TRABZON İLİ, BEŞİKDÜZÜ İLÇESİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJESİ

1. UYGULAMA ETABI
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI
PLAN AÇIKLAMA RAPORU

TOKİ Başkanlığınca hazırlanan Trabzon İli, Beşikdüzü

İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesinin 1.
Uygulama Etabına yönelik “Ticaret+Konut Alanı”
amaçlı 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği

EKİ
PLAN AÇIKLAMA RAPORUDUR
-Bu Plan Açıklama Raporu -13- sayfadır-
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

A) PLANLAMA ALANININ TANIMI

Planlama alanı; Trabzon ili, Beşikdüzü ilçesi,1/5000 Ölçekli Nazım imar

planında F42-D-20C paftasında, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının F42-
D-20C-4-C paftasında yer almaktadır.

X= 4 546 200 – 4 546 500

Y= 519 400 – 519 700 koordinatları arasında kalan, Trabzon İli, Beşikdüzü
İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 280 ada 4 Parsel, yaklaşık 0.7 hektarlık bir
alanı kapsamakta olup, İdaremiz mülkiyetindedir.
Planlamaya konu olan alan, Beşikdüzü Kentsel Dönüşüm ve Gelişim
Proje Alanı içerisinde alanın doğusunda yer almaktadır.

Şekil 1: Planlama Alanı Konumu

Sayfa 1
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

B) PLANLAMA ALANI MEVCUT İMAR DURUMU

Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.12.2018 tarih ve 7234

sayılı kararıyla onaylanan Beşikdüzü Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesinin
1. Uygulama Etabına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000
ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, Trabzon İdare Mahkemesi’nin E.
2019/290 sayılı kararıyla yürütmeyi durdurma kararı almıştır.

Şekil 2: Yürütme Durdurma Kararı Alınan 1/5000 ölçekli İmar planı

Şekil 3: Yürütme Durdurma kararı alınan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı

Sayfa 2
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

 Mahkeme kararına yönelik açıklama:

280 ada 4 parselin bulunduğu taşınmazı içine alan Trabzon Büyükşehir

Belediye meclisinin 14.12.2018 tarih ve 7236 sayılı plan değişikliğine yönelik
2 adet dava açılmıştır.

Söz konusu yd kararında;

1. 2013 planında 280 ada 4 parsel üzerinde bulunan eğitim alanının

kurum görüşü alınmadan kaldırıldığı ve hizmet bölgesi içerisinde
eşdeğer bir alanın ayrılmadığı, bu haliyle mekansal plan yapım
yönetmeliğinin 26. Maddesinin ihlal edildiği,

2. Beşikdüzü kent merkezi için yapılan 1/5000 ölçekli nazım imar

planında öngörülen nüfus için gerekli eğitim alan miktarının zaten
yeterli olmadığı, plan değişikliği sınırında eğitim alanının kaldırılmasıyla
kent bütününde kurgulanan teknik ve sosyal donatı dengesinin
bozulacağı,

3. Mevcut 2013 planında Konut+Ticaret kullanımlı adalara maksimum

2.60 emsal ve 6 kat yapılaşma önerildiği, dava konusu olan planda ise
280 no’lu adaya Bl-10 kat imkanı tanındığı, bu kapsamda yapı ve nüfus
yoğunluğunun artırıldığı,

4. Beşikdüzü kent merkezi için yapılan 1/5000 ölçekli nazım imar

planında Beşikdüzü kent merkezi nüfusunun, ilçenin nüfus gelişimiyle
uygun olmadığı dikkate alındığında dava konusu plan değişikliği ile
nüfus ve yapı yoğunluğunun artırılmasına imkan tanındığı, bu anlamda
yapılan değişikliğin plan ve bölge bütününde farklı ve ayrıcalıklı bir
alan yaratma niteliği gösterdiği,

5. Plan değişikliği sınırları içerisinde bulunan 280 ada 4 parselin

bulunduğu Ticaret+Konut adası için plan hükümleri ile ön bahçe
mesafesi şartı aranmadığı, bu anlamda ayrıcalıklı yapılaşma imkanı
tanındığı,

6. 281,282,283,284 kadastro adalarına önerilen çekme mesafelerinin 280

ada 1 parselin mevzuata aykırılığını gidermek için yapıldığı, ancak
belirtilen adalar üzerindeki yapıların yapılaşmasını tamamladığı göz

Sayfa 3
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

önüne alındığında yapılan değişikliğin plan üzerinde kalacağı,

halihazırda mekansal plan yapım yönetmeliğinin 26. Maddesi
hükümleri doğrultusunda asgari mesafe şartının karşılanamayacağı,
yine belirtilen adaların yapılaşma ve nüfus yoğunluğunun ayrıcalıklı
olarak artırıldığı, ifadelerine yer verilmektedir.

 Kentsel dönüşüm ilan süreci

Beşikdüzü İlçesi, Fatih ve Cumhuriyet Mahalleleri Kentsel Dönüşüm ve

Gelişim Projesi alanın ilan edilme süreci 5393 sayılı Belediye Kanunun
73.maddesine göre, Beşikdüzü Belediyesince 01.10.2014 tarih ve 57 sayılı
öneri meclis kararı alınması ile başlamıştır. Bu karar Trabzon Büyükşehir
Belediyesi tarafından 17.10.2014 tarih ve 138 sayılı kararı ile uygun
görülmüş olup, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı sınırları 1/5000 ölçekli
nazım imar planına işlenerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı – Altyapı ve
Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğüne gönderilmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 30.01.2015 tarih ve 771 sayılı yazısı

doğrultusunda Bakanlar Kurulunun 02.03.2015 tarih ve 2015/7379 sayılı
kararı 05.04.2015 tarih ve 29317 sayılı resmi gazete’de yayınlanarak Fatih ve
Cumhuriyet mahalleleri içerisinde kalan 21 hektarlık alan Kentsel Dönüşüm
ve Gelişim Alanı Projesi ilan edilmiştir. İlan sürecinden sonra Beşikdüzü
Belediyesi ile İdaremiz arasında 06.02.2015 tarihinde protokol imzalanmıştır.

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim alanı ilanından sonra Trabzon Büyükşehir

Belediye Meclisince 14.12.2017 tarih ve 2111 sayılı kararı ile onaylanan
1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının
Trabzon İdare mahkemesince iptali sonucunda kararlarda iptal gerekçeleri de
dikkate alınarak köhnemiş dokunun Cumhuriyet mahallesi 281 ada, 282 ada,
283 ada, 284 adada bulunan taşınmazları da kapsadığı tespit edilmiş olup
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim alan sınırı Trabzon Büyükşehir Belediye
Meclisinin 14.12.2018 tarih ve 7234 sayılı kararı ile 0.04 ha büyütülmüştür.

Beşikdüzü Belediyesi kentsel dönüşüm ilanından itibaren gelinen

süreçte dönüşümün gerçekleşmesi amacıyla bir kısım hak sahipleri ile
görüşme yapıldığı ancak anlaşma sağlanamadığı, yine dönüşümün
gerçekleştirilmesi amacıyla kamu arazisi olan 280 ada 4 parsel
kamulaştırılarak konut ve işyerlerinin inşaasına başlanılmış olmasına rağmen
gelinen son süreçte yapılaşmış olan herhangi bir bölgede yıkım faaliyetlerine
başlanılmadığı, Beşikdüzü’nde kentsel dönüşüm alanı ilan edilen bölgenin
Sayfa 4
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

yapılaşmış ve çok geniş olmasının dönüşümün gerçekleşmesine engel olduğu

bunun yanında dönüşüm alanı içerisinde basit onarım, tadilat gibi yapıya
yönelik iyileştirmelerin yapılamadığı tespit edilerek 03.09.2019 tarih ve 31
sayılı meclis kararı ile Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisince Kentsel
Dönüşüm ve Gelişim alanının daraltılması talep edilmiştir. Trabzon
Büyükşehir Belediye Meclisi bu talebi değerlendirerek Kentsel Dönüşüm ve
Gelişim Alanının daraltılmasını 10.10.2019 tarih ve 430 sayılı kararı ile
onaylamıştır.

Şekil 4: Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alan Sınırı Değişiklikleri

 İmar plan süreci

Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından Beşikdüzü Kentsel

Dönüşüm ve Gelişim Alanı 1. Uygulama etabında bulunan 5.2 ha’lık alanda
1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar
planı değişikliği 14.10.2016 tarih ve 611 sayılı kararı ile onaylanmıştır.
Onaylanan bu planlara mülk sahiplerince iptal davaları açılmış olup yargı
süreci neticesinde plan açıklama raporunda analiz sentez çalışmalarının
bulunmaması sebebiyle iptaline karar verilmiştir.

Sayfa 5
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

Şekil 5: 14.10.2016 tarih ve 611 sayılı karar ile onaylanan imar planı

Yargı kararında belirtilen eksiklikler giderilerek Trabzon büyükşehir

belediyesi tarafından 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli
uygulama imar planı 14.12.2017 tarih ve 2111 sayılı kararı ile onaylanmıştır.
Onaylanan bu planlara da açılan davalar neticesinde idari yargı tarafından
planların mekansal plan yapım yönetmeliğine ve şehircilik ilkelerine aykırılık
teşkil ettiği tespit edilerek iptal kararı alınmıştır.

Sayfa 6
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

Şekil 6: 14.12.2017 tarih ve 2111 sayılı karar ile onaylanan imar planı

Yine bu iptal kararından sonra aynı bölge üç parçaya ayrılarak 1/5000

ölçekli nazım imar planı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı Trabzon
Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.12.2018 tarih ve 7234,7235,7236 sayılı
kararlarıyla onaylanmıştır. Bu planlara yönelik Trabzon idare mahkemesince
ayrı ayrı yürütmeyi durdurma kararı alınmış olup yargı süreci devam
etmektedir.

Sayfa 7
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

Şekil 7: 14.12.2018 tarih ve7234,7235,7236 sayılı karar ile onaylanan imar

planı

 Planlama Gerekçeleri

Planlama alanının karma kullanım bölgesi olarak belirlenmesinin temel

gerekçesi konut fonksiyonunun kent merkezine girmesini ve merkezin gece
de yaşayan bir kentsel mekan olmasını sağlamaktır.

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında boş ve faal olarak

kullanılmayan taşınmazların proje kapsamında rezerv alanı olarak

Sayfa 8
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

kullanılması uygulamanın gerçekleşmesini kolaylaştırmaktadır. Nitekim bu

alanlar köhnemiş ve niteliksiz yapılaşmanın bulunduğu kentsel dokunun
tasfiyesini sağlamaktadır. Bu anlamda plan değişikliğine konu alanda
bulunan TİCK fonksiyonuna sahip imar adası Kentsel Dönüşüm Projesinin
hayata geçirilmesi adına kritik öneme sahiptir. Zira bu alan dönüşüm
başlangıç noktası olacaktır.

TİCK fonksiyonuna sahip imar adasına yer seçimi mevcutta kullanılan

yollar, kent merkezi ile ilişkisi, konut dokusunun mekana faydaları ele
alınarak yapılmıştır. Bu yapı adasının çevresinde 10-35 metrelik yollar yer
almakta ve konut+ticaret dokusu kent merkezine ait 1/5000 Ölçekli Nazım
İmar Planında da devam etmektedir. Bu anlamda TİCK imar adası kentin
diğer bölgelerdeki yapılaşma koşulları ve kentsel dokuya uyumlu bir şekilde
devam ettirilmiştir.

 Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliğine göre Değerlendirme

Yönetmeliğin 16. Maddesinin c fıkrasında “11 Temmuz 1992 tarihinden

önce onaylanmış mevzii imar planı ve turizm merkez ve alanlarındaki turizm
dışı kullanımlara yönelik mevzii imar planı bulunan alanlarda; planda
belirlenen sahil şeridinin başlangıcından itibaren ilk sırada yer alan imar
adalarının kısmen veya tamamen yapılaşmış olması durumunda, gerisindeki
imar adalarında kısmen veya tamamen yapılaşma olup olmadığına
bakılmaksızın onaylı plandaki sahil şeridine uyulur. İlk sırada yer alan imar
adalarında kısmen veya tamamen yapılaşma olmaması durumunda geriye
doğru diğer imar adalarının durumu değerlendirilerek kısmen veya tamamen
yapılaşma bulunanlarının kıyı yönündeki cephe hattı esas alınarak sahil şeridi
belirlenir” denilmektedir.

Beşikdüzü Belediyesi tarafından Kısmi Yapılaşmaya yönelik rapor

hazırlatarak, hazırlanan raporla Beşikdüzü İlçesine ait sahil şeridinde 11
temmuz 1992 yılı öncesi imar planları incelenerek kısmi yapılaşmanın varlığı
tespit edilmiştir. Hazırlanan bu rapor 06.09.2010 tarih ve 58 sayılı meclis
kararı ile de resmileştirilmiştir. Plan değişikliğine konu alan Kısmi
Yapılaşmanın söz konusu olduğu kısımda yer almaktadır.

Sayfa 9
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

C) PLANIN AMAÇ VE KAPSAMI

Trabzon Büyükşehir Belediyesi tarafından uygun görülen Kentsel

Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı 30.01.2015 tarihli ve 771 sayılı Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü
tarafından “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı” olarak ilan edilip,
Bakanlar Kuruluna sunulmak üzere karar alınmıştır.

05.04.2015 tarih ve 29317 sayılı Resmi Gazete’ de yayınlanarak Fatih

ve Cumhuriyet Mahalleleri içerisinde kalan 21.2 hektarlık alanın Kentsel
Dönüşüm ve Gelişim Alanı Projesi ilanı yapılmıştır. Daha sonra Trabzon
Büyükşehir Belediye meclisinin 14.12.2018 tarihinde aldığı karar ile Kentsel
Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanının doğusuna 0.5 hektar eklenerek toplam
alan 21.7 hektar olmuştur.

Trabzon İli Beşikdüzü İlçesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesine

İlişkin protokol Beşikdüzü Belediyesi ve İdaremiz arasında 06.02.2015
tarihinde imzalanmıştır. İmzalanan bu protokol doğrultusunda belediye
sınırları içerisinde yer alan ve halihazırda üzerinde fonksiyonlarını yitirmiş,
köhnemiş veya çarpık yapılaşma bulunan bölgede yaşayan hak sahiplerine
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanında konut/dükkan yapımı yöntemi ile
TOKİ ile Beşikdüzü Belediyesi iş birliği çerçevesinde mevcut çarpık yerleşim
alanlarının tasfiye edilerek çağdaş standartlarda kentsel bir alan
oluşturulması hedeflenmiştir.

D) PLANLAMA GEREKÇELERİ VE KARARLARI

Beşikdüzü yerleşimi son yıllarda kentsel gelişim hızı ivmelenmiş, iç ve dış

dinamikleri ile gerek mekansal gerekse de ekonomik olarak büyüme trendini
yakalamış bir kentsel yapı karakteristiği ortaya koymaktadır. Söz konusu bu
eğilim kentin yapılı çevresi üzerinde de ivmelenmeye yol açmış ve kentin
merkez çeperlerindeki konut alanlarında inşaat faaliyetleri artmıştır.

Kent merkezinin hemen çeperlerindeki bu hızlı yapılaşma süreci kent

merkezi konu olduğunda ise aynı ilerlemeyi yakalayamamaktadır. Zira kent
merkezinde genelde çok hisseli ve küçük parsellerden oluşan mülkiyet
dokusu söz konusudur. Bu mülkiyet dokusu merkezdeki yapılı çevreye de
yansımış ve çok dar ve güneş almayan sokaklar ile bu sokak cephelerinde yer
alan sağlıksız yapılarla çevrelenmiş, konforsuz bir kentsel mekanın

Sayfa 10
 Trabzon İli, Beşikdüzü İlçesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi 1. Uygulama Etabı
Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu

oluşmasına yol açmıştır. Bu gerekçeler doğrultusunda kentsel dönüşüm ve

gelişim alanı ilanı yapılmış olan ve kent merkezinin önemli bir kısmını
kapsayan 21,5 hektarlık alanın 1. Uygulama etabı olan 0.7 hektar alanda
Nazım ve uygulama imar planı yapılması gerekliliği ortaya çıkmıştır.

Planlama alanında, konut ve ticaret alanları planlanmış olup,imar

planında gösterilen kütleler 10 kat ve toplam emsale esas inşaat alanı
büyüklüğü ise yaklaşık 17.950 m2’dir.

Şekil 8: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı

Sayfa 11