengan después. Bastard que el vicio exista en germen al momento de la venta, aunque posteriormente se manifieste en toda su gravedad. b) Elviclo debe ser grave. Laley considera como grave el vicio que hace a la cosa impropia para el uso a que se le destina 0 disminuye de tal modo este uso que. 46 Abogado Relnaldy Crug Lope