18.

Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) Esasları

Bu Makalede Neler Var? İçindekiler [Gizle]
 Parselasyonda Dikkat Edilmesi Gerekenler

 İmar Planına Uygunluk Şartı

 Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?

 Parselasyon Yapılabilmesi için Maliklerin Muvafakatine Gerek Var mı?

 Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl

Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği

 Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması

 Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi

Mümkün mü?

 Parselasyonda Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması

 Parselasyonda Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar

 Parselasyonda Aynı Yerden Parsel Verilmesi

 Parselasyonda Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar

Parselinde Bırakılması

 Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis

Zorunluluğu

 Parselasyonda Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü

 Parselasyonda Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu

Parselasyonda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Parselasyon yapmakla görevli idareler, 18. madde uygulaması yaparken aşağıdaki
hususlara dikkat edilmesi gerekir.
İmar Planına Uygunluk Şartı
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri imar planlarının uygulanması amacıyla
yapıldığına göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerin mevcut imar planına uygun
olması zorunludur.
Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, daha önceden düzenleme yapılmış bir
alanda ikinci kez düzenleme yapılmasını engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır.
Danıştay bu hususu biraz daha dar yorumlamaktadır. Bu konuda şu yazımıza
bakabilirsiniz: Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?
Parselasyon Yapılabilmesi için Maliklerin Muvafakatine Gerek Var mı?
Uygulama imar planı içerisinde bulunan taşınmazların imar uygulamasına tabi
tutulabilmesi için taşınmaz maliklerinin muvafakatlerinin alınmasına gerek
yoktur. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasına göre 18. madde
uygulaması yapılabilmesi için taşınmaz maliklerinin muvafakati gerekmemektedir.
Madde metninde “maliklerin muvafakatinin gerekmediği” açıkça belirtilmiştir. Ayrıca
Tapu Sicil Tüzüğünün 27. maddesine göre, kesinleşmiş imar parselasyon planlarıyla
ada dağıtım cetvelleri, maliklerin rızası alınmadan resen tescil edilir.
Bu konuda aşağıdaki karara bakınız. Bu karara göre belediyelerin ve il özel
idarelerinin, imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi yapabilmek için
parsel maliklerinin muvafakatlerini almalarına gerek bulunmamaktadır. Altıncı
Dairenin bu kararında da görüldüğü üzere, parselasyon işleminin hazırlık
çalışmalarının, bu alanda bulunan bazı parsel malikleri tarafından yapılması da
sonucu değiştirir nitelikte değildir. Bir başka ifadeyle bu durum, parselasyonun
belediyeler ve il özel idareleri tarafından re’sen yapıldığı gerçeğini
değiştirmemektedir. 
Danıştay 6. Dairesi, 28.06.2012, E:2011/3367, K:2012/3902: Belediyelerin taleple bağlı
olmaksızın parselasyon uygulamalarını re’sen yapmaya yetkili olduğu: 3194 sayılı İmar
Kanununun ‘Arazi ve arsa düzenlemesi’ başlıklı 18. maddesinin birinci fıkrasında
‘İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer
hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden
imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti
esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya
belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda
belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.’ hükmü yer almaktadır. İmar Kanununun 18’inci
Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin ‘Düzenleme Sahalarının Tespit Esasları’ başlıklı 5. maddesinin birinci
fıkrasında ise ‘Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye
encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar
programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli
miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını
tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.’ hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda anılan hükümler uyarınca, belediyelerin taleple bağlı olmaksızın
parselasyon uygulamalarını re’sen yapmaya yetkili olduğu görülmektedir.
Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat
Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği
Düzenleme sonucu oluşturulacak imar parseli sayısının bir önceki yıl verilen inşaat
ruhsatından az olmaması gerekliliğine dair eski yönetmeliğin 5. maddesinde yer alan
kurala, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte yer verilmemiştir.
Sadece Yönetmeliğin 5. maddesinde “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde
belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5
yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar
planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme
sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını
yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir.” hükmü yer almıştır.
Görüldüğü üzere burada “yeterli miktarda parseli oluşturmak” mecburiyeti
getirilmiştir.
Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması
Bir diğer kurala göre, düzenleme yapılacak alanın bir imar adasından küçük
olmaması gerekir. Bu husus, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9.
maddesinde şu şekilde yer almıştır: “Kamunun mülkiyeti ile Kamu Malî Yönetimi ve
Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi
içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlar hariç olmak üzere, belirlenen
düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar
adasının bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması
nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması halinde adanın geri kalan
kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.”
Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi
Mümkün mü?
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya
İpotek Tesis Edilmesi Mümkün mü?
Parselasyonda Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması
18. maddenin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir
defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar
planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer
almaktaydı.
Ancak 7181 sayılı Kanunla bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı
alınabileceği kabul edilmiştir. Fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir
defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı
kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan
parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması
kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar
tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Bu konuda şu
yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2.
Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?
Parselasyonda Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar
Kanunun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, DOP’tan
karşılanabilecek alanlar önemli ölçüde artırılmıştır. 18. maddeye göre DOP; yol,
meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim
Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı
sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları,
otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı,
mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis
yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan
parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından başka amaçlarla
kullanılamaz. Bu konuda detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Düzenleme
Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar ve Bu Alanların Tescili
Parselasyonda Aynı Yerden Parsel Verilmesi
İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre “Düzenleme
sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın
bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.”
Benzer bir hüküm Yönetmeliğin 18. maddesinde yer almıştır. Buna göre
“Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca
düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin
imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer
parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar
da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi
sağlanır.”
Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde
Uygulamalarında) Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu
Parselasyonda Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde
Bırakılması
İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 9. fıkrasında “Düzenleme sırasında, plan ve
mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmaya bir yapı, ancak bir imar parseli
içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre
muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de
rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili
parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin
edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından
kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktaydı.
Ancak bu fıkra 7181 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bununla birlikte Arazi
ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde “İmar plânı ve
mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü
sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari
parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16. maddede belirtilen hükümlere göre
tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir.” hükmü yer almaktadır.
Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis
Zorunluluğu
 Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek
sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu gerekliliğin anlamı ve sonuçları konusunda şu
yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel
Tahsis Zorunluluğu
Parselasyonda Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü
İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkrayla, ferdileştirme
(hisse çözümü) yasal dayanağa kavuşturulmuştur. Bu hükme göre, düzenleme
alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla,
imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati
hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir. Benzer bir hüküm
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde yer almıştır. Bu
konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü
(Ferdileştirme)
Parselasyonda Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde, “Taşınmaz
sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer
teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar
mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.” hükmü yer almaktadır.
Bu hüküm teknik ve hukuki nedenler dışında, parsel sahiplerine müstakil parsel
verilmesi gerektiğini göstermektedir. Bu konuda şu yazımıza
bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu