ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MÜKTEZA BİRİMİNE

Konu: Mekânsal planlar yönetmeliği

İmar planı değişiklikleri başlığında eşdeğerlilik alanlara ilişkin düzenlemelerde yaşanan sorunlar
hakkında düzelte talebi

MADDE 26 –

(1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı
dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

(2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar
planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.

(3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya
yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle
bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek
ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve
kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki
alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.

Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur.

Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı
veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın
tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek
kaydıyla,

plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan
park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme
ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi
halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanın da eşdeğer bir alan ayrılır
denmektedir.

Bununla beraber yönetmeliğe bağlı olarak çıkarılan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün
08.11.2019 tarihli ve Genelge No:1807, 2019/13 sayılı Talebe Bağlı İşlemler ile Tescile Konu Harita
ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesinde

B) Yoldan ihdas haritalarının kontrolü

10.fıkrasında

(10) Yoldan ihdas edilecek yerin evveliyatıyla ilgili olarak; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11 inci
maddesine göre şartlı terk edilmiş olup olmadığı, kamulaştırma ile yol olarak sağlanıp sicilden terkin
edilip edilmediği, imar planı uygulamasıyla sağlanmış yol olup olmadığı hususları öncelikle ayrıntılı
olarak incelenir.

Buna göre ihdas edilecek yol; evveliyatında kamulaştırma ile sağlanmış ise

yasal yönden ilgili idaresi adına,

İmar Kanununun 11 inci maddesine göre şartlı terk edilmiş ise şartlı terk eden idaresi adına ihdas
edilmesi gerekir.

Mülga imar kanunlarının ilgili maddeleri ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 18 inci maddeleri
kapsamında imar planı uygulamasıyla sağlanmış yol ise Mekânsal Planlar Yönetmeliğinin 26’ncı
maddesinin 3’üncü fıkrasının (c) bendine göre eş değer alan sağlanarak gerekli terk ve ihdas işlemleri
birlikte yapılır. (26/12/2019 tarihli ve E.4922678 sayılı olur ile ek cümle) Ancak, ilgili İdaresince bu
işlemlere ilişkin dosyaların birlikte sunulamaması halinde, Yönetmeliğin 26 ncı maddesinin üçüncü
fıkrası hükümlerince plan değişikliği ile eşdeğer alanın ayrıldığı encümen kararında açıklanarak tescil
talep edilmesi halinde talep karşılanır.

(11) Dağıtıma tabi tutulmak suretiyle tescil edilen parsellerdeki yanılma sınırı dışındaki yüz ölçüm
fazlalıkları ihdas edilemez. Ancak bu tür yüzölçümü hataları, gerekiyorsa imar planı değişikliği de
yapılmak suretiyle yeni bir imar uygulamasıyla düzeltilir.

(12) İmar Planının uygulanmasında kapanan kadastral yollar ile meydana gelen yol fazlalıkları, bu
husus kamulaştırma kararı ve haritası veya imar planı ile belgelendirildikten sonra 2644 sayılı Tapu
Kanunu’nun 21 inci maddesi uyarınca durum haritaları yapılarak encümen kararıyla Hazine, belediye
veya köy tüzel kişiliği adına tescil edilir.

(13) Kadastro görmeyen yerlerde kapanmış yol veya yol fazlası yer hakkında sınırlandırma haritaları
bölümünün ilgili maddesinde belirtilen kişilerin katılımıyla bir tutanak düzenlenir.

(14) Karayolları Genel Müdürlüğünce yol için kamulaştırılarak sicilden terkin edilmiş olan yerler, yol
güzergâhının değiştirilmesi sebebiyle kapanırsa, kamulaştırmayı yapan idarenin ilgili mevzuatına göre
tescil yapılır.

(15) Tescil bildiriminde ihdas edilen yerin niteliği, plandaki kullanım amacına uygun olarak yazılır ve
tescil bildiriminin düşünceler sütununda kadastral yol olduğu, kadastral yol değilse yol olarak terk
edilmesine neden olan işlem ile hangi parselden terk edildiği hususları belirtilir.

(16) İmar planı olan yerlerde aynı işlem kapsamında imar parseli oluşturmaksızın yapı adaları
içerisinde kalan kadastral yolların müstakilen ihdası ve tescili talepleri karşılanmaz

(26/12/2019 tarihli ve E.4922678 sayılı Olur ile ek cümle) Ancak, ilgili idarece encümen kararında
gerekçeleri belirtmek kaydıyla talepte bulunulması halinde tescil talebi karşılanır. Parselasyon planı
tescil edilmeden uygulama imar planına göre yapılacak yoldan ihdasların bu genelgenin "Ayırma
Haritaları" başlıklı bölümünün 27 nci maddesinin B/5 inci fıkrasında açıklanan aranmayacak yasal
şartların varlığı hususunun, işleme ilişkin kararda belirtilmiş olması aranır.

(46) Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26 ncı maddesinin üçüncü fıkrası hükümlerince imar
planı uygulaması sonucu sağlanmış umumi hizmet alanlarının imar planı değişikliği ile özel mülkiyete
konu edilmesi halinde yönetmeliğin bu madde fıkrasına göre eşdeğer alanın sağlanmasına ilişkin
gerekli terk ile ihdas işlemi birlikte yapılır. (26/12/2019 tarihli ve E.4922678 sayılı olur ile ek cümle)
Ancak, ilgili İdaresince bu işlemlere ilişkin dosyaların birlikte sunulamaması halinde, Yönetmeliğin
26’ncı maddesinin üçüncü fıkrası hükümlerince plan değişikliği ile eşdeğer alanın ayrıldığı encümen
kararında açıklanarak tescil talep edilmesi halinde talep karşılanır.

Mekânsal planlar yönetmeliğinin plan değişikliği başlıklı madde 26 ve buna dayalı kadastro genel
müdürlüğünün 1807 no lu 2019-13 sayılı talebe bağlı işlemler ile tescile konu harita ve planların
yapımı ve kontrolü genelgesi incelendiğinde genelgeyle yönergenin birbiriyle uyuşmayan bazı
yönlerinin olduğu bu durumun idarelerin(İBB-İlçe belediye Meclis kararları ve encümen kararlarını)
almış olduğu kararları denetleme yetkisi olmayan bir başka kurumun kadastro genel müdürlüğüne
bağlı ilçe kadastro şefliğinin engelleyici tutum ve davranışı kamu zararına sebep olmaktadır.

Plan değişiklikleri başlığında değişiklik sonuncunda yol hariç sosyal donatı alan miktarının
değişmemesi istenirken tapu kadastro genel müdürlüğünün taleplere bağlı işlemlerin yapılması
sırasında kontrollük hizmeti teknik kontrol olması gerekirken ilgili belediyenin almış olduğu encümen
kararını resen durdurmaktadır.

Yine 3194 sayılı imar kanunun 15 maddesine göre zorunda kalınarak terkin edilen alanlar 18. Madde
uygulaması yapılmadan elde edilen lanlar olduğu için burada imar planı uygulaması tek taraflı bir
planın uygulamasıdır.18. madde de olduğu gibi bir hamur işlemi olmadığından bu tereklerin kamu
adına terek edilmesinden sonra vatandaş bu işlemleri dav etmekte ve kazanmaktadır.

Yine bu terkler bazen şartlı terekler olmakta ve terk edilen alanın plan değişikliği yeniden imarlı alan
da kalması sonrasında bu alanlar tekrar eski sahibine bedelli ya da mahkeme kararıyla bedelsiz geri
dönmektedir.

Eşdeğer yer konusunda, diğer tesisler için eşdeğer yerin ayrılması zorunlu iken, Yönetmelikte, yollar
konusunda daha esnek bir düzenleme yer almaktadır. Yol hariç diyerek bunu net olarak ifade
etmektedir. Yoldan ihdası şu şekilde tanımlamak mümkündür;

Plan uygulamalarında, köy veya belediye sınırları içerisinde, mevcutta kadastro yolu olarak hizmet
verirken, plan uygulamasıyla, imar adaları içerisinde kalarak,

Ya da Kapanan yollar ile artık yol fazlalarının 2644 sayılı Tapu Kanunun 21’inci maddesi gereğince,
belediye sınırları içerisinde “Belediye Tüzel Kişiliği” dışında ise “Köy Tüzel Kişiliği adına tescil işlemine
yoldan ihdas denir.

Daha önce de iki imar adasındaki yolların ihdas edilebileceğine dair TAU Genel Müdürlüğünün görüş
yazıları bulunmakta idi.

Şöyle ki; TAU Genel Müdürlüğünün 04.08.1997 tarihli ve 11597 sayılı görüş yazısı;

(İki imar adasında yer alan imar yolunun ihdası hk.)

“….belediyesinin ..... Tarih ... sayılı meclis kararı ile üç ayrı yapı adalarının birleştirilerek

konut kullanımlı tek yapı adasına dönüştürülmesi nedeniyle imar plânının araziye

6/13 yansıtılması bakımından gerekli düzenlemenin, son duruma göre yeniden belediyesince
yapılması mevzuat gereğidir.

Bu nedenle, belediyece bu plân uyarınca yapılan ve plân gereği söz konusu imar adası içinde kalan
parsellerin birleştirilerek tek ada haline dönüştürülmesi işlemi yapılırken eski plâna göre imar yolu
olup, bugün için kapanan yol durumunda bulunan ve daha önce kamu adına Tapudan terkin edilen
yolların yeniden ihdası ve belediye adına tapu çıkartılmasında mevzuata aykırı bir durum
bulunmamaktadır.”

Diğer taraftan; Danıştay'ın kararları da yetkinin belediyede olduğunu, Tapu Kadastro İdaresinin
müdahale yetkisinin olmadığı doğrultusundadır

Yapılan plan değişikliklerin belediye tarafından resen yapılmış olması bir zaruretten doğmuş iken eş
değer alan ayrılması hususunun bir encümen kararında de eşdeğer alan olmamasına rağmen eş değer
alan ayrılmıştır cümlesini eklenmesi halinde talebe bağlı işlemin kontrolünü yapacak olan
kadastrodan geçmesi bir başka anlam çıkartmaktadır. Burada bulunan encümen üyelerinin ve
belediyeyi zor karşısında suça teşvik etmektir.

Bu yüzden 18. madde uygulaması ile imar kanunun 3194 sayılı kanunun 15 . Maddenin uygulaması
sonrasında elde edilen alanların şekil olarak benzerliğinin yanında esası birbirinden çok ayrı
konulardır. Birisi adaletli birisi adaletsiz zor kullanarak elde edilen alanlardır.15 Madde
uygulamalarının bulunduğu alanlar tekrar 18. Madde uygulamaların da yeniden
değerlendirilmektedir. Zira 18 madde uygulama sonrası 15.maddeye göre terk edilen alanlarda DOP
oranına göre azalma ya da çoğalma olmaktadır.

Aynı zamanda 6306 Sayılı Kentsel dönüşüm kanunun esasına dönük plan değişikliklerinin yollara
ilişkin ihdasının tapu ve kadastro genel müdürlüğünün kontrollük yönergesine göre yapılamaması
dönüşüm sürecini ortadan kaldırmaktadır.

Yoldan ihdas haritalarının kontrolünde;

(14) Karayolları Genel Müdürlüğünce yol için kamulaştırılarak sicilden terkin edilmiş olan yerler, yol
güzergâhının değiştirilmesi sebebiyle kapanırsa, kamulaştırmayı yapan idarenin ilgili mevzuatına göre
tescil yapılır.

Plan değişikliğiyle kapanan yolun yerine bölgeye göre plan değişikliği ile yeni yol güzergahı tayin
edilmesi sonrasında kamulaştırma yapan idareye yol olarak terkin edilen alanın geri dönüşü ile
vatandaşın aynı yeri bila bedel olarak terk ettiğinde yol güzergahının değişmesi sonrasında kapanan
yolun ihdas edilmemesi Anayasanın 35.maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal
edilmesi anlamına gelmektedir.

Mekânsal planlar yönetmeliğinin plan değişikliği sonrasında eşdeğer alan ayrılması hususunda yol
hariç denmesine rağmen bu konuda Tapu kadastro müdürlüğünün talebe bağlı işlemler genelgesinde
bu konuda mukavemet göstermesi kurumlar arası eşgüdümü sürdürülemez hale getirmektedir.

Bakanlığınızın mekânsal planlar Yönetmeliğinin içeriğinde olmayan ancak tapu ve kadastro

müdürlüğünün 2019-13 sayılı talebe bağlı işlemlerin kontrolü genelgesiyle belediyemizin ve büyük
şehir belediyemizin onayladığı planın gereğini yerine getirmek üzere eşdeğer alan ayrılması
hususunda yol hariç tutulması için tapu kadastro müdürlüğüne gerekli bilgilendirmenin yapılması
gerekmektedir

Dayanak :“Madde 26 b fıkrasında İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve
kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap
ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.”