OLAY:

A (2/6), B (1/6), C (2/6) ve D (1/6) yanlarında yazan pay oranı ile Bursa’daki bir şeftali
bahçesine paylı maliktir. Bu bahçede küçük bir bağ evi bulunmaktadır. Paydaşlardan A, B ve C,
bu sene bahçeyi T’ye ürün kirasına vermeye karar verirler ve T ile ortaklık adına ürün kirası
sözleşmesi imzalarlar. Bu arada diğer paydaşlarla arası iyi olmayan D, aynı taşınmazı Ü’ye
kiralar. T ile diğer paydaşlar arasındaki sözleşmeden haberdar olan Ü, T’den önce şeftali
bahçesine geçmiş ve bahçedeki küçük bağ evinde ailesi ile birlikte yaşamaya başlamıştır.

1) A) A, B ve C’nin T ile akdettiği sözleşme geçerli midir? Bu sözleşme D’yi de bağlayacak

mıdır?
A, B, C ve D’nin çeşitli pay oranlarıyla malik oldukları taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet
söz konusudur. Bu durumda yapılabilecek işlemler için kanunen bazı çoğunluk oranları
aranmaktadır. Taşınmazın her alanında paylı mülkiyet söz konusu olduğu için T’ye ürün
kirasına verilmesi işleminin hangi işlemlerden olduğu incelenerek aranacak karar sayısı
belirlenmelidir. TMK 691 uyarınca işletme usulünün veya tarım ürününün değiştirilmesi,
adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi
önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Bu
durumda A, B ve C’nin pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayıp sağlamadığına bakılacaktır.
Paydaş çoğunluğu açısında sıkıntı yoktur. Çünkü dört adet paydaş bulunmakta üç kişi
sözleşmeyi akdetmektedir. Paydaş çoğunluğu sağlanmıştır. Pay çoğunluğu için ise üçünün
paylarının toplamına bakılmalıdır. A, B ve C’nin paylarının toplamı da 5/6 olduğundan pay
çoğunluğu da sağlanmıştır. Bu sebeple A, B ve C’nin T ile ortaklık adına akdettiği
sözleşme geçerli olacaktır. Bu sözleşme D için de bağlayıcıdır.
B) Kira sözleşmesi bağ evini ve bağ evinin içindekileri mobilyaları da kapsar mı?
TMK 718/2 uyarınca arazi mülkiyetinin kapsamına üzerindeki yapılar, bitkiler ve
kaynaklar da girmektedir. Bu sebeple bağ evi, bütünleyici parça olacak ve mülkiyeti üst
arza tabidir kuralı gereğince arsanın paylı maliklerine ait olacaktır. Bağ evi, kanun gereği
bütünleyici parçadır. Esas eşyaya ilişkin tasarruflar bütünleyici parçayı da kapsar. Şeftali
bahçesi kiraya verilince, bütünleyici parça da kiraya verilmiş olur.
Bağ evinin içindeki mobilyalar açısından ise ikili bir ayrıma gidilmesi gerekmektedir.
Bütünleyici parça, TMK 684’te “yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey
 yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına
olanak bulunmayan parça” olarak tanımlanmaktadır. Bu tanım çerçevesinde bütünleyici
parçanın esas eşyayla arasındaki sıkı maddi bağlantı nedeni ile esas eşyanın temel unsuru
haline gelmesi ve dolayısıyla eşyalara zarar vermeden ayrılmanın mümkün olmaması
gerekmektedir. Bu denli sıkı bir bağlantı olmasa da yerel adet uyarınca sürekli olarak
özgülenen eşyanın ayrılması esas eşyanın ekonomik bakımdan işlevini yerine getiremez
hale gelmesine neden olacaksa da bütünleyici parça nitelendirilmesi yapılabilmektedir.
Ayrıca bütünleyici parçanın esas eşyaya sürekli tahsis edilmiş olması gerekir.
Eklenti ise TMK 686 II’de asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere
göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve
kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır
maldır” denilmek suretiyle tanımlanmıştır. Bu tanıma göre eklentinin esas eşyaya sürekli
olarak özgülenmesi, dışarıdan anlaşılan bir bağlantının olması ve eklentinin esas eşyaya
işlevsel bir yararının olması gerekir. Ayrıca sadece taşınır eşyalar eklenti olabilir.
Bu kapsamda değerlendirildiğinde evin içindeki mobilyalar eklenti niteliğinde olmaktadır.
TMK 686 I çerçevesinde esas eşyaya ilişkin tasarruflar aksi belirtilmedikçe eklentileri de
kapsar. Bu fıkrada belirtilen tasarruflar, borçlandırıcı işlemleri de kapsar. Bu durumda
eğer aksi kararlaştırılmamışsa mobilyalar da bağ evi ve şeftali bahçesi ile birlikte
kiralanmıştır.
2) D’nin Ü ile akdettiği kira sözleşmesi geçerli midir? D’nin kendi adı ve hesabına hareket
ettiği ve ortaklık adı ve hesabına hareket ettiği varsayımı ayrı ayrı değerlendiriniz.
TMK 691 uyarınca paylı mülkiyete tabi eşyanın kiralanabilmesi için pay ve paydaş
çoğunluğu aranmaktadır. Bu kapsamda D, diğer paydaşlar adına ve hesabına hareket
ediyorsa temsilen yetkilendirme olup olmadığına bakılması gerekir. Bu durumda diğer
paydaşlar onay verene kadar işlem askıda hükümsüz olacaktır. Diğer paydaşlar onay
vermezlerse işlem kesin hükümsüz olur. D, kendi adına ve hesabına hareket ediyorsa artık
bunlara bakılmasına gerek olmayacaktır. Kira sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem
olduğundan tasarruf yetkisi aranmayacaktır. Hal böyle olunca sözleşme geçerli olacaktır.
3) T’ye karşı savunmalarını arttırmak için Ü, kira sözleşmesini şerh ettirmeye karar vermiştir.
Bu mümkün müdür? Nasıl açıklayınız.
 TMK 1009 uyarınca kira sözleşmesinden de doğan kişisel haklar tapuya şerh
verdirilebilecek haklardandır. Nispi hakların şerh edilebilmesi için geçerlilik şartını
sağlayan sözleşme ve yanı şekle tabi şerh anlaşması ve malik takebi olmalıdır. Bazı haklar
için ayrı düzenleme de bulunsa da kira sözleşmesi için bu nitelikte istisnai bir düzenleme
bulunmamaktadır. Bu sebeple kira sözleşmesinden doğan hakkın şerh edilebilmesi için
malikin talebi olmalı, TST gereği yazılı kira sözleşmesi ayrıca şerh anlaşması da tapuya
sunulmalıdır. Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına tabi olmasa da TST,
şerh için yazılı kira sözleşmesi ve şerh anlaşması olmasını aramaktadır. Bu sebeplerle Ü,
tek başına kira sözleşmesini şerh ettiremeyecektir; ancak malik ile şerh sözleşmesi varsa ve
malikin talebi varsa kira sözleşmesi şerh ettirilebilecektir. Somut olayda D tek başına malik
olmadığı için diğer paylı maliklerin de izni yoksa kira sözleşmesi şerh edilemez. Somut
olayda da bu izin yoktur.
4) A) A, B ve C, kendilerini şeftali bahçesine sokmayan Ü’yü taşınmazdan çıkarabilirler mi?
Nasıl? Farklı hukuki imkanları belirtiniz.
B) Ü’nün taşınmazda kaldığı süre için bu paydaşların başka bir talebi olabilir mi?
a) Paylı malikler şeftali bahçesinin her yerinde hak sahibidirler. Bu sebeple A, B ve C,
Ü’ye karşı TMK 683 uyarınca istihkak davası açabileceklerdir. A,B ve C, sicil zilyedi
olsalar bile fiili zilyetliği kaybetmiş olmaları nedeni ile istihkak davası açabilirler. Ü,
haksız, dolaysız zilyettir. Ü’nün D ile akdettiği sözleşme diğer paydaşlara karşı ileri
sürülemez, bu sözleşme onları bağlamaz. Ayrıca A, B ve C, TBK 984’te belirtilen süreler
içinde zilyetliğin gasbı nedeni ile TMK 982 çerçevesinde Ü’ye karşı sulh hukuk
mahkemesinde dava açabilirler. Ayrıca gene 60 gün ve bir yıllık süre içerinde zilyetliğin
idari yoldan korunması imkanına da başvurabilirler.Bu başvuruyu A,B ve C birlikte veya
ayrı ayrı yapabilirler. Bunun için başvuru, şeftali bahçesinin bulunduğu ilçe
kaymakamlığına, merkez ilçede ise valiliğe yapılır.
b) Ü haksız zilyet olduğu için A, B ve C kendi payları oranında Ü’nün 995 çerçevesinde
ecrimisil ödemesini talep edebilir. Bunun için ihtar şartı aranmaz. Ama zamanaşımı süresi
Yargıtay uygulamasında beş yıldır.
5) T, Ü’yü kuvvet kullanarak veya başka bir yolla taşınmazdan çıkarabilir mi? Bu yollara
başvurulması halinde Ü ne yapabilir?
 Somut olayda hem T ile hem de Ü ile bir kira sözleşmesi yapılmıştır. T ile yapılan
sözleşme bütün malikleri bağlamaktadır. Fakat kira sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olup
nispi hak doğurmaktadır. Bu hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ü ile yapılan
sözleşme bütün malikleri bağlamadığı için Ü haksız işgalci konumundadır. Fakat zilyet
olmayan T, kiracılık hakkına dayanarak Ü’tü şeftali bahçesinden çıkaramaz. T, ancak
maliklerden şeftali bahçesinin kira sözleşmesine uygun olarak kendine teslimini isteyebilir.
T, Ü’yü zorla çıkarmaya kalkarsa Ü haksız zilyet olsa bile zilyet olduğu için TMK 981’e
dayanarak kuvvet kullanabilir. Ü, T’ye karşı aynı zamanda TMK 984’te belirlenen süre
içerisinde zilyetlik davalarından ve 60 gün ve bir yıllık süre içerisinde de 3091’den
yararlanabilir. Fakat gasp nedeni ile zilyetlik davası açılırsa T, üstün hakkını derhal
ispatlayarak iadeden kaçınabilir.

Ayşe, Sedat, Gülten ve Onur kardeşler Balıkesir Güre’de yatırım amacıyla ¼ pay oranları ile kısa
süre sonra imara açılacağını düşündükleri 200 dönüm tarım arazisi satın almışlardır. Ayşe, Sedat
ve Gülten yurt dışında, Onur Güre’de yaşamaktadır. Aynı zamanda Onur, arazinin 100 m 2’si
üzerine kolayca sökülebilen prefabrik bir yazlık ev yerleştirmiştir. Arazinin imara açılması ile
Ayşe dışındaki bütün kardeşler bina inşası yönünde karar almıştır. Bu karar üzerine dört katlı bir
bina inşa edilmiş, 18. yüzyıl İngiltere’si temalı bir otel kurulmuştur. Otelde kapı, pencere,
mobilya, perde, halı, avize gibi bütün ayrıntılar bu temaya uygundur. Paydaşlar arasındaki
uyuşmazlık devam edince arazi ve otelin satılmasına karar verilmiştir. Araziyi Osman
devralmıştır.

1. Sayılan eşyaları, asıl eşyaya bağlılıkları açısından nitelendiriniz.

Bütünleyici parça TMK m. 684’te yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey
yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına
olanak bulunmayan parçadır denilmek suretiyle; eklenti TMK m. 686’da asıl şey malikinin
anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar
sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma
veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır denilmek suretiyle
tanımlanmıştır.
 Bu kapsamda değerlendirildiğinde kapı ve pencere, binanın temel unsuru niteliğindedir. Bu
eşyalar olmadan binanın herhangi bir işlevi yerine getirmesi kural olarak mümkün değildir.
Ayrıca bu unsurların zarara uğratılmadıkça ve yapısı değiştirilmedikçe binadan ayrılmasına
imkân bulunmayan ütünleyici parçadır.

Mobilya, perde, halı ve avize ise binaya otel olarak işletilmesi için özgülenen taşınır
eşyalar olup kolayca çıkarılabildikleri ve sürekli olarak özgülendikleri için eklentidir. Otel
olarak işletilmesi için esas eşyaya özgülenmiştir.

2. İnşa kararına katılmayan Ayşe, prefabrik ev, bina ve sayılan eşyalar üzerinde mülkiyet
iddiasında bulunabilir mi?

TMK m. 728’e göre başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan
kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Prefabrik ev
de bu tarz hafif yapılardan olduğundan Onur’a ait olup Ayşe’nin bunun üzerinde mülkiyet
iddiasında bulunma imkânı bulunmamaktadır.

TMK m. 718/2’e göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde,
üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu kurala üst arza tabidir
denilmektedir. Bu sebeple binanın mülkiyeti arazinin malikine ait olacağından bu bina
üzerinde Ayşe’nin de diğer paydaşlar gibi mülkiyet hakkı bulunmaktadır.

Diğer sayılan eşyalar açısından ise bütünleyici parçalar ve eklentiler açısından farklı
sonuca varılacaktır. Bütünleyici parçalar otelden ayrılamayan parçalar olduğundan otelde
mülkiyet hakkı olan Ayşe’nin bütünleyici parçalar üzerinde de mülkiyet hakkı olacaktır.
Eklentiler ise sökülüp alınabildiğinden bunlar üzerinde mülkiyet iddiasında
bulunamayacaktır.

3. Araziyi devralan Osman, otelin tematik dekorasyonunun da devralmış sayılabilir mi?

Osman, araziyi tüm maliklerden almışsa binayı da zaten eklentilerle beraber devralmış olur
ancak maliklerden sadece biri araziyi Osman’a devretmişse bu durumda devredenin yetkili
olup olmadığına bakmak gerekmektedir. Keza devreden emin sıfatıyla zilyet ise Osman’ın
iyiniyetli olup olmadığına bakılacak ve ona göre sonuca varılacaktır.
4. Sedat’ın karısı Şenay, otelde kullanılan avizelerin kendine ait olduğunu, kocasının ticari
teşebbüsü için avizeleri kardeşlere kullandırdığını ileri sürüp, avizelerin kendine iade
edilmesini isteyebilir mi?

Eğer Şenay’ın dediği gibi bir durum varsa ödünç durumu söz konusudur. Malların ödünç
verildiği kişiler de emin sıfatıyla zilyet haline gelir. Dolayısıyla emin sıfatıyla zilyedin
yapmış olduğu devir korunacaktır. MK 988.

5. Avizelerin beyanlar sütununda eklenti olarak belirtilmesi sonucu değiştirir miydi?

Bir eklentinin tapu sicilinde beyanlar hanesine kaydedilmesi, malikin özgüleme arzusunu
açıklayıcı nitelikte olup artık eklenti olarak belirtilen şeylerin eklenti olduğuna dair bir
karine oluşturur. Hal böyle olunca malikin artık bu şeylerin eklenti olduğunu ispat
etmesine gerek kalmayacaktır.