MARMARA ÜNİVERSİTESİ HUKUK FAKÜLTESİ 2021 – 2022 GÜZ DÖNEMİ

BORÇLAR HUKUK ÖZEL HÜKÜMLER DERSİ PRATİK ÇALIŞMA

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ – KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA TAHLİYE

OLAY

Kiracı (A) ve kiraya veren (B), (B)’nin Göztepe’deki apartman dairesinin konut olarak
kullanılması için 20.03.2018 tarihinde 2 yıllık bir kira sözleşmesi yapar. Taraflar arasındaki
sözleşmede kira bedeli 2.500 TL olarak belirlenmiş ve kira bedelinin her ayın 20’sinde
ödeneceğini kararlaştırmış.

SORULAR

1. 20.07.2018 tarihinde (A)’nin kira bedelini ödememesi halinde (B) hangi imkâna
başvurabilir?
• Ödenmeme halinde kiracının temerrüdü oluşur. Tahliye talepli ödeme emri talep
edilecektir. 30 gün içinde yasal faiziyle beraber kira bedeli ödemeniz gerekmektedir
aksi halde aleyhinize tahliyeli işlem başlatılacaktır diye belirtilmelidir. Borç ifa
edilmez ise kira sözleşmesi taşınmazın tahliyesini icra mahkemesi ile
feshedilmelidir.

2. 20.10.2018 tarihinde de (A) kira bedelini yine ödememiştir. Bu durumda (B) hangi
imkâna başvurabilir?
• B’nin kiracıya iki haklı ihtar ile uyarıda bulunduysa; kira yılının bitiminden itibaren
bir ay içerisinde taşınmazın tahliyesi dava yoluyla talep edilebilecektir.
• Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre
içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda
bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli
kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava
yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
3. (A)’nin aylık 100 TL olan aidatı ödememesi halinde (B) hangi imkâna başvurabilir?
• Kiracı temerrüde düşmüştür, tahliye talepli ödeme emri kiracıya gönderilir. Kira bedelini
ödememiş gibi sayılacaktır burada da.

4. 20.09.2019 tarihinde (Y), apartman dairesini geçerli bir satış sözleşmesiyle (B)’den
satın alır. Bunun hukuki sonucunu açıklayınız.
• Yeni malikin mülkiyet hakkı mutlak haktır. Kiracının hakkı ise alacak hakkı nisbi
bir haktır. Yeni malik kira sözleşmesinin yeni tarafı olur. Tüm yasal haklar yeni
malike geçer.

5. (B)’nin mülkiyeti (Y)’ye devretmeyip (Y) lehine tapuda intifa hakkı tescil edilmesi
ihtimalinde cevabınız değişir miydi?
• İntifa hakkı; hak sahibine en geniş hakkı, kullanma ve yararlanma hakkını tanıyan
sınırlı ayni haktır. Malike ise çıplak mülkiyet kalır. İntifa hakkı sahibi kira
sözleşmesine taraf olur.

6. 15.03.2020 tarihine gelindiğinde (B)’nin daireyi rayiç bedelin altında kiraladığını

düşünen (Y), kira sözleşmesini feshedeceğini (A)’ya bildirir. Bu durumda (A) hangi
imkâna başvurabilir?
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin
bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı
koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
• Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama
yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir
sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (Normal kiralama süresi +10 yıl +
1 yıl kira dönemi)
• Kiraya veren, 10 + 1 yıllık sözleşme süresi sonunda 3 ay önceden bildirerek sebepsiz
olarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu süre belirli süreli kira sözleşmesinde sözleşme
süresinin bitiminden itibaren 1 yıl eklenerek işler.
• Belirsiz süreli de ise kiracı her zaman, kiraya veren sözleşmenin kurulmasından
itibaren 10 yıl geçmesi ile genel hükümlere uyarak fesih bildirmesi ile sözleşmeyi
feshedebilir.
 7. Avukat (Y), yeni aldığı daireyi butik pasta atölyesi olarak kullanmak ve ikinci iş olarak
eğitimini de aldığı pastacılıkla uğraşmak istemektedir. Bu durumda (A)’nın kiralananı
tahliyesini sağlama imkânı var mıdır?
• Kiraya verenin alt-üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş
yeri gereksinimi doğduğu zaman edinme tarihinden (tapuda tescil tarihinden
itibaren) itibaren bir ay içinde yazılı olarak kiracıya bildirerek kiracının tahliye
etmeyi kabulü halinde sorun yok, tahliye etmez ise kira sözleşmesinden altı ay sonra
açacağı bir dava ile sona erdirir. Bu süre de edinme tarihinden itibaren işlemelidir.
Bu ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Yargıtay’ca da bu iş ikinci iş değil ana iş
olmalıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ

I. OLAĞAN SONA ERME SEBEPLERİ
1. Belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sona ermesi
2. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih bildirimi

II. OLAĞANÜSTÜ SONA ERME SEBEPLERİ

1. Önemli sebeple fesih
2. Kiracının iflası
3. Kiracının ölümü

III. BORCA AYKIRILIKTAN KAYNAKLANAN SEBEPLER

A. Kiracının borca aykırı davranışı
1. Kira bedelini ödemede temerrüt
2. Sözleşmeye uygun ve özenle kullanım borcuna aykırılık
B. Kiraya verenin borca aykırı davranışı
1. Teslim borcunda temerrüt
2. Ayıba karşı tekeffül borcuna aykırılık
3. Zapta karşı tekeffül borcuna aykırılık

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINA ÖZGÜ SONA ERME SEBEPLERİ

I. FESİH BİLDİRİMİ YOLUYLA

 − Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
− Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

II. DAVA YOLUYLA

A. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
1. Kiraya verenin veya yeni malikin konut ve çatılı iş yeri ihtiyacının bulunması
2. Yeniden inşa ve imar
B. Kiracıdan kaynaklanan sebepler
1. Yazılı tahliye taahhüdü
2. İki haklı ihtar
3. Kiracının oturabileceği konutunun olması